«Э.А.МУРСАЛИМОВА КАДАСТРОВАЯ ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬ И НЕДВИЖИМОСТИ Учебное пособие Алматы, 2006 1 УДК 332.63:332.74 ББК 65.32-5 Мурсалимова Э.А.М91 Кадастровая оценка земель и недвижимости. /Учебное пособие./ Алматы: изд. ...»

- материальные затраты на единицу продукции принимаются как совокупные стоимостные характеристики норм и нормативов материалов, горючего, удобрений, услуг и других элементов по ценам и расценкам, сложившимся на момент оценки;

- внутрипроизводственные транспортные издержки исчисляются в соответствии с нормативным (средним) местоположением земельных участков относительно производственных баз хранения материалов, горючего, техники, семян, удобрений с учетом класса дорог (по эквивалентному расстоянию), количества произведенных транспортныхопераций (грузоемкости) и средней стоимости 1 т/км;

- рентабельность принимается как относительная величина, характеризующая норму прибыли, необходимую для воспроизводства авансируемой заработной платы, материальных затрат, транспортных издержек.

Внешние транспортные издержки, характеризующие местоположение земель относительно пунктов приобретения материально - технических ресурсов и мест реализации произведенной сельскохозяйственной продукции, исчисляются как произведение эквивалентного расстояния (величина, средневзвешенная по классу дорог и удаленности), грузоемкости (количество перевозимых грузов в расчете на гектар оцениваемых земель) и средней стоимости 1 т/км, сложившейся на рынке перевозок.

Кадастровая стоимость земельного участка в границах поселений устанавливается на основе кадастровой стоимости земли оценочной зоны путем введения поправочных коэффициентов, учитывающих отличия оцениваемого участка от типичного.

Поправочные коэффициенты учитывают особенности местоположения оцениваемого земельного участка на территории оценочной зоны, отклонение площади, конфигурации и других признаков от аналогичных признаков, принятых для типичного участка.

Данные поправочные коэффициенты вводятся в случае установления их значений на основе анализа базы данных по совершенным сделкам.

Кадастровая стоимость конкретных земельных участков земель сельскохозяйственного назначения устанавливается в процессе земельно -оценочных работ.

Кадастровая стоимость земельных участков в процессе укрупнения или раздела используемых рабочих земельных участков устанавливается с использованием нормативов корректировки доходности.

Вопросы к разделу:

1.Основные принципы оценки рыночной стоимости недвижимости?

2.Принцип спроса и предложения 3.Принцип вклада.

4.Принцип конкуренции, замещения.

5.Принцип сравнения продаж.

6.Кадастровая оценка рыночной стоимости земли.

7. Характеристика объектов недвижимости по сегментам.

8.Влияние шкалы бонитета на стоимость оцениваемого объекта.

5. КАДАСТРОВАЯ ОЦЕНКА ГОРОДСКИХ ЗЕМЕЛЬ,

ЭКОНОМИЧЕСКОЕ И ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОЕ

ЗОНИРОВАНИЕ

Методы определения относительной ценности территории города, основанные на нормативных балльных оценках не позволяют адекватно оценить городские земли.

Кадастровая оценка земель населенных пунктов является необходимым условием для установления платы за землю, регулирования земельных отношений. Методы расчета кадастровой стоимости земли (массовой оценки) широко применяются в западноевропейской и американской практиках оценки. Они основываются на статистической обработке данных местных рынков недвижимости, на основе которых строятся статистические модели оценки. Использование достоверных данных местного рынка недвижимости для расчетов предопределяет высокую степень объективности оценки, достоверности ее результатов, доверие со стороны налогоплательщиков.

Данная методика состоит в следующем: проводится анализ первичного рынка недвижимости (передача имущества из государственной, муниципальной собственности в частную собственность юридических лиц и граждан на возмездной основе).

Это необходимо для определения потенциального объема вторичного рынка недвижимости. Анализ количества земельных участков и жилых квартир, переданных в собственность граждан бесплатно проводится для этих же целей.

Анализ вторичного рынка по официальным данным (регистрационным книгам Комитета по земельным ресурсам и землеустройству, данным БТИ, сведениям Службы регистрации и т.д.) необходим для достоверной оценки общего количества, структуры и интенсивности сделок с недвижимостью в целом по городу и по зонам градостроительной ценности. На основе этих данных принимается решение о целесообразности дальнейшего дробления той или иной оценочной зоны. По официальным данным рассчитывается общее количество сделок, количество и доля сделок купли-продажи, средняя цена, заявленная в договорах.

Анализ вторичного рынка по данным посредников, организаций, занимающихся оценкой недвижимости и т.д.

необходим для выявления реальных цен на рынке недвижимости и оценки степени достоверности официальных данных. Расчеты на основе этих данных позволяют установить относительную ценность районов города. По данным из независимых источников риэлторских фирм, участников сделки, достоверной информации из объявлений о купле-продаже рассчитывается количество сделок и средняя рыночная цена земли в целом по городу и по оценочным районам.

Кадастровая стоимость земли определяется как рыночная стоимость земельных участков, по которым сформировался достаточно интенсивный рынок и наиболее вероятная цена продажи на открытом и конкурентном рынке земельных участков, по которым рынок еще находится в стадии становления.

С точки зрения экономической теории стоимость земли в городах зависит в основном от выгодного местоположения и ряда других факторов, определяющих ценность участка, таким образом на наиболее ценных и привлекательных землях размещаются наиболее доходные виды деятельности, то есть те которые своими доходами могут превысить земельную ренту. Разрешенное функциональное использование земель, несомненно, влияет на цену земельных участков в городах, но только как фактор ограничивающий спрос на земельные участки в данном районе города и сужающий весь потенциально возможный широкий спектр видов использования земельного участка до нескольких.

Государственная кадастровая оценка земель - единообразное по способам определение кадастровой стоимости земельных участков, которое осуществляется на основании классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования и проводится с учетом данных земельного, градостроительного, лесного, водного и других кадастров.

Кадастровая оценка земель осуществляется в рамках работ по формированию Государственного земельного кадастра Республики Казахстан. Кадастровая оценка земель, их актуализация и корректировка осуществляются как постоянно действующая система мероприятий, обеспечивающих оперативное обновление информации о стоимости земель на территории Республики Казахстан.

Кадастровая стоимость земельного участка – расчетная величина в денежном выражении, определяемая по утвержденной в установленном порядке методике и отражающая представления о ценности земельного участка при существующем его использовании. Кадастровая оценка земли проводится в целях внедрения экономических методов управления земельными ресурсами и повышения на этой основе эффективности использования земель. Основой для расчета кадастровой стоимости земельных участков служат удельные показатели кадастровой стоимости, являющиеся расчетной величиной, представляющей собой кадастровую стоимость единицы площади земель поселения в целом или земель кадастрового квартала в составе поселения по видам функционального использования земель.

Проведение работ по государственной кадастровой оценке земель является необходимым мероприятием для реализации положений Налогового кодекса Республики Казахстан, предусматривающего исчисление налогооблагаемой базы на основании кадастровой стоимости земельного участка. Такой подход дает возможность стимулировать социально-экономическое развитие регионов в зависимости от существующей структуры земельного фонда.

Государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения.

Государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости.

Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий вне черты населенных пунктов и земель лесного фонда осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода.

Государственная кадастровая оценка иных категорий земель осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода или исходя из затрат, необходимых для воспроизводства и (или) сохранения и поддержания ценности их природного потенциала.

Государственная кадастровая оценка земель проводится с учетом данных земельного, градостроительного, лесного, водного и других кадастров. Результаты государственной кадастровой оценки земель вносятся в государственный кадастр недвижимости.

Методика ГКОЗ позволяет определить удельные показатели кадастровой стоимости земель в целом и кадастровых кварталов по видам функционального использования земель. Удельные показатели кадастровой стоимости земель служат основой для расчета кадастровой стоимости земельных участков. Кадастровая стоимость земельного участка определяется умножением удельного показателя кадастровой стоимости земель (УПКСЗ) на площадь земельного участка, выраженную в квадратных метрах. УПКСЗ зависит от следующих факторов:

- категория земель - кадастровый номер земельного участка - вид (группа) использования Государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов предусматривает проведение кадастровой оценки земель населенных пунктов в разрезе каждого земельного участка, что позволит более точно определять их кадастровую стоимость, добиться более справедливого установления налоговой базы и сокращения числа возможных споров в отношении кадастровой стоимости земельных участков.

Определение кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов в разрезе следующих видов разрешенного использования:

- земельные участки, предназначенные для размещения домов многоэтажной жилой застройки.

- земельные участки, предназначенные для размещения домов индивидуальной жилой застройки.

- земельные участки, предназначенные для размещения гаражей и автостоянок.

- земельные участки, находящиеся в составе дачных, садоводческих и огороднических объединений.

- земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания.

- земельные участки, предназначенные для размещения гостиниц.

