На правах рукописи

КРАСИЛОВА АННА НИКОЛАЕВНА

ОСОБЕННОСТИ ФУНКЦИОНИРОВАНИЯ И ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ

ПЕРВИЧНОГО РЫНКА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

В ГОРОДАХ С ПОВЫШЕННЫМ СПРОСОМ НА ЖИЛЬЕ

Специальность 08.00.05 –

«Экономика и управление народным хозяйством (региональная экономика)»

Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Москва – 2009 2

Работа выполнена на Кафедре социально-экономических систем и социальной политики экономического факультета Государственного университета – Высшая школа экономики (ГУ-ВШЭ).

Научный руководитель: доктор экономических наук Климов Андрей Аркадьевич доктор социологических наук Тихонова Наталья Евгеньевна

Официальные оппоненты: доктор экономических наук Ильин Игорь Александрович кандидат экономических наук Ветров Герман Юрьевич

Ведущая организация: Институт региональных экономических исследований

Защита состоится 21 декабря 2009 г. в 14-00 часов на заседании Диссертационного совета Д 002.086.01 при Институте системного анализа Российской Академии наук по адресу: 117312, г. Москва, проспект 60-летия Октября, д. ауд. 1206.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Института системного анализа РАН.

Автореферат разослан «_» _ 2009 г.

Ученый секретарь Диссертационного совета Д 002.086. кандидат экономических наук В.Н. Рысина

I.

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность исследования. Диссертационное исследование посвящено анализу первичного рынка жилой недвижимости в городах, характеризующихся повышенным спросом на жилье, и анализу малоизученных последствий складывающейся на этом рынке ситуации на социально-экономическое развитие этих городов. Данная проблематика актуальна как в научном, так и в практическом отношении, в том числе в связи с реализацией национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России». Значимость социальноэкономических последствий развития рынка жилой недвижимости в городах с повышенным спросом на жилье и анализ специфики развития самого этого рынка не соответствует уровню ее изученности, что делает проведение настоящего исследование особенно актуальным.

Необходимость исследования проблем рынка жилой недвижимости в городах с повышенным спросом на жилье определяется и интересами администраций крупных городов России, поскольку от обоснованности их решений зависит широкий круг конкретных последствий социального, бюджетнофинансового и градостроительного характера.

В связи с этим особое внимание в диссертационном исследовании посвящено анализу инвестиционных характеристик различных сегментов первичного рынка жилой недвижимости и оценке степени воздействия высокой инвестиционной активности населения на перспективы решения жилищной проблемы.

Степень разработанности проблемы. Проблема рынка жилой недвижимости в городах с повышенным спросом на жилье многоаспектна, и ее отдельные стороны были в разное время предметом исследования специалистов различного профиля. Так, региональный анализ и анализ проблематики развития городов представлен в работах Г.М. Лаппо, В.Н. Лексина, Н.В. Зубаревич, В.П. Глазычева и др. Вопросы новой экономической географии, в частности исследования агломерационных эффектов и эффектов от пространственной концентрации экономики, рассмотрены в работах П. Кругмана, В.Ф. Лапо, R. Baldwin и т.д.

Методы моделирования сложных социоэкономических систем и региональное прогнозирование представлены в работах С.Л. Чернышева и Дж. Форрестера. Классическая модель рынка жилья приведена в работах зарубежных экономистов D. DiPasquale, W. Wheaton, J.D. Fisher. В России разработкой методологии анализа и прогнозирования рынков жилой недвижимости занимались многие авторы, прежде всего – Г.М. Стерник, О.Н. Репченко и др.

Методы оценки инвестиционных характеристик проектов, рассмотрены в фундаментальных работах У. Шарпа, в частности методы оценки инвестиций в недвижимость приведены в работах А.Г. Грязновой. Анализ ценовых пузырей на рынках инвестиционных активов приведен в работах таких авторов как Дж.

Стиглиц, R.P. Flood,, P.M. Garber, M. Whitney и D. Baker.

Анализ финансового поведения населения в России проводился Т.Ю. Богомоловой, В.В. Радаевым, Я.М. Рощиной, О.Е. Кузиной, Н.Н. Ивашиненко. Проблематика формирования рынка доступного жилья в России фундаментально рассмотрена в работах А.Б. Гусева. Социальные процессы и социальная политика в жилищной сфере исследована российскими учеными Н.Б.Косаревой, Н.Е.

Тихоновой и др. В то же время специфика развития первичного рынка жилой недвижимости в городах с повышенным спросом на жилье, в частности Москвы, как наиболее яркого представителя таких городов, до сих пор не становились предметом самостоятельного исследования.

Цель исследования – выявить специфику и основные факторы развития первичного рынка жилой недвижимости городов с повышенным спросом на жилье, что позволит более системно оценить влияние развития этого рынка на социальную и экономическую ситуацию в городе.

