«Москва 2010 г. Оглавление 1. Особенности нормативно-правового регулирования комплексного освоения земельных участков в целях жилищного строительства 1.1. Понятие и последовательность действий комплексного освоения ...»

Методические рекомендации

к порядку реализации основных административно правовых процедур при комплексном освоении земельных

участков в целях жилищного строительства

Москва 2010 г.

Оглавление

1. Особенности нормативно-правового регулирования комплексного освоения земельных

участков в целях жилищного строительства

1.1. Понятие и последовательность действий комплексного освоения земельных участков в целях жилищного строительства 1.2. Правовой режим земельных участков, используемых для комплексного освоения в целях жилищного строительства 1.2.1. Право собственности и иные права на земельные участки, предназначенные для комплексного освоения в целях жилищного строительства 1.2.2. Особенности предоставления земельных участков для комплексного освоения в целях жилищного строительства, в зависимости от установленной категории земель (земельного участка) 1.2.3. Субъекты, обладающие правом распоряжения земельными участками для комплексного освоения в целях жилищного строительства 1.2.4. Предоставление земельных участков для его комплексного освоения в целях жилищного строительства 1.2.5. Проведение аукциона о продаже права на заключение договора аренды земельного участка для комплексного освоения 1.3. Основные процедуры комплексного освоения земельного участка в целях жилищного строительства 1.3.1. Подготовка документации по планировке территории 1.3.2. Образование земельного участка и постановка на кадастровый учет 1.3.3. Осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования 1.3.4. Оформление имущественных прав на созданные объекты недвижимости. Передача объектов инженерной инфраструктуры в государственную или муниципальную собственность 1.3.5. Осуществление контроля за использованием земельного участка, осуществлением жилищного и иного строительства, исполнением условий договора аренды земельного участка 2. Последовательность действий при предоставлении и использовании участка для комплексного освоения земельных участков в целях жилищного строительства 2.1. Выбор земельного участка для комплексного освоения в целях осуществления его комплексного освоения 2.1.1. Основные характеристики земельного учаска, отвечающие требованиям его комплесного осовения в целях жилищного строительства 2.1.1.1. Право собственности на земельный участок 2.1.1.2. Категория земель, разрешенное использование земельного участка 2.1.1.3. Физические характеристики земельного участка 2.1.2 Принятие решения о предоставлении земельного участка на основании полученной информации.2.2. Образование земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства. Постановка земельного участка на государственный кадастровый учет.

Государственная регистрация права собственности на земельный участок.

2.2.1. Образование земельного участка 2.2.2Постановка земельного участка, предназначенного для комплексного освоения в целях жилищного строительства, на государственный кадастровый учет 2.2.2.1. Кадастровый учет земельного участка 2.2.2.3. Государственная регистрация права на земельный участок 2.2.3. Проведение аукциона по продаже права на заключение договора комплексного освоения в целях жилищного строительства 2.2.3.1. Принятие решения о проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка 2.2.3.2. Порядок проведения аукциона 2.2.3.3. Заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства по результатам торгов 2.3. Процедуры осуществления комплексного осовения земельного участка 2.3.1. Подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства Составители:

Галиновская Елена Анатольевна, кандидат юридических наук, ведущий научный сотрудник Института законодательства и сравнительного правоведения при Правительстве Российской Федерации;

Кичигин Николай Валерьевич, кандидат юридических наук, научный сотрудник Института законодательства и сравнительного правоведения при Правительстве Российской Федерации.

I. Особенности нормативно-правового регулирования комплексного освоения земельных участков в целях жилищного строительства 1.1. Понятие и последовательность действий комплексного освоения земельных участков в целях жилищного строительства Комплексное освоение земельных участков в целях жилищного строительства - совокупность взаимно связанных, последовательных действий по образованию и использованию земельных участков для комплексной жилой застройки.

Комплексное освоение земельных участков является одним из механизмов реализации государственной жилищной политики. Поэтому всю совокупность норм, регулирующих данный круг отношений, следует рассматривать как механизм соотношения публичных и частных интересов. Конечной целью и результатом комплексного освоения, согласно законодательству, является завершение жилищного и иного строительства на предоставленном для этих целей земельном участке и на земельных участках, образованных из предоставленного. Комплексное освоение земельного участка должно осуществляться лицом, которому участок предоставлен для этих.

Участниками таких отношений являются, с одной стороны органы государственной власти или органы местного самоуправления, предоставляющие в рамках предоставленных им полномочий, права на земельные участки, Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства (Далее - Фонд «РЖС»), в рамках закрепленных за Фондом прав и обязанностей, а также юридические лица или граждане, приобретающие права на земельные участки и осуществляющие их комплексное освоение.

Согласно Федеральному закону от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» (Далее - ФЗ № 161-ФЗ), Фонд «РЖС» осуществляет следующие действия в целях обеспечения комплексного освоения:

1) Подготовка предложений об использовании земельных участков, находящихся в федеральной собственности, для комплексного освоения в целях жилищного строительства;

2) Образование земельных участков из земельных участков, находящихся в федеральной собственности, в соответствии с прилагаемой к решению межведомственного коллегиального органа схемой расположения таких земельных участков, или уточнение границ земельных участков, находящихся в федеральной собственности;

3) Продажа права на заключение договора аренды земельного участка, переданного в собственность Фонда «РЖС».

4) Проведение аукционов:

- по продаже прав на заключение договоров аренды земельных участков, переданных в собственность Фонда «РЖС» в качестве имущественного взноса Российской Федерации;

- по продаже земельных участков, переданных в собственность Фонда «РЖС» в соответствии с частью 6 статьи 14 ФЗ № 161-ФЗ, а также прав на заключение договоров аренды таких земельных участков.

5) Приобретение земельных участков и иных объектов недвижимого имущества для обеспечения деятельности Фонда «РЖС», в том числе приобретение земельных участков в собственность для строительства объектов инфраструктуры, а также участие в финансировании строительства объектов инфраструктуры.

6) Осуществление инвестиционной деятельности в форме капитальных вложений в строительство и приобретение жилых помещений.

7) Проведение мониторинга осуществления органами государственной власти субъектов Российской Федерации полномочий Российской Федерации по управлению и распоряжению земельными участками, иными объектами недвижимого имущества, находящимися в федеральной собственности, в силу п. 5 ст. 13 ФЗ № 161-ФЗ.

8) Мониторинг осуществления органами государственной власти субъектов Российской Федерации полномочий Российской Федерации по управлению и распоряжению земельными участками, иными объектами недвижимого имущества, находящимися в федеральной собственности, направление в уполномоченный федеральный орган исполнительной власти отчет о результатах такого мониторинга;

Иные виды деятельности, согласно ФЗ № 1610ФЗ.

Основные этапы комплексного освоения земельных участков в целях жилищного строительства установлены ст. 30.2 Земельного кодекса РФ (ЗК РФ).

порядок проведения торгов по предоставлению земельных участков в целях осуществления комплексного освоения установлен ст.ст. 38-38.2 ЗК РФ.

Согласно статье 30.2 ЗК РФ, комплексное освоение в целях жилищного строительства включает в себя:

подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Обратим внимание на то, что все представленные действия являются действия по комплексному освоению участка в совокупности. Невыполнение, таким образом, какого-то из перечисленных действий, является невыполнением лицом, приобретшем земельный участок, обязанности по его комплексному освоению.

Комплексному освоению земельного участка предшествует этап его предоставления для очерченных целей. Обратим внимание при этом, что в силу сст.

30.2. предоставляются в аренду в целях комплексного освоения предоставляются без предварительного согласования места размещения объекта, то есть посредством проведения торгов.

1.2. Правовой режим земельных участков, используемых для комплексного Особенности комплексного освоения земельных участков в целях жилищного строительства зависят, преимущественно, от правового содержания отношений по комплексному освоению, правового режима земель и земельных участков, которые предполагается освоить, а также правового статуса лиц, участвующих в отношениях по комплексному освоению. В данном разделе рассматриваются особенности правового режима земельных участков, оказывающие влияние на отношения по их комплексному освоению.

1.2.1. Право собственности и иные права на земельные участки, предназначенные для комплексного освоения в целях жилищного Одним из наиболее существенных составляющих правового режима земельного участка является право собственности на него. В связи с этим, слеудет заметить, что процедуры комплексного освоения для жилищного строительства, согласно ст.ст. 30, 30.2 ЗК РФ, рассчитаны только на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности.

собственности, для указанных целей ЗК РФ не предусмотрено. Комплексное освоение земельных участков в целях жилищного строительства не является основанием изъятия земельных участков из частной собственности для государственных или муниципальных нужд (статья 55 ЗК РФ). В связи с чем использование земельных участков, на которые предоставлены права гражданам или юридическим лицам, существенно ограничено, поскольку принудительное прекращение прав лиц на земельные участки в этих целях не предусмотрено законом.

