«Е.С.Озеров, С.В.Пупенцова Разработка программы управления недвижимой собственностью Методические указания по подготовке и оформлению курсовых и квалификационных работ студентов Санкт-Петербург 2013 Содержание 1. ...»

3.3 Анализ менеджмента и финансового состояния объекта Рассматривая объект недвижимости как финансовую единицу, надлежит проанализировать следующие показатели:

– текущий бюджет, включающий доход от сдачи в аренду, прочие доходы, операционные расходы, представленные в построчном виде с расшифровкой каждой статьи, нормы амортизационных отчислений, величину налога на имущество, страховой взнос, арендную ставку или ставку земельного налога, величину коммунальных платежей;

– восстановительную (балансовую) стоимость основных фондов и рыночную стоимость объекта (если таковая была оценена);

– краткую справку об операциях за последние три года, включая поступления от аренды, прочие поступления, операционные расходы;

– незанятость помещений и неплатежи с соответствующими потерями;

– состав арендаторов, условия и сроки аренды;

– бюджет капиталовложений;

– кредитные обязательства: начальный размер кредита, условия и сроки погашения, текущий остаток.

Для разработки программы управления необходимо не только описание текущего финансового состояния объекта недвижимости, но и его анализ.

Для обеспечения преемственности статуса объекта при смене команды управления необходимо выполнить обзор текущего менеджмента с оценкой эффективности:

– элементов стратегии и тактики управления, процедур по внутренней и внешней деятельности, включая взаимоотношения с собственником, арендаторами/жильцами, персоналом;

– состав и должностные инструкции персонала, задействованного в обслуживании объекта;

В заключение управляющему следует обосновать свое мнение как профессионала о качестве менеджмента, выделив при этом особо важные моменты.

3.4 Анализ окружения объекта недвижимости В процессе приема объекта в управление анализируется и описывается район, в котором располагается объект. Особое внимание уделяется социальным, демографическим и экономическим факторам, при этом отражается, какое именно влияние эти факторы оказывают на объект недвижимости. При описании района указываются следующие данные: его границы; численность и занятость населения;

состояние и развитие инфраструктуры: промышленность, образование, культура, социальное обеспечение, сфера обслуживания, промышленность, транспорт; развитие строительства.

При описании ближайшего окружения объекта (микрорайона) необходимо акцентировать внимание на тех аспектах, которые имеют прямое отношение к объекту недвижимости и должны учитываться при разработке программы управления:

– классификация микрорайона по месту расположения (селитебная территория - с выделением зоны общественных центров и жилой застройки; производственная территория - промышленная зона, научно-производственная зона, коммунальноскладская зона; ландшафтно-рекреационная территория - городские леса, лесопарки;

район исторической застройки);

– описание экологической ситуации;

– информация о репутации микрорайона и его значимости в масштабах района, города;

– описание застройки и ландшафта;

– состояние внешнего транспорта и улично-дорожной сети;

– информация о населении, общественных услугах, социальном обслуживании, магазинах, политических пристрастиях;

– любые данные, имеющие непосредственное отношение к микрорайону.

Описание окружения объекта целесообразно сопроводить географическим изображением микрорайона с указанием местоположения объекта. В заключение следует сделать вывод о возможном развитии микрорайона и о его влиянии на перспективы развития объекта.

4 Структурирование и оформление программы управления 4.1 Принципы разработки программы Общие принципы документального сопровождения управления недвижимостью, описанные в настоящих указаниях, применимы к любым объектам недвижимости независимо от их функционального назначения и региональных особенностей их дислокации. Однако при этом программа управления объектом может быть ориентирована как на внутренних, так и на внешних пользователей, поэтому ее содержание, базируясь на одних и тех же материалах, может варьироваться (см. [2]).

Программа управления, составленная в целях консалтинга и адресованная внешнему пользователю - собственнику объекта недвижимости или потенциальному инвестору, который еще не определился с программой реализации инвестиционного проекта, должна позволить этим пользователям оценить экономическую эффективность проекта с возможностью гарантированного обеспечения возврата вложенного капитала и получения рыночно обоснованного дохода на капитал. Специфика цели приводит к тому, что помимо сохранения требования к достоверности и информативности материала программа управления служит решению еще одной задачи – убеждению собственника объекта недвижимости в том, что гарантии успеха инвестиций могут быть обеспечены только в случае передачи объекта управляющей компании, предложившей надежную программу действий.

Сказанное выше определяет требования к подготовке программы управления объектом недвижимости, ориентированной на внешнего пользователя:

– объем программы управления объектом недвижимости составляет в среднем 70страниц;

– в основном тексте выделяется раздел «Краткое изложение основных фактов и выводов», в котором в сжатой форме излагаются все положительные стороны программы;

– объем приложений должен быть не больше объема основной части программы;

– язык изложения материала должен быть простым и четким, рекомендуется пользоваться стандартными формами и профессиональной терминологией;

– при составлении программы не применяются общие и расплывчатые формулировки, которые могут вызвать сомнение в достоверности приведенных расчетов;

– для иллюстрации текстового материала используются графики и диаграммы;

– программа оформляется в соответствии с требованиями ГОСТ 7.32- [http://www.gosthelp.ru/gost/gost2737.html] или Правилами оформления выпускных работ студента [http://www.spbgpu-dreem.ru/students/uchmat/posvr.pdf].

Программа управления, которая составляется управляющим объектом для внутренних целей, а также для работы с собственником недвижимости после заключения договора на передачу объекта в управление, содержит все разделы и данные, представленные в программе для внешнего пользования, но отличается существенно большей глубиной проработки разделов и детализацией приведенных в них данных. При внутреннем использовании на базе такой программы менеджер объекта вырабатывает стратегию управления и оценивает конкурентоспособность объекта управления на рынке, а также намечает круг задач, решение которых необходимо для достижения намечаемых целей. В данном случае первостепенным является достоверность и информативность представленных в программе материалов. Поэтому программа для внутренних целей должна быть достаточно объемной (до 100 страниц), именно этому варианту программы ниже и будет уделено основное внимание.

Процесс составления программы управления объектом недвижимого имущества состоит из следующих основных этапов:

– формулирование целей и процедур разработки программы управления с учетом положений ТЗ и договора на управление - с учетом данных об объекте и его окружении, выявленных в процессе подготовки и реализации процедур приема объекта в управление (см. раздел 2);

– стратегическое планирование маркетинга, моделирование формирования и деятельности группы обеспечения аренды, анализ экономической ситуации в регионе, исследование и сегментация рынка недвижимости с определением ставок арендной платы и цен сделок;

– выбор наиболее эффективного варианта использования земельного участка как свободного и с существующими улучшениями, определение рыночной стоимости объекта управления;

– разработка программы продвижения на рынке прав пользования и владения помещениями объекта управления с сопутствующими услугами, привлечение арендаторов и работа с клиентами в процессе подготовки и исполнения договоров аренды;

– разработка стратегического и тактического планов эксплуатации, технического обслуживания и развития объекта управления, составление штатного расписания и управление персоналом;

– составление и контроль эффективности исполнения бюджета объекта управления;

– анализ и минимизация рисков, компенсация потерь (включая страхование рисков) и оценка эффективности программы управления объектом.

4.2 Оформление программы В программе управления объектом недвижимости должны быть предусмотрены разделы, представленные ниже.

Титульный лист.

Сопроводительное письмо (или – в учебной программе - Введение).

