«НАУЧНАЯ ШКОЛА МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ ПРОБЛЕМЫ ЭФФЕКТИВНОСТИ РЕГИОНАЛЬНЫХ ИНВЕСТИЦИОННО-СТРОИТЕЛЬНЫХ КОМПЛЕКСОВ КАК САМООРГАНИЗУЮЩЕЙСЯ И САМОУПРАВЛЯЕМОЙ СИСТЕМЫ А. Н. Асаул, Д. А. Гордеев, Е. И. Ушакова РАЗВИТИЕ РЫНКА ЖИЛОЙ ...»

Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer (http://www.novapdf.com)

ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЮ

ГОСУДАРСТВЕННОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ

ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ

САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ АРХИТЕКТУРНО-СТРОИТЕЛЬНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ

НАУЧНАЯ ШКОЛА «МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ ПРОБЛЕМЫ ЭФФЕКТИВНОСТИ РЕГИОНАЛЬНЫХ

ИНВЕСТИЦИОННО-СТРОИТЕЛЬНЫХ КОМПЛЕКСОВ КАК САМООРГАНИЗУЮЩЕЙСЯ

И САМОУПРАВЛЯЕМОЙ СИСТЕМЫ»

А. Н. Асаул, Д. А. Гордеев, Е. И. Ушакова

РАЗВИТИЕ РЫНКА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ КАК

САМООРГАНИЗУЮЩЕЙСЯ СИСТЕМЫ

Санкт-Петербург

СПБГАСУ

Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer (http://www.novapdf.com) УДК 347.214.2(075) ББК 65.9(2)0-57я А Рецензенты В.П. Грахов, докт. экон. наук, Заслуженный строитель РФ, Ижевский государственный технический университет.

В. Н. Старинский, докт. экон. наук, профессор, Санкт-Петербургский инженерно-экономический университет.

Асаул, А. Н. Развитие рынка жилой недвижимости как самоорганизующейся системы / А. Н. Асаул, Д.А. Гордеев, Е.И. Ушакова; под ред. засл. строителя РФ, д-ра экон. наук, проф. А.Н. Асаула. -СПб.: ГАСУ. -2008. – 334с.

В монографии рассматривается развитие рынка недвижимости как самоорганизующейся системы, позволяющей осознать целостность множества взаимосвязанных субъектов и подсистем рынка недвижимости и многовариантность его развития. На основе обзора научных концепций исследования систем с точки зрения теории самоорганизации выявлены особенности самоорганизации рынка недвижимости как экономической системы; определена роль процессов функционирования, инфраструктуры, а также информации, передаваемой через инфраструктуру рынка недвижимости, в самоорганизационном развитии исследуемой системы; особенности трансакционных издержек на первичном рынке жилья.

Практически значимой и актуальной при изучении рынка риелторских услуг является предложенная методика рейтинговой оценки агенств недвижимости, а методические основания многомерной оценки рыночной стоимости объектов жилой недвижимости и определение стоимости оплаты за квартиру по набору характеристик, определяющих качество жилых помещений могут быть использованы в процессе проведения жилищно-коммунальной реформы.

Проведенное исследование имеет аналитико-теоретическую направленность, однако полученные результаты могут использоваться в управленческой деятельности субъектов инвестиционно-строительного комплекса и рынка жилой недвижимости. В частности, в работе поставлен вопрос о возможности управления системой рынка жилой недвижимости.

Исследования выполнены в соответствии с программой научных исследований научной школы: «Методологические проблемы эффективности региональных инвестиционностроительных комплексов как самоорганизующихся и саморегулирующихся систем».

Книга предназначена для аспирантов, студентов, слушателей системы переподготовки и повышения квалификации, а также широкого круга читателей, интересующихся современными проблемами инновационного развития страны.

ISBN 978-5-9227-0115- © СПб ГАСУ, 2008г © Асаул А. Н.

© Гордеев Д. А.

© Ушакова Е. И Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer (http://www.novapdf.com) Введение За почти 18-летнюю историю своего развития рынок жилья проходил стадии бурного роста, спада и стагнации. Аналитики рынка объясняют подобные тенденции развития различными причинами: одни обосновывают их на основании исследования экономической, политической, инвестиционной и социальной ситуации в регионе; другие связывают их с изменениями предпочтений потребителя. В настоящем исследовании рассматривается развитие рынка недвижимости как самоорганизующейся системы. В то же время использованный подход не исключает исследования перечисленных выше причин изменения ситуации на рынке недвижимости.

Рынок недвижимости является сложной системой, функционирование которой обеспечивается многими элементами и подсистемами. К тому же он находится в постоянном развитии. Особенности рынка недвижимости обусловлены спецификой обращающегося на этом рынке товара. Кроме того, рынок недвижимости подвержен влиянию других национальных рынков и должен рассматриваться с учетом влияния внешних политических, экономических, демографических, социальных и прочих факторов.

Известно, что под самоорганизацией понимается процесс установления в системе порядка за счет кооперативного взаимодействия и взаимосвязей ее компонентов (с учетом ее предыдущей истории), приводящих к изменению ее пространственной, временной или функциональной структуры. Применение самоорганизационного подхода к исследованию рынка недвижимости позволяет не только рассматривать эту систему как постоянно и динамически развивающуюся, но и осознать наличие множества внутренних взаимосвязей элементов системы.

На рынке недвижимости равновесие устанавливается в результате взаимодействия субъектов рынка. Каждый из них действует сознательно, преследуя собственные цели, но в итоге этих действий и взаимодействий субъектов рынка возникает общий для всех порядок.

Этот общий порядок не планируется ни вышестоящими органами, ни самими участниками рынка, а потому считается самоорганизационным. Подобное утверждение не исключает регулирующих воздействий на рынок недвижимости. В исследуемой системе присутствуют как организующие воздействия, так и самоорганизация. В результате взаимодействия субъектов рынка недвижимости организующие воздействия могут быть ослаблены либо приводят к эффекту, противоположному предполагаемому. В этой связи при управлении системой рынка недвижимости важно учитывать внутренние взаимодействия его субъектов, самоорганизацию системы.

Изучение научных концепций самоорганизационного развития систем показало, что свойства системы рынка недвижимости не являются простой суммой свойств составляющих ее подсистем и элементов. Из-за наличия взаимосвязей между элементами и подсистемами общие тенденции развития рынка жилой недвижимости отличаются от тенденций развития его подсистем. Эта особенCreate PDF files without this message by purchasing novaPDF printer (http://www.novapdf.com) ность позволяет судить о внешних воздействиях (в том числе и управленческих) на подсистемы рынка жилой недвижимости. В силу синергетического эффекта общие тенденции развития рынка жилья могут значительно отличаться от результатов воздействия этих же факторов на подсистемы (субъекты) рынка.

Под восстановлением рыночного равновесия и поддержанием порядка на рынке подразумевается поддержание взаимодействий внутренних элементов системы в пределах, позволяющих ей выполнять определенные функции в рамках более сложной системы, частью которой она является. Рыночные механизмы через спрос и предложение, внутреннюю конкурентную борьбу и переливы капитала образуют сеть обратных связей, которые делают систему способной адаптироваться к внешним воздействиям. В результате исследования особенностей спроса и предложения на рынке недвижимости, а также условий реализации равновесных цен и сопоставления их с особенностями самоорганизационного равновесия на рынке было выявлено, что у рынка недвижимости нет условий для формирования классических непрерывных кривых спроса и предложения.

Следовательно, равновесные цены как точки пересечения кривых спроса и предложения отсутствуют. Это доказывает, что возможности самоорганизационной адаптации рынка жилой недвижимости к внешним воздействиям ниже, чем у других рынков. Рынку недвижимости требуется больше времени для приспособления к изменившимся внешним условиям.

В исследовании выявлено, что основную роль в самоорганизационном развитии системы играют процессы функционирования систем, а не составляющие их структуры. Функционирование рынка недвижимости включает процессы создания объектов недвижимости, управления и эксплуатации этих объектов, а также оборота прав на них. Взаимосвязи между субъектами в процессе их функционирования обеспечиваются за счет инфраструктуры рынка недвижимости. Последняя создается и функционирует благодаря усилиям институциональных и профессиональных участников рынка, влияющих на создание, потребление и распределение объектов недвижимости на рынке. Инфраструктура рынка недвижимости - это совокупность механизмов, обеспечивающих взаимодействие субъектов рынка в процессе реализации ими своих функций, включая механизмы распределения информации об объектах недвижимости между различными категориями потребителей. На основе этих выводов была построена схема самоорганизационного развития рынка жилья.

В процессе самоорганизации система рынка жилья начиная с состояния наибольшей энтропии (неопределенности) спиралеобразно стремится к расширению, достижению новых связей к отношений, к организованности и порядку в процессе взаимоотношений с внешней средой и переформированию структуры с целью уменьшения энтропии. Самоорганизация системы рынка жилья определяется информационными ресурсами системы, ее информационной открытостью. Обмен информацией между элементами и подсистемами рынка жилья об изменениях в системе происходит благодаря инфраструктуре.

В работе обоснована роль информации в самоорганизационном развитии системы. Именно информация выступает отражением структурированности системы рынка недвижимости, мерой порядка и самоорганизации этой системы. В то Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer (http://www.novapdf.com) же время информация не существует без других типов ресурсов (энергии, вещества), как и они не могут существовать без информации. Исходя из этого предложена схема основных информационных взаимодействий на рынке жилья. Внешняя информация поступает на рынок жилой недвижимости от государственных институтов, внутренних рынков страны, а также других сегментов рынка недвижимости.

В процессе функционирования рынок жилья воспринимает входную внешнюю информацию, которая в дальнейшем преобразуется во внутрисистемную информацию. При изменении внутрисистемной информации уменьшается энтропия (мера беспорядка) в системе рынка жилья и увеличивается негэнтропия (мера порядка) системы. Изменения информации на уровне подсистем рынка жилья оказывают воздействие на выходную информацию об активности рынка, стоимости жилья на первичном и вторичном рынках и др. Важное значение в рассматриваемой системе имеют информационные потоки, воздействующие на потребителя объектов жилой недвижимости. Потребитель поддерживает функционирование положительных и отрицательных обратных связей в системе рынка жилья. Важную роль здесь играют и ожидания потребителя, формируемые на основании потоков внешних воздействий и выходной информации рынка жилья.

Внутренняя информация имеет финансовую, правовую, технологическую, организационно-структурную, кадровую и психологическую составляющие и включает информацию со строительного рынка жилой недвижимости, о ситуации на рынке земельных участков под застройку, потоки информации между субъектами вторичного и первичного рынков жилья.

