«ГУП АКАДЕМИЯ КОММУНАЛЬНОГО ХОЗЯЙСТВА им. К.Д. ПАМФИЛОВА БИБЛИОТЕКА ЭФФЕКТИВНОГО МЕНЕДЖМЕНТА В ЖКХ МЕТОДИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ ПО СОЗДАНИЮ ТОВАРИЩЕСТВ СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ ИЗДАНИЕ ПЕРВОЕ Под редакцией ПИВОВАРОВА В.Ф. ...»

Исправная вентиляция выполняет свою функцию и практически не требует ухода.

Необходимо только следить за тем, чтобы в верхнюю часть вытяжной шахты не попадал посторонний мусор. Приток свежего воздуха в наших домах неорганизованный, за счет инфильтрации, т.е. просачивания воздуха через щели и неплотности, и через форточки.

В квартирах верхнего этажа целесообразна установка вытяжных электровентиляторов, расположенных прямо в вытяжном отверстии из помещений квартиры, т.к. объём вытяжки за счёт естественной тяги не всегда достаточен. Для экономии тепла, которое выдувается вместе с вытяжным воздухом, можно заменить нерегулируемые жалюзийные решётки в отверстиях вентиляционных каналов на регулируемые, а для повышения комфорта установить автономные кондиционеры воздуха в наружных оконных проемах. Автономные кондиционеры очищают подаваемый в квартиру воздух, способны подогреть или охладить его до База нормативной документации: www.complexdoc.ru заданной температуры. Наиболее совершенные из них кроме этого, увлажняют воздух.

Сегодня требования к вентиляции возросли. Происходит постепенная замена естественной вентиляции на вентиляцию с механическим побуждением, т.е. с установкой вентиляторов в каналы. При этом эффективность вытяжки резко возрастает и не зависит от атмосферных факторов (ветер или температурный перепад в квартире и на улице). Еще более высокую степень комфортности обеспечивают системы кондиционирования воздуха.

Наиболее распространенное решение для жилых домов - так называемая зональная Сплит-система, которая устанавливается индивидуально на одну квартиру и позволяет в разных комнатах поддерживать разную температуру. Например, спальня +18°С, детская +22°С и т.д.

Отдельные дома, как правило, элитные, оснащены системами центрального кондиционирования. Такие системы, при их относительной комфортности и доступности, имеют и свои недостатки, например, требуют значительных технических площадей.

Таким образом, технические возможности совершенствования вентиляции в нашем жилье есть, но необходимы средства.

Жилые дома оборудуются самотечной хозяйственно - бытовой канализацией.

Система канализации, может быть, простой и усложненной: например, если в доме имеются внутренние водостоки, то предусматривается для них своя канализационная водосточная система.

Внутренние водостоки предусматриваются в зданиях с плоской кровлей для отвода атмосферных осадков с кровель здания. Стояки внутреннего водостока проходят через лестничные клетки в подвал здания и далее через цокольную часть наружу на отмостку здания.

Жители больших городов настолько привыкли к наличию канализации для отведения сточных вод от санитарных приборов (раковин, моек, унитазов, ванн и т.п.) в своих домах, что вспоминают о важности этой инженерной системы, лишь, когда она засоряется. Однако следует помнить, что это одна из важнейших систем жизнеобеспечения дома, которая требует особого ухода и заботы.

Система канализация в жилых зданиях выполнена из чугунных или полиэтиленовых раструбных труб диаметром 50 мм и 100 мм. Подключение всех санитарных приборов к системе осуществляется через сифоны различной конструкции. Сифоны предназначены для предотвращения поступления газов из База нормативной документации: www.complexdoc.ru наружной сети канализации в помещение. Удаления этих газов происходит через верхние концы стояков, которые выходят наверх через кровлю здания. Очень важно следить за наличием водяного затвора в сифоне унитаза и исправностью вытяжек на канализационных стояках, которые могут засориться. И тогда в помещениях будет неприятный запах от газов из наружной сети канализации, которые в больших количествах могут привести даже к отравлению.

Для осмотра и удаления засоров в трубопроводах внутренней канализации на трубах устанавливаются прочистки перед изгибами и в начале труб, а также ревизии на вертикальных стояках. Поэтому к сифонам санитарных приборов, к прочисткам и ревизиям должен быть обеспечен свободный доступ для быстрого предотвращения засора в сети канализации.

В целях безопасности ванны должны быть соединены с водопроводными трубами уравнителями электрических потенциалов.

8. СЛАБОТОЧНЫЕ СИСТЕМЫ (ТЕЛЕФОН И ТВ)

Домовая телефонная система включает общий ввод, разводящие коробки на 2- квартиры и квартирную разводку. Внутриквартирная разводка может включать основной аппарат и несколько параллельных аппаратов. Для обслуживания телефонной сети нужно приглашать специалиста-электрика из городской телефонной службы. Вводные коробки должны быть всегда закрыты и опечатаны.

Это необходимо для предотвращения несанкционированных подключений.

С появлением на российском рынке нового поколения современных телевизоров, у их владельцев появилась возможность одновременно принимать до 50 программ, вместо бывших 6-ти. Кроме центрального эфирного телевидения, россиянам стали доступны программы, передаваемые через спутниковые ретрансляторы, а также через кабельные системы. Технически возможно комбинирование эфирного и кабельного способов передачи телевизионного сигнал а, например, установка одной спутниковой антенны-тарелки и подключение к ней по кабельной системе нескольких квартир. Некоторые даже пытаются делать на этом небольшой внутридомовый бизнес, собирая с жильцов плату за просмотр таких программ.

Однако следует помнить, что самовольное распространение программ таким способом является пиратским и противозаконным. На подобный вид деятельности необходимо иметь соответствующую лицензию.

База нормативной документации: www.complexdoc.ru Мусоропровод конструктивно очень прост, практически не требует ремонта.

Мусоропровод состоит из следующих частей: вертикального канала с приемными люками на лестничных клетках, мусоросборной камеры внизу мусоропровода в специальном помещении цокольного или первого этажа с бункером для мусора, верхней (чердачной) камеры с вентиляционными устройствами и приспособлениями для прочистки канала. В домах современной постройки каналы мусоропровода располагают так, чтобы приемные устройства находились в кухнях жилых домов.

Это очень удобно жителям, но приносит и дополнительные хлопоты по санобработке приемных устройств. Эксплуатация мусоропровода проста.

Сложность может быть только в организации систематического мусороудаления и поддержания чистоты. Необходимо следить за исправностью загрузочных люков и вытяжной вентиляции. Нет необходимости сбрасывать в ствол мусоропровода крупногабаритные вещи. Немаловажным вопросом для жилого дома является гигиеническая сторона мусороудаления. Система мусороудаления должна быть герметичной, а выгрузка мусора из бункеров-накопителей - постоянной и ритмичной для того, чтобы в местах расположения мусоропроводов, лестничном объеме или квартире, был свежий воздух и мусоропровод не был бы рассадником насекомых и источником пожарной опасности.

Собранный мусор обычно вывозится за пределы города на специально приспособленные площадки для складирования мусора. Для вывоза мусора имеются специальные городские службы или другие подрядные службы, с которыми можно заключить договор.

В то же время есть варианты раздельного сбора мусора в связи с тем, что состав бытового мусора очень разнообразный и в нем могут быть даже ценные вещи, которые представляют интерес как вторичное сырье. Например, сбор по отдельности:

- стеклянные емкости;

- бумагу;

- текстиль;

- фольгу;

- использованные батарейки;

- полиэтиленовую упаковку;

База нормативной документации: www.complexdoc.ru - металлические вещи и т.д.

