«Ю. Андреев Защита прав участников долевого строительства: теория и практика Теория договора участия в долевом строительстве Судебная практика по защите прав участников долевого строительства Защита прав участников ...»

Приложение № 4 – 2008 г.

Ю. Андреев

Защита прав участников долевого строительства:

теория и практика

Теория договора участия в долевом строительстве

Судебная практика

по защите прав участников долевого строительства

Защита прав участников долевого строительства:

теория и практика

Теория договора участия в долевом строительстве Один из способов приобретения гражданами жилого помещения на праве собственности их финансовое участие в строительстве коммерческой организацией или индивидуальным предпринимателем многоквартирного дома. По данным федеральной целевой программы "Жилище" на 2002-2010 годы, основную роль в жилищном строительстве в нашей стране играют индивидуальные (частные) застройщики. Их доля в общем объеме жилищного строительства составляет 71,3 процента. Совершенствование правового регулирования деятельности застройщиков по привлечению денежных средств граждан участников долевого строительства относится к важнейшим направлениям этой программы.

В юридической литературе и в судебной практике имеются различные точки зрения и подходы к определению правовой природы договора, заключаемого гражданами по поводу приобретения в будущем права собственности на возводимое жилье. Сложность проблемы заключается в том, что Гражданский кодекс РФ не предусматривает поименованный вид договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома и иных объектов недвижимости. До принятия Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" 1 (ред. на 16 октября 2006 года) исследователи обсуждаемой проблемы предлагали квалифицировать такой договор как договор возмездного оказания услуг, предварительный договор, договор купли-продажи, договор поручения, договор займа, договор строительного подряда, инвестиционный договор, смешанный договор и т. п.

Например, Ю. Свирин утверждает, что правоотношения, возникающие по поводу вклада гражданами денежных средств в долевое строительство (осуществляемое строительными компаниями, индивидуальными предпринимателями), следует регулировать главой 39 ГК РФ ("Возмездное оказание услуг"): исполнитель-компания обязуется по заданию заказчика-гражданина оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги 2.

Как представляется, с данным выводом нельзя согласиться, ибо объект договора участия в долевом строительстве построенное жилое (нежилое) помещение (объект долевого строительства). Цель и основание этого договора предусматривают передачу участнику долевого строительства возведенного объекта после ввода в эксплуатацию многоквартирного дома, иного объекта недвижимости. То есть результатом инвестиционной деятельности гражданина (дольщика) становится конкретный предмет (квартира), объект материального мира, определение характеристики которого в заключаемом договоре относится к обязательным (существенным) условиям договора. А при оказании услуги, регулируемой нормами главы 39 ГК РФ, такой результат не достигается, поскольку к существенным признакам гражданско-пра-вовой услуги относятся действия (деятельность), не сопровождающиеся возникновением новых индивидуально-определенных вещей 3. К тому же, предоставляя строительной компании (заДалее — Закон об участии в долевом строительстве.

См.: Свирин Ю. Инвестор или потребитель? О долевом финансировании строительства жилья // Российская юстиция, 1997, № 3, с. 36.

См. подробнее: Андреев Ю. Н. Гражданско-правовое регулирование возмездного оказания услуг (глава ГК РФ): теория и судебная практика. — Воронеж, 2005, с 223-240; Он же. Платные медицинские услуги. Правовое 4 Защита прав участников долевого строительства: теория и практика стройщику) денежные средства, гражданин, по существу, также оказывает ей финансовую услугу для успешного выполнения строительного проекта.

По изложенной причине обсуждаемый договор не может относиться к договору куплипродажи. Согласно ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих сведений условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче покупателю по договору купли-продажи, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не заключенным, поскольку согласно п. 3 ст. 455 Кодекса условия договора куплипродажи о товаре считаются согласованными, если договор позволяет определить наименование и количество товара. Предмет договора является его существенным условием (ст. 432 ГК РФ). По мнению многих российских юристов, именно товар относится к предмету договора купли-продажи 4. А при заключении договоров на участие в строительстве такого товара (построенного жилого дома, квартиры) еще нет и невозможно точно определить площадь объекта в целом и квартиры в отдельности. Недвижимость появляется позже (после завершения строительства, передачи квартиры в собственность и соответствующей технической инвентаризации, государственной регистрации). Незавершенный строительный комплекс также не может быть объектом купли-продажи в период действия в отношении него договора строительного подряда.

В то же время согласно п. 2 ст. 455 ГК РФ может быть заключен договор купли-продажи товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара. Но применение данной нормы при долевом участии осложняется тем, что организация, привлекающая денежные средства граждан для финансирования строительства многоквартирных жилых домов, не является собственником этих строящихся зданий и будущих квартир, в то время как ГК РФ требует, чтобы продавец был собственником продаваемого имущества или продажа имущества осуществлялась с его согласия 5.

К. И. Скловский полагает, что главным препятствием к распространению на договор долевого участия режима купли-продажи следует считать то обстоятельство, что у заказчика до сдачи объекта недвижимости в эксплуатацию не возникает права собственности в силу ст. 219 ГК РФ, и поэтому нежилые помещения не могут быть отчуждены по договору купли-продажи 6.

В силу ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Федеральным законом от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" установлена обязательная государственная регистрация права на недвижимое имущество. Поэтому договор купли-продажи такого имущества, не прошедший указанную регистрацию, нельзя считать заключенным.

Пункт 1 ст. 486 ГК РФ предоставляет покупателю правовую возможность (если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором и не вытекает из существа обязательства) оплачивать товар до его передачи. Однако в исследуемой ситуации долевого участия создаваемый строительный комплекс до выполнения соответствующих формальностей со стороны государства (регистрации права собственности и т. п.) не является еще товаром-недвижимостью, созданный объект (многоквартирный жилой дом) не зарегистрирован на праве собственности в установленном порядке за подрядчиком, заказчиком или иным участником инвестиционной деятельности, а основная цель заключенного инвестиционного догорегулирование и практика. — М.: Ось-89, 2007, с. 137-138; Гражданско-правовые договоры возмездного оказания услуг (глава 39 ГК РФ) // Хозяйство и право, 2006, № 1, с. 119-129; Услуги как объект гражданских прав // Современное право, 2006, № 2, с. 77-84; К проблеме соотношения трудового договора и гражданско-правового договора возмездного оказания услуг // Современное право, 2004, № 12, с. 66-72.

См. подробнее: Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. — М., 2000, с. 22.

Там же, с. 191-193.

См.: Скловский К. И. Собственность в гражданском праве: Учебно-практическое пособие. — М.: Дело, 1999, с. 488.

Защита прав участников долевого строительства: теория и практика вора состоит в обеспечении организации денежными средствами инвестициями, необходимыми для строительства, с возложением на инвестируемую организацию обязанности предоставить, в частности, физическому лицу инвестору квартиру, которая будет построена в будущем.

Речь о купле-продаже может идти лишь при уступке права требования передачи квартиры в виде ее продажи, поскольку уступка права требования (цессия) всегда предполагает соглашение об уступке права требования в виде купли-продажи или дарения, на основании которого первоначальный кредитор передает право требования новому кредитору 7.

Как показывает судебная практика, договор участия в долевом строительстве иногда отождествляют с договором купли-продажи.

Так, по одному из гражданских дел прокурор района обратился в суд с заявлением к муниципальному предприятию "Управление капитального строительства" (далее управление), бюро технической инвентаризации и гражданину Е. о признании недействительным договора сотрудничества в строительстве жилья, удостоверения о регистрации права собственности на квартиру и о выселении Е. из квартиры, ссылаясь на то, что указанные договоры, заключенные между управлением и Е., прикрывают сделку купли-продажи квартиры, нарушают права и законные интересы других граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий и претендующих на получение квартир из муниципального жилья.

Суд обоснованно отказал в иске, указав на следующие обстоятельства. Согласно условиям договора сотрудничества в строительстве жилья, заключенного Е. с управлением, инвестор Е.

обязывался перечислить на расчетный счет заказчика денежные средства на строительство двухкомнатной квартиры, а заказчик обеспечить вклад этих средств в строящийся дом и выделить инвестору двухкомнатную квартиру. Взаимные обязательства были выполнены. Заключая договор об инвестировании согласно Закону РСФСР от 26 июня 1991 года "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" и Закону РФ от 24 декабря 1992 года "Об основах федеральной жилищной политики", Е., как субъект инвестиционной деятельности, реализовал свое право на вложение денежных средств в капитальное строительство и на законном основании приобрел в частную собственность жилое помещение. Выделение жилья Е. не нарушило права других граждан, ответчик финансировал строительство своей квартиры, а не приобрел ее из муниципального жилищного фонда. По данному делу отсутствуют признаки договора купли-продажи 8.

