WWW.DISS.SELUK.RU

Ѕ≈—ѕЋј“Ќјя ЁЋ≈ “–ќЌЌјя Ѕ»ЅЋ»ќ“≈ ј
(јвторефераты, диссертации, методички, учебные программы, монографии)

 

Pages:     || 2 | 3 |

ЂЌј”„Ќјя Ў ќЋј ћ≈“ќƒќЋќ√»„≈— »≈ ѕ–ќЅЋ≈ћџ Ё‘‘≈ “»¬Ќќ—“» –≈√»ќЌјЋ№Ќџ’ »Ќ¬≈—“»÷»ќЌЌќ-—“–ќ»“≈Ћ№Ќџ’  ќћѕЋ≈ —ќ¬  ј  —јћќќ–√јЌ»«”ёў≈…—я » —јћќ”ѕ–ј¬Ћя≈ћќ… —»—“≈ћџ ј. Ќ. јсаул, ѕ. Ѕ. Ћюлин ”ѕ–ј¬Ћ≈Ќ»≈ ќЅЏ≈ “јћ»  ќћћ≈–„≈— ќ… ...ї

-- [ —траница 1 ] --

1

Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer (http://www.novapdf.com)

¬џ—Ў≈√ќ ѕ–ќ‘≈——»ќЌјЋ№Ќќ√ќ ќЅ–ј«ќ¬јЌ»я

—јЌ “-ѕ≈“≈–Ѕ”–√— »… √ќ—”ƒј–—“¬≈ЌЌџ… ј–’»“≈ “”–Ќќ-—“–ќ»“≈Ћ№Ќџ… ”Ќ»¬≈–—»“≈“

Ќј”„Ќјя Ў ќЋј Ђћ≈“ќƒќЋќ√»„≈— »≈ ѕ–ќЅЋ≈ћџ Ё‘‘≈ “»¬Ќќ—“» –≈√»ќЌјЋ№Ќџ’

»Ќ¬≈—“»÷»ќЌЌќ-—“–ќ»“≈Ћ№Ќџ’  ќћѕЋ≈ —ќ¬  ј  —јћќќ–√јЌ»«”ёў≈…—я

» —јћќ”ѕ–ј¬Ћя≈ћќ… —»—“≈ћџї

ј. Ќ. јсаул, ѕ. Ѕ. Ћюлин

”ѕ–ј¬Ћ≈Ќ»≈ ќЅЏ≈ “јћ»

 ќћћ≈–„≈— ќ… Ќ≈ƒ¬»∆»ћќ—“»

—анкт-ѕетербург

—ѕЅ√ј—”

Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer (http://www.novapdf.com) ”ƒ  338 (075.8) ЅЅ  65.290-2€ ј –ецензенты ≈. ¬. ѕесоцка€, д-р экон. наук, профессор, —анкт-ѕетербургский государственный университет экономики и финансов –. ј. ‘алтинский д-р экон. наук, профессор, —анкт-ѕетербургский государственный архитектурно-строительный университет јсаул, ј. Ќ. ”правление объектами коммерческой недвижимости / ј. Ќ.

јсаул, ѕ. Ѕ. Ћюлин; под ред. засл. строител€ –‘, д-ра экон. наук, проф. ј.Ќ.

јсаула. -—ѕб.: √ј—”. -2008. -144с.

¬ монографии исследуетс€ сложивша€с€ ситуаци€ в сфере управлени€ объектами недвижимости. –азработана система факторов, определ€ющих инвестиционную привлекательность;

сформулирован механизм управлени€ объектами коммерческой недвижимости, развивающий положени€ инвестиционной оценки; разработан комплексный показатель инвестиционной привлекательности объектов коммерческой недвижимости, развивающий ранее известные подходы к оценке инвестиционной привлекательности; предложен показатель оценки эффективности прироста инвестиционной привлекательности объектов коммерческой недвижимости в рамках разработанного механизма; разработаны рекомендации по внедрению предложенного механизма дл€ собственников и управл€ющих объектами коммерческой недвижимости.

»сследовани€ выполнены в соответствии с программой научных исследований научной школы: Ђћетодологические проблемы эффективности региональных инвестиционностроительных комплексов как самоорганизующихс€ и саморегулирующихс€ системї.

 нига предназначена дл€ аспирантов, студентов, а также слушател€м системы переподготовки и повышени€ квалификации, а также широкому кругу читателей, интересующихс€ современными проблемами инновационного развити€ страны.

ISBN 978-5-9227-0116-7 © —ѕб √ј—”, 2008г © јсаул ј. Ќ.

© Ћюлин ѕ.Ѕ.

Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer (http://www.novapdf.com) ¬ведение — развитием сферы недвижимости в –оссии особую актуальность приобретают вопросы, св€занные с управлением объектов недвижимости. ќсобенно это касаетс€ коммерческой недвижимости.  ак принос€ща€ доход, коммерческа€ недвижимость в современных услови€х становитс€ важным объектом инвестировани€.

Ќа рынке по€вл€етс€ все большее число инвесторов, желающих вложить свой капитал в коммерческую недвижимость. ¬ св€зи с этим актуальным €вл€етс€ проведение анализа инвестиционной привлекательности объектов коммерческой недвижимости, т.е. оценка характеристик условий функционировани€ объекта, определ€ющих доходность инвестиций. “акой анализ даст наибольшую ценность инвестору, если будет определено количественное значение инвестиционной привлекательности, позвол€ющее ранжировать недвижимость, представленную на рынке.

— другой стороны дл€ собственника или управл€ющего объектом коммерческой недвижимости, желающего привлечь инвестиции или выгодно продать свой объект на рынке, важно, чтобы показатель инвестиционной привлекательности прин€л более высокое значение. ƒл€ этого собственнику необходимо определенным образом вести управление объектом на базе инвестиционной привлекательности.

ќсобенно актуальна данна€ проблема дл€ объектов коммерческой недвижимости, наход€щихс€ в собственности промышленных предпри€тий. Ќизка€ инвестиционна€ привлекательность и зачастую неэффективна€ система управлени€ этими объектами не позвол€ет развивать их.

¬ имеющихс€ научных разработках по управлению и инвестици€м в недвижимость не удел€етс€ должного внимани€ описанному выше вопросу. ѕоэтому в современных услови€х дл€ эффективного управлени€ объектами коммерческой недвижимости актуальным €вл€етс€ разработка методических рекомендаций дл€ создани€ механизма такого управлени€.

ѕрименение предложенного механизма позволит собственнику объектов недвижимости (или управл€ющей компании) повысить эффективность управлени€ объектами коммерческой недвижимости дл€ целей инвестировани€ и, таким образом, выгоднее отчуждать объекты недвижимости на рынке или привлекать дополнительные инвестиции в недвижимость.  оличественна€ оценка инвестиционной привлекательности коммерческой недвижимости позволит инвестору ранжировать объекты недвижимости, анализируемые с целью вложени€ капитала, и выбирать среди них наиболее выгодные, а также может служить дополнительным критерием дл€ р€да участников рынка недвижимости (оценщиков, риэлтеров и др.).

Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer (http://www.novapdf.com) √лава

”ѕ–ј¬Ћ≈Ќ»≈ ќЅЏ≈ “јћ»

Ќ≈ƒ¬»∆»ћќ—“»

1.1. —уть процесса управлени€ и эксплуатации объектов недвижимости —убъекты рынка осуществл€ют различные виды воздействи€ на объект недвижимости (рис. 1.1.):



1. √осударственное регулирование недвижимости:

- путем пр€мого вмешательства (пр€мое административное управление), включающего: создание законов, постановлений, правил, инструкций и положений, регулирующих функционирование объектов недвижимости; введение механизма ответственности за нарушение нормативных требований при совершении сделок с объектами недвижимости; контроль за соблюдением всеми субъектами рынка установленных норм и правил; регистрацию прав на объекты недвижимости и сделок с ними; лицензирование предпринимательской де€тельности в сфере недвижимости;

- путем косвенного воздействи€ (экономические методы управлени€ объектами недвижимости), включа€: налогообложение объектов недвижимости и предоставление льгот; реализацию государственных целевых про грамм; установление амортизационных норм; реформирование жилищно-коммунального хоз€йства; выпуск и обращение жилищных сертификатов;

- путем комплексного решени€ вопросов землепользовани€ и приватизации, развити€ инженерной инфраструктуры и т. д.

2. ќбщественное воздействие. –еакци€ широких слоев общества, в том числе и профессиональных участников рынка недвижимости, на те или иные операции с недвижимостью, котора€ служит основой дл€ нормативных актов, ”правление определенными объектами недвижимости, которые собственник использует дл€ ведени€ конкретной предпринимательской де€тельности и дл€ получени€ максимальной прибыли.

4. ”правление системами объектов недвижимости субъектов ‘едерации:

муниципальной недвижимостью; земельными ресурсами; лесным фондом; недвижимостью в жилищной сфере1; нежилой недвижимостью2.

¬ качестве примера управлени€ жилой недвижимостью можно привести создание √ородского объединени€ домовладельцев (√ќƒ) в —анкт-ѕетербурге, которое должно стать единым органом, выполн€ющим функции заказчика на обслуживание жиль€, наход€щегос€ в собственности ∆—  и “—∆. ќбслуживанием государственного (муниципального) жилого фонда занимаютс€ районные жилищные агентства (–∆ј).

—истемами государственной нежилой недвижимости управл€ют районные агентства  ”√». ¬ —анкт-ѕетербурге более 20 тыс. зданий сдаетс€ в аренду и только 30 объектов нахоCreate PDF files without this message by purchasing novaPDF printer (http://www.novapdf.com) –исунок 1.1. ¬нешнее воздействие на объект недвижимости ¬ правовом аспекте предусматриваетс€ создание государственной властью субъектов –‘ системы законов и иных нормативно-правовых актов, регламентирующих прин€тие административных, организационных и технических решений в области управлени€ объектами недвижимости и обеспечивающих эффективное использование в интересах собственника.

¬ основу системы управлени€ недвижимостью положен принцип пообъектного управлени€, который заключаетс€ в пообъектном разграничении (формидитс€ в доверительном управлении (ƒ”). –айонные агентства  ”√» не в состо€нии эффективно управл€ть каждым конкретным объектом. ¬ результате городска€ аренда на 30% ниже рыночной и обслуживание полностью отсутствует. ”правл€юща€ компани€ смогла бы организовать комплекс услуг дл€ арендатора, перечислить дополнительные средства в бюджет, увеличить при этом доходы как минимум на 15% и заработать на этом виде предпринимательской де€тельности.

Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer (http://www.novapdf.com) ровании) недвижимости; классификации и единой регистрации объектов; пообъектной регистрации имущественных прав и оценке недвижимости; учете отраслевых особенностей управлени€ объектами недвижимости и координации политики в сфере недвижимости.

ѕод формированием объекта недвижимости понимаютс€ его техническое и экономическое описание и юридическое обоснование, в результате которого объект получает технические и экономические характеристики и юридический статус, позвол€ющий идентифицировать его из других объектов. ‘ормирование объекта недвижимости состоит из его инвентаризации, сервитутов и регистрации.

”слуги по управлению недвижимостью в отношении объектов, не подлежащих регистрации в соответствии с «аконом –‘ Ђќ государственной регистрации прав...ї, не оказываютс€.