1 Общие сведения 1.1 Основные факты и выводы 1.2 Основные этапы разработки программы управления 1.3 Основание для разработки программы и участники процесса 1.4 Сведения об источниках информации 1.5 Допущения и ограничивающие условия 1.6 Основные термины, определения, обозначения 2 Характеристики объекта и окружающей среды 2.1 Описание земельного участка и улучшений 2.2 Анализ местоположения объекта 2.3 Природные и климатические условия 3 Анализ рынка 3.1 Макроэкономическая среда функционирования объекта 3.2 Характеристики сегментов рынка недвижимости 3.3 Обоснование выбора сегментов рынка аренды для объекта управления 3.4 Позиционирование объекта управления в иерархии конкурентов 4 Выбор наиболее эффективного варианта использования и оценка объекта 4.1 Анализ вариантов использования участка как условно свободного 4.2 Анализ использования участка с имеющимися улучшениями 4.3 Анализ рисков при выборе варианта использования объекта 4.4 Определение рыночной стоимости объекта 5 Разработка программы продвижения объекта на рынке аренды 5.1 Разработка программы рекламной кампании 5.2 Планирование маркетинговых мероприятий для привлечения арендаторов 5.3 Работа с персоналом и арендаторами в период продвижения объекта 6 Разработка плана управления функционированием объекта 6.1 Стратегический план эксплуатации объекта 6.2 Техническое обслуживание объекта 6.3 Обеспечение безопасности и действия при чрезвычайных ситуациях 7 Составление бюджета объекта 7.1 Определение валовых доходов 7.2 Определение чистого операционного дохода 7.3 Определение прогнозного периода 7.4 Определение ставки дисконтирования 7.5 Определение стоимости реверсии и текущей стоимости доходов 8 Управление рисками 8.2 Меры минимизации рисков и компенсации потерь Приложения Список использованной литературы 4.3 Оформление общего (вводного) раздела Титульный лист должен содержать:

– название проекта;

– наименование объекта недвижимости и его адрес (регистрационный);

– наименование Заказчика;

– кем разработана программа управления (наименование компании и человека, ответственного за разработку);

– место и год написания программы.

Титульный лист не должен содержать излишних подробностей. Он должен быть лаконичным.

Сопроводительное письмо. В варианте программы, предназначенном для внешнего использования, на странице, следующей за титульным листом, размещается сопроводительное письмо. Это письмо является не только проявлением формы вежливости, но и носит деловой характер. Как правило, объем сопроводительного письма не превышает одной страницы. Если программу предполагается использовать для рассылки нескольким адресатам (собственнику объекта, партнерам, сертификационной комиссии), то на каждом экземпляре необходимо указывать, для кого конкретно она предназначена и в каких целях.

В тексте письма необходимо сделать ссылку на документы, принятые органами власти РФ, Гильдией управляющих и девелоперов – в том числе Стандарты профессиональной практики, Кодекс профессиональной этики, рекомендации по классификации и сертификации объектов управления, а также иные документы, в соответствии с которыми профессиональные управляющие недвижимостью функционируют на этом рынке.

Сопроводительное письмо подписывается человеком, ответственным за разработку программы управления с обязательным указанием контактного телефона, для того, чтобы в случае возникновения вопросов, Заказчик смог легко войти в контакт с разработчиком программы. Кроме того, к данному письму прилагается сертификат, удостоверяющий профессиональную подготовку человека, ответственного за предлагаемую программу управления.

Оглавление является принципиальной схемой программы управления, в которой указываются главы и параграфы, перечисленные выше. В оглавлении вышеуказанные разделы разбиваются на более мелкие с указанием номеров страниц. Заголовки, указанные в оглавлении, должны совпадать с заголовками, употребленными в тексте программы.

Цель оглавления – служить «путеводителем» по программе управления и предоставить возможность читателю быстро определить местоположение того или иного раздела. Следовательно, все страницы должны быть пронумерованы, включая титульный лист, сопроводительное письмо и приложения.

Краткое изложение основных фактов и выводов представляет собой изложение сути программы управления. Оно должно содержать описание ключевых моментов, которые позволят лицам, принимающим решения, сформировать свое отношение к предлагаемому варианту программы. Особенность данного раздела заключается в том, что его читают прежде, чем будет рассмотрена основная часть программы. С этой целью в этом разделе указываются следующие данные:

– адрес объекта;

– цель программы;

– срок реализации проекта;

– правовой статус объекта с земельным участком;

– описание объекта;

– заключение о техническом состоянии;

– фактическое использование объекта;

– имеющиеся ограничения по использованию;

– результаты маркетинговых исследований;

– наиболее эффективный вариант использования объекта;

– основные положения программы управления объектом;

– сводная таблица прогнозируемых доходов и расходов на весь период управления;

– капитальные вложения и погашение кредита;

– величина чистой настоящей стоимости будущих доходов;

– окончательное заключение.

Поскольку краткое изложение основных фактов и выводов – это сжатое, но все же завершенное изложение программы управления объектом недвижимости, оно пишется в самую последнюю очередь и по объему занимает не более двух страниц.

5 Формирование содержания программы 5.1 Цели управления и исходная информация об объекте Материалы этого раздела программы формируются на основе положений ТЗ и договора на управление - с учетом и изложением данных об объекте и его окружении, выявленных в процессе приема объекта в управление (см. раздел 2). При формировании и представлении в программе информации об объекте и о его окружении разработчик программы должен придерживаться следующих принципов:

– в тексте должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения оценки качества и потенциальных возможностей объекта управления (принцип существенности);

– вся информация, на которую будут опираться решения, предусмотренные программой, должна быть подтверждена (принцип обоснованности);

– содержание текста программы не должно вводить в заблуждение ее пользователей и допускать неоднозначное толкование результатов (принцип однозначности);

– состав и последовательность представленных в программе сведений, а также описание процесса обоснования рекомендаций и решений должны позволить провести проверку расчетов, суждений и выводов разработчика (принцип проверяемости);

– программа управления не должна содержать информацию, не использующуюся при определении промежуточных и итоговых результатов анализа или при обосновании управленческих решений (принцип достаточности).

Этих принципов должен придерживаться разработчик программы также при сборе, обработке и использовании рыночной информации, о которой пойдет речь ниже.

5.2 Анализ и сегментация рынка Приняв объект в управление и имея исчерпывающе полный набор сведений об объекте и окружающей среде, управляющая компания не может планировать мероприятия по улучшению характеристик объекта и привлечению арендаторов без детального анализа макроэкономической среды функционирования объекта, без изучения качественных и количественных характеристик сегментов рынка недвижимости и позиционирования объекта управления в иерархии конкурентов.

Из этого следует, что разработчик программы управления начинает с мероприятий стратегического планирования маркетинга (см. [1]):

– моделируется формирование и деятельность группы обеспечения аренды, которая должна обеспечить планирование мероприятий маркетинга на основе результатов перевода целей заказа на управление в задачи маркетинга;

– обеспечивается детальный анализ экономической ситуации в стране и в регионе – с прогнозом перспектив изменения макроэкономических показателей, потенциально способных повлиять на спрос и предложение объектов инвестиционной недвижимости;

– исследуется рынок недвижимости - с выделением сегментов рынка, перспективных с точки зрения целей управления, с накоплением данных о ценах сделок купли-продажи объектов аналогичного профиля и о типичных ставках арендной платы (пособия [1],[2],[3]);

– анализируется иерархия объектов-конкурентов – с сопоставлением сильных и слабых характеристик этих объектов с характеристиками объекта управления.

Определение целевой группы и разработка маркетинговой стратегии называется позиционированием объекта недвижимости. Стратегия маркетинга предусматривает выявление таких качеств объекта, которые являются его исключительной чертой и отсутствуют у конкурирующих объектов. Например, в качестве основных приоритетов объекта недвижимости могут выступать следующие: расположение объекта, его внешний вид, состояние прилегающей территории, размеры помещений, предлагаемых к сдаче в аренду, уровень арендной платы, компетентность управляющего и персонала.

