Инвестиционное предложение по развитию комплекса Аэроград

Ноябрь 2010

Содержание

2

Предложение 3

План комплекса 4

План расположения объектов 5

Финансовые параметры проекта 6

Сводная информация по проектам 7

Создание производственной базы 8 Продвижение бизнеса и культуры 10 Оптовая и розничная торговля 16 Инфраструктура 18 Описание земельного участка 24 Украина: краткий обзор 25 Украина: информация о стране Украина: государственный строй Макроэкономический обзор Торговое и экономическое сотрудничество Украины и Китая Предложение Суть и идея проекта:

Строительство первого в Украине и СНГ логистического, делового, производственного и культурного комплекса с участием китайского капитала.

Проект развивается в рамках достигнутых на национальном уровне договоренностей между Китаем и Украиной и при поддержке правительства Украины.

Предложение:

БФ Групп предлагает сотрудничество по созданию в Европе китайской торговой, логистической, культурной и производственной агломерации.

Целью агломерации является представление и продвижение китайского бизнеса и культуры на всех уровнях в масштабах Европейского континента.

Создание агломерации предполагает следующие элементы:

Производственный – создание производственной базы для отдельных видов товаров, с целью оптимизации таможенных и логистических издержек, а также для формирования самодостаточного представительства Китая в Европе.

Продвижение бизнеса и культуры– создание постоянно действующей выставки-ярмарки и проведение периодических выставок направленных на продвижение товаров китайского производства в масштабах европейского континента.

Торговый – создание организованного рынка по продаже китайских промышленных товаров, в т.ч. товаров произведенных непосредственно на месте (производственный элемент).

Инфраструктура – складские помещения, таможенный терминал, бизнес- и грузовая авиация, деловой центр, отели и прочие элементы.

Оптовая и розничная Продвижение бизнеса и Инфраструктура Производственный продажа культуры Размещение китайских Отели производств Деловой центр Выставочный центр / Логистический комплекс Ярмарка Таможенный терминал Один из крупнейших в Авиакомплекс Европе оптово-розничных Зоны общего пользования рынков Парковки Транспортная развязка План комплекса Составляющие проекта Комлекс Аэроград будет включать:

• Выставку;

• Торговые площади (рынок);

• Производственные площади;

• Инфраструктурные объекты, включая отели;

• Бизнес-центр;

• Логистику (Склады);

• Бизнес и грузовую авиацию.

На схеме представлен текущий План расположения объектов Резюме основных параметров каждого проекта:

Первая очередь бизнес центра Логистика (планируемая к постройке) Всего по проекту, с учетом общих затрат Совокупные и понесенные инвестиции:

На сегодняшний день в строительство комплекса уже инвестировано 255 млн. дол. США.

Необходимый объем инвестиций для развития зоны составляет 1 517,6 млн. дол. США.

Создание производственной базы Проектом предусмотрено выделение 36,2 га земли под размещение производственных площадей, на которых может быть размещены производства полного цикла, а также цеха по крупно узловой сборке китайских товаров. Реализация произведенной продукции будет осуществляться через рыночный комплекс, а также путем продвижения продукции с помощью постоянно действующей выставки на территории комплекса.

Производственная зона граничит с территорией бизнес-центра (28 га), часть которой может быть выделена под нужды производства в случае необходимости. Расширение зоны производства может происходить также за счет незастроенной по состоянию на сегодня площади отведенной под склады в объеме свыше 25 га.

Создание производственных мощностей на территории комплекса позволит:

1. Производить украинскую продукцию, что позволит существенно оптимизировать таможенные издержки, а также обеспечить беспошлинный режим при продаже продукции на территории СНГ.

2. Создать дополнительные рабочие места для китайцев, проживающих в Украине.

3. Обеспечить быстроту производства и гибкость при составлении заказов на отдельные виды продукции, что особенно важно для розничной торговли.

4. Обеспечить возможность производства товаров по индивидуальным заказам в сжатые сроки.

5. Обеспечить существенную оптимизацию логистических издержек при производстве крупногабаритных товаров из местного сырья.