”правление отдельными объектами, предпри€ти€ми и другими имущественными комплексами предполагает их передачу в оперативное управление и хоз€йственное ведение, доверительное управление, аренду в различных формах ѕрофесси€ Ђуправл€ющий недвижимостьюї востребована только в том обществе, где есть частна€ собственность и четкое понимание того, что дл€ обеспечени€ текущей доходности и увеличени€ капитальной стоимости объекта недвижимости требуетс€ квалифицированное управление3.

ѕрофессиональные менеджеры готовы управл€ть любыми объектами:

офисными и административными здани€ми, нежилыми помещени€ми, жилыми домами, объектами социальной сферы, предпри€ти€ми, земельным участком и др. ”правл€юща€ компани€, беруща€ на себ€ ответственность за объект недвижимости, осуществл€ет административно-управленческие функции на основе результатов маркетинга. ѕри этом люба€ работа по объекту начинаетс€ с вы€снени€ целей собственника. ѕрофессиональный менеджер может не только исполн€ть волю собственника, но и выступить в роли консультанта, предложить различные варианты использовани€ объекта недвижимости.

ѕредоставление информации о потребителе и оказанных ему услугах допускаетс€ только в случа€х: официального запроса уполномоченных органов государственного управлени€ или по решению суда; защиты управл€ющим своих прав и интересов в суде.

ƒе€тельность управл€ющего объектами недвижимости предполагает эффективное взаимодействие не только с собственником и пользователем объекта (основными субъектами рынка недвижимости), но и с подр€дными организаци€ми, которые осуществл€ют уборку и ремонт объектов, поставл€ют энергоносители, воду и тепло.

”правл€ющий подбирает штат в зависимости от целей, которые ставит собственник, а также в соответствии с размером объекта недвижимости и масштабом предполагающихс€ объемов работ по его эксплуатации. —обственник моѕодробно см. јсаул ј.Ќ. “еори€ и практика управлени€ и развити€ имущественных комплексов / ј.Ќ. јсаул, ’.—. јбаев, ё.ј. ћолчанов -—ѕб.: √уманистика, -2006. -240 с.

Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer (http://www.novapdf.com) жет ограничитьс€ наймом собственно профессионального управл€ющего, в об€занности которого будут входить общее руководство, выработка концепции, создание бизнес-плана объекта недвижимости, переговоры, контроль за исполнением договоров третьими сторонами (арендаторами, сервисными службами и пр.) и отчеты собственнику.

ѕри более масштабных планах на то или иное здание или комплекс зданий управл€юща€ компани€ может выдел€ть группу специалистов, способных выполнить необходимый объем работ.

–еализу€ контракт, управл€ющий преследует две основные цели: обеспечение текущей доходности объекта недвижимости и увеличение его капитальной стоимости. ƒл€ этого он определ€ет центры затрат и прибыли, вы€вл€ет и исключает неэффективные информационные и денежные потоки и т. д.; в процессе развити€ проекта управлени€ объектом недвижимости, по мере возникновени€ внешних и внутренних факторов (продажа долей собственности, долги собственника и т. п.) стратеги€ развити€ проекта управлени€ объектом недвижимости будет мен€тьс€.

ѕриступа€ к работе, менеджер должен вовлечь в процесс управлени€ объектом персонал, который на начальном этапе может быть не заинтересованным в его действи€х. ѕри этом используютс€ разные методы: от объ€снени€ люд€м целей и задач управлени€ объектом недвижимости до применени€ систем денежного вознаграждени€, а при необходимости - и увольнени€ (с согласи€ собственника) активно сопротивл€ющихс€ переменам работников.

 ак правило, приступа€ к работе, управл€ющий сталкиваетс€ с низким качеством финансового анализа, неэффективным документооборотом, нарушени€ми в бухгалтерском учете, излишками малоценного имущества и т. д. ќпределить пути реорганизации предпри€ти€ с конкретным выделением направлений возможно только после обсто€тельного анализа.  ак показывает практика, на первом этапе коммерческого использовани€ объектов недвижимости весь доход должен инвестироватьс€ в сами объекты, на втором - доходы могут быть распределены между собственником и инвестици€ми в объект недвижимости, и только на третьем этапе весь доход может поступать в распор€жение собственника.

»сход€ из четко сформулированных целей управл€ющий разрабатывает бизнес-план дл€ конкретного объекта. —одержащиес€ в нем рекомендации могут иметь несколько вариантов развити€. ќни должны быть описаны таким образом, чтобы при желании собственник мог сам осуществить выбор варианта.

—ледующий этап - заключение собственником договора управлени€ и регистраци€ права оперативного управлени€ объектом недвижимости. ƒл€ этого необходимо подготовить и сдать в √” ‘–— следующий пакет документов:

1. «а€вление о государственной регистрации нрава оперативного управлени€ (хоз€йственного ведени€).

2. ƒокумент об уплате государственной пошлины.

3. ƒокумент, удостовер€ющий личность за€вител€. ѕри обращении представител€ - документ, подтверждающий его полномочи€, -доверенность.

Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer (http://www.novapdf.com) ѕравоустанавливающий документ (свидетельство и выписка о внесении в реестр федерального имущества, либо свидетельство и выписка о внесении в реестр собственности —анкт-ѕетербурга с перечнем закрепленных объектов недвижимости, либо распор€жение уполномоченного органа государственной власти о закреплении объекта недвижимости на праве хоз€йственного ведени€ (оперативного управлени€)) - оригинал либо копи€, заверенна€ органом, выдавшим документ. ≈сли строительство объекта недвижимости завершено после 31.01.1998 г., - предоставл€ютс€ документы, необходимые дл€ государственной регистрации прав на вновь создаваемые объекты недвижимости.

5. –аспор€дительный акт о передаче государственного имущества (объекта недвижимости) на баланс государственного предпри€ти€ или государственного учреждени€ или акт приема-передачи, в случае передачи его на правехоз€йственного ведени€ или оперативного управлени€ правообладателю до вступлени€ в силу первой части √ражданского кодекса –‘, т. е. до 01.01.1995 г.

6. ѕаспорт на квартиру, оформленный органами, осуществл€ющими технический учет объектов недвижимости (филиалами √ородского управлени€ инвентаризации и оценки недвижимости - проек-тно-инвентаризационными бюро), либо, дл€ жилых домов и объектов нежилого фонда - план, объекта недвижимости, удостоверенный органом (организацией) по учету объектов недвижимого имущества с указанием кадастрового номера, - оригинал.

7. ќпись, составленна€ за€вителем, содержаща€ перечень документов, представл€емых на государственную регистрацию, с указанием их наименовани€, реквизитов, общего количества листов, заверенна€ подписью за€вител€. ¬ описи должны быть представлены:

- копии правоустанавливающих документов, указанных в п. 4, 5, заверенна€ нотариально либо органом, их выдавшим;

- копии паспорта на квартиру, плана объекта недвижимости, указанных в п.

5, заверенные нотариально, либо второй подлинный экземпл€р;

- копи€ доверенности в случа€х, если интересы юридического лица представл€ет доверенное лицо.

—ледующий этап - заключение с собственником договора управлени€ и работа по его реализации в соответствии с выбранным собственником вариантом использовани€ здани€ и территории. ћожет планироватьс€ с нул€ или в виде улучшени€ уже существующей практики.

”правл€ющие объектами недвижимости:

- провод€т рекламную кампанию по объекту управлени€, рассыла€ предложени€, использу€ газеты, журналы, распростран€емые среди потенциальных клиентов, и личные контакты;

- регулируют отношени€ собственников с арендаторами и государственными структурами;

- ведут финансовую отчетность;

- подбирают профессиональный обслуживающий персонал;

- осуществл€ют страхование объекта недвижимости;

- провод€т технико-эксплуатационное обследование и приемку;

- заключают любые необходимые договоры (по всему их спектру) по управCreate PDF files without this message by purchasing novaPDF printer (http://www.novapdf.com) лению техническим состо€нием объектов, одновременно осуществл€€ контроль за их исполнением, и т. д.

¬ российских услови€х управление объектом недвижимости осуществл€етс€ по следующей схеме:

1. ”правл€юща€ компани€4 публично предоставл€ет информацию о себе:

свидетельство о государственной регистрации; документы, подтверждающие квалификацию (обучение и аттестацию) сотрудников; тарифы и расценки на оказание услуг; образцы типовых договоров, протоколов, доверенностей; книгу жалоб и предложений; процедуру обжаловани€ действий должностных лиц управл€ющей компании.

2. ћежду собственником и управл€ющей компанией заключаетс€ договор на управление объектами недвижимости, соответствующий требовани€м √  –‘. ƒоговор заключаетс€ в письменном виде с четкими формулировками по срокам, услови€м, об€занност€м и об€зательствам сторон. ¬ договоре должны быть указаны: стороны договора и его предмет; об€занности исполнител€; об€занности потребител€; стоимость услуг и пор€док расчета; срок действи€ договора5 и услови€ его расторжени€; ответственность сторон; пор€док разрешени€ споров; юридические адреса и реквизиты сторон.

3. ”правл€юща€ компани€ €вл€етс€ частной предпринимательской организацией любой организационно-правовой формы, штат которой укомплектован квалифицированным персоналом, прошедшим обучение и аттестованным в пор€дке, установленном руковод€щим органом по сертификации.

4. ”правл€юща€ компани€ за услуги по управлению объектами недвижимости получает вознаграждение, размер и форма которого определены в договоре.

“еоретически его размер может составл€ть 15% от оборота или чистого дохода, но, по опыту, он колеблетс€ в пределах от 8 до 50%, в зависимости от состо€ни€ и доходности объекта.

5. ”правл€юща€ компани€ предоставл€ет собственнику объекта недвижимости гарантийное обеспечение договора в виде залога страховани€ или иных законных способов обеспечени€ об€зательств.

6. ќтбор частных компаний по управлению объектами недвижимости осуществл€етс€ на основе особого довери€ управл€ющей компании (ее руководителю).

7. —обственник объекта недвижимости осуществл€ет контроль за качеством управлени€ объектом.

8. ”слуги по управлению недвижимостью должны удовлетвор€ть следующим основным требовани€м: конфиденциальности обслуживани€; соответствию назначени€; этичности обслуживани€; полноте и своевременности исполнени€; ответственности управл€ющего.

¬ насто€щее врем€ создано более 20 таких компаний, где работают пор€дка 300 специалистов.

»сход€ из целесообразности реализации инвестиционных проектов договоры составл€ют на срок не менее 5 лет Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer (http://www.novapdf.com) ќтношени€ управл€ющего с собственником должны быть легитимны, прозрачны и соответственно оформлены.

ѕредпочтительными объектами недвижимости дл€ управлени€ считаютс€ крупные (от 3-5 тыс. м ) офисно-административные, складские, торговые, производственные помещени€, независимо от формы собственности и степени зан€тости. ќптимальным дл€ управлени€ €вл€етс€ наличие нескольких зданий разной направленности (общей площадью до 100 тыс. м)6.

”слугами профессиональной управл€ющей компании, как правило, пользуютс€ собственники крупных объектов недвижимости (наход€щихс€ как в собственности, так и в долгосрочной аренде), испытывающие €вный дискомфорт от неэффективного или недостаточно эффективного использовани€ принадлежащих им зданий и территорий. —реди них могут быть проектные, исследовательские и коммерческие организации, в распор€жении которых есть объекты недвижимости, полученные от государственных муниципальных органов на услови€х долгосрочной аренды или приватизированные, площади которых чрезмерны дл€ сегодн€шних потребностей собственника. √осударство попрежнему €вл€етс€ крупнейшим собственником недвижимости.  ак правило, комитет по управлению государственным (муниципальным) имуществом использует следующие схемы распор€жени€ недвижимостью: сдачу в аренду, приватизацию, доверительное управление. ќднако управление госсобственностью остаетс€ прерогативой государственных унитарных предпри€тий (√”ѕ), хот€ профессиональные управл€ющие смогли бы Ђизвлечьї из этих объектов недвижимости дополнительный доход с увеличением их капитальной стоимости.

