На правах рукописи

Варев Александр Михайлович

ФОРМИРОВАНИЕ СИСТЕМЫ

УЧЕТА ОБЪЕКТОВ

НЕДВИЖИМОСТИ

Специальность: 08.00.05 – Экономика и управление

народным хозяйством (экономика, организация и управление

предприятиями, отраслями комплексами (строительство))

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Москва – 2007 2 Диссертация выполнена на кафедре «Государственное и муниципальное управление» Московского государственного университета сервиса

Научный руководитель: доктор экономических наук, профессор Туровский Александр Алексеевич

Официальные оппоненты: доктор экономических наук, профессор Горемыкин В.А.

кандидат экономических наук, доцент Острина И.А.

Ведущая организация: Московский институт коммунального хозяйства и строительства

Защита состоится 16 мая 2007 года в 15 - 00 на заседании диссертационного совета Д 212.049.04 при Государственном университете управления по адресу: 109542, Москва, Рязанский проспект, д. 99.

С диссертацией можно ознакомится в библиотеке Государственного университета управления

Автореферат разослан апреля 2007 года

Ученый секретарь диссертационного совета Д 212.049.04, доктор экономических наук, профессор М.И. Воронин

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. Важнейшее значение технического учета как одной из основных функций управления недвижимостью обусловлено тем, что информация, формируемая в результате проведения подобного учета, является необходимой для совершения любых последующих операций с объектом недвижимости.

Это объясняется тем, что именно в ходе технического учета недвижимого имущества выявляются и получают официальное закрепление характеристики объекта, позволяющие однозначно выделить его из числа других объектов недвижимости. В силу этого технический учет является базисом для обеспечения прав государства и граждан в процессе управления недвижимостью, а также основой имущественных отношений. Для эффективного функционирования системы управления недвижимостью важно располагать конкретной информацией о том, в отношении каких объектов происходит тот или иной управленческий процесс. В связи с этим необходимы полные и достоверные сведения об объектах недвижимости, полученные на основе технической инвентаризации. Иными словами, действенная система технического учета объектов недвижимого имущества призвана отслеживать состояние объекта (различные характеристики) с момента его проектирования до конца жизни с целью информирования различных структур управления.

Трансформация производственных отношений, смещение политического вектора в сторону рыночных отношений с разнообразными формами собственности и конкуренцией коренным образом изменили основу формирования и развития управления системой технического учета и технической инвентаризации. Современные преобразования в системе БТИ определили своеобразный характер развития этого процесса и поставили во главу угла новое видение данной проблемы. В связи с этим сложилась ситуация, когда отдельные теоретические наработки, касающиеся учета объектов недвижимости, не соответствуют нынешним реалиям, а новые подходы к этим проблемам еще окончательно не сложились.

Объективный анализ трансформации процесса учета недвижимости в условиях изменения социальной структуры общества предполагает не только отказ от не подтвердившихся практикой отдельных положений, но и удержание в качестве исходных принципов исследования тех несомненных достижений, с которыми связано развитие теории в этом направлении. Поэтому разработка данной проблемы в предметном поле современной экономической науки направлена на то, чтобы определить совершенствование системы учета объектов недвижимости.

Состояние изученности проблемы. В современных условиях проблематика технического учета объектов недвижимости в комплексе узловых вопросов приобретает особое значение и является одним из перспективных исследовательских направлений экономической науки. Выяснение места и роли технического учета в системе управления объектами недвижимости служит основой для всестороннего исследования важнейших механизмов в решении данной проблемы, которая в современных условиях является одна из самых сложных и наименее разработанных. Несмотря на то, что к ее решению подключились отдельные ученые, данный вопрос в силу различных обстоятельств не получил должного решения в теоретическом и практическом плане.

Это обусловлено тем, что взгляд на сущность технического учета объектов недвижимости только в условиях реформенных преобразований стал приобретать контуры конструктивного характера.

В последние годы отечественными авторами опубликованы работы, в которых в той или иной степени рассматриваются теоретические и практические вопросы технического учета объектов недвижимости, а также проблемы управления недвижимостью. Наиболее известны труды Горемыкина В.А., Гришаева С.П., Григорьева В.В, Задонского Г.И., Лаврухина О.Г., Маслова Н.В., Остриной И.А., Разу М.Л., Руднева А.В., Самойлова А.Г, Серова В.М., Суханова Е.В., Талонова А.В., Тарасевича Е.И., Трутнева Э.К. и др.

