Министерство образования и науки Российской Федерации

Томский государственный

архитектурно-строительный университет

ОЦЕНКА БИЗНЕСА

Методические указания к выполнению контрольных работ

Составители А.Ю. Балковой, Н.Р. Шадейко

Томск

Издательство ТГАСУ

2011

Оценка бизнеса: методические указания к выполнению контрольных работ / Сост. А.Ю. Балковой, Н.Р. Шадейко.

Томск: Изд-во Том. гос. архит.-строит. ун-та, 2011. – 16 с.

Рецензент, д.э.н. Н.Н. Минаев Редактор Е.Ю. Глотова Методические указания к выполнению контрольных работ по дисциплине «Техническая эксплуатация и оценка объектов недвижимости и собственности» для студентов специальности 080109 «Бухгалтерский учет, анализ и аудит», а также для обучающихся в бакалавриате и магистратуре по направлениям: 080200 «Менеджмент», 080100 «Экономика».

Печатаются по решению методического семинара кафедры экономики и управления городским хозяйством № 6 от 28.01.2011 г.

Утверждены и введены в действие проректором по учебной работе В.В. Дзюбо с 01.01. до 01.01. Технический редактор А.С. Шестакова Подписано в печать Формат 6084. Бумага офсет. Гарнитура Таймс.

Уч.-изд. л. 0,84. Тираж 50 экз. Заказ № Изд-во ТГАСУ, 634003, г. Томск, пл. Соляная, 2.

Отпечатано с оригинал-макета в ООП ТГАСУ.

634003, г. Томск, ул. Партизанская, 15.

ВВЕДЕНИЕ

Изучение дисциплины «Техническая эксплуатация и оценка объектов недвижимости и собственности» является одним из этапов подготовки специалиста, работающего на предприятии в условиях рыночной экономики.

Изучение основ оценки производится с целью формирования у студента системы знаний о факторах, влияющих на стоимость имущества предприятия, особенностей оценки объектов имущества предприятия.

Задачами изучения дисциплины являются:

– Изучение студентами современных методов оценки имущества предприятия в условиях рынка.

– Изучение подходов и методов определения рыночной стоимости объектов имущественного комплекса предприятия.

– Умение производить расчет стоимости имущества предприятия.

В первом разделе приведён основной перечень тем, которые студент должен изучить при выполнении контрольной работы. Во втором разделе приведены перечень контрольных вопросов, на которые студент должен ответить при выполнении данной контрольной работы, и рекомендации по ее выполнению.

1. ПРОГРАММА ДИСЦИПЛИНЫ

1.1. Введение в оценочную деятельность Предмет и содержание курса. Задачи курса. Основные понятия, используемые в оценочной деятельности.

1.2. Организация и регулирование оценочной деятельности Организационно-правовое регулирование, организация и лицензирование оценочной деятельности. Необходимый перечень документов и составление заявления при лицензировании оценочной деятельности.

1.3. Основы оценки предприятия (бизнеса) Принципы, подходы и методы стоимости предприятия.

Оценка отдельных элементов имущественного комплекса предприятия.

1.4. Принципы оценки стоимости предприятия Понятия недвижимости и собственности. Стоимость и ее основные виды. Основные подходы и принципы оценки. Основные этапы процесса оценки.

1.5. Подходы и методы оценки стоимости предприятия Методология оценки. Затратный подход. Общая характеристика затратного подхода. Методы расчета восстановительной стоимости. Определение износа. Сравнительный подход. Особенности применения сравнительного подхода. Доходный подход. Методы, используемые при доходном подходе.

1.6. Технология оценки стоимости предприятия Методология оценки. Затратный подход. Общая характеристика затратного подхода. Методы расчета восстановительной стоимости. Определение износа. Сравнительный подход. Особенности применения сравнительного подхода.

Доходный подход. Методы, используемые при доходном подходе.

