Министерство образования и науки Российской Федерации

Томский государственный архитектурно-строительный университет

ОЦЕНКА ЭФФЕКТИВНОСТИ ИНВЕСТИЦИЙ

В ОБЪЕКТ НЕДВИЖИМОСТИ

Методические указания к курсовому

и дипломному проектированию

Составитель Т. Ю. Овсянникова

Томск 2011

Оценка эффективности инвестиций в объект недвижимости: методические указания / Сост. Т. Ю. Овсянникова.

Томск: Изд-во Том. гос. архит.-строит. ун-та, 2011. 48 с.

Рецензенты О.В. Котова Редактор Е.Ю. Глотова Методические указания к курсовому проектированию по дисциплине «Экономическая оценка инвестиций в недвижимость» и к выполнению раздела выпускной квалификационной работы для студентов специальности 270115 «Экспертиза и управление недвижимостью» всех форм обучения.

Печатаются по решению методического семинара кафедры экспертизы и управления недвижимостью № 3 от 02.06.2010.

Утверждены и введены в действие проректором по учебной работе В.В. Дзюбо с 01.01. до 01.01. Оригинал-макет подготовлен автором Подписано в печать Формат 6084. Бумага офсет. Гарнитура Таймс.

Уч.-изд. л. 2,52. Тираж 50 экз. Заказ № Изд-во ТГАСУ, 634003, г. Томск, пл. Соляная, 2.

Отпечатано с оригинал-макета в ООП ТГАСУ.

634003, г. Томск, ул. Партизанская, 15.

ОГЛАВЛЕНИЕ

Введение 1. Общие положения 2. Оценка инвестиций в объект недвижимости 2.1. Постановка задачи 2.2. Содержание и порядок выполнения работы 3. Рекомендуемая литература Приложение 1. Задание и исходные данные к курсовой работе Приложение 2. Требования к оформлению курсовой работы и образец титульного листа Приложение 3. Контрольные вопросы по дисциплине «Экономическая оценка инвестиций в недвижимость»

ВВЕДЕНИЕ

Методические указания составлены в соответствии с учебным планом специальности 270115 «Экспертиза и управление недвижимостью» и рабочей программой дисциплины «Экономическая оценка инвестиций в недвижимость».

Предназначены для методического руководства при курсовом проектировании по данной дисциплине и выполнении раздела «Финансово-экономическая экспертиза объекта (проекта)» выпускной квалификационной работы для студентов специальности 270115 «Экспертиза и управление недвижимостью»

всех форм обучения.

Методические указания также могут быть использованы при выполнении соответствующих разделов бакалаврских работ и магистерских диссертаций по направлениям «Строительство» и «Менеджмент», а также студентами экономических специальностей.

1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ 1.1. Целью курсовой работы, выполняемой при изучении спецкурса «Экономическая оценка инвестиций в недвижимость», является систематизация и закрепление теоретических знаний по вопросам экономической оценки инвестиций в объекты недвижимости.

1.2. Курсовая работа представляет собой расчетноаналитическую работу, содержащую расчеты основных показателей эффективности инвестиций в покупку, строительство или реконструкцию объектов недвижимости. Теоретические основы и методика экономического обоснования инвестиционных проектов изложены в методических рекомендациях [6] и учебном пособии [7].

1.3. Курсовая работа выполняется в виде пояснительной записки в соответствии с заданием, приведенным в прил. 1. Работу рекомендуется выполнять с использованием программного пакета Microsoft Office (Microsoft Word, Microsoft Excel, Microsoft Graft). Требования к оформлению курсовой работы приведены в прил. 2. На титульном листе в названии курсовой работы указывается наименование объекта недвижимости в соответствии с вариантом задания.

1.4. Формой итоговой аттестации по курсовой работе является защита работы и дифференцированный зачет.

1.5. Курсовая работа выполняется по вариантам. Вариант работы принимается по последним двум цифрам номера зачетной книжки. Так, если номер зачетной книжки заканчивается на 01, следует выполнять первый вариант, если на 11 – следует выполнять 11-й вариант и т. д. Если последние цифры номера зачетной книжки больше 20, то вариант определяется путем вычитания числа, кратного 20. Например, если номер зачетной книжки заканчивается на 46, то следует выполнять вариант № (46 – 20 20 = 6). Номер варианта указывается на титульном листе.

1.6. В качестве базовой денежной единицы в работе принят рубль. Для удобства все расчеты можно выполнять в миллионах рублей.

1.7. В выпускных квалификационных работах (дипломных проектах, бакалаврских работах, магистерских диссертациях) расчеты выполняются по индивидуальному заданию или исходной информации по реальному инвестиционному проекту.

1.8. При выполнении раздела по оценке эффективности инвестиций в выпускных квалификационных работах наряду с данными методическими указаниями рекомендуется использовать методические указания [1].

2. ОЦЕНКА ИНВЕСТИЦИЙ В ОБЪЕКТ

НЕДВИЖИМОСТИ

2.1. Постановка задачи Девелопер рассматривает возможность и целесообразность осуществления инвестиционного проекта, предусматривающего покупку объекта коммерческой недвижимости с последующей его реконструкцией и сдачей в долгосрочную аренду. Необходимо произвести экономическую оценку эффективности инвестиций в данный проект и сделать вывод о целесообразности его реализации.

';

Для решения данной задачи следует определить общую потребность в инвестициях, необходимых для реализации проекта, выбрать график финансирования реконструкции, рассчитать финансовые показатели проекта, определить показатели эффективности инвестиций и сделать вывод о целесообразности осуществления рассматриваемого инвестиционного проекта.

Наименования объектов недвижимости и исходные данные для выполнения курсовой работы приведены в прил. 1 по вариантам.