Обратная информационная взаимосвязь рынка жилья с другими национальными рынками, а также институтами, осуществляющими государственную политику, и международными инстанциями осуществляется как напрямую, так и через саморегулируемые профессиональные общественные организации.

С точки зрения управления бизнес-субъектами (предприятиями) рынка жилой недвижимости проведенные исследования позволяют говорить о том, что в зависимости от стадии (роста или стабильности), на которой находится рынок, его субъекты могут либо расширять свою деятельность, либо осуществлять качественные преобразования в рамках своих организаций.

Самоорганизационный подход к развитию рынка недвижимости позволил выявить, что целенаправленное управление системой, т. е. направление хода развития рынка жилья в заданное русло, невозможно. Здесь лучше поставить вопрос о регулировании хода развития рынка жилой недвижимости - обеспечении «цивилизованности» рынка.

Для математического описания развития рынка жилой недвижимости в работе применена модель, используемая в теории систем автоматического регулирования для описания переходных процессов, и введена в теорию исследования рынка недвижимости.

Эта модель использована для определения достоверности описания развития рынка жилья с помощью математической формулы. На основании регрессионного анализа динамики стоимости 1 кв. метра общей площади жилья на вторичCreate PDF files without this message by purchasing novaPDF printer (http://www.novapdf.com) ном рынке в соответствии с выявленными этапами самоорганизационного развития показано, что в периоды роста (спада) цен на рынке жилья достоверность описания динамики цен с помощью математических моделей существенно выше, чем на этапах относительной стабильности цен. В периоды относительной стабильности цен на рынке желательно использовать эвристические методы Положения, развитые в работе, могут быть использованы как в управленческой деятельности субъектов рынка недвижимости, так и в деятельности, связанной с исследованием и анализом рынка жилья. Настоящая книга может стать базой в области развития идей о взаимодействии субъектов рынка недвижимости.

Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer (http://www.novapdf.com)

Глава 1. ОСОБЕННОСТИ САМООРГАНИЗАЦИИ СОЦИАЛЬНОЭКОНОМИЧЕСКИХ СИСТЕМ

1.1. Концепции и теории исследования самоорганизующихся систем В современной науке понятие самоорганизации используется при описании социальных, природных, физических, биологических или химических систем.

Особенность теории самоорганизации заключается в ее универсальности. В рамках экономики возможно применение этих теоретических воззрений от макроэкономических систем до экономики отдельных предприятий. Управленческий аспект подобных исследований может быть реализован в рамках различных функций управления, планирования, организации, руководства, контроля и координации.

Исследование построено таким образом, что в начале изложены теоретические основы процессов самоорганизации, затем рассмотрены особенности самоорганизации на рынке недвижимости и, в частности, жилой недвижимости, а только затем, предложенные теоретические положения, автор попытался использовать для анализа регионального рынка жилья.

Для начала проследим историю развития идей о самоорганизации - весьма обобщая, можно выделить две фазы исследования процессов самоорганизации:

предыстория или древняя история (античность вплоть до середины 20-го века) и история становления (с 1960 г.) Все начальные идеи о самоорганизации имели натурфилософский характер.

Особое значение в предыстории размышлений относительно хаоса и изменчивости, как о причинах порядка, отводится Гераклиту. Согласно Гераклиту, порядок образуется из постоянного противостояния противоположных сил. Всё образовавшееся, по его мнению, подвержено изменениям.

Помимо Гераклита необходимо также упомянуть Платона, который постулировал движущийся сам по себе принцип природы, который он обозначал как «мировую душу».

В естественных науках XVIII, XIX и XX веков преобладало механистическое мышление. Лишь теория эволюции Дарвина позволила в XIX веке по-новому взглянуть на развитие с позиций естественнонаучного подхода.

В 1920-1960 развитие системной теории, кибернетики и термодинамики привели к выявлению новых проблем в исследованиях самоорганизации. В данный период Людвигом фон Берталанфи была разработана теория систем, внесшая важный вклад в динамическое рассмотрение комплексных систем.

Действительная история становления современного исследования самоорганизации начинается только со второй половины 20-го века. Относительно позднее начало связано с тем, что доминировавшая на тот момент, механистическая парадигма препятствовала процессу переосмысления.

Волькенштейн М. В. Энтропия и информация / М. В. Волькенш-тейн. - М.: Наука, Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer (http://www.novapdf.com) В этот период, связанные с самоорганизацией феномены игнорировались и упрощались, ощущалась нехватка подходящих математических методов для исследования самоорганизации, так как отсутствовала необходимая для исследования самоорганизующихся систем возможность решения нелинейных уравнений при помощи автоматизированных способов подсчетов.

Теория нелинейных сложных систем стала успешным подходом к решению проблем в естественных науках - от физики лазеров и твердого тела, химии, метеорологии до моделей биологического развития. Применение самоорганизации к экономическим процессам не означает аналогии между социальными и биологическими науками.

Положения самоорганизации имеют целью создание математических моделей с нелинейной динамикой и хорошо определенными экономическими параметрами - моделей, призванных помочь в решении сложных проблем организации, прогнозирования и принятия решений1.

Можно выделить семь естественно-научных концепций, положивших начало исследованию самоорганизации. Развитие концепций происходило вне зависимости друг от друга в разных дисциплинах (примерно с 1960 по 1970). Мы рассмотрим их вкратце, уделяя внимание пунктам, имеющим значение для экономической научной области.

1.Системно-теоретическое и кибернетическое начала Хайнца фон Форстера. Работа, опубликованная Хайнцем фон Форстером в 1960-ом году, под названием «On Self-Organizing Systems and their Environments", в которой он ввел принцип «порядка через помехи», известна как начало современного исследования самоорганизации. В этой работе Форстер четко формулирует новое определение системы и дает описание становления и увеличения порядка2. Форстер попытался описать взаимодействие самоорганизующейся системы с ее окружающей средой.

По мнению Хайнца фон Форстера, порядок может возрастать в системах двумя способами: через получение порядка из окружающей среды или посредством помех. «Порядок через помехи» означает, что динамика процесса выбирает из окружающей среды именно те помехи, которые обуславливают усиление внутреннего порядка.

2.Теория рассеивающихся структур Ильи Пригожина. По теории И. Пригожина системы, удаленные от равновесия, в результате собственных флуктуации или помех, обусловленных окружающей средой, могут перейти в новое состояние. Возникающие новые структуры описываются как рассеивающиеся или диссипативные структуры. Они образуются из системы сами по себе. Развитие системы зависит от истории системы до текущего момента, причем будущая перспектива развития вряд ли может быть предсказана.

Майнцер К. Сложность и самоорганизация. Возниконовение новой науки и культуры на рубеже века / К. Майнцер // Синергетическая парадигма. Многообразие поисков и подходов.

- М.: Прогресс-Традиция, 2000. - С.56-79.

Реген В. Самоорганизация как фактор конкурентоспособности компании / Вернер Реген. СПб.: Стройиздат СПб., 2004. - 106 с.

Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer (http://www.novapdf.com) Согласно теории Пригожина, в экономических системах, в том числе и на рынке недвижимости могут образовываться рассеивающие структуры, когда они далеки от равновесия.

3.Синергетика Германа Хакена. Г. Хакен исследовал возникновение порядка из хаоса, понимая под синергетикой учение о взаимодействии частей при образовании системы как единого целого1. Хакен определил синергетику как общую теорию динамического поведения систем, обладающих особыми свойствами.

Синергетика имеет дело с кооперативным взаимодействием множества подсистем, которое макроскопически проявляется как самоорганизация. Хакеном было найдено, что сложно организованные временные, пространственные или пространственно временные структуры возникают из хаотических состояний, и в таких самоорганизующихся системах вместо устойчивости и гармонии обнаруживаются эволюционные процессы, приводящие еще к большему усложнению структур.

4.Теория автокаталитических гиперциклов Манфреда Айгена. В своей теории М. Айген сводит возникновение жизни к процессам самоорганизации и самоселекции в молекулярной области. Теория рассматривает вопрос эволюции генетики простых молекул путем самоорганизации и селекции.

5.Концепция автопоиэзиса. Теория автопоиэтических систем была создана Умберто Матураной и Франсиско Варелой в начале 70-х годов прошлого века. В центре внимания теории автопоиэзиса находятся вопросы о принципах организации живого и функционировании нервных систем. Концепция была основана на анализе организации живых систем в связи с их единым характером, то есть в основе теории автопоиэзиса лежит целостная точка зрения2.

По нашему мнению, данная концепция автопоэтических систем, является важной для исследования самоорганизации социально-экономических систем, в связи с этим мы рассмотрим концепцию автопоэзиса ниже в качестве одной из основ исследования самоорганизации.

6. Концепция эластичных экосистем Холлинга. По мнению Холдинга, стабильность экосистемы при критических помехах не может быть гарантирована.

Чтобы иметь возможность лучше понимать динамические процессы, Холлинг различает «стабильность» и «эластичность» или «упругость». Стабильность понимается как способность экосистемы поддерживать свое равновесие и определенную динамику, а эластичность относится к способности системы отвечать на сильные изменения окружающей среды внутренними изменениями структуры, и возможности перехода в другое состояние равновесия. Эластичность дает экосистемам возможность непрерывно переходить в новые состояния порядка.

7. Теория детерминистического хаоса Эдварда Лоренца и Бенуа Манделъброта. В отличие от представленных выше концепций теории детерминистического хаоса занимаются не самостоятельным возникновением порядка из неХакен Г. Информация и самоорганизация: Макроскопич. подход к слож. системам / Герман Хакен. -М. : Мир, 1991. -240 с.

Реген В. Самоорганизация как фактор конкурентоспособности компании / Вернер Реген. - СПб.: Стройиздат СПб., 2004. - 106 с.

Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer (http://www.novapdf.com) порядка, а, наоборот, возникновением хаоса из порядка. При этом хаос означает, что поведение системы становится неравномерным, нерегулярным и непредсказуемым. Если состояние системы может быть неоднозначно описано математическими уравнениями и, при этом, будущая траектория развития системы не ясна, то даже незначительное изменение условий может привести к различным и весьма расходящимся решениям уравнения. Подобное поведение типично для нелинейных динамических систем, в том числе и экономических.

При сравнении этих концепций самоорганизации очевидно множество схожих представлений между ними, так в центре исследования во всех упомянутых теориях находятся неравновесные процессы, наблюдавшиеся в механистической теории прежде в качестве феноменов или исключений, то же можно сказать и о комплексном подходе к системам.