1.7. Оценка стоимости земельного участка в составе имущественного комплекса предприятия (ИК) Земля, земельные отношения. Плата за землю и оценка земли. Традиционные подходы и методы оценки земельных участков.

1.8. Оценка зданий и сооружений в составе ИК Понятие недвижимости. Стоимость недвижимости и ее основные виды. Основные подходы и принципы оценки недвижимости. Основные этапы процесса оценки недвижимости.

1.9. Оценка стоимости машин и оборудования в составе ИК Место оценки машин и оборудования в общей системе оценки имущественного комплекса предприятия. Особенности машин и оборудования как объектов оценки.

2. РЕКОМЕНДАЦИИ ПО ВЫПОЛНЕНИЮ

КОНТРОЛЬНЫХ РАБОТ

Контрольная работа № 1 может быть выполнена в ученической тетради или на листах писчей бумаги с использованием обеих сторон. Для выполнения контрольной работы необходимо решить две задачи: одну из первого варианта, другую из второго варианта. Номер задачи в вариантах определяется по последним двум цифрам шифра зачетной книжки, во втором варианте – по последней цифре шифра. Например, последние две цифры шифра зачетной книжки студента 75, тогда для контрольной работы № 1 условие первой задачи набирается из варианта 1 в соответствии с предпоследней цифрой шифра, т. е. задача 7, вторая задача из второго варианта в соответствии с последней цифрой шифра, т. е. задача 5.

Прежде чем начать выполнять контрольную работу, необходимо проработать теоретический материал в соответствии с программой дисциплины по литературным источникам, где наиболее полно он изложен. Программа дисциплины приведена в приложении.

Условие задач пишется полностью. Необходимые для пояснения решения задачи таблицы, рисунки могут быть выполнены карандашом, пастой или тушью. Работа выполняется аккуратно, разборчивым почерком. Неряшливо выполненная работа представляет большую трудность для проверки.

Ход решения задачи следует излагать последовательно, с подробными пояснениями. Не указанные в условиях задач величины ряда коэффициентов необходимо принимать в соответствии с условием задачи на основе предварительного изучения теоретического материала.

Используемые при расчете формулы, справочные данные подтверждаются ссылками на литературу, из которой они взяты, например [1, с. 43]. Первой цифрой показывают порядковый номер книги в соответствии со списком используемой литературы, из которой взята формула или справочные данные, затем указывают, на какой странице расположена формула.

Формулы следует записывать четко и разборчиво. В начале формула записывается в общем виде, а затем приводится расшифровка входящих в нее обозначений. Для удобства разрешается приводить вместе с обозначением величин и их числовые значения. Затем делается подстановка числовых значений и приводится результат вычислений.

Например: полная себестоимость изготовления однородного объекта определяется по формуле [3, с. 67]:

где Цод — цена однородного объекта (включая НДС), руб.; Ндc и Нпр — ставки налогов на добавленную стоимость и прибыль соответственно; Кр — показатель рентабельности продукции, т. е. доля чистой прибыли и торговой наценки по отношению к цене.

Цена однородного объекта (медицинского шкафа) 5000 руб., Цод = 5000 руб.; величину показателя рентабельности для данной, пользующейся спросом продукции, принимаем 0,25, Кр = 0,25.

Тогда 3. ЗАДАЧИ К КОНТРОЛЬНОЙ РАБОТЕ № Пользуясь методом расчета по цене однородного объекта затратного подхода, определить восстановительную стоимость специального шкафа для хранения деталей в обеспыленной среде. Шкаф был изготовлен по индивидуальному заказу, и на рынке оборудования аналогов ему нет. Габаритные размеры шкафа 6006001800мм. В качестве однородного объекта был выбран медицинский шкаф, размеры которого 5004002000 мм. Цена медицинского шкафа 4500 тыс. руб.

Принимаем коэффициент рентабельности для данной, пользующейся спросом продукции, 0,25.

