Составитель: Э.И. Шагиахметова

УДК 336.6

МЕТОДИЧЕСКИЕ УКАЗАНИЯ для проведения лабораторных занятий по

дисциплине «Управление инвестиционными проектами» для студентов направления подготовки 270800 «Строительство», профиля «Экспертиза и

управление недвижимостью», «Информационные системы и технологии»

квалификации (степени) выпускника (БАКАЛАВР), формы обучения (очная)/КГАСУ.; Сост. Э.И. Шагиахметова. Казань, 2011 – 31 с.

Печатается по решению Редакционно - издательского совета Казанского государственного архитетурно -строительного университета.

В методических указаниях рассматриваются вопросы выполнения расчетной части бизнес-плана инвестиционного проекта с использованием программного комплекса «Альт-Инвест». Для получения практических навыков предусмотрено выполнение студентами пяти заданий, первое из которых разъясняется пошагово. Изучение материала методических указаний и выполнение предложенных заданий способствует более глубокому усвоению лекционного материала.

Табл.24, библ. 8 наимен.

Художники- оформители обложки Воронцова Анастасия Олеговна, Шагиахметова Майя Ильдаровна Рецензент:

Доцент кафедры «Экономики и предпринимательства в строительстве», к.э.н., О.Н. Боровских ©Казанский государственный архитектурно-строительный университет, 2011 г.

© Шагиахметова Э.И., -2СОДЕРЖАНИЕ 1. ЗНАКОМСТВО С ПАКЕТОМ «АЛЬТ-ИНВЕСТ»

2. НАЧАЛ0 РАБОТЫ

ЗАДАНИЕ 1

1 шаг расчета.

3. РАСЧЕТ ВЫРУЧКИ ОТ РЕАЛИЗАЦИИ И СЕБЕСТОИМОСТИ

ПРОДУКЦИИ

2 шаг расчета

4. РАСЧЕТ ЗАТРАТ НА ПРИОБРЕТЕНИЕ ПОСТ АКТИВОВ, ПРИРОСТА

НОРМИРУЕМЫХ ОБОРОТНЫХ АКТИВОВ И КРАТКОСРОЧНЫХ

ПАССИВОВ, НАЛОГОВЫХ ПЛАТЕЖЕЙ

3 шаг расчета

5. ИСТОЧНИКИ ФИНАНСИРОВАНИЯ ПРОЕКТА. СВОДНЫЙ ОТЧЕТ О

ДВИЖЕНИИ ДЕНЕЖНЫХ СРЕДСТВ

4 шаг расчета

6. ПОКАЗАТЕЛИ КОММЕРЧЕСКОЙ ЭФФЕКТИВНОСТИ ПРОЕКТА........... ЗАДАНИЕ 2

ЗАДАНИЕ 3

ЗАДАНИЕ 4

ЗАДАНИЕ 5

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

-3Знакомство с пакетом «АЛЬТ-Инвест»

Этот пакет создан с использованием электронных таблиц MC WORKS или EXCEL и может работать в среде других распространенных табличных процессоров. Пакет предоставляет пользователю большие возможности по адаптации системы к изменению условий реализации проекта (например, к изменению налогообложения), а также к введению дополнительных показателей, однако он плохо защищен от ошибочных действий. В силу прозрачности используемых алгоритмов и формул, этот пакет лучше других приспособлен для целей обучения. В настоящее время пакет распространяется в версиях 2.0 и 3.0 (двухвалютные версии).

В программе «АЛЬТ-Инвест» есть два типа ячеек:

а) ячейки, необходимые для ввода данных. Значения в них окрашены в зелный цвет и в них можно записывать информацию;

б) расчтные ячейки, содержащие формулы. Цифры, содержащиеся в ячейках, окрашены в чрный цвет, они получаются расчтным путм, менять формулы в этих ячейках не рекомендуется, их можно только просматривать.

Многие ячейки снабжены примечаниями. О наличии примечания свидетельствует красный треугольник в правом верхнем углу ячейки. Для получения информации из примечания необходимо «встать» на ячейку с примечанием. Примечания позволяют лучше ориентироваться в том, что необходимо ввести в ячейку, в них датся интерпретация результатов.

Поскольку программа составлена с использованием электронных таблиц EXCEL, пользователи, умеющие работать с этими электронными таблицами, не испытают значительных трудностей при проведении расчтов с использованием «Альт-Инвест». Однако, для облегчения работы с пакетом «Альт-Инвест» необходимо дальнейшее с ним знакомство.

1. Начало работы Запускается программа так же, как любой файл EXCEL. После запуска «АЛЬТ-Инвест» появится диалоговое окно, в котором программа сообщит о наличии макросов, которые, возможно, содержат вирусы. Для дальнейшей успешной работы программы необходимо включить все макросы. Далее произойдт открытие программы на Листе «TITLE», в котором приводится краткая информация по программе. Все основные расчты по бизнес-плану будут проводиться на Листе «MAIN», следующем непосредственно за Листом «TITLE». Перед началом расчтов необходимо сохранить файл под своим именем в своей папке и лишь затем вносить необходимые изменения.

В первую очередь, необходимо настроить общие данные проекта, приведнные в табл. 1.

Рекомендации по заполнению табл.1:

1. Вводится наименование и (или) вариант расчета проекта.

Например, «Бизнес-план на строительство жилого дома», «Бизнес-план на производство нового вида стеновых панелей на заводе ЖБК» и т.д.

