2 «Как купить дом в Италии?», Виктория Новостроева, Александра Голубева

Оглавление

Оглавление

Вступление

Шаг 1. Поиск объекта

Шаг 2. Выбор объекта

Шаг 3. Получение ИНН

Шаг 4. Открытие расчетного счета

Шаг 5. Подписание предложения о покупке

Шаг 6. Внесение депозита

Шаг 7. Сопутствующие платежи

Шаг 8. Заключение договора купли-продажи

Шаг 9. Регистрация сделки в государственных органах

Шаг 10. Приемка недвижимости

Заключение

О проекте «Como Life»

Следите за обновлениями книги

Полное пошаговое руководство www.comolife.ru на основе многолетнего опыта прфессионалов рынка недвижимости 3 «Как купить дом в Италии?», Виктория Новостроева, Александра Голубева Вступление В Италии закон разрешает иностранцам приобретать жилье, коммерческие объекты и землю в собственное владение. Как и в любой другой стране, в сделках с итальянской недвижимостью есть свои особенности и тонкости.

В данной мини-книге мы описали все шаги по приобретению недвижимости в Италии со всеми цифрами и детальными комментариями по каждому вопросу, который может возникнуть в этом процессе. Перед Вами сейчас весь наш многолетний опыт, заботливо структурированный для Вашего удобства.

Приятного Вам прочтения и применения!

Шаг 1. Поиск объекта Самый первый шаг при покупке зарубежной недвижимости — это поиск объекта.

Возможностей для поиска сейчас огрoмное количество:

интернет:

• o www.prian.ru, o www.tranio.ru, o www.bn.ru, o www.interestate.ru, o www.homesoverseas.ru;

сообщества в социальных сетях:

• o www.facebook.com, o www.vk.com, o www.linkedin.com;

специализированные выставки:

• o «Golf and Luxury Property Show», г. Москва, o «Салон зарубежной недвижимости», г. Санкт-Петербург, o «International Property Show», г. Санкт-Петербург, o «International Property Show», г.Москва;

тематические печатные издания:

• o Top Property Magazine www.tpm.su, o Ваш Дом Зарубежом www.vd-zr.ru, o Дайджест Недвижимости www.d-n.ru;

А также удобный и простой способ поиска объекта — это обращение в агентство недвижимости.

Здесь возникает вопрос — в какое агентство обращаться? Многие россияне, задумываясь о приобретении недвижимости за рубежом, не хотят иметь дело с агентствами в России, предполагая, что они добавляют свою дополнительную наценку и не обладают достаточным уровнем профессионализма. Обращаясь в зарубежное агентство, действительно можно рассчитывать на адекватный и единый уровень взимаемых комиссионных. В Италии наценка агентства составляет 3, максимум 5% и не входит в указанную стоимость объекта. Тем не менее, на рынке зарубежных Полное пошаговое руководство www.comolife.ru на основе многолетнего опыта прфессионалов рынка недвижимости 4 «Как купить дом в Италии?», Виктория Новостроева, Александра Голубева агентств также есть свои особенности, которые могут быть неизвестны российскому покупателю поэтому, как минимум, при обращении в итальянское агентство, следует запросить их регистрационный документ (Recevuta), который должен ежегодно подтверждаться, и права на продажу того или иного объекта недвижимости.

При обращении в агентство в России, важно выяснить условия на которых агентство имеет право продавать объекты — является ли агентство партнером зарубежного агентства или продает недвижимость на прямую, имея эксклюзивные договора с продавцами недвижимости за рубежом, или, что самое надежное, агентство работает и зарегистрировано в Италии и имеет представительство в России. В данном случае можно рассчитывать на предоставление максимально достоверной и оперативной информации по каждому объекту недвижимости, а также отсутствие дополнительных наценок.

Шаг 2. Выбор объекта Если Вы обратились в квалифицированное агентство недвижимости и его специалисты заранее подобрали для Вас варианты объектов, в том регионе Италии, который Вы выбрали, то, как правило, для осмотра и выбора объекта, а также, чтобы просмотренные варианты не слились в один размытый образ, будет достаточно 2-3 дней.

