«ЭКОНОМИКА НЕДВИЖИМОСТИ Учебное пособие Под редакцией доц. Максимовой Е.В. Москва – 2005 ББК 65.9(28)0 Экономика недвижимости. Учебное пособие /Максимова Е.В., Шуркалин А.К. Борейко А.А. и др. Под ред. доц. Максимовой ...»

Федеральное агентство по образованию

РОССИЙСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ

НЕФТИ И ГАЗА им. И.М. ГУБКИНА

Кафедра экономической теории

ЭКОНОМИКА НЕДВИЖИМОСТИ

Учебное пособие

Под редакцией

доц. Максимовой Е.В.

Москва – 2005 ББК 65.9(28)0 Экономика недвижимости. Учебное пособие /Максимова Е.В., Шуркалин А.К. Борейко А.А. и др. Под ред. доц. Максимовой Е.В. – М.: РГУ нефти и газа, 2005, с. 272.

ISBN 5-7246-0336-5 Авторский коллектив:

Введение, I-III главы – доц.Максимова Е.В.

IV, V – ст.преп.Борейко А.А.

VI – доц.Максимова Е.В.

VII – доц.Краденова И.А., ст.преп.Новак Г.И.

VIII – доц.Максимова Е.В.

IX – доц.Муравьева Е.К.

X – §1,3,4-доц.Максимова Е.В.; §2,5-доц.Лындин В.Н., доц.Максимова Е.В.

XI – проф.Шуркалин А.К.

XII, XIII – доц.Максимова Е.В.

Предлагаемое учебное пособие представляет собой анализ основных структурообразующих элементов экономики недвижимости: объекта исследования, методов оценки, системы налогообложения и возможностей управления недвижимостью в целях повышения эффективности использования. Самостоятельно исследуются важнейшие типы недвижимости – земельные участки, предприятия, жильё. Отмечены особенности становления и современное состояние рынка недвижимости в России. Всю работу пронизывает основная идея о недвижимости как экономической категории, в рамках которой выделяются экономические интересы основных субъектов экономики в отношении недвижимости, показаны характерные черты, формы и механизм финансирования в недвижимость.

Рекомендуется студентам экономических специальностей, аспирантам, магистрам, слушателям ФПК и всем, проявляющим интерес к недвижимости.

Рецензенты:

Зубарева В.Д., д.э.н., профессор кафедры финансового менеджмента Российского государственного университета нефти и газа им.И.М.Губкина Сажина М.А., д.э.н., профессор кафедры экономической теории факультета государственного управления Московского государственного университета им.М.В.Ломоносова ББК 65.9(28) © Авторы, перечисленные на обороте титульного листа, ISBN 5-7246-0336-5 © РГУ нефти и газа им. И.М. Губкина,

ОГЛАВЛЕНИЕ

ВВЕДЕНИЕ…………………………………………………………………

ГЛАВА I. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ РЫНКА

НЕДВИЖИМОСТИ

1. Понятие недвижимости как объекта экономических отношений…….. 1.1. Определение недвижимости……………………………………….. 1.2. Свойства недвижимости…………………………………………… 1.3. Недвижимость как экономическая категория…………………….. 2. Рынок недвижимости и его особенности………………………………. 2.1. Механизм функционирования рынка недвижимости……………. 2.2. Структура рынка недвижимости…………………………………... 2.3. Особенности рынка недвижимости……………………………….. 2.4. Участники рынка недвижимости………………………………….. 3. Особенности становления рынка недвижимости в России…………...

ГЛАВА II. ОСНОВЫ ТЕОРИИ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ

1. Стоимость и цена объектов недвижимости ……………………………. 2. Принципы и процесс оценки недвижимости…………………………... 3. Стоимость денег во времени при оценке недвижимости……………...

ГЛАВА III. ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ НА НЕДВИЖИМОСТЬ

1. Понятие права собственности на недвижимость………………………. 2. Виды ограничений в правах собственности……………………………. 3. Правовое регулирование сферы недвижимости в условиях реформирования экономики………………………………………………..

ГЛАВА IV. ОСНОВНЫЕ МЕТОДЫ ОЦЕНКИ

НЕДВИЖИМОСТИ

1.Затратный метод оценки. ……………………………………………….. Физический и моральный износ. Жизненный цикл объектов недвижимости………………………………………………………………. 2. Оценка недвижимости методом сравнения рыночных продаж……… 3. Доходные методы………………………………………………………..

ГЛАВА V. АНАЛИЗ ПРЕДПРИЯТИЯ КАК

ИМУЩЕСТВЕННОГО КОМПЛЕКСА

1. Теоретические основы оценки стоимости предприятия………………. 2. Особенности процесса оценки………………………………………….. 3. Принципы оценки предприятия………………………………………… 4. Методы оценки стоимости целостного имущественного комплекса…

ГЛАВА VI. ОСНОВНЫЕ ЧЕРТЫ РЫНКА ЖИЛЬЯ

1. Жилье как объект экономических отношений…………………………. 2. Спрос на жильё и факторы его определяющие………………………… 3. Предложение жилья. Жилищный фонд………………………………… 4. Формирование цен на жилье и их динамика в последние годы………. 5. Действующие методы оценки жилья в РФ……………………………..

ГЛАВА VII. РЕФОРМА ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОГО

ХОЗЯЙСТВА

1. Необходимость проведения реформы ЖКХ…………………………… 2. Концепция реформы жилищно-коммунального хозяйства…………… 3. Результаты реформы жилищно-коммунального хозяйства 1994-1997.

ГЛАВА VIII. ЗЕМЛЯ КАК ОБЪЕКТ ЭКОНОМИЧЕСКИХ

ОТНОШЕНИЙ

1. Условия и предпосылки формирования земельного рынка в РФ…….. 3. Особенности функционирования земельного рынка………………….. 4. Политика регулирования земельных отношений………………………

ГЛАВА IX. ИПОТЕКА

1. Понятие ипотеки как экономического отношения…………………….. 3. Виды и размер ипотечного кредитования……………………………… 4. Основные документы и правила, определяющие отношения 5. Модели и механизм ипотечного кредитования………………………...

ГЛАВА X. АНАЛИЗ НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТИ

'; 1. Общая характеристика действующей системы налогообложения…… 2. Налогообложение имущества юридических лиц: принципы построения и механизм действия………………………………………….. 3. Налогообложение имущества физических лиц………………………… 5. Налогообложение при сделках купли-продажи объектов

ГЛАВА XI. НЕДВИЖИМОСТЬ КАК ФИНАНСОВЫЙ АКТИВ

1. Направления и источники инвестиций в недвижимость……………… 2. Особенности недвижимости как объекта инвестирования……………. 3. Риски инвестирования в недвижимость………………………………... 4. Элементы недвижимости на рынке ценных бумаг……………………..

ГЛАВА XII. ФОРМИРОВАНИЕ ПОРТФЕЛЯ НЕДВИЖИМОСТИ

И УПРАВЛЕНИЕ ИМ

1. Сущность, цели и факторы формирования портфеля недвижимости... 2. Принципы конструирования портфеля недвижимости………………... 4. Стратегия управления портфелем недвижимости……………………... 5. Планирование доходности портфеля недвижимости…………………..

ГЛАВА XIII. УПРАВЛЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТЬЮ

1. Сущность, задачи и механизм реализации управленческого 2. Экономический блок при управлении недвижимостью……………… 3. Доверительное управление недвижимостью………………………….. 4. Роль государства в управлении недвижимостью……………………... 5. Управление недвижимостью, находящейся в государственной собственности……………………………………………………………….. 6. Эффективность управления……………………………………………... ЛИТЕРАТУРА………………………………………………….…………..

ВВЕДЕНИЕ

В предлагаемом учебном пособии рассматривается большой круг вопросов, представляющих дисциплину экономика недвижимости.

Недвижимость составляет основу национального богатства любой страны. В объектах недвижимости – производственных и непроизводственных зданиях и сооружениях, обустроенных территориях – воплощается труд предшествующих и настоящего поколений. Недра являются уникальным богатством, подаренным природой. Недвижимость является своеобразным генератором экономического роста страны. Именно в объекты недвижимости различного назначения осуществляется первоначальное инвестирование денежного капитала, приводящее в конечном счёте к качественным преобразованиям совокупного спроса и предложения и макроэкономической ситуации в целом.

Недвижимость выполняет важную экономическую роль, выступая средством удовлетворения личных потребностей человека (прежде всего, в жилье), средством производства для любого бизнеса, а земли лесного и водного фондов обеспечивают благоприятную среду проживания. Объекты недвижимости выступают и в роли финансового актива, способного приносить доход. Эти и некоторые другие функции недвижимости порождают разнообразные интересы в отношении неё как со стороны отдельных граждан, так и со стороны юридических лиц и государства. В результате она становится востребованным большей частью общества товаром. Каждый тип недвижимости имеет свой сегмент рынка, характеризуется особым правовым режимом, соотношением спроса и предложения, интенсивностью сделок, уровнем цен и другими параметрами.

В работе дается представление о недвижимости, её составе, основных физических и экономических характеристиках, формах собственности, правах на неё и возможностях их экономической реализации. Признание частной собственности на объекты недвижимости послужило толчком к включению их в рыночный оборот. Формирование правовой базы, активно происходившее в 90-е годы XX века, создало необходимые условия для развития рынка недвижимости в России. Автором отмечены особенности его становления и современное состояние.

Самостоятельно исследуются отдельные типы недвижимости – земельные участки, предприятия и жильё. Особое внимание уделено проблемам становления земельного рынка в России и государственному регулированию вопросов землевладения и землепользования. Ведь земля является неотделимым базисом любого объекта недвижимости – дома или предприятия. Кроме того, сам земельный участок без застроек имеет уникальную ценность, которая усиливается его невоспроизводимостью и незаменимостью в жизни общества. Непосредственными задачами этого раздела пособия являются, во-первых, анализ условий и предпосылок формирования рыночных отношений в этом сегменте экономики, во-вторых, представление предмета исследования на макроуровне (земельного фонда РФ по категориям земель и по формам собственности) и на микроуровне (земельных участков, принадлежащих отдельным лицам и участвующих в конкретных сделках) и, в-третьих, выявление особенностей земли как таковой и особенностей функционирования земельного рынка.