При выполнении раздела выпускной квалификационной работы исходные данные определяются по заданию на выполнение соответствующей работы.

2.2. Содержание и порядок выполнения работы 2.2.1. Краткая характеристика инвестиционного Целью данного этапа работы является характеристика основных параметров инвестиционного проекта. Данный раздел представляется в форме резюме, первая часть которого составляется на основе исходных данных к курсовой работе, приведенных в прил. 1, или данных задания к выпускной квалификационной работе. В этой части дается общая характеристика объекта недвижимости и его основные технико-экономические показатели. Во второй части резюме приводятся рассчитанные в последующих разделах работы показатели эффективности инвестиционного проекта. Вторая часть резюме оформляется после завершения всех расчетов.

2.2.2. Расчет общей потребности в инвестициях на приобретение и реконструкцию объекта коммерческой недвижимости Общая потребность в инвестициях определяется суммой денежных средств, необходимых для осуществления инвестиционного проекта. Сумма инвестиций включает затраты девелопера на покупку объекта коммерческой недвижимости и его реконструкцию:

где К – инвестиции, необходимые для осуществления инвестиционного проекта, млн руб.; Сн – рыночная стоимость объекта недвижимости, млн руб.; Крек – сумма инвестиций в реконструкцию объекта, млн руб.

Рыночная стоимость объекта недвижимости в курсовой работе принимается по исходным данным, приведенным в задании. При выполнении выпускных квалификационных работ рыночная стоимость объекта может рассчитываться дипломником на основе трех подходов в соответствии с принятой методологией и стандартами оценки объектов недвижимости [2].

Сумма инвестиций в реконструкцию объекта недвижимости складывается из суммы капитальных вложений, необходимых для реконструкции объекта, суммы начального оборотного капитала, необходимого для запуска объекта недвижимости в эксплуатацию, и суммы нематериальных активов, связанных с формированием бренда и продвижением объекта на рынок недвижимости:

где К – инвестиции, необходимые для осуществления реконструкции объекта недвижимости, млн руб.; КВ – капитальные вложения в реконструкцию, млн руб.; Кн.об – инвестиции в начальный оборотный капитал, млн руб.; Кнма – инвестиции в нематериальные активы организации, млн руб.

Капитальные вложения в реконструкцию объекта недвижимости определяются стоимостью проектно-изыскательских работ, стоимостью ремонтно-строительных работ, стоимостью приобретения и монтажа инженерного и технологического оборудования, затратами на оформление земельного участка под объектом недвижимости и др. В данном проекте под технологическим оборудованием понимается специальное офисное оборудование (оборудование систем безопасности, систем климат-контроля, связи и т. д.) или торговое оборудование.

где Спир – стоимость проектно-изыскательских работ, млн руб.; Ссмр – стоимость строительно-монтажных работ, млн руб.; Со – стоимость оборудования и затраты на его монтаж, стоимость инвентаря, млн руб.; Спр – прочие работы и затраты, млн руб.

Стоимость прочих работ и затрат Спр, включаемых в капитальные вложения на реконструкцию, связана, в основном, с покупкой земельного участка и его подготовкой к строительству. В курсовой работе эти затраты не учитываются, так как стоимость земли входит в стоимость покупаемого объекта недвижимости.

Инвестиции в начальный оборотный капитал включают затраты на формирование начальных производственных запасов и начального резерва финансовых средств. В курсовой работе начальный оборотный капитал включает только средства финансового резерва. В выпускных квалификационных работах рекомендуется определить дополнительно затраты на формирование начальных производственных или торговых запасов, исходя из назначения объектов недвижимости.

Инвестиции в нематериальные активы представляют собой затраты на разработку торговой марки, приобретение программных продуктов, затраты на позиционирование объекта на рынке недвижимости и в информационном пространстве.

Расчет потребности в инвестициях рекомендуется выполнять в форме табл. 1, занося в соответствующие графы данные о стоимости работ или затрат.

Расчет общей потребности в инвестициях Инвестиции в покупку объекта недвижимости (рыночная стоимость объекта недвижимости до реконструкции, Капитальные вложения в реконструкцию объекта, всего Стоимость проектно-изыскательских работ (Спир) Стоимость строительно-монтажных работ (Ссмр) Стоимость оборудования и затраты на его монтаж (Со) Инвестиции в начальный оборотный капитал (Кн. об) Инвестиции в нематериальные активы ( Кнма) Инвестиции в реконструкцию объекта недвижимости Инвестиции всего в покупку и реконструкцию (К) Общая потребность в инвестициях, необходимых для создания объекта, в курсовой работе определяется на основе исходных данных, приведенных в прил. 1.

При выполнении выпускных квалификационных работ потребность в инвестициях определяется на основе сметных расчетов в соответствии с рекомендациями [3]. Стоимость проектно-изыскательских работ определяется по Справочнику базовых цен на проектирование [4]. Стоимость строительномонтажных и ремонтно-строительных работ может определяться как базисно-индексным методом по территориальным единичным расценкам (ТЕР), так и по укрупненным показателям стоимости работ по строительным ценникам [5]. Стоимость оборудования рассчитывается на основе спецификаций и цен коммерческих предложений поставщиков.

2.2.3. Выбор варианта финансирования реконструкции Поскольку при реализации инвестиционных проектов возможно различное распределение инвестиций по шагам расчетного периода, необходимо сравнить предложенные варианты графиков осуществления инвестиций в реконструкцию объекта (см. исходные данные) и выбрать наиболее эффективный вариант.

Предварительно необходимо рассчитать сумму инвестиций в основной капитал (капитальных вложений) на каждом шаге инвестиционного периода, исходя из общей потребности в капитальных вложениях в реконструкцию объекта недвижимости и графика финансирования, приведенного в прил. 1.

