«МЕТОДИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ по градостроительной деятельности в муниципальных образованиях при осуществлении жилищного строительства МОСКВА 2011 2 Раздел 1 Общая характеристика федерального законодательства в области ...»

КУЗНЕЦОВА С.А., МАЗУРОВ А.В.

МЕТОДИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ

по градостроительной деятельности в муниципальных

образованиях при осуществлении жилищного строительства

МОСКВА

2011

2

Раздел 1

Общая характеристика федерального законодательства

в области градостроительной деятельности при осуществлении жилищного строительства Глава 1. Федеральные законы о градостроительной деятельности и жилищном строительстве Глава 2. Правила землепользования и застройки Глава 3. Порядок применения документов территориального планирования, градостроительного зонирования, планировки территории, нормативов градостроительного проектирования при организации и осуществлении жилищного строительства Глава 4. Правила выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования, проведения государственной и негосударственной экспертизы проектной документации объектов жилищного строительства и результатов инженерных изысканий Раздел Организация взаимодействия застройщиков с органами государственной власти и органами местного самоуправления при осуществлении жилищного строительства Глава 1. Установление видов разрешенного использования земельных участков и объектов жилищного строительства, определение предельных размеров земельных участков и параметров разрешенного строительства объектов жилищного строительства, ограничения использования земельных участков и объектов жилищного строительства Глава 2. Принятие решений о подготовке, согласовании и утверждении документации по планировке территории для жилищного строительства Глава 3. Межевание земельных участков в соответствии с проектами межевания территорий и образование земельных участков из земельных участков, переданных для комплексного развития в целях жилищного строительства Глава 4. Порядок получения разрешения на строительство объекта жилищного строительства и продления срока его действия, определения случаев, когда выдача разрешения на строительство в соответствии с законодательством не требуется Глава 5. Организация и осуществление жилищного строительства, проведения строительного контроля и государственного строительного надзора Глава 6. Порядок ввода объекта жилищного строительства в эксплуатацию Раздел Правоприменительная практика по вопросам градостроительной деятельности при жилищном строительстве Глава 1. Общая характеристика правоприменительной практики по вопросам градостроительной деятельности при жилищном строительстве Глава 2. Определение видов разрешнного использования земельных участков для жилищного строительства и реализации застройщиком права на выбор видов разрешенного использования в соответствии с документами градостроительного зонирования Глава 3. Подготовка и утверждение документации по планировке территории и внесения в них изменений, в том числе связанных с передачей земельных участков на территориях, в отношении которых утверждены такие документы, для комплексного освоения в целях жилищного строительства Глава 4. Межевание земельных участков, переданных для комплексного освоения в целях жилищного строительства, для различных типов застройки:

многоэтажными, среднеэтажными, малоэтажными, индивидуальными жилыми домами, смешанной застройки Глава 5. Получение разрешений на строительство и ввод объектов жилищного строительства в эксплуатацию.

Список использованной литературы Список использованных нормативных актов

СПИСОК СОКРАЩЕНИЙ

ВАС – Высший Арбитражный Суд РФ Вводный закон – ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»

Вводящий закон – ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации»

ГКН – Государственный кадастр недвижимости ГПЗУ – градостроительный план земельного участка ГСК – Градостроительный кодекс РФ ЕГРП – Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним ЗК – Земельный кодекс РФ ЗОУИТ – зона с особыми условиями использования территорий ЗУ – земельный участок ИЖС – индивидуальное жилищное строительство КОЖС – комплексное освоение в целях жилищного строительства ОКС – объект(ы) капитального (жилищного) строительства ОГВ – орган(ы) государственной власти РФ и (или) субъектов РФ ОМС – орган(ы) местного самоуправления ПЗЗ – правила землепользования и застройки РВИ – разрешнный вид использования (вид разрешнного использования) земельного участка ТУ – технические условия подключения ОКС к сетям инженернотехнического обеспечения ФАС – федеральный арбитражный суд ФЗ – федеральный закон ФЗ о Фонде – ФЗ от 24 июля 2008 года № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства»

Фонд - Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства Общая характеристика федерального законодательства в области градостроительной деятельности при осуществлении жилищного строительства Федеральные законы о градостроительной деятельности при осуществлении жилищного строительства Единый, кодифицированный ФЗ о градостроительной деятельности при осуществлении жилищного строительства в РФ никогда не принимался и в ближайшее время не будет принят. Соответствующий законопроект не внесн в Государственную Думу и необходимости в его принятии исходя из тенденций развития градостроительного и земельного законодательства пока не усматривается.

Положения о градостроительной деятельности при осуществлении жилищного строительства рассредоточены по различным ФЗ, законам субъектов РФ, и многочисленным подзаконным, в том числе муниципальным, актам, принятым в соответствии с ними. На градостроительную деятельность при осуществлении жилищного строительства, объекты жилищного строительства распространяются все положения законодательства о строительстве, ОКС, зданиях, недвижимости.

К ФЗ, непосредственно регулирующим градостроительную деятельность и жилищное строительство с участием ОМС, относятся, прежде всего, ГСК, ЗК и ФЗ о Фонде, в меньшей степени Вводный и Вводящий законы.

Настоящие рекомендации не затрагивают – в связи с фактическим истечением срока действия – отношения, регулируемые пунктом 15 статьи Вводного закона, который вводил положения о предоставлении земельных участков для жилищного строительства, отличные от предусмотренных названными ФЗ.

градостроительную деятельность при осуществлении жилищного строительства и территориального планирования, относятся:

- Постановление Правительства РФ от 13 ноября 2006 года № «О составе схем территориального планирования Российской Федерации»;

- Постановление Правительства РФ от 25 декабря 2006 года № «Об утверждении Положения о совместной подготовке проектов документов территориального планирования, а также о составе, порядке создания и деятельности комиссии по совместной подготовке проектов документов территориального планирования»;

- Постановление Правительства РФ от 24 марта 2007 года № «Об утверждении Положения о согласовании проектов схем территориального планирования субъектов Российской Федерации и проектов документов территориального планирования муниципальных образований»;

- Постановление Правительства РФ от 5 мая 2007 года № «Об экспериментальных инвестиционных проектах комплексного освоения территорий в целях жилищного строительства»;

- Постановление Правительства РФ от 23 марта 2008 года № «О порядке подготовки и согласования проекта схемы территориального планирования Российской Федерации»;

- Постановление Правительства РФ 3 апреля 2008 года № «Об обеспечении жилищного и иного строительства на земельных участках, находящихся в федеральной собственности»;

- Постановление Правительства РФ от 17 октября 2009 года № «О признании утратившими силу некоторых актов Правительства Российской Федерации по вопросам землепользования и градостроительства»;

- иные подзаконные акты, рассматриваемые ниже.

ГСК и ЗК, Вводный и Вводящий законы регулярно подвергаются изменениям, которыми необходимо руководствоваться. В настоящее время их редакция такова, что ни один из них не только не может считаться главным, системообразующим, но и охарактеризован как достаточно совершенный, оптимально согласующийся с другими нормативными актами, внутренне непротиворечивый и создающий надлежащие условия для жилищного строительства.

Градостроительную деятельность в муниципальном образовании для жилищного строительства зачастую не позволяет развивать не тот или иной орган либо застройщик, а прежде всего документы федерального уровня.

В частности:

1) Конституция РФ (статьи 71 и 72) не отнесла градостроительное законодательство к предметам ведения РФ или е совместного ведения с субъектами РФ, что в силу статьи 73 Конституции РФ означало полноту государственной власти субъектов РФ по вопросам градостроительной деятельности. Однако Конституционный Суд РФ Определением от 1 декабря 2005 года № 468-О установил, что «законодательство о градостроительной деятельности в своей основе находится... в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации, несмотря на отсутствие специального указания на него как на обособленную отрасль в статье Конституции». Тем самым Конституционный Суд РФ сохранил существующую концепцию ГСК и позволил федеральным ОГВ изменять его без учта мнения ОГВ субъектов РФ и ОМС.

2) Согласно пунктам 6 и 14 части 1 статьи 14 ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» создание условий для жилищного строительства, утверждение генеральных планов, ПЗЗ, утверждение подготовленной на основе генеральных планов документации по планировке территории, выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта ОКС, расположенных на территории поселения, утверждение местных нормативов градостроительного проектирования, ведение информационной системы обеспечения градостроительной деятельности, резервирование земель и изъятие, в том числе путем выкупа, ЗУ для муниципальных нужд, осуществление муниципального земельного контроля отнесено к вопросам местного значения поселения. Однако распоряжение ЗУ, на которые не разграничена государственная собственность (таких большинство) путм их предоставления для жилищного строительства отнесено к полномочиям только муниципальных районов (абзац второй пункта 10 статьи 3 Вводного закона). В результате ОМС муниципальных районов предоставляют ЗУ для жилищного строительства на территории того или иного поселения при отсутствии ПЗЗ либо не считаясь с ними и планами ОМС поселений, а ОМС поселений не знают о предстоящем предоставлении ЗУ для жилищного строительства на своих территориях, в том числе при разработке ПЗЗ.

3) Значительная часть территорий всех муниципальных образований занята землями либо объектами недвижимости, находящимися в федеральной собственности, которыми ОМС распоряжаться не вправе ни путм предоставления для жилищного строительства, ни включения ЗУ в населнный пункт с отнесением в зону жилой застройки. Поэтому в РФ остатся много пустующих, в том числе огороженных, никак не используемых земель.

4) Статья 49 ЗК позволяет изымать (с предварительной компенсацией) ЗК у частных лиц для муниципальных или государственных нужд, но не относит к таким нуждам размещение объектов жилищного строительства.

Соответственно для принятия решений об изъятии ЗУ у частных лиц для жилищного строительства для муниципальных или государственных нужд нет законного основания.