¬ рыночной экономике альтернативы профессиональному управлению государственной (муниципальной) собственностью нет.

¬ —анкт-ѕетербурге в середине 1990-х гг. ќјќ Ђ–острої стало создавать управл€ющие компании, кажда€ из которых построила по 3-4 многоквартирных жилых здани€. »де€ управлени€ построенными жилыми домами была реализована строительным объединением ЂЋен—пец—ћ”ї, «јќ Ђѕетротрестї, «јќ Ђ—троймонтажї и другими крупными строительными организаци€ми.

ќсоба€ роль в работе управл€ющего недвижимостью отводитс€ эффективному использованию вверенных ему объектов недвижимости.

¬ комплекс услуг по управлению объектами недвижимости вход€т:

- конкретизаци€ целей потребител€ при владении объектом недвижимости;

- консультирование собственника по вопросам состо€ни€ и анализа рынка недвижимости при установлении прав на объект на предмет соответстви€ объекта потребност€м собственника;

- приемка объекта недвижимости в управление;

- физическа€, правова€ и экономическа€ экспертиза объекта;

анализ вариантов дальнейшего использовани€ объекта и выбор наилучшего использовани€ объекта с учетом потребностей потребител€;

—мирнов¬.¬.,ѕучкина≈.ј. ћенеджер по управлению недвижимостью. -ћ.: »здательский дом Ђјудиторї, 2000. 124 с.

Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer (http://www.novapdf.com) - разработка программы управлени€ объектом и ее реализаци€ с периодической корректировкой;

- представление интересов собственника перед третьими лицами по вопросам, св€занным с переданным в управление объектом;

- организаци€ и ведение процедуры взаиморасчетов субъектов, участвующих в обеспечении жизнеде€тельности объекта;

- ведение периодической отчетности перед собственниками о ходе реализации программы управлени€.

”слуга по управлению объектом недвижимости может оказыватьс€ одновременно с дополнительными услугами (брокерской, по эксплуатации, исполнению функций заказчика, рекламными, транспортными и т. п.). — точки зрени€ эксплуатации и управлени€ объектом недвижимости разницы между межгосударственными проектами и нашей обычной действительностью нет.

ѕолноценна€ эксплуатаци€ объектов недвижимости в течение всего нормативного срока службы достигаетс€ при грамотном использовании технических норм и правил, методов исследовани€ и оценки состо€ни€ отдельных конструктивных элементов.

Ёксплуатаци€ объектов недвижимости - пон€тие сложное и многогранное.

¬ зависимости от жизненного цикла объекта недвижимости, его функционального назначени€ и т. п. разные субъекты рынка недвижимости: собственник, инвестор, управл€юща€ компани€, бизнес-консультант и др. - понимают под ней совершенно разный состав работ. ƒл€ единообразного понимани€ сути термина уточним перечень услуг, относ€щихс€ к эксплуатации. Ёто мониторинг технического состо€ни€ объекта, нормативные меропри€ти€, клининг, технический консалтинг, обеспечение ресурсами, планирование и бюджетирование.

«атраты на эксплуатацию объекта недвижимости составл€ют 25-40% валового дохода объекта имущественного комплекса в зависимости от его особенностей.

 ак посчитать затраты7. —уществует несколько способов планировани€ расходов на эксплуатацию объектов недвижимости. ѕервый метод - доходный.

—умма валового дохода объекта недвижимости принимаетс€ за 100%, и на каждую статью расходов приходитс€ строго определенный процент. Ќапример, расходы на обслуживание бизнес-центров классов ¬ и — будут распредел€тьс€ так: эксплуатаци€ объекта (техническое обслуживание, текущий ремонт, уборка, зарплата персонала, накладные и обеспечивающие расходы и т. п.) - 10-15% дохода; расходы на управление (вознаграждение ” ) - 6-8; коммунальные услуги (водо-, тепло-, газо-, электроснабжение) - 5-7; обеспечение безопасности ѕри расчете стоимости эксплуатации объекта недвижимости расходным методом та или ина€ стать€ расходов определ€етс€ исход€ из площади объекта недвижимости и составл€ет фиксированную величину, прин€тую дл€ бизнесцентра определенного класса (табл. 1.1). ќна не зависит от его валового дохода.

—равнительный анализ позвол€ет использовать показатели по Ђобъектаманалогамї. “ак, если мы планируем расходы на эксплуатацию дл€ офисного Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer (http://www.novapdf.com) комплекса класса ¬, можно вз€ть в качестве примера бизнес-центр ЂЌобельї.

≈го обща€ площадь - 5411 м2; арендо-пригодна€ Ч 4058 м2. јрендна€ ставка руб./м2 в мес€ц. ¬аловой ежемес€чный доход - 550 руб./м2 в мес€ц.

ѕримерна€ структура эксплуатационных затрат дл€ бизнес-центра –еальные затраты на эксплуатацию - 72 руб./м2 в мес€ц. —тоит учесть, что затраты на эксплуатацию -величина, мен€юща€с€ из мес€ца в мес€ц. ѕри подготовке к отопительному сезону (август-сент€брь) расходы выше, чем в апрелемае. ѕоэтому не совсем верно использовать усредненную величину (например, 70 руб./м2 в мес€ц). —ледует помнить, что летом она может снижатьс€ до руб., а осенью повышатьс€ до 120 руб.

ƒл€ рационализации затрат оценка эксплуатации может быть проведена на любой стадии существовани€ объекта недвижимости (имущественного комплекса).

 онсалтинг и оценка в сфере эксплуатации - нова€ услуга, но очень востребованна€, так как две трети участников рынка недвижимости остро нуждаютс€ именно в системном подходе к этому процессу.

Ќа этапе бизнес-планировани€ оценка эксплуатации объекта недвижимости позвол€ет рассчитать стоимость и график финансировани€ эксплуатации. «аказчик получает готовую программу управлени€, а также рекомендации по оптимизации затрат.

ћногие консультанты забывают о том, что прежде чем рассчитывать стоимость текущей эксплуатации, ее надо Ђзапуститьї. ј это серьезные единовременные затраты, которые упускаютс€ из виду. ќни завис€т от классности объектов и программы эксплуатации, в среднем составл€€ стоимость эксплуатационных услуг за три мес€ца.

Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer (http://www.novapdf.com) ќптимальный, срок дл€ решени€ проблем эксплуатации ставитс€ не позднее чем за п€ть мес€цев до сдачи объекта. Ќа этом же этапе составл€ютс€ штатное расписание и ориентировочные должностные инструкции. «а мес€ц до ввода объекта недвижимости уже должен быть укомплектован штат работников. »гнорирование этого - сама€ распространенна€ на сегодн€ ошибка.

Ќа этапе строительства или редевелопмента услуга по оценке эксплуатации предполагает сопровождение инвестиционного проекта и самого процесса строительства.

«аказчик получает рекомендации по изменению проектных и строительных решений дл€ оптимизации затрат. Ёто не технический надзор в привычной форме. Ёто фиксаци€ допущенных в процессе строительства отклонений показателей от проектных, их анализ и прогнозирование будущих затрат. «ачастую изменени€ в проект внос€тс€ пр€мо на стройплощадке. Ќапример, в бизнесцентре запланирована высота потолка 2,5 м. ѕриезжает Ђ€корныйї арендатор и высказывает пожелание увеличить ее, соорудить эркер, поставить колонны и т.

 омпани€, котора€ ведает эксплуатацией, должна зафиксировать, что изменитс€ система вентил€ции, будут примен€тьс€ другие отделочные материалы и т. п., и составить прогноз скорректированных эксплуатационных затрат.

≈сли консультант привлечен уже после того, как в проект внесены изменени€, их можно только учитывать, рекомендации давать поздно. —лучаетс€, что при корректировке проекта стоимость эксплуатации может доходить до 20% от валового дохода здани€ вместо планируемых 10%. Ѕывает и так, что по сделанному проекту собственник должен тратить 20% на эксплуатацию, но все равно расходует на нее 10%. “акое занижение стоимости значительно увеличивает физический износ здани€ и сокращает врем€ между текущими ремонтами. ¬ итоге собственник заплатит еще больше.

”же функционирующий доходный объект тоже может нуждатьс€ в оптимизации затрат на эксплуатацию. «аказчик получает отчет о техническом состо€нии конструкций и инженерных коммуникаций, а также рекомендации по эффективному использованию и экономии трудовых, материальных и финансовых резервов.

Ќапример, у собственника уже есть служба эксплуатации - собственна€ либо привлеченна€. ” владельца объекта закономерно возникают вопросы: не завышена ли стоимость эксплуатации?  акова ее эффективность? Ќапример, изза отсутстви€ технического менеджмента собственник не всегда потребл€ет все ресурсы, за которые платит.

¬се эти нюансы можно изучить. ƒл€ этого проводитс€ анализ финансовой де€тельности службы эксплуатации за период не менее года. –ассматриваютс€ ее бюджет по стать€м, динамика показателей во времени и т. п.  роме того, оцениваютс€ существующие стандарты и технологии с учетом уникальности объекта недвижимости, а также кадрова€ структура (описание должностных об€занностей, схемы взаимодействи€ между специалистами, профессиональна€ подготовка и т. п.). ≈ще одна составл€юща€ - оценка затрат заказчика на коммунальные услуги.

Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer (http://www.novapdf.com) Ќет такого объекта, на эксплуатации которого нельз€ было бы сэкономить.

’от€ не всегда эта экономи€ €вна€. ѕо данным, полученным опытным путем, собственник бизнес-центра класса ¬ площадью 5 тыс. м должен тратить на обслуживание системы электроснабжени€ около 50 тыс. руб. в год, а на обслуживание системы отоплени€ -100 тыс. руб. ѕосле проведенного аудита может оказатьс€, что фактически владелец здани€ расходует на обслуживание системы электроснабжени€ целых 70 тыс. руб. в год, а на обслуживание отопительной системы - всего 80 тыс. руб. в год. ¬ сумме получаетс€ то же самое. Ќо фактически он недоплачивает за отопление 20 тыс. руб. в год, а за электричество, наоборот, переплачивает. “о есть при фактических тратах эффективность использовани€ коммунальных ресурсов составл€ет лишь около 60%. ј при перераспределении затрат этот показатель можно увеличить до 90%.

 стати, в серьезных эксплуатационных компани€х существует практика: если собственник не добилс€ экономии в результате применени€ ее рекомендаций, деньги за консалтинговые услуги возвращаютс€.

–азвитие управлени€ как бизнеса в нашей стране прошло три условных этапа.

ѕервый этап - ”  занимались на временных им объектах буквально всем:

сами их рекламировали и сдавали в аренду, сами нанимали сантехников, электриков и уборщиц. ” такой организации процесса есть два существенных недостатка. ѕервый - Ђпрозрачностьї управлени€ и второй недостаток - низка€ технологичность.