Указанная цель диссертационной работы обусловила необходимость постановки и решения следующих взаимосвязанных задач:

';

• выявить типичные условия и предпосылки формирования факторов, определяющих повышенный спрос на жилье;

• выявить специфику рынков жилой недвижимости с повышенным спросом на жилье как на товар первой необходимости и инвестиционный актив и проанализировать факторы, формирующие рыночное равновесие на таких рынках;

• оценить масштаб ценового навеса (пузыря) на рынке жилой недвижимости в городах с повышенным спросом на жилье и сделать прогнозы относительно развития ситуации на этом рынке;

• проанализировать возможность применения классических методов и подходов к анализу и прогнозированию развития первичного рынка недвижимости в городах с повышенным спросом на жилье;

• оценить доходность и риски инвестиционных вложений в различные сегменты первичного рынка жилой недвижимости для населения на основе расчетов, проведенных на статистических данных 2000-2009 гг. и дать прогноз перераспределения инвестиционных потоков на этом рынке;

• оценить последствия для социально-экономического развития городов с повышенным спросом на жилье сложившейся на первичном рынке жилой недвижимости ситуации.

Объектом диссертационного исследования является первичный рынок жилой недвижимости в городах с повышенным спросом на жилье в России в период 2000 – начала 2009 гг.

Предметом исследования являются особенности первичного рынка жилой недвижимости в городах с повышенным спросом на жилье и их связь с социально-экономическим развитием этих городов. Предмет исследования детально проанализирован на примере Москвы как города с наиболее ярко выраженными свойствами городов с повышенным спросом на жилье.

Теоретической и методологической основой исследования послужили:

труды отечественных и зарубежных авторов, посвященные анализу рынка недвижимости и финансовому поведению домохозяйств; учебная и научная литература по теории эконометрического прогнозирования и системному анализу, применяемые при анализе экономических систем; научные публикации и научно-практические исследования по вопросам становления, формирования и современного состояния рынка жилья городов с повышенным спросом на жилье;

литература по оценке недвижимости и оценке эффективности инвестиционных проектов; законодательные акты и постановления федеральных и региональных органов власти, регулирующие рынок недвижимости, рынок жилищного кредитования; прогнозные и отчетные материалы министерств и ведомств РФ, органов представительной и законодательной власти регионов-субъектов федерации и администрации городов России; научные публикации и научнопрактические исследования, основанные на данных социологических опросов;

данные риэлтерских, информационных и аналитических порталов по недвижимости.

Методология диссертации включает как общенаучные методы познания, в частности, анализа и синтеза, приемов абстрагирования, индукции и дедукции, классифицировании, обобщения и сравнения, так и специальные, в частности, метод интервью и экспертных оценок, методы статистической обработки информации, в том числе частотный анализ, создание индексов, анализ таблиц сопряженности, корреляционный и регрессионный анализ, а также экономикоматематическое и графическое моделирование.

В соответствии с поставленными в исследовании задачами, требовалось провести анализ инвестиционных стратегий на рынке жилья Москвы, для чего была написана специальная компьютерная программа, основывающаяся на разработанной автором модели по расчету доходности в зависимости от различных параметров стратегий частных инвесторов. Программа была сконструирована на языке программирования C#, с использованием пакета прикладных программ Microsoft Visual Studio 8.

Информационную базу исследования составили статистические данные Федеральной службы государственной статистики РФ, в том числе данные сборника «Регионы России. Основные социально-экономические показатели городов», Министерства финансов РФ, Центрального Банка РФ, Московского городского комитета государственной статистики, данные ряда общероссийских социологических опросов, проведенных различными социологическими центрами в 2006-2009 гг., данные аналитических порталов: «Индикаторы рынка недвижимости» www.IRN.ru и «Рынок жилой недвижимости России»

www.realtyinvestments.ru Г. Стерника, данные из баз данных по сделкам с недвижимостью, в том числе: из журнала «Недвижимость и цены», базы данных РБК, данные информационных, инвестиционных и риэлтерских агентств Москвы и других городов России и мира.

В работе были также использованы данные экспертных интервью, проведенных непосредственно автором. В конце 2006 – начале 2009 годов автором было проведено 10 интервью с частными и институциональными инвесторами, аналитиками и девелоперами, а также генеральным директором компаниизастройщика в секторе жилой недвижимости в Москве и ближайшем Подмосковье.

В качестве эмпирической базы для анализа городов были использованы данные Федеральной службы государственной статистики по основным социально-экономическим показателям субъектов Российской Федерации, административных центров субъектов («региональных столиц»); данные региональных статистических ведомств и риэлтерских агентств.

Научная новизна исследования заключается в следующем:

1. На основе проведенного в работе инвестиционного анализа на первичном рынке жилой недвижимости показана некорректность результатов, получаемых с помощью методов определения остаточной стоимости объектов недвижимости, основанных на доходном подходе и наиболее широко применяемых в западной практике инвестирования, для городов с повышенным спросом на жилье.