-4Интервал планирования- это шаг расчта бизнес-плана. Рекомендуется при расчте проекта на первый год принимать шаг расчта равным одному месяцу, либо одному кварталу.

Возможные значения шагов расчта: 30 (соответствует планированию с шагом в один месяц), 90 соответствует планированию с шагом в один квартал), 180, 360 дней.

Таблица Общие данные проекта 1.

A C D F 1 АЛЬТ-Инвест™ 3. 2 Главный лист 3.

АЛЬТ-Инвест™ 3. 13 Наименование проекта ОБЩИЕ ДАННЫЕ 2.

16 Дата начала проекта 3. С помощью этой кнопки можно увеличивать длительность интервала планирования. Минимальная длительность составляет 5 шагов расчта.

Если в качестве шага расчта был выбран месяц (F16=30), то длительность интервала планирования будет рассчитываться в месяцах, что отразится в ячейке D17=месяц.

4. Вводится дата начала реализации проекта в случае, если проект привязывается к конкретным датам.

ВНИМАНИЕ! Этот нулевой "интервал" имеет нулевую длительность и по сути является точкой начала проекта (или началом первого интервала планирования).

-5В нулевом "интервале" могут осуществляться платежи по постоянным активам, может возникнуть потребность в финансировании оборотного капитала, а также допускается использование источников финансирования (увеличение уставного капитала и взятие кредита).

5. Указывается название и размерность местной валюты.

Рекомендуется установить размерность, равную тыс. руб.

6. Дополнительное наименование местной валюты Рекомендуется установить размерность, равную, руб.

При использовании дополнительного наименования необходимо установить поправочный коэффициент (см. строку А22).

7. Выбираем, в какой валюте будут осуществляться расчты.

Для этого следует записать одно из двух чисел в ячейке:

1- Итоговые величины будут показаны в местной валюте, 2- Итоговые величины будут приведены к иностранной по текущему курсу.

8. Выбираем, каким образом будем рассчитывать выручку и затраты на производство продукции:

Для этого необходимо записать одно из двух чисел в ячейке:

1 - Постоянные цены (в этом случае цены, записанные в первый расчтный период, останутся без изменения в течение всего интервала планирования) 2- Текущие цены (в этом случае цены, записанные в первый расчтный период, будут индексироваться в соответствии с индексами, записанными в строках 1176-1193 исходного варианта программы).

Следующим этапом является заполнение табл. 36 Предполагаемый ежемесячный темп внутренней 53 Ставка процентов, включаемых в себестоимость 1. Вводится предполагаемый темп внутренней инфляции.

Рекомендуется ввести такое значение темпа инфляции в месяц, чтобы величина, пересчитанная на год, была равна официально объявленному Правительством РФ темпу инфляции в год (информация у преподавателя) (см. ячейку F38).

2. Рассчитывается автоматически.

3. Вводится ставка рефинансирования ЦБ РФ на текущий год (информация у преподавателя).

4. Рассчитывается автоматически.

Планируется строительство жилого дома в г. Казани на ул. Вишневского. Плановая продолжительность строительства – 6 месяцев, реализация квартир будет проводиться после окончания строительства в течение одного месяца. Таким образом, итоговая длительность интервала планирования (ИП) составляет 7 месяцев. Дата начала реализации проекта – 1.04.11. Расчт ведтся в текущих ценах. Основное наименование валюты – «тыс. руб.», дополнительное – «руб.».

Официально объявленный Правительством РФ на текущий год темп инфляции составляет 8 % в год, ставка рефинансирования ЦБ РФ равна Заполнить таблицы:

«Общие данные проекта», «Макроэкономическое окружение».

2. Расчёт выручки от реализации и себестоимости продукции Расчт выручки от реализации и себестоимости продукции в программе Альт-Инвест происходит автоматически. Для осуществления расчтов необходимо заполнить следующие таблицы: «Объм реализации», «Цена продукции», «Расход сырья и материалов», «Цены на сырь и материалы», «Численность и заработная плата», «Себестоимость».

Рекомендации по заполнению табл. 3:

В ячейку А65 вводится наименование того продукта, который планируется реализовать.

Например, если рассчитывается бизнес-план на строительство жилого дома, то реализуются квартиры. Если реализуется программный продукт, можно написать его название полностью или сокращенно (ПП), либо ИС- информационная система.

В ячейку D65 вводится наименование единиц измерения выпускаемой продукции.

Например: шт.; литр; т., кв.м. и т.д.

В случае реализации квартир, в качестве единицы измерения рекомендуется применять квадратные метры общей площади квартиры (кв.м.) 62 Бизнес-план на строительство жилого

ОБЪЕМ РЕАЛИЗАЦИИ

В том случае, если планируется реализовывать несколько видов продукции, то необходимо ввести требуемое количество наименований продукта, используя кнопку «+/-».

Расчтные формулы в таблице записаны таким образом, что информация, введнная для первого интервала планирования, автоматически переносится во все последующие. В данном случае формулы в ячейках можно менять в соответствии с данными проекта.

DF G H I M

72 Бизнес-план на строительство жилого дома. Текущие цены 73 ОТПУСКНЫЕ ЦЕНЫ (БЕЗ НДС) Рекомендации по заполнению табл. 4:

В ячейке F73 указывается стоимость единицы продукции на начало проекта.

