На правах рукописи

Столяров Виктор Михайлович

ОРГАНИЗАЦИОННО-ЭКОНОМИЧЕСКИЙ МЕХАНИЗМ

КОНСОЛИДАЦИИ И ОРГАНИЗАЦИИ

ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ ДОЛЕЙ

(НА ПРИМЕРЕ ВЛАДИМИРСКОЙ ОБЛАСТИ)

Специальность 08.00.05 – экономика и управление народным

хозяйством (землеустройство)

Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Москва – 2013

Работа выполнена в ФГБОУ ВПО «Государственный университет по землеустройству» на кафедре экономики недвижимости.

Научный руководитель: доктор экономических наук, профессор, академик РАН, заведующий кафедрой экономики недвижимости ФГБОУ ВПО «ГУЗ», г. Москва Виктор Николаевич Хлыстун

Официальные оппоненты: доктор экономических наук, доцент, заведующая кафедрой управления недвижимостью и развитием территорий ФГБОУ ВПО «МИИГАиК», г. Москва Кресникова Надежда Ивановна кандидат экономических наук, доцент, исполнительный директор Российской ассоциации частных землемеров, г. Москва Никонов Владимир Николаевич

Ведущая организация: ФГБОУ ВПО «Воронежский государственный аграрный университет имени императора Петра I», г. Воронеж.

Защита состоится «27» декабря 2013 г. в 11.00 на заседании диссертационного совета Д.220.025.02 при ФГБОУ ВПО «Государственный университет по землеустройству» по адресу: 105064, г. Москва, ул. Казакова, д. 15 (конференц-зал).

Отзывы на автореферат просим присылать по адресу: 105064, г. Москва, ул.

Казакова, д. 15, ФГБОУ ВПО «Государственный университет по землеустройству», диссертационный совет Д.220.025.02.

С диссертацией можно ознакомиться в научном зале библиотеки ФГБОУ ВПО «Государственный университет по землеустройству».

Автореферат диссертации разослан и размещен на сайте ФГБОУ ВПО «ГУЗ»: www.guz.ru и на официальном сайте Министерства образования и науки Российской Федерации: http://vak.ed.gov.ru «25» ноября 2013 г.

Ученый секретарь диссертационного совета кандидат экономических наук, доцент М.М. Демидова

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность исследования. Реформирование земельных отношений в сельском хозяйстве России базировалось на уравнительном распределении земель, основным инструментом которого стали земельные доли. В начале преобразований предусматривалось, что этот инструмент должен выполнить свою миссию в течение короткого переходного периода и после завершения распределения земель между сельскими жителями должен уйти в историю. К сожалению, по истечению более 20 лет с начала реформы этот институт продолжает функционировать в значительных масштабах и все в большей мере становится фактором торможения развития сельскохозяйственного производства. По сути, земельная реформа не может быть завершена до тех пор, пока земельные доли существуют в их нынешнем виде, и являются основным фактором неопределенности в земельных отношениях и нелигитимности использования значительной части земель сельскохозяйственного назначения. Миллионы гектаров земли выведены из хозяйственного оборота. Задачи приватизации в полной мере до настоящего времени не решены.

Названные проблемы определяют актуальность исследования динамики земельных долей, установления перспектив их консолидации и трансформации в реальные формы землевладения и землепользования, разработки современных технологий по вовлечению сельскохозяйственных земель в рыночный оборот и организации их эффективного использования.

Степень разработанности темы. Изучению сущности и содержания земельной реформы, связанных с ней проблем оборота земельных участков сельскохозяйственного назначения, социально-экономической природы земельных долей и особенностям их функционирования в аграрной экономике посвящены работы В.В. Алакоза, С.С. Алексеева, А.А. Варламова, С.Н. Волкова, Г.А. Горбунова, И.А. Дроздова, Г.Л. Земляковой, Н. Калинина, Д.Ф. Климова, Н.В. Комова, Н.И. Кресниковой, С.В. Левушкиной, С.А. Липски, П.Ф. Лойко, Н.Н. Мельникова, С.Г. Мирошниченко, И.Ф. Панкратова, В.П. Пашкова, Г.В. Савенко, О.А. Самончика, Т.И. Сахнюк, В.В. Устюковой, В.Н. Хлыстуна, Н.И. Шагайды и др. Однако их содержание не обеспечивает всесторонней оценки текущей ситуации и мер по разработке технологий трансформации земельных долей в реальные земельные участки.

Цель и задачи исследования. Двуединой целью настоящей диссертации является определение действительных и мнимых проблем оборота земельных долей в праве общей долевой собственности на земли сельскохозяйственного назначения и разработка механизмов их консолидации и трансформации в объекты реальной собственности с последующим эффективным их использованием. В соответствии с поставленной целью определены и решаются следующие задачи:

1. разработка хронологии и этапов агарной реформы при помощи чётких теоретических и научно-практических конструкций и критериев;

2. исследование юридической природы и экономической сущности ключевых конструкций «земельная доля», «долевая собственность», «трансформация земельных долей»;

3. анализ динамики оборота земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в долевой собственности;

4. анализ достаточности законодательного обеспечения трансформации земельных долей;

5. разработка предложений по совершенствованию нормативной базы консолидации и трансформации земельных долей;

6. разработка организационно-экономического механизма и технологий консолидации земельных долей;

7. оценка экономической эффективности трансформации и консолидации земельных долей.

