№3(102) 2010 Имущественные отношения в РФ

Нормативное обеспечение выбора варианта наилучшего и наиболее

эффективного использования объекта оценки при определении его

рыночной стоимости

Е.С. Озеров

почетный член Российского общества оценщиков, профессор, доктор технических наук (г.

Санкт-Петербург)

Евгений Семенович Озеров, [email protected]

Об условии выбора наилучшего и наиболее эффективного использования в понятии рыночной стоимости В проекте новой редакции базовых Федеральных стандартов оценки (ФСО, см. [1, 2]) предусмотрено обязательное условие выполнения анализа с целью выбора варианта наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ) любого объекта оценки при определении его рыночной стоимости. Это условие заложено в отредактированном определении понятия указанной стоимости (ФСО № 1):

«4.3.1. Рыночная стоимость объекта гражданских прав – это расчетная денежная сумма, на которую с высокой степенью вероятности может быть обменен указанный объект на дату оценки в коммерческой сделке между заинтересованным покупателем и заинтересованным продавцом на открытом рынке в условиях конкуренции среди готовых продать продавцов и готовых купить покупателей, когда стороны действуют компетентно, расчетливо и без принуждения, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

а) мотивы продавца и покупателя являются типичными для условий рынка, одна из сторон не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение, в расчете не принимается во внимание дополнительное предложение покупателя с особым интересом;

б) стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах, исходя из условия наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки;

в) объект оценки представлен на открытый рынок посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки, после должного маркетинга, и перед датой оценки находился на открытом рынке в течение промежутка времени, равного среднерыночному периоду экспозиции для данного типа товара;

г) расчетная цена моделируемой сделки с объектом оценки представляет собою разумное вознаграждение за этот объект без каких-либо особых скидок или уступок с чьейлибо стороны, без вычета из нее издержек и налогов, связанных со сделкой купли-продажи;

д) платеж за объект оценки выражен в денежной форме».

В комментариях к этому определению понятия стоимости раскрывается суть принципа ННЭИ:

«4.3.7. Чтобы определить рыночную стоимость, оценщик вначале должен выбрать вариант наилучшего (социально приемлемого) и наиболее эффективного (максимально продуктивного) использования объекта оценки – вероятного использования объекта, которое является юридически допустимым, физически возможным, надлежащим образом экономически оправданным, осуществимым с финансовой точки зрения, в результате которого стоимость оцениваемого имущества является наивысшей. Наилучшим и наиболее эффективным может быть продолжение существующего использования или некоторое альтернативное использование. Выбор варианта использования осуществляется на основе анализа рыночных данных, с учетом потенциальных предпочтений участников сделки, моделируемой оценщиком».

№3(102) 2010 Имущественные отношения в РФ Прежде всего, обратим внимание на то, что при оценке социально значимых объектов (недвижимость, предприятия) необходимо обеспечить выполнение условия приемлемости рассматриваемых вариантов использования для общества в целом (применяется критерий «наилучшего» использования, не предполагающий количественную характеристику результата). Далее из социально приемлемых вариантов выбирается вариант «наиболее эффективный» – максимально доходный (применяется критерий, обосновывающий не только выбор функции, но также и количественную характеристику результата выбора). Для недвижимости это означает, например, что выбор торговой функции, допускаемой правилами зонирования и потребностями социума, в качестве наилучшей, должен быть поддержан выбором типа (категории) заведения, размера и характера планировки здания, продуктовой гаммы и пула арендаторов, обеспечивающих наибольшую эффективность (доходность) этой функции. В связи с этим понятна целесообразность применения предложенного американцами словосочетания «highest and best use», правильно трактуемое нашими переводчиками как «наилучшее и наиболее эффективное использование».

В Международных стандартах оценки (МСО) используется укороченное словосочетание – наиболее эффективное использование (НЭИ), но там же приводится уточненное понятие, аналогичное приведенному выше словосочетанию ННЭИ (см. [3], с. 24, п. 6.3: «наиболее эффективное использование – «наивысшее и наилучшее» использование, при котором оценка дает максимальную величину стоимости»). В связи с этим можно рассматривать словосочетание «наиболее эффективное использование» и аббревиатуру НЭИ как условное (краткое) обозначение ННЭИ. При этом следует иметь в виду, что согласно пункту 6.7 МСО 2007 [3, с. 25] понятие НЭИ «является основополагающим, а также оно является неотъемлемой частью расчетов рыночной стоимости».

Учитывая, что в МСО 2007 (раздел «Понятия, лежащие в основе общепринятых принципов оценки» – ОППО, касающийся оценки всех типов объектов гражданского оборота) дано одно (и должно быть только одно) общее определение понятия рыночной стоимости для всех типов объектов, следовало бы с этим понятием увязывать и условие обязательности использования принципа ННЭИ, установленное пунктом 6.7 ОППО, также для всех типов объектов. Принятию такой трактовки положения о связи рыночной стоимости с принципом ННЭИ препятствует то, что в ОППО этот принцип выводится на базе рассуждений о недвижимом имуществе (по-видимому, для доступности восприятия статуса этого принципа), а в стандарте оценки бизнеса об этом принципе нет ни слова. Указанное обстоятельство используется оппонентами (см. [2]) в качестве доказательства отказа Международного Комитета по стандартам сценки (МКСО) от применения этого принципа при определении рыночной стоимости движимого имущества и бизнеса.