5) Часть 3 статьи 46.1 ГСК позволяет принимать решения о развитии застроенной территории для жилищного строительства только в случае, если на такой территории находятся некоторые многоквартирные дома. В результате невозможно принять решение о развитии застроенной территории, на которой нет многоквартирного дома, но есть многочисленные приусадебные ЗУ для личного подсобного хозяйства либо другие индивидуальные жилые дома.

Приведнные и некоторые другие несовершенства федерального законодательства не могут и не должны быть решены ни ОМС, ни ОГВ субъектов РФ. Для их решения необходимо, как правило, соответствующее изменение ФЗ.

На градостроительную деятельность при осуществлении жилищного строительства могут повлиять в окончательной редакции законопроекты под № 369212-5 и № 432575-4, принятие которых Постановлением Государственной Думы РФ от 7 сентября 2010 года № 4076-5 планировалось осенью 2010 года. До изменения ФЗ градостроительную деятельность и жилищное строительство необходимо осуществлять в рамках действующего законодательства.

В настоящее время ключевые понятия, связанные с градостроительной деятельностью и жилищным строительством, содержатся в ГСК, что свойственно его предмету регулирования. ГСК определяет градостроительную деятельность как деятельность по развитию территорий, в том числе городов и иных поселений, осуществляемую в виде территориального планирования, градостроительного зонирования, планировки территории, архитектурно-строительного проектирования, строительства, капитального ремонта, реконструкции ОКС (пункт 1 статьи 1), а также понятие строительство – создание зданий, строений, сооружений, в том числе на месте сносимых ОКС (пункт 13 статьи 1). Данные определения в полной мере применимы при осуществлении градостроительной деятельности для жилищного строительства. Полномочия ОМС различных муниципальных образований в области градостроительной деятельности перечислены в статье 8 ГСК и развиваются другими положениями ГСК.

Определение понятий «жилищное строительство» и «КОЖС» в законодательстве отсутствует. Очевидно, что под жилищным строительством подразумевается строительство зданий с жилыми помещениями в значении, определнном Жилищным кодексом РФ. Соответственно КОЖС можно определить как строительство жилых домов с объектами социальной, коммунально-бытовой и транспортной инфраструктуры, благоустройством ЗУ, а исходя из ЗК и ГСК – сопровождаемое разработкой документации по планировке территории. План мероприятий по совершенствованию контрольно-надзорных и разрешительных функций и оптимизации предоставления государственных услуг в области градостроительной деятельности, утвержднный Распоряжением Правительства РФ от 15 июня 2010 года № 982-р, предусматривает, среди прочего, разработку ФЗ об определении понятия «комплексное освоение земельных участков».

Любое жилищное строительство допускается только на категории земель населнных пунктов (в 2001-2006 годах именовались в ЗК «земли поселений»), в их зонах жилой застройки. При этом пункт 1 статьи 83 ЗК устанавливает, что земли населнных пунктов предназначены не только для застройки, но и иного развития населнных пунктов, тем самым предостерегая от высокоплотной застройки, в том числе жилыми домами, и нацеливая на расширение и развитие в населнных пунктов незастроенных территорий: детских площадок, парков, прудов и т.п. План мероприятий по совершенствованию контрольно-надзорных и разрешительных функций и оптимизации предоставления государственных услуг в области градостроительной деятельности, утвержднный Распоряжением Правительства РФ от 15 июня 2010 года № 982-р, предусматривает «отмену деления земель на категории как института, дублирующего институты территориального планирования и градостроительного зонирования».

Если ЗУ находится за границей населнного пункта, то предоставлять или использовать его для жилищного строительства, в том числе если ЗУ оформлен в частную собственность, не допускается правовым режимом иных категорий земель. Для предоставления и (или) использования ЗУ для жилищного строительства необходимо его включение (перевод) в земли населнных пунктов (зону жилой застройки) в соответствии со статьй 4. Вводящего закона и положениями ГСК о генеральных планах и схемах территориального планирования муниципальных образований.

Пункты 1, 5-11 ЗК и статья 35 Градостроительного кодекса предусматривают открытый перечень территориальных зон. Жилые зоны находятся в них на первом месте. Согласно части 2 статьи 35 ГСК в состав жилых зон могут включаться:

1) зоны застройки индивидуальными жилыми домами;

2) зоны застройки малоэтажными жилыми домами;

3) зоны застройки среднеэтажными жилыми домами;

4) зоны застройки многоэтажными жилыми домами;

5) зоны жилой застройки иных видов.

Пункты 2 и 3 статьи 35 ГСК в составе жилых зон допускают, кроме различных жилых домов, размещение объектов социального и коммунальнобытового назначения, объектов здравоохранения, образования (кроме среднего специального и высшего), культовых зданий, стоянок автотранспорта и гаражей, а также объектов, «связанных с проживанием граждан и не оказывающих негативного воздействия на окружающую среду». Такой состав жилых зон логичен. Однако пункт 5 статьи 85 ЗК в составе жилых зон допускает строительство кроме жилья объектов «иного назначения» и «иных видов застройки», что не следует толковать как возможность строительства объектов, не связанных с проживанием граждан и оказывающих негативное воздействие на окружающую среду.

В соответствии со статьй 34 ГСК при подготовке ПЗЗ границы территориальных зон, в том числе жилой, устанавливаются с учетом:

1) возможности сочетания в пределах одной территориальной зоны различных видов существующего и планируемого использования ЗУ;

2) функциональных зон и параметров их планируемого развития, определенных генеральным планом поселения, генеральным планом городского округа, схемой территориального планирования муниципального района;

3) определенных ГСК территориальных зон;

4) сложившейся планировки территории и существующего землепользования;

5) планируемых изменений границ земель различных категорий в соответствии с документами территориального планирования и документацией по планировке территории;

6) предотвращения возможности причинения вреда ОКС, расположенным на смежных ЗУ.

Границы жилых зон могут устанавливаться по:

1) линиям магистралей, улиц, проездов, разделяющим транспортные потоки противоположных направлений;

2) красным линиям;

3) границам ЗУ;

4) границам населенных пунктов в пределах муниципальных образований;

5) границам муниципальных образований, в том числе границам внутригородских территорий городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга;

6) естественным границам природных объектов;

7) иным границам.

ЗУ для жилищного строительства из земель, находящихся в собственности РФ (федеральной), субъектов РФ (региональной) или муниципальной собственности, предоставляют, соответственно, Росимущество (его территориальный орган по субъекту РФ), орган субъекта РФ и ОМС муниципального образования. Если ЗУ образован из земель (на землях) населнных пунктов, на который не зарегистрировано право федеральной, региональной или муниципальной собственности в ЕГРП, то предоставлять его для жилищного строительства вправе ОМС муниципального района или городского округа как ЗУ, на которые не разграничена государственная собственность. Исключение составляют ЗУ в столицах (административных центрах) субъектов РФ: если субъектом РФ принят соответствующий закон, то распоряжение такими ЗУ для жилищного строительства должен осуществлять орган субъекта РФ (пункт 10 статьи Вводного закона). Особые правила предоставления для жилищного строительства ЗУ из земель, находившихся в федеральной собственности, а также особенности градостроительной деятельности при осуществлении жилищного строительства установлены ФЗ о Фонде (см. ниже) Рекомендуется предоставлять для жилищного строительства ЗУ, свободные от прав третьих лиц. Предоставление ЗУ, обременнного правами третьих лиц, нередко приводит к земельным спорам, препятствующим жилищному строительству.

ЗК и ГСК для всех видов жилищного строительства предоставление ЗУ из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предписывают на аукционах (статьи 30.1, 30.2, 38.1 и 38.2 ЗК, статья 46.2 ГСК). Без аукциона предоставление ЗУ возможно только гражданину для ИЖС в том случае, если после его заявления о предоставлении ЗУ для ИЖС в течение месяца в орган, уполномоченный на распоряжение ЗУ для жилищного строительства, не поступит заявление иного гражданина о том же (пункт 3 статьи 30.1 ЗК).

Соответственно предоставление ЗУ из государственной или муниципальной собственности для жилищного строительства без проведения аукциона является незаконным. По этому вопросу сформировалась устойчивая практика арбитражных судов, в том числе ВАС (определения ВАС от 19 сентября 2007 года № 11854/07, от 4 июля 2008 года № 7930/08, от 1 сентября 2008 года № 8498/08, от 21 сентября 2009 года № 11584/09).

Арбитражные суды указывали по сути также на недопустимость подмены «аукционного» порядка предоставления ЗУ для жилищного строительства «безаукционным» заключением инвестиционного договора (инвестиционного контракта) для жилищного строительства (Определение ВАС от 29 марта 2010 года № 2904/10), признавали незаконной уступку единственным участником аукциона права на заключение договора аренды ЗУ для КОЖС (Постановление Президиума ВАС от 24 июня 2008 года № 3351/08).

Кроме ИЖС и КОЖС, ЗУ для жилищного строительства через аукцион могут предоставляться в аренду или сразу в собственность (пункты 1 и статьи 30.1 ЗК). Поскольку распоряжение ЗУ является прерогативой уполномоченного органа, решение о передаче ЗУ в собственность или аренду принимает такой орган. В интересах застройщиков рекомендуется первично проводить аукционы по предоставлению ЗУ в собственность, поскольку они в таком случае получают ЗУ в качестве, например, предмета потенциального залога для получения кредита на жилищное строительство. Предоставление ЗУ для ИЖС и КОЖС статьями 30.1 (пункт 3) и 30.2 ЗК предписано первично только в аренду (с правом арендатора на их последующий выкуп).

В соответствии со статьями 30.1 и 38.1 ЗК обычно осуществляется предоставление для строительства многоквартирных домов «относительно свободных» земель, межуемых в ЗУ на месте детских площадок, зелных насаждений, гаражей-ракушек и т.п., среди сложившейся застройки. Это так называемая «точечная застройка», постоянно вызывающая недовольство местных жителей, влекущая судебные споры и «живые щиты». Широко практиковать такой вид жилищного строительства не рекомендуется.