2. Установлено, что равновесная теория, используемая для системного анализа рынка недвижимости на Западе, не способна объяснить некоторые тенденции и закономерности рынков городов с повышенным спросом на жилье, в частности рынка Москвы, а следовательно, дает неадекватные прогнозы относительно динамики ключевых параметров этого рынка. Среди таких тенденций – использование жилой недвижимости в качества средства сбережения капиталов, позволяющего защитить сбережения от потерь в результате инфляционного обесценения, и, как следствие, повышенная спекулятивная активность на рынке жилья.

3. Установлено, что вопреки распространенному мнению, частные инвесторы не используют классические методы оценки доходности, руководствуюсь чаще другими, неэкономическими соображениями, что влияет на их поведение, а следовательно, и на параметры инвестиционного спроса, формирующего равновесие на рынке недвижимости.

4. Для целей исследования инвестиционного спроса в городах с повышенным спросом на жилье разработан собственный метод определения доходности инвестиционных вложений в различные сегменты рынка жилой недвижимости, в частности московского рынка жилья, для различных инвестиционных стратегий, учитывающая 20 переменных, а также компьютерная программа, обеспечивающая ее успешное применение.

5. На основе проведенных с помощью разработанного автором метода расчетов впервые выявлено, что для инвесторов-спекулянтов, перепродающих квартиры в течение короткого срока после их покупки, наиболее доходным оказался сегмент бизнес-класса. Для всех остальных инвесторов, желающих сберечь капиталы от инфляции, получать регулярный доход как рантье, или накопить средства на пенсию, наиболее выгодным вариантом оказались вложения в жилье эконом-класса.

Теоретическая значимость работы заключается в том, что ее результаты вносят определенный вклад в развитие и совершенствование способов изучения рынка жилой недвижимости. В диссертации разработан метод оценки доходности инвестиционных вложений в различные сегменты первичного рынка жилой недвижимости для разных инвестиционных стратегий, а также предложена типология городов России по уровню спроса на жилье.

Практическая значимость работы состоит в том, что разработанный метод оценки доходности инвестиционных вложений на рынке жилой недвижимости может быть использован в практической деятельности частных и институциональных инвесторов, девелоперских компаний и аналитиков жилищного рынка.

Предложенные меры по государственному регулированию жилищного рынка могут быть использованы в органах муниципальных и региональных властей в городах с повышенным спросом на жилье.

Основные научные результаты, выносимые на защиту и отражающие конкретный личный вклад автора в разработку проблемы, следующие:

1. Показано, что выявленный в некоторых российских городах повышенный спрос на жилье связан, в первую очередь, с наличием эффекта от территориальной концентрации ресурсов и присутствием представителей федеральной власти в городе. Из 82 проанализированных российских городов – «региональных столиц» 10 были отнесены к группе городов с повышенным спросом на жилье на основании сопоставимых цен на жилье. Основными факторами, обуславливающими возникновение повышенного спроса на жилье, являются следующие:

высокая численность населения, высокая общая экономическая и инвестиционная активность, развитые финансовый сектор, сфера услуг и торговли, наличие в городе нескольких транспортных узлов федерального значения, высокая концентрация ВУЗов, высокий уровень доходов горожан относительно регионального уровня. Также спрос на жилье выше в городах, являющихся региональными центрами присутствия полномочных представителей Президента РФ и органов федеральной исполнительной власти, т.е. в так называемых «столицах федеральных округов».

2. В работе продемонстрировано, что рынок жилья Москвы является дефицитным рынком товара первой необходимости, причем сложившийся дисбаланс спроса и предложения может сохраниться в долгосрочной перспективе, а следовательно, в обозримом будущем рост цен на рынке будет продолжен, несмотря на возможные кратковременные колебания. Основными факторами, формирующими равновесие на рынке жилья, характерными для всех городов с повышенным спросом на жилье, являются: низкая обеспеченность горожан жильем, изменение потребительских предпочтений, рост доходов части населения, развитие рынка ипотеки со стороны спроса; множественные провалы рынка и недостаточное финансирование в строительной отрасли со стороны предложения. Специфичными для Москвы являются следующие факторы: относительно более быстрый рост численности группы покупателей жилья, столичный статус и проводимые Правительством Москвы городские социальные программы в жилищной сфере.

3. На основе расчетов выявлено, что спекулятивный спрос концентрируется, в основном, в сегменте дорогого жилья, однако основная масса частных инвесторов являются стратегическими или ситуативными инвесторами, для которых сегмент дешевого жилья более выгоден. Сравнительный анализ полученной прибыли на 1 вложенный рубль при заданных уровнях риска всех возможных вариантов сочетаний стратегий инвестирования на первичном рынке жилой недвижимости Москвы за 8,5 лет показал, что инвесторам-спекулянтам, ориентированным на высшие уровни риска и большое количество сделок, максимальную прибыль при фиксированных начальных инвестициях приносил бизнескласс. Для всех других типов инвесторов, желающих сберечь капиталы от инфляции или получать регулярный доход как рантье, наиболее выгодным вариантом оказались вложения в жилье эконом-класса, где была выше норма капитализации.

