Министерство образования и науки Российской Федерации

ФГБОУ ВПО

«ИРКУТСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ ТЕХНИЧЕСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ»

Институт архитектуры и строительства

Кафедра "Экспертиза и управление недвижимостью"

Глобализация бизнеса и рынка недвижимости

ОБРАЗОВАТЕЛЬНАЯ ПРОГРАММА ДИСЦИПЛИНЫ

(рабочая учебная программа дисциплины) Направление подготовки: 080100 «Экономика»

Магистерская программа: Экономика недвижимости Квалификация (степень) Магистр Форма обучения очная Составитель программы Пешков Виталий Владимирович, профессор, д.э.н., заведующий кафедры "Экспертиза и управление недвижимостью" ФГБОУ ВПО НИ ИрГТУ (ФИО, должность, ученая степень и ученое звание разработчик, место работы) Иркутск 2011 г.

1. Информация из ФГОС, относящаяся к дисциплине 1.1. Вид деятельности выпускника Дисциплина охватывает круг вопросов относящиеся к виду деятельности выпускника: научно-исследовательская; проектно-экономическая; аналитическая;

организационно-управленческая.

1.2. Задачи профессиональной деятельности выпускника В дисциплине рассматриваются указанные в ФГОС задачи профессиональной деятельности выпускника:

научно-исследовательская деятельность:

- подготовка данных для составления обзоров, отчетов и научных публикаций;

- сбор, обработка, анализ и систематизация информации по теме исследования, выбор методов и средств решения задач исследования;

- организация и проведение научных исследований, в том числе статистических обследований и опросов;

проектно-экономическая деятельность:

- подготовка заданий и разработка методических и нормативных документов, а также предложений и мероприятий по реализации разработанных проектов и программ;

- подготовка заданий и разработка системы социально-экономических показателей хозяйствующих субъектов;

- составление экономических разделов планов предприятий и организаций различных форм собственности;

аналитическая деятельность:

- разработка и обоснование социально-экономических показателей, характеризующих деятельность хозяйствующих субъектов, и методик их расчета;

- поиск, анализ и оценка источников информации для проведения экономических расчетов;

- анализ существующих форм организации управления; разработка и обоснование предложений по их совершенствованию;

- прогнозирование динамики основных социально-экономических показателей деятельности предприятия, отрасли, региона и экономики в целом;

организационно-управленческая деятельность:

- разработка стратегий развития и функционирования предприятий, организаций и их отдельных подразделений;

- руководство экономическими службами и подразделениями предприятий и организаций разных форм собственности, органов государственной и муниципальной власти;

1.3. Перечень компетенций, установленных ФГОС Освоение программы настоящей дисциплины позволит сформировать у обучающегося следующие компетенции:

общекультурные компетенции (ОК):

-способностью совершенствовать и развивать свой интеллектуальный и общекультурный уровень (ОК-1);

-способностью принимать организационно-управленческие решения и готовностью нести за них ответственность, в том числе в нестандартных ситуациях (ОК-4);

профессиональные компетенции (ПК):

научно-исследовательская деятельность:

- способностью обобщать и критически оценивать результаты, полученные отечественными и зарубежными исследователями, выявлять перспективные направления, составлять программу исследований (ПК-1);

- способностью проводить самостоятельные исследования в соответствии с разработанной программой (ПК-3);

- способностью представлять результаты проведенного исследования научному сообществу в виде статьи или доклада (ПК-4);

проектно-экономическая деятельность:

- способностью самостоятельно осуществлять подготовку заданий и разрабатывать проектные решения с учетом фактора неопределенности, разрабатывать соответствующие методические и нормативные документы, а также предложения и мероприятия по реализации разработанных проектов и программ (ПК-5);

- способностью оценивать эффективность проектов с учетом фактора неопределенности (ПК-6);

аналитическая деятельность:

- способностью готовить аналитические материалы для оценки мероприятий в области экономической политики и принятия стратегических решений на микро- и макроуровне (ПК-8);

- способностью анализировать и использовать различные источники информации для проведения экономических расчетов (ПК-9);

- способностью составлять прогноз основных социально-экономических показателей деятельности предприятия, отрасли, региона и экономики в целом (ПКорганизационно-управленческая деятельность:

- способностью руководить экономическими службами и подразделениями на предприятиях и организациях различных форм собственности, в органах государственной и муниципальной власти (ПК-11);

- способностью разрабатывать варианты управленческих решений и обосновывать их выбор на основе критериев социально-экономической эффективности (ПК-12);

1.4. Перечень умений и знаний, установленных ФГОС Студент после освоения программы настоящей дисциплины должен:

знать:

-закономерности функционирования современной экономики на макроуровне -основные результаты новейших исследований, опубликованные в ведущих профессиональных журналах по проблемам макро-, микроэкономики и эконометрики;

- применять современный математический инструментарий для решения содержательных экономических задач;

- формировать прогнозы развития конкретных экономических процессов на макро- и микроуровне владеть:

- методикой и методологией проведения научных исследований в профессиональной сфере;

-навыками самостоятельной исследовательской работы;

2. Цели и задачи освоения программы дисциплины Целью программы является:

- Подготовка высококвалифицированных специалистов в области отношений на рынке недвижимости в условиях глобализации бизнеса, включая анализ рынка, оценочную деятельность на рынке недвижимости, основы организации деятельности на рынке недвижимости.

- Изложить сущность рынка недвижимости и происходящих в нем процессов;

- Привитие навыков работы на рынке недвижимости в условиях глобализации бизнеса;

- Изложить нормативно-правовую базу в управлении недвижимостью.

Задачей курса является изучение особенностей функционирования рынка недвижимости, привлечения инвестиций в этот сектор, развития недвижимости в процессе управления и глобализации бизнеса.

3. Место дисциплины в структуре ООП Для изучения дисциплины, необходимо освоения содержания дисциплин:

"Экономическая теория", "Планирование и контроллинг", "Менеджмент", "Маркетинг", "Бизнес-планирование", "Основы управления недвижимостью", "Основы строительного производства", "Правовое регулирование недвижимости", «Экономика недвижимости».

Знания и умения, приобретаемые студентами после освоения содержания дисциплины, будут использоваться в:

"Сделки на рынке недвижимости", "Риски на рынке недвижимости", "Эксплуатация и обслуживание недвижимости", "Оценка стоимости предприятия", "Оценка нематериальных активов", «Девелопмент».

4. Компетенции обучающегося, формируемые освоения дисциплины (результаты освоения дисциплины) В результате освоения дисциплины обучающийся должен:

-закономерности функционирования современной экономики и рынка недвижимости на макро- и микроуровне -основные результаты новейших исследований, опубликованные в ведущих профессиональных журналах по проблемам функционирования рынка недвижимости на макро-, микроуровне;

- основы девелопмента;

-структуру, участников и функционирование рынка недвижимости;

-основные виды операций на рынке недвижимости;

- роль и функции недвижимости в менеджменте организации.

- применять современный математический инструментарий для решения содержательных экономических задач в области экономики недвижимости;

- формировать прогнозы развития конкретных экономических процессов на рынке недвижимости на макро- и микроуровне;

- формировать портфель недвижимости, с целью последующего эффективного управления;

- анализировать информацию о состоянии рынка и прогнозировать изменения рынка недвижимости и применять ее при совершении сделок на рынке недвижимости;

владеть:

- методикой и методологией проведения научных исследований в сфере экономики рынка недвижимости;

-навыками самостоятельной исследовательской работы;

5. Основная структура дисциплины.

Таблица 1 – Структура дисциплины совое проектирование) Вид промежуточной аттестации (итогово- зачет зачет го контроля по дисциплине), в том числе курсовое проектирование 6. Содержание дисциплины 6.1.Перечень основных разделов и тем дисциплины Глава 1. Недвижимость: объект бизнеса и управления 1.1 Недвижимость как ресурс, актив и объект управления Функциональный компонент Финансовый компонент Физический (эксплуатационный) компонент Глава 2. Экономика рынка и бизнес недвижимости 2.1. Арендный бизнес на рынке недвижимости Регулирование и проблемы развития арендных отношений Статистика аренды на рынках недвижимости 2.2. Инвестиции в недвижимость Недвижимость в ряду других объектов инвестирования Пути снижения риска при инвестировании в недвижимость Портфельные инвестиции Особенности недвижимости как объекта инвестирования 2.3. Динамика индикаторов рынка недвижимости Источники информации Виды рыночных циклов Существуют ли собственные циклы на рынке недвижимости Факторы влияния на цикличность индикаторов рынка 2.4. Глобализация бизнеса на рынках недвижимости Глава 3. Нормативная правовая база управления недвижимостью Нормативное правовое регулирование 3. и жизненный цикл организации 3.2. Операции и сделки с недвижимостью в федеральной законодательной базе Гражданский кодекс Российской Федерации Другие кодексы и законы Российской Федерации об операциях и сделках с недвижимостью Глава 4. Недвижимость в менеджменте организации 4.1. Место и роль недвижимости в управлении организацией Иерархия целей управления организацией и ее недвижимостью Матричное представление взаимосвязей имущественного и корпоративного управления Мера вовлеченности недвижимости в управление корпорацией 4.2. Взаимосвязь стратегий организации и управления ее недвижимостью Проблема обеспечения стратегической мобильности ресурсов недвижимости 4.3. Управление недвижимостью: эффективность, результативность и качество Эффективное управление Результативность и качество управления Интегральные тенденции в решении задач обеспечения эффективности, результативности и качества управления 4.4 Партнерство и современные механизмы управления ресурсами недвижимости Тенденции развития механизмов партнерства Комбинирование механизмов управления недвижимостью 6.2.Краткое описание содержания теоретической части разделов и тем дисциплины Глава 1. Недвижимость: объект бизнеса и управления 1.1 Недвижимость как ресурс, актив и объект управления Недвижимость является одним из важнейших ресурсов (наряду с человеческими, финансовыми, информационными и другими ресурсами) в обеспечении эффективной деятельности частной фирмы, акционерного общества, государственного собственника, необходимым ресурсом нормальной жизнедеятельности населения. Соответственно, недвижимость является важнейшим имущественным компонентом. В балансах предприятий и организаций доля стоимости объектов недвижимости достигает 30-40% основных фондов, а в некоторых отраслях и видах деятельности – до 70-80%.