ЗУ могут быть предоставлены для жилищного строительства в соответствии с решением и договором о развитии застроенной территории по результатам аукциона, организуемого и проводимого в порядке, предусмотренном статьй 46.3 ГСК. Статьи 46.1-46.3 ГСК, регулирующие развитие застроенной территории, введены в действие ФЗ от 18 декабря года № 232-ФЗ, то есть после введения статей ЗК о предоставлении ЗУ для жилищного строительства. Поэтому порядок организации и проведения аукциона на право заключения договора о развитии застроенной территории, установленный статьй 46.3 ГСК, во многом совпадает с соответствующим статьями ЗК. Однако условия принятия решения и заключения договора о развитии застроенной территории (статьи 46.1 и 46.2 ГСК) отличаются от предусмотренных ЗК. Например, согласно части 2 статьи 46.1 ГСК решение о развитии застроенной территории может быть принято только при наличии градостроительного регламента, то есть ПЗЗ. В соответствии с пунктом статьи 3 Вводного закона ЗУ для жилищного строительства до 1 января года (если этот срок не будет продлн ФЗ) могут предоставляться при отсутствии ПЗЗ. При наличии условий, предусмотренных статьй 46.1 ГСК, в соответствии со статьй 46.3 ГСК организуется и проводится аукцион на право заключения договора о развитии застроенной территории, которому посвящена статья 46.2 ГСК, содержащая, в том числе, положения о градостроительной деятельности при осуществлении жилищного строительства.

Так, согласно части 3 статьи 46.2 ГСК существенными условиями договора о развитии застроенной территории являются:

- обязательство лица, заключившего договор с ОМС, подготовить проект планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с градостроительным регламентом и местными нормативами градостроительного проектирования (при их отсутствии - в соответствии с утвержденными ОМС расчетными показателями обеспечения такой территории объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры); максимальные сроки подготовки таких документов (пункт 3);

- обязательство лица, заключившего договор с ОМС, осуществить строительство на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории; максимальные сроки осуществления строительства (пункт 6);

- обязательство ОМС, с которым заключн договор, утвердить проект планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с градостроительным регламентом и местными нормативами градостроительного проектирования (при их отсутствии - в соответствии с утвержденными органом местного самоуправления расчетными показателями обеспечения такой территории объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры); максимальные сроки выполнения указанного обязательства (пункт 7).

Согласно пунктам 1 и 2 части 9 статьи 46.2 ГСК ОМС в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае неисполнения лицом, заключившим договор с ОМС, обязательств, предусмотренных пунктами 3 и 6 части 3 статьи 46.2 ГСК. Лицо, заключившее договор с ОМС, в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае неисполнения ОМС обязательств, предусмотренных пунктом 7 части статьи 46.2 ГСК (пункт 1 части 10 статьи 46.2 ГСК).

В свою очередь, статья 30.2 ЗК предполагает предоставление арендатору крупного ЗУ, сопоставимого по размерам с кварталом или микрорайоном, для строительства так называемого «спального района» с атрибутивными объектами, а также подготовку будущим застройщиком (юридическим лицом или ИП) документации по планировке территории.

Поэтому предоставляющий ЗУ для КОЖС ОМС экономит и финансовые средства на разработку документации по планировке территории. КОЖС предполагает не только жилищное, но и иное строительство – при том, что в наименовании статьи 30.2 ЗК говорится только о жилищном строительстве.

Будущий застройщик должен провести строительство объектов инженерной инфраструктуры. Задача развития инженерной инфраструктуры решается на стадии территориального планирования, для чего во многих муниципальных образованиях приняты соответствующие программы.

В отличие от общих правил предоставления ЗУ для жилищного (не комплексного и не индивидуального) строительства, предусмотренных статьй 30.1 ЗК (на аукционе в собственность либо аренду), статья 30.2 ЗК предусматривает предоставление ЗУ, прошедших кадастровый учет, только в аренду и в порядке, предусмотренном статьй 38.2 ЗК. Для арендатора ЗУ, предоставленного для КОЖС, предусматривается ряд дополнительных требований, закрепляющих максимальные сроки совершения следующих действий: подготовки проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах ЗУ, предназначенного для КОЖС; выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче в государственную или муниципальную собственность, а также условия такой передачи; осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с РВИ.

Статья 38.2 ЗК производна от статьи 38.1 ЗК. Аукцион по продаже права на заключение договора аренды (не купли-продажи) ЗУ для КОЖС организуется и проводится в соответствии со статьй 38.1 ЗК, с «добавлением» специфики (в части проведения, но не организации), предусмотренной статьй 38.2 ЗК.

Предоставляемый через аукцион ЗУ для КОЖС в дальнейшем должен быть размежван на некоторое количество меньших по размерам, не подлежащих дальнейшему разделу (неделимых) ЗК. К каждому из вновь образованных и подлежащих застройке ЗУ должен быть общедоступный подъезд (дорога), который как территория общего пользования в красных линиях не может находиться в частной собственности застройщика либо в дальнейшем собственников помещений в построенном жилом доме.

Поскольку первично предоставляемый ЗУ для КОЖС содержит в своих границах потенциальные территории общего пользования, которые будут установлены документацией по планировке территории, такой ЗУ не может сразу предоставляться в частную собственность через аукцион на право заключения договора купли-продажи ЗУ для КОЖС. Поэтому ЗК для КОЖС ввл так называемый двухэтапный порядок предоставления ЗУ: сначала в аренду «большой» ЗУ, затем – после разработки и утверждения документации по планировке его территории – в собственность или аренду (по выбору застройщика) образованных из него «маленьких» ЗУ, не отнеснных документацией по планировке территории к территориям общего пользования. Последние остаются в публичной собственности, но теоретически могут быть отмежваны в ЗУ и предоставлены в аренду с сохранением общедоступности.

Согласно пункту 5 статьи 30.2 ЗК «арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, после утверждения в установленном порядке документации по планировке территории и государственного кадастрового учета земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, в границах ранее предоставленного земельного участка имеет исключительное право, если иное не предусмотрено федеральным законом, приобрести указанные земельные участки в собственность или в аренду». Выкупать указанные ЗУ в собственность или получать их в аренду – решает исключительно арендатор ЗУ для КОЖС. Выбора выкупа ЗУ в собственность арендатор может быть лишн только в случае, если ЗУ находится в пределах земель, ограниченных в обороте в соответствии со статьй 27 ЗК. Из указанных в ней земель ЗУ, предоставлявшиеся для жилищного строительства, обычно располагаются в границах второго пояса зоны санитарной охраны источника водоснабжения.

Особое место в российской правовой системе и влияние на градостроительную деятельность для жилищного строительства имеет ФЗ о Фонде, который ввл существенные особенности подготовки и предоставления ЗУ для жилищного строительства, в том числе участия Фонда в градостроительной деятельности. «Оказание содействия развитию деятельности по территориальному планированию, градостроительному зонированию, планировке территории и архитектурно-строительному проектированию, в том числе по подготовке документов территориального планирования, градостроительного зонирования, документации по планировке территории» отнесено к основным задачам Фонда (пункт 2 части 2 статьи 3 ФЗ о Фонде). Среди функций Фонда – разработка и предоставление ОГВ и ОМС, юридическим лицам методических и иных материалов в области территориального планирования, градостроительного зонирования и планировки территории (пункт 15 части 3 статьи 3 ФЗ о Фонде), на реализацию которое направлены настоящие рекомендации.

ФЗ о Фонде предусматривает порядок формирования имущества Фонда, в том числе передачи Фонду и использования находящихся в федеральной собственности ЗУ для жилищного строительства. В частности, ОМС вправе обратиться в ОГВ субъектов РФ с заявлениями о включении ЗУ, находящихся в федеральной собственности, в перечни ЗУ, которые ОГВ субъектов РФ направляют в Фонд с предложениями об их использовании для жилищного строительства (части 1 и 3 статьи 11 ФЗ о Фонде). В состав документов, прилагаемых к перечню ЗУ, направляемому ОГВ субъектов РФ в Фонд, включены, в частности, сведения о наличии/отсутствии актов ОМС об утверждении документов территориального планирования, в том числе ПЗЗ, проекта планировки территории, в границах которой расположен ЗУ, с указанием реквизитов актов и приложением копий соответствующих разделов таких документов (пункт 13 Приложения № 2 к Приказу Минэкономразвития РФ от 22 декабря 2008 года № 466).

Фонд вправе распоряжаться ЗУ, переданными в его собственность, путм их продажи для жилищного строительства, а также продажи права на заключение договоров аренды таких ЗУ для жилищного строительства в соответствии со статьями 38.1 и 38.2 ЗК (пункт 1 части 5 статьи 4 ФЗ о Фонде). При этом извещения о проведении аукционов по продаже права на заключение договоров аренды ЗУ Фонда наряду со сведениями, предусмотренными статьями 38.1 и 38.2 ЗК, могут (не должны) содержать следующие сведения:

1) требования к параметрам и характеристикам планируемого развития территории, в том числе плотности и параметрам застройки территории, характеристикам развития систем социального, транспортного обслуживания и инженерно-технического обеспечения, необходимым для развития территории, при подготовке документации по планировке территории;

2) минимальный объем осуществления жилищного строительства в соответствии с РВИ, иные технико-экономические показатели жилищного строительства, требования к используемым строительным материалам и строительным технологиям в части их энергоэффективности и экологичности при осуществлении архитектурно-строительного проектирования, жилищного строительства (часть 1 статьи 16.1 ФЗ о Фонде).