Перечисленные ниже теоретические основы исследования самоорганизации отражают новый взгляд на неравновесные процессы и другие феномены самоорганизации систем. В связи с тем, что истоки исследования самоорганизации лежат в философской и естественнонаучной областях, именно естественнонаучные и философские теории лежат в ее основе.

В качестве основ исследования самоорганизации мы представим классическую и новую системные теории, кибернетику, конструктивизм и интерпретативную теорию организации. Так как эти концепции переплетены друг с другом посредством взаимозависимых отношений, они должны рассматриваться не изолировано, а в совокупности.

Перечисленные ниже теоретические основы исследования самоорганизации отражают новый взгляд на неравновесные процессы и другие феномены самоорганизационных систем.

А) Общая (классическая) системная теория.

Основы классической или, как ее еще называют, общей теории систем были разработаны Людвигом фон Берталанфи. Эта теория представляет собой междисциплинарную науку, которая исходит из того, что для систем существуют общие принципы, неважно какого вида элементы их составляют и какие между ними взаимосвязи. В основе общей системной теории лежит «целостное мышление», то есть любая система представляет собой «множество элементов, между которыми существует взаимодействие»1.

Общая системная теория подразумевает открытость исследуемых систем. Открытые системы находятся в постоянной взаимосвязи с их окружающей средой.

Из нее они черпают потоки вещества, энергии и информации и подчиняют их внутренним процессам переработки, чтобы затем в измененной форме передать их обратно в окружающую среду. Причем обмен происходит «не только через границы самоорганизующейся системы, но и в каждой точке данной системы»2 2.

Реген В. Самоорганизация как фактор конкурентоспособности компании / Вернер Реген. СПб.: Стройиздат СПб., 2004. - 106 с.

Князева Е. Н. Законы эволюции и самоорганизации сложных систем / Е.Н.Князева, СП.

Курдюмов; Рос. АН. - М.: Наука, 1994. - 229 с.

Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer (http://www.novapdf.com) В отличие от закрытых систем, стремящихся уйти от состояния равновесия, открытые системы могут на определенный период принимать текучее состояние равновесия, характеризуемое тем, что в эти периоды изменения потока вещества, энергии и информации достигают нулевой отметки.

В качестве меры порядка организации систем часто употребляется понятие «энтропия». Увеличение энтропии означает уменьшение порядка, а ее уменьшение - увеличение порядка. В противоположность закрытым системам, открытые системы в текучем состоянии равновесия могут сохранять относительный порядок и даже уменьшать свою энтропию и, таким образом, переходить к ступеням высшего порядка. Именно на основании способности принимать состояние текучего равновесия, открытые системы рассматриваются как динамические системы. При изменяющихся условиях окружающей среды стремление системы к текучему равновесию может рассматриваться как постоянный процесс приспособления к своей внешней среде.

Еще одной важной характеристикой открытых систем является их стабильность: способность уравновешивать воздействие окружающей среды так, что не возникает никаких длительных отступлений от изначального поведения системных переменных. Уравновешивание подобных воздействий происходит посредством процессов регуляции, предполагающих систему обратной связи.

Процессы регуляции являются предметом кибернетических исследований. Они дают системам возможность, при возникновении помех сохранять равновесие (зачастую в форме текучего равновесия) или вновь вернуться в него.

Междисциплинарный подход теории открытых систем приводит к тому, что строительный рынок, рынок недвижимости и прочие экономические системы не могут быть рассмотрены в изоляции от их внешней среды, то есть в исследования должны быть включены взаимосвязи между системой и окружающем миром.

Б) Новая системная теория (автопоиэзис).

Автопоиэтические системы возникают спонтанно при стечении определенных исходных обстоятельств. Этим они отличаются от ал-лопоиэтических (созданных кем-то извне) систем. Помимо самопроизводства, основными качествами автопоиэтических систем являются также самореференция и самоподдержание. Состояния, которые может принимать автопоиэтическая система, будут определяться ее структурой.

Под структурой понимаются составные элементы системы и взаимосвязи между ними, конструирующие определенное единство системы. Автопоиэтические системы одновременно являются материально- и энергетически открытыми и операционно- и информационно закрытыми, что гарантирует системе поддержание своих границ и ведет к ее автономности.

Матурана и Варела подчеркивают отличие экономических систем от организмов. Экономические системы не являются полностью авто-поиэтическими, хотя автопоиэзис представляет собой важную основу для понимания их самоорганизации.

Для перенесения теории автопоиэзиса на экономические системы, с одной стороны, можно рассматривать индивидуумы как автопоиэтические системы, Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer (http://www.novapdf.com) взаимодействующие как части экономической системы и тем самым ее конструирующие, или же, с другой стороны, существует возможность, (опираясь на исследования Луманна), с самого начала определить экономические системы как автопоиэтические1. Отметим, что, согласно Луманну, коммуникации представляют собой компоненты системы, а индивидуумы причисляются к окружающей среде системы.

В данной работе индивидуумы рассматриваются, в основном, как части исследуемой системы, хотя, необходимо отметить, что люди никогда не могут полностью принадлежать только одной системе, каждый человек может быть связан с определенной системой лишь частично, поскольку он принадлежит еще и другим системам. Эту разновидность включения индивидуума в систему описывают термином «частичное включение». То же самое можно сказать о соотношении строительного рынка и рынка недвижимости: взаимосвязь строительного рынка и рынка недвижимости очевидна. Рынок недвижимости, а в нашем случае жилой недвижимости, не может развиваться без строительного рынка, но в то же время выделение рынка недвижимости как сегмента строительного рынка в соответствии с принципами иерархического подчинения было бы неверно. В этом случае можно говорить о частичном включении рынка недвижимости в систему строительного рынка. При этом рынок недвижимости имеет тесную взаимосвязь с другими рынками, например рынком капитала.

Как и теория открытых систем, кибернетика является междисциплинарной наукой, которая имеет тесные связи с системной теорией. Нередко эти обе теории сводятся вместе под названием системно-теоретические и кибернетические По временному периоду развития теорий кибернетики различают кибернетику первого порядка и кибернетику второго порядка. Положения кибернетики первого порядка развивались в 60-е годы прошлого века и в основном рассматривали сохраняющие равновесие процессы.

Исследования кибернетики первого порядка основаны на стабильности систем, обратных связях, росте, консервативной самоорганизации, возвращении нарушенных систем в стабильное состояние и пр. Кибернетика первого порядка рассматривала управляемые системы, поэтому она часто именуется кибернетикой аллопоиэтических, то есть созданных извне систем, и прежде всего в технической области.

Вслед за кибернетикой первого порядка последовал переход к кибернетике второго порядка, основанной на изучении изменений, нестабильности, отклонений, гибкости, автономии систем, их саморе-ферентности, эволюции и инновативной самоорганизации2.

Реген В. Самоорганизация как фактор конкурентоспособности компании / Вернер Реген. - СПб.: Стройиздат СПб., 2004. - 106 с.

Николис Г. Самоорганизация в неравновесных системах: от диссипатив. структур к упорядоченности через флуктуации / Г.Николис, И. Пригожий. - М.: Мир, 1979. - 513 с.

Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer (http://www.novapdf.com) Кибернетика второго порядка рассматривает саморегулирующиеся автопоиэтические (создающие себя сами) системы. Помимо теории автопоиэзиса Матураны и Варелы с кибернетикой второго порядка сочетаются и теории Хакена, Пригожина, Айгена, фон Форстера, фон Хайека и других исследователей.

В целом кибернетика может быть определена как «наука об управлении», основой исследования которой являются такие механизмы в комплексных системах, которые производят, поддерживают и изменяют или развивают порядок1.

В технических кибернетических моделях исследуемая система рассматривается как машина, развитие или самостоятельное изменение таких полностью контролируемых и управляемых систем представляется невозможным, поэтому технические модели кибернетики не подходят для исследования самоорганизации.

Модели естественных систем открыты по отношению к своей изменяющейся окружающей среде, к которой они должны приспосабливаться чтобы выжить, для чего они должны сохранять текучее равновесие. Система изменяет поведение своих элементов так, что она остается в пределах определенных границ, сохраняя свою целостность, и не поддается разложению на отдельные компоненты, таким образом, представляя собой нечто большее, нежели просто сумму Естественные модели сыграли важную роль в исследованиях, посвященных самоорганизации, в этих моделях отдельные компоненты обладают определенной долей автономии. В переносе на систему рынка это означает, что отдельные компании, функционирующие в данной системе, выполняют определенные функции и, таким образом, участвуют в формировании единой системы рынка.

Однако естественные модели имеют свои ограничения применительно к исследованиям экономических систем, так как они демонстрируют отчетливые отличия от биологических систем.

Экономические системы, в том числе строительный рынок и рынок недвижимости весьма изменчивы, кроме того, эти системы могут не только приспосабливаться к своему окружению, но и воздействовать на свою окружающую Конструктивизм также имеет междисциплинарный подход. Выделяют четыре вида конструктивизма: социальный конструктивизм, радикальный конструктивизм, эмпирическая программа конструктивизма, коммуникативнотеоретический конструктивизм3.

Котельников Г. А. Теоретическая и прикладная синергетика / Г. А. Котельников. - Белгород: БелГТАСМ; Крестьянское дело, 2000. - 162 с.

Синергетическая парадигма: Нелинейн. мышление в науке и искусстве / Пригожий И., Аршинов В. И., Каган М. С. и др.; [Сост. и отв. ред. В. А. Копцик]. - М.: Прогресс-Традиция, Реген В. Самоорганизация как фактор конкурентоспособности компании / Вернер Реген. - СПб.: Стройиздат СПб., 2004. - 106 с.

Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer (http://www.novapdf.com) Радикальный конструктивизм находится в тесной связи с кибернетикой. Его развитие длительное время находилось под влиянием представителей теоретической кибернетики. В основном это направление затрагивало такие темы как самореферентность, организационная закрытость, структурная зависимость, автономия и пр.

Научный опыт конструктивистской теории познания может использоваться для рассмотрения вопросов воздействия на экономические системы. Если такие рассматриваемые системы организационно закрыты (или самореферентны), то прямое внешнее воздействие на систему вряд ли может повлечь за собой желаемый эффект, так как оно будет восприниматься ею как помехи и перерабатываться в соответствии с ее собственными внутренними закономерностями функционирования.

4) Интерпретативная теория организации.

Целью интерпретативной теории является объяснение действия систем и подсистем через действия ее компонентов и людей. Текущее состояние системы, на которую ее компоненты направляют свою деятельность, достигается и поддерживается взаимодействием как раз этих подсистем и их элементов. Для текущего функционирования системы основополагающим является интерпретация ее элементов, так как именно они придают состояниям и событиям в системе определенное значение.