Вместе с тем, в силу ФЗ № 161-ФЗ, Фонд «РЖС» наделен полномочиями по продаже права аренды земельных участков, находящихся в собственности Фонда, на торгах, в том числе в целях комплексного освоения. Данная норма является исключением из общего правила. При этом, при предоставлении земельных участков Фонда «РЖС», на отношения по комплексному освоению распространяются те же требовании, что и установлены для комплексного освоения земельных участков, находящихся в публичной собственности. собственно, сохраняется в данном случае и направленность, социальная значимость комплексного освоения, а также и то, что при комплексном освоении должны быть соблюдены не только частные, но и публичные интересы.

Если речь заходит о земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также в собственности Фонда «РЖС», то данные участки должны быть свободны от ограниченных прав иных лиц.

жданное требование прямо не указано в Законе, однако, наличие обременения участка правами иных лиц может привести к невозможности испльзовать его в целях комплексного освоения. При этом, следует иметь ввиду, что помимо права непосредственно на земельный участок, правом на землю обладает также лицо, приобретшее в собсвтенность объект недвижимост, на нем расположенный.

Помимо прав на земельный участок, сущесвеннымЗаконом не указано специально, должны ли для целей комплексного освоения предоставляться земельные участки, не занятые строениями или сооружениями, или возможно предоставление земельных участков с расположенной на них недвижимостью. В целом, практика идет по тому пути, что для очерченных целей должны предоставляться участки, незанятые строения или сооружениями. Однако, если на участке. все же расположена недвижимость, то еще до предоставления земельного участка надлежит решить ее правовую судьбу.

Наиболее важно определить, при этом,. помимо физических характеристик объекта, кто и какими правами обладает на данную недвижимость. Если право собственности на расположенную на земельном участке недвижимость принадлежит гражданам или юридическим лицам, земельный участок, следует иметь ввиду, что в соответствии с пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, имеют исключительное право на приобретение земельного участка в собственность или аренду. Из этого следует, что земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположена недвижимость, принадлежащая гражданам и юридическим лицам на том или ином законном основании, являются участками, не свободными от прав иных лиц, в связи с чем они могут быть предоставлены для комплексного освоения в целях жилищного строительства лишь тоько после прекращения прав на соответствующую недвижимость.

1.2.2. Особенности предоставления земельных участков для комплексного освоения в целях жилищного строительства, в зависимости от установленной Предоставление земельных участков для комплексного освоения в целях жилищного строительства может осуществляться в отношении земель, правовой режим которых, в целом, допускает их использовании для строительства жилья.

Следует при этом заметить, что установленные ЗК РФ категории земель (ст. ЗК РФ), и соответствующее им разрешенное использование не в любом случае позволяет использовать земли в этих целях. «Точечная» жилая застройка возможна практически на землях всех категорий. Однако комплексное освоение, как вид массовой застройки требует обширной территории, а потому использование земель именно в этих целях требует внимательного отношения как установленному целевому назначению, так и к разрешенному использованию.

Таким образом для целей комплексного освоения без дополнительных правовых проблем возможно использование земель, относящихся к землям населенных пунктов с соответствующим разрешенным использованием (зона жилищного строительства, селитебная зона и т.п.).

Уяснить, к какой категории земель отнесен земельный участок, который предусматривается освоить для комплексного освоения, возможно по кадастровым и иным документам на земельный участок. В соответствии с пунктом 2 статьи 8 ЗК РФ категория земель указывается в следующих документах, принятие, заключение или составление которых необходимо и для случаев комплексного освоения земельных участков в целях жилищного строительства:

актах федеральных органов исполнительной власти, актах органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации и актах органов местного самоуправления о предоставлении земельных участков;

договорах, предметом которых являются земельные участки;

документах государственного земельного кадастра;

документах о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

иных документах в случаях, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Если на практике возникают сомнения относительно категории земель (не так редко категория не указывается в кадастровых документах, либо земли или участки еще не поставлены на кадастровый учет, надлежит провести определенную работу по уяснению категории земель. в частности, для земель населенных пунктов подтверждением данной категории земель является расположение выбранного участка в утвержденных границах населенного пункта (в соответствии генеральным планом или другими документами). На категорию земель косвенно указывает также не так редко номер кадастрового квартала, в котором земельный участок расположен. При расхождении данных кадастровых документов и указания иных документов на категорию земель следует иметь ввиду, что данные генерального плана поселения или иные документы, подтверждающие границу поселения имеют приоритет перед данными кадастра. В случае спора, конфликт может быть разрешен внесением изменений в кадастровые данные, или в судебном порядке.

Если возникает потребность освоения земельного участка иной категории, то до проведения аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства может возникнуть необходимость его перевода в ту категорию земель, которая допускает использованиев целях комплексного освоения, в порядке, предусмотренном ЗК РФ, а также Федеральным законом «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую».

До 2012 года при отсутствии документов территориального планирования муниципальных образований – также в порядке, предусмотренном статьей Федерального закона от 29 декабря 2004 года № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» (далее – ФЗ о введении в действие ГрК РФ).

Земли иных категорий могут быть переведены в земли населенных пунктов путем утверждения или изменения генерального плана населенного пункта в соответствии с градостроительным законодательством Российской Федерации, в части изменения границ населенного пункта.

Иной путь перевода земель иных категорий в земли населенных пунктов предусмотрен в ст. 4.1 41 Федерального закона от 29 декабря 2004 года № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации».

Причем данный механизм может применяться как при наличии генеральных планов, так и их отсутствии.

До утверждения генеральных планов городских округов, генеральных планов поселений, схем территориального планирования муниципальных районов, но не позднее 1 января 2012 года включение земельных участков в границы населенных пунктов или исключение земельных участков из границ населенных пунктов осуществляется исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации в порядке, установленном указанной статьей, за исключением случаев включения земельных участков в границы городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга или исключения земельных участков из границ городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга.

1.2.3. Субъекты, обладающие правом распоряжения земельными участками для комплексного освоения в целях жилищного строительства Согласно ЗК РФ (ст. 29, 30.2.), предоставление земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительными органами государственной власти или органами местного самоуправления в зависимости от права публичной собственности на конкретный земельный участок.

Предоставление земельных участков для жилищного строительства из земель находящихся в федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации и в муниципальной собственности, осуществляется в соответствии со статьей 29 ЗК РФ. Данной статьей установлено, что предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции.

Распоряжение земельными участками, находящимися в федеральной собственности возложен на Территориальные управления Росимущества.

Как уже было сказано, на Фонд «РЖС» возложены функции продажи права на заключение договора аренды земельного участка, переданного в собственность Фонда «РЖС», а также Проведения аукционов по продаже прав на заключение договоров аренды земельных участков, переданных в собственность Фонда «РЖС»

в качестве имущественного взноса Российской Федерации и по продаже земельных участков, переданных в собственность Фонда «РЖС» в соответствии с частью статьи 14 ФЗ № 161-ФЗ, а также прав на заключение договоров аренды таких земельных участков.

Распоряжение земельными участками, находящимися в собственности субъекта РФ осуществляется органом государственной исполнительной власти субъекта РФ, уполномоченный на то законом субъекта РФ. как правило таким полномочиями наделяются Министерства имущественных отношений субъекта РФ.

Орган местного самоуправления муниципального района осуществляет распоряжение земельными участками, находящимися в государственной собственности до ее разграничения, а также земельными участками, находящимися в муниципальной собственности данного муниципального образования. Также органы местного самоуправления распоряжаются земельными участками, находящимися в муниципальной собственности соответствующих муниципальных образований.

Законодательно предусмотрено распоряжение земельными участками осуществления государственной регистрации права собственности на земельный участок.

Без государственной регистрации права собственности на земельный участок возможно предоставление земельных участков из земель, находящихся в государственной собственности, право собственности на которую не разграничено. В этом случае государственная регистрация права государственной собственности на землю не требуется. Полномочия по распоряжению такими землями определяются на основании Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – ФЗ о введении в действие ЗК РФ). Общие основания определения полномочий органов местного самоуправления и государственной власти применительно к неразграниченным землям установлены пунктом 10 статьи 3, статьей 3.2. данного Закона.

Так, пункт 10 статьи 3 указанного Закона устанавливает, что распоряжение земельными участками, право государственной собственности на которые не разграничено, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов, если иное не предусмотрено федеральными законами (существующие исключения из этого правила связаны с предоставлением земельных участков для размещения автомобильных дорог федерального и регионального значения, и не связаны с предоставлением земельных участков для комплексного освоения в целях жилищного строительства).

При этом тем же Законом особо определено, что распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в поселениях, являющихся административными центрами (столицами) субъектов Российской Федерации, осуществляется органами местного самоуправления указанных поселений, если законами соответствующих субъектов Российской Федерации не установлено, что распоряжение такими земельными участками осуществляется исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации, а также если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности.

Распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в поселениях, являющихся административными центрами (столицами) субъектов Российской Федерации, осуществляется органами местного самоуправления указанных поселений, если законами соответствующих субъектов Российской Федерации не установлено, что распоряжение такими земельными участками осуществляется исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Сравнительная характеристика по содержанию Закона Омской области от февраля 2006 г. № 731-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Омской области» и Закона Ярославской области от 27 апреля 2007 г. № 21-з «О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Ярославской области – городе Ярославле» приведена в Таблице 1.

Распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге осуществляется органами исполнительной власти указанных субъектов Российской Федерации, если их законами не установлено, что данные полномочия осуществляются органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образований городов федерального значения.

Сравнительная характеристика по содержанию Закона Омской области от 8 февраля 2006 г. № 731-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Омской области» и Закона Ярославской области от 27 апреля 2007 г.

№ 21-з «О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Ярославской области – городе Ярославле»

№№/ Закон Омской области от 8 февраля 2006 г. № 731-ОЗ «О распоряжении земельными участками, государственная пп «О регулировании земельных отношений в Омской области» собственность на которые не разграничена, в административном Регулирует отношения по распоряжению землями, их охране и Регулирует отношения по распоряжение земельными участками, использованию на территории Омской области в пределах полномочий, государственная собственность на которые не разграничена, в предоставленных органам государственной власти субъектов Российской административном центре Ярославской области - городе Ярославле в Федерации Земельным кодексом Российской Федерации и иными актами целях строительства.

федерального законодательства.

Определяет органы, осуществляющие регулирование земельных Определяет органы, осуществляющие распоряжение земельными отношений в Омской области; устанавливает полномочия Законодательного участками, государственная собственность на которые не разграничена, в Собрания Омской области, полномочия Правительства Омской области, административном центре Ярославской области - городе Ярославле в компетенцию специально уполномоченного органа, а также полномочия целях строительства;

органов местного самоуправления Омской области; Устанавливает порядок осуществления выбора земельного участка и Регламентирует приобретение земельных участков в собственность предварительного согласования места размещения объекта из земель, Омской области органами государственной власти Омской области, расположенных в городе Ярославле, государственная собственность на государственными учреждениями Омской области, государственными которые не разграничена;

Устанавливает порядок управления и распоряжения земельными системы Ярославской области.

участками на территории Омской области, в т.ч.:

- нормы предоставления земельных участков;

- процедуру организации торгов (конкурсов, аукционов) по продаже находящихся в собственности Омской области земельных участков или права на заключение договоров их аренды для целей, не связанных с жилищным строительством;

№№/ Закон Омской области от 8 февраля 2006 г. № 731-ОЗ «О распоряжении земельными участками, государственная пп «О регулировании земельных отношений в Омской области» собственность на которые не разграничена, в административном - порядок выбора земельных участков для строительства из земель, находящихся в собственности Омской области или муниципальной собственности, порядок предоставления в собственность или аренду земельных участков, находящихся в собственности Омской области, для целей, не связанных со строительством;

- порядок предоставления в постоянное (бессрочное) пользование или безвозмездное срочное пользование земельных участков, находящихся в собственности Омской области, для целей, не связанных со строительством;

- порядок предоставления в собственность, постоянное (бессрочное) пользование, безвозмездное срочное пользование, аренду земельных участков, находящихся в государственной собственности до разграничения государственной собственности на землю и расположенных в городе Омске, для целей, не связанных со строительством, за исключением земельных участков, которые предоставляются для размещения временных объектов, для ведения дачного хозяйства, садоводства, огородничества;

- условия предоставления служебных наделов - определяет перечень сведений об управлении и распоряжении земельными участками, подлежащих публикации в средствах массовой информации;

- регламентирует вопросы землеустройства;

Отдельные главы закона посвящены землям сельскохозяйственного назначения, землям особо охраняемых территорий и объектов.

Полномочия в сфере распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена собственности на землю на территории города Омска, для строительства, для административном центре Ярославской области - городе Ярославле в целей, не связанных со строительством, а также порядок приобретения прав целях строительства (за исключением жилищного строительства и на земельные участки, находящиеся в государственной собственности до строительства объектов, не являющихся объектами капитального разграничения государственной собственности на землю, на которых строительства) осуществляется.

расположены здания, строения, сооружения, на территории города Омска, за - распоряжается земельными участками в городе Ярославле, исключением земельных участков, которые предоставляются для размещения государственная собственность на которые не разграничена, в границах на них металлических и сборных железобетонных гаражных боксов, территорий объектов культурного наследия и в границах зон охраны погребов, палаток, лотков (далее - временные объекты), для ведения дачного объектов культурного наследия независимо от целей использования №№/ Закон Омской области от 8 февраля 2006 г. № 731-ОЗ «О распоряжении земельными участками, государственная пп «О регулировании земельных отношений в Омской области» собственность на которые не разграничена, в административном хозяйства, садоводства, огородничества, а также земельных участков, данных земельных участков;

которые предоставляются для жилищного строительства, если - осуществляет действия, связанные с принудительным предоставление земельного участка предусмотрено решением о прекращением прав на земельные участки в городе Ярославле, предварительном согласовании места размещения объекта, которое принято государственная собственность на которые не разграничена.

до 1 октября 2005 года, но не ранее чем за три года до предоставления земельного участка;

- утверждает порядок определения размера арендной платы за аренду земельных участков, находящихся в государственной собственности до разграничения государственной собственности на землю и расположенных в городе Омске, за исключением земельных участков, которые предоставляются для размещения на них временных объектов, для ведения дачного хозяйства, садоводства, огородничества, а также земельных участков, которые предоставляются для жилищного строительства, если предоставление земельного участка предусмотрено решением о предварительном согласовании места размещения объекта, которое принято до 1 октября 2005 года, но не ранее чем за три года до предоставления земельного участка;

- до разграничения государственной собственности на землю принимает решения об отнесении находящихся в государственной собственности земель или земельных участков в составе таких земель к определенной категории земель в случаях, установленных федеральным - до разграничения государственной собственности на землю принимает решения о переводе находящихся в государственной собственности земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую в случаях, установленных федеральным законом;

Специально уполномоченный орган исполнительной власти Омской области в сфере регулирования земельных отношений, определяемый Губернатором Омской области:

- участвует в разграничении государственной собственности на землю;

- принимает решения о предоставлении в собственность, постоянное (бессрочное) пользование, безвозмездное срочное государственной собственности до разграничения государственной собственности на землю и расположенных в городе Омске, за №№/ Закон Омской области от 8 февраля 2006 г. № 731-ОЗ «О распоряжении земельными участками, государственная пп «О регулировании земельных отношений в Омской области» собственность на которые не разграничена, в административном исключением полномочий органов местного самоуправления Омской - выступает от имени Омской области стороной по договорам куплипродажи, аренды, безвозмездного срочного пользования и иным договорам в отношении земельных участков, находящихся в собственности Омской области, а также земельных участков, находящихся в государственной собственности до разграничения государственной собственности на землю и расположенных в городе Омске, за исключением земельных участков, которые предоставляются для размещения на них временных объектов, для ведения дачного хозяйства, садоводства, огородничества, а также земельных участков, которые предоставляются для жилищного строительства, если предоставление земельного участка предусмотрено решением о предварительном согласовании места размещения объекта, которое принято до 1 октября 2005 года, но не ранее чем за три года до предоставления земельного участка;

- осуществляет функции государственного заказчика по размещению в установленном порядке государственного заказа Омской области и выступает организатором конкурсов по определению подрядчика для выполнения работ по землеустройству и подготовке документов для проведения государственного кадастрового учета земельных участков, подлежащих отнесению к собственности Омской области в процессе разграничения государственной собственности на землю, а также находящихся в собственности Омской области;

- направляет заявления в целях государственной регистрации права собственности Омской области на земельный участок при разграничении государственной собственности на землю;

Органы местного самоуправления осуществляют распоряжение земельными участками, находящимися в государственной собственности до разграничения государственной собственности на землю:

- расположенными на территории муниципальных районов Омской области;

- предоставляемыми для размещения на них временных объектов, для ведения дачного хозяйства, садоводства, огородничества на территории города Омска;

- предоставляемыми для жилищного строительства, если №№/ Закон Омской области от 8 февраля 2006 г. № 731-ОЗ «О распоряжении земельными участками, государственная пп «О регулировании земельных отношений в Омской области» собственность на которые не разграничена, в административном предоставление земельного участка предусмотрено решением о предварительном согласовании места размещения объекта на территории города Омска, которое принято до 1 октября 2005 года, но не ранее чем за три года до предоставления земельного участка.