Объектом исследования выступают социально-экономические отношения, сложившиеся в процессе приватизации и формирования рынка земель сельскохозяйственного назначения.

Предметом исследования являются способы и методы консолидации и инструменты трансформации земельных долей в земельные участки.

Методологической основой исследования являются научные труды отечественных и зарубежных ученых, федеральное и региональное законодательство в сфере земельных отношений и землеустройства.

В диссертационном исследовании использованы общенаучные методы теоретического и логического познания (анализ, синтез, дедукция, индукция, абстрагирование, обобщение, системный анализ, структурно-функциональный анализ), а также экономико-статистический, расчетно-конструктивный, монографический, абстрактно-логический и экспериментальный методы.

Общенаучные методы исследования применялись во взаимосвязи со специальными методами экономической и юридических наук. В обработке материала использованы современные программные средства – MS Word 2010, MS Excel 2010, MapInfo Professional 11.5, STATISTICA 10, Adobe Photoshop.

Источниковая база представлена широким перечнем публикаций и справочных материалов, который отражает многообразие и сложность проблем оборота земельных долей и их трансформации в земельные участки. В него входят:

– нормативные акты первой половины 90-х гг. XX в., которые представлены в основном Указами Президента Российской Федерации и Постановлениями Правительства;

– положения действующего законодательства об обороте земель сельскохозяйственного назначения и, в частности, законоположения об обороте земельных долей;

– нормативные акты, регулирующие в настоящее время кадастровую деятельность. Вспомогательным источником внутри этой группы источников являются письма и разъяснения Минэкономразвития по поводу тех или иных проблем кадастровой деятельности, в первую очередь, связанные с подготовкой проектов межевания и межевых планов на земельные участки, выделяемые в счет земельных долей;

– судебные акты федеральных и арбитражных судов по вопросам оборота земельных долей;

– статистические справочники и отчеты, и доклады о состоянии и динамике использования земельных ресурсов страны и отдельных ее регионов;

– проекты перераспределения земель, которые хранятся в архивах сельскохозяйственных предприятий Собинского, Юрьев-Польского и Суздальского районов Владимирской области и примыкающего к двум последним ГавриловоПосадского района Ивановской области;

– архив Управления Росреестра по Владимирской области;

– землеустроительные дела по формированию земельных участков в счет земельных долей из общей долевой собственности в Юрьев-Польском районе Владимирской области, межевые планы и проекты межевания;

– опросы участников оборота земельных долей, переписка органов местного самоуправления с участниками этого оборота, письма и разъяснения по поводу конкретных случаев оборота в Собинском и Юрьев-Польском районах Владимирской области.

Научная новизна состоит в том, что диссертационная работа представляет собой оригинальное, комплексное, логически завершенное исследование проблемы консолидации земельных долей и их трансформации в земельные участки для организации эффективного использования в сельскохозяйственном производстве. Основные результаты научного исследования:

– авторская интерпретация хронологии земельной реформы в Российской Федерации;

– определение места конструкции «земельная доля» в праве Российской Федерации и ее экономическая сущность;

– разработанная автором трехуровневая модель консолидации земельных долей и обоснование возможности ее реализации через территориальное землеустройство.

Теоретическая и практическая значимость состоит в возможности широкого использования результатов оценки современного состояния, динамики и тенденций оборота земельных долей и разработанных автором предложений по созданию технологии консолидации и трансформации земельных долей в практике управления земельными ресурсами в регионах Российской Федерации.

В работе выявлены ключевые проблемы указанного оборота, даны оценки законодательных актов, регулирующих данную сферу, и эффективности существующих конструкций и процедур, сопровождающих выделение земельных участков в счет земельных долей. Ценность исследования состоит в постановке объективного диагноза состояния оборота земельных долей в праве на земли сельскохозяйственного назначения, что крайне важно для завершения земельной реформы. Предлагаемый механизм консолидации и трансформации земельных долей будет способствовать существенному повышению эффективности использования сельскохозяйственных земель.

Положения диссертации могут быть использованы при осуществлении новых научных исследований в области землеустройства, экономики сельскохозяйственных предприятий и экономики недвижимости, земельного права, в деятельности органов государственной власти и местного самоуправления, в процессе подготовки и повышения квалификации специалистов.

Апробация результатов исследования. Основные положения исследования представлены в трех научных статьях, которые опубликованы в научных журналах «Землеустройство, кадастр и мониторинг земель», «Право и экономика», рекомендованных Высшей аттестационной комиссией Министерства образования и науки Российской Федерации для публикации основных результатов диссертационных исследований на соискание учёной степени кандидата экономических наук.