Такой раздельный сбор мусора позволит организовать дополнительную службу в общегородском масштабе для утилизации этих бытовых отходов и даст возможность ТСЖ дополнительно получать доход от сдачи этого вторичного сырья.

Жители многоэтажных домов согласны с тем, что «лучше ехать, чем идти»

особенно если вверх. Но неухоженные, испытывающие пренебрежение к себе со стороны жильцов дома, лифты из цивилизованного средства передвижения превращаются в источник опасности. Как часто мы видим замусоренные кабины, изрисованные стенки лифта, куда не хочется, а иногда просто страшно заходить. И как часто они просто выходят из строя. Доброе сношение жильцов продлевает жизнь лифтового хозяйства.

Являясь оборудованием повышенной опасности, лифтовое хозяйство обслуживается специализированными организациями, имеющими право на это и, выполняющими работы по их профилактике и ремонту, по договорам с домовладельцами. Самодеятельность здесь неуместна. Помните: пассажирский лифт - не многотонный подъёмный кран и не игровая площадка. Неисправный лифт опасен для жизни.

Криминальная обстановка в российских городах заставляет предусматривать в жилых домах систему мер по обеспечению безопасности. При этом возможно несколько вариантов:

- применение охранно-пожарной сигнализации с выведением на централизованный пульт вневедомственной охраны или специализированной охранной фирмы: при этом может применяться блокировка входной подъездной двери (включается в ночное время), блокировка входных дверей в квартиры (включается самими жильцами, когда они уходят из дома), установка сигнализации в холлах этажей;

- могут применяться и более простые меры: установка металлических дверей в подъездах и квартирах, установка домофона. Против несанкционированного проникновения в подъезд эффективным бывает наличие консьержек.

Большую опасность для здоровья и жизни людей представляют пожары. Особенно они опасны в многоэтажных домах. С целью своевременного оповещения о возникших возгораниях и задымлении перед квартирами, в холлах и других больших помещениях, где возможно скопление людей, устанавливают датчики пожароохранной сигнализации. Вывод сигнала о пожаре идет в диспетчерскую и на База нормативной документации: www.complexdoc.ru пульт охранной фирмы. Кроме того, в доме должна быть установлена аварийная противодымная вентиляция, для обеспечения времени, необходимого для эвакуации людей в начальной стадии пожара.

12. ОЗЕЛЕНЕНИЕ ПРИДОМОВОЙ ТЕРРИТОРИИ

Придомовую территорию нужно рассматривать как часть дома.

Хорошо оборудованная и организованная, правильно и красиво озеленённая придомовая территория повышает эстетику дома и имеет большое воспитательное воздействие.

3.2 Обслуживание дома

1. КАК ОСУЩЕСТВЛЯЕТСЯ ОБСЛУЖИВАНИЕ ДОМА

В обслуживании нуждаются все элементы здания и инженерные системы, различаясь только периодичностью и объёмом выполнения необходимых работ.

Работы по обслуживанию дома можно условно разделить на 3 группы:

1. Сбор, фиксация и анализ данных о состоянии строительной части дома, о состоянии и работе его инженерных систем на основе сбора заявок от жителей в течение всего года.

Наличие технической документации и полнота информации о текущем состоянии дома и работе его инженерных систем позволяют своевременно принять меры по База нормативной документации: www.complexdoc.ru устранению неисправностей в доме с минимальными затратами на содержание дома в целом.

2. Работы по поддержанию санитарного и пожаробезопасного состояния дома и придомовой территории. Большое значение имеет содержание в чистоте и порядке мест общего пользования - лестничных клеток, лифтовых помещений, чердаков и подвалов.

Необходимо поддерживать чистоту и порядок в местах общего пользования антисанитарные условия способствуют распространению болезней и возникновению пожаров.

3. Ремонтные работы.

Регулярное обслуживание всех инженерных систем вашего здания значительно увеличит срок их использования до капитального ремонта и сделает их работу более надежной.

Такие профилактические работы стоят гораздо дешевле аварийных работ.

Своевременные и постоянные профилактические работы являются долгосрочным источником экономии средств.

Следует разделить профилактические и небольшие аварийные работы (непредвиденный ремонт). Эти работы объединяются понятием - "текущий ремонт". В это понятие включается:

- подготовка дома к зиме (утепление, регулировка систем теплоснабжения);

- приведение домового хозяйства в порядок после зимы (ремонт системы водостоков, цокольной части дома, отмосток и т.п.);

- каждодневная работа по замене уплотнений на смесителях, набивка сальников на запорной арматуре, необходимая регулировка систем холодного и горячего водоснабжения;

- ликвидация засоров в системах канализации, чеканка и герметизация соединений;

- работы по внутриквартирным неисправностям системы электроснабжения (замена розеток, выключателей и т.п.) и проверка состояния щитков и электроосвещения в подъездах и на лестничных клетках;

- прочистка каналов вентиляции, смена фильтрующих устройств. При наличии оборудования по кондиционированию воздуха - с привлечением специализированных организаций;

База нормативной документации: www.complexdoc.ru - ежедневная работа по разгрузке мусоросборника, промывка загрузочных бункеров, ремонт крышек бункеров для обеспечения герметичности системы и т.д.;

- уборка мусора и листвы, подрезка, выпиливание сухих ветвей, подсадка новых деревьев и т.п.

Таким образом, текущее обслуживание дома - это, прежде всего, своевременное обнаружение и устранение мелких дефектов и неполадок, с тем чтобы не дать им перерасти в серьезные аварийные ситуации. Важность этих работ очевидна. Здесь требуется добросовестный ежедневный и квалифицированный труд слесаря, электрика и сантехника. А квалифицированный труд стоит недешево.

Экономия на зарплате обслуживающего персонала грозит большими расходами при устранении аварий.

Особое внимание следует обратить на содержание подъездов и лестничных клеток.

1. Прежде всего, необходимо укрепить входную дверь.

2. Затем поставить систему домофона «квартира - подъезд» с электронными замками, работающими круглосуточно.

Этот вариант защиты требует разовых вложений, но впоследствии окупается, так как можно обойтись без консьержки и без всего, что связано с ее обустройством.

3. Можно на дневное время посадить консьержку из жителей-пенсионеров Вашего дома, а на ночное время подъезд запирать, но это намного дороже и не всегда удобно.

4. Далее требуется наладить тщательную и бесперебойную уборку лестниц и, особенно, загрузочных окон мусоропроводов. Последние необходимо мыть с помощью дезинфицирующих средств. Очень аккуратно и ритмично должны опорожняться приемные накопительные камеры, находящиеся в нижней точке мусоропроводной трубы.

На сегодняшний день российские фирмы разработали и изготовили приспособления, позволяющие с помощью душирующей системы регулярно промывать ствол мусоропровода с первого до последнего этажа. Это значительно повышает гигиенические кондиции мусоропровода. Хороший результат дает принудительная вентиляция ствола мусоропровода. В типовых домах до сих пор используется малоэффективная естественная вытяжка с помощью крышного дефлектора.