- земельные участки, предназначенные для размещения административных и офисных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии.

- земельные участки, предназначенные для размещения объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения.

- земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок.

- земельные участки, предназначенные для размещения электростанций, обслуживающих их сооружений и объектов.

- земельные участки, предназначенные для размещения портов, водных, железнодорожных вокзалов, автодорожных вокзалов, аэропортов, аэродромов, аэровокзалов.

- земельные участки, занятые водными объектами, находящимися в обороте.

- земельные участки, предназначенные для разработки полезных ископаемых, размещения железнодорожных путей, автомобильных дорог, искусственно созданных внутренних водных путей, причалов, пристаней, полос отвода железных и автомобильных дорог, водных путей, трубопроводов, кабельных, радиорелейных и воздушных линий связи и линий радиофикации, воздушных линий электропередачи конструктивных элементов и сооружений, объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств транспорта, энергетики и связи; размещения наземных сооружений и инфраструктуры спутниковой связи, объектов космической деятельности, военных объектов.

- земельные участки, занятые особо охраняемыми территориями и объектами, городскими лесами, скверами, парками, городскими садами.

- земельные участки, предназначенные для сельскохозяйственного использования.

Определение кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов осуществляется в следующем порядке:

- формирование перечня земельных участков в составе земель населенных пунктов.

- расчёт кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов.

Перечень должен содержать сведения обо всех земельных участках, расположенных на оцениваемой территории; не допускается отсутствие учетных характеристик по земельным участкам, включенным в перечень и наличие противоречивых данных. Расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе видов разрешенного использования земель осуществляется на основе построения статистических моделей в следующем порядке:

- определение состава факторов стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов;

- сбор сведений о значениях факторов стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов;

- группировка земельных участков в составе земель населенных пунктов;

- сбор рыночной информации о земельных участках и иных объектах недвижимости;

- построение статистической модели расчета кадастровой стоимости земельных участков (функциональной зависимости стоимости земельных участков от факторов стоимости) в составе земель населенных пунктов.

сельскохозяйственного назначения включает:

- определение интегральных характеристик объектов государственной кадастровой оценки по плодородию почв, технологическим свойствам и местоположению;

- определение расчетного рентного дохода и кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий объектов государственной кадастровой оценки.

Основой государственной кадастровой оценки служат:

- данные почвенных обследований, материалы IV тура и внутрихозяйственной оценки земель (материалы бонитировки почв и характеристики технологических свойств земельных участков);

- показатели оценочной продуктивности сельскохозяйственных угодий (по выходу кормовых единиц и валовой продукции), затрат на их использование, расчетного рентного дохода (дифференцированного и абсолютного) и кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий (результаты I этапа кадастровой оценки) и земельно-оценочных районов.

Государственная кадастровая оценка земель лесного фонда определяется в три этапа:

I этап – в пределах оценочных зон и территорий субъектов Республики Казахстан;

II этап – в пределах территории лесхозов;

III этап – в пределах участков лесных земель в границах лесхозов.

Кадастровая стоимость лесных земель определяется на основе капитализации годового расчетного рентного дохода, получаемого в результате хозяйственного использования лесных земель.

Государственная кадастровая оценка земель водного фонда подразделяется на 6 групп. Кадастровая стоимость земельных участков, отнесенных к первой группе (земельные участки, занятые обособленными водными объектами, находящимися в обороте в соответствии с законодательством Республики Казахстан), устанавливается в размере 100% от их рыночной стоимости.

Определение кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных к остальным группам, осуществляется в следующем порядке:

- определение удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных к соответствующей группе;

- расчет кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных к соответствующей группе.

промышленности и иного специального назначения производится в следующей последовательности:

- группировка различных видов использования земель промышленности и иного специального назначения;

- определение удельных показателей кадастровой стоимости земель для видов использования земель каждой группы;

- расчет кадастровой стоимости земельных участков по каждой группе земель промышленности и иного специального назначения.

Государственная кадастровая оценка земель особо государственной кадастровой стоимости земель особо охраняемых территорий и объектов служат основой для расчета кадастровых стоимостей земельных участков.

Порядок определения УПКСЗ особо охраняемых территорий и объектов устанавливается для двух групп земель в зависимости от применяемых при государственной кадастровой оценке земель методических подходов.

Для земель I-ой группы: земли особо охраняемых природных территорий (за исключением земель лечебно-оздоровительных местностей и курортов), земли пригородных зеленых зон, земли природоохранного назначения, историко-культурного назначения, земельные участки, на которых находятся учебно-туристические тропы, трассы и иные особо ценные земли, УПКСЗ определяется исходя из значений удельных показателей кадастровой стоимости земель, занимающих наибольший удельный вес в структуре земель данной категории.

Для земель II-ой группы: земли рекреационного назначения (за исключением пригородных зеленых зон и учебно-туристических троп и трасс), земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов, УПКСЗ определяется на основе расчета рыночной стоимости земельных участков.

Кадастровая оценка земель садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется в следующем порядке:

- кластеризация объединений;

- определение удельного показателя кадастровой стоимости - определение кадастровой стоимости земельных участков объединений.

Кадастровая стоимость земельных участков объедений рассчитывается путем умножения площади земельных участков в составе объединения на удельные показатели кадастровой стоимости эталонных участков. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость земельного участка устанавливается в процентах от его рыночной стоимости 1. Цель кадастровой оценки земель.

2. Факторы удельного показателя кадастровой стоимости земель (УПКСЗ).

3. Определение кадастровой стоимости земель населенных пунктов.

сельхозназначения.

5. Определение кадастровой стоимости земель лесного фонда.

6. Определение кадастровой стоимости земель промышленности и иного специального назначения.

7. Определение кадастровой стоимости земель особо охраняемых природных территорий (ООПТ).

8. Определение кадастровой стоимости земель садоводческих, огороднических и дачных объединений.

6. МАРКЕТИНГОВОЕ ИССЛЕДОВАНИЕ РЫНКА

НЕДВИЖИМОСТИ

6.1 Анализ социально-экономического развития города Алматы Динамика демографических процессов в перспективе до года будет определяться взаимодействием всей совокупности факторов общественного развития, как традиционных, давно сложившихся, так и новых, формирующихся в ходе нарастающих социально-экономических изменений и преобразований в жизни общества.

Характер демографического развития г. Алматы будет определяться естественным приростом и миграционными движениями населения, масштабы и направленность которых будут зависеть от результатов социально-экономических преобразований:

• развития экономического потенциала города;

• развития рынка жилья;

• занятости и уровня оплаты труда;

• государственной и местной социальной политики и др.

Прогнозируемая численность населения Алматы по официальным данным на период до 2020 г. определяется устойчивыми и инерционными демографическими тенденциями в Алматы, Алматинском регионе и в целом по Республике Казахстан.

Наиболее устойчивыми являются прогнозы суммарной численности населения г. Алматы, включающей постоянное и временное население.

Основная цель социального и градостроительного развития города - это создание социально-психологического комфорта и высокого уровня проживания населения на рассматриваемой территории.

Экономическими индикаторами эффективности основных направлений градостроительного развития г. Алматы является увеличение к 2020 году по сравнению с 2000 годом:

• объемов производства валового регионального продукта в 3 раза;

• объемов капитальных вложений в сопоставимых ценах в 2,5 раза;

• доходов на душу населения более чем в 2 раза.

Приоритетными программами реконструкции и развития Алматы являются:

• реконструкция районов низкоплотной существующей застройки в структурных частях города с высокой интенсивностью использования территории (примагистральных территориях, центральном ядре, городских узлах и др.), включающая снос 0,2 млн. кв. м общей площади одноэтажной территориях новым строительством многоэтажной застройки общей площадью 1,47 млн. кв. м;

• завершение строительством незавершенных объектов и формирования жилых комплексов на свободных городских территориях за пределами сложившейся застройки с вводом 4, млн. кв. м жилищного фонда, в том числе 0,7 млн. кв. м за счет реорганизации территорий производственного назначения и уплотнения существующей и общественной застройки;

• формирование в контактных зонах природно-ландшафтного каркаса и урбанизированных территорий комплексов малоэтажной жилой застройки городского и коттеджного типа объемом до 1, млн. кв. м жилищного фонда;

• реставрация, реконструкция и благоустройство жилых кварталов и комплексов, представляющих историкокультурную ценность, являющихся образцами градостроительства XIX — начала XX столетий, 20-50-х годов XX века; сохранение жилых территорий, реабилитация и обустройство жилой среды центрального ядра Алматы;

Рекреационная инфраструктура города.

городская программа развития рекреационной инфраструктуры для обслуживания новой отрасли экономической деятельности городатуризма, имеет целью создать новый эффективный сектор экономики города, использующий потенциал историкокультурного наследия и уникального природного окружения г.

Алматы и способный радикально решить финансовые проблемы сохранения, реставрации и воссоздания исторического наследия и природного потенциала.