Важным условием успешного включения недвижимости в хозяйственный и гражданский обороты является выявление её истинной ценности. В работе анализируются основные виды стоимостей, необходимые для участия в разнообразных сделках (балансовая, рыночная, инвестиционная, для целей налогообложения или страхования и прочие) и методы оценки (затратный, сравнительный и доходный), выявляются достоинства и ограничения каждого из них и возможности их использования в российских условиях хозяйствования.

Достаточно глубоко представлен анализ финансовых вопросов, связанных с созданием и функционированием недвижимости: источники и участники, риски и возможности их минимизации, основные направления и схемы инвестирования в недвижимость. Благодаря государственной поддержке все увереннее пробивает себе дорогу ипотечное кредитование.

Форма залогового кредитования во всем цивилизованном мире является наиболее распространенным способом приобретения жилья. В нашей стране пока ею пользуются не больше десяти процентов покупателей жилищного товара, но эксперты прогнозируют благоприятные перспективы.

Возрастающее значение в последние годы стало приобретать портфельное инвестирование, выражающее объективный процесс укрупнения и переплетения финансового и промышленного капитала в российской экономике. Инвестирование в отдельные объекты недвижимости обеспечивает характерное для каждого актива определенное соотношение уровня риска и ставки доходности. Максимизировать доходность при стабилизации уровня риска либо снизить совокупный риск позволяет формирование портфеля, то есть совокупности различных объектов, собранных для достижения определенной инвестиционной цели. Для придания устойчивости финансовому портфелю его целесообразно формировать из различных типов недвижимости, как по функциональному назначению, отраслевой принадлежности, так и по возрасту, географическому расположению, потребительским характеристикам, экономическому потенциалу.

Рыночная трансформация российской экономики потребовала от всех владельцев и пользователей земельных участков, зданий и сооружений усиления внимания к эффективности их функционирования. В ответ на это выделился новый вид предпринимательства – управление недвижимостью.

Его главной целью является извлечение максимальных доходов от недвижимости. Но процесс этот многогранный, он включает разные аспекты управления (административный, правовой, экономический, технический), осуществляется на разных этапах жизненного цикла (создание, функционирование и развитие объектов, благоустройство территорий).

Наряду с управлением, разумная система налогообложения способна придать функционированию недвижимости большую социальноэкономическую эффективность. Система имущественного налогообложения в России представлена значительным количеством налогов и сборов, ориентированных и на пополнение бюджетов разных уровней, и на стимулирование использования недвижимости определенных типов, занятых в отдельных видах производств, и на предоставление льгот отдельным слоям населения, и на эффективное использование ограниченных земельных ресурсов и объектов недвижимости.

Комплексный анализ недвижимости как товара (её стоимости и потребительной стоимости) и этапов её жизненного цикла позволяет оценить производительные силы общества, уровень жизни населения и определить перспективы развития страны.

Знание экономики недвижимости необходимо как для успешной предпринимательской деятельности в различных видах бизнеса, так и в жизни любому человеку, поскольку собственность на недвижимость – основа независимости и достойного существования граждан.

ГЛАВА I

ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

Необходимость выделения недвижимости в качестве объекта исследования связана с тем, что она активно участвует в процессах, которые составляют основу жизни общества.

Формирование рыночных отношений в Российской Федерации обусловило возникновение и развитие рынка недвижимости.

Рынок недвижимости представляет собой совокупность экономических отношений по поводу купли-продажи объектов недвижимости.

Деление вещей на движимые и недвижимые было известно в древности. Согласно нормам римского права, недвижимыми считались те вещи, которые не допускали перемещения в пространстве без вреда для их субстанции. Сюда относилась земля и строения.

В современных западных учебниках даются разные определения.

Недвижимое имущество – это земля как физический объект и всё, что с ней прочно связано (Г.Харрисон). Недвижимость определяется также как реальная земельная и вся материальная собственность. Она включает всё материальное имущество под поверхностью земли, над её поверхностью или прикреплённое к земле. В Оксфордском словаре по бизнесу: «Недвижимое имущество – это любое имущество, состоящее из земли, а также зданий и сооружений на ней».

В российском законодательстве термин недвижимость появился со времён Петра 1. Его появление (в Указе 1714 года о единонаследии) было связано с необходимостью упорядочения оборота и урегулирования вопросов наследования земель. Отечественное законодательство под недвижимостью понимало, прежде всего, часть земной поверхности и всё то, что с ней настолько прочно связано, что невозможно переместить без нарушения вида и цели вещи, без повреждения сущности. Согласно тексту Свода законов Российской Империи: недвижимым имуществом считались земли, угодья, деревни, дома, заводы, фабрики, лавки, любые строения и пустые дворовые места (статья 384). Недвижимостью признавались как строения на земле, так и постройки под землёй, например, шахты. Землям принадлежали протекавшие по ним реки, находившиеся на них озёра, пруды, болота, дороги, источники и т. д., а также все находящиеся на поверхности земли и в недрах земли металлы, минералы и другие ископаемые (ст. 387).

В советский период понятие недвижимости в правовой и хозяйственной практике отсутствовало. Оно было вновь легализовано Основами гражданского законодательства СССР 1991 года в связи с введением в РФ права частной собственности на землю.

Подробное раскрытие понятия недвижимость представлено в Гражданском Кодексе РФ (I части), принятом Государственной Думой октября 1994 года. В статье 130 сказано, что к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и всё, что прочно связано с землёй, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе, леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. В этом определении важно указание на нерасторжимую связь между земельным участком и прочно связанным с ним имуществом.

К недвижимым вещам, по российскому законодательству, относятся некоторые явно движимые объекты: воздушные и морские суда, суда внутреннего водного плавания, космические объекты и некоторое иное имущество. Они отнесены к этой категории с учётом их большого социальноэкономическое значения, с целью придания им режима недвижимого имущества.

Важнейшими составными частями недвижимости являются квартиры и предприятия, как имущественные комплексы. В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырьё, продукцию, долги, а также товарные знаки, фирменные наименования и другие исключительные права.

Перечень объектов, приравненных к недвижимым вещам, в гражданском кодексе РФ не является исчерпывающим. К ним могут быть отнесены и некоторые другие объекты.

Весьма специфической разновидностью недвижимости является кондоминиум. Закон РФ «О товариществах собственников жилья» от 24 мая 1996 года определяет кондоминиум как единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах, расположенное на нём жилое здание и иные объекты, например, пешеходные и транспортные дороги, бассейны, водоёмы, многолетние зелёные насаждения и другие элементы инфраструктуры.

В отношении недвижимости действует особый правовой режим, предполагающий обязательность регистрации всех сделок с нею. Его целью является обеспечение устойчивости правам на это имущество и установление специального порядка распоряжения им. Право собственности и другие вещные права на недвижимость, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение – всё подлежит государственной регистрации.

Выдвижение недвижимости из остального имущества объясняется не только важностью для экономики страны имеющихся природных ресурсов, производственных и непроизводственных зданий и сооружений, тесной связью строений с земельными участками, но и тем, что к недвижимости относятся наиболее ценные и общественно значимые объекты.

Недвижимость является товаром, но имеет свои особенности, которые вытекают из особенностей натурально-вещественной формы. Экономическое содержание специфики недвижимости вытекает из функционального её назначения: с одной стороны, недвижимость входит в состав средств производства и служит основой хозяйственной деятельности, с другой стороны, выступает основой личного существования граждан и используется для непроизводственного (личного) потребления.

Свойства недвижимости:

1. Стационарность и материальность недвижимости, т.е. она не меняет своего местоположения и имеет конкретную материально-вещественную форму, что делает её наиболее фундаментальным товаром.

2. Специфика недвижимости как натурально-вещественной субстанции заключается в единстве земельного участка, являющегося продуктом природы, и строения, являющегося продуктом труда.

3. Разнородность, уникальность и неповторимость объектов недвижимости.

Они различаются по месторасположению, размеру, конструкции, планировке, отделке и т.д. Нет двух совершенно одинаковых строений или участков земли.

4. Долговечность и непотребляемость в процессе использования. Здания и сооружения «живут» 70-100 лет, а земельные участки – вечны.

5. Изменение с течением времени. Жизнь любого объекта недвижимости характеризуется сменой состояний объекта: юность (возведение объекта и введение в категорию действующих), зрелость (раскрытие в полном объеме функционального назначения), упадок (исчерпание положительных свойств) и обновление (модернизация, реконструкция).

6. Объекты недвижимости подвержены износу, который характеризует потерю пригодности объекта и уменьшение его стоимости. Виды износа:

физический, функциональный и внешний.

7. Объекты недвижимости нуждаются в постоянном управлении как для поддержания нормального функционального состояния (осуществление технического обслуживания и текущего ремонта, обеспечение коммунальных услуг, охраны и т.д.), так и для извлечения максимальных доходов (организация эффективного использования объекта).

1.3. Недвижимость как экономическая категория Недвижимость как экономическая категория означает, что по поводу её движения возникает совокупность экономических отношений, обусловленная экономическими интересами. Недвижимость является товаром особого рода, имеющим высокую экономическую и социальную значимость. Она выступает естественно-пространственным базисом, на котором происходит вся хозяйственная деятельность и жизнь любого общества. Она необходима любому хозяйствующему субъекту как фактор производства (в виде зданий, сооружений, земли) и физическому лицу как место для проживания (квартира, дом), занятия садоводством, огородничеством, а также для отдыха (приусадебный участок, дача) или для удовлетворения иных потребностей (гараж).

Жилая недвижимость (наряду с продуктами питания) обладает максимальной полезностью среди других благ, поскольку удовлетворяет жизненно важную материальную потребность людей, делает возможным их нормальное существование.

Недвижимость способна удовлетворять не только материальные, но и нематериальные (духовные, эстетические, оборонные и т.д.) потребности общества. Шедевры архитектуры, памятники культуры и зодчества способны воспитывать население страны, оказывать эмоциональное воздействие, сохранять традиции и культуру. Все наиболее известные цивилизации и государства так или иначе ассоциируются с объектами недвижимости:

Древний Египет – с пирамидами, Древний Рим – с Колизеем, Россия – с московским Кремлем. А сооружения специального назначения обеспечивают безопасность страны.

Поэтому в рыночных условиях, где ценится то, что имеет реальную значимость, недвижимость становится общественно признанным товаром.