Особый порядок был установлен для предоставления земельных участков, в том числе и для комплексного освоения в целях жилищного строительства, находящихся в федеральной собственности из состава земель сельскохозяйственного назначения и включенных в границы населенных пунктов в период с 1 мая года по 1 ноября 2008 года. В этом случае статьей 3.2 ФЗ «О введении в действие ЗК РФ» установлено, что Российская Федерация передает органам государственной власти субъектов Российской Федерации полномочия по управлению и распоряжению указанными земельными участками, за исключением земельных участков, включенных в перечень, утверждаемый Правительством Российской Федерации до 1 мая 2007 года. При этом, орган государственной власти субъекта Российской Федерации с даты и в течение срока, предусмотренных пунктом указанной статьи, имеет право осуществлять переданные в соответствии с указанной статьей и предусмотренные ЗК РФ полномочия по управлению и распоряжению земельными участками, в том числе предоставить земельные участки для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Таким образом, несмотря на то, что фактически большая часть деятельности по предоставлению земельных участков для комплексного освоения осуществляется в Российской Федерации органами местного самоуправления, распоряжение земельными участками лоя комплексного освоения осуществлется:

федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным в области управления и распоряжения федеральной собственностью, в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности (Росимущество и территориальные органы Росимущества);

уполномоченным органом государственной власти субъекта Российской в отношении земельных участков:

- находящихся в собственности субъекта Российской Федерации;

- право государственной собственности на которые не разграничена в случаях, предусмотренных пунктом 10 статьи 3 ФЗ о введении в действие ЗК РФ;

- находящихся в федеральной собственности в случаях, предусмотренных статьей 3.2 ФЗ о введении в действие ЗК РФ;

органом местного самоуправления муниципального района или городского округа принимает в отношении земельных участков:

- находящихся в муниципальной собственности;

- право государственной собственности на которые не разграничена, за исключением земельных участков, право распоряжения которыми закреплено за органами государственной власти субъекта Российской Федерации.

Фондом «РЖС» в отношении земельных участков, находящихся в собственности Фонда.

1.2.4. Предоставление земельных участков для его комплексного освоения в Согласно статье 30.2 ЗК РФ земельные участки для целей комплексного освоения предоставляются в аренду без предварительного согласования мест размещения объекта. Следовательно, исходя из смысла норм ЗК РФ и ФЗ № 161ФЗ, Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, а также в собственности Фонда «РЖС», могут быть предоставлены первоначально только на праве аренды и только путем проведения аукциона по продаже права на заключение договора аренды такого земельного участка.

Общая процедура предоставления земельных участков для строительства без предварительного согласования мест размещения объектов, на торгах, установлена статьей 30 ЗК РФ.

Данная процедура рассматривается как перечень взаимно связанных действий и состоит из следующих этапов. В отношении предоставления участков для их комплексного освоения, данные этапы должны быть представлены следующим оюбразом:

1) Проведение работ по формированию земельного участка.

К данному этапу статья 30 ЗК РФ относит следующие мероприятия:

Выполнение в отношении земельного участка в соответствии с требованиями, установленными Федеральным законом от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления государственного кадастрового учета сведения о таком земельном участке (кадастровые работы), осуществление государственного кадастрового учета такого земельного участка;

определение разрешенного использования земельного участка;

определение технических условий подключения объектов к сетям инженернотехнического обеспечения и платы за подключение объектов к сетям инженернотехнического обеспечения (плата за подключение);

принятие решения о проведении торгов (аукционов);

публикация сообщения о проведении торгов (аукционов);

Проведение торгов (аукционов) по продаже права на заключение договора аренды земельного участка;

3) Подписание протокола о результатах торгов (аукционов).

Для целей комплексного освоения земельного участка предусмотрен особый порядок проведения аукциона, основанный на статьях 38.1, 38.2 ЗК РФ.

Порядок предоставления земельных участков по заявлению юридического лица или гражданина для целей комплексного освоения не применяется. Необходимость проведения аукционов распространяется на все случаи предоставления земельных участков для комплексного освоения в целях жилищного строительства начиная с 30 декабря 2004 года. А начиная с 1 октября 2005 года, за исключением случаев, установленных пунктом 15 статьи 3 ФЗ о введении в действие ЗК РФ. В соответствии с указанным пунктом вышеназванной статьи ФЗ о введении в действие ЗК РФ установлено, что до 30 декабря 2007 года земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду для жилищного строительства, комплексного освоения в целях жилищного строительства на основании заявления без проведения торгов, если предоставление земельного участка такому лицу предусмотрено соглашением, заключенным таким лицом с исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления. Приведенная норма является специальной нормой, устанавливающей исключение из общего требования о предоставлении земельных участков для комплексного освоения на аукционе.

С точки зрения соблюдения процедур предоставления земельного участка важным является и следование требованиям, установленным ФЗ о введении в действие ЗК РФ, а именно положению, согласно которому с 1 января 2012 года при отсутствии правил землепользования и застройки предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не осуществляется.

Несмотря на то, что установление разрешенного использования земельного участка непосредственно связано с определением категории земельного участка, к этому вопросу считаем целесообразным обратиться в этом разделе. Это связано с тем, что, как было уже сказано, определение разрешенного использования земельных участков оказывается одним из действий по формированию участка, согласно ст. 30 ЗК РФ. При этом определение разрешенного использования следует при формировании земельных участков, следует за установлением границ участков на местности.

Разрешенное использование земельных участков определяется на основании положений ЗК РФ и ГрК РФ. Разрешенное использование применительно к соответствующему земельному участку устанавливается градостроительным регламентом, включенным в правила землепользования и застройки, если такие правила утверждены. Порядок принятия правил землепользования и застройки определен ГрК РФ. ЗК РФ предусмотрено, что Правительством РФ определяется классификатор видов разрешенного использования. Вместе с тем, разрешенное использование земель населенных пунктов в настоящее время определяется правилами землепользования и застройки, как правило, в зависимости от видов использования земель данной категории, установленных ст. 85 ЗК РФ, а также и ст.

35 ГрК РФ, в состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам:

1) жилым;

2) общественно-деловым;

3) производственным;

4) инженерных и транспортных инфраструктур;

5) рекреационным;

6) сельскохозяйственного использования;

7) специального назначения;

8) военных объектов;

9) иным территориальным зонам.

Для определения разрешенного использования земельного участки важно то, что в соответствии со статьей 85 ЗК РФ земельные участки в составе жилых зон предназначены для застройки жилыми зданиями, а также объектами культурно-бытового и иного назначения. Жилые зоны могут предназначаться для индивидуальной жилой застройки, малоэтажной смешанной жилой застройки, среднеэтажной смешанной жилой застройки и многоэтажной жилой застройки, а также иных видов застройки согласно градостроительным регламентам. Таким образом, для комплексного освоения земельного участка в целях жилищного строительства могут быть использованы земли из категории земель населенных пунктов, разрешенное использование которых предусматривает жилую застройку.

В случае отсутствия утвержденных правил землепользования и застройки действует положение статьи 4 ФЗ о введении в действие ГрК РФ. Указанной статьей определено, что вплоть до принятия в установленном Градостроительным кодексом Российской Федерации порядке правил землепользования и застройки, но не позднее чем до 1 января 2012 года решение об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования принимается главой местной администрации, за исключением случаев изменения одного вида разрешенного использования земельных участков на другой вид разрешенного использования земельных участков, предусматривающий жилищное строительство, а также случаев, предусмотренных пунктом 5 настоящей части и статьей 4.1 указанного Закона, с учетом результатов публичных слушаний. Указанные публичные слушания организуются и проводятся в порядке, определенном уставом муниципального образования и (или) нормативными правовыми актами представительного органа муниципального образования с учетом положений частей 3 - 10 статьи 39 Градостроительного кодекса Российской Федерации в части соответствующих требований.

В случае, если до введения в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации один вид разрешенного использования объекта капитального строительства был изменен на другой вид такого использования в соответствии с законодательством, действовавшим на момент изменения вида разрешенного использования объекта капитального строительства, решение об изменении одного вида разрешенного использования земельного участка, на котором расположен указанный объект, на другой вид разрешенного использования этого земельного участка, а также в случае изменения одного вида разрешенного использования земельных участков на другой вид разрешенного использования земельных участков, предусматривающий жилищное строительство, принимается без проведения публичных слушаний при условии, что такой вид разрешенного использования земельного участка не противоречит его целевому назначению.

Не требуется проведение публичных слушаний и в случае включения земельного участка в границы населенного пункта в целях жилищного строительства, в том числе комплексного освоения земельных участков в целях жилищного строительства, или рекреационного использования (п.п. 2 п. 5 ст. 4.1. ФЗ о введении в действие ГрК РФ).

Разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может также определяться в соответствии с проектом планировки территории, в границах которой расположены такие земельные участки и объекты капитального строительства.