Функциональный компонент Функциональный компонент управления недвижимостью – это ресурсный компонент в стратегическом планировании и организации управления фирмой.

Поскольку недвижимость является ресурсом, следует решать: какие и сколько ресурсов недвижимости (земельных владений, производственных и офисных площадей, сооружений) необходимо для достижения поставленных целей организации. Отсюда - управленческая задача номер один – оптимизация размеров и структуры недвижимости с учетом текущего состояния и перспектив развития, включая:

• выявление несоответствий, недостающих объемов и требуемого качества объектов недвижимости, • выявление излишков недвижимости для возможной реализации или функционального перепрофилирования направлений использования.

Говоря о функциональном компоненте управления недвижимостью, актуальен Facility Management - управление и инфраструктурой организации.

Интегрально проблема Facility Management – эффективное согласование взаимодействий человека с целями организации и с окружающим его пространством жизнедеятельности. В качестве основных задач данной специализации для сферы предпринимательской деятельности определяют следующие:

• соответствующее ресурсное (в части имущественного комплекса) обеспечение деятельности организации, • планирование и управление проектами развития недвижимости, • эксплуатационное обслуживание, организация ремонтов, охрана, • выявление излишков недвижимости и их продажа или сдача в аренду, • комфортная и безопасная организация рабочих мест; то же - для клиентов данной фирмы, • рациональное энергетическое и коммунальное обеспечение деятельности фирмы и отдельных рабочих мест.

Финансовый компонент Объекты недвижимости как определенный финансовый актив занимают часто доминирующее место в бухгалтерских документах организаций. Соответственно, их структурные и объемные показатели, текущее состояние, стоимостные оценки и другие характеристики в значительной мере влияют на систему показателей финансовой деятельности организации, таких как:

• финансовое состояние организации, • размеры налогооблагаемой имущественной базы и налоговых платежей в бюджеты различных уровней, • себестоимость продукции и услуг и другие показатели эффективности хозяйственной деятельности, • оценочная стоимость бизнеса, • доля в доходной части бюджета организации, например, по результатам сдачи производственных площадей в аренду, • доля в расходной части бюджета организации, в том числе, по объемам затрат на содержание и развитие имущественного комплекса организации.

Физический (эксплуатационный) компонент Недвижимость фирмы – это совокупность вещных объектов, которые по своим характеристикам и текущему состоянию:

• в существенной мере влияют на качество, уровень комфортности и безопасности основной деятельности, • требуют определенного нормативного содержания, установленного законами и распорядительными документами градостроительного регулирования:

o строительного (а также: земле- и лесоустроительного, водохозяйственного и т.д., – в зависимости от типа объектов недвижимости), o санитарно-эпидемиологического, o экологически безвредного для окружающей среды и др., • требуют регулярного анализа и действий по ремонту, восстановлению и реставрации (для объектов-памятников), различным строительным и иным улучшениям.

Данное направление деятельности по отношению к объектам недвижимости получило в западной практике название Maintenance Management – управление эксплуатационным содержанием.

Рис. 1.1 иллюстрирует возможности и логику комплексирования финансового, функционального и физического компонентов в управлении недвижимостью. Обратим при этом внимание на новое управленческое качество при комплексном рассмотрении трех названных компонентов.

Компоненты управления недвижимостью Функциональный Финансовый Физический (количественные эффективности Ремонтные и и качественные), управления. другие работы стратегических финансовых объектов Цели, задачи, Ограничения, Планирование, преобразования финансово- регулирование недвижимости экономической различных компонентов управления.

Интегральные балансы, анализ.

Интегральная оценка эффективности Рис. 1.1. Три компонента управления недвижимостью и их интеграция («Три-Ф» модель).

Глава 2. Экономика рынка и бизнес недвижимости 2.1. Арендный бизнес на рынке недвижимости Арендный бизнес недвижимости часто используют как эффективный индикатор для оценки уровня развития рынка недвижимости и, более того, рыночных отношений и социально-экономического развития данного региона и страны в целом. Так, по усредненным показателям занятости арендуемых офисных помещений судят об общем экономическом состоянии данного региона и целесообразности инвестирования в соответствующие проекты развития недвижимости.

При занятости помещений свыше 90-95% инвестиционная активность считается весьма перспективной – экономика на подъеме. Среднегодовая занятость менее 75-80% может свидетельствовать об общем экономическом спаде. Инвестиции в недвижимость считаются невыгодными, и, как следствие, офисные здания перепрофилируют, например, перестраивая под жилье.

Регулирование и проблемы развития арендных отношений Регулирование арендных отношений входит в число важнейших компонентов при сравнении национальных законодательств по недвижимости (наряду с общим регулированием гражданского оборота и соответствующими положениями публичного права).

При анализе деталей регулирования арендных отношений принимают во внимание следующие характеристики арендных договоров:

• существуют ли предписанные законами формы и типы арендных договоров для различных объектов, например, земли, объектов-памятников, природных ресурсов;

• как фиксируют сроки в договорах аренды, в том числе сроки пересмотра ставок и иных условий договора аренды;

• как устанавливают и что включают в ставку арендной платы;

• предусмотрено ли право выкупа арендованного объекта;

• как осуществляют учет произведенных арендатором улучшений;

• каковы правила пересмотра условий договоров аренды в зависимости от различных обстоятельств и влияния различных факторов, как, например, рыночные колебания цен, инфляция, намерения сторон;

• другие особенности пересмотра договоров аренды, как, например, направления и ограничения изменения арендных ставок.

В числе наиболее актуальных проблем регулирования арендных отношений, требующих внимательного рассмотрения и решения в конкретных ситуациях и странах можно выделить следующие:

(1) операционная и финансовая аренда – правила разделения.

(2) проблема отражения арендных платежей на балансе арендодателя и арендатора.

(3) аренда как скрытая продажа;

(4) эффективное налогообложение.

Статистика аренды на рынках недвижимости Показатели доходности могут нести в себе важную дополнительную информацию, связанную с рисками на соответствующих рынках недвижимости. В связи с этим, помимо прямых вычислений показателей доходности и их алгоритмических корректировок, возможно внесение и экспертной составляющей.

Существует ряд достаточно устойчивых явлений, как более, так и менее очевидных. В их числе представляют интерес следующие явления и факты, непосредственно наблюдаемые по абсолютным значениям показателей ставки аренды и доходности:

• данные о ставках аренды существенно более динамичны, чем данные о показателях доходности;

• динамика ставок аренды в целом отражает общие экономические процессы подъемов и спадов (имея, в ряде случаев, определенные сдвиги во времени);

• изменения показателей офисного и торгового секторов рынка недвижимости могут не совпадать во времени и величине;

• изменения показателей для восточноевропейских столиц менее динамичны, чем для западноевропейских столиц; и это может объясняться как меньшими объемами рынков, меньшим количеством сделок, так и, по-видимому, меньшим интересом западных деловых кругов к этим рынкам;

• значения показателей доходности тем лучше (ниже), чем надежнее и стабильнее региональная экономика и социальная обстановка. Лидерами стабильного офисного и торгового бизнеса недвижимости здесь являются Лондон, Париж и Франкфурт, где область изменения показателей доходности находится в области 5-6%;

• показатели доходности для восточноевропейских столиц (например, Праги и Варшавы) устойчиво – в полтора-два раза превышают аналогичные значения для западноевропейских столиц. В период после августовского года кризиса показатели доходности по Москве превышали таковые для ведущих центров Западной Европы в четыре и более раз. И это происходило не только из-за реального падения стоимости недвижимости, но, скорее, как следствие экспертной оценки экономического и политического состояния, нестабильности и возрастания рисков соответствующего бизнеса в данном • улучшения рыночной ситуации находят свое отражение в росте ставок арендной платы и, реже, в одновременном снижении показателей доходности (прежде всего, в силу их заметно меньшей динамичности); соответствующая, но уже асимметричная, картина имеет место при ухудшениях рыночной ситуации: динамично падают ставки арендной платы и, в ряде случаев, одновременно возрастают показатели доходности.

Полезную аналитическую информацию можно получить, проводя комбинированный анализ статистических данных по ставкам аренды и показателям доходности. Обратим внимание на факты существенно различной динамики данных о ставках аренды и показателях доходности, которые свидетельствуют о следующем:

• высокая динамичность ставок аренды отражает реальные высоко динамичные процессы (из месяца в месяц, согласно частоте наблюдений и публикаций) изменения текущего спроса на данный тип арендных операций с объектами недвижимости, • относительно устойчивая стабильность показателей доходности, в свою очередь, отражает не только более долговременную меру успешности данного бизнеса, но также и интегральную меру риска этого бизнеса в данном 2.2. Инвестиции в недвижимость Недвижимость в ряду других объектов инвестирования Обратимся первоначально к определению инвестирования как вида предпринимательской деятельности. В этом контексте инвестирование трактуют как вложение финансовых средств (инвестиций) в целях извлечения прибыли или достижения иного полезного эффекта.