Если расчт ведтся в текущем уровне цен ( табл.1), то цены в последующие месяцы реализации проекта пересчитываются автоматически в соответствии с индексами изменения цен, приведнными в самом конце Листа «MAIN», в строках 1176-1193 первоначального варианта программы.

Таблицы «Расход сырья и материалов», «Цены на сырь и материалы»

заполняются аналогичным образом.

В таблице «Численность и заработная плата» указывается величина месячного оклада одного работника на начало проекта, для управления уровнем оплаты работников рекомендуется использовать индексы изменения цен (строки 1176-1193 первоначального варианта программы).

ВНИМАНИЕ! Месячный оклад вводится с учетом подоходного налога.

Если рассчитывается бизнес-план на строительство жилого дома, то в состав основного производственного персонала входят: каменщики, отделочники, плотники и т.д., к вспомогательному производственному персоналу относятся: охранники, уборщицы и т.д., административноуправленческий персонал – это мастер, прораб, начальник участка и т.д..

Если планируется создание и реализация программного продукта, то в состав основного производственного персонала входят программисты, а к вспомогательному производственному персоналу относятся, например, менеджер по сбыту.

В таблице «Себестоимость» прочие общепроизводственные расходы рассчитываются как процент от суммы затрат на сырье и материалы и расходов на заработную плату с отчислениями основного производственного персонала.

В качестве прочих общехозяйственных расходов при расчте бизнесплана на строительство жилого дома рекомендуется принять накладные расходы организации, размер которых в процентах от прямых материальных затрат указывается в смете на строительство дома.

Прочие общезаводские и прочие коммерческие расходы можно принять равными нулю.

При расчетах допускается изменение формул, при этом надо следить, чтобы: значения были указаны в МЕСТНОЙ валюте, осуществлялся учет текущих цен через индекс изменения цен.

Исходные данные:

Общая площадь жилого дома 500 кв.м. Стоимость кв. м. жилья в районе строительства на начало реализации проекта 50 тыс. руб. Накладные расходы равны 12 % от размера суммы затрат на сырье и материалы и расходов на заработную плату с отчислениями основного производственного персонала. Потребность в материалах см. табл. 5.

ческий -9При этом стоимость единицы измерения материалов на начало осуществления проекта: кирпича – 5 000 руб. за 1 тыс. шт,, раствора – 2500 руб. за 1 куб.м., краски – 50 руб. за 1 кг, двери – 5000 руб. за 1 шт. Потребность в Необходимо:

Рассчитать выручку от реализации, себестоимость продукции.

Сравнить полученные результаты с методом расчта «Постоянные цены» (см. табл. 1).

ВНИМАНИЕ!

Таблицы «Выручка от реализации» и «Себестоимость» рассчитываются автоматически.

3. Расчёт затрат на приобретение постоянных активов, прироста нормируемых оборотных активов и краткосрочных пассивов, налоговых платежей После расчта себестоимости продукции следующим этапом является определение дополнительной потребности в постоянных активах, необходимых для реализации проекта:

A C D F G H O

Бизнес-план на строительство жилого дома Постоянные цены АЛЬТ-Инвест™ 3.

ПОСТОЯННЫЕ АКТИВЫ

268 Наименование 269 № мес. ввода в действие и 303 = Затраты на приобретеруб.

307 = в том числе импортная 311 = НДС к постоянным акруб.

Рекомендации по заполнению табл. 7:

В приведнной выше таблице отражаются затраты на приобретение активов, необходимых для осуществления проекта и не имеющихся в наличии в организации.

Например, для строительства жилого дома необходимы: башенный кран, экскаватор, две грузовые машины, вагончики для рабочих, автобус для их перевозки. Из них у организации в наличии имеется только кран и две грузовые машины. Поэтому в табл. 7 необходимо занести информацию только по тем постоянным активам, которых нет в настоящий момент у организации и которые необходимо приобрести для осуществления именно этого проекта: вагончик, автобус и экскаватор. Информацию по всем используемым постоянным активам необходимо отразить в пояснительной записке курсовой работы, в разделе «Производственный план».

Для создания многих программных приложений, разрабатываемых для облегчения труда проектировщиков, необходимо приобретение лицензии на использование программного продукта AutoCAD, являющегося основной средой разработки приложения.

В ячейку С269 вводится номер интервала планирования (1 и выше) начала эксплуатации приобретаемого постоянного актива. В строке (в ячейках F269-M269) описывается график оплаты приобретаемого актива.

Например, если Вы планируете начать эксплуатировать экскаватор уже в первом месяце, то С269=1.

Если по условиям договора с поставщиком экскаватора необходимо в первый же месяц оплатить всю стоимость, тогда F269=100 %.

Если же условия договора предусматривают оплату по частям, например по 20 % от стоимости каждый месяц, то F269=20 %, G269=H269=I269=20 %, ячейка J269 рассчитается автоматически.

Используя строку 269, можно ввести любой график оплаты приобретаемого актива, установленный договором с поставщиком.

Допускается (но не рекомендуется) производить оплату постоянного актива после ввода его в эксплуатацию. До момента ввода в действие постоянный актив проходит по строке "незавершенные капитальные вложения" В ячейку С271 вводится начальная стоимость постоянного актива в местной валюте.

В ячейку С282 вводится годовая норма амортизации. Норма амортизации для нематериальных активов, к которым относятся программные продукты, устанавливается в размере 20%. В программе автоматически происходит расчт амортизационных отчислений в соответствии с длительностью интервала планирования (см. табл.1).