Структура работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, включающих девять разделов, выводов и предложений, списка литературы. Диссертация изложена на 169 страницах машинописного текста, включает в себя 31 таблицу и 14 схем и рисунков. Список литературы включает в себя 191 наименование.

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Во введении обоснована актуальность темы исследования и охарактеризована степень ее научной разработанности, определены объект, предмет, цели и задачи исследования, охарактеризованы теоретические и методологические основы, сформулированы основные положения, составляющие научную новизну исследования и выносимые на защиту, указана научно-практическая значимость диссертации, а также приведены сведения об апробации основных результатов исследования.

Первая глава «Правовые и экономические предпосылки формирования долевой собственности в России», состоящая из трех разделов, посвящена ретроспективному анализу земельной реформы, исследованию правовой природы, экономической и социальной сущности конструкции «земельная доля», установлению методологических подходов к консолидации земельных долей и их последующей трансформации в земельные участки.

В процессе исследования были изучены точки зрения ряда ученых на хронологию земельной реформы. Автор полагает, что предлагавшихся ранее критериев недостаточно для разработки хронологии и оценки результатов земельной реформы. С учетом этой позиции, исследователь строит свою хронологию, отталкиваясь от нескольких критериев: законодательное обеспечение, эффективность используемых правовых конструкций, технический (т.е. документальное обеспечение) и землеустроительный аспекты. В работе предложена следующая периодизация земельной реформы:

– первый этап – с ноября 1990 г. - 27 декабря 1991 г.;

– второй этап – с 27 декабря 1991 г. по 27 октября 1993 г.;

– третий этап – с 27 октября 1993 г. и до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 24 июля 2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», то есть 30 октября 2001 г. – 27 января 2003 года;

– четвертый этап – с 30 октября 2001 г.– 27 января 2003 г. по настоящее время.

На первом этапе еще нельзя выделить такие понятия как «приватизация», «реорганизация», «земельная доля» - эти правовые конструкции отсутствовали. Действовавшее на тот момент законодательство РСФСР не содержало ни правил приватизации земель, ни правил реорганизации предприятий. Закон РСФСР от 23 ноября 1990 г. «О земельной реформе» послужил отправным пунктом для реального перераспределения и будущей приватизации земель сельскохозяйственного назначения.

Второй этап земельной реформы начинается 27 декабря 1991 года и ознаменован выходом Указа Президента Российской Федерации от 27 декабря 1991 года № 323 «О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР»

(далее также – Указ Президента от 27 декабря 1991 года № 323). Именно он сыграл ключевую роль в создании юридических основ аграрной реформы, а также это первый документ, определивший сроки и порядок реорганизации колхозов и совхозов и направление земельной реформы. Именно на этом этапе появились такие понятия как «приватизация», «реорганизация», «земельная доля». Этот же Указ наметил движение реформы в рамках двух направлений: «приватизации» (появление нового объекта права) и «реорганизации» (изменение организационно-правовой формы сельскохозяйственных предприятий).

Начало третьего этапа связано с выходом Указа Президента Российской Федерации от 27 октября 1993 года № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России», а его завершение с принятием в октябре 2001 года Земельного кодекса и 27 января 2003 года – Федерального закона от 24 июля 2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Этот закон существенно изменил правовые конструкции и документальное обеспечение земельной реформы, установленные ранее.

Четвертый этап земельной реформы формально начинается с 30 октября 2001 г. Но реально для земель сельскохозяйственного назначения он начинается лишь с января 2003 г. с принятием названного закона и продолжается до настоящего времени. На этом этапе складывается некий баланс между тремя основными составляющими реформы: наличие специального закона, обеспечивающего оборот земель сельскохозяйственного назначения в Российской Федерации, сформировались необходимые правовые конструкции, обеспечивающие организацию использования сельскохозяйственных земель, долевая собственность на землю обрела свою нишу. Четвертый этап аграрной реформы, по сути, явился самым продуктивным с точки зрения формирования рынка земельных участков и упорядочения налогооблагаемой базы.

В работе проанализирована юридическая природа и экономическая сущность конструкции «земельная доля». Результаты анализа представлены следующими положениями.

1. Земельная доля это социально-экономическая категория, которая представляет собой скорее конкретно-историческое явление, а не сугубо теоретическую конструкцию гражданского права;

2. Земельная доля прямо не отнесена Гражданским кодексом к объектам недвижимости, несмотря на возможность этого, предусмотренную абз. 2 пункта ст. 130 ГК РФ. 101-ФЗ, что породило недостаточную определенность многих юридических конструкций, связанных с оборотом земельных долей;

3. Земельная доля не указана как объект земельных отношений ни в Земельном кодексе РФ, ни в Федеральном законе от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»;

4. Право на земельную долю не может быть квалифицировано как право собственности на землю, пока эта доля не выделена в натуре, ею невозможно пользоваться как вещью, в отношении нее невозможны вещные права лиц, не являющихся собственниками;

5. Искусственность правового режима земельной доли в гражданском и земельном законодательстве проявилась в практике регистрационной деятельности, поскольку установлено, что договор купли-продажи земельной доли подлежит государственной регистрации с внесением в ЕГРП записи о возникшем праве.

