[ «ЭНЕРГОСБЕРЕЖЕНИЕ В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ В рамках проекта Поддержка собственников жилья реализуется Фондом Новая Евразия в сотрудничестве с Фондом Институт экономики города при поддержке Агентства США по международному ...»
ИНФОРМАЦИОННО-МЕТОДИЧЕСКОЕ ПОСОБИЕ
ЭНЕРГОСБЕРЕЖЕНИЕ
В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ
В рамках проекта
«Поддержка собственников жилья»
реализуется Фондом «Новая Евразия» в сотрудничестве
с Фондом «Институт экономики города»
при поддержке
Агентства США по международному развитию/Россия
2009
УДК 332.872 ББК 65.44 Г 15 Г 15 Генцлер И.В., Петрова Е.Ф., Сиваев С.Б., Лыкова Т.Б.
Энергосбережение в многоквартирном доме: Информационнометодическое пособие.– Тверь: Научная книга, 2009. – 130 с.
В пособии содержится информация о политике России и других стран в отношении энергоэффективности жилищной сферы, подходы к привлечению финансовых ресурсов для энергоэффективной модернизации жилищного фонда, практические рекомендации по проведению энергосберегающих мероприятий в многоквартирных домах, примеры деятельности российских ТСЖ по внедрению приборного учета и сокращения потребления коммунальных ресурсов.
Адресовано широкой аудитории, включая товарищества собственников жилья и организации, управляющие многоквартирными домами.
Издание подготовлено в рамках Проекта «Поддержка собственников жилья» при финансовой поддержке Агентства США по международному развитию Точка зрения авторов, отраженная в пособии, может не совпадать с точной зрения Агентства США по международному развитию (АМР США) © Фонд «Институт экономики города», Фонд «Новая Евразия», УДК 332. ББК 65. ISBN 978-5-904380-08- «Энергосбережение в многоквартирном доме: Информационно-методическое пособие»
подготовлено Фондом «Институт экономики города»
О ПРОЕКТЕ «ПОДДЕРЖКА СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ»
Проект «Поддержка собственников жилья» осуществляется Фондом «Новая Евразия» в сотрудничестве с Фондом «Институт экономики города» при поддержке Агентства СЩА по международному развитию (USAID).Проект «Поддержка собственников жилья» играет важную роль в процессах жилищно-коммунальной реформы: он на практике доказывает необходимость формирования прозрачной системы организационных, финансовых и договорных отношений при различных способах управления многоквартирными домами, программы развития и поддержки ТСЖ, способных профессионально исполнять функции управления многоквартирными домами для улучшения состояния многоквартирных домов, качества жизни населения Российской Федерации.
Цель проекта – способствовать повышению эффективности системы жилищного управления и развитию товариществ собственников жилья в Российской Федерации через внедрение новых управленческих моделей при активном участии институтов гражданского общества.
Задачи проекта:
- разработать, апробировать и распространить методический инструментарий, включающий модели управления, практики успешного функционирования ТСЖ, процедуры и политики управления жилищным фондом, необходимые для эффективного функционирования ТСЖ в России;
- разработать модельные подходы к реализации жилищной реформы в части управления жилищным фондом и провести демонстрационные проекты по их внедрению при активном участии всех субъектов жилищных отношений на уровне муниципальных образований;
- повысить общественное участие в решении жилищных проблем на национальном, региональном и местном уровне, создать условия для дальнейшего распространения результатов Проекта в Российской Федерации.
В рамках проекта создается пакет методических, учебных и информационных материалов по вопросам управления жилищным фондом, включающий настоящее пособие «Организация и проведение В рамках проекта «Поддержка собственников жилья», осуществляемого Фондом «Новая Евразия» при поддержке USAID «Энергосбережение в многоквартирном доме: Информационно-методическое пособие»
подготовлено Фондом «Институт экономики города»
годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме».
Существенной частью является проведение демонстрационных проектов, в рамках которых реализуются пять моделей взаимодействия в процессе управления многоквартирными домами:
Модель 1: Построение демократических взаимоотношений в товариществе собственников жилья;
Модель 2: Формирование собственниками помещений/ТСЖ заказа на услуги управления, содержания и ремонта многоквартирного дома;
Модель 3: Построение эффективных отношений управляющей организации с клиентами (собственниками помещений/ТСЖ);
ТСЖ/управляющих организаций с ресурсоснабжающими организациями;
Модель 5: Внедрение новых механизмов организации и финансирования капитального ремонта/ресурсосберегающей модернизации многоквартирного дома.
Каждая из моделей имеет собственные цели и задачи, свой метод осуществления и может быть реализована как самостоятельный элемент жилищной реформы в части эффективного управления многоквартирными домами. В то же время все модели демонстрационных проектов взаимосвязаны, каждая формирует условия для реализации других. Таким образом, реализация всех моделей демонстрационных проектов обеспечивает комплексный подход к реализации реформы управления жилищным фондом.
Модели демонстрационных проектов будут апробированы в муниципальных образованиях Российской Федерации, которые были отобраны в рамках закрытого конкурса: гг. Нижний Новгород, Пермь, Тверь. Одним из значимых критериев отбора муниципальных образований было наличие опыта сотрудничества с некоммерческими организациями в жилищной сфере.
В рамках проекта проводится широкая информационная компания, которая транслирует успешный опыт реализации демонстрационных проектов по Российской Федерации.
В рамках проекта «Поддержка собственников жилья», осуществляемого Фондом «Новая Евразия» при поддержке USAID «Энергосбережение в многоквартирном доме: Информационно-методическое пособие»
подготовлено Фондом «Институт экономики города»
1. КТО И ПОЧЕМУ ЗАИНТЕРЕСОВАН
В ЭНЕРГОСБЕРЕЖЕНИИ
Энергосбережение в последние двадцать-тридцать лет стало актуальной проблемой для всего мира. Мировое сообщество озабочено тем, что деятельность человечества разрушает окружающую среду, изменяет климат и приводит к истощению невозобновляемых природных энергетических ресурсов. Рост потребления энергии, изменение климата и экологические проблемы тесно связаны между собой, поскольку производство энергии путем сжигания ископаемых видов топлива сопровождается выделением в атмосферу углекислого газа, метана, оксидов азота, создающих парниковый эффект. Загрязнение атмосферы вредными веществами - продуктами сжигания топлива, является одним из основных негативных факторов, влияющих на здоровье населения планеты. В целях замедления глобального изменения климата, снижения вреда здоровью населения принимаются международные соглашения о сокращении выбросов в атмосферу. Примером такого соглашения является Киотский протокол к рамочной конвенции ООН об изменении климата (Киото, 11.12.1997 г.), по которому промышленно-развитые страны добровольно приняли на себя обязательства по сокращению эмиссии (выбросов) парниковых газов. Основным предметом регулирования Протокола являются мероприятия по сокращению выброса CO2, в связи с чем особую значимость приобретают мероприятия не по наращиванию традиционных энергомощностей, а по использованию энергосберегающих технологий и возобновляемых энергоресурсов.Россия ратифицировала Киотский протокол 4 ноября 2004 года, продемонстрировав тем самым желание принять участие в решении мировым сообществом глобальной проблемы изменения климата. Наша страна обязалась не превышать в 2008-2012 г.г. (первый период действия Киотского протокола) уровень выбросов 1990 г. Фактически в 2007 г. выбросы составляли только 77 % от уровня 1990 года. Есть основания полагать, что Россия гарантированно выполнит свои обязательства по Киотскому протоколу1.
Башмаков И. Изменения климата: парниковая подушка, Ведомости, 04.07.2008, №122 (2144) В рамках проекта «Поддержка собственников жилья», осуществляемого Фондом «Новая Евразия» при поддержке USAID «Энергосбережение в многоквартирном доме: Информационно-методическое пособие»
подготовлено Фондом «Институт экономики города»
Актуальность энергосбережения в национальном масштабе – на уровне отдельных государств – связана как с необходимостью улучшения экологии (сокращения выбросов загрязняющих веществ), так и с обеспечением энергетической безопасности и конкурентоспособности национальных экономик. При этом для стран с ограниченными собственными запасами ископаемых топливных ресурсов энергетическая безопасность означает предотвращение зависимости экономики от импорта топлива (например, в настоящее время страны Европейского Союза импортируют около 50 % необходимого им газа, а, по экспертным оценкам, к 2030 году они будут импортировать 84 %).
Для того чтобы снизить зависимость экономики от импорта топлива при одновременном сокращении эмиссии парниковых газов, многие страны приоритетом своей политики делают переход на возобновляемые источники энергии. Для ресурсодобывающих стран, в том числе, для России, энергетическая безопасность означает обеспечение растущего внутреннего спроса на энергоресурсы за счет более эффективного использования той энергии, что уже производится, а не за счет увеличения добычи топливных ресурсов и строительства новых генерирующих мощностей.
Россия занимает третье место в мире по абсолютному показателю совокупного объема энергопотребления (после США и Китая) и при этом среди десяти стран – крупнейших потребителей энергии она отличается самым высоким уровнем энергоемкости: тратит больше энергии на единицу валового внутреннего продукта (ВВП), чем любая из этих стран. Очевидно, что высокий показатель энергоемкости – количества энергии, затраченной на единицу выпуска продукции или выполненных работ – связан с тем, что значительная часть территории России располагается в холодных климатических поясах, ряд населенных пунктов находится в самых холодных районах планеты и в экономике страны преобладает тяжелая промышленность. Однако, по оценкам специалистов, даже если учесть совокупность всех этих факторов, потребление энергии в России все же приблизительно на 20% выше, чем в других странах со сходными уровнем доходов, территорией, климатическими характеристиками и структурой промышленности.
Высокая энергоемкость свидетельствует о неэффективном использовании энергоресурсов, оказывает негативное влияние на экономику России, ее энергетическую безопасность, на окружающую среду В рамках проекта «Поддержка собственников жилья», осуществляемого Фондом «Новая Евразия» при поддержке USAID «Энергосбережение в многоквартирном доме: Информационно-методическое пособие»
подготовлено Фондом «Институт экономики города»
и здоровье ее граждан. Как отмечают специалисты1, потенциал снижения энергоемкости в России настолько велик, что его реализация может привести к экономии 45 % полного потребления энергии (и соответственно сокращению выбросов углекислого газа на 50%) в 2005 году. При этом инвестиции в энергоэффективность могут обеспечить снижение энергоемкости и удовлетворить растущий спрос на энергоресурсы при затратах втрое меньших, чем капиталовложения, необходимые для строительства новых генерирующих мощностей.