В этой теории важную роль в развитии экономических систем играют коммуникации, за счет коммуникаций между элементами создается и поддерживается функционирование системы в целом.

Значимость научных выводов из интерпретативного учения об организации для учения самоорганизации в экономике заключается в том, что эта теория позволяет объяснить связи между подсистемами внутри экономических систем, взаимосвязи могут быть сведены до различных интерпретаций действительности, выполняющими различные функции элементами рынка.

Эти научные выводы представляют собой важное обоснование для реализации самоорганизации на рынке недвижимости. Прежде всего, они указывают на неоднозначность внешних регулирующих воздействий на строительный рынок и рынок недвижимости, но в то же время показывают необходимость введения единой системы методологического обеспечения функционирования этих рынков для гарантии единообразной интерпретации действительности их участниками.

На основе взаимосвязанных друг с другом теорий синергетики в научном знании удалось создать целостную теорию развития, подтвержденную успехами исследований, осуществленных на ее основе, в различных областях знаний, включая экономические науки.

В рамках системных теорий остались неисследованными проблемы развития системы, как прерывного, так и непрерывного, вопросы реализуемых и нереализуемых альтернатив, поступательных и циклически повторяющихся моментов как целостного процесса. Концепциям самоорганизации удалось восполнить Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer (http://www.novapdf.com) Как показало исследование различных научных школ самоорганизации, при всем многообразии подходов, предметных областей и эвристических возможностей, все они направлены на отыскание универсальных закономерностей возникновения порядка из хаоса, описанием причин и механизмов относительно устойчивого существования возникающих структур и их распада.

В понимании хаоса с синергетической точки зрения миру предписывается нерегулярное движение, генерируемое нелинейными системами, чьи динамические законы однозначно определяют временную эволюцию системы от ее заданной предыстории к текущему состоянию.

Прежде чем перейти к рассмотрению особенностей самоорганизации экономических систем, мы считаем необходимым определить само понятие «экономической системы».

Существует определение социально-экономической системы как образования, обеспечивающего общественные потребности, являющегося управляемым и обладающего свойством системы, состоящей из взаимодополняющих друг друга компонентов1.

Однако, по нашему мнению, для исследования процессов самоорганизации это определение не является подходящим. Во-первых, сразу же оговоримся, что в рамках данной работы социальный аспект системы рынка недвижимости на прямую не рассматривался (но в то же время необходимо отметить, что полностью исключить из экономической системы социальный аспект нельзя), акцент делался на экономическую сущность системы.

Мы считаем, что экономическая система - это образование, обеспечивающее экономические отношения (производство, распределение и потребление благ и услуг в мире ограниченных ресурсов) и обладающее свойствами системы, состоящей из постоянно и динамически взаимодействующих и взаимодополняющих друг друга компонентов. Кроме того, понятие «экономическая система»

подчеркивает управленческий аспект исследования, вопрос возможности управления самоорганизующимися системами будет рассмотрен ниже.

Что же касается отраслевых исследований, мы считаем, что любая отрасль, а также строительный рынок, рынок недвижимости и его отдельные сегменты являются примерами экономических систем.

На этом этапе исследования встает вопрос: на сколько возможно считать рынок недвижимости сегментом строительного рынка? Ориентируясь на тот факт, что объекты недвижимости являются основной продукцией строительного комплекса, очевидно, что рынок недвижимости в рамках такого понимания проблемы является сегментом строительного рынка, но в то же время, несмотря на столь явную взаимосвязь, рынок недвижимости имеет и свои особенности, речь о которых пойдет ниже.

Чистов Л. М. Экономика строительства. 2-е изд. / Л.М. Чистов. - СПб.: Питер, Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer (http://www.novapdf.com) Отметим утверждение, что в самоорганизующихся экономических системах порядок возникает как целостное явление, и является не результатом индивидуальных особенностей или деятельности отдельных частей этой системы, а основан на их взаимодействии1.

Следует отметить некоторые работы, посвященные самоорганизации в инвестиционно-строительной сфере, так например, Л. Ф. Манаков и О. В. Бочарникова отмечают2, что самоорганизация в строительных системах происходит достаточно медленно в результате отбора качеств, признаков, свойств, навыков, умений и других приспособлений, способствующих адаптации системы к изменяющимся условиям внешней среды. На наш взгляд, это свойственно рынку недвижимости.

С одной стороны, самоорганизация является результатом поведения людей, с другой, не закладывается изначально в качестве цели их деятельности.

Способность к самоструктурированию рассматривается в данной работе как естественная особенность экономической системы, в то время как сознательное и планомерное структурирование осуществляется как необходимое дополнение или исправление.

Важной чертой самоорганизации является то, что на переднем плане исследования стоят процессы функционирования экономической системы, а не структуры, составляющие систему.

Таким образом, самоорганизация не происходит вследствие какого-либо давления на строительный рынок и его сегменты, в том числе и рынок недвижимости, а представляет собой их внутренний признак.

Важным для понимания специфики внутрисистемных процессов экономических систем является различие между автономной и автогенной самоорганизацией, разработанное и описанное Гебелем. Автономная самоорганизация возникает в том случае, если порядок внутри системы возникает автономным образом, то есть как результат намеренных и запланированных действий по его образованию3.

Автогенная самоорганизация означает, что в результате собственной динамики комплексных экономических систем порядок возникает сам по себе. В основе автогенной самоорганизации, лежит не какой-либо сознательный акт, а спонтанное установление порядка.

Автономная самоорганизация и автогенная самоорганизация взаимосвязаны и дополняют друг друга. В самоорганизующихся экономических системах обычно представлены оба варианта самоорганизации.

Согласно нашей точке зрения, при введении самоорганизации в экономические системы, в том числе, и в исследования тенденций развития строительного Баев Л. А. Интенсивная самоорганизация экономических систем : Концепция, теория, модели / Л.А. Баев; Челлб. гос. техн. ун-т. - Челябинск : ЧГТУ, 1992. - 268 с.

Манаков Л. Ф. Теория самоорганизации: закономерности и принципы самоорганизации региональных строительных систем / Л. Ф. Манаков, О. В. Бочарникова. - Новосибирск: НГАСУ, 2004. - 63 с.

Николис Г. Самоорганизация в неравновесных системах: от диссипатив. структур к упорядоченности через флуктуации / Г.Николис, И. Пригожий. - М.: Мир, 1979. - 513 с.

Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer (http://www.novapdf.com) рынка и его сегментов, имеет смысл сначала рассматривать автогенную самоорганизацию, посредством анализа взаимосвязей между элементами системы, а автономную самоорганизацию проводить на основании этого анализа.

В данной работе мы, прежде всего, рассматриваем автогенную самоорганизацию рынка недвижимости. Автономная же самоорганизация может с полным правом рассматриваться как дальнейшее развитие теорий и моделей регулирования рынка. Концепция автогенной самоорганизации рынка недвижимости является качественно новой точкой зрения на моделирование процессов функционирования этой системы.

Теперь рассмотрим теоретический смысл понятия «самоорганизации» и «синергетики». К теориям самоорганизации относятся синергетика и, разработанные на ее основе, теория изменений и теория катастроф. Основные положения синергетики были сформулированы Г. Хакеном, этот метод представляет собой эвристический подход к исследованию процессов самоорганизации систем различной природы.

Синергетика возникла в ответ на кризис линейного мышления, механистической картины мира и метода механицизма, рассматривающего мир как гигантский механизм. Основными чертами линейного мышления являются: представления о хаосе как деструктивном начале мира; рассмотрение случайности как второстепенного и побочного фактора. Мир считается независимым от микроколебаний нижележащих уровней бытия и космических влияний, взгляд на неравновесность и неустойчивость как на досадные неприятности, которые должны быть преодолены, так как играют негативную, разрушительную роль1. Механистическая парадигма до сих пор занимает лидирующие позиции в науке в целом, так же как и большинстве социальных наук, в особенности, экономике2.

Необходимо отметить, что механизмы, по аналогии с которыми в механистических теориях исследуется объект, являются замкнутыми и закрытыми системами, находящимися в устойчивом, равновесном состоянии, а подобные системы составляют лишь небольшую часть мира. Большинство систем являются открытыми (в особенности биологические и экономические) и редко находятся в устойчивом, равновесном состоянии, поэтому любые попытки понять их в пределах механистического мировоззрения обречены на провал3.

Синергетика впитала в себя все значимые для исследования процессов самоорганизации теоретические и методологические выводы системных исследований, расширив и усовершенствовав их. Тогда как системные исследования (уже упомянутые выше общая теория систем, системный анализ) делают акцент на статике систем, придают большое значение равновесию, изучают процессы организации систем, останавливаясь на анализе структуры системы, абстрагируютВасилькова В. В. Порядок и хаос в развитии социальных систем : Синергетика и теория социальной самоорганизации / В. В. Василькова. - СПб.: Лань, 1999. - 479 с.

Пригожий И. Р. Порядок из хаоса : Новый диалог человека с природой / И. Пригожий, И.

Стенгерс. - М.: Едиториал УРСС, 2003. - 310 с.

Пригожий И. Р. Порядок из хаоса : Новый диалог человека с природой / И. Пригожий, И.

Стенгерс. - М.: Едиториал УРСС, 2003. - 310 с.

Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer (http://www.novapdf.com) ся от кооперативных процессов, рассматривают взаимосвязи компонентов внутри системы, видят источник развития в самой системе.

Синергетический подход акцентирует внимание на процессах роста, развития и разрушения систем, подчеркивает важную, причем, не только деструктивную, роль хаоса в процессах развития систем, исследует процессы их самоорганизации, анализируя кооперативность процессов, лежащих в основе самоорганизации и развития систем, изучает совокупность внутренних и внешних взаимосвязей системы, признает большую роль внешнего окружения в процессе изменения.

Прежде чем перейти к рассмотрению особенностей самоорганизации экономических систем, необходимо определить не только понятие самоорганизации как таковой, но и дать определение таким основным понятиям, как «развитие», «эволюция», «рост».

Развитие, как правило, представляется необратимым, направленным, закономерным изменением систем, их универсальным свойством, в результате развития возникает новое качественное состояние системы, изменение ее структуры. Однако, необходимо отметить, что необратимыми являются процессы изменения лишь открытых систем, существуют и закрытые системы, в которых происходят обратимые изменения. Более того, в результате развития изменяется не только структура системы, но и ее поведение, функционирование элементов и взаимосвязи между ними.