Пользуясь методом расчета по цене однородного объекта затратного подхода, определить восстановительную стоимость катка ДУ-54М массой 1,4 тонны. На рынке оборудования аналогов ему нет. В качестве однородного объекта был выбран каток ДУ-54М2, масса которого 2,2 тонны. Цена катка ДУ-54М тыс. руб. Принимаем коэффициент рентабельности для данной, имеющей средний спрос продукции, 0,15.

Пользуясь методом расчета по цене однородного объекта затратного подхода, определить восстановительную стоимость седельного тягача МАЗ-54329-020 (двухосный, двигатель ЯМЗ-238М2 мощностью 240 л. с). На рынке оборудования аналогов ему нет. В качестве однородного объекта был выбран седельный тягач МАЗ-54323-032, двухосный, двигатель ЯМЗ-238Д мощностью 330 л. с. Цена седельного тягача МАЗ-54323- 610 500 руб. Принимаем коэффициент рентабельности для данной, пользующейся спросом продукции, 0,3.

При помощи метода поэлементного расчета затратного подхода необходимо определить восстановительную стоимость установки обеспыливания, предназначенной для создания обеспыленной воздушной среды в рабочей зоне, где собирается электронная аппаратура. Объект изготовлен по индивидуальному заказу и аналогов на рынке не имеет. Оценка производится на 1 января текущего года.

Установка представляет собой коробчатую П-образную конструкцию, внутри которой устанавливается рабочий стол сборщика.

Сверху по всей длине установки расположен блок обеспыливания, состоящий из фильтра грубой очистки, вентилятора и трех фильтров тонкой очистки. Блок обеспыливания фильтрует поступающий воздух и нагнетает его в рабочую зону над столом сборщика. Задняя и передняя стенки установки имеют стеклянные панели. Внутри установки смонтирован светильник из двух люминесцентных ламп.

Основные параметры оцениваемой установки:

габаритные размеры, мм – 1870 920 2480;

общая масса, кг, – 305;

потребляемая мощность, кВт, – 1,3.

В составе установки три основные части: 1) обеспыливающий блок; 2) металлическая опорная конструкция; 3) светильник.

Такие мелкие части, как автотрансформатор, выключатели, реле, проводка и т. п., в расчете не учитываются.

Подбираем однородные объекты для каждой основной части установки.

Обеспыливающий блок представляет собой фильтрующенагнетающий узел, его функцию по производительности могут выполнить четыре бытовых надплитных воздухоочистителя мод. КН204. Стоимость одного такого воздухоочистителя 315 руб.

Металлическая опорная конструкция представляет собой металлический шкаф, масса которого около 200 кг. Принимаем расход листового металла равным 230 кг. Цена 1 кг холоднокатаного стального листа равна 2 руб.

Светильник аналогичен светильнику ЛПО2х40, цена которого 65 руб.

При помощи метода поэлементного расчета затратного подхода необходимо определить восстановительную стоимость дизельной компрессорной станции ПВ-10/8 М1. На рынке оборудования аналогов ему нет. Оценка производится на 1 января текущего года.

В составе компрессорной станции ПВ-10/8 М1 четыре основных элемента: 1) двуосный прицеп; 2) дизельный двигатель;

3) два отбойных молотка; 4) компрессор.

Подбираем однородные объекты для каждого основного элемента компрессорной станции.

Двуосный прицеп грузоподъемностью 5,5 тонны; аналогичный прицеп ГКБ-817М1, стоимостью 89 000 руб.

Дизельный двигатель мощностью 240 л. с.; аналогичный двигатель ЯМЗ-238М2, стоимостью 81 000 руб.

Два отбойных молотк, стоимость одного 7 000 руб.

Компрессор производительностью 11,5 м3/мин, его функции может выполнять компрессор ПР-12 стоимостью 130 000 руб.

Балансовая стоимость специального трубонарезного станка по состоянию на март 1993 г. составляет 1423 тыс. руб. Методом анализа и индексации затрат затратного подхода необходимо определить восстановительную стоимость станка по состоянию на июнь 1996 года при показателе рентабельности 20 %, налоге на чистую прибыль – 35 %, НДС – 20 %.