Основным актом законодательства Российской Федерации в сфере энергоэффективности является Федеральный закон от 3 апреля 1996 года № 28-ФЗ "Об энергосбережении", которым установлено, что объектом государственного регулирования в области энергосбережения являются отношения, возникающие в процессе деятельности, направленной на:
-эффективное использование энергетических ресурсов при их добыче, производстве, переработке, транспортировке, хранении и потреблении;
-осуществление государственного надзора за эффективным использованием энергетических ресурсов;
-развитие добычи и производства альтернативных видов топлива, способных заменить энергетические ресурсы более дорогих и дефицитных видов;
-создание и использование энергоэффективных технологий, топливо-, энергопотребляющего и диагностического оборудования, конструкционных и изоляционных материалов, приборов для учета расхода энергетических ресурсов и для контроля за их использованием, систем автоматизированного управления энергопотреблением;
-обеспечение точности, достоверности и единства измерения в части учета отпускаемых и потребляемых энергетических ресурсов.
Проблема неэффективного использования энергоресурсов в настоящее время привлекает большое внимание российского руководства. В выступлении Президента России на совещании по вопросам повышения экологический и энергетической эффективности экономики России 3 июня 2008 года было отмечено, что наша страна занимает http://www.cenef.ru/file/FINAL_EE_report_rus.pdf В рамках проекта «Поддержка собственников жилья», осуществляемого Фондом «Новая Евразия» при поддержке USAID «Энергосбережение в многоквартирном доме: Информационно-методическое пособие»
подготовлено Фондом «Институт экономики города»
первое место в мире по потерям энергии в тепловых сетях и уровень энергоэффективности по большинству производств отстает от современного в 10–20 раз. В Указе Президента Российской Федерации от июня 2008 года № 889 была поставлена задача снижения к 2020 году энергоемкости экономики страны не менее чем на 40 процентов по сравнению с 2007 годом, в том числе о необходимости принятия мер по техническому регулированию, направленных на повышение энергетической и экологической эффективности таких отраслей экономики, как электроэнергетика, строительство, жилищно-коммунальное хозяйство, транспорт.
Промышленные потребители энергоресурсов – предприятия – заинтересованы в ресурсосбережении, потому что существенную долю в себестоимости продукции составляют затраты на энергоресурсы. В условиях постоянного роста тарифов на энергоносители прибыли промышленных предприятий снижаются. Повысив эффективность использования энергоресурсов, предприятия смогут сохранить конкурентоспособность (и не только на отечественном рынке, но в перспективе и на мировом рынке). Мероприятия по энергосбережению (весьма затратные) в конечном итоге окупают затраты на их проведение, причем многократно.
Бытовые потребители энергоресурсов – население – чаще всего заинтересованы в энергосбережении, если они при этом имеют возможность экономить свои средства на оплату ресурсов. Кроме того, проведение отдельных энергосберегающих мероприятий в доме и квартире поддерживается людьми, если это повышает комфортность проживания (улучшает микроклимат в помещениях). Нельзя преуменьшать значение и таких стимулов нефинансового характера, как забота о состоянии окружающей среды и сохранности природных ресурсов, об интересах будущих поколений, которые оказывают влияние на большое количество граждан при условии достаточной их информированности по этой проблеме. Чтобы ресурсосбережение на уровне личного потребления стало общественной нормой, частью бытовой культуры, необходимы значительные усилия со стороны государства и других заинтересованных организаций и лиц, направленные на формирование общественного мнения и создание разного стимулов для конечных потребителей энергии.
В рамках проекта «Поддержка собственников жилья», осуществляемого Фондом «Новая Евразия» при поддержке USAID «Энергосбережение в многоквартирном доме: Информационно-методическое пособие»
подготовлено Фондом «Институт экономики города»
Таким образом, в ресурсосбережении заинтересованы как мировое сообщество и отдельные государства, так и потребители ресурсов, включая население.
Настоящее пособие подготовлено для использования товариществами собственников жилья и управляющими организациями в работе по информированию потребителей коммунальных ресурсов в многоквартирных домах о целесообразности и возможностях их рационального использования, по разработке программ и планов мероприятий по повышению энергоэффективности многоквартирных домов, сокращению ресурсопотребления без ущерба для комфортности проживания.
2. ПОТЕНЦИАЛ ЭНЕРГОСБЕРЕЖЕНИЯ
В ЖИЛИЩНОМ СЕКТОРЕ
Действительно ли есть необходимость заниматься ресурсосбережением в жилищном фонде? Есть ли реальные возможности существенно сократить потребление ресурсов в многоквартирных домах?Иначе говоря, каков потенциал повышения энергоэффективности жилых зданий?
Исследования, проведенные в странах Европейского Союза (ЕС), показали, что проблемы эффективности использования энергии, ранее считавшиеся актуальными лишь для отраслей транспорта и промышленности, в настоящее время наиболее остры и масштабны в сфере коммунального ресурсоснабжения и ресурсопотребления в жилых и офисных зданиях. Полученные данные свидетельствуют о том, что в общем объеме конечного потребления энергии1 в государствахучастниках ЕС доля промышленности составляет 28,2%, транспорта – 31%, в то время как не принимавшаяся до сих пор во внимание область потребления в быту и в сфере услуг составляет в общей сложности 40,7% всего объема потребления энергии. При этом 84% потребляемой в зданиях энергии тратится на отопление и обеспечение горячей водой. Результаты исследований в отдельных странах также покаДля объективной оценки энергоэффективности в странах ЕС принято оценивать потребление не по количеству энергии, подведенной к месту потребления, а фактическое потребление первичной энергии, которая потребовалась для производства соответствующего количества конечной энергии, то есть с учетом потерь в цепи доставки поставщиков энергии.
В рамках проекта «Поддержка собственников жилья», осуществляемого Фондом «Новая Евразия» при поддержке USAID «Энергосбережение в многоквартирном доме: Информационно-методическое пособие»
подготовлено Фондом «Институт экономики города»
зали, что как минимум 75% зданий в Европе нуждаются в модернизации в целях снижения энергопотребления.
Реально достижимый потенциал повышения энергоэффективности зданий (технический потенциал1) в странах ЕС оценивается на уровне 50%, а с учетом соотношения стоимости произведенных затрат и экономической ценности сэкономленных ресурсов для страны в целом потенциал составляет 30% (экономический потенциал). С учетом того, что в странах Европейского союза на жилищный сектор приходится более 1/3 общего объема энергопотребления, реализация такого значительного потенциала экономии энергии и снижения выделения СО2 была положена в основу новой европейской политики, согласно которой в декабре 2002 года была утверждена директива Европейского Союза по энергетическим показателям зданий. Директива была разработана на основе национальных законов Франции, Голландии и Германии, лидирующих в области энергоэффективности. Согласно данной директиве все страны-члены ЕС к 2006 году должны были принять национальные законы об обязательных минимальных энергетических стандартах для вновь строящихся зданий, исходя из требования: новостройки должны проектироваться из расчета максимального годового потребления на отопление приблизительно 7 л мазута или 7 куб. м газа на 1 кв.м.
Обязательные стандарты энергоэффективности зданий – эффективная мера стимулирования энергосбережения в жилищном секторе.
Поскольку технологии проектирования и строительства зданий все время совершенствуются, так же как повышается энергоэффективность инженерного оборудования и бытовых приборов, стандарты энергоэффективности зданий необходимо периодически пересматривать, чтобы они соответствовали современному уровню развития технологий. Постоянное ужесточение требований по теплозащите зданий (удельному потреблению энергии), в свою очередь, стимулирует разработку все новых технологий для снижения потребления энергии в строящихся, реконструируемых и капитальноремонтируемых зданиях.
В странах Евросоюза стандарты энергоэффективности зданий регулярно пересматриваются. Например, в Дании строительные нормы 2006 года установили размер максимального потребления энергии на Технический потенциал энергосбережения - максимально возможный при современном уровне техники В рамках проекта «Поддержка собственников жилья», осуществляемого Фондом «Новая Евразия» при поддержке USAID «Энергосбережение в многоквартирном доме: Информационно-методическое пособие»
подготовлено Фондом «Институт экономики города»
отопление в два раза меньший, чем нормы 1982 года (соответственно и 2 л нефти/м2), с перспективной снижения этого нормативного показателя в 2015 году еще в два раза1. В Германии требования по удельному расходу тепловой энергии на отопление новых (и подлежащих санации) зданий изменились следующим образом:
Из приведенных данных видно, что в настоящее время нормой является потребление тепловой энергии на отопление в количестве в три раза меньшем, чем до 1984 года. Но и это не предел. С конца 80-х годов двадцатого столетия в Германии разрабатывалась концепция дома, который вообще не нуждается в отдельной системе отопления (так называемый «пассивный дом», автор концепции – проф. Вольфганг Файст). В 1991 году первый такой экспериментальный дом был построен в г. Дармштадте при поддержке Министерства экономики федеральной земли Гессен. К настоящему времени в Германии построено около 12000 пассивных домов, среди которых есть многоквартирные дома и дома-общежития. Пассивные дома перестали быть экспериментальными проектами и стали достаточно широко распространенной практикой не только в Германии, но и в других европейских странах.
Энергопассивный дом – это строительный стандарт дома2, в котором потребление энергии на отопление сведено к минимуму, что делает его практически энергонезависимым, при этом в нем создан высокий уровень комфортности микроклимата помещений и он оказывает минимальное негативное влияние на окружающую среду (Приложение 1).
Критериями пассивного дома в Европе являются:
· удельный расход тепловой энергии на отопление – не более 15 кВт·ч/(м2·год);
Бак Питер. Энергоэффективность в Дании: какие концепции представляются наиболее перспективными? Датское энергетическое агентство, 2008.
http://esco-ecosys.narod.ru/2008_7/art099.htm В рамках проекта «Поддержка собственников жилья», осуществляемого Фондом «Новая Евразия» при поддержке USAID «Энергосбережение в многоквартирном доме: Информационно-методическое пособие»
подготовлено Фондом «Институт экономики города»
· общее потребление первичной энергии для всех бытовых нужд (отопление, горячая вода и электрическая энергия) – не более 120 кВт·ч/(м2·год).
Популярность пассивных домов в Европе связана с тем, что на сегодня это самые совершенные дома с точки зрения комфорта, энергопотребления и внутреннего климата помещений, а также потому, что благодаря массовости строительства, совершенствованию технологий строительства и инженерного оборудования стоимость их строительства снизилась до уровня стоимости домов традиционного типа. По данным разработчиков проектов энергопассивных домов, их строительство обходится на 10-12 % дороже, чем обычных домов, а затраты при эксплуатации несопоставимо более низкие в связи с минимальным энергопотреблением.