5. Следующий этап - рациональное и экономное освещение подъезда и лестничных клеток. Здесь можно идти одновременно по двум направлениям:

База нормативной документации: www.complexdoc.ru - использование фотоэлемента в системе автоматического включения и отключения освещения снаружи и внутри подъезда. Система срабатывает от уровня освещенности в подъезде. При этом исключается работа ламп при светлом времени суток, что часто случается по забывчивости обслуживающего персонала и безответственности жильцов;

- очень перспективно применение газоразрядных светильников с электронными пускорегулирующими устройствами. Последние дают экономию электроэнергии по сравнению с обычными лампами накаливания в 4-5 раз.

Серьезнейшей проблемой в условиях российских холодов является подготовка дома к зиме.

Что требуется сделать в доме, чтобы холодной зимой в нашем доме было тепло и уютно?

Прежде всего, по окончании отопительного сезона поднимаются журналы, куда внесены претензии жильцов по недостаточности температуры в квартирах. Как правило, это жалобы, которые не удалось устранить во время отопительного сезона.

Причина - неисправности в системе отопления - неисправные краны двойной регулировки, заросшие окалиной участки труб, либо нарушение герметичности оконных и дверных блоков. Все это требуется устранить: провести опрессовку системы отопления, провести необходимые работы по подгонке дверей, окон и по остеклению. В подвальных и чердачных помещениях тщательно проверяется теплоизоляция труб, и при необходимости проводятся изолировочные работы.

Если в доме есть своя котельная, то проводится комплекс работ на котлах (чистка, промывка и т.д.) и в помещении.

В предзимнюю подготовку целесообразно включить и ремонтные работы на водопроводе (эти работы идут с отключением воды - летом это делать можно безболезненно). Кроме того, следует сделать профилактическую прочистку канализационной домовой системы.

Регулярное проведение профилактических и ремонтных работ - основное условие, определяющее состояние дома.

Капитальный комплексный ремонт, охватывает всё здание в целом, поэтому он производится с выселением жильцов. Выборочный ремонт подразумевает капитальный ремонт отдельных частей здания, его инженерных систем.

Капитальный выборочный ремонт производится обычно без выселения жильцов, в их присутствии.

База нормативной документации: www.complexdoc.ru Большое количество разновидностей ремонтов, от планово-предупредительного до капитального, обусловлено тем, что жилой дом, являясь сложным сооружением, имеет разные сроки службы своих элементов.

2. КТО ОСУЩЕСТВЛЯЕТ ОБСЛУЖИВАНИЕ (ЭКСПЛУАТАЦИЮ) ЗДАНИЯ

Понятие "управление зданием" включает в себя важнейшей составной частью организацию всего комплекса ремонтно-строительных работ, работ по эксплуатации и содержанию (обслуживанию) здания. Создав ТСЖ, жильцы получают право взять эти функции на себя, то есть напрямую заключить подрядный договор с ЖЭУ на выполнение комплекса услуг. А это уже очень важно, так как позволяет контролировать качество выполнения этих услуг, или, отказавшись от услуг ЖЭУ, выполнять необходимые профилактические работы и текущее обслуживание своими силами или привлекать на договорной основе специализированную эксплуатационную фирму.

Ответ на этот вопрос зависит от способа управления зданием. Если дом находится под управлением ЖЭУ, то комплекс работ по обслуживанию осуществляют их работники.

При организации ТСЖ все права и обязанности по эксплуатации зданий переходят от ЖЭУ, имеющих свою производственную базу, персонал и многолетний опыт организации эксплуатации (как позитивный, так и негативный) к вновь создаваемым ТСЖ, ничего этого не имеющим. С другой стороны, важнейшим преимуществом ТСЖ является возможность реализации личной заинтересованности каждого его члена в снижении затрат на эксплуатацию, в чём ЖЭУ объективно не всегда заинтересованы. Личная заинтересованность и чувство хозяина - великая сила. В этой связи, не лишним будет вспомнить состояние домов, построенных силами жилищно-строительных кооперативов - ЖСК за счёт средств населения, по сравнению с обычными домами, которые предоставлялись бесплатно. Сравнение не в пользу последних.

Создав жилищное товарищество, жильцы получают право напрямую заключить подрядный договор с ЖЭУ на выполнение комплекса услуг, а это уже очень важно, так как позволяет контролировать качество выполнения этих услуг.

ТСЖ может, отказавшись от услуг ЖЭУ, выполнить необходимые профилактические работы и текущее обслуживание своими силами.

В этом случае товарищество комплектует собственную службу эксплуатации.

Численность и состав службы должны соответствовать объёму обслуживаемого дома, состоянию коммуникаций, поскольку очевидна разница в обслуживании нового дома или старого дома, не получившего своевременно капитального База нормативной документации: www.complexdoc.ru ремонта, уровню квалификации работников. Вот профессиональный типовой состав работников эксплуатационной службы:

- инженер-строитель широкого профиля - руководитель службы;

- мастер (бригадир);

- слесарь-сантехник;

- сварщик;

- электрик;

- плотник-столяр;

- маляр-штукатур;

- диспетчер-секретарь.

Это соответствует нормативам работы ЖЭУ. И это действительно оправдано в случае, если эта служба эксплуатирует значительное количество зданий. А как быть, если нужно организовать обслуживание и эксплуатацию одного здания?

Зарубежный опыт подсказывает, что в этом случае самым выгодным вариантом является приглашение всего-навсего одного специалиста высокой квалификации, владеющего несколькими профессиями. В США его называют "суперинтендант" или "хаусменеджер", в Германии - "мастерхаус", что по сути одно и то же. Такой работник должен быть высокооплачиваемым, так как он несёт всю ответственность за состояние всех инженерных систем здания. По мере необходимости в помощь к нему для производства разовых работ, например, при подготовке к зиме, могут дополнительно наниматься специалисты. Это дешевле, да и контроль остаётся за товариществом.

В случае возникновения крупной аварии, которую не в состоянии ликвидировать эксплуатационный персонал, необходимо срочно подключать специализированные организации.

3. РОЛЬ ЖИЛЬЦОВ В ЭКСПЛУАТАЦИОННОМ ПРОЦЕССЕ

База нормативной документации: www.complexdoc.ru Комитет, контролирующий все процессы повседневной эксплуатации и ремонта дома, является постоянно действующим органом жилищного товарищества, решающий все вопросы с эксплуатационной службой, привлеченными организациями, при необходимости с городскими профильными службами. Если уровень компетенции упомянутого комитета окажется достаточно высоким, а ему предстоит осуществлять конкурсный отбор подрядчиков, обработку предложений с финансовой оценкой и т.д., то это позволит вести работу в доме на оптимальном уровне расходов, обеспечивая достаточно высокое качество эксплуатационных услуг и ремонтных мероприятий.

Роль жильцов, если они чувствуют себя членами единого коллектива, имеющего общие цели, в эксплуатации здания и сокращении расходов на его содержание занимает большое место. Дело в том, что население многоквартирного дома можно рассматривать и как территориально объединённую большую группу людей, имеющих производственные навыки и профессиональные знания, инженерный и научный потенциал в различных областях человеческой деятельности. Среди них всегда найдутся специалисты - строители, сантехники, электрики, слаботочники, да и практически любого необходимого профиля, тем более в нашей республике. И это даже не главное, для эффективной эксплуатации дома, то есть содержания его в хорошем состоянии при минимуме затрат, важны опыт, знания и инициатива каждого жильца, понимание и сознательное выполнение ими своих обязанностей.

Создание из жителей дома коллектива, объединённого решением единых задач для своего и общего блага - важнейший фактор, определяющий эффективную эксплуатацию здания.