Допускается продажа права на заключение договоров аренды ЗУ Фонда, на которых расположены объекты недвижимого имущества Фонда, подлежащие сносу. В указанном случае решение Фонда о проведении аукциона по продаже права на заключение договоров аренды таких ЗУ и извещение о проведении такого аукциона должны предусматривать необходимость сноса объектов недвижимого имущества Фонда и обязательства Фонда по обеспечению выполнения работ по сносу объектов недвижимого имущества Фонда за счет средств Фонда (часть 3 статьи 16 ФЗ о Фонде). В случае передачи ОГВ субъекта РФ полномочий по управлению и распоряжению ЗУ, находящимися в федеральной собственности, для жилищного строительства, принятие ОГВ субъекта РФ решения о предоставлении такого ЗУ для жилищного строительства допускается при наличии всех следующих условий:

1) Такой ЗУ расположен на территории, в отношении которой утверждн генеральный план, либо на межселенной территории, в отношении которой утверждена схема территориального планирования муниципального района;

2) Такой ЗУ расположен на территории, в отношении которой ОМС муниципального образования, в границах которого расположен такой ЗУ, утверждена программа комплексного развития систем коммунальной инфраструктуры муниципального образования (часть 1 статьи 14 ФЗ о Фонде).

Соответственного ОГВ субъектов РФ, заинтересованные в получении полномочий по управлению и распоряжению ЗУ, находящимися в федеральной собственности, для жилищного строительства, могут «поторапливать» ОМС утверждать указанные документы.

Согласно статье 16.2 ФЗ о Фонде если до принятия Фондом решения о проведении им аукциона по продаже права на заключение договоров аренды ЗУ для КОЖС утверждена документация по планировке территории, в границах которой расположены ЗУ Фонда, подготовка документации по планировке территории лицами, с которыми заключены договоры аренды ЗУ Фонда для КОЖС, не требуется. Для утверждения и (или) изменения документации по планировке территории проведение публичных слушаний не требуется в случаях подготовки документации по планировке территории Фондом или лицами, с которыми заключены договоры аренды ЗУ Фонда для КОЖС:

1) в соответствии с утвержденными генеральным планом поселения, городского округа, схемой территориального планирования муниципального района или ПЗЗ;

2) до утверждения генерального плана поселения, городского округа, схемы территориального планирования муниципального района или ПЗЗ при наличии согласия в письменной форме правообладателей ЗУ, имеющих общую границу с ЗУ Фонда.

Решения Фонда об образовании ЗУ из ЗУ Фонда принимаются при наличии:

1) заявлений правообладателей ЗУ Фонда;

2) утвержденного проекта межевания территории в составе документации по планировке территории, в границах которой расположены ЗУ Фонда, или утвержденной ОМС схемы расположения образуемых ЗУ из ЗУ Фонда на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории в случае отсутствия утвержденной документации по планировке территории.

Согласно части 2 статьи 16.3 ФЗ о Фонде арендаторы ЗУ Фонда, предоставленных для КОЖС, после утверждения в установленном порядке документации по планировке территории и кадастрового учета ЗУ Фонда, предназначенных для жилищного и иного строительства в соответствии с РВИ и образуемых из ранее предоставленного ЗУ Фонда, имеют исключительное право приобрести указанные ЗУ в собственность или в аренду, за исключением случаев:

1) передачи ЗУ Фонда, предназначенных для размещения объектов инфраструктуры, создание которых планируется осуществлять за счет средств федерального бюджета, бюджета субъекта РФ или средств местного бюджета, в государственную или муниципальную собственность;

2) передачи ЗУ Фонда в безвозмездное срочное пользование для размещения объектов инфраструктуры иным лицам.

Фондом регулярно осуществляется мониторинг обеспеченности муниципальных образований документами территориального планирования и градостроительного зонирования, в том числе стадий их разработки, и их анализ для территорий, в границах которых расположены ЗУ, рассматриваемые для реализации целей и задач Фонда. В 2010 году процесс разработки и принятия этих документов несколько застопорился как в связи с продлением срока их принятия до 1 января 2012 года, так и прохождением в Госдуме законопроекта № 369212-5, предусматривающего изменения в ГСК и другие законодательные акты РФ в части вопросов территориального планирования.

Фонд ведт базу данных проектных организаций, специализирующихся в сфере территориального планирования и градостроительного регулирования, осуществляет информационное, консультационное, методическое сопровождение деятельности победителей аукционов по продаже прав на заключение договоров аренды ЗУ для КОЖС на этапе подготовки документации по планировке территории в границах ЗУ Фонда.

Несмотря на небольшой период деятельности Фонда, практика применения положений ФЗ о Фонде формируется, по судебным решениям, пока «в пользу» Фонда.

Так, Девятый арбитражный апелляционный суд Постановлением от июля 2010 года № 09АП-15156/2010-АК отказал государственному научному учреждению «Павловская опытная станция Государственного научного учреждения «Государственный научный центр Российской Федерации Всероссийский научно-исследовательский институт растениеводства имени Н.И. Вавилова Российской академии сельскохозяйственных наук» в признании недействительным распоряжения Росимущества, которым прекращалось право постоянного (бессрочного) пользования ГНУ Павловская ОС ГНУ ГНЦ РФ ВИР на ЗУ для передачи его в собственность Фонда с целью последующего предоставления для КОЖС.

Постановлением ФАС Московского округа от 23 августа 2010 года № КГ-А40/9505-10 было отказано ООО «СА Девелопмент» в признании недействительным распоряжений Росимущества и признании недействительной регистрации права собственности Фонда на ЗУ в г.

Москве.

Согласно пункту 8 статьи 1 ГСК ПЗЗ – это документ градостроительного зонирования, который утверждается нормативными правовыми актами ОМС (кроме Москвы и Санкт-Петербурга) и в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и внесения в него изменений.

ПЗЗ должны утверждаться ОМС поселений и городских округов (пункт 20 части 1 статьи 14, пункт 26 части 1 статьи 16 ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации»), но до января 2010 года могут не утверждаться. С 1 января 2012 года (если этот срок не будет продлн ФЗ) при отсутствии ПЗЗ предоставление ЗУ для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не допускается.

В соответствии со статьй 30 ГСК ПЗЗ разрабатываются в целях:

1) создания условий для устойчивого развития территорий муниципальных образований, сохранения окружающей среды и объектов культурного наследия;

2) создания условий для планировки территорий муниципальных образований;

3) обеспечения прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей ЗУ и ОКС;

4) создания условий для привлечения инвестиций, в том числе путем предоставления возможности выбора наиболее эффективных РВИ.

ПЗЗ включают в себя:

1) порядок их применения и внесения изменений;

2) карту градостроительного зонирования;

3) градостроительные регламенты.

На карте градостроительного зонирования устанавливаются границы территориальных зон, которые должны отвечать требованию принадлежности каждого ЗУ только к одной территориальной зоне.

Формирование одного ЗУ из нескольких ЗУ, расположенных в различных территориальных зонах, не допускается. Территориальные зоны, как правило, не устанавливаются применительно к одному ЗУ.

На карте градостроительного зонирования в обязательном порядке отображаются границы ЗОУИТ, границы территорий объектов культурного наследия. Границы указанных зон могут отображаться на отдельных картах.

Поскольку согласно пункту 4 статьи 1 ГСК ЗОУИТ – это «охранные, санитарно-защитные зоны, зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации (далее объекты культурного наследия), водоохранные зоны, зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, зоны охраняемых объектов, иные зоны, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации», на картах градостроительного зонирования должны отображаться все ЗОУИТ, предусмотренные законодательством, поскольку в них жилищное строительство запрещается или ограничивается. При этом следует иметь ввиду, что ЗОУИТ считается установленной в соответствии с законодательством, если она не только предусмотрена нормативным актом в определнном размере, но и в отношении не оформлена карта (план) объекта землеустройства и сведения о ней внесены в ГКН (абзац третий статьи 1 ФЗ «О землеустройстве», статья 10 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»). При их отсутствии отображать ЗОУИТ на карте градостроительного зонирования преждевременно.

В градостроительном регламенте как текстовой части ПЗЗ в отношении ЗУ и ОКС, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, указываются:

1) виды разрешенного использования ЗУ и ОКС;

2) предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры ЗУ и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции ОКС;

3) ограничения использования ЗУ и ОКС, устанавливаемые в соответствии с законодательством РФ.

В соответствии со статьй 31 ГСК подготовка проекта ПЗЗ может осуществляться применительно ко всем территориям поселений, городских округов, а также к частям территорий поселений, городских округов с последующим внесением в ПЗЗ, относящихся к другим частям территорий поселений, городских округов. Применительно к межселенным территориям подготовка проекта ПЗЗ может осуществляться в случае планирования застройки таких территорий.

Подготовка проекта ПЗЗ осуществляется с учетом документов территориального планирования, требований технических регламентов, результатов публичных слушаний и предложений заинтересованных лиц.

Применительно к части территории поселения или городского округа подготовка проекта ПЗЗ может осуществляться при отсутствии генерального плана поселения или городского округа. Перед подготовкой ПЗЗ для всей территории поселения или городского округа необходимо утверждение его генерального плана.

Решение о подготовке проекта ПЗЗ принимается главой местной администрации с установлением этапов градостроительного зонирования применительно ко всем территориям поселения, городского округа или межселенной территории либо к различным частям территорий поселения или городского округа (в случае подготовки проекта ПЗЗ применительно к частям территорий поселения или городского округа), порядка и сроков проведения работ по подготовке ПЗЗ, иных положений, касающихся организации указанных работ. Одновременно с принятием решения о подготовке проекта ПЗЗ главой местной администрации утверждаются состав и порядок деятельности комиссии по подготовке проекта ПЗЗ (далее комиссия). Состав и порядок деятельности комиссии устанавливаются, кроме ГСК, законами субъектов РФ и нормативными правовыми актами ОМС.

Глава местной администрации не позднее чем по истечении десяти дней с даты принятия решения о подготовке проекта ПЗЗ обеспечивает опубликование сообщения о принятии такого решения в порядке, установленном для официального опубликования муниципальных правовых актов, иной официальной информации, и размещение указанного сообщения на официальном сайте муниципального образования (при наличии официального сайта муниципального образования) в сети "Интернет".