Если земельный участок, применительно к которому предполагается принять решение о его комплексном освоении в целях жилищного строительства, не находится в границы населенного пункта, то он предварительно должен быть включен в границы населенного пункта, с тем, чтобы ему была присвоена соответствующая категория земель. Это может быть реализовано путем внесения изменений в генеральный план поселения или городского округа в части изменения границы населенного пункта. При отсутствии генерального плана поселения, городского округа до 2012 года включить земельный участок в границы населенного пункта можно на основании решения уполномоченного органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации. Для этого, согласно статье 4.1. ФЗ о введении в действие ГрК РФ орган государственной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, осуществляющий предоставление участка для комплексного освоения, направляет в орган местного самоуправления городского округа или поселения, на территориях которых находится населенный пункт, а в случае, если земельный участок расположен на межселенной территории, в орган местного самоуправления муниципального района мотивированное заявление о включении земельного участка в границы населенного пункта и об установлении или об изменении вида разрешенного использования земельного участка.

К указанному заявлению прилагается:

кадастровый паспорт земельного участка, включаемого в границы населенного пункта, копии документов, удостоверяющих личность заявителя.

Требовать представления иных документов не допускается.

Орган местного самоуправления в течение сорока пяти дней с даты поступления указанного выше заявления:

1) подготавливает и направляет в исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации заключение о возможности и целесообразности включения земельного участка в границы населенного пункта либо исключения земельного участка из границ населенного пункта, а также о возможности установления или изменения вида разрешенного использования земельного участка в случае, если это указано в данном заявлении;

2) проводит публичные слушания по вопросу о включении земельного участка в границы населенного пункта либо об исключении земельного участка из границ населенного пункта и об установлении или об изменении вида разрешенного использования земельного участка. В отношении данного пункта следует особо подчеркнуть, что он не распространяется на случаи включения земельного участка в границы населенного пункта для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Наиболее частой проблемой, встречающейся на практике, оказываются различия в определении уполномоченными органами наименования вида разрешенного использования земельных участков, предназначенных для комплексного освоения в целях жилищного строительства. Во многом это обусловлено тем, что для этого пока отсутствует единый подход. Так, на практике устанавливаются следующие виды разрешенного использования : для комплексного освоения в целях жилищного строительства; для формирования земельного участка с целью проведения торгов по продаже земельного участка или права на заключение договора аренды земельного участка; для проведения торгов; земли жилой застройки; под жилищное строительство; под общественную застройку; в целях жилого строительства; под строительство многоэтажных жилых домов; под строительство жилых микрорайонов; для строительства жилых домов и объектов соцкульбыта и т.д.

Поскольку разрешенное использование определяет вид пользования участком на неопределенный период времени, наиболее соответствующими требованиям установления разрешенного использования следует считать такие виды, как земли жилой застройки или предназначенные для жилищного строительства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 382 ЗК РФ, устанавливающей особенности проведения аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, предусмотрено только одно требование к такому земельному участку – наличие государственного кадастрового учета.

Постановка земельных участков на кадастровый учет осуществляется на основании Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее – ФЗ о ГКН).

Согласно нормам указанного Закона, мероприятия по межеванию земельного участка и постановке на кадастровый учет включены в состав кадастровых работ, выполняемых кадастровыми инженерами.

Следуя положениям данного Закона с заявлением о постановке земельного участка, предназначенного для комплексного освоения, на кадастровый учет может обращаться либо собственник (его представитель) - орган государственной власти или местного самоуправления, осуществляющие полномочия по управлению и распоряжению соответствующим земельным участком, Фонд «РЖС», либо иное лицо, или законный представитель заявителя.

Кадастровый учет осуществляется по месту нахождения объекта недвижимости в кадастровом округе, в границах которого расположен данный объект недвижимости.

Подача заявления о постановке на кадастровый учет осуществляется в порядке, установленном ФЗ о ГКН1. К заявлению прилагаются следующие документы:

При этом, в частности установлено, что заявление о кадастровом учете и необходимые для кадастрового учета документы представляются в орган кадастрового учета заявителем или его представителем лично либо посредством почтового отправления с описью вложения и с уведомлением о вручении. При постановке на учет объекта недвижимости заявление и необходимые для кадастрового учета документы могут быть представлены в орган кадастрового учета в форме электронных документов с использованием сетей связи общего пользования в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений. Заявление должно быть удостоверено подписью заявителя или подписью его представителя.

документ, подтверждающий уплату государственной пошлины за осуществление кадастрового учета, или копия документа, подтверждающего в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах наличие оснований для освобождения от уплаты указанной пошлины;

документ, подтверждающий полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается представитель заявителя);

копия документа, устанавливающего или удостоверяющего право собственности заявителя на земельный участок;

копия документа, подтверждающего в соответствии с федеральным законом принадлежность земельного участка к определенной категории земель;

копия документа, подтверждающего в соответствии с федеральным законом установленное разрешенное использование земельного участка.

Если в соответствии со статьей 38 ФЗ о ГКН местоположение таких границ подлежит обязательному согласованию и представленный в кадастровые органы межевой план не содержит сведений о состоявшемся согласовании местоположения таких границ, к документам также должно быть приложена копия документа, подтверждающего разрешение земельного спора о согласовании местоположения границ земельного участка в установленном земельным законодательством порядке.

Одним из основных документов, требующих специальной подготовки при постановке на кадастровый учет, как показывает приведенный выше перечень, является межевой план земельного участка, подготовка которого осуществляется на основании статьи 38 ФЗ о ГКН. Согласно этой статье межевой план представляет собой документ, который составлен на основе кадастрового плана соответствующей территории или кадастровой выписки о соответствующем земельном участке и в котором воспроизведены определенные внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения и указаны сведения об образуемых земельном участке или земельных участках, либо о части или частях земельного участка, либо новые необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости сведения о земельном участке или земельных участках.

Если в соответствии со статьей 39 ФЗ о ГКН местоположение границ земельных участков подлежит обязательному согласованию, межевой план должен содержать сведения о проведении такого согласования. Форма межевого плана и требования к его подготовке установлены приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 24 ноября 2008 г. № 412 «Об утверждении формы межевого плана и требований к его подготовке, примерной формы извещения о проведении собрания о согласовании местоположения границ земельных участков»

Межевой план состоит из графической и текстовой частей. В текстовой части межевого плана указываются необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости сведения о земельном участке или земельных участках в объеме, установленном органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений, а также в установленном частью 1 статьи 39 ФЗ о ГКН случае сведения о согласовании местоположения границ земельных участков в форме акта согласования местоположения таких границ. Местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ. Порядок установления характерных точек границ земельного участка, порядок определения их координат, а также требования к точности определения таких координат устанавливаются органом нормативноправового регулирования в сфере кадастровых отношений2.

Приказом Министерства экономического развития от 24 ноября 2008 г. № «Об утверждении формы межевого плана и требований к его подготовке, примерной формы извещения о проведении собрания о согласовании местоположения границ земельных участков» утверждены требования к подготовке и заполнению межевого плана.

Следует отметить, что все землеустроительные дела, представляемые в фонд данных, включая карты (планы) земельных участков после 1 марта г., не подлежат утверждению территориальными органами Роснедвижимости, поэтому акты контроля за проведением землеустройства не оформляются.

Передача землеустроительных дел в фонд данных обязательна. Отказ в приеме землеустроительного дела в фонд данных не допускается.

Роснедвижимость тем же письмом указало на то, что в соответствии со ст. ФЗ о ГКН для постановки на учет земельного участка не требуется копия документа, устанавливающего или удостоверяющего право заявителя на соответствующий земельный участок. В остальных случаях (учет изменений объекта недвижимости, снятие с учета) прием документов производится согласно перечню, установленному указанной статьей.

В случае отсутствия одного из необходимых для кадастрового учета документов заявителю в устной форме поясняется, что в соответствии с ч. 4 п. 1 ст.

26 ФЗ о ГКН осуществление кадастрового учета будет приостановлено до дополнительного представления им недостающих документов. Вместе с тем, по настоянию заявителя, орган кадастрового учета обязан принять заявление и необходимые для кадастрового учета документы и объяснить возможность представления недостающих документов в срок, установленный п. 9 ст. 26 ФЗ о ГКН.

ФЗ о ГКН рассматривает работы по подготовке межевого плана как часть кадастровых работ, проводимых кадастровым инженером - физическим лицом, на основании договора заказчика с ним или с юридическим лицом, работником которого кадастровый инженер является3. Согласование местоположения границ земельных участков при подготовке межевого плана также проводит кадастровый инженер в порядке, предусмотренном статьями 39, 40 ФЗ о ГКН.

До настоящего времени не установлен.

Статьей 37 ФЗ о ГКН установлено, что в результате кадастровых работ индивидуальный предприниматель, указанный в статье 32 ФЗ о ГКН, или юридическое лицо, указанное в статье 33 ФЗ о ГКН, передает заказчику таких кадастровых работ в том числе межевой план (при выполнении кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган кадастрового учета заявления о постановке на учет земельного участка или земельных участков, об учете изменений земельного участка или учете части земельного участка).