Существующие исследовательские взгляды на развитие можно объединить в четыре группы. Первый, традиционный взгляд, связывает развитие с реализацией новых целей и целенаправленностью происходящих изменений, но это не является необходимым условием развития. Вторая группа исследователей рассматривает развитие, как процесс адаптации к окружающей среде, что также является лишь его условием необходимым, но отнюдь не достаточным. Третья группа считает развитие противоречиями системы1. Четвертый взгляд на развитие отождествляет его с прогрессом, или усложнением систем - эволюцией2.

В данной работе, под развитием понимается качественное изменение состава и структуры системы, а также существующих взаимосвязей элементов и процессов функционирования системы, то есть качественное изменение системы.

Количественное изменение состава и взаимосвязей системы выражается понятием «рост».

Развитие может идти как по линии прогресса, так и регресса, и выражаться в эволюционной или революционной форме3. В теориях самоорганизации «революция» рассматривается как скачок, фазовый переход или катастрофа, а «эволюция» системы отождествляется либо с развитием, либо с ростом системы, либо с ее прогрессом и регрессом, а иногда и со всем перечисленным одновременно, либо с изменением, а, в более узком смысле, с качественным изменением. Но Диалектика познания сложных систем / В. С. Тюхтин, В. В. Бородкин, А. М. Дорожкин и др.; Под ред. B.C. Тюхтина. - М.: Мысль, 1988. - 316 с.

Моисеев Н. Н. Человек и ноосфера / Н.Н. Моисеев. - М.: Мол. гвардия, 1990.- 351с.

Айламазян А. К. Информатика и теория развития / А.К. Айламазян, Е.В. Стась; АН СССР, Ин-т прогр. систем. - М.: Наука, 1989. - 172 с.

Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer (http://www.novapdf.com) поскольку эволюция является формой развития, а последнее подразумевает качественное изменение, то под этим понятием мы будем понимать поступательное, медленное и плавное качественное изменение, а под революцией, как это и принято, - быстрое и скачкообразное, качественное изменение.

Встает также вопрос о соотношении понятий «организация», «развитие» и базового для синергетики понятия «самоорганизация».

Отличие «самоорганизации» от «организации» состоит в том, что при самоорганизации существующая структура системы достигается благодаря внутренним и внешним факторам как бы сама собой, а организацию всегда кто-то осуществляет и направляет1.

В самом общем смысле под самоорганизацией изначально понимается четко определенный фазовый переход, происходящий в условиях теплового равновесия, вблизи или вдали от него. Более конкретно под самоорганизацией понимается неравновесный фазовый переход, сопровождающийся диссипацией, то есть производством энтропии2. Подобное определение более соответствует физическим системам, что же касается экономических систем, что на наш взгляд более подходящим будет следующее определение: под самоорганизацией в экономических системах понимается процесс установления в системе порядка за счет кооперативного взамодействия и связей ее компонентов и в соответствии с ее предыдущей историей, приводящего к изменению ее пространственной, временной или функциональной структуры3.

Другими словами самоорганизация представляет собой установление организованности и порядка за счет согласованного взаимодействия компонентов внутри системы при отсутствии внешних упорядочивающих воздействий на Что касается соотношения понятий «развития» и «самоорганизации», то «развитие» следует признать более широким, поскольку оно включает в себя как прогрессивные процессы (которые в основном исследуют концепции самоорганизации), так и регрессивные, как организующие воздействия среды, так и самоорганизацию.

Таким образом, самоорганизующаяся экономическая система -это система, которая в процессе функционирования способна изменять свои внутренние взаимосвязи, порядок и организацию в зависимости от воздействующих на нее факторов, если они не превышают некоторые критические для нее пределы.

Рузавин Г. Самоорганизация как основа эволюции экономических систем / Г. Рузавин//Вопросы экономики. - 1996.- №3.- С. 103-114.

Асауп В. В. Самоорганизация и экономическая интеграция: общие точки / В.В. Асаул, В.И. Кришталь; Камский гос. политехи, инс-т. - М.: Academia, 2004.- 186 с.

Василькова В. В. Порядок и хаос в развитии социальных систем : Синергетика и теория социальной самоорганизации / В.В. Василькова. - СПб.: Лань, 1999. - 479 с; Концепции самоорганизации: становление нового образа научного мышления / П.Г. Белкин и др. - М. : Наука.

ИФ «Наука - Философия, социол., психология, право», 1994. - 206 с; Хакен Г. Синергетика:

Иерархии неустойчивостей в самоорганизующихся системах и устройствах / Г. Хакен. - М. :

Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer (http://www.novapdf.com) Последнее чрезвычайно важно для экономической системы, так как в противном случае система может либо деградировать, либо вообще прекратить свое существование1.

Чтобы экономическая система, в том числе строительный рынок и его сегменты была самоорганизующейся, она должна удовлетворять, по крайней мере, следующим требованиям: должна быть открытой, то есть обмениваться со средой веществом, энергией или информацией; кроме того, процессы, происходящие в системе строительного рынка, должны быть кооперативными, то есть действия ее компонентов должны быть взаимно согласованными; а также экономическая система должна быть динамичной и находиться вдали от состояния равновесия.

Главную роль здесь играет условие открытости и неравновесности, так как, если оно соблюдено, остальные требования выполняются почти автоматически.

Под равновесием понимается состояние закрытой системы, при котором сохраняется ее установившаяся структура и процессы функционирования. Состояние равновесия может быть устойчивым (или стационарным) и подвижным (или неустойчивым). Стационарное равновесное состояние имеет место в том случае, если при изменении параметров системы, возникшем под влиянием внешних или внутренних возмущений, система возвращается в прежнее состояние2. Состояние подвижного равновесия наблюдается тогда, когда изменение параметров системы влечет за собой дальнейшие изменения в том же направлении и усиливается с течением времени. Длительное время в состоянии равновесия могут находиться лишь закрытые системы, не имеющие связей с внешней средой, тогда как в открытых экономических системах равновесие может существовать лишь в какой-то миг в процессе непрерывных изменений3.

Равновесные системы не способны к самоорганизации и развитию, так как они подавляют отклонения от своего стационарного состояния, в то время как развитие и самоорганизация подразумевают его качественное изменение.

Самоорганизация невозможна в состоянии равновесия, ибо она предполагает упорядочивание за счет кооперативного взаимодействия компонентов, а последние в условиях равновесия, в том числе и подвижного, способны лишь на изменение количественных характеристик.

В закрытых системах постепенно возрастает энтропия, то есть наблюдается рост хаоса и беспорядка, приостановить рост энтропии может лишь налаживание каналов взаимодействия с окружающей средой. Именно поэтому можно сказать, что абсолютно закрытых, равно как и абсолютно открытых, систем не Панькова Н. Н. Рыночная экономика в свете теории самоорганизации /Н.Н. Панькова;

Фин. акад. при Правительстве Рос. Федерации. Каф. МЭ и МВКО. - М.: ФА, 1994 (обл. 1995).

Рузавин Г. И. Самоорганизация и организация в развитии общества / Г. И. Рузавин // Вопросы философии. - 1995. - № 8. - С. 63-72.

Тузов В. В. От хаоса - к порядку: проблемы самоорганизации социальной системы / В.В.

Тузов; М-во образования РФ, С.-Петерб. гос. электротехн. ун-т «ЛЭТИ». - СПб.: СПбГЭТУ Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer (http://www.novapdf.com) Энтропия может не только разрушить экономическую систему, но и вывести ее на новый уровень самоорганизации, так как за периодом хаотичной неустойчивости следует выбор аттрактора, в результате чего может сформироваться новая структура экономической системы, возможно даже и более упорядоченная, чем структура, существовавшая до этого периода. Таким образом, при определенных условиях хаос может стать источником порядка в экономической системе, также как и порядок в результате его консервации становится источником роста энтропии. Противоположения порядка и хаоса, их периодическая смена и непрестанная борьба друг с другом дают экономической системе возможность развития.

Под воздействием окружающей среды в экономической системе возникают неравновесность и цикличность1. Неравновесность подразумевает такое состояние открытой экономической системы, при котором происходит изменение ее макроскопических параметров, то есть ее состава, структуры и поведения2.

Что же касается вопроса цикличности, то это свойство мы рассматриваем в контексте особенностей самоорганизации системы рынка недвижимости, и поэтому обратимся к нему позже.

По теории самоорганизации неравновесные системы могут проявлять чрезвычайную чувствительность к внешним воздействиям, это означает, что изначально слабое воздействие на систему строительного рынка и на его сегменты, в том числе и на рынок недвижимости, может привести к значительным и неожиданным изменениям в во всей системе.

Благодаря этому эффекту согласованные с внутренним состоянием системы незначительные внешние воздействия на нее могут оказаться более эффективными, чем большие.

Рынок недвижимости и его элементы подвержены флуктуациям, то есть колебаниям и изменениям, которые в равновесных закрытых системах гасятся сами по себе. В открытых системах благодаря воздействиям внешней среды, внутренние флуктуации могут нарастать до такого предела, что система не в силах их погасить.

Для того чтобы процессы самоорганизации имели место на рынке недвижимости, необходимо, чтобы одни флуктуации получали подпитку извне и тем самым обладали преимуществом над другими флуктуациями3. Однако в этом случае недооценивается роль в развитии системы флуктуации внутреннего происхождения. Этот пробел заполняет теория катастроф, где рассматривается возможность скачка в развитии системы, благодаря одним лишь внутренним флуктуа-циям4.

Переходы и катастрофы: Опыт соц.-экон. развития / С. Н. Кабанов, А. Н. Клепач, В. И.

Кузнецов и др.; Под ред. Ю. М. Осипова, И. Н. Шургалиной. - М.: Изд-во МГУ, 1994. - 188 с.

Николис Г. Самоорганизация в неравновесных системах: от диссипатив. структур к упорядоченности через флуктуации / Г. Николис, И. Пригожий. - М.: Мир, 1979. - 513 с.

Концепции самоорганизации: становление нового образа научного мышления / П.Г. Белкин и др.. - М. : Наука. ИФ «Наука - Философия, социол., психология, право», 1994. - 206 с.

Постон Т. Теория катастроф и ее приложения/Т. Постон, И. Стюарт. -М.: Мир, 1980. с.

Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer (http://www.novapdf.com) Если флуктуации экономической системы строительного рынка и его сегментов, а также рынка недвижимости недостаточно сильны, то в системе возникнут тенденции возврата к предыдущему состоянию и поведению, если же флуктуации наоборот слишком сильны, то система может разрушиться. Эти возможности могут реализоваться в точке бифуркации, вызываемой флуктуациями, когда система испытывает неустойчивость.

