Отдел аналитики и консалтинга

ООО “Компания ВИЛЛАН”

Анализ рынка жилой недвижимости Краснодара

июнь 2008 года

Краснодар 2008

1

Содержание

1 Методологический раздел

2 Общий анализ рынка жилья Краснодара июнь 2008 г

2.1 Анализ критерия качества проекта как характеристики новостройки........... 6

2.2 Статистика актуального предложения на первичном рынке от дольщиков. 9 2.3 Статистика актуального спроса на рынке жилья г. Краснодара.................. 12 2.4 Статистика реализованного предложения на вторичном рынке................. 15 2.5 Рейтинговая оценка районов/строительных пятен Краснодара..................19 2.6 Рейтинговая оценка репутации застройщика

3 Отдельные рекомендации по ведению маркетинговой и ценовой политики... 1 Методологический раздел Цель исследования: обоснование рекомендаций по ведению ценовой политики, выбору участков под застройку и последующему позиционированию объекта жилой недвижимости и бренда застройщика в целевом сегменте.

Задачи исследования продиктованы целью и заключаются в следующем:

1. Описать структуру предложения, спроса и сделок на рынке жилья;

2. Определить цены на жилье первичного рынка в различных типах новостроек, на разных стадиях строительства, в разных районах города;

3. Выявить и оценить степень влияния факторов, определяющих конкурентное положение на первичном рынке Краснодара 4. Объяснить закономерности формирования цены на первичном рынке жилья Методология проведения исследования 1. Эконометрическая статобработка массива данных (описательная статистика, пространственнопараметрический анализ, картографический метод);

2. Квалиметрические методы (экспертное интервью, рейтинговая оценка);

3. Мониторинг объектов недвижимости Предметная область исследования:

1. Риэлтерская база актуальных заявок на продажу квартир.

2. Риэлтерская база актуальных заявок на покупку квартир.

3. Данные о сделках на рынке жилья 4. Экспертное мнение менеджеров, брокеров, аналитиков Компании 5. Аналитическая база новостроек Краснодара (апрель-май 2008 г.) Общая логика исследования.

В качестве критериев, определяющих конкурентное положение новостройки, выбраны следующие непересекающиеся (самостоятельные) характеристики объектов жилого строительства:

1) Качество местоположения;

2) Качество проекта;

3) Стадия строительства/дата ввода;

4) Репутация застройщика;

Цена.

5) Качество местоположения с точки зрения комфортности проживания определяется его характеристиками и оценивается частным показателем качества жилья – “рейтингом качества местоположения объекта” (Стерник Г.М. 2007).

Качество проекта определяется его характеристиками, зафиксированными на момент оценки (т.е.

на ранней стадии строительства) – заявленными застройщиком. Характеристики проекта не учитывают местоположение и цену.

Поскольку конкурентная позиция определяется комплексной характеристикой качества системы “объект-застройщик”, оценке репутации застройщика отводится особое внимание.

При классификации объектов жилья на первичном рынке базой сравнения выступила выборка аналогов, соответствующая генеральной совокупности всех многоквартирных новостроек Краснодара (актуальное предложение на первичном рынке от застройщика на середину апреля 2008 года), и корпоративная база актуального предложения долевого участия на первичном рынке (предложения в новостройках от вторых рук).

Другие критерии (местоположение, репутация застройщика) оценивались с применением квалиметрических методов анализа рынка недвижимости.

Первичный рынок привязан ко вторичному. Выражается это прежде всего во взаимном проникновении и взаимной обусловленности пространственно-параметрических характеристик. Кроме того накопленный ряд динамики поведения цен и структурных изменений в спросе на вторичном рынке обладает большой предсказательной способностью в отношении прогноза цен и спроса на первичном рынке (реакция первичного рынка Краснодара на изменения на вторичном рынке оценивается в 1- месяца). Поэтому программа исследования включает представление данных по спросу и сделкам на вторичном рынке.

Определение степени репрезентативности корпоративной риэлтерской базы.

Число зарегистрированных сделок с жильем в Краснодаре составляет 600-900 в месяц. В одном из крупнейших еженедельных информационно-аналитических изданий Краснодара общее количество выставляемых платных объявлений о продаже квартир в каждый еженедельный выход составляет от 1500 до 2000 шт. Проблему определения общего количества выставляемых в течение месяца на продажу квартир можно решить математически, при условии относительного постоянства объема выставленных на продажу квартир в течение месяца:

Nза месяц = Nстарых + Nвновьпришедших Nза 4-ую неделю предыдущего месяца + Nсделок = 1750 + 750 = Nза месяц – кол-во всех актуальных в течение месяца квартир, выставленных на продажу;

Nстарых – кол-во актуальных в течение месяца квартир, выставленных на продажу в предыдущем месяце;

Nвновьпришедших - кол-во актуальных в течение месяца квартир, выставленных на продажу в отчетном месяце;

4-ую неделю предыдущего месяца месяца квартир, выставленных на продажу;

Nсделок - кол-во сделок с квартирами в течение месяца Альтернативный расчет емкости рынка основывается на умножении среднего количества сделок на вторичном рынке Краснодара на средний по городу период оборачиваемости (3,5 месяца): 750 * 3,5 = 2625 шт.

Месячная выборка “Компании ВИЛЛАН” (без дублей, повторов и негодных для анализа, “недозаполненных”, объектов) составляет 1500-1700 актуальных на момент внесения в риэлтерскую базу квартир (за май - 1742 квартиры). Следовательно, относительная доля выборки Компании в генеральной совокупности всего месячного предложения квартир на вторичном и первичном (от дольщиков) рынке Краснодара составляет 70%.

2 Общий анализ рынка жилья Краснодара июнь 2008 г 2.1 Анализ критерия качества проекта как характеристики новостройки в Краснодаре Задача определения конкурентного положения объекта, исходя из сочетания значимых для покупателей характеристик жилого комплекса, сводится к выявлению цен на аналогичные объекты (аналогичные для покупателя). С целью нивелировать влияние разброса индивидуальных значений в малых выборках применяется группировка объектов. Она позволяет выявить классификационные критерии, обеспечивающие приемлемые границы вариации цен в пределах групп (типов). При этом глубина классификации по качеству объекта может определяться нахождением уникальных (непересекающихся) диапазонов цен для каждого классификационного типа (резюмируется утверждение, что если две группы объектов, близкие по характеристикам качества, имеют близкие значения цен и близкое к нормальному распределение цен, для обоих групп в совокупности, то эти группы можно объединить без ущерба классификационному делению (локальный рынок просто не видит разницы между этими группами - следовательно, их можно не выделять)).

Из 41 ЖК Краснодара с актуальным предложением квартир от застройщика 6 представляют собой блочное строительство, 6 – монолитно-кирпичные с вентилируемыми фасадами дома, 29 – монолитнокирпичные дома/ЖК, из которых 12 характеризуются минимальным набором доп. характеристик жилищного комплекса, а 17 – максимальным набором (наличие подземной или многоэтажной парковки, комфортные окружающие условия проживания (подразумевающие активное преобразование придомовой территории), современные требования к телекоммуникациям, сервису, охране, нестандартные архитектурные решения).

Актуальное предложение от застройщика может выступать предметной областью исследования по классификации объектов первичного рынка жилья при условии, что единичные характеристики инвестиционного поведения застройщиков не оказывают значимого воздействия на вариацию цен в пределах групп. Поскольку каждый девелопер предъявляет индивидуальные требования к значениям денежного потока, дисконтированного дохода и коэффициента оборачиваемости вложенных средств, то в выборке краснодарских застройщиков, количество которых менее 30 (5 из них контролируют три четверти первичного рынка), получается искаженная картина зависимости цены от характеристик объекта недвижимости.

Взаимоотношение спроса и предложения на рынке долевого участия не в меньшей степени подвержено инвестиционным ожиданиям продавца (в данном случае – дольщика-спекулянта). Однако, наличие множества игроков, обладающих примерно одинаковым видом продаваемых объектов, в сочетании с благоприятным общеотраслевым инфляционным фоном (средний рост цен на недвижимость в Краснодаре не менее 20% в год), сглаживает провалы рынка: цены предложения на недвижимость в новостройках от вторых рук в большей степени стремятся к рыночному уровню цен (уровню цен наиболее вероятной продажи).

В исследовании предложения на рынке дольщиков однородными объектами считались объекты, имеющие небольшую погрешность определения средней в пределах своей группы. Как было выяснено, в пределах групп с одинаковым материалом наружных стен наблюдается неоднородная вариация. Так, для квартир в монолитно-кирпичных домах распределение близко к нормальному, эксцесс ярко выражен, коэффициент вариации менее 15% (см. рис. 1). Цены на квартиры в блочных домах варьируют сильнее, ярко выражена бимодальность. Ошибка определения средней величины в обеих группах в пределах диапазона ±1500 р/м (см. рис. 2).

Таким образом, простая группировка по признаку материала стен дома достигает основной своей задачи: классификационной обособленности групп (с одной стороны, значение ошибки определения средней для каждой группы приемлемо (меньше 1500 р./м ), с другой стороны, ошибки определения средних для монолит-кирпича и блока не пересекаются (см. рис. 2)).

Рисунок 1 – Гистограммы распределения удельных цен предложения квартир в домах с различным материалом стен на рынке долевого участия (Краснодар 06.2008) Рисунок 2 – Диаграмма удельных цен на рынке долевого участия с погрешностью определения средней Монолит-кирпич и Блок – качественно обособленные группы, внутри которых модальные значения цен (цен наиболее вероятной продажи) совпадают со средними ценами. Таким образом установлено, что субъекты рыночных отношений краснодарского первичного рынка недвижимости (покупатели-инвесторы, риэлтеры) ставят жилые комплексы повышенного класса в один ряд с объектами эконом класса в пределах выделенных классификационных групп: Монолит-кирпич и Блок.

2.2 Статистика актуального предложения на первичном рынке от дольщиков Цена предложения 1 м на первичном рынке квартир от дольщиков в многоквартирных домах г.

Краснодара на 01.06.2008 составила 53 800 ± 250 р.

Распределение цен предложения на первичном рынке квартир в многоквартирных домах в июне 2008 г. представлено в таблице 1 и на рисунке 3 (анализ проведен по актуальному предложению от дольщиков).

Таблица 1 - Статистика цен по стадиям строительства (актуальное в течение июня 2008 года предложение на первичном рынке квартир от дольщиков в г. Краснодар)

КОТЛОВАН ВОЗВЕДЕНА ВОЗВЕДЕНЫ ВНУТРЕННИЕ 100 %

Рисунок 3 - Распределение цен предложения на первичном рынке квартир от доль-щиков по стадиям строительства с ошибкой определения средних величин (май 2008 г.) В соответствии с методологией Г.М. Стерника построена статическая ДППМ первичного рынка Краснодара. В таблице 2 представлены данные по цене за 1м и количеству квартир, охваченных наблюдением (свидетельствует о степени репрезентативности и значению случайных факторов в каждом сечении). Типы определены в ходе первого этапа исследования (Монолит-кирпич и Блок). Районы разбиты в соответствии с топонимическим зонированием краснодарского рынка жилья (“Компания ВИЛЛАН” 2007 г.).

Таблица 2 - Дискретная пространственно-параметрическая модель первичного рынка Краснодара (актуальное предложение квартир от дольщиков в мае 2008 г.)

ВСЕ РАЙОНЫ

ВСЕ ТИПЫ ФМР

ВСЕ РАЙОНЫ

ВСЕ РАЙОНЫ

МОНОЛИТФМР

40лет-ул.Рос-ул.Сев 2.3 Статистика актуального спроса на рынке жилья г. Краснодара В ходе исследования был рассмотрен спрос на рынке жилья Краснодара. В качестве статистической базы была взята риэлтерская база заявок, актуальных в течение периода с марта по май включительно. Структура совокупного (общегородского) спроса характеризуется существенным сдвигом в сторону квартир с небольшим количеством комнат (см. рис. 4). В то же время дифференцированный по районам спрос характеризуется большим разнообразием: встречаются районы, спрос в которых ориентируется на 2-х и 3-х комнатные квартиры (см. Центр, ЮМР на рис. А.3 в Приложении А).

Рисунок 4 - Секторная диаграмма структуры спроса по количеству комнат в квартире (по данным корпоративной базы заявок на покупку квартир в июне 2008 года) При статистическом анализе множественных ответов возникает риск преувеличения доли (значимости) отдельных элементов в общей структуре рассматриваемого явления. Сильнее всего это характерно для географических (пространственных) переменных. Так, например, человек, называющий в заявке на покупку следующие улицы: ул. Ставропольская, ул. Бургасская, ул. Айвазовского – по сути, ищет в ЧМР. Аналогично: если человек ищет в КМР, ГМР и ПМР, то это всего одна топонимическая зона – Восток.

В то же время, если поиск ведется в риэлтерских районах из разных топонимических зон, то в общей структуре спроса следует учитывать каждую названную топонимическую зону с одинаковым весом (независимо от того сколько районов в ней назвал покупатель). Пример: в спросовой заявке указаны следующие районы: КМР, ГМР, ЧМР – а в статистическом анализе должны участвовать только две топонимические зоны: Восток (КМР, ГМР) и ЧМР (ЧМР).

Применяя оптимизированный расчет географии индивидуального спроса при анализе множественных ответов, можно получить истинную (скорректированную по топонимическому зонированию) картину совокупного спроса (см. рис. 5-6).

Платежеспособность спроса, дифференцированная по количеству комнат в квартире, характеризуется неоднородностью частотного распределения (см. рис. 7). Так, например, для 2комнатных квартир после совмещения гистограмм нижней границы цены спроса с верхней границей становится очевидным существование двух явных сегментов (двух мод) по платежеспособности покупателя (см. рис. 7.3-7.4), а именно:

ЭНКА ФМР

Рисунок 5 - Секторная диаграмма структуры спроса по риэлтерским районам Краснодара (июнь 2008 г.) Рисунок 6 – Сравнение структуры спроса по топонимическим районам Краснодара при простом сложении Рис. 7. Рисунок 7 - Гистограммы распределения нижних и верхних границ диапазона индивидуальных цен спроса на квартиры с различным количеством комнат (вторичный рынок Краснодара июнь 2008 г.) 2.4 Статистика реализованного предложения на вторичном рынке Самую большую долю в общем количестве сделок за месяц имеют следующие риэлтерские районы (см. рис. 8): Старый Центр (ЦМР) (20,2%);

Рисунок 8 - Структура сделок на вторичном рынке жилья Краснодара по районам Группу районов с относительно небольшой долей (5-10%) составляют:

В остальных районах кол-во сделок не превышает 2% от общего количества по всему городу.

В разрезе топонимических районов наблюдается следующая картина:

1) Для ЦМР доля заключенных сделок в общем по городу количестве сделок (29,3%) значительно превышает долю ЦМР в актуальном в течение месяца предложении квартир (17,2%) (см. рис.

9). Существенное превышение доли в сделках над долей в предложении также наблюдается в 2) Для следующих топонимических зон: 40 лет (ЗИП, Политех, ШМР, ККБ, 40-лет), Запад (Славянский, Рубероидный, ул. Лукьяненко), Пригород (п. Северный, п. Южный, ст.

Елизаветинская…), Пригород в Адыгеи (п. Яблоновский, п. Энем…) – наоборот, доля в общем количестве сделок намного меньше доли в количестве выставленных на продажу квартир.

3) В отношении других районов структура сделок и предложения примерно совпадают (наблюдаются отклонения в диапазоне ±25%).

Следовательно, значительное количество совершенных сделок в ЮМР и ФМР объясняются большим количеством выставляемых на продажу квартир (см. рис. 10).

Локальный рынок (рынок в пределах одного района) характеризуется не только количеством объектов и/или сделок, но и коэффициентом оборачиваемости рынка (отношением проданных квартир к количеству всех выставленных на продажу квартир).

По коэффициенту оборачиваемости лидирует топонимическая зона ЦМР (48%); следующая зона:

ЧМР (оборачиваемость 38%).

Топонимические зоны ФМР, Восток (КМР, ГМР, ПМР, КСК) и ЮМР имеют примерно одинаковые коэффициенты оборачиваемости, а именно – 28-33% (см. также рис. 11).

Значительно меньше коэффициент оборачиваемости в топонимических районах Север (Энка, Авиагородок), 40 лет победы (ЗИП, Политех, ул. Российская, ККБ) – менее 15%.

В Пригородах и в топонимической зоне Запад (Славянский, Рубероиный) оборачиваемость варьирует от 5 до 10%.

14,6% Рисунок 9 – Доля топонимических районов в по кол-ву сделок с жильем и кол-ву выставленных на Рисунок 10 – Сравнительная гистограмма общего количества квартир на рынке и количества квартир, Коэффициент относительной оборачиваемости * - Средний по городу уровень оборачиваемости рынка недвижимости (27%) принят за 1.

Рисунок 11 – Диаграмма оборачиваемости объектов по районам (вторичный рынок) Графическое представление уровня оборачиваемости, объема предложения и сделок помогает образно представить действительную ситуацию на краснодарском рынке жилой недвижимости (см. рис.12).

Кол-во сделок Рисунок 12 - Пузырьковая диаграмма динамического равновесия рынка жилой недвижимости Краснодара (размер пузырьков прямо пропорционален объему предложения).

2.5 Рейтинговая оценка районов/строительных пятен Краснодара В ходе исследования было проведено ранжирование районов по привлекательности совершения покупки на первичном рынке от застройщика. Критериями привлекательности были выбраны:

1). Престижность района / элитарность 2). Изолированность района от магистралей 3). Единый соц. уровень жителей района 4). Близость (субъективная) района к Центру 5). Эстетичность застройки и ландшафта 7). Близость природных объектов (лесопарк...) 8). Соц. инфраструктура (школа, больница...) 9). Транспортная доступность района 10). Экологическая обстановка района Для получения рейтинга районов был проведен экспертный опрос специалистов Компании – менеджеров, брокеров, аналитиков (см. анкету в Приложении Б). Всего в опросе участвовало человека. Первоначально рассчитывались коэффициенты важности каждого критерия при принятии решения о покупке для проживания и спекулятивной покупки. Полученные результаты сведены в таблицу 3 (в порядке убывания рейтинга):

Таблица 3 - Значимость факторов местоположения для совершения покупки квартиры в новостройке (Краснодар 04.2008) Значимость факторов для покупок в целях проживания Значимость факторов для спекулятивных покупок Далее респонденты оценили каждый район по каждому критерию (1 - крайне негативная оценка по соответствующему критерию, 10 - максимально положительная оценка). При расчетах учитывались оценки компетентности экспертов, полученные в результате подготовительного исследования. В результате итоговый рейтинг района не учитывал мнения 8 респондентов, не прошедших квалификационного теста.

аналитической Базой данных о заявках на покупку квартиры. Соответствие проверялось с помощью Tтеста Стьюдента проверки значимости различия средних величин. Респонденты, ответы которых значимо различались с данными аналитической базы (с вероятностью 95%), не проходили квалификацию, и их ответы по присвоению рейтинга районам застройки не учитывались в расчетах итогового рейтинга местоположения. Статистика, выступившая в качестве базы сравнения, приведена в Разделе 2.3.

Результаты рейтинговой оценки районов показывают, что 1) В целом значимость факторов местоположения новостройки однородна для покупок, как в целях проживания, так и в целях инвестирования средств, за исключением факторов, значимость которых отличается существенно (более чем на 30%), а именно: единый соц. уровень жителей района и соц. инфраструктура (серый цвет в табл. 1).

2) Изменение рейтинга от района к району в пределах топонимических зон происходит достаточно ровно, без видимых скачков (см. рис. А.1, А.2 в Приложении А). Это обстоятельство подтверждает правильность топонимического зонирования. Находит подтверждение методологический подход по комплексному мониторингу рынка в целях инвестиционно-строительной деятельности с использованием дискретной пространственно-параметрической модели. Данная модель рассматривает индикаторы рынка в разрезе топонимических зон, что повышает качество статистических характеристик выборки при последовательном сечении по качеству и степени готовности объектов-аналогов и позволяет построить объективную модель функционирования локального рынка недвижимости.

3) Можно провести качественную классификацию районов. Для этого разобьем множество итоговых оценок местоположения на пять равных интервалов. Получим пять типов районов, отличающихся степенью привлекательности совершения покупки квартиры в новостройке в целях проживания (см. табл. 4).

Таблица 4 - Районы/строительные пятна Краснодара (апрель-май 2008) Примечания: 1 – поскольку весами для рейтинговой оценки выступили величины значимости факторов местоположения (от 5,7 (эстетичность застройки) до 9,3 (транспортная доступность)), то итоговая оценка варьировала в диапазоне от 3,4 до 8,0 (при максимально возможной оценке - 10);

2 - некоторые риэлтерские районы имеют несколько рейтинговых оценок (одна - для всего района в целом, другие – для зон компактного расположения новостроек или крупных жилых комплексов в пределах этого района). Пример: ЮМР – ул. Кожевенная – ЖК “Новый город”;

3 – количество строящихся ЖК, в которых полностью завершены продажи от застройщика;

4 - количество ЖК, строительство которых завершено, но еще ведутся продажи от застройщика.

2.6 Рейтинговая оценка репутации застройщика как характеристики новостройки в Краснодаре В ходе исследования влияния репутации (имиджа) застройщика на конкурентное положение продаваемого объекта были выбраны следующие критерии привлекательности:

1 ) Качество строительства/Материалы стен 2 ) Соотношение цена - качество строительства 3 ) Соотношение цена – местоположение 4 ) Количество одновременно строящихся домов 5 ) Темпы строительства одного дома 7 ) Динамика развития Компании 9 ) Простота бумажной волокиты 11 ) Удовлетворенность бывших покупателей В результате экспертного опроса получены следующие значения важности каждого критерия при принятии решения о покупке (см. табл. 5).

Таблица 5 - Значимость факторов репутации (имиджа) застройщика для совершения покупки квартиры в новостройке (Краснодар май 2008) Значимость факторов для покупок в целях проживания Значимость факторов для спекулятивных покупок Одновременное строит-во 5, Соотношение: цена – мест-ние 8, Результаты исследования значимости критериев при оценке компании-застройщика:

1) Значимость неценовых факторов репутации застройщика сильно разнится для покупок в целях проживания и в целях инвестирования средств.

Так, например, покупатели квартир в целях проживания чувствительны к таким факторам, как Работа застройщика по 214 закону, Узнаваемость бренда, Качество строительства. Для покупок в инвестиционных целях эти факторы имеют гораздо меньшее значение.

В то же время такой фактор, как наличие у застройщика в настоящий момент других реализуемых проектов (одновременно строящихся домов), является решающим для покупателей-спекулянтов и практически не важен для покупателей-будущих жильцов.

В одинаковой степени максимальную значимость представляют следующие неценовые факторы:

темпы строительства и удовлетворенность бывших покупателей.

2) Относительная неважность качества строительства (качества проекта) как фактора, определяющего предпочтения покупателей-инвесторов, дополняет и логично вписывается в обоснование классификации объектов по качеству проекта, изложенное ранее в настоящем исследовании.

Действительно, анализ рынка долевки не выявил значимой вариации в типе объектов монолитнокирпичного строительства. Теперь становится понятно почему: в ранжированном ряде факторов, определяющих предпочтения спекулянтов на рынке недвижимости (основных игроков первичного рынка Краснодара для объектов с длительным сроком реализации), есть гораздо более значимые факторы:

- удовлетворенность бывших покупателей;

- наличие у застройщика одновременно реализуемых других проектов.

3) Подтвердилась высокая чуткость рынка к соотношениям цена – качество, цена – местоположение объекта при формировании имиджа застройщика. Способность покупателей присваивать стикеры “урвач” строительным компаниям (и соответственно, ассоциировать застройщика с этим стикером) на основании сопоставления цены продаваемого объекта и его реальной ценности свидетельствует о высокой степени развития локального рынка.

3 Отдельные рекомендации по ведению маркетинговой и ценовой политики 1. Качественная оценка значимости характеристик местоположения девелоперского проекта демонстрирует отрицательное мнение профессиональных участников рынка о значимости природных характеристик для принятия решения о покупке (см. также табл. 3). Среди них:

- экологическое благополучие;

- близость к природным объектам.

В то же время такие характеристики квартиры, как красивые виды (вид на водоем, панорамный обзор города), единая концепция строительства в ближайшем окружении, оказывают существенное влияние. По мере реализации проекта отношение потенциальных потребителей к данным характеристикам проекта не меняется.

2. Среди характеристик, не оказывающих существенного влияния на конкурентоспособность объекта на первых этапах реализации проекта строительства:

- наличие развитой социальной инфраструктуры;

- качество строительства.

Рынок не предусмотрел значимых различий по качеству проекта для объектов в пределах группы Монолит-кирпич. С высокой степенью вероятности можно ожидать, что при равенстве прочих условий (стадии строительства, местоположения, репутации застройщика) верхняя граница удельной цены наиболее вероятной продажи для разных (по качеству) объектов в пределах группы Монолит-кирпич будет превышать нижнюю границу не более чем на 3 тыс. р. (см. также рис. 2).

3. Краснодарский первичный рынок представлен различными по качеству типами объектов (хотя большинство потенциальных покупателей не видят между ними существенной разницы).

Практически ни один объект не является уникальным, и всегда есть возможность приобрести квартиру нужного качества в новостройках, ввод в эксплуатацию которых ожидается в ближайшие полгода. Это обстоятельство приводит к тому, что большинство покупателей, приобретающих жилье в целях проживания, совершают сделки на поздних этапах строительства. Поэтому на первых этапах реализации проекта (когда дата ввода отдалена до конца 2010-2011 года) рекомендуется позиционировать объект жилой недвижимости в сегменте инвесторов.

Данная категория потребителей отличается особыми предпочтениями при выборе новостройки и компании-застройщика. Прежде всего, они должны увидеть, что строительство уже началось и ведется высокими темпами (лучше – опережающими темпами) (см. также табл. 5 и рис. 3). Цены не рекомендуется отпускать, пока не накопится значительная доля удовлетворенных покупателей. Такая политика продаж позволит повысить субъективную оценку имиджа строительной компании, увеличит заинтересованность краснодарских покупателей-инвесторов на следующих этапах реализации данного и других проектов.

4. В соответствии с рейтингом привлекательности районов Краснодара для совершения покупок в новостройках с целью проживания построена карта. На ней изображены все новостройки, в которых ведутся продажи от застройщика на настоящий момент (апрель-май 2008г.). Большинство жилых комплексов, в которых проданы все квартиры на стадии строительства тяготеют к привлекательным районам (прослеживается явная корреляция) (см. табл. 4). Заимствование средств на покупку жилья особенно актуально для людей, совершающих покупку квартиры в малопривлекательных районах (см.

также рис. А.1 в Приложении А), так как спрос на данные районы свидетельствует о сравнительно низкой стимулирования продаж (как за счет ипотечного кредитования, так и за счет различных видов рассрочек и зачетов).

В то же время связь между привлекательностью районов и количеством жилых комплексов, строительство которых завершено, но еще ведутся продажи от застройщика, не прослеживается.

Следовательно, каким бы ни было стимулирование продаж превышение цены над реальной ценностью объекта недвижимости способно отсечь значительную долю потенциальных покупателей.

5. Одной из решающих характеристик конкурентоспособности объекта жилой недвижимости в Краснодаре являются темпы строительства. Средний период строительства существующих на настоящий момент новостроек Краснодара – 2,0-2,5 года. Сравнительно низкие темпы строительства (например, период строительно-монтажных работ равный 2,75 года) приводят большинство покупателей-инвесторов к мысли, что строительство в рассматриваемом ЖК либо “заморожено” по каким-либо причинам (“теряются” в догадках далеко не позитивного характера), либо “чем-то тормозится”.

6. В соответствии с показателем оборачиваемости локального рынка можно группировать топонимические районы следующим образом:

Таблица 6 – Группировка топонимических зон по показателям оборачиваемости, объема сделок, объема предложения, наличию районов-центроидов (вторичный рынок) Центр 40 лет 40 лет Победы, ЗИП, ККБ, Политех, ШМР Пригород п. Северный, Энем, Южный, Лорис, Елизаветинская… незначительный ничтожный Примечания: 1 – Объем актуального в течение месяца предложения разбит на следующие значения:

большой (более 300 квартир), средний (100- 300), незначительный (менее 100);

2 – Объем сделок разбит на: большой (более 150 сделок в месяц), значительный (30- 150), незначительный (10- 30), ничтожный (менее 10);

3 – Обороты рынка делятся на: высокие (выше среднего оборота по городу), умеренные (на уровне среднего по городу), низкие (ниже среднего по городу).

7. Ценовая сегментация спроса соответствует различиям в предпочтениях покупателей, их принадлежности к среднему или бизнес классу. Поэтому позиционирование объекта недвижимости в платежеспособного спроса (см. рис. 7).

Рисунок А.1 - Первичный рынок Краснодара Рисунок А.2 - Топонимическое районирование вторичного рынка жилья Рисунок А.3 - Спрос на рынке жилья Рисунок А.4 - Сделки на вторичном рынке жилья 1. Важность критериев привлекательности района новостройки для проживания (поставить Х) и спекулятивной покупки (поставить O).

1. Престижтижность района / элитарность 2. Изолированность района от магистралей 3. Единый соц.уровень жителей района 4. Близость района к Центру 5. Эстетичность застройки и ландшафта 6. Красивые виды 7. Близость природных объектов (лесопарк...) 8. Соц. инфраструктура (школа, больница...) 9. Транспортная доступность района 10. Экологическая обстановка района 11. 12. 2. Важность критериев доверия к застройщику покупателей-будущих жильцов (поставить Х) и покупателейспекулянтов (поставить O).

Качество строительства/Материалы стен Соотношение цена - качество строительства Соотношение цена – местоположение Количество одновременно строящихся домов Темпы строительства одного дома Узнаваемость бренда Динамика развития Компании Сколько лет на рынке Простота бумажной волокиты Масштабность рекламы Удовлетворенность бывших покупателей Сарафанное радио 3. Назовите район (и улицу в нем), являющийся наиболее привлекательным для покупки квартиры в новостройке (цену не учитывать): 4. Назовите район (и улицу в нем), являющийся наименее привлекательным для покупки квартиры в новостройке (цену не учитывать): 5. В каких районах/улицах (не менее 3 в порядке убывания привлекательности) Вы купили бы квартиру 6. Рейтинговая оценка районов/строительных пятен Район/строительное пятно ФМР Район “СОЛНЕЧНОГО Города” ул. Гаврилова…..

Авиагородок (Репино) СМР Рубероидный (Лукьяненко) ЮМР “Новый город” ул. Кожевенная…… ЦМР ул. Кубанонаб./Пушкина/Постовая ул. Промышленная…… ЧМР ГМР ул. Парусная…..

КМР “Форт Карасунский” ШМР ЗИП (Зиповская-Московская) ККБ ул. Восточно-Кругликовск…..

ЭНКА (Дзержинского) ПМР (Фадеева)