Сумма капитальных вложений на шаге t определяется по графику осуществления инвестиций, приведенному в исходных данных, от общей суммы капитальных вложений в реконструкцию, определенных в табл. 1:

где КВt – капитальные вложения в реконструкцию объекта на шаге t, млн руб.; кt – доля капитальных вложений, осуществляемых на шаге t согласно графику финансирования, %.

Расчеты рекомендуется выполнять в форме табл. 2.

1. Процент осуществления капитальных вложений на шаге t, %:

2. Сумма капитальных вложений на шаге t, Распределение инвестиций по вариантам финансирования проекта необходимо представить графически (рис. 1), исходя из того, что инвестиции являются затратами (денежный поток имеет отрицательное значение).

Для выбора эффективного варианта осуществления инвестиций в основной капитал необходимо рассчитать и сравнить суммарные дисконтированные капитальные вложения по вариантам финансирования и выбрать вариант с наименьшей суммой приведенных инвестиций. Дисконтирование осуществляется с помощью коэффициента дисконтирования на каждом шаге t периода осуществления капитальных вложений T кв. Коэффициент дисконтирования рассчиинв тывается по формуле где Е – норма дисконта по проекту; t – шаг расчета (номер квартала).

Норма дисконта здесь и далее в расчетах принимается по ставке доходности долгосрочных депозитов в банке в десятичном измерении:

где Сд – ставка доходности долгосрочных депозитов в банке, % (см.

исходные данные).

Капитальные вложения в реконструкцию, Рис. 1. График распределения капитальных вложений по варианту Затем рассчитывается величина дисконтированных (приведенных к начальному моменту времени) капитальных вложений на каждом шаге t и определяется суммарная величина дисконтированных инвестиций по первому и второму варианту. Окончательно выбирается вариант с минимальным значением суммарных дисконтированных инвестиций КВ пр :

Расчет рекомендуется выполнять в форме табл. 3 или как продолжение табл. 2.

После определения суммарных дисконтированных инвестиций необходимо сделать вывод о том, какой вариант инвестирования проекта выбирается для дальнейших расчетов.

Расчет суммарных приведенных инвестиций в основной капитал по 1. Коэффициент дисконтирования на шаге t 2. Дисконтированная сумма капитальных вложений на шаге t 2.2.4. Определение потребности в инвестициях С целью дальнейшей оценки инвестиционного проекта необходимо определить потребность в инвестициях на каждом шаге t горизонта расчета. Общая потребность в инвестициях на каждом шаге определяется суммой необходимых в данном квартале инвестиций на покупку объекта недвижимости, капитальных вложений, стоимости начального оборотного капитала, необходимого при вводе объекта в эксплуатацию, и стоимости нематериальных активов:

где К t – сумма инвестиций на шаге t, руб.; Сн t – сумма инвестиций в покупку объекта недвижимости на шаге t, руб.; КВ t – инвестиции в основной капитал (капитальные вложения) на шаге t, руб.; Кн.об t – инвестиции в начальный оборотный капитал на шаге t, руб.; Кнма t – инвестиции в нематериальные активы на шаге t, руб.

В расчетах принимается, что инвестиции в покупку объекта недвижимости осуществляются на первом шаге расчетного периода.

Сумма капитальных вложений на каждом шаге t определяется по выбранному ранее варианту осуществления инвестиций (табл. 3).

Потребность в оборотном капитале возникает в том квартале, когда объект начинает эксплуатироваться – t вв, то есть на шаге, следующем после завершения реконструкции объекта.

Потребность в инвестициях на приобретение нематериальных активов может возникнуть на любом шаге горизонта расчета. В данной работе предлагается Кнма t учитывать на шаге ввода объекта в эксплуатацию t вв. Результаты расчетов потребности в инвестициях сводятся в табл. 4.

Капитальные вложения и общая потребность в инвестициях 1. Инвестиции в покупку объекта недвижимости ( Cн t ) 2. Капитальные вложения в реконструкцию объекта, руб. КВ t 3. Инвестиции в начальный оборотный капитал, руб. Кн.об t 4. Инвестиции в нематериальные активы, руб. (Кнма t 5. Инвестиции всего, руб. К t 6. Общая потребность в инвестициях нарастающим итогом Для иллюстрации расчетов приводится график инвестирования, на котором показывается динамика инвестиций по шагам расчетного периода, а также накопленная сумма капитальных вложений и общей потребности в инвестициях (рис. 2).

Инвестиции, млн.

Инвестиции в покупку объекта и капитальные вложения в реконструкцию 2.2.5. Расчет финансовых показателей проекта С целью определения эффективности инвестиций в покупку и реконструкцию объекта недвижимости рассчитываются основные финансовые показатели инвестиционного проекта:

потенциальный валовой доход ПВД ;

действительный валовой доход ДВД ;

операционные расходы ОР ;

операционный доход ОД чистый операционный доход ЧОД.

Если объектом проектирования в выпускной квалификационной работе является объект производственного назначения, то расчет финансовых показателей проекта следует выполнять в соответствии с указаниями [1].

2.2.5.1. Потенциальный и действительный валовой доход от объекта недвижимости Результатом осуществления инвестиционного проекта покупки и реконструкции объекта недвижимости с целью последующей сдачи его в аренду является выручка от сдачи объекта в аренду. Выручка – это сумма денежных средств, получаемых собственником от арендаторов. Выручка определяется величиной действительного валового дохода, который зависит от потенциального валового дохода и потерь (убытков) от неиспользуемых площадей объекта.