4. Показано, что на рынке жилой недвижимости Москвы в 2008 г. имел место определенный ценовой навес (пузырь), однако учитывая повышенный спрос на жилье в данном регионе, рост цен на нем может возобновиться уже в 2010 году даже несмотря на экономический кризис. Наблюдаемый сейчас спад на рынке жилья носит временный характер, и в дальнейшем рынок будет расти вокруг кривой «фундаментального роста цен» с определенными колебаниями, обусловленными как экономическими, так и социально-психологическими факторами. Перспектива роста цен в ближайшие месяцы связана с тем, что существующий сегодня разрыв между кривыми «фундаментального» и фактического роста цен может быть скомпенсирован уже к 2010 году.

5. Установлено, что сложившаяся на первичном рынке жилой недвижимости Москвы ситуация препятствует реализации в Московском регионе одного из основных приоритетов развития страны – «созданию институтов, способствующих повышению темпов экономического роста». Существующая на рынке ситуация препятствует повышению качества жизни массовых слоев населения и развитию человеческого капитала, снижает эффективность государственного регулирования и конкурентоспособность экономики региона за счет монополизации строительной отрасли.

6. При осуществлении государственного регулирования рынка жилой недвижимости в Москве рекомендуется проводить дифференцированную политику для различных категорий жилья и разных типов инвесторов. Такая политика должна, с одной стороны, включать антиспекулятивные меры в секторе жилья эконом-класса, который остается в условиях ведущей роли для большинства частных инвесторов сберегательных, а не собственно инвестиционных мотивов вложений в недвижимость, наиболее привлекательным. С другой стороны, налоговая политика должна быть направлена на увеличение прибыльности инвестиций в сегмент жилья бизнес-класса.

Апробация работы. Основные теоретические положения и выводы диссертации, а также ее практические рекомендации представлялись автором на следующих конференциях: на 3-ей международной конференции “Современные подходы к исследованию и моделированию в экономике, финансах и бизнесе” (Европейский университет в Санкт-Петербурге, апрель 2009 г.), на 24-й Всероссийской научной конференции молодых ученых и студентов «Реформы в России и проблемы управления» (Государственный университет управления, Москва, апрель 2009 г.), а также докладывались на научном семинаре кафедры социально-экономических с систем и социальной политики экономического факультета ГУ-ВШЭ (Москва, апрель 2009 г.).

Публикации. Основные теоретические и прикладные результаты диссертации опубликованы автором лично в 4 статьях (2 из них – в изданиях, рекомендованных ВАК), 1 главе в коллективной монографии и тезисах выступлений на конференциях. Объем принадлежащих лично автору опубликованных материалов составляет около 3,9 п.л.

Структура и содержание работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы, содержащего 115 наименований, и девяти приложений. Объем работы без приложений – 201 стр.

Введение.

Глава 1. Методы исследования рынка жилой недвижимости в городах с повышенным спросом на жилье.

1.1 Применяемые методы типологизации городов и современные исследования в сфере экономической географии по проблематике диссертационного исследования.

1.2 Существующие методики анализа рынка жилья и оценки доходности инвестиций в жилую недвижимость.

1.3 Современные представления о социальных аспектах и социальноэкономических последствиях развития рынка жилья.

1.4 Предлагаемая методология исследования проблемы.

Глава 2. Закономерности развития первичного рынка жилой недвижимости в городах с повышенным спросом на жилье на примере г. Москвы.

2.1 Города с повышенным спросом на жилье на примере городов России.

2.2 Основные характеристики состояния рынка.

2.3 Инвестиционные характеристики отдельных секторов рынка.

2.4 Оценка ценового пузыря на рынке жилой недвижимости.

Глава 3. Взаимодействие рынка жилой недвижимости с социальноэкономической системой городов с повышенным спросом на жилье.

3.1 Динамика цен на жилье и рыночные циклы.

3.2 Влияние специфики региона на факторы рыночного равновесия.

3.3 Экономическое поведение населения на рынке жилья с повышенным спросом.

3.4 Социально-экономические последствия развития рынка жилья.

Заключение.

Литература.

Приложения 1-9.

II. ОСНОВНЫЕ РЕЗУЛЬТАТЫ ИССЛЕДОВАНИЯ

1. Повышенный спрос на жилье, выявленный в некоторых российских городах, связан, в первую очередь, с наличием эффекта от территориальной концентрации ресурсов и присутствием представителей федеральной власти в городе.

Наблюдаемая в Москве ситуация на жилищном рынке не уникальна. В ряде российских городов могут повториться, и уже реализуются многие столичные «сценарии», в основном негативные, вызванные чрезвычайно высоким несбалансированным спросом при ограниченном предложении на рынке жилья.