Таким образом, к содержанию работ по межеванию земель следует относить4:

правоустанавливающих, геодезических, картографических и других исходных документов;

полевое обследование и оценку состояния пунктов государственной геодезической сети (ГГС) и опорной межевой сети (ОМС) - опорных межевых знаков (ОМЗ);

полевое обследование границ размежевываемого земельного участка с оценкой состояния межевых знаков;

составление технического проекта (задания) межевания земель;

размежевываемых земельных участков о производстве межевых работ;

согласование и закрепление на местности межевыми знаками границ земельного участка с собственниками, владельцами и пользователями размежевываемых земельных участков;

сдачу пунктов ОМС на наблюдение за сохранностью;

определение координат пунктов ОМС и межевых знаков;

определение площади земельного участка;

составление чертежа границ земельного участка;

контроль и приемку результатов межевания земель производителем работ;

государственный контроль за установлением и сохранностью межевых знаков;

Согласование местоположения границ земельного участка в соответствии с ФЗ о ГКН проводится в рамках выполнения работ по межеванию земельного участка. При этом местоположение границ земельных участков подлежит обязательному согласованию с заинтересованными лицами, обладающими смежными земельными участками.

Предметом согласования с заинтересованным лицом является определение местоположения границы такого земельного участка, одновременно являющейся границей другого принадлежащего этому заинтересованному лицу земельного участка. Заинтересованное лицо не вправе представлять возражения относительно местоположения других границ не принадлежащего ему земельного участка или согласовывать местоположение границ на возмездной основе.

Согласование местоположения границ проводится по выбору заказчика кадастровых работ (т.е. уполномоченного органа) с установлением границ земельных участков на местности или без установления границ земельных участков на местности. Заинтересованное лицо вправе потребовать согласования Федеральным законом «О землеустройстве» определен общий порядок межевания объектов землеустройства. В целях реализации ФЗ «О землеустройстве» принята и действует утвержденная 8 апреля 1996 года Комитетом Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству Инструкция по межеванию земель.

местоположения границ с их установлением на местности. В этом случае такое согласование осуществляется с установлением соответствующих границ на местности.

Согласование местоположения границ проводится без их установления на местности независимо от требований заинтересованных лиц в случае, если:

1) земельные участки, местоположение границ которых согласовывается, являются лесными участками, земельными участками в составе земель особо охраняемых природных территорий и объектов или в составе земель сельскохозяйственного назначения, предназначенных для осуществления традиционного природопользования коренными малочисленными народами Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации;

2) подлежащее согласованию местоположение границ земельных участков определено посредством указания на природные объекты или объекты искусственного происхождения либо их внешние границы, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости, что позволяет определить подлежащее согласованию местоположение границ таких земельных участков;

3) подлежащее согласованию местоположение границ земельных участков определено местоположением на одном из таких земельных участков линейного объекта и нормами отвода земель для его размещения.

Согласование местоположения границ по выбору кадастрового инженера проводится посредством проведения собрания заинтересованных лиц или согласования в индивидуальном порядке с заинтересованным лицом. Согласование местоположения границ посредством проведения собрания заинтересованных лиц без установления границ земельных участков на местности осуществляется на территории населенного пункта, в границах которого расположены соответствующие земельные участки или который является ближайшим населенным пунктом к месту расположения соответствующих земельных участков, если иное место не определено кадастровым инженером по согласованию с заинтересованными лицами5.

В случае согласования местоположения границ посредством проведения собрания заинтересованных лиц извещение о проведении собрания о согласовании местоположения границ вручается данным лицам или их представителям под расписку, направляется по их почтовым адресам посредством почтового отправления с уведомлением о вручении и по адресам их электронной почты в соответствии с кадастровыми сведениями, предусмотренными ФЗ о ГКН (при наличии таких сведений), либо опубликовывается в печатном издании, являющемся источником опубликования нормативных правовых актов органов исполнительной власти соответствующего субъекта Российской Федерации.

Опубликование извещения о проведении собрания о согласовании местоположения границ допускается ( при формировании земельного участка для комплексного освоения) в случае, если в государственном кадастре недвижимости отсутствуют сведения о почтовом адресе любого из заинтересованных лиц или получено извещение о проведении собрания о согласовании местоположения границ, направленное заинтересованному лицу посредством почтового отправления, с отметкой о невозможности его вручения;

В извещении о проведении собрания о согласовании местоположения границ должны быть указаны:

1) сведения о заказчике соответствующих кадастровых работ, в том числе почтовый адрес и номер контактного телефона;

2) сведения о кадастровом инженере, выполняющем соответствующие кадастровые работы, в том числе его почтовый адрес, адрес электронной почты и номер контактного телефона;

3) кадастровый номер и адрес земельного участка, в отношении которого выполняются соответствующие кадастровые работы, кадастровые номера и адреса смежных с ним земельных участков (при отсутствии адресов указываются сведения о местоположении земельных участков);

4) порядок ознакомления с проектом межевого плана, место или адрес, где с этим проектом можно ознакомиться со дня вручения, направления или опубликования извещения;

При проведении согласования местоположения границ кадастровый инженер обязан:

1) проверить полномочия заинтересованных лиц или их представителей;

2) обеспечить возможность ознакомления заинтересованных лиц или их представителей с соответствующим проектом межевого плана и дать необходимые разъяснения относительно его содержания;

3) указать заинтересованным лицам или их представителям подлежащее согласованию местоположение границ земельных участков на местности (в случае согласования местоположения границ с их установлением на местности).

Следует отметить, что в соответствии со статьей 44 ФЗ о ГКН кадастровые инженеры осуществляют в установленном указанным Законом порядке кадастровую деятельность в отношении земельных участков с 1 марта 2008 года. При этом до января 2011 года такую кадастровую деятельность наряду с кадастровыми инженерами вправе осуществлять лица, обладающие на 1 марта 2008 года правом выполнения работ по территориальному землеустройству6.

В качестве основной ошибки, имеющей место на практике, при межевании земельного участка является поручение какому-либо муниципальному унитарному предприятию провести работы по установлению границ земельного участка на местности. Учитывая, что формирование земельных участков для их дальнейшего предоставления в целях жилищного строительства является обязанностью соответствующего органа государственной власти или органа местного самоуправления и должно финансироваться за счет средств соответствующих бюджетов, то заказ на выполнение указанных работ должен размещаться в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 2007 года № 94-ФЗ «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд».

Постановка на кадастровый учет земельного участка, предназначенного для комплексного освоения в целях жилищного строительства, согласно ФЗ о ГКН осуществляется на основании принятия органом кадастрового учета соответствующего решения об осуществлении кадастрового учета. При постановке на учет земельного участка орган кадастрового учета после принятия решения об 5) место, дата и время проведения собрания о согласовании местоположения границ;

6) сроки и почтовый адрес для вручения или направления заинтересованными лицами требований о проведении согласования местоположения границ с установлением таких границ на местности и (или) возражений после ознакомления с проектом межевого плана.

Извещение о проведении собрания о согласовании местоположения границ должно быть вручено, направлено или опубликовано в срок не позднее, чем за тридцать дней до дня проведения данного собрания. При этом указанный срок не может составлять менее чем пятнадцать дней со дня получения заинтересованным лицом соответствующего извещения. Примерная форма извещения Роснедвижимостью. Заинтересованное лицо, отказавшееся принять извещение о проведении собрания о согласовании местоположения границ, считается надлежащим образом извещенным о проведении данного собрания.

Положение о проведении территориального землеустройства утверждено постановлением Правительства Российской Федерации от 7 июня 2002 г. N 396.

осуществлении кадастрового учета обязан выдать (направить) заявителю или его представителю кадастровый паспорт земельного участка.

В соответствии со статьей 45 ФЗ о ГКН государственный кадастровый учет земельных участков, осуществленный в установленном законодательством порядке до 1 марта 2008 года или в переходный период применения ФЗ о ГКН, признается юридически действительным, и такие объекты считаются объектами недвижимости, учтенными в соответствии с ФЗ о ГКН.

1.2.5. Проведение аукциона о продаже права на заключение договора аренды земельного участка для комплексного освоения Предоставление в аренду земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства осуществляется на аукционе в порядке, установленном статьей 38.2 ЗК РФ.

Как уже отмечалось, этой статьей установлено, что земельный участок должен быть предоставлен в аренду без предварительного согласования мест размещения объекта.

Заметим, при этом, что согласно статье 30 ЗК РФ процедура предоставления земельного участка для строительства без предварительного согласования мест размещения объектов, предусматривает не только проведение торгов, но и заявительный порядок, не предусматривающий обязательное проведение торгов.