Определение того, каким образом лучше всего представить эти преимущества в обращении к потенциальным клиентам носит название дифференциации продукта.

5.3 Выбор наиболее эффективного варианта использования объекта На основании анализа рынка недвижимости выявляются сегменты и ниши рынка аренды, перспективные для объекта управления. На основании сопоставления рыночных представлений и существующих нормативов (ПЗЗ) по использованию земли отбираются для экономического анализа варианты застройки участка как свободного, а затем – и варианты использования участка с существующими улучшениями. С учетом принципов конкуренции, экономического разделения, возрастающей и уменьшающейся отдачи, экономического размера и баланса выбирается вариант использования элементов объекта управления, при котором обеспечивается достижение максимальной величины рыночной стоимости всего объекта (алгоритм анализа и примеры см. в [4],[7],[8], приложение П11).

Чаще всего указанный анализ приводит к необходимости реконструкции или ремонта улучшений - иногда с пристройкой или со сносом части строений и (или) с дополнительной застройкой свободной части участка. В таком случае управляющей компании предстоит планирование и управление проектом развития объекта, после которого окажется возможной сдача в аренду помещений усовершенствованного объекта управления.

На основании результатов анализа с целью выбора наиболее эффективного варианта использования объекта управления определяется и его рыночная стоимость, необходимая, в частности, для контроля качества управления объектом (по динамике изменения стоимости в процессе реализации программы управления) и для решения вопросов возмещения убытков собственника, возникающих из-за возникновения внешних или внутренних рисков. При этом учитывается, что количественный анализ вариантов использования земли и объекта в целом осуществляется, как правило, с применением метода предполагаемого использования объекта исследования (метода дисконтирования издержек и доходов комбинированного затратно-доходного подхода к оценке), который оказывается единственно возможным методом определения рыночной стоимости объекта в случае выявленной необходимости проведения на нем ремонтно-строительных работ. В таком случае рыночная стоимость определяется как результат, сопутствующий выбору варианта использования объекта. Если анализ использования объекта привел к выводу о сохранении варианта текущего использования объекта без его изменений, надлежит определить рыночную стоимость объекта методами всех подходов, применимых к условиям функционирования объекта.

На этом этапе разработки программы управления подлежат определению рыночные ставки арендной платы для всех помещений и свободных участков земли, подлежащих сдаче в аренду после завершения работ по развитию объекта. При этом разработчик программы должен для всех объектов (или элементов объекта), сдаваемых в аренду, определять оптимальную величину ставки аренды, при которой обеспечивается максимизация чистого операционного дохода и стоимости объекта (см. [7]).

Следовательно, на данном этапе надлежит определить (и в данном разделе программы представить) оптимальную структуру доходов и расходов – в динамике изменения рыночной ситуации. Эту структуру надлежит использовать далее при формировании и исполнении бюджетов всех стадий и процессов управления объектом.

5.4 Продвижение объекта управления на рынке аренды Одновременно с реализацией программы эксплуатации и развития объекта, готовится (и отражается в соответствующем разделе программы) план сдачи помещений в аренду и оказания сопутствующих услуг арендаторам. Для этого - в соответствии с выбранным вариантом использования объекта для сдачи в аренду (в определенной ранее целевой нише рынка) - разрабатывается предварительный план распределения помещений для разных категорий арендаторов, и этот план утверждается собственником или выгодоприобретателем (если эта норма предусмотрена договором на управление). В соответствии с этим планом разрабатывается система средств и процедур продвижения объекта на рынке аренды: стратегия и тактика рекламной кампании, реализация личных продаж, стимулирование сбыта и PR-кампаний – все с формированием бюджета маркетинга, с определением исполнителей и распределением процедур во времени.

Группа продвижения аренды (менеджер объекта, брокеры и агенты – свои или наемные) занимается рекламной кампанией и поиском потенциальных клиентов – с анализом всех возможностей и потребностей потенциальных клиентов, с уточнением плана распределения помещений, подготовкой и заключением договоров аренды, организацией заезда арендаторов (с привлечением служб доставки). Программой предусматривается конкретная работа менеджмента с персоналом и с арендаторами в период продвижения аренды и заселения объекта.

Особого внимания заслуживает проблема формирования бюджета маркетинга с определением затрат, непосредственно связанных с этим родом деятельности: затраты на рекламу, указатели, оформление, печатные работы, привлечение сторонних организаций для проведения маркетинговых исследований. Разработчику программы надлежит определиться с бюджетом, выбрав один из методов (примеры см. в [1],[2], приложение П7):

– целевой метод: постановка первоочередных задач в проведении маркетинговой кампании и определение затрат, обеспечивающих достижение этих задач;

– процентный метод: бюджет маркетинга устанавливается в процентах от эффективного валового дохода;

– сравнительный метод: установление расходов на маркетинг соразмерно расходам конкурентов (метод подходит при стабильном состоянии рынка, но он может снизить возможности управляющего как потенциального конкурента);

– остаточный метод: бюджет маркетинга определяется после подсчета всех затрат.

5.5 Управление функционированием объекта В этом разделе программы планируются мероприятия по развитию объекта, управлению его эксплуатацией, по техническому обслуживанию объекта, обеспечению безопасности его безопасности и действиям при чрезвычайных ситуациях (все – в соответствии с [1],[5],[6], приложением П8).

При планировании мероприятий технического обслуживания здания следует предусмотреть пять основных этапов:

– определение и классификацию работ по техническому обслуживанию и текущему ремонту, которые нужно провести внутри и снаружи здания; оценку того, как часто должны выполняться эти работы, какие специалисты должны быть привлечены, и какое оборудование потребуется для их выполнения;

– изучение чертежей здания с нанесением на них всех последующих изменений;

– определение возможностей и потребностей: оценку набора и качества имеющегося оборудования и персонала, анализ объемов и видов работ, которые могут быть выполнены персоналом; определение потребности в дополнительной рабочей силе;

– оценку времени, требуемого для выполнения каждого вида работ;

– определение производителя работ.

Следует предусмотреть проведение регламентированных (текущих и капитальных) ремонтов - через определенные промежутки времени, с планированием ресурсов на их исполнение. При этом должны не только планироваться комплексные и выборочные капитальные ремонты, но также предусматриваться возможность возникновения необходимости реконструкции объекта – особенно в случае прогнозируемой целесообразности смены функционального назначения объекта (о формировании программы управления проектом развития объекта см. [5],[9], Приложения П9, П10).

В данном разделе программы следует представить план развития территории, прилегающей к объекту. План должен включать в себя не только улучшения капитального характера, но и график проведения работ по ландшафтному оформлению:

– работы по весенней уборке (удаление сорняков, срезание "мертвых" веток, подготовка газонов и т.д.);

– работы по применению удобрений (анализ почв, подбор состава удобрений);

– работы по предупреждению появления сорняков (для того, чтобы уничтожить источник сорняков до того, как они начнут давать ростки, применяется специальный химический состав, его следует применять не позднее 30 апреля);

– стрижка кустарников и деревьев;

– оформление территории цветами;

– работы по осенней уборке (очистка территории от мусора).

Зная весь перечень необходимых работ, периодичность их проведения, а также величину затрат, управляющий может спланировать расходную часть бюджета, связанную с техническим обслуживанием объекта и облагораживанием прилегающей территории.

В программе управления надлежит определить мероприятия, необходимые для обеспечения эксплуатации объекта, обосновать объемы потребления воды, электроэнергии и тепла, сформировать структуру персонала и обосновать расходы на уборку помещений и территории и на вывоз мусора. Особое внимание необходимо уделить вопросам организации делового партнерства и управления персоналом, а также обеспечению безопасности и планированию действий при чрезвычайных ситуациях. (см.