где В – выручка от сдачи объекта недвижимости в аренду, руб.;

ДВД – действительный валовой доход от сдачи объекта недвижимости в аренду, руб.; ПВД – потенциальный валовой доход от сдачи объекта недвижимости в аренду, руб.; У – убытки (потери) от недоиспользования площадей, руб.

Потенциальный валовой доход от объекта недвижимости зависит от размеров помещений, их назначения и величины арендной ставки, а также от стоимости дополнительно предоставляемых платных услуг, например, парковки или автостоянки, размещения рекламы и т. д.:

где Si – площадь помещений i -й категории, кв. м.; АПi – средняя арендная плата за помещения i -й категории, руб./кв. м; N – количество парковочных мест, ед.; Сам – стоимость парковки одного автомобиля, руб./автомобиль; Дпр – прочие доходы, связанные с эксплуатацией объекта недвижимости, руб.; i 1...n – категории площадей, сдаваемых в аренду, различаемые по функциональному назначению или по качественным характеристикам.

Все стоимостные показатели рассчитываются за определенную единицу времени – год, квартал, месяц. Выбор единицы времени, за которую принимаются показатели арендной платы и стоимости услуг, зависит от принятого шага расчета. В курсовой работе шагом расчета принят квартал. В выпускных квалификационных работах шаг расчета принимается дипломником самостоятельно.

В курсовой работе расчет ПВД осуществляется на основе исходных данных, приведенных в прил. 1. В выпускных квалификационных работах площадь помещений, сдаваемых в аренду, количество парковочных мест определяются по проектным данным по конкретному объекту недвижимости. Величина арендной платы по категориям помещений, стоимость парковки автомобилей и других услуг определяется на основе маркетинговых исследований соответствующих сегментов рынка недвижимости в том населенном пункте, где предполагается реализация инвестиционного проекта. При этом показатели арендной платы определяются как средневзвешенные величины по выборке данных, полученных на основе маркетинговых исследований:

где АП i – ставка арендной платы по i -му объекту-аналогу, руб.; S i – площадь сдаваемых в аренду помещений i -го объекта-аналога, кв. м.;

n – количество объектов-аналогов.

Показатели других доходов определяются как простые средние величины.

Действительный валовой доход ДВД рассчитывается с учетом возможных убытков (потерь) от недогрузки помещений или площадей:

где К заг р – коэффициент недозагрузки площадей или помещений, %.

В курсовой работе К заг р принимается по исходным данным, приведенным в прил. 1. В выпускной квалификационной работе этот показатель принимается экспертным методом.

Показатели ПВД и ДВД не включают доходы, получаемые арендаторами от их хозяйственной (производственной) деятельности.

2.2.5.2. Операционные расходы по эксплуатации объекта недвижимости Операционные расходы по эксплуатации объекта недвижимости включают все затраты на содержание объекта недвижимости, его обслуживание и управление, а также затраты собственника по уплате налогов и других обязательных платежей:

где ОР – операционные расходы по эксплуатации объекта недвижимости, руб.; Рком – расходы на оплату коммунальных услуг, руб.;

Робсл – расходы по облуживанию объекта недвижимости, руб.;

Рупр – расходы по управлению объектом недвижимости, руб.;

Орем – отчисления в ремонтный фонд, руб.; Рпроч – прочие расходы собственника, связанные с уплатой некоторых налогов, оплатой страхования и др., руб.

Расходы на оплату коммунальных услуг ( Рком ) включают оплату потребляемых объектом недвижимости тепло-, электро- и водоресурсов, а также затраты на канализацию и мусороудаление. Расходы по обслуживанию объекта недвижимости ( Робсл ) включают затраты на санитарно-гигиеническое обслуживание объекта, уборку прилегающей территории, организацию охраны и обслуживание систем безопасности и т. д. Эти расходы включают затраты на материалы, оплату труда работников (технического и обслуживающего персонала) и отчисление на социальное страхование. Расходы по управлению ( Рупр ) зависят от формы управления объектом и в случае внешнего управления определяются стоимостью услуг управляющей компании (как правило, в процентах от ПВД), а в случае внутреннего управления рассчитываются по соответствующим статьям затрат (зарплата персонала, материальные затраты, прочие затраты). Отчисления в ремонтный фонд ( Робсл ) представляют собой затраты на возмещение расходов на текущий и капитальный ремонт объекта недвижимости. Прочие расходы собственника ( Робсл ) включают затраты на уплату некоторых налогов (налога на землю, налога на имущество, транспортного налога, кроме налога на прибыль), а также дополнительных затрат на оплату банковских обязательств, страховых взносов и т. д. При этом амортизация не включается в операционные расходы инвестора, поскольку по экономическому содержанию представляет собой возврат первоначально вложенного инвестором капитала.

В курсовой работе расчет операционных расходов производится исходя из удельных показателей затрат, приведенных в прил. 1.

Расходы на оплату коммунальных услуг и обслуживание объекта рассчитываются по удельным показателям и площади объекта недвижимости. Расходы по управлению объектом принимаются в процентах от ПВД. Отчисления в ремонтный фонд определяются в процентах от общей суммы инвестиций в объект недвижимости. Прочие расходы принимаются по исходным данным (прил. 1).

В выпускной квалификационной работе операционные расходы рассчитываются прямым калькулированием затрат на основе имеющихся проектных данных или принимаются экспертно на основе анализа соответствующих расходов по объектам-аналогам.

В операционные расходы не включаются производственные затраты, связанные с осуществлением хозяйственной деятельности арендаторов.

2.2.5.3. Операционный доход Операционный доход от объекта недвижимости образуется как разница между действительным валовым доходом (выручкой) от сдачи объекта в аренду и операционными расходами по его эксплуатации, определенными по формуле (13) Чистый операционный доход представляет собой часть операционного дохода, остающуюся после уплаты налогов на прибыль и других обязательных платежей.

Для определения налога на прибыль необходимо определить налогооблагаемую прибыль, исключив из суммы операционного дохода сумму амортизационных отчислений:

где А сумма амортизации, начисляемой исходя из срока полезного использования основного капитала и нематериальных активов, руб.

Амортизация – это форма постепенного погашения стоимости вложенного капитала путем перенесения части стоимости основных фондов и нематериальных активов на стоимость производимой продукции или услуг.

где Ан – амортизация стоимости объекта недвижимости, руб.; Аоб – амортизация стоимости оборудования, руб.; Анма – амортизация стоимости нематериальных активов, руб.

Амортизация рассчитывается исходя из срока полезного использования введенных в эксплуатацию активов:

где Ти н, Ти об и Ти нма, соответственно, сроки полезного использования объекта недвижимости, основного оборудования и нематериальных активов, год (квартал, месяц).

Срок полезного использования объекта недвижимости, основного оборудования и нематериальных активов в курсовой работе принимается по заданию (прил. 1). В выпускной квалификационной работе эти параметры принимаются исходя из задания на проектирование, амортизация стоимости оборудования определяется исходя из данных о нормативных сроках службы в технических паспортах соответствующего оборудования.

Налог на прибыль определяется в процентах от налогооблагаемой прибыли по заданию на выполнение курсовой работы (прил. 1).

При выполнении выпускной квалификационной работы налоговая ставка принимается в соответствии с действующим налоговым законодательством:

где Н налог на прибыль, руб.; Сн – ставка налога на прибыль, %.

Чистый операционный доход (ЧОД) тогда будет определяться как Чистый операционный доход образует денежный поток от эксплуатации объекта недвижимости, обеспечивающий окупаемость инвестиций в проект.

Расчет основных финансовых показателей проекта рекомендуется выполнять в табличной форме (табл. 5) первоначально для одного шага расчета.

Основные финансовые показатели проекта 1. Потенциальный валовой доход, руб.

2. Действительный валовой доход, руб. ДВД t 3. Операционные расходы, руб. ОР t 4. Операционный доход ОД t 5. Амортизация стоимости основного капитала и нематериальных активов А t 5. Налогооблагаемая прибыль, руб.

6. Налог на прибыль, руб.

7. Чистый операционный доход, руб.

2.2.5.4. Финансовый профиль проекта Финансовый профиль проекта – это график денежных потоков, образуемых поступлениями денежных средств при реализации проекта (притоки денежных средств) и затратами денежных средств, связанными с реализацией проекта (оттоки денежных средств). Приток денежных средств на шаге t образуется действительным валовым доходом, а отток – всеми затратами инвестора (инвестиционными затратами в покупку объекта, инвестициями в реконструкцию, операционными расходами, налогами). Напомним, что амортизация не считается затратами инвестора, поэтому при расчете потоков денежных средств амортизация не включается в отток денежных средств.

Таким образом, притоки и оттоки денежных средств на шаге t определятся как:

Разница между притоками и оттоками денежных средств на каждом шаге образует чистый доход инвестора – чистый поток денежных средств от реализации проекта:

Расчет притоков, оттоков и чистого потока денежных средств (чистого дохода от реализации проекта) иллюстрируется на графике (рис. 3).

Рис. 3. График денежных потоков при реализации проекта 2.2.6. Оценка эффективности Оценка эффективности инвестиционного проекта производится методом дисконтирования, основанном на расчете показателей чистого дисконтированного дохода (ЧДД), индекса доходности дисконтированных инвестиций (ИДДИ), срока окупаемости (То) и внутренней нормы доходности проекта (ВНД). Расчет этих показателей осуществляется в соответствии с методическими рекомендациями [6].

2.2.6.1. Расчет чистого дисконтированного дохода Чистый дисконтированный доход – это приведенный интегральный эффект, получаемый от реализации проекта за рассматриваемый период времени (горизонт расчета). Он определяется суммарным превышением результатов от инвестирования над затратами, связанными с осуществлением проекта, приведенными к одному моменту времени.

Приведение разновременных результатов и затрат к одному моменту времени (начальному), позволяющее определить их текущую стоимость, называется дисконтированием и осуществляется с помощью коэффициента дисконтирования (формула 5).

В курсовой работе Е принимается равной ставке доходности долгосрочных депозитов банков, приведенной в исходных данных, деленной на 100 %. В выпускной квалификационной работе норму дисконта рекомендуется рассчитывать кумулятивным методом на основе безрисковой ставки, увеличенной на величину поправок, учитывающих инфляцию (i), риск (Ер) и страховую премию (Ес):

Безрисковая норма дисконта устанавливается в соответствии с требованиями минимально допустимой будущей доходности инвестиций. Рекомендуется определять этот показатель по ставкам депозитов наиболее надежных банков за вычетом инфляции. Уровень инфляции определяется на основе макроэкономических прогнозов. Поправка на риск определяется экспертным путем в зависимости от целей и условий реализации инвестиционного проекта. При инвестировании в объекты недвижимости эту поправку рекомендуется принимать в размере 3–5 %.

Поправка, учитывающая страховую премию, определяется размером страхового тарифа, который устанавливается, как правило, в процентах от суммы инвестиций. По объектам недвижимости размер страхового взноса может быть принят в пределах 2 3 % от стоимости объекта.

По проектам, финансируемым за счет государственных источников, прежде всего, бюджетов всех уровней и государственных внебюджетных фондов, норма дисконта может определяться на основе ставки рефинансирования Центрального банка.

Чистый дисконтированный доход определяется по формуле где Р t – результат инвестирования на шаге t, руб.; З t – совокупные затраты на осуществление инвестиционного проекта, включающие первоначальные инвестиционные затраты ( К t ) и текущие операционные затраты на шаге t, руб.; Т – горизонт расчета, квартал (год).

Результат инвестирования и затраты, связанные с реализацией проекта, зависят от содержания проекта. Например, при инвестировании в объект производственного назначения результат определяется выручкой от реализации продукции или работ, а текущие затраты – себестоимостью производства продукции за вычетом амортизации. Расчет этих показателей производится в соответствии с [3]. При инвестировании в объект недвижимости результат определяется действительным валовым доходом от эксплуатации объекта, а совокупные затраты включают стоимость покупки объекта недвижимости, инвестиции в его реконструкцию и текущие операционные расходы, определяемые ранее в табл. 4 и 5.

Горизонт расчета – это расчетный период времени, в рамках которого рассматриваются денежные потоки от проекта и производится оценка его эффективности. Горизонт расчета также зависит от содержания и целей проекта и, как правило, зависит от продолжительности жизненного цикла активов, в которые осуществляются инвестиции. В курсовой работе, учитывая длительность жизненного цикла объектов недвижимости (100 и более лет), рекомендуется горизонт расчета принять продолжительностью 10 лет (40 кварталов). В выпускной квалификационной работе горизонт расчета принимается по заданию на проектирование либо рассчитывается по [3].

Расчет чистого дисконтированного дохода при инвестировании в объект недвижимости рекомендуется выполнять по модифицированной формуле с учетом рассчитанных ранее основных финансовых показателей проекта:

где ЧОД t – чистый операционный доход на шаге t, руб.; К t – общая потребность в инвестициях на шаге t, руб.

Расчет рекомендуется выполнять в табличной форме (табл. 6).

При большом горизонте расчета табл. 6 может быть развернута: значения основных показателей по шагам горизонта указываются не по строкам, а в столбцах таблицы.

Расчет показателя чистого дисконтированного дохода Наименование показателей 1. Коэффициент дисконтирования t 2. Чистый операционный доход, руб.

3. Инвестиции, руб. К t 4. Чистый доход (чистый поток денежных средств), руб.

Наименование показателей 5. Чистый дисконтированный доход на 6. Интегральный чистый дисконтированный доход, руб.

Критерием эффективности инвестиционного проекта является положительное значение чистого дисконтированного дохода. Таким образом, если суммарный ЧДД, полученный за расчетный период времени Т (горизонт расчета), больше нуля, то проект можно считать эффективным.

Если значение ЧДД получается отрицательным, то делается вывод о том, что проект является неэффективным и даются рекомендации по повышению эффективности проекта.

2.2.6.2. Определение срока окупаемости Срок окупаемости – это период возврата вложенного капитала, т. е. период времени, в течение которого вложенные в проект инвестиции окупятся за счет получаемого чистого дохода.

Срок окупаемости равен периоду времени Tо, при котором ЧДД равен нулю. Это означает, что на определенном шаге t суммарные доходы, полученные от реализации проекта, окупают вложенные инвестиции:

Расчет срока окупаемости из расчетных формул ЧДД представляет определенные математические сложности, поэтому в курсовой работе этот показатель определяется двумя способами:

а) по табл. 6: Tо равен шагу t, на котором ЧДД приобретает положительное значение;

б) графически, путем построения графика ЧДД (рис. 4). В точке пересечения кривой ЧДД с осью определяется срок окупаемости инвестиционного проекта.

Критерием эффективности инвестиционного проекта является значение срока окупаемости меньше горизонта расчета.

Чистый дисконтированный доход, тыс. руб.

Индекс доходности – это показатель, характеризующий рентабельность (доходность) вложенного в инвестиционный проект капитала. ИДДИ определяется отношением суммарного приведенного чистого операционного дохода к суммарной приведенной величине инвестиционных затрат:

Расчет показателя ИДДИ может быть произведен по формуле Критерием эффективности инвестиционного проекта является значение ИДДИ >1.

2.2.6.4. Определение внутренней нормы доходности Внутренняя норма доходности инвестиционного проекта (ВНД) – это показатель доходности, обусловленный собственными параметрами инвестиционного проекта. Представляет собой ту норму дисконта, при которой ЧДД равен нулю. Это означает, что при данной норме дисконта величина суммарного дисконтированного дохода равна величине суммарных дисконтированных инвестиций.

Следовательно, ВНД = Е при ЧДД = 0. Определение ВНД возможно несколькими способами [2].

В курсовой работе определение ВНД рекомендуется осуществлять графическим методом путем построения графика зависимости ЧДД от размера нормы дисконта Е. Для этого необходимо принять новое значение (Е ), отличное от установленного в исходных данных (Е) и выполнить повторно расчет по табл. 6. Пересечение прямой с осью абсцисс покажет значение ВНД. При многократном изменении значения Е и повторном расчете ЧДД, график ЧДД примет вид кривой, и определенное значение ВНД будет более точным.

Значение внутренней нормы доходности покажет предельные значения нормы дисконта, при которых проект в рассматриваемых условиях будет эффективен.

Анализ чувствительности проекта производится с целью оценки риска ухудшения показателей эффективности при изменении параметров проекта. Анализ выполняется на основании оценки реакции показателя ЧДД проекта на изменение определенного параметра при неизменности всех остальных параметров.

Анализ чувствительности в курсовой работе предусматривает расчет ЧДД при изменении следующих параметров проекта:

стоимости приобретения объекта недвижимости;

суммы инвестиций в реконструкцию объекта;

суммы операционных расходов.