Однако, из норм ЗК РФ, иных нормативных правовых актов следует вывод о том, что применение иного порядка, кроме предоставления земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства на аукционе, не допускается7. Аукцион проводится в соответствии со статьей 38.2 ЗК РФ с учетом положений статей 38, 38.1 ЗК РФ.

Как было указано ранее, Фонд «РЖС», согласно ФЗ № 161-ФЗ, организует апроведение аукционов в том числе в целях продажи права на заключение договора аренды земельного участка в целях его комплексного освоения.

Статьями 38.1 и 38.2 ЗК РФ, установлено, что на торги (аукцион) выставляется право на заключение договора аренды только земельных участков, прошедших кадастровый учет.

В целях принятия решения о проведении торгов и подготовки извещения о проведении торгов, следует провести ряд иных подготовительных мероприятий.

Помимо образования земельного участка, в данном случае требуется в соответствии со статьей 38 ЗК РФ также определение стоимости права на заключение договора аренды, а также сумма задатка.

Таким образом, если на торги выставляется земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, в распоряжении о проведении аукциона уполномоченного органа государственной власти или Так, пунктом 15 статьи 3 ФЗ «О введении в действие ЗК РФ» установлено, что до 30 декабря 2007 года земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду для жилищного строительства, комплексного освоения в целях жилищного строительства на основании заявления без проведения торгов, если предоставление земельного участка такому лицу предусмотрено соглашением, заключенным таким лицом с исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления.

Приведенная норма является специальной нормой, устанавливающей исключение из общего требования о предоставлении земельных участков для комплексного освоения на аукционе.

местного самоуправления должны быть указаны следующие сведения: форма проведения торгов; сведения о земельном участке, включая кадастровый номер, местоположение, категорию и разрешенное использование; стоимость предмета торгов; сумма задатка; организатор торгов, которому поручается их проведение.

Содержание извещения о проведении аукциона должно соответствовать требованиям федеральных законов и включать в себя сведения, указанные выше, а также иные сведения о земельном участке и основных условиях его комплексного освоения.

Содержание и порядок опубликования извещения о проведении аукциона определены ст.ст. 447-449 ГК РФ, а также ст. ст. 38.1, 38.2 ЗК РФ.

ГК РФ устанавливает только минимальные требования к содержанию извещения, которое должно содержать, во всяком случае, сведения о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене. ГК РФ также устанавливает условие, согласно которому, в случае, если предметом торгов является только право на заключение договора, в извещении о предстоящих торгах должен быть указан предоставляемый для этого В то же время, все требования, которые установлены ЗК РФ, также должны содержаться в извещении о проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства, во избежание признания проведенных торгов недействительными.

Согласно указанным статьям ЗК РФ в целях проведения аукциона орган государственной власти или орган местного самоуправления, осуществляющий предоставление земельного участка, составляет и публикует извещение о проведении аукциона, в котором должны содержаться следующие сведения:

о наименовании органа государственной власти или органа местного самоуправления, принявших решение о проведении аукциона, о реквизитах указанного решения;

о месте, дате, времени и порядке проведения аукциона;

о предмете аукциона, в том числе сведения о местоположении, о площади, о границах, об обременениях земельного участка, об ограничениях его использования, о кадастровом номере земельного участка;

о форме заявки на участие в аукционе, о порядке приема, об адресе места приема, о дате и о времени начала и окончания приема заявок на участие в аукционе;

о размере задатка, о порядке его внесения участниками аукциона и возврата им, о реквизитах счета для перечисления задатка;

о сроке заключения с победителем торгов договора аренды земельного участка.

о существенных условиях договора, в том числе о сроке аренды.

жилищного и иного строительства, в расчете на единицу площади;

о начальной цене выкупа права на заключение договора аренды, как предмета аукциона;

размер арендной платы за земельный участок, предназначенный для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, в расчете на единицу площади и порядок ее изменения;

способы обеспечения обязательств по комплексному освоению земельного участка в целях жилищного строительства и их объем;

максимальные сроки подготовки проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства;

максимальные сроки выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче в государственную или муниципальную собственность, а также условия такой передачи;

максимальные сроки осуществления жилищного строительства и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков.

Следует подчеркнуть, что при выставлении на торги права на заключение договора аренды земельного участка для комплексного освоения надлежит учесть требование ЗК РФ (п.п. 3 п. 3 ст. 38.2) о том, что извещение о проведении торгов должно содержать сведения о начальной цене предмета аукциона (начальной цене права на заключение договора аренды земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства). В связи с тем, что ЗК РФ имеет большую юридическую силу, в сравнении с постановлением Правительства Российской Федерации, при проведении торгов не могут быть применены положения постановления Правительства Российской Федерации от 11.11.2002 № 808 «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков» в части, определяющей, что аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка проводится посредством увеличения начального размера арендной платы по договору.

Подпунктом 8 пункта 10 статьи 38.1 ЗК РФ определена необходимость в определении в извещении о проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства размера задатка.

Не противоречит требованиям права установление основных принципов определения суммы задатка (например, 20 или 10 %% от начальной стоимости предмета торгов), равно как и установление суммы задатка для каждого конкретного случая соответствующим распоряжением.

Представленный в федеральных законах перечень означает минимум тех сведений, которые должны быть известны о земельном участке, право аренды которого выставляется на аукцион. Вместе с тем, представляется целесообразным предоставлять и иные сведения, в частности о технических условиях подключения объектов капитального строительства к сетям инженернотехнического обеспечения и об информации о плате за подключение.

Возможность предоставления таких сведений основана на документах территориального планирования и градостроительного зонирования, а также разработанных на основании указанных документов программах комплексного развития систем коммунальной инфраструктуры, инвестиционных программ организации коммунального комплекса по развитию систем коммунальной инфраструктуры, а также расчете финансовых потребностей для ее реализации, обеспечиваемых за счет платы за подключение к сетям инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства.

Только на основании таких данных потенциальный участник аукциона может принять решение об участии в аукционе с целью последующего выполнения всех обязательств в рамках комплексного освоения земельного участка в целях жилищного строительства.

Извещение также может содержать дополнительные условия выплаты суммы выкупа предмета торгов (полностью или рассрочкой, с указанием размера (в процентах) и срока выплат).

Наиболее часто встречающееся на практике нарушение связано с тем, что в извещении о проведении аукциона опубликовывается не вся информация, предусмотренная ЗК РФ. Например, не указаны арендная плата, цена выкупа земельных участков, образуемых из земельного участка, предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства и т.д.

Статьей 38.2 ЗК РФ специально оговорено, что дополнительно к указанным требованиям могут быть установлены другие требования, касающиеся комплексного освоения земельного участка. При этом не могут устанавливаться требования к выполнению каких-либо работ или оказанию услуг, влекущих за собой дополнительные расходы победителя аукциона, кроме установленных указанной статьей.

В отношении проведения аукционов Фондом «РЖС», ФЗ « 161-ФЗ установил (ст. 16.1), 1. извещения о проведении аукционов по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков Фонда, указанных в пункте 1 части 5 статьи настоящего Федерального закона, наряду со сведениями, предусмотренными статьями 38.1 и 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации, могут содержать следующие сведения:

1) требования к параметрам и характеристикам планируемого развития территории, в том числе плотности и параметрам застройки территории, характеристикам развития систем социального, транспортного обслуживания и инженерно-технического обеспечения, необходимым для развития территории, при подготовке документации по планировке территории;

2) минимальный объем осуществления жилищного строительства в соответствии с разрешенным использованием земельного участка, иные техникоэкономические показатели жилищного строительства, требования к используемым строительным материалам и строительным технологиям в части их энергоэффективности и экологичности при осуществлении архитектурностроительного проектирования, жилищного строительства.

Извещения о проведении аукционов по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков Фонда, указанных в пункте 3 части 5 статьи настоящего Федерального закона, наряду со сведениями, предусмотренными статьей 38 Земельного кодекса Российской Федерации, могут содержать следующие сведения:

1) способы обеспечения обязательств по строительству объектов, осуществляющих производство экологически чистых и имеющих высокую энергетическую эффективность строительных материалов, изделий, конструкций для жилищного строительства, и их объем;

2) максимальные сроки подготовки документации по планировке территории в границах земельного участка, если необходима подготовка такой документации, для размещения объектов, осуществляющих производство экологически чистых и имеющих высокую энергетическую эффективность строительных материалов, изделий, конструкций для целей жилищного строительства;

3) максимальные сроки осуществления строительства объектов, осуществляющих производство экологически чистых и имеющих высокую энергетическую эффективность строительных материалов, изделий, конструкций для жилищного строительства, в соответствии с видами разрешенного использования земельного участка;

4) требования к видам объектов, которые осуществляют производство экологически чистых и имеющих высокую энергетическую эффективность строительных материалов, изделий, конструкций для жилищного строительства и размещение которых допускается в соответствии с разрешенным использованием земельного участка.