¬торой этап - выделение из структуры специализированных служб. ќтдел аренды, службу эксплуатации, единую диспетчерскую службу и аварийноремонтную бригаду дл€ срочных выездов на объекты. “ак же были созданы службы клининга, охраны заказчика и генподр€дчика. ќднако при очевидных плюсах такого подхода у него есть и свои минусы. —озданна€ структура матричного типа подразумевает двойное подчинение: персонал, который обслуживает конкретный объект, подчин€етс€ как его управл€ющему, так и начальнику специализированной службы. Ёто первый серьезный недостаток такой структуры.  роме того, размываетс€ зона ответственности, функции дублируетс€, а решени€ принимаютс€ не на местах, а в центральном офисе, из-за чего тормозитс€ бизнес.

“ретий этап - на базе обслуживающих служб несколько специализированных компаний (по клинингу, охране и эксплуатации). ¬се они объедин€ютс€ под общим брендом. “акой тип организационной структуры называетс€ Ђзвезднымї. ќн позвол€ет децентрализовать все процессы. ≈стественно, при этом они четко регламентированы.

¬ результате управл€ющий объектом строит отношени€ не со структурными подразделени€ми одной большой компании, а с самосто€тельными фирмами.

Ёто отношени€ заказчика и подр€дчика, которые предусматривают систему штрафов и поощрений. ¬ принципе, управл€ющий имеет возможность организовать тендер и привлечь на объект стороннюю клининговую или охранную структуру. “аким образом, бывшие подразделени€ действуют в рыночных усCreate PDF files without this message by purchasing novaPDF printer (http://www.novapdf.com) лови€х и конкурируют по качеству услуг. ” них не должно быть разницы в стандартах работы на Ђсвоихї и Ђчужихї объектах.

1.2. ѕрофессиональное управление и де€тельность управл€ющих компаний в сфере недвижимости.

–азвитие рынка недвижимости в –оссии, особенно в крупных городах, повлекли за собой рождение специфического вида предпринимательской де€тельности - профессионального управлени€ недвижимостью7.

¬ последнее врем€ этим вопросам удел€етс€ все больше внимани€, что вызвано ростом масштабов недвижимого имущества, вовлекаемого в оборот, неоднородностью состава имущественных комплексов, осознанием собственником сложности процесса управлени€ и необходимости привлечени€ специалистов. ѕотребность в профессиональном управлении обусловлена также тем, что зачастую собственник имеет общие представлени€ об эффективном использовании объекта, его доходности и не может четко сформулировать цели управлени€ (в силу недостатка информации, свободного времени, управленческого опыта).

„асть собственников недвижимости предпочитает управл€ть объектами самосто€тельно, пыта€сь перен€ть опыт специализированных компаний. ¬ насто€щее врем€ в –оссии не так много примеров привлечени€ к управлению недвижимостью подобных фирм. ћежду тем, любое, пусть даже самое ультрасовременное здание в течение нескольких лет может значительно потер€ть в цене в св€зи с физическим и моральным износом, падением спроса на подобные площади и т.д. ¬озникающие проблемы собственники решают по-разному.

ѕервый путь - самосто€тельное управление. ¬ этом случае дл€ того, чтобы быть в курсе текущей ситуации и иметь возможность прогнозировать будущий спрос на свою недвижимость, а также планировать свои доходы, собственник недвижимости зачастую вынужден создавать специализированные подразделени€ по управлению и обеспечению жизнеде€тельности зданий и одновременно вести достаточно серьезную исследовательскую работу. “акие подразделени€ наблюдают за тенденци€ми рынка и в соответствии с ними разрабатывают проекты по модернизации зданий и систем, внедр€ют новые методы управлени€ и предоставл€ют пользовател€м помещений все новые услуги, посто€нно повыша€ их качество. ƒе€тельность такого собственника недвижимости становитс€ все более профессиональной, а его недвижимость не только не тер€ет, но даже растет в цене. ћежду тем этот путь представл€етс€ достаточно затратным.

”правление объектами недвижимости самим собственником имеет р€д недостатков: ограниченный набор управленческих решений и отсутствие четких критериев их выбора, низка€ технологичность, длительность и усложненность процедур при подготовке и прин€тии управленческих решений относительно ѕодробно см. јсаул ј. Ќ. “еори€ и практика управлени€ и развити€ имущественных комплексов / ј. Ќ. јсаул, X. —. јбаев, ё. ј. ћолчанов -—ѕб.: √уманистика, -2006. -240 с.

Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer (http://www.novapdf.com) объектов недвижимости, нехватка квалифицированного персонала, отсутствие единых апробированных стандартов и методик управлени€ недвижимостью.

¬торой путь - заключение договоров с несколькими специализированными компани€ми, занимающимис€ обслуживанием, ремонтом и уборкой помещений, охраной зданий, обслуживанием систем отоплени€ и пр. ¬ данном случае собственнику отводитс€ роль координатора. Ёта задача также не из легких, так как необходимо учитывать множество факторов, например, то, что многие системы жизнеобеспечени€ объектов недвижимости взаимозависимы и требуют комплексного подхода при обслуживании.

“ретий путь - воспользоватьс€ услугами профессиональной управл€ющей компании. ѕричем, как отечественный, так и зарубежный опыт свидетельствует о том, что привлекать профессионалов целесообразно уже на стадии прин€ти€ решени€ об инвестировании средств в недвижимость8.

ѕо данным компании Ђ÷ентрƒевелопментї, сегодн€ рынок услуг по управлению коммерческой недвижимостью оцениваетс€ примерно в 150-200 млн.

долл. ’арактерно, что 60-70% собственников бизнесцентров сегодн€ предпочитает обходитьс€ без услуг управл€ющей компании.

”правл€ющие компании предлагают собственнику различные стратегии эксплуатации и развити€ объекта, наиболее полно соответствующие его интересам, определ€ют и согласуют с собственником оптимальный объем полномочий, передаваемых им управл€ющей компанией.

Ќаличие профессиональных управл€ющих позвол€ет собственнику сосредоточитьс€ на своем бизнесе и не заниматьс€ проблемами, св€занными с недвижимостью.

Ќедвижимость требует посто€нного ухода: необходимо обслуживать и ремонтировать инженерное оборудование, убирать места общего пользовани€ и прилегающую территорию. Ќеобходимо знать, что и когда ремонтировать, перестраивать, строить заново. √рамотное управление недвижимостью требует объединени€ усилий специалистов разных направлений, которые концентрируютс€ в управл€ющих компани€х.

¬ соответствии с поставленными собственником цел€ми управл€ющие компании в процессе своей де€тельности решают следующие задачи:

- создание информационно-аналитической базы дл€ прин€ти€ управленческих решений;

- разработка и реализаци€ стратегии и программы управлени€ объектом;

- организаци€ эксплуатации объекта;

- обеспечение безопасности пользовани€ объектом;

- обеспечение гибкой системы обслуживани€ пользователей на объекте;

- мониторинг состо€ни€ объекта по техническим и экономическим параметрам;

–ахман ». ј. ќсновы управлени€ недвижимостью, планирование и контроллинг: ”чеб.

пособие / ».ј. –ахман; ћоск. ин-т коммун, хоз-ва и стр-ва. - ћ.: ћј — ѕресс, 2004. - 183 с.

Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer (http://www.novapdf.com) - управление отдельным объектом недвижимости;

- управление комплексом недвижимого имущества;

- управление портфелем недвижимости.

”правл€юща€ компани€ способна обеспечить полное комплексное обслуживание объекта, ведение детального, четкого оптимизированного бухгалтерского, налогового и управленческого учета, а также гарантировать отсутствие конфликтов интересов с собственником. ѕривлечение управл€ющей компании способно увеличить прибыль от здани€ до 40%, а также снизить общие затраты собственника недвижимости до 15%, включа€ коммунальные и прочие платежи.  роме того, не надо забывать, что за счет качественного управлени€ зданием цены аренды могут быть подн€ты за счет того, что арендатор получает высококачественный сервис и полный набор дополнительных услугї.

ѕеречень продуктов, предлагаемый управл€ющими компани€ми, многообразен и уже давно вышел за рамки предоставлени€ стандартных брокерских услуг и услуг по технической эксплуатации. ќн включает в себ€ комплекс самосто€тельных меропри€тий и управленческих процедур.

- разработка стратегии развити€;

- оптимизаци€ портфел€ недвижимости;

- оптимизаци€ налогообложени€;

- разработка схем финансировани€. ћаркетинговые исследовани€:

- анализ местоположени€ объекта недвижимости. »нвестиционный - разработка инвестиционной политики;

- формирование портфел€ недвижимости;

- оценка текущего финансового состо€ни€ и затрат на содержание объекта.

- текущей стоимости объекта недвижимости;

- эффективности использовани€ объекта;

- техническа€ экспертиза. Ѕрокерские услуги:

- сопровождение сделок; ”правление:

- управление комплексными проектами;

- управление эксплуатацией объектов недвижимости;

- управление объектом как инвестиционным комплексом. ѕериод Ђвхождени€ї управл€ющей компании в проект занимает от 1 до 3 мес€цев. «а это врем€ с помощью управл€ющего определ€ютс€:

- конкретный объект управлени€;

- пожелани€ собственника недвижимости, его намерени€ в отношении объЅолее подробно см. јсаул ј. Ќ. Ёкономика недвижимости.- —ѕб.: ѕитер. 2008. - —.624.

Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer (http://www.novapdf.com) екта. „асто владелец даже не представл€ет масштабов необходимых преобразований и не в состо€нии самосто€тельно оценить желаемый конечный результат;

- в пределы полномочий управл€ющей компании дл€ решени€ поставленной ”правл€ющему профессиональной компании необходимо провести всестороннее и детальное исследование объекта недвижимости, полную экспертизу его состо€ни€, строительных конструкций и инженерных систем, дать оценку стоимости, проанализировать рынок, выработать несколько направлений (сценариев) развити€ проекта, определить оптимальные способы и схемы привлечени€ инвестиций.

–азмер вознаграждени€ управл€ющей компании в каждом конкретном случае определ€етс€ по-разному. Ќапример, это может быть процент от действительного валового оборота (5-8%) или фиксированна€ сумма. ѕричем, вознаграждение Ђзакладываетс€ї в арендную плату и уплачиваетс€ уже арендаторами в виде расходов на управление нар€ду с эксплуатационными расходами.

 аждый владелец недвижимости точно знает, как он минимизирует расходы по объекту. ƒл€ него важна прозрачна€ бухгалтери€. ћногим нежелательно подписывать договор с фактически незнакомой компанией. ѕоэтому можно начинать с сотрудничества с агентством, у которого есть квалификаци€, опыт и незап€тнанна€ репутаци€. Ќачинать такое сотрудничество следует постепенно.

Ќапример, с проведени€ экспресс-анализа использовани€ объекта. “ак можно оптимальный вариант управлени€ и отсе€ть Ђнепригл€нувшихс€ї исполнителей.

Ќа этапе проектировани€ строительства или реконструкции объекта управл€ющий, зна€ особенности рынка аренды и требований, предъ€вл€емых к офисным помещени€м, обеспечивает грамотную планировку помещений и оптимальное соотношение общих и арендуемых площадей, дает консультации по инженерным системам, обеспечивающим жизнеде€тельность объекта. Ќа этапе или реконструкции строительства специалист следит за качеством работ и их соответствием проекту10, что позвол€ет сдать объект в эксплуатацию с наименьшими потер€ми и в срок, тем самым минимизиру€ дальнейшие затраты, св€занные с доработкой объекта. ѕараллельно управл€ющий готовит программу развити€ и позиционировани€ объекта на рынке, проводит работу, св€занную с подбором арендаторов, что позвол€ет к моменту сдачи объекта в эксплуатацию обеспечить среднюю зан€тость помещений бизнес центра на уровне 50-70%. Ђѕростойї даже в 1-2 мес€ца здани€ площадью в 5-10 тыс€ч квадратных метров приводит к существенным потер€м.