Естественно, что во многих случаях, цена объекта недвижимости играет важную роль в процессе выбора и поэтому для результативного и, в первую очередь, удачного выбора недвижимости важно заранее лично для себя определить приоритетные параметры недвижимости и те параметры, без которых Вы сможете обойтись. Например, задумываясь о метраже недвижимости, определитесь, что для Вас важнее: 3 отдельные спальни или просторная кухня-гостиная? Или, выбирая конкретное расположение объекта, определитесь что предпочтительнее — доступность инфраструктуры или уединенность в своем собственном саду?

Рассмотрим пример лежащих на поверхности плюсов и минусов недвижимости на озере Комо (Северная Италия). Прекрасные апартаменты в новой резиденции в городке Menaggio Croce http://comolife.ru/property/catalogue/menaggio-croce/mn29-3/ с панорамным видом на озеро и Альпы.

Апартаменты стоят 330 000 EUR и находятся в тихом уединенном зеленом уголке недалеко от озера.

Возможным минусом может являться тот факт, что до цента Menaggio где расположена основная инфраструктура (магазины, аптеки, бары, рестораны, пляжи, детский сад, школа и пр.), можно добраться исключительно на автомобиле или автобусе, хоть весь путь и займет 10 мин. В то время, как похожие по параметрам апартаменты в центре западного побережья Комо, в самом городке Menaggio, стоят уже минимум на 150—200 000 EUR дороже. Тем не менее, с другой стороны, преимущество рассматриваемых апартаментов заключается в том, что они находятся на западной — самой солнечной — стороне озера. Похожие апартаменты, расположенные на противоположном берегу озера, стоят в два раза дешевле, так как восточная сторона озера является теневой и солнце там светит совсем непродолжительное время.

В случае работы с профессиональным агентством, с одной стороны — отлично знающем особенности региона, с другой — дорожащим своей репутацией, Вы получите исчерпывающую информацию обо всех нюансах того или иного объекта недвижимости, о плюсах и минусах расположения, а также об особенностях недвижимости, на которые стоит обратить внимание.

Выбирая недвижимость, стоит учитывать тип используемых коммуникаций — являются ли они автономными или центральными, а также, какой класс энергоснабжения имеет тот или иной объект.

Полное пошаговое руководство на основе многолетнего опыта прфессионалов рынка недвижимости 5 «Как купить дом в Италии?», Виктория Новостроева, Александра Голубева В Италии самый высокий класс — класс А+ - это класс, при котором используются самые современные и энергосберегающие системы (наличие солнечных батарей, водяное отопление по полу, современные стандарты изоляции и пр.). Самый низкий класс энергоснабжения (имеют, в основном, старинные виллы) — это класс G, но он не является самым неэффективным и дорогостоящим, потому что, как правило, в его случае для энергоснабжения используется натуральное топливо — газ, что относительно недорого.

Итак, для того, чтобы в процессе осмотра объектов у Вас в голове не возникла путаница, и дальнейший выбор был достаточно понятным, с точки зрения соотношения цены и параметров объекта, мы составили для Вас «чек лист» характеристик недвижимости, которые можно отмечать при осмотре каждого объекта:

«Внешние» факторы:

o наличие инфраструктурных объектов (магазины, рестораны, аптеки, бытовые службы и o если объект в зоне отдыха — наличие инфраструктуры отдыха (пляж, спортивные и o количество солнечных дней и время «присутствия» солнца на объекте (не создает ли тень какое-нибудь строение или, например, гора в течение светового времени).

«Внутренние» факторы:

o площадь объекта (жилая и дополнительная), o количество спален и санузлов, o наличие балкона и террасы, расположение, o наличие гаража, парковочного места, o наличие сада, участка, бассейна, их размеры, o класс энергопотребления (например, наличие солнечных батарей на крыше существенно экономит платежи за электроэнергию), При желании проверить «чистоту» объекта с юридической точки зрения, следует обратить внимание на следующие моменты:

• полномочия продавца, • законность постройки, • достоверность документов, • не заложена ли недвижимость, наличие обременений.