Широкое распространение практики строительства пассивных домов и опыт применения энергосберегающих технологий в реновации (обновлении) старых зданий послужили основой разработки в ряде европейских стран программ полной санации существующего жилищного фонда до 2025 г. для достижения стандартов пассивного дома.
Что представляет собой российский жилищный фонд с точки зрения энергетической эффективности? В России, по данным экспертов в области энергосбережения1, жилищный сектор занимает второе место после обрабатывающей промышленности по величине конечного потребления энергии: более общего объема энергопотребления (Рис. 1).
Здесь и далее в работе неоднократно используются материалы и цифровые данные отчета «Энергоэффективность в России: скрытый резерв», 2007г., подготовленного группой Всемирного банка в сотрудничестве с Центром по эффективному использованию энергии (ЦЭНЭФ) http://www.cenef.ru/file/FINAL_EE_report_rus.pdf В рамках проекта «Поддержка собственников жилья», осуществляемого Фондом «Новая Евразия» при поддержке USAID «Энергосбережение в многоквартирном доме: Информационно-методическое пособие»
подготовлено Фондом «Институт экономики города»
Конечное потребление энергии в отраслях строительство, Рис.1. Объемы конечного потребления энергии в отраслях хозяйства РФ Источник: ЦЭНЭФ для Всемирного банка, интегрированный топливноэнергетический баланс за 2005г Примечание: тнэ – тонна нефтяного эквивалента Большая часть многоквартирных зданий в России характеризуется малоэффективным ресурсопотреблением: энергии в них сегодня потребляется в среднем в полтора – два раза больше, чем в государствах с похожим климатом. Проведенное специалистами группы Всемирного Банка сравнение характеристик энергоемкости России и Канады (по среднегодовым температурам воздуха Россия ближе всего к Канаде) показало, что в жилищном секторе России уровень энергоемкости в 2,3 раза выше, чем в Канаде. Показатель удельного энергопотребления (энергоемкости) зданий в государствах Европейского Союза в среднем составляет около 140 кВт·ч/м2·в год, в то время как в России фактическая средняя энергоемкость систем отопления и горячего водоснабжения зданий – 229 кВт·ч/м2 в год.
На рисунке 2 приведены сравнительные показатели энергоемкости зданий в странах Европы и в России.
В рамках проекта «Поддержка собственников жилья», осуществляемого Фондом «Новая Евразия» при поддержке USAID «Энергосбережение в многоквартирном доме: Информационно-методическое пособие»
подготовлено Фондом «Институт экономики города»
Рис. 2. Сравнение показателей энергоемкости систем отопления жилых Одной из основных причин низкой энергоэффективности жилищного фонда России является то, что многоквартирные дома, построенные до 1995 года (а они составляют большую часть многоквартирного жилья), проектировались по старым строительным нормам, поэтому не отвечают современным требованиям по тепловой защите зданий (потери тепла через ограждающие конструкции – до 40 %).
Начиная с 1995 года российские строительные нормы теплозащиты зданий поэтапно совершенствовались. Современные требования к показателям энергоэффективности зданий и проектированию зданий со сниженным потреблением энергии содержатся в следующих федеральных нормативных документах:
- СНиП 23-02-2004 "Тепловая защита зданий";
- Свод правил СП 23-101-2004 "Проектирование тепловой защиты зданий";
- ГОСТ 30494 "Параметры микроклимата в жилых и общественных зданиях";
- СНиПы 31-01 и 31-02 (разделы "Энергосбережение").
Кроме федеральных норм в пятидесяти двух субъектах Российской Федерации приняты региональные нормативы – территориальВ рамках проекта «Поддержка собственников жилья», осуществляемого Фондом «Новая Евразия» при поддержке USAID «Энергосбережение в многоквартирном доме: Информационно-методическое пособие»
подготовлено Фондом «Институт экономики города»
ные строительные нормы (ТСН) под общим названием "Энергетическая эффективность жилых и общественных зданий".
Новыми строительными нормами установлены две группы взаимосвязанных критериев тепловой защиты здания и два способа проверки на соответствие этим критериям, основанных на:
а) нормируемых значениях сопротивления теплопередаче для отдельных ограждающих конструкций тепловой защиты здания, рассчитанных на основе нормируемых значений удельного расхода тепловой энергии на отопление и сохраненных от прежнего СНиП II-3Строительная теплотехника" (признан не действующим с 1 октября 2003 г.);
б) на нормируемом удельном расходе тепловой энергии на отопление здания, позволяющем варьировать теплозащитные свойства ограждающих конструкций зданий (за исключением производственных зданий) с учетом выбора систем поддержания микроклимата и теплоснабжения для достижения нормируемого значения этого показателя.
Методы и пути достижения этих нормативов выбираются при проектировании. Выбор способа, по которому ведется проектирование здания, относится к компетенции проектной организации или заказчика. Требования данных норм будут выполнены, если при проектировании жилых и общественных зданий будут соблюдены нормативы "а" либо "б". Для производственных зданий требуется соблюдение только нормативов "а"1.
По мере изменения строительных норм теплозащиты зданий улучшались показатели энергетической эффективности строящихся многоквартирных домов. Согласно расчетам, в зависимости от года постройки средние показатели удельного энергопотребления на цели отопления изменяются следующим образом:
· здания, построенные до 1990 г. - 267,44 кВт·ч/(м2год) · здания, построенные в 1991- гг. и недавно отремонтированные здания, построенные после 2000 г. - 104 кВт·ч/(м год) Матросов Ю.А. Новые нормы теплозащиты зданий. Жилищное строительство, №6, 2004.
В рамках проекта «Поддержка собственников жилья», осуществляемого Фондом «Новая Евразия» при поддержке USAID «Энергосбережение в многоквартирном доме: Информационно-методическое пособие»
подготовлено Фондом «Институт экономики города»
Современным российским стандартам теплозащиты и требованиям к теплоизоляции и эффективности систем отопления отвечает лишь небольшая доля жилищного фонда: по данным Госстроя РФ на 2004 г. – 6% (170 млн. м2) – это здания, построенные после 2000 г. Показатель энергоемкости систем отопления вновь построенных и реконструированных с начала 2000 года зданий на 35-45% ниже, чем в зданиях, построенных в соответствии со старыми нормами. Расчетные данные для характерных домов-представителей массовых серий в Москве, которые удовлетворяют требованиям территориальных строительных норм, показывают, что удельная потребность в тепловой энергии на отопление домов-новостроек составляет 95- кВт·ч/(м2год)1. Однако большинство существующих зданий имеет гораздо худшие показатели тепловой защиты.
Необходимо также отметить, что хотя современные российские строительные нормы тепловой защиты зданий – это большой прогресс в отношении повышения энергоэффективности жилищного фонда, но все же они значительно мягче, чем в европейских странах. Согласно СНиП 23-02-2004 "Тепловая защита зданий" требуемый удельный расход тепловой энергии на отопление за отопительный период для одноквартирных отдельно стоящих и блокированных домов этажностью от 1 до 4 этажей, а также многоэтажных зданий, должен составлять от до 195 кВт·ч/(м2год). Для сравнения, эта норма в Германии сегодня – от 30 до 70 кВт·ч/(м2·год).
Еще одна проблема, которую поднимают эксперты, насколько российские нормы обязательны для соблюдения? Этот вопрос связан с принятием в декабре 2002 года федерального закона № 184-ФЗ "О техническом регулировании", который установил, что обязательные для применения и исполнения требования «к продукции или к процессам проектирования (включая изыскания), производства, строительства, монтажа, наладки, эксплуатации, хранения, перевозки, реализации и утилизации» устанавливаются техническими регламентами. Со дня вступления в силу закона "О техническом регулировании" и впредь до вступления в силу соответствующих технических регламентов требования к продукции или к связанным с ними процессам проектирования (включая изыскания), производства, строительства, монтажа, наладки, Матросов Ю.А. Развитие методологии нормирования теплозащиты зданий в России за последнее десятилетие.
В рамках проекта «Поддержка собственников жилья», осуществляемого Фондом «Новая Евразия» при поддержке USAID «Энергосбережение в многоквартирном доме: Информационно-методическое пособие»
подготовлено Фондом «Институт экономики города»
эксплуатации, хранения, перевозки, реализации и утилизации, установленные нормативными правовыми актами Российской Федерации и нормативными документами федеральных органов исполнительной власти, подлежат обязательному исполнению только в части, соответствующей целям:
- защиты жизни или здоровья граждан, имущества физических или юридических лиц, государственного или муниципального имущества;
- охраны окружающей среды, жизни или здоровья животных - предупреждения действий, вводящих в заблуждение приобретателей.
На основании вышеизложенного ряд экспертов считает, что требования СНиП 23-02-2004 стали носить не обязательный, а рекомендательный характер, а это шаг назад в отношении повышения энергоэффективности жилищного сектора. Но в настоящее время есть основания полагать, что требования энергоэффективности зданий все же будут обязательными, поскольку будут включены в технический регламент. Об этом можно судить по проекту федерального закона «Технический регламент «О безопасности зданий и сооружений», в котором в качестве одной из целей технического регулирования указывается стимулирование энергосбережения и повышение энергоэффективности зданий и сооружений. Проект закона устанавливает минимально необходимые требования безопасности зданий и сооружений, в числе которых называются требования энергосбережения и безопасного уровня воздействий зданий и сооружений на окружающую среду в процессе строительства, использования по назначению и эксплуатации.
Итак, если принять во внимание, что современные российские нормы требуют, чтобы удельный расход тепловой энергии на отопление вновь строящихся многоэтажных зданий составлял от 95 до кВт·ч/(м2год), и опыт нового строительства подтверждает технические возможности обеспечить 95-122 и даже до 77 кВт·ч/(м2·год), а реальный расход тепловой энергии, особенно для старых зданий, больше этих показателей в несколько раз, то это означает, что в России огромный потенциал экономии энергии в жилищном фонде. Если существующей жилищный фонд будет модернизирован, энергоемкость сисВ рамках проекта «Поддержка собственников жилья», осуществляемого Фондом «Новая Евразия» при поддержке USAID «Энергосбережение в многоквартирном доме: Информационно-методическое пособие»
подготовлено Фондом «Институт экономики города»
тем отопления многоквартирных домов может быть снижена не менее чем до 150 кВт·ч/(м2·год).