 азалось бы, здание заселено, арендаторы плат€т деньги. ќднако и на данном этапе у собственника недвижимости возникает множество проблем, о сложности которых он ранее и не задумывалс€. ”правл€ющий, имеющий большой штат высококвалифицированных работников, может избавить влаЅолее подробно см. јсаул ј.Ќ. –еконструкци€ и реставраци€ объектов недвижимости / ј.Ќ. јсаул, ё.Ќ.  азаков, ¬.». »панов под ред. д.э.н., проф. ј.Ќ. јсаула. -—ѕб.: √уманистика, -2005. -288 с.

Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer (http://www.novapdf.com) дельца недвижимости от забот, св€занных с посто€нным общением с арендаторами по решению их ежедневных проблем, св€занных как с вопросами заключени€, сопровождени€ договоров аренды и обеспечени€ их дополнительными сервисными услугами, а также с вопросами координации действий персонала, обслуживающего бизнес-центр, охраной объекта. “ем самым обеспечиваетс€ высока€ степень доходности первоначальных инвестиций.

¬ыше сказанное в основном относитс€ к работе с инвестици€ми по созданию нового объекта недвижимости. ¬месте с тем, весьма актуальным становитс€ приход профессиональных управл€ющих компаний на уже созданные и действующие объекты недвижимости, что открывает перед собственниками недвижимости и инвесторами большие возможности по более качественному и рациональному управлению действующими объектами недвижимости.

ћногие собственники недвижимости недооценивают ресурсы, заложенные в объектах недвижимости, не исполн€ющих производственные задачи. » в основном обращаютс€ за помощью к профессионалам только в момент кризисных ситуаций, когда предпри€тие стоит на грани банкротства или когда дохода от основной де€тельности едва хватает на погашение издержек по содержанию имущественного комплекса, перепрофилированию территорий и наход€щихс€ на них объектов. ¬ этом случае действи€ управл€ющих рассматриваютс€ руководител€ми как своего рода антикризисное управление.

ќценива€ потенциал объектов недвижимости, управл€ющие соотнос€т пожелани€ собственников и заданные критерии эффективности с фактическим состо€нием рынка. » в зависимости от ситуации стро€т комплексную программу эффективного включени€ объектов в функционирующие производственнотехнологические циклы, либо вовлекают простаивающие здани€ в полноценный рыночный оборот за счет изменени€ целевого назначени€ или модернизации.

¬ зависимости от конкретных ситуаций, а также от объема прав, которым наделен владелец имущества, управл€ющие предложат несколько вариантов использовани€, а собственник недвижимости, сообразу€сь со своими намерени€ми и финансовыми возможност€ми, сделает окончательный выбор.

≈сли проблема не св€зана с вовлечением объекта недвижимости в производственные циклы предпри€ти€, то чаще всего используют следующие варианты управлени€ имуществом или их комбинации:

- перепрофилирование в складские, торгово-развлекательные, деловые центры;

- реконструкци€ или реставраци€;

- временна€ консерваци€.

ѕерспективным направлением повышени€ эффективности использовани€ имущественных комплексов предпри€ти€ может быть отделение бизнеса от собственности на имущественном комплексе через выделение отдельной организации, с передачей ему всего имущественного комплекса и обратной сдачей объектов недвижимости в аренду коммерческой организации. ѕреимуществом Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer (http://www.novapdf.com) данной схемы €вл€етс€ возможность передачи полномочий по управлению имущественным комплексом специалистам, а также разделение рисков бизнеса и рисков по управлению имущественного комплекса (то есть сохранение недвижимости в случае несосто€тельности бизнеса). ¬ –оссии процедуру разделени€ основного бизнеса и управлени€ имущественным комплексом с целью управлени€ рисками и минимизации налоговых платежей можно реализовать с использованием закрытых паевых инвестиционных фондов.

¬ современных российских услови€х сформировалс€ р€д основных положений концепции управлени€ имущественным комплексом профессиональными управл€ющими компани€ми:

- управл€юща€ компани€ €вл€етс€ самосто€тельным хоз€йствующим субъектом со статусом юридического лица;

- договор на управление имущественным комплексом заключаетс€ между собственником и профессиональным управл€ющим сроком на 5 лет. ¬ыбор такого срока обусловлен практическим опытом работы аналогичных компаний за рубежом, так как 5 лет - минимальный срок, в течение которого целесообразно осуществл€ть инвестиционные проекты;

- управл€юща€ компани€ получает вознаграждение, размер которого устанавливаетс€ договором; компани€ самосто€тельно определ€ет направлени€ его использовани€, однако при работе с государственной недвижимостью несет ответственность за целевое использование получаемых бюджетных средств;

- управл€юща€ компани€ предоставл€ет залог в обеспечение возмещени€ материального ущерба, который может быть нанесен объекту в результате ненадлежащего исполнени€ ею своих об€зательств (так называемое гарантийное обеспечение договора);

- отбор компаний дл€ управлени€ объектами государственной и муниципальной собственности осуществл€етс€ на основе открытого конкурса, при этом об€зательным требованием €вл€етс€ представление претендентом бизнесплана (программы) управлени€ недвижимостью.

  проблемам в сфере управлени€ имущественным комплексом следует также отнести нежелание управл€ющих компаний делитьс€ информацией, опытом и наработками, отсутствие единых стандартов управлени€ недвижимостью. Ёти проблемы касаютс€ многих крупных городов –оссии. »сключение составл€ет —анкт-ѕетербург, который реализует политику Ђоткрытых дверейї - в городе регул€рно провод€тс€ круглые столы, семинары, конференции по актуальным вопросам управлени€ недвижимостью. јктивно работает —анкт-ѕетербургска€ гильди€ управл€ющих и девелоперов, объедин€юща€ большинство петербургских компаний, работающих в сфере управлени€ недвижимостью. Ёта организаци€ установила конструктивные отношени€ с власт€ми города, которые не только принимают активное участие в круглых столах и семинарах, но также привлекают профессионалов дл€ управлени€ государственной и муниципальной собственностью. „то касаетс€ государственного недвижимого имущества практика управлени€ недвижимостью в —анкт-ѕетербурге показала, что профессиональные управл€ющие компании действуют намного эффективнее государственных унитарных предпри€тий и благодар€ наиболее рациональному и Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer (http://www.novapdf.com) эффективному использованию собственности способны обеспечить значительные поступлени€ в бюджет.

1.3. ƒоверительное управление ƒоверительное управление объектами недвижимости как форма предпринимательской де€тельности еще не получило в нашей стране широкого распространени€. Ѕолее известна практика передачи в доверительное управление пакетов акций, наход€щихс€ в федеральной собственности11. “ем не менее пон€тие доверительного управлени€ имуществом введено в законодательство –‘12 в качестве самосто€тельной правовой формы управлени€ чужим имуществом осуществлени€ всех правомочий собственника в едином процессе предпринимательской де€тельности по управлению чужим имуществом.

ƒе€тельность доверительного управл€ющего по максимально эффективному и рациональному управлению имуществом в интересах учредител€ управлени€ или иного указанного учредителем управлени€ лица (выгодоприобретател€), с передачей доверительному управл€ющему правомочий, изначально принадлежащих учредителю управлени€, и определ€ет сущность доверительного управлени€.

ќбъектами доверительного управлени€13 могут быть: предпри€ти€ и другие имущественные комплексы; отдельные объекты, относ€щиес€ к недвижимому имуществу; ценные бумаги; права, удостоверенные ценными бумагами; исключительные права и другое имущество.

ѕередача имущества в доверительное управление - это форма осуществлени€ собственником своего права распор€жени€.

√осударственное имущество, которое находитс€ в хоз€йственном ведении или на правах оперативного управлени€, может быть передано в доверительное управление только после ликвидации юридического лица.

¬ доверительном управлении объектом недвижимости прежде всего находитс€ имущество. ƒоверительный управл€ющий может владеть и пользоватьс€ этим имуществом, т. е. управл€ть, воздействовать на систему и составл€ющие ее части с целью увеличени€ прибыли. ќднако изначально главной целью доверительного управлени€ €вл€етс€ сохранение имущества в надлежащем, не измененном виде. —остав имущества мен€етс€ только в пределах, установленных ”казы ѕрезидента –‘ Ђќ передаче в доверительное управление закрепленных в федеральной собственности акций акционерных обществ, созданных в процессе приватизацииї от 09.12.1993 г. є 1660, Ђќ пор€дке изменени€ решений об управлении и распор€жении наход€щихс€ в федеральной собственности акцийї от 30.09.1995 г. є 986, Ђќ доверительной собственности (трасте)ї от 24.12.1993 г. є 2296. ѕостановление ѕравительства –‘ Ђќ пор€дке передачи в доверительное управление закрепленных в федеральной собственности акций акционерных обществ, созданных в процессе приватизации, и заключении договоров доверительного управлени€ этими акци€миї от 07.08.1997 г. є989.

Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer (http://www.novapdf.com) договором14. ѕри хорошем управлении цена объекта недвижимости со временем должна лишь расти.

ѕредметом договора о доверительном управлении €вл€етс€ услуга, св€занна€ с управлением объектом недвижимости. —тороны договариваютс€ о профессиональном управлении, но не о получении результата. ¬ыгодоприобретатель не может требовать от доверительного управл€ющего получени€ определенного размера прибыли. ѕо договору15 одна сторона (учредитель управлени€) передает другой стороне (доверительному управл€ющему) на определенный срок объект недвижимости в доверительное управление, а друга€ сторона об€зуетс€ управл€ть этим объектом в интересах учредител€ управлени€ или указанного им лица (выгодоприобретател€). “аким образом, сторонами договора доверительного управлени€ объектом недвижимости могут быть: учредитель управлени€, доверительный управл€ющий и выгодоприобретатель. „аще всего учредитель управлени€ и выгодоприобретатель - одно лицо.

√осударственный орган или орган местного самоуправлени€ не может выступать в качестве доверительного управл€ющего. ƒоверительный управл€ющий - это индивидуальный предприниматель, действующий в интересах выгодоприобретател€. ¬ыступать выгодоприобретателем по договору он не может.

ѕодчеркнем, что доверительное управление построено на доверии. Ђƒоверие - отношение к действи€м другого лица и к нему самому (соучастнику в общем деле, партнеру по договору), которое основано на убеждени€х в его правоте, верности, добросовестности, честности и искренностиї16.

ƒоверие в доверительном управлении проходит три этапа:

- выбор собственником доверительного управл€ющего посредством оценки его профессиональных качеств, проверки деловой репутации и оценки личных - межличностные отношени€ в ходе управлени€ объектом недвижимости.

ƒоверительный управл€ющий должен не просто действовать в интересах учредител€-собственника, как в интересах самого себ€, и не просто заботитьс€ об объекте недвижимости, как о своем собственном, а в первую очередь исходить из интересов собственника (выгодоприобретател€). ¬ отношении собственного объекта недвижимости управл€ющий может совершать любые рискованные операции, но в отношении доверенного ему в управление объекта это недопустимо;

- завершение доверительных отношений. „аще всего это выражаетс€ в нарушении довери€. –езультатом распада доверительных отношений с управл€ющим объектом недвижимости €вл€етс€ безмотивное прекращение отношений. ёридические нарушени€ этических норм могут быть доказаны путем соотнесени€ поведени€ с деловой практикой, обыча€ми делового оборота, сложившимис€ отношени€ми сторон.  ак правило, нарушение довери€ сопровождаетс€ причинением имущественного или морального вреда. ”щерб, причиненный нарушением этических норм особого довери€ (моральный и имуществен√л. 53 √  –‘.