Таким образом, вложения в недвижимость являются одним из видов инвестирования финансовых средств, наряду с такими вариантами, как, например, вложения в банк, государственные облигации, акции компаний или иные ценные бумаги.

В общем случае решающее значение при выборе направлений и объемов инвестирования приобретают такие показатели, как процентная ставка доходности, ликвидность вклада, надежность вложения. В свою очередь, кредитование развития недвижимости несет в себе как дополнительные трудности (отложенные во времени доходы и риски возможных потерь), так и дополнительные ожидаемые прибыли.

В принципе существуют два аспекта, вокруг которых строится эффективная финансовая политика, обеспечивающая прибыль финансовых структур при проведении операций по кредитованию развития недвижимости:

• аспект, связующий процентную ставку со сроком займа, • аспект, соотносящий процентную ставку с мерой риска планируемого развития недвижимости и возможными результатами.

В категориях риска эффективная финансовая политика кредитора состоит в обеспечении достаточно низкого собственного риска в сравнении с риском предпринимателей, берущих кредиты под операции развития недвижимости. Мера риска собственно банковских структур регулируется централизованным образом (в каждой стране - Центральными государственными банками).

Цель государственного регулирования в этой сфере - не допускать снижения финансовых резервов банков-кредиторов ниже нормативно установленных критических пределов. Другими словами, главная задача государственного регулирования - не допустить банкротства финансовых учреждений, кредитующих развитие недвижимости, и, таким образом, защитить интересы и безопасность их основных вкладчиков.

В центре внимания такого регулирования - показатель ликвидности финансовых учреждений. Именно в связи с этим показателем вводят ограничения для банков на инвестиции в недвижимость как трудно ликвидную категорию (наряду с жесткими нормативами отчислений в резервные фонды).

Пути снижения риска при инвестировании в недвижимость Диверсификация инвестиций и предоставляемых кредитов.

(i) Доминирующий тезис диверсификации звучит следующим образом: как правило, следует избегать чрезмерного «перевеса» инвестиций в единственный крупный инвестиционный проект. Целесообразно, по возможности, вкладывать средства в комплекс разнообразных проектов развития недвижимости (а также, сочетая с иными типами вложений: в государственные облигации, акции и другие ценные бумаги). При этом небольшим финансирующим учреждениям рекомендуют избегать прямых вложений в конкретный проект. Им лучше это делать через вложения в акции ведущих компаний, которые занимается развитием недвижимости. Таковыми являются в мировом бизнесе недвижимости трастовые фирмы и специализированные инвестиционные фонды, оперирующие с достаточно большими количествами инвестируемых объектов недвижимости.

(ii) Профессиональная оценка.

Здесь имеют в виду обеспечение качества аналитической оценки проекта развития недвижимости, оценки реальных возможностей и условий возврата кредита. В связи с этим возникает высокая потребность в специализирующихся в данной области профессиональных организациях, а также современных компьютерных средствах и методах анализа проектов.

(iii) Продуманное установление договорных обязательств В этих целях, наряду с необходимой фиксацией процентной ставки за кредит, могут устанавливаться некоторые требования по результатам использования кредита, как, например:

• согласование условий долевого владения результатами проекта, • увязка уровня процентной ставки с уровнем прибыли девелопера по итогам распоряжения результатами проекта развития, • установление специальных условий отчуждения развиваемой недвижимости при нарушении правил возврата заемных средств и др.

(iv) Многоступенчатые схемы финансирования развития Многоступенчатые схемы предусматривают финансирование проекта развития не одним единственным банком, а несколькими – через последовательные заемные «ступени» между другими финансовыми учреждениями. При этом каждая из таких ступеней демпфирует риск кредита, но, конечно, и повышает процентную ставку выдаваемого кредита. Подчеркнем, что, в конечном счете, все дополнительные затраты возлагаются на кредитуемое лицо. Так что, многоступенчатые схемы – это, с одной стороны, дополнительная надежность позиций кредиторов, но, с другой стороны, дополнительное бремя кредитуемого лица.

Портфельные инвестиции Понятие портфельных инвестиций предполагает, что вложение средств осуществляется инвестором одновременно в различные типы активов (так называемая концепция диверсификации вложений в активы – по аналогии с упоминаемой выше диверсификацией кредитования инвестиционных проектов, проектов развития недвижимости). Характеристики портфеля недвижимости могут обладать весьма примечательными свойствами в части соотношения показателей доходности и риска.

Установлено, что различные активы (как, например, банковские депозиты, государственные казначейские обязательства, обыкновенные акции и т.д.) обладают различной прибыльностью и надежностью, различными показателями доходности и риска. При этом доходность и риски являются категориями, работающими определенно взаимосвязанным образом: выше доходность – выше риски, и наоборот, снижение рисков связано со снижением доходности. Тогда портфели инвестиций, составленные из различных пропорций отдельных активов, будут различаться своими интегральными уровнями доходности и риска. В результате открывается возможность добиваться целенаправленного увеличения или снижения уровня того или иного из показателей для портфеля в целом. Математические положения для формирования оптимальных портфелей:

• с максимальным уровнем доходности при фиксированном уровне риска, • с минимальным уровнем риска при фиксированном уровне доходности.

Отрицательная корреляция показателей доходности активов, комбинируемых в портфеле, позволяет снизить колебательность суммарного показателя доходности.

Формула для оценки портфельного риска РR при двух инвестируемых активах А и В имеет следующий вид:

РR = (XA2SA2 + (1 – XB)2SB2 + 2XA(1 – XB) rABSASB) где: X – доли инвестирования в активы А и В, S – стандартное отклонение* каждого из активов, r – коэффициент корреляции между показателями доходности активов.

Сегодня, можно говорить о некоторой разумной структуре инвестиционных портфелей для крупных инвесторов, в которых доля недвижимости составляет порядка 5-10%.

Особенности недвижимости как объекта инвестирования Особенности недвижимости как объектов инвестирования в сравнении с наиболее распространенными активами рынков ценных бумаг можно систематизировать следующим образом.

Сложная динамика стоимости недвижимости, определяемая спецификой развития, сохранения и использования объектов недвижимости. Так, в течение жизненного цикла объектов недвижимости имеют место:

• неоднократные процессы развития, которые сопровождаются скачкообразными и значительными финансовыми затратами (формально – это снижение текущей оценки стоимости предприятия) и ростом доходов (это признак повышения стоимостной оценки) со сдвигом времени, • длительные периоды физического и морального старения, снижающие оценку стоимости объекта недвижимости, • планомерное (или по мере чрезвычайных ситуаций) поддержание и обновление фондов.

Значительный сдвиг по фазе (чаще – отрицательная корреляция) показателей доходности недвижимости в сравнении с другими активами, как, например: акциями и облигациями, а также высокая положительная корреляция по отношению к процессам инфляции.

Неоднородность сложных объектов недвижимости (каковыми, собственно, и являются приносящие доход объекты) по составу. Отсюда - возможная разнохарактерность динамики показателей отдельных частей сложного объекта.

Неделимость объектов недвижимости. Под этим термином имеется в виду физическая неделимость объектов недвижимости, практическая невозможность купить или продать данный актив в желаемом для инвестора количестве:

произвольную часть здания или сооружения, водного объекта, участка недр.

Низкая ликвидность недвижимости и другие особенности проведения операций и сделок на рынках недвижимости, как, например, относительно малое число продавцов и покупателей, организационные сложности сделок и оформительских процедур.

Более высокая регулярность и стабильность поступления доходов от недвижимости. Так, арендные отношения предусматривают фиксированные регулярные ежемесячные или квартальные платежи. Эти платежи являются регулярными и стабильными доходами арендодателя. Кроме того, арендный договор фиксирует сделку на достаточно продолжительный период вперед - в несколько лет.

Другие особенности, в том числе: дефицит достоверной информации о денежных потоках, изменениях стоимости, показателях доходности и рисков;

уникальность объектов недвижимости и сложность их сравнения между собой;

специфическое влияние на стоимостные оценки недвижимости таких факторов, как применяемые схемы финансирования развития недвижимости, правовые характеристики, действующие налоговые механизмы и др.

2.3. Динамика индикаторов рынка недвижимости Статистические данные рынков недвижимости показывают заметные колебания характеризующих его показателей, например, таких как: показатели доходности коммерческой недвижимости, цены на жилые дома, объемы нового строительства. Чтобы измерить и оценить динамические характеристики основных индикаторов активности рынка недвижимости, могут быть применены различные подходы и средства. И они покажут, что интересующая нас динамика индикаторов активности рынка недвижимости не следует одной единственной модели поведения.

Такие различия в динамике индикаторов не удивительны по следующим причинам:

• изменения некоторых индикаторов активности рынка недвижимости носят характер устойчивых тенденций, другие показатели следуют определенным циклам, а некоторые из них имеют явно выраженные сдвиги во времени. Иными словами, различной является содержательная природа, экономическая и социальная основа различных индикаторов активности;

• участники рынка недвижимости могут заинтересованно реагировать на динамику основных индикаторов и менять свое поведение. Например, это могут быть следующие целенаправленные управленческие решения:

поручения архитекторам и проектировщикам по внесению соотo ветствующих меняющейся конъюнктуре рынка конструктивных и технологических изменений в проект развития или в планы текущего содержания и переустройства объектов недвижимости, изменения в собственных инвестиционных намерениях (наприo мер, по структуре, объемам и динамике инвестирования) в процессе уже осуществляемого строительства объектов, изменения в сроках осуществления проектов – вплоть до отклаo дывания начала строительных работ по отдельным очередям проекта или в принципе всего проекта в целом.