Несмотря на существенное внимание, которое уделяется отдельным вопросам рассматриваемой проблемы, теоретический и методический уровень ее разработок не отвечает требованиям комплексного и системного отражения объективных процессов в рыночных условиях хозяйствования. При этом следует назвать, по крайней мере, ряд важных аспектов изучаемой проблемы, которые не получили должного внимания в системе научных исследований и не нашли отражения в печати. Во – первых, из поля зрения выпал вопрос, связанный с формированием системы управления государственным техническим учетом на основе технической инвентаризацией, который требует соответствующих теоретических и практических проработок. Во – вторых, в современных условиях не освещено направление, отражающее становление и развитие автоматизированной информационной системы по ведению Единого реестра объектов градостроительной деятельности в условиях эксперимента. В – третьих, в средствах научной информации не нашли отражение результаты экспериментальной проверки новых условий по ведению Единого государственного реестра объектов градостроительной деятельности, имеющие не только научное, но и практическое значение. четвертых, не учитывается стратегическая направленность исследований в области управления учетом недвижимого имущества.

Особая значимость проблемы, недостаточная ее разработанность применительно к современным условиям, а также целесообразность системного и комплексного подхода к исследованию предопределили выбор данной темы диссертационной работы и рассматриваемых в ней вопросов.

Цель и задачи исследования. Целью диссертационного исследования является разработка методических подходов и научно обоснованных положений, направленных на совершенствование системы технического учета.

Реализация поставленной цели обусловила необходимость решения следующих задач:

раскрыть теоретические положения учета объектов недвижимости;

изучить тенденции и исторический путь формирования и развития системы учета объектов недвижимости на основе технической инвентаризации;

обобщить отечественную практику и зарубежный опыт технического учета объектов недвижимости;

обосновать экспериментальные условия учета объектов недвижимости и доказать их результативность;

разработать методические подходы и конструктивные положения, направленные на совершенствование системы учета на основе технической инвентаризации объектов недвижимости.

Предметом исследования является совокупность проблем, связанных с формированием и развитием системы государственного технического учета на основе инвентаризации на современном этапе.

Объектом исследования послужила система технического учета объектов недвижимости.

Теоретическую и методологическую основу исследования составили труды отечественных и зарубежных ученых по вопросам управления недвижимостью, а также законодательные и нормативные акты, регламентирующие деятельность организаций, занятых в этой сфере.

Эмпирической базой исследования, обеспечившей доказательность защищаемых положений, являются результаты экспериментальных условий по ведению Единого государственного реестра объектов градостроительной деятельности и формированием Федеральной автоматизированной информационной системы.

Методы исследования. Методологической основой диссертации послужила комплексная система научных методов, включающая в себя общенаучные (анализ, синтез, индукция, дедукция и наблюдение) и специальные научные методы исследования такие, как экспериментальный, монографический, аналитический и социологический. В работе также использовались методы анализа правовых документов, системный анализ тактических задач и метод интервьюирования.

Научная новизна исследования. В диссертации обосновывается и выдвигается ряд положений, содержащих научную новизну, определяемых характером постановки и способом разрешения поставленных диссертантом задач в системе управления техническим учетом объектов недвижимости. Основными составляющими научной новизны являются направления, которые разработаны впервые или получили дальнейшее развитие, содержащие элементы реального приращения научного знания:

1. Обоснованы теоретические положения, раскрывающие понятийный аппарат, смысловое содержание и сущность недвижимого имущества, а также выявлена роль технического учета в системе управления недвижимостью. Определена тенденция развития этого процесса, установлены мотивы его зарождения и объяснены причины, способствующие его устойчивому развитию в условиях переходного периода.

2. Раскрыты концептуальные положения, показывающие, какое место занимает технический учет в управлении недвижимостью, каким образом вписывается в существующий механизм и как его изменяет. Обоснована концептуальная логическая модель, базирующаяся на синтезе научных подходов и теоретических решений, направленных на познание природы технического учета, обоснование его стратегии и тактики в управлении недвижимостью. Аргументирован тезис о том, что технический учет отличается многогранностью, многоаспектностью и многоцелевой направленностью, включающей в себя значительное количество разнокачественных компонентов, и характеризуется системностью, выступающей как сложное развивающее явление.

3. Изучен процесс становления учета на основе технической инвентаризации объектов недвижимости, раскрыта периодизация этапов развития данного явления, проявляющихся в хронологической последовательности, где каждый новый этап является адекватным продолжением предыдущего на более высоком уровне развития и отражает модель государственного технического учета объектов недвижимости в определенный период реформенных преобразований экономики. Определено, в какой мере этот процесс ориентируется на развитие социальных событий, экономической политики и научных достижений, выражающиеся в форме конкретных концепций, направленных на совершенствование механизма управления недвижимостью.

4. Доказано, что эксперимент по ведению Единого государственного реестра объектов градостроительной деятельности (проводимого в системе БТИ и представляющего собой упорядоченную систему записей, содержащих в них сведения об объектах недвижимости, служащих доказательством существования учетного объекта в фиксированном составе, границах и т.д.) является элементом инновационной деятельности. Инновационная направленность характера экспериментирования позволяет констатировать возможности управления техническим учетом на основе сочетания технико-технологических, организационных изменений и качественных преобразований, что обеспечивает новый тип рыночного поведения. Эксперимент выступает как инновация в ограниченном масштабе. В случае успеха «перерастает» в нововведение, представляющего собой комплексный процесс создания и широкого применения соответствующего новшества в системе БТИ.