—ловарь по этике / ѕод ред. ј. ј. √усейнова, ». —.  она. - ћ., 1989, —. 79.

Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer (http://www.novapdf.com) ный) в ходе длительного управлени€ доверенным объектом недвижимости, должен быть возмещен.

ƒоверительное управление объектом недвижимости - это об€зательство, в силу которого собственник передает объект недвижимости при особом доверии к лицу, которое об€зуетс€ осуществл€ть управление этим объектом в интересах учредител€ доверительного управлени€ или указанного им лица (выгодоприобретател€) за вознаграждение.

ƒоверительный управл€ющий об€зан исполн€ть все свои об€зательства по договору лично, так как предоставление ему объекта недвижимости основываетс€ на признании авторитета личности управл€ющего, его репутации и деловых качеств.

Ћичный, по общему правилу, характер договора не допускает замену управл€ющего без согласи€ на то собственника-учредител€. »з данного правила имеютс€ три исключени€: доверительный управл€ющий вправе поручить выполнение необходимых действий, св€занных с управлением объектом недвижимости, другому лицу, если это допускаетс€ договором доверительного управлени€, либо на то было получено письменное согласие учредител€ управлени€, либо силою обсто€тельств доверительный управл€ющий был принужден совершить в интересах учредител€ управлени€ необходимые действи€, не име€ при этом возможности получить согласие от собственника-учредител€ в разумные сроки.

Ѕезусловно, грамотное управление объектом недвижимости сопровождаетс€ проведением целого комплекса разнородных меропри€тий, св€занных с владением, пользованием и распор€жением (в пределах, установленных договором доверительного управлени€) объектом недвижимости, наход€щимс€ в управлении. –ешение всех вопросов управлени€ может потребовать привлечени€ третьих лиц, которые возьмут осуществление части таких меропри€тий на себ€.

Ќо эти лица будут подотчетны доверительному управл€ющему на основании договоров, фактически производных от договора доверительного управлени€.

—оответственно, функци€ управлени€ как такова€ останетс€ в ведении изначально выбранного доверительного управл€ющего.

¬ соответствии с законодательством17, доверительным управл€ющим €вл€етс€ индивидуальный предприниматель или коммерческа€ организаци€ (за исключением унитарного предпри€ти€). ƒоверительный управл€ющий становитс€ таковым только с момента его государственной регистрации в качестве предпринимател€ и при условии договора о доверительном управлении.

ƒоговор доверительного управлени€ подлежит государственной регистрации18.

”читыва€ реальный характер договора доверительного управлени€, предусматривающего передачу объекта недвижимости по акту приема-передачи, который подлежит об€зательной регистрации, сам договор как таковой регистра—т. 1015 √ .

‘едеральный закон є 122-‘« от 21.07.1997 г. Ђќ государственной реги страции прав на недвижимое имущество и сделок с нимї.

Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer (http://www.novapdf.com) ции не требует. ќн вступает в силу с момента регистрации акта приемапередачи объекта недвижимости.

ƒоверительный управл€ющий всегда выступает от своего имени, а не как представитель собственника. ќн об€зан проинформировать об этом другую сторону сделки, а в письменных документах после имени или наименовани€ доверительного управл€ющего сделать пометку Ђƒ”ї. ≈сли доверительный управл€ющий не указал, что объект недвижимости, €вл€ющийс€ объектом сделки, ему не принадлежит, ответственность по об€зательствам обращаетс€ на его имущество. —ледовательно, доверительный управл€ющий имеет статус самосто€тельного субъекта предпринимательского права.

”чредителем доверительного управлени€ может быть только собственник объекта недвижимости, но не обладатель производного вещного права. ”чредитель и доверительный управл€ющий должны быть полностью дееспособными лицами.

ƒоверительный управл€ющий должен знать все ограничени€, которые обремен€ют право собственности, чтобы знать предмет своих правомочий.

Ђѕод ограничением права собственности понимаютс€ пределы, которые став€тс€ собственнику в осуществлении того или другого правомочи€, вход€щего в состав его права собственности. ќграничение устанавливаетс€ или добровольно по соглашению собственника с другим лицом, или по предписанию закона, ограничивающего собственника независимо от его волиї19.

ƒоверительному управл€ющему переход€т все об€занности, св€занные с осуществлением права собственности, а не право собственности и обремен€ющие полномочи€ владени€, пользовани€ и распор€жени€, т. е. Ђбрем€ содержани€ имуществаї.

ƒоговор доверительного управлени€ может быть прекращен20 вследствие отказа от него: выгодопреобретател€ (общее правило), доверительного управл€ющего (в св€зи с невозможностью лично осуществл€ть управление), учредител€ (по любым причинам при условии выплаты вознаграждени€ управл€ющему).

ѕо истечении срока действи€ договора доверительного управлени€ по согласованию между его учредителем и предпринимателем (управл€ющим) договор может быть продлен. —обственник объекта недвижимости может прин€ть решение о его реализации и поручить эту операцию доверительному управл€ющему, который перечисл€ет вырученные суммы собственнику.

Ќаиболее интересен третий вариант дл€ доверительного управл€ющего выкуп объекта недвижимости самим доверительным управн€ющим, особенно если в качестве объекта управлени€ выступает предпри€тие или имущественный комплекс. ¬ыкуп имущества по балансовой стоимости (даже без учета начисленных во врем€ доверительного управлени€ сумм износа) выгоден практически в любом случае, ибо вопросы переоценки имущества, переданного в доверительное управление, точнее внесение изменений в договор и во взаимоот√амбаров ё. —. √ражданское право. ¬ещное право. - —ѕб., 1998. —. 65.

Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer (http://www.novapdf.com) ношени€ сторон договора по результатам переоценки, законодательно не урегулированы.

ќтветственность доверительного управл€ющего наступает в случае, если он не про€вил Ђдолжной заботливости об интересах выгодоприобретател€ или учредител€ управлени€ї21. ѕри этом он должен возместить выгодоприобретателю упущенную выгоду за врем€ доверительного управлени€ имуществом, а учредителю управлени€ -убытки, причиненные утратой или повреждением имущества (с учетом естественного износа), а также упущенную выгоду.

‘актически доверительный управл€ющий несет ответственность только в том случае, если не докажет, что убытки возникли вследствие непреодолимой силы либо действий выгодоприобретател€ или учредител€ управлени€. ¬о всех остальных случа€х долги по об€зательствам, возникшим в св€зи с доверительным управлением имуществом, погашаютс€ за счет этого имущества, и только при его недостаточности взыскание может быть обращено на имущество доверительного управл€ющего.  роме того, √  –‘ оговаривает право учредител€ управлени€ потребовать от доверительного управл€ющего возместить убытки в случае превышени€ последним полномочий, предоставленных ему договором.

ѕравоотношени€ между собственником и управл€ющим прописаны только в √  –‘, где содержатс€ лишь общие положени€. ¬ результате сохран€етс€ возможность одностороннего отказа от договора учредителем управлени€ и невозможность одностороннего отказа доверительного управл€ющего. ”правл€ющий не может распор€жатьс€ доверенным имуществом, за исключением случаев, предусмотренных договором.

ƒоверительный управл€ющий имеет право на вознаграждение и возмещение расходов, произведенных им при доверительном управлении22. ѕор€док возмещени€ расходов или выплат вознаграждени€ √  –‘ не определ€ет. ƒоверительным управл€ющим экономически выгодно работать, когда размер вознаграждени€ не ниже рентабельности основного производства доверительного управл€ющего или нормы прибыли, характерной дл€ данного региона или отрасли. ѕри организации учета доходов от управлени€ объектом недвижимости доверительный управл€ющий об€зан раздел€ть прибыль выгодоприобретател€ и вознаграждение собственника.

√осударственные (муниципальные) объекты недвижимости передаютс€ в доверительное управление частным управл€ющим компани€м в соответствии с законом субъекта ‘едерации - собственника объектов недвижимости23. ¬ этом законе: сформулированы цели и задачи доверительного управлени€, а также система принципов доверительного управлени€; прописаны пор€док и услови€ передачи объектов недвижимости; сформирован исчерпывающий перечень случаев, предоставление объектов целевым назначением; установлены особенности доверительного управлени€ отдельными видами объектов недвижимости, Ќапример, в —анкт-ѕетербурге действует «акон Ђќ доверительном управлении имуществом —анкт-ѕетербургаї от 30.05.2004 г. є 334-51.

Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer (http://www.novapdf.com) пор€док аккредитации фирм, претендующих на доверительное управление государственными объектами недвижимости, требовани€ к деловой репутации доверительных управл€ющих; об€зательное страхование. –азмер и форма вознаграждени€ доверительного управл€ющего требуют особой €сности и прозрачности.

јльтернативы доверительному управлению, когда речь идет о здани€х, которые исторически использовались разными организаци€ми под различные цели, нет. ¬о-первых, только при ƒ” реализуетс€ объектный принцип финансировани€: здание живет исход€ из собственных доходов и не требует дотаций из бюджета. —ам управл€ющий, как правило, инвестирует в развитие объекта, но никогда не претендует на долю собственности. Ёто в принципе невозможно по услови€м договора. ¬о-вторых, у здани€ по€вл€етс€ хоз€ин. ѕричем он нужен не только дл€ улучшени€ условий обитани€ арендаторов, но и дл€ обеспечени€ их элементарной безопасности. ¬-третьих, только профессиональный менеджмент позвол€ет объекту развиватьс€ не хаотично, а в соответствии с вн€тной и долгосрочной концепцией.

ƒоверительный управл€ющий об€зан:

- управл€ть объектом недвижимости в интересах учредител€ (выгодоприобретател€), т. е. надлежащим образом осуществл€ть правомочи€ владени€ и пользовани€ имуществом, а в случае, предусмотренном договором, - правомочи€ распор€жени€;

- указывать в договорах и иных документах внешнего действи€ тот факт, что он действует именно в качестве доверительного управл€ющего;

- предоставл€ть учредителю управлени€ достоверный, грамотный, надлежащим образом оформленный отчет о своей де€тельности и пр.;

- своевременно предоставл€ть выгодоприобретателю положенные ему выгоды от управлени€;

- выполн€ть об€занности, св€занные с правомочи€ми пользовани€, владени€ и распор€жени€ объектом недвижимости (вести законную предпринимательскую де€тельность) и с Ђбременем содержани€ имуществаї.

”чредитель управлени€ должен:

- предоставл€ть доверительному управл€ющему необходимую информацию и документацию;

- предупреждать доверительного управл€ющего о любых обременени€х передаваемого объекта недвижимости, в том числе о том, что передаваемый объект обременен залогом;

- своевременно отвечать на запросы доверительного управл€ющего о существе интересов учредител€ и выгодопреобретател€, об ограничени€х прав собственности учредител€;

- своевременно выплачивать доверительному управл€ющему причитающеес€ ему вознаграждение;

- своевременно принимать от управл€ющего отчеты.

ѕри проведении конкурсов на право доверительного управлени€ нежилыми здани€ми, принадлежащими —анкт-ѕетербургу, сформировали основной критеCreate PDF files without this message by purchasing novaPDF printer (http://www.novapdf.com) рий передачи объектов недвижимости частным управл€ющим компани€м размер гарантированного дохода бюджета на весь срок ƒ”.