При анализе чувствительности проекта в выпускной квалификационной работе перечень изменяемых параметров проекта может быть расширен по усмотрению студента.

Изменение параметров проекта рекомендуется производить с равным шагом процентного увеличения (+) или уменьшения (–): +5 %, +10 %, +15 %, + 20 %; –5 %, –10 %, –15 %, –20 %.

Выполнение анализа чувствительности производится с помощью заполнения табл. 7.

Расчет показателя чистого дисконтированного дохода Стоимость приобретения объекта недвижимости В столбце 1 табл. 7 указываются изменяемые параметры проекта.

В столбце 6 указывается базовое значение ЧДД, рассчитанное в табл. 6.

Далее изменяется первый параметр, например, уменьшается или увеличивается на 5 % (10 %, 15 %, 20 %), повторно выполняется расчет ЧДД, и новые значения чистого дисконтированного дохода заносятся в соответствующие столбцы. Затем выбирается второй параметр, изменяется его значение, и опять выполняется расчет ЧДД, а полученные значения заносятся в таблицу и т. д.

На основе выполненных расчетов и данных табл. 7 рекомендуется построить график чувствительности ЧДД проекта к изменению его параметров (рис. 6).

По графику определяется, какие параметры в наибольшей и наименьшей степени сказываются на результатах оценки эффективности проекта, выявляется параметр, к изменению которого наиболее чувствительно значение ЧДД. Делается вывод о чувствительности проекта и возможных ухудшениях показателей эффективности при изменении параметров проекта.

ЧДД, млн руб.

Рис. 6. Чувствительность ЧДД к изменению параметров проекта 2.2.6.6. Выводы об эффективности инвестиционного проекта Полученные значения показателей эффективности проекта вносятся в общую характеристику проекта (резюме). По результатам расчетов делается вывод об эффективности инвестиционного проекта при заданных параметрах путем сравнения расчетных показателей чистого дисконтированного дохода и индекса доходности дисконтированных инвестиций с требуемыми значениями (ЧДД>0, ИДДИ >1).

При отрицательных результатах расчета формулируются рекомендации по повышению эффективности инвестиционного проекта, и расчет выполняется повторно до получения положительного результата.

РЕКОМЕНДУЕМАЯ ЛИТЕРАТУРА

Основная литература 1. Экономическое обоснование инвестиций в строительство предприятия : методические указания к курсовой работе / Сост. Т.Ю.

Овсянникова, О.В. Котова. – Томск: Изд-во Том. гос. архит.-строит.

ун-та, 2009. – 49 с.

2. Оценка недвижимости : учебник / под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. – М.: Финансы и статистика, 2005. – 496 с.

3. Казакова, О.Г. Определение сметной стоимости строительства: учебное пособие / О.Г. Казакова. – Томск : Изд-во Том. гос. архит.-строит. ун-та, 2007. – 112 с.

4. Справочник базовых цен на проектные работы для строительства. Объекты жилищно-гражданского строительства: Введен в действие Пост. Госстроя России 10.06.2003 № 60 [Электронный ресурс] // Консультант Плюс: Справочная правовая система.

5. Строительный ценник: периодическое издание / Томский центр ценообразования в строительстве. – Томск: ТЦСС, 2009.

Дополнительная литература 6. Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов: утверждены Минэкономики РФ № ВК от 21.06.1999: официальное издание (вторая редакция). – М.: Экономика, 2000. – 421 с.

7. Овсянникова, Т.Ю. Экономика строительного комплекса.

Экономическое обоснование и реализация инвестиционных проектов:

учебное пособие / Т.Ю. Овсянникова. – Томск: Изд-во Том. гос. архит.-строит. ун-та, 2004. – 239 с.

3 Рыночная стоимость объекта с земельным участком до реконструкции, млн руб.

4 Стоимость реконструкции объекта, млн руб.:

и позиционирование объекта на рынке График финансирования реконструкции, в 8 процентах от общей суммы капитальных Ввод объекта в эксплуатацию, квартал Коэффициент недозагрузки площадей, % Средняя арендная ставка, руб./кв. м в мес.

Средняя стоимость одного места на парковке (автостоянке), руб./место в мес.

коммунальных услуг, руб./кв. м в месяц Удельные расходы на обслуживание объекта недвижимости, руб./кв. м в мес.

Вознаграждение за услуги управляющей Отчисления в ремонтный фонд, % от полной стоимости объекта недвижимости, в месяц Срок полезного использования объекта Срок полезного использования нематериальных активов, лет налогооблагаемой прибыли 3 Рыночная стоимость объекта с земельным участком до реконструкции, млн руб.

4 Стоимость реконструкции объекта, млн руб.:

5 Затраты на формирование начального и позиционирование объекта на рынке График финансирования реконструкции, в 8 процентах от общей суммы капитальных Ставка доходности по долгосрочным Ввод объекта в эксплуатацию, квартал Коэффициент недозагрузки площадей, % Средняя арендная ставка, руб./кв. м в мес.

Средняя стоимость одного места на парковке (автостоянке), руб./место в мес.

Доходы от размещения рекламы арендодателей, руб. в месяц Удельные расходы на оплату коммунальных услуг, руб./кв. м в месяц Удельные расходы на обслуживание объекта недвижимости, руб./кв. м в мес.

Вознаграждение за услуги управляющей Отчисления в ремонтный фонд, % от полной стоимости объекта недвижимости, в месяц Срок полезного использования объекта Срок полезного использования нематериальных активов, лет Ставка налога на прибыль и других налогооблагаемой прибыли 3 Рыночная стоимость объекта с земельным участком до реконструкции, млн руб.