Для анализа были отобраны 82 «региональные столицы», типология городов проводилась на основании сопоставимых цен на жилье – отношения стоимости 1 кв.м. жилья к стоимости потребительской корзины в данном регионе («отношение стоимости жилья к стоимости жизни»). В итоге были выделены 4 группы городов, характеризующихся разным уровнем спроса на жилье. В группу городов с самым высоким спросом попали следующие десять городов (в порядке убывания показателя «отношение стоимости жилья к стоимости жизни»): Москва, Санкт-Петербург, Екатеринбург, Новосибирск, Уфа, Иркутск, Липецк, Пермь, Ижевск, Нижний Новгород (см. график 1).

Отношение стоимости жилья к стоимости жизни График 1. Зависимость показателя «отношение стоимости жилья к стоимости жизни» от федерального округа для городов России.

Примечание. 1) Федеральные округа: 1 – Центральный, 2 – Приволжский, 3 – Сибирский, 4 – Южный, 5 – Уральский, 6 – Северо-западный, 7 – Дальневосточный.

2) На графике обведены «столицы федеральных округов».

Результаты сравнительного анализа средних величин в четырех выделенных группах приведены в таблице 1. Анализ показал, что основными факторами, обуславливающими возникновение повышенного спроса на жилье, являются следующие: высокая численность населения, высокая экономическая и инвестиционная активность (численность предприятий, объемы производства, инвестиции в основной капитал), развитые финансовый сектор, сфера услуг и торговли (высокая численность малых предприятий, оборот розничной торговли, объемы импорта), наличие в городе нескольких транспортных узлов федерального значения, высокая концентрация ВУЗов, высокий уровень доходов горожан и дифференциации доходов относительно регионального уровня. Также спрос на жилье выше в городах, являющихся региональными центрами присутствия полномочных представителей Президента РФ и органов федеральной исполнительной власти, в так называемых «столицах федеральных округов».

Средние величины по основным социально-экономическим параметрам для групп городов с различным уровнем спроса на жилье.

Примечания. 1) группа 1 – города с самым высоким спросом на жилье, группа 4 – города с самым низким спросом на жилье; 2) в анализ не включались данные по г. Москве.

Экономическая и демографическая территориальная концентрация обусловлена агломерационным эффектом, последствиями которого являются, с одной стороны, лучшее качество жизни, доступ к образовательным и культурным заведениям, широкие возможности выбора профессий. С другой стороны, вследствие них неизбежны повышение цен на землю и нехватка жилья. Присутствие представителей властей всех уровней обеспечивает концентрацию финансовых ресурсов для развития города и бизнеса, а также способствует усилению территориальной концентрации производства.

На всем постсоветском пространстве города-агломерации являются основными точками экономического роста, в них наиболее разнообразно представлены различные отрасли экономики, шире спектр востребованных профессий, выше уровень оплаты труда, а следовательно, высок платежеспособный спрос.

В условиях низкой обеспеченности населения жильем, растущих стандартов жизни, нестабильности альтернативных рынков капитала и недоверия населения финансовым институтам приведенные факторы обеспечивают спрос, превышающий предложение, и, как следствие, повышенные цены на рынке жилья.

2. Рынок жилья Москвы является дефицитным рынком товара первой необходимости, причем сложившийся дисбаланс спроса и предложения сохранится в долгосрочной перспективе, а следовательно, в обозримом будущем рост цен на рынке будет продолжен.

Сложившееся равновесие на рынке жилой недвижимости – цена и объемы продаж – детерминируется соотношением спроса и предложения на этом рынке. В диссертации выявлены наиболее значимые факторы спроса и предложения. В таблице 2 приведены ключевые факторы спроса и предложения, их тенденции и влияние на цену жилья во всех городах с повышенным спросом на жилье и выделены уникальные факторы, характерные для Москвы.

Все выявленные в ходе исследования факторы, формирующие равновесие, способствуют росту спроса и сокращению предложения, что делает жилье дефицитным товаром и стимулирует ценовой рост на рынке жилья городов с повышенным спросом на жилье. Этот вывод позволяет сделать прогноз о росте цен на жилье в обозримом будущем, что расходится с общественным и официальным мнением по этому поводу.

Анализ факторов, формирующих и ограничивающих рыночную среду, задающих рамки взаимодействия рыночных агентов и отчасти саму модель развития рынка, показал, что ситуация постоянно растущего спроса на московское жилье обуславливается спецификой Московского региона (в частности институциональной средой развития региона, моделью занятости на региональном рынке труда, ценностными установками населения, массовым использованием недвижимости в качестве средства сохранения капиталов), а дефицитность предложения поддерживается ограничениями системного характера, в рамках которых функционирует рынок (ситуацией в строительной и смежных с ней отраслях и проч.). Таким образом, сложившийся дисбаланс спроса и предложения не является краткосрочным состоянием, а имеет глубокие корни и сохранится в долгосрочной перспективе.

Факторы спроса и предложения, их тенденции и влияние на цену недвижимости жилья в городах с повышенным спросом на жилье и в Москве.