В той или иной степени проявляют интерес к недвижимости все субъекты экономики: юридические лица (производственные предприятия и различные организации непроизводственной сферы, торговые фирмы, инвестиционные компании, банки, биржи, театры, учебные заведения), физические лица, государство и нерезиденты (остальной мир). Возникают разнообразные экономические отношения по поводу купли-продажи, приватизации и национализации недвижимости, по поводу владения, использования, распоряжения ею, в том числе, аренды, доверительного управления. Экономические интересы проявляются при ценообразовании, распределении дохода и налогообложении, при инвестировании и ипотечном кредитовании, при страховании и т.д.

Оборот недвижимости в экономике сопровождается участием многочисленных посредников (риэлтерских, страховых, юридических фирм, банков и т.д.), которые преследуют цель получение дохода.

У государства разноплановые интересы в сфере недвижимости. Здесь и доходный интерес в отношении государственной собственности на земельные участки и предприятия, и фискальный интерес в отношении налогообложения собственников, пользователей и сделок. При этом проявляется также заинтересованность государства в обеспечении нормальных условий функционирования рынка недвижимости и использования объектов недвижимости. Ведь чем стабильнее и эффективнее воспроизводство, функционирование и оборот недвижимости, тем больше отчислений в разнообразных формах поступает в бюджеты разных уровней, тем легче решается проблема ограниченности земельных участков, зданий и строений в экономике. О структуре доходов государства от владения недвижимостью свидетельствуют данные следующей таблицы.

Динамика доходов от использования федеральной собственности (млн.руб.). предприятий имущества, находящегося в федеральной собственности федерального имущества Раскрытие экономической сущности должно учитывать единство и взаимосвязь потребительной стоимости и стоимости объектов недвижимости.

Недвижимость обладает признаваемой полезностью, потребительной стоимостью, так как служит удовлетворению человеческих потребностей как в своём первозданном виде (земля), так и в виде различных строений. Можно выделить три способа использования недвижимости: для удовлетворения потребностей непосредственно в объекте недвижимости; в качестве товара для продажи с целью получения денег; в качестве источника получения постоянного дохода при осуществлении предпринимательской деятельности на базе недвижимости либо при сдаче её в аренду. Таким образом, как объект экономических отношений недвижимость многолика: она и потребительское благо, и средство производства, и природный ресурс, и товар, и финансовый актив.

Экономическими характеристиками такого объекта являются полезность и доходность, стоимость и цена, ликвидность, окупаемость и некоторые другие.

Экономика и жизнь, №14, апрель 2003, с.2.

В условиях товарного производства недвижимость становится экономическим благо, и, следовательно, обладает стоимостью в силу своей ограниченности и затратам труда. Разные объекты недвижимости по-разному связаны с этими определяющими признаками экономических благ.

Земельные участки, являясь изначально даром природы, приобретают особую ценность и товарную сущность в силу своей ограниченности. В то же время их благоустройство, приспособление к нуждам потребителя сопряжено с затратами человеческого труда. А различные здания и сооружения становятся экономическими благами за счёт затрат ограниченных экономических ресурсов, которые участвуют в их производстве.

В экономической теории все активы подразделяют на два типа:

реальные и финансовые. Недвижимость может существовать и в той, и в другой форме. Когда она приобретается для личного и производственного потребления, то становится реальным активом. В случае использования для извлечения дохода через сдачу в аренду, доверительное управление и т.д., она рассматривается как финансовый актив.

Рассмотрение недвижимости как экономической категории предполагает анализ процессов воспроизводства, обращения и потребления.

Каждый этап жизнедеятельности недвижимости длится дольше, чем для любого другого товара: процесс строительства, создание амортизационного фонда и реальное возмещение; купля-продажа и потребление. Например, строительство или покупка дома (квартиры) в кредит может затянуться на многие годы. Потребление недвижимости означает не разовый акт, а многократный процесс использования потребительских свойств объекта в течение его жизненного цикла.

Кроме того, объекты недвижимости относятся к категории дорогих товаров, требующих для своего движения, как правило, бо'льших денег, чем обыкновенные товары. В силу этих обстоятельств обращение недвижимости на рынке тесно связано с привлечением финансового капитала.

Купля-продажа объектов недвижимости – это не просто купля-продажа товара, а движение капитала, возрастающего во времени и приносящего доход. Так, покупка земельного участка означает вложение денег в этот земельный участок, который затем можно или продать по более высокой цене и получить доход за счет разницы в ценах, или использовать для сельскохозяйственного производства и получать доход от этого производства. Купленные жилой дом и квартиру можно точно также продать через некоторое время по более высокой цене или сдать внаём жильцам.

Капитал, затраченный на приобретение предприятия, будет приносить инвестору доход в результате работы данного предприятия.

Эта особенность недвижимости позволяет рассматривать её в качестве привлекательного инвестиционного актива, а умелое, профессиональное управление им способно приносить устойчивые доходы.

В то же время инвестиционная привлекательность недвижимости служит причиной спекулятивных операций, концентрации недвижимости в руках перекупщиков, выведения земельных участков из хозяйственного оборота.

Совокупность отношений складывается по поводу создания объектов недвижимости и распределения дохода при их реализации. Они возникают между собственником, застройщиком, инвесторами и покупателями.

Рынки недвижимости и капитала тесно взаимодействуют в экономике. В частности, это проявляется при выдаче банками кредитов под залог недвижимости, которая становится гарантом возврата заёмных средств и в целом устойчивости денежных потоков финансовой системы. Кроме того, вложения средств в объекты недвижимости связывают экономические интересы самых различных слоев общества (состоятельных и со средними доходами), многочисленных субъектов (населения, фирм и государства).

Недвижимость является хорошей страховкой от инфляции, так как цены на неё имеют тенденцию к росту. Поэтому доверие к ней в обществе как к средству сохранения богатства возрастает. Способность недвижимости страховать от инфляции заключается в том, что инфляция учитывается в возросшей стоимости объектов недвижимости и в доходах от их использования. Например, при росте инфляции или её ожидании владельцы сдаваемой в наём недвижимости стараются повысить арендную плату, а при длительной инфляции - опередить её темпы.

Недвижимость считается также показателем состоятельности любого человека и организации.

П. Рынок недвижимости и его особенности Рынок недвижимости представляет собой систему взаимодействия между покупателем и продавцом, сферу вложения капитала в объекты недвижимости. Рынок недвижимости включает большую совокупность отношений между субъектами по поводу владения, использования и распоряжения недвижимостью: купли, продажи, дарения, наследования, аренды, внесения в уставные капиталы фирм, передачи в залог и т. п.

В национальной экономике рынок недвижимости выполняет следующие функции:

соединяет покупателей и продавцов, благодаря чему происходит переход полных и частичных прав собственности на объекты недвижимости от одного экономического субъекта к другому;

создаёт условия для свободного формирования цен на объекты и перераспределяет инвестиционные потоки между конкурирующими видами объектов недвижимости, между конкурирующими способами использования земель;

эффективно решает задачи, связанных с созданием и использованием полезных свойств недвижимости.

2.1. Механизм функционирования рынка недвижимости Механизм функционирования рынка недвижимости - это определённый набор инструментов (правовых, организационных, финансовых и прочих), посредством которых осуществляется взаимодействие продавца и покупателя, устанавливаются цены, достигаются необходимые условия осуществления сделок, передаются права на собственность и связанные с ней интересы.

Основными факторами, которые действуют на любом рынке, являются спрос, предложение и цена. Спрос на рынке недвижимости - это количество товаров (объектов недвижимости), которое готовы приобрести покупатели по определенной цене в конкретный период времени. Предложение - это количество объектов недвижимости, которое готовы предложить её владельцы по определенной цене в конкретный период времени. Основной экономический принцип гласит, что любой открытый и свободный рынок имеет тенденцию двигаться к точке равновесия, где спрос равен предложению. Взаимодействие спроса и предложения формирует рыночную цену на недвижимость. Когда спрос и предложение сбалансированы, рыночная цена обычно отражает затраты производства. Если рыночная цена больше затрат на производство, в строй будут вводиться новые объекты, пока сокращение спроса не понизит цену. Если рыночная цена ниже, строительство замедлится или остановится до тех пор, пока не повысится спрос.

Рынок недвижимости является одной из существенных составляющих в любой национальной экономике. По своей структуре он многогранен. В зависимости от потребностей его можно классифицировать по различным параметрам.

По функциональному назначению рынок недвижимости подразделяется на четыре основные составляющие:

- рынок земли (земельных участков);

- рынок жилья;

- рынок нежилых помещений;

- рынок промышленной недвижимости.

Каждый из этих сегментов развивается самостоятельно, т.к. опирается на собственную законодательную и нормативную базу. Жилье, в свою очередь, делится на городское и загородное, а нежилые помещения - на офисные, торговые, производственные, складские и т.д. Городское жилье далее дробится по формам собственности на приватизированное, муниципальное, ведомственное, находящееся в собственности граждан.

Рынок земли делится на рынок сельскохозяйственной земли и земли несельскохозяйственного назначения.

По географическому фактору: каждый регион, район или город представляет собой специфический рынок, как в отношении самих объектов, так и условий их оборота, интенсивности, уровня цен. Это связано с тем, что объекты недвижимы, уникальны, участки земли дифференцированы.

Различны экономические, природно-климатические и политические условия, статус поселения (столица, административный, деловой или историкокультурный центр, курорт), деловая активность и уровень жизни населения, особенности застройки и архитектуры.

- рынок дорогой недвижимости;

- массовый рынок относительно недорогой недвижимости.

- элитное жилье или офисные помещения;

- объекты недвижимости среднего качества.

По инвестиционной мотивации:

- рынок приносящей доход недвижимости;

- рынок недвижимости с потенциалом прироста стоимости;

- рынок объектов налогового укрытия.

По типу прав собственности:

- неограниченные права собственности;

- право на недра;

- право на аренду;

- право на участие в кондоминиумах (правовая форма собственности, по которой объект разделяется на элементы индивидуальной и элементы совместной собственности);

- право хозяйственного ведения;

- право пожизненного владения и другие виды прав.

По критерию использования. Рынок недвижимости бывает первичный и вторичный. Существуют две точки зрения по поводу этого деления. В соответствии с первым подходом, первичный рынок недвижимости – это рынок, где недвижимость приобретается для личного потребления, для бизнеса, вторичный – рынок инвестиций, рынок ценных бумаг, вложенных в недвижимость. По второму подходу, первичный рынок – рынок новых, созданных объектов, вторичный рынок – рынок уже действующих объектов.