Кроме низких строительных стандартов, по которым построена большая часть многоквартирных домов в России, существует еще ряд существенных причин высокого потребления энергоресурсов в жилищном секторе. Среди них – плохое обслуживание и отсутствие ремонтов многоквартирных домов и их инженерного оборудования в течение длительного времени. В подавляющем большинстве домов нет технических возможностей регулировать теплопотребление на уровне дома (нет индивидуальных тепловых узлов, открытая система отопления), поэтому массовым явлением является излишнее потребления тепла (перетопы) в весенний и осенний периоды. Внутридовомые системы отопления и горячего водоснабжения сильно изношены, оборудование физически и морально устарело. Плохая сбалансированность внутридомовой системы отопления, невозможность отрегулировать распределение теплоносителя по стоякам здания приводит к тому, что потребность в тепловой энергии рассчитывается для обеспечения требуемой правилами предоставления коммунальных услуг температуры в самом холодном помещении (в остальных помещениях излишнее тепло выбрасывается через форточки).
Проживающие в многоквартирных домах люди имеют достаточно расточительные привычки в отношении потребления коммунальных ресурсов, чему весьма способствует все еще низкая оснащенность квартир и многоквартирных домов приборами учета потребления ресурсов (за исключением электросчетчиков). Широко распространенная практика оплаты коммунальных услуг не по фактическому потреблению, а по нормативам (часто заниженным), не создает экономических стимулов для рационального расходования ресурсов конечными потребителями.
Собственники помещений в многоквартирных домах плохо осведомлены о важности и возможностях сбережения энергии (и других ресурсов), поскольку информационные кампании для просвещения населения не проводятся, а уже появившиеся примеры проведения ресурсосберегающих мероприятий и достигнутых результатов по снижению энергопотребления и, соответственно, платежей за ресурсы не пропагандируются.
У организаций, управляющих многоквартирными домами, еще не выработаны профессиональные подходы, направленные на ресурВ рамках проекта «Поддержка собственников жилья», осуществляемого Фондом «Новая Евразия» при поддержке USAID «Энергосбережение в многоквартирном доме: Информационно-методическое пособие»
подготовлено Фондом «Институт экономики города»
сосбережение в интересах клиентов/потребителей. Управляющие организации пока не умеют предложить собственникам помещений привлекательные для них программы ресурсосбережения и варианты их финансирования, которые были бы доступны для собственников по уровню расходов. Энергосервисные организации только начинают проявлять интерес к жилищному сектору.
Внедрению ресурсосберегающих технологий в многоквартирных домах также не способствовали существовавшие и частично до сих пор существующие «политические», заниженные тарифы на коммунальные ресурсы и перекрестное субсидирование тарифов для населения, из-за чего ресурсосберегающие мероприятия имели незначительный экономический эффект или слишком долгий срок окупаемости.
Существенный рост тарифов в последнее время и выравнивание тарифов для различных групп потребителей делают затраты на ресурсосбережение в жилищном секторе экономически оправданными и привлекательными для конечных потребителей.
Согласно оценке экспертов1, технический потенциал повышения энергоэффективности в жилищном секторе составляет 49 %. Инвестиции в энергосбережение могли бы принести ежегодную экономию до 53,4 млн тнэ (тонн нефтяного эквивалента) – больше, чем в производстве электроэнергии (44,4 млн тнэ), обрабатывающей промышленности (41,5 млн тнэ), на транспорте (38,3 млн тнэ) и в системах теплоснабжения (31,2 млн тнэ). Более 80% технического потенциала может быть реализовано через экономически целесообразные инвестиции2 и 46% — через финансово привлекательные3 инвестиции при существующих внутренних ценах на топливо. При оценке потенциала энергосбережения учитываются все способы потребления энергоресурсов в Отчет «Энергоэффективность в России: скрытый резерв», 2007г., подготовленный группой Всемирного банка в сотрудничестве с Центром по http://www.cenef.ru/file/FINAL_EE_report_rus.pdf Экономически целесообразные инвестиции означают, что экономическая ценность сэкономленных ресурсов для страны в целом будет выше, чем фактическая стоимость инвестиций.
Финансово-привлекательные инвестиции приводят к экономии средств конечных потребителей-инвесторов (предприятий, домохозяйств), обеспечивая привлекательный уровень доходности на вложенный капитал.
В рамках проекта «Поддержка собственников жилья», осуществляемого Фондом «Новая Евразия» при поддержке USAID «Энергосбережение в многоквартирном доме: Информационно-методическое пособие»
подготовлено Фондом «Институт экономики города»
здании: как напрямую потребляемые объемы коммунальных ресурсов тепло-, электро-, газо-, водоснабжения, так и потери, связанные с неэффективностью теплозащиты зданий и инженерного оборудования.
3. ЗАКОНОДАТЕЛЬНЫЕ ОСНОВЫ
ЭНЕРГОСБЕРЕГАЮЩЕЙ МОДЕРНИЗАЦИИ
В ЖИЛИЩНОМ СЕКТОРЕ
Под модернизацией (к которой относятся и энергосберегающие мероприятия) обычно понимается комплекс работ по улучшению жилищных стандартов с целью приведения их в соответствие с современными условиями проживания, установленными в основном стандартами для нового строительства. В отличие от модернизации, ремонт – это работы по устранению недостатков, возникших в результате износа при эксплуатации и под действием факторов внешней среды, с целью восстановления первоначального состояния.Многоквартирные дома в России, построенные до 1990 года, нуждаются не просто в капитальном ремонте, а в энергоэффективной модернизации.
Решение о виде и объеме работ по модернизации обычно принимает собственник недвижимости, так как он является заказчиком и плательщиком и вынужден нести экономические риски. Как выглядят правила принятия решений об энергоэффективной модернизации многоквартирных домов в соответствии с российским законодательством?
Многоквартирный жилищный фонд России характеризуется высокой степенью приватизации – в среднем около 80 % квартир находится в собственности граждан. В соответствии с жилищным законодательством собственники помещений в многоквартирном доме несут ответственность за состояние и несут бремя расходов по содержанию своих помещений и общего имущества в многоквартирном доме.
Жилищный кодекс Российской Федерации установил, что:
- собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения (часть 1 статьи 158);
В рамках проекта «Поддержка собственников жилья», осуществляемого Фондом «Новая Евразия» при поддержке USAID «Энергосбережение в многоквартирном доме: Информационно-методическое пособие»
подготовлено Фондом «Институт экономики города»
- плата за содержание и ремонт жилого помещения для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме (часть 2 статьи 154);
- обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме (часть 3 статьи 158).
Большая часть мероприятий, направленных на повышение энергоэффективности многоквартирного дома, связаны с общим имуществом (ограждающими конструкциями, инженерными коммуникациями) и проводятся одновременно с ремонтом, реконструкцией или заменой отдельных объектов общего имущества. Общедомовые приборы учета и регулирования потребления коммунальных ресурсов также являются общим имуществом собственников помещений и их установка – это приращение общего имущества. Поэтому решения о проведении и финансировании этих мероприятий должны принимать собственники помещений в многоквартирном доме на общем собрании (пункт 1 части 2 статьи 44 жилищного кодекса РФ) по правилам, установленным для принятия решений о проведении ремонтов или реконструкции общего имущества в многоквартирном доме:
· решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой) и о ремонте общего имущества в многоквартирном доме принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме (часть 1 статьи 46 Жилищного кодекса РФ);
· уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (часть статьи 36 Жилищного кодекса РФ);
· решение о размере платы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме определяется общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме (часть 7 статьи 156, часть 2 статьи 158 Жилищного коВ рамках проекта «Поддержка собственников жилья», осуществляемого Фондом «Новая Евразия» при поддержке USAID «Энергосбережение в многоквартирном доме: Информационно-методическое пособие»
подготовлено Фондом «Институт экономики города»
декса РФ), а в случае, если в доме создано товарищество собственников жилья – органами управления товарищества (часть 8 статьи 156, пункты 2 и 3 части 1 статьи 137 Жилищного кодекса РФ).
Таким образом, решение о виде и объеме работ, о порядке финансирования энергоэффективной модернизации многоквартирного дома должны принять собственники помещений на общем собрании таким количеством голосов, чтобы это решение было обязательным для всех собственников помещений, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании. В случае, когда планируется модернизация, не приводящая к уменьшению размера общего имущества, для предотвращения возможности оспорить принятые решения желательно принимать их количеством голосов не менее двух третей от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
Обеспечить такое большинство голосов при принятии решения о модернизации дома – очень непростая задача, поскольку эти решения означают обычно увеличение финансового бремени собственников помещений, а при ограниченных финансовых возможностях собственники не будут голосовать даже за необходимые крупные ремонтные работы, а не только за желательные работы по модернизации.
Для государства существует простая возможность через законодательные требования влиять на проведение определенных работ по модернизации жилищного фонда. Но такие предписанные законом дополнительные обязательства могут распространяться только на мероприятия, которые являются экономическими целесообразными и имеют большой общественный интерес. Примером страны, в которой установлены обязательные требования по энергосберегающим мероприятиям в жилищном фонде, является Германия. Эти требования касаются утепления доступных, но ранее не утепленных трубопроводов системы отопления; утепления доступных перекрытий верхнего этажа;
установки приборов учета потребления горячей воды и тепловой энергии на отопление (при централизованной системе отопления и горячего водоснабжения) и установки термостатных вентилей в системе отопления. Эти законодательные требования являются эффективным инструментом для проведения энергосберегающих мероприятий в жилищном фонде, так как для их реализации не требуется согласия большинства собственников помещений, необходимого в случаях друВ рамках проекта «Поддержка собственников жилья», осуществляемого Фондом «Новая Евразия» при поддержке USAID «Энергосбережение в многоквартирном доме: Информационно-методическое пособие»
подготовлено Фондом «Институт экономики города»
гих крупных ремонтов. В других странах Восточной Европы, так же как и в России, в настоящее время нет законодательно установленных требований по обязательному проведению энергосберегающих мероприятий. Модернизация проводится на добровольной основе, но чтобы осуществляемые ремонтно-строительные проводились в соответствии с современными строительными стандартами, в странах, членах Европейского союза в соответствии с директивой ЕС приняты национальные требования к проведению крупных ремонтных работ 1 (Таблица 1).