Силами жильцов, при надлежащей организации, можно осуществить:

- сбор текущей информации о состоянии дома, о работе инженерных систем, о микроклимате в квартирах и комнатах;

- квалифицированный анализ информации о состоянии дома и подготовка рекомендаций по улучшению состояния дома и придомовой территории;

- контроль качества производимых работ и контроль над рачительным использованием выделяемых средств, определение приоритетов при последовательном выполнении работ;

- выработку технических решений по ремонту и реконструкции дома;

общественную экспертизу проектно-сметной документации, финансовую оценку и т.п.;

- подготовку предложений по улучшению состояния придомовой территории и мест общего пользования;

База нормативной документации: www.complexdoc.ru - проведение субботников и воскресников по уборке и обустройству территории;

- подготовку и проведение некоторых ремонтных работ - благо инструкторы найдутся, а в остальном, как говорится, - было бы желание;

- привлечение детей и подростков к общественному коллективному труду - это, несомненно, имеет большое воспитательное значение и способствует выработке хозяйского отношения к собственному дому.

Таков неполный перечень того, что выполнимо силами жителей, использование их потенциала - прямой путь к эффективной эксплуатации дома. Жители дома могут даже при хорошем организующем начале составить вполне реальную конкуренцию подрядчикам в некоторых видах работ. Возможен еще один вариант. Привлечение жителей - задолжников по квартплате, при их согласии, к выполнению работ по текущему ремонту в счет погашения их задолженности.

Все эти возможности наиболее полно можно реализовать, только имея собственный юридический статус - это ещё один аргумент в пользу создания ТСЖ.

Помните:

Жильцы дома, в конечном счёте, своими действиями или бездействием создают ту среду обитания, в которой живут.

Ухоженный дом с хорошо оборудованной, красивой придомовой территорией, требующий меньших затрат на содержание, дом в котором живут хорошие соседи, имеет не только эстетическую ценность и приносит моральную удовлетворённость - при прочих равных условиях квартиры в них стоят дороже.

3.3 Ресурсосбережение

1. РЕСУРСОСБЕРЕЖЕНИЕ ИЛИ КАК УМЕНЬШИТЬ ЗАТРАТЫ НА

СОДЕРЖАНИЕ ДОМА

В нашей стране традиционно не экономятся такие дорогостоящие ресурсы как вода, газ, тепло. Достаточно привести пример: в Западной Европе потребление горячей воды в 2 раза меньше, чем в России. Аналогичная картина по холодной воде, электроэнергии. Как правило, необходимости в таком уровне потребления нет. Точнее сказать, мы расходуем эти ресурсы, но не потребляем. И в этом смысле, существуют реальные возможности для снижения эксплуатационных База нормативной документации: www.complexdoc.ru расходов исключительно за счет сокращения потребления указанных ресурсов.

Каковы же конкретные пути уменьшения расходов по содержанию дома?

Низкая стоимость воды и тепла на протяжении многих десятилетий, полная независимость оплаты за них от их фактического потребления привели к тому, что жители наших благоустроенных домов не имеют стимулов к их экономному расходованию. Не случайно расход горячей и холодной воды в нашей стране более чем в два раза выше, чем в Западной Европе. Показательно и то, что там, в домах зачастую устраиваются два холодных водопровода - для питьевых целей и для технических, с дешёвой технической водой для мытья, стирки, полива. Полем конкурентной борьбы среди мировых производителей унитазов, которая ведётся с привлечением новейших научных разработок, является сокращение расхода воды необходимой для их работы.

Нельзя всерьёз считать, что призывы - плакаты типа "экономьте воду", "закрывайте двери - экономьте тепло" могут решить проблему. Любая экономия, как известно, начинается с учёта и оплаты за фактическое потребление. Существующая ныне система оплаты за тепло с 1 кв.м. и за воду за одного проживающего крайне невыгодна жильцам.

Сколько ни экономь воду, или вообще не потребляешь ее - семья получает в конце месяца один и тот же счет.

Зато это крайне выгодно монополистам - поставщикам энергоносителей, потому что, даже если Вы вообще не будете пользоваться коммунальными услугами (жилец в отъезде, или в отпуске, или дома не готовит пищу, а питается преимущественно в ресторане), заплатить Вам все равно придется, причем по тарифам, предусматривающим постоянное и явно завышенное потребление, ничего общего не имеющего с реальностью. Такой подход позволяет "монополистам", которые в этих условиях все свои затраты легко переносят на жителей и могут включать в оплату не только, например, потери при транспортировке в сетях, но массу других накладных расходов, таких как заграничные командировки своих сотрудников и многое-многое другое.

Вспомните парящие камеры и колодцы тепловых сетей, ручьи питьевой и сточной воды, временами, заливающие улицы.

Основные пути снижения потребления горячей и холодной воды и тепла достаточно понятны, это:

- Организация учёта и обеспечение возможности регулирования потребления ресурсов.

- Исключение утечек воды через неисправную арматуру и санитарно-техническое оборудование.

База нормативной документации: www.complexdoc.ru - Утепление квартир и ликвидация непроизводительных потерь тепла коммуникациями.

- Утепление окон и дверей.

- Утепление наружных стен теплоизоляционным материалом.

2. УСТАНОВКА СЧЕТЧИКОВ И РЕГУЛИРУЮЩИХ ПРИБОРОВ

Ситуация меняется кардинально. Жители теперь постоянно и активно наблюдают за потреблением ресурсов и оплачивают только фактическое потребление. С одной стороны это дисциплинирует жильцов, они начинают экономить ресурсы (читай свои деньги). С другой стороны, исключается возможность "химичить" поставщикам - все расходы по "сверх потреблению" им придется оплачивать за счет собственных средств, а не за счет потребителей. Хорошим примером эффективного применения регулирующих приборов является их использование в системах поквартирного отопления. Например, жильцы покидают квартиру на несколько месяцев. С помощью регулятора устанавливается минимальная температура комнатного воздуха. По приезде регулятор ставится в положение +20°С - квартира вновь нагревается. Налицо значительная экономия.

Имеющийся опыт установки центральных теплосчётчиков подтверждает необоснованность действующих норм - фактический расход значительно меньше нормативного.

Вместе с тем, общий для всего дома теплосчетчик не вызывает заметную заинтересованность жильцов в экономии тепла.

Кардинально решить эту задачу можно только внедрением поквартирного учёта.

Установка приборов учёта непосредственно на каждый отопительный прибор, что необходимо при существующих системах отопления, дорогое мероприятие. Кроме того, регулирование теплоотдачи приборов существующих общих систем отопления в одной квартире может вызвать нарушение регулировок в других квартирах.

Выход в устройстве квартирных систем отопления.

Квартирные системы отопления с индивидуальным учётом, создавая технические возможности для регулирования потребления тепла, создают действительно реальные возможности для энергосбережения. Такие же возможности для реальной экономии создают установки водомеров на горячую и холодную воду непосредственно в квартирах.

База нормативной документации: www.complexdoc.ru

3. УСТРАНЕНИЕ УТЕЧЕК ЧЕРЕЗ НЕИСПРАВНУЮ АРМАТУРУ И

САНИТАРНЫЕ ПРИБОРЫ

Технически водоразборная арматура и смывные бачки, через которые происходят утечки, очень просты по конструкции. Подтяжка сальниковых уплотнений вентильных головок, набивка сальников, замена изношенных прокладок у смесителей и замена неисправных деталей смывного бачка, и его регулировка доступна любому школьнику. На уроках труда они выполняют подчас гораздо более сложные операции.