Рынок недвижимости характеризуется рядом особенностей:

происходит значительно меньшее число сделок, чем на других рынках;

на большей части рынка наблюдается сезонная активность;

менее организован, чем другие рынки, часто имеет полулегальный характер;

объектом торговли является дорогостоящий и малоликвидный товар;

ценообразование характеризуется слабостью рыночных механизмов саморегулирования и активной ролью личности (отдельных покупателей или продавцов), что определяет широкий диапазон вариации цен;

непрозрачность, неточность информации о реальной цене сделки;

спрос на объекты недвижимости определяется многочисленными факторами: географическим (например, местонахождением объекта на территории города, области), историческим (например, дома разных периодов застройки), экономическим (изменением доходов, процентных ставок, условий налогообложения), состоянием инфраструктуры в районе объекта недвижимости (наличием подъездных путей, видов транспорта, предприятий торговли и бытового обслуживания, парков и других мест массового отдыха) и другими;

спрос чутко реагирует на изменение цены, так как один процент снижения цены означает большие деньги в абсолютном выражении;

предложение характеризуется низкой эластичностью по цене на новые объекты недвижимости, так как строительство занимает достаточно продолжительное время, а здания и сооружения относительно долговечны и имеют определенное местоположение;

высокий уровень трансакционных издержек;

все сделки с недвижимостью должны пройти государственную регистрацию;

многообразие факторов, определяющих состояние и перспективы развития рынка недвижимости.

Основными участниками выступают покупатели и продавцы, в качестве которых могут быть индивидуальные и коллективные собственники недвижимости, государство. Между ними находится большое количество посредников, способствующих эффективному осуществлению сделок и придающих им легитимный характер. Это брокеры и оценщики, банки и другие финансовые компании, страховые и юридические фирмы, регистрационные палаты и налоговые инспекции, комитеты по имуществу, земле и банкротству, бюро технической инвентаризации и арбитражный суд, средства информации и рекламы, охранные службы и другие административные органы, т.е. практически все категории институциональных юридических и физических лиц.

III. Особенности становления рынка недвижимости в России Рынок недвижимости в России до революции 1917 г. был малоактивен, в советский период вообще отсутствовал. В 90-е годы начал формироваться вновь.

Как же происходило становление рынка недвижимости, каковы особенности этого процесса? Рынок недвижимости начал формироваться со значительным отставанием от других секторов национального рынка (товаров потребительского и производственного назначения). Это отставание сыграло положительную роль. Сделки с недвижимостью требуют значительных инвестиций, которых в российской экономике начала 90-х годов сразу не было. Развитие других секторов рынка, имеющих большую привлекательность для инвестиций в краткосрочном периоде (операции экспортно-импортные, с приватизационными чеками, государственными ценными бумагами и т.д.), позволило создать необходимую финансовую базу для включения в рыночный оборот объектов недвижимости. Кроме того, для строительства объектов недвижимости, необходимых потенциальным потребителям, требовалось длительное время.

Рынок недвижимости формировался сначала как первичный рынок, для которого характерно приобретение недвижимости для первичных целей – личного использования или организации собственного дела. Связь с финансовым рынком практически не существовала. Это объяснялось отсутствием экономических, организационных и прочих условий для этого, а также долгосрочным характером инвестиций в недвижимость.

С содержательной стороны операции на рынке недвижимости приобретали перераспределительные черты. На рынке жилой недвижимости осуществлялось перераспределение имевшегося на начало 90-х годов жилищного фонда между различными слоями населения в соответствии с изменяющимися доходами. Жильё приобреталось состоятельными гражданами для улучшения своих жилищных условий. На нежилом сегменте большая часть объектов была приватизирована, а далее переходила от одних владельцев к другим. Через приобретение пакетов акций, смену учредителей и, реже, через куплю-продажу происходила смена собственников у значительной части объектов промышленной недвижимости. Перераспределительные процессы происходили как между различными слоями населения, так и между различными отраслями, между различными вариантами функционального использования объектов недвижимости. Это явилось отражением характерных явлений, происходящих в социально-экономической жизни общества: резкой дифференциации населения по уровню доходов и социальному положению, изменений в представлениях о значимости различных видов деятельности, борьбы старых и новых капиталов, переделе сфер влияния. Функциональное перераспределение производственной и непроизводственной недвижимости свидетельствовало о структурных изменениях экономики, о рациональном распределении и более эффективном использовании объектов недвижимости в условиях становления рыночного механизма.

Любой объект недвижимости (жилой или производственный) представляет органическое единство земельного участка и строения на нём.

В то же время составные части имущественного комплекса приобретали товарный статус в разное время: постройки – начиная с первых лет рыночных реформ, а земельные участки – значительно позже и далеко не все.

До сих пор нет целостной собственности в жилищной сфере:

приватизированные квартиры как бы висят в воздухе, потому что не определены права на земельные участки, на которых находятся многоквартирные дома.

Характеризуя развитие рынка недвижимости в России, можно отметить, что его определяла неравномерность вовлечения в рыночные отношения разных сегментов, разные темпы, движение вширь и вглубь.

Становление рынка недвижимости началось с 1991 года, когда были приняты и введены в действие законы «О приватизации жилищного фонда» и «О приватизации государственных и муниципальных предприятий» (3.07.91).

В то же время в первые годы отсутствовали законодательные нормы и организации инфраструктуры, обеспечивающие безопасное осуществление сделок и защиту прав собственности. Это привело к недействительности многих сделок, судебным искам, арестам недвижимости, к нарушению прав участников сделок.

Выделяют несколько этапов становления российского рынка недвижимости. На первом этапе (1991-1993) недвижимость приобреталась в основном для удовлетворения собственных потребностей (личного использования, открытия собственного дела и т.д.) и выгодной их перепродажи. Провозглашение права частной собственности на землю, жилье и предприятия вызвало огромный интерес в обществе к их приобретению. Улучшение жилищных условий через покупку жилья стало реальной возможностью. В короткие сроки без отстаивания многолетних очередей в муниципальных жилищных отделах семьи могли удовлетворить первейшую потребность в нормальном жилье. Хотя не все, но определенная часть населения смогла этой возможностью воспользоваться. В условиях рыночной трансформации экономики люди, имевшие предпринимательские способности, захотели их проявить, организовав свой бизнес. Многие десятилетия дремавшие и скованные условиями хозяйствования в директивной экономике предпринимательский талант, инициатива, а у когото и авантюризм, вырвались на свободу. Это обусловило большой спрос на помещения для открытия собственного предприятия. Связь же с финансовым рынком в этот период практически не существовала. Это объяснялось отсутствием экономических, организационных и прочих условий, а также долгосрочным характером инвестиций в недвижимость.

В рыночные отношения вовлекались в основном жилье и небольшие объекты производственной и непроизводственной недвижимости. В качестве товаров главным образом выступали функционирующие объекты, построенные в советский период. Рыночная конъюнктура характеризовалась значительным превышением спроса над предложением как на первичном, так и на вторичном рынке. Отличительными чертами этого периода являлись изначально низкие цены на все объекты недвижимости и быстрый их рост в дальнейшем, большое количество сделок. Так, цены на жилье в обеих столицах выросли в 15 и более раз – с 20-50$ за кв.метр в 1991 году до 700$ (в 1992) и 900$ (в 1993) в Москве и соответственно до 300$ и 450$ в СанктПетербурге. Инфраструктура рынка только начинала формироваться.

Появлялись первые риэлтерские фирмы, но через них проходило небольшое количество сделок. Продавцы и покупатели стремились взаимодействовать напрямую, без посредников. В этот период отсутствовали законодательные нормы и институты инфраструктуры, обеспечивающие безопасное осуществление сделок и защиту прав собственности. Это привело к недействительности многих сделок, судебным искам, арестам недвижимости, к нарушению прав участников сделок.

В течение всего периода доминировали операции на жилищном рынке.

Создание квартирного рынка заняло около 5 лет. Если в первые годы на рынке преобладали прямые покупки квартир, то позже к ним присоединяются операции по расселению коммунальных квартир, которые становились привлекательными не только как объекты жилой недвижимости, но и как нежилые помещения.

Появляется спрос и в ответ на него разворачивается предложение элитного городского и загородного жилья. С начала 90-х годов началось мощное коттеджное строительство, чему способствовало снятие ограничений на загородные индивидуальные застройки и появившиеся в изобилии любые строительные материалы. Застройщики стремились строить быстро и продавать дорого. До 1995 года это удавалось. Затем объёмы продаж сверхдорогой загородной недвижимости пошли на убыль, что связано, в частности, с определенным насыщением сегмента рынка, ориентированного на небольшую (состоятельную) часть населения.

Коттеджные поселки занимали всего 5% в общем объеме загородного строительства. Новым явлением для российского жилищного рынка стало появление таунхаусов (домов, состоящих из нескольких двух-, трёхуровневых квартир, или нескольких небольших коттеджей, стоящих плечо к плечу).

С 1992 года в рыночный оборот стали вовлекаться земельные участки, но в основном предназначенные под дачное строительство.

Рынок нежилых помещений был представлен выкупленными в первые годы приватизации и реконструированными помещениями. В то же время имелись объекты, находившиеся в собственности фондов имущества, т.е.

местных органов власти и управления, которые сдавались в долгосрочную аренду или продавались с аукционов.

Для второго этапа (1993-1995) характерны умеренные темпы роста количества сделок и цен. Конъюнктура рынка тоже несколько отличалось от первого этапа: на первичном рынке сохранилась тенденция превышения спроса над предложением, а на вторичном – обнаружился излишек предложения. Рынок пополнился промышленными объектами, в ещё большей степени землей и объектами торгово-сервисного назначения.

Началось строительство современных офисов, отвечающих требованиям мировых стандартов в области архитектуры, планировки, объемов, материалов, санитарно-экологических требований, современных телекоммуникаций и т.д. На сегменте крупной недвижимости рыночные отношения перенеслись на рынок ценных бумаг, где основная часть имущества крупных и средних предприятий реализуется по частям, главным образом в виде пакетов акций. Такой механизм купли-продажи свидетельствовал о развитии организованных форм рыночного взаимодействия. Особой разновидностью стали отношения между субъектами экономики по поводу банкротства предприятий. Это один из возможных способов приобретения недвижимости по низким ценам.