В действительности следует иметь в виду, что при определении рыночной стоимости любого объекта оценщик моделирует поведение типичного продавца, желающего продать объект по максимально высокой цене (в варианте ННЭИ), и поведение покупателя, желающего обеспечить максимальную полезность и доходность объекта в будущем (также в варианте ННЭИ). Если следовать согласующейся с МСО 2007 логике единого определения понятия рыночной стоимости как максимально возможной цены в моделируемой сделке с объектом оценки, то Национальному Совету по оценочной деятельности (НСОД) и МКСО придется вносить соответствующие положения о ННЭИ и в стандарты оценки других групп объектов гражданских прав.

Для тех случаев, когда выбор варианта ННЭИ не нужен заказчику или не может быть осуществлен по объективным или субъективным причинам, имеет смысл ограничиваться определением стоимости в текущем использовании, именуя ее рыночной стоимостью в текущем использовании. Идея введения понятия рыночной стоимости в текущем использовании предложена С.В. Грибовским, обратившим внимание на то, что рыночная стоимость объектов недвижимости для целей налогообложения определяется методом массовой оценки без выбора варианта ННЭИ.

Учет рисков при выборе варианта наилучшего и наиболее эффективного использования и оценке объекта Обратим внимание и на то, что классическая «рыночная стоимость» – это стоимость в обмене, равная цене, которая с большой вероятностью может быть уплачена в моделируемой оценщиком сделке между продавцом и покупателем. При моделировании поведения указанных типичных субъектов рынка оценщик опирается на состоявшиеся сделки с объектами-аналогами, которые квалифицируются как случайные события с ценами как случайными величинами. Моделируя сделку и определяя рыночную стоимость как гипотетическую цену вероятной сделки, оценщик не гарантирует заказчику, что сделка с объектом произойдет по цене, точно равной рыночной стоимости. Оценщик может определить и сообщить заказчику лишь ожидаемое значение цены гипотетической сделки и интервал доверия для этого значения с указанием соответствующей доверительной вероятности (об этом нужно четко сказать в нормативных документах, регламентирующих оценочную деятельность). Отсюда следует, что требуемые алгоритмы выбора варианта ННЭИ и оценочных процедур должны опираться на известные методы анализа рисков.

Содержание принципа наилучшего и наиболее эффективного использования и правило его применения В предлагаемой новой редакции ФСО № 2 [1] достаточно подробно описывается сам принцип ННЭИ и формулируется правило его применения при оценке всех типов объектов гражданских прав:

«2.4.4. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта учитывает, что при анализе ценности объекта типичный пользователь рассматривает возможность обеспечения максимально продуктивного использования этого объекта путем выбора из перечня потенциально полезных функций той функции (или той совокупности функций), которая юридически разрешена, физически реализуема, экономически целесообразна и финансово осуществима. При этом наилучшим считается функциональное использование, которое обеспечивает максимально полное (в соответствии с потребительскими стандартами и социальными нормами) удовлетворение потребностей пользователей данного ресурса. Формируя качественный критерий выбора (наилучшего) функционального назначения объекта, эта часть принципа должна учитываться при любом назначении объекта, в том числе и при использовании объекта, не предполагающего извлечение дохода. Наиболее эффективным признается использование, при котором удается добиться максимальной продуктивности объекта. Эта часть принципа формирует количественный критерий выбора функции, обеспечивающей достижение указанного уровня доходности объекта.

Следует иметь в виду, что реализация принципа наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ) объекта гражданских прав обязательна при определении рыночной стоимости недвижимости, бизнеса, крупных транспортных средств.

Использование оцениваемого объекта гражданских прав, при котором этот объект имеет наибольшую стоимость и которое отвечает указанным выше требованиям, признается наилучшим и наиболее эффективным».

Таким образом, согласно принципу ННЭИ необходимо проведение сравнительного анализа функций из полного перечня функций, потенциально полезных для обладателей объекта гражданских прав. При этом в указанный перечень должны включаться только те функции, на которые имеется рыночный спрос. Наличие и параметры спроса должны подтверждаться оценщиком данными, полученными в процессе исследования рынка объектов, аналогичных объекту оценки. Предусматривается, что в случае отличия установленного анализом варианта ННЭИ от текущего использования преобразование объекта до достижения им параметров ННЭИ будет осуществляться будущим собственником, к которому объект перейдет после моделируемой сделки.