[1],[2],[5]).

5.6 Составление и контроль эффективности реализации бюджета объекта При известной структуре доходов и расходов на объекте, используемом в наиболее эффективном варианте функционального назначения и способа функционирования объекта формируются краткосрочный, годовой и долгосрочный бюджеты объекта, а также бюджет капиталовложений (см. [1],[7], Приложение П6). Краткосрочный бюджет содержит данные на срок менее одного года. Годовой бюджет - это сводная ведомость прогнозируемых доходов и расходов за один год. Долгосрочный бюджет прогнозирует данные более чем на один год (как правило, на весь период действия договора управления). В бюджете капиталовложений капитальные расходы отделены от операционных. Здесь оценивается стоимость планируемых работ, связанных с капитальными улучшениями (замена основных конструкций, строительство каких-либо сооружений и т.д.) и описываются источники финансирования.

Планируется также текущий анализ отклонений от запланированного бюджета, что позволяет увидеть проблемы и откорректировать принятые решения до того, как ситуация может стать неуправляемой. Наиболее часто отклонения от запланированной величины случаются в статье расходов. Важно определить допустимые пределы отклонений. Если в одном из месяцев расходы на уборку возросли в два раза, то это не так страшно, но если вдруг в два раза возрастет стоимость ремонта или рекламных услуг, то это может оказаться весьма ощутимым и приведет к существенному увеличению расходов и снижению прибыли.

Если управляющая компания берет в управление объект недвижимости, который уже обременен арендными обязательствами, то в финансовую часть программы управления следует включить отчеты за предыдущий период. Под этим периодом обычно понимают предшествующие год-два - этого срока вполне достаточно, чтобы у знакомящегося с программой сложилось понимание того, что представлял собой объект в прошлом и как будут обстоять дела в будущем.

5.7 Управление рисками В заключительном разделе программы обосновывается перечень внешних и внутренних рисков, сопровождающих процесс функционирования и развития объекта управления (см. [1],[4]). Предлагается программа анализа и ранжирования рисков для всех этапов действия договора управления объектом, дается обоснование выбора наиболее эффективного варианта использования объекта и его рыночной стоимости с учетом рисков. Обосновывается выбор мер минимизации рисков и компенсации потерь – с определением исполнителей, источников и размеров финансирования этих мер. Особое внимание уделяется обоснование способа страхования объекта, ответственности управляющего и арендаторов.

Список использованной литературы 1. Озеров Е.С. Управление недвижимой собственностью. Учебное пособие. СПб.

Изд-во СПбГПУ. 2012; Озеров Е.С. Менеджмент доходной недвижимости. Учебное пособие. Электронный ресурс. СПбГПУ. 2011. www.unilib.neva.ru/dl/2228.pdf, (Приложение П13. «ozerov_уч.пос.мен.»).

2. Каленкевич М.В. Экономика недвижимости. Программа управления объектом недвижимости смешанного назначения — СПб. Изд-во СПбГТУ, 1999 г. (Прилож. П15).

3. Пупенцова С.В. Модели и инструменты в экономической оценке инвестиций / С.В. Пупенцова— СПб. : МКС, 2007.— 183 с. : ил., табл. ;— Библиогр.: с. 179-183. — ISBN 978-5-901810-18-7.

4. Пупенцова С.В. Управление рисками при оценке активов и бизнеса в современных условиях. Имущественные отношения в Российской Федерации, № 9 (96) 2009 (на сайте www.spbgpu-dreem.ru, раздел «Статьи и исследования», здесь Приложение П16«pupencova_iorf.pdf»).

5.Тарасевич Е.И. Технологии эксплуатации недвижимости. СПб: Изд-во «МКС», 2010.

6. Тарасевич Е.И. Управление эксплуатацией недвижимости. СПб: Изд-во «МКС», 2006.

7. Озеров Е.С. Экономический анализ и оценка недвижимости / Е.С. Озеров — СПб.: МКС, 2007.— 535с.: ил.— Библиогр. — ISBN 5-901-810-16-3.

8. Озеров Е.С. Нормативное обеспечение выбора варианта наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки при определении его рыночной стоимости.

М. «Имущественные отношения в РФ». №3, 2010 (на сайте www.spbgpu-dreem.ru, раздел «Статьи и исследования»).

9. Алексеева Н.С. Управление проектами девелопмента. Учебное пособие.

Электронный ресурс. СПбГПУ. 2011 (здесь Приложение П14. «alexeeva_упр.

проектами.pdf»).

Приложения.

П1. Форма технического задания на управление П2. Форма задания на дипломный проект П3. Форма договора на доверительное управление П4. Форма договора аренды П5. Перечень нормативных актов П6. Форма дипломного проекта П7. Пример программы продвижения объекта П8. Пример программы эксплуатации объекта П9. Пример программы управления командой проекта П10.Рекомендации по отражению результатов научных исследований и практики принятия управленческих решений в курсовой работе Техническое задание на управление объектом недвижимости 1. Объект управления. Наименование и адрес объекта (регистрационный и строительный), состав (структура) объекта - земельный участок общей площадью…кв.м…., площадь застройки, тип здания (зданий, сооружений), год постройки реконструкции, капитального ремонта, количество этажей, основной строительный материал (кирпич, железобетон), общая, полезная, арендопригодная площадь, инженерные коммуникации, средства связи, наличие парковки (число парковочных мест), оборудование площадки под сбор мусора.

2.Совокупность имущественных прав и обременений на объект. Текущее функциональное назначение объекта и особенности его использования. Права: земля - в собственности – форма собственности (или арендована у….на условиях и на срок), строения, оборудование и коммуникации – в собственности (форма собственности) у Заказчика. В здании часть (сколько, номера, срок и условия) помещений полезной площадью …….сданы в аренду, (число, номера, срок и условия)……помещений полезной площадью ……..кв. м свободны и предлагаются в аренду. Ближайшее окружение (функциональное использование и состояние строений).

Если объектом управления являются активы, которые используются в соединении с другими активами, то в задании должно быть разъяснено, каким образом указанные «присоединенные» активы могут влиять на эффективность функционирования объекта управления.

3. Цель передачи объекта в управление – обеспечение максимально возможной доходности объекта (при сдаче его в аренду), увеличение стоимости объекта с подготовкой его продажи по окончании срока действия договора, обеспечение выполнения стандартов эксплуатации объекта (при сохранении текущего варианта использования), ……..

4. Тип и срок действия договора. Заключается договор доверительного управления (агентское соглашение, договор аренды с субарендой). Кто является собственником объекта (один или несколько собственников) и с кем будет заключен договор на управление, кто будет назначен выгодоприобретателем (в случае заключения договора доверительного управления), каким образом будет осуществляться движение и распределение финансовых потоков.

Срок действия договора – от …(дата подписания договора) до …(даты передачи объекта собственнику) - с отчетом о результатах реализации программы управления объектом. Срок передачи–приемки объекта в управление – в течение месяца после даты подписания договора-…….,, срок формирования и компетенции комиссии по приемкепередаче объекта, срок разработки программы управления и утверждения ее у собственника -.…….

5. Масштаб исследования и источники используемой информации. Изучается рынок аренды и сделок купли-продажи, объект управления позиционируется в сравнении с объектами-конкурентами, выявляются сегменты рынка арендаторов и ставки аренды для объекта, план аренды согласуется с собственником (или выгодоприобретателем).