5. Обоснованы методические подходы по учету единых объектов недвижимости, раскрывающие характер формирования «дела единого объекта» с обязательным присвоением единого идентификатора объекта недвижимости на основе кадастрового номера земельного участка, который дополняется номером здания (сооружения), находящимся на этом участке. Это позволяет сформировать более эффективную и гибкую систему управления имущественно-земельным комплексом, способную оперативно и комплексно решать проблемы, связанные с организацией и контролем оборота земель в составе единого объекта недвижимости. А также дает возможность перейти к целостной системе учета, которая наглядно представит пространственное положение объектов в городской среде, а также его полное описание с использованием геоинформационной системы.

Разработаны конструктивные положения, направленные на совершенствование системы управления техническим учетом.

результатов исследования. Практическое значение полученных результатов исследования заключается в том, что сформулированные в диссертации научно – практические положения и выводы прошли экспериментальную проверку, доведены до практического использования в различных регионах РФ. Научная значимость диссертационное исследование состоит в том, что впервые не только предпринята попытка конструктивно - критического осмысления этой проблемы в современных условиях, но и разработаны научные положения, способствующие совершенствованию технического учета недвижимого имущества в рыночных условиях хозяйствования.

Результаты исследования прошли апробацию в 187 филиалах и более чем подразделениях системы БТИ.

Основные положения диссертационной работы докладывались на международных, всероссийских и региональных научных и научно – производственных конференциях.

Теоретические положения, развитые автором, а также результаты экспериментальной проверки, представляющие определенный научный и практический интерес, могут быть использованы государственными органами при решении проблемы совершенствования системы технического учета и тематических учебных курсах по управлению недвижимостью.

Структура диссертационного исследования определяется поставленными задачами, соответствует логике их изложения и состоит из введения, трех глав, заключения, списка используемой литературы, включающего 171 источник отечественных и зарубежных авторов.

Работа изложена на 167 страницах основного текста и иллюстрирована таблицами, рисунками и приложениями.

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Во введении обосновывается выбор темы исследования и дается оценка ее актуальности, определяется степень изученности проблемы и новизна предлагаемых решений, характеризуется объект и предмет исследования, формируется цель и задачи диссертационного исследования, раскрывается научная новизна, а также форма апробации результатов исследования.

В первой главе – «Теоретические основы учета объектов недвижимости»

раскрываются теоретические аспекты изучаемой проблемы, характеризующие понятие и сущность недвижимого имущества, технический учет и его роль в системе управления недвижимым имуществом, а также обосновываются концептуальные аспекты системы технического учета объектов недвижимости. В результате исследования теоретических основ автор концентрирует свое внимание на недвижимом имуществе. При этом подчеркивается, что недвижимость является по существу собирательным понятием, имеющее множество различных определений и толкований.

Проведенный диссертантом широкий анализ теоретических построений ведущих авторов по поводу этого понятия свидетельствует о том, что среди них отсутствует согласованность в понимании данного вопроса. В одних случаях акцентируется внимание на недвижимости как на жилом или нежилом здании, отдельной квартире или офисном помещении. В других, рассматривается как земельное владение, природный объект, имущественный комплекс собственника, часть национального богатства государства, объект страхования и налогообложения, памятник архитектуры и истории и т.д. В третьих, обосновывается с экономических позиций. По мнению отдельных авторов, объекты недвижимой собственности являются предметом экономики, относятся к сфере недвижимости (как, например, среднее количество жилплощади на душу населения или уровень развития производственных мощностей в том или ином регионе). Отдельные авторы сходятся во мнении относительно двойственной природы недвижимости: как вещи, и как объекта права, вследствие чего под рынком недвижимости часто понимается рынок оборота прав на недвижимость. Подобной точки зрения придерживаются С.Н. Максимов, Е.И.

Тарасевич и С.В. Грибовский.

Понятие сущности недвижимости, определяемое категориальной природой, основывается на единстве всех ее элементов, находящихся во взаимодействии, постоянном движении, раскрывающих всю многогранность ее содержания. С этой точки зрения большинство из приведенных суждений справедливо, поскольку отражает природу ее существенных элементов. В то же время каждое из них характеризует ограниченные стороны и посему не способно вывить всю гамму характеристик столь сложного понятия как недвижимость. Все это указывает на то, что современной наукой не выработано синтетического, интегрального знания, в рамках которого понятие «недвижимость» обрело бы свой истинный, непреходящий смысл, наполнилось бы обще предметным содержанием.

Известно, что основой системы управления недвижимостью является технический учет объектов недвижимого имущества: земельных участков, зданий, строений и сооружений, в отношении которых осуществляется управление. Т.е. необходимо действенная система учета, призванная отслеживать состояние объекта с момента его проектирования до конца жизни объекта с целью информирования различных структур проиллюстрированные на рис. 1-2.