В новом проекте ФСО № 2 дается краткое описание процесса выбора варианта ННЭИ:

«4.4. Выбор варианта наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки. На основании результатов обработки информации проводится анализ с целью выбора варианта наилучшего (социально приемлемого) и наиболее эффективного (максимально продуктивного) использования объекта оценки. Указанный анализ проводится путем последовательной реализации пяти этапов:

· устанавливается исчерпывающе полный перечень возможных (потенциально полезных) вариантов использования и развития объекта оценки;

· из указанного перечня исключаются варианты, реализация которых окажется невозможной из-за непреодолимых юридических запретов и социальных обременений;

· далее из оставшегося списка исключаются варианты, реализация которых невозможна из-за физических ограничений;

· из перечня юридически разрешенных и физически реализуемых вариантов исключаются экономически нецелесообразные (не обеспечивающие возврат капитала и минимально приемлемый доход на капитал) и финансово неосуществимые (не обеспеченные возможностью использования феномена финансового рычага – получения кредитов на приемлемых условиях);

· оставшиеся варианты сравниваются между собою с целью выделения из них варианта, максимально продуктивного, то есть имеющего наибольшее значение чистой текущей стоимости будущих доходов при наименьшем уровне рискованности (при меньшей величине интервала доверия в условиях риска или при наименьшем уровне возможных потерь в условиях неопределенности).

При оценке активов варьируются возможности изменения функционального назначения объекта оценки или его частей, в том числе без изменения или с изменением характеристик объекта. При оценке бизнеса анализируются возможности диверсификации продукта производства, факторов производства и структуры бизнеса. Выбор максимально продуктивного варианта использования объекта осуществляется с учетом принципов баланса, экономического разделения, экономического размера, возрастающей и уменьшающейся отдачи и других. Выбор вариантов использования объекта оценки осуществляется с учетом рисков».

Заметим, что здесь вместо широко используемого словосочетания «анализ наилучшего и наиболее эффективного использования…», появившегося после «буквального» перевода американского «highest and best use analysis», записано словосочетание «анализ с целью выбора варианта…», но можно записать и проще – «выбор варианта наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки»

(анализируются разнообразные варианты, из которых выбирается наилучший и наиболее эффективный).

Описание алгоритма анализа с целью выбора варианта ННЭИ следует представить в профильных стандартах (крупными блоками) и в Методических рекомендациях (с исчерпывающе полным описанием всех деталей – своих для каждого типа объектов оценки).

Далее обсудим некоторые проблемы формирования такого алгоритма – сначала для недвижимости («породившей» проблему применения принципа ННЭИ в оценке), затем для движимого имущества и бизнеса.

Основы анализа с целью выбора варианта наилучшего и наиболее эффективного использования для недвижимости Подготавливая базу для определения рыночной стоимости земельного участка, свободного или как бы свободного от улучшений (в составе объекта недвижимости), оценщик выбирает вариант ННЭИ на основании анализа возможных, юридически допустимых и потенциально востребованных рынком (в том числе предполагаемых заказчиком оценки) вариантов его использования с учетом принципов:

· баланса (набор и совокупность функций гармонизируются с потребностями социума);

· экономического разделения (исследуется зависимость эффективности использования участка при пространственном и временном делении этого использования);

· экономического размера (возможно увеличение стоимости каждого участка при соединении нескольких участков или увеличение стоимости оцениваемого участка при присоединении к нему соседнего участка – в рамках одного ННЭИ проекта);

· возрастающей и уменьшающейся отдачи (зависимость стоимости земельного участка от высоты здания имеет максимум – свой для каждой функции);

· конкуренции (в анализе рисков следует учитывать возможность планирования собственниками нескольких соседних участков земли реализации одинаковых Набор функций, рассматриваемых для реализации на земельном участке (свободном или как бы свободном), сравнительно невелик: офисная, торговая, гостиничная, жилая, производственная, складская (иногда парные комбинации этих функций). Параметры зданий под каждую функцию варьируются в соответствии с указанными принципами, предпочтениями рынка и градостроительными ограничениями. При этом анализ для земельного участка как бы свободного обязателен независимо от реальной возможности или целесообразности сноса улучшений: в затратном подходе к оценке единого объекта рыночная стоимость земельного участка определяется в варианте ННЭИ для как бы свободного участка, а разница между величинами стоимости этого участка в варианте ННЭИ и в текущем использовании рассматривается как внешнее устаревание улучшений, параметры которых не в полной мере соответствуют современным предпочтениям рынка (вплоть до отрицательной стоимости улучшений; см. [4]). Это последнее важно иметь в виду при разработке программы управления объектом, при планировании модернизации улучшений и при регулировании отношений в случае, если у земли и у улучшений разные собственники.

При выборе варианта ННЭИ участка с имеющимися улучшениями количество функций, потенциально полезных для использования на объекте, больше, чем при анализе вариантов использования земли. Последнее объясняется тем, что при выборе варианта ННЭИ единого объекта рассматриваются многочисленные комбинации функций в разных помещениях существующего строения, а также в потенциально полезных и в планируемых к созданию пристройках и надстройках (здесь чаще всего приходится рассматривать готовое строение как объект «универсального» профиля). Заметим, что при формировании выборки потенциально полезных функций для каждого объекта оценщик должен опираться на результаты исследования рынка, подтверждающие наличие спроса на аренду объекта оценки под каждую из функций, включенных в перечень. Для примера укажем, что при формировании перечня функций, представленных в таблице 5.5 монографии [4], его составители (аттестовавшиеся выпускники программы подготовки управляющих недвижимостью) должны были привести примеры сдачи помещений в аренду под эти функции.