Информация, предоставленная Заказчиком (в Приложении), может приниматься без проверки ее управляющим, недостающая информация добывается управляющим 6. Особые или ограничивающие условия. Допускается (не допускается) изменение функционального назначения строений (в пределах ограничений ПЗЗ), 5 помещений (№№…) должны быть сданы в аренду под офисную функцию предпринимателю с особым интересом, 4 помещения (№№…..) могут быть сданы в аренду только на 2 года (до ….месяца, …года), 7 помещений (№№…..) должны быть оставлены для собственных нужд Заказчика.

7. Ограничение вариантов использования сведений о программе управления и об итогах ее реализации. Любые элементы программы управления, сведения о ней и результаты ее реализации не могут публиковаться или воспроизводиться без согласия Заказчика и Управляющего.

8. Характеристика менеджера объекта и его компетентности. Менеджер объекта - ….(физическое лицо – сотрудник управляющей компании) имеет квалификацию (теоретическую и практическую подготовку) сертифицированного менеджера объекта, соисполнители – …. (компании, привлекаемые на условиях аутсорсинга), в программе управления должна быть обоснована достаточность компетентности исполнителей и соисполнителей договора.

9. Информация о заказчике – наименование организации.

САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ ПОЛИТЕХНИЧЕСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ

УТВЕРЖДАЮ

ЗАДАНИЕ

Содержание пояснительной записки (перечень подлежащих разработке вопросов) Введение (постановка цели проекта) Описание объекта и анализ среды (физической, юридической, экономической, социальной) Разработка концепции и программы управления объектом (с выбором варианта ННЭИ) Прием объекта в управление и организация функционирования объекта Структура управления, штатное расписание и работа с персоналом Исследование рынка и продвижение аренды как товара Планирование доходов и расходов для объекта Анализ рисков и ценовая политика управляющего Формирование программы развития объекта Заключение (рекомендации по реализации проекта) Список литературы Приложения (справочные и вспомогательные материалы) Перечень графического материала (с точным указанием обязательных Схема расположения объекта с указанием объектов-конкурентов и чертежей) объектов-спутников Поэтажные планы здания с указанием функционального назначения помещений Консультанты по проекту (с указанием относящихся к ним разделов проекта)

ДОГОВОР АРЕНДЫ №

ОПРЕДЕЛЕНИЕ И ТОЛКОВАНИЕ ТЕРМИНОВ

1.1. под "Арендодателем" понимаются Открытое акционерное общество"………………", являющееся юридическим лицом по законодательству Российской Федерации, и любые его правопреемники, включая …………, при условии его выделения из состава Открытого акционерного общества "…………" в установленном законом порядке;

1.2. под "Арендатором" понимаются Акционерное общество закрытого типа "……………………", являющееся юридическим лицом по законодательству Российской Федерации, и его правопреемники;

1.3. под "Арендой" понимается основанное на настоящем Договоре срочное возмездное владение и пользование Помещениями Здания;

1.4. под "Арендной платой" понимается согласованная между Арендодателем и Арендатором денежная сумма, выраженная в определенной ими валюте, и подлежащая уплате Арендодателю за срочное возмездное владение и пользование Помещениями Здания;

1.5. под "Договором аренды" понимается настоящий Договор, а также любые соглашения об изменениях и дополнениях, поправках к нему, иные документы, включая лицензии, разрешения, согласования, приложения, дополняющие Договор или связанные с ним;

1.6. под "Зданием" понимается архитектурное сооружение, известное как "(название)", а также любая или каждая его часть в отдельности, как обособленная от него, так и непосредственно к нему примыкающая, любой иной объект, относящийся к сооружению и используемый в целях его эксплуатации в неразрывной связи с ним, расположенное по ул. ………, д….. и обозначенное на схеме, прилагаемой к Договору аренды;

1.7. под "Помещениями", а равно "Сдаваемой в аренду площадью" понимается часть Здания, предназначенная для сдачи в аренду на условиях настоящего Договора, в границах, определенных в ст. 2 Договора аренды;

1.8. под "Местами Общего Пользования" понимаются такие части Здания, которые предоставляются в общее пользование более чем одному арендатору, субарендатору или иному пользователю Здания, их посетителям, и которые включают в себя лифты, шахты лифтов, пожарные лестницы, шахты пожарных лестниц, а также лестничные марши;

1.9. под "Трубопроводами" понимаются инженерно-технические средства для пропуска или передачи подпочвенных вод, воды, газа, электричества, света, воздуха, дыма, а также информации, включающие в себя и вспомогательное оборудование, приспособления, устройства, структуры к указанным средствам;

1.10. под "Платой за услуги" понимается исчисленная Арендодателем и подлежащая оплате Арендатором, в предусмотренные Договором сроки, стоимость всех издержек и расходов Арендодателя по эксплуатационно-административному обеспечению Здания;

1.11. под "Ставкой арендной платы" понимается согласованная между сторонами настоящего Договора денежная сумма в размере ….. $ (………. долларов США) в год за один квадратный метр Сдаваемой в аренду площади Здания в течение первоначального срока действия Договора аренды;

1.12. под "Необходимыми разрешениями" понимаются различного рода лицензии, согласования, разрешения, одобрения компетентных органов государственной власти и управления, как публичного, так и частного характера, имеющие отношение к содержанию настоящего Договора;

1.13. под "Периодом продления" понимается возобновление действия Договора аренды на новый период и на условиях, согласованных сторонами;

1.14. под "Действующим гражданским законодательством" понимается гражданское законодательство Российской Федерации, состоящее из Гражданского Кодекса Российской Федерации, принятых в соответствии с ним иных федеральных законов, указов Президента Российской Федерации, постановлений Правительства Российской Федерации, а также актов министерств и иных федеральных органов исполнительной власти; при этом принятые до 1 января 1995 г. законы и иные правовые акты Российской Федерации, а также Основы гражданского законодательства Союза ССР и республик и иные акты законодательства Союза ССР, действующие на территории Российской Федерации, включаются в действующее законодательство постольку, поскольку они не противоречат части первой Гражданского Кодекса Российской Федерации;

1.15. под "Разрешенным использованием" понимается пользование арендуемыми Помещениями исключительно по прямому назначению для размещения Арендатора и организации его деятельности в соответствии с его Учредительными документами и назначением Помещений Здания;

1.16. под "Оборудованием" понимается различное инженерное оборудование и технические средства, при необходимости используемые для обеспечения нормального функционирования Здания;

1.17. под "Резервным фондом" понимается создаваемый Арендодателем за счет Пользователей, включая арендаторов, специальный фонд, предназначенный для покрытия расходов по ремонту, содержанию и декоративному оформлению Здания, обновлению или замене его Оборудования и Трубопроводов;

1.18. под "Страховыми расходами" понимаются страховые взносы (платежи), уплачиваемые Арендодателем в качестве платы за страхование, которую страхователь (Арендодатель) обязан внести страховщику в соответствии с договором страхования и передаваемым страхователю на его основе страховым свидетельством (полисом);

1.19. под "Страховыми полисами" понимаются передаваемые страховщиком страхователю (Арендодателю) страховые свидетельства, удостоверяющие факт заключения договора страхования;

1.20. под "Страховыми рисками" ("Рисками") понимаются обстоятельства, относящиеся как к событиям, так и к действиям, обладающие признаками вероятности и случайности их наступления. К ним, в контексте настоящего Договора, относятся следующие обстоятельства:

пожар, ураган, наводнение, землетрясение, удары молнии, взрыв, аварии Трубопроводов и Оборудования, попадания в Здание различных предметов с самолетов или других летательных аппаратов, преднамеренное неправомерное причинение ущерба преступными действиями, а также иные обстоятельства (исключая военные риски), с которыми страховщик и страхователь связывают наступление правовых последствий в соответствии с условиями страхования;

1.21. под "Страховщиками" понимаются лица, созданные для осуществления страховой деятельности и получившие в установленном порядке разрешение на указанную деятельность, с которыми заключены соответствующие договоры страхования;

1.22. под "Либор" понимается округленная в сторону увеличения до двух десятичных знаков средняя арифметическая величина ставок, выраженная в процентах и указанная по просьбе Арендатора главными банками Лондонского Межбанковского Рынка на основе определяемого каждым из указанных банков курса, по которому данными банками предоставлялись месячные депозиты в долларах другим главным банком Лондонского Межбанковского Рынка, в 11 часов утра по Лондонскому времени, в первый день вышеуказанного месячного срока;

1.23. под "Процентной ставкой" понимаются 4 (четыре) процента сверх "Либор", которая всякий раз при необходимости уплаты процентов рассчитывается по дням, суммируется на первый день каждого календарного месяца и выплачивается в рублях Российской Федерации по курсу ММВБ на день осуществления платежа.

ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

2.2. По настоящему Договору аренды Арендодатель сдает Арендатору в срочное возмездное владение и пользование Помещения общей площадью ……. (……. тысяч………..) квадратных метров на ……. этаже Здания, расположенного по адресу: Российская Федерация, г.Москва, проспект Вернадского, д.82 для размещения Арендатора организации его деятельности в соответствии с Учредительными документами и назначением Помещений в Здании. Перечень Помещений, сдаваемых в аренду, а также их размеры, обозначены в Приложении N 1 и в Плане, прилагаемых к настоящему Договору и являющихся его неотъемлемой частью.

ПРОСТРАНСТВЕННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ПОМЕЩЕНИЙ

3.2. В Помещения, занимающие пространство, указанное в п.3.1. настоящего Договора, не включаются:

3.2.1. стены, ограничивающие Сдаваемую в аренду площадь, за исключением указанных в прилагаемом Плане разделяющих стен (если таковые имеются);

3.2.2. все несущие стены и колонны Сдаваемой в аренду площади;

3.2.3. все структурные перекрытия пола внутри Сдаваемой в аренду площади;

3.2.4. все Трубопроводы и Оборудование в пределах Сдаваемой в аренду площади, за исключением тех, которые обслуживают исключительно ту площадь, которая арендуется по настоящему Договору.

3.3. Помещения, занимающие пространство, указанное в п.3.1. настоящего Договора, также включают в себя:

3.3.1. штукатурку и другую отделку на внутренних сторонах стен, ограничивающих Сдаваемую в аренду площадь, все лицевые стороны несущих стен и колонн, полностью расположенных внутри сдаваемой площади;

3.3.2. потолки, отделочные материалы нижней стороны этажа перекрытия или перекрытия крыши непосредственно над Сдаваемой в аренду площадью и отделочные материалы полов перекрытия внутри Сдаваемой в аренду площади;

3.3.3. все балки пола и отделочные материалы на перекрытии пола непосредственно под Сдаваемой в аренду площадью, а также на любом перекрытии пола внутри Помещений;

3.3.4. все двери, окна, слуховые окна на крыше (если таковые имеются) вместе с их рамами, стеклами и фурнитурой на них;

3.3.5. все стены или перегородки, не являющиеся несущими, и целиком расположенные внутри Сдаваемой в аренду площади;

3.3.6. все Трубопроводы и Оборудование, расположенные внутри Сдаваемой в аренду площади и обслуживающие исключительно ту площадь, которая арендуется по настоящему Договору.

ОБЯЗАТЕЛЬСТВА АРЕНДОДАТЕЛЯ

4.1.1. в месячный срок со дня подписания настоящего Договора передать Арендатору предоставляемые в аренду Помещения, указанные в п.2.2. Договора аренды, в пригодном для оборудования в них, силами Арендатора и за его счет, залов для проведения биржевых торгов, офисных, подсобных и иных необходимых помещений. Указанные Помещения должны быть переданы Арендатору по приемо-сдаточному акту, в котором указываются техническое состояние Помещений на момент сдачи в аренду, а также их назначение и иные сведения об арендуемых Помещениях по усмотрению сторон.

Помещения, передаваемые в аренду, предоставляются без внутренней отделки, со встроенными по периметру установками кондиционирования воздуха, источниками электропитания, обеспечивающими нормальное функционирование оборудования Арендатора, системой вентиляции, обеспечивающей нормальную работу в Помещениях, с бетонными полами, пригодными для настилки Арендатором коврового покрытия;

4.1.2. в срок до года предоставить Арендатору документацию, свидетельствующую о вводе Здания в эксплуатацию.

4.2. В связи с арендой Помещений Арендодатель предоставляет Арендатору следующие услуги:

4.2.1. производить внутреннюю уборку Мест общего пользования и очистку наружного контура Здания, ограничивающего с внешней стороны арендуемые Помещения, 4.2.2. осуществлять подводку освещения и тепла к Местам общего пользования;

4.2.3. обеспечивать снабжение холодной и горячей водой Места общего пользования и Сдаваемые в аренду Помещения;

4.2.4. произвести установку и осуществлять эксплуатацию противопожарных устройств и систем предупредительных сигналов в Местах общего пользования, отвечающих требованиям соответствующих органов государственного управления, надзор за соблюдением которых на них возложен, а также требованиям Страховщиков;

4.2.5. произвести установку мусорных бачков и осуществлять эксплуатацию системы мусоросборки Здания;

4.2.6. обеспечивать Здание круглосуточной караульной службой и\или охранной системой наблюдения, и \ или иными охранными устройствами. При этом Арендодатель не несет ответственности за вред, причиненный Арендатору преступлением или иным преднамеренным действием, за исключением случаев, когда такое причинение вреда имело место по вине служащих Арендодателя;

4.2.7. обеспечить возможность парковки автомашин Арендатора на автостоянке Здания при условии заключения соответствующего договора на пользование автостоянкой, а также обеспечить обслуживание автостоянки и наблюдение за ней;

4.2.8. обеспечить обслуживание лифтов в Здании;

4.2.9. обеспечить промывание оконных стекол в арендуемых Помещениях с их внутренней стороны по мере необходимости;

4.2.10. производить капитальный ремонт Помещений, занимаемых Арендатором, в период производства капитального ремонта Здания в целом;

4.2.11.принимать неотложные меры к устранению всякого рода аварий и неисправностей, происшедших не по вине Арендатора, и препятствующих нормальной эксплуатации арендуемых Помещений; оказывать Арендатору необходимое содействие и помощь в устранении вышеуказанных аварий и неисправностей, происшедших по вине Арендатора, с отнесением соответствующих расходов на счет последнего;

4.3. Исполнение обязательств Арендодателя, предусмотренных в п.4.2. настоящего Договора, может быть приостановлено в следующих случаях:

4.3.1. если исполнению обязательств препятствуют обстоятельства вне разумного контроля Арендодателя, а также возникшие повреждения, поломки, необходимость проведения инспекции или ремонта по техническим причинам; отсутствие топлива, оборудования или материалов по обстоятельствам, не зависящим от воли Арендодателя и неподконтрольным ему;

4.3.2. если исполнение обязательств не может быть произведено по причинам технического характера, связанных с необходимостью проведения работ по перестройке или переоборудованию, инспекции или ремонта, а равно любых иных технически сложных работ, проводимых в Здании и препятствующих надлежащему исполнению обязательств Арендодателя;

4.3.3. в случаях, предусмотренных в п.п.4.3.1, 4.3.2 настоящего Договора, Арендодатель примет все необходимые и возможные меры для скорейшего устранения препятствий, послуживших основанием для приостановления исполнения своих обязательств. При этом, Арендодатель возобновит предоставление услуг, предусмотренных в п.4.2 Договора аренды, в возможно короткие сроки.