1. Рост доходов части населения, 1. Монополизм и коррупция в обуславливающий текущий уро- строительной и смежных отвень платежеспособного спроса на раслях, влияющие на объем и 2. Низкая обеспеченность жильем 2. Чрезмерное государственна душу населения и высокий на- ное регулирование в строикопленный отложенный спрос; тельном секторе, осложняющее в последнее время деяИзменение вкусов и предпочтетельность застройщиков и, ний потребителей, а также увелиследовательно, способствуючивающаяся дифференциация 4. Неизбежное в долгосрочной пер- 3. Сокращение площадок под спективе развитие рынка ипотеки; застройку;

5. Демографические тенденции, 4. Доходность для девелопесреди которых – рост иммиграци- ров в различных сегментах:

онных потоков и временной мигра- большая доходность для 6. Столичный статус Москвы, конию доли эконом-класса в торая, являясь единственным глоструктуре предложения жибальным городом на пространстве СНГ, притягивает жителей всех регионов России, и даже стран СНГ.

Примечание: 1) - повышение цены; - разнонаправленное влияние на цену. 2) – факторы, специфичные для Москвы.

3. По сравнению с альтернативными рынками инвестиционных активов рынок жилья Москвы в период 2000-2008 гг. приносил наибольшую прибыль при умеренных рисках для частных инвесторов, причем спекулятивный спрос концентрировался, в основном, в сегменте дорогого жилья, что способствовало вытеснению «доступного жилья» за пределы МКАД.

Анализ доходностей и рисков разных классов инвестиционных активов в России в 2000 – 2008 гг., показал, что жилая недвижимость оказалась наиболее доходным активом (после наиболее высокорискового актива – акций), при уровне риска, приблизительно равном уровням риска на рынках нефти и серебра, доходность по которым не превышала годовых темпов инфляции. Таким образом, жилая недвижимость стабильно являлась наиболее доходным из умеренно-рисковых активов.

Для оценки доходности и рисков инвестирования в недвижимость диссертантом был разработан собственный метод, с помощью которого была решена задача поиска оптимальных стратегий инвестирования в различные сегменты рынка жилой недвижимости при различных уровнях риска, и был апробирован на эмпирических данных за 8,5 лет. В анализ были включены 20 переменных (в том числе такие экономические переменные, как макроэкономические показатели развития страны и региона, динамика доходов населения Москвы, показатели, характеризующие равновесие на рынках жилой недвижимости и аренды в Москве и др.; такие социальные переменные как длительность и характеристики этапов строительного процесса жилых комплексов, количественные оценки рисков для инвесторов в недвижимость, социально-психологические характеристики акторов, участвующих в процессе формирования равновесия на рынке недвижимости Москвы и др.) Сравнительный анализ полученной прибыли на 1 вложенный рубль при заданных уровнях риска всех возможных вариантов сочетаний стратегий инвестирования на первичном рынке жилой недвижимости Москвы за 8,5 лет, произведенный с помощью специально разработанной для этих целей компьютерной программы, показал, что инвесторам-спекулянтам, ориентированным на высшие уровни риска и большое количество сделок, максимальную прибыль приносил бизнес-класс (реальная доходность, взвешенная по уровню риска, могла достигать 2300% за весь период). Для всех других инвесторов, желающих сберечь капиталы от инфляции или получать регулярный доход как рантье, наиболее выгодным вариантом оказались вложения в жилье эконом-класса, где была выше норма капитализации (аналогичный показатель доходности достигал 500-600% за 8,5 лет).

По данным экспертного опроса доля инвесторов в общем числе покупателей квартир в новостройках варьируется от 10 до 20%, причем фаза рыночного цикла влияет только на поведение спекулянтов. Остальные инвесторы преследуют стратегические цели, и их действия в меньшей степени зависят от колебаний рынка.

Из полученных результатов следуют очень важные и нетривиальные выводы как для развития рынка, так и для ситуации в регионе. Во-первых, инвестиционный спрос разных по мотивации частных инвесторов будет концентрироваться в различных сегментах рынка, причем объем инвестиционных капиталов спекулянтов будет зависеть от фазы рыночного цикла. Во-вторых, повышенная спекулятивная активность в секторе жилья бизнес-класса будет и в дальнейшем способствовать переориентации застройщиков на более дорогое и просторное жилье, т.е. будет происходить вытеснение «доступного жилья» за пределы МКАД. В-третьих, принимая во внимание большую прибыльность жилой недвижимости по сравнению с другими инвестиционными активами, можно сказать, что в обозримой перспективе инвесторы не уйдут с этого рынка, хотя в периоды его стагнации (как в период кризиса конца 2008-2009 гг.) доля инвесторов-спекулянтов относительно других типов инвесторов будет сокращаться.

4. На рынке жилой недвижимости Москвы в 2008 г. имел место определенный ценовой навес (пузырь), однако учитывая сравнительно небольшой масштаб этого «пузыря» и повышенный спрос на столичное жилье, рост цен может возобновиться уже в 2010 году.