Конструктивно водоразборная арматура бывает:

- вентильного типа;

- пробкового типа.

В арматуре вентильного типа перекрытие потока жидкости происходит за счёт плотного прижатия эластичной, обычно резиновой, прокладки штока к седлу клапана. Арматура пробкового типа - пробковые и шаровые краны устроены и работают по типу обыкновенного самоварного крана. Достоинство водоразборной арматуры вентильного типа в её надёжности, при исправной прокладке и седле клапана, и ремонтопригодности. Недостатки - относительно небольшой срок службы прокладок - 1-1,5 года, значительное гидравлическое сопротивление, кроме того, движение воды через вентиль должно происходить только в одном направлении - по стрелке на корпусе, движение в противоположном направлении может вызвать поломку. Следует помнить, что вентили установленные на трубах, для увеличения срока их службы, должны быть полностью закрыты или полностью открыты. То, что при пользовании смесителем мы не можем выполнить это условие - одна из причин малого срока службы вентильных головок смесителей. В водоразборной арматуре пробкового типа перекрытие достигается плотным контактом притёртых друг к другу металлических поверхностей пробки, которая может быть цилиндрической или сферической формы, и корпуса крана.

Достоинством их является простота конструкции, нечувствительность к направлению движения воды и малое гидравлическое сопротивление. Недостаток такой арматуры в том, что она не ремонто пригодна. Кроме того пробки кранов установленных на трубах имеют склонность "прикипать" к корпусу и пользоваться ими становится невозможно, - вспомните краны двойной регулировки, установленные на подводках к радиаторам. Чтобы этого не произошло пробки надо База нормативной документации: www.complexdoc.ru периодически поворачивать, открывая и закрывая краны. В последнее время в продаже появились металлокерамические вентильные головки для смесителей, представляющие, по сути, комбинацию из арматуры вентильного и пробкового типа. Такие головки долговечны, но некоторые допускают утечки, т.е. велико влияние качества изготовления.

Утечки воды через смывные бачки бывают вызваны либо неправильной регулировкой его, либо неисправностью крана, через который вода подаётся в бачок, и который должен перекрыть воду при наполнении бачка. Кроме того, постоянная течь может быть вызвана неисправностью поплавка или неплотным прилеганием клапана к седлу.

4. УТЕПЛЕНИЕ КВАРТИР

Устанавливая добавочное, третье стекло, мы увеличиваем толщину воздушной прослойки и заодно уменьшаем потери тепла через неплотности, т.е. уменьшаем инфильтрацию. Но окна, даже с хорошо подогнанными притворами и стёклами, допускают инфильтрацию до 20% подводимого тепла, а в обычных рамах потери тепла ещё выше. Инфильтрация холодного воздуха, кроме прямых потерь тепла, приводит к увлажнению деталей рам и уменьшению срока их службы, и также увеличивает потери тепла - сырой материал, как известно, плохой защитник от холода.

МЕРОПРИЯТИЯ ПО ТЕПЛОИЗОЛЯЦИИ

База нормативной документации: www.complexdoc.ru В качестве примера на схеме 1 показано 3-х этажное здание с площадью фундамента 100 м2.

В левой части схемы изображено здание без изоляции, в правой части - здание, с теплоизолированными стенами, с двойным стеклом в окнах и с уплотненными швами.

Экономия составляет 65 % или около 68.400 кВт. Ч., что приблизительно соответствует 1400 м2 горячей воды при условии рационального использования тепловой энергии.

СОКРАЩЕНИЕ ТЕПЛОВЫХ ПОТЕРЬ ЗА СЧЕТ ТЕПЛОИЗОЛЯЦИИ

Потери тепла в этом здании распределяются следующим образом:

База нормативной документации: www.complexdoc.ru Эти потери определяют направления теплоизоляции.

Очень простой способ сохранить тепло в квартире это утепление окон.

Простой пример: зимой температура внутренней поверхности оконного стекла будет ниже, чем температура стены вокруг окна и воздух около оконного стекла будет более холодным. Этот поток холодного воздуха всегда устремляется вниз к полу. И сила потока будет зависеть от того, насколько хорошо утеплены окна.

Таким образом, чем лучше теплоизоляция, тем меньше сквозняков.

Для жилищного комфорта имеет значение и такой феномен как «излучение холода». Если человек сидит напротив окна, то часть его тела, обращенная к окну, будет ощутимо охлаждена. При хорошем утеплении окна охлаждение будет незначительным.

Можно решить проблему утепления окон с помощью полипропиленовых прокладок, которые приклеиваются между оконными створками.

Выводы очевидны - для сохранения тепла необходимо установить стёкла в рамах на герметик, а притворы рам теплоизолировать, что и делается в домах частного сектора.

Выпускаемые в настоящее время стеклопакеты обладают хорошей теплозащитой, но по цене они недоступны большинству населения.

Далее необходимо обратить внимание на балконные двери, узел примыкания балконной двери к окну и узлы установки подоконных досок. В большинстве случаев эти узлы и детали нуждаются в дополнительном утеплении, а притворы и стёкла балконных дверей в уплотнении. Эти простые меры, тем не менее, дадут хорошие результаты. Следует только помнить, что теплоизолирующий материал должен быть надёжно защищен от увлажнения.

Квартиры, расположенные на верхних этажах, дополнительно теряют тепло через потолки, а расположенные на нижних - через полы, поэтому необходимо обратить внимание на состояние теплоизоляции чердака и состояние кровли, а также и на состояние окон и дверей подвалов.

Большое значение для сохранения тепла в квартирах имеет исправность дверей температурных тамбуров в подъездах, исправность остекления в лестничных и База нормативной документации: www.complexdoc.ru лифтовых клетках и исправная работа отопления в них. Для наглядности - толщина наружных стен кирпичных домов для наших условий - 64 см, а толщина стен лестничных и лифтовых клеток, смежных с жилыми комнатами, всего 38 см, в тоже время они, являясь несущими, насыщены стальной арматурой. Нетрудно представить, что происходит, если в подъезде разбиты окна и двери, а между тем нормативная температура в них - +16°С.

Утепление здания, упорядочение воздушного режима дома, совершенствование системы инженерного обеспечения и другие ресурсосберегающие мероприятия могут дать экономию затрат до 70%.

ТЕПЛОИЗОЛЯЦИЯ НАРУЖНЫХ СТЕН

"Прежняя" наружная стена "перемещается" во внутреннюю часть здания, где она хорошо защищена от ветра и погодных условий. Температура стены поднимается до более высокого и более постоянного уровня, благодаря чему исключаются ее повреждения, вызываемые изменениями температуры, влажностью и холодом.

Уменьшаются затраты на ремонт стен.

Поскольку все изоляционные работы осуществляются снаружи, исчезает необходимость в перемещении внутридомовых систем, которое всегда связано со значительными затратами и к тому же нарушает нормальный образ жизни людей.

Теплоизоляция фасада здания может осуществляться независимо от жильцов, благодаря чему работы проводятся более эффективно. Кроме того, теплоизоляция наружных стен улучшает жилищные условия и комфорт, благодаря повышению температуры внутренней поверхности стен и исчезновению возможностей переноса холода.

Благодаря этому можно избежать неприятных сквозняков и холодных полов, и можно также, не нарушая при этом комфорта, понизить комфортную температуру в помещении.