4.4. При наличии, длящейся свыше одного месяца, задолженности Арендатора по выплате Арендной платы, а равно по Плате за услуги, предоставляемые ему в соответствии с условиями Договора аренды, Арендодатель вправе приостановить предоставление услуг до погашения задолженности Арендатора в полном объеме.

4.5. Арендодатель вправе привлекать в необходимых случаях агентов, управляющих, а также различного рода фирмы и организации для предоставления Арендатору услуг, предусмотренных в п.4.2. настоящего Договора аренды.

4.6. В случае надлежащего исполнения Арендатором своих обязательств, возложенных на него настоящим Договором, Арендодатель обеспечит Арендатору неприкосновенность его прав и стабильное пользование предоставленными в аренду Помещениями без каких-либо перерывов и помех, хотя бы и оправданных по закону.

ОБЯЗАТЕЛЬСТВА АРЕНДАТОРА

5.1.1. в месячный срок со дня подписания настоящего Договора принять от Арендодателя предоставляемые в аренду Помещения, указанные в п.2.2. Договора аренды, по приемосдаточному акту, содержащему сведения о Помещениях, указанных в п.4.1.1. настоящего Договора;

5.1.2. использовать принятые в аренду Помещения исключительно по прямому назначению, указанному в п.2.2. настоящего Договора, и в соответствии с Разрешенным использованием, а именно - для размещения подразделений Арендатора и организации их деятельности в соответствии с Учредительными документами Арендатора и назначением Помещений Здания;

5.1.3. воздерживаться в течение всего срока действия Договора аренды от противоправного использования арендуемых Помещений, включая несоответствующее Разрешенному использованию пользование Помещениями в целях или для деятельности, являющихся незаконными, запрещенными, противоречащими условиям Договора аренды, опасными или вредными, причиняющими или могущими причинить любой вред или нарушить спокойствие как самого Арендодателя, так и любых других лиц, имеющих отношение к пользованию Зданием, а также способных причинить вред или ущерб арендуемым Помещениям, Зданию в целом, а равно какой-либо его части;

5.1.4. своевременно вносить Арендную плату без каких-либо вычетов и отсрочек, в сроки и в порядке, установленные настоящим Договором аренды, по адресам и банковским реквизитам Арендодателя, указанным в настоящем Договоре, а также, в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, по иным адресам и банковским реквизитам, содержащимся в специальном уведомлении Арендодателя;

5.1.5. своевременно вносить Плату за услуги без каких-либо вычетов и отсрочек в сроки, в порядке и на условиях, установленных настоящим Договором, по адресам и банковским реквизитам Арендодателя, либо иных лиц по указанию последнего и в соответствии с требованиями действующего законодательства Российской Федерации;

5.1.6. оплачивать Арендодателю, по требованию последнего, в полном размере все понесенные им расходы, выплаты, издержки, а также принятые Арендодателем финансовые обязательства в связи с нарушением Арендатором своих обязательств по настоящему Договору аренды, и\или в связи с затратами по применению Арендодателем предусмотренных законом мер принуждения Арендатора к надлежащему исполнению им своих обязательств.

5.2. Арендатор принимает на себя следующие обязательства в связи с ремонтом и декоративным оформлением Помещений:

5.2.1. производить за свой счет и своими силами текущий ремонт арендуемых Помещений по мере необходимости;

5.2.2. сдать арендуемые Помещения Арендодателю в исправном состоянии, с учетом нормального износа, по приемо-сдаточному акту, по прекращении действия Договора аренды;

5.2.3. содержать Помещения в чистоте, порядке и исправном состоянии;

5.2.4. содержать арендуемые Помещения в хорошо покрашенном состоянии и декоративно оформленными;

5.2.5. при нарушении Арендатором любого из условий п.5.2. настоящего Договора и по получении соответствующего уведомления Арендодателя, Арендатор должен в возможно короткий срок устранить допущенное нарушение;

5.2.6. в случае, если Арендатором не будет принято мер к устранению нарушения условий п.5.2. Договора аренды, Арендодатель вправе устранить допущенные нарушения своими силами с отнесением стоимости расходов по проведению соответствующих работ на счет Арендатора, который обязуется по требованию Арендодателя возместить стоимость понесенных им расходов, а также уплатить проценты, начисленные на сумму указанных расходов из расчета Процентной ставки за период, начиная со дня требования о возмещении стоимости понесенных расходов по день фактической уплаты;

5.2.7. немедленно известить Арендодателя в письменном виде о нанесении ущерба Зданию или причинении ему вреда в тех случаях, когда Арендатору стало об этом известно.

5.3. Арендатор принимает на себя следующие обязательства в связи с передачей Арендодателю Помещений по прекращении действия Договора аренды:

5.3.1. возместить Арендодателю, по требованию последнего, расходы, связанные с вывозом, уничтожением, любым иным способом освобождения Помещений от какого-либо имущества или предметов, оставленных Арендатором в Помещениях, отказываясь при этом от каких-либо имущественных и иных притязаний в этой связи, с начислением на сумму возмещаемых Арендодателю расходов процентов из расчета Процентной ставки за период, начиная со дня предъявления Арендодателем требования о расчетах до даты осуществления платежа;

5.3.2. если при прекращении действия настоящего Договора аренды Помещения не будут оставлены в должном состоянии, как этого требуют условия п.5.2.2 Договора, то Арендатор по требованию Арендодателя выплатит последнему компенсацию суммы Арендной платы, которую Арендатор должен был бы уплатить согласно настоящему Договору аренды, если бы Договор не был прекращен, за период с даты прекращения Договора до даты, когда Арендодатель привел (или мог бы привести в течение разумного срока) Помещения в должное состояние.

5.4. Арендатор принимает на себя следующие обязательства в связи с произведенными им конструктивными или внешними улучшениями и\или изменениями Помещений:

5.4.1. не вносить в арендуемые Помещения каких-либо конструктивных или внешних улучшений и\или изменений без предварительного письменного согласия Арендодателя;

5.4.2. по прекращении Договора аренды по основаниям, предусмотренным Законом или Договором, безвозмездно передать Арендодателю все произведенные Арендатором в Помещениях улучшения и\или изменения, упомянутые в п.5.4.1. настоящего Договора, составляющие принадлежность Помещений и неотделимые без вреда от конструкций Помещений;

5.4.3. при необходимости внести в арендуемые Помещения какие-либо улучшения и\или изменения с отсоединением при этом имеющихся в Здании Оборудования или Трубопроводов, соблюдая условия п.5.4.1. настоящего Договора, обеспечить безопасное и качественное отсоединение указанных Оборудования и Трубопроводов, оставление их в состоянии, обеспечивающем беспрепятственное функционирование Оборудования и Трубопроводов, имеющихся в Здании;

5.4.4. компенсировать любой ущерб или вред, причиненный в результате нарушения условий, изложенных в п.5.4.3. Договора аренды, и произвести все необходимые работы по ликвидации указанного вреда или ущерба в соответствии с разумными потребностями Арендодателя.

5.5. Арендатор принимает на себя следующие обязательства, связанные с переуступкой основанных на настоящем Договоре прав по владению и пользованию арендуемыми Помещениями:

5.5.1. не переуступать как полностью, так и частично своих прав владения и пользования Помещениями по настоящему Договору аренды другим лицам без согласия Арендодателя, выраженного в специальном письменном разрешении;

5.5.2. не сдавать арендуемые Помещения как полностью, так и частично в субаренду без письменного разрешения Арендодателя и согласования с ним всех существенных условий договора субаренды, утверждаемого Арендодателем;

5.5.3. не передавать в залог как полностью, так и частично, принадлежащие Арендатору права владения и пользования Помещениями, другие права (требования), вытекающие из настоящего Договора аренды или с ним связанные, другим лицам без согласия Арендодателя, выраженного в специальном письменном разрешении.