По гражданско-правовой модели предварительного договора (ст. 429 ГК РФ) стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

(Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в течение которого стороны обязуются заключить основной договор). Однако к моменту заключения договора участия в долевом строительстве возведенного дома как объекта предварительного договора еще нет. Права и обязанности сторон (уплатить всю или частями причитающуюся денежную сумму, возвести строительный объект и часть согласно условиям договора передать дольщику) возникают сразу же после заключения договора участия в долевом строительстве.

Данный договор считается не предварительным, а основным и не требует заключения в последующем дополнительного (основного) договора, поскольку из условий заключенного договора четко видны основные права и обязанности сторон возникшего договорного правоотношения, не требующие дополнительной (основной) регламентации.

Договор участия в долевом строительстве представляет собой документ, который устанавливает все основные права и обязанности сторон, включая обязанность гражданина передать другой стороне денежные средства в установленные договором сроки, обязанности коммерческой организации представлять интересы гражданина по вопросам строительства в различных государственных и муниципальных органах, организациях и учреждениях, осуществлять или организовывать подрядные и субподрядные работы, оказывать комплекс услуг по обеспечению ввода жилого объекта в эксплуатацию, передать контрагенту готовую квартиру См.: Актуальные проблемы гражданского права: Сб. статей. Вып. 4 / Под ред. М. И. Брагинского. — М., 2002, с. 262.

Бюллетень Верховного Суда РФ, 2003, № 2.

6 Защита прав участников долевого строительства: теория и практика по окончании строительства в указанный договором срок. Иными словами, в данной ситуации не требуется заключения второго договора, ради которого заключался бы предыдущий договор (договор долевого участия).

Стороны договора участия в долевом строительстве не обязуются заключить в будущем основной договор: строительная организация возлагает на себя договорную обязанность организовать строительство жилого дома за счет денежных средств инвесторов и передать последним в собственность уже готовую конкретную квартиру после завершения строительства на основании соглашения о долевом участии или об уступке права требования по акту приема-передачи квартиры, а инвестор обязуется уплатить денежные средства в обусловленном договором количестве и сроки, при этом обычно без заключения дополнительного (основного) договора.

Не относится договор участия в долевом строительстве и к договору поручения. В то время как по договору поручения одна сторона (поверенный) обязуется совершить от имени и за счет другой стороны (доверителя) определенные юридические действия (п. 1 ст. 971 ГК РФ), строительная компания (застройщик) выступает в договорных отношениях, включая сам строительный процесс, не от имени дольщика, а от своего имени, и совершает не только юридические, но и фактические действия по возведению обусловленного договором многоквартирного дома. Данная договорная модель поручения неприменима к отношениям финансирования строительства в силу повышенного для гражданина-дольщика риска и сложности для застройщика в принятии многочисленных оперативных решений в ходе самого строительства.

По договорам, заключаемым застройщиком в ходе самого строительства объекта, обязанным продолжает оставаться застройщик, а не гражданин-дольщик 9.

Передачу денег инвестором-гражданином инвестору-организации при долевом участии в строительстве нельзя расценивать и как передачу денег по договору займа (ст. 807 ГК РФ).

Классический договор займа заключается в интересах заемщика, который использует заемную сумму в своих интересах в течение обусловленного договором времени, а затем возвращает такое же количество денег или вещей. В этой ситуации займодавец оказывает заемщику финансовую услугу, тогда как при договоре участия в долевом строительстве передача денег физическим лицом инвестором в пользу строительной организации осуществляется в конечном итоге в интересах самого инвестора (займодавца), пожелавшего получить в свою собственность жилую квартиру, но обязавшегося предварительно в течение обусловленного договором срока профинансировать (проинвестировать) заказчика, подрядчика или иного организатора строительства определенными денежными суммами. Использованные в этих целях переданные деньги не возвращаются инвестору, но взамен он получает жилье. Следовательно, в этой ситуации услуги оказываются не организации, которой были переданы деньги, а инвестору физическому лицу, реализовавшему свое конституционное право на жилье.

При исполнении договора долевого участия удовлетворяются интересы обеих сторон договора: хозяйствующие субъекты, участвующие в организации строительного бизнеса, получают возможность аккумулировать в этих целях денежные сбережения заинтересованных в приобретении жилья лиц, а последние (число этих лиц всегда велико) достигают осуществления своих интересов путем вклада денежных средств инвестиций. Возникающие между сторонами договорные отношения не могут регулироваться и нормами § 2 "Кредит" главы ГК РФ, поскольку в кредитном договоре обязательно участвует банк или иная кредитная организация.

Между сторонами договора долевого участия возникают отношения коммерческого или товарного кредита, когда инвестор физическое лицо предоставляет строительной организации для выполнения строительных бизнес-планов свои денежные средства в виде аванса, предварительной оплаты, а во исполнение договора организация рассчитывается с инвестором построенной квартирой (ст. 822-823 ГК РФ). Однако при долевом участии в строительстве физическое лицо инвестор передает другой стороне договора не вещи, определенные родовыми признаками (ст. 822), а денежные средства; коммерческое кредитование происходит не по самостоятельному договору, а во исполнение обязательств по реализации товаров, выполнению работ, оказанию услуг (ст. 823).

См., например: Аполлонов А. О., Еремичев И. А., Страунинг Э. Л. Договор финансирования строительства жилья, заключаемый гражданами. — М.: Издательство "Щит-М", 2003, с. 9-10.

А. П. Фоков обоснованно считает, что, если расценивать денежные средства, вносимые дольщиком на строительство жилья до заключения основного договора, как задаток, то последствия неисполнения предварительного договора будут более жесткими, чем те, которые предусмотрены ст. 381 ГК РФ по обязательствам, обеспеченным задатком 10.

Сложнее отграничить договор участия в долевом строительстве от договора строительного подряда. Обобщение судебной практики показывает, что стороны зачастую называют возникающие между ними отношения отношениями, вытекающими из договора строительного подряда.

Так, районный суд, рассматривая исковые требования А. к ОАО о возложении обязанности исполнить условия договора, установил, что по этому договору ответчик принял на себя обязательства по строительству трехкомнатной квартиры для А., а последний обязался оплатить ее и вступить в право собственности по окончании строительства.

Суд решил, что стороны заключили договор строительного подряда, и при вынесении решения руководствовался нормами ГК РФ, регулирующими данный вид правовых отношений 11.

По другому делу судебная коллегия по гражданским делам областного суда поддержала решение районного суда, который удовлетворил иск гражданина Ц. к фирме и взыскал в пользу истца стоимость недостающей жилой площади, поскольку площадь предоставленной квартиры была менее площади, обусловленной договором. Суд первой инстанции установил, что истец был привлечен фирмой в качестве дольщика по строительству трехкомнатной квартиры, а строительная фирма взяла на себя обязательства выполнить строительные работы, возвести жилой многоквартирный дом в соответствии с проектно-сметной документацией. При рассмотрении судебного спора суд руководствовался нормами ст. 740 ГК РФ (строительный подряд) 12.

При удовлетворении иска Р. к заводу железобетонных изделий (ЖБИ) о возврате денежной суммы, внесенной в соответствии с договором в счет оплаты стоимости работы, и о взыскании неустойки районный суд исходил из того, что между сторонами был заключен договор строительного подряда, и применил правила, относящиеся к договору подряда. По условиям этого договора завод ЖБИ обязан был организовать строительство пятиэтажного жилого дома, окончить строительство и передать истцу квартиру в этом доме, а инвестор Р. (истец) внести денежный вклад, равный стоимости этой квартиры. Возражая против иска, ответчик не оспаривал того факта, что строительство дома осуществлялось им, однако утверждал, что между сторонами заключен договор об инвестиционной деятельности, а не подряда. При этом ответчик ссылался на Закон РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", упоминаемый сторонами в договоре. Представитель завода ЖБИ пояснял, что истец вкладывал, как указано в Законе об инвестиционной деятельности, денежные средства (инвестиции) в целях получения прибыли (дохода) или достижения положительного социального эффекта и в связи с этим обстоятельством он не имел права на получение суммы неустойки, поскольку действие Закона РФ от 7 февраля 1992 года "О защите прав потребителей" на условия инвестиционного договора не распространяется 13.

Допускаемые при квалификации договора ошибки можно объяснить тем, что финансирование (инвестирование) гражданами-дольщиками строительных компаний происходит преимущественно с целью удовлетворения своих личных потребностей приобретения жилья, возводимого самим застройщиком или на основе договора строительного подряда, заключаемого застройщиком с иными строительными организациями подрядчиками.

Изучение гражданских дел, связанных с долевым строительством в Воронежской области за последние годы, свидетельствует о том, что при финансировании строительства многоквартирного жилья возникали как бы три уровня договорных отношений. На одном из них крупные строительные организации заключали договоры на капитальное строительство как за счет собственных средств (инвестиций), так и за счет привлеченных. При этом зачастую функции заказчика передавались подрядчику (строительным организациям), который наделялся правом привлекать к долевому строительству физические и юридические лица. Само же строительстСм.: Фоков А. П. Проблемы теории и практики долевой собственности в многоквартирных жилых домах // Юрист, 2004, № 1, с. 36.