Как известно, выбор варианта ННЭИ из составленного на первом этапе анализа полного набора функций сначала для земельного участка, а затем и для участка с улучшениями осуществляется в последующие четыре этапа.

На втором этапе анализа из указанного набора выделяются функции, имеющие юридические противопоказания трех уровней:

1) запрещенные законами или подзаконными актами, опирающимися на законы, включая градостроительные регламенты, утвержденные местными законодательными органами (далее такие функции исключаются из рассмотрения);

2) противоречащие распоряжениям органов исполнительной власти, не опирающимся на законы (в отношении этих функций исследуется возможность преодоления запретов: с экономическим обоснованием предпочтительности нового варианта использования земли и улучшений – для исполнительной власти поселения и с оценкой дополнительных затрат – для собственника объекта оценки);

3) потенциально способные вызвать сопротивление общественности (изучается возможность преодоления протестов с оценкой затрат на производство «компенсационных»

благ для «протестующего» населения).

Возможность преодоления запретов и протестов изучается с участием юристов заказчика или консультантов и в большинстве случаев успешно прогнозируется – с оценкой вероятности положительного решения в разумные сроки и с прогнозом размеров дополнительных затрат (все с учетом рисков и конечно при поддержке этих действий разумным заказчиком оценки, заинтересованным в определении максимально высокой стоимости его собственности).

На следующем (третьем) этапе анализа из оставшегося списка выбираются функции, реализация которых может быть затруднена из-за ограниченных возможностей участка и улучшений (мал размер участка, имеются проблемы геологического характера или неровности рельефа, малы размеры помещений, ограничены возможности обеспечения объекта ресурсами и т. п.). Из дальнейшего рассмотрения исключаются функции, реализация которых окажется невозможной из-за непреодолимых трудностей устранения указанных ограничений. Однако в перечне для анализа остаются функции (с учетом рисков), реализация которых возможна за счет дополнительных затрат. В частности, размеры земельного участка можно увеличить, приобретя недостающую часть площади у соседа, неровности рельефа можно исправить, привлекая профильных подрядчиков, проблема обеспечения ресурсами может быть решена при условии участия будущего собственника объекта оценки в создании новых элементов инфраструктуры производства и доставки ресурсов.

На предпоследнем (четвертом) этапе анализа исключаются те из оставшихся функций, реализация которых не может обеспечить полный возврат вложенного капитала и доход на капитал даже с нормой, равной безрисковой ставке Yrf. Из урезанного ранее перечня функций для дальнейшего анализа оставляются только те функции, реализация которых оказывается экономически целесообразной, что соответствует условию NPV > 0 при норме отдачи, равной Yrf. Заметим, что оставленные для дальнейшего анализа функции с малой величиной нормы отдачи на капитал могут оказаться потенциально востребованными при гармонизации набора функций, предлагающихся (с достижением максимальной продуктивности) к реализации на объекте с существующими улучшениями.

На этом этапе дополнительно проверяется финансовая осуществимость оставшихся функций: из перечня последних исключаются функции, под реализацию которых не удастся получить заемные средства на приемлемых условиях (феномен положительного финансового левереджа настраивает на приобретение или создание объекта недвижимости только с привлечением заемных средств – при ставке процента по кредиту, меньшей общей нормы отдачи на капитал).

Наконец, на пятом этапе анализа из существенно сокращенного перечня оставляется функция (или комбинация функций), реализация которой (за вычетом всех упоминавшихся дополнительных затрат) обеспечивает наивысшую доходность проекта и максимальную стоимость объекта – при приемлемом уровне надежности прогнозируемого результата.

Последнее означает, что при окончательном выборе варианта ННЭИ текущая стоимость будущих доходов должна рассчитываться с учетом рисков не только в нормах отдачи на капитал (своих для каждой функции), но и в сценариях развития проекта, особенности которых не учитываются премиями за риски в структуре ставок дисконтирования (риски, связанные с преодолением запретов и протестов, реализацией проектов устранения физических недостатков объекта, обеспечением надежности источников финансирования, и другие). Окончательное решение о выборе варианта ННЭИ обосновывается и принимается оценщиком. При этом предполагается, что в соответствии с заданием на оценку выбирается вариант, соответствующий максимально высокой стоимости объекта оценки, в которой и должен быть заинтересован разумный заказчик, желающий получить заключение о рыночной стоимости. Если заказчику по какой-то причине не нравится вариант использования, обоснованный оценщиком, он может изменить заказ и просить вместо рыночной стоимости определить рыночную стоимость в текущем использовании или инвестиционную стоимость (в случае выбора варианта, отличного от текущего использования, но и не ННЭИ). Оценщику нужно иметь в виду, что реализовать вариант ННЭИ, отличный от текущего использования, должен будет покупатель гипотетической сделки (определяется стоимость в обмене!). Из этого следует, что возражения заказчика оценки (как правило, продавца объекта) маловероятны и могут возникнуть лишь в случае проявления трудностей реализации сделки из-за несоответствия выбранного варианта ожиданиям типичного покупателя (из-за недостатков аргументации оценщика при выборе варианта ННЭИ).