Для данной проверки, покупатель, с помощью агентства или сам, может обратиться в нотариальную контору, где была зарегистрирована покупка данного объекта продавцом, и соответственно хранится все Дело по данной недвижимости и запросить историю объекта, а также запросить запись из государственного Регистра собственности.

Перед тем, как перейти к описанию следующих действий, связанных с приобретением недвижимости, хочется упомянтуть об одном немаловажном моменте, который может оказать существенное влияние на выбор и быстро уравновесить желания и возможности покупателя - это использование итальянского ипотечного кредита.

Полное пошаговое руководство на основе многолетнего опыта прфессионалов рынка недвижимости 6 «Как купить дом в Италии?», Виктория Новостроева, Александра Голубева В Италии, как и в любом европейском государстве, ипотечные программы используются очень активно. Особенно благосклонно к нерезидентам отностятся банки на Севере Италии. Для получения ипотечного кредита гражданину Российской Федерации не нужно быть гражданином Италии, иметь вид на жительство или обладать итальянской недвижимостью. Россиянин может получить кредит в итальянском банке до 60% от стоимости недвижимости, сроком на 10–30 лет. Ставка по ипотечному кредиту на данный момент составляет от 3,5% до 6% годовых, в зависимости от вида ставки (плавающая, либо фиксированная). Обычно досрочное погашение кредита возможно начиная с четвертого месяца после оформления кредита.

Перечень основных требуемых банком документов для оформления ипотеки нерезидентом минимальный, а именно:

1. копия заграничного паспорта;

2. итальянский ИНН (о нем мы расскажем позже);

3. контактный телефон и e-mail;

4. ыписка со счета своего банка с зафиксированными на нем поступлениями зарплат/доходов;

5. справка с работы или в случае, если покупатель является владельцем фирмы, справка (на бланке фирмы с логотипом) о типе коммерческой деятельности компании;

6. в случае наличия, другие финансовые доходы/накопления.

Покупатель может сам выбрать банк или обратиться за помощью в агентство недвижимости, которое имеет наработанные связи с итальянским банком и сможет обеспечить ассистенцию в оформлении необходимых документов, а также, что немаловажно, в дальнейшем согласовать с банком выбранный объект недвижимости, для покупки которого будет использоваться ипотечный кредит.

Шаг 3. Получение ИНН Расчеты по покупке недвижимости в Италии принято проводить в безналичной форме или банковскими чеками. Для этого покупателю необходимо иметь индивидуальный налоговый номер (Codice Fiscale) и открыть счет в итальянском банке.

Как и в России, по ИНН Министерство финансов Италии идентифицирует гражданина. Постановкой на налоговый учет организаций и частных лиц и выдачей соответствующих карточек с индивидуальным налоговым номером занимается государственный орган Италии — Квеструра (Questura), http://questure.poliziadistato.it/, отделения которой находятся в каждой провинции Италии. Например, Квестура провинции Комо находится в самом городе Комо: Questura di Como, II Questore - Viale Roosevelt n.7- 22100, tel. 031.3171. Для оформления личного дела и получения карточки требуется действующий заграничный паспорт и, как правило, весь процесс укладывается в один визит.

Шаг 4. Открытие расчетного счета Для открытия расчетного счета в итальянском банке необходимы, уже вышеуказанный Codice Fiscale, и действующий заграничный паспорт. На сайтах банков можно посмотреть перечень и формы типовых документов для заполнения при открытии счета, на счет необходимо положить сумму до 500 евро (в разных банках - по разному). Например, перечень банков в провинции Комо и много другой полезной информации можно найти на сайте www.provincia.como.it Полное пошаговое руководство на основе многолетнего опыта прфессионалов рынка недвижимости 7 «Как купить дом в Италии?», Виктория Новостроева, Александра Голубева Агентства недвижимости, как правило, оказывают помощь в получении ИНН, открытии банковского счета, а также могут рекомендовать банк с наиболее выгодными операционными тарифами с учетом дальнейшего использования покупателем счета в данном банке для совершения других операции, связанных с содержанием недвижимости. Конечно, выбор банка остается за покупателем, а также всегда возможен вариант перевода денег напрямую с зарубежных счетов. Мы рекомендуем для покупки недвижимости открыть счет в итальянском банке и переводить туда необходимые для оплаты суммы.