Основная цель социального и градостроительного развития г.

Алматы - это создание комфортного уровня работы и проживания населения. С этой целью планируется увеличение к 2020 году по сравнению с 2000 годом:

• объемов производства валового регионального продукта на 10% в год;

• объемов капитальных вложений в сопоставимых ценах на 7в год;

• доходов на душу населения более 5% в год.

Развитие структуры занятости населения на период до года предусматривает прирост градообразующей и обслуживающей групп населения на 9 тыс. в год.

Строительство будет осуществляться как на свободных территориях, так и на реконструируемых территориях за счет сноса ветхого жилья, уплотнения существующей застройки и реорганизации территорий производственного назначения. Общая площадь застройки составит более - 3 тыс. га.

Рост цен на недвижимость обеспечивает и предложение ипотечных кредитов, которые стимулируют приобретение жилья в рассрочку. Условия получения данного кредита в последние годы становились все более мягкими. Ставки вознаграждения снизились до 12-15% годовых, а срок предоставления кредита увеличился до 20 лет. На 1 октября 2005 года доля ипотечных кредитов физическим и юридическим лицам составила 11,8% ВВП республики, или 757,7 млрд. тенге. Увеличился и объем индивидуального жилищного строительства - за последние 5 лет он вырос более чем вдвое, а инвестиции в этот сектор составили более 140 млрд. тенге.

6.2 Классификация современных офисных помещений Классность современных бизнес-центров в значительной степени зависит от количества вспомогательных услуг.

Бизнес - центры категории А - представляют компаниям самый полный спектр услуг для комфортного ведения бизнеса.

Атрибутами такого комплекса являются не только комнаты для размещения сотрудников, но также современная система охраны и видеонаблюдения, вентиляция и кондиционирование воздуха, охраняемые специально отведенные места для стоянки автомобилей, высокая пропускная способность телефонных линий (оптико-волоконное кабельное соединение), выделенный канал Интернета, беспрерывное производство электроэнергии.

В зданиях есть вся инфраструктура, необходимая для нормальной работы: переговорные комнаты, конференц-залы, которыми могут пользоваться все арендаторы, кафе, рестораны, фитнес-центры. Здания этого класса отделаны самыми современными, натуральными и очень дорогими материалами.

Обычно это специально построенные офисные здания, имеющие гибкое внутреннее разделение. Управление этими зданиями ведется на профессиональном уровне с доступом 24 часа в сутки 7 дней в неделю. Все объекты класса А имеют прекрасное расположение и придают значительно новый вид ландшафту города. В основном данные бизнес-центры располагаются в Медеуском районе.

Офисные здания класса В - это те, которые были либо построены заново либо реконструированы в последнее время, чтобы соответствовать основным требованиям по офисным помещениям. Офисы в этих зданиях в основном разделены на комнаты, арендаторы практически не имеют возможности изменить внутреннее расположение.

По сравнению с классом А здесь используется более дешевая отделка. Нет системы вентиляции, отопление городское и кондиционирование воздуха в большинстве случаев осуществляется посредством отдельных установок. Управление собственностью в основном ограничено охраной только входа в здание. Поврежденные системы в целом ремонтируются не сразу, так как здесь нет специально выделенной группы технического обслуживания здания. Телекоммуникационные возможности таких зданий ограничены. В такого рода зданиях очень редко встречается охраняемая стоянка для автомобилей и наблюдается дефицит парковочных мест.

Здания класса С - это те здания, которые первоначально строились не для офисов, но с переоборудованием некоторых секций, чтобы удовлетворять требованиям офисных помещений. Во многих случаях это институты и административные здания Советских времен. Эти здания сдаются в аренду с предварительно разделенными заново покрашенными комнатами и ковровым покрытием. Чаще всего комнаты требуют косметического ремонта.

Некоторые помещения Класса С арендуются с офисной мебелью. Ограничено число телефонных линий. Системы охраны и безопасности ограничены до норм времен, когда это здание было построено и систем технического обслуживания того времени. В некоторых случаях имеются кондиционеры, установленные на окнах, в других случаях нагревание, вентиляция и кондиционирование воздуха ограничено центральной системой отопления. Во многих случаях в этих зданиях нет управления и группы технического обслуживания. В основном здесь нет охраняемой стоянки для автомобилей.

Главное отличие зданий класса С от зданий класса А и В заключается в отсутствии управляющего, который развивает вверенные ему площади в рамках единой концепции и фирменного стиля, повышая за счет них рыночные значения арендных ставок.

Анализ вторичного рынка коммерческой недвижимости.

Мониторинг вторничного рынка аренды коммерческой недвижимости г. Алматы выявил, что здесь можно выделить три основных группы по типу собственности: собственность государства, частная и иностранного капитала. г. Алматы является крупным культурным, деловым и политическим центром PK.

Алматы большой мегаполис, имеет множество административных, торговых и жилых зданий, а значит массу площадей коммерческой недвижимости.

правительственных учреждений, министерств и ведомств. В данный момент часть этих зданий проданы государством частному сектору или переданы некоммерческим, социальным и культурным учреждениям. Таким образом, на рынке арендной коммерческой недвижимости можно выделить как сегмент административные здания постройки до 1995 года. Эти здания территориально расположены в историческом центре города: в районе улиц Достык (бывшая ул. Ленина), улица Желтоксан (бывшая улица Мира), улица Айтеке би (бывшая улица Октябрьская), улица Сатпаева.

Параллельно с этим можно выделить сегмент бывших производственных помещений, здания проектных и научноисследовательских институтов и недостроенные здания (так называемые «долгострои») выкупленные у государства и перестроенные в офисные и торговые помещения. Как самый простой и недорогой сектор можно выделить снимаемые под офис квартиры в жилых домах. Этот сектор аренды коммерческой недвижимости начал развиваться с самого зарождения частного бизнеса в PK. И получил очень широкое распространение. В настоящее время, в связи с ростом благосостояния и необходимостью поддерживать определенный имидж компании, наблюдается отток клиентов этого сектора в современные офисные комплексы - бизнес-центры.

Отдельное место занимает сегмент особняков сданных в аренду крупным компаниям. Как правило, коттеджи находятся в Медеуском районе, это объясняется болышой плащадью низкоэтажных частных построек (район восточнее проспекта Достык, улица Фурманова, выше Аль-Фараби), активно развивается направление Бостандыкского района (район Горный Гигант).

Хочется отметить, что диапазон цен арендуемых квадратных метров по районам города находится в прямой зависимости от цен на жилую недвижимость.

Ежегодный прирост цен по городу составляет от 2 до 5%. В среднем цена покупки квадратного метра по городу каждый месяц растет на 3,2%. По районам эта цифра может, колеблется как в положительную, так и в отрицательную стороны. По усредненным показателям роста цен за рассматриваемый период (ноябрь 2005 февраль 2006 года) можно выявить следующие тенденции: цена квадратного метра ежемесячно увеличивается на 2% - в Алмалинском районе, на 2,9% - в Ауэзовском, на 2,2% - в Бостандыкском, на 1,7% - в Жетысуском, на 2,6% - в Медеуском и на 2,4% - в Турксибском.

Анализ первичного рынка жилой недвижимости. В городе Алматы по данным ЦКН на сегодняшний день строится около восьмидесяти объектов коммерческой и жилой недвижимости во всех районах города. 2005 год характеризуется увеличением количества проектов строительства жилых комплексов, что связано с достижением положительных финансовых результатов строительными и девелоперскими компаниями по результатам года.

Как правило первые три этажа в большинстве строящихся жилых комплексов предназначены для коммерческих целей (это сдача и продажа офисных помещений, банков, магазинов). Правда, это характерно лишь для трех наиболее перспективных района:

Медеуского, Бостандыкского и Алмалинского. Большая часть строящихся объектов находится в Бостандыкском районе - 38 % от общего объема строительства, второй по количеству новостроек район Алмалинский - 23%, но он не значительно превышает, всего на три процента Медеуский - 20%. Ниже представлена диаграмма районирования строительства всех объектов в городе.

Строительство в Карасайском районе, не принадлежащему городу, можно отнести к городскому, так как расположение объектов находится в непосредственной близи от Алматы. По нашим прогнозам доля строительства в районах города в 2006 году изменится, увеличится строительство в Ауэзовском районе на 5- По данным казахстанского статистического агентства ввод в действие зданий нежилого назначения в 2004 г. по видам составило: социально-культурного назначения 7 % от общего числа, промышленных 7,3%, транспорта и связи 13,7%, учебных 17,8%, административных 11,7%, общественного питания и торговли 29,9%, сельскохозяйственного назначения 3,9% и т.д Наблюдается динамика роста ввода в действие зданий нежилого назначения за последние годы (табл.3) Первичная коммерческая недвижимость, находящееся в Медеуском районе обладает наибольшей стоимостью - от USD 766 до 3500 за кв. м, это связано с тем, что в этом районе стоимость земли самая дорогая в городе, и девелоперы изначально делают ставку на строительство объектов класса «А». Между Бостандыкским и Алмалинским районами разница в цене квадратного метра составляет пятьдесят долларов США.