Данное направление бизнеса получает существенный эффект синергии от наличия таможенного терминала и современных складских комплексов на территории Комплекса Аэроград, что уже реализовано текущим инвестором.

Существенные преимущества площадки достигаются за счет близости к аэропорту и планируемому строительству собственного грузового терминала, а также хорошей транспортной доступностью для автотранспорта и железной дороги.

В наших оценках мы исходили из площади производственных помещений в размере 250 тыс. квадратных метров, что требует инвестиций строительство в размере 250 млн. дол. США. С учетом уже инвестированных средств в размере 13,4 млн. дол. США, а также необходимых 8,4 млн. дол. США на развитие инфраструктуры стоимость промышленных помещений может составить 271, млн. дол. США.

Продвижение бизнеса и культуры Данный этап предполагает интеграцию в систему производства и логистики системы маркетинга и сбыта товаров.

На основании проекта БФ Экспо будет реализована постоянно действующая ярмарка-выставка, задачей которой будет как продвижение товаров китайского производства, так и заключение мелко и крупно оптовых контрактов с потребителями. Данный проект должен быть ориентирован на макрорегион (Европа).

Создание постоянно действующей ярмарки-выставки будет способствовать развитию торгово-экономического, научно-технического, гуманитарно-культурного и социального сотрудничества между Китаем и Украиной.

Создание постоянно Наличие постоянно действующей ярмарки- действующей ярмаркивыставки позволит: выставки гарантирует:

непосредственную коммуникацию с потенциальными потребителями, подрядчиками Проводить широкомасштабные Заключение прямых рекламные мероприятия по торговых договоров по продвижению китайских образцам товаров Изучить спрос на китайские товары с целью принятия дальнейшего решения о необходимости строительства заводского комплекса по производству и сборке китайских товаров на территории Украины Следующим этапом может стать создание центра культуры на базе выставочного комплекса для продажи и продвижения китайских товаров, что позволит создать позитивный имидж китайских товаров путем знакомства с китайской культурой и ценностями.

Основной целью центра является установление межкультурного взаимодействия Европы, Украины и Китая, объединение усилий языковедов и китаеведов в реализации просветительских и образовательных программ, изучение взаимовлияния духовной культуры двух государств.

Создание культурного центра также будет способствовать развитию туризма в обоих направлениях.

Создание культурного центра Наличие культурного центра Повысить престижность и востребованность китайской продукции Познакомить украинский народ с Проведение на постоянной основе бытом и предметами обихода выставок китайских товаров Содействовать развитию Проведение семинаров по изучению творческих связей с китайской культуры и китайского представителями культуры КНР языка Демонстрировать новые крупные мероприятия: фотовыставки, достижения Китая в различных фестивали китайских фильмов, Этапы строительства выставочного комплекса:

• Первая очередь – строительство четырех выставочных павильонов и заведений быстрого питания, служебных и Вторая очередь 2012-2013 гг.

административных площадей, открытых наземных Третья очередь 2013-2014 гг паркингов автобусов, такси, легковых машин и служебной автостоянки;

• Вторая очередь – строительство двух выставочных павильонов, площадки для открытой экспозиции;

• Третья очередь – строительство сооружений «Западного входа» и «Восточного входа», заведений общественного питания, паркингов, многоэтажной офисной части и двух павильонов;

• Четвертая очередь – строительство четырех выставочных павильонов.

Партнером «БФ Экспо» по разработке и строительству выставочного комплекса выступила компания «Мессе Мюнхен Интернациональ».

На основании обширного опыта, накопленного компанией «Мессе Мюнхен Интернациональ» при развитии выставочных центров по всему миру, была разработана индивидуальная функциональная концепция для Киева и Киевской области, охватывающая следующие аспекты:

• Содействие при выборе архитектора;

• Определение исходной базы и проверка представленных мастер-планов;

• Объемная и функциональная планировка;

• Оперативное предоставление всей существенной для проектирования информации о специфических выставочных процессах;

• Проверка проектных материалов для обеспечения соответствия требованиям к выставочным комплексам.