Шаг 5. Подписание предложения о покупке После того как объект выбран, покупатель должен документально заявить владельцу о своем намерении приобрести данную недвижимость. Для этого между продавцом и покупателем подписывается Предложение о покупке (Proposta di acquisto). В Предложении о покупке указываются все основные условия сделки:

1. Конечная стоимость недвижимости, 2. Порядок и размер платежей, 3. Сроки поступления платежей, 5. Срок подписания основного договора купли-продажи, 6. Другие возможные действия, которые должны быть выполнены до подписания договора, 7. Обязательным приложением к Предложению о покупке является так называемое «Приложение А», в котором содержатся подробные планы объекта с размерами.

Proposta di acquisto может быть подписано дистанционно, то есть, если покупатель принимает решение о покупке того или иного объекта уже уехав из Италии, то он может получить проект Предложения по электронной почте, подписать его, отсканировать и отправить покупателю, покупатель, в свою очередь, сделает то же самое.

Шаг 6. Внесение депозита После подписания Предложения о покупке покупатель вносит депозит (задаток), который, как правило, составляет 10–20% от стоимости недвижимости. Депозит передается продавцу только в том случае, если он также подпишет данное, уже неотменяемое, Предложение. Возможент также и просто перевод покупателем денег на счет продавца. Если после подписания неотменяемого Предложения, какая-либо из сторон откажется от дальнейшей сделки по собственной вине, это влечет для нее материальную ответственность. Если отказывается продавец, то он выплачивает покупателю депозит в двойном размере. Если же от сделки отказывается покупатель, то он теряет сумму внесенного ранее депозита.

В случаях, если этапы оплаты недвижимости покупателем достаточно растянуты во времени (при желании одной из сторон, до одного года), то может быть дополнительно подписан Предварительный договор (Compromesso di vendita), который как и последующий договор куплипродажи заверяется нотариусом.

Итальянское законодательство тщательно следит за юридической чистотой сделок с недвижимостью, все сделки подлежат обязательному заверению нотариусом, который после заверения уже без Полное пошаговое руководство на основе многолетнего опыта прфессионалов рынка недвижимости 8 «Как купить дом в Италии?», Виктория Новостроева, Александра Голубева участия покупателя, передает документы в Департамент Регистра собственности для внесения новой записи о новом собственнике.

Шаг 7. Сопутствующие платежи Важно помнить, что к моменту подписания основного договора купли-продажи покупатель обязан оплатить следующие услуги:

1. нотариальные действия, 2. комиссионные агентства недвижимости, 3. страховые сборы, 4. налоги.

Все платежи могут быть оплачены любыми существующими способами:

1. перечисление на расчетный счет получателя (оформлением перевода в банке или в интернетбанкинге), 2. оформление чека, 3. банковской картой, 4. наличными (в случае небольших сумм).

В случае приобретения объекта недвижимости, когда речь идет о существенных суммах, все заинтересованные лица, как правило, договариваются о способах оплаты и сроках и готовятся к этому заранее.

В Италии есть ряд принципиальных налогов и платежей, которые необходимо оплатить при покупке недвижимости, далее приведем их перечень:

1. Налог на имущество (IVA) — составляет 10% от кадастровой стоимости — при покупке вторичной недвижимости и от заявленной стоимости недвижимости — при покупке нового жилья. В случае покупки недвижимости в качестве первого основного места жительства, данный налог составит 4%, при условии что покупатель оформит вид на жительство в течение 18 месяцев с момента приобретения недвижимости. Кадастровая стоимость недвижимости — это стоимость, которая присваивается объекту недвижимости государственными органами Италии и не имеет отношение ни к рыночной стоимости, ни к стоимости покупки.

2. Услуги нотариуса — при стоимости недвижимости от 300 тыс. до 1 000 тыс. EUR гонорар нотариуса составляет около 5 000 — 7 000 EUR;

3. Комиссионные агентства составляют 3—5% от стоимости недвижимости. Все агентства в Италии работают официально. Их услуги оформляются соответствующим договором и уровень комиссионных никогда не завышается и прописывается в договоре купли-продажи 4. Страховка объекта недвижимости - страхование недвижимости зависит от желания покупателя, за исключением, если недвижимость приобретается с использованием ипотечного кредита, при котором страхование объекта обязательно, размер страховки варьируется в диапазоне 350 - 1000 евро в год.