ѕри этом отсчет начинаетс€ от суммы, которую объект недвижимости приносил в бюджет до конкурса.

»сход€ из аксиомы - только профессиональный менеджмент позволит объекту развиватьс€ не хаотично, а в соответствии с вн€тной и долгосрочной концепцией - требовани€ к управл€ющим компани€м сформированы достаточно четко: это опыт работы в сфере доверительного управлени€ или эксплуатации недвижимости, отсутствие долгов перед бюджетом.

¬ —анкт-ѕетербурге сегодн€ имеетс€ более 30 компаний, которые подход€т под критерии, позвол€ющие работать с государственными объектами недвижимости.

¬ыгодоприобретатель не имеет об€занностей по договору доверительного управлени€, но имеет право на получение выгод от управлени€ объектом недвижимости. ƒоверительный управл€ющий может исполнить свое об€зательство перед выгодоприобретателем путем внесени€ долга в депозит.

ƒоверительное управление предпри€тием имеет свои особенности. ѕредпри€тие €вл€етс€ комплексом имущества, включающим имущественные права и об€занности, следующие из коллективного и индивидуальных трудовых договоров. ѕри передаче в доверительное управление предпри€ти€ как имущественного комплекса по закону передаетс€ только имущество, но неизбежно встает вопрос о судьбе существующего на момент передачи коллектива сотрудников. Ётот вопрос должен быть специально оговорен собственником и управл€ющим, где будут решены все организационные и личные моменты, св€занные с управлением персоналом.

ƒоговор доверительного управлени€ имуществом филиала с директором филиала, который наделен трудовой правосубъектностью, но не наделен статусом руководител€ юридического лица, действующего без доверенности от имени юридического лица, может быть заключен, но тогда будет нарушен принцип единоначали€ администрации - один из самых непреложных в производственной структуре. «аключение гражданско-правового договора с профессиональным доверительным управл€ющим имуществом филиала устанавливает его самосто€тельность и полную имущественную ответственность за все его имущество и по всем долгам.

≈сли руководитель организации управл€ет ее имуществом, статус такого руководител€, не €вл€ющегос€ предпринимателем, относитс€ к наемному труду. ƒоверительный управл€ющий Ч это всегда индивидуальный предприниматель24, действующий от своего имени; этим он отличаетс€ от субъекта трудового права. –азница между статусами директора и доверительного управл€ющего (самосто€тельного субъекта рынка) заключаетс€ в том, что доверительное управление имуществом рассматриваетс€ с позиций единства и взаимосв€зи ƒейству€ в качестве индивидуального предпринимател€ без государственной регистрации, доверительный управл€ющий рискует понести уголовную ответственность в соответствии со Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer (http://www.novapdf.com) двух экономических функций - Ђфункции собственностиї и Ђфункции эффективного управлени€ капиталомї, в то врем€ как директор €вл€етс€ представителем собственника, т. е. управление отделено от собственности.

¬ современных российских услови€х работа управл€ющих не регулируетс€ федеральным законодательством и не подлежит лицензированию, поэтому система управлени€ объектами недвижимости формируетс€ на основании стандартов Ќациональной ассоциации управл€ющих недвижимостью –‘ (в насто€щее врем€ - ћежрегиональна€ ассоциаци€ управл€ющих недвижимостью) —“ќ Ќј”Ќ Ѕ-01-96 и  одекса профессиональной этики управл€ющих недвижимостью. ѕетербургские специалисты из √ильдии управл€ющих и девелоперов (√”ƒ) и –егиональной общественной организации Ђ”правл€ющие недвижимостьюї (–ќ”Ќ) разработали проект профстандартов. ќн включает определение пон€ти€ Ђуправл€ющийї, подробное описание их функций, уровень квалификационных требований. —тандарты были одобрены –оссийской гильдией риелторов (–√–).

 лючевым элементом этой системы €вл€етс€ принцип приоритета привлечени€ в качестве управл€ющих недвижимостью юридических лиц, имеющих в штате аттестованных специалистов, а также опыт соответствующей де€тельности и высокую деловую репутацию.

 омпании - лидеры на рынке управлени€ недвижимостью развивают новую услугу - мониторинг стоимости активов клиента, наход€щихс€ в управлении.

ќбъекты недвижимости, принадлежащие юридическим и физическим лицам, могут быть переданы в доверительное управление (за исключением объектов, принадлежащих унитарным государственным, муниципальным и казенным предпри€ти€м). ≈диноличный доверительный управл€ющий объектом недвижимости €вл€етс€ индивидуальным предпринимателем.

ќрганизаторами √ильдии управл€ющих и девелоперов коммерческой и промышленной недвижимости выступили компании ЂЅекарї, ЂVMB -“растї, Ђѕитерї и ЂStanley Propertyї. ќбщественна€ организаци€ объедин€ет в своих р€дах только юридических лиц. „ленство в √ильдии может быть как действительным, так и ассоциированным. ƒействительное членство предусмотрено дл€ независимых профессиональных управл€ющих компаний, специализирующихс€ на управлении, продаже, инвестировании и развитии объектов коммерческой и промышленной недвижимости. јссоциированное членство предусмотрено дл€ организаций, €вл€ющихс€ партнерами управл€ющих компаний (консалтинговых фирм, риелторских и строительных компаний, архитектурных мастерских и др.).

Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer (http://www.novapdf.com)

“≈ќ–≈“»„≈— »≈ ѕ–≈ƒѕќ—џЋ » ”ѕ–ј¬Ћ≈Ќ»я

ќЅЏ≈ “јћ»  ќћћ≈–„≈— ќ… Ќ≈ƒ¬»∆»ћќ—“»

2.1. —истемный подход в управлении имущественным комплексом “еоретической основой управлени€ имущественным комплексом €вл€ютс€ совокупность системных школ и направлений, среди них: обща€ теори€ систем, кибернетика, функциональна€ теори€ организации, системный анализ, синергетика.

ќбща€ теори€ систем определ€ет пон€тие системы, как целое, составленное из взаимосв€занных частей, плотность св€зей внутри которой превышают плотность св€зей с окружающей средой. ќтдельно вз€тые объекты недвижимости представл€ют собой технические системы, однако рассмотренные, как объекты собственности и управлени€, они приобретают черты бихевиоральных (имеющих поведение) систем.

 ибернетический подход предполагает выделение управл€ющего блока и управл€емого, между которыми существуют пр€ма€ и обратна€ св€зи. —огласно функциональной теории организации целое развиваетс€ тем успешнее, чем активнее обособленные его части содействуют достижению общих результатов.

—инергетический подход развивает ранее перечисленные подходы. ≈го можно сформулировать как целое не равное арифметической сумме частей.

—инергетика подробнее, чем другие системные направлени€ рассматривает эволюцию системы и различные катаклизмы, которые могут произойти с ней.

 омплексное использование различных направлений системного подхода позвол€ет более досконально исследовать и спроектировать усовершенствованный механизм функционировани€ системы.

Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer (http://www.novapdf.com) — точки зрени€ абстрактно-теоретической имущественный комплекс представл€ет собой технические, или искусственно созданные физические системы (здание, комплекс, инженерные сооружени€).

» это было бы справедливо при их проектировании, строительстве, технической эксплуатации, реконструкции и ликвидации. ќднако в современном обществе бесхозных объектов недвижимости практически нет.

¬о всем их жизненном цикле действуют люди и целые коллективы, играющие различные роли: собственники, инвесторы, управл€ющие, арендаторы, эксплуатирующие организации и контролирующие органы. “аким образом имущественный комплекс входит в состав более общей социо-технической.

¬ услови€х утвердившегос€ в –оссии рыночного механизма рассмотрение объектов недвижимости вместе со всеми причастными к их жизненному циклу субъектами становитс€ объективно необходимым.

—ледует отметить, что рынок недвижимости, сформировавшейс€ в стране и ее регионах, существенно отличаетс€ от других рынков более сложными услови€ми проведени€ сделок, значительными затратами на их осуществление. “ак, велики трансакционные издержки при заключении сделок. Ёто затраты на поиск информации о рыночной ситуации, ведение переговоров, оценку имущества и др.

–ынок недвижимости - это определенный набор механизмов, посредством которых передаютс€ права на собственность и св€занные с ней интересы, устанавливаютс€ цены и распредел€етс€ пространство между различными конкурирующими вариантами землепользовани€.

ѕо функциональному назначению объектов рынок недвижимости подраздел€етс€ на три основные составл€ющие (рис.2.1):

- рынок земли (земельных участков);

–џЌќ  Ќ≈ƒ¬»∆»ћќ—“»

Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer (http://www.novapdf.com) –ис. 2.1. —труктурные составл€ющие рынка недвижимости ’от€ период развити€ рынка недвижимости в –оссии еще невелик, но сегодн€ этот рынок имеет все традиционные составл€ющие: рынок земельных участков (в определенной, ограниченной мере), рынок жиль€, рынок нежилых помещений, рынок недвижимости в стройиндустрии, промышленности стройматериалов и объектов недвижимости самих строительных организаций и предпри€тий.

ѕо данным на 01.01.2006 года26, нежилой фонд ѕетербурга - это 70 819, тыс. кв.м (см. табл. 2.1). ѕочти 89% площадей (62 855,0 тыс. кв.м) Ч отдельно сто€щие здани€, 7964,6 тыс. кв.м приходитс€ на нежилые помещени€, встроенные в жилые дома. ¬ городе насчитываетс€ 38 290 нежилых зданий. —татистические данные уточн€ютс€ год от года в св€зи с высокими темпами коммерческого строительства и инвентаризацией существующих строений. ѕрежде всего, это недвижимость промышленных предпри€тий. ќднако структура нежилого фонда несбалансированна: на долю собственно доходной недвижимости приходитс€ меньша€ часть объектов, и они крайне неравномерно распределены в городской черте. ¬ течение последних лет на окраинах достаточно активно возвод€тс€ коммерческие объекты (прежде всего торгово-развлекательные –аспределение нежилого фонда по типам строений Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer (http://www.novapdf.com) Ќаиболее ликвидный товар на рынке коммерческой недвижимости - встроенные нежилые помещени€. 17,4% всех Ђвстроекї расположены в ÷ентральном районе, 8,9% - в јдмиралтейском.

¬сего на долю центра (÷ентральный, јдмиралтейский, ¬асиле-островский и ѕетроградский районы) приходитс€ 42,5% всех встроенных помещений, что в значительной степени определ€ет рыночный потенциал этих зон. –азвитию рынка коммерческой недвижимости на окраинах преп€тствует отсутствие ликвидного товара. ќднако, как уже сказано выше, ситуаци€ мен€етс€ благодар€ усили€м застройщиков. «а три года в динамично развивающемс€ и густонаселенном ѕриморском районе площадь встроенных нежилых помещений увеличилась с 341 тыс. кв.м до 538 тыс. кв.м, достигнув 6,8% в общегородском объеме.

—реди отдельно сто€щих нежилых зданий (таблица 2.1.) преобладают производственные (31,3% площадей) и учрежденческие (13,3%).

¬ структуре городского нежилого фонда (таблица 2.2.) на долю торговых объектов (отдельных зданий и встроенных помещений) приходитс€ лишь 6,4% площадей. ѕроизводственной недвижимости в четыре с лишним раза больше ѕлощадь объектов общепита составл€ет 1,3% от общегородских показателей.

ќчевидно, что в ближайшие годы ситуаци€ изменитс€ под воздействием насто€щего бума строительства крупных торговых и офисных центров, который сейчас происходит в городе. —амыми промышленными районами ѕетербурга (по количеству площадей, зан€тых под производство) €вл€ютс€  олпинский и ¬ыборгский. Ќа третьем месте -  ировский.