крупномасштабный проект корпорации «Базис -А» комплекс зданий «Нурлы-Тау». Комплекс отвечает всем мировым стандартам и относится к классу «А». На данный момент в зданиях первой очереди запущенных 2004-2005 годах свободных офисных помещений не в аренду ни на продажу нет.

Таблица 3- Ввод в действие зданий нежилого назначения по видам административн сельскохозяйств енные транспорт и связь торговля Бытового обслуживания соц.культурные В Алматы в настоящее время находятся более международных организаций, иностранных и местных компаний.

Большинство международных компаний, работающих в регионах Казахстана (Актау, Атырау, Аксай, Кзыл-Орда) имеют представительства в г. Алматы как центра административной работы, организации встреч и международных связей.

Многообразие пользователей в г. Алматы имеют различные требования к офисам. Для этого исследования, мы определили три типа пользователей.

• многонациональные корпорации, • международные компании, • местные компании Многонациональные корпорации.

корпорации состоят из ограниченного числа всемирно признанных имен, которым требуются офисы Класса А. Эти фирмы предпочитают первоклассные модернизированные офисные здания, площадью в 1000 квадратных метров. Однако число крупнейших компаний достаточно ограничено (менее 50) и большинство работают в Казахстане чуть более 7 лет, что дает им достаточно времени найти наилучшие варианты.

Международные компании. Следующий сектор, рынка включает международные компании, которые предоставляют услуги предпринимателям, таким как Бейкер Хагес, Нельсон Ресорсиз, Вольво Трак и другим и компании ориентированные на потребителя, такие как Электролюкс, Филип Морис или Кока-Кола.

Требования этого списка варьируются по размеру и типу помещений, в зависимости от уровня деятельности в Алматы, Большему числу этих компаний достаточно 150 квадратных метров Класса В или иногда Класса С. Те, кому нужно полное функционирование офиса, требуют помещение в 600 квадратных метров Класса А или В.

Местные компании. С 2001 года наблюдается ежегодный 50% прирост финансового результата предприятий Казахстана. Для алматинских предприятий максимальный финансовый результат наблюдался в 2002 году, равный 43 млрд. тенге (8,3% от финансового результата предприятий Казахстана). В 2004 году эти показатели составили всего 12 млрд. тенге (1,1%). Так же наблюдается стабильный рост новых предприятий разных форм бизнеса (рис.3). Так по сравнению с 2003 годом в 2004 году наблюдается увеличение количества действующих предприятий на 6 %. Что составляет 8118 предприятий. Рост активных предприятий составляет 5,86 %, что в количественном отношении равно около 800 предприятий.

Вновь созданные предприятия формируют спрос на небольшие офисные помещения в бизнес-центрах наиболее низкого уровня и административно-производственные помещения, расположенные на территории действующих предприятий.

Местные компании предпочитают владеть офисными помещениями, если их требования по размеру высокие, хотя в большинстве случаев эти компании ограничены помещениями Класса С, представительства местных нефтегазовых компаний и некоторые стабильные местные компании могут позволить себе помещения Класса В. Эти компании предпочитают престиж.

Суммарный спрос на рынке офисных помещений за последние два года остается стабильный. За последний год произошел переезд многих крупных компаний с их бывших мест. Такое изменение не отразилось на структурном преобразовании рынка, они только послужили движением внутри рынка, во многих случаях арендаторы переезжают с объектов Класса А в Класс А+. Интерес к бизнес центрам Класса В является более динамичным. Многие международные компании планируют свой первоначальный бюджет в соответствии с арендной платой бизнес центров Класса В, что делает его наиболее занятой нишей рынка.

Согласно опубликованным исследованиям в еженедельном издании «Бизнес путеводитель», хотелось бы отметить следующие тенденции спроса на арендуемые офисные помещения: Главный фактор влияющий на выбор офиса - это размер арендной ставки (33% опрошенных). Не менее важным является месторасположение бизне-центра (31%), удобная транспортная развязка (19%) респондентов, близкое расположение к крупным объектам (14%).

Рисунок 1 - Факторы влияющие на выбор офиса Развитие рынка привело к появлению организаций, специализирующихся на предоставлении услуг по подбору необходимых арендатору помещений и помощи в осуществлении сделки. При этом только 10% арендаторов находят помещения через агентства. Остальные используют собственные усилия. Самая высокая загрузка фиксируется в сегменте А, где уровень вакантных площадей составляет около 7%. В сегментах В и С этот показатель равен 10%. Будут по-прежнему востребованы крупные помещения (до 100 кв.м), продолжится рост спроса на приобретение офисных площадей в собственность.

Вопросы к разделу:

1. Цель рекреационной структуры города?

2. Факторы, влияющие на рост цен не недвижимость?

3. Классификация офисных помещений.

4. Арендная плата, их величина.

5. Определение износа здания.

6. Спрос и предложение на рынке офисных помещений.

7. ОРГАНИЗАЦИЯ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

Оценочная деятельность в Республике Казахстан получила свое активное развитие в начале 1990-х годов, одновременно с переходом экономики страны на рыночные отношения. Особую значимость приобрела деятельность оценщиков недвижимого имущества в связи с быстрым и бурным развитием рынка недвижимости, т.е. резким увеличением числа сделок куплипродажи как жилых, так и нежилых объектов.

Оценка объекта оценки не может проводиться оценщиком, если он является учредителем, собственником, акционером или должностным лицом юридического лица либо заказчиком или физическим лицом, имеющим имущественный интерес в объекте оценки, или состоит с указанными лицами в близком родстве или свойстве.

Проведение оценки объекта оценки не допускается, если:

в отношении объекта оценки оценщик имеет вещные или обязательственные права вне договора; оценщик является учредителем, собственником, акционером, кредитором, страховщиком юридического лица либо юридическое лицо является учредителем, акционером, кредитором, страховщиком оценочной фирмы. Не допускается вмешательство заказчика либо иных заинтересованных лиц в деятельность оценщика, если это может негативно повлиять на достоверность результата проведения оценки объекта оценки, в том числе ограничение круга вопросов, подлежащих выяснению или определению при проведении оценки объекта оценки. Размер оплаты оценщику за проведение оценки объекта оценки не может зависеть от итоговой величины стоимости объекта оценки.

При определении размера арендной платы стороны должны руководствоваться положениями, утвержденными местными органами власти, в которых установлены ставки арендной платы для данного региона.

Обычно ставки арендной платы устанавливаются за единицу площади арендованного здания - 1 кв. м. Общая сумма арендной платы в этом случае определяется исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения. Если аренда носит долгосрочный характер, то целесообразно использовать годовую ставку”.

Размер арендной платы зависит от следующих показателей:

1) места расположения здания (центр или окраина);

2) технического состояния здания (степень износа, строительный материал, из которого построено здание);

3)назначения помещения (биржевая, банковская, правоохранительная, научная деятельность, игорный бизнес, социальная защита малоимущих граждан и т.д.);

4)принадлежности здания к памятникам истории, культуры, архитектуры;

5)степени обустройства (лифт и т.п.);

6)пригодности здания для коммерческой эксплуатации;

7)вида помещения (основное или вспомогательное помещение, подвал);

8)фактической площади здания.

Данный перечень не является исчерпывающим. Общий размер арендной платы за здание рассчитывается путем суммирования платежей за аренду отдельных помещений здания.

Плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором. Следовательно, договором или законом может быть предусмотрена раздельная плата за землю и аренду здания или сооружения.

По общему правилу, арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право заключить договор аренды на новый срок.

По своему усмотрению стороны могут исключить возможность продления аренды или установить в договоре дополнительные условия, при соблюдении которых арендатор приобретает преимущественное право заключить договор аренды на новый срок.

Изменение и дополнение условий договора аренды оформляется в письменной форме в виде дополнительного соглашения и является неотъемлемой частью договора. Внесение изменений и дополнений в договор допускается только по обоюдному согласию сторон. В одностороннем порядке договор может быть изменен только в случае существенного нарушения условий договора другой стороной.

Договор аренды здания (сооружения) может быть расторгнут досрочно:

1)по соглашению сторон, в том числе при предоставлении арендатору другого здания (сооружения);

2) в судебном порядке при нарушении условий договора;

3) при ликвидации организации арендатора.

Основания досрочного расторжения договора аренды здания (сооружения) по требованию одной из сторон в судебном порядке установлены общими положениями ГК об аренде.

Договором аренды могут быть предусмотрены дополнительные основания досрочного расторжения договора.

В одной из статей договора необходимо предусмотреть ответственность сторон за невыполнение или ненадлежащее выполнение своих обязанностей. Целесообразно, к примеру, установить санкции за несвоевременное перечисление арендной платы и другие нарушения. При этом уплата неустойки не освобождает стороны от исполнения обязательств или устранения нарушений.

При прекращении договора аренды арендатор должен возвратить здание или сооружение по передаточному акту или иному документу о передаче, подписанному сторонами. В передаточном акте следует указать техническое и санитарное состояние здания (сооружения).

7 августа 1997 года приказом Министерства труда и социальной защиты населения Республики Казахстан в нашей стране были утверждены квалификационные требования для лиц, профессионально занимающихся оценкой имущества, тем самым была официально признана новая профессия. В 1997 году в лицензируемые виды деятельности Закона о лицензировании была введена оценочная деятельность, был образован уполномоченный орган по лицензированию оценочной деятельности.

В 2000 году принят Закон РК «Об оценочной деятельности в Республике Казахстан», основной целью которого является регулирование отношений, возникающих при осуществлении оценочной деятельности с целью установления рыночной или иной стоимости объектов оценки, а также определение прав и обязанностей субъектов оценочной деятельности.

Оценочная деятельность в РК получила развернутое законодательное регулирование и развитие. Основными качествами оценочной деятельности являются добросовестность и высокая квалификация.

Для разрешения вышеуказанных проблем Планом законопроектных работ на 2007 год Министерством юстиции РК внесены изменения и дополнения в Закон «Об оценочной деятельности», основные концептуальные положения которого могут быть сведены к следующим положениям:

1) создание системы самоорганизации оценщиков через обязательное объединение их в территориальные палаты;

2) введение института квалификационных экзаменов для претендентов на занятие оценочной деятельностью и аттестации 3) создание трехуровневой системы стандартов оценки имущества: международные, национальные стандарты, а также стандарты территориальных палат оценщиков.

Данный законопроектт предусматривает создание на территории каждой области одной палаты с рядом полномочий.

Территориальные палаты оценщиков должны координировать и контролировать деятельность оценщиков, своих членов. Для целей единообразия палаты установлены Правила деловой и профессиональной этики, стандарты оценки. Для упорядочения деятельности профессиональных организаций оценщиков обязательным является членство оценщиков в профессиональных организациях.

Для повышения качества оказываемых услуг по оценке имущества уполномоченный орган предлагает ввести институт квалификационных экзаменов для претендентов на занятие оценочной деятельностью. Данные экзамены будут проводить квалификационные комиссии, образованные на паритетных началах из числа представителей палат и уполномоченного органа.

Наряду с квалификационными экзаменами законопроект уполномоченного органа предусматривает нормы об аттестации действующих оценщиков. В целях проверки их знаний палата оценщиков один раз в три года будет проводить у себя аттестацию оценщиков.

Деятельность оценщиков имеет существенное значение для обоснования решений, принимаемых участниками рынка. При отсутствии надежной информации о стоимости любой рынок (например, недвижимости) не может функционировать эффективно. Поэтому заинтересованных лиц в качественном предоставлении услуг по оценке множество. Начиная с участников оборота (в том числе и иностранных), регулирующего органа и Правительства. Для адекватного регулирования оценочной деятельности необходимо лучше понять и определить роль оценщиков в эффективном функционировании рыночных отношений.

Вместе с тем сообщество оценщиков Казахстана в настоящее время не способно позиционировать себя в качестве сформировавшегося профессионального кластера. Тому существует ряд причин:

- принижение роли и значения оценки, превращение оценочной деятельности в обслуживающую структуру рыночных агентов;

- неэффективное управление оценочной деятельности со стороны уполномоченного органа;

- отсутствие должного законодательного регулирования профессиональному саморазвитию и этическим нормам поведения оценщика. Существующие проблемы в оценочной деятельности Казахстана указывают на необходимость концептуального изменения законодательной модели регулирования деятельности организаций, осуществляющих оценочную деятельность через призму саморегулирования. Для подтверждения этого имеется позитивный международный опыт дальнейшего развития законодательства об оценочной деятельности. Представленная для обсуждения модель Института законодательства призвана учесть ряд вышеуказанных недостатков как в организации оценочной деятельности, то есть взаимодействии оценщиков между собой, должна определить четкие рамки вмешательства государства в деятельность саморегулируемых организаций.

Согласно концептуальных положений, представляемых Институтом законодательства законодательной модели Закона об и допуска лиц к занятию оценочной деятельностью в соответствии с постановлением Правительства от 2 ноября 2001 года за № 1389 в настоящее время осуществляется выдача лицензий по оценке имущества. Действующим порядком лицензирования установлено, что при выдаче лицензии квалификационный уровень заявителя определяется на основании формальных критериев:

а) наличие необходимого стажа работы по оценочной деятельности б) предоставление в подтверждение стажа отчетов о проведенных оценках имущества.

Например, претенденту, изъявившему желание получить лицензию на оценку интеллектуальной собственности, стоимости нематериальных активов при наличии диплома о высшем образовании по специальности «Оценка» необходим один год стажа работы с приложением четырех отчетов по оценке интеллектуальной собственности, стоимости нематериальных активов за один год. Однако такой порядок малоэффективен, что породило большое количество оценщиков, которых нельзя даже отнести к профессионалам. Сдача квалификационных экзаменов и/или прохождение аттестации в профессиональных организациях законом не предусмотрены.

В соответствии с проектом палатой оценщиков для приема экзаменов образуется квалификационная комиссия, в состав которой должно входить нечетное число членов. В обязательном порядке в квалификационную комиссию входят по одному представителю из числа сотрудников уполномоченного органа, Республиканской профессиональной палаты оценщиков (в случае, если палата оценщиков является ее членом). Остальной количественный состав может быть представлен членами палаты оценщиков, осуществляющей присвоение квалификационного свидетельства и сторонними лицами. Председателем квалификационной комиссии избирается оценщик из числа соответствующей палаты оценщиков. К экзамену должны допускаться лица, которые соответствуют определенным требованиям, исчерпывающий перечень которых должен найти свое законодательное закрепление. К их числу можно отнести:

- наличие высшего образования по специальности «оценка»

и/или иное высшее образование;

- опыт работы в области оценки не менее двух лет.

Правила прохождения квалификационного экзамена лицами, претендующими на право занятия деятельностью по оценке имущества, утверждается уполномоченным органом (в последующем при создании Республиканской палаты оценщиков утверждение единых правил, возможно, передать в их компетенцию с обязательным согласованием с уполномоченным органом в рамках перехода к полному саморегулированию).

Данный механизм включает в себя меры воздействия на палаты оценщиков в целях исключения среди последних злоупотреблений представленными полномочиями по проведению квалификационных экзаменов. Это возможно достичь путем ужесточения требований к самой палате по соблюдению действующего законодательства, а также последствий за его нарушение.

Таким образом, поднятие престижа профессии оценщика должно стать ключевой целью самих саморегулируемых организаций. В рамках здоровой конкуренции палаты должны обеспечивать приток в стены саморегулируемой организации квалифицированных специалистов; обеспечивать повышение уровня профессиональных знаний своих членов; осуществлять информационное и методическое обеспечение их деятельности.

Одной из новелл является введение в систему самоорганизации внутреннего контроля со стороны палаты оценщиков за профессиональной деятельностью своих членов в целях продолжения постлицензионного контроля в области соблюдения оценщиками законодательства об оценочной деятельности (стандартов оценки, правил деловой этики и т.д.).

В целях обеспечения поступательного перехода к саморегулированию оценочной деятельностью обеспечивает право оценщикам выбора профессионального объединения для защиты и представления своих интересов. Однако для исключения распространения и создания на территории Казахстана палат в геометрической прогрессии, обладающими в достаточной степени большими полномочиями, модель предусматривает два обязательных требования к палатам:

1) количественный состав (законодательное закрепление минимального числа членов палаты). Это число должно основываться на проведенном обобщении данных реестра лиц, получивших лицензию на осуществление оценочной деятельности, в соотношении с действующими на настоящий момент оценщиками. К примеру, не менее шестидесяти;

2) качественная составляющая (обязательное наличие у саморегулируемой организации стандартов оценки, основанных на национальных и международных стандартах и согласованных с уполномоченным государственным органом.

Проведенный анализ существующей правовой базы свидетельствует об отсутствии стандартов оценочной деятельности. Для восполнения этого пробела Проектом Института законодательства предполагается в рамках проводимых реформ в области технического регулирования установить общеобязательность соблюдения на территории Республики Казахстан всеми субъектами оценочной деятельности национальных стандартов, утверждаемых уполномоченным органом с учетом международного опыта и обязательств Казахстана в этой сфере. Наряду с национальными стандартами допускается использование международных стандартов, а равно стандартов, разработанных и утвержденных палатами оценщиков, в части непротиворечия их национальным стандартам.

Данная методика, основанная на сбалансированной системе интересов государства и субъектов, осуществляющих оценочную деятельность в Казахстане, позволит в будущем провести институциональное становление оценочной деятельности и изменить методологические подходы к оценке имущества в целом.

Аспекты развития оценочной деятельности в РК:

1. наличие государственного регулирования оценочной деятельности;

2. участие профессиональных общественных организаций в регулировании оценочной деятельности;

3. стандарты оценки и их статус в регулировании оценочной деятельности;

4. повышение квалификации профессиональных оценщиков.

Согласно мировой практики основная цель регулирования деятельности оценщиков заключается в поддержании конкурентной среды и обеспечении качества услуг оценщиков. Во всех странах механизм достижения этой цели различен, в государствах с развитой рыночной экономикой предпочтение постепенно отдается механизмам саморегулирования, в государствах же с кризисным состоянием экономики заметно возрастает регулирующая роль государства.

Для Казахстана приоритетным направлением развития профессиональной оценки на рынке услуг является дальнейшее реформирование системы образования оценщиков, повышения их квалификации.

С позиции практики применения законодательства в области оценки представители государственных органов предложили ряд конструктивных предложений и замечаний к презентованным моделям развития института оценки, направленных на развитие системы оценки имущества на принципе саморегулирования.

При оценке оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения. Объем используемой при оценке информации, выбор источников информации и порядок использования информации определяются оценщиком. При определении рыночной стоимости земельных участков может использоваться информация, получаемая в процессе проведения государственной кадастровой оценки. Дата проведения оценки стоимости земельного участка, как правило, не должна быть позже даты его последнего осмотра оценщиком.

Результаты оценки должны быть оформлены в виде письменного отчета об оценке.

Отчет об оценке может содержать приложения, состав которых определяется оценщиком с учетом требований, предусмотренных условиями договора об оценке. Все материалы отчета об оценке должны быть направлены на обоснование рыночной стоимости земельного участка. Следует избегать включения в отчет об оценке материалов и информации, не связанных с определением рыночной стоимости. В отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка рекомендуется включать:

• описание земельного участка, в том числе целевое назначение и разрешенное использование земельного участка, права иных лиц на земельный участок, разделение имущественных прав на земельный участок;

• описание зданий, строений, сооружений, объектов инженерной инфраструктуры, расположенных в пределах земельного участка, а также результатов работ и антропогенных воздействий, изменяющих качественные характеристики земельного участка (далее - улучшения земельного участка);

• фотографии земельного участка и его улучшений;

• характеристику состояния рынка земли и недвижимости;

• установление варианта наиболее эффективного использования земельного участка.

Оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки. При этом учитывается объем и достоверность доступной для использования того или иного метода рыночной информации. Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков используются метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования.

На сравнительном подходе основаны метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения. На доходном подходе основаны метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка и методе выделения.

Метод сравнения продаж применяется для оценки земельных участков, как занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее - застроенных земельных участков), так и земельных участков, не занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее - незастроенных земельных участков). Условие применения метода - наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса).Метод предполагает следующую последовательность действий:

• определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами - аналогами (далее элементов сравнения);

определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;

• определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;

• корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка;

• расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

Наиболее важными факторами стоимости, как правило, являются:

местоположение и окружение;

целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок;

физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация транспортная доступность;

инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры К характеристикам сделок с земельными участками, в том числе, относятся:

• условия финансирования сделок с земельными участками (соотношение собственных и заемных средств, условия предоставления заемных средств);

• условия платежа при совершении сделок с земельными участками (платеж денежными средствами, расчет векселями, взаимозачеты, бартер и т.п.);

• обстоятельства совершения сделки с земельными участками (был ли земельный участок представлен на открытый рынок в форме публичной оферты, аффилированность покупателя и продавца, продажа в условиях банкротства и т.п.);

• изменение цен на земельные участки за период с даты заключения сделки с аналогом до даты проведения оценки.

Характер и степень отличий аналога от оцениваемого земельного участка устанавливаются в разрезе элементов сравнения путем прямого сопоставления каждого аналога с объектом оценки. При этом предполагается, что сделка с объектом оценки будет совершена исходя из сложившихся на рынке характеристик сделок с земельными участками. Корректировки цен аналогов по элементам сравнения могут быть определены как для цены единицы измерения аналога (например, гектар, квадратный метр), так и для цены аналога в целом. Корректировки цен могут рассчитываться в денежном или процентном выражении.

Величины корректировок цен, как правило, определяются следующими способами:

• прямым попарным сопоставлением цен аналогов, отличающихся друг от друга только по одному элементу сравнения, и определением на базе полученной таким образом информации корректировки по данному элементу сравнения;

• прямым попарным сопоставлением дохода двух аналогов, отличающихся друг от друга только по одному элементу сравнения, и определения путем капитализации разницы в доходах корректировки по данному элементу сравнения;

• корреляционно - регрессионным анализом связи между изменением элемента сравнения и изменением цен аналогов (цен единиц измерения аналогов) и определением уравнения связи между значением элемента сравнения и величиной рыночной стоимости земельного участка;

• определением затрат, связанных с изменением характеристики элемента сравнения, по которому аналог отличается от объекта оценки;

• экспертным обоснованием корректировок цен аналогов.

В результате определения и внесения корректировок цены аналогов (единицы измерения аналогов), как правило, должны быть близки друг к другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги; элементы, по которым проводится сравнение; значения корректировок.

Метод выделения земельных участков. Условия применения метода: наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения (спроса).Метод предполагает следующую последовательность действий:

• определение элементов, по которым осуществляется сравнение единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, с объектами - аналогами;

• определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

• определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

• корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

• расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов;

• расчет стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений оцениваемого земельного участка;

• расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений земельного участка.

Расчет суммы затрат на создание улучшений с использованием элементных стоимостных показателей может осуществляться также с использованием ресурсного и ресурсно-индексного методов.

Ресурсный (ресурсно-индексный) метод состоит в калькулировании в текущих (прогнозных) ценах и тарифах всех ресурсов (элементов затрат), необходимых для создания улучшений. При определении суммы затрат на создание улучшений земельного участка следует учитывать прибыль инвестора - величину наиболее вероятного вознаграждения за инвестирование капитала в создание улучшений.

Прибыль инвестора может рассчитываться как разность между ценой продажи и затратами на создание аналогичных объектов.

Прибыль инвестора также может быть рассчитана как отдача на капитал при его наиболее вероятном аналогичном по уровню рисков инвестировании. При определении стоимости замещения или стоимости воспроизводства учитывается величина накопленного износа улучшений. Накопленный износ улучшений может определяться в целом или в денежном выражении как сумма физического, функционального и части экономического износа, относящегося к улучшениям.

Физическим износом является потеря стоимости улучшений, обусловленная ухудшением их физических свойств.

Функциональным износом является потеря стоимости улучшений, обусловленная несоответствием объемно планировочного решения, строительных материалов и инженерного оборудования улучшений, качества произведенных строительных работ или других характеристик улучшений современным рыночным требованиям, предъявляемым к данному типу улучшений.

Экономическим износом является потеря стоимости единого объекта недвижимости, обусловленная отрицательным воздействием внешних по отношению к нему факторов.

Физический и функциональный износ могут быть устранимыми и неустранимыми. Экономический износ, как правило, является неустранимым. При этом износ является устранимым, если затраты на его устранение меньше, чем увеличение стоимости объекта недвижимости в результате его устранения.

Метод распределения применяется для оценки застроенных земельных участков. Условия применения метода:

• наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения (спроса);

• наличие информации о наиболее вероятной доле земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости;

• соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

определение элементов, по которым осуществляется сравнение единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, с объектами - аналогами;

• определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

• определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

• корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

• расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов;

• расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем умножения рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, на наиболее вероятное значение доли земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости.

Метод капитализации земельной ренты применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка.Метод предполагает следующую последовательность действий:

расчет земельной ренты, создаваемой земельным участком;

определение величины соответствующего коэффициента капитализации земельной ренты;

расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.

Под капитализацией земельной ренты понимается определение на дату проведения оценки стоимости всех будущих равных между собой или изменяющихся с одинаковым темпом величин земельной ренты за равные периоды времени. Расчет производится путем деления величины земельной ренты за первый после даты проведения оценки период на определенный оценщиком соответствующий коэффициент капитализации. В рамках данного метода величина земельной ренты может рассчитываться как доход от сдачи в аренду земельного участка на условиях, сложившихся на рынке земли.

Основными способами определения коэффициента капитализации являются:

• деление величины земельной ренты по аналогичным земельным участкам на цену их продажи;

• увеличение безрисковой ставки отдачи на капитал на величину премии за риск, связанный с инвестированием капитала в оцениваемый земельный участок. При этом под безрисковой ставкой отдачи на капитал понимается ставка отдачи при наименее рискованном инвестировании капитала (например, ставка доходности по депозитам банков высшей категории надежности или ставка доходности к погашению по государственным ценным бумагам).

Метод остатка применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход. Метод предполагает следующую последовательность действий:

• расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка;

• расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы;

• расчет чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения, за определенный период времени как произведения стоимости воспроизводства или замещения улучшений на соответствующий коэффициент капитализации доходов от улучшений;

• расчет величины земельной ренты как разности чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени и чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения за соответствующий период времени;

расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.

• расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка;

• расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы;

• расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости путем капитализации чистого операционного дохода за определенный период времени;

• расчет рыночной стоимости земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости стоимости воспроизводства или замещения улучшений.

Чистый операционный доход равен разности действительного валового дохода и операционных расходов. При этом из действительного валового дохода вычитаются только те операционные расходы, которые, как правило, несет арендодатель.

Действительный валовой доход равен разности потенциального валового дохода и потерь от простоя помещений и потерь от неплатежей за аренду.

Потенциальный валовой доход равен доходу, который можно получить от сдачи всей площади единого объекта недвижимости в аренду при отсутствии потерь от невыплат арендной платы. При оценке земельного участка арендные ставки за пользование единым объектом недвижимости рассчитываются на базе рыночных ставок арендной платы (наиболее вероятных ставок арендной платы, по которым объект оценки может быть сдан в аренду на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине ставки арендной платы не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства).

7.1 Законодательное регулирование оценочной деятельности в Республике Казахстан: состояние и перспективы На момент принятия Закона об оценочной деятельности Казахстан находился на стадии становления системы подготовки, организации деятельности в области оценки. С течением времени правоприменительная практика по оценочной деятельности в рамках рыночных процессов и форсирования темпов глобализации инвестиционных рынков предопределила необходимость пересмотра оценочной деятельности, как на институциональном, так и на методологическом уровне.

Внесение соответствующих изменений и дополнений в законодательные акты в настоящее время должно быть направлено на обеспечение стабильного развития всех необходимых элементов системы профессиональной независимой оценки и должно позволить сделать еще один шаг по вхождению Казахстана в число 50 наиболее конкурентоспособных стран мира.

Основными направлениями дальнейшего совершенствования оценочной деятельности в Республике Казахстан должны стать:

- поэтапный переход Казахстана к модели саморегулирования сообщества оценщиков;

- построение централизованной системы управления организаций, осуществляющих оценочную деятельность на территории Казахстана;

- повышение профессионализма оценщиков и качества предоставляемых ими услуг на рынке оценки имущества;

- разработка и внедрение национальных стандартов оценки, отвечающих международным фундаментальным принципам оценки имущества.

Вопросы к разделу:

1. Основными направлениями оценочной деятельности в РК.

2. Основные требования к деятельности оценщика.

3. Порядок определения оценки объектов.

4. Правила и обязательства арендатора.

5. Правила оыформления аренды (купли-продажи).

6. Задачи и обязательства оценщика.

7. Законодательное регулирование оценочной деятельности в РК

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

На основе законодательной и нормативной базы в РК проводятся работы по ведению государственного земельного кадастра, его автоматизированные информационные системы ЕГРЗ, сформирован ГЗК, его информационная система и эффективное использование земельных ресурсов страны.

Республиканское госпредприятие ГосНПЦзем в соответствии с земельным законодательством РК выполняют проектноизыскательские, оценочные, картографические, почвенногеоботанические работ, работы по востановлению нарушенных земель и другие работы, связанные с земельными ресурсами страны.

Кадастровая оценка земли и недвижимости в нашей республике связана с бурным ростом темпов экономики, интеграцией в мировое сообщество, ростом инвестиций во все секторы экономики, возникла необходимость применения знаний по оценке доходной недвижимости.

Рынок недвижимости это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность, и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими элементами.

Рынок недвижимости это сложная структура, цель которой свести вместе покупателя и продавца и закрепить права пользования. Поэтому этот рынок охраняем массой законов и нормативных актов, которые коснулись и процесса оценки.

Данная деятельность контролируется государственными органами и подлежит лицензированию.

Оценка объектов собственности - это упорядоченный процесс, в основу которого положены принципы, рассмотренные в данном методическом пособии. Этот процесс предусматривает определение задачи, сбор информации и анализ в целях получения обоснованной оценки стоимости. Процесс оценки может быть разделен на шесть этапов:

• определение задачи • составление плана оценки • сбор и проверка информации • выбор и применение методов оценки • согласование • отчет о результате оценки стоимости.

Определение стоимости осуществляется с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности. При определении собственности используют три основных подхода:

• затратный подход • подход прямого сравнительного анализа продаж • доходный подход.

Использование трех подходов приводит к получению трех различных величин стоимости одного и того же объекта. После анализа результатов, полученных разными подходами, окончательная оценка стоимости недвижимости устанавливается, исходя из того, какой подход наиболее соответствует оцениваемому объекту.

Затратный подход. Согласно этому подходу, стоимость может быть определена по затратам, которые необходимы для воспроизводства или замены собственности за вычетом поправки на начисленный физический износ, функциональное и экономическое устаревание. Чаше всего затратный подход применяется при оценке объектов, не имеющих активного рынка.

Затратный подход важен также при оценке бизнеса, когда ожидается, объект принесет самый низкий доход на вложенный капитал, что следует рассмотреть вопрос о его ликвидации.

Применение этого подхода в оценке особенно оправданы для начисления налога на имущество, для целей страхования, при судебном разделе имущества между собственниками, при переоценке.

Рыночный подход. Подход к оценке с точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу.

Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект. Метод сравнения продаж наиболее действителен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках куплипродажи. В противном случае этот метод не применим. Поэтому при применении метода сравнения продаж необходимы достоверность и полнота информации.

В оценочной практике принято выделять девять основных элементов сравнения, которые должны анализироваться в обязательном порядке:

• права собственности на недвижимость;

• условия финансирования;

• условия продажи;

• состояния рынка;

• местоположение, • физические характеристики;

• экономические характеристики;

• характер использования;

• компоненты, не связанные с недвижимостью.

Первые четыре корректировки определяют цену продажи объекта сравнения при нормальных рыночных условиях на дату оценки и являются базой для остальных корректировок.

Доходный подход. Подход с точки зрения дохода представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из того принципа; что стоимость собственности непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесёт данная недвижимость, машины и оборудование.

Метод прямой капитализации наиболее применим к объектам, приносящим доход со стабильными предсказуемыми суммами доходов и расходов. Метод дисконтирования денежных поступлений более применим к приносящим доход объектам, имеющим нестабильные потоки доходов и расходов. Расчет денежных потоков представляет из себя следующий процесс.

Базовым понятием в доходном подходе является чистые денежные поступления или чистые денежные потоки, определяемые как разница между притоком и оттоком денежных средств за определенный период времени.

наблюдается в г. Алматы и г.Астана, хотя она возросла и в других регионах PK. Рост цен объясняется кроме прочих факторов и одновременным сокращением жилых площадей за счет их вывода из жилого фонда под офисы (квартиры на первых этажах) так и за счет ветшания построенных ранее домов. К прочим факторам можно отнести: ипотечное кредитование, «рост благосостояния населения РК», размещение свободного капитала, использование рынка недвижимости, как заменителя рынка ценных бумаг, но самым важным среди всего будет рост «маркетинговой маржи» искусственного прироста ощущаемой стоимости за счет совокупных усилий участников этого рынка.

Рост цен на недвижимость обеспечивает и предложение ипотечных кредитов, которые стимулируют приобретение жилья в рассрочку. Условия получения данного кредита в последние годы становились все более мягкими. Ставки вознаграждения снизились до 12-15% годовых, а срок предоставления кредита увеличился до 20 лет.

Установлены следующие критерии для формирования сегментов рынка недвижимости по целому ряду параметров :

• - по использованию;

• - по географическому;

• - по качеству продукта;

• - по инвестиционной мотивации.

организаций, специализирующихся на предоставлении услуг по подбору необходимых арендатору помещений и помощи в осуществлении сделки так называемые риэлторские компании. При этом только 10% арендаторов находят помещения через агентства.

Остальные используют собственные усилия.

Наряду со всеми предпринимаемыми мерами государственными органами, задействованными в процессе определения задач, сбора информации и анализа в целях получения обоснованной оценки стоимости, процесс оценки должен основываться на научном методе, и применяться для широкого круга оценочных задач. В ходе проведения оценки, ориентированной на решение конкретной задачи, для экономического обоснования используемых допущений и фактов, ведущих к логическому и оправданному заключению, должна использоваться рыночная информация.

МАТЕРИАЛЫ ДЛЯ РАБОТЫ СТУДЕНТОВ,

МАГИСТРАНТОВ САМОСТОЯТЕЛЬНО И С

ПРЕПОДАВАТЕЛЕМ

ГЛОССАРИЙ

Государственная кадастровая оценка земель (ГКОЗ) комплекс правовых, административных и технических мероприятий, направленных на установление кадастровой стоимости земельных участков по состоянию на определенную дату.

Кадастровая стоимость земельного участка - расчетная величина, отражающая представления о ценности (полезности) земельного участка при существующем его использовании.

Объекты государственной кадастровой оценки земель территория поселения в целом, кадастровый квартал в границах поселения, отдельный земельный участок.

Удельный показатель кадастровой стоимости земель расчетная величина, представляющая собой кадастровую стоимость единицы площади (1м2) объекта ГКОЗП.

Оценочный показатель - качественная или количественная характеристика объекта городской инфраструктуры, влияющая на кадастровую стоимость земельного участка, выраженная в конкретных единицах измерения или в формализованном виде.

Потенциал влияния - выражение влияния определенного объекта городской инфраструктуры на конкретную оцениваемую точку (в том числе характерную точку) территории поселения.

Факторы (главные компоненты) - линейные комбинации значений или потенциалов оценочных показателей, полученные путем их факторного анализа (или методом главных компонент).

Сжатые факторы - наиболее информативные факторы, оказывающие наибольшее влияние на величину кадастровой стоимости земельных участков.

Кластеризация - процедура группировки объектов ГКОЗП по общности признаков, в качестве которых выступают сжатые факторы. Объединение объектов ГКОЗП в единую совокупность (кластер) производится на основе близости величин расстояний между сжатыми факторами.

Оценка- определение рыночной стоимости собственности.

Обложение налогом- установление налога, взимаемого с собственности на ее относительной рыночной стоимости.

Отчуждение- право собственника на отказ от владения землей или собственностью.

Кадастр – система регистрации и информации о земельных участках.

Кадастр землепользования – регистр землепользования.

Кондоминимум- совместное владение собственностью, особенно в многоквартирных домах.

Передача собственности – метод передачи прав собственности на землю от одного собственника другому.

База данных- упорядоченный, комплексный ряд данных.

Сервитут- право одного землевладельца, имеющего преимущественную силу над правом другого.

Демаркация- обозначение на местности границ каждого земельного участка.

Собственность- с правовой точки зрения право собственности на недвижимость.

Экспроприяция-принудительное лишение собственности в обмен на компенсацию.

Стоимость, облагаемая налогом - стоимость недвижимости, используемая в целях налогообложения.

Ипотека-залог недвижимости в качестве обеспечения с целью получения финансовой ссуды, при которой собственность остается во владении лица, получающего ссуду.

Земельный участок- участок земли, на который распространяются гомогенные права собственности и который представляет собой единую собственность.

Земельная реформа- различные процессы, связанные с изменениями в области землевладения и землепользования.

Земельный кадастр-публичный кадастр, используемый для регистрации документов о передаче правового титула.

Рациональное использование земельных ресурсовдеятельность, связанная с использованием земли в качестве ресурса с экологической и экономической точки зрения.

Землевладение-форма осуществления прав на землю.

Регистрация земельных участков- процесс регистрации прав на землю либо в форме регистрации документа по передаче правового титула, либо путем регистрации права собственности на землю.

Стоимость земли- стоимость собственности, определяемая различными методами.

Рыночная стоимость- наиболее вероятная продажная цена недвижимости в денежном выражении в условиях конкуренции и открытого рынка.

Недвижимость- земля и любые объекты, связанные с землей, включая здания, квартиры и другие объекты.

Правовой титул-подтверждение права собственности того или иного лица.

Тестовые вопросы для самооценки:

1. Какие из нижеследующих пунктов учитываются при выборе сопоставимых объектов (аналогов) в сравнительном подходе:

а) местоположение;

б) условия финансирования;

в) физические характеристики;

г) право собственности на объект недвижимости;

2. Что из перечисленного ниже не является особенностью земли как товара?

а) ограниченность;

б) уникальность;

в) долговечность;

г) неограниченность в способах использования;

д) многофункциональность.

3. Рассчитайте ставку капитализации, если известны следующие данные: безрисковая ставка – 6 %; премия за риск инвестиций – %; поправка на ликвидность – 3 %; поправка за инвестиционный менеджмент – 4 %; норма возврата по методу Ринга, оставшийся срок экономической жизни – 20 лет.

а) 25 %;

б) 21 %;

в) 13 %.

4. Отрицательная стоимость земли возникает в следующих случаях, за исключением:

а) земельные участки обременены обязательствами по восстановлению нормального состояния окружающей среды;

б) арендная плата, подлежащая выплате, не превышает рыночную стоимость аренды;

в) владелец обязан осуществить затраты на мелиорацию в размерах, превышающих стоимость имущества, свободного от таких обязательств.

5. Какая из следующих ставок капитализации учитывает только ставку дохода на инвестиции?

а) ставка капитализации земли;

б) ставка капитализации объекта недвижимости;

б) ставка капитализации зданий.

6. Право собственности на земельный участок распространяется на:

а) поверхностный (почвенный) слой, замкнутые водоемы, находящиеся на нем лес и растения;

б) поверхностный (почвенный) слой, замкнутые водоемы, находящиеся на нем лес и растения, находящиеся под ним полезные ископаемые и другие природные ресурсы;

в) поверхностный (почвенный) слой, замкнутые водоемы, находящиеся в границах этого участка.

7. Отметьте пункт, относящийся к правовому обеспечению оценки земли:

а) имущественные права на землю;

б) градостроительные и иные ограничения в использовании земли;

в) законодательное регулирование оценки земли;

г) а) и в) д) а),б)и в) 8. Верно ли утверждение, что ставка капитализации для зданий, рассчитываемая в методе остатка для земли, равна сумме ставки дохода на инвестиции и нормы возврата капитала?

а) верно;

б) неверно.

9. Чистый операционный доход объекта недвижимости долл., коэффициент капитализации для улучшений 20 %, коэффициент капитализации для земли 17 %, доля земли в стоимости объекта недвижимости составляет 0,25. Определите стоимость земли.

а) 115 000 долл.;

б) 90 900 долл.;

в) 57 000 долл.

10. Государственный земельный кадастр содержит информацию:

а) о землях, находящихся в собственности РФ, субъектов РФ, муниципальных образований;

б) о категориях земель, качественных характеристиках и народнохозяйственной ценности земель;

в) о категориях земель, качественных характеристиках и народнохозяйственной ценности земель, а также о правовом режиме земель, их распределении по собственникам земли, землевладельцам, землепользователям и арендаторам.

11. Для земель, частично изъятых из оборота, не разрешены следующие виды сделок:

а) передача в аренду;

б) продажа;

в) передача в залог.

12. Отметьте неправильные на Ваш взгляд утверждения:

а) сервитут – это право ограниченного пользования чужим земельным участком;

б) сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередач, связи и других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута;

в) обременение земельного участка сервитутом лишает собственника участка права распоряжения этим участком;

г) сервитутом могут обременяться здания и сооружения.

13. Рассчитайте ставку капитализации, если ежегодная норма возврата на инвестиции определяется по методу Инвуда при следующих условиях: срок владения зданием – 6 лет, ставка доходности инвестиций – 14 %.

а) 25,7 %;

б) 18,3 %;

в) 13,2 %.

14. Какие расходы не следует учитывать при построении потока денежных средств в методе предполагаемого использования:

а) налог на имущество;

б) затраты на строительство;

в) проценты по ипотечному кредиту;

г) следует учитывать все указанные расходные статьи.

15. Субъектами права собственности могут быть:

а) частные лица (физические и юридические);

б) государство;

в) органы местного самоуправления;

г) а) и б) д) а),б) и в) 16. Определить стоимость участка, для которого лучшим и наиболее эффективным использованием является строительство бизнес-центра. Стоимость строительства равна 5000 000, чистый операционный доход по прогнозу оценивается в 1200 000, коэффициенты капитализации для земли и для здания – 8 % и 10 % соответственно.

а) 928 500 долл.;

б) 875 000 долл.;

в) 239 400 долл.

17. Какое из ниже перечисленных прав не является частичным имущественным правом?

а) право постоянного (бессрочного) пользования;

б) право собственности в) право пожизненного наследуемого владения.

18. Что не является обременением земельного участка:

а) сервитут;

б) право залога;

в) право извлечения доходов.

19. Совершение сделок, приобретение прав и их государственная регистрация возможны:

а) только до кадастрового учета участка;

б) только после кадастрового учета участка;

в) во время кадастрового учета участка.

20. Какой из нижеприведенных методов чаще всего не применим к оценке рыночной стоимости незастроенных земельных участков:

а) метод сравнения продаж;

б) метод остатка;

в) метод выделения;

г) метод предполагаемого использования.

21. Если сравниваемый элемент земельного участка-аналога превосходит по качеству элемент оцениваемого земельного участка, то поправка вносится:

а) со знаком плюс к стоимости оцениваемого участка;

б) со знаком минус к стоимости оцениваемого участка;

в) со знаком плюс к стоимости земельного участка-аналога;

г) со знаком минус к стоимости земельного участка-аналога.

22. К методам оценки стоимости земельных участков, основанных на сравнительном подходе к оценке, не относится:

а) метод выделения;

б) метод распределения;

в) метод остатка;

г) метод сравнения продаж.