6. Регистрация перехода права собственности на земельную долю, то есть, применение к ней в этом случае правил о статусе недвижимой вещи объясняется применением приема правовой фикции (приема законодательной техники), который состоит в признании существующим несуществующего и обратно (лат. Quasi – «Как если бы… был(а)…»), как если бы земельная доля была земельным участком.

Категория «земельная доля» сформировалась как инструмент земельных преобразований на втором этапе реформы и по замыслу разработчиков должна была быть использована в течение короткого периода как инструмент перераспределения земель, однако она сохранилась до настоящего времени и превратилась из инструмента реформирования в тормоз развития аграрной экономики. Удельный вес долевой собственности на земли сельскохозяйственного назначения продолжает оставаться весьма высоким и составляет в настоящее время около 25%.

Земельную реформу нельзя считать завершенной до окончания трансформации земельных долей в земельные участки. В работе установлено, что наиболее рациональным способом решения этой проблемы является консолидация земельных долей с последующей их трансформацией в земельные участки и введением их в процесс эффективного использования.

К сожалению, до настоящего времени консолидация земельных долей как в теории так и на практике не рассматривалась учеными как инструмент преобразований.

В исследовании отмечено, что существует объективная возможность адаптации зарубежного опыта консолидации земель к реалиям отечественных земельных отношений.

В работе впервые сформулировано понятие консолидации земельных долей в следующем виде:

Консолидация земельных долей – это комплекс мер, обеспечивающих формирование земельных участков на основе объединения земельных долей и создание условий для их эффективного использования. В содержание консолидации земельных долей входят меры по:

– изучению правового и экономического состояния земельных долей;

– разработке альтернативных вариантов их объединения;

– подготовке и принятию проектных решений;

– реализации проекта;

– трансформации совокупности объединенных земельных долей в земельные участки.

Основные принципы консолидации земельных долей можно сформулировать следующим образом:

– методика консолидации земельных долей должна соответствовать законодательству и быть понятной тем, для кого разрабатывается;

– должны быть выявлены и учтены все собственники земельных долей, а также другие правообладатели, интересы которых консолидация может затронуть;

– предлагаемые преобразования должны широко освещаться в СМИ, чтобы все, кого они затронут, смогли заявить о своем участии в них;

– очень важна полная гласность, и должны быть задействованы все возможные способы оповещения местного населения, включая местное радио, телевидение и объявления в местной прессе;

– должна быть обеспечена объективность обследований и анализа состояния и динамики использования земель;

– необходимо установить обязательность разработки проектов перераспределения земель, обеспечивающих консолидацию земельных долей и трансформацию в земельные участки с последующей организацией их эффективного использования;

– должен обеспечиваться высокий уровень профессионализма лиц, осуществляющих консолидацию и трансформацию земельных долей.

Необходимо также установить, что органы исполнительной власти должны в настоящее время осуществить то, что не удалось на старте реформы – установить тесное сотрудничество с профессиональными структурами, проводящими консолидацию земель, обеспечить их всей необходимой информацией, содействовать проведению работ, своевременно рассматривать и утверждать их результаты.

Вторая глава, состоящая из трех разделов, посвящена исследованию динамики долевой собственности и формирования землепользований в рамках категории «земли сельскохозяйственного назначения» и проведенной оценки экономической эффективности использования земель, находящихся в долевой собственности. В работе отмечается, что динамика площади земель сельскохозяйственного назначения весьма негативна. Рассмотренный пятилетний период (рисунок 1) дает вполне четкое представление о динамике.

Рисунок 1 – Динамика площади земель сельскохозяйственного назначения Прогноз на 2 следующих периода стремится к показателю в 380 млн. га. в 2015 году по сравнению с 389 млн. га в начале 2012 года.

Абсолютное значение прироста (за период 2000-2012 гг) отрицательно и свидетельствует о сокращении площади данной категории земель на 51,1 млн.

га. Относительный показатель темпа прироста площади подтверждает негативные ее изменения – уменьшение на 11,6% в 2012 г. по сравнению с 2000 г.

На 1 января 2012 года в государственной и муниципальной собственности находится 67% земель сельскохозяйственного назначения, в собственности граждан 30%, в собственности юридических лиц 3%. Сохраняется преобладание государственной собственности, но, тем не менее, постепенно увеличивается доля земель в частной, в т.ч. долевой собственности по сравнению с предыдущими периодами. График, иллюстрирующий динамику площади земельных долей граждан представлен на рисунке 2.

Рисунок 2 – Динамика долевой собственности на земли сельскохозяйственного назначения К сожалению, темпы трансформации земельных долей в земельные участки крайне низки и составляют (за рассмотренный пятилетний период) в среднем 2,46 млн. га/год.