В процессе работы были определены следующие преимущества выставочного комплекса:

• Уникальный и первый выставочный центр такого формата в Украине;

• Создание синергетического эффекта с отельным сегментом, бизнес и грузовой авиацией, а также бизнес центром;

• Отсутствие конкуренции;

Проект выставки был разработан компанией Obermeyer PLANEN + BERATEN GmbH совместно с компанией Zemen, что обеспечивает высокий интерес к данному проекту со стороны европейских операторов выставочных комплексов, в т.ч. со стороны компании «Мессе Мюнхен Интернациональ».

Близость к аэропорту и удачное расположение в центре Eвропы позволит площадь. Первая очередь может быть полностью выделена под проведение постоянно-действующей ярмарки-выставки товаров китайского производства, что позволит получить синергию с торговыми площадями и производственными линиями.

квадратных, 35,3 тыс. метров квадратных и 70,7 тыс. метров квадратных соответственно могут быть использованы для проведения тематических выставок как китайских товаров, так и товаров производства третьих стран.

Дополнительно проектом предусмотрено строительство парковочных мест на автомобилей одновременно.

общего пользования с площадью 30,3 тыс. квадратных метров, Необходимые инвестиции в инфраструктуру административного здания площадью 16 тыс. квадратных метров. Необходимые инвестиции в строительство, тыс. дол. США Стоимость строительных работ по нашим оценкам составит 400 млн. дол.

составляет 429,4 млн. дол. США, внутренняя норма доходности составит 10,8%, ставка капитализации на первый полный год работы 14,5%, а срок 1-й 2-й 3-й 4-й 5-й 6-й 7-й 8-й 9-й 10-й 11-й 12-й 13-й 14-й - Оптовая и розничная торговля Проект рынка предполагает запуск крупнейшего в Киевской области и первого в Украине оптово-розничного рынка с максимальным представительством промышленных китайских товаров.

Концепция рынка предполагает максимальную синергию с производственными площадками и выставочным центром, которые станут производственной и маркетинговой базой для рынка.

Рынок будет территориально сегментирован на четыре части:

1. Первый павильон промышленных товаров общей площадью 157 тыс. квадратных метров.

2. Второй Павильон промышленных товаров общей 3. Зона торговли сельскохозяйственными товарами – павильонов общей площадью 115 тыс. квадратных Рынок будет включать в себя собственные складские помещения, административно-офисную часть.

Общая площадь крытых помещений составит 303 тыс.

квадратных метров для промышленных рынков и 115 тыс. Необходимые инвестиции в строительство, тыс. дол. США квадратных метров для продовольственных рынков.

Общая площадь застройки – 42,4 гектаров. Стоимость строительных работ оценивается в 301 млн. дол. США. С учетом инвестированных денег (оценочная стоимость 15, млн. дол. США), а также денег, требуемых на развитие инфраструктуры всего проекта (9,84 млн. дол. США) полная стоимость проекта составит 326,5 млн. дол. США.

Внутренняя норма доходности составит 15,9%, ставка капитализации на первый полный год работы – 19,9%. Срок окупаемости – 8,2 года.

Инфраструктура Создание на базе логистического центра БФ Групп перевалочного пункта для товаров китайского производства.

Важным элементом является собственный таможенный терминал, который позволяет оперативно обеспечивать таможенную очистку либо проведение таможенных процедур при транзитном движении товара.

Близость к аэропорту, ж/д ветке, а также центральной магистрали Киев-Харьков позволит БФ Группе занять ключевые позиции в логистике при поставке китайских товаров в Украину и страны ближнего зарубежья.

БФ Групп готова взять на себя обеспечение как внутренней логистики (принятие грузов, прохождение таможенных процедур с оптимизацией расходов, обеспечение хранения, обеспечение отправки грузов, минимизация затрат времени на всех этапах приемаотправки грузов), так и частично внешней логистики (фрахт крупнотоннажного авиатранспорта, обеспечение перевозок товаров внутри Украины).