В таблице «Нормируемые оборотные активы» страховой запас в днях устанавливается для сырья и материалов в зависимости от вида материала, и т.д.) 7.

ВНИМАНИЕ! К примеру, электроэнергия, раствор не запасаются, поэтому страховой запас для них равен 0 дням.

При расчте бизнес-плана на строительство жилого дома рекомендуется:

цикл производства принять равным длительности интервала планирования (см. табл. 1), периодичность отгрузки и страховой запас готовой продукции принять равным 0 дням, долю кредитов в выручке определить как долю вновь возникшей в отчтном году дебиторской задолженности в выручке от реализации (для этого необходимо использовать Ф №2 «Отчт о финансовых результатах», Ф№5 «Приложение к бухгалтерскому балансу», резерв денежных средств сформировать на срок, равный максимальному размеру необходимого страхового запаса материалов в днях, все остальные позиции в таблице «Нормируемые оборотные активы» и «Нормируемые краткосрочные пассивы» заполнить, исходя из реальных условий работы с поставщиками и заказчиками. Для облегчения работы используйте примечания.

Для расчта налогов и платежей во внебюджетные фонды можно воспользоваться информацией системы нормативно-правовой документации «ГАРАНТ».

Исходные данные:

Для строительства жилого дома необходимо дополнительно приобрести насосную станцию стоимостью 94 тыс. руб., при чм необходимо оплатить полную стоимость станции в момент покупки. Ввод в действие – 1мес.

Потребность в запасах сырья и материалов и периодичность их поставки (оборот) показаны в табл.8.

Запасы сырья и материалов, периодичность поставки доля кредитов в выручке составляет 10 %, средний срок кредитов – 14 дней;

доля авансов в прямых материальных затратах –50 %, средний срок авансовых платежей – 10 дней;

доля кредитов в прямых материальных затратах 15 %, отсрочка частота выплаты заработной платы – 1 раз в месяц.

Заполнить таблицы:

«Постоянные активы», «Нормируемые оборотные активы», «Нормируемые краткосрочные пассивы», «Налоги и платежи во внебюджетные фонды».

4.Источники финансирования проекта. Сводный отчёт о движении денежных средств После того как все расходы по осуществлению проекта рассчитаны, необходимо определить, за счт каких средств проект будет реализован. Капитал, необходимый для реализации проекта, может быть сформирован за счт собственных и замных источников финансирования 4,5.

Бизнес-план на строительство жилого дома Постоянные цены 3.

ИСТОЧНИКИ

ФИНАНСИРОВАНИЯ

1. УСТАВНЫЙ КАПИТАЛ

2. ЦЕЛЕВЫЕ ФИНАНСИРОВАНИЕ

И ПОСТУПЛЕНИЯ

3. ЗАЁМНЫЙ КАПИТАЛ = Свободные денежные средства тыс. руб.

третьего шага расчетов.

Рекомендации по заполнению табл. 9:

В строки 482, 486, 487 вводится информация о дополнительно привлекаемых взносах в местной валюте в уставный капитал для реализации проекта, о дополнительно проданных акциях.

ВНИМАНИЕ! В вышеуказанных строках нельзя отражать уставный капитал организации, записанный в Ф№1«Бухгалтерском балансе», поскольку этот капитал был сформирован задолго до осуществления проекта и на него уже приобретены основные средства, имеющиеся в наличии у организации.

В информативной строке 495 показываются только итоговые привлекаемые суммы, значения в ней рассчитываются автоматически. Описание кредитов производится в таблицах "Кредиты в местной валюте", "Кредиты в иностранной валюте".

Бизнес-план на строительство жилого дома Постоянные цены

КРЕДИТЫ В МЕСТНОЙ ВАЛЮТЕ "0"

Наименование Процентная ставка:

Задолженность на конец текущего ИП тыс. руб. Номера строк указаны в соответствии с изменениями, произошедшими после третьего шага расчетов.

Рекомендации по заполнению табл. 10:

В этой ячейке вводится наименование кредита.

Например, в этой строке можно записать, из какого банка будет получен кредит: «Кредит из «Ак Барс» банка» или на какие цели предполагается привлечение кредита: «Кредит на пополнение оборотных средств».

В этой ячейке определяется тип кредита.

Для этого следует записать одно из трх чисел в ячейке:

1- кредит берется на пополнение оборотных средств (часть процентов относится на себестоимость);

2- кредит берется на инвестиционные цели;

3- Внимание! если вы вводите цифру 3, то данные по этому кредиту попадают в табл. "Бюджетная эффективность", а кредит считается государственным (инвестиционным).

3. Вводится номинальная годовая ставка процента.

Рекомендуется ввести такую ставку, при которой реальная годовая ставка (см. следующую строку) будет соответствовать реальным условиям кредитования. Например, если известно, что кредит выдается под 35 % годовых, то в этой строке необходимо записать 50%.

4. Использование этой кнопки позволяет описать условия кредитования:

Возврат кредита (выбирается один из четырх методов):

равными частями долга (дополнительные условия задаются пользователем, предполагается выплата процентов);

равными суммами долга и процента (дополнительные условия задаются пользователем, предполагается выплата процентов);

гибкий график (возврат) (дополнительные условия задаются автоматически, при чм проценты по кредиту не выплачиваются);

гибкий график (подбор) (дополнительные условия задаются автоматически, причм автоматически происходит расчт увеличения суммы задолженности для выполнения главного условия финансовой реализуемости проекта. При этом свободные денежные средства в строке 531 становятся неотрицательной величиной).