Внешняя теплоизоляция не приводит к сокращению жилой площади, что происходит при внутренней изоляции.

База нормативной документации: www.complexdoc.ru 3.4 Ремонтные работы

1. ОРГАНИЗАЦИЯ РЕМОНТНЫХ РАБОТ

Прежде чем остановиться на конкретных моментах проведения ремонта, следует четко определить основные виды ремонтов. Надо в каждом случае уточнять, какой ведется ремонт:

- текущий или капитальный, профилактический или непредвиденный, комплексный или выборочный. Каждый из них отличается содержанием, объемом работ и, совершенно естественно, стоимостью.

Дом, в котором мы живем, с момента въезда жильцов требует постоянного ухода, а в случае износа или неисправности какого-либо элемента (это, может быть, замок, выключатель, кран и т.п.) - починки. Эти многообразные работы объединяются понятием "текущий ремонт":

- работы по подготовке дома к зиме и приведение в порядок здания после окончания зимнего периода (ремонт водосточных труб, цоколей, отмосток, очистка балконов и т.п.);

- систематическая регулировка внутренних систем водопровода, канализации, горячего водоснабжения.

Таким образом, текущий ремонт заключается в том, чтобы вовремя обнаружить и устранить мелкие дефекты, не дать им достигнуть больших и угрожающих размеров. Очевидно, что хорошая организация упомянутых работ дает значительный экономический эффект, что повышает значение этого вида ремонта.

В свою очередь, текущий ремонт подразделяется на два вида: плановопредупредительный (профилактический) и непредвиденный. Работы по профилактическому ремонту следует планировать заранее. Эти работы выполняются эксплуатационной службой.

Незначительные повреждения, сбои и неисправности, возникшие в промежутках между плановыми профилактическими ремонтами, устраняются в процессе непредвиденного текущего ремонта.

База нормативной документации: www.complexdoc.ru Служба эксплуатации составляет поквартальные и годовые планы профилактического ремонта. Исходными данными для планов должны служить описи работ, полученные при технических осмотрах дома, данные журналов и т.д.

Расходы на проведение профилактического ремонта составляют до 75-80% от всех затрат на текущий ремонт. На производство же срочных работ, позволяющих избегать крупных аварий в сетях тепло - и электроснабжения, в системах водопровода и канализации, приходятся оставшиеся 20-25% затрат на текущий ремонт.

Следует четко отличать от других видов ремонта понятие "капитальный ремонт".

Капитальный ремонт в нашем доме заключается в восстановлении и замене отдельных частей или целых конструкций, систем и оборудования в связи с их износом или разрушением. Так как дом состоит:

а) из ограждающих конструкций:

- стен, перекрытий, фундамента, окон;

б) а также инженерных систем:

- отопления, водоснабжения, канализации, электропитания, низкочастотного оборудования, то ясно, что сроки службы перечисленных комплексов весьма различаются.

Наиболее долговечны здесь фундаментные конструкции, стены и перекрытия (особенно в домах моложе 50 лет).

Все работы по капитальному ремонту дома делятся на следующие группы:

- комплексный капремонт, охватывающий все здание в целом (его невозможно проводить без выселения всех жильцов);

- выборочный капремонт, предусматривающий замену отдельных конструктивных элементов, частей здания или части инженерного оборудования.

Теперь более конкретно рассмотрим разновидности капитальных ремонтов.

А. Комплексный капремонт - основной вид капитального ремонта здания, предусматривающий одновременное восстановление изношенных конструкций, замену инженерного оборудования, повышение уровня благоустройства и установка ресурсосберегающего оборудования.

Обычный перечень работ, производимых при комплексных ремонтах:

База нормативной документации: www.complexdoc.ru - Замена изношенных конструкций новым - более прочным современным, с лучшими механическими и теплотехническими свойствами. Кроме полной замены стен и каркасов домов. А также каменных и бетонных фундаментов;

- восстановление бездействующих лифтов или устройство наружных лифтов (при этажности дома более 5 этажей);

- при возможности устройство вспомогательных помещений, используемых на нужды эксплуатации;

- улучшение благоустройства двора и прилегающих к дому территорий.

Б. Выборочный капремонт должен производиться в таких домах, которые в целом находятся в удовлетворительном техническом состоянии, однако отдельные конструктивные узлы, санитарно-технические системы в них сильно изношены и нуждаются в полной или частичной замене. В этих случаях, в первую очередь, предусматривается ремонт таких систем или конструкций, неисправность которых может ухудшить состояние смежных конструкций дома и повлечь за собой их повреждение или полное разрушение. Перечень обычных работ:

- ремонт кровли, частичная замена стропил (при мягких кровлях восполнение нескольких слоев);

- штукатурка фасадов, замена водостоков и ремонт водосточных труб;

- частичная замена междуэтажных перекрытий и отдельных балок (чаще всего в районе санузлов и кухонь);

- частичная замена санитарно-технических систем и оборудования в доме, в том числе водопровода, канализации, отопления; кроме того, замена электрошкафов, щитков и собственно электропроводки.

3.5 Внедрение новой техники При подготовке к капитальному ремонту необходимо параллельно рассмотреть возможность реконструкции и применения современных материалов - это может дать значительный экономический эффект. Например, при предстоящем ремонте сантехсистем, целесообразно оценить возможность использования неметаллических труб. При большей первоначальной стоимости, срок их службы доходит до 30 - 50 лет, а это значит, что раз смонтированная труба уже не будет нуждаться в дальнейшем обслуживании. Ещё пример: современная техника даёт возможность устройства автономного отопления дома с помощью компактных, экономичных, автоматизированных котельных работающих на жидком и газообразном топливе. Не случайно такие котельные, часто располагаемые на База нормативной документации: www.complexdoc.ru крыше здания, широко распространены на Западе и получают распространение в нашей стране. И это не модное поветрие, а экономическая целесообразность тепло, получаемое от таких котельных значительно дешевле, чем - то, которое мы вынуждены получать в настоящее время от монополистов - поставщиков тепловой энергии.

Перед наступлением капитального ремонта инженерных систем всегда уместно оценить возможность их реконструкции на более современные.

Внедрение технического прогресса обычно позволяет повысить комфорт и снизить текущие затраты на содержание.

Возможности современной науки и техники далеко не ограничиваются только выше перечисленным. Здесь и вопрос использования солнечных коллекторов для получения горячей воды в летнее время, когда в большинстве наших домов горячая вода на летний период отключается для ремонта сетей и многое другое.

3.6 Нормативные сроки В какие же сроки необходимо проводить ремонты в доме? Достаточно ясно можно ответить на этот вопрос в части текущего и профилактического ремонта.

Эксплуатация и текущий ремонт идут постоянно с разной степенью интенсивности.

Непредвиденный ремонт (ликвидация последствий небольших аварий) проводится внепланово. Для выяснения состояния дома не реже двух раз в год проводится общий осмотр. Кроме этого, многократно проводятся частичные осмотры, дополняющие картину общих осмотров. Если обнаруживаются какие-либо неисправности, поломки, нарушения отделки и т.п. делается соответствующая запись в журнале эксплуатации.

Сроки и объёмы капитального ремонта определяются нормативами усреднённых сроков службы жилого дома, конструктивных элементов, инженерного оборудования, отделки здания (см. Приложение 1). В соответствии с нормативными сроками и физическим состоянием, определённым осмотрами, принимается решение о проведении и очерёдности проведения ремонтов.