Создание склада продукции с широким ассортиментом в центре Европы позволит:

Оперативно выполнять заказы Ускоренное прохождение Осуществлять поставки партий любой номенклатуры и объема за счет наличия регулярного сообщения со странами Европы Снизить затраты на логистику Проектом Аэроград предусмотрена площадь 56,4 га под строительство логистических производственных помещений. По состоянию на сегодня реализованы две очереди складского комплекса совокупной площадью 100 тыс. м2, занимают 25 га.

Первая очередь Первая очередь включает складские помещения и офисный центр общей площадью 50 688 метров квадратных Вторая очередь Вторая очередь включает в себя 43 300 квадратных метров паркинга и 49 181 квадратных метров складских помещений. Складские помещения разделены на склад и таможенный комплекс.

Совокупные инвестиции в две очереди составили 108,2 млн. дол. США, из которых 35,5 млн. дол. США профинансированы за счет кредитных средств.

Исходя из действующих ставок аренды в 95-110 дол. США за квадратный метр, а также дополнительных доходов от таможенного терминала и парковки, годовой денежный поток от деятельности логистического склада при условии проектной загрузки составляет 11,8 млн. дол. США.

Расширение Проектом предусмотрена возможность строительства более 200 тыс.

квадратных метров складских помещений дополнительно к существующим.

Таможенный терминал был открыт 14 апреля, 2010.

Таможенный терминал европейского уровня позволяет существенно сэкономить на стоимости операций по растаможке грузов, также сократить время, необходимое для прохождения всех таможенных процедур.

Конкурентные преимущества таможенного терминала:

• БФ терминал является частью международного транспортного коридора ТРАСЕКА, который включает страны Европейского Союза и 14 стран Восточной Европы, Кавказский регион и регионы Центральной Азии;

• Близость к Киеву, который является частью нескольких транспортных коридоров: Азиатско-Европейского, Черноморско-Балтийского и других локальных коридоров;

• Для экспортно-импортных операций в терминале имеются следующие виды контроля: экологический, ветеринарный, карантинный и санитарно-эпидемиологический. Наличие данных служб способствует повышению эффективности работы таможни;

• Таможенный терминал имеет всю необходимую инфраструктуру для эффективной работы таможенных органов: охраняемую площадку для прибытия грузового транспорта, современные цифровые, многотоннажные весы, помещение для проведения углубленного досмотра;

• На территории терминала также расположены три склада:

таможенно-лицензионный, склад временного хранения, склад хранения таможенного конфиската.

Проектом предусмотрено отведение 28 га под строительство бизнес-центра.

1. Компании, проводящие постоянно-действующие выставки в Экспо-центре, 2. Административный персонал производственных предприятий, размещенных на территории комплекса;

3. Несвязанных с комплексом арендаторов, в т.ч. предприятий 1-й 2-й 3-й 4-й 5-й 6-й 7-й 8-й 9-й 10-й 11-й 12-й 13-й 14-й строительство офисного центра общей площадью 31,8 тыс.

квадратных метров. В дальнейшем территория бизнес-центра Чистый денежный поток накопительно, тыс. дол. США будет дополнена восьмью аналогичными объектами либо частично объединена с производственной зоной для увеличения площадей последней.

Стоимость строительства бизнес центра оценивается нами в 1 700 долларов квадратный метр, что из расчета валовой площади комплекса в 31,8 тыс. квадратных метров предполагает инвестиции в строительство сумме 54 060 тыс.

дол. США.

комплекса составляет 6 млн. дол. в год.

Проект строительства бизнес-центра является наименее является необходимым с точки зрения реализации концепции С учетом инвестиций в землю и инфраструктуру окупаемость 1- Проект развития инфраструктуры предполагает строительство двух гостиниц 3 и 4 звезды соответственно - целесообразность строительства Денежные потоки по проекту, тыс. дол.

подтверждена независимыми исследованиями, проведенными Colliers и Работа гостиниц будет ориентирована на:

1. Международный аэропорт Борисполь – в настоящее время вблизи аэропорта расположена одна старая гостиница три звезды, номерной аудитория – бизнес-туристы, транзитные пассажиры, летный состав. 1-й 2-й 3-й 4-й 5-й 6-й 7-й 8-й 9-й 10-й 11-й 12-й 13-й 14-й Дополнительной опцией может стать строительство казино при гостинице, что создаст дополнительный поток туристов. Общая размер участка под застройку инфраструктурными объектами – 26,05 га.