Дополнительные условия:

интервал начала погашения (используется для первых двух методов возврата кредита) – это месяц, с которого планируется начать выплачивать основную сумму долга;

длительность погашения (используется для первых двух методов возврата кредита)это количество месяцев погашения долга;

коэффициент покрытия долга для гибкого графика (для погашения суммы полученного кредита необходимо установить значение коэффициента, равное 1).

-15При выборе первых двух методов возврата кредита необходимо длительность погашения долга выбрать таким образом, чтобы весь долг был погашен в течение расчтного периода проекта.

Если все расчты выполнены верно, то в ячейке О523 «Задолженность на конец текущего ИП» значение будет равно нулю.

5. В этой строке при использовании первых трх методов возврата кредита вводится сумма привлекаемых кредитов. При использовании четвртого метода в эту строку ничего вводить не надо, программа автоматически настроится.

6. В этой строке отражается непогашенная задолженность на конец текущего интервала планирования. Если все расчты выполнены верно, то в ячейке О523 «Задолженность на конец текущего ИП» значение будет равно нулю.

7. Значения в этой строке соответствуют значениям в строке «Свободные денежные средства» «Сводного отчта о движении денежных средств» и равны значениям в строке 503 табл. 9. Таким образом, по результатам этой строки можно судить о том, выполняется ли главное условие финансовой реализуемости проекта.

Исходные данные:

Реальная годовая банковская процентная ставка составляет:

Необходимо:

рассчитать потребность в кредитах, используя четыре метода возврата кредита, определить, в каком случае суммарная потребность минимальная;

изучить «Сводный отчт о движении денежных средств», «Отчт о прибыли», «Балансовый отчт», «Показатели финансовой состоятельности проекта»;

сделать выводы о том, за счт каких источников происходит приток и отток денежных средств.

Таблицы «Отчт о прибыли», «Приложение к отчту о прибыли», «Отчт о движении денежных средств (местная валюта)», «Сводный отчт о движении денежных средств», «Балансовый отчт», «Показатели финансовой состоятельности проекта», «Эффективность полных инвестиционных затрат»

рассчитываются автоматически.

После того как все расчты выполнены, их результаты проверены на соответствие главному условию финансовой реализуемости проекта, наступает заключительный этап проверки. На этом этапе необходимо проверить, удовлетворяют ли рассчитанные показатели коммерческой эффективности необходимым требованиям 3,4.

Проект считается эффективным, если выполняются следующие условия:

Чистый дисконтированный доход (NPV) Критерий NPV рассчитывается как разность между приведнными (дисконтированными) как правило, к моменту начала проектастоимостями всех денежных доходов и затрат по проекту.

где Сt- доходы в период t; It- расходы в период t; d- ставка дисконтирования; I0- первоначальные инвестиции.

NPV -это основной критерий эффективности проекта. Теоретически проект считается осуществимым, если NPV 0.

PI показывает относительную доходность инвестиций и равен отношению дисконтированного потока доходов к дисконтированному потоку затрат.

Его значение должно быть выше единицы. Для кредитной поддержки требуется: PI 1,2.

Внутренняя норма доходности (IRR) d Это та норма дисконта, при которой NPV=0. Чем больше IRR, тем проект выгоднее. Разница между IRR и ставкой дисконтирования отражает внутреннюю эффективность проекта. Таким образом, внутренняя норма рентабельности должна быть не меньше ставки дисконтирования.

Дисконтированный срок окупаемости (PP) 3 лет Это минимальный период, необходимый для достижения нулевого NPV, то есть минимальный период для достижения точки безубыточности.

Если используются замные средства, то дисконтированный срок окупаемости – это тот период, за который предприниматель расплатится со своими долгами и начнт получать прибыль. Инвесторы отдают предпочтение тем проектам, у которых РР 3 лет.

В качестве ставки дисконтирования в программе рассматривается ставка сравнения (табл. 11) Ставка сравнения - номинальная годовая банковская - реальная годовая банковская - расчетная на интервал планирования Номера строк указаны в соответствии с изменениями, произошедшими после четвртого шага расчетов.

Для расчта номинальной годовой банковской ставки сравнения необходимо провести оценку рисков проекта и к безрисковой составляющей ставки дисконтирования прибавить премию за риск 4, полученное значение необходимо ввести в ячейку F987.

В результате в программе «Альт-Инвест» рассчитываются показатели эффективности полных инвестиционных затрат (табл. 12).

Показатели эффективности полных инвестиционных затрат

1004 ПОКАЗАТЕЛИ ЭФФЕКТИВНОСТИ ПОЛНЫХ

ИНВЕСТИЦИОННЫХ ЗАТРАТ

1111 NPV (чистая текущая стоимость проекта) тыс. руб. 1113 IRR (внутренняя норма доходности) Таблица рассчитывается автоматически. Номера строк указаны в соответствии с изменениями, произошедшими после четвртого шага расчетов. Приведены выводы для условного примера.

Таким образом, можно сформулировать следующие выводы:

чистая текущая стоимость проекта (чистый дисконтированный доход) больше нуля и составляет 1953 тыс. руб.;

срок окупаемости равен 0,5 года, что меньше трх лет;

внутренняя норма доходности выше ставки сравнения.

ВНИМАНИЕ! Необходимо сравнивать ставку сравнения с соответствующей внутренней нормой доходности ( табл. 11 и табл. 12).