Национальные требования к максимальному коэффициенту теплопередачи (Вт/м2·К) в случае крупных ремонтных работ (на основании раздела 6 Директивы ЕС по энергетическим характеристикам здания, по состоянию на 2006 г.) здания Российские строительные нормы по тепловой защите зданий (СНиП 23-02-2004) устанавливают требования не к коэффициенту теплопередачи, а к приведенному сопротивлению теплопередаче (м2·°C/Вт) ограждающих конструкций зданий, которые в том числе следует применять для повышения энергетической эффективности существующих зданий при их реконструкции, модернизации и капитальном ремонте этих зданий. Проверка соблюдения этих норм может быть осуществлена путем государственной экспертизы проектной документации на реконструкцию или капитальный ремонт здания. Но разработка проектной документации и государственная экспертиза этой документации в соответствии с Градостроительным кодексом Практическое пособие к вопросу: |Как начать широкомасштабную энергосберегающую санацию панельных домов? http://www.beenonline.net/fileadmin/medias/downloads/final-conference-berlin-dec2007/ BEEN_Ergebnis_Manual_russisch_final.pdf В рамках проекта «Поддержка собственников жилья», осуществляемого Фондом «Новая Евразия» при поддержке USAID «Энергосбережение в многоквартирном доме: Информационно-методическое пособие»
подготовлено Фондом «Институт экономики города»
Российской Федерации (статьи 48 и 49) требуются только в случае работ, при проведении которых затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности зданий, а обязательность соблюдения требований СНиП 23-02-2004 подвергается сомнению после выхода закона № 184-ФЗ "О техническом регулировании".
Поэтому нет уверенности, что на практике при проведении капитального ремонта многоквартирных домов соблюдаются требования по обеспечению тепловой защиты в соответствии с указанными строительными нормами и правилами.
В тех случаях, когда государство не устанавливает обязательных требований по проведению ресурсосберегающих мероприятий, оно может использовать другие механизмы – экономические, информационно-просветительские, стимулирующие собственников жилья принимать самостоятельные решения о проведении комплексной энергоэффективной модернизации дома или отдельных ресурсосберегающих мероприятий.
4. КЛАСС ЭНЕРГОЭФФЕКТИВНОСТИ
И ЭНЕРГЕТИЧЕСКИЙ ПАСПОРТ ЗДАНИЯ
Очень часто, для принятия собственниками решения о модернизации здания полезной оказывается информация о том, насколько потребление энергии на его отопление отличается от эффективного. Такую информацию собственники помещений может дать энергетический паспорт здания.Согласно директиве Европейского Союза и принятым для ее исполнения национальным законам энергетический паспорт обязателен для:
- общественных зданий с полезной площадью свыше 1000 м (перечень зданий, для которых энергетический паспорт является обязательным, определяется постановлением правительства страны – участника Евросоюза, он основан на назначении здания);
- при продаже или сдаче в аренду уже существующего здания или его части, если этого требует покупатель или В рамках проекта «Поддержка собственников жилья», осуществляемого Фондом «Новая Евразия» при поддержке USAID «Энергосбережение в многоквартирном доме: Информационно-методическое пособие»
подготовлено Фондом «Институт экономики города»
Введение требования об энергетическом паспорте связано с защитой интересов потребителей. Потенциального покупателя или арендатора здания (помещения в здании), просвещенного в вопросе энергоффективности, обычно больше всего интересует, каково энергoпотребление в данном конкретном здании в сравнении с другими подобными зданиями, потому что это прямо связано с его будущими расходами на оплату коммунальных услуг. Данные энергетического паспорта помогают сделать выбор покупателей и арендаторов более осознанным. Очевидно, что спрос на здания (помещения в здании) с лучшим энергетическим классом будет выше, а это, в свою очередь, стимулирует собственников зданий проводить их энергосберегающую модернизацию, чтобы в случае продажи или сдаче в аренду (наем) можно было ссылаться на хорошие энергетические показатели.
Энергетический паспорт (энергетический сертификат, энергетическая маркировка) – стандартизированный документ, присваивающий конкретному зданию определенный класс энергоэффективности на основании информации о потреблении энергии (тепловой энергии на отопление и приготовление горячей воды, электроэнергии в местах общего пользования) в кВт·ч /м2 в год, а также содержащий сведения об основных факторах, влияющих на потребление энергии, и рекомендательные меры по повышению энергоэффективности здания.
Пример титульного листа энергетического паспорта приведен на рис. 3, на котором видно, что данный многоквартирный дом относится к классу энергоэффективности С (удельное потребление энергии в интервале от 121 до 150 кВт·ч/(м2год)) с фактическим потреблением энергии 148 кВт·ч/(м2год).
В странах Евросоюза национальными законами устанавливаются классы энергетической эффективности зданий и диапазон значений удельного потребления энергии, характерный для каждого класса. Количество классов энергетической эффективности может достигать четырнадцати.
В рамках проекта «Поддержка собственников жилья», осуществляемого Фондом «Новая Евразия» при поддержке USAID «Энергосбережение в многоквартирном доме: Информационно-методическое пособие»
подготовлено Фондом «Институт экономики города»
Рис. 3. Пример титульного листа энергетического паспорта многоквартирного дома (Эстония) Российский СНиП 23-02-2004 также ввел классификацию зданий в зависимости от энергоэффективности и требование об энергетическом паспорте здания. Данная классификация (Таблица 2) основана на степени отклонения расчетных или измеренных нормализованных значений удельных расходов тепловой энергии на отопление здания от нормируемого значения (под нормализацией понимается приведение измеренных значений к расчетным условиям).
В рамках проекта «Поддержка собственников жилья», осуществляемого Фондом «Новая Евразия» при поддержке USAID «Энергосбережение в многоквартирном доме: Информационно-методическое пособие»
подготовлено Фондом «Институт экономики города»
Классификация зданий по энергоэффективности в России фиче- эффективности удельного расхода теское С Нормальный от плюс 5 до минус 9 Для существующих зданий Введенная СНиП 23-02 классификация применяется как к вновь возводимым и реконструируемым зданиям, проекты которых разработаны в соответствие с требованиями новых норм, так и к эксплуатируемым зданиям, построенным по нормам, действовавшим до 1995 г.
Присвоенный зданию класс энергоэффективности, по мнению разработчиков новых российских норм, призван дать информацию собственникам здания о необходимости срочных или менее срочных мероприятий по улучшению энергетической эффективности. Так, например, для зданий, попавших в класс Е, необходима срочная модернизация с точки зрения энергетической эффективности.
Для российской оценки энергоэффективности зданий характерно значительное меньшее количество классов (всего пять), чем в европейских странах. Сравнивая показатели, используемые для присвоения класса энергоэффективности в Европе и в России, приходится признать, что европейские показатели, указываемые при присвоении В рамках проекта «Поддержка собственников жилья», осуществляемого Фондом «Новая Евразия» при поддержке USAID «Энергосбережение в многоквартирном доме: Информационно-методическое пособие»
подготовлено Фондом «Институт экономики города»
класса энергоэффективности, значительно более информативные и простые для понимания для собственников помещений в многоквартирном доме, чем российские.
В соответствии со сводом правил СП 23-101-2004 энергетический паспорт должен входить в состав проектной и приемосдаточной документации вновь возводимых, реконструируемых, капитально ремонтируемых зданий, при осуществлении функций инспекцией ГАСН и при приемке здания в эксплуатацию. Данные, включенные в энергетический паспорт здания, должны излагаться в следующей последовательности:
- сведения о типе и функциональном назначении здания, его этажности и объеме;
- данные об объемно-планировочном решении с указанием данных о геометрических характеристиках и ориентации здания, площади его ограждающих конструкций и пола отапливаемых помещений;
- климатические характеристики района строительства, включая данные об отопительном периоде;
- проектные данные по теплозащите здания, включающие приведенные сопротивления теплопередаче, как отдельных компонентов ограждающих конструкций, так и здания в - проектные данные по системам поддержания микроклимата и способам их регулирования в зависимости от изменения климатических воздействий, по системам теплоснабжения здания;
- проектные теплоэнергетические характеристики здания, включающие удельные расходы тепловой энергии на отопление здания в течение отопительного периода по отношению к 1 м2 отапливаемой площади (или 1 м3 отапливаемого объема) и градусо-суткам отопительного периода;
- изменения в построенном здании (объемнопланировочные, конструктивные, систем поддержания микроклимата) по сравнению с проектом;
- результаты испытания энергопотребления и тепловой защиты здания после годичного периода его эксплуатации;
- класс энергетической эффективности здания;
В рамках проекта «Поддержка собственников жилья», осуществляемого Фондом «Новая Евразия» при поддержке USAID «Энергосбережение в многоквартирном доме: Информационно-методическое пособие»
подготовлено Фондом «Институт экономики города»
- рекомендации по повышению энергетической эффективности здания.
Согласно СНиП 23-02 контроль эксплуатируемых зданий на соответствие нормам теплозащиты осуществляется путем экспериментального определения основных показателей энергоэффективности и теплотехнических показателей в соответствии с требованиями государственных стандартов и других норм, утвержденных в установленном порядке, на методы испытаний строительных материалов, конструкций и объектов в целом. При этом на здания, исполнительная документация на строительство которых не сохранилась, энергетические паспорта здания составляются на основе материалов бюро технической инвентаризации, натурных технических обследований и измерений, выполняемых квалифицированными специалистами, имеющими лицензию на выполнение соответствующих работ.
Методика расчета параметров энергоэффективности и теплотехнических параметров и пример заполнения энергетического паспорта приведены в своде правил СП 23-101-2004.
Составление энергетического паспорта здания в странах Евросоюза может быть сделано на основании фактического потребления тепловой энергии и других видов ресурсов за последние несколько лет (отопительных периодов) или по результатам энергетического аудита.
Энергетический аудит – комплексное исследование конкретного здания, в ходе которого определяются:
- сегодняшнее потребление энергии (тепловой и - параметры внутреннего климата;
- состояние технических систем и ограждающих конструкций, другие факторы, влияющие на потребление энергии;
- возможности модернизации.
Энергоаудит позволяет дать конкретные рекомендации в отношении планирования работ по модернизации многоквартирного дома для снижения и/или оптимизации потребления энергии и обосновать их экономически.
В случае если энергоаудит не проводился, рекомендации по мерам улучшения состояния здания носят общий характер и делаются на основании экспертной оценки аудитора. Пример методики определения энергетического класса здания на основании рассчитанного энерВ рамках проекта «Поддержка собственников жилья», осуществляемого Фондом «Новая Евразия» при поддержке USAID «Энергосбережение в многоквартирном доме: Информационно-методическое пособие»
подготовлено Фондом «Институт экономики города»
гопотребления, используемой в Эстонии, можно найти на сайте http://eoigus.just.ee.