—труктура нежилого фонда по функциональному назначению Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer (http://www.novapdf.com) ¬ ѕетербурге 5453 нежилых строени€ наход€тс€ в неудовлетворительном или ветхом техническом состо€нии. Ќа долю такого нежилого фонда приходитс€ 13,4% площадей, или 8413,6 тыс€ч кв.м. ÷ифра огромна€, особенно если учесть, что площадь всей торговой недвижимости ѕетербурга почти вдвое меньше, чем площадь аварийного нежилого фонда. Ќеудовлетворительное состо€ние многих потенциально привлекательных дл€ бизнеса нежилых зданий усугубл€ет дефицит ликвидных объектов27.

 атегории пользователей нежилого фонда таментов правительства —ѕб стной собственности “аблица 2.3. показывает распределение нежилого фонда по категори€м пользователей. ¬ частной собственности или в собственности акционерных обществ наход€тс€ 6138 нежилых строений. ƒол€ частного нежилого фонда в его общей структуре составл€ет 20,0% площадей. ќсновные пользователи нежилого фонда в ѕетербурге -федеральные госучреждени€ и предпри€ти€ (17 882 здани€ общей площадью 30 452,5 тыс. кв.м).

¬ насто€щее врем€ аренда нежилых помещений (коммерческой недвижимости) - один из самых распространенных договоров гражданско-правового характера, примен€емых в хоз€йственной де€тельности различными предпри€ти€ми, коммерческими структурами, различными учреждени€ми и индивидуѕо данным √”ѕ Ђ√”»ќЌї

Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer (http://www.novapdf.com) альными предпринимател€ми, что и послужило основанием рассмотрени€ данной темы в насто€щей работе.

ќчень часто отдельному субъекту невыгодно приобретение недвижимости, потому что на долгое врем€ омертвл€ютс€ затраченные на это средства. ƒл€ общества в целом это невыгодно, потому что на то врем€, когда имущество не используетс€, оно фактически исключаетс€ из сферы хоз€йственной де€тельности, поэтому приходитс€ производить определенные вещи в большем количестве, чем нужно. ќни морально устаревают задолго до их полного износа, а на хранение и содержание в надлежащем состо€нии требуютс€ значительные средства. »ногда дл€ утилизации такого имущества также приходитс€ производить большие расходы. ”довлетворение потребностей в таком имуществе осуществл€етс€ посредством аренды. ћногие бизнесмены не имеют достаточно средств, чтобы приобрести в собственность, интересующую их недвижимость, и поэтому вынуждены арендовать ее.

—дача коммерческой недвижимости в аренду привлекательна и дл€ собственника имущества. ќна обеспечивает ему возможность наиболее эффективно использовать имущество и получать определенную экономическую выгоду даже тогда, когда он по каким-либо причинам сам не может эксплуатировать имущество. »ногда только сдача имущества в аренду обеспечивает собственнику возможность извлекать из него выгоду. »менно поэтому сейчас на рынке коммерческой присутствуют участники, дл€ которых сдача в аренду €вл€етс€ главным источником дохода и их основной де€тельностью. »менно в насто€щее врем€ этот бизнес становитс€ высокодоходным, формируетс€ целый рынок аренды нежилых помещений (коммерческой недвижимости).

ƒо начала 90-х годов собственность на недвижимость в промышленности и в других сферах народного хоз€йства имела две формы: общегосударственную и собственность общественных организаций и кооперативов.

ѕроцесс приватизации предпри€тий –оссии способствовал по€влению класса собственников нежилых помещений. ¬ первую очередь, в процесс приватизации включились магазины, предпри€ти€ бытового обслуживани€ и другие Ђобъекты малой приватизацииї. ¬ стоимости этих объектов большую часть составл€ла цена помещений и зданий. ј денег на их выкуп у трудового коллектива к моменту приватизации, как правило, не было. ѕоэтому мала€ приватизаци€ фактически означала аренду помещений трудовыми коллективами на длительный срок (до лет) с правом выкупа. ¬ течение первых двух лет приватизации (с 1992 г.) нежилые помещени€ предлагались в основном дл€ аренды. ќднако постепенно число собственников нежилых помещений стало увеличиватьс€; соответственно росло предложение нежилых помещений на продажу. ¬след за помещени€ми торговли и бытового обслуживани€ к процессу приватизации постепенно подключились государственные учреждени€ (Ќ»», проектные институты, учебные заведени€ и т.д.) и промышленные предпри€ти€, которые, выкупив недвижимость в собственность, также получили возможность продавать или сдавать в аренду свои помещени€ различным структурам.

Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer (http://www.novapdf.com) “аким образом, сформировалс€ вторичный рынок нежилых помещений, на котором предлагаютс€ объекты, перешедшие в частную собственность в ходе приватизации предпри€тий.

— 1991 г. в ћоскве, а позже и в —анкт-ѕетербурге активно развернулось строительство новых зданий преимущественно офисного назначени€. Ѕольшое развитие получила капитальна€ реконструкци€ особн€ков либо домов старой застройки в ÷ентре города под современные офисные помещени€. ¬ результате в крупных городах –оссии начало формироватьс€ предложение аренды офисов в специализированных бизнес центрах и офисных здани€х, которые обычно соответствовали западным стандартам.

  1997 г. в результате завершени€ первого (чекового) этапа приватизации и продолжающейс€ Ђденежнойї приватизации больша€ часть государственного имущества перешла в собственность вновь образованных акционерных обществ и товариществ. ќбща€ стоимость приватизированного имущества в –оссии оценивалась примерно в 1,5 триллиона рублей в ценах 1990 года. ѕри этом реальную ценность во многих случа€х имела лишь недвижимость (здани€, сооружени€ и земл€), а устаревшее оборудование требовало замены и имело минимальную рыночную стоимость.

Ѕольшинство предпри€тий в услови€х рынка нуждаетс€ в существенной модернизации, дл€ которой необходимы значительные средства. ѕервоначально предполагалось, что они будут привлекатьс€ новыми собственника через рынок ценных бумаг. ќднако практика показала, что этот путь дл€ многих предпри€тий оказалс€ нереальным. –ынок акций развивалс€ очень медленно. ѕредпри€ти€ часто не могли выпустить и разместить свои акции, чтобы привлечь дополнительные средства дл€ развити€ производства. —итуаци€ усугубилась после известных скандалов с акци€ми јќ Ђћћћї и другими аналогичными компани€ми, а в августе 1998 г. - и с государственными ценными бумагами. ¬ сложившихс€ услови€х гораздо реальнее было (и остаетс€) получить банковский кредит под залог недвижимости, либо продать часть объектов, ставших избыточными в результате модернизации. ј дл€ текущего поддержани€ жизнеспособности предпри€ти€ и повышени€ доходов акционеров с успехом может использоватьс€ сдача недвижимости в аренду, что часто и наблюдаетс€ на практике.

ѕройд€ через приватизацию, либо выкупив у государства арендованное имущество, коммерческие организации уже могут самосто€тельно распор€жатьс€ принадлежащими им объектами недвижимости. ¬веденные при приватизации ограничени€ по ее использованию, как правило, устанавливались на сроки от одного до трех лет. ¬о многих случа€х эти сроки к 1998 г. уже истекли или заканчивались, что также способствовало развитию этого рынка.

—пецифика рынка недвижимости приводит к тому, что нар€ду с об€зательными субъектами любого рынка - продавцом и покупателем на нем оперируют также государство (контролирующие органы, органы гос. регистрации, органы по управлению гос. имуществом и т.д.) и, как правило, профессиональные посредники: риелтеры, оценщики, ипотечные кредиторы и другие.

Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer (http://www.novapdf.com) ”частие государства в процессах купли-продажи объектов недвижимости при регистрации каждой сделки и при лицензировании основных профессиональных субъектов делает этот рынок более контролируемым.

–ынок недвижимости - это подсистема общего рынка, св€занна€ с оборотом прав на объекты недвижимости.

–ынок недвижимости важна€ часть любой рыночной экономики. ѕо некоторым оценкам на недвижимость приходитс€ более 50% мирового богатства. ¬ насто€щее врем€ этот факт осознан и в –оссии: в классификаторе отраслей народного хоз€йства –оссийской ‘едерации Ђоперации с недвижимым имуществомї выделены в самосто€тельную сферу де€тельности.

 ак правило, перед руководством коммерческой организации, выход€щей на рынок недвижимости, сто€т следующие проблемы:

- оценка объектов недвижимости и возможностей их использовани€ с целью привлечени€ денежных средств на развитие бизнеса;

- подготовка необходимых документов, подтверждающих права организации на распор€жение объектами недвижимости;

- подготовка коммерческого предложени€ или бизнес-плана;

- реклама и поиск партнеров, оценка их надежности;

- защита от возможных пос€гательств со стороны преступных группировок;

- установление плодотворных контактов с государственными структурами, контролирующими подобные сделки;

- проведение переговоров и согласование условий сделки;

- оформление всей необходимой документации по сделке и ее регистраци€ в установленном пор€дке;

- контроль реализации сделки и обеспечение выполнени€ условий сделки.

ќсновное свойство объектов недвижимости - неподвижность -приводит к индивидуальному характеру любого объекта недвижимости. ƒаже здани€, построенные одновременно, по одному проекту и с равным качеством выполнени€ работ (например типовые), но расположенные в разных местах, обычно имеют различные полезности. Ёто приводит к формированию индивидуальных цен на объекты недвижимости. ƒл€ них практически не используетс€ продажа по образцам и биржева€ торговл€.

Ќедвижимость - это товар, который значительно медленнее других товаров тер€ет свои потребительские качества в процессе эксплуатации. Ёто делает его жизнь на рынке очень продолжительной, и позвол€ет использовать недвижимость не только дл€ удовлетворени€ личных потребностей, но и дл€ получени€ дохода или прибыли. »звлечение прибыли может осуществл€тьс€ либо путем использовани€ недвижимости собственником в своем бизнесе, либо - через сдачу ее в аренду, а также через последующую перепродажу. ¬ложени€ в недвижимость также могут рассматриватьс€ как средство спасени€ капитала от инфл€ции. “орговл€ недвижимостью часто св€зана с получением и/или предоставлением кредитов и ипотекой. ѕоэтому рынок недвижимости тесно св€зан с рынком капитала и финансовым рынком.

Ќедвижимость как товар жестко св€зана с местом реализации. ѕоэтому рынок недвижимости менее других подвержен вли€нию импорта и экспорта. ќбCreate PDF files without this message by purchasing novaPDF printer (http://www.novapdf.com) щероссийский рынок недвижимости, в большей степени, чем по другим товарам, распадаетс€ на относительно изолированные региональные рынки.

Ќар€ду с куплей Ч продажей дл€ рынка недвижимости характерно значительное развитие арендных отношений. ћногие объекты (например, склады) редко продаютс€, но часто сдаютс€ в аренду. ѕри совершении сделки с недвижимостью она физически не перемещаетс€ в пространстве от одного владельца к другому (как это происходит с движимыми вещами), а переход€т только определенные права на нее. “аким образом, объектом сделки €вл€етс€ определенный пакет прав; он же и объект ценообразовани€. ќбычно это права собственности или права аренды, как правило, с определенными ограничени€ми, например, по возможным направлени€м использовани€. Ќо возможны и некоторые вариации вокруг этих основных вариантов, например, сервитуты. –ынки купли-продажи и аренