На правах рукописи

ЧИЖАНЬКОВА ИННА ВЛАДИМИРОВНА

ОРГАНИЗАЦИОННО-ЭКОНОМИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ РАЗВИТИЯ РЫНКА ЛИЗИНГОВЫХ УСЛУГ В СФЕРЕ НЕДВИЖИМОСТИ

Специальность: 08.00.05 – «Экономика и управление

народным хозяйством» (сфера услуг)

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Москва – 2012 1

Работа выполнена на кафедре экономики недвижимости ФГБОУ ВПО «Российский государственный торгово-экономический университет»

Научный руководитель Панкратов Евгений Павлович доктор экономических наук, профессор, Заслуженный строитель России

Официальные оппоненты Зворыкина Татьяна Ивановна доктор экономических наук, профессор руководитель Центра научных исследований и информации в сфере услуг ЗАО «Институт региональных экономических исследований»

Серов Виктор Михайлович доктор экономических наук, профессор, зав. кафедрой экономики строительства и управления инвестициями ФГБОУ ВПО «Государственный Университет управления»

Ведущая организация ФГБОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный инженерно-экономический университет»

Защита состоится 20 июня 2012 года в 12 часов на заседании Диссертационного совета Д 446.004.02 в ФГБОУ ВПО «Российский государственный торгово-экономический университет» по адресу: 125993, г. Москва, ул. Смольная, д.36, ауд. 131.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке ФГБОУ ВПО «Российский государственный торгово-экономический университет».

Автореферат разослан « 18 » мая 2012 г.

Ученый секретарь Диссертационного совета И.Н. Красюк

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. В настоящее время важные место и роль в социально-экономическом развитии отраслей и предприятий России, а также в обновлении основных фондов страны занимает рынок лизинга недвижимости, получивший значительное развитие в пореформенный период.

Современный российский рынок лизинговых услуг в сфере недвижимости является частью рынка недвижимости в целом, и потому во многом определяет результативность решения социальных, экономических и технических задач развития нашей страны. По существу, степень развития рынка лизинга недвижимости является важным индикатором, уровня развития правового поля в сфере лизинга недвижимости и механизмов и регуляторов в современной экономической системе России.

На протяжении последних 2-х десятилетий проблема организационноэкономического развития лизинга недвижимости является одной из важнейших проблем национальной экономики России. С позиции теоретических аспектов эта проблема базируется на предпосылках о существовании эффективного рынка, стремящегося к равновесию в долгосрочном периоде. Однако анализ опыта экономического развития большинства стран свидетельствует о нелинейном развитии рынка лизинга недвижимости, которое сопровождается периодами спада и рецессии в долгосрочном периоде.

Отсутствие системного подхода имеет своим негативным следствием чрезвычайную запутанность понятийного аппарата современных исследований лизинга недвижимости. При этом весьма обширная терминология, которая применяется авторами различных разработок в данной области, почти всегда оригинальна, но, к сожалению, практически не систематизирована и, потому, на сегодняшний день мало востребована другими исследователями.

Существующая в настоящее время проблема несоответствия применяемых методов управления рынком лизинговых услуг в сфере недвижимости требованиям современной рыночной экономики, позволяющим в полной мере использовать его организационно-экономический потенциал, требует поиска и реализации новых, адекватных сложившейся ситуации эффективных методических подходов. Однако, несмотря на весьма значительное количество исследований в области лизинга в целом, организационно-экономические аспекты развития лизинга недвижимости остаются недостаточно проработанными. Это связано с тем, что проблеме развития рынка лизинга недвижимости до последнего времени в научных исследованиях не уделялось должного внимания.

Именно поэтому комплексное исследование организационно-экономической природы и механизма развития и совершенствования рынка лизинговых услуг в сфере недвижимости в настоящее время является весьма актуальным и своевременным, чему и посвящена настоящая работа.

Степень разработанности проблемы. Существенный вклад в разработку вышеуказанного направления внесли труды Н.А. Адамова, Е.Б. Ардемасова, А.Н. Асаула, Л.А. Брагина, В.А. Буренина, В.Д. Газмана, В.А. Горемыкина, П.Г. Грабового, О.Б. Истомина, М.В. Карпа, В.Л. Квинта, Н.М.

Коршунова, А.Г. Куликова, М.И. Лещенко, В.А. Лукинова, И.И. Мазура, А.Ф. Московцева, Е.П. Панкратова, А.Ф. Пацкалева, Н.Ю. Родыгина, В.М.

Серова, Г.М. Стерника, А.А. Тилова, Е.Д. Халевинской, В.З. Черняка, Е.М.

Шабалина, С.С. Шаталова, Т.Г. Философовой, Н.Д. Эриашвили, Л.А Юнусова и др.

За рубежом проблемы инвестиционной и лизинговой деятельности исследовались А. Дамодараном, Дж.М. Кейнсом, Г. Поляковским, Р.Дж. Страйком, Т. Хайдеманном, Е. Чжоу, Ф. Шарпом, Ж. Шодонере и др. Взгляды вышеназванных ученых не посвящены непосредственно проблемам организационно-экономического развития лизинга недвижимости, однако, знакомство с ними способствовало выработке авторского методического подхода по совершенствованию управления этим процессом.

Востребованность точного определения места и роли лизинга недвижимости в рыночной системе национальной экономики, поиск и разработка механизма реализации имеющегося потенциала рынка лизинга недвижимости предопределили выбор автором темы исследования, его цель, задачи и структуру.

Цель диссертационной работы заключается в разработке и обосновании научных положений и методических рекомендаций по формированию, развитию и совершенствованию рынка лизинговых услуг в сфере недвижимости, как действенного финансово-экономического механизма привлечения инвестиций в реальный сектор экономики, в соответствии с современными требованиями, закономерностями и условиями рыночных отношений.

Для достижения сформулированной цели в диссертации были поставлены следующие исследовательские задачи:

– уточнить определение сущностного содержания понятий лизинг недвижимости и его организационно-экономическое развитие;

– осуществить ретроспективный анализ формирования российского рынка лизинговых услуг и его современного состояния, исследовать особенности развития лизинга недвижимости за рубежом с целью использования его опыта в отечественной практике;

– провести анализ нормативно-законодательной базы, обеспечивающей функционирование рынка лизинга недвижимости и обосновать основные направления ее совершенствования;

– выявить современные тенденции в развитии лизинговой деятельности, определить и классифицировать факторы, сдерживающие ее развитие;

– разработать методику и произвести расчет эффективности способов приобретения недвижимости;

– разработать на основе построения экономико-статистической модели методику и осуществить прогноз развития рынка лизинга недвижимости;

– обосновать основные положения концепции развития рынка лизинга недвижимости и пути их реализации.

Объект исследования – рынок лизинга недвижимости, предмет исследования – процесс организационно-экономического развития и совершенствования рынка лизинга недвижимости.

Методической и теоретической основой исследования послужили научные труды отечественных и зарубежных ученых по развитию лизинговых услуг. При решении теоретических и прикладных задач были использованы общенаучные методы исследования, включая аналитический метод, методы теории экономических систем, экономико-статистического моделирования, методы логического анализа, сравнительный, графо-аналитический, комплексного экономического анализа, а также приемы научной абстракции и аналогии.

Информационно-эмпирическую базу исследования составили федеральные нормативно-правовые акты по вопросам лизинговой деятельности на территории РФ, официальные данные Федеральной службы государственной статистики РФ, Минэкономразвития России, факты, выводы и положения, опубликованные в научных изданиях России и других стран, данные информационной сети Интернет, аналитические отчеты экспертов в области лизинга, показатели работы отдельных лизинговых компаний, а также результаты многолетних исследований автора диссертации.

Научная новизна диссертационного исследования заключается в научном обобщении и комплексном системном обосновании методических положений, принципов и подходов к формированию дальнейшего развития и совершенствования рынка лизинговых услуг в сфере недвижимости и разработке комплекса организационно-экономических мероприятий по их практической реализации с учетом современных условий развития экономики.

Научные результаты, полученные лично автором, состоят в следующем:

1. Уточнено сущностное содержание понятия «лизинг недвижимости»

и понятия «организационно-экономический механизм развития рынка лизинга недвижимости».

2. Обосновано возрастание роли лизинга недвижимости, как высокоэффективного финансово-экономического механизма повышения инвестиционной активности обновления основных фондов предприятий, их производственного потенциала на инновационной основе. В связи с чем, в работе сформулированы актуальные задачи по совершенствованию законодательной базы, в части системы налогообложения, узаконивания лизинга земельных участков, объектов незавершенного строительства, госрегистрации договоров лизинга недвижимости и др., которая позволит лизингу быть, с одной стороны, средством реализации объектов недвижимости, и, с другой стороны, доступной формой приобретения недвижимости лизингополучателями, особенно субъектами малого и среднего бизнеса.

3. Исследованы основные тенденции в развитии современного рынка лизинга недвижимости. Среди наиболее значимых: быстрое восстановление рынка лизинговых услуг после финансово-экономического кризиса, значительные темпы роста объемов лизинговых услуг в сегменте недвижимости, не остановившиеся даже в кризис; увеличение доли присутствия на лизинговом рынке компаний-лизингодателей с государственным участием; переход лизинговых компаний от взаимодействия только с крупными компаниямилизингополучателями к сотрудничеству с субъектами малого и среднего предпринимательства; процесс укрупнения лизинговых компаний за счет слияний и поглощений, увеличение объемов занимаемого ими рынка и спектра предлагаемых услуг; рост спроса на лизинговые услуги со стороны предприятий малого и среднего бизнеса; значительное снижение доли иностранных инвестиций в структуре финансирования рынка лизинга в результате оттока в кризисный период иностранного капитала; значительное внимание к оценке рисков финансирования, ликвидности объектов лизинга, увеличение объемов авансов; привлечение лизинговыми компаниями денежных средств за счет облигационных займов, позволяющих получить более дешевые заемные финансовые ресурсы на более длительный срок, чем кредиты и др.

4. Выявлены, систематизированы и классифицированы факторы, отрицательно влияющие на функционирование и развитие рынка лизинга недвижимости. Основными из них Выявлены, систематизированы и классифицированы следующие факторы, отрицательно влияющие на расширение использования лизинга в сфере недвижимости: кризисные явления в мировой финансовой системе; слабая поддержка лизинговых компаний со стороны государства; существующая система налогообложения лизинговой деятельности; недостаток собственных финансовых ресурсов у лизинговых компаний; сложности с получением кредитов и высокие проценты по ним; несовершенство нормативно-правового регулирования лизинга недвижимости; недостаток квалифицированных специалистов; информационная непрозрачность лизинговой деятельности; отсутствие единого организационно-управленческого органа по развитию рынка лизинга в стране и координации его деятельности и др.

5. Разработана методика и критерии оценки и обоснования эффективности лизинга для приобретения недвижимости. Проведен расчет совокупных затрат на е приобретение через лизинг, за счет кредитных ресурсов и за счет собственных средств. Доказано, что лизинг для приобретателя недвижимости является наиболее доступным и эффективным финансовым механизмом. Практическое использование предложенной методики позволит предприятиям Предложена методика расчета и сопоставления совокупных затрат лизингополучателя (приобретателя) на финансирование сделки по приобретению недвижимости, позволяющая определить экономическую эффективность лизинговой операции с объектом недвижимости, по сравнению с кредитованием и финансированием приобретения недвижимости за счет собственных средств. На основе проведенного сравнительного анализа и экономической оценки способов приобретения недвижимости установлено, что лизинг выгоднее кредитной схемы, поскольку, приобретая коммерческую недвижимость за счет кредитных ресурсов, клиент неминуемо сталкивается с целым рядом трудностей. В частности, высокие процентные ставки, не возможность получения кредита начинающими предпринимателями, необходимость залога и поручительства, в то время как лизинг дает лизингополучателю возможность имея лишь 20стоимости недвижимости приобрести ее с привлечением инвестиционных вложений лизингодателя, при этом весь объем лизинговых платежей отнести на затраты, снижая таким образом налог на прибыль, а НДС, уплаченный в их составе, принять к зачету, использовать механизм ускоренной амортизации. Установлено, что совокупные затраты на приобретение недвижимости путем лизинговой сделки на 6-8 % ниже в сравнении с другими способами приобретения.

определять эффективность того или иного способа приобретения недвижимости.

6. На основе разработанной автором экономико-статистической модели предложена методика прогнозирования развития рынка лизинга недвижимости. Ее применение позволило выявить трендовую, циклическую и случайную компоненту и придать им количественное выражение при прогнозировании развития лизинга недвижимости.

Разработаны и обоснованы основные организационноэкономические положения концепции развития рынка лизинговых услуг в сфере недвижимости. Наиболее значимые из них: интеграция рынков лизинга недвижимого имущества, банковского кредитования и «производителями»

недвижимости; формирование предложений по использованию лизинга недвижимости в ходе реализации госпрограмм стимулирования развития малого и среднего бизнеса; укрупнение, объединение лизинговых компаний, наращивание их производственных возможностей, увеличение объемов оказываемых услуг; создание саморегулирующей организации и разработка ею отраслевых стандартов и правил; совершенствование системы рискменеджмента, разработка пакета регламентирующих документов, создание резервных фондов; перспективное планирование деятельности и диверсификация лизингового портфеля и др. Определены условия их реализации. Основные концептуальные направления развития рынка лизинга недвижимости классифицированы автором в зависимости от уровня их реализации и ранжированы по степени значимости.

На защиту выносятся:

1. Результаты комплексного анализа и определения экономической сущности и содержательной характеристики «лизинга недвижимости», «организационно-экономического механизма его развития», использования лизинга в отечественной и зарубежной практике.

2. Классификация факторов, сдерживающих развитие рынка лизинга недвижимости и меры по их преодолению.

3. Методика прогнозирования развития рынка лизинга недвижимости на основе использования аддитивной модели временного ряда.

4. Методические рекомендации и критерии оценки и обоснования наиболее эффективного способа приобретения недвижимости.

5. Основные положения концепции развития рынка лизинговых услуг в сфере недвижимости, направленные на перспективное развитие лизинга с учетом современных рыночных отношений.

Теоретическая и практическая значимость результатов исследования заключается в том, что основные научные положения, выводы и рекомендации, содержащиеся в диссертации, вносят определенный вклад в теорию и практику формирования и управления рынком лизинга недвижимости и могут быть взяты за основу его организационно-экономического развития и совершенствования. Результаты настоящего исследования могут быть использованы как методический и учебный материал при преподавании в вузах дисциплин «Основы лизинга», «Экономика недвижимости», «Управление инвестициями и их экономическая оценка». Практическая значимость результатов диссертации заключается в том, что их использование будет стимулировать развитие и совершенствование рынка лизинга недвижимости, обновление и повышение производственного потенциала организаций и предприятий. Основные теоретические и методические положения могут быть использованы в практической деятельности лизинговой отрасли.

Достоверность полученных научных результатов основывается на применении репрезентативного объема статистической и аналитической отчетности, использовании аналитических и статистических данных Росстата, Минэкономразвития, рейтинговых агентств, отчетов экспертов лизингового рынка, информации, собранной автором, а также использования разнообразных современных методов исследования, позволяющих получить достоверные результаты, сопоставлении теоретических и практических результатов на основе разработанных автором в процессе исследования научных положений и методик, практической апробации и внедрении.

Реализация и апробация результатов исследования. Основные теоретические и методические положения диссертационной работы отражены в 12 научных трудах автора общим объемом 9,2 п.л. Разработанные и обоснованные автором направления развития рынка лизинга недвижимости обсуждались и были одобрены на Международных научно-практических конференциях: «Проблемы повышения конкурентоспособности предприятий инвестиционно-строительного комплекса» (2012 г.), «Экономика, государство и общество в XXI веке» (2009, 2010, 2011 гг.), «Ценности и интересы современного общества» (2009 г.), «Проблемы формирования инновационной экономики: отечественный и зарубежный опыт» (2009 г.). Основные научные и практические результаты настоящего исследования использованы в учебном процессе ФГ БОУ ВПО «Российский государственный торговоэкономический университет». Результаты диссертационного исследования получили практическую апробацию и внедрение в деятельности компаний «БАЛТЛИЗ» и «УРАЛСИБ», что подтверждается соответствующими справками.

Область исследования. В соответствии с формулой специальности 08.00.05. «Экономика и управление народным хозяйством (сфера услуг)» в диссертации проведено исследование современного состояния российского рынка лизинговых услуг и определены современные тенденции его формирования, выявлены факторы, сдерживающие развитие рынка лизинга недвижимости, и разработана их классификация, предложены методики оценки эффективности лизинга недвижимости и прогнозирования его развития, обоснованы основные организационно-экономические положения концепции развития рынка лизинговых услуг сферы недвижимости. Проведенные исследования соответствуют следующим пунктам паспорта специальностей ВАК 08.00.05:

1.6.117. Современные тенденции развития организационноэкономических форм хозяйствования в сфере услуг.

1.6.118. Формирование и развитие отраслевых, региональных и общенациональных рынков услуг.

Структура работы. Структура диссертации определена логикой исследования, отражает его цель и задачи. Работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы, приложения.

В первой главе «Теоретические основы лизинга недвижимости, его состояние и развитие» исследована экономическая сущность и сформулировано уточненное определение понятия «лизинг недвижимости» и понятия его «организационно-экономического развития», показаны его роль и значение в привлечении инвестиций в обновление основных фондов, повышении производственного потенциала отраслей и предприятий, проведен ретроспективный анализ процесса развития и формирования рынка лизинговых услуг в сфере недвижимости и дана оценка его современного состояния.

Во второй главе «Организационно-экономические проблемы развития рынка лизинговых услуг в сфере недвижимости» исследованы особенности формирования и функционирования лизингового рынка за рубежом, возможности использования его опыта в отечественной практике, проанализирована нормативно-законодательная и методическая база, регулирующая деятельность на российском рынке лизинговых услуг в сфере недвижимости, обоснованы предложения по ее совершенствованию, а также исследованы современные тенденции формирования рынка лизинга недвижимости, выявлены и классифицированы факторы, сдерживающие его развитие.

В третьей главе «Организационно-методические предложения по формированию и развитию рынка лизинга объектов недвижимости» предложена методика и проведен расчет эффективности способов приобретения недвижимости, разработана экономико-статистическая модель временного ряда и на ее основе дан прогноз развития рынка лизинговых услуг в сфере недвижимости. Научно обоснованы и разработаны основные положения концепции дальнейшего развития рынка лизинга недвижимости и пути их реализации.

В заключении приведены основные выводы, научные положения, методические и практические рекомендации, являющиеся результатом проведенного исследования.

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ.

В первой группе вопросов, посвященных теоретическим основам лизинга недвижимости, анализу его состояния и развития, рассмотрена экономическая сущность лизинга недвижимости и уточнено определение понятий «лизинг недвижимости» и его «организационно-экономическое развитие».

Исследовав имеющиеся научные труды, можно резюмировать, что на сегодняшний день в науке не сложилось единого мнения в отношении сущности понятия «лизинг недвижимости». Существует 3 направления. 1-я группа ученых склонна рассматривать лизинг как вид аренды, однако, следует отметить, что такое упрошенное понимание природы лизинга недвижимости не исчерпывает всей его экономической сущности, преимуществ и особенностей. Лизинг в сравнении с арендой имеет более сложную и более привлекательную экономическую основу. Кроме того лизинговый договор, в отличие от арендного, предусматривает возможность последующего выкупа недвижимости в собственность лизингополучателя. Отличительной особенностью лизинга недвижимости является и то обстоятельство, что, как правило, объект лизинга приобретается лизинговой компанией специально для конкретного лизингополучателя в соответствии с его потребностями. 2-я группа ученых видит лизинг как форму кредита, между тем лизинговые и кредитные отношения значительно различаются. Лизинговая схема является гораздо более гибкой, доступной и экономически эффективной по многим позициям и критериям. При лизинге весь объем лизинговых платежей относится на себестоимость, уменьшая налогооблагаемую базу, а при кредите – только сумма выплачиваемых процентов. Важным преимуществом лизинговых отношений является возможность применения ускоренной амортизации, более длительные сроки договоров, гибкий график лизинговых платежей и др. При лизинге недвижимости финансовые ресурсы инвестируются путем приобретения лизинговой компанией объекта для передачи в пользование лизингополучателя, таким образом исключается возможность нецелевого использования финансовых средств, что не исключается при кредитовании. 3-я группа ученых – трактует лизинг недвижимости как совокупность элементов различных отношений. Анализ показал, что между арендой, кредитом и лизингом недвижимости существуют принципиальные отличия.

На основе проведенного критического анализа различных трактовок в работе сформулировано авторское определение понятия «лизинг недвижимости» – это основанный на принципах кредитных и арендных отношений вид предпринимательской деятельности по инвестированию в основные фонды путем приобретения лизингодателем (за счет собственных средств или с привлечением кредитных ресурсов) в собственность у продавца по договору купли-продажи с целью передачи в лизинг указанного лизингополучателем объекта недвижимого имущества и предоставление этого имущества лизингополучателю по договору лизинга за определенные периодические платежи во временное владение и пользование с правом последующего его выкупа.

Таким образом, уточняя экономическое содержание понятия «лизинг», более коротко можно определить его как комплекс элементов кредитования, аренды и инвестиций.

Кроме того предложено определение организационно-экономического механизма развития лизинга недвижимости как процесса закономерного изменения экономико-инвестиционных связей, субъектно-объектной структуры, способов и путей решения локальных задач конкретных этапов развития рынка лизинга недвижимости путем перераспределения инвестиционных ресурсов (государственных и частных) между его субъектами для достижения стратегических и тактических целей в данном сегменте национальной экономики.

На протяжении последних десятилетий проблема формирования и развития рынка лизинга недвижимости является одной из актуальнейших задач нашей экономики. Это связано с острой потребностью привлечения инвестиций в производственную сферу для обновления и расширения основных фондов, износ которых в некоторых отраслях достигает 75 %. Получение инвестиций через лизинговый механизм дает ряд преимуществ: приобретение недвижимости осуществляется без единовременного отвлечения большого объема собственных средств, лизингополучатель оплачивает лишь аванс 25стоимости объекта лизинга и далее осуществляет периодические лизинговые платежи; объект лизинга является собственностью лизингодателя и выступает обеспечением лизингового договора; срок договора лизинга недвижимости достигает 10 и более лет; лизинговые платежи полностью относятся на себестоимость выпускаемой продукции (оказываемых услуг), что значительно уменьшает налогооблагаемую базу и дает возможность экономить на налоге на прибыль; возможность применения ускоренной амортизации с максимальным коэффициентом 3; уплаченный в составе лизинговых платежей НДС принимается к зачету при уплате налогов в бюджет; лизингополучатель не привлекает заемный капитал, т.о. в балансе поддерживается оптимальное соотношение собственных и заемных средств, возможность получения займов; гибкий график лизинговых выплат в соответствии с производственными циклами и потоками денежных средств и др.

В результате проведенного ретроспективного анализа российского рынка лизинга выявлено, что лизинг прошел три периода своего становления как организационно-экономической формы хозяйствования и формирования его правовой среды. В первом периоде отсутствие законодательства по лизингу было сопряжено с неразвитостью этой формы предпринимательства.

Во втором периоде лизинговая деятельность осуществлялась по аналогии с арендой без специальных нормативных и законодательных актов. Третий период характеризуется активным формированием нормативной базы, регламентирующей лизинговую деятельность. Первые лизинговые компании начали появляться в России в начале 90-х годов, большинство из них были учреждены банками. В середине 90-х гг. Правительство РФ, оценив потенциал лизинга и его преимущества для экономического развития страны, приняло ряд документов, направленных на поддержку лизинговой отрасли. Однако, несмотря на преимущества, в последние 5 лет сделки с недвижимостью занимают у нас от 3 до 6 % всего рынка лизинговых услуг, в то время как в Европе они составляют от 25 до 45% и более.

Современные тенденции формирования и развития рынка лизинговых услуг в сфере недвижимости, факторы, сдерживающие развитие рынка и их классификация.

С появлением лизинга в России основные показатели, характеризующие уровень его развития, выросли не только в отношении числа лизинговых компаний, но также и в отношении стоимости объектов заключенных договоров. При этом наиболее интенсивное развитие лизинговой отрасли произошло за последние 10 лет. Так в период с 2003 по 2010 год объемы лизингового рынка выросли почти в 15 раз и составили 447,0 млрд. рублей. Особенно активно в эти годы развивался рынок лизинга недвижимости, где объем сделок увеличился почти в 24 раза.

Общая стоимость договоров финансового лизинга, заключенных организациями, осуществляющими деятельность в сфере финансового лизинга в Российской Федерации зданий (кроме жилых) и сооружений зданий (кроме жилых) и сооружений Это связано как с большой потребностью предприятий в объектах недвижимости, так и с тем, что процесс создания недвижимости достаточно длительный и капиталоемкий, а лизинг дает реальную возможность в короткие сроки приобрести недвижимое имущество без огромных единовременных собственных вложений, выступая таким образом инструментом привлечения, аккумулирования инвестиций и перераспределения их по отраслям.

Последними изменениями в законе «О лизинге» сняты практически все ограничения по номенклатуре объектов недвижимости, кроме возможности лизинга земельных участков. Объектами лизинга недвижимости являются производственные здания, сооружения, офисные, складские, торговые и гостиничные помещения, а также предприятия, имущественные комплексы, линии электропередач, трубопроводы и др. объекты. При этом наиболее активный рост наблюдается в сфере лизинга торговых помещений - средние темпы роста которых превышают 30% в год.

Однако пока в общем объеме рынка лизинговых услуг сделки с недвижимостью занимают у нас от 3 до 6 %, в то время как в Европе они составляют от 25 до 45% и более. Рекордсменами по этому показателю стали Италия, Германия, Испания, Франция и др., где лизинг уже давно стал традиционным инструментом приобретения недвижимости. Несколько менее развит рынок недвижимости в странах Восточной Европы.

Как показывает исследование, важной тенденцией последних лет на российском лизинговом рынке стало значительное увеличение доли малых и средних предприятий, большинство которых испытывают острый дефицит финансовых ресурсов для приобретения недвижимости, развития и модернизации производства. До последнего времени для малых предприятий доступ к лизингу был затруднен, и только с 2005 г. многие лизинговые компании повернулись лицом к малому и среднему бизнесу. Благодаря умеренным требованиям к финансовому состоянию лизингополучателя лизинг становится практически единственным инструментом финансирования, доступным для таких предприятий.

Табл. Росстат о доле малых и ср предпр в лиз В 2010 году на долю малых и средних предприятий пришлось 30 % всех новых сделок финансового лизинга, а в сегменте лизинговых сделок со зданиями и сооружениями этот показатель достиг 60 % от всего объема рынка лизинга недвижимого имущества. Ни в одном другом сегменте лизингового рынка нет таких высоких показателей в отношении малого и среднего бизнеса.

К важным тенденциям работы лизинговых компаний относится также повышение их гибкости и оперативности. Это обусловлено тем, что лизинговые компании менее зарегулированы, чем банки, что обеспечивает им большую маневренность, возможность предложить каждому клиенту свой индивидуальный подход. Средний и малый бизнес представляется в настоящее время наиболее перспективным и для самих лизинговых компаний.

В процессе исследования выявлены и другие важные тенденции развития рынка лизинга, а именно:

1. По мере увеличения объемов сделок растут и сроки реализации лизинговых проектов. Среди текущих проектов и заключенных сделок сегодня преобладают лизинговые сделки сроком от трех до пяти лет и более, причем доля долгосрочных сделок растет. В настоящее время ни один другой финансовый институт в России, кроме лизинга, не может предоставить рублевое финансирование на такой срок.

2. Большинство лизинговых компаний с приобретением опыта и увеличением объемов оказываемых услуг начинает разрабатывать стратегию своего развития на перспективу, значительно наращивая диверсификацию портфеля сделок.

3. С ростом рынка лизинга произошло снижение стоимости лизинговых услуг. На что оказало влияние множество факторов, одним из основных является развитие конкуренции. Нельзя не отметить и интерес к лизинговому рынку России иностранного капитала. Этот интерес не ограничивается только кредитованием лизинговых компаний. Все чаще нерезиденты создают в России дочерние лизинговые компании с иностранным капиталом или приобретают действующие.

4. Расширилась география рынка лизинговых услуг. Если 5-7 лет назад лизинговые компании были сконцентрированы в основном в Москве и Санкт-Петербурге, то сегодня они активно развиваются и в регионах. При этом, как показывает анализ, наибольшее их внимание привлекают Урал, Сибирь, Поволжье, Юг и другие территории страны.

5. Лизинговые компании в последние годы предоставляют более гибкие условия финансирования, чем банки.

6. Потенциальные клиенты лизинговых компаний становятся более разборчивыми, направляют предварительные заявки одновременно в несколько лизинговых компаний и тщательно анализируют предлагаемые условия финансирования сделки.

7. Привлечение лизинговыми компаниями денежных средств за счет облигационных займов, позволяющих получить более дешевые заемные финансовые ресурсы на более длительный срок, чем кредиты;

8. Значительное внимание лизинговых компаний к оценке рисков финансирования, ликвидности объектов лизинга, более жесткие требования к лизингополучателям,, увеличение объемов авансов;

9. Увеличилась доля присутствия на лизинговом рынке компанийлизингодателей с государственным участием, на долю которых в 2010 году пришлось почти 50 % объемов нового бизнеса.

Наряду со многими преимуществами и положительными тенденциями в развитии рынка лизинга недвижимости выявлен ряд факторов, сдерживающих темпы и эффективность его более широкого применения. Как показывает анализ работы ряда лизинговых компаний, таких как «Сбербанк лизинг», и др. Особенно тормозящим фактором, негативно сказывающимся на развитии лизинга, является неразвитость соответствующего налогового законодательства и, как следствие, давление налоговых органов на лизинговые компании.

К другим причинам, сдерживающим развития лизинга, относятся:

слабая поддержка лизинговых компаний со стороны государства;

дороговизна кредитных ресурсов банков и др. финансовых структур;

незаинтересованность банков вкладывать деньги в производство и на длительный срок, преобладание в кредитной политике краткосрочных кредитов;

отсутствие единого организационно-управленческого органа по развитию лизинга в стране и координации его деятельности;

слабое финансовое положение лизинговых компаний. Об этом свидетельствует структура источников инвестирования, где банковские кредиты по-прежнему остаются основными средствами финансирования лизинговых сделок и составляют около 63 %, собственные же средства компаний не превышают 20 %;

отсутствие в стране должной системы обучения лизинговой деятельности и, соответственно, дефицит на многих предприятиях и в сфере бизнеса подготовленных специалистов, владеющих основами лизинга;

неразработанность в полном объеме комплекта документов, в который входили бы все необходимые юридические и правовые акты, посвященные современным вопросам лизинговых отношений;

крайне слабое информирование о результатах и накопленном опыте работы действующих лизинговых компаний;

отсутствие межотраслевых специализированных компаний, аналогичных зарубежным, по оказанию лизингодателям и лизингополучателям необходимого комплекса консультационных услуг;

отсутствие необходимых научных разработок по организационным и финансово-экономическим аспектам развития лизинга;

весьма усложненный действующим законодательством лизинг недвижимости.

Имеются и другие факторы, тормозящие развитие лизинга недвижимости.

Общая классификация основных факторов, сдерживающих развитие рынка лизинговых услуг в сфере недвижимости, разработанная автором в зависимости от уровня их принадлежности и реализации приведена в таблице на рис. 2.2.13.

усложненный действующим законодательством лизинг недвижимости, а также имущества, ранее использованного в лизинговых операциях незаинтересованность банков вкладывать деньги в лизинг недвижимости, преобладаФинансовые слабое финансовое положение лизинговых компаний, где заемные средства попрежнему остаются основными источниками финансирования лизинговых сделок и отсутствие единого организационно-управленческого органа по развитию лизинга в Факторы Организациотсутствие межотраслевых специализированных компаний, аналогичных зарубежным, по оказанию лизингодателям и лизингополучателям необходимого комплекса кононные отсутствие необходимых научных разработок по организационным и финансовоэкономическим аспектам развития и функционирования рынка лизинга с учетом спеобразовательные отсутствие необходимой экономической литературы и методических рекомендаций по Научноорганизации и основам развития лизинга дефицит в сфере лизингового бизнеса подготовленных специалистов, владеющих основами лизинга недостаточно глубокое понимание руководителями предприятий и организаций сущности и преимуществ данного финансового механизма отсутствие периодически обновляемого перечня действующих лизинговых компаний мациони показателей их деятельности на федеральном и отраслевом уровнях крайне слабое информирование и освещение результатов и накопленного положительного опыта работы лизинговых компаний и преимуществ лизинговой деятельности Рис. Классификация факторов, сдерживающих развитие рынка лизинговых услуг в сфере недвижимости.

Как показали результаты исследования зарубежного опыта, дальнейшее развитие финансового лизинга, как важной меры повышения инвестиционной активности обновления производственного аппарата страны, связано с формированием лизинговых компаний, работающих по типу зарубежных.

Важным преимуществом в деятельности таких компаний является то, что зачастую лизинговые сделки они начинают не с заявки лизингополучателя, а с предложений самих компаний. В этой связи мы полностью разделяем точку зрения ученых и специалистов которые считают сдерживающим фактором отсутствие специализированных компаний в сферу деятельности которых входило бы оказание всего комплекса услуг по лизингу недвижимости: изучение потребностей предприятий в тех или иных видах зданий и сооружений, изучение рынка лизинга недвижимости на предмет объектов, предлагаемых в лизинг, оказание консультационных услуг в сфере лизинга недвижимости (по выбору объекта, юридических, бухгалтерских и др.) Тормозит рынок лизинга недвижимости и отсутствие системы управления рисками, низкий уровень прозрачности работы лизинговых компаний и др.

Итак, говоря о лизинге, в контексте проблемы повышения активности развития лизингового рынка в сфере недвижимости необходимость решения комплекса вопросов по устранению вышеназванных сдерживающих факторов. Решению этих вопросов посвящена 3-я глава работы.

Третья группа вопросов, решаемых в диссертационном исследовании, посвящена разработке методики и расчету на ее основе эффективности лизинга недвижимости в сравнении с другими способами ее приобретения на основе критерия совокупных затрат. Предложенная в работе методика технико-экономического обоснования экономической эффективности способов приобретения недвижимого имущества основана на учете особенностей налогообложения, налоговой экономии, льгот, амортизационных отчислений, процентов за кредит, ведения бухгалтерского учета и др. Ее применение позволяет учесть реальное движение денежных средств и общий объем затрат с учетом имеющихся возможностей для каждого способа приобретения недвижимости за период ее амортизации.

Для принятия решения о методе финансирования инвестиций в недвижимость в работе проведен расчет трех возможных вариантов: 1) финансирование через лизинг, 2) за счет кредитных ресурсов, 3) за счет собственных средств предприятия. В работе произведен расчет эффективности 3-х вариантов на примере приобретения офисного здания стоимостью 105,6 млн. рублей. При приобретении объекта по лизинговой сделке экономическая эффективность достигается за счет ряда присущих ей особенностей. Совокупные затраты приобретателя состоят из периодических лизинговых платежей в состав которых включаются: амортизационные отчисления, налог на имущество организации, НДС, проценты за кредит, комиссионное вознаграждение лизингодателя и др. Результаты проведенных расчетов совокупных затрат лизингополучателя приведены в таблице ……….

Расчет совокупных затрат приобретателя в случае приобретения недвижимости с помощью:

Год Сумма лизин- НДС (18%) Лизинговый Налоговая Чистый денежный поток Итого 154149404.84 23514315.99 130635088.85 26127017.77 104508071. 2011 21130830.00 3223346.95 1790748.31 10565415.00 3665064.86 26598581. Итого 105654150.00 16116734.75 7759909.32 31696245.00 13860398.88 115133177. 2011 105654150,00 3223346,95 1790748,31 26413537,50 1551981,86 129083106, Итого 105654150,00 16116734,75 7759909,32 26413537,50 7521142,88 116189719, При лизинге общая сумма лизинговых платежей (за вычетом НДС) относится лизингополучателем в полном объеме на себестоимость. Кроме того:

лизинг позволяет использовать ускоренную амортизацию с коэффициентом 3; сумма НДС, выплаченная в составе лизинговых платежей, берется к зачету и соответственно уменьшает выплаты лизингополучателя в бюджет; недвижимость является собственностью лизингодателя, поэтому налог на имущество выплачивается в составе лизинговых платежей и включается в себестоимость лизингополучателя, уменьшая налогооблагаемую прибыль. Итак, согласно расчетам, общая сумма лизинговых платежей составляет 154,149 млн.

рублей, что на 45,9 % выше рыночной стоимости объекта недвижимости.

При этом, исходя из данных таблицы ….., налоговая экономия составляет 49,6 млн. руб., а совокупные затраты приобретателя недвижимости через лизинг 104,5 млн. рублей.

При приобретении рассматриваемого объекта за счет кредитных средств расчет совокупных затрат сведен в табл. … Из данных таблицы следует, что общие затраты приобретателя за те же 5 лет, что и при лизинге, с учетом установленных законодательством льгот, равномерного способа начисления амортизации, уплаты налога на имущество (который в отличие от лизинга не включается в состав затрат приобретателя) составят 115,133 млн.

рублей, что на 10,625 млн. руб. (115,133 – 104,508) больше, чем совокупные затраты приобретателя при использовании лизинга.

Что касается приобретения недвижимости за счет собственных средств, то порядок начисления амортизации, налога на имущество, выплаты НДС аналогичен варианту приобретения недвижимости за счет кредитных ресурсов. Разница заключается лишь в том, что в случае покупки недвижимости стоимостью 105,654 млн. руб. за счет собственных средств организация должна заплатить налог на прибыль с этой суммы по ставке 20%, что составит 26,413 млн. руб. В целом расчет совокупных затрат покупателя при покупке недвижимости за счет собственных средств, а также расчет налоговой экономии приведен в табл. …..

Проведенное нами сравнение результатов расчетов показали, что совокупные затраты при покупке за счет собственных средств составляют 116, млн. руб., что на 11,681 млн. руб. выше, чем стоимость приобретения недвижимости при использовании лизинговой услуги.

Сравнение эффективности трех вариантов приобретения недвижимого имущества позволяет сделать вывод, что лучшим по критерию минимума совокупных затрат является приобретение на условиях лизинга. Экономия средств приобретателя в этом случае составляет:

- по сравнению с вариантом покупки за счет кредитных ресурсов 10,625 млн. руб., т.е. 10,2 % - по сравнению с приобретением за счет собственных средств 11, млн. руб., т.е. 11,2 %.

Обратим особое внимание на то, что в данных расчетах не учитывается тот факт, что по окончании лизингового договора к лизингополучателю переходит полностью амортизированное имущество, т. е. имущество, остаточная стоимость которого равна нулю. Соответственно лизингополучатель в дальнейшем не платит налог на имущество (нет базы для налогообложения).

В случае покупки недвижимости как за счет кредита, так и за счет собственных средств имущество имеет более длительные сроки списания, поскольку коэффициент ускорения (k = 3) не применяется.

При самостоятельной покупке недвижимости приобретателем (т. е. покупке без использования лизинговой схемы) имущество будет амортизироваться еще в течение десяти лет после периода, взятого для анализа. Соответственно в течение всего этого срока на данное имущество будет начисляться налог на имущество. Несложно просчитать остаточную стоимость имущества на каждый год в течение срока его списания и соответственно определить сумму налога на имущество, которую заплатит организация, желающая купить его напрямую, – эта величина составит 7759909,32 руб. (в условиях лизинга общая сумма налога на имущество составляет 5372244,92 руб.).

4. Основные положения концепции развития рынка лизинговых услуг в сфере недвижимости, их классификация и пути реализации.

Разработанные автором положения концепции развития рынка лизинга недвижимости базируются на материалах проведенного ретроспективного анализа деятельности лизинговой отрасли, передовом зарубежном и отечественном опыте, выявленных в процессе исследования положительных тенденциях, а также факторах, сдерживающих дальнейшее развитие лизинга недвижимости, его более эффективное использование и функционирование.

В диссертационной работе автором предложено более 20 направлений развития рынка лизинговых услуг в сфере недвижимости, которые классифицированы в зависимости от уровня их реализации и ранжированы по степени значимости на основании данных, полученных по результатам проведенного автором опроса специалистов 30 лизинговых компаний, а также на основе собственных оценок (Рис. ….).

ОСНОВНЫЕ КОНЦЕПТУАЛЬНЫЕ НАПРАВЛЕНИЯ

РАЗВИТИЯ РЫНКА ЛИЗИНГА НЕДВИЖИМОСТИ

ОТРАСЛЕВОЙ

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ УРОВЕНЬ ОРГАНИЗАЦИЙ

УРОВЕНЬ

УРОВЕНЬ (ЛИЗИНГОВЫХ КОМПАНИЙ)

жимости и приобретенедвижимости и разрания иных прав на не- организационным и финан- подготовке высококваобслуживанию объсово-экономическим аспек- лифицированных спеектов лизинга и др.) там развития и функциони- циалистов сферы лирования рынка лизинга не- зинга недвижимости.

Рис. 3.3.2. Классификация основных концептуальных направлений развития рынка лизинга недвижимости.

При этом основное внимание уделено разработке тех положений, реализация которых на современном этапе позволит в наибольшей мере стимулировать активное развитие рынка лизинга недвижимости за счет решения наиболее актуальных проблем, сдерживающих его развитие и требующих поиска новых путей решения.

Весьма важным направлением развития рынка лизинга недвижимого имущества, повышения эффективности работы лизинговых компаний, может стать их укрупнение, объединение, наращивание производственных возможностей, что отвечает требованиям современного этапа развития рыночной экономики, дает возможность компаниям увеличить объемы оказываемых услуг, диверсифицировать деятельность, снизить риски, улучшить организационную и управленческую структуру бизнеса. В росте концентрации услуг находят воплощение все основные факторы повышения эффективности и устойчивости лизинговых компаний к различным экономическим колебаниям. В результате, как показывает исследование, крупные лизинговые компании получают лучшие показатели по прибыли, производительности труда, себестоимости, качеству и оперативности оказываемых услуг. Укрупняясь, лизинговые компании получают возможность эффективнее привлекать внешнее финансирование, что для сделок лизинга недвижимого имущества особо важно, ввиду их высокой стоимости. Создаются также условия для привлечения высококвалифицированных специалистов, внедрения инновационных методов организации работы, увеличения присутствия в данном сегменте лизингового рынка, использования научных разработок. При этом количество персонала увеличивается в меньшей степени, нежели рост общих объемов лизинговых операций и крупности компаний в целом.

Одним из вариантов такой интеграции (укрупнения) в плане дальнейшего развития может быть передача мелкими лизинговыми компаниями своего лизингового бизнеса полностью в управление более крупным компаниям, которые выступят на рынке в роли «операторов». Такие лизинговые компании-«операторы» принимая в управление весь портфель лизинговых сделок независимо от их количества, объемов, платежной дисциплины клиентов, работают с портфелем системно и полноценно – как если бы они владели им.

Перспективным направлением является также активизация интеграционных процессов между рынком лизинга недвижимого имущества, рынком банковского кредитования и «производителями» недвижимости. В ходе исследования выявлено, что в последние годы на лизинговом рынке особенно обострилась конкуренция. Лизинговые компании вынуждены искать пути снижения стоимости своих услуг. Этому процессу могло бы способствовать формирование тесных взаимовыгодных контактов по следующим направлениям (рис. 3.1):

-новые пути реализации недвириска жимости через лизинг -увеличение рынка сбыта Лизингодатели и лизингополучатели:

- увеличение объемов рынка лизинга недвижимости - повышение конкурентоспособности услуг по лизингу недвижимости -доступ ЛК к долгосрочному кредитованию - снижение процентных ставок по кредитам для ЛК - снижение для ЛК стоимости покупки объектов лизинга - снижение стоимости услуг ЛК для лизингополучателей - повышение привлекательности, доступности и гибкости лизинговых услуг в сфере недвижимого имущества - приток инвестиций через лизинг в обновление зданий, сооружений, инженерных коммуникаций и т.д.

- дополнительный эффективный способ приобретения и обновления недвижимости (основных фондов) Рис. 3.3.1 Схема взаимодействия и положительного эффекта от интеграции рынков лизинга недвижимого имущества, банковского кредитования и рынка недвижимости.

- У лизинговых компаний наблюдается дефицит собственного капитала, что тормозит развитие бизнеса. Для сделок лизинга с недвижимым имуществом крайне необходимы долгосрочные крупные кредиты под разумные проценты, банки, в свою очередь, ищут варианты инвестирования с минимизацией рисков. Таким образом, формирование совместных программ кредитования приобретения лизинговыми компаниями объектов недвижимости для передачи их в лизинг может быть обоюдовыгодно и для лизинговых компаний и для банков, так как обеспечением обязательств по кредиту может выступать сама недвижимость передаваемая в лизинг. Такое взаимодействие за счет большего доверия репутации лизинговых компаний и увеличения объемов займов, позволит снизить величину процентов по кредитам.

- Взаимодействие с продавцами (девелоперами, застройщиками, собственниками) недвижимости. Формирование совместных предложений по продаже объектов недвижимого имущества с помощью лизинга позволит одной стороне – продавцу - более быстро реализовывать имеющиеся (или строящиеся) объекты недвижимости через лизинговые компании, увеличивая таким образом рынок сбыта, объемы продаж и скорость обращения капитала, а другой стороне – лизинговой компании - за счет полученных от продавца скидок получить конкурентные преимущества, предложить лизингополучателям более выгодные условия сделок лизинга недвижимости.

Таким образом, совокупность изложенных выше положительных эффектов от интеграции рынков будет способствовать, по нашему мнению, повышению привлекательности лизинга недвижимости и доступности его использования для приобретения недвижимости предприятиями.

Особенно актуальным направлением развития и совершенствования рынка лизинга недвижимости должно стать формирование лизинговыми компаниями, во взаимодействии с федеральными и муниципальными властями, специальных предложений по лизингу недвижимого имущества для предприятий малого и среднего бизнеса в рамках федеральных программ поддержки малого и среднего предпринимательства.

Так в целях обеспечения субъектов малого и среднего предпринимательства недвижимым имуществом федеральным законом №159-ФЗ от г. об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства установлено, что субъекты малого и среднего бизнеса, являющиеся арендаторами имеют преимущественное право выкупить арендуемые помещения по рыночной стоимости. В Москве, например, определено, что это помещения площадью до 300 кв.м.

Даже если рыночная стоимость составит 100,0 тысяч руб. за кв. м, полная сумма сделки будет равна 30,0 млн. рублей. Для большинства предприятий малого бизнеса она является неподъемной, так как достаточного для осуществления такой сделки собственного капитала у малых предприятий нет, а получить кредит в банке практически не реально.

В сложившихся условиях приобретение этого недвижимого имущества с помощью лизинговой сделки могло бы стать с одной стороны способом привлечения частного капитала для реализации государственной программы, а с другой - надежным способом получения малым и средним бизнесом целевых инвестиций, в виде недвижимости. Таким образом, реализация вышеизложенного предложения будет способствовать более широкому использованию лизинга, как вида инвестиционной деятельности, в процессах обновления основных фондов с привлечением частного капитала, и обеспечению с помощью лизингового механизма малых и средних предприятий недвижимым имуществом.

Важным направлением является также создание организационноуправленческого органа по развитию и координации лизинговой деятельности в стране. Решение этого вопроса, по нашим исследованиям, может быть осуществлено по одному из двух вариантов:

Первый вариант – это активизация деятельности существующей Российской ассоциации лизинговых компаний (Рослизинга) по формированию и проведению единой политики развития и координации лизинговой отрасли, разработке предложений по совершенствованию нормативнозаконодательной базы, отраслевых стандартов, представлению интересов лизингового сообщества в госструктурах и при принятии законодательных актов, регулирующих лизинговую деятельность, участие в распределении выделяемых на реализацию лизинговых проектов бюджетных средств, формирование единого резервного фонда, оказание практической и консультационной помощи субъектам лизинговой отрасли и др. В настоящее время, по имеющейся информации, фактическая деятельность Рослизинга сводится к весьма ограниченному кругу вопросов, в основном это ведение кратких обзоров некоторых лизинговых компаний, проведение отдельных конференций, экспертных опросов и т.п., наиболее значимым из которых является членство Рослизинга в Европейской федерации национальных лизинговых ассоциаций (Евролизинг).

Одним из важнейших направлений развития рынка лизинговых услуг в сфере недвижимости должно стать внесение изменений в законодательство в отношении лизинга земельных участков.

Закон № 164-ФЗ четко устанавливает, что земельные участки не могут выступать в роли объектов лизинга. Однако в соответствии с п. 4 статьи ГК РФ отчуждение заданий, сооружений и строений, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, производится вместе с земельным участком. На лицо противоречие в законодательстве.

Для его устранения необходимо внести изменения, указав, что земельные участки (или части земельных участков под передаваемыми в лизинг зданиями, строениями, сооружениями) могут быть предметом лизинга. Либо же предоставить возможность оформления отдельных договоров аренды земельных участков, составляющих единые комплексы с приобретаемой в лизинг недвижимостью, совпадающих по сроку действия с договором лизинга самого здания. Реализация вышеизложенного предложения значительно облегчит осуществление сделок лизинга с объектами недвижимого имущества, будет способствовать существенному увеличению объемов рынка лизинга недвижимости и количества заключаемых сделок.

Во многом, более интенсивному развитию рынка лизинга недвижимости и притоку в него инвестиционного капитала, а, следовательно, и повышению уровня обновления основных фондов российских предприятий и отраслей, могли бы способствовать меры по улучшению налогового климата лизинговой деятельности. В результате проведенного исследования в качестве таких мер можно предложить следующее:

- Сейчас фактором, создающим нестабильность и в значительной степени сдерживающим активность роста лизингового рынка в сегменте недвижимости, является возможная отмена ускоренной амортизации. С целью создания стабильной благоприятной обстановки для инвестирования необходимо законодательно закрепить сохранение на ближайшие 10 – 15 лет возможности применения ускоренной амортизации с коэффициентом 3 для лизинговых сделок с объектами недвижимого имущества. Кроме того сегодня срок амортизации зданий и сооружений составляет до 30 лет, чтобы недвижимость за счет амортизационных отчислений была бы самортизирована полностью, необходимо заключать договор лизинга приблизительно на 10.

Поэтому было бы экономически целесообразно ввести ускоренную амортизацию для лизинга недвижимости с коэффициентом 6. При этом бюджет в целом не понесет снижения поступлений от налоговых выплат, произойдет лишь их перераспределение во времени поступления, а -предоставление банкам и другим кредитным учреждениям, в законодательном порядке, освобождения от налога на прибыль, полученную от выдачи кредитов субъектам рынка лизинговых услуг в сфере недвижимости.

Это будет способствовать повышению заинтересованности банков в кредитовании лизингового бизнеса, снижению, на несколько пунктов, процентных ставок по кредитам для рынка лизинга недвижимости и, что особенно важно, увеличению сроков кредитования и объемов капиталов, направляемых на инвестирование реального сектора экономики.

5.

ОСНОВНЫЕ ВЫВОДЫ И ПРЕДЛОЖЕНИЯ

В результате проведенного диссертационного исследования организационно-экономических аспектов развития рынка лизинговых услуг в сфере недвижимости нами получены следующие выводы и предложения:

1. Сформулировано и обосновано определение экономической сущности лизинга недвижимости - это основанный на принципах кредитных и арендных отношений вид предпринимательской деятельности по инвестированию в основные фонды путем приобретения лизингодателем (за счет собственных средств или с привлечением кредитных ресурсов) в собственность у продавца по договору купли-продажи с целью передачи в лизинг указанного лизингополучателем объекта недвижимого имущества и предоставление этого имущества лизингополучателю по договору лизинга за определенные периодические платежи во временное владение и пользование с правом последующего его выкупа, а также экономической категории организационноэкономического механизма развития лизинга недвижимости - это процесс закономерного изменения экономико-инвестиционных связей, субъектнообъектной структуры, способов и путей решения локальных задач конкретных этапов развития рынка лизинга недвижимости путем перераспределения инвестиционных ресурсов между его субъектами для достижения стратегических и тактических целей в данном сегменте национальной экономики.

При этом установлено, что задачами организационно-экономического механизма развития рынка лизинга недвижимости являются: оптимизация управления инвестиционными потоками на российском рынке лизинга недвижимости; взаимоувязка возможных решений о финансировании и инвестициях в отдельные объекты недвижимости; прогнозирование возможных последствий принимаемых решений; эффективное использование прибыли;

осуществление контроля организации лизинга недвижимости с целью реализации крупномасштабных инвестиционных проектов и др.

2. Установлено, что лизинг в России, как экономическая форма определенной совокупности хозяйственных отношений и формирования его правовой среды, прошел три периода становления. В первом периоде отсутствие законодательства по лизингу было сопряжено с неразвитостью этой формы предпринимательства. Во втором периоде лизинговая деятельность осуществлялась без специальных нормативных и законодательных актов по аналогии со сделками аренды. Третий период характеризовался активным формированием нормативно-законодательной базы лизинга, позволившей в настоящее время принять нормативные акты, регламентирующие деятельность на лизинговом рынке.

3. Изучение особенностей развития рынка лизинга недвижимости за рубежом позволило сделать вывод о том, что в силу сходства некоторых путей становления и развития, лизинг может оказаться в современных российских условиях оптимальным способом привлечения инвестиций в обновление основных фондов. Однако для того, чтобы адаптировать к российским условиям какую-либо зарубежную модель, необходимо учесть менталитет, уклад жизни, национальные особенности, емкость отечественного рынка лизинга недвижимости, особенности российского законодательства и налоговой системы, а также уровень развития инфраструктуры рынка лизинга недвижимости.

4. Установлено, что активному росту рынка лизинговых операций в Европе во многом мешала неопределенность их статуса с точки зрения гражданского, экономического, торгового, финансового и налогового законодательства. Так Германия в начале 1970-х гг. в немецкоязычных странах Европы гармонизировала правовой статус лизинговых договоров. Мы считаем, что именно этот фактор явился отправной точкой бурного роста рынка лизинговой деятельности.

5. Выявлены сложности российского законодательства, регулирующего правоотношения в сфере лизинга недвижимости. Проведенное исследование нормативно-законодательной базы, обеспечивающей функционирование рынка лизинга недвижимости, позволило выявить запутанность и противоречия между основными законодательными актами, регулирующими лизинговую деятельность в сфере недвижимости. В частности: невозможность использования в качестве объекта лизинга недвижимости земельных участков, неурегулированность вопросов государственной регистрации, ожидание возможной отмены ускоренной амортизации и др. Среди наиболее трудных для восприятия иностранными инвесторами правил представляются те, которые регулируют взаимодействие частных лиц и государства, а также отношения собственности на здания и земельные участки, на которых эти здания расположены. Доказано, что мозаичность действующего законодательства, регулирующего проведение операций лизинга недвижимого имущества, свидетельствует о несовершенстве законодательной базы и не создает благоприятного климата для успешного развития лизинга. Сформулирована актуальная задача по формированию законодательной базы, позволяющей лизингу быть, с одной стороны, эффективным средством реализации объектов недвижимости, и, с другой стороны, доступной формой их приобретения компаниями, испытывающими острый дефицит инвестиционных ресурсов для развития и модернизации производства.

6. Установлено, что от качества законодательного обеспечения напрямую зависит развитие лизинга недвижимости. Обоснована необходимость разработки организационно-финансовых схем таким образом, чтобы их реализация отвечала сущности лизинговых отношений. Обосновано, что разработка и принятие законодательных и иных нормативно-правовых актов будут иметь важное значение для совершенствования и развития лизинга недвижимости.

7. Установлены причины сложного финансового положения лизинговых компаний, а соответственно и рынка лизинга недвижимости – это вызвано не только кризисными явлениями в мировой финансовой системе, а также тяжелой экономической ситуацией в нашей стране. Во многом это обусловлено непродуманной кредитно-денежной политикой самих лизинговых компаний. В условиях кризиса стоимость заемных средств начала резко возрастать, а затем банки практически полностью заморозили кредитование. Это привело к тому, что многие лизинговые компании вынуждены были свернуть свою деятельность к концу 2008 – началу 2009 гг. Усугубило ситуацию и то, что некоторые компании не прибегали к хеджированию своих валютных рисков. При этом курса доллара вырос в 1,5 раза, а реальная стоимость доходной части активов снизилась, вследствие девальвации рубля, таким образом риск ликвидности реализовался в еще больших объемах 8. Выявлены основные тенденции в развитии современного рынка лизинга недвижимости. Среди наиболее значимых: быстрое восстановление рынка лизинговых услуг после финансово-экономического кризиса 2008гг., значительные темпы роста объемов лизинговых услуг в сегменте недвижимости, не остановившиеся даже в кризис; увеличение доли присутствия на лизинговом рынке компаний-лизингодателей с государственным участием; переход лизинговых компаний от взаимодействия только с крупными компаниями-лизингополучателями к сотрудничеству с субъектами малого и среднего предпринимательства; процесс укрупнения лизинговых компаний за счет слияний и поглощений, увеличение объемов занимаемого ими рынка и спектра предлагаемых услуг; рост спроса на лизинговые услуги со стороны предприятий малого и среднего бизнеса; значительное снижение доли иностранных инвестиций в структуре финансирования рынка лизинга в результате оттока в кризисный период иностранного капитала; значительное внимание к оценке рисков финансирования, ликвидности объектов лизинга, увеличение объемов авансов; привлечение лизинговыми компаниями денежных средств за счет облигационных займов, позволяющих получить более дешевые заемные финансовые ресурсы на более длительный срок, чем кредиты и др.