Оценка вероятности существования ценового навеса (пузыря) на рынке жилой недвижимости Москвы, производившаяся с помощью анализа индикаторов доступности жилья, модели оценки ценообразования инвестиционных активов и модели «фундаментального роста цен», основанного на сравнении гипотетической базовой («справедливой») цены и фактической цены недвижимости, показала наличие такого пузыря на рынке жилой недвижимости Москвы.

В то же время превышение динамики цен на московское жилье роста так называемых базовых цен (отражающего рост ВВП страны и темпы инфляции национальной валюты), намного меньше, чем кажется на первый взгляд (см.

график 2). Максимального значения разрыв между фактической и базовой ценой достиг в конце 2008 г., когда он составил 2 тыс. долл. (т.е. фактические цены превысили базовые более чем в 1,5 раза). На сегодняшний момент (с учетом кризиса) этот показатель сократился до 600 долл. на кв.м. Такой разрыв может быть скомпенсирован при условии неизменного соотношения спроса и предложения уже к 2010 году, причем такая оценка не учитывает фактор уникальности московского рынка жилья.

Несмотря на то, что масштабы ценового навеса, длительность фаз рыночных циклов и амплитуды колебаний цен в остальных анализировавшихся городах отличны от московских, ситуация «перегрева» рынка жилья характерна для всех городов с повышенным спросом на жилье.

График 2. Кривые фактической, реальной и базовой средней стоимости кв.м. жилья в Москве за период 2000-2007 гг., тыс. руб.

Примечания: 1) Цены на жилье взяты на 1 января каждого года. 2) Для расчета базовой стоимости квартиры 2009 года взяты прогнозы МЭРТа роста ВВП и прогнозы Минфина РФ роста индекса потребительских цен. 3) Под «реальной стоимостью кв.м. жилья» подразумевается стоимость кв.м. в рублях «образца 2000 года».

Источники: Аналитический портал «Индикаторы рынка недвижимости» IRN, курсы валют из базы данных Центробанка РФ, данные по инфляции рубля и росту ВВП из баз данных и прогнозов Минэкономразвития и Минфина РФ.

5. Сложившаяся на первичном рынке жилой недвижимости Москвы ситуация препятствует реализации в Московском регионе одного из основных приоритетов развития страны – созданию институтов, способствующих повышению темпов экономического роста.

Во-первых, происходит снижение доступности жилья для основных масс населения; создаются препятствия для трудовой миграции, а следовательно, неэффективно распределяются трудовые ресурсы; остаются предпосылки для невыполнения государством социальных обязательств в жилищной сфере; повышается актуальность проблемы социальной нестабильности, расслоения и дезинтегрированности общества. Все эти последствия препятствуют развитию человеческого капитала и повышению качества жизни массовых слоев населения региона. Во-вторых, концентрация огромных финансовых средств в жилищной сфере приводит к повышению коррумпированности местных властей, увеличению неправовых форм регулирования взаимодействия рыночных акторов, то есть к снижению эффективности государственного управления и регулирования. В-третьих, за счет сокращения числа застройщиков происходит монополизация рынка крупными компаниями, что снижает конкурентоспособность экономики региона.

Нельзя не упомянуть и про ряд позитивных последствий, касающихся в основном банковского сектора и москвичей-представителей среднего класса.

Среди них: развитие рынка ипотечного кредитования, а вместе с ним и всего банковского сектора; рост доходов части москвичей за счет высокого спроса на аренду жилья; создание владельцами недвижимости «альтернативной системы пенсионного обеспечения» в виде ренты от приобретенных инвестиционных квартир; повышение инвестиционной вовлеченности и финансовоэкономической грамотности части москвичей; возможность за счет аренды инвестиционных квартир временного решения жилищного вопроса для части москвичей и трудовых мигрантов разной квалификации в условиях отсутствия системы реального социального и коммерческого найма муниципального жилья и т.д.

6. При осуществлении государственного регулирования рынка жилой недвижимости в Москве необходимо проводить дифференцированную политику для различных категорий жилья и разных типов инвесторов.

Такая политика должна, с одной стороны, включать антиспекулятивные меры в секторе жилья эконом-класса, который остается в условиях ведущей роли сберегательных, а не собственно инвестиционных мотивов вложений в недвижимость, для большинства частных инвесторов наиболее привлекательным.

При игнорировании Правительством Москвы сложившейся ситуации программа «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» обречена в столице на провал.

С другой стороны, налоговая политика должна быть направлена на увеличение прибыльности инвестиций в сегмент жилья бизнес-класса. Если эта задача не будет решаться, капиталы значительной части российских инвесторов будут просто выводиться за рубеж, в частности, в столицы других государств и в их курортные зоны, что в условиях потребности российской строительной отрасли в инвестициях, особенно острых в период экономического кризиса, негативно отразится на экономике ряда регионов страны.