Исходная структура себестоимости (в %) по экономическим элементам принята следующей:

материалы (М) – 46, энергоресурсы (Э) – 12, оплата труда с начислениями (Т) – 28, амортизация (А) – 14.

Ценовой индекс на исходный момент Ценовой индекс на момент оценки Балансовая стоимость фрезерного станка по состоянию на март 1993 г. составляет 148 тыс. руб. Методом анализа и индексации затрат затратного подхода необходимо определить восстановительную стоимость станка по состоянию на июнь года при показателе рентабельности 15 %, налоге на чистую прибыль – 35 %, НДС – 20 %.

Исходная структура себестоимости (в %) по экономическим элементам принята следующей:

материалы (М) – 39, энергоресурсы (Э) – 14, оплата труда с начислениями (Т) – 30, амортизация (А) – 17.

Ценовой индекс на исходный момент Ценовой индекс на момент оценки Используя рыночный подход, определить стоимость трубоукладчика ТГ-63 грузоподъемностью 6,3 т. На рынке имеются:

1) трубоукладчик ТР-12-10-01 грузоподъемностью 12 т, стоимость 1 520 000 руб.;

2) трубоукладчик ТБ-2 грузоподъемностью 4 т, стоимость 539 000 руб.;

3) трубоукладчик ТГ-16 грузоподъемностью 16,5 т, стоимость 2 180 000 руб.

Используя рыночный подход, определить стоимость погрузчика В18 Т Daewoo грузоподъемностью 1,75 т. На рынке имеются:

1) погрузчик В13 Т Daewoo грузоподъемностью 1,2 т, стоимость 475 200 руб.;

2) погрузчик В15 Т Daewoo, грузоподъемностью 1,5 т, стоимость 550 400 руб.;

3) погрузчик В20 Т Daewoo грузоподъемностью 2 т, стоимость 750 000 руб.;

4) погрузчик В30 Т Daewoo грузоподъемностью 3 т, стоимость 1 135 600 руб.

Используя рыночный подход, определить стоимость прицепа-тяжеловоза 2ППТН-20-9 грузоподъемностью 20 т. На рынке имеются:

1) прицеп-тяжеловоз 3ППТН 37-11/1 Р грузоподъемностью 37 т, стоимость 894 300 руб.;

2) прицеп-тяжеловоз 4ППТН 50-11/2 Р грузоподъемностью 50 т, стоимость 1 310 400 руб.;

3) прицеп-тяжеловоз 5ППТН 60-11/2 П грузоподъемностью 60 т, стоимость 1 489 600 руб.

Нормативный срок службы термопластавтомата 15 лет. На основании проведенной экспертизы было установлено, что остающийся срок службы его равен 3 годам. Определить физический износ термопластавтомата методом эффективного возраста.

Нормативный срок службы персонального компьютера 4 года. Он был введен в эксплуатацию в декабре 2003 года.

Вследствие неполной загрузки и соблюдения условий эксплуатации эффективный возраст компьютера на 30 % меньше хронологического. Методом эффективного возраста определить физический износ компьютера в июне текущего года.

Бывшая в эксплуатации в течение 5 лет лесопильная вертикальная двухэтажная рама с шириной просвета пильной рамки 500 мм была капитально отремонтирована. По мнению двух экспертов, состояние пилорамы хорошее, по мнению одного эксперта – удовлетворительное. Определить физический износ состояния пилорамы методом экспертизы при условии, что весомость мнений экспертов одинаковая.

По шкале экспертных оценок для определения коэффициента износа, хорошему состоянию объекта соответствует коэффициент износа 20–35 %, удовлетворительному – 40–60 %.

Представлены данные о работе нового термопластавтомата за прошедший год.

Расчет производится с учетом неизменности цен в рассматриваемом периоде.

Определить износ методом снижения доходности за III и IV кварталы.

I II III IV

Предприятие имело следующие чистые доходы:

Определить чистую прибыль среднеарифметическим методом доходного подхода.

Предприятие имело следующие чистые доходы:

Определить чистую прибыль среднеарифметическим методом доходного подхода.

Предприятие имело следующие чистые доходы:

Определить чистую прибыль средневзвешенным методом доходного подхода.

Предприятие имело следующие чистые доходы:

Определить чистую прибыль методом трендовой прямой доходного подхода.

Методом дисконтирования чистых доходов требуется определить стоимость автобуса «Мерседес», который будет эксплуатироваться на международных пассажирских перевозках.

Ставка дисконта для данного бизнеса составляет 0,25.

Эксплуатационные показатели автобуса:

Средний годовой объем транспортной работы, тыс. пас.·км Тариф на перевозку (без НДС) при среднем расстоянии одной перевозки 167 км, дол./пас.·км 0, Себестоимость транспортной работы (без амортиза- 0, ции), дол./пас.·км Остаточная стоимость автобуса (утилизационная стоимость), дол.

Стоимость здания (гараж и ремонтное хозяйство) на автобус, дол.

Методом равноэффективного аналога определить стоимость гибкого производственного модуля при следующих исходных данных:

1. Стоимость элементов базисного модуля (в дол.):

накопитель обрабатываемых деталей – 8000.

2. Годовые объемы продукции в натуральном выражении базисного и оцениваемого модулей равны соответственно:

QБ = 180 тыс. деталей и Q = 187 тыс. деталей.

3. Годовые эксплуатационные издержки (без их амортизации) для базисного и оцениваемого модулей:

4. Ставка дисконта r = 0,25.

5. Коэффициенты амортизации при сроке службы модулей 7 лет равны: kа.б = 0,15; kа = 0,15.

СПИСОК РЕКОМЕНДУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

1. Асаул, А.Н. Оценка машин, оборудования и транспортных средств: учебное пособие / А.Н. Асаул, В.Н. Старинский, А.Г. Бездудная.; под ред. А.Н. Асаула. – СПб.: Гуманистика, 2007. – 295 с.

2. Грязнова, А.Г. Оценка бизнеса: учебник / А.Г. Грязнова, М.А. Федотова, С.А. Ленская; под ред. А.Г. Грязновой, М.А.

Федотовой. – 2-е изд., перераб. и доп. – М.: Финансы и статистика, 2007. – 733 с.

3. Казакова, Н.А. Экономический анализ в оценке бизнеса и управлении инвестиционной привлекательностью компании:

учебное пособие / Н.А. Казакова. – М.: ИНФРА-М, 2009. – 239 с.

4. Рутгайзер, В.М. Оценка стоимости бизнеса: учебное пособие / В.М. Рутгайзер. – М.: Омега-Л, 2007. – 437 с.

5. Самойлович, В.Г. Технология оценки автотранспортного бизнеса: учебное пособие / В.Г. Самойлович. – М.: Академия, 2006. – 198 с.

6. Щербаков, В.А. Оценка стоимости предприятия (бизнеса): учебник / В.А. Щербаков. – 3-е изд. перераб. и доп. – М.:

Омега-Л, 2009. – 299 с.

1. Есипов, В.Е. Оценка бизнеса: учебное пособие / В.Е. Есипов. – 2-е изд. – СПб.: ПИТЕР, 2008. – 458 с.

2. Симионова, Н.Е. Оценка бизнеса: теория и практика:

учебное пособие / Н.Е. Симионова. – Ростов-н/Д: Феникс, 2007. – 571 с.

3. Филиппов, Л.А. Оценка бизнеса: учебное пособие / Л.А. Филиппов. – М.: КноРус, 2007. – 707 с.

4. Чеботарев, Н.Ф. Оценка стоимости предприятия (бизнеса): учебник / Н.Ф. Чеботарев. – М.: Дашков и К, 2009. – 252 с.