периодическая инвентаризация технического учета. При этом подчеркивается, что основой любой системы управления Неотъемлемой функцией управления объектами недвижимости является учет объектов, имеющего многоцелевое назначение и представляющего собой описание и индивидуализацию объекта недвижимого имущества. Ключевое значение имеет полоДействия с реальными объектами жение о том, что учет объектов недвижимого имущества представляет сложный процесс, который состоит из четырех основных составляющих: формирование объекта, его описание, индивидуализация и мониторинг. Указанные функции органически взаимосвязаны, представляют собой не разрывные стадии одного и того же процесса и не могут осуществляться раздельно. Таким образом, в системе технического учета отслеживается состояние объекта недвижимости с момента его создания до ликвидации.

Теория вопроса исследования процесса формирования и развития технического совокупности научных методов и приемов отражающих причинно - следственные и функциональные связи. В связи с этим в диссертации раскрываются концептуальные подходы, направленные на совершенствование системы управления техническим учетом и нашедшие отражение в концепциях по управлению недвижимостью, предложенные различными ведомствами. При этом подчеркивается, что с помощью концепции выражается основная точка зрения на данное явление, задаются некоторые конструктивные рамки, определяющие сущность и направление развития этого явления.

Диссертантом рассматриваются концепции городской политики в области недвижимости в г. Москве и система управления недвижимостью Санкт-Петербурга. А Министерства имущественных отношений РФ. При этом дается критическая оценка отдельным концептуальным положениям. В частности, в проекте концепции, разработанной специалистами б. Министерства имущественных отношений РФ, особое место отводится проблеме, связанной управлением системы технического учета объектов недвижимости. По своей сути, концептуальные подходы этого ведомства вступают в противоречие с государственными интересами, что ведут к снижению эффективности управления недвижимым имуществом, нарушению законных интересов граждан и организаций, препятствуют развитию рынка недвижимости и могут повлечь негативные экономические и социальные последствия.

В проекте концепции отмечается, что данные, полученные в результате проведения государственного технического учета, служат только для регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, т.е. фактически для проведения сделок с недвижимым имуществом. Однако это совершенно не соответствует целям проведения государственного технического учета объектов недвижимости, а также реальному положению вещей. Государственный технический учет является основой, базисом для проведения любых последующих действий с недвижимостью. Кроме того, государственный технический учет как обособленная функция управления недвижимостью имеет многопрофильный характер. Так, данные, полученные в результате проведения технического учета, используются различными государственными структурами: органами ФСБ и другими правоохранительными органами, органами прокуратуры, судебными органами, налоговыми органами и органами местного самоуправления, а также различными физическими и юридическими лицами.

недвижимости» рассматриваются вопросы, связанные с характером формирования и развития системы технического учета объектов недвижимости обоснованием состояния системы управления техническим учетом на основе инвентаризации, обобщается зарубежный опыт формирования учета и регистрации объектов недвижимости. А также раскрываются экспериментальные положения по ведению Единого реестра объектов градостроительной деятельности.

В рамках проведенного исследования диссертантом раскрывается основное направление развития процесса технического учета недвижимости на различных этапах реформирования экономики, а также показана адаптация его к новым условиям, хозяйствования. Система государственного технического учета в процессе своего становления претерпела существенную трансформацию. В результате длительного развития сложилась широкая практика, в результате которой накоплен уникальный технического учета на длинной дистанции. В связи с этим основное внимание уделяется обоснованию закономерности развития технического учета, определению логической последовательности в характере действия в соответствии с реформенными преобразованиями на том или ином этапе развития общества с учетом региональных особенностей. Экскурс в историю формирования данной системы свидетельствует о том, что за период своего существования этот процесс претерпел существенные изменения.

Поэтому в процессе исследования особое внимание уделено эволюционному пути становления государственного учета объектов недвижимости, процесс формирования которого характеризуется определенными этапами.

Раскрывая характер исторического пути развития, тенденции эволюционной трансформации этого процесса и оценивая характер учета объектов недвижимости мерками современных требований, автор констатирует, что в своем поступательном движении данный процесс прошел ряд этапов прогрессивного развития, которые тесно связаны между собой и отражают разнообразные сведения, события, происходящие в детерминированных явлений, случайных и внешних факторов, характеризуются «подъемами» и «спадами и располагаются в хронологической последовательности. При этом качественно отличаются один от другого, где предыдущий служит генератором последующего. Причем каждый новый этап является адекватным продолжением предыдущего на более высоком уровне развития, воспроизводит тенденции, проявляющиеся в прошлом, накапливает новую информацию и отражает разнообразные сведения, происходящие в определенные периоды. Этапы представляют собой технического учета и технической инвентаризации, подчинены определенным закономерностям и являются результатом последовательного перехода одного цикла к другому. Система становления и развития технического учета на основе инвентаризации автором условно разделена на 6 этапов, которые наиболее наглядно проявились в условиях социалистических и рыночных отношений.