9. Выявлены, систематизированы и классифицированы следующие факторы, отрицательно влияющие на расширение использования лизинга в сфере недвижимости: кризисные явления в мировой финансовой системе;

слабая поддержка лизинговых компаний со стороны государства; существующая система налогообложения лизинговой деятельности; недостаток собственных финансовых ресурсов у лизинговых компаний; сложности с получением кредитов и высокие проценты по ним; несовершенство нормативноправового регулирования лизинга недвижимости; недостаток квалифицированных специалистов; информационная непрозрачность лизинговой деятельности; отсутствие единого организационно-управленческого органа по развитию рынка лизинга в стране и координации его деятельности и др.

10. Обосновано, что для организационно-экономического развития рынка лизинга недвижимости в России необходимо активизировать деятельность лизинговых компаний в этой сфере за счет введения дополнительных налоговых льгот, в том числе, уменьшения ставки налога на прибыль сроком до 5 лет со дня образования лизинговой компании; снижения или отмены налога на добавленную стоимость в отношении лизинговых компаний предоставляющих недвижимость предприятиям, осуществляющим производственную деятельность в отраслях, имеющих приоритетное значение для развития национальной экономики.

11. Предложена методика расчета и сопоставления совокупных затрат лизингополучателя (приобретателя) на финансирование сделки по приобретению недвижимости, позволяющая определить экономическую эффективность лизинговой операции с объектом недвижимости, по сравнению с кредитованием и финансированием приобретения недвижимости за счет собственных средств. На основе проведенного сравнительного анализа и экономической оценки способов приобретения недвижимости установлено, что лизинг выгоднее кредитной схемы, поскольку, приобретая коммерческую недвижимость за счет кредитных ресурсов, клиент неминуемо сталкивается с целым рядом трудностей. В частности, высокие процентные ставки, не возможность получения кредита начинающими предпринимателями, необходимость залога и поручительства, в то время как лизинг дает лизингополучателю возможность имея лишь 20-30% стоимости недвижимости приобрести ее с привлечением инвестиционных вложений лизингодателя, при этом весь объем лизинговых платежей отнести на затраты, снижая таким образом налог на прибыль, а НДС, уплаченный в их составе, принять к зачету, использовать механизм ускоренной амортизации. Установлено, что совокупные затраты на приобретение недвижимости путем лизинговой сделки на 6-8 % ниже в сравнении с другими способами приобретения.

12. Разработана экономико-статистическая модель и на ее основе сделан и обоснован прогноз развития рынка лизинга недвижимости в России, согласно которому несмотря на имеющиеся риски, объемы лизинга зданий и сооружений в ближайшие годы будут увеличиваться, более чем в полтора раза превышая темпы роста лизинга в целом, поскольку лизинг недвижимости имеет значительные перспективы и резервы роста, результаты прогноза показывают, что будет расти и количество компаний, работающих в этом сегменте рынка. Использование аддитивной модели временного ряда, учитывающей сезонные компоненты, позволяет прогнозировать не только развитие рынка лизинга недвижимости, как сегмента национальной экономики в целом, но и уровень обеспеченности предприятий и отраслей объектами недвижимого имущества.

13. Разработаны основные положения концепции развития рынка лизинга недвижимости, в соответствии с которой основными направлениями развития являются: совершенствование системы налогообложения в лизинговой сфере, введение в законодательном порядке налоговых и кредитных льгот для лизинговых компаний, приемлемого налогового режима; интеграция рынков лизинга недвижимости, банковского кредитования и девелопмента для решения проблем долгосрочного финансирования и установления стабильных отношений с «производителями» зданий и сооружений;

укрупнение, объединение лизинговых компаний, наращивание производственных возможностей, увеличение объемов оказываемых услуг; перспективное планирование деятельности и диверсификация лизингового портфеля;

формирование пакета специальных предложений для малого и среднего предпринимательства, в том числе в рамках государственных программ; создание государственной программы развития лизинга; усиление роли саморегулируемой организации лизинга недвижимости; совершенствование системы риск-менеджмента; создание системы учебных центров по подготовке высококвалифицированных специалистов в области лизинга недвижимости;

внедрение современных информационных технологий и др.

В результате проведенного анализа существующих научных исследований автор считает, что в дальнейших исследованиях лизинг недвижимости должен рассматриваться в более широком смысле. Так на сегодняшний день в науке и практике под лизингом недвижимого имущества принято рассматривать лишь сделки по лизингу зданий и сооружений, то время как законодательством к недвижимости отнесен гораздо более обширный перечень объектов. Поэтому было бы целесообразно отнести к рынку лизинга недвижимости сделки лизинга со всеми объектами, определяемыми законом как недвижимое имущество. Мы полагаем, что дальнейшие научные исследования должны проводиться исходя из положения, что рынок лизинга недвижимости охватывает все объекты, отнесенные к недвижимости законом.

6. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ ДИССЕРТАЦИИ НАШЛИ

ОТРАЖЕНИЕ В СЛЕДУЮЩИХ ОПУБЛИКОВАННЫХ

РАБОТАХ

Статьи, опубликованные в ведущих рецензируемых научных журналах и изданиях, рекомендуемых Высшей аттестационной комиссией Министерства образования и науки Российской Федерации:

1. Чижанькова И.В. Методика расчета совокупных затрат для оценки эффективности способов приобретения недвижимости. Вестник РАЕН.

М.: №1, 2012 г. - 0,9 п.л.

2. Чижанькова И.В. Обоснование методики прогнозирования развития лизинговых операций на рынке недвижимости. ж. Вестник РГТЭУ. М.:

12 (49) 2010 - 1,2 п.л.

3. Чижанькова И.В. Проблемы и перспективы развития лизинга недвижимости в условиях кризиса. Ж. Вестник РАЕН. М.: том 10, № 5, 2010 г.

– 0,9 п.л.

4. Чижанькова И.В., Панкратов Е.П., Панкратов О.Е. Оценка состояния и перспективы развития лизинга движимого и недвижимого имущества.

Вестник РГТЭУ. М.: № 11 (38), 2009 г. - 0,9 п.л.

Статьи, опубликованные в других научных журналах и изданиях:

1. Чижанькова И.В., Панкратов Е.П. О развитии лизинга и повышении на его основе конкурентоспособности строительных предприятий. Материалы международной научно-практической конференции «Конкурентоспособность инвестиционно-строительного комплекса». Нижний Новгород, 2012 г. - 0,8 п.л.

2. Чижанькова И.В., Панкратов Е.П., Панкратов О.Е. О стратегии лизинга по выходу из кризиса. Сборник материалов Международной научнопрактической конференции (Румянцевские чтения). М.; апрель 2010 г.

- 0,5 п.л.

3. Чижанькова И.В., Панкратов О.Е. О лизинге недвижимости и факторах, сдерживающих его развитие. Сборник материалов Международной научно-практической конференции (VIII Васильевские чтения) 1-26 октября 2009 г.; М.; 2009 - 0,4 п.л.

4. Чижанькова И.В., Панкратов Е.П., Шевцов П.А. Лизинг, как экономический механизм повышения инновационной активности в сфере производства. Материалы 1 Международной научно-практической конференции 21.10.2009. ж. «Стратегия»; М.; 2009 - 0,7 п.л.

5. Чижанькова И.В. Лизинг как инвестиционный рычаг оздоровления национальной экономики в условиях кризиса. Материалы 1 Международной научно-практической конференции 05.10.2009 г., ж. «Стратегия» М.; 2009 - 0,75 п.л.

6. Чижанькова И.В., Панкратов Е.П, Панкратов О.Е. Проблемы повышения инвестиционной активности обновления основных производственных фондов предприятий строительного комплекса. ж. «Экономика и управление народным хозяйством», № 1/2 (2/3) 2009 г. – 0,45 п.л.

7. Чижанькова И.В., Панкратов Е.П. О развитии рынка лизинговых услуг.

Сборник материалов международной научно-практической конференции (Румянцевские чтения) 24.04.2007 г., М.; 2007 г. – 0,3 п.л.

8. Чижанькова И.В., Панкратов Е.П. Пути и методы обновления основных производственных фондов строительства. ж. «Регион. Политика. Экономика. Социология»; С.-Пб.; № 1, 2005 г. – 0,8 п.л.