4 Стоимость реконструкции объекта, млн руб.:

4.1 стоимость разработки проектно-сметной 4.2 стоимость выполнения ремонтностроительных работ, млн руб.

Затраты на формирование начального и позиционирование объекта на рынке График финансирования реконструкции, в 8 процентах от общей суммы капитальных Ввод объекта в эксплуатацию, квартал Коэффициент недозагрузки площадей, % Средняя арендная ставка, руб./кв. м в мес.

Средняя стоимость одного места на парковке (автостоянке), руб./место в мес.

коммунальных услуг, руб./кв. м в месяц Удельные расходы на обслуживание объекта недвижимости, руб./кв. м в мес.

Вознаграждение за услуги управляющей Отчисления в ремонтный фонд, % от полной стоимости объекта недвижимости, в месяц Срок полезного использования объекта Срок полезного использования нематериальных активов, лет налогооблагаемой прибыли 3 Рыночная стоимость объекта с земельным участком до реконструкции, млн руб.

4 Стоимость реконструкции объекта, млн руб.:

4.1 стоимость разработки проектно-сметной 4.2 стоимость выполнения ремонтностроительных работ, млн руб.

5 Затраты на формирование начального Затраты на разработку торговой марки и позиционирование объекта на рынке График финансирования реконструкции, в 8 процентах от общей суммы капитальных Ставка доходности по долгосрочным Ввод объекта в эксплуатацию, квартал Коэффициент недозагрузки площадей, % Средняя арендная ставка, руб./кв. м в мес.

Средняя стоимость одного места на парковке (автостоянке), руб./место в мес.

Доходы от размещения рекламы арендодателей, руб. в месяц Удельные расходы на оплату коммунальных услуг, руб./кв. м в месяц Удельные расходы на обслуживание объекта недвижимости, руб./кв. м в мес.

Вознаграждение за услуги управляющей Отчисления в ремонтный фонд, % от полной стоимости объекта недвижимости, в месяц Срок полезного использования объекта Срок полезного использования нематериальных активов, лет Ставка налога на прибыль и других налогооблагаемой прибыли Требования к оформлению курсовой работы Курсовая работа выполняется на листе формата А4. Текст работы следует печатать, соблюдая следующие размеры полей:

левое – 30 мм, правое – 10 мм, верхнее – 20 мм, нижнее – 20 мм.

Текст набирается шрифтом Times New Roman размером пунктов через полуторный интервал с абзацным отступом 15 мм, выравнивается по ширине страницы, с автоматической расстановкой переноса слов. Полужирный шрифт не допускается.

Текст работы разделяют на разделы, разделы должны быть пронумерованы арабскими цифрами и иметь заголовки. Заголовки разделов следует начинать с абзацного отступа с прописной буквы, без точки в конце, не подчеркивая. Переносы слов в заголовках не допускаются. Расстояние между заголовком и текстом должно быть равно 4 интервалам.

Все листы работы и входящее в ее состав приложение должны иметь сквозную нумерацию. Страницы следует нумеровать арабскими цифрами. Номер страницы ставится в центре нижней части листа без точки в конце. Титульный лист включается в общую нумерацию страниц. Номер страницы на титульном листе не проставляется.

Таблицы должны иметь наименование и нумерацию.

Номер и наименование таблицы следует помещать над таблицей слева, без абзацного отступа. Между номером и наименованием ставится тире. Допускается применять размер шрифта в таблице меньший, чем в тексте.

Все рисунки нумеруются арабскими цифрами и должны иметь наименование. Графики должны быть выполнены в Microsoft Graft или Microsoft Excel.

Формулы следует выделять из текста в отдельную строку.

Выше и ниже каждой формулы или уравнения должно быть оставлено не менее одной свободной строки. Все формулы должны быть набраны в Microsoft Equation или Math Type.

Образец оформления титульного листа курсовой работы приведен ниже.

Министерство образования и науки Российской Федерации Томский государственный архитектурно-строительный Кафедра «Экспертиза и управление недвижимостью»

ЭКОНОМИЧЕСКАЯ ОЦЕНКА ЭФФЕКТИВНОСТИ

ИНВЕСТИЦИЙ В ОБЪЕКТ НЕДВИЖИМОСТИ

«Экономическая оценка инвестиций в недвижимость»

Торгово-офисное здание с открытой автостоянкой Контрольные вопросы по дисциплине «Экономическая оценка инвестиций в недвижимость»

1. Инвестиции в недвижимость как капиталообразующие инвестиции, 2. Источники инвестиций в недвижимость, их классификация.

3. Лизинг как форма привлечения инвестиций в недвижимость.

4. Инвестиционная деятельность на рынке недвижимости. Субъекты инвестиционной деятельности. Девелопмент и сервейинг на рынке 5. Государственное регулирование инвестиционной деятельности на рынке недвижимости.

6. Инвестиционный проект: понятие, виды, содержание. Бизнес-план 7. Финансовые показатели инвестиционных проектов в недвижимость, особенности их формирования в производственной и непроизводственной коммерческой недвижимости. Валовой и операционный доход от объекта недвижимости.

8. Понятие эффекта и эффективности инвестиций.

9. Простой (статический) метод оценки эффективности инвестиций.

10. Временная стоимость денег. Понятие текущей и будущей стоимости и их использование в оценке инвестиций. Сравнение инвестиционных проектов по графикам осуществления инвестиций.

11. Оценка эффективности инвестиций методом дисконтирования.

дисконтированных инвестиций.

12. Способы определения срока окупаемости и внутренней нормы дисконтирования.

13. Оценка чувствительности инвестиционного проекта.

14. Коллективные инвестиции в недвижимость. ПИФ недвижимости.

Эффективность инвестиций в недвижимость в сравнении с инвестициями в другие объекты.