Точка бифуркации представляет собой переломный, критический момент в развитии экономической системы, в котором она осуществляет выбор своего Поведение самоорганизующихся экономических систем в точках бифуркации имеет общие закономерности. Во-первых, точки бифуркации часто вызываются изменением управляющего параметра или управляющей подсистемы, влекущей систему в новое состояние2. Во-вторых, потенциальных траекторий развития системы очень много и точно предсказать, в какое из них перейдет система после прохождения точки бифуркации невозможно. Это связано с тем, что влияние внешней среды носит случайный характер3.

В-третьих, выбор траектории развития также может быть связан с устойчивым типом поведения системы4. Это означает, что среди возможных форм развития реализуются лишь устойчивые, а неустойчивые если и возникают, то быстро разрушаются.

В-четвертых, увеличение размерности и сложности экономической системы вызывает рост количества состояний, при которых может происходить скачок В-пятых, чем более неравновесна система, тем больше возможных путей развития в точке бифуркации она имеет5. Два близких состояния системы в точке бифуркации могут породить совершенно различные траектории развития6.

В-шестых, система делает скачок только тогда, когда у нее нет иного выбора. Катастрофа изменяет структуру и организованность системы, причем не всегда в сторону ее увеличения.

Таким образом, в процессе движения от одной точки бифуркации к другой происходит развитие экономической системы строительного рынка, его сегментов, а также рынка недвижимости, и в каждой точке бифуркации система выбирает путь своего развития.

Хакен Г. Информация и самоорганизация: Макроскопич. подход к слож. системам / Герман Хакен. - М.: Мир, 1991. - 240 с.

Пригожий И. Р. Порядок из хаоса: Новый диалог человека с природой /И. Пригожий, И.

Стенгерс. - М.: Едиториал УРСС, 2003. - 310 с.

Николис Г. Познание сложного / Г.Николис, И. Пригожий. - М. : Мир, 1990. - 342 с.

Рузавин Г. Самоорганизация как основа эволюции экономических систем/ Г. Рузавин // Вопросы экономики. -1996. - №3. -С. 103-114.

Моисеев Н. Н. Алгоритмы развития / Н.Н. Моисеев; АН СССР. - М. : Наука, 1987. - Постон Т. Теория катастроф и ее приложения / Т. Постон, И. Стюарт. -М.: Мир, 1980. с.

Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer (http://www.novapdf.com) Множества, характеризующие значения параметров экономической системы на альтернативных траекториях, называются аттракторами. В точке бифуркации переход экономической системы от одного аттрактора к другому. Аттракторы рассматриваются в синергетике как относительно устойчивые состояния системы, которые как бы притягивают к себе все множество «траекторий» системы, определяемых разными начальными условиями»1.

Если экономическая система притягивается состоянием равновесия, она становится закрытой и до очередной точки бифуркации живет по законам, свойственным закрытым системам. Если хаос, порожденный точкой бифуркации, затянется, то становится возможным разрушение экономической системы, вследствие чего компоненты системы раньше или позже включаются составными частями в другую систему и притягиваются уже ее аттракторами.

Если, наконец, как в третьем случае, система притягивается каким-либо аттрактором открытости, то формируется новая диссипативная структура - новый тип динамического состояния системы, при помощи которого она приспосабливается к изменившимся условиям окружающей среды2. Когда значения параметров близки к критическим, экономическая система рынка становится особенно чувствительной к флуктуациям: достаточно малых воздействий, чтобы она скачком перешла в новое состояние через область неустойчивости.

Для совершения экономической системой революционного перехода - скачка, необходимо, чтобы ее параметры, как и параметры среды, достигли бифуркационных значений.

Развитие реальных экономических систем, в том числе и рынка недвижимости немонотонно и включает не только прогрессивные аттракторы, но и аттракторы деградации, которые впоследствии могут смениться прогрессом, а могут и привести систему к краху, и аттракторы разрушения.

Еще одной особенностью развития сложных экономических систем является их нелинейность, под этим термином понимается свойство системы иметь в своей структуре различные стационарные состояния, соответствующие различным допустимым значениям поведения системы. Если попытаться как можно точнее описать поведение самоорганизующейся экономической системы с помощью математических уравнений, то это будет система нелинейных уравнений, которая будет иметь не одно, а целый спектр решений, каждое из которых отражает возможный способ поведения экономической системы, возможный Нелинейность означает также возможность появления неожиданных изменений направления протекания процессов в системе3.

Развитие происходит «через случайность выбора пути в момент бифуркации, а сама случайность обычно не повторяется вновь»1. В этой связи выглядят недосКнязева Е. Н. Законы эволюции и самоорганизации сложных систем / Е.Н.Князева, СП.

Курдюмов; Рос. АН. - М.: Наука, 1994. - 229 с.

Пригожий И. Р. Порядок из хаоса: Новый диалог человека с природой / И. Пригожий, И. Стенгерс. - М.:

Едиториал УРСС, 2003. - 310 с.

Серегина С. Ф. Роль государства в экономике. Синергетический подход / С. Ф. Серегина. - М.: Дело и сервис, 2002. - 286 с.

Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer (http://www.novapdf.com) таточными и ненадежными прогнозы развития рынка недвижимости, построенные на экстраполяции прошлых и настоящих тенденций на будущее.

Нелинейность также связана с так называемыми режимами с обострением, в основе которых лежат нелинейные положительные и отрицательные обратные связи. Отрицательные обратные связи создают в социально-экономических системах стабилизирующий эффект, заставляя возвращаться к состоянию равновесия, а положительные нелинейные обратные связи могут приводить к ускоренному саморегулирующемуся росту и развитию.

Положительные обратные связи призваны обеспечить возможность зарождения структур в системе, а отрицательные обратные связи нужны, чтобы стабилизировать процессы вдали от равновесия2. Однако следует иметь в виду, что под восстановлением рыночного равновесия и поддержанием порядка в экономической системе подразумевается восстановление и поддержание взаимодействия внутренних параметров системы в тех пределах, которые, позволяют ей выполнять определенную функцию в пределах более сложной системы, частью которой она является.

Рыночные механизмы через закон спроса и предложения, законы внутренней конкурентной борьбы, переливы капитала образуют сеть обратных связей, которые делают систему способной к адаптации3, в частности, к адаптации к внешним воздействиям.

В отличие от рассмотренного выше понятия равновесия систем, рыночное равновесие не подразумевает статичного состояния экономической системы.

Рассмотрим механизмы действия отрицательных и положительных обратных связей применительно к экономической системе рынка недвижимости. Отрицательные обратные связи между элементами системы рынка недвижимости позволяют восстанавливать и поддерживать рыночное равновесие в системе, они осуществляют корректировку поведения системы, подавляя отклонения, возникающие под воздействием внешней среды. Относительно экономических систем Г. Хардин отмечал, что «на свободном рынке цены в конечном счете регулируются отрицательной обратной связью»4.

Применительно к рынку (в общеэкономическом смысле этого понятия) можно говорить об установлении спонтанного порядка, имея в виду отсутствие специального управляющего органа, который, получив информацию об отклонении экономической системы от положения рыночного равновесия, скорректировал бы ее поведение и возвратил в прежнее состояние. Спонтанное равновесие устанавливается на рынке в результате взаимодействия продавцов и покупаКнязева Е. Н. Законы эволюции и самоорганизации сложных систем / Е. Н. Князева, С.

П. Курдюмов; Рос. АН. - М.: Наука, 1994. - 229 с.

Капица С. П. Синергетика и прогнозы будущего / С. П.Капица, С. П. Курдюмов, Г. Г.

Малинецкий; Рос. акад. наук. - М. : Наука, 1997. - 285 с.

Панькова Н. Н. Рыночная экономика в свете теории самоорганизации /Н. Н. Панькова;

Фин. акад. при Правительстве Рос. Федерации. Каф. МЭ и МВКО. - М.: ФА, 1994 (обл. 1995).

Рузавин Г. Самоорганизация как основа эволюции экономических систем / Г. Рузавин//Вопросы экономики. - 1996.- №3.- С. 103-114.

Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer (http://www.novapdf.com) телей. Каждый из них действует сознательно, преследует собственные цели, но в итоге этих действий возникает общий для всех порядок, выражающийся в установлении равновесных цен товаров и их количеств, которые реализуются по этим ценам. Этот порядок не планируется ни «вышестоящим органом», ни самими участниками рынка, а потому и считается спонтанным.

Однако самоорганизация на основе отрицательных обратных связей ограничена в своих возможностях. Для объяснения процессов перехода от одной стадии развития рынка недвижимости к другой необходимо привлекать к анализу принцип положительных обратных связей. При усилении неустойчивостей, возникших в результате накопления внешних воздействий на систему, действие положительных обратных связей приводит в какой-то момент времени к изменению структуры экономической системы. Согласно принципу положительной обратной связи, изменения, возникающие в неравновесной системе не подавляются, а накапливаются и усиливаются.

Хотелось бы отметить, что свойство нелинейности экономических систем, применительно к рынку недвижимости, создает определенные трудности в прогнозировании его развития, особенно в периоды неустойчивости и тем более в его управлении. Это подтверждает научный вывод о том, что каждая система имеет свой горизонт прогноза1, за пределами горизонта прогноза поведение системы становится сложно предсказуемым.

В процессе развития, состоящего из циклически повторяющихся стадий эволюции и скачка, экономическая система постоянно переходит из устойчивого состояния в неустойчивое и обратно. Устойчивости системы способствует повышение универсализма в ее организации, которое является продуктом диверсификации подсистем, восполняющей их ограниченность, неповторимую единичность2. Повышение устойчивости систем возможно и за счет сохранения определенной специализации подсистем, так, многие системы, включая экономические, имеют в своем составе подсистемы, одни из которых приближаются к внешней среде, улавливая ее флуктуации, а другие -отдаляются от нее, сохраняя качественную определенность системы. Неустойчивость нередко возникает в ответ на введение в систему нового компонента.

В неустойчивом состоянии при достижении критических значений воздействующих на систему параметров, появляется синергетический эффект - эффект коллективного движения микроэлементов системы. Сама же неустойчивость может рассматриваться как характеристика состояния системы вблизи точки бифуркации, когда повышается чувствительность системы к малым флуктуациям и когда совершается выбор дальнейшей траектории развития3. С другой стороны, неустойчивость связана с режимами сверхбыстрого развития процессов с положительными обратными связями. С этой точки зрения неустойчивость хаКнязева Е.Н. Законы эволюции и самоорганизации сложных систем / Е. Н. Князева, С.