Сообщение о принятии такого решения также может быть распространено по радио и телевидению, но оно не заменяет официальную информацию. В сообщении указываются:

1) состав и порядок деятельности комиссии;

2) последовательность градостроительного зонирования применительно к территориям поселения, городского округа или межселенным территориям либо применительно к различным частям территорий поселения или городского округа (в случае подготовки проекта ПЗЗ и застройки применительно к частям территорий поселения или городского округа);

3) порядок и сроки проведения работ по подготовке проекта ПЗЗ;

4) порядок направления в комиссию предложений заинтересованных лиц по подготовке проекта ПЗЗ;

5) иные вопросы организации работ.

ОМС проверяет проект ПЗЗ, представленного комиссией, на соответствие требованиям технических регламентов, генеральному плану поселения, городского округа, схемам территориального планирования муниципальных районов, схемам территориального планирования субъектов РФ, федеральным схемам территориального планирования (при наличии последних). По результатам проверки ОМС направляет проект ПЗЗ главе муниципального образования или в случае обнаружения его несоответствия указанным требованиям и документам в комиссию на доработку.

Глава муниципального образования при получении от ОМС проекта ПЗЗ принимает решение о проведении публичных слушаний по такому проекту в срок не позднее чем через десять дней со дня получения такого проекта.

Публичные слушания по проекту ПЗЗ проводятся комиссией в порядке, определяемом уставом муниципального образования и (или) нормативными правовыми актами представительного органа муниципального образования.

Продолжительность публичных слушаний по проекту ПЗЗ составляет не менее двух и не более четырех месяцев со дня опубликования такого проекта.

Если внесение изменений в ПЗЗ связано с размещением или реконструкцией отдельного ОКС, публичные слушания по внесению изменений в ПЗЗ проводятся в границах территории, планируемой для размещения или реконструкции такого объекта. При этом комиссия направляет извещения о проведении публичных слушаний по проекту ПЗЗ правообладателям ЗУ, имеющих общую границу с ЗУ, на котором планируется осуществить размещение или реконструкцию отдельного ОКС, правообладателям зданий, строений, сооружений, расположенных на ЗУ, имеющих общую границу с указанным ЗУ, и правообладателям помещений в таком объекте. Указанные извещения направляются в срок не позднее чем через пятнадцать дней со дня принятия главой муниципального образования решения о проведении публичных слушаний по предложениям о внесении изменений в ПЗЗ.

После завершения публичных слушаний по проекту ПЗЗ комиссия с учетом результатов таких публичных слушаний обеспечивает внесение изменений в проект ПЗЗ и представляет указанный проект главе местной администрации. Обязательными приложениями к проекту ПЗЗ являются протоколы публичных слушаний и заключение о результатах публичных слушаний. Глава местной администрации в течение десяти дней после представления ему проекта ПЗЗ и указанных обязательных приложений должен принять решение о направлении указанного проекта в представительный ОМС или об отклонении проекта ПЗЗ и о направлении его на доработку с указанием даты его повторного представления.

В соответствии со статьй 32 ГСК ПЗЗ утверждаются представительным ОМС. Обязательными приложениями к проекту ПЗЗ являются протоколы публичных слушаний по указанному проекту и заключение о результатах таких публичных слушаний.

Представительный ОМС по результатам рассмотрения проекта ПЗЗ и обязательных приложений к нему может утвердить ПЗЗ или направить проект ПЗЗ главе местной администрации на доработку в соответствии с результатами публичных слушаний по указанному проекту. ПЗЗ подлежат опубликованию в порядке, установленном для официального опубликования муниципальных правовых актов, иной официальной информации, и размещаются на официальном сайте поселения или городского округа (при наличии официального сайта) в сети "Интернет".

Физические и юридические лица вправе оспорить решение об утверждении ПЗЗ в судебном порядке. ОГВ вправе оспорить решение об утверждении ПЗЗ в судебном порядке в случае несоответствия ПЗЗ законодательству РФ, а также схемам территориального планирования РФ или субъектов РФ, утвержденным до утверждения ПЗЗ.

В соответствии со статьй 33 ГСК внесение изменений в ПЗЗ осуществляется в том же порядке, что и разработка и утверждение ПЗЗ.

Основаниями для рассмотрения главой местной администрации вопроса о внесении изменений в ПЗЗ являются:

1) несоответствие ПЗЗ генеральному плану поселения, городского округа, схеме территориального планирования муниципального района, возникшее в результате внесения в такие генеральные планы или схему территориального планирования муниципального района изменений;

2) поступление предложений об изменении границ территориальных зон, изменении градостроительных регламентов.

Предложения о внесении изменений в ПЗЗ направляются в комиссию, которая в течение тридцати дней осуществляет подготовку заключения, в котором содержатся рекомендации о внесении в соответствии с поступившим предложением изменения в ПЗЗ или об отклонении такого предложения с указанием причин отклонения, и направляет это заключение главе местной администрации. Глава местной администрации с учетом рекомендаций, содержащихся в заключении комиссии, в течение тридцати дней принимает решение о подготовке проекта о внесении изменения в ПЗЗ или об отклонении предложения о внесении изменения в ПЗЗ с указанием причин отклонения и направляет копию такого решения заявителям.

В соответствии со статьй 36 ГСК градостроительным регламентом как тестовой частью ПЗЗ определяется правовой режим ЗУ, равно как всего, что находится над и под поверхностью ЗУ и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации ОКС. Речь идт прежде всего о различных линейных объектах (коммуникациях), большинство из которых заглублено (газопроводы, водопроводы, кабели связи и т.п.), но некоторые из которых действительно находятся над ЗУ, не касаясь его (воздушные ЛЭП).

Исходя из определения ЗУ исключительно как части земной поверхности (статья 11.1 ЗК), такие объекты не находятся на ЗУ, поэтому на них не распространяется пункт 3 части 4 статьи 36 Градостроительного кодекса, согласно которому «действие градостроительного регламента не распространяется на земельные участки, занятые линейными объектами».

Градостроительные регламенты устанавливаются с учетом:

1) фактического использования ЗУ и ОКС в границах территориальной зоны;

2) возможности сочетания в пределах одной территориальной зоны различных видов существующего и планируемого использования ЗУ и ОКС;

3) функциональных зон и характеристик их планируемого развития, определенных документами территориального планирования;

4) видов территориальных зон;

5) требований охраны объектов культурного наследия, а также особо охраняемых природных территорий, иных природных объектов.

Порядок применения документов территориального планирования, градостроительного зонирования, планировки территории, нормативов градостроительного проектирования при организации и осуществлении Документы территориального планирования подразделяются на федеральные, субъектов РФ и муниципальные. Это схемы размещения объектов государственного или муниципального значения в различных областях, генеральные планы поселений и городских округов.

Перечень таких документов открытый (пункт 10 части 1 статьи 10, пункт 4 части 3 статьи 14, пункт 3 части 1 статьи 19, пункт 3 части 3 статьи 21 ГСК), что, с одной стороны, не исключает в них объекты жилищного строительства – государственного или муниципального жилого фонда, так называемого социального жилья; с другой стороны, для его строительства статья 49 ЗК не допускает изъятие земель – с наземной недвижимостью или без не – у частных лиц как для муниципальных или государственных нужд.

Документы территориального планирования должны быть утверждены до января 2012 года (если этот срок не будет продлн ФЗ).

Генеральный план представляет собой, по сути, документ долгосрочного планирования реализации полномочий ОМС в части развития не только жилищного строительства, но и транспортной, инженерной, социальной инфраструктур. Такая инфраструктура не может планироваться и развиваться для самой себя - сроки и масштабы е развития определяется сроками и масштабами развития того, обеспечению чего служит вся инфраструктура, а именно планируемыми объмами жилищного строительства, обеспечению комфортной жизни людей в жилых домах на определнной территории. В свою очередь, объмы жилищного строительства определяются не только отнесением той или иной территории к зоне жилой застройки и даже не муниципальной программой развития жилищного строительства, но и активностью и финансовыми возможностями частных субъектов градостроительной деятельности - застройщиков, платжеспособностью местного населения, для которого это жиль в основном и должно строиться, а также надлежащим исполнением планов реализации генеральных планов.

Согласно статье 13 ГСК реализация (порядок применения) федеральной схемы территориального планирования осуществляется на основании плана реализации этой схемы, подготовка и утверждение которого проводятся в порядке, установленном Правительством РФ, в течение трех месяцев со дня утверждения такой схемы. В плане реализации федеральной схемы территориального планирования должны содержаться:

1) сроки подготовки документации по планировке территории для размещения ОКС федерального значения, на основании которой определяются или уточняются границы ЗУ для размещения таких объектов;

2) сроки подготовки проектной документации и сроки строительства ОКС федерального значения;

3) финансово-экономическое обоснование реализации федеральной схемы территориального планирования.

Аналогичные положения предусмотрены статьй 17 ГСК, с «поправкой»

на региональный уровень. Поскольку к настоящему времени указанные документы не утверждены, утверждение муниципальных документов территориального планирования раньше них может привести к необходимости внесения в них изменений в соответствии с ГСК по мере их утверждения.

Согласно пункту 6 статьи 1 ГСК «градостроительное зонирование – зонирование территорий муниципальных образований в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов». При этом единственным документом градостроительного зонирования ГСК называет ПЗЗ (пункт 8 статьи 1), которые и предусматривают территориальные зоны, в том числе жилой застройки, с их градостроительными регламентами (см. выше). Содержание градостроительного зонирования предусмотрено главой 4 (статьи 30-40) ГСК «Градостроительное зонирование», в которой нет ничего, что не было бы связано с ПЗЗ.

Порядок применения ПЗЗ подлежит включению в содержание ПЗЗ (пункт 1 части 2 статьи 30 ГСК) и согласно части 3 статьи 30 ГСК должен предусматривать положения:

1) о регулировании ОМС землепользования и застройки;

2) об изменении РВИ ЗУ и ОКС физическими и юридическими лицами;

3) о подготовке ОМС документации по планировке территории;

4) о проведении публичных слушаний по вопросам землепользования и застройки;

5) о внесении изменений в ПЗЗ;

6) о регулировании иных вопросов землепользования и застройки.