Например, можно сравнивать расчтную на интервал планирования IRR с расчтной на интервал планирования ставкой сравнения (ставкой дисконтирования). Для рассматриваемого примера ставка сравнения (ставка внутренняя норма доходности, также расчетная на интервал планирования, равна 29 %. Таким образом, IRR больше ставки сравнения (ставки дисконтирования). Разница между значением IRR и ставкой сравнения (ставкой дисконтирования) составляет 26 % и характеризует запас прочности проекта.

После выполнения всех расчтов, на заключительном этапе необходимо ответить себе на вопрос, а какие изменения произойдут с показателями коммерческой эффективности проекта в том случае, если:

произойдт рост себестоимости;

городские власти не выдадут разрешения на строительство;

рабочие объявят забастовку и т.д.

Для ответа на эти вопросы необходимо рассмотреть методы анализа и учта рисков, которые можно использовать в программе «Альт-Инвест». Рассмотрению этого вопроса посвящн следующий раздел методических указаний.

Анализ и учт рисков Для учта рисков можно сделать следующее:

рассчитать ставку дисконтирования с поправкой на риск 6, принять прочие общезаводские расходы и прочие коммерческие расходы, равными 100 % от суммы затрат на сырье и материалы, расходов на заработную плату с отчислениями основного производственного персонала и общепроизводственных затрат, проанализировать чувствительность проекта на возможное изменение выручки от реализации, себестоимости и т.д., Остановимся подробнее на каждом из предлагаемых методов.

- Рассчитанное значение ставки дисконта с учтом поправки на риск не обходимо ввести в ячейку F987 табл. 11.

- После того как Вы приняли прочие общезаводские расходы и прочие коммерческие расходы равными 100 % от суммы затрат на сырье и материалы, расходов на заработную плату с отчислениями основного производственного персонала и общепроизводственных затрат, проанализируйте, выполняется ли главное условие финансовой реализуемости проекта и удовлетворяют ли показатели коммерческой эффективности нормативным требованиям.

Таким образом, можно сделать выводы о том, остатся ли проект эффективным в случае роста затрат на 100 %.

- Для выполнения анализа чувствительности необходимо перейти на Лист «SENS».

Анализ чувствительности позволяет сделать вывод о том, что произойдт с результирующими параметрами при изменении исходного параметра.

Однопараметрический анализ чувствительности

E F G H I J K

ОДНОПАРАМЕТРИЧЕСКИЙ АНАЛИЗ ЧУВСТВИТЕЛЬНОСТИ

Исходный параметр реализуемую продукцию (работы, Результирующие показатели стиционных затрат. руб 1200,2 1451,1 1702,0 1952,8 2203,7 2454,6 2705, Дисконтированный срок Таблица рассчитывается автоматически. Информация в табл. 15 приведена для условного примера Рекомендации по заполнению табл. 13:

Кнопка «Настройка анализа» позволяет выбрать исходный и результирующие параметры.

В качестве исходного параметра можно выбрать:

уровень цен на реализуемую продукцию (работы, услуги);

уровень объма производства;

уровень эксплуатационных затрат;

уровень постоянных инвестиционных затрат;

ставку сравнения.

Результирующими параметрами могут быть:

NPV для полных инвестиционных затрат;

IRR (номинальная годовая ставка);

простой срок окупаемости;

дисконтированный срок окупаемости;

доходность полных инвестиционных затрат;

минимальная величина денежных средств;

чистая прибыль нарастающим итогом;

максимальная потребность в финансировании оборотного капитала;

общая потребность в финансировании оборотного капитала.

Начальное значение и шаг расчта также можно выбрать самостоятельно (ячейки C11 и D11).

После выбора исходного и результирующих параметров, настройки начального значения и шага расчта необходимо нажать на кнопку «Пересчт».

В табл. 13. уровень цен на реализованную продукцию (работу, услуги), равный 100 % (ячейка H11), соответствует рассчитанному ранее варианту бизнес-плана. Перемещаясь по строке 11 влево или вправо, можно ответить на вопрос: как изменится NPV и дисконтированный срок окупаемости при изменении уровня цен на 10 %, 20 % и т.д.

Для рассматриваемого примера рост цен за кв. м. жилья на 10 % может привести к росту NPV до 2203,7 тыс. руб.

ВНИМАНИЕ! Наиболее важным при анализе чувствительности является определение пограничного значения изменения исходного параметра, при переходе через который проект становится неэффективным.

Для этого в условном примере было установлено начальное значение на уровне 22 %, шаг принят равным 1 % (табл. 14).

Таким образом, можно сделать следующий вывод: снижение цен на 78% (100 %-22 %) может привести к тому, что проект станет неэффективным, поскольку NPV принимает в этом случае отрицательное значение.

ОДНОПАРАМЕТРИЧЕСКИЙ АНАЛИЗ ЧУВСТВИТЕЛЬНОСТИ

Исходный параметр Результирующие показатели Расчты выполнены для условного примера На этом этапе можно считать, что все необходимые расчты по бизнесплану сделаны. Для графического представления результатов расчтов на всех Листах, следующих за Листом «SENS», автоматически проводится построение графиков.

Ответить на вопрос: нужно ли привлекать заемный капитал ?