Такая политика должна входить в комплекс мер регулирования жилищного сектора, прежде всего Московского, но также и других регионов с повышенным спросом на жилье. Остальные меры должны быть направлены на отказ от точечной застройки в пользу комплексной застройки в соответствии с градостроительным планом; поддержку ипотеки и институтов рефинансирования;

поддержку застройщиков; контроль ФАС строительной и смежных отраслей.

III. ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В ходе проведения исследования диссертантом сделаны следующие выводы:

1. В десяти российских городах на рынке жилья был зафиксирован спрос, существенно превышающий предложение жилья. Выявлено, что такой дисбаланс обусловлен помимо рыночных факторов территориальной спецификой, заключающейся в особым административном статусе этих городов, обеспечивающим присутствие представителей власти; высокой концентрации населения;

более диверсифицированной структуре экономики; более высоких уровнях доходов населения, обеспечивающих платежеспособный спрос; большей дифференциации этих доходов, способствующей притяжению новых миграционных потоков.

2. На протяжении всего периода исследования в выделенных городах наблюдался постоянно растущий спрос на жилье. Показано, что дисбаланс спроса и предложения жилья в этих городах имеет глубокие корни и может существовать в долгосрочной перспективе. Выявлена специфика Москвы, являющейся одновременно и типичным и уникальным городом с повышенным спросом на жилье. Эта специфика заключается в престижности покупки жилья в Москве с точки зрения россиян, повышенном спросе из регионов и из-за рубежа и росте группы москвичей-покупателей жилья.

3. При выявленной динамике цен показано, что рынок жилья имеет высокий уровень волатильности. С помощью использования различных методов оценки пик перегрева жилищного рынка Москвы был зафиксирован в третьем квартале 2008 г., однако максимальное превышение фактических цен на жилье над «справедливыми» составило всего около 50%. На сегодняшний момент (с учетом кризиса) этот разрыв сократился до 20% и может быть скомпенсирован уже к 2010 году, причем эта оценка не учитывает уникальности Москвы.

4. На примере Москвы выявлена структура мотивации частных инвесторов, выходящих на первичный рынок жилья. Целями инвестирования в жилье могут служить следующие мотивы: максимизация прибыли, сохранение накопленных сбережений, создание фонда будущего пенсионного обеспечения, потребительские или стратегические инвестиции. Показано, что структура инвестиционного спроса по целям инвестирования зависит от фазы рыночного цикла.

5. В исследовании показано, что в Москве за рассматриваемый период стратегией, приносящей максимальную прибыль, для спекулянтов была перепродажа жилья бизнес-класса, для остальных инвесторов – сдача квартир экономкласса в аренду. Такая ситуация приводит к дополнительному росту цен в эконом-классе и вытеснению «доступного жилья» за пределы МКАД.

6. В качестве методов регулирования рынка предлагается комплексная политика, сочетающая в себе дифференцированный подход к регулированию разных секторов рынка. Такая политика должна быть направлена, с одной стороны, на вытеснение инвесторов с рынка жилья эконом-класса, который остается для них наиболее привлекательным. С другой стороны, эта политика должна быть направлена на увеличение прибыльности сегмента жилья бизнес-класса как инвестиционного актива. Остальные меры, компенсирующие «провалы»

рынка, должны проводиться в градостроительной, фискальной и социальной сферах. Отсутствие подобных мер регулирования рынка в крупных городах может привести к ухудшению ситуации с доступностью жилья для широких слоев граждан, а также утечке капиталов отечественных инвесторов за рубеж.

Основные результаты диссертации опубликованы в следующих работах:

1. Красилова А.Н. Оценка доходности частных инвестиций на рынке жилой недвижимости Москвы // Сегодня и Завтра российской экономики. 2009. № 27.

2. Красилова А.Н. О тенденциях развития первичного рынка жилой недвижимости в городах с повышенным спросом на жилье // Российский экономический журнал. 2009. № 7-8.

3. Красилова А.Н. Первичный рынок жилой недвижимости и его воздействие на социально-экономическую ситуацию в городах с повышенным спросом на жилье // Проблемный анализ и государственно-управленческое проектирование. 2009. № 4, том 2.

4. Красилова А.Н. Поведенческие практики россиян в сфере недвижимости // Собственность и бизнес в жизни и восприятии россиян / Под ред. М.К.

Горшкова, Н.Е. Тихоновой, А.Ю. Чепуренко; Ин-т социологии РАН. - М. :

Наука, 2006.

5. Красилова А.Н. Первичный рынок жилой недвижимости Москвы: итоги социоэкономического анализа // Сборник научных статей аспирантов факультета экономики ГУ-ВШЭ. 2008.

6. Красилова А.Н. Социоэкономическая модель определения доходности инвестиционных вложений на рынке жилой недвижимости // Современные подходы к исследованию и моделированию в экономике, финансах и бизнесе:

Материалы конференции Европейского университета в Санкт-Петербурге и Санкт-Петербургского экономико-математического института РАН. – СПб.:

Издательство Европейского университета в Санкт-Петербурге, 2009. Вып. 3.