Обобщение практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов // Бюллетень Верховного Суда РФ, 2003, № 2.

Обобщение практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов.

8 Защита прав участников долевого строительства: теория и практика во осуществлялось на основе § 3 главы 37 ГК РФ ("Строительный подряд") и условий заключенного между сторонами договора строительного подряда ("на капитальное строительство"), в который, по существу, включены условия договора простого товарищества (договора о совместной деятельности) и инвестиционного договора. При этом расчеты за предоставляемую строительную площадку, строительные материалы и выполненную работу производились долями возведенного имущества.

В силу ст. 702 ГК РФ по договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его. Обязанности подрядчика уточнены в ст. 740 Кодекса, предусматривающей, что по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену (п. 1). Если по договору строительного подряда выполняются работы для удовлетворения бытовых или других личных потребностей гражданина (заказчика), к нему применяются правила § 2 главы 37 Кодекса о правах заказчика по договору бытового подряда (п. 3 ст. 740). Отличительная особенность возникших между сторонами отношений по указанному виду договоров состоит в том, что гражданин вступает в правоотношения по строительству своей квартиры непосредственно с подрядчиком организацией, осуществляющей строительство дома 14.

Отказывая в удовлетворении исковых требований истице (инвестору) Ч., районный суд сослался на то, что после заключения договора о долевом строительстве жилья она стала участником совместной деятельности по строительству жилого дома, приняла на себя обязательства по финансированию строительства и получила право на ознакомление (и контроль) со всей технической, финансовой, строительной документацией, а также право переуступки пая долевого участия в строительстве квартиры. В связи с этим, по мнению суда, на отношения, сложившиеся между сторонами, распространяются правила ст. 1041 ГК РФ о договоре простого товарищества (договоре о совместной деятельности).

Судебная коллегия по гражданским делам областного суда поддержала это решение суда.

Однако президиум областного суда отменил все состоявшиеся по делу судебные решения, указав, что судом первой инстанции не учтено, что заключенный между Ч. и ответчиком договор по своему юридическому содержанию является договором строительного подряда: Ч. заключила с ОАО договор, по условиям которого она приняла обязательство внести паевой взнос в сумме 226 427 руб. в установленные сроки, а ответчик передать в ее собственность двухкомнатную квартиру в третьем квартале будущего года. Из дополнительного соглашения было видно, что Ч. выкупила 80,82 кв. м общей площади квартиры в строящемся доме на сумму 226 427 руб. Президиум областного суда указал, что вывод суда первой инстанции о заключении сторонами договора о совместной деятельности ошибочен и сделан без учета цели, преследуемой истицей. Внесенный паевой взнос был предназначен только для финансирования строительства конкретной квартиры. Права же на участие в управлении общими делами и права на долю в общем имуществе Ч. не имела 15.

Гражданка А. обратилась в городской суд с иском к ЗАО в связи с существенным нарушением условий договора о долевом строительстве жилья, сославшись на то, что ответчик нарушил сроки окончания строительства, допустил существенные строительные дефекты. Истица просила обязать ответчика произвести зачет по оплате за квартиру на стоимость материалов, потраченных ею на устранение недостатков, взыскать с ответчика компенсацию морального вреда и неустойку за нарушение сроков окончания строительства. Суд признал, что фактически между сторонами был заключен договор строительного подряда, и удовлетворил иск 16.

Как представляется, основное отличие договора участия в долевом строительстве от договора строительного подряда заключается в том, что первый вид договора связан именно с финансированием (инвестированием) строительного подряда, будущего строительного проекта (примечательно само название Федерального закона "Об участии в долевом строительСм.: Фоков А. П. Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов иных объектов недвижимости // Нотариус, 2005, № 2, с. 32.

Обобщение практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов.

Обобщение практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов.

стве…"). Договор же строительного подряда, как отмечалось, направлен на возведение самого строительного объекта. При этом виде договора объектом могут быть не только многоквартирные, но и индивидуальные дома (коттеджи), собственником возведенного жилого объекта становится, как правило, сам заказчик, финансирующий подрядчика.

Не случайно Федеральный закон от 25 февраля 1999 года № 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" (ред. на 24 июля 2006 года) констатирует, что подрядчики это физические и юридические лица, выполняющие работы по договору подряда и (или) государственному или муниципальному контракту, заключаемым с заказчиками в соответствии с ГК РФ (ст. 4).

В исследуемой договорной конструкции (договоре участия в долевом строительстве) граждане-дольщики, как правило, физически не участвуют в строительстве, а лишь вносят денежные средства (инвестируют) на определенных соглашением (договором) условиях. Только после окончания (без участия гражданина-дольщика) строительства дольщик получает от застройщика объект долевого строительства в виде квартиры и права на часть общего имущества многоквартирного дома.

Правоприменительная практика свидетельствует о том, что до последнего времени участники инвестиционных отношений в строительстве активно использовали конструкцию договора инвестирования ("инвестиционного договора") с участием граждан.

По своей цели, основанию и предмету договор участия в долевом строительстве напоминает договор инвестирования.

П. В. Сокол определяет инвестиционный договор как договор, по которому одна сторона (заказчик) обязуется осуществить вложение инвестиций другой стороны (инвестора) в строительство объекта недвижимости и по окончании строительства передать результат инвестору, а инвестор обязуется передать инвестиции заказчику и оплатить его услуги 17.

Неплохое определение договора долевого финансирования дают А. О. Аполлонов, И. А. Ере-мичев и Э. Л. Страунинг: "По договору долевого финансирования строительства жилья одна сторона гражданин обязуется передать денежные средства для участия в строительстве жилого дома другой стороне застройщику, а застройщик обязуется выполнить подрядные и субподрядные работы по строительству жилья, оказать гражданину комплекс услуг, обеспечивающих указанный процесс, включая приемку и ввод в эксплуатацию, и по окончании строительства передать квартиру к назначенному сроку гражданину" 18.

Представляется, что возведение многоквартирного жилого дома для проживания граждан с финансовой помощью последних является одним из правовых способов удовлетворения жилищных интересов граждан. Иными словами, инвестирование не только преследует предпринимательскую цель (с помощью финансирования дольщиками-организациями), но и предполагает иной полезный эффект (с помощью дольщиков-граждан) обеспечение жильем по прямому назначению. Следует заметить, что Закон об участии в долевом строительстве не распространяется на отношения юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, связанные инвестиционной деятельностью по строительству многоквартирных домов и не основанные на договоре участия в долевом строительстве. Указанные отношения регулируются Гражданским кодексом РФ и Законом от 26 июня 1991 года (п. 3 ст. 2).

Однако ни инвестиционное законодательство, ни ГК РФ не дают определения понятия "инвестиционный договор (договор инвестирования)" 19. В ст. 7 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" (ред. на 10 января 2003 года) указано лишь на то, что "основным правовым документом, регулирующим производственно-хозяйственные и другие взаимоотношения субъектов инвестиционной деятельности, является договор (контракт) между ними.

Заключение договоров (контрактов), выбор партнеров, определение обязательств, любых других условий хозяйственных взаимоотношений, не противоречащих законодательству РСФСР и республик в составе РСФСР, является исключительной компетенцией субъектов инвестиционной деятельности....".

См.: Сокол П. В. Защита прав инвестора при инвестировании в строительство // Право и экономика, 2004, № 10, с. 46.

Аполлонов А. О., Еремичев И. А., Страунинг Э. Л. Указ. соч., с. 11.

См., например: Фоков А. П. Проблемы теории и практики долевой собственности в многоквартирных домах, с. 36.

10 Защита прав участников долевого строительства: теория и практика В Федеральном законе "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" установлено, что отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с Гражданским кодексом РФ (ст. 8).

Это объясняется, видимо, тем, что договор инвестирования, как и сама инвестиционная деятельность, это собирательное, родовое (универсальное) понятие, включающее (объединяющее) в себя различные гражданско-правовые договоры, связанные с движением финансовых (денежных) средств (ресурсов): к примеру, договоры займа, авансированной куплипродажи, факторинга и т. д.

И. З. Фархутдинов и В. А. Трапезников совершенно верно отмечают, что инвестиционные правоотношения это общественные отношения, связанные с инвестициями, инвестиционной деятельностью и урегулированные нормами гражданского права. Они (инвестиционные правоотношения) возникают в связи с созданием коммерческих организаций, приобретением имущественных комплексов, зданий, сооружений, долей участия в предприятиях, паев, акций, облигаций и других ценных бумаг, в результате вложения инвестиций в основные и оборотные средства во всех отраслях народного хозяйства 20.

Некоторые ученые и практические работники рассматривают финансовое участие граждан в долевом строительстве как гражданско-правовую форму в виде простого товарищества (глава 55 ГК РФ).