Аналитические материалы о распределении сельскохозяйственных земель по формам собственности в исследуемом регионе (таблица 1) отражают состояние процесса приватизации земель бывших колхозов и совхозов во Владимирской области.

Таблица 1 – Распределение земель сельхозназначения по формам собственности в собственности граждан, из них:

- из них невостребованные земельные доли в собственности юридических лиц в государственной и муниципальной собственности Приведенные данные свидетельствуют об острой необходимости разработки способов консолидации земельных долей. Их количество за 12 лет уменьшилось вдвое, но площадь невостребованных земельных долей в 2013 году по сравнению с 2001 годом увеличилась, хотя в 2007-2013 годах наблюдается тенденция снижения их количества (уменьшение на 36%). Еще одной из причин необходимости консолидации земельных долей служат оценки состояния землепользований некоторых хозяйств Владимирской области (таблица 2).

Таблица 2 – Невостребованные земельные доли в составе площади земель предприятий Юрьев-Польского района Владимирской области Номер Наименование переданных в земельной долевой соб- га СПК «Сосновоборский»

СПК им. Дзержинского СПК «Красносельское»

Способы приобретения земельных долей зачастую нелегитимны. Этот фактор и некоторые другие не позволяют:

– сделать однозначные выводы о том, как используются земли сельскохозяйственного назначения и используются ли они по целевому назначению;

– сделать заключение о прозрачности операций с земельными долями (хотя законом предусмотрены некоторые меры защиты, в большинстве случаев земельные доли попадают в руки людей далеких от сельского хозяйства).

Произвести экономическую оценку эффективности земель, использующихся в сельскохозяйственном производстве и составляющих долевую собственность, почти всегда не представляется возможным, или же результат будет в высокой степени сомнительным.

Третья глава диссертации посвящена разработке организационно-правовой модели консолидации земельных долей и способам ее осуществления. В содержании этой части работы установлено, что сохранение земельных долей в их нынешнем виде порождает множество негативных последствий и порождает следующие экономические предпосылки их консолидации:

– налоговая недоимка бюджетов муниципальных образований вследствие несформированной налогооблагаемой базы;

– невозможность эффективного управления земельными ресурсами;

– неиспользование инвестиционных возможностей земельных ресурсов;

– отсутствие реально функционирующего рынка земель сельскохозяйственного назначения и наличие теневых операций и непрозрачности сделок;

– высокая коррупционная составляющая;

– социальная напряженность.

В соответствии с поставленной задачей в диссертации разработана трехуровневая модель консолидации земельных долей (таблица 3).

Корпоративный Объединение земельных долей множеством собственников, выделение консолидированного земельного участка (государственный) Из трех названных, наиболее перспективным является проведение консолидации земельных долей на муниципальном уровне. Здесь необходимо консолидировать выморочные и невостребованные земельные доли, трансформировать их в земельные участки, зарегистрировать на них права муниципальных образований с последующей продажей их с открытых торгов, либо сдачей в аренду.

Блок-схема консолидации земельных долей на всех установленных уровнях представлена на рисунках 3, 4, 5.

самостоятельное выделение установление намерений отчуждение земельной доли земельного участка в аренду Рисунок 3 – Блок-схема консолидации земельных долей на индивидуальном уровне Рисунок 4 – Блок-схема консолидации земельных долей собственниками с образованием разграничение территорий земельных долей в пределах определение собственников установление намерений Рисунок 5 – Блок-схема механизма консолидации земельных долей на муниципальном уровне Очень важной позицией проведения консолидации является законодательное закрепление срока, в течение которого собственники земельных долей обязаны ими распорядиться. В работе сделан вывод, что в отсутствии стимулов к эффективному распоряжению земельными долями негативные тенденции и динамика будут сохраняться и даже усиливаться, поэтому период их сохранения не должен превышать двух лет.

Крайне важным и значимым условием реализации модели является внесудебное признание права собственности муниципального образования на невостребованные и выморочные земельные доли, которое сейчас не существует и это сильно сдерживает процесс обращения их в собственность.

Основным механизмом реализации предложенной организационноправовой модели консолидации земельных долей должно стать территориальное землеустройство.

В работе обоснован вывод о том, что организационно-экономический механизм консолидации и организации использования земельных долей может быть реализован только через схемы и проекты территориального землеустройства, которые должны служить основными документами, определяющими организацию территории сельских муниципальных образований, способы использования и охраны земель, направления совершенствования землевладения и землепользования. В результате их разработки и осуществления создается организационная и правовая основа для правильной организации труда, размещения отраслей производства, эффективности использования капитальных вложений, рационального и эффективного использования земли, осуществления природоохранных мероприятий и сохранения природных ландшафтов. В них решаются вопросы изъятия земельных угодий у предприятий, не использующих землю по целевому назначению, разрабатываются мероприятия по переводу сельскохозяйственных угодий в другие виды разрешенного использования, уточняется местоположение участков, закрепленных в собственность физических и юридических лиц и др.