Логически составной частью диссертационной работы является обобщение мировой практики учета объектов недвижимости в странах с нормально функционирующим рынком недвижимости с тем, чтобы все лучшее использовать с учетом национальных особенностей России. Анализ зарубежного опыта свидетельствует о том, что в большинстве стран мира, в том числе европейских странах, действует система учета и регистрации прав на недвижимость, имеющая многовековую историю. В США, Израиле, Англии и других странах Европы ведется государственный учет объектов недвижимого имущества. Однако в США Федеральное Правительство учитывает федеральное имущество, Правительство штата – имущество штата, муниципалитеты - свое, а частники – свое имущество. Каждый орган власти проводит инвентаризацию, сообразуясь со своими потребностями, и объекту присваивается уникальный номер. В реестре указывается номер участка и номер строения, данные о техническом состоянии объекта недвижимости и его собственнике, формируется секретное досье. В этой стране решения о выделении земли под застройку принимаются плановыми комиссиями мэрий. При этом застройщики должны доказать полезность строения для населения. Если застройщик предусматривает в проекте жилые помещения, то он получает льготы не только по налогам, но и по процедуре оформления разрешительных документов на строительство.

Исследовательский процесс, связанный с анализом широкой и многолетней мировой практики учета объектов недвижимости, позволил диссертанту придти к заключению о том, что каждая страна разработала свою систему учета объектов недвижимости. При этом автор подчеркивает, что перенос в российскую практику системы учета объектов недвижимости, хорошо работающей в той или иной стране, не принесет ожидаемых результатов, если не будут учитываться накопленный опыт, реальные условия, политические, экономические факторы и национальные особенности нашей страны.

В третьей главе «Совершенствование системы учета объектов недвижимости на основе эксперимента» раскрывается экспериментальные условия, направленные на совершенствование технического учета объектов недвижимости; обосновываются методические подходы в рамках единого объекта недвижимости, а также освещаются научные подходы, направленные на совершенствование системы технического учета объектов недвижимости. Анализ сложившаяся практика управления техническим учетом свидетельствует о необходимости совершенствования этой системы. На это направлена экспериментальная проверка новых условий по ведению Единого государственного реестра объектов градостроительной деятельности (ЕГРОГД), способствующая созданию единого кадастра недвижимости. Это широкомасштабный эксперимент комплексного характера, осуществляемый в системе БТИ с 2003 по 2005 годы.

Опытная проверка новых условий проводилась в подразделениях БТИ на основе приказа б. Госстроя Российской Федерации от 31.05.01 г. № 120 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра объектов градостроительной деятельности (с изменениями от 2.09.03 г.)». Ведение Единого реестра осуществлялось в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 4.12.00 г. № 921 «О государственном техническом учете и технической инвентаризации в Российской Федерации объектов градостроительной деятельности».

В диссертационном исследовании освещаются экспериментальные положения по ведению Единого государственного реестра объектов градостроительной деятельности (ЕГРОГД) в подразделениях БТИ, расположенных в различных регионах РФ, включающего в себя государственную информационную систему, отражающую сведения об объектах недвижимости, расположенных на территории РФ. Информация об объектах отражается в реестровых карточках, которая заполняется на основе сведений технического паспорта на объект градостроительной деятельности и служит исходной информацией для постановки объекта на государственный технический учет, присвоения инвентарного номера, реестрового номера и регистрации изменений объекта. Единый государственный реестр объектов градостроительной деятельности представляет собой механизм, направленный на осуществление технического учета на основе инвентаризации объектов недвижимости в регионах Российской Федерации, а также обеспечение органов государственной власти, предприятий и физических лиц достоверной информацией. В Едином государственном реестре учитывались объекты недвижимости, завершенные строительством и принятые в эксплуатацию, а также объекты, незавершенные строительством, самовольно возведенные объекты и бесхозные объекты недвижимости, расположенные в различных регионах страны. Система ЕГРОГД по своей сути представляет собой аналог автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра и государственного учета объектов недвижимости, работающая в режиме «online» и содержащая необходимую информацию об объектах недвижимости.

Документальной основой ведения учета объектов недвижимости служили технические паспорта объекта недвижимого имущества. Запись в реестре устанавливала факт наличия объекта на определенную дату по конкретному адресу в определенных границах, фиксированном составе, определенными техническими характеристиками и индивидуальными признаками. При внесении записи об объекте ему присваивался уникальный реестровый номер на федеральном уровне, который указывался на титульных листах технического паспорта и инвентарного дела, что обеспечивало действенный контроль за хранением и использованием информации объектов на всей территории Российской Федерации. Единый государственный реестр объектов недвижимости имеет иерархическую структуру, представляет собой сводную базу данных реестров субъектов Российской Федерации и состоит из разделов, содержащих записи о конкретных объектах: описание объекта, адрес или местоположение, стоимостные и технические показатели, сведения о правообладателе объекта, авторе проекта, серии проекта, месте хранения проектной документации и технических паспортов. Ведение Единого государственного реестра объектов государственной деятельности за время проведения эксперимента осуществлялось по единой установленной для Российской Федерации системе записей по каждому объекту учета и независимо от формы собственности и стадии завершенности строительства объекта.