По-разному относятся к применению договора простого товарищества в долевом строительстве и судебные органы. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ сделала вывод о том, что некоторые суды, ссылаясь на содержание договоров, приходили к мнению, что независимо от вида все они в силу ст. 1041 ГК РФ являются договорами простого товарищества 21.

Арбитражные суды до последнего времени относили многие договоры в сфере долевого строительства к категории договора простого товарищества. В Информационном письме от июля 2000 года № 56 "Обзор практики разрешения споров, связанных с договорами на участие в строительстве" Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ предлагал арбитражным судам рассматривать договор долевого участия в строительстве как договор о совместной деятельности (договор простого товарищества) (пп. 1, 2).

Пенсионный фонд РФ свое мнение по этому вопросу изложил в письме от 1 октября года № ВП-09-25/7938 "О существенных условиях договоров долевого участия в строительстве": договор долевого участия в строительстве следует квалифицировать как договор простого товарищества, потому что стороны вносят вклады и имеют общую цель. По договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) двое или несколько лиц обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной, не противоречащей закону, цели. Стороны по договору долевого участия в целях осуществления совместной деятельности также вносят и объединяют свои вклады. Существенным условием договора простого товарищества является наличие у сторон по договору общей цели. Наличие общей цели означает на практике, что ни одна из сторон не покупает у другой стороны товары, работы или услуги и ни одна из сторон не вправе извлекать прибыль и обогащаться за счет другой стороны. Это, по мнению Пенсионного фонда РФ, присуще и договору долевого участия в строительстве.

Л. Н. Мошкина отмечает, что отождествление договора об участии в инвестировании с договором простого товарищества имеет уже довольно массовый и устойчивый характер. Она приводит весьма интересный пример из судебной практики.

Организация, основным видом деятельности которой была инвестиционно-строительная деятельность, работала на основе договора о долевом участии в инвестировании строительства и выступала основным инвестором, выполняла функции заказчика-застройщика. Эта организация предъявила в арбитражный суд иск о расторжении договора о долевом участии в инвестировании с долевым инвестором юридическим лицом, который не выполнял в полном объеме свои обязанности по инвестированию. В договоре не было предусмотрено ведение См.: Фархутдинов И. З., Трапезников В. А. Инвестиционное право: Учебно-методическое пособие. — М.:

Волтерс Клувер, 2006, с. 117.

Обобщение практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов.

общего бухгалтерского учета и составление единого баланса. Долевой инвестор должен был инвестировать свою долю по распорядительным письмам основного инвестора и по его цене.

Однако в суде долевой инвестор мотивировал отказ от дальнейшего инвестирования тем, что основной инвестор в обоснование своей цены не представлял ему первичные бухгалтерские документы, не согласовывал с ним сделки, совершаемые во исполнение основного договора.

Ни первое, ни второе не было предусмотрено в договоре. На предложение основного инвестора об уменьшении доли долевого инвестора пропорционально внесенным инвестициям последний ответил отказом.

На первом же судебном заседании судья попросила стороны определить правовую природу договора. Основной инвестор определил его как договор о долевом участии в инвестировании строительства, который заключен в соответствии с Федеральным законом "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений".

Долевой инвестор в свою очередь утверждал, что это договор простого товарищества. Суд отказал в удовлетворении иска, указав, что правовых оснований для расторжения этого договора нет. Заключенный между сторонами договор является договором простого товарищества 22.

По другому делу выяснилось, что АО "Апекс" и Воронежская архитектурно-строительная академия заключили договор на строительство жилого дома. По условиям договора АО "Апекс", принимая на себя функции подрядчика по уже начатому строительству дома, обязалось за свой счет и своими силами продолжить и завершить строительство объекта, за что академия как заказчик обязалась передать по окончании строительства в собственность подрядчику нежилые помещения и оставшуюся часть полезной жилой площади. При этом строители оценили внесенный академией вклад в строительство. Подрядчик "Апекс" отказался от денежного вознаграждения за выполненные на объекте работы, потребовав признать за ним право собственности на часть возведенного объекта. Арбитражный суд квалифицировал возникший между сторонами договор как договор о совместной деятельности по долевому участию в строительстве, ссылаясь на то, что стороны действовали совместно для достижения общей цели 23.

В. С. Ем и И. В. Козлова выделили основные признаки договора простого товарищества: 1) преследование единой (общей) цели; 2) совершение действий, необходимых для достижения поставленной цели; 3) формирование за счет вкладов имущества, составляющего общую долевую собственность участников договора; 4) каждый участник договора несет бремя расходов и убытков от общего дела; 5) распределение между собой полученных результатов 24.

В отличие от договора простого товарищества при долевом финансовом участии в строительстве гражданин-дольщик, не являясь индивидуальным предпринимателем, во-первых, действует не с предпринимательской целью (с целью извлечения прибыли), а с целью своего личного благоустройства, создания нормальных жилищно-бытовых условий. Во-вторых, гражданин-дольщик не принимает непосредственного участия в строительной деятельности, то есть не действует совместно с другим участником договора: его роль ограничивается внесением определенной денежной суммы частями или единовременно. В-третьих, дольщикгражданин заключает договор участия только с застройщиком, а не с другими многочисленными гражданами-дольщиками, в результате чего договор является двусторонним, в то время как договор простого товарищества многосторонний.

Согласно ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Как видно из этого определения, Закон создает договорную конструкцию лишь между одним дольщиком и застройщиком, упуская из виду, что число таких дольщиков, включая юридические лица, бывает весьма велико и их интересы в финансировании всего строительного объекта совпадают.

См.: Мошкина Л. Н. Договор о долевом участии в инвестировании строительства и договор простого товарищества // Юрист, 2002, № 2, с. 36.

Бизнес-адвокат, 1998, № 23.

Гражданское право. Т. II. Полутом 2 / Под ред. Е. А. Суханова. — М., 2000, с. 307.

12 Защита прав участников долевого строительства: теория и практика Из содержания данного договора видно, что граждане-дольщики не обладают правом на участие в управлении общими делами по возведению строительного объекта, не имеют права на получение части извлекаемой при этом прибыли, не приобретают долю в праве на общее имущество (общее имущество не возникает), не определяют порядок ведения общих дел, бухгалтерского учета, не участвуют в возмещении возникшего ущерба и затрат на содержание возводимого объекта, не несут ответственности по общим обязательствам (по обязательствам застройщика, подрядчика), не вправе ставить вопрос о выделе предоставленной в рамках долевого участия квартиры (до принятия дома в эксплуатацию речь может идти только о жилой площади, а не о квартире). Граждане-дольщики не представляют других граждандольщиков во внешних отношениях с другими лицами, у них иной порядок прекращения договорных отношений. Их вкладом являются обычно денежные средства, а не иное имущество или личное участие, они лишь выплачивают определенную договором денежную сумму в установленные сроки, а по окончании строительства получают в собственность квартиру, площадь которой соответствует внесенной денежной сумме.

Правовой статус таких инвесторов напоминает правовое положение вкладчиков в хозяйственных товариществах на вере. Вместе с тем для договора простого товарищества характерно наличие относительно большого числа участников (по крайней мере не менее двух), интересы которых солидарны и не противоречат друг другу. Они не являются кредиторами или должниками по отношению друг к другу, они объединены внутренним договорным соглашением, денежными и иными вкладами, вносимыми для достижения общей цели, не противоречащей закону, для создания коллективного образования, но не юридического лица.

Договор же участия в долевом строительстве двусторонний договор со всеми вытекающими отсюда правовыми последствиями.

Как верно замечает К. И. Скловский, едва ли могут быть сомнения, что, в отличие от договора долевого участия в строительстве (как встречного, взаимного договора), ни один из товарищей не вправе предъявить к любому другому из товарищей требова ния о качестве, сроках изготовления и т. п., поскольку речь идет об общем результате деятельности, который принадлежит всем участникам на праве общей собственности. Товарищ не может предъявить к остальным товарищам требование о передаче ему отдельной квартиры, о сроках такой передачи, о качестве имущества, ибо между товарищами как участниками договора о совместной деятельности не существует обязательственных правоотношений по поводу создаваемого имущества 25.

Отменяя решение нижестоящего суда по одному из рассмотренных дел, Президиум ВАС РФ указал следующее: "Арбитражный суд, признав, что строительство дома осуществляется по договору о совместной деятельности, не применил нормы права, регулирующие данные гражданские правоотношения, согласно которым участники таких договоров действуют совместно для достижения общей цели, а результат деятельности распределяется между ними пропорционально внесенной доле, если иное не предусмотрено соглашением сторон (ст. 1041-1044, 1048 ГК РФ)" 26.

Единство цели в обсуждаемом виде договора влечет за собой то, что "ни одна из сторон не вправе требовать исполнения в отношении себя лично и соответственно не должна производить исполнение непосредственно в отношении какой-либо другой стороны" 27.