Подготовка технической - проектно-сметной документации - следующий этап после принятия решения о проведении ремонта.

На основании нормативных сроков, осмотров и записей готовится документация к ремонту. Основой для ведения всех видов работ по капитальному ремонту является проектная документация, которая, в свою очередь, заказывается на основании технического задания. Заказ на разработку технического задания и проектной документации размещается в специализированной фирме, имеющей государственную лицензию на проектирование жилых зданий. Желательно, чтобы База нормативной документации: www.complexdoc.ru эта фирма имела весомый опыт в этой области. В обязанности проектной организации должно быть вменено получение всех необходимых согласовании и утверждений. Это процесс не простой и при крупном ремонте может тянуться до одного года.

Когда чертежи и сметы полностью получены, приступают к работе с подрядчиками.

Выбор подрядчика. Проектная документация готова, что дальше? А дальше идёт выбор подрядчика на конкурсной основе. При этом не только стоимость и скорость проведения работ определяют выбор подрядчика. Важен и гарантированный конечный результат и условия, на которых выполняется работа и многое другое, определяемое конкретными условиями конкретного здания.

С точки зрения организации ремонтных работ их целесообразно разбить на две группы:

- работы, выполняемые постоянным обслуживающим персоналом;

- работы, выполняемые привлечёнными подрядчиками.

К первой группе относятся работы по текущему ремонту, уборке мест общего пользования и содержанию придомовой территории, общие принципы организации их выполнения изложены выше.

Ко второй группе относятся преимущественно крупные объёмы работ, выполнение которых не входит в обязанности обслуживающего персонала. В первую очередь это выполнение работ по капитальному ремонту и реконструкции. К этой же группе относятся разовые работы, требующие высокой квалификации, такие как наладка инженерных систем, регуляторов и т.п. При необходимости выполнения больших объёмов работ разного профиля, что, например, характерно при производстве капитального комплексного ремонта, целесообразно заключение генподрядного договора: Фирма - генподрядчик, в этом случае, в свою очередь заключает субподрядные договора на выполнение специализированных комплексов работ с соответствующими организациями.

При выполнении работ, относящихся ко второй группе, важную роль в снижении затрат играет конкурсный отбор исполнителей. Для эффективности конкурса заказчик должен иметь готовую проектно-сметную документацию, выборку материалов и предварительные условия оплаты для создания возможности конкурсантам быстрой оценки своих возможностей. Это относится в первую очередь к производству выборочного капитального и среднего ремонтов, т.к. для капитального комплексного ремонта, в силу его специфики, проектно-сметная документация подготавливается заранее. Иное дело капитальный выборочный ремонт, которому чаще всего подвергаются санитарно-технические системы.

База нормативной документации: www.complexdoc.ru Кажущаяся простота приводит к тому, что заказчик зачастую не занимается подготовкой документации, перепоручая эту работу подрядчику. Широко распространённая среди ДЕЗ практика поручения подготовки этих документов подрядчикам ведёт к снижению числа участников конкурса, а значит и к удорожанию. Кроме того, заказчик, не занимаясь объектом вплотную, не обеспечивает эффективности использования средств, поскольку не знает досконально состояние объекта. При таком подходе выпадают из конкурсов небольшие объёмы, т.к. для подрядчика невыгодно заниматься подготовкой исходной документации на небольшие объёмы работ, не имея гарантий на получение заказа.

До начала ремонта заказчик должен ясно представлять поручаемый подрядчику объём работ.

Отбор генподрядчика проходит по тендерной (конкурсной) системе. Выявляются фирмы, имеющие лицензию на генподряд, желающие принять участие в тендере (желательно, чтобы их было не менее трех). Им предоставляются материалы, дающие представление об объеме и составе предстоящих работ. Конкурсанты к определенной, обусловленной условиями тендера, дате предоставляют свои предложения (оферты), указывают стоимость работ и сроки окончания ремонта, которые они в состоянии обеспечить. Тендерная комиссия отбирает наиболее предпочтительную оферту, причем совсем не обязательно, что она будет самой дешевой или самой быстрой. Комиссия должна проанализировать возможности подрядчика, ознакомиться с объектами, которые он уже освоил, соотнести стоимость работ и их качество.

Наконец, генподрядчик определен. Следует заключить с ним как можно более детальный договор на проведение ремонтно-строительных работ. В договоре нужно предусмотреть ответственность подрядчика в случае срыва проектных сроков сдачи объекта в эксплуатацию, или не выполнения других условий договора. При крупномасштабных ремонтах, потребуйте у подрядчика банковскую гарантию, чтобы быть уверенным в том, что в этих случаях ваши убытки будут компенсированы.

Заключение договоров. После выбора подрядчика с ним заключается подрядный договор. Качество заключённого договора во многом определяет успешность проведения работ без взаимных претензий и непроизводительных потерь, в том числе финансовых.

Вообще говоря, заключение договоров - это отдельная большая тема в эксплуатации жилья в современных условиях. Надо учитывать, что поставку тепла, воды, электроэнергии, обслуживание телефонов, телевидения и многое другое осуществляют предприятия - монополисты, а наши дома в основной своей массе не имеют необходимых приборов учёта и других технических средств, позволяющих База нормативной документации: www.complexdoc.ru исключить разногласия с ними. По этой причине договора могут быть неравноправными.

Заключение равноправных договоров с чётким разделением обязанностей и гарантией взаимной ответственности - мощное средство защиты нашего кошелька.

ПРИЛОЖЕНИЯ

РЕКОМЕНДАЦИИ ПО ОРГАНИЗАЦИИ

ТОВАРИЩЕСТВ СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ

(ТСЖ) ВО ВНОВЬ СОЗДАВАЕМЫХ

КОНДОМИНИУМАХ

ПРЕДПОСЫЛКИ РАЗВИТИЯ ТОВАРИЩЕСТВ СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ В

ДОМАХ-НОВОСТРОЙКАХ

Законодательство налагает на собственника недвижимости бремя по управлению ею. Это значит, что владелец обязан сам определять, как будет содержаться недвижимость, и какие средства на это должны быть потрачены. Закон «О товариществах собственников жилья» фактически предлагает собственникам квартир в многоквартирных домах только два пути: передать функции по управлению муниципальной службе заказчика или создать некоммерческую организацию - товарищество собственников жилья.

Первый путь более соответствует сложившейся практике взаимоотношений застройщиков с городом, поэтому в большинстве случаев застройщики пытаются База нормативной документации: www.complexdoc.ru передать возведенный ими объект в ведение муниципальных эксплуатационных предприятий. Нужно отметить, что участие муниципалитетов в строительстве нового жилья на данный момент в основном ограничивается выделением под застройку свободных земельных участков. Принимать дом, в котором муниципалитету ничего не принадлежит, а большая часть помещений находится в частной собственности, для города невыгодно.

В результате застройщик может оказаться в сложной ситуации, поскольку передать дом в управление некому. Бывает, что из-за этого срываются сроки завершения строительства, здания простаивают незаселенными. Дому необходимы свет, тепло, вода и газ, и, если застройщик не хочет брать дом на свой баланс и выступать заказчиком на их поставку, страдают жильцы. Такое фактически брошенное жилье есть во многих городах. Если застройщик все же самостоятельно обеспечивает здание коммунальными услугами, то из-за разницы в тарифах несет экономические потери.