П. Курдюмов; Рос. АН. - М.: Наука, 1994. - 229 с.

Режабек Е.Я. Мифомышление: Когнит. анализ / Е. Я. Режабек. - М.: Едиториал УРСС, Пригожий И. Р. От существующего к возникающему : Время и сложность в физ. Науках / И. Пригожий. - М.: Наука, 1985. - 327 с.

Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer (http://www.novapdf.com) рактеризуется как «вероятностный характер распада сложноорганизованных структур вблизи момента обострения»1.

В точке бифуркации неустойчивость усиливается благодаря тому, что всегда присутствующие в системах флуктуации, подавляемые в устойчивом состоянии, в результате нелинейных процессов, выводят функционирование подсистем за пределы критических значений и усиливаются, вызывая скачкообразный переход в новое устойчивое состояние с меньшей энтропией, после чего цикл развития повторяется.

Таким образом, процессы действия положительных и отрицательных обратных связей, устойчивость и неустойчивость, адаптация и дезадаптация к внешней среде являются необходимыми для развития любой экономической системы, в том числе и для строительного рынка, его сегментов, а также рынка недвижимости.

На этом этапе исследования встает вопрос: на сколько возможно проецирование перечисленных выше особенностей, которые могут быть приняты как теоретические основы исследования рынка недвижимости и рынка жилья, какие проблемы в исследовании этой системы возможно решить? Эти вопросы рассмотрены в следующем параграфе.

1.3. Возможности применения теории самоорганизации для исследования рынка недвижимости как социально-экономической системы В данном параграфе мы рассмотрим возможности применения теории самоорганизации при анализе современного состояния и выявления главных тенденций развития рынка недвижимости и его сегмента - рынка жилья. Но, прежде всего, в этом параграфе мы дадим необходимые определения, перечислим особенности рынка недвижимости, рассмотрим вопросы классификации рынка недвижимости, так как, на наш взгляд, все это важно для исследования системы рынка недвижимости как самоорганизующейся системы.

Возможности проецирования особенностей самоорганизационного развития социально-экономических систем на рынок недвижимости связаны со спецификой функционирования этого сектора национальной экономики, что, на наш взгляд, в свою очередь вызвано преимущественно спецификой обращающегося В самом общем смысле понятие «рынок» в экономической теории рассматривается как «всякий институт или механизм, который сводит вместе покупателей (предъявителей спроса) и продавцов (поставщиков) конкретного товара или услуги»2. Ф. Котлер определяет рынок как систему, регулируемую соотношением Князева Е. Н. Законы эволюции и самоорганизации сложных систем / Е. Н.Князева, С.

П. Курдюмов; Рос. АН. - М.: Наука, 1994. - 229 с.

Макконнелл К. Р. Экономикс : Принципы, пробл. и политика. В 2-х т. Т. 2/ Кэмпбелл Р.

Макконнелл, Стенли Л. Брю. - Таллинн : «Реферто», 1993. -400 с.

Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer (http://www.novapdf.com) спроса и предложения1. Концепция рынка подразумевает способность товаров и услуг переходить из рук в руки без излишних ограничений деятельности продавцов и покупателей. Каждая из заинтересованных сторон действует в соответствии с отношениями спроса и предложения и другими факторами, в меру своих возможностей и компетенции, понимания относительной полезности конкретных товаров и (или) услуг, а также с учетом индивидуальных потребностей и желаний.

Эти определения, несомненно, действительны и для рынка недвижимости, но в то же время рассматриваемый нами рынок обладает многочисленными специфическими особенностями, которые отличают его от других рынков. Рассмотрим теперь ряд определений отражающих специфику рынка недвижимости.

Развитие рынка недвижимости формирует экономические основы науки в этой сфере экономических отношений, что находит отражение в появившейся терминологии. «Рынок недвижимости - это система организационных мер, при помощи которых покупатели и продавцы сводятся вместе для определения конкретной цены, по которой может произойти обмен таким специфическим товаром, как недвижимость». Рынок недвижимости - это «экономико-правовое пространство, в котором происходит взаимодействие между спросом и предложением всех имеющихся на данный момент времени покупателей и продавцов недвижимости и где осуществляется совокупность всех текущих операций с ней». Рынок - это «институт осуществления контакта между покупателями или предъявителями спроса и продавцами или поставщиками товаров и услуг.

Предпочтение и результаты решений продавцов и покупателей образуют систему цен на товары, услуги или ресурсы». «Рынок недвижимости представляет собой сферу вложения капитала в объекты недвижимости и систему экономических отношений, возникающих при операциях с недвижимостью. Эти отношения появляются между инвесторами при купле-продаже недвижимости, ипотеке, сдаче объектов недвижимости в траст, в аренду, в наем». Такие трактовки предполагают отнесение объектов недвижимости к категории товаров, обращение которых связано с привлечением финансового капитала, использованием различных ресурсов и труда.

Все вышеприведенные определения указывают на перераспределение объектов недвижимости, т. е. обеспечение оборота прав на ранее созданную недвиКотлер Ф. Основы маркетинга / Филип Котлер, Гари Армстронг. - М. и др.: Вильяме, Асул А. Н. Экономика недвижимости. - СПб.: Питер. -2008. - С.624.

Тарасевич Е. И. Анализ инвестиций в недвижимость. - СПб.: МКС, 2000. 160 с.

Волков Д. Л. Экономика и финансы недвижимости. - СПб.: Изд-во СанктПетербургского университета, 1999. 32 с.

Волочков Н. Г. Справочник по недвижимости, - М.: ИНФРА-М, 1996. 16 с.

Балабанов И. Т. Операции с недвижимостью в России. - М.: Финансы и статистика, Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer (http://www.novapdf.com) жимость. Но если исходить из триединства сущности объекта недвижимости как товара на рынке недвижимости (материальная, правовая, экономическая), то все эти определения необходимо дополнить комплексом отношений, обусловленных с созданием новых и эксплуатацией существующих объектов недвижимости. «Рынок недвижимости представляет собой определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования».1 Таким образом, основные процессы функционирования рынка недвижимости - это развитие (создание), управление (эксплуатация) и оборот прав на недвижимость.

Характеризуя рынок недвижимости, следует отметить, что абстрактное словосочетание «рынок недвижимости» распадается на множество бурно развивающихся и непохожих друг на друга рынков, как региональных, так и локальных. Рынок недвижимости обеспечивает передачу прав на недвижимость от одного лица другому, установление цен на объекты недвижимости в регионах и местностях, связь между собственниками и покупателями, распределение пространства между конкурирующими субъектами рынка (рис. 1.1).

Рисунок 1.1. Классификационная схема видов рынка недвижимости «Рынок недвижимости локализован, поскольку его объекты недвижимы, уникальны и их ценность в большей степени зависит от внешней окружающей среды (политической, экономической, социальной, экологической обстановки в Фридман Дж., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. - М., Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer (http://www.novapdf.com) стране и регионе)» и сегментирован, поскольку различные пользователи обладают разными потребностями, разным платежеспособным спросом. Каждый конкретный рынок недвижимости (рынок земельных участков, рынок жилой недвижимости, рынок коммерческой недвижимости) развивается самостоятельно, так как опирается на собственную законодательную и нормативную базу, может быть подвергнут дальнейшей дезагрегации на базе различных типологических критериев.

Рынок недвижимости подвержен влиянию как микроэкономических, так и макроэкономических факторов, его развитие зависит не только от ситуации на локальном рынке региона, но и от экономической, политической, социальной, демографической ситуации в стране, на этом уровне определяющим фактором является позиция правительства, налоговые и другие законодательства, создающие условия для увеличения притока капитала, защиту инвестиций и другие меры по стимулированию рынка недвижимости.

Национальный рынок недвижимости - совокупность региональных и локальных рынков, отличающихся друг от друга асинхронностью развития, уровнем цен и рисков, эффективностью инвестиций в недвижимость и особенно состоянием законодательства, политической и социальной стабильностью и т. д.

Рынок недвижимости, как любая саморегулирующаяся система, характеризуется спросом, предложением, ценой, инфраструктурой.

К основным функциям рынка относятся:

- информация о ценах, спросе и предложении;

- посредничество - установление связей между потребителями, спросом и предложением;

- свободное формирование цен на объекты недвижимости и защита прав собственности;

- перераспределение инвестиций в объекты недвижимости;

- обеспечение свободы предпринимательства;

- эффективность решения социальных программ.

Помимо продавцов и покупателей, девелоперов и управляющих, на рынке недвижимости оперируют также государство и посредники: риелторы, оценщики, страховщики, ипотечные кредиторы, адвокаты и другие субъекты. Все эти субъекты вовлечены в процессы функционирования рынка недвижимости, кроме того, между ними существует множество взаимодействий, которые осуществляются через инфраструктуру рынка. Это говорит о том, что рынок недвижимости является сложной системой. Более того, указанные взаимодействия не статичны, они постоянно динамически изменяются. За счет наличия этих взаимодействий в системе рынка недвижимости происходят процессы самоорганизации. В результате самоорганизационных процессов происходит изменение структуры и процессов функционирования рынка недвижимости в соответствии с внешними воздействиями и внутренними тенденциями развития системы.

Смирнова И. В. Экономика недвижимости: Учеб. пособие. - СПб.: СПбГИЭУ, Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer (http://www.novapdf.com) С точки зрения предпринимательской и коммерческой деятельности, которую реализуют субъекты рынка недвижимости (рис. 1.2), последний имеет свои достоинства и недостатки.

Рынок недвижимости обладает многочисленными особенностями (рис. 1.3), которые дают основание характеризовать данный рынок как составную часть рыночного пространства.

«Все рынки, несмотря на явные различия, имеют общую исходную экономическую сущность. Модель спроса и предложения упрощает действительность, концентрирует внимание именно на этих сущностных чертах»1.

Рисунок 1.3. Рынок недвижимости – специфический сектор экономики Другими словами, «отношение спроса и предложения определяет цену, но высота цены определят отношение спроса и предложения. Если возрастает спрос, то возрастает цена, но если возрастает цена, то падает спрос, а если падает цена то спрос возрастает. Далее если возрастает спрос, а потому и цена, то возрастает предложение, потому что производство становится выгодным. Таким образом, цена определяет спрос и предложение, спрос и предложение определяют цену, далее спрос определяет предложение, а предложение определяет спрос.