В связи с изложенным добавим (подробнее см. в [4]), что подготовку заключения о выборе варианта ННЭИ оценщик осуществляет с использованием критериев принятия решения: для условий неопределенности (с учетом показателей опасности при отсутствии информации о вероятностях сценариев) и для условий риска (с учетом показателей важности, если имеется возможность оценить вероятности сценариев). В простейшем варианте анализа с целью выбора варианта ННЭИ рассматриваются оптимистический, вероятный и пессимистический сценарии развития проекта, с экспертной оценкой вероятностей этих сценариев, определением ожидаемого значения NPV и доверительного интервала (стандартного отклонения) для него. В качестве ННЭИ выбирается вариант, для которого величина NPV максимальна при минимальном (или сравнимом с другими вариантами) доверительном интервале (интервале доверия, стандартном отклонении).

В отсутствие возможностей оценки вероятностей указанных сценариев выбор варианта осуществляется с использованием критериев Вальда и Сэвиджа (см. [4]) или методов имитационного моделирования – теперь уже на базе только оптимистического и пессимистического сценариев (см. [5, 6, 7]). При этом оценщик должен довести до сведения заказчика, что рыночная стоимость объекта недвижимости определена как ожидаемая цена сделки с представленными в отчете интервалом доверия и величиной доверительной вероятности.

Заметим, что, как следует из практики оценки недвижимости, в случае оценки для целей продажи оценщики-консультанты вместе с отчетом об оценке недвижимости могут предложить заказчику (к его удовлетворению) полезные рекомендации по стратегии и тактике реализации сделки на базе результатов выбора варианта ННЭИ (формирование таких рекомендаций регламентироваться стандартами оценки не должно).

Особенности выбора варианта наилучшего и наиболее эффективного использования для движимого имущества Анализ практики оценки движимого имущества свидетельствует о том, что в большинстве случаев запроектированное и осуществляемое использование движимого имущества и является наиболее эффективным, но нельзя исключать из рассмотрения ситуации, в которых типичные участники сделки могут обрести дополнительную выгоду от выбора варианта ННЭИ на рыночных основаниях.

Прежде всего, обратим внимание на то, что рыночная стоимость – это экономический вид стоимости, проявляющийся (по определению) только при ограниченности предложения и при наличии платежеспособного спроса. Рынок товаров массового производства и потребления может достигнуть совершенства, при котором ценовой механизм регулирования обеспечивает достижение слабо меняющегося (почти статического) равновесия спроса и предложения. При таком состоянии рынка достигается примерное равенство рыночной стоимости объектов оценки равновесной цене аналогичных объектов.

Однако по мере усложнения объектов оценки, выступающих в качестве товара на рынке, уменьшается массовость их производства, усложняются набор и продолжительность подготовительных процедур до момента сделки, параметры рынка таких товаров все существеннее отличаются от параметров совершенного рынка – с заменой феномена «статического» равновесия режимом «динамического» равновесия. При этом сделки совершаются и со сколь угодно сложными объектами (корабли, недвижимость), при действии ценового механизма регулирования поведения участников сделки, но теперь уже рыночная стоимость оказывается равной «квазиравновесной цене», которую невозможно определить построением кривых спроса и предложения, но удается установить методами сравнительного анализа цен сделок (см. [4]). При этом для движимого имущества, менее сложного в сравнении с недвижимостью, существенно упрощается и задача выбора варианта ННЭИ: для сравнительно простых объектов (станки и легковые автомобили) анализируются только предпочтения субъектов спроса, варианты комплектации, способы финансирования сделки, в то время как для сложных объектов (морские, речные и воздушные суда) могут варьироваться и функции. В частности, станки могут приобретаться предприятиями разного профиля и разной загруженности факторов производства. Если одна часть типичных предприятий использует станки (со специальной оснасткой) для производства трудоемкого и высоколиквидного продукта в трехсменном режиме, а другая часть предприятий (также не малочисленная) использует те же станки с более простой оснасткой для выпуска более простой в изготовлении продукции и работает в одну или в две смены, то предприятия первой группы при ограниченном предложении станков на рынке готовы заплатить за каждый станок больше, чем предприятия второй группы.

Оценщик, приглашенный для определения рыночной стоимости конкретного станка, изучает спрос на такие станки, определяет стоимость объекта оценки, используя доходный подход, опираясь на данные о части доходов, генерируемой таким станком в производственном процессе предприятия, получает разные величины стоимости для станков, используемых указанными двумя группами предприятий. Если спрос на такой тип станков имеется у обеих групп предприятий, то при ограниченном количестве производимых станков оценщик выбирает в качестве варианта ННЭИ вариант высокоэффективного способа использования (с трудоемким продуктом бизнеса при трехсменной работе).