М. И. Брагинский и В. В. Витрянский указывают на следующие отличия современного договора участия в долевом строительстве от договора простого товарищества:

а) договор участия в долевом строительстве, как и договор подряда, является двусторонним (то есть у каждой стороны договора имеются и права, и обязанности. Ю. А.); б) договор участия не предполагает совместного участия в строительстве обеих сторон; в) договор участия предусматривает применение к договору с участием гражданина законодательства о защите прав потребителей; г) договор участия устанавливает минимальный гарантийный срок для объекта долевого строительства (5 лет); д) договор участия закрепляет государственный контроль и надзор за исполнением обязательств застройщиком 28.

См.: Скловский К. И. Указ. соч., с. 491-492.

Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Книга пятая. В 2-х т. Т. 1: Договоры о займе, банковском кредите и факторинге. Договоры, направленные на создание коллективных образований. — М.: Статут, 2006, с. 690-691.

Гражданское право: Учебник. Часть вторая / Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. — М., 1997, с. 763.

Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Книга пятая. В 2-х т. Т. 1, с. 692.

Л. Н. Мошкина уточняет, что в договоре участия в долевом строительстве отсутствует многосторонняя связь между всеми долевыми инвесторами и основным инвестором. Достижение цели договора строительство объекта недвижимости не является условием договоренности сторон. В договоре о долевом участии построенный объект недвижимости в общую собственность сторон не поступает и ведение совместного бухгалтерского учета, составление единого баланса не предусмотрено. Вся ответственность по делам строительства возлагается не на дольщиков, а на заказчика. В договоре участия в долевом строительстве личностный фактор не имеет решающего значения, в то время как договор простого товарищества прекращается вследствие невозможности одного из участников продолжать свое участие в совместной деятельности по причинам, указанным в законе, за исключением случаев, предусмотренных договором (ст. 1050 ГК РФ) 29.

Е. С. Квардонова также утверждает, что договор долевого участия в строительстве жилого дома не может быть признан договором простого товарищества. При этом она выдвигает ряд доводов, один из которых отсутствие у дольщиков права на участие в общем управлении, на получение части прибыли, на долю в праве на общее имущество 30.

Возможно, современный договор участия в долевом строительстве (особенно тогда, когда функции заказчика и основного инвестора совмещены в одном лице) относится к договору о совместной деятельности?

Гражданский кодекс РФ (ст. 1041) называет такой договор договором простого товарищества, но в скобках указывает на договор о совместной деятельности. Означает ли это, что законодатель акцентирует внимание на том, что договор о простом товариществе представляет собой разновидность договора о совместной деятельности (родового договора) и законом (договором) могут быть предусмотрены, как и в отношении договора простого товарищества, другие виды договора о совместной деятельности, отличающиеся друг от друга своими видоизменениями? 31 При подтверждении последней версии вполне обоснованно можно будет говорить о договоре участия в долевом строительстве как о разновидности договора о совместной деятельности.

Некоторые исследователи полагают, что договор простого товарищества это единственный предусмотренный Гражданским кодексом РФ договор, регулирующий совместную деятельность его участников 32. М. И. Брагинский и В. В. Витрянский считают, что договор простого товарищества лишь одна из разновидностей договоров о совместной деятельности 33.

Как представляется, договор участия в долевом строительстве можно с определенными оговорками отнести к договору о совместной деятельности, особенно в тех случаях, когда заказчик строительства и основной инвестор одно и то же лицо. Тогда возникшие между ним и остальными (рядовыми) инвесторами-гражданами отношения можно квалифицировать с позиции договора о совместной деятельности. Число таких участников (более двух) соответствует общим условиям договора о совместной деятельности. В главе 55 ГК РФ и инвестиционном законодательстве фигурируют и такие цели совместной деятельности, как "положительный социальный эффект", "иной полезный эффект", "не противоречащая закону цель".

Эти цели не противоречат цели договора участия в долевом строительстве. Требование об участии в договоре простого товарищества только коммерческих организаций и (или) индивидуальных предпринимателей можно заменить в договоре участия в долевом строительстве на более щадящее требование и предусмотреть в родовом договоре о совместной деятельности положение, допускающее к участию в договоре и обычных физических лиц в целях удовлетворения их личных бытовых (жилищных) нужд.

Мошкина Л. Н. Указ. соч., с. 37.

Квардонова Е. С. Правовые аспекты финансирования гражданами строительства жилья на долевой основе.

— М.: Ось-89, 2003, с. 36.

Следует заметить, что еще в 1957 году К. И. Седунов писал о том, что в практике встречаются различные названия договоров о совместной деятельности: договор о простом товариществе, договоры о научно-техническом сотрудничестве, консорциум, договор о долевом участии в совместной кооперации, договор о взаимодействии, о сотрудничестве, о совместном финансировании. — См.: Седунов К. И. Гражданско-правовые формы колхозной электрификации // Советское государство и право, 1957, № 12, с. 27.

См., например: Гражданское право: Учебник. Часть вторая / Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого, с. 652.

См.: Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Книга пятая. В 2-х т. Т. 1, с. 593.

14 Защита прав участников долевого строительства: теория и практика Е. А. Суханов подчеркивает, что участники договора простого товарищества имеют целый комплекс прав и обязанностей по отношению друг к другу 34. И. В. Елисеев также отмечает, что в обязательстве из договора простого товарищества не отсутствуют фигуры кредитора и должника 35. Применительно к действию ГК РСФСР 1964 года А. И. Масляев писал: "Каждый участник договора о совместной деятельности является должником и одновременно кредитором по отношению ко всем остальным его участникам. Поскольку каждый из них имеет права и обязанности, договор о совместной деятельности следует отнести к категории двусторонних договоров" 36. А. Б. Савельев утверждает, что между договором простого товарищества и договором о совместной деятельности есть существенное различие:

последний договор не требует, по существу, объединения имущества или иных вкладов участников, достаточно лишь договориться о совместном достижении какой-либо цели 37.

В то же время целевые вложения граждан в строительство жилого дома предполагают, что им наряду с помещениями, занимаемыми под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (ст. 289 ГК РФ), и правовой режим указанного общего имущества собственников квартир характеризуется тем, что в отношении этого имущества устанавливается общая долевая собственность, а размер доли каждого собственника пропорционален размеру принадлежащего ему жилого помещения (квартиры) (ст. 36-38 Жилищного кодекса РФ).

В ст. 4 ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" указывается, что "инвесторами могут быть физические и юридические лица, создаваемые на основе договора о совместной деятельности, и не имеющие статуса юридического лица объединения юридических лиц, государственные органы, органы местного самоуправления, а также иностранные субъекты предпринимательской деятельности".

Обобщение судебной практики показывает, что суды, анализируя правовую природу договорных отношений, возникающих по поводу инвестирования в жилищном строительстве, иногда характеризуют их как отношения, возникающие из договора о совместной деятельности.

Как представляется, принятие в 2004 году Закона об участии в долевом строительстве требует от законодателя адекватно отреагировать на это событие и определить в ГК РФ конкретное место для данного договора, чтобы положить конец спорам о его положении в системе гражданско-правовых договоров. Необходимо разработать на законодательном уровне и закрепить в Кодексе новый вид поименованного гражданско-правового договора, который вобрал бы в себя все необходимые для долевого (инвестиционного) участия в строительстве элементы различных типов до-говоров, действующих на современном этапе в российском гражданском законодательстве, превратил бы этот договор в самостоятельный легитимный институт (тип, вид договора) гражданского права 38.

Известно, что такой современный тип договора, как договор перевозки, когда-то тоже не был самостоятельным видом договора, а входил отдельными элементами в другие виды договоров. Гражданско-правовой договор финансирования под уступку денежного требования (факторинг) (глава 43 ГК РФ) также был включен в Кодекс в силу существенного развития товарно-денежных отношений в стране, потребностей юридической практики.

Как уже отмечалось, неопределенность положения договора долевого строительства в системе гражданско-правовых договоров приводит к судебным ошибкам, к ошибочному отождествлению отдельными юристами договора долевого участия с одним из указанных в ГК РФ 39. Реализация этого предложения существенным образом повысит эффективность правоСм.: Гражданское право. Т. II. Полутом 2 / Под ред. Е. А. Суханова, с. 313.

См.: Гражданское право: Учебник. Часть вторая / Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого, с. 76.

Масляев А. И., Масляев И. А. Договор о совместной деятельности в советском гражданском праве. — М., 1998, с. 18.

См.: Савельев А. Б. Договор простого товарищества // Актуальные вопросы гражданского права / Под ред.

М. И. Брагинского. — М.: Статут, 1998, с. 283.

А. Маковская считает, что "законодатель скорее рассматривает данный договор как новый самостоятельный вид гражданско-правового договора, а не как разновидность одного из существующих в гражданском праве договоров". — См.: Маковская А. Договор участия в долевом строительстве // Хозяйство и право, 2005, № 5, с. 25.

Например, Ю. Романец предлагает сформировать договор долевого участия в строительстве как вид подрядного обязательства со своей специфической нормативно-правотворческой базой. При этом, считает ученый, должен быть установлен правовой механизм, предусматривающий применение к нему наряду со специальными применительной деятельности и защиту прав участников договорных отношений в исследуемой сфере 40. До внесения же изменений стороны данного договора и правоприменитель могут использовать правила п. 3 ст. 421 ГК РФ о заключении договора с элементами различных договоров, предусмотренных Кодексом. Мною было предложено активнее использовать положения п. 3 ст. 421 при оценке договора участия в долевом строительстве 41.

По этому поводу К. И. Скловский отмечает, что "договор долевого участия комплексный, соединяющий черты различных договоров и такое предположение избавляет от преследующего многих юристов стремления отождествить этот договор с М. И. Брагинский и В. В. Витрянский приходят к выводу о том, что, поскольку Гражданским кодексом РФ договор участия в долевом строительстве не выделен, возникает необходимость либо признать соответствующий договор разновидностью выделенных в Кодексе договоров или отнести его к числу непоименованных договоров, считая его договором sui generis. Одним из предложенных вариантов, на взгляд ученых, является правовая конструкция разновидности договора простого товарищества 43.

Закон об участии в долевом строительстве это некий итог длительной дискуссии ученых 44 и судебной практики по проблемам регулирования участия граждан в долевом строительстве. По обоснованному мнению отдельных ученых, Закон содержит новые для российского гражданского права положения, свидетельствующие о стремлении законодателя установить некий баланс интересов между застройщиком и участником долевого строительства как наиболее слабой стороной в договоре 45.

Закон дал наименование используемому в строительстве договору участия, предъявил повышенные жесткие меры к застройщику, предусмотрел финансовое участие граждан в строительстве, закрепил гарантии по защите их прав и имущественных (жилищных) интересов как слабой стороны договора 46, но, как представляется, не отнес этот договор к определенному типу (виду) гражданско-правового договора. ГК РФ по-прежнему не содержит такого вида договора как "договор участия в долевом строительстве".

Статья 1 Закона в первую очередь указывает на то, что предметом его регулирования являются отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства (ч. 1).

В ч. 3 этой статьи подчеркнуто, что действие Закона не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многокварнормами также и общих подрядных правил, не противоречащих специфике долевого участия. — См.: Романец Ю.

Как квалифицировать договоры долевого участия в строительстве? // Хозяйство и право, 2000, № 3, с. 77-78.

С. А. Салтанова вполне обоснованно считает возможным выделить договор долевого участия в строительстве в качестве самостоятельного вида договора с четким определением сторон, предмета договора, иных существенных условий, прав и обязанностей сторон, ответственности за неисполнение (ненадлежащее исполнение) договорных обязательств. — См.: Салтанова С. А. Проблемы правовой защиты прав граждан, вкладывающих денежные средства в строительство жилья // Нотариус, 2003, № 1, с. 34.

См.: Андреев Ю. Н. Гражданское право: теория и судебная практика: Учебное пособие. — Воронеж, 2005, с. 187-216.

См.: Скловский К. И. Указ. соч., с. 483.

См.: Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Книга пятая. В 2-х т. Т. 1, с. 690.

О долевом строительстве см. подробнее: Князева Г. О практике рассмотрения споров о защите права собственности, в том числе по договорам простого товарищества и долевого участия в строительстве // Вестник ВАС РФ, 2000, № 3; Козлова Е. Договор о долевом участии в строительстве: мнение специалиста // ЭЖ-Юрист, 1998, № 4, с. 9; Она же. Поиск модели договора долевого участия в строительстве и его учетная регистрация // Хозяйство и право, 2002, № 2; Мошкина Л. Н. Указ. соч.; Романец Ю. Указ. соч.; Салтанова С. А. Указ. соч.; Щербинин А. Г. Особенности договора долевого участия граждан в строительстве жилья для личных нужд // Журнал российского права, 2003, № 10; Ярошенко К. Б. Споры, связанные с долевым участием граждан в жилищном строительстве / Комментарий судебной практики. Вып. 6. — М., 2001, с. 35-48 и др.

См., например: Маковская А. Указ. соч., с. 24.

Следует заметить, что первоначальный проект закона так и назывался: "О защите прав и законных интересов граждан, вкладывающих денежные средства в строительство и приобретение жилья".

16 Защита прав участников долевого строительства: теория и практика тирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве. Указанные отношения регулируются ГК РФ и законодательством об инвестиционной деятельности.

Под застройщиком как одной из сторон договора участия в долевом строительстве законодатель понимает юридическое лицо независимо от его организационно-пра-вовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство (ст. 2).

Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды такого земельного участка (ч. 1 ст. 3).

В том случае, если застройщик не соответствует названным требованиям, гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, а также уплаты предусмотренных ст. 395 ГК РФ процентов в двойном размере на сумму этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков (ч. 3 ст. 3).

С целью развития потребительских прав граждан-дольщиков законодатель возло-жил на застройщика дополнительную обязанность предоставлять с помощью средств массовой информации, включая сеть "Интернет", всем заинтересованным лицам подробную информацию о наименовании своей фирмы, месте нахождения, режиме работы, о государственной регистрации застройщика (как юридического лица), о его учредителях (обладающих пятью и более процентами голосов в органе управления этого юридического лица), о проектах строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в которых принимал участие застройщик в течение трех лет, предшествующих опубликованию проектной декларации, с указанием места нахождения указанных объектов недвижимости, сроков ввода их в эксплуатацию в соответствии с проектной документацией и фактических сроков ввода их в эксплуатацию; о номере лицензии и сроке ее действия; о финансовом результате текущего года, размере кредиторской задолженности на день опубликования проектной декларации (ч. 1 ст. 20).

Кроме того, застройщик обязан представить для ознакомления любому обратившемуся лицу свои учредительные документы; свидетельство о своей государственной регистрации как юридического лица, свидетельство о постановке на учет в налоговом органе; утвержденные годовые отчеты, бухгалтерские балансы, счета (распределение) прибыли и убытков за три последних года осуществления застройщиком пред-принимательской деятельности и за фактический период предпринимательской деятельности при осуществлении застройщиком такой деятельности менее трех лет (за исключением регистров бухгалтерского учета); аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности (ч. 2 ст. 20).

В обязанность застройщика входит и сообщение с помощью средств массовой информации сведений о проекте строительства. Подробное содержание этих сведений предусмотрено ст. 21 Закона. Информация о застройщике и о проекте строительства составляет проектную декларацию, которая должна быть опубликована для всеобщего сведения не позднее чем за дней до дня заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства и представлена в государственный орган, осуществляющий контроль и надзор в сфере долевого строительства (чч. 1, 2 ст. 19).

Как одно из средств усиления защиты прав участников долевого строительства и государственного контроля за деятельностью застройщика Закон об участии в долевом строительстве рассматривает обязательную государственную регистрацию права собственности на объекты долевого строительства и уступки прав требований по договору (ст. 16-17).

С целью защиты законных прав и интересов дольщика законодатель включил в число существенных условий договора такие: 1) определение подлежащего переда- че конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной доку-ментацией застройщиком Защита прав участников долевого строительства: теория и практика после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; 2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; 3) цена договора, сроки и порядок ее уплаты; 4) гарантийный срок на объект долевого строительства (ч. 4 ст. 4). Эти условия подробно раскрыты в последующих статьях.

Особое внимание Закон об участии в долевом строительстве уделил правовому регулированию срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства.

Так, согласно ст. 6 Закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-сек-ции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.

Если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора.

Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном ГК РФ.

При нарушении предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, данная неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

В юридической литературе со ссылкой на системный анализ норм Закона об участии в долевом строительстве, включая нормы ч. 4 ст. 8, иногда делается вывод о том, что Закон косвенно допускает возможность заключения договора без указания срока передачи объекта долевого строительства 47.

Полагаю, это не совсем так. Дело в том, что в последнем предложении указанной части ст. 8 речь идет о случаях неустановления сторонами договора срока начала принятия готового объекта долевого строительства после принятия в эксплуатацию многоквартирного дома и получения сообщения от застройщика о завершении строительства, о готовности объекта к передаче, а не о сроке передачи возведенного объекта.

Большое внимание Закон уделяет и способам обеспечения исполнения обязательств по договору участия в долевом строительстве и ответственности за нарушение этих обязательств. К основным способам обеспечения исполнения обязательств со стороны застройщика по договору участия в долевом строительстве Закон относит залог (ст. 13-15) и поручительство (ст. 151).

В обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости. Жилые и (или) нежилые помещения, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которых осуществлялось с привлечением денежных средств участников долевого строительства, считаются находящимися в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такие помещения. Залогодержателем иму-щества в таких случаях является банк (чч. 1, 3, 6 ст. 13).

См., например: Маковская А. Указ. соч., с. 36-37.

18 Защита прав участников долевого строительства: теория и практика Взыскание на предмет залога может быть обращено не ранее чем через шесть ме-сяцев после: 1) наступления предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства; 2) прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства (ч. 1 ст. 14).

Исполнение обязательств застройщика по договору может обеспечиваться поручительством банка.

Договор поручительства заключается до государственной регистрации договора и должен предусматривать: 1) солидарную ответственность поручителя перед участником долевого строительства по обязательствам застройщика, предусмотренным ч. 2 ст. 121 Закона; 2) переход прав по договору поручительства к новому участнику долевого строительства в случае уступки прав требований по договору; 3) срок действия поручительства, который должен быть не менее чем на шесть месяцев больше предусмотренного договором срока передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства; 4) согласие поручителя на возможные изменения обязательств по договору, в том числе на изменения, влекущие за собой увеличение ответственности или иные неблагоприятные последствия для поручителя; 5) обязательство поручителя об уведомлении участника долевого строительства в случае досрочного прекращения поручительства (чч. 1-2 ст. 151).

по защите прав участников долевого строительства Закон об участии в долевом строительстве впервые на законодательном уровне предусмотрел правовую возможность применения к отношениям, вытекающим из до-говора, заключенного гражданином участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, норм законодательства о защите прав потребителей (ч. 9 ст. 4).

До этого судебная практика по применению Закона РФ "О защите прав потребителей" не была единообразной.

Правильное установление обстоятельств дела, юридической природы возникших правоотношений при долевом строительстве существенным образом влияет на ответственность сторон за невыполнение взятых на себя обязательств, в том числе на применение (неприменение) Закона РФ "О защите прав потребителей".

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ, обобщив практику рассмотрения судами дел, рассмотренных в период с 1999 по 2001 год, по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных домов, отметила, что при установлении судом признаков строительного подряда и нарушении застройщиком условий договора суды в основном правильно применяли названный Закон и разъяснения постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29 сентября 1994 года № 7 "О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей" (с изм. и доп.) в части того, что отношения, регулируемые законодательством о защите прав потребителей, могут возникнуть, в частности, из договоров подряда (бытового, строительного), из других договоров, направленных на удовлетворение личных (бытовых) нужд граждан, не связанных с извлечением прибыли, обоснованно применяли положения о взыскании неустойки, компенсации морального вреда, прекращении договора при существенном нарушении обязательств 48.

Гражданка Д. обратилась в районный суд с иском к индивидуальному предпринимателю о возмещении вреда, причиненного нарушением прав потребителя, обосновывая свои требования тем, что по договору о долевом строительстве от 7 октября 1996 года она уплатила ответчику за четырехкомнатную квартиру общей площадью 134 кв. м, исходя из стоимости 1 кв. м, 2 млн. неденоминированных рублей. Однако переданная ей квартира оказалась меньшей площадью 128,7 кв. м. В связи с этим истица просила взыскать с ответчика 10 600 руб., излишне уплаченных за квартиру, 10 000 руб. за причинение этим обстоятельством морального вреда, а также пеню за отказ добровольно удовлетворить ее требования.

Бюллетень Верховного Суда РФ, 2003, № 2.

В ходе судебного разбирательства истица уточнила свои исковые требования и просила взыскать с ответчика 21 200 руб. убытков, причиненных ненадлежащим исполнением обязательства, 268 000 руб. неустойки (пени) и 10 000 руб. как компенсацию за моральный вред.

Решением суда истице было возвращено 10 600 руб., излишне выплаченных за квартиру.

Суд пришел к выводу о том, что сумма, уплаченная истицей за 134 кв. м будущей квартиры (268 000 руб.), по существу, является авансовым платежом. По смыслу договора, по окончании строительства допускается корректировка окончательной стоимости квартиры. Сама истица не отрицала, что дом был выстроен в соответствии с проектом, квартира состоит из четырех комнат, благоустроена. Суд отказал во взыскании убытков, неустойки и в компенсации морального вреда, ссылаясь на то, что заявленное требование не основано на законе. Судебная коллегия по гражданским делам областного суда согласилась с таким решением суда, указав при этом, что положения Закона РФ "О защите прав потребителей" применимы и при других договорных формах участия граждан в инвестиционном строительстве, если достоверно будет установлено, что заключенный договор был направлен на удовлетворение личных (бытовых) потребностей граждан, не связанных с извлечением прибыли 49.

Как же после принятия Закона об участии в долевом строительстве суды применяют положения законодательства о защите прав потребителей?

Законодательством о защите прав потребителей регулируются отношения, возникающие между потребителями и изготовителями, исполнителями, продавцами при продаже товаров (выполнении работ, оказании услуг), устанавливаются права потребителей на приобретение товаров (работ, услуг) надлежащего качества и безопасных для жизни, здоровья, имущества потребителей и окружающей среды, на получение информации о товарах (работах, услугах) и об их изготовителях (исполнителях, продавцах), просвещение, государственную и общественную защиту их ин-тересов, а также определяется механизм реализации этих прав.

Особенно большое количество судебных исков составляют иски, вызванные несвоевременным введением строительного объекта в эксплуатацию, просрочкой передачи квартиры в собственность участника долевого строительства.

Так, супруги Г. обратились в суд с иском к ООО о взыскании неустойки в сумме 626 760 руб. и компенсации морального вреда в сумме 100 000 руб., ссылаясь на то, что по договору долевого строительства от 13 октября 2004 года ответчик обязался возвести (построить) многоквартирный дом и передать им на праве собственности в четвертом квартале 2004 года однокомнатную квартиру общей проектной площадью 34,8 кв. м стоимостью 348 500 руб. По данному делу суд установил, что акт государственной комиссии о приемке законченного строительством объекта был составлен 30 декабря 2004 года, но утвержден постановлением главы администрации лишь 28 ноября 2005 года, что не позволяло истцам зарегистрировать свое право собственности на указанную квартиру.

Решением от 11 июля 2006 года суд удовлетворил исковые требования Г. и постановил взыскать в пользу каждого из них по 50 000 руб. неустойки и по 50 000 руб. компенсации морального вреда за "задержку исполнения договора" и нарушение потребительских прав истцов.

Судебная коллегия по гражданским делам областного суда согласилась с таким решением и оставила его без изменения, а кассационную жалобу ответчика без удовлетворения. В мотивировочной части кассационного оп-ределения судебная коллегия указала, что, как видно из материалов дела, ответчик обязался организовать работы по строительству жилого дома в соответствии с проектно-сметной документацией с предъявлением построенного объекта приемочной комиссии в четвертом квартале 2004 года и передать истцам по акту приемапередачи однокомнатную квартиру обусловленной договором площадью. Истцы же были обязаны обеспечить финансирование строительства жилого дома в сумме 348 500 руб. Свои обязательства Г. выполнили, а жилой дом был принят в эксплуатацию решением государственной комиссии 30 декабря 2004 года. Однако акт о приеме в эксплуатацию был утвержден постановлением главы городского округа лишь 28 ноября 2005 года. Таким образом, просрочка исполнения обязательства со стороны ответчика составила 209 дней, и суд первой инстанции пришел к правильному выводу о взыскании с ответчика неустойки и денежной компенсации морального вреда с учетом конкретных обстоятельств дела на основе положений Закона РФ "О защите прав потребителей" 50.

Представляется, что изложенное решение суда законно и обоснованно. Согласно ст. 13 Закона РФ "О защите прав потребителей" за нарушение прав потребителей продавец (изготовитель, исполнитель) несет ответственность, предусмотренную зако-ном или договором. Если Дело № 33-283 /2002 // Архив Воронежского областного суда.

Определение судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда от 16 ноября года по делу № 33-2912 // Архив Воронежского областного суда.

20 Защита прав участников долевого строительства: теория и практика иное не установлено законом, убытки, причиненные потребителю, подлежат возмещению в полной сумме сверх неустойки, а в силу п. 5 ст. 28 Закона за нарушение установленных сроков выполнения работы (оказания услуги) в пользу потребителя взыскивается неустойка (пеня) в размере трех процентов цены выполнения работы (оказания услуги) за каждый день просрочки. Сумма взысканной потребителем неустойки (пени) не может превышать цену отдельного вида выполнения работы или общую цену заказа, если цена выполнения отдельного вида работы не определена договором.

Если проанализировать решение суда с позиций норм Закона об участии в долевом строительстве, то можно сделать вывод о том, что ответственность застройщика за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства участнику строительства реализуется несколько иным образом: согласно ч. 2 ст. 6 Закона в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства возведенного объекта застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, то неустойка (пени) выплачивается в двойном размере. (Предыдущая редакция данной нормы предусматривала ответственность застройщика независимо от правового статуса участника долевого строительства в виде неустойки (пени) в размере одной семидесятипятой ставки рефинансирования Центрального банка РФ от цены договора за каждый день просрочки).

До принятия Закона об участии в долевом строительстве правовые последствия просрочки передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства регламентировались общими нормами ст. 405 ГК РФ.

Безусловно, на практике весьма затруднительно определить точную дату (день) передачи объекта долевого строительства участнику строительства. Поэтому стороны обычно указывают в договоре квартал (полугодие) того или иного года возведения многоквартирного дома и в зависимости от этого время передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства является одним из существенных условий договора участия в долевом строительстве. (До вступления в силу Закона об участии в долевом строительстве застройщики с целью увеличения сроков строительства, как правило, не указывали в договоре сроки передачи дольщику объекта строительства, а последние не имели возможности обращаться к этим срокам). Согласно ч. 1 ст. 6 Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блоксекции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.

Естественно, при отсутствии в договоре указания о сроке передачи возведенного объекта долевого строительства его участнику договор считается незаключенным (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

Судебная практика показывает, что нередко возникают ситуации, когда строительство многоквартирного дома или иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок. В этом случае застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном ГК РФ (ч. 3 ст. 6 Закона об участии в долевом строительстве).

В ст. 8 Закона указано, что передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполЗащита прав участников долевого строительства: теория и практика нение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено до-говором.

Застройщик обязан не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных ч. 6 ст. 8. Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку. При этом срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее чем за четырнадцать дней и позднее чем за один месяц до установленного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства.

Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.

Если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный договором или Законом срок и при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в ч. 3 ст. 8 Закона). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных данной частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения о дате приема-передачи объекта долевого строительства либо заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу.

Подводя итог сказанному, можно отметить, что к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство РФ о за-щите прав потребителей в части, не урегулированной Законом об участии в долевом строительстве (ч. 9 ст. 4). При этом следует заметить, что законодательство о защите прав потребителей предоставляет гражданину больше гарантий защиты его прав от недобросовестных контрагентов по заключенному им договору, чем Гражданский кодекс РФ, а также Закон об участии в долевом строительстве.

По договору переуступки прав требований ЗАО обязалось построить истице цессионарию К. однокомнатную квартиру стоимостью 277 530 руб., которые истица уплатила полностью. Сторонами был определен ориентировочный срок сдачи дома в эксплуатацию третий квартал 2003 года.

Истица обратилась в суд к ЗАО с иском о возмещении убытков, взыскании неустойки, ссылаясь на то, что многоквартирный дом с ее квартирой для приемки в эксплуатацию был представлен государственной комиссии лишь в декабре 2004 года. Удовлетворяя исковые требования в части взыскания неустойки в сумме 35 000 руб., районный суд взыскал с ответчика и убытки (в сумме 14 000 руб.) дополнительные расходы, вызванные несвоевременной передачей объекта долевого строительства его участнику и заключающиеся в оплате истицей квартирной платы за период с апреля 2003 года по май 2004 года по договору коммерческого найма жилья собственнику другой квартиры, в которой она проживала до окончания строительства 22 Защита прав участников долевого строительства: теория и практика своего жилья. Судебная коллегия по гражданским делам областного суда оставила это решение без изменения, а кассационную жалобу ответчика без удовлетворения 51.

Думается, что данные судебные постановления также соответствуют требованиям Закона.

В то же время представляется не совсем верным (законным) решение того же суда по делу с участием гражданина З.

19 апреля 2002 года гражданин З. заключил договор о своем участии в долевом строительстве с застройщиком. Согласно условиям этого договора срок окончания строительства многоквартирного дома (в нем должна была находиться будущая квартира истца) первый квартал 2003 года. Ответчик обязывался передать истцу квартиру, обусловленную договором, до 31 марта того же года. Иными словами, и ориентировочная дата возведения многоквартирного дома и дата передачи (крайний срок) конкретной квартиры участнику долевого строительства совпадали. Однако, как видно из материалов дела, передача квартиры истцу З. по акту приема-передачи состоялась лишь 25 сентября 2003 года (на 177 дней позже указанной в договоре даты). Естественно, З. обратился в суд и просил взыскать с застройщика неустойку и денежную компенсацию морального вреда в связи с нарушением срока передачи объекта долевого строительства.

Суд отказал в иске, сославшись на то, что истец ошибочно связывает дату сдачи жилого дома государственной комиссии и передачи ему квартиры в собственность со сроком окончания строительства в первом квартале 2003 года. Обязанность ответчика по передаче квартиры истцу возникла только после принятия дома в эксплуатацию государственной приемочной комиссией 10 сентября 2003 года и утверждения этого акта 16 сентября 2003 года. Квартира была передана истцу через 9 дней после приемки дома в эксплуатацию. Судебная коллегия по гражданским делам областного суда согласилась с таким решением, указав при этом, что суд обоснованно пришел к выводу о том, что девятидневный срок является разумным (п. ст. 314 ГК РФ) 52.

Как представляется, поскольку в договоре окончательный срок строительства и пе-редачи квартиры был определен (ограничен) 31 марта 2003 года, передача квартиры истцу 25 сентября 2003 года является просрочкой исполнения обязательства со стороны ответчика со всеми вытекающими отсюда правовыми последствиями. Пункт 2 ст. 314 ГК РФ указывает на обязательства, не предусматривающие срок их исполнения, в то время как по изученному делу обязательство по возведению многоквартирного дома и передаче квартиры истцу содержало период времени, в течение ко-торого оно должно было быть исполнено, а потому подлежало выполнению в пределах такого периода (п. 1 ст. 314).

В связи с изложенным не меньший интерес вызывает другое дело. Согласно договору долевого участия в строительстве от 4 июня 2003 года, заключенному между истцом В. и ООО, срок окончания строительства многоквартирного дома — второй квартал 2004 года. Ответчик был обязан передать в собственность истца объект долевого строительства (однокомнатную квартиру) после внесения истцом всех денежных средств по договору и сдачи жилого дома в эксплуатацию. Свои обязательства истец выполнил, а ответчик предъявил рабочей комиссии возведенный дом 29 июня 2004 года. Однако состав государственной комиссии по принятию данного дома в эксплуатацию был утвержден лишь 10 декабря 2004 года и 14 декабря того же года комиссия приняла дом в эксплуатацию. Суд отказал в удовлетворении иска В. о взыскании с застройщика неустойки и компенсации морального вреда, вызванного просрочкой передачи квартиры, сославшись на то, что понятия "окончание строительства" и "сдача дома в эксплуатацию" не идентичны. Какие-либо правила о сроках принятия (передачи) квартиры истцу договором не были предусмотрены. Срок строительства ответчиком не был нарушен, а акт государственной комиссии о приемке дома в эксплуатацию не был утвержден своевременно по не зависящим от ответчика обстоятельствам. Судебная коллегия областного суда согласилась с выводами суда первой инстанции и оставила судебное решение без изменения 53.

Определение судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда от 4 апреля 2006 года по делу № 33-997 // Архив Воронежского областного суда.

Определение судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда от 14 марта 2006 года по делу № 33-604 // Архив Воронежского областного суда.

Определение судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда от 14 июля 2005 года по делу № 33-1616 // Архив Воронежского областного суда.

Полагаю, что суду следовало бы в полной мере учесть положения Закона об участии в долевом строительстве, предусматривающего в качестве одного из существенных условий договора срок передачи застройщиком объекта долевого строительства его участнику (ст. 6).

Гражданин П. обратился в районный суд с иском к ООО о взыскании неустойки и компенсации морального вреда, ссылаясь на то, что в силу соглашения об уступке прав требования (цессии) по договору долевого строительства жилья ответчик должен был окончить строительство и предоставить ему однокомнатную квартиру общей стоимостью 304 575 руб. в четвертом квартале 2004 года, однако до настоящего времени строительство объекта не закончил. Суд удовлетворил требования П. и взыскал в его пользу 304 575 руб. неустойки (в пределах стоимости квартиры) и компенсацию морального вреда в сумме 10 000 руб.

(истец просил взыскать 100 000 руб. денежной компенсации за причинение морального вреда).

Судебная коллегия по гражданским делам областного суда оставила без изменения состоявшееся решение в части компенсации морального вреда, а размер денежной суммы неустойки снизила до 100 000 руб., сославшись на ст. 333 ГК РФ и явную несоразмерность размера денежной суммы взысканной неустойки последствиям нарушения обязательства: суд не учел конкретные обстоятельства, при которых истец заключил соглашение об уступке права требования, и на момент заключения этого соглашения сторонам уже было известно о нарушении срока строительства. Кроме того, судебная коллегия указала, что возникшие по делу правоотношения регулируются Законом РФ "О защите прав потребителей" 54.