5. Государственный ипотечный налог — оплачивается в случае использования ипотечного кредита и составляет 2% от суммы кредита. Помимо того, оплачивается банковская комиссия Полное пошаговое руководство на основе многолетнего опыта прфессионалов рынка недвижимости 9 «Как купить дом в Италии?», Виктория Новостроева, Александра Голубева Шаг 8. Заключение договора купли-продажи Финал процесса покупки — это подписание основного договора купли-продажи (Contratto notarile di compravendita), который передает право владения имуществом от продавца к покупателю. Договор подписывается продавцом и покупателем у нотариуса, который производит подготовку и заверение данного документа, а также несет личную ответственность за все свои действия.

Предварительно нотариус осуществляет проверку предоставленных продавцом документов о собственности, в ходе которой выясняется, действительно ли продавец является собственником, не находится ли недвижимость в залоге, нет ли каких-либо других причин, препятствующих сделке.

Если проверка документов показывает невозможность продажи данного объекта, то сделка считается несостоявшейся по вине продавца и тот несет перед покупателем материальную ответственность в виде двойного размера депозита.

Договор купли-продажи содержит все данные по объекту недвижимости и условия покупки, которые были оговорены покупателем и продавцом заранее. Договор сопровождается рядом Приложений, содержащих в себе существенную инфрмацию об объекте недвижимости и покупателю следует обратить на них свое внимание и внимательно прочитать. Данными приложениями являются:

1. Servetutte — документ, содержащий в том числе информацию о всех коммуникациях в доме, а также коммуникациях, проходящих рядом с объектом, описание дорог, описание и метраж частной территории и правил пользования общественной территорией. Если речь идет об апартаментах в резиденции, то в Servetutte также указывается информация о всех общественных территориях (лифты, паркинг, стоянки, бассейн и пр.).

2. Certificazione energetica — энергетический сертификат, в котором указывается класс энергоснабжения (от А+ до G).

Подписание договора купли-продажи возможно только после полной оплаты стоимости недвижимости. При таком важном условии, как правило, покупателю, спокойнее всего, как уже упоминалось выше, выписать покрытый банковский чек на сумму окончательной доплаты и после подписания договора, передать данный чек продавцу.

Если недвижимость приобретается с рассрочкой платежа, то подписание контракта осуществляется при условии внесения первоначального взноса, на который также покупатель может оформить банковский чек.

В случае использования ипотечного кредита, при подписании договора присутствует представитель банка, который передает продавцу чек в момент подписания контракта.

Для покупателей, не владеющих итальянским языком, подписание договора может пройти в присутствии переводчика и двух свидетелей, владеющих двумя языками (итальянским и русским, соответственно), при этом договор купли-продажи будет составлен на обоих языках. Для подписания договора покупателю достаточно предоставить действующий заграничный паспорт, в случае желания включения в договор супруги (га) свидетельство о браке не требуется.

Шаг 9. Регистрация сделки в государственных органах В обязанности нотариуса, проводящего сделку, входит регистрация Акта о покупке (Atto notarile di compravendita) в Департаменте Регистра собственности. Регистрация прав собственности занимает Полное пошаговое руководство на основе многолетнего опыта прфессионалов рынка недвижимости различное количество дней в зависимости от муниципалитета. Примечательно, что в Италии переход права собственности происходит уже в момент подписания договора купли-продажи, в отличии от Российсского законодательства, по законам которого, покупатель становится полноправным собственником только после государственной регистрации договора купли-продажи.

Шаг 10. Приемка недвижимости В Италии подписание акта приема-передачи недвижимости между покупателем и продавцом не является строго обязательным, все происходит согласно договоренностям на максимально удобных для покупателя условиях, тем более, если в данном процессе задействовано агентство недвижимости. Как уже упоминалось выше, покупатель становится законным собственником только после подписания договора купли-продажи, но, по возможно достигнутым договоренностсям, для начала ремонта, если это первичное жилье без отделки, или просто для организации нового быта, покупатель может получить ключи от недвижимости и до подписания нотариального акта.