Ожидаемая стоимость строительства трехзвездочной гостиницы составит 2500 долларов за квадратный метр. Стоимость четырех-звездочной гостиницы составит 3000 долларов квадратный метр. Общая стоимость строительства гостиничного комплекса составит 152,5 млн. дол. США площадью 25 тыс. квадратных метров и 30 тыс. квадратных метров для четырех-звездочной гостиницы.

Гостиницы будут иметь 700 номеров разных категорий, конференц-залы и рестораны.

затрат на развитие инфраструктуры участка (6,0 млн. дол. США) стоимость объектов составит 168,2 млн. дол. США, а норма доходности 12,1%.

Расположение земельного участка:

• Площадь участка – 360 га;

• Участок расположен по харьковской трассе (M-3), на юго-восток от Киева;

• Расстояние до Киева – 29 км;

• Расстояние до Борисполя – 20 км;

• Расстояние до терминалов аэропорта – 9 км;

• Расстояние до Харьковской трассы – 5 км.

Конкурентные преимущества:

• Площадь участка позволяет реализовать большой многофункциональный проект, который не имеет аналогов в Украине;

• Ожидается открытие железнодорожного сообщения в 2012 году, что повысит транспортную доступность комрлекса;

• Отсутствие сооружений на участке упрощает строительство новых объектов;

• Высокая транспортная доступность, близость к аэропорту позволяет получить статус международного проекта;

• Экономически выгодное расположение: недалеко от аэропорта «Борисполь», который имеет транспортное сообщение с основными европейскими и украинскими городами, что создаст значительные транзитные потоки;

• Строительство кольцевой и железной дорог повысит доступность к логистическому и выставочному центрам, повышая привлекательность инфраструктурных объектов для конечных потребителей.

Украина: краткий обзор Беларусь, Польша, Румыния, Словакия, Венгрия.

Столица: Киев.

Административное деление: 24 области, Автономная Республика Крым, города Киев распространен русский.

Главные города: Киев, Донецк, Львов, Днепропетровск, Харьков, Одесса.

Использование земли:

пахотная земля: 53.8%;

Природные ресурсы: железная руда, уголь, марганец, природный газ, соль, сера, графит, титан, магний, каолин, никель, Основные сельскохозяйственные культуры:

пшеница, рожь, ячмень, подсолнух, кукуруза.

Климат: континентальный.

Провозглашение независимости: 24 августа Конституционный строй: президентская Виктор Янукович, который был избран в феврале 2010 г.

республика Президент: Виктор Янукович Премьер-министр: Николай Азаров момент премьер-министром Украины является Николай Азаров, который Глава парламента: Владимир Литвин Глава Национального банка: Владимир Стельмах ВВП Украины в 2009 г. был равен 117 млрд. долл. США. Таким образом, ВВП на душу населения по рыночному курсу равен В Украине довольно хорошо развит сектор услуг, что приближает Уровень безработицы % (методология МОТ) 6.4 6.4 8.8 8. страну к более развитым экономикам по сравнению с другими странами с развивающейся рыночной экономикой. Доля сектора Экономика Украины имеет высокий уровень открытости для Консолидированный сравнении со своими восточно-европейскими западными инвестиции соседями. Суммарный объем привлеченных в Украину прямых Торговый баланс Млрд. дол. США (8.2) (14.4) (2.0) (0.9) иностранных инвестиций был равен 40 млрд. долл. США на Текущий платежный баланс Млрд. дол. США (5.3) (12.8) (1.8) 1. конец 2009 г., а ПИИ на душу населения – 870 дол. США, что в Баланс финансового счета Млрд. дол. США 15.1 13.3 (4.3) u/r ниже инвестиционного уровня. Глубокий экономический и UAH/USD официальный курс средневзвеш. 5.05 5.27 7.79 7. финансовый кризис привел к тому, что в 2008 – 2009 гг. рейтинги 2010 г. некоторые рейтинговые агентства повысили суверенный рейтинг Украины.