Необходимость в экспериментальной проверке ЕГРОГД вызывается новизной и сложностью поставленных задач и недостаточной их изученностью. Основное назначение проводимого эксперимента заключается в сборе информации и оценке последствий, т.е. положительных и отрицательных сторон изучаемого нововведения в области технического учета в системе БТИ. Экспериментальное исследование в этой сфере деятельности выступает как апробация и определение сферы приложения инновационной идеи, как проверка целесообразности и эффективности проводимого инновационного мероприятия и получение реального эффекта. В результате анализа и обработки полученных данных принимается решение: внедрять ли экспериментальное нововведение в широкую практику и при каких условиях?

Известно, что эксперимент является одним из элементов инновационной деятельности и выступает как инновация в ограниченном масштабе. В случае успеха эксперимент перерастает в нововведение как комплексный процесс создания, распределения и широкого применения соответствующего новшества. Объективная необходимость изучения нововведений и их экспериментальной проверки обусловлено тем, что сужающие возможности традиционных ресурсов экономического роста выдвигают на передний план широкий спектр инновационных процессов, являющихся неотъемлемой частью и важнейшим звеном экономических преобразований.

Инновационная направленность характера экспериментирования позволяет констатировать возможности функционирования экономической системы на основе сочетания технико-технологических, организационных изменений и качественных преобразований, что обеспечивает новый тип рыночного поведения. Научный эксперимент в системе БТИ направлен не только на улучшение апробируемых форм и методов технического учета объектов недвижимости, но и на улучшение апробируемого новшества, так как опытная проверка новых положений представляет собой одну из составных частей или форм крайне многообразной по своему конкретному проявлению практической деятельности.

В процессе экспериментального исследования выявлено значительное разнообразие в системах учета объектов недвижимости в регионах Российской Федерации. Апробация новых условий показала, что до проведения эксперимента опытные объекты использовали различные системы классификации и кодирования информации, разные структуры баз данных объектов градостроительной деятельности.

Лишь отдельные организации БТИ при проведении натурных работ технической инвентаризации использовали для выполнения различных линейных изменений современные ручные электронные лазерные дальномеры (лазерные рулетки). В некоторых структурных подразделениях базы данных объектов градостроительной деятельности были не полными как по охвату различных типов объектов, так и по отдельным характеристикам объектов. К тому же, многие подразделения БТИ были не готовы к внедрению опытной информационной системы. Все это в значительно мере усложнило проведение эксперимента, направленного на формирование единой информационной системы учета объектов недвижимости, а также потребовало значительных финансовых затрат, принятия соответствующих решений по стандартизации базы данных, но и принципиальное выделение федеральной системы как независимой от региональных систем.

В результате исследования установлено, что в значительной части экспериментальных БТИ, расположенных в различных регионах РФ, автоматизированы основные операции технического учета и технической инвентаризации, а в некоторых организациях автоматизированы операции, обеспечивающие технологический процесс.

Это обстоятельство свидетельствовало о потенциальной возможности апробирования автоматизированной информационной системы, предназначенной для ведения Единого государственного реестра объектов градостроительной деятельности (ЕГРОГД).

Эта система осуществлялась на основе унифицированных и сопоставимых сведений, полученных в результате технической инвентаризации объектов на территории Российской Федерации. Архитектура информационной системы обеспечивала внешние контакты, информационный обмен с дочерними структурами и ведение внутренних баз данных без двойных затрат на ведение «внутренней системы» федерального центра и специальной системы, обеспечивающей «связку» с задачами внешнего взаимодействия на уровне региона.

На основе социологического исследования (анкетный опрос и интервьюировании) определялась степень готовности подразделений БТИ к проведению эксперимента. В частности, определялась степень обеспеченности экспериментальных объектов вычислительной техники, квалифицированными специалистами по различным Исследование проводилось по филиалам, не имеющим территориально обособленных отделений и филиалам, располагающим в своем составе территориально обособленные подразделения. В одну группу включены экспериментальные объекты районного звена, городов областного (краевого) и районного подчинения (Азовский филиал, Таганрогский филиал и др.). Вторая группа представлена филиалами, расположенными как в городах областного (краевого) подчинения, так и филиалами на уровне муниципальных образований, которых определялся кадровый потенциал по различным направлениям информационных технологий. В результате анкетного опроса установлено, что в большей части экспериментальных объектов обеспеченность квалифицированными специалистами была удовлетворительной, в ряде случаев из-за отсутствия программистов возникли проблемы в обмене информацией.

Наличие вычислительной техники является основным условием готовности экспериментальных объектов к внедрению опытной автоматизированной системы по ведению Единого реестра объектов недвижимости. Полученные социологические исследования свидетельствуют о том, что некоторые подразделения не имели компьютеров, а значительная их часть - недостаточное их количество. Наличие линий электрической связи и модемного оборудования особенно для подразделений территориально удаленных от центров является необходимым условием готовности к проведению эксперимента. Все это свидетельствует о том, экспериментальная проверка новых условий потребовала не только проведения серьезной подготовительной работы, но и значительных материальных и финансовых ресурсов.