Территориальное землеустройство, исключенное сегодня из сферы организации использования земельных ресурсов страны не может быть подменено другими инструментами.

В работе предложена последовательность действий в процессе консолидации и трансформации земельных долей в земельные участки, отраженная в таблице 4.

Таблица 4 – Перечень и последовательность землеустроительных действий в процессе консолидации и трансформации земельных долей Обработка заявки Производится землеустроительной организацией после поступления задания от заказчика Подготовка технического задания Составляется исходный документ, устанавливающий назначение, характеристики проекта Подбор планово-картографических Осуществляется землеустроителем в уполматериалов номоченном органе 3а Проведение полевых обследований Производится в случае отсутствия плановокартографического материала или в случае Проверка юридических прав Является обязательным этапом контроля Составление экспликаций земель Разрабатываются таблицы, содержащие Перераспределение земель с установле- Разрабатываются предложения по перением местоположения и описанием границ распределению земель и фиксируются на Рассмотрение в уполномоченном органе Землеустроительное дело предоставляется в уполномоченный орган на рассмотрение и согласование Подготовка проекта постановления или Подготавливается после согласования распоряжения главы администрации по проекта с уполномоченным органом и явутверждению проекта ляется документом, на основании которого Вынос проекта в натуру Осуществляется обозначение на местности основных характерных точек, определяющих границы всех земельных участков В качестве примера проекта территориального землеустройства и разграничения земель на различном праве на территории одного хозяйства в работе приведены схемы организации территории одного из предприятий Суздальского района Владимирской области (рисунок 6).

Проект территориального землеустройства этого хозяйства был разработан специалистами ОАО «Владимирское земпредприятие» в соответствии с «Методическими рекомендациями по составлению проектов территориального землеустройства в случае перераспределения сельскохозяйственных угодий, используемых сельскохозяйственными организациями и (или) находящихся в общей долевой собственности». Следует отметить, что до составления проекта территориального землеустройства и разработки планово-картографического материала внутрихозяйственной организации территории и разграничения земель на различном праве не было, по сути, были установлены только внешние границы хозяйства.

Выполнение работ состояло из четырех частей: составление проекта перераспределения земель, формирование земельных участков в межселенных кварталах территориального деления района, создание карты в электронном виде и на бумажном носителе с нанесением границ земельных участков, подготовка материалов для постановки земельных участков в общей долевой собственности на кадастровый учет (описание границ).

Условные обозначения – земли в собственности Весьского сельского округа – земельные участки собственников земельных долей СПК «Суворовский»

– брошенные и бесхозные земли, фактически используемые предприятием – земельные участки, переданные в аренду СПК «Суворовский» из районного фонда перераспределения земель и муниципальной собственности Рисунок 6 – Схема организации территории СПК «Суворовский» Суздальского района Предложения, касающиеся консолидации и трансформации земельных долей приведены на рисунке 7. Экспликация земель после проведения консолидации и трансформации земельных долей в СПК «Суворовский» представлена в таблице 5.

В рамках проведенной консолидации земельных долей и трансформации их в земельные участки сформировался новый собственник земельных участков – товарищество собственников земельных долей. Площадь его земель составила 1 367 га. Площадь крестьянско-фермерских хозяйств на данном этапе не изменилась. Существенно увеличилась площадь земель, находящихся в собственности Весьского сельского округа, и фонда перераспределения земель. Бесхозных земель на территории хозяйства не остается.

Условные обозначения – земельные участки товарищества собственников земельных долей – земельные участки, переданные в аренду СПК «Суворовский» из районного фонда перераспределения земель и муниципальной собственности Рисунок 7 – Схема организации территории СПК «Суворовский» Суздальского района Таблица 5 – Экспликация земель в границах бывшего совхоза «Суворовский» после консолидации земельных долей и их трансформации в земельные участки Товарищество собственников земельных долей Фермерские хозяйства Весьский сельский округ Фонд перераспределения земель В работе предложена методика оценки экономической эффективности консолидации земельных долей по нескольким показателям. Основными из них являются фискальный потенциал, которым обладают земельные доли и потенциальные арендные платежи в местные бюджеты. Расчет фискального потенциала приводится в таблице 6.

Таблица 6 – Фискальный потенциал земельных долей Владимирской области Площадь земельных долей, га Кадастровая стоимость, руб./га Ставка земельного налога, % Налогооблагаемая база, тыс. руб.

Размер налоговых поступлений, тыс. руб.

В таблице представлен идеальный вариант, когда вся площадь земельных долей трансформирована в выделенные в натуре участки, поставленные на кадастровый учет и имеющие собственников-налогоплательщиков. Учитывая, что во Владимирской области 16 муниципальных районов, а земельный налог целиком поступает в местные бюджеты, средний размер налоговых поступлений составит 1 088,07 тыс. рублей. В настоящий момент размер расчетных значений налогооблагаемой базы и возможных налоговых поступлений следует уменьшить на кадастровую стоимость площади невостребованных земельных долей.