Обычно застройщики видят свою задачу в том, чтобы после сдачи объекта, полностью освободившись от всех обязательств по нему, немедленно перейти к строительству нового здания. Но в последние годы многие компании-застройщики стали сами осуществлять управление построенными домами и их содержание, рассматривая этот вид деятельности как способ заполнить еще одну нишу в конкурентном рынке недвижимости.

В ряде городов муниципалитет принимает в эксплуатацию все вновь построенные жилые здания, независимо от того, заселены ли они полностью или нет. В дома поставляются коммунальные услуги, при этом вода, тепло и электричество поступают во все квартиры, в том числе и пустующие. Оплачивают же эти услуги только те, кто живет в доме. В результате жилищное предприятие, принимающее новостройки в управление, несет немалые убытки. Поэтому часто эти предприятия вступают в конфликты с застройщиками, если дома не заселены на сто процентов, и стараются путем длительных переговоров и проволочек оттянуть момент принятия дома. Все убытки по эксплуатации в период «ожидания приговора» несет застройщик.

Застройщики Москвы и Санкт-Петербурга имеют возможность передавать построенное жилье в управление не ДЕЗам, а частным компаниям, которых сейчас уже достаточно много на столичном рынке услуг. Поставленные в рамки жесткой конкуренции с муниципальными предприятиями, частные фирмы заинтересованы в получении фронта работ. Это понуждает их показывать более высокий уровень качества услуг на тех объектах, которые они сейчас обслуживают. При этом напомним, что Гражданский кодекс предоставляет собственнику право самостоятельного решения вопросов управления и обслуживания недвижимости.

Поэтому договор, заключенный между застройщиком и управляющей компанией, имеет законную силу только до тех пор, пока не началось оформление квартир в База нормативной документации: www.complexdoc.ru собственность покупателей. После этого управляющей компании придется заключать договоры с каждым покупателем жилья.

Второй путь, предлагаемый законодателем, - это организация товарищества собственников жилья во вновь создаваемом кондоминиуме. Товарищество представляет собой некоммерческую организацию со статусом юридического лица, цель которой - обеспечение эффективного совместного управления и использования общего имущества, входящего в состав кондоминиума.

ОСНОВНЫЕ ЗАДАЧИ, ВОЗЛАГАЕМЫЕ НА ТОВАРИЩЕСТВА

СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ:

- эффективное совместное использование общего имущества;

- поддержание требуемого технического и санитарного состояния здания;

- поддержание первоначального рыночного уровня стоимости недвижимости и, по мере возможности, его повышение;

- предоставление домовладельцам условий для безопасного и удобного проживания;

- минимизация затрат на обслуживание и коммунальные услуги;

- получение дополнительного финансирования за счет хозяйственной деятельности;

- проведение кредитной и инвестиционной политики на цели содержания кондоминиума в интересах членов товарищества;

- оказание жильцам дополнительных услуг;

- представление интересов собственников во взаимоотношениях с третьими лицами;

- совместный контроль над соблюдением норм общежития.

Для выполнения этих задач товарищество принимает на свой баланс дом и связанные с ним элементы кондоминиума и самостоятельно, то есть силами самих собственников, осуществляет управление кондоминиумом или при желании домовладельцев нанимает для этих целей управляющего или управляющую компанию любой организационно-правовой формы.

Приложение База нормативной документации: www.complexdoc.ru

ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВ НА

НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО В

КОНДОМИНИУМАХ

1.2 Домовладелец - собственник помещения в кондоминиуме, он же участник в долевой собственности на общее имущество в кондоминиуме.

1.3 Помещение - жилая или нежилая часть здания (квартира, комната, нежилые помещения подвала и др.), связанная с жилым зданием и выделенная в натуре, предназначенная для самостоятельного использования и находящаяся в собственности граждан или юридических лиц, а также Российской Федерации, субъектов РФ и муниципальных образований.

1.4 Общее имущество - части комплекса недвижимого имущества, предназначенные для обслуживания, использования и доступа к помещениям, тесно связанные с ними назначением и следующие их судьбе.

Общим имуществом в кондоминиуме являются обслуживающие более одного домовладельца межквартирные лестничные клетки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, крыши, технические этажи и подвалы, прилегающие земельные участки в установленных границах, элементы озеленения и благоустройства, а также иные объекты, предназначенные для обслуживания кондоминиума и служащие его использованию.

2. СОСТАВ КОНДОМИНИУМА

2.1 Одно здание или несколько зданий, в которых помещения принадлежат различным (не менее чем двум) домовладельцам, земельный участок в установленных границах, пешеходные и транспортные дороги, многолетние зеленые насаждения и другие подобные объекты.

База нормативной документации: www.complexdoc.ru 2.2 Часть здания, в которой помещения принадлежат различным (не менее чем двум) домовладельцам, земельный участок в установленных границах, пешеходные и транспортные дороги, многолетние зеленые насаждения и другие подобные объекты.

Часть здания должна состоять не менее чем из одной блок секции, имеющей изолированный от других частей здания вход и межквартирный лестничнолифтовой узел. Отдельная часть здания может быть выделена в отдельный кондоминиум при условии, что надстройка, реконструкция, перестройка либо снос этой блок секции не нарушит целостность других частей здания, не входящих в состав данного кондоминиума.

2.3 Несколько компактно расположенных зданий или сооружений - односемейных, садовых или дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражами и другими объектами, объединенными общим земельным участком и элементами инфраструктуры.

3. ОТНОШЕНИЯ СОБСТВЕННОСТИ В КОНДОМИНИУМЕ

3.1 Каждый домовладелец в кондоминиуме имеет право:

- собственности на помещения (жилые или иные);

- общей долевой собственности (на общее имущество).

3.2 Право собственности на помещения может быть приобретено на основании договора купли-продажи недвижимости (ст. 549 ГК РФ), мены (ст. 567 ГК РФ), дарения (ст. 572 ГК РФ), исполнения инвестиционного договора или договора о долевом участии в строительстве жилья, иной сделки об отчуждении помещения, решения суда, а также в порядке приватизации. Право собственности на помещения может быть унаследовано в соответствии с завещанием или законом.

3.3 Право собственности домовладельца на помещение в кондоминиуме должно быть зарегистрировано в Учреждении юстиции по регистрации прав на недвижимость и сделок с ним, что подтверждается свидетельством о соответствии со ст. 218 ГК РФ приобретается ими с момента полного внесения паевого взноса, что подтверждается справкой соответствующего кооператива.

3.4 Каждый домовладелец в кондоминиуме имеет право общей долевой собственности на общее имущество. Доля каждого домовладельца в праве общей долевой собственности на общее имущество (доля участия) устанавливается База нормативной документации: www.complexdoc.ru решением общего собрания домовладельцев, принятым в соответствии с процедурой, установленной ст. 22 Федерального закона "О товариществах собственников жилья". Она, как правило, пропорциональна доле принадлежащих ему помещений в кондоминиуме, измеренных в квадратных метрах площади, однако решением общего собрания домовладельцев может быть установлена иной.

Решение общего собрания является обязательным для всех домовладельцев, в том числе для тех, которые независимо от причин не приняли участия в голосовании.

3.5 Доля собственности каждого домовладельца в праве общей собственности на общее имущество следует судьбе права собственности на помещение в кондоминиуме, принадлежащее этому домовладельцу.

3.6 Доля собственности нового домовладельца в праве общей собственности на общее имущество равна доле предшествующего домовладельца.

3.7 Права на общее имущество в кондоминиуме и сделки с этим имуществом подлежат государственной регистрации в Учреждении юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.