Источники информации Для статистических наблюдений и измерения циклов на рынках недвижимости может быть использован ряд источников информации. Многие из них концентрируются вокруг информации о строительной деятельности, например, такой как:

• начала и окончания строительства жилых домов, • новые строительные заказы (вновь заключенные договоры), • загрузка компаний, специализирующихся в архитектурной и проектно-сметной деятельности.

Другие источники информации сосредоточены в сфере финансирования недвижимости. Это такие данные, как:

• информация об ипотечных кредитах (количество заявок и объемы предоставленных ипотечных кредитов), • объемы финансирования различных компаний, связанных с операциями с недвижимостью.

Надо сказать, что уже давно на рынке инвестиций в недвижимость возникла проблема создания индикаторов рыночных трендов, сравнимых по своей общности и значимости с такими, которые доступны на рынках ценных бумаг.

Кроме того, существуют и регулярно актуализируются статистические данные по такому ряду показателей рынка недвижимости, как цены на жилые дома, что позволяет выстраивать циклы ценовых характеристик жилой недвижимости.

Из ипотечных договоров можно получить следующую информацию:

• данные о ценах на жилые дома, • характеристики кредитуемой жилой недвижимости, • такие детали о заемщиках, как возраст, доход, а также, является ли данный ипотечный заем кредитом для первого приобретения дома или заемщик ранее уже имел собственное жилье.

Виды рыночных циклов Рассмотрим некоторые из особенностей динамики стоимостных показателей:

точные данные по времени колебаний (выявленных волн) несколько варьировались между различными секторами рынков недвижимости, но определенность наличия явно выраженных пиков и спадов практически была адекватной;

(ii) были отмечены региональные вариации колебаний, в частности, по регионам со спадами (или подъемами доходности) меньшими, чем в других регионах;

(iii) вторая из названных волн (см., в табл. 2.6 строку N2) был наименее значительным по размаху отклонений, как для коммерческого, так и для жилого рынка недвижимости;

Табл. 2.6. Три отмеченные типа волн на рынках недвижимости (iv) депрессия середины 1970-х годов (волна N1) была самой тяжелой для рынка коммерческой недвижимости и показала наибольший спад по показателям прибыльности;

(v) наиболее значительные ухудшения показателей для рынка жилой недвижимости (по показателям строительства жилья) имели место в период спада 1990-х годов (волна N3).

(vi) волновые явления (своеобразные циклы) на рынках недвижимости оказались тесно взаимосвязанными с внешнеэкономическими и внутриполитическими событиями, например, такими как:

• скачок цен на нефть в странах-производителях нефти ОПЕК в 1970-х • изменения во внутренней экономической политике и в правительстве.

Существуют ли собственные циклы на рынке недвижимости Вне всякого сомнения, динамика индикаторов рынка недвижимости показывает, что существуют колебания по видам активности и значениям прибыльности в продолжение всего периода наблюдений.

Известно, что понятие цикла подразумевает наличие определенного ряда причин или некоторого механизма, в результате воздействия которых и возникают регулярные подъемы и спады. Циклы на рынках недвижимости могут быть соотнесены с воздействиями различных внешних факторов, таких как: смена правительства или внутренней политики, финансово-экономические кризисы и т.д.

Подводя итоги проведенным исследованиям, отметим, что для рынка недвижимости экономисты предполагают возможным наличие четырех типов циклов, связанных с динамикой его показателей, см., ниже табл. 2.7. Обратим при этом внимание, что здесь речь идет не об аналитически определенных собственных циклах именно рынка недвижимости, а о циклах, которые вообще могут быть отмечены при исследованиях динамики рынка недвижимости.

Табл. 2.7. Четыре типа рыночных циклов.

~70 лет - длинная волна (цикл Кондратьева) Вместе с тем, реальное существование циклов показывает, что действующие на рынке недвижимости механизмы приспособления слабы; рынок не реагирует с должной оперативностью на изменяющиеся обстоятельства. Рынок реагирует на изменения с перерегулированием или недорегулированием своего равновесного состояния, вызывая, в свою очередь, новые изменения, прежде чем произойдет полное приспособление к изменившимся условиям.

Факторы влияния на цикличность индикаторов рынка Некоторые факторы, способствующие проявлению циклического характера рынка недвижимости, приведены ниже, см., (1)-(4):

(1) Рынок недвижимости имеет низкую эластичность цены предложения.

Приспособляемость к скачкам спроса низка, так что перерегулирования и недорегулирования вполне вероятны. Низкая эластичность обусловлена рядом факторов;

в их числе:

• значительная продолжительность во времени строительного цикла развития объекта, • организационные сложности в обеспечении эффективного развития, как, например, трудности получения плановых разрешений и значительные потери времени для согласований.

(2) Кризисные явления в экономике приводят многих застройщиков (или заказчиков проектов развития) к состоянию банкротства и необходимости оставить эту сферу деятельности, свернуть производство. Бум, в свою очередь, привлекает новых предпринимателей.

(3) Процесс приспособления к рыночным изменениям недостаточно привязан к изменениям спроса.

(4) Застройщики и строительная индустрия, как правило, реагируют на изменения спроса как классическая модель ускорителя с запаздыванием. Они разворачивают свои мощности и свою активность после того, как скачок потребностей и его последствия охватили рынок недвижимости.

2.4. Глобализация бизнеса на рынках недвижимости Под глобализацией бизнеса на рынке недвижимости понимают следующие процессы и факторы, им содействующие.

1. Взаимосвязь глобальных процессов экономической и социальной интеграции и сопутствующей им деловой активности на рынках недвижимости.

2. Интернационализация деятельности ведущих мировых компаний - профессиональных участников рынков недвижимости.

Этот процесс активно развивается в двух направлениях.

С одной стороны, крупные компании (занимающиеся в области недвижимости управленческим и инвестиционным консалтингом, оценкой, развитием, инвестиционным и строительным проектированием, риск-менеджментом, статистикой и анализом рынков и т.д.) распространяют свою деятельность за рамки своей страны.

С другой стороны, профессиональные компании в различных формах объединяют свои усилия и потенциал, в том числе:

• организуя совместные предприятия на быстро растущих рынках недвижимости, • сливая компании, в частности, поглощая более мелкие, • создавая и модернизируя международные и региональные объединения типа TEGoVA (Европейская ассоциация оценщиков), ONCORinternational (информационно-аналитическое обслуживание более чем на 100 рынках недвижимости во всех частях света), • разрабатывая и согласуя механизмы применения международных стандартов профессиональной деятельности (по оцениванию, анализу проектов, предоставлению статистической информации и др.).

Глобализация бизнеса на рынках недвижимости, безусловно, захватывает и Россию.

В результате важно подчеркнуть, что приток крупных иностранных инвестиций, в том числе в реальный сектор российской экономики обеспечит реальный и стабильный подъем офисного, а за ним и торгового сектора российских рынков недвижимости.

В заключение следует назвать еще один тип российской недвижимости, работа с которой для федерального собственника носит ярко выраженный глобальный характер. Имеется в виду российская недвижимость за рубежом: административные и жилые здания, школы и больницы, гостиничные комплексы, технические центры, земельные участки, - и все это, в той или иной мере, практически в каждой стране мира.

По предварительной оценке стоимость зарубежной российской недвижимости оценивается десятками миллиардов долларов. Сегодня изменились приоритеты и направления зарубежной активности России.

Глава 3. Нормативная правовая база управления недвижимостью 3.1 Нормативное правовое регулирование и жизненный цикл организации Исходя из того, что управление недвижимостью, в конечном счете, материализуется посредством проведения разнообразных действий (операций и сделок) с объектами недвижимости, необходимо найти и рассмотреть, какие типы операций и сделок и как отражены и урегулированы в соответствующих нормативных правовых документах.

Этап создания организации сопровождается, формированием ее имущественного комплекса. Это сложные и взаимоувязанные процессы, включающие в том числе:

сделки по приобретению земельных участков или прав на них, (ii) новое строительство, куплю и/или аренду зданий и сооружений, (iii) куплю, аренду (в том числе, по схемам лизинга – с правом выкупа) и прием на баланс технологического и иного оборудования и средств, необходимых для нормального функционирования организации, (iv) возможное приобретение исключительных прав на фирменное обозначение (коммерческую концессию – франчайзинг) и т.д.

Для осуществления упомянутого разнообразия преобразований имущественного комплекса растущей организации множество операций и сделок с недвижимостью расширяют за счет следующих действий:

(v) подготовка и реализация различного типа инвестиционных и инновационных проектов, (vi) продажа или использование иных схем отчуждения непрофильных активов, (vii) продажа или сдача в аренду выявляемых излишков площадей производственных и административных зданий, (viii) получение займов и кредитов на проведение необходимых изменений и развития организации с их стоимостным обеспечением и гарантиями возврата, в том числе с залогом (ипотекой) располагаемого недвижимого имущества, (ix) передача недвижимого имущества в доверительное управление или иное обслуживание с привлечением механизмов аутсорсинга и др.

Кроме того, в своих взаимодействиях в процессе жизненного цикла с государственными и муниципальными структурами организация также сталкивается с необходимостью проведения ряда нормативно регулируемых действий, таких как (x)-(xii):

постприватизационный выкуп или иное переоформление прав пользоx) вания земельными участками, на которых расположена организация, (xi) взаимодействия в возможных ситуациях принудительного выкупа земельных участков под объектами организации для государственных и муниципальных нужд, (xii) следование меняющимся нормам, правилам и процедурам имущественного налогообложения, финансовой и иной отчетности, аудита и страхования.

Кроме того, на этапах жизненного цикла, связанных с возможными структурными преобразованиями организации (слияниями и поглощениями, выделениями и разделениями), наряду с выше названными операциями и сделками (i)-(xiii), востребованными могут быть действия, связанные с выделением и передачей недвижимого имущества в уставные фонды, на балансы активов вновь образуемых и реструктурируемых организаций – (xiv).

Этапы прекращения организации, в том числе по схемам банкротства сопровождаются операциями и сделками по ликвидации, распродаже недвижимого и иного имущества, в том числе на конкурсных торгах и аукционах - (xv).

Все предпринимаемые операции и сделки с недвижимым имуществом и правами на него сопровождаются обязательной государственной регистрацией xvi). При этом регистрационные процессы, в свою очередь, предусматривают систему строго нормированных правил и процедур, связанных с подготовкой и предоставлением документации по технической инвентаризации и землеотводам, подтверждению прав собственности, установлению стоимостной оценки регистрируемого недвижимого имущества и др.

3.2 Операции и сделки с недвижимостью в федеральной законодательной базе Гражданский кодекс Российской Федерации В соответствии с методологией построения и функционирования отечественной законодательной базы основные нормы регулирования хозяйственных отношений, регулирования операций и сделок с объектами права сконцентрированы в Гражданском кодексе Российской Федерации (ГК РФ).

В то же время, отбор и систематизация информации по операциям и сделкам именно с объектами недвижимости достаточно сложны в силу рассредоточенности таких материалов не только по различным разделам ГК РФ, но также по законодательным актам федерального и регионального уровня, раскрывающим базовые положения ГК РФ.

Принципиально важные для развития рыночной экономики возможности приватизации государственного и муниципального имущества предусмотрены статьей 217 главы 13 части 1 ГК РФ.

Положения раздела III 1-ой части ГК РФ устанавливают общие принципы обеспечения исполнения обязательств, включая: страхование, банковские гарантии, поручительство, залог и ипотеку (ст. 334 – 358 ГК РФ).

Другие кодексы и законы Российской Федерации об операциях и сделках с недвижимостью Нормы Гражданского кодекса носят общий для всех видов объектов права характер и первенствуют, если в других документах применительно к этим нормам возникает иное толкование.

Земельный кодекс Российской Федерации Характерные (в сравнении с другими видами объектов недвижимости) особенности регулирования прав на земельные участки и сделок с ними, возникновения и прекращения прав собственности отражены в Земельном кодексе Российской Федерации (ЗК РФ).

Водный кодекс Российской Федерации Положениями ВК РФ установлено, что поверхностные водные объекты, находящиеся в государственной или муниципальной собственности являются водными объектами общего пользования (то есть, общедоступного, открытого и бесплатного пользования для личных и бытовых нужд), если в водоохранных, экологических или иных интересах законодательством Российской Федерации не предусмотрено иное. Кроме того, полоса суши вдоль берегов водных объектов общего пользования (береговая полоса, или, так называемый, бечевник) также предназначается для общего пользования. При этом ширина береговой полосы нормирована. В общем случае, в зависимости от протяженности и вида водного объекта, она составляет от 5 до 10 метров.

Лесной кодекс Российской Федерации Основы организации лесного хозяйства и лесопользования предусматривают следующие направления государственного регулирования в этой сфере:

• классификация лесов: отнесение лесов к защитным, в том числе особо ценным, эксплуатационным и резервным лесам и установление их границ, • установление правил использования лесов и лесных участков, заготовки различных видов лесных ресурсов, • установление возрастов рубок и порядка исчисления расчетной лесосеки, правил лесовосстановления и лесоразведения, ухода за лесами, • установление форм документов учета и отчетности, договора аренды, ставок платы за древесину и ставок аренды за единицу лесного участка, • установление порядка определения кадастровой стоимости лесных участков, ведения государственного лесного реестра, осуществления государственного лесного контроля и надзора, пожарного надзора в лесах, государственной инвентаризации лесов и др.

Федеральный закон о недрах Недра определяются как часть земной коры, расположенной ниже почвенного слоя, а при его отсутствии - ниже земной поверхности и дна водоемов и водотоков, простирающейся до глубин, доступных для геологического изучения и освоения. В то же время, участок недр определен как предоставляемый пользователю для добычи полезных ископаемых, строительству и эксплуатации подземных сооружений и других разрешенных видов деятельности горный отвод – имеющий точные координаты геометризованный блок недр.

Оборотоспособность участков недр существенно ограничена. Участки недр не могут быть предметом купли, продажи, дарения, наследования, вклада, залога или отчуждаться в иной форме. В то же время, права пользования недрами и участками недр могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому в той мере, в какой их оборот допускается федеральными законами. В то же время, установлено, что добытые из недр полезные ископаемые могут находиться как в государственной, так и в частной собственности. В этом контексте важную регулирующую роль играет Федеральный закон о соглашениях о разделе продукции.

Государственное регулирование отношений недропользования осуществляется посредством управления, лицензирования, учета и контроля. Государственному учету и включению в государственный реестр подлежат:

• все работы по геологическому изучению недр, • участки недр, предоставленные для добычи полезных ископаемых, а также в целях, не связанных с их добычей, • лицензии на пользование недрами.

Существенно, что в соответствии с нормами закона Федеральный орган управления государственным фондом недр и его территориальные подразделения не имеют права на следующие виды хозяйственной деятельности:

• выполнение функций управления хозяйственной деятельностью предприятий, осуществляющих разведку и разработку месторождений полезных ископаемых, • строительство и эксплуатация подземных сооружений, не связанных с добычей полезных ископаемых, • коммерческая деятельность.

В компетенцию органов местного самоуправления районов, городов в сфере отношений недропользования входят:

• участие в решении вопросов, связанных с соблюдением социальноэкономических и экологических интересов населения территории при предоставлении недр в пользование и отводе земельных участков;

• развитие минерально-сырьевой базы для предприятий местной промышленности;

• предоставление в соответствии с установленным порядком разрешений на разработку месторождений общераспространенных полезных ископаемых, а также на строительство подземных сооружений местного значения;

• приостановление работ, связанных с пользованием недрами, на земельных участках в случае нарушения положений закона о недрах;

• контроль за использованием и охраной недр при добыче общераспространенных полезных ископаемых, а также при строительстве подземных сооружений, не связанных с добычей полезных ископаемых;

• введение ограничений на пользование участками недр на территориях населенных пунктов, пригородных зон, объектов промышленности, транспорта и связи в случаях, если это пользование может создать угрозу жизни и здоровью людей, нанести ущерб хозяйственным объектам или окружающей природной среде.

Градостроительный кодекс Российской Федерации Градостроительный кодекс Российской Федерации (ГрК РФ) является одним из основополагающих документов в правовой базе управления недвижимостью. Это объясняется тем, что Градостроительный кодекс устанавливает (ст. 1- ГрК РФ):

• основы расселения и обеспечения прав граждан на благоприятную среду жизнедеятельности, • полномочия органов государственной власти, предметы ведения местного самоуправления в области градостроительства, • основы территориального планирования, градостроительного зонирования и планировки территорий, • основы архитектурно-строительного проектирования, объекты и документы градостроительной деятельности, • отношения по строительству и реконструкции объектов капитального строительства, • основы информационного обеспечения градостроительной деятельности, в том числе системы документов и баз данных, порядок их предоставления и обновления (ст. 56-57), • ответственность за нарушения законодательства о градостроительной деятельности (ст. 58-62).

Таким образом, видно, что приведенный перечень регулируемых ГрК РФ вопросов охватывает практически все важнейшие управленческие функции. Важнейшее место при этом отводится системе планирования, включая:

• территориальное планирование на всех уровнях управления – от федерального уровня до муниципальных образований (ст. 9-22, 29), • генеральное планирование поселений и городских округов (ст. 23-28), • планировку территорий, в том числе в части межевания территорий, подготовки градостроительных планов застроенных или предназначенных для строительства и реконструкции объектов капитального строительства земельных участков (ст. 41-46).

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним Нормативное требование обязательной государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним заложено в Гражданском кодексе (ст.

131 ГК РФ). В соответствии с ним государственная регистрация прав представляет собой специальный юридический акт, в результате которого государство устанавливает и со всей ответственностью подтверждает возникновение, переход, ограничения и прекращение прав субъекта на недвижимое имущество. Это, в определенном смысле, государственные гарантии собственнику и другим потенциальным участникам сделок с недвижимым имуществом правового статуса и чистоты титулов вовлекаемых в гражданский оборот объектов недвижимости.

Институт государственной регистрации создает необходимую основу для качественного развития рынка недвижимости, правового обеспечения роста оборотоспособности недвижимости. Обширность сферы деятельности системы государственной регистрации определяется тем, что регистрации подлежат практически все виды сделок с недвижимым имуществом: купли-продажи, аренды, доверительного управления, отчуждения недвижимого имущества и установления результатов развития объектов недвижимости, их формирования, нового строительства и реконструкции.

Глава 4. Недвижимость в менеджменте организации 4.1. Место и роль недвижимости в управлении организацией Место и роль недвижимости в предпринимательской деятельности разного типа организаций различны. Основными в этом плане признаками, позволяющими достаточно наглядно классифицировать организации, являются их специализация и масштабы.

Так, для одного класса организаций недвижимость является только обеспечивающим ресурсом. Подобная ситуация характерна для организаций, чья деятельность не базируется на операциях с недвижимостью – это так называемые Non-Property Companies (NPC). Для них важно установление соответствия структуры, состава и качества ресурсов недвижимости целям и задачам основного бизнеса организации по производству продукции и предоставлению услуг.

В других случаях, недвижимость является предметом специализации организации, объектом ее деловой активности, основным источником доходов. Это, например, организации - собственники крупномасштабных портфелей объектов жилой и коммерческой недвижимости типа негосударственных инвестиционных, страховых и пенсионных фондов.

Еще одним, распространенным типом организаций, для которых недвижимость составляет основу их профессиональной деятельности, являются фирмызастройщики. Их бизнес (Development) по своей сути связан с приобретением земельной недвижимости, производством улучшений – реализацией проектов развития, например, путем застройки приобретенных участков объектами коммерческой недвижимости с их последующей продажей, в том числе, уже названным собственникам типа пенсионных и страховых фондов.

Другим различающим признаком при определении места и роли ресурсов недвижимости может служить масштаб организации.

Представляется также важным соотнести меру востребованности ресурсов недвижимости в сравнении с другими видами ресурсов, обеспечивающими успешный бизнес (человеческими, финансовыми, материально-техническими и информационными ресурсами) для различных типов предпринимательской деятельности.

Иерархия целей управления организацией и ее недвижимостью Следуя современным тенденциям в организации корпоративного управления, располагаемые ресурсы недвижимого имущества целесообразно рассматривать не только как набор отдельных капиталоемких активов или как определенный имущественный комплекс предприятия, но и в более широком контексте. А именно, как базовый компонент инфраструктуры организации, как некий интегрального характера пространственный ресурс ее деловой активности и жизнедеятельности персонала.

Итак, сущность успешного управления недвижимостью заключается в возможно более эффективной поддержке, имущественном обеспечении названных приоритетных процессов управления организацией в целом, в готовности к необходимым действиям. В связи со сказанным, представляется актуальным выявить, определить и систематизировать место и роль недвижимого имущества в менеджменте организации, установить взаимосвязи управления организацией и управления имуществом применительно к стратегическим и оперативным проблемам управления хозяйствующих субъектов.

Матричное представление взаимосвязей имущественного и корпоративного управления Накопленный опыт и анализ теории и практики корпоративного управления позволяет в решении поставленной задачи исходить из следующих предпосылок:

в каждое подготавливаемое и осуществляемое управленческое действие (исходя из корпоративных целей и задач) в той или иной мере вовлекаются корпоративные имущественные ресурсы, в том числе: перечни отдельных объектов недвижимости и производственно-технологических комплексов, взаимосвязанных по технологическим, экономическим и иным соответствующим подготавливаемому управлению признакам;

• для эффективной поддержки корпоративного управления, вовлекаемые в действие имущественные ресурсы и правила их формирования в каждой конкретной ситуации могут быть очерчены вполне определенно, в том числе с учетом характера и нормативных требований к управленческим действиям и имущественным операциям;

• для обеспечения качества корпоративного управления одним из ключевых факторов является нормирование процедур подготовки объектов имущественного управления.

Итак, прежде всего, следует системным образом соотнести составы задач корпоративного управления и составы обеспечивающих их решение корпоративных имущественных ресурсов. Методической базой для определения такого соотношения может служить матрица «Корпоративное управление – корпоративное имущество». Ее структура и принципы заполнения носят общий характер, а конкретное заполнение отражает особенности конкретно рассматриваемой корпорации, для которой проводится подготовка к построению системы имущественного управления.

Строки таблицы соответствуют составам задач корпоративного управления.

Совокупности задач в строках матрицы могут быть сгруппированы по различным признакам, например, стратегического, тактического и оперативного управления корпорацией. Подобная структуризация задач корпоративного управления может быть, в частности, положена в основу стратегического подхода при построении системы управления корпоративным имуществом в целом и по его различным производственно-технологическим комплексам.

Методически принципиальным является то, что матрица «Корпоративное управление – недвижимое имущество» носит открытый характер в смысле ее возможного содержательного пополнения новыми строками и столбцами. Это может происходить, в частности, в соответствии с меняющимися или возникающими новыми классами задач корпоративного управления или новых классификаций недвижимого имущества. Так, практически неограниченными являются возможности классификационных изменений и детализации состава объектов недвижимости и разнообразия имущественных комплексов, которые могут быть востребованы для решения динамично меняющихся задач корпоративного управления.

Мера вовлеченности недвижимости в управление корпорацией Различные управленческие задачи вызывают к действию различные по составу и объемам ресурсы недвижимого имущества.

В то же время, необходимо отметить различия в мере вовлеченности одного и того же вида имущества в различные процессы. Понятна и другая ситуация – подготовка и реализация инвестиционного проекта, связанного, например, с модернизацией или строительством конкретного объекта. Здесь в управленческом плане будет задействован только имущественный комплекс конкретного структурного подразделения корпорации.

Другая задача - задача выхода на новые рынки потребителей. Итак, мера вовлеченности одних и тех же имущественных объектов и комплексов в различные процессы корпоративного управления может быть различной. Поэтому было бы целесообразно определить классификационные признаки для разделения уровней вовлеченности.

В то же время, действия по эксплуатационному содержанию и ремонтам зданий и сооружений, по перемещению персонала внутри офисов и т.п., в силу отсутствия необходимости официальных записей в различного рода правоустанавливающих документах, будут классифицироваться как действия с меньшей мерой имущественной вовлеченности.

4.2. Взаимосвязь стратегий организации и управления ее недвижимостью Стратегическое управление для корпорации представляет собой некоторый регулярный процесс создания и поддержания стратегического соответствия между целями корпорации, ее потенциальными возможностями и шансами на успешное продвижение на рынках активности данной корпорации. В свою очередь, стратегия управления (стратегия планирования, развития, использования) ресурсами недвижимости как основой пространства деловой активности организации представляет собой установление стратегического соответствия между целями корпорации, ее персоналом и его окружением – пространством жизнедеятельности.

В принципе можно выделить две крайние стратегии, две противоположные управленческие политики, которые обрамляют широкий спектр стратегических направлений деятельности в менеджменте недвижимости организации:

• доведение эксплуатации сложившейся структуры и состава имущественного комплекса (недвижимости) организации до конца его жизненного цикла, • скорейшая замена имущественного комплекса организации (через его ликвидацию и распродажу) на качественно новый комплекс, соответствующий положениям новой стратегии организации.

Между этими крайними стратегиями находится потенциальное многообразие вариантов для формирования и реализации стратегий управления ресурсами недвижимости, включая такие как: модернизация, перестройка, инновационные проекты, развитие недвижимости и т.д. Выбор из этого множества производится исходя из оценок осуществимости, показателей экономической и иной (социальной, экологической и т.д.) эффективности, меры соответствия критериям управления организацией в целом и качественному решению основных задач в ее бизнесе. Стратегический подход к управлению недвижимостью должен, в известном смысле, предвосхищать и быть готовым эффективно обеспечивать новые потребности и новое качество инфраструктуры организации и пространства жизнедеятельности ее персонала.

Проблема обеспечения стратегической мобильности ресурсов недвижимости Известно, что в числе приемов реагирования организаций на возникающие изменения используют: реинжиниринг, инновационные проекты, конверсию и диверсификацию областей деятельности, концентрацию на основном виде деятельности и т.д.

Центральной задачей является обеспечение возможностей гибкой и мобильной перестройки пространственного ресурса, в основе которого лежат ресурсы недвижимости: здания и сооружения, инфраструктурные комплексы, помещения и рабочие места и т.д. Ключевой вопрос заключается в том, как добиться мобильности ресурсов недвижимого имущества, когда их сущность, их природа исходно немобильна.

Современная теория и практика стратегического управления указывает на два пути, два подхода – компонентный и портфельный, которые помогают в обеспечении стратегической гибкости ресурсов корпоративной недвижимости:

• мобильность имущественного комплекса систематизируют по компонентам мобильности, в числе которых, чаще всего, фигурируют функциональная, финансовая и физическая мобильность. И далее поиск и оценку решений по обеспечению стратегической мобильности ресурсов недвижимости производят в рамках каждого компонента мобильности;

• вводят понятие портфеля имущественного комплекса (портфеля ресурсов недвижимости), и по различным признакам диверсифицируют его структуру. Поиск и оценку решений по обеспечению стратегической мобильности ресурсов недвижимости в этом случае производят как для портфеля в целом, так и для его отдельных частей, в частности, применительно к какомулибо одному активу.

4.2. Управление недвижимостью: эффективность, результативность и качество Наиболее распространенным является подход к оценке эффективности управления как достижению запланированного состояния, заданного результата деятельности с минимальными затратами различного вида ресурсов и, прежде всего, финансовых средств. Соответственно для недвижимости под эффективностью управления можно понимать экономически эффективное (также, например, с минимальными затратами финансовых средств) достижение управляемым имущественным или производственно-технологическим комплексом предприятия, его ресурсами недвижимости определенных свойств, характеристик, обеспечивающих требуемый уровень функционирования организации, достижение целей и выполнение стоящих перед ней задач.

Виды эффективности Разнообразные виды (определения, категории) социально-экономической эффективности приведены и систематизированы с определенных обобщающих позиций. При этом различные виды эффективности отражают различные соотношения результатов и затрат, доходов и расходов, степень удовлетворения интересов общества и его отдельных социальных групп, различных субъектов, связанных с результатами деятельности определенного предприятия, инвестиционного проекта.

Применительно к проблематике управления недвижимым имуществом в составе видов эффективности выделяют следующие:

• экономическая (народнохозяйственная) эффективность - учитывает результаты и затраты, связанные с реализацией мероприятий по управлению недвижимым имуществом, на всех стадиях воспроизводственного процесса, исходя не только из интересов организации и других субъектов управления, но и общества в целом;

• коммерческая (финансовая) эффективность – свидетельствует о финансовых последствиях мероприятий по управлению недвижимым имуществом организации, например, изменениях в балансе доходов и расходов, росте рыночной стоимости, привлечении заемных средств на развитие недвижимости;

• бюджетная эффективность – отражает последствия реализации мероприятий в области управления недвижимым имуществом предприятия для федерального, регионального и местного бюджетов, в частности, за счет увеличения налоговых и других платежей;

• социальная эффективность – проявляется в мере достижения на основе использования ресурсов недвижимости запланированных результатов, установленных нормативов общественных благ (как, например, сокращение профессиональных заболеваний, повышение уровня образования, улучшение условий и качества труда);

• техническая эффективность – показывает степень достижения на основе использования ресурсов недвижимости целей и задач технического характера, в том числе в части удовлетворения потребностей населения в произведенных товарах и оказанных услугах, их соответствия мировым стандартам качества.

В современных условиях глобализации экономики и возрастающей интенсивности конкуренции, усложнения технологических систем, возникновения опасных производств, повышения рисков технических и экологических катастроф, придания высоких приоритетов социальным критериям остро проявляется необходимость в возможно более обобщающей оценке эффективности управления.

Результативность и качество управления Понятия результативности и качества управления можно достаточно четко разделить по следующим ключевым признакам их измерения и оценки. Результативность – по мере достижения поставленных целей и решения сформулированных задач управления. А качество – по мере соответствия установленной системе стандартов и ограничений, причем как в процессе, так и по результатам управления. Вместе с тем, довольно часто эти понятия тесно увязывают, а часто, и отождествляют.

Показатели результативности управления находят свое выражение в таких оценках, как, например:

• мера использования объектов недвижимости (целевого и нецелевого, различной степени интенсивности использования), • количественные показатели государственной регистрации прав на недвижимое имущество, • достижение запланированных пропорций при оптимизации имущественной структуры организации, а также ее дочерних компаний, • установленные объемы реализации излишков и непрофильных активов и т.д.

При этом, по возможности, минимизируются затраты на подготовку и проведение мероприятий по совершенствованию механизмов и процедур управленческих воздействий в имущественной сфере. То есть, реализуются идеи экономически эффективного управления.

Кроме того, для недвижимого имущества должны соблюдаться все установленные законодательными и нормативными документами социальные, экономические, градостроительные, экологические и другие действующие ограничения, отраслевые стандарты и т.п. требования. Это, в определенной мере, отражает требования качественного управления. Результативность и качество управления недвижимым имуществом, таким образом, выражают через расширенную совокупность соответствующих показателей (финансового и нефинансового характера) как отношений различных видов результатов, полученных от реализации мероприятий в каждой области, и затрат на их подготовку и проведение с учетом всех действующих ограничений и стандартов.

Интегральные тенденции в решении задач обеспечения эффективности, результативности и качества управления Решение проблемы эффективного управления недвижимым имуществом в ее современном расширительном толковании (включающем понятия результативности и качества управления) можно представить развивающимся по двум основным, в известной мере, взаимосвязанным направлениям:

Возможное совершенствование финансовой составляющей количественной оценки экономической эффективности, например, посредством более разнообразных и гибких комбинаций используемых показателей, аналитических и экспертных корректировок получаемых расчетных результатов. Эти корректировки нацелены на то, чтобы, в возможной мере отражать влияние показателей нефинансовых составляющих управления. Существенно, что такой подход оставляет нас в однородном пространстве финансовой оценки эффективности управления, только корректируя эту оценку посредством возможного учета измеренных в финансовом пространстве показателей социального и иного нефинансового характера, в том числе отражая влияние показателей результативности и качества управления;

Создание новых комплексных систем показателей, интегрирующих в своей структуре и составе показатели финансовой и других, нефинансовых составляющих управления недвижимым имуществом, в том числе показатели результативности и качества управления. В комплексе эти показатели нацелены на установление системной взаимосвязи имущественной подсистемы управления со стратегией управления организацией в целом и решением ее главных задач. Здесь оценка ищется в многомерном, неоднородном пространстве критериев. Финансовые показатели эффективности целенаправленно дополняются (но не просто суммируются) показателями достижимости результатов управления организацией, обеспечиваемого качества процессов. Отсюда объективно проблема эффективности может быть расширена, трансформирована в проблему результативности и качества управления, показатели которых в принципе (и по структуре и по составу) выходят за рамки чисто финансовой системы показателей эффективности.

4.3 Партнерство и современные механизмы управления ресурсами недвижимости Тенденции развития механизмов партнерства В целом представляется существенным подчеркнуть наметившуюся в мировом сообществе тенденцию к самому серьезному методологическому осмыслению института государственно-частного партнерства. Характерно при этом, что постепенно складываются и нормативные требования в части расчетных обоснований эффективности проектов партнерства. Это предлагается делать на некоторой модернизированной методической и расчетной основе.

В основу расчетных обоснований закладывают определенное развитие традиционных приемов инвестиционного анализа и бизнес-планирования.

В новых подходах предлагается изменить взгляд на выбор продолжительности и этапов проектного анализа, распространив период оценки на весь срок партнерских соглашений. Также предлагается применить интегрированный подход для оценки эффективности во взаимодействиях государственного собственника с консорциумом компаний, вовлекаемых в партнерство на всем длительном интервале времени его подготовки и реализации.

Представляется важным также осмысление мировой практики планомерного повышения требований к качеству объектов градостроительной инфраструктуры, предоставления услуг населению и непосредственно к качеству рабочего пространства офисных зданий и помещений органов государственного и муниципального управления.

Комбинирование механизмов управления недвижимостью Современная практика государственно-частного партнерства, корпоративных взаимодействий, реализации имущественных стратегий организаций развивается в условиях устойчивого роста требований к качеству продукции и предоставляемых услуг, качеству среды жизнедеятельности для настоящих и будущих поколений, усложняющейся внешней среды и глобализации социальноэкономических процессов.

С другой стороны, вместе с прогрессом информационных и телекоммуникационных наук и технологий, материаловедения и других инновационных знаний открываются широкие перспективы для разработки качественно новых концепций и принципов, построения более совершенных систем управления недвижимостью и базирующихся на этом систем управления имущественными комплексами, инфраструктурой, пространственными ресурсами организации и общества в целом.

В складывающихся условиях формирование универсальной концепции, унифицированного свода принципов, единого механизма представляются бесперспективными. Практика управления демонстрирует тенденции активного поиска новых подходов и механизмов (о чем свидетельствует, в частности, динамика управления партнерскими взаимоотношениями), их непрерывных модификаций и творческого комбинирования.

В числе получивших признание и развитие механизмов управления ресурсами недвижимости и их сочетаний:

аутсорсинг и инсорсинг (Outsourcing – Insourcing), управление техническим обслуживанием (Maintenance Management) и инфраструктурой организации (Facility Management – FM), разнообразные комбинации схем и механизмов арендных отношений (обратная аренда – Sale LeaseBack и ее модификации – Lease LeaseBack, аренда с реверсией и др.).

6.2.1. Методические указания по выполнению заданий на практических занятиях Цель практических занятий – получение более углубленных знаний студентами по тем темам, которые не успел преподаватель осветить на лекционных занятиях. По нижеприведенным темам студенты самостоятельно готовят доклады и рассказывают их на практических занятиях, преподаватель координирует и дополняет докладчика и отвечает на вопоросы студентов.

Практическое занятие № 1 «Рынок недвижимости: определения и характеристики; Рынок недвижимости в ряду других рынков; Сегментация рынка недвижимости; Основные виды активностей на рынках недвижимости».

Практическое занятие № 2 «Региональная и ведомственная нормативная;

правовая база управления недвижимостью; Региональная нормативная правовая база; Ведомственная нормативная правовая база»

Практическое занятие № 3 «Законодательное регулирование арендных отношений; Залог и ипотека в заемно-кредитной системе»

Практическое занятие № 4 «Техническое обслуживание объектов недвижимости».

Практическое занятие № 5 «Стратегические аспекты в управлении недвижимостью».

Практическое занятие № 6 «История возникновения и развития партнерских отношений».

Практическое занятие № 7 «Актуальные задачи для отечественной практики государственно-частного партнерства».

Практическое занятие № 8 «Операции и сделки с недвижимостью - система управленческих воздействий; Управленческие воздействия вещного и правового характера».

Практическое занятие № 9. «Позитивные и негативные последствия двойственной природы недвижимости для управления».

6.3. Краткое описание видов самостоятельной работы 6.3.1. Общий перечень видов самостоятельной работы 1. Работа с конспектом лекций 2. Подготовка доклада.

6.3.2. Методические рекомендации для выполнения для каждого задания самостоятельной работы Лекции являются основной формой учебных занятий в вузе. Выбор форм, методов и приемов чтения лекций во многом зависит от специфики преподаваемой учебной дисциплины и состава студенческой аудитории. Лекции позволяют преподавателю дать системное изложение предмета. Они обладают большой силой воздействия, свойственной живому слову. В них предполагается отражение того ценного и нового, что имеется в данной науке на сегодняшний день, и того, что еще не нашло отражения в учебниках. Лекции содержат сведения, почерпнутые из большого числа различных источников.

Лекции это теоретическая основа для самостоятельной работы студентов, цель которой состоит в пробуждении у них интереса к самостоятельному труду.

Каждая лекция является необходимым звеном в системе определенной учебной дисциплины, выпадение которого не будет способствовать целостному представлению об изучаемой науке. Для того чтобы достичь целей, преследуемых слушанием лекций, нужна подготовка студентов к предстоящей лекции и после прослушивания проработка каждой лекции для освоения и закрепления материала.