Также следует иметь в виду, что если в типичной практике такие станки приобретаются предприятиями с использованием кредитных ресурсов, то оценщик должен учесть возможность выбора предприятиями лизинга или покупки – с предпочтением того варианта, при котором станок обойдется предприятию дешевле. Таким образом, оценщик должен дополнительно учесть возможность участия в конкурентной борьбе за приобретение станка и лизинговой компании, анализируя доходы, которые станок может принести бизнесу такой компании.

Заметим, что малотиражные и весьма дорогостоящие легковые автомобили продаются не только частным владельцам, но и прокатным и лизинговым компаниям, которые в условиях ограниченного предложения в состоянии заплатить больше, чем частное лицо. Это должен учитывать оценщик, которого пригласили для определения рыночной стоимости автомобиля из первой партии эксклюзивных образцов, поступивших в дилерский центр, или стоимости сравнительно редкого автомобиля, появившегося у частного владельца. При этом должны рассматриваться варианты предложения авто к продаже как в стандартной комплектации, так и в пакете с серией дополнительных элементов, включение которых в пакет сделки может принести продавцу дополнительную выгоду (по принципу вклада: приращение стоимости пакета может быть больше суммы стоимостей включаемых в него элементов). По рекомендации оценщика, который учитывает особенности предпочтения разных типов покупателей, дилер готовит свой прайс-лист на весь набор моделей и вариантов комплектации, а частный заказчик оценки – свои варианты цены предложения.

Полезным представляется пример выбора наилучшего (без количественного обоснования «наиболее эффективного») варианта использования автомобиля с учетом спроса на его комплектацию. Имеется в виду пример с оценкой для целей продажи подержанного автомобиля «малотиражной» модели «Нива-Бронто» (удлиненная версия трехдверной «Нивы» – более удобная и более надежная в сравнении с базовой моделью), сданного собственником дилеру в обмен на новый автомобиль другой модели. Оценщик дилера выяснил, что имеются предложения по продаже подержанных авто этой модели, а новые авто пользуются спросом (продажа по «короткой» записи у дилеров ВАЗа). Далее оценщик обратил внимание на то, что у объекта оценки имеются не предусмотренные стандартной сборкой фирменные диски со всесезонной резиной, «кенгурятник» с противотуманными фарами, удобный нестандартный багажник, современная аппаратура.

Оценщик выяснил, насколько увеличилась бы (на дату оценки) цена нового аналога оцениваемого авто для его покупателя после установки указанных дополнительных элементов, определил потери стоимости из-за износа для всего авто (с упомянутыми дополнительными элементами) и исследовал спрос. Его опрос выборки потенциальных покупателей из сообщества садоводов показал, что новую модель они приветствуют, но приемлемым и достойным доплаты признают только установку багажника, в то время как добавления к стандартной комплектации остальных элементов квалифицируются как «свехулучшения», за которые платить не стоит. В то же время в клубе охотников и рыболовов положительно отнеслись ко всем указанным дополнениям при сдержанном отношении к озвученным оценщиком потенциальным предложениям о дополнительной установке на авто гидроусилителя руля и навигатора (также не предусмотренных стандартной сборкой). С учетом спроса и предложения оценщик определил рыночную стоимость автомобиля. После объяснений оценщика и сравнения его варианта с вариантами своих более ранних попыток продажи авто собственник согласился с результатом оценки, автомобиль был выставлен на продажу и примерно через три недели был продан по цене, равной указанной рыночной стоимости. На основании этого опыта оценщик подтвердил необходимость детального анализа спроса на объекты-аналоги объекта оценки и рекомендовал дилеру предлагать новые и подержанные внедорожники этой марки в указанной комплектации.

Обратим внимание на то, что А. Дамодаран [8] ввел понятие «плохих инвестиций», которые на предприятии приносят доходы, не соответствующие ожиданиям отдачи на вложенные в них средства. Он предлагает рассматривать разные варианты решения судьбы таких основных средств, включая варианты отказа от профилактических ремонтов, если выгода от прекращения ремонтов превышает потери от сокращения срока экономической жизни объекта. Нам знакомы ситуации, в которых в ответ на вопросы оценщиков представители заказчиков оценки сообщали о планируемых модернизациях действующих технологических линий (с заменой оснастки или отдельных элементов оборудования) с целью запуска производства нового, более перспективного продукта. Последние ситуации должны рассматриваться при определении рыночной стоимости бизнеса методом чистых активов (включая избыточные и непрофильные активы) – в варианте ННЭИ этих активов (с выявлением функционального и внешнего устаревания некоторых из них).