Информация об объектах недвижимости в условиях эксперимента отражается в реестровых карточках, которая заполняется на основе сведений технического паспорта на объект градостроительной деятельности и служит исходной информацией для постановки объекта на государственный технический учет, присвоения инвентарного и реестрового номера и регистрации изменений объекта. Разбивка информации об объектах недвижимости осуществлена с целью проведения углубленного анализа эффективности размещения и застройки объектов градостроительной деятельности на отдельных территориях и в масштабах всей страны (табл. 1).

Таблица 1 - Распределение полученной информации от филиалов, расположенных Наименование филиала/подразделения Экспериментальная проверка указывает на то, что новые условия учета объектов недвижимости позволили создать более высокий уровень обработки и предоставления государственных задач, том числе для определения планов и программ социально – экономического развития регионов. Архитектура федеральной информационной системы позволила установить внешние контакты с регионами, информационный обмен с дочерними структурами и ведение внутренних баз данных без двойных затрат на ведение «внутренней системы» федерального центра и специальной системы, обеспечивающей «связку» с задачами внешнего взаимодействия в форме сайта в Интернете. Это означает, что соблюдается интеграция внутренних задач с внешними информационные технологии создают принципиально новый уровень системы, которая не только эффективно решает многообразие задач, но и обеспечивает расширение (маштабирование) системы на большое количество пользователей и увеличение количества задач.

В диссертации раскрываются методические подходы системы технического учета в рамках единого объекта недвижимости. Под единым объектом недвижимости понимается единый «сложный» и «неделимый» объект, включающий земельный участок и находящееся на нем здание (строение, сооружение). Данное понятие позволяет исключить противоречия в правах на земельные участки и расположенные на них объекты недвижимости. Все это ликвидирует существующую многоэтапную систему учета недвижимости – кадастровый учет земельных участков, проводимый органами, ответственными за ведение земельного кадастра, и технический учет зданий, строений и сооружений, проводимый БТИ и другими организациями, регистрирующими права на недвижимое имущество. Кроме того, учет земельных участков, зданий, сооружений и их частей, участков леса, участков недр, обособленных водных объектов в соответствии с действующим законодательством, осуществляется различными федеральными органами исполнительной власти либо организациями.

Процедура организации единого объекта недвижимости предусматривает формирование «дела единого объекта» с обязательным присвоением единого идентификатора объекта недвижимости на основе кадастрового номера земельного участка. Это предполагает, что кадастровый номер земельного участка дополняется номером здания (сооружения), находящимся на этом участке, это позволит получить уникальный номер здания. Создание системы учета единых объектов недвижимости существенно упростит процедуру регистрации недвижимости в Москве и сделает более прозрачным механизм распоряжения городскими ресурсами. Кроме этого, формирование единых объектов недвижимости станет одним из этапов подготовки введения налога на недвижимость взамен налога на имущество и земельного налога.

Единый объект недвижимого имущества может быть сформирован в качестве единицы кадастрового учета. Как известно, при переходе прав на здание, сооружение к покупателю переходят права на земельный участок, на котором расположено это здание.

Однако до недавнего времени земельные участки и расположенные на них здания и сооружения рассматривались регистрирующими органами обособленно и понятие единого объекта недвижимого имущества отсутствовало.

При создании системы формирования и учета единых объектов недвижимости предполагается использовать представление данных на векторной топографической основе, что позволит отслеживать всю полноту и целостность информации по объекту, то есть каждому реальному объекту местности будет соответствовать информация о его характеристиках, число которых не ограничено. Такой подход позволит перейти от разрозненных, ведомственных реестров и баз данных к целостной системе учета, которая наглядно представит пространственное положение объектов в городской среде и даст его полное описание с использованием геоинформационной системы. Подобный опыт разработки системы используется в Германии. Базисом для единого объекта служит земельный участок, поэтому учет единого объекта осуществляется на базе государственного земельного кадастра.

При разработке положений, направленных на совершенствование системы технического учета особого внимания заслуживает внимания вопрос, связанный с передачей функции централизованного технического учета органам местного самоуправления. В этом случае происходит делегирование государственной функции органам местного самоуправления с передачей соответствующих материальных ресурсов. Органы местного самоуправления, выполняя государственную функцию, будут материально отвечать перед правообладателями недвижимости за возможные ошибки, а ответственность будет обеспечиваться федеральным бюджетом. В результате этого складывается ситуация, когда муниципалитеты технически выполняют функцию, но материально не отвечают своими ресурсами за возможные ошибки при выполнении этой функции. Отсутствие реальной ответственности не будет способствовать качеству работы. При этом возникает еще один вопрос принципиальной важности. Функции регистрации и учета едины по своей правовой природе.