Исходные данные:

Планируется строительство завода по производству мебели - объем реализации (шт.) 23400 47000 47000 65600 - объем реализации (шт.) 9800 19000 19000 26200 - объем реализации (шт.) 5200 11000 11000 15800 Для реализации проекта планируется привлечь:

станочников – 260 человек с заработной платой 30 тыс. руб. в месяц;

слесарей – 6 человек с заработной платой 12 тыс. руб. в месяц;

бухгалтера с окладом 50 тыс. руб.;

исполнительного директора с окладом 100 тыс. руб.

строгальный станок стоимостью 892 тыс. руб.;

торцовочный станок стоимостью 818 тыс. руб.;

линия склеивания щита стоимостью 2367 тыс. руб.;

линия сращивания по длине стоимостью 949 тыс. руб.;

двухпильный станок стоимостью 225 тыс. руб.;

обрезной станок стоимостью 202 тыс. руб.;

нижний фрезерный станок стоимостью 1566 тыс. руб.;

специальный фрезерный станок стоимостью 900 тыс. руб.;

сверлильный станок стоимостью 1500 тыс. руб.;

пресс для рамок стоимостью 193 тыс. руб.;

шипорезный станок стоимостью 856 тыс. руб.;

оборудование для вытяжки опилок стоимостью 1700 тыс. руб.;

многопильный станок стоимостью 473 тыс. руб.;

двухблочный сверлильный станок стоимостью 532 тыс. руб.;

шлифовальный станок стоимостью 631 тыс. руб.;

упаковочная машина стоимостью 658 тыс. руб.

Годовая норма амортизации 6 % в год. Интервал ввода – 1 год.

Планируется наладить производство новых шумоизоляционных плит на территории завода ЖБК – 4. Для этих целей могут быть привлечены банковские кредиты на следующих условиях:

реальная банковская ставка 17 % годовых;

кредиты предоставляются сроком на полгода;

выплата процентов начинается с первого месяца;

погашение основной суммы долга – равными частями в течение Необходимо:

Рассчитать потребность в банковских кредитах.

Исходные данные:

Планируемые доходы и прямые материальные затраты - объем реализации (кв. м.) 23400 47000 47000 65600 Для реализации проекта будут дополнительно привлечены 19 человек рабочих с заработной платой 30 тыс. руб. в месяц, 3 грузчика с заработной платой 10 тыс. руб. в месяц, планируется приобрести оборудование стоимостью 2800 тыс. руб. (годовую норму амортизации принять равной 5 %).

Строительным трестом планируется строительство жилого двухэтажного дома общей площадью 850 кв.м. Для этого могут быть привлечены банковские кредиты на следующих условиях:

реальная банковская ставка 20 % годовых;

кредиты предоставляются сроком на полгода;

выплата процентов начинается с первого месяца;

погашение основной суммы долга – в последнем месяце.

Необходимо:

определить стоимость кв. м. жилья на основе себестоимости с учтом плановой величины прибыли – 15 % от величины затрат;

рассчитать потребность в банковских кредитах.

Исходные данные:

Строительство объекта будет выполняться с использованием имеющейся техники. Планируется компьютеризация планового и экономического отдела строительного треста. Для этой цели приобретаются в лизинг 12 компьютеров первоначальной стоимостью 25 тыс. руб.

Необходимо:

В электронных таблицах EXCEL разработать программу по выполнению расчетной части бизнес-плана.

Исходные данные:

Планируется строительство жилого двухэтажного дома общей площадью кв.м. Материал стен – керамический кирпич, материал кровли – рубероид, материал пола – линолеум. Согласно СниП 1.04.03-85* «Нормы продолжительности строительства и задела в строительстве предприятий, зданий и сооружений» общая продолжительность строительства 4 месяца: 0,5 месяцев – подготовительный период, 0,5 месяцев – подземная часть, 2 месяца – надземная часть, 1 месяц – отделка.

-25Согласно норм расхода материалов 1 для каждого месяца ведения работ была рассчитана потребность в материалах, используя ЕНиРы определена потребность в рабочих кадрах (табл.18).

1. Прямые материальные затраты В т.ч.: Кирпич керамический:

Раствор:

Краска:

Обои:

Двери:

Штукатурка:

Наплавляемый рубероид:

Линолеум:

2. Итого прямые материальные затраты 3. Затраты на оплату труда рабочих всего т.ч.: Рабочие Охранники 4. Отчисления на социальные нужды (34 % от стр. 3) 5. Итого прямые затраты (стр. 2+стр.3+стр. 4) 6. Накладные расходы 7. Затраты на оплату труда АУП всего В т.ч. :Прораб, мастер Менеджеры по сбыту 8. Отчисления на социальные нужды (34 % от стр. 7) 9. Итого административные расходы (стр. +стр. 8) 10. Итого операционные затраты (стр.5 +стр.

6+ стр. 9) 11. Амортизационные отчисления (табл.19) 12. Проценты по кредитам (табл. 23) 13. Себестоимость (стр. 10 + стр.11+стр.12) Строительство объекта планируется выполнять с использованием имеющейся техники, годовые амортизационные отчисления по которой составляют 50 тыс.руб. (табл. 19). Для оптимизации расчетов по заработной плате в первый месяц реализации проекта бухгалтерию приобрели компьютер стоимостью 20 тыс. рублей и установили программу стоимостью 10 тыс. руб. Годовая норма амортизации 20%.

Амортизационные отчисления -27Для расчета выручки от реализации (табл. 20) необходимо внести стоимость одного квадратного метра жилья на текущий период времени (информация у преподавателя). Реализация происходит в пятый месяц.