Завершая обсуждение особенностей анализа с целью выбора варианта ННЭИ для движимого имущества, обратим внимание на то, что гораздо больше возможностей выбора таких вариантов (в сравнении со станками и автомобилями) выявляется при оценке речных, морских и воздушных судов. Здесь могут анализироваться не только варианты комплектации и финансирования сделок, исследованию также подлежат наборы реализуемых функций с учетом юридических ограничений на эти варианты в связи с нормой закона о государственной регистрации судов и сделок с ними.

Возможности и проблемы выбора варианта наилучшего и наиболее эффективного использования при оценке бизнеса При определении рыночной стоимости бизнеса алгоритм выбора варианта ННЭИ реализуется в полном объеме, если оценивается контрольный (и 100%) пакет акций (с ориентацией на предпочтения рынка и потенциальных покупателей), и частично – при оценке миноритарного пакета (учитываются лишь намерения совета директоров и менеджмента компании, в том числе принятые ими предложения оценщика).

Обратим внимание на предположения оппонентов о том, что выбирать вариант ННЭИ для бизнеса следует лишь при определении инвестиционной стоимости. Эти предположения противоречат следующей теории: для любого объекта оценка без применения принципа ННЭИ дает стоимость в текущем использовании, которая оказывается равной рыночной только в том случае, если текущее использование и является ННЭИ. При определении инвестиционной стоимости принцип ННЭИ рассматривается лишь как рекомендуемый и применяется только по согласованию с инициатором «нетипичных (инвестиционных) мотивов» – покупателем или продавцом.

Отметим встречавшиеся в практике оценки бизнеса потенциально положительные последствия:

· диверсификации продуктов бизнеса и рынков сбыта (рассматриваются возможности планирования и организации производства новых видов или улучшения параметров производимых товаров и услуг, анализируются возможности выхода на новые территориальные и продуктовые сегменты рынков – все с учетом необходимости внедрения организационных и технологических инноваций);

· развития факторов производства (анализируются последствия внедрения новых перспективных технологий, создания новых элементов инфраструктуры, обновления оборудования, реструктуризации и развития персонала – все в рамках процедур определения рыночной стоимости активов в варианте ННЭИ при реализации затратного подхода к оценке бизнеса);

· реструктуризации бизнеса (рассматриваются перспективы внедрения организационных преобразований в системе управления бизнесом, возможности слияния, поглощения, разделения компаний, образования холдинга, преобразования подразделений в самостоятельные предприятия, создания филиалов и дочерних компаний).

Укажем для примера изменения, оказавшиеся существенными для результатов оценки бизнеса (с весьма заметным увеличением стоимости оцениваемого объекта):

· запланированные менеджментом (по «подсказке» рынка) и учтенные оценщиками изменения ассортимента продукции хлебобулочного комбината (с небольшими усовершенствованиями оснастки оборудования), кирпичного завода (с перераспределением производственных мощностей в пользу популярного на местном рынке типа изделия), деревообрабатывающего предприятия (с усложнением продукта в условиях прогнозируемого роста дефицита сырья);

· предложенное оценщиком и принятое менеджментом уплотнение производственных подразделений небольшого предприятия, с выделением помещений для сдачи в аренду (с целью получения дополнительных доходов);

· реализованное менеджментом крупного предприятия высвобождение части (более процентов из 500 тысяч квадратных метров) помещений для сдачи в аренду (в результате внедрения «внутренней аренды» хозрасчетные подразделения оптимизировали свои потребности в помещениях);

· предложенное оценщиком и принятое менеджментом изменение штатного расписания сотрудников небольшого предприятия (оценщику помог опыт более «продвинутой»

компании аналогичного размера, изученный в процессе реализации сравнительного подхода к оценке указанного предприятия);

· планируемое менеджментом и учтенное оценщиком строительство нового складского здания в составе логистического комплекса (увеличился вклад свободной части земельного участка в стоимость бизнеса);

· принятое менеджментом предприятия предложение оценщика о замене варианта продажи избыточной части имущества (участка земли с тремя зданиями) вариантом передачи этого имущества в доверительное управление, с реконструкцией улучшений под новое назначение и с сохранением возможности выгодной продажи этого объекта · предложенное оценщиком сопоставление вариантов технического переоснащения предприятия с использованием заемных средств или лизинга и принятая заказчиком рекомендация оценщика о предпочтительности выбора лизинговой схемы;

· разделение крупного предприятия на два: одно стало владельцем основных средств, то есть «домохозяйством», второе осталось «фирмой» с прежним производственным коллективом, прежней системой заказов и сбыта продукции, но теперь арендующей основные средства у «домохозяйства» (значительное увеличение суммарной стоимости бизнеса после разделения обеспечено привлечением арендаторов незагруженных помещений и объектов дорогостоящего оборудования из числа потенциальных конкурентов «фирмы»).