Исследования проекта BEEN («Прибалтийская сеть энергосбережения в жилищном фонде») показали, что в новых странах Евросоюза – Эстонии, Латвии, Литве, Польше – большое значение придается проведению энергоаудита. При этом практика свидетельствует, что в многоквартирных панельных домах типовых серий, построенных в период 1950-1990 г.г., необходимость в проведении энергосберегающих мероприятий очевидна и все энергоаудиты приводят к довольно одинаковым заключениям и рекомендациям. Поэтому имеет смысл использовать стандартизированные рекомендации по проведению энергосберегающих мероприятий, разработанные в рамках пилотных проектов для домов-представителей данных серий, без проведения энергоаудита и составления энергопаспорта для каждого конкретного дома до его модернизации. Тем самым можно сэкономить деньги на энергоаудит и вложить их в ресурсосберегающие мероприятия. Индивидуальные энергопаспорта для панельных домов имеет смысл составлять лишь после проведения эергосберегающих мероприятий, чтобы показать, каких высоких энергетических стандартов здание достигло после модернизации1.
5. ТЕХНИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ЭНЕРГОСБЕРЕЖЕНИЯ В
ЖИЛИЩНОМ СЕКТОРЕ
Основу энергосбережения в жилищном секторе составляет планомерная реализация комплекса технических и технологических мер, приводящих к экономии средств, направляемых на оплату потребляемых энергетических ресурсов.В настоящее время прямые затраты на коммунальные ресурсы в российской семье составляют до 75 % стоимости жилищных и коммунальных услуг. Средняя структура платежа за жилое помещение и коммунальные услуги представлена на рисунке 4.
Практическое пособие к вопросу: |Как начать широкомасштабную энергосберегающую санацию панельных домов?. http://www.beenonline.net/fileadmin/medias/downloads/final-conference-berlin-dec2007/ BEEN_Ergebnis_Manual_russisch_final.pdf В рамках проекта «Поддержка собственников жилья», осуществляемого Фондом «Новая Евразия» при поддержке USAID «Энергосбережение в многоквартирном доме: Информационно-методическое пособие»
подготовлено Фондом «Институт экономики города»
Структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги в России в 2008г.
электроэнергия Рис.4. Структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги в За период с 2001 по 2008 годы структура платежа за жилищные и коммунальные услуги практически не изменилась, однако сам совокупный платеж неуклонно возрастает. При постоянном росте тарифов на коммунальные ресурсы и ограниченной платежеспособности населения существует опасность, что доля расходов на содержание и ремонт дома будет сокращаться, что усугубит уже и так тяжелую ситуацию с многолетним недофинансированием содержания многоквартирных домов. Сокращение расходов на оплату коммунальных ресурсов за счет ресурсосберегающих мероприятий позволит перераспределить средства в суммарной плате за жилое помещение и коммунальные услуги и направить больше средств на содержание и ремонт многоквартирного дома, то есть на улучшение его состояния и комфортности проживания.
Но для того, чтобы все это происходило, многочисленные собственники помещений – потребители энергоресурсов в многоквартирных домах должны быть заинтересованы в более рациональном использовании энергии, принимать соответствующие решения, произвоВ рамках проекта «Поддержка собственников жилья», осуществляемого Фондом «Новая Евразия» при поддержке USAID «Энергосбережение в многоквартирном доме: Информационно-методическое пособие»
подготовлено Фондом «Институт экономики города»
дить необходимые затраты. Именно собственники, прежде всего, должны быть заинтересованы в энергосбережении.
Наиболее значимый стимул инвестирования в энергосбережение – прямой экономический интерес потребителей энергии. Выгода от сбережения энергии должна превосходить затраты на энергосберегающие мероприятия. Но кроме сокращения расходов на оплату коммунальных ресурсов нельзя забывать и о таких выгодах, как повышение рыночной стоимости недвижимости и повышение комфортности проживания в модернизированных зданиях.
Действия в каких направлениях могут обеспечить окупаемость ресурсосберегающих мероприятий?
По оценке ЦЭНЭФ (Российского Центра по эффективному использованию энергии), проведенной на основе данных об оснащенности зданий энергопотребляющим оборудованием и удельном потреблении энергии таким оборудованием, на долю отопления приходится 58% совокупного потребления энергии в жилых зданиях (при этом, три четверти зданий подключены к системам централизованного отопления). На долю горячего водоснабжения приходится 25% совокупного потребления энергии в жилых зданиях (Рис.5).
Рис. 5. Потребление энергии в жилищном секторе России Исходя из структуры энергопотребления, можно сделать вывод, что наибольшая часть потенциальной экономии энергии в жиВ рамках проекта «Поддержка собственников жилья», осуществляемого Фондом «Новая Евразия» при поддержке USAID «Энергосбережение в многоквартирном доме: Информационно-методическое пособие»
подготовлено Фондом «Институт экономики города»
лищном секторе может быть достигнута в результате мер по повышению энергоэффективности систем отопления и горячего водоснабжения. Модернизация существующего жилищного фонда может привести к снижению потребления тепловой энергии на цели отопления на 30-60 % и на горячее водоснабжение – до 35 % от уровня 2005 года.
В таблице 3 представлена оценка ЦЭНЭФ1, потенциала экономии энергии при проведении различных энергосберегающих мероприятий в существующих многоквартирных домах (за 100% принят весь потенциал повышения эффективности в многоквартирных домах). Видно, что снижение потребления энергии системами отопления существующих жилых зданий может быть достигнуто главным образом за счет мероприятий в целом по дому (утепление фасадов и входов в здания, замена окон), а снижение энергопотребления в системах горячего водоснабжения – частично (12%) через модернизацию систем:
устройств регулирования температуры воды, улучшение теплоизоляции труб, и во многом (40%) – через мероприятия на уровне отдельных квартир (установка приборов учета и эффективных водоразборных кранов).
Потенциал мероприятий по экономии энергии в существующих фасады) водов систем горячего водоснабжения «Энергоэффективность в России: скрытый резерв», 2007г.
В рамках проекта «Поддержка собственников жилья», осуществляемого Фондом «Новая Евразия» при поддержке USAID «Энергосбережение в многоквартирном доме: Информационно-методическое пособие»
подготовлено Фондом «Институт экономики города»
рами Общее мнение специалистов: хотя энергосбережение возможно на уровне как потребителя ресурсов, так и на уровне многоквартирного дома в целом, но основной эффект дают мероприятия в масштабе здания, а не отдельных квартир.
Технические мероприятия по ресурсосбережению можно разделить на две группы:
А. Мероприятия по регулированию количества потребляемых ресурсов;
Б. Мероприятия по уменьшению нерационального потребления и снижению потерь.
Проведению указанных мероприятий должна предшествовать установка приборов учета потребления ресурсов. Установка приборов учета тепловой и электрической энергии, воды и газа сама по себе не является ресурсосберегающим мероприятием. Приборный учет – это инструмент превращения экономии ресурсов в экономию средств на их оплату. Переход от оплаты потребляемых ресурсов по нормативам (административно установленным величинам потребления) к оплате за фактическое потребление создает хороший стимул к поиску решений по сокращению нерационального потребления, а следовательно, снижению затрат на оплату воды, тепла, электроэнергии.
Учет потребления ресурсов возможен как на уровне дома в целом, так и на уровне каждой отдельной квартиры. Общедомовые приборы учета необходимы для расчетов с поставщиками коммунальных ресурсов и стимулируют проведение общедомовых ресурсосберегающих мероприятий. Квартирные приборы учета дают возможность справедливо распределять расходы по оплате общего объема потребленных ресурсов между потребителями и влияют на изменение потребительских привычек людей. В существующих многоквартирных домах в России в настоящее время сложнее всего обеспечить индивидуальный приборный учет тепловой энергии на отопление помещений, хотя технические возможности для этого существуют и могут быть реализованы при наличии достаточных финансовых ресурсов. Как показывает опыт европейских стран и некоторых российских товариществ собственников жилья (Приложение 2) с точки зрения экономии В рамках проекта «Поддержка собственников жилья», осуществляемого Фондом «Новая Евразия» при поддержке USAID «Энергосбережение в многоквартирном доме: Информационно-методическое пособие»
подготовлено Фондом «Институт экономики города»
тепловой энергии наибольшее значение имеет установка общедомового прибора, который совместно с системой регулирования позволяет сократить потребление тепловой энергии и расходов на ее оплату до 50 %. Приборный учет фактического квартирного потребления тепловой энергии дает только 10-15 % экономии.
Специалисты считают, что расчет расходов на отопление по фактическому поквартирному потреблению лишь тогда имеет смысл, когда выполнены следующие три условия1:
· на каждой отопительной батарее установлены регулировочные вентили (лучше всего автоматические термостатические);
· отопительная установка должна обеспечивать более высокую комнатную температуру, чем минимально необходимую (чтобы можно было регулировать температуру в помещении в соответствии с потребностями);
· дополнительные расходы на оборудование приборами учета, снятие показаний и расчет не должны превышать достижимую экономию (приблизительно 10-15 %), возникающую в результате расчета затрат по фактическому потреблению и вызванного этим более экономного отношения людей к отоплению.
Для повышения энергоэффективности многоквартирных домов в России обеспечение общедомового приборного учета потребления всех видов ресурсов имеет чрезвычайно важное значение. В настоящее время практически все субъекты Российской Федерации или уже приняли или разрабатывают программы перехода к оплате потребления коммунальных ресурсов по общедомовым приборам.
Мероприятия по регулированию количества потребляемых ресурсов – это, по сути, ограничение избыточного предложения ресурсов. Главным образом, эти мероприятия связаны с центральной системой отопления и заключаются в разграничении сети центрального отопления и внутридомовой системы отопления.
Практическое пособие к вопросу: |Как начать широкомасштабную энергосберегающую санацию панельных домов?. http://www.beenonline.net/fileadmin/medias/downloads/final-conference-berlindec2007/BEEN_Ergebnis_Manual_russisch_final.pdf В рамках проекта «Поддержка собственников жилья», осуществляемого Фондом «Новая Евразия» при поддержке USAID «Энергосбережение в многоквартирном доме: Информационно-методическое пособие»
подготовлено Фондом «Институт экономики города»
Один из вариантов – установка общедомовых приборов учета и регулирования потребления тепловой энергии. В результате дом оплачивает только то количество тепла, которое было потреблено согласно общедомовому прибору учета. Теплоснабжающее мероприятие больше не может перераспределять потери на своих сетях и устройствах на потребителей тепловой энергии. А приборы регулирования предотвращают получение домом избыточного количества тепла в весеннееосенние периоды.