1. Цена за кв.м.

2. Количество кв.м.

3. Выручка от реализации (стр. 1 *стр. 2) На основе заполненных таблиц можно сделать итоговые расчеты прибыльности и денежного потока (табл. 21, табл.22) 1. Выручка от реализации (стр.3., табл. 20) 2. Себестоимость продукции (стр. 13, табл.18) 3. Балансовая прибыль \убыток (стр. 1-стр.2) 4. Налог на прибыль (20 % от стр. 3) 5. Чистая прибыль(стр. 3-стр. 4) 6. Дивиденлы выплаченные 7. Нераспределнная Прибыль\убытки (стр. 5-стр.6) 9. То же нарастающим итогом 1. Приток денежных средств 1.1 увеличение уставного капитала 1.2 привлечение кредитов (табл. 23, стр. 1) 1.3 выручка от реализации (стр. 3, табл. 20) 1.4 амортизационные отчисления ( табл.19) 2. Итого приток (стр.1.1+стр.1.2+стр.1.3.+стр. 1.4) 3. Отток денежных средств 3.1 прирост постоянных активов * 3.2 себестоимость (стр. 13, табл. 18) 3.3 сумма выплат по кредитам ((стр. 2+ стр. 3), табл. 3.4 дивиденды (стр. 6, табл. 21) 4.Итого отток денежных средств (стр. 3.1.+стр. 3.2+стр. 3.3+стр. 3.4) 5. Баланс денежных средств (стр. 2-стр. 4) 6. Свободные денежные средства** *В строке «прирост постоянных активов» (табл. 22) отражается стоимость приобретенных компьютера и программного продукта.

** Денежные средства нарастающим итогом.

На основе табл. 22 выявляется потребность в дополнительном внешнем финансировании (табл. 23) (информация об условиях кредитования у преподавателя). Необходимо выполнение главного условия финансовой реализуемости проекта- свободные денежные средства (денежные средства нарастающим итогом) на каждом шаге расчета должны быть положительной величиной.

Рекомендуется сначала заполнить табл. 22, определить, в какие расчетные периоды денежные средства нарастающим итогом принимают отрицательное значение.

Затем заполнить табл. 23, начиная с первой строчки, которая автоматически перейдет в стр. 1.2 табл.22, снова проверить свободные денежные средства. При выполнении главного условия финансовой реализуемости, заполнить табл. 22 до конца, подставляя в стр.3.3 данные из табл.

23 (стр.2,3).

Снова проверить выполнение главного условия финансовой реализуемости проекта. Если условие не выполняется, тогда либо увеличить цену реализации, либо продавать квартиры по долям, получая тем самым внутреннее финансирование.

3. Выплата основной суммы долга Следующим этапом является расчет дисконтированного денежного потока с целью определения чистой текущей стоимости проекта (NPV). Для этого рассчитывается ставка дисконтирования с учетом формулы 3.3 и табл. 3.1 [6] и заполняется табл. 1.Ставка рефинансирования ЦБ РФ, 2. Темп инфляции,( i )* 4. Годовая ставка дисконтирования 5. Месячная ставка дисконтирования * Информация у преподавателя Чистая текущая стоимость проекта (NPV) рассчитывается по формуле 4.1. [7] где Сt- доходы в период t (табл. 22, стр.2), It- расходы в период t ( табл. 22, стр.4), d- ставка дисконтирования (табл. 24, стр. 5), I0- первоначальные инвестиции ( в условия этого примера равны нулю).

Днипровский С.И. Расход материалов на общестроительные работы. – Киев: Будивельник, 1981 – 504 с., 2. Либерман И. А. Цены и себестоимость строительной продукции.

М.: Финансы и статистика, 1997. – 240 с., 3. Горемыкин В.А., Богомолов А.Ю. Бизнес-план: Методика разработки. 25 реальных образцов бизнес-плана. М.: Ось-89, 2000 –579 с., 4. Лукманова Э.И. Метод. указ. к изучению дисциплины «Инвестиционное планирование» для студентов заочного отделения специальности 068015./КГАСА – Казань: 2001 –32 с., 5. Попов В.М., Ляпунов С.И. и др. Бизнес-планирование: Учебник.

М.: Финансы и статистика, 2000. 672 с., 6. Шагиахметова Э.И. МЕТОДИЧЕСКИЕ УКАЗАНИЯ, часть 1 для проведения практических занятий по дисциплине «Управление инвестиционными проектами» для студентов направления подготовки 270800 «Строительство», профиля «Экспертиза и управление недвижимостью», «Информационные системы и технологии» квалификации (степени) выпускника (БАКАЛАВР), формы обучения (очная)/КГАСУ.; Сост. Э.И. Шагиахметова.

Казань, 2011 – 32 с.;

7. Шагиахметова Э.И. МЕТОДИЧЕСКИЕ УКАЗАНИЯ, часть 2 для проведения практических занятий по дисциплине «Управление инвестиционными проектами» для студентов направления подготовки 270800 «Строительство», профиля «Экспертиза и управление недвижимостью», «Информационные системы и технологии» квалификации (степени) выпускника (БАКАЛАВР), формы обучения (очная)/КГАСУ.; Сост. Э.И. Шагиахметова.

Казань, 2011 – 25 с.

8. Шахпоронов В.В. и др. Организация строительного производства М.: Стройиздат, 1987 – 460 с.