Бывают и более сложные ситуации, похожие на примеры, приведенные участниками форума [2]. Так, например, при обсуждении (несколько лет назад) заказа на оценку бизнеса умеренно успешного предприятия мы обратили внимание заказчика на озвученные городом планы изменения функционального назначения территории, к которой относится земельный участок, арендуемый этим предприятием. В рамках кампании по перемещению промышленных предприятий из престижного места в промзоны город предлагал обеспечивать эти предприятия землей, инфраструктурой, ресурсами, и, что важно, за предприятием сохранялось право аренды «престижной» земли в случае согласия участвовать в инвестиционном проекте по созданию на ныне арендуемой земле инфраструктуры туризма.

Мы предлагали менеджменту оценивать бизнес с разработкой программы перемещения предприятия, с внесением права заключения договора аренды на земельный участок в престижной зоне и прав собственности на подлежащие реконструкции улучшения предприятия в качестве вклада в уставный капитал нового предприятия туристического бизнеса. Заказчики не согласились на это предложение, и заказ не состоялся, так как оценивать бизнес в состоянии на дату переговоров без учета ближайшей перспективы не имело смысла (сегодня прогнозировавшаяся ранее перспектива перепрофилирования территории реализована с ущербом для бизнеса предприятия, оценка которого не состоялась).

Заметим, что выбор варианта ННЭИ приводит к сближению результатов оценки бизнеса с применением доходного и затратного подходов. Еще не было случая, чтобы разумный заказчик был недоволен результатами оценки, основанной на выборе варианта ННЭИ. Более того, отметим возрастающий интерес таких заказчиков к возможности получения максимального значения рыночной стоимости, обеспечиваемого указанным выбором варианта ННЭИ. О наличии такого интереса было заявлено уже несколько лет назад в выступлении на конференции Российского общества оценщиков представителя «Лукойла». Он высказал сожаление по поводу отсутствия практики варьирования оценщиками бизнес-планов и бизнес-структуры оцениваемого предприятия с целью обоснования варианта ННЭИ (на реплику из президиума он сказал, что заказчик оценки готов платить за отчет с упомянутыми вариациями достаточно большие деньги). Мы поддержали это выступление, обратив внимание на то, что в процессе указанных вариаций оценщик, конечно же, принимает во внимание все предложения, проекты, ожидания и советы менеджмента предприятия, а позднее цифрами убеждает в преимуществе рекомендуемого им варианта, если такое преимущество обнаружено.

В заключение отметим, что описанные в статье проблемы выбора варианта ННЭИ для активов и бизнеса и приведенные примеры взяты из реальной практики. Далеко не всегда оценщики бывают умнее менеджеров оцениваемых предприятий и владельцев активов (приходится возвращать для доработки отчеты, в которых не учитывалось даже то, что планировали менеджеры или собственники), но в последнее время оценщики все чаще инициируют поиск вариантов и добиваются положительных результатов – с соучастием заказчика и к его удовлетворению. В условиях продолжающегося кризиса с ожидаемой перспективой выхода из него, возможного только в случае инновационного развития экономики, потребность в выборе ННЭИ при оценке бизнеса проявляется почти повсеместно (в большей или меньшей степени). Эта тенденция необратима и уже в ближайшее время у оценщиков появится потребность в поисках (совместно с менеджментом и специалистами оцениваемых предприятий) радикальных преобразований на объекте оценки – вплоть до смены бизнеса на базе имеющихся активов. В этих условиях становится очевидной необходимость в детальной разработке и отражении в нормативных документах Национального совета по оценочной деятельности всех аспектов проблемы анализа с целью выбора варианта ННЭИ при определении рыночной стоимости любого объекта гражданского оборота. В переходном периоде, требующемся для разработки новых версий нормативных документов и освоения сообществом оценщиков методологии анализа, предлагается ввести в обращение понятие «рыночная стоимость в текущем использовании»

(без выбора варианта ННЭИ), с указанием перечня случаев, в которых достаточно определять эту стоимость вместо рыночной стоимости, установление которой предусмотрено современными нормативными документами.

ЛИТЕРАТУРА И ИНФОРМАЦИОННЫЕ ИСТОЧНИКИ

URL: www.spbgpu-dreem.ru (раздел «Новые документы». URL: http://www.spbgpudreem.ru/about/news/detail.php?ID=1076).

2. Дискуссия на форуме. URL: www.appraiser.ru (раздел «Федеральные стандарты http://www.appraiser.ru/default.aspx?SectionId=32&g=posts&t=5254&p=1) 3. Международные стандарты оценки. Восьмое издание. 2007. М. : Российское общество 4. Озеров Е. С. Экономический анализ и оценка недвижимости. СПб. : Издательство 5. Пупенцова С. В. Модели и инструменты в экономической оценке инвестиций. СПб. :

Издательство «МКС», 2007.

6. Пупенцова С. В. Управление рисками при оценке активов и бизнеса в современных условиях // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2009. № 9. URL:

http://www.spbgpu-dreem.ru/rclub/research/pupencova_iorf.pdf 7. Чернышева О. В. / руководитель С. В. Пупенцова. Выбор наилучшего и наиболее эффективного варианта использования объекта недвижимости. URL:

http://www.spbgpu-dreem.ru/rclub/research/anni.pdf (дата обращения: 2009 год).