Подготовка документации по планировке территории статьй 30.2 ЗК включена в КОЖС. Согласно статье 41 (части 1-3) ГСК подготовка документации по планировке территории осуществляется в целях обеспечения устойчивого развития территорий, выделения элементов планировочной структуры (кварталов, микрорайонов, иных элементов), установления границ ЗУ, на которых расположены ОКС, границ ЗУ, предназначенных для строительства и размещения линейных объектов.

Подготовка документации по планировке территории осуществляется в отношении застроенных или подлежащих застройке территорий. В случае установления границ незастроенных и не предназначенных для строительства ЗУ подготовка документации по планировке территории осуществляется в соответствии с земельным, водным, лесным и иным, то есть не градостроительным, законодательством.

При подготовке документации по планировке территории может осуществляться разработка проектов планировки территории, проектов межевания территории и ГПЗУ (часть 5 статьи 41 ГСК). По сути, это и есть состав документации по планировке территории.

Согласно статье 42 ГСК подготовка проекта планировки территории осуществляется для выделения элементов планировочной структуры, установления параметров планируемого развития элементов планировочной структуры. Проект планировки территории состоит из основной части, которая подлежит утверждению, и материалов по ее обоснованию.

Основная часть проекта планировки территории включает в себя:

1) чертеж или чертежи планировки территории, на которых отображаются:

а) красные линии;

б) линии, обозначающие дороги, улицы, проезды, линии связи, объекты инженерной и транспортной инфраструктур (которые исходя из определения пунктом 11 статьи 1 ГСК красных линий тоже должны обозначаться красными линиями);

в) границы зон планируемого размещения объектов социальнокультурного и коммунально-бытового назначения, иных ОКС;

2) положения о размещении ОКС федерального, регионального или местного значения, а также о характеристиках планируемого развития территории, в том числе плотности и параметрах застройки территории и характеристиках развития систем социального, транспортного обслуживания и инженерно-технического обеспечения, необходимых для развития территории.

Материалы по обоснованию проекта планировки территории включают в себя материалы в графической форме и пояснительную записку.

Материалы по обоснованию проекта планировки территории в графической форме содержат:

1) схему расположения элемента планировочной структуры;

2) схему использования территории в период подготовки проекта планировки территории;

3) схему организации улично-дорожной сети и схему движения транспорта на соответствующей территории;

4) схему границ территорий объектов культурного наследия;

5) схему границ ЗОУИТ;

6) схему вертикальной планировки и инженерной подготовки территории;

7) иные материалы в графической форме для обоснования положений о планировке территории.

Пояснительная записка содержит описание и обоснование положений, касающихся:

1) определения параметров планируемого строительства систем социального, транспортного обслуживания и инженерно-технического обеспечения, необходимых для развития территории;

2) защиты территории от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, проведения мероприятий по гражданской обороне и обеспечению пожарной безопасности;

3) иных вопросов планировки территории.

Состав и содержание проектов планировки территорий, подготовка которых осуществляется на основания документов территориального планирования РФ, субъекта РФ и муниципального образования, могут устанавливаться также иными нормативными актами.

В соответствии со статьй 43 ГСК проект планировки территории является основой для разработки проектов межевания территорий применительно к застроенным и подлежащим застройке территориям, расположенным в границах элементов планировочной структуры, установленных проектами планировки территорий в целях установления границ застроенных и незастроенных ЗУ, планируемых для предоставления под строительство, а также границ ЗУ, предназначенных для размещения ОКС федерального, регионального или местного значения. Подготовка проектов межевания территорий осуществляется в составе проектов планировки территорий или в виде отдельного документа.

Проект межевания территории включает в себя чертежи межевания территории, на которых отображаются:

1) красные линии, утвержденные в составе проекта планировки территории;

2) линии отступа от красных линий в целях определения места допустимого размещения зданий, строений, сооружений;

3) границы застроенных ЗУ, в том числе границы ЗУ, на которых расположены линейные объекты;

4) границы формируемых ЗУ, планируемых для предоставления под строительство;

5) границы ЗУ, предназначенных для размещения ОКС федерального, регионального или местного значения;

6) границы территорий объектов культурного наследия;

7) границы ЗОУИТ;

8) границы зон действия публичных сервитутов.

В отличие от проекта планировки, проект межевания имеет не две, а одну часть, подлежащую утверждению. Это чертежи межевания. Проект межевания подготавливается в составе или на основании проекта планировки, который и содержит всю необходимую информацию по обоснованию решений по планировке территории.

В соответствии со статьй 44 ГСК в составе проектов межевания территорий или в виде отдельного документа осуществляется подготовка ГПЗУ применительно к застроенным или предназначенным для строительства, реконструкции ОКС ЗУ. Такая формулировка статьи 44 ГСК не означает, что ГПЗУ в виде отдельного документа может подготавливаться без (до) проекта межевания территории, поскольку ГПЗУ не является самостоятельным видом документации по планировке неразмежванной территории. В виде отдельного документа вне связи с проектом межевания территории ГПЗУ может подготавливаться только применительно к существующим ЗУ, когда не требуется изменять их ранее установленные границы для строительства на них новых ОКС и в отношении территории их расположения установлен градостроительный регламент (приняты ПЗЗ).

Поэтому во всех случаях отсутствия на определнной территории ранее образованных ЗУ или необходимости изменения границ ранее образованных ЗУ для строительства ОКС надлежит подготавливать все три вида документации по планировке территории: проекты планировки, проекты межевания и ГПЗУ.

В составе ГПЗУ для жилищного строительства указываются:

1) границы ЗУ;

2) границы зон действия публичных сервитутов;

3) минимальные отступы от границ ЗУ в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений;

4) информация обо всех предусмотренных градостроительным регламентом РВИ;

5) информация о расположенных в границах ЗУ объектах капитального строительства, объектах культурного наследия;

6) информация о ТУ.

В состав ГПЗУ может включаться информация о возможности или невозможности его разделения на несколько ЗУ. Форма ГПЗУ утверждена Постановлением Правительства РФ от 29 декабря 2005 года № 840, которое, как и ГСК, не предусматривает приложение к заявлению застройщика о выдаче ГПЗУ каких-либо документов. Соответственно, если ОМС в ответ на заявление застройщика о выдаче ГПЗУ требует представить определнные документы, а застройщик отказывается их представить и обращается с соответствующим заявлением в суд, то суды нередко признают отказ ОМС в выдаче ГПЗУ незаконным и нарушающим права застройщика. Тем не менее некоторые документы к моменту выдачи ГПЗУ должны быть у ОМС и (или) у застройщика, поскольку их наличие обусловлено непосредственно формой ГПЗУ. К ним могут быть отнесены:

1) Решение ОМС о подготовке документации по планировке территории – в качестве документа-основания подготовки ГПЗУ;

2) Правоустанавливающий документ застройщика на ЗУ (как правило, договор аренды или свидетельство о праве собственности);

3) Кадастровый паспорт ЗУ – для указания в ГПЗУ кадастрового номера ЗУ, его координат, местонахождения, границ и площади;

4) Нормативный правовой акт ОМС, установивший на ЗУ публичный сервитут (на практике такие акты принимаются редко);

5) Документы на имеющееся на ЗУ объекты наземной недвижимости;

6) Документ о предельных – максимальные и (или) минимальные размеры – ЗУ для ОКС (при наличии);

7) Документ об имеющихся в границах ЗУ объектах культурного наследия (при наличии);

9) Документ о возможности/невозможности раздела ЗУ.

Инструкция о порядке заполнения формы ГПЗУ утверждалась Приказом Минрегиона РФ от 11 августа 2006 года № 93. Следует отметить, что Постановление Правительства РФ от 29 декабря 2005 года № 840, утвердившее форму ГПЗУ, и, соответственно, указанная Инструкция не учитывают, что ГПЗУ является, как правило, не самостоятельным отдельным документом, а частью документации по планировке территории.

Законодательство не предусматривает внесение изменений в ГПЗУ.

Поэтому при необходимости внесения в утвержднный ГПЗУ нового сведения следует оформлять новый ГПЗУ.

ГПЗУ необходим для подготовки проектной документации на ОКС (пункт 1 части 6, часть 11, пункт 2 части 12 статьи 48 ГСК), выдачи разрешения на строительства (пункт 2 части 7 статьи 51 ГСК), выдачи разрешения на ввод ОКС в эксплуатацию (пункт 2 части 3 статьи 55 ГСК).

Таким образом, без ГПЗУ никто не вправе не только осуществлять жилищное строительство, но и подготавливать на него проектную документацию.

Нормативы градостроительного проектирования различные положения ГСК предписывают утверждать ОГВ субъектов РФ и ОМС (не федеральным ОГВ). Согласно статье 24 ГСК региональные и местные нормативы градостроительного проектирования содержат минимальные расчетные показатели обеспечения благоприятных условий жизнедеятельности человека, в том числе объектами социального и коммунально-бытового назначения, доступности таких объектов для населения (включая инвалидов), объектами инженерной инфраструктуры, благоустройства территории (часть 4); утверждение региональных нормативов градостроительного проектирования осуществляется с учетом особенностей поселений, городских округов в границах субъекта РФ; состав, порядок подготовки и утверждения региональных нормативов градостроительного проектирования устанавливаются законодательством субъектов РФ (часть 5); утверждение местных нормативов градостроительного проектирования осуществляется с учетом особенностей населенных пунктов в границах муниципальных образований и межселенных территорий; состав, порядок подготовки и утверждения местных нормативов градостроительного проектирования устанавливаются нормативными правовыми актами ОМС; не допускается утверждение местных нормативов градостроительного проектирования, содержащих минимальные расчетные показатели обеспечения благоприятных условий жизнедеятельности человека ниже, чем расчетные показатели обеспечения благоприятных условий жизнедеятельности человека, содержащиеся в региональных нормативах градостроительного проектирования (часть 6).

Соответственно ОМС могут утвердить местные нормативы градостроительного проектирования до региональных, после утверждения региональных местные подлежат приведению в соответствии с ними.