Соответственно сумма налогов и сборов без учета 120,5 тыс. га земель составит 9 540,37 тыс. рублей, то есть потери бюджетов составляют 45%, однако есть все основания предполагать, что реальная цифра еще выше.

Другая возможность оценить эффективность консолидации земельных долей – проведение расчета притока денежных средств от передачи земельных участков, образованных на основе невостребованных земельных долей, в аренду (таблица 7).

Таблица 7 – Размер арендных платежей в бюджеты муниципальных образований за земельные участки, образованные из невостребованных земельных долей Площадь невостребованных земельных долей, га Кадастровая стоимость, руб./га Стоимость межевых работ, руб./га Стоимость выделения земельных участков в счет невостребованных земельных долей, тыс. руб.

Кадастровая стоимость земельных участков, тыс.

Размер арендной платы, тыс. руб./год Приведенные данные свидетельствуют, что в случае, если администрациям удастся сдать в аренду земельные участки, образованные из невостребованных земельных долей, ежегодно местные бюджеты будут получать дополнительные доходы в размере около 10% от стоимости работ по их формированию.

Эффективность финансовых вложений в консолидацию и трансформацию земельных долей целесообразно оценивать с позиции оценки эффективности инвестиционных проектов (таблица 8).

Таблица 8 – Оценка эффективности консолидации земельных долей Площадь земельных долей в обороте, га Земельный налог, тыс. руб.

Площадь невостребованных земельных долей, га Стоимость выделения земельных участков в счет невостребованных земельных долей за счет средств регионального бюджета, тыс. руб.

Размер арендной платы, тыс. руб./год Ставка дисконтирования, % Чистая приведённая стоимость, тыс. руб.

Внутренняя норма доходности, % Эффективная доходность, % В мировой практике финансового анализа инвестиций принято, что если чистая приведенная стоимость проекта меньше нуля, то он не принимается, инвестиция экономически невыгодна, и выбор останавливается на альтернативном варианте. С уверенностью можно утверждать, что альтернативного варианта решения этой проблемы, по сути, не существует, а предложенная модель может быть достаточно эффективной. При этом очевидно, что средств муниципальных образований недостаточно и необходимо привлечение денежных средств регионального бюджета.

Таблица 9 – Результативность консолидации и трансформации земельных долей Отражение в кадастре объектов недвижимости лизация сведений ГКН Потенциал увеличения арендных платежей, тыс. руб.

Потенциал увеличения налоговых поступлений, тыс. руб.

Приведенные расчеты эффективности консолидации земельных долей на основе территориального землеустройства свидетельствуют о ее необходимости и высокой эффективности.

ВЫВОДЫ И ПРЕДЛОЖЕНИЯ

1. Реформирование отечественного законодательства, регулирующего земельные отношения, во многом зависит от объективного ретроспективного анализа земельной реформы и содержания ее этапов, осуществление которого позволило предложить следующую хронологию:

– первый этап – с ноября 1990 г. по 27 декабря 1991 г.;

– второй этап – с 27 декабря 1991 г. по 27 октября 1993 г.;

– третий этап – с 27 октября 1993 г. и до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 24 июля 2002 № 101ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», то есть 30 октября 2001 г.- 27 января 2003 года;

– четвертый этап – с 30 октября 2001 г. по настоящее время.

2. Анализ экономической сущности и особенностей юридического статуса понятия «земельная доля» позволяет сделать вывод о том, что земельная доля это особенное социально-экономическое и конкретно-историческое явление в земельных отношениях, возникшее на втором этапе аграрной реформы. Земельная доля не может быть отнесена к объектам недвижимости, право на земельную долю не может быть квалифицировано как право собственности на землю до тех пор, пока она не выделена на местности, земельная доля в течение длительного времени не являлась объектом налогообложения. Однако практика оборота земельных долей существенно отличается от ее юридического статуса. Государственной регистрации подлежит договор купли-продажи земельной доли с внесением записи в ЕГРП о возникшем праве.

Иначе говоря, применение норм гражданского законодательства при переходе прав на земельную долю основывается на подходе «как если бы земельная доля была земельным участком».

3. Результат правоприменительной практики после наделения граждан возможностью бесплатно получить землю в частную собственность, а также в процессе распоряжения гражданами своими земельными долями позволяет утверждать, что помимо возможности безвозмездного получения земли государство наделило граждан еще и обязанностью своим правом распорядиться. Во многих случаях право на земельную долю не реализовано или земельная доля является выморочной. Прямым следствием этого является бесхозность огромных территорий, отсутствие объективных сведений о землях в государственном кадастре недвижимости, нелигитимность использования значительной части земель сельскохозяйственного назначения, высокая коррупционная составляющая на муниципальном уровне, нецелевое использование земли. Эти и многие другие последствия не создают благоприятных условий для формирования полноценного и прозрачного земельного рынка. Земельная доля в современных условиях стала тормозом для дальнейшего развития земельных отношений и организации рационального использования земель.