На земельном рынке стала осуществляться аукционная продажа некоторых участков в пригородных зонах. Резко возрос спрос на землю под малоэтажное строительство. В 1995 г. вышло постановление, согласно которому было разрешено выкупать земельные участки приватизированным предприятиям и собственникам зданий и сооружений. Однако этот процесс шёл медленно. В наибольшей степени выкупали земли в Новгородской и Волгоградской областях, Краснодарском крае.

На втором этапе происходил переход от экстенсивного к интенсивному развитию рынка. Выросло влияние профессиональных участников рынка недвижимости на его организацию и увеличилось число сделок, заключенных через риэлтерские фирмы. Роль риэлтерских организаций распространилась не только на посредничество при заключении сделок, но и на более сложное участие - управление недвижимостью: приобретение нового жилья для расселения коммунальных квартир, долевое участие в строительстве или реконструкции и дальнейшей реализации этого жилья.

Недвижимость рассматривалась уже как объект вложения инвестиций для получения постоянного дохода, превышающего уровень депозитных ставок банков, например, от сдачи объектов в аренду.

Третий этап развития рынка недвижимости относится ко второй половине 90-х годов. Он характеризуется большим количеством и разнообразием сделок, стабилизацией цен и их существенной дифференциацией по качеству и месторасположению объектов.

Изменяется привлекательность разных сегментов рынка: повышается роль новых объектов. Это связано с тем, что старые здания устарели не только физически, но и главным образом функционально. Например, имеющийся жилой фонд не способен решить задачу перехода к новому уровню жилищного благосостояния. А требования населения растут как в отношении количества и качества жилья, планировки и отделочных материалов, так и уровня удобств, инфраструктуры, однородности социальной микросреды. Поэтому перспективным направлением становится строительство жилья улучшенных потребительских свойств, формирование кварталов малоэтажной застройки, снос жилья, превысившего срок экономической жизни.

На сегменте непроизводственной недвижимости значительно расширилось разнообразие торговых и офисных объектов, появились многофункциональные торгово-развлекательные центры, а также объекты рекреационного назначения (комплексы отдыха и развлечений, аквапарки, спортклубы, садово-парковые ансамбли).

Сделки на рынке недвижимости приобрели более стабильный и надежный характер благодаря развитию систем регистрации и страхования прав собственности.

Основная масса сделок проходит через многочисленные риэлтерские фирмы, являющиеся частью инфраструктуры рынка недвижимости и придающие ему цивилизованный характер. Начав с посреднических функций, риэлтерские фирмы освоили целый спектр сопутствующих услуг, предоставляемых клиентам: банковские расчеты и возможность рассрочки по платежам, юридические и страховые, транспортные и ремонтные услуги.

Изменились условия функционирования риэлтерских фирм: возросла конкуренция между ними, а также проявились тенденции к объединению, возникли ассоциации, усилилось взаимодействие между брокерскими, девелоперскими, оценочными и другими агентствами.

В последние годы риэлтерские и финансовые организации в значительной мере переключили своё внимание на рынок коммерческой недвижимости. Этому способствовала как завершившаяся приватизация государственных и муниципальных предприятий, так и внедрение на рынок объектов непроизводственной сферы, отвечающих современным требованиям научно-технического прогресса.

Получила большое значение девелоперская деятельность – деятельность по развитию недвижимости. Она начинается от разработки проекта застройки, реконструкции, изменения целевого назначения объекта, через привлечение инвесторов и контроль за реализацией проекта до продажи или передачи в эксплуатацию объекта недвижимости.

Девелоперские компании организуют и управляют, но не участвуют как подрядные организации.

К концу 90-х годов рынок недвижимости в России функционировал как сформировавшееся явление, для которого характерна устоявшаяся структура и активность на всех сегментах, взаимозависимость первичного и вторичного рынков, колебания цен в зависимости от соотношения спроса и предложения, сложившиеся элементы инфраструктуры и правовая база, взаимодействие с финансовым рынком.

Если говорить о состоянии законодательной базы, то она прошла путь от правового вакуума, через фрагментарность к завершению и совершенствованию законодательного оформления системы рыночных отношений в сфере недвижимости.

Среди факторов, определяющих развитие рынка недвижимости, необходимо назвать состояние информационного обслуживания. Сегодня источниками информации выступают радио, телевидение, газеты, журналы, реклама, интернет и другие. Появились фирмы, специально занимающиеся информационным обслуживанием и подготовкой информационного продукта в сфере недвижимости.

Рынок недвижимости прошёл этапы количественного роста и качественного совершенствования. Кризис 1998 года сбалансировал спрос и предложение на более низком ценовом уровне, выявил ряд структурных диспропорций (например, перепроизводство офисной недвижимости), заставил сделать шаг назад, чтобы далее подняться на новый виток развития.

Характерной особенностью рынка в последующие годы стало изменение его структуры в направлении роста потребности в торговых, складских и производственных помещениях по сравнению с преобладавшей ранее потребностью в помещениях для офисов и представительств.

Особенности формирования и движения цен.

Для России начала 90-х годов характерны исходно низкие цены на все объекты недвижимости: земельные участки, квартиры, предприятия. Это связано, прежде всего, с тем, что недвижимость переходила в частную собственность в результате приватизации государственного имущества и часто на льготных условиях. Во-вторых, она была недооценена на этапе зарождения рыночных отношений. В дальнейшем происходил быстрый рост цен, который можно объяснить следующими факторами:

1. Резкое увеличение спроса на все объекты недвижимости в условиях либерализации условий хозяйствования.

2. Переход к открытой экономике, активизация внешнеэкономических связей.

3. Подтягивание цен до мирового уровня.

4. Возрастание активности зарубежных инвесторов.

5. Высокие темпы инфляции.

6. Появление спроса со стороны состоятельной части населения, доходы которой быстро росли в начальный период рыночных преобразований.

Повышательной тенденции цен противодействовали, во-первых, уменьшение платежеспособного спроса большинства населения в результате снижения уровня их реальных доходов и, во-вторых, увеличение предложения жилья со стороны граждан, чьё материальное положение резко ухудшалось.

Анализ первых продаж земельных участков показал большой разброс цен: разница средних цен по территориям составляла от 2 до 10000 раз. Это объяснялось различиями их абсолютной и относительной ценности.

С 1996 года рост цен практически прекратился. Вновь ценовая ситуация резко изменилась в связи с разразившимся в августе 1998 года финансовым кризисом. Цены упали по разным городам и типам недвижимости на 30-60%.

Период 1999-2001 годы характеризовался ценовой стабилизацией и дифференциацией. На жилищном рынке ценовые подвижки были связаны с категорией жилья: элитное, высококачественное, типовое, низкокачественное. В первых категориях цены росли незначительно, с колебаниями, связанными с изменением экономической ситуации в стране, а в двух последних – даже сокращались. В последние 2-3 года опять установилась тенденция к удорожанию недвижимости. За этот период жильё подорожало в среднем на 80%, превысив докризисный уровень. В 2004 году темпы роста цен составляли около 3% в месяц, а средняя стоимость кв.метра в Москве в марте 2005 года достигла 1825 долларов.

Индекс стоимости жилья в Москве за период 2000-2005гг. ($ за кв. метр) Эксперты объясняют эту ситуацию действием нескольких факторов.

Прежде всего, ростом цен на нефть, в связи с чем резко возросли финансовые возможности фирм, банков и частных лиц, прямо или косвенно связанных с этой сферой экономики. Во-вторых, определенный вклад внёс Центральный Банк. Скупая нефтедоллары, он выбросил большое количество рублевой массы в оборот. И, наконец, падение курса доллара по отношению к рублю, евро и другим ведущим иностранным валютам вызвало в России бегство от него. Это выразилось в дополнительном спросе на недвижимость, что по законам рынка привело к росту рыночных цен на неё.

Причем цены выросли и на рынке жилищных услуг. Ежемесячная арендная плата за жилье в начале 2004 года составляла: комната – 100- долл. США, 1-комнатная квартира – 350-800; 2-комнатная квартира – 400комнатная квартира – 700-3800; 4-комнатная квартира – 1200- долл. Это свидетельствует о том, что доход арендодателя бывает выше процентных выплат по банковским вкладам на капитал, равный стоимости жилплощади.

В дальнейшем ценовые параметры на недвижимость будут колебаться вместе с экономическими, инвестиционными, миграционными, сезонными циклами. Ценовые изменения характеризуют этапы становления рынка недвижимости. Сейчас наступил период продвижения к закономерностям развитого, цивилизованного рынка.

Какова рентабельность рынка недвижимости?

В первые годы формирования рынка недвижимости в связи с несовершенством правовой базы, отсутствием доступной информации и независимой оценки, превышением спроса над предложением и высокими темпами роста цен бизнес в сфере недвижимости приносил его участникам в среднем от 100 до 200% прибыли с операции (от наиболее удачных сделок до 500%). Позднее вследствие насыщения рынка недвижимости, приобретения им цивилизованных форм, усиления конкуренции среди риэлтерских фирм сверхприбыли сменились доходом в 20-30% (на 2 этапе) и 6-10% (редко 15%) от сделки (на 3 этапе). Существенное снижение доходов населения, количества сделок и цен в конце 1998-1999 гг. привело к резкому сокращению доходности риэлтерского бизнеса. Кроме того, высокий уровень общефирменных расходов и комиссионного вознаграждения агентов сделал фирмы низкоконкурентными. Для восстановления конкурентоспособности им требовалось пойти на существенное ужесточение финансовой политики, снижение комиссионных, расширение рекламы, а также на разработку и внедрение новых механизмов взаимоотношений между фирмой и агентом.

Характеризуя формирование рынка недвижимости в России, следует подчеркнуть, что на этот процесс сильное влияние оказывала экономическая, социальная и политическая ситуации в стране. Политические события 1991годов в РФ отразились по-разному. С одной стороны, привели к обнищанию большинства населения, обесценению сбережений. С другой – к появлению собственников, формированию рыночной среды и превращению недвижимости в товар, а также к интеграции российской экономики в мировую, к увеличению спроса на недвижимость со стороны западных инвесторов. Кризисное состояние реальной экономики, государственной экономической политики и финансовой сферы, ярко проявившееся в финансовом крахе августа 1998 года, разбалансировало рынок недвижимости. Отменилось значительное число сделок, подорвались источники финансирования, уже построенные объекты недвижимости продавались на первичном рынке по ценам, едва покрывавшим затраты.

Сегодня развитие рынка недвижимости характеризуется относительной стабильностью. Положительно изменяется макроэкономическая ситуация, улучшаются условия кредитования, принят Земельный кодекс, готовится новый Жилищный кодекс. Позитивные сдвиги в российской экономике и, в частности, в функционировании рынка недвижимости оценили и международные эксперты. Согласно их оценке, Москва заняла четвертое место среди европейских столиц (Милан, Париж, Дублин, Москва, Лондон, Прага, Амстердам, Берлин, Брюссель) по основным показателям развития рынков офисной, торговой, индустриальной и жилой недвижимости.

Благоприятно изменяется инвестиционный климат, снижаются риски инвестирования, стабилизируется финансово-экономической ситуации.

Признанием этого можно считать повышение в 2001 и 2002 годах международными рейтинговыми агентствами долгосрочных кредитных рейтингов России. Кроме того, ведущие рейтинговые агентства «Moody`s» в октябре 2003 года и «Standart & Poor`s» в январе 2004 года подняли потолок рейтинга для России со спекулятивного до инвестиционного уровня. Это явилось сигналом для активизации инвестирования в российскую недвижимость как со стороны отечественных, так и зарубежных инвесторов.

ГЛАВА II

ОСНОВЫ ТЕОРИИ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ

I. Стоимость и цена объектов недвижимости Оценка недвижимости – это важный момент успешного включения недвижимости в хозяйственный и гражданский оборот. Для участия в разнообразных сделках необходимо определить разные типы стоимостей, базирующиеся на ценности объектов недвижимости. Вид стоимости, который определяется в каждой конкретной ситуации, зависит от целей оценки и задач субъектов рыночной экономики. Основными являются следующие цели оценки:

- купля-продажа в достаточные или ограниченные сроки;

- получение ипотечного кредита;

- составление финансовой и бухгалтерской отчетности;

- включение в проспекты фондовой биржи;

- решение вопросов финансового оздоровления при слиянии и поглощении компаний;

- налогообложение, страхование и управление недвижимостью;

- заключение арендного договора;

- определение вклада в уставный капитал при включении в хозяйственное товарищество;

- разрешение имущественных споров;

- определение компенсации при отчуждении данного объекта недвижимости.

Оценка недвижимости представляет обоснованное мнение независимой стороны о рыночной стоимости недвижимости. «Закон об оценочной деятельности в РФ» содержит определение рыночной стоимости, согласно которому рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена, по которой объект будет продан на открытом рынке. Стоимость – это мера того, сколько гипотетический покупатель готов заплатить за оцениваемый объект. Цена – реальная величина денежных единиц, затраченных на покупку сходных объектов в прошлых сделках.

В экономической теории стоимость любого товара определяется затратами на его производство. Стоимость зданий и сооружений тоже можно оценить таким способом - это затраты, необходимые на то, чтобы их создать.

При этом, стоимость предприятия кроме непосредственных затрат на его создание учитывает стоимость оборудования и другого имущества. А как оценить стоимость земли? - Это продукт природы. Возможны затраты на её улучшение, приспособление к нуждам человека и производства (мелиорацию, окультуривание, внесение удобрений). Но исходно земля - это бесплатное благо. Земельные участки становятся товаром в силу их естественной ограниченности и правовых предпосылок. В основе ценообразования здесь не затраты на создание, а цена обладания правом собственности на земельный участок. Первоначально это право могло быть получено бесплатно или на льготных условиях. В экономической теории это право связывается с возможностью присваивать абсолютную и дифференциальную земельную ренту.

Факторы, формирующие стоимость недвижимости:

• Земельный участок, природные ресурсы в их первозданном состоянии.

• Прибавленные к земле компоненты: любые здания и сооружения, возведенные человеком.

Стоимость объектов недвижимости обычно не остается постоянной, а меняется с течением времени под влиянием процессов, происходящих в ней самой, либо внешних факторов. В естественных условиях недвижимость подвергается физическому и моральному обесценению: земля истощается, здания и сооружения постепенно изнашиваются, теряя часть своей стоимости. Кроме того, научно-техническая мысль не стоит на месте и постоянно рождает новые более совершенные объекты недвижимости, способы их производства, материалы, из которых они создаются, так что функционирующие объекты становятся морально устаревшими и, таким образом, обесцениваются. Вместе с тем, они могут быть подвергнуты ремонту либо модернизации, что повысит их стоимость.

На рынке объекты недвижимости продаются по рыночной цене, т.е.

цене, которая объективно складывается под влиянием конкуренции продавцов и покупателей. Рыночная цена, прежде всего, базируется на стоимости. При этом объект недвижимости должен обладать потребительной стоимостью, то есть способностью удовлетворять запросы покупателя. Если идет речь о жилье, оно должно отвечать требованиям качества, удобства, уюта, наличия инфраструктуры и т.д. Если речь идет о предприятии, то здесь требования к техническому уровню производственного аппарата, научному потенциалу, физическому состоянию зданий, сооружений и инфраструктуры, а также перспективам развития, конкурентоспособности продукции и проч. Таким образом, особенностью рыночной цены недвижимости является учет не только реальной стоимости, но и её потенциальных возможностей.

Вложение в недвижимость представляет собой сферу возрастания инвестиционного капитала, так как использование недвижимости приносит доход в той или иной форме (реализация продукции, созданной при помощи объектов недвижимости, реализация прав на аренду или оперативное управление недвижимостью и прочее). Поскольку срок функционирования (жизни) объектов недвижимости продолжительный, то будущий доход представляет собой накапливаемую из года в год сумму. При оценке его учитывается вероятный срок эксплуатации и вероятная динамика изменения дохода. При ценообразовании на объекты недвижимости фактор возрастания капитала становится важнейшей составляющей. Иными словами, цена приносящей доход недвижимости определяется текущей (дисконтированной) стоимостью будущих выгод, основанных на владении этой недвижимостью.

Наивысшая стоимость определяется наилучшим и наиболее эффективным вариантом использования объекта, т.е. таким который разумен, возможен и обеспечивает наивысшую отдачу.

Таким образом, на изменение стоимости влияет динамика затрат на возведение объектов недвижимости и изменения в эффективности их использования, т.е. реальные (осуществленные) затраты и будущие доходы (определяющие дисконтированную стоимость объектов недвижимости).

Соотношение между стоимостью недвижимости и её рыночной ценой может быть различным – они могут совпадать либо отличаться. Всё зависит от конъюнктуры рынка, от соотношения спроса и предложения, от влияния многих неценовых факторов. Рыночная цена формируется в постоянно изменяющейся рыночной среде. Она устанавливается в соответствии с действием рыночных механизмов, функционирующих при определенных условиях:

• Достаточная свобода действий продавцов и покупателей.

• Отсутствие давления или уступок с чьей-либо стороны.

• Все участники сделок действуют рационально, преследуя собственные интересы.

• Свободный доступ к необходимой информации.

• Объект обладает признаваемой на рынке полезностью.

• Объект достаточно дефицитен.

• Объект наделен правом отчуждаемости и способен передаваться из рук в руки.

• Объект недвижимости находится на рынке достаточно продолжительное время, чтобы потенциальные покупатели смогли не только ознакомиться с информацией о продаже объекта, но и принять решение о покупке.

В этих условиях рыночная цена, как правило, представляет собой разумное вознаграждение за объект. Максимальная цена спроса определяется будущей доходностью или выгодностью объекта.

Минимальная цена предложения определяется затратами на приобретение или создание объекта и поддержание его в конкурентоспособном состоянии.

Если условия сделок отличаются от типичных рыночных, то для определения рыночной цены необходимо внести поправки в механизм ценообразования с учетом реакции рынка на специфические моменты.

Какие же факторы влияют на рыночную оценку недвижимости? Их можно представить несколькими группами:

1. Экономические факторы (финансовые возможности фирм и населения, доступность заимствования средств в кредитных учреждениях, уровень жизни населения и уровень рентабельности фирм, состояние госбюджета и экономические приоритеты государственной политики, темпы инфляции).

2. Состояние законодательства в области недвижимости.

3. Социальные факторы (демографическая ситуация, границы свободного времени).

4. Психологические факторы (национальные представления о владении недвижимостью, мотивация поведения покупателей и продавцов, влияние рекламы и референтных групп).

5. Природные факторы (наличие природных ресурсов и их размещение по территории страны, дифференциация земель, месторасположение объектов недвижимости, сейсмичность, экология).

6. Информация.

Каждый из этих факторов может увеличить или уменьшить равновесный уровень рыночной цены. Например, если возрастает свободное время у населения, то появляется дополнительная потребность в приобретении дачных участков, где можно отдыхать либо в меру сил дополнительно трудиться по выращиванию овощей и фруктов. А это значит, что при прочих равных условиях увеличится величина спроса. Или в зависимости от мотивации покупателей один и тот же объект в разных оценочных системах будет цениться выше или ниже, то есть за него готовы предложить больше или меньше денег. Например, если покупатель приобретает недвижимость для личного пользования, то для него решающими будут потребительские свойства объекта, а если для извлечения дохода, то ему важно оценить способность недвижимости в этой роли.

Недвижимость представляет собой особый товар, отличающийся от остальных своей значимостью, большой ценностью, чрезвычайно продолжительным сроком жизни. Она участвует не только в типичных для рынка сделках купли-продажи, но и вовлекается в самые разнообразные экономические отношения. А это предполагает применение дополнительных экономических терминов, раскрывающих суть этого участия.

Различают стоимость обмена и стоимость использования.

Стоимость обмена - это цена, которая под влиянием реальных факторов объективно складывается на конкурентном рынке. Её также называют объективной стоимостью. Она служит для проведения сделок по купле-продаже, передаче в залог для получения кредитов и на другие цели. К стоимости обмена относят рыночную, ликвидационную, арендную и залоговую стоимость.

Рыночная стоимость - это наивысшая стоимость в денежном выражении, которую принесет продажа собственности на конкурентном рынке.

Под ликвидационной стоимостью понимается цена, зафиксированная рынком в жестких условиях ограничения времени и числа покупателей при ликвидации предприятия. В этих условиях значительное число потенциальных покупателей не имеет возможности ознакомиться с объектом и условиями продажи.

Арендная стоимость – это размер арендной платы, который можно получить на открытом рынке при типичных условиях.

Залоговая стоимость - стоимость имущества, предоставленного в залог, которую рассчитывает получить кредитор при продаже объекта недвижимости на рынке в случае невозврата ипотечного кредита в установленный срок. Величина этой стоимости учитывается при определении размера выдаваемой ссуды.

Стоимость использования - это стоимость объекта для конкретного субъекта, который не собирается выставлять его на продажу или сдавать в аренду. Её называют субъективной стоимостью. Она отражает намерения владельца объекта недвижимости или арендатора лучше им распорядиться.

Стоимость использования основана на эффективности использования недвижимости для извлечения дохода или полезности. К стоимости использования могут быть отнесены следующие виды стоимости недвижимости: инвестиционная, балансовая, стоимость для целей налогообложения, страховая и др.

Инвестиционная стоимость представляет собой стоимость объекта недвижимости для конкретного инвестора, который собирается его купить или вложить в него финансовые средства. Эта стоимость основана на инвестиционных требованиях к возврату вложенного капитала, ожидаемому доходу и конкретной ставке капитализации. Инвестиционная стоимость обычно рассчитывается при разработке инвестиционного проекта либо при оценке объекта, приносящего доход.

Под балансовой стоимостью недвижимости понимается стоимость имущества, включенная в балансовую ведомость предприятия или организации. Она включает стоимость недвижимости, индексированную на дату переоценки основных фондов за вычетом бухгалтерской амортизации, и стоимость вновь возведенных и приобретенных объектов за отчетный период.

Стоимость для целей налогообложения представляет собой стоимость имущества, устанавливаемую по правилам, регламентируемым государственными органами. Эта стоимость, как правило, не соответствует рыночной стоимости, особенно в странах с переходной экономикой.

Страховая стоимость - это приблизительная стоимость воспроизводства или замещения объекта, подверженного определенному риску уничтожения (разрушения). Страховая стоимость рассчитывается в соответствии с конкретными методиками, используемыми страховыми компаниями. На практике страховая стоимость объявляется самим страхователем. Часто она бывает намного ниже реальной стоимости воспроизводства, т.к. страхователь не заинтересован в уплате больших страховых взносов, которые не возвращаются при не наступлении страхового случая.

Для комплексной оценки объекта недвижимости необходимо опираться на определённую схему анализа, на ряд важнейших характеристик.

Фундаментальные блоки этого анализа представляют собой принципы оценки. Выделяют три группы принципов.

1. Для определения стоимости использования:

• принцип ожидания (предвидения);

2. Для определения стоимости обмена:

3. Общие принципы:

• принцип остаточной продуктивности;

• принцип сбалансированности;

• принцип экономической величины;

• принцип экономического разделения;

• принцип наилучшего и наиболее эффективного использования;

Принципы для определения стоимости использования.

Принцип ожидания означает, что стоимость недвижимости определяется ожидаемыми событиями. Покупатель недвижимости рассчитывает на получение выгод в течение более или менее продолжительного периода времени в будущем. При этом цена, которую он готов уплатить сегодня за недвижимость, по существу, представляет собой плату за право получения этих выгод, а значит, самым непосредственным образом соотносится с их ожидаемым объёмом. Так же и продавец, определяя цену, т.е. сумму денег, которую он готов сегодня получить в обмен на продаваемую недвижимость, соизмеряет её с ожидаемым объёмом утрачиваемых им будущих выгод. Таким образом, ориентация на этот принцип требует определения текущей стоимости доходов или других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения недвижимостью.

Оценка недвижимости, предназначенной для размещения промышленного предприятия, должна учитывать ожидания, связанные с будущим развитием транспортной и промышленной инфраструктуры, динамикой рынков ресурсов и сбыта готовой продукции.

Ожидаемое повышение цен на недвижимость определенного типа может инициировать спекулятивный спрос и повысить сегодняшнюю стоимость таких объектов.

Принцип полезности учитывает способность недвижимости удовлетворять потребность пользователя (содействовать благосостоянию или приносить удовлетворение), способствовать реализации определенной экономической функции. Экономически рациональный человек из множества альтернатив склонен выбирать ту, при которой ожидаемая полезность максимальна. При этом необходимо учитывать не только экономические характеристики, но и демографические, социально-культурные, политические, религиозные и другие факторы.

Принцип замещения указывает на необходимость учета разных вариантов получения необходимого объекта недвижимости – либо покупка из имеющихся объектов, либо строительство нового объекта. Если на рынке имеются похожие объекты, то оценка данного объекта осуществляется при сравнении с аналогами. Стоимость оцениваемого объекта не должна превышать стоимостей объектов с эквивалентной полезностью (существующих) или не должна превышать тех затрат, которые потребовались бы для нового строительства.

Принципы для определения стоимости обмена.

Принцип спроса и предложения делает акцент на рыночный механизм ценообразования, в соответствии с которым цена объекта формируется в результате взаимодействия спроса и предложения, находящихся в постоянной динамике. При этом учитывается объективный рост спроса на объекты недвижимости в связи с развитием общественных потребностей и относительно меньшие объемы предложения из-за естественной ограниченности земли и иных экономических ресурсов.

Принцип конкуренции – это учет соперничества между участниками рынка (между продавцами и покупателями, внутри первой и внутри второй группы), учет возможности влиять на ценообразование, определение степени конкурентности рынка. Последняя зависит от числа продавцов и покупателей, уровня стандартизированности товара, открытости рынка, возможностей неценовой конкуренции.

На рынках недвижимости может проявляться конкуренция между:

• различными типами строений из-за одной и той же земли;

• различными способами использования одного и того же строения для различных целей;

арендаторов;

недвижимости.

Принцип изменения – это учет изменения стоимости объектов недвижимости под воздействием времени, природных факторов и социальноэкономических условий.

Принцип соответствия – степень, в которой характеристики недвижимости (уровень удобств и услуг) отвечают потребностям и ожиданиям рынка. Степень соответствия архитектурного решения оцениваемого объекта тем характеристикам, которые присущи доминирующему в окружающей местности типу недвижимости. Проекты застройки земли должны соответствовать типу землепользования.

Общие принципы.

Принцип остаточной продуктивности. Недвижимость в отличие от большинства ресурсов не обладает свойством физической мобильности.

Труд, капитал и предпринимательская активность в отсутствие искусственных барьеров могут перемещаться с одной территории на другую в поисках наивысшей отдачи. Недвижимость же пассивно ожидает, когда все остальные ресурсы будут привлечены к ней.

Принцип остаточной продуктивности заключается в том, что собственник приносящей доход недвижимости вправе рассчитывать на тот остаточный доход, который образуется после вознаграждения всех остальных привлеченных к ней ресурсов. Именно этот остаточный доход и определяет стоимость недвижимости.

Принцип вклада. Вклад – это сумма прироста стоимости объекта в результате привнесения нового элемента (дополнительных изменений объекта: строительство гаражей, обустройство детских площадок). Рынок оценивает недвижимость комплексно, в целом объект и прилегающие территории, инфраструктуру. Критерием целесообразности осуществления вклада является соизмерение прироста стоимости объекта и суммы затрат, необходимых для введения новых элементов в объект.

Принцип сбалансированности акцентирует внимание на поиске оптимального сочетания различных элементов в структуре объекта недвижимости, при котором достигается высокая эффективность его использования и максимальная его оценка. Недогруженность или перегруженность ведет к снижению стоимости объекта. Примером такой несбалансированности может служить слишком маленькая автостоянка при большом офисном здании, а также чрезмерное число жилых домов на участке малой площади.

Принцип экономической величины обращает внимание на размер земельного участка, необходимый для достижения оптимального масштаба землепользования в соответствии с рыночными условиями в данном местоположении. Если в районе, предназначенном под застройку однотипными двухэтажными односемейными жилыми домами, обычным считается земельный участок при доме площадью около 15 соток, уменьшение площади до 7,5 соток, вероятнее всего, повлечёт снижение стоимости участка более, чем в 2 раза.

Принцип экономического разделения означает поиск такого сочетания имущественных прав, связанных с недвижимостью, при котором достигается оптимальная структура настоящих и ожидаемых выгод и как следствие – максимальная стоимость. Например, при пространственном разделении земельный участок может быть разделен на несколько частей, каждая из которых может быть передана в пользование независимо от остальных.

Могут быть разделены поверхностная и подземная части участка, при этом первая может быть сдана в аренду под строительство коммерческого здания, а вторая – подземного гаража. Комбинации сочетаемых имущественных прав могут быть самыми различными, например:

- заключение в отношении каждой из частей недвижимости договоров аренды с различными периодами;

- ипотека всех или некоторых частей этой же недвижимости;

- заключение договоров продажи отдельных частей этой же недвижимости с отсроченным исполнением.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ) является синтезом всех принципов, которые приведены выше. Под ННЭИ понимается разумный и возможный вариант использования, который обеспечит объекту наивысшую текущую стоимость, определяемую на дату оценки. Анализ ННЭИ является базовым в оценке недвижимости и формирует основу деятельности оценщика. В теории оценки ННЭИ различают участок земли свободный и застроенный. Соответственно анализ ННЭИ проходит 2 этапа: I - анализ свободного участка, II – обустроенного.

I этап: оценщик должен описать какие здания и сооружения необходимо построить на участке, чтобы достичь максимальной выгоды с точки зрения доходов и удобств.

II этап: необходимо проанализировать существующие строения и ответить на вопрос – как наилучшим образом использовать эти строения. Для проведения анализа необходимо рассчитать чистый операционный доход (ЧОД) от различных вариантов использования строений. Максимальный ЧОД на долгосрочной основе будет соответствовать ННЭИ.

Он состоит из ряда определенных этапов, в основе которых лежат ранее перечисленные принципы.

I этап: постановка задачи. Определяется цель оценки, вид стоимости, дата оценки, имущественные права, подробно описывается оцениваемый объект.

II этап: составление плана работ. Определяются источники и способы сбора информации, величина затрат на обработку информации, оценочная методология, соответствующая цели оценки и виду стоимости, состав специалистов, оговаривается вознаграждение исполнительных оценщиков, необходимых для проведения работ, составляется план работы, разрабатывается календарный график. Источниками информации могут быть периодические издания, специализированная база данных, информация других оценщиков.

III этап: определение стоимости работ и подписание контракта.

Определяются гонорары участников работ, которые зависят от уникальности и сложности задач, стоимость рыночной информации и работы в целом.

IV этап: сбор и обработка данных. Вся информация делится на две группы: общие данные и специальные данные (касающиеся района расположения объекта). Может понадобиться информация о аналогичных проектах в других районах.

V этап: анализ ННЭИ. Он включает в себя два отдельных анализа:

Анализ ННЭИ свободного участка, который необходим для определения способа использования земельного участка, способного принести максимальный доход, и для определения стоимости самого участка.

Анализ ННЭИ обустроенного участка, который необходим для подбора аналогов для сравнения и определения способа дальнейшего использования строения.

VI этап: оценка стоимости земельного участка, если он входит в состав собственности.

VII этап: применение трех подходов к оценке объектов недвижимости – затратного, сравнительного и доходного.

VIII этап: согласование результатов применения трех методов оценки, итоговая проверка данных, на которых основывается оценка, проверка обоснованности допущений, положенных в основу оценки, проверка расчетов их правильности, синтез оценочной стоимости, окончательное заключение о стоимости объектов.

IX этап: составление отчета и сдача заказчику.

В большинстве стран этим занимается государственная служба оценки, в которой работают независимые эксперты. У нас в России профессиональных оценщиков только начали готовить. В основном оценку осуществляет Бюро технической инвентаризации (БТИ), которое существенно занижает стоимость имущества.

III. Стоимость денег во времени при оценке недвижимости Основными операциями, позволяющими сопоставлять разновременные деньги, являются операции накопления и дисконтирования.

Накопление – процесс определения будущей стоимости денег.

Дисконтирование – процесс приведения денежных поступлений от инвестиций к их текущей стоимости.

На этих двух операциях строится весь финансовый анализ, одним из основных критериев которого является процентная ставка i – отношение чистого дохода к вложенному капиталу. В случае выполнения операции накопления эта ставка называется ставкой дохода на капитал, а при дисконтировании – ставкой дисконта или ставкой дисконтирования.

Финансовые расчёты могут основываться на простом или сложном проценте. Разница в расчётах по простому и сложному процентам заключается в том, что при простом проценте ставка начисляется каждый раз на первоначально вложенный капитал, при сложном проценте каждое последующее начисление ставки осуществляется от накопленной в предшествующий период суммы. При оценке недвижимости используется сложный процент.

Процентная ставка задаётся, как правило, как номинальная годовая ставка. В том случае, если начисление процента осуществляется чаще, чем раз в год, например, ежеквартально или ежемесячно, рассчитывается эффективная годовая ставка по следующей формуле:

где iэф – годовая эффективная ставка;

i – номинальная годовая ставка;

k – число начислений в году.

Например, при 12%-й номинальной годовой ставке в случае ежеквартального начисления процента годовая эффективная ставка будет равна: (1+0,12/4)4-1=0,1255, или 12,55%.

Чем чаще производится начисление процента, тем выше эффективная годовая ставка.

Различают 6 основных функций денег.

1-я функция: накопленная сумма денежной единицы (будущая стоимость единицы).

Эта функция показывает, какая сумма будет накоплена на счёте к концу определённого периода при заданной ставке дохода, если сегодня положить на счёт 1 (определённую) денежную единицу.

Базовые формулы:

а) при начислении процентов 1 раз в год: FV=PV(1+i)n б) при более частом, чем 1 раз в год, начислении процентов:

FV=PV(1+i/k)nk, где FV – будущая стоимость денег, PV – текущая стоимость денег, i – ставка дохода, k – число начислений процентов в году, денежной единицы при ежегодном начислении процентов;

(1+ )nk – фактор накопленной суммы (будущей стоимости) денежной единицы при более частом, чем 1 раз в год, начислении процентов.

Пример. Определить, какая сумма будет накоплена на счете к концу второго года, если сегодня положить на счёт, приносящий 14% годовых, 1000долл.

ВАРИАНТ А. Начисление процента осуществляется в конце каждого года.

PV=1000 долл.

i =14% n= FV=?

ВАРИАНТ Б. Начисление процентов осуществляется в конце каждого месяца.

PV=1000долл.

i=14% =1000·1,3209871 = 1320,99 долл.

n= k= FV=?

При оперативном применении доходного метода в процессе оценки может оказаться весьма полезным «Правило 72-х». В основу его положены логарифмы, и используется число 72 для примерного расчёта количества лет, необходимых для увеличения денежной суммы в 2 раза, притом, что весь % остаётся на депозите. Правило применимо для ставок дохода на капитал в интервале 3-18%. Для примерного определения срока удвоения капитала (в годах) необходимо 72 разделить на ставку дохода.

Например, при 3% – 72:3=24 года 2-я функция: текущая стоимость единицы (реверсии).

Текущая стоимость – стоимость денежного потока и выручки от перепродажи (реверсии), дисконтированная по заданной ставке. Эта функция показывает, какова при заданной ставке дисконта оценка текущей стоимости тех денег, которые могут быть получены (запланированы) в конце определенного периода.

Эта функция обратна функции накопленной суммы денежной единицы.

Базовые формулы:

а) при начислении процентов 1 раз в год: PV = FV б) при более частом, чем 1 раз в год, начислении процентов: PV = FV Пример. Определить текущую стоимость 1000 долл., которые будут получены в конце года при 10%-й ставке дисконта.

ВАРИАНТ А. Начисление процента осуществляется в конце года.

n= PV=?

ВАРИАНТ Б. Начисление процента осуществляется в конце каждого месяца.

k= PV=?

3-я функция: текущая стоимость аннуитета.

Аннуитет – это серия равновеликих платежей (поступлений), отстоящих друг от друга на один и тот же промежуток времени. Принято различать обычный и авансовый аннуитеты. В том случае, если платежи (поступления) производятся в конце каждого периода, говорят об обычном аннуитете. Если же платежи (поступления) осуществляются авансом, т.е. в начале каждого периода, говорят об авансовом аннуитете. Функция показывает, какова при заданной ставке дисконта текущая стоимость серии платежей в 1 денежную единицу в течение определенного периода времени.

Базовые формулы.

а) при платежах в конце каждого года:

Пример. Договор аренды квартиры составлен на 1 год. Определить текущую стоимость арендных платежей при 11%-й ставке дисконтирования.

ВАРИАНТ А. Арендная плата в размере 500 долл. Выплачивается в конце каждого месяца.

i= n= k= 4-я функция: накопление денежной единицы за период.

На основе использования данной функции определяется будущая стоимость серии равновеликих периодических платежей, т.е., осуществляется расчёт будущей стоимости обычного аннуитета. Эта функция показывает, какая сумма будет накоплена на счете при заданной ставке, если регулярно в течение определенного периода откладывать на счет 1 денежную единицу.

Базовые формулы:

а) при платежах, осуществляемых 1 раз в конце года: FV = PMT Пример. Молодая семья решила через 5 лет купить квартиру, ежемесячно откладывая долл. на счёт, приносящий 12% годовых. Какая сумма накопится к концу 5-го года?

i=12% FV=?

5-я функция: взнос на амортизацию единицы.

Данная функция используется для определения аннуитетных (регулярных равновеликих) платежей в счёт погашения кредита, выданного под определённый процент на определённый период.

Амортизация – это процесс погашения долга в течение времени.

Величина амортизации денежной единицы показывает, каким будет обязательный периодический платёж по кредиту, включающий проценты и выплаты основной суммы и позволяющий погасить кредит в течение установленного срока.

Базовые формулы:

а) при платежах, осуществляемых 1 раз в год: PMT = PV Пример. Кредит в размере 10000 долл. выдан на 5 лет под 15% годовых, погашение ежегодное. Определить размер аннуитетных платежей.

ВАРИАНТ А. Выплаты по кредиту осуществляются в конце каждого года.

PMT=?

6-я функция: формирование фонда возмещения.

Данная функция используется для определения тех равномерных периодических платежей, которые необходимо осуществлять в течение заданного периода, чтобы к концу срока иметь на счёте, приносящем доход по заданной ставке, определённую сумму денег.

Базовые формулы.

а) при платежах, осуществляемых 1 раз в год: PMT = FV PMT = FV Пример. Определить, какими должны быть платежи, чтобы к концу 8-го года иметь на счёте, приносящем 14% годовых, 10000 долл.

ВАРИАНТ А. Платежи осуществляются в конце каждого года.

n= PMT=?

ГЛАВА III

ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ НА НЕДВИЖИМОСТЬ

Собственность – это многогранная категория, имеющая юридическое и экономическое содержание. В юридическом отношении она характеризуется правом собственности, то есть определённой совокупностью правомочий, позволяющей иметь полное господство над объектом недвижимости, а также совокупностью правовых актов, регулирующих и охраняющих состояние его принадлежности конкретному лицу.

Собственность как экономическая категория выражается через совокупность отношений, связанных с реализацией правомочий собственника. При этом возникают самые разные отношения, в том числе, по поводу приобретения, использования или отчуждения земельных участков и различных строений, по поводу распределения и присвоения дохода, налогообложения и другого. Экономически собственность реализуется, когда приносит владельцу доход – ренту, прибыль, арендную плату или удовлетворяет его личные потребности.

Экономическое содержание отношений собственности заключается в том, что лицо присваивает некие объекты недвижимости, которые тем самым отчуждаются от других лиц. Присвоение тесно связано с осуществлением хозяйственного (экономического) господства над объектом. Определяя направления и пределы использования, собственник руководствуется своими собственными интересами. Он сам устанавливает, какую часть недвижимого имущества пустить в оборот и на каких условиях, какую оставить в резерве, какую использовать. Собственник получает не только благо обладания и извлечения дохода, но и бремя содержания:

необходимость осуществлять ремонт и охрану, нести риск случайной гибели и порчи от причин, за которые никто не отвечает, а также риск возможных потерь от неумелого или нерационального ведения своих дел (вплоть до разорения и банкротства).

В ст.209 ГК РФ определяется содержание права собственности:

собственнику принадлежат правомочия по владению, пользованию и распоряжению своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и не ущемляющие права и охраняемые законом интересы других лиц. Собственник вправе отчуждать своё имущество в собственность другим лицам, передавать другим лицам правомочия по владению, пользованию и распоряжению имуществом, оставаясь при этом собственником этого имущества (доверительное управление). Собственник может отдать своё имущество в залог, распорядиться им иным способом, а также как-либо обременить его.