Итак, покупатель стал полноправным владельцем недвижимости в Италии и перед тем как предаться безоблачному наслаждению, необходимо оформить на свое имя новые договора по обслуживанию коммуникаций. По закону, новый собственник в течение 24 часов с момента подписания нотариального акта, обязан обратиться в Администрацию города и уведомить о себе, как о новом собственнике недвижимости, благодаря этому на покупателя атоматически будет переведена часть оказываемых государственных услуг, связанных с эксплуатацией недвижимости (вывоз мусора, обслуживание канализации и пр.). Также новому собственнику необходимо снять показатели счетчиков электричества, газа и воды и также обратиться в Администрацию для заключения новых договоров. Как правило, если покупатель осуществлял процесс покупки с помощью агентства недвижимости, то все переговоры с Администрацией, снятие показаний счетчиков и офомрмление документов берет на себя агентство, как и помощь в дальнейшем управлении недвижимостью, а именно решении любых вопросов, касающихся эксплуатации недвижимости.

Заключение В завершении, хотелось бы обратить Ваше внимание, что желание покупателя обойтись без услуг агентства недвижимости и купить объект самостоятельно, даже при условии владения итальянским языком, может быть не совсем оправданно и несколько рискованно. Да, при удачном стечении обстоятельств, пройти все этапы сделки и стать счастливым полноправным собственником, на основе данного руководства, возможно. Тем не менее, в процессе приобретения недвижимости, с момента выбора объекта и до получения ключей, покупателю и продавцу всегда важно находить и соблюдать взаимовыгодный баланс интересов — будь то обсуждение условий внесения задатка, условий подписания акта приемки и др., не говоря уже о самом договоре купли продажи. И в этом случае потребуются дополнительные знания:

• законодательства страны, • нюансов налогообложения, • принятых в стране условий оплаты, • правил оформления гарантий, • и так далее...

Полное пошаговое руководство на основе многолетнего опыта прфессионалов рынка недвижимости Как раз в данных вопросах, для защиты интересов покупателя и их соответствующего юридического оформления может потребоваться поддержка профессионала из агентства недвижимости, специализирующегося на интересующем Вас регионе.

О проекте «Como Life»

Проект «Como Life» — это крупнейший информационный в российском интернете портал об отдыхе и жизни на итальянском озере Комо, а также — одноименное агентство недвижимости.

Мы осуществляем исчерпывающий комплекс услуг от содействия в выборе объекта недвижимости до получения владельцем ключей. Оказываем полную профессиональную поддержку на всех этапах процесса покупки недвижимости, а также по вопросам её эксплуатации и управления.

В своей работе мы ставим во главу угла комфорт наших клиентов, а также 100% прозрачность и безопасность сделок.

Главный офис агентства «Como Life» расположен на озере Como, город Menaggio.

Подробнее о нашем агентстве читайте на сайте: www.comolife.ru Чтобы быть в курсе всей самой полезной и свежей информации об отдыхе и жизни на озере Комо:

Читайте наш блог: www.comolife.ru/blog Присоединяйтесь к нам в соцсетях:

o facebook.com/ComoLife o twitter.com/como_life Следите за обновлениями книги В Вашем распоряжении первое издание мини-книги «Как купить дом в Италии?».

В следующем издании Вас ожидает:

1. Ещё больше деталей и нюансов, 2. Дополнительные ссылки на все сопутствующие информационные ресурсы, 3. И главное! Исчерпывающее руководство по получению ипотеки.

Обратите внимание:

Cледующего издания уже не будет в свободном доступе, однако, для всех, кто оставит свои комментарии или сделает репост — новая книга станет нашим подарком:

• www.facebook.com/ComoLife • vk.com/comolife Если Вам понравилась эта мини-книга — перешлите её друзьям.

Спасибо за Ваш интерес!

Полное пошаговое руководство на основе многолетнего опыта прфессионалов рынка недвижимости