5.6. Арендатор принимает на себя следующие обязательства, относящиеся к настоящему Договору аренды и связанные с деятельностью государственных органов и учреждений, наделенных властными полномочиями:

5.6.1. в случае получения Арендатором каких-либо извещений, относящихся к настоящему Договору аренды или с ним связанных, от любого органа или учреждения государства, наделенного государственно-властными полномочиями, немедленно направлять копии указанных извещений Арендодателю для принятия по ним адекватных решений, выполнять разумные требования Арендодателя по выдвижению совместных или раздельных возражений, представлений или обращений для соблюдения законных прав и интересов Арендодателя и Арендатора;

5.6.2. при необходимости осуществить какие-либо работы в арендуемых Помещениях или Здании, основанные на предписаниях соответствующих актов государственных органов и учреждений, наделенных властными полномочиями, своевременно обращаться к Арендодателю за письменным согласием на проведение указанных работ и проводить их по получении Необходимых разрешений и исключительно с письменного согласия Арендодателя;

5.6.3. оплатить Арендодателю стоимость работ, указанных в п.5.6.2. настоящего Договора и относящихся к Помещениям, в случае выполнения их Арендодателем вместо Арендатора по согласованию с последним.

5.7. Прочие обязательства Арендатора:

5.7.1. Арендатор обязуется использовать имеющиеся Трубопроводы и Оборудование исключительно в целях, для которых они предназначены, содержать их в чистоте и исправном состоянии, обеспечивать свободный доступ к ним в целях надлежащего контроля и устранения неисправностей;

5.7.2. Арендатор обязуется не устанавливать в Помещениях какое-либо оборудование, приспособления или устройства, установка которых привела бы к перегрузкам конструкций Помещений;

5.7.3. Арендатор обязуется не допускать причинения ущерба или вреда как арендуемым Помещениям, так и Зданию в целом либо его части;

5.7.4. Арендатор обязуется не устанавливать как внутри Помещений, так и непосредственно перед ними, а также в иных частях Здания, видимые снаружи вывески, плакаты, транспаранты, щиты, эмблемы, рекламные объявления, информационные материалы без предварительного письменного согласия Арендодателя;

5.7.5. Арендатор обязуется обеспечить беспрепятственный доступ Арендодателя в арендуемые Помещения в целях их посещения в любое время и беспрепятственного пребывания в них после предварительного уведомления (за исключением чрезвычайных случаев, когда такое уведомление не требуется) в следующих случаях:

а) для проведения необходимых работ - как в самих Помещениях, так и в иных частях Здания;

б) для подключения и использования Трубопроводов и Оборудования;

в) для установки, обновления, ремонта, замены, очистки, обслуживания любых Трубопроводов и Оборудования, отсоединения или присоединения к ним;

г)для обслуживания, ремонта, инспектирования, обновления, демонтажа или перестройки любой части Здания;

д) для надлежащего исполнения обязательств Арендодателя по настоящему Договору аренды;

е) для показа Помещений потенциальным арендаторам, в случае необходимости, в течение последних шести месяцев срока действия Договора аренды;

ж) для установки щита, в течение последних шести месяцев срока действия Договора аренды, с объявлением о последующей сдаче Помещений в Аренду;

з) для осуществления контроля за Разрешенным использованием арендуемых Помещений или его осмотра;

и) в иных случаях, когда беспрепятственное посещение Помещений и пребывание в них вызывается чрезвычайными обстоятельствами или крайней необходимостью;

5.7.6. Арендатор обязуется проинформировать Арендодателя об именах, адресах, телефонных номерах не менее двух лиц, имеющих ключи к арендуемым Помещениям, а также о всех возможных средствах и способах связи с ними;

5.7.7. Арендатор обязуется, по требованию Арендодателя, обеспечить гарантии надлежащего исполнения Арендатором обязательств по внесению Арендной платы и Платы за услуги, путем предоставления приемлемого для Арендодателя поручителя, готового принять на себя ответственность за неисполнение Арендатором его обязательств полностью или в части, а также иными способами обеспечения исполнения обязательств; указанное в настоящем пункте требование Арендодателя об обеспечении надлежащего исполнения Арендатором своих обязательств по настоящему Договору может быть заявлено в случае нарушения Арендатором обязательств по внесению Арендной платы и Платы за услуги;

5.7.8. Арендатор обязуется выполнять все правила и инструкции, установленные Арендодателем в Здании для всех без исключения пользователей, а также обеспечит соблюдение указанных правил и инструкций своими посетителями;

5.7.9. Арендатор обязуется выплатить Арендодателю Арендную плату, иные причитающиеся по Договору суммы, компенсировать все расходы и издержки в случаях досрочного расторжения настоящего Договора по вине Арендатора, предусмотренных в статье Договора аренды.

АРЕНДНАЯ ПЛАТА, СРОКИ И ПОРЯДОК ЕЕ ВНЕСЕНИЯ

Указанная Арендная плата подлежит оплате в рублях Российской Федерации по курсу ММВБ на день осуществления платежа.

6.2. Арендная плата, указанная в п.6.1. Договора аренды, выплачивается авансом, равными частями по ……… (………тысяч …….) долларов США, ежеквартально, не позднее первого числа первого месяца каждого квартала в течение срока действия настоящего Договора.

6.3. Каждый квартал составляет три месяца, при этом первым числом первого месяца первого квартала считается дата ввода Здания в эксплуатацию.

6.4. Начисление Арендной платы производится со дня ввода Здания в эксплуатацию.

6.5. Оплата Арендной платы осуществляется банковскими переводами, копии которых с отметкой банка Арендатора в трехдневный срок направляются Арендодателю по системе факсимильной связи.

6.6. Днем оплаты считается день отметки банка Арендатора на банковском переводе.

6.7. Арендная плата вносится без каких-либо вычетов и отсрочек по указанным Арендодателем адресам и банковским реквизитам.

6.8. Если оплата Арендной платы будет осуществлена, по каким-либо причинам, по курсу ММВБ, зафиксированному на день, предшествующий дню оплаты Арендной платы, вследствие чего Арендодатель недополучит более 0,5% (полпроцента) причитающейся суммы Арендной платы, то недополученная ее часть суммируется со следующей квартальной выплатой, причитающейся Арендодателю по настоящему Договору.

6.9. В случае, если оплата Арендной платы по настоящему Договору в долларах США стала бы соответствовать требованиям российского законодательства, а равно стала бы возможной на основании соответствующей лицензии, выдаваемой уполномоченным государственным органом, то ее внесение производилось бы в долларах США, по дополнительному соглашению сторон.

6.10. Размер Арендной платы, предусмотренный в п.6.1. настоящего Договора, не может быть изменен в течение первоначального срока Договора аренды.

6.11. В случае разрушения или повреждения Здания от страхового случая в такой степени, что Помещения стали бы непригодными для их Разрешенного использования Арендатором по прямому назначению, выплата Арендной платы и Платы за услуги приостанавливается либо на срок, необходимый для приведения Помещений в пригодное для Разрешенного использования состояние, либо до окончания периода, охваченного страхованием от Риска приостановления Арендной платы - в зависимости от того, какое из этих событий наступит ранее.

ПЛАТА ЗА УСЛУГИ, СРОКИ И ПОРЯДОК ЕЕ ВНЕСЕНИЯ