Новый материал усвоится лучше, если он будет связан с предыдущим. Поэтому каждому студенту очень важно приучить себя перед новой лекцией обращаться к просмотру предыдущего материала. От того, как студент подготовился к восприятию лекции, во многом будет зависеть ее эффективность. Когда аудитория намерена получить не отрывочные сведения, а систематизированные знания, она руководствуется интеллектуально-познавательными мотивами и внутренне предрасположена воспринимать нужную ей информацию, настроена на диалог.

Работа с лекционным материалом включает в себя просмотр записей предыдущей лекции по конспекту; ознакомление с содержанием нормативноправовых актов, о которых шла речь в предыдущей лекции; ознакомление с примерным содержанием предстоящей лекции по имеющимся программам и учебной литературе по этой дисциплине; выяснение вопросов, на которые следует обратить внимание в ходе слушания предстоящей лекции; подготовка основных и вспомогательных материалов для нормального восприятия лекции (общая тетрадь для конспектирования, цветные маркеры и т.д.).

Конспект лекций не должен превращаться в единственный источник информации. Напротив, содержание лекции должно подводить студента к самостоятельному обдумыванию материала, к работе с нормативно-правовыми актами, специальной литературой по теме лекции и т. д.

Работа над конспектом лекции не заканчивается сразу после лекционных занятий. Она будет завершенной, если студент повторит изложенный в конспекте материал; вынесет непонятные положения в содержании лекции на поля конспекта и уточнит по другим источникам (учебнику, нормативно-правовым актам и т.п.); дополнит конспект лекции пропущенными фразами, словами, пользуясь материалами из специальной литературы; оформит конспект технически, произведя подчеркивания, намечая главные вопросы.

Доклад – это форма работы, предназначенная по определению для устного сообщения. С докладом студент выступает устно на одном из семинарских или практических занятий. На подготовку отводится достаточно много времени (от недели и более).Тема доклада соответствует теме реферата, выбранного студентом.

Текст доклада должен быть построен в соответствии с регламентом предстоящего выступления. Уложиться в регламент очень важно так как этот момент даже выходит на первое место среди критериев оценки доклада Доклад пишется аккуратно, без помарок, разборчивым почерком, чтобы можно было быстро воспользоваться текстом при необходимости.

Отвечать на вопросы необходимо конкретно, логично, по теме, с выводами и обобщением, проявляя собственное отношение к проблеме.

В конце доклада нужно указать используемую литературу.

Доклад должен быть оформлен на листах формата А4 в папке, в соответствии с правилами выполнения.

6.3.3. Описание курсового проекта (курсовой работы) Курсовой проект учебным планом не предусмотрен.

6.5.3. Учебно-методическое обеспечение самостоятельной работы студентов 1. Законодательная база РФ и субъектов РФ 2. П.Г. Грабовый и др. "Экономика и управление недвижимостью": Учебник для ВУЗов. Смоленск: ИЗд-во "СмолинПлюс", М.: Изд-во "АСВ", 1999-33,5 п.л.

3. В.А. Горемыкин. Экономика недвижимости: учеб. - 3 изд. перераб и доп.Г67 М.: ТК велби, изд-во Проспект, 2004-848с.

4. Смагин В.Н., Киселева В.А.. Экономика рынка недвижимости: учеб. пособие М. : Эксмо, 2008. — 240 с 5. Цыганенко В.С. Экономика рынка недвижимости: учебное пособие СПб:

СПбГУИТМО, 2008. – 120 с.

6. Р.Гровер, М. Соловьев Управление недвижимостью международный учебный курс М.: ВШПП, 2007. – 374 с 8. Д. Макализ, Экономика бизнеса: конкуренция, макростабильность и глобализация пер с англ О.А. Самошкиной – М.: Бином. Лаб знаний, 2007-695 с.

9. Материалы из сети Интернет.

7. Применяемые образовательные технологии При реализации данной программы применяются образовательные технологии, описанные в табл. 2.

Таблица 2 - Применяемые образовательные технологии Технологии Виды занятий лирование Игра ние Проектный метод метод Тренинг Другие методы Применение метода указывать знаком + При применении других образовательных технологий ниже дать их краткую характеристику.

8. Контрольно-измерительные материалы и оценочные средства для текущего контроля успеваемости, промежуточной аттестации по итогам освоения дисциплины 8.1 Краткое описание контрольных мероприятий, применяемых контрольноизмерительных технологий и средств.

Текущий контроль изучения дисциплины осуществляется в ходе учебного процесса на практических занятиях диалога со студентами в форме вопрос-ответ.

Промежуточный контроль проводится в форме зачета в конце семестра.

8.2 Описание критериев оценки уровня освоения учебной программы.

Оценка уровня освоения учебной программы будет проводится по результатом коллоквиума в конце семестра. К коллоквиуму студентам необходимо освоить лекционный материал и темы вынесенные на самостоятельное изучение и обсужденные в форме доклада.

8.3. Контрольно измерительные материалы для итоговой аттестации по дисциплине:

Список тем коллоквиума Глава 1. Недвижимость: объект бизнеса и управления 1.1 Недвижимость как ресурс, актив и объект управления Функциональный компонент Финансовый компонент Физический (эксплуатационный) компонент Глава 2. Экономика рынка и бизнес недвижимости 2.1. Арендный бизнес на рынке недвижимости Регулирование и проблемы развития арендных отношений Статистика аренды на рынках недвижимости 2.2. Инвестиции в недвижимость Недвижимость в ряду других объектов инвестирования Пути снижения риска при инвестировании в недвижимость Портфельные инвестиции Особенности недвижимости как объекта инвестирования 2.3. Динамика индикаторов рынка недвижимости Источники информации Виды рыночных циклов Существуют ли собственные циклы на рынке недвижимости Факторы влияния на цикличность индикаторов рынка 2.4. Глобализация бизнеса на рынках недвижимости Глава 3. Нормативная правовая база управления недвижимостью Нормативное правовое регулирование 3. и жизненный цикл организации 3.3. Операции и сделки с недвижимостью в федеральной законодательной базе Гражданский кодекс Российской Федерации Другие кодексы и законы Российской Федерации об операциях и сделках с недвижимостью Глава 4. Недвижимость в менеджменте организации 4.1. Место и роль недвижимости в управлении организацией Иерархия целей управления организацией и ее недвижимостью Матричное представление взаимосвязей имущественного и корпоративного управления Мера вовлеченности недвижимости в управление корпорацией 4.2. Взаимосвязь стратегий организации и управления ее недвижимостью Проблема обеспечения стратегической мобильности ресурсов недвижимости 4.3. Управление недвижимостью: эффективность, результативность и качество Эффективное управление Результативность и качество управления Интегральные тенденции в решении задач обеспечения эффективности, результативности и качества управления 4.4 Партнерство и современные механизмы управления ресурсами недвижимости Тенденции развития механизмов партнерства Комбинирование механизмов управления недвижимостью Практическое занятие № 1 «Рынок недвижимости: определения и характеристики; Рынок недвижимости в ряду других рынков; Сегментация рынка недвижимости; Основные виды активностей на рынках недвижимости».

Практическое занятие № 2 «Региональная и ведомственная нормативная;

правовая база управления недвижимостью; Региональная нормативная правовая база; Ведомственная нормативная правовая база»

Практическое занятие № 3 «Законодательное регулирование арендных отношений; Залог и ипотека в заемно-кредитной системе»

Практическое занятие № 4 «Техническое обслуживание объектов недвижимости».

Практическое занятие № 5 «Стратегические аспекты в управлении недвижимостью».

Практическое занятие № 6 «История возникновения и развития партнерских отношений».

Практическое занятие № 7 «Актуальные задачи для отечественной практики государственно-частного партнерства».

Практическое занятие № 8 «Операции и сделки с недвижимостью - система управленческих воздействий; Управленческие воздействия вещного и правового характера».

Практическое занятие № 9. «Позитивные и негативные последствия двойственной природы недвижимости для управления».

9. Рекомендуемое информационное обеспечение дисциплины 9.1 Основная учебная литература 1.Асаул А.Н. Экономика недвижимости: учебное пособие для вузов, СПб:

Питер, 2008 - 621 с.

2. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости: учебное пособие, М.: Юрайт, 2010, - 883с.

3. Максимов С.Н. Экономика недвижимости: учебное пособие, М.: Академия 2010, 316с.

9.2 Дополнительная учебная и справочная литература.

1. Законодательная база РФ и субъектов РФ 2. П.Г. Грабовый и др. "Экономика и управление недвижимостью": Учебник для ВУЗов. Смоленск: ИЗд-во "СмолинПлюс", М.: Изд-во "АСВ", 1999-33, 3. В.А. Горемыкин. Экономика недвижимости: учеб. - 3 изд. перераб и доп.Г67 М.: ТК велби, изд-во Проспект, 2004-848с.

4. Смагин В.Н., Киселева В.А.. Экономика рынка недвижимости: учеб. пособие М. : Эксмо, 2008. — 240 с 5.Цыганенко В.С. Экономика рынка недвижимости: учебное пособие СПб:

СПбГУИТМО, 2008. – 120 с.

6. Р.Гровер, М. Соловьев Управление недвижимостью международный учебный курс М.: ВШПП, 2007. – 374 с 7. Д. Макализ, Экономика бизнеса: конкуренция, макростабильность и глобализация пер с англ О.А. Самошкиной – М.: Бином. Лаб знаний, 2007-695 с.

8. Материалы из сети Интернет.

10. Электронные образовательные ресурсы:

10.1 Ресурсы ИрГТУ, доступные в библиотеке университета или в локальной сети университета. Ресурсы сети Интернет 11. Рекомендуемые специализированные программные средства 12. Материально-техническое обеспечение дисциплины Приложение к программе (обязательное) – календарно-тематический план