4. Консолидация земельных долей и самой проблемной их части невостребованных и выморочных земельных долей позволит осуществить трансформацию «права на выдел» непосредственно в земельные участки с четко установленными границами и правообладателями. Формирование земельных массивов в первую очередь из числа невостребованных и выморочных земельных долей, регистрация муниципального права собственности на них, передача землепользователям на праве аренды и продажа с открытых торгов обеспечит районные бюджеты стабильным источником притока денежных средств в виде регулярных арендных и налоговых платежей.

5. В ходе исследования установлено, что одними из причин негативных тенденций являются низкорезультативная работа государственных органов и органов местного самоуправления и неэффективная модель управления земельными ресурсами. В большинстве случаев это приводит к сосредоточению земельных ресурсов в руках немногочисленной группы лиц или предприятий и далеко не всегда такая концентрация происходит в руках тех, кто может обеспечить их эффективное использование. Результат анализа динамики распределения и использования земель сельскохозяйственного назначения позволяет сделать вывод о том, что в тех случаях, когда бывшие землепользователи – сельскохозяйственные предприятия устойчиво осуществляли свою деятельность, а их руководители пользовались высоким личным авторитетом – им удалось взять если не под полный, то хотя бы под частичный контроль оборот земельных долей и выделение в счет них земельных участков.

6. Предложенная в работе модель консолидации и трансформации земельных долей, предусматривает три основных уровня ее реализации:

– индивидуальный (семейный);

– корпоративный – муниципальный (государственный) В рамках каждого из них предлагается определенная последовательность действий, права и обязанности сторон, затронутых консолидацией земельных долей.

7. Консолидация земельных долей – это открытое и публичное действие, она не является формой принудительного отчуждения земельных долей, она направлена на максимальное обеспечение различных социальных групп. В рамках методологического подхода к консолидации земельных долей утверждается, что в отсутствие у граждан-собственников стимулов к распоряжению земельными долями основным фактором, побуждающим к действию и окончательному решению о распоряжении земельной долей или об отказе от нее, является законодательное закрепление крайней даты, после которой право земельной доли теряет свою юридическую силу. Основным инструментом, благодаря которому будет возможно признание муниципального права собственности на невостребованные и выморочные земельные доли должен стать внесудебный порядок признания такого права.

8. Экономический механизм, который реализует трехуровневую модель консолидации и трансформации земельных долей должен иметь в своей основе территориальное землеустройство. Несмотря на то, что сегодня оно отсутствует в законодательстве, в исследовании доказано, что территориальное землеустройство это обязательная стадия организации рационального использования и охраны земель.

Его отмена необоснованна и вредит развитию земельных отношений и практике организации использования земель. Землеустроительное и кадастровое обеспечение консолидации и трансформации земельных долей должно быть комплексным и содержать ряд необходимых блоков, выделенных в содержании работы.

9. Эффективность консолидации земельных долей и трансформации их в земельные участки заключается, прежде всего, в возникновении объективных и достоверных сведений государственного кадастрового учета, в обеспечении легитимности использования земель сельскохозяйственного назначения, в формировании налогооблагаемой базы. Во Владимирской области, фискальный потенциал земельных долей составляет 5 803 018,22 тыс. рублей, а возможные налоговые поступления при ставке земельного налога 0,3% составят 17 409,05 тыс. рублей, привлеченных в бюджеты муниципальных образований. Вовлечение земельных участков, сформированных из невостребованных и выморочных земельных долей, в сельскохозяйственное производство повысит показатели финансово-хозяйственной деятельности предприятий и, как следствие, создаст дополнительный приток денежных средств в федеральный и региональный бюджеты, выраженный в уплате организациями налога на прибыль, налога на добавленную стоимость, налога на имущество. Социальная эффективность консолидации земельных долей проявится в росте доходов населения и формировании дополнительных рабочих мест.

Список опубликованных работ по теме диссертации:

1. Земельные доли в аграрной экономике России [Текст] /В.М. Столяров// Землеустройство, кадастр и мониторинг земель. – 2011. – № 12. – С. 49–55. – 0,5 п.л.

2. О некоторых вопросах землеустройства и кадастровой деятельности в процессе выделения земельных участков в счет земельных долей [Текст] / В.М. Столяров, Г.В. Савенко // Право и Экономика.. – 2013. – № 3. – С. 44–50. – 0,5 п.л.

3. Тенденции изменений структуры сельскохозяйственных земель по видам собственности [Текст] /В.М. Столяров// Землеустройство, кадастр и мониторинг земель. – 2012. – № 5. – С. 20–26. – 0,5 п.л.

Редакционно-издательский отдел ГУЗ Сдано в производство 14.11.2013. Подписано в печать 14.11.2013.

Формат 60х 841/ 16. Объем 1,0 п.л. Бумага офсетная.

Отдел оперативной полиграфии ГУЗ