Допускается продажа права на заключение договоров аренды земельных участков Фонда, которые указаны в пунктах 1 и 3 части 5 статьи 4 настоящего Федерального закона и на которых расположены объекты недвижимого имущества Фонда, подлежащие сносу. В указанном случае решение Фонда о проведении аукциона по продаже права на заключение договоров аренды таких земельных участков, извещения, предусмотренные частями 1 и 2 настоящей статьи, должны предусматривать необходимость сноса объектов недвижимого имущества Фонда и обязательства Фонда по обеспечению выполнения работ по сносу объектов недвижимого имущества Фонда за счет средств Фонда.

Исходя из толкования статьи 38.2 ЗК РФ следует иметь в виду, что дополнительные условия, излагаемые в извещении должны касаться только содержания работ по комплексному освоению земельного участка, установленных статьей 30.2 ЗК РФ: планировки территорий; обустройства территорий; осуществления жилищного и иного строительства, а также обеспечения их выполнения. Так, в качестве дополнительных могут быть предъявлены требования к количеству, назначению, параметрам и размещению объектов капительного строительства на предоставляемом земельном участке (этажность зданий, наличие и виды объектов социально-бытового, культурного назначения, др.).

Следует отметить, что указанное положение ЗК РФ зачастую нарушается на практике, и при комплексном освоении земельных участков в целях жилищного строительства устанавливают требования, приводящие к дополнительным затратам победителя аукциона. Например, в извещении о проведении аукциона и заключаемом по его итогам договоре помимо обязанности арендатора построить объекты инженерной инфраструктуры, объектов социального назначения, устанавливается его обязанность передать определенный % построенных нежилых помещений для дальнейшего размещения в них объектов социальной направленности или жилых помещений.

Разногласия в вопросе о выставлении требований о дополнительных затратах могут стать основанием для судебных разбирательств. В случае судебного разбирательства решение о том, является ли выставленное требование основанным на законе или нет, может быть принято судом на основании тех доказательств, которые будут представлены сторонами.

Поэтому, как представляется, для предотвращения разногласий одновременно с извещением целесообразно предоставить возможность ознакомиться с материалами и (или) расчетами, подтверждающими, что выставленные дополнительные требования действительно не потребуют и дополнительных затрат от победителя торгов, если отсутствие необходимости таких затрат не очевидно.

Анализ существующей практики показывает, что в качестве способа обеспечения обязательств по комплексному освоению земельного участка в целях жилищного строительства выставляются различные требования по выполнению тех или иных мероприятий, например, строительство улиц и проездов, реконструкция существующих дорог. Вместе с тем, это не соответствует ГК РФ, которым предусмотрены конкретные способы обеспечения исполнения обязательств (статьи 329 – 381). Более верным является требование предъявления банковской гарантии, поручительства или иных видов обеспечения обязательств, предусмотренных ГК РФ. При этом, наиболее распространенным оказывается в данном случае требование банковской гарантии, изложенное в извещении.

Не может признаваться в качестве способа обеспечения исполнения обязательств по договору аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства требование гарантии Администрации субъекта Российской Федерации. Это не соответствует ГК РФ, и, кроме того, приведет к ограничению застройщикам доступа к участию в аукционе.

Размер арендной платы определяется в соответствии со статьей 65 ЗК РФ.

Указанной статьей предусмотрено, что порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Той же статьей ЗК РФ установлено, что в случае, если по истечении трех лет с даты предоставления в аренду земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства, за исключением случаев предоставления земельных участков для индивидуального жилищного строительства, не введен в эксплуатацию построенный на таком земельном участке объект недвижимости, арендная плата за такой земельный участок устанавливается в размере не менее двукратной налоговой ставки земельного налога на соответствующий земельный участок, если иное не установлено земельным законодательством. В целом, поскольку комплексное освоение включает в себя деятельность по осуществлению жилищного строительства, исключить распространение этой нормы на отношения аренды земельных участков для комплексного освоения, не представляется возможным. Вместе с тем, отсчет трехлетнего срока с момента заключения договора аренды участка для комплексного освоения также не может рассматриваться как обоснованный, поскольку этапу строительства в этом случае предшествует, по крайней мере этап подготовки документации по планировке территории, который занимает определенное время. Исходя из сказанного, условие повышения арендной платы может быть установлено в случае аренды земельного участка в целях комплексного освоения только по истечении трех лет с установленной (например, в договоре) даты начала строительства.

Статьей 448 ГК РФ установлено, что извещение о проведении торгов, если иное не предусмотрено законом, должно быть сделано организатором не менее чем за тридцать дней до их проведения.

Поскольку по результатам торгов должен быть заключен договор аренды, проект этого договора должен быть подготовлен одновременно с извещением.

При этом возможность ознакомления с проектом договора должна быть предоставлена заинтересованным лицам до подачи ими заявки.

Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену за предмет торгов. В то же время, лицо выигравшее торги в рассматриваемом случае, принимая в них участие, берет на себя обязательство по выполнению закрепленных в извещении условий комплексного освоения земельного участка, заключения и исполнения договора аренды.

При заключении договора с лицом, выигравшим торги, сумма внесенного им задатка засчитывается в счет исполнения обязательств по заключенному договору.

Лицо, выигравшее торги, и организатор торгов подписывают в день проведения аукциона протокол о результатах торгов, который имеет силу договора. В этом протоколе указывается в том числе, лицо, победившее на торгах, а также стоимость предмета аукциона по результатам торгов, которую победитель торгов обязан выплатить. При этом, как, было указано выше, зачитывается сумма внесенного победителем торгов задатка.

ГК РФ подчеркивает, что если предметом торгов было только право на заключение договора, такой договор должен быть подписан сторонами не позднее двадцати дней или иного указанного в извещении срока после завершения торгов и оформления протокола. В случае уклонения одной из них от заключения договора другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор, а также о возмещении убытков, причиненных уклонением от его заключения.

Содержание заключаемого по результатам аукциона договора аренды должно полностью соответствовать содержанию извещения, отражающего существенные условия договора аренды земельного участка, а также содержать основные требования к комплексному освоению земельного участка. Закрепление требований к комплексному освоению участка в протоколе, подписываемом по результатам торгов нецелесообразно, поскольку данный документ является, по сути, договором о продаже предмета торгов и другой правовой нагрузки не имеет. В то же время, договор аренды является документом, определяющим вслед за законом, основные условия использования земельного участка.

Иногда возникают случаи подмены договора аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства иным предусмотренным федеральным законодательством договором. Так, природа указанного договора предполагает, что комплексное освоение должно осуществляться за счет средств, в том числе и заемных, арендатора земельного участка. При этом, правообладатель земельного участка самостоятелен в выборе источников таких средств. Вместе с тем, как показывает практика, в условия договора аренды включаются условия строительства жилья за счет бюджетных средств субъекта Российской Федерации с обязательством передать в государственную собственность определенный объем построенного жилья. При этом указывается, сколько должно стоить строительство кв.м жилья – не более установленной Минрегионом РФ цены 1 кв.м. жилья по субъекту РФ для расчета субсидий на приобретение жилых помещений. Также указывается за счет чьих средств должно осуществлять строительство.

Представляется, что все это не соответствует правовой природе договора аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Общий порядок проведения аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства представлен на Схеме 1.

ПРИНЯТИЕ РЕШЕНИЯ О

ПРОВЕДЕНИИ АУКЦИОНА Определение начальной цены

ПРОДАВЕЦ

задатка и существенные условия договора

ПУБЛИКАЦИЯ ИЗВЕЩЕНИЯ

О ПРОВЕДЕНИИ АУКЦИОНА форму и сроки подачи заявок на

ЗЕМЕЛЬНЫЙ

УЧАСТОК

ПРОВЕДЕНИЕ

ЗАЯВИТЕЛИ

АУКЦИОНА

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

ЗАЯВИТЕЛИ

ДОГОВОРА

АРЕНДЫ

ПОБЕДИТЕЛЬ

ЗЕМЕЛЬНОГО

АУКЦИОНА

УЧАСТКА

ЗАЯВИТЕЛИ

ПОДПИСАНИЕ ПРОТОКОЛА (УЧАСТНИКИ

О РЕЗУЛЬТАТАХ АУКЦИОНА АУКЦИОНА)

В соответствии со статьей 38 ЗК РФ в качестве продавца земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка выступает исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 ЗК РФ, наделенные полномочиями в области управления и распоряжения земельными участками. Соответственно в отношении земельных участков, находящихся в государственной неразграниченной собственности, продавцом права на заключение договора аренды такого земельного участка выступает орган местного самоуправления (исполнительный орган государственной власти – в случаях, предусмотренных пунктом 10 статьи 3 ФЗ «О введении в действие ЗК РФ»). В качестве продавца земельного участка, находящегося в собственности Фонда «РЖС», соответственно.

Выступает Фонд.