пересечений и наложений) разделить ответственность в этой единой системе между государством (ответственным за регистрацию прав) и муниципалитетами (ответственными за учет). Наверняка здесь будут возникать многочисленные конфликты интересов (кто, за что, в объеме каких средств отвечает), которые будет трудно, если вообще возможно, разрешать. Эти конфликты могут застопорить функционирование всей системы, поставят под сомнение решение главного вопроса – гарантирование зарегистрированных прав на недвижимость, которое при такой организации системы должно будет частично обеспечиваться государством и частично - муниципалитетами. В связи с этим предлагается четко и однозначно «развести» эти позиции. Во-первых, органы местного самоуправления всегда участвовали и должны участвовать в формировании земельных участков перед производством учета. Формирование завершается подготовкой плана земельного участка. Этот план перед тем, как он будет направлен в государственные учетные органы, должен быть согласован органами местного самоуправления. Должно быть четко обозначено, по каким позициям происходит согласование. Это отсутствие нарушений красных линий; соответствие градостроительной документации и правилам землепользования и застройки (в части предельных – минимальных, максимальных размеров сформированных участков, то есть их делимости или неделимости, их рациональной конфигурации, обеспеченности транспортными подъездами и проч.) и наличие на плане обозначений границ действия публичных сервитутов.

По мнению диссертанта, при совершенствовании технического учета наиболее продуктивным представляется концентрация внимания на техническом учете для целей налогообложения, поскольку именно на этом направлении могут быть получены результативные показатели учета. Это обеспечит реализацию целей различных ведомств, уровней власти и эффективность взаимодействия. Кроме того, заинтересованное участие нескольких регионов и городов в отработке технологий учета объектов недвижимости будет обеспечено за счет увязки этих работ с реформой налогообложения и введением муниципального налога на недвижимость. Введению налога на недвижимость должна предшествовать существенная подготовка, прежде всего, в части проведения переучета и переоценки. При этом целесообразно обеспечить возможности проведения этих работ и определить порядок взаимодействия органов государственной власти и местного самоуправления, осуществляющих различные функции учета, управления, оценки, регистрации прав и налогообложения.

Для обеспечения согласованности действий различных органов управления имуществом необходимо определить порядок взаимодействия государственной власти и местного самоуправления, осуществляющих различные функции учета, управления, оценки, регистрации прав и налогообложения на основе двухуровневой системы учета.

государственных нужд с обеспечением 100%-ного охвата земель, объектов и полномасштабный учет по мере описания объектов в заявительном порядке.

Ответственность за проведение упрощенного учета объектов может быть закреплена за органами власти субъектов федерации с возможным делегированием полномочий местному самоуправлению (по согласованию, при условии выделения ресурсов) за счет средств бюджетов по единой процедуре и при соблюдении единых требований к составу и формату данных. Невысокая стоимость учетных работ обеспечит эффективность их проведения за счет расширения налоговой базы и повышения доходов от управления недвижимостью. Нормативная правовая, методическая и технологическая база реформы налогообложения недвижимости должны создаваться на основе опыта проведения переучета и переоценки.

формируются основные выводы.

1. Варев А.М, Руднев А.В. и др. Автоматизированная информационная система управления объектами недвижимости. М. ФГУП «Минсельхоз России», 2004. - 28,8 п.л., в т.ч. авт. - 15 п.л.

2. Варев А.М. Учет объектов недвижимости». М.ФГУП «Минсельхоз России», 2005. - 19,0 п.л.

3. Варев А.М., Руднев А.В. и др. Методическое пособие по организации расчетов за коммунальные услуги с использованием приборов учета. М. ФГУП «Минсельхоз России», 2006. – 32,5 п.л., в т.ч. авт. - 5,0 п.л.

4. Варев А.М., Туровский А.А. Экспериментальная проверка условий учета объектов градостроительной деятельности./Материалы международной научно – практической конференции. «Актуальные проблемы управления». – Вып. 6. ГУУ. - М., 2006,. - 0,2 п.л., в т.ч. авт. - 0,15 п.л.

5. Варев А.М. Технический учет и его роль в системе управления недвижимым имуществом.//Вестник университета. Серия «Государственное и муниципальное управление». М.: ГУУ.– 2006. - № 2(8). – 0,6 п.л.

6. Варев А.М. Социологическое исследование в системе технического учета объектов недвижимости.//Вестник университета. Серия «Социология и управление персоналом». – М.: ГУУ, 2006. – № 7 (23). - 0,4 п.л.

7. Варев А.М. Становление и развитие системы технического учета объектов недвижимости. //Вестник университета. Серия «Социология и управление персоналом» М.: ГУУ, 2006. - № 8 (24). - 0,4 п.л.

8. Варев А.М. Современные информационные технологии в процессе приема платежей от населения. В сб. науч. трудов «Социально – экономические проблемы управления инвестиционно – строительным и жилищно – коммунальными комплексами.

- М. 2006. – 0,9 п.л.

109542, Москва, Рязанский пр –т, 99,Учебный корпус, ауд.