Порядок применения нормативов градостроительного проектирования должен быть утверждн нормативными правовыми актами ОГВ субъектов РФ и ОМС.

Правила выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования, проведения государственной экспертизы проектной документации объектов жилищного строительства и результатов инженерных изысканий В соответствии со статьй 47 ГСК инженерные изыскания выполняются для подготовки проектной документации, строительства, реконструкции ОКС. Не допускаются подготовка и реализация проектной документации без (до) выполнения соответствующих инженерных изысканий. Перечень видов работ по инженерным изысканиям, по подготовке проектной документации, по строительству, реконструкции, капитальному ремонту ОКС, которые оказывают влияние на безопасность ОКС во исполнение части 5 статьи 8 ФЗ от 22 июля 2008 года № 141-ФЗ и Постановления Правительства РФ от ноября 2008 года № 864 утверждн Приказом Министерства регионального развития РФ от 30 декабря 2009 года № 624.

Виды работ по инженерным изысканиям, которые оказывают влияние на безопасность ОКС, должны выполняться индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами, имеющими выданные саморегулируемой организацией свидетельства о допуске к таким видам работ. Иные виды работ по инженерным изысканиям могут выполняться любыми физическими или юридическими лицами. Согласно пункту 3 части статьи 3.2 Вводящего закона с 1 января 2010 года действие лицензий (в том числе лицензий, срок действия которых продлен) на осуществление инженерных изысканий для строительства зданий и сооружений прекращено.

Полномочием выдавать разрешения на производство инженерных изысканий органы власти не обладают (Письмо Минэкономразвития РФ от 4 февраля 2010 года № Д23-349).

Инженерные изыскания для подготовки проектной документации, строительства, реконструкции ОКС выполняются в целях получения:

1) материалов о природных условиях территории, на которой будут осуществляться строительство, реконструкция ОКС, и факторах техногенного воздействия на окружающую среду, о прогнозе их изменения, необходимых для разработки решений относительно такой территории;

2) материалов, необходимых для обоснования компоновки зданий, строений, сооружений, принятия конструктивных и объемно-планировочных решений в отношении этих зданий, строений, сооружений, проектирования инженерной защиты таких объектов, разработки мероприятий по охране окружающей среды, проекта организации строительства, реконструкции ОКС;

3) материалов, необходимых для проведения расчетов оснований, фундаментов и конструкций зданий, строений, сооружений, их инженерной защиты, разработки решений о проведении профилактических и других необходимых мероприятий, выполнения земляных работ, а также для подготовки решений по вопросам, возникшим при подготовке проектной документации, ее согласовании или утверждении.

Результаты инженерных изысканий представляют собой документ о выполненных инженерных изысканиях, содержащий материалы в текстовой форме и в виде карт (схем) и отражающий сведения о задачах инженерных изысканий, о местоположении территории, на которой планируется осуществлять строительство, реконструкцию ОКС, о видах, об объеме, о способах и о сроках проведения работ по выполнению инженерных изысканий в соответствии с программой инженерных изысканий, о качестве выполненных инженерных изысканий, о результатах комплексного изучения природных и техногенных условий указанной территории, в том числе о результатах изучения, оценки и прогноза возможных изменений природных и техногенных условий указанной территории. Необходимость выполнения отдельных видов инженерных изысканий, состав, объем и метод их выполнения устанавливаются с учетом требований технических регламентов программой инженерных изысканий, разработанной на основе задания застройщика или заказчика, в зависимости от вида и назначения ОКС, их конструктивных особенностей, технической сложности и потенциальной опасности, стадии архитектурно-строительного проектирования, а также от сложности топографических, инженерно-геологических, экологических, гидрологических, метеорологических и климатических условий территории, на которой будут осуществляться строительство, реконструкция ОКС, степени изученности указанных условий.

Во исполнение части 6 статьи 47 ГСК Постановлением Правительства РФ от 19 января 2006 года № 20 утверждены виды инженерных изысканий и Положение о выполнении инженерных изысканий для подготовки проектной документации, строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капительного строительства, которое устанавливает порядок выполнения инженерных изысканий для изучения природных условий и факторов техногенного воздействия в целях рационального и безопасного использования территорий и расположенных на них ЗУ, подготовки данных по обоснованию материалов, необходимых для территориального планирования, планировки территории, архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта ОКС, а также для формирования государственного фонда материалов и данных инженерных изысканий и информационных систем обеспечения градостроительной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов РФ могут разрабатывать и утверждать по согласованию с Минрегионом РФ порядок выполнения инженерных изысканий для подготовки проектной документации, строительства, реконструкции, капитального ремонта ОКС.

Инженерные изыскания выполняются в соответствии с требованиями технических регламентов, а также с учетом материалов и данных инженерных изысканий, которые хранятся в государственном фонде материалов и данных инженерных изысканий, а также в информационных системах обеспечения градостроительной деятельности. До вступления в силу указанных нормативных документов при выполнении инженерных изысканий должны соблюдаться требования федерального законодательства, нормативных технических документов федеральных органов исполнительной власти (обязательные требования действующих строительных норм и правил) в части, не противоречащей ФЗ «О техническом регулировании» и ГСК.

Инженерные изыскания и (или) отдельные их виды могут выполняться физическими или юридическими лицами, которые соответствуют требованиям законодательства РФ, предъявляемым к лицам, выполняющим инженерные изыскания (далее - исполнители). Основанием для выполнения инженерных изысканий является заключаемый в соответствии с гражданским законодательством договор между заказчиком (застройщиком) и исполнителем, к которому прилагаются техническое задание и программа выполнения инженерных изысканий. Заказчик (застройщик) и исполнитель определяют состав работ, осуществляемых в ходе инженерных изысканий как основных, так и специальных видов, их объем и метод выполнения с учетом специфики соответствующих территорий и расположенных на них ЗУ, условия передачи результатов инженерных изысканий, а также иные условия, определяемые в соответствии с гражданским законодательством.

Требования к составу и оформлению задания и программы выполнения инженерных изысканий устанавливаются Минрегионом РФ.

Исполнитель обязан при выполнении инженерных изысканий применять средства измерений, прошедшие в соответствии с законодательством РФ метрологическую поверку (калибровку) или аттестацию. Материалы и результаты инженерных изысканий оформляются в виде отчетной документации о выполнении инженерных изысканий, состоящей из текстовой и графической частей, а также приложений к ней (в текстовой, графической, цифровой и иных формах). Состав текстовой и графической частей указанной документации, а также приложений к ней устанавливается Минрегионом РФ. Результаты инженерных изысканий используются, в том числе, для формирования государственного фонда материалов и данных инженерных изысканий и информационных систем обеспечения градостроительной деятельности.

Архитектурно-строительное проектирование осуществляется в соответствии с документацией по планировке территории. Исключительное право принятия решений о подготовке проектной документации на ОКС и е утверждении имеют застройщики, а не ОМС – законодательство не предусматривает соответствующее полномочие ОМС. Соответственно вынуждать застройщика получать от ОМС «разрешение на проектирование»

ОКС на ЗУ, в отношении которого утверждена документация по планировке территории, нет законного основания.

В соответствии со статьй 48 ГСК архитектурно-строительное проектирование осуществляется путем подготовки проектной документации применительно к ОКС и их частям, строящимся, реконструируемым в границах принадлежащего застройщику ЗУ. Проектная документация представляет собой документацию, содержащую материалы в текстовой форме и в виде карт (схем) и определяющую архитектурные, функциональнотехнологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, реконструкции ОКС, их частей.

Подготовка проектной документации не требуется при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов ИЖС – отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проживания одной семьи. Застройщик по собственной инициативе вправе обеспечить подготовку проектной документации применительно к объектам ИЖС.

Виды работ по подготовке проектной документации, которые оказывают влияние на безопасность ОКС, должны выполняться индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами, имеющими выданные саморегулируемой организацией свидетельства о допуске к таким видам работ. Иные виды работ по подготовке проектной документации могут выполняться любыми физическими или юридическими лицами. Лицом, осуществляющим подготовку проектной документации, может являться застройщик либо привлекаемое застройщиком или заказчиком на основании договора физическое или юридическое лицо. Лицо, осуществляющее подготовку проектной документации, организует и координирует работы по подготовке проектной документации, несет ответственность за качество проектной документации и ее соответствие требованиям технических регламентов. С 1 января 2010 года действие лицензий (в том числе лицензий, срок действия которых продлен) на проектирование зданий и сооружений, за исключением сооружений сезонного или вспомогательного назначения, прекращено (пункт 1 части 3 статьи 3.2 Вводящего закона).

Если работы по организации подготовки проектной документации ОКС включены в Перечень видов работ по инженерным изысканиям, по подготовке проектной документации, по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, утвержднный Приказом Минрегиона РФ от 30 декабря 2009 года № 624, то лицо, осуществляющее подготовку проектной документации такого ОКС, должно иметь выданное саморегулируемой организацией свидетельство о допуске к работам по организации подготовки проектной документации.

Виды работ по подготовке проектной документации, содержащиеся в Перечне, могут выполняться индивидуальным предпринимателем самостоятельно (лично), а виды работ по инженерным изысканиям, по строительству, реконструкции, капитальному ремонту - только с привлечением работников в порядке, предусмотренном законодательством.

Перечень не содержит виды работ по подготовке проектной документации, по строительству, реконструкции, капитальному ремонту в отношении объектов ИЖС; жилых домов с количеством этажей не более чем три, состоящих из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном ЗУ и имеет выход на территорию общего пользования (жилые дома блокированной застройки); многоквартирных домов с количеством этажей не более чем три, состоящих из одной или нескольких блок-секций, количество которых не превышает четыре, в каждой из которых находятся несколько квартир и помещения общего пользования и каждая из которых имеет отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.