Кроме того, все эти колебания имеют еще тенденцию к выравниванию. Если спрос возрастает и цена поднимается выше нормального уровня, то увеличивается предложение, это увеличение легко переходит границу необходимого, и тогда цена падает ниже нормы». Спрос - это количество объектов недвижимости и права на них, которые покупатели готовы приобрести по складывающимся ценам за определенный промежуток времени. Формируется спрос на объекты недвижимости под влиянием многих факторов: экономических, социальных, демографических, природноклиматических и др.

Предложение - это количество объектов недвижимости, которые собственники готовы продать по определенным ценам за определенный промежуток времени. Предложение объектов недвижимости неэластично.

Самуэпьсон П. Экономика. - М.: МГП «Алгон». ВНИСИ, 1992. Т. 1.

Гильфердинг Р. Бем-Баверк как критик Маркса. - М.: Московский рабочий, 1923.

Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer (http://www.novapdf.com) На рынке недвижимости в силу длительности строительства объектов предложение не может формироваться исходя только лишь из тенденций изменения спроса, в связи с чем возникает несбалансированность функций спроса и предложения на рынке недвижимости.

Особенность рынка недвижимости со стороны потребителя заключается в том, что обычный человек не делает частых покупок и продаж на рынке недвижимости. Среднестатистический покупатель недвижимости, как правило, не обладает опытом приобретения или инвестирования в недвижимость, а также информацией о реальных ценах сделок. Таким образом, особенности рынка недвижимости в принципе не позволяют считать его цены полностью соответствующими определению рыночных.

Таким образом, сравнительно редкие продажи, отсутствие достоверной информации о номиналах сделок, неодновременность, неоднотипность и даже неповторимость объектов недвижимости как товара позволяют сделать вывод, что на рынке недвижимости нет условий для формирования классических непрерывных кривых спроса и предложения. Отсюда следует, что цены на рынке недвижимости как точки пересечения классических кривых спроса и предложения фактически отсутствуют.

Более того, достоверное (точное) определение рыночной цены объектов недвижимости принципиально невозможно. Возможными оказываются только разного рода приближения, основанные на статистических распределениях вероятностей. Эти распределения формируют на графиках коридоры вероятностей изменения цены во времени. На основе изучения этих распределений и коридоров могут появиться формальные кривые наиболее вероятного спроса и наиболее вероятного предложения, а соответственно и зона их пересечения для коридоров, и точка их пересечения для кривых. На современном рынке недвижимости существуют очень разные товары, продавцы и покупатели, и в пересчете на душу населения, сравнительно редкие сделки. Следовательно, будет существовать и достаточно большая неопределенность в цене по сравнению с другими рынками.

Это доказывает, что возможности адаптации рынка недвижимости к внешним воздействиям ниже, чем у других рынков, для которых возможно формирование классических кривых спроса и предложения, т. е. для рынка недвижимости требуется больше времени для приспособления к изменившимся внешним условиям, чем другим рынкам.

Немаловажную роль на рынке недвижимости играет соответствие ожиданий собственника объектов недвижимости и покупателей (арендаторов) по отношению друг к другу. Если разница между ожиданиями сторон в 10-15% еще преодолима, то когда она достигает 50%, можно с уверенностью сказать, что сделка не состоится. Основным фактором, влияющим на несоответствие ожиданий собственников и покупателей, является недостаток аналитической и экспертной информации о рынке недвижимости при одновременно возрастающей информации о непрерывном повышении спроса. В этой ситуации собственники объекАсаул А. Н. Экономика недвижимости. - СПб., Питер. - 2008. - С. 624.

Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer (http://www.novapdf.com) тов недвижимости завышают цены до неопределенной высоты, количество продаж падает, а спрос останавливается в ожидании возможного снижения цен.

Циклы в развитии рынка недвижимости не совпадают по времени с экономическими циклами (рис. 1.4): спад на рынке недвижимости предшествует спаду экономики в целом, а подъем наступает раньше. Следовательно, по состоянию рынка недвижимости можно судить о характере и тенденциях в экономике: если на рынке недвижимости ситуация ухудшается, то в скором времени последует ухудшение ситуации и в национальной экономике, и наоборот - за подъемом рынка недвижимости, как правило, следует подъем в национальной Рисунок 1.4. Взаимосвязь экономических циклов После возрастания спроса на построенные объекты наблюдается поглощение созданных объектов недвижимости (1). Это рынок продавца. Практически отсутствуют предложения новых объектов. Происходит перестройка на рынке недвижимости, наступает стабилизация после кризиса (2). В результате повышения спроса на вновь созданные объекты рост цен на объекты недвижимости достигает апогея. Далее происходит перенасыщение рынка объектами недвижимости и наблюдается спад. Количество незанятых объектов стремительно увеличивается, и собственнику объекта недвижимости сложно его продать, цены снижаются. Это рынок покупателя (3). Возникают излишек строительных мощностей и перепроизводство объектов недвижимости. Строительная деятельность сокращается. Наступает стабилизация (4): спрос и предложение в состоянии равновесия.

Развитие ценовой динамики на рынке жилья может иметь три пути: рост, стабильность, спад.

Стабилизация цен вносит определенность на рынке недвижимости, приближает спрос и предложение к равновесию, когда продавцы и покупатели могут планировать свои действия. Однако встает вопрос: что подразумевать под стабилизацией цен, что может обеспечить устойчивое развитие? Рынок недвижимости может устойчиво развиваться на основе самоорганизации, когда цены на нем растут с темпом, чуть превышающим темпы инфляции, в этом случае инвеCreate PDF files without this message by purchasing novaPDF printer (http://www.novapdf.com) стору выгодно вкладывать средства в строительство объектов недвижимости, а потребители могут планировать свои действия. Важен для этого и общий экономический рост в стране и исследуемом регионе. Что же касается стабилизации цен на недвижимость, основанной на незначительных колебаниях цен по принципу «спад-рост-спад», то такая ситуация, по нашему мнению, не может стать источником устойчивого развития рынка недвижимости.

Длительный и интенсивный рост цен вносит нестабильность в систему рынка недвижимости, однако в истории отечественного рынка недвижимости до настоящего времени подобной ситуации не наблюдалось, хотя очень близкой к неустойчивости была ситуация на рынке жилья Санкт-Петербурга в конце Возможен также переход к тенденции снижения цен, причем в этом случае важны причины снижения. Снижение цен, вызванное финансовыми потрясениями (примером может быть ситуация на рынке с августа 1998 до середины 1999 г.), приводит к нестабильности - продавцы торопятся продать квартиры, а покупатели ждут дальнейшего снижения цен; также снижение цен на недвижимость ведет к снижению доходности строительных компаний, риелторских агентств, предприятий промышленности строительных материалов и других компаний, обслуживающих этот рынок, а снижение цен, вызванное технологическими улучшениями, снижающими себестоимость строительства, идет только на пользу самоорганизационного развития системы.

На рынке недвижимости активно развивается сектор аренды жилой недвижимости. Структура спроса и предложения постоянно меняется. Например, спрос на дорогие квартиры неоднороден: одни наниматели готовы платить за место, за престижность, другие - за современные удобства, комфорт.

Следует обратить внимание на тот факт, что часто предпочтения покупателей и арендаторов элитной недвижимости расходятся: не все, что можно дорого продать, получается также дорого сдать. Для примера можно привести несколько адресов в г. Санкт-Петербурге. Фасадное жилье на Английской набережной уходит по S4000-5000 за 1 м2, но сдать квартиру дороже $25/м2 в месяц весьма проблематично. И пешком до Невского далековато, и машину поставить негде. Владеть такими апартаментами престижно, снимать их неудобно. Таких адресов можно привести с десяток.

Формируется и рынок аренды загородных домов. Спрос отражает предложение, однако доход от сдачи коттеджей в аренду настолько невелик, что инвестиции в этот бизнес не идут вовсе: никто не пытается строить дома для сдачи внаем. Следовательно, разрыв между спросом и предложением будет нарастать, пока в эту сферу не пойдут инвестиции.

Государство по отношению к объектам недвижимости, как к любому товару, не предъявляет претензий по реализации, но в то же время от имени общества контролирует режим использования и порядок реализации объектов недвижимости.

Права владения, пользования и распоряжения недвижимостью отличаются от прав владения другими видами собственности и затрагивают интересы многих физических и юридических лиц, поэтому все операции с объектами недвижимоCreate PDF files without this message by purchasing novaPDF printer (http://www.novapdf.com) сти (дарение, наследование, аренда) связаны с определенными процедурами государственной регистрацией прав на недвижимое имущество, призванными обеспечить учет интересов государства, муниципальных органов власти и других субъектов рынка недвижимости.

Объекты недвижимости являются одним из немногих товаров, стоимость которых имеет тенденцию к постепенному росту с течением времени.

Время пребывания товара на рынке формирует его экономические свойства - ликвидность. Высоколиквидные товары могут быстро переходить из натурально-вещественной формы в денежную и наоборот. На рынке жилой недвижимости объекты экспонируются в среднем в течение 1-1,5 месяцев, на рынке коммерческой недвижимости сроки экспонирования достигают 6 месяцев и более.

Это свидетельствует о низкой ликвидности объектов недвижимости.

Большая часть особенностей рынка недвижимости вызвана спецификой обращающегося на этом рынке товара - объектов недвижимости, поэтому мы считаем целесообразным рассмотреть особенности недвижимости, предварительно определив необходимые понятия.

В мировой практике под недвижимостью понимается земельный участок и все, что находится над и под ним, включая воздушное пространство, природные объекты, недра, полезные ископаемые, а также возведенные человеком строения.

В Земельном кодексе РФ учтено значение земли «как основы жизни и деятельности человека, согласно которому регулирование отношений по использованию и охране земли осуществляется исходя из представлений о земле как о природном объекте, охраняемом в качестве важнейшей составной части природы, природном ресурсе, используемом в качестве средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве и основы осуществления хозяйственной и иной деятельности на территории Российской Федерации, и одновременно как о недвижимом имуществе, об объекте права собственности и иных прав на землю»1.

В федеральном законе РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» понятие «недвижимость» (недвижимое имущество) определяется как «земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, которые прочно связаны с землей, так, что перемещение их без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, леса, многолетние насаждения, кондоминиумы, как обособленные имущественные комплексы»2. В ГК РФ это определение расширяется тем, что по нему «к недвижимым вещам относятся также, подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда Земельный кодекс Российской Федерации. По состоянию на 1 мая 2004 года. - СПб.:

Питер, 2004. - 111с.

О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: федер.

закон: [принят Государственной Думой 17 июня 1997г.] //Российская газета. - 1997. - 30 июля.

Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer (http://www.novapdf.com) внутреннего плавания, космические объекты... и иное имущество»1, однако к нашему исследованию это дополнение не относится.