Еще один вариант – реконструкция внутридомой системы отопления путем устройства индивидуального теплового пункта с теплообменниками для приготовления горячей воды для отопления и горячего водоснабжения с автоматическим регулированием температуры воды, поступающей во внутридомовые системы отопления и горячего водоснабжения и приборами учета потребляемой тепловой энергии.
Индивидуальные тепловые пункты позволяют при сохранении централизованного производства тепловой энергии потребителям в каждом отдельном доме:
-получать столько тепла, сколько они хотят и готовы оплатить (в том числе устанавливать для дома свои сроки отопительного сезона и показатель комфортной температуры в помещениях);
-регулировать потребление тепловой энергии на отопление исходя из потребности и в зависимости от температуры наружного воздуха (что дает экономию тепла до 20 %).
-регулировать температуру в помещениях в разное время суток (за счет принятия режима отопления помещений, согласно которому в ночное время устанавливается температура на 2 градуса ниже, чем в дневное, можно дополнительно на 10-15% сократить потребление тепла).
Мероприятия по уменьшению нерационального потребления и снижению потерь – это конкретные технические меры, осуществляемые в каждом здании и направленные на устранение потерь ресурсов во внутридомовых сетях и в плохо отрегулированном оборудовании, через плохо изолированные ограждающие конструкции (фасадные стены, окна, кровли).
Наиболее распространенными мероприятиями, которые рекомендуют энергоаудиты, проведенные в зданиях массовых серий, заключаются в следующем:
В рамках проекта «Поддержка собственников жилья», осуществляемого Фондом «Новая Евразия» при поддержке USAID «Энергосбережение в многоквартирном доме: Информационно-методическое пособие»
подготовлено Фондом «Институт экономики города»
· замена изношенных сетей и установка регулировочной арматуры;
· замена изношенного и устаревшего оборудования на современное, энергоэффективное;
· регулирование внутридомовой системы отопления (выравнивание температурного режима в различных помещениях) · заделка межпанельных стыков и компенсационных швов;
· утепление фасадов и перекрытий подвала и верхнего этажа;
· замена или ремонт окон и балконных дверей;
· ремонт или замена входных дверей в подъезды с заделкой щелей и установкой прокладок и доводчиков.
Перечисленные выше мероприятия различаются по стоимости (малозатратные и капиталоемкие) и имеют различные сроки окупаемости. Более подробно об отдельных мероприятиях сказано в разделе «Практические советы – как сэкономить ресурсы».
Решения собственников помещений в многоквартирном доме о проведении отдельных мероприятий или комплексной энергоэффективной модернизации будут зависеть от их финансовых возможностей и доступности других финансовых ресурсов. Но в любом случае, важнейшим вопросом при выборе вида и объема работ будет вопрос о рентабельности тех или иных мероприятий.
Для определения рентабельности энергосберегающих мероприятий необходимо соответствующим образом сравнить инвестиционные расходы и сокращение расходов на оплату коммунальных ресурсов в результате этих инвестиций.
Один из подходов – оценивать рентабельности через срок окупаемости. Необходимо только рассчитать, сколько времени потребуется, чтобы инвестиционные расходы были компенсированы экономией расходов на тепловую энергию и другие ресурсы. Этот способ предполагает наличие средств для ресурсосберегающей модернизации.
Для жилищного сектора часто характерно финансирование модернизации путем кредитования, так как экономически нецелесообВ рамках проекта «Поддержка собственников жилья», осуществляемого Фондом «Новая Евразия» при поддержке USAID «Энергосбережение в многоквартирном доме: Информационно-методическое пособие»
подготовлено Фондом «Институт экономики города»
разно откладывать такого рода инвестиции до тех пор, пока накопится необходимо количество денег. В этом случае решающим фактором является сравнение годовой нагрузки по уплате процентов и погашению кредита с ежегодно достигаемой экономией расходов на оплату ресурсов. Если экономия превышает кредитные расходы, мероприятие считается рентабельным.
Если существуют конкретные данные по рентабельности энергосберегающих мероприятий, выполненных в рамках пилотных проектов или по инициативе отдельных товариществ собственников жилья или управляющих организаций, то очень важно обобщать их в виде рейтинга энергосберегающих мероприятий. Такой относительный рейтинг особенно полезен, если по финансовым причинам не все необходимые мероприятия могут быть реализованы одновременно, а используется стратегия модернизации «шаг за шагом».
Если весь пакет ресурсосберегающих мероприятий не в полной мере рентабелен, это еще не означает, что его реализация вообще экономически нецелесообразна. Ведь совокупная рентабельность определяется не только достижимой экономией расходов на оплату ресурсов.
Мероприятия, выполняемые в ходе модернизации, очень часто устраняют множество технических дефектов в конструкциях и инженерных сетях дома. При этом часто сокращаются расходы и на техническое обслуживание и ликвидацию аварийных ситуаций. Кроме этого улучшаются микроклимат помещений и внешний вид дома, повышается безопасность и растет рыночная цена квартир. Эти факторы также могут повлиять на собственников помещений при принятии ими решения о модернизации.
Международные эксперты считают, что целевые программы модернизации жилищного фонда должны ставить перед собой в качестве цели реализацию классического пакета энергосберегающих мероприятий, а именно:
· утепление ограждающих конструкций здания;
· новые окна с теплоизолирующим остеклением;
· модернизацию системы отопления.
При проведении классического пакета энергосберегающих мероприятий общие работы по ремонту также должны быть включены в сферу поддержки, но не наоборот. Поэтапные мероприятия или стихийные комбинации мероприятий не должны быть предметом подВ рамках проекта «Поддержка собственников жилья», осуществляемого Фондом «Новая Евразия» при поддержке USAID «Энергосбережение в многоквартирном доме: Информационно-методическое пособие»
подготовлено Фондом «Институт экономики города»
держки. Целевые программы должны концентрироваться на особо рациональных пакетах мероприятий, направленных на достижение важных общественных интересов, которые было бы невозможно достичь без такой поддержки.
6. ИСТОЧНИКИ ФИНАНСИРОВАНИЯ ЭНЕРГОСБЕРЕЖЕНИЯ
Комплексная энергосберегающая модернизация многоквартирного дома – это проект, требующий большого объема инвестиций. Для принятия решения о проведении модернизации необходимо тщательно оценить возможные источники финансирования и их доступность в каждом конкретном случае.Возможными финансовыми источниками ремонтов и других мероприятий, направленных на повышение энергоэффективности многоквартирного дома, являются:
собственные средства собственников помещений в многоквартирном доме;
банковские кредиты;
средства управляющей организации или энергосервисной государственные и (или) муниципальные бюджетные субсидии.
В зависимости от того, какие и сколько финансовых ресурсов доступны собственникам жилья / товариществам собственников жилья и(или) управляющим организациям, возможны разные стратегии проведения энергоэффективной модернизации многоквартирного дома:
«шаг за шагом» или «комплексная модернизация».
6.1. Собственные средства собственников помещений Согласно российскому жилищному законодательству собственники помещений отвечают за состояние общего имущества в многоквартирном доме и содержат его за свой счет. И они же заинтересованы в улучшении состояния своего недвижимого имущества, повышении комфортности проживания в доме и эффективном расходовании своих средств. Но особенностью новых собственников жилья в приватизированном жилищном фонде являются их сравнительно низкие доходы. Поэтому, как правило, за счет собственных средств собственВ рамках проекта «Поддержка собственников жилья», осуществляемого Фондом «Новая Евразия» при поддержке USAID «Энергосбережение в многоквартирном доме: Информационно-методическое пособие»
подготовлено Фондом «Институт экономики города»
ники могут профинансировать лишь малозатратные ресурсосберегающие мероприятия.
По результатам исследований жилищных расходов и доходов в странах Восточной Европы (Эстония, Латвия, Литва, Польша)1, возможности собственников финансировать модернизацию дома составляют в среднем до 25 евро с квартиры для семей со средними доходами. Эта цифра может быть использована как ориентировочная и для условий России.
Если для проведения ресурсосберегающих ремонтов используются только средства собственников помещений, то в подавляющем большинстве случаев стратегией программы ремонтов будет поэтапное проведение отдельных мероприятий. Небольшая часть этих мероприятий может быть профинансирована путем разово (единовременно) вносимых собственниками средств (целевой платеж /взнос). Для других, более дорогих мероприятий необходимо накапливать средства в течение более или менее длительного срока (до тех пор, пока сумма накопленных средств не будет достаточной для финансирования ремонта).
При поэтапном ремонте/модернизации особое значение приобретает выбор очередности отдельных ремонтов/мероприятий. Обычные рекомендации заключаются в том, что сначала стоит выполнить мероприятия, имеющие короткий срок окупаемости, чтобы средства от сэкономленных в результате проведенного мероприятия ресурсов направить на финансирование следующего мероприятия программы модернизации дома.
Накопление средств как способ финансирования ресурсосберегающих мероприятий можно использовать, главным образом, если в многоквартирном доме создано товарищество собственников жилья, поскольку в соответствии с Жилищным кодексом товарищество по решению общего собрания его членов может создать фонд будущих ремонтов (фонд на восстановление и ремонт общего имущества в многоквартирном доме), а согласно налоговому законодательству средстПрактическое пособие к вопросу: |Как начать широкомасштабную энергосберегающую санацию панельных домов?. http://www.been-online.net/ fileadmin/medias/downloads/final-conference-berlin-dec /BEEN_Ergebnis_Manual_russisch_final.pdf В рамках проекта «Поддержка собственников жилья», осуществляемого Фондом «Новая Евразия» при поддержке USAID «Энергосбережение в многоквартирном доме: Информационно-методическое пособие»
подготовлено Фондом «Институт экономики города»
ва, аккумулируемые товариществом на будущие ремонты, не облагаются налогом на прибыль.
Механизм накопления может быть экономически оправдан при поэтапном (в течение ряда лет) проведении малозатратных ремонтов или ресурсосберегающих мероприятий, в случае, если период накопления средств на выполнение одного вида ремонта не превышает одного-двух лет, чтобы минимизировать потери от инфляции. Длительное накопление средств на проведение крупного ремонта или модернизации приводит к их «замораживанию» и обесцениванию за счет инфляции, а также увеличению расходов на ремонт за счет опережающего инфляцию роста цен на строительно-ремонтные работы. Необходимо принимать во внимание также и то, что в период накопления средств на капиталоемкие ресурсосберегающие мероприятия (капитальный ремонт) дом будет продолжать ветшать, затраты на его техническое обслуживание и устранение аварий будут увеличиваться из-за возрастающего износа инженерных коммуникаций и оборудования, а собственники будут продолжать жить в плохих условиях и переплачивать за нерационально потребляемые коммунальные ресурсы.