Договором о подготовке проектной документации, заключенным застройщиком или заказчиком с физическим или юридическим лицом, может быть предусмотрено задание на выполнение инженерных изысканий. В этом случае указанное физическое или юридическое лицо осуществляет также организацию и координацию работ по инженерным изысканиям и несет ответственность за достоверность, качество и полноту выполненных инженерных изысканий. Этим договором также может быть предусмотрено обеспечение получения указанным физическим или юридическим лицом ТУ.

Если подготовка проектной документации осуществляется физическим или юридическим лицом на основании договора с застройщиком или заказчиком, застройщик или заказчик обязан предоставить такому лицу:

2) результаты инженерных изысканий (в случае, если они отсутствуют, договором должно быть предусмотрено задание на выполнение инженерных изысканий);

ТУ, срок действия ТУ, а также информация о плате за подключение предоставляется организациями, осуществляющими эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, без взимания платы в течение четырнадцати дней по запросам ОМС или правообладателей ЗУ. Срок действия предоставленных ТУ и срок платы за подключение устанавливаются организациями, осуществляющими эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, не менее чем на два года, за исключением случаев, предусмотренных законодательством РФ.

Правообладатель ЗУ в течение года с момента получения ТУ и информации о плате за подключение должен определить необходимую ему подключаемую нагрузку к сетям инженерно-технического обеспечения в пределах предоставленных ему ТУ.

Организация, осуществляющая эксплуатацию сетей инженернотехнического обеспечения, обязана обеспечить правообладателю ЗУ в установленные сроки подключение построенного или реконструированного ОКС к сетям инженерно-технического обеспечения в соответствии с ТУ и информацией о плате за подключение, предоставленными правообладателю ЗУ. ОМС не позднее чем за тридцать дней до дня проведения соответствующих торгов, либо до дня принятия решения о предоставлении ЗУ, находящегося в государственной или муниципальной собственности, для строительства предоставляет заинтересованным лицам ТУ, предусматривающие максимальную нагрузку, срок подключения ОКС к сетям инженерно-технического обеспечения, срок действия ТУ, информацию о плате за подключение, а также о плате за технологическое присоединение к электрическим сетям. Порядок определения и предоставления ТУ и определения платы за подключение, а также порядок подключения ОКС к сетям инженерно-технического обеспечения установлен Постановлением Правительства РФ от 13 февраля 2006 года № 83.

Подготовка проектной документации осуществляется соответствии с требованиями технических регламентов. В состав проектной документации ОКС, включаются следующие разделы:

1) пояснительная записка с исходными данными для архитектурностроительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта ОКС, в том числе с результатами инженерных изысканий, ТУ;

2) схема планировочной организации ЗУ, выполненная в соответствии с ГПЗУ;

3) архитектурные решения;

4) конструктивные и объемно-планировочные решения;

5) сведения об инженерном оборудовании, о сетях инженернотехнического обеспечения, перечень инженерно-технических мероприятий, содержание технологических решений;

6) проект организации строительства ОКС;

7) проект организации работ по сносу или демонтажу ОКС, их частей (при необходимости сноса или демонтажа ОКС, их частей для строительства, реконструкции других ОКС);

8) перечень мероприятий по охране окружающей среды;

9) перечень мероприятий по обеспечению пожарной безопасности;

10) перечень мероприятий по обеспечению доступа инвалидов к объектам здравоохранения, образования, культуры, отдыха, спорта и иным объектам социально-культурного и коммунально-бытового назначения, объектам транспорта, торговли, общественного питания, объектам делового, административного, финансового, религиозного назначения, объектам жилищного фонда;

11) смета на строительство ОКС, финансируемых за счет средств соответствующих бюджетов;

12) перечень мероприятий по обеспечению соблюдения требований энергетической эффективности и требований оснащенности зданий, строений, сооружений приборами учета используемых энергетических ресурсов; данное положение не распространяются на проектную документацию ОКС, утвержденную застройщиком (заказчиком) или направленную им на государственную экспертизу до 27 ноября 2009 года – дня вступления в силу ФЗ от 23 ноября 2009 года № 261-ФЗ, и на отношения, связанные со строительством ОКС в соответствии с указанной проектной документацией 13) иная документация в случаях, предусмотренных ФЗ (для жилищного строительства пока не предусмотрены).

Подготовка проектной документации по инициативе застройщика или заказчика может осуществляться применительно к отдельным этапам строительства, реконструкции ОКС. Обязывать застройщика к этому не допускается.

Состав и требования к содержанию разделов проектной документации применительно к различным видам ОКС, состав и требования к содержанию разделов проектной документации применительно к отдельным этапам строительства, реконструкции ОКС, а также состав и требования к содержанию разделов проектной документации, представляемой на государственную экспертизу проектной документации и в органы государственного строительного надзора, устанавливались Постановлением Правительства РФ от 16 февраля 2008 года № 87, которым объекты жилищного строительства обозначены как «объекты непроизводственного назначения» (подпункт «б» пункта 2). Вместе с тем большую юридическую силу, приоритетное применение имеет ФЗ от 30 декабря 2009 года № 384-ФЗ «Технический регламент безопасности зданий и сооружений».

Так, согласно статье 15 ФЗ от 30 декабря 2009 года № 384-ФЗ результаты инженерных изысканий должны быть достоверными и достаточными для установления проектных значений параметров и других проектных характеристик здания или сооружения, а также проектируемых мероприятий по обеспечению его безопасности. Расчетные данные в составе результатов инженерных изысканий должны быть обоснованы лицом, выполняющим инженерные изыскания, и содержать прогноз изменения их значений в процессе строительства и эксплуатации здания или сооружения.

В проектной документации здания или сооружения лицом, осуществляющим подготовку проектной документации, должны быть учтены исходные данные, передаваемые застройщиком (заказчиком) в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности. В составе исходных данных для проектирования должен быть указан уровень ответственности проектируемого здания. Задание на выполнение инженерных изысканий для строительства, реконструкции зданий и сооружений повышенного уровня ответственности и задание на проектирование таких зданий и сооружений могут предусматривать необходимость научного сопровождения инженерных изысканий и (или) проектирования и строительства здания или сооружения.

В проектной документации здания или сооружения может быть предусмотрена необходимость проведения мониторинга компонентов окружающей среды, состояния основания, строительных конструкций и систем инженерно-технического обеспечения в процессе строительства и (или) эксплуатации здания или сооружения. В проектной документации проектные значения параметров и другие проектные характеристики здания или сооружения, а также проектируемые мероприятия по обеспечению его безопасности должны быть установлены таким образом, чтобы в процессе строительства и эксплуатации здание или сооружение было безопасным для жизни и здоровья граждан (включая инвалидов и другие группы населения с ограниченными возможностями передвижения), имущества физических или юридических лиц, государственного или муниципального имущества, окружающей среды, жизни и здоровья животных и растений.

Соответствие проектных значений параметров и других проектных характеристик здания или сооружения требованиям безопасности, а также проектируемые мероприятия по обеспечению его безопасности должны быть обоснованы ссылками на нормативные требования или на требования специальных технических условий. В случае отсутствия указанных требований соответствие проектных значений и характеристик здания или сооружения требованиям безопасности, а также проектируемые мероприятия по обеспечению его безопасности должны быть обоснованы одним или несколькими следующими способами:

1) результаты исследований;

2) расчеты и (или) испытания, выполненные по сертифицированным или апробированным иным способом методикам;

3) моделирование сценариев возникновения опасных природных процессов и явлений и (или) техногенных воздействий, в том числе при неблагоприятном сочетании опасных природных процессов и явлений и (или) техногенных воздействий;

4) оценка риска возникновения опасных природных процессов и явлений и (или) техногенных воздействий.

В проектной документации должна быть предусмотрена в объеме, необходимом для обеспечения безопасности здания или сооружения, доступность элементов строительных конструкций, сетей и систем инженерно-технического обеспечения для определения фактических значений их параметров и других характеристик, а также параметров материалов, изделий и устройств, влияющих на безопасность здания или сооружения, в процессе его строительства и эксплуатации. В проектной документации лицом, осуществляющим е подготовку, должны быть предусмотрены:

1) возможность безопасной эксплуатации проектируемого здания или сооружения и требования к способам проведения мероприятий по техническому обслуживанию, при проведении которых отсутствует угроза нарушения безопасности строительных конструкций, сетей и систем инженерно-технического обеспечения или недопустимого ухудшения параметров среды обитания людей;

2) минимальная периодичность осуществления проверок, осмотров и освидетельствований состояния строительных конструкций, основания, сетей инженерно-технического обеспечения и систем инженерно-технического обеспечения здания или сооружения и (или) необходимость проведения мониторинга компонентов окружающей среды, состояния основания, строительных конструкций и систем инженерно-технического обеспечения в процессе эксплуатации здания или сооружения;

3) сведения для пользователей и эксплуатационных служб о значениях эксплуатационных нагрузок на строительные конструкции, сети инженернотехнического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения, которые недопустимо превышать в процессе эксплуатации здания или сооружения;

4) сведения о размещении скрытых электрических проводок, трубопроводов и иных устройств, повреждение которых может привести к угрозе причинения вреда жизни и здоровью людей, имуществу физических или юридических лиц, государственному или муниципальному имуществу, окружающей среде, жизни и здоровью животных и растений.

Проектная документация здания или сооружения должна использоваться в качестве основного документа при принятии решений об обеспечении безопасности здания или сооружения на всех последующих этапах жизненного цикла здания или сооружения. Проектная документация утверждается застройщиком или заказчиком. В необходимых случаях застройщик или заказчик до утверждения проектной документации направляет ее на государственную экспертизу. При этом проектная документация утверждается застройщиком или заказчиком при наличии положительного заключения государственной экспертизы проектной документации. Не допускается требовать согласование проектной документации, заключение на проектную документацию и иные документы, не предусмотренные ГСК.

В соответствии со статьй 49 ГСК проектная документация ОКС и результаты инженерных изысканий, выполняемых для подготовки такой проектной документации, подлежат государственной экспертизе, за исключением следующих объектов жилищного строительства:

1) отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи (объекты ИЖС);