Отдельные товарищества собственников жилья уже имеют опыт поэтапного осуществления ряда ресурсосберегающих мероприятий, для финансирования которых использован как механизм накопления средств, так и средств, сэкономленных за счет уменьшения потребления ресурсов благодаря уже проведенным работам (Приложение 2).
При управлении многоквартирным домом управляющей организацией у собственников нет возможности копить средства на ее счете, поскольку договор управления многоквартирным домом предполагает оплату за предоставленные услуги и работы. В данном случае одним из механизмов финансирования собственниками помещений ресурсосберегающих мероприятий может быть следующий:
· решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме утверждается конкретный вид ремонта или ресурсосберегающего мероприятия, срок его проведения (в пределах срока договора управления) и стоимость, а также размер платы за ремонт в составе ежемесячной платы за содержание и ремонт жилого помещения;
· плата за ремонт ежемесячно вносится собственниками помещений на счет управляющей организации, и до начала В рамках проекта «Поддержка собственников жилья», осуществляемого Фондом «Новая Евразия» при поддержке USAID «Энергосбережение в многоквартирном доме: Информационно-методическое пособие»
подготовлено Фондом «Институт экономики города»
ремонта эти средства являются авансом на проведение работы, указанной в договоре;
· после проведения ремонта (ресурсосберегающего мероприятия) вносимая собственниками плата – это оплата в рассрочку произведенного управляющей организацией ремонта.
Возможность оплаты ремонта (ресурсосберегающего мероприятия) в рассрочку прямо следует из части 2 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации. Согласно этой норме решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме об оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома принимается с учетом предложений управляющей организации о сроке начала капитального ремонта, необходимом объеме работ, стоимости материалов, порядке финансирования ремонта, сроках возмещения расходов и других предложений, связанных с условиями проведения капитального ремонта.
Преимуществом оплаты ремонта в рассрочку является распределение во времени финансовой нагрузки на собственников помещений:
чем период рассрочки длиннее, тем меньшую долю расходов на ремонт дома от общей суммы расходов необходимо оплачивать ежемесячно.
Предоставление собственникам помещений рассрочки по оплате проведенных ресурсосберегающих мероприятий зависит от собственных финансовых возможностей управляющих организаций, возможности получать для своей деятельности кредиты, а также от срока действия договора управления многоквартирным домом. В отличие от обычных ремонтов, осуществление ресурсосберегающих мероприятий позволяет использовать для покрытия произведенных расходов средства экономии по оплате коммунальных ресурсов, что снижает финансовую нагрузку на собственников помещений.
Еще одним видом собственных средств собственников помещений, которые можно направить на финансирование ресурсосбережения, могут быть доходы от сдачи в аренду (в пользование) отдельных объектов общего имущества в многоквартирном доме. Этот способ получения дополнительных средств доступен в случае, если в доме есть помещения, привлекательные для арендаторов, или фасады, в которых заинтересованы рекламные агентства. Получение дополнительВ рамках проекта «Поддержка собственников жилья», осуществляемого Фондом «Новая Евразия» при поддержке USAID «Энергосбережение в многоквартирном доме: Информационно-методическое пособие»
подготовлено Фондом «Институт экономики города»
ных средств от коммерческого использования общего имущества в многоквартирном доме предпочтительно осуществлять через товарищество собственников жилья: собственникам легче контролировать получение и расходование этих средств, налоги по извлеченным из общего имущества доходам платит ТСЖ (а не каждый собственник помещений индивидуально, как в случае, если в доме нет товарищества).
Хотя технические и экономические преимущества комплексной модернизации в сравнении с пошаговым проведением ресурсосберегающих мероприятий очевидны, но осуществить комплексную модернизацию многоквартирных домов в России (также как и в странах Восточной Европы) только за счет собственных средств собственников помещений невозможно. Но привлечение таких источников финансирования как банковские кредиты или бюджетные субсидии обычно требует вложения определенной доли собственных средств собственниками жилья. Поэтому задача накопления определенной суммы будет в таких случаях актуальной. В связи с чем необходимо отметить преимущество наличия в доме товарищества собственников жилья, которое имеют возможность создать фонд будущих ремонтов, в котором могут аккумулироваться средства на ремонт/модернизацию дома.
Опыт других стран и анализ ситуации в России показывают, что осуществить масштабную модернизацию многоквартирных домов без привлечения кредитов невозможно. Даже при наличии государственных программ субсидирования модернизации жилищного сектора (Эстония, Литва, Польша, Словакия, Венгрия) кредитные средства составляют 58-80 % финансирования ремонтов.
Получение кредита позволяет собственникам жилья осуществить комплекс работ и мероприятий, в результате которых техническое состояние дома коренным образом улучшается, а условия проживания в нем становятся более комфортными. При этом снижается потребление коммунальных ресурсов и расходы собственников на их оплату. Поскольку одновременно снижаются и расходы на текущее техническое обслуживание и ликвидацию аварийных ситуаций, то ежемесячные платежи по возврату кредита уже оказываются менее тяжелым бремеВ рамках проекта «Поддержка собственников жилья», осуществляемого Фондом «Новая Евразия» при поддержке USAID «Энергосбережение в многоквартирном доме: Информационно-методическое пособие»
подготовлено Фондом «Институт экономики города»
нем для собственников. Люди видят достигнутые в ходе капитального ремонта/модернизации результаты, поэтому товарищество собственников жилья (или управляющая организация) обычно не испытывает сложностей со сбором платежей для возврата кредита.
Условием применения этого способа финансирования энергоэффективной модернизации многоквартирных домов является хорошая платежная дисциплина собственников помещений, приемлемость для них размера ежемесячного платежа за капитальный ремонт для погашения кредита и возможность получения кредита на такой срок, в какой он может быть погашен за счет установленного собственниками размера ежемесячного платежа (иначе говоря, кредиты на капиталоемкие ремонты/модернизацию будут привлекательны для собственников помещений, если они могут быть получены на длительный срок, по оценке экспертов – не менее 12-15 и до 20-25 лет). Необходимость оплаты дополнительных расходов, связанных с получением и обслуживанием кредита, оказывается предпочтительнее, чем потери при длительном накоплении средств на капитальный ремонт.
До последнего времени банковские кредиты были практически не доступны товариществам собственников жилья в России, поскольку эти юридические лица не имеют собственного имущества, которое они могли бы предоставить в качестве залога.
Особенности российского законодательства о товариществах собственников жилья также делает ТСЖ ненадежным заемщиком с точки зрения банков: членство в товариществе собственников помещений добровольное, товарищество может (и должно) быть ликвидировано, если в результате выхода из товарищества части собственников помещений количество голосов, принадлежащих членам товарищества, становится менее 50 % от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Поэтому управляющие организации как заемщик выглядят более привлекательно, но срок договора управления многоквартирным домом не может быть более 5 лет (это короткий срок для кредита), к тому же способ управления многоквартирным домом может быть изменен в любое время решением общего собрания собственников помещений, а договор управления, заключенный с управляющей организацией, может быть расторгнут (или не продлен на новый срок).
Банки до сих пор не рассматривали «коллектив собственников помещений» в многоквартирном доме как потенциального заемщика, В рамках проекта «Поддержка собственников жилья», осуществляемого Фондом «Новая Евразия» при поддержке USAID «Энергосбережение в многоквартирном доме: Информационно-методическое пособие»
подготовлено Фондом «Институт экономики города»
поэтому пока нет специального банковского продукта на цели капитального ремонта или энергоэффективной модернизации многоквартирного дома, не определены требования банка к ТСЖ/управляющей организации как представителям коллектива собственников помещений, учитывающие специфику подобных заемщиков.
Отсутствие опыта кредитования «коллективов собственников»
через товарищества собственников жилья или управляющие организации заставляет банки предполагать, что такие кредиты имеют высокие риски:
o много плательщиков – сомнения в 100%-ном возврате o возможна смена собственников помещений в течение срока кредитного договора;
o нечего предоставить в качестве залога (общее имущество в доме не может быть заложено, а закладывать квартиры не захотят собственники) o ТСЖ, ЖСК не имеют кредитной истории («неквалифицированный» заемщик).
Необходимо отметить, что в последнее время в связи с финансовым кризисом отдельные российские банки стали проявлять интерес к товариществам собственников жилья как к потенциальным заемщикам на цели капитального ремонта/модернизации многоквартирных домов и начинают работать над целевыми программами кредитования товариществ. Основываясь на зарубежном опыте, можно с уверенностью сказать, что основным критерием оценки товарищества как заемщика будет платежная дисциплина собственников помещений.
Процентные ставки по кредитам в России значительно выше, чем в Восточной Европе (даже по ипотечным кредитам – 11-13 %), а по кредитам, которые банки будут оценивать как высоко рискованные, процентные ставки могут быть до 20 и более процентов. Такие условия кредитов будут создавать слишком большую финансовую нагрузку на собственников (при их общей неготовности брать на себя бремя капитального ремонта и модернизации многоквартирных домов). Поэтому в России необходимы меры, обеспечивающие привлекательность/доступность кредитов для ТСЖ (собственников помещений через управляющие организации) и в то же время снижающие риски банков.
В рамках проекта «Поддержка собственников жилья», осуществляемого Фондом «Новая Евразия» при поддержке USAID «Энергосбережение в многоквартирном доме: Информационно-методическое пособие»
подготовлено Фондом «Институт экономики города»
В то же время можно утверждать, что кредиты еще мало востребованы «коллективами собственников жилья». Это связано с тем, что собственники приватизированных помещений в бывших муниципальных домах ожидают, что «государство сделает им капремонт», и не задумываются о целесообразности (возможности/необходимости) самим взять кредит для модернизации дома.
Люди в многоквартирных домах привыкли мыслить масштабы своей квартиры, они плохо осведомлены о фактическом состоянии дома, в каких работах капитального характера нуждается общее имущество, о выгодах от модернизации и ресурсосбережения. Общая картина при обсуждении вопроса о получении кредита – люди психологически не готовы стать «должниками» на долгое время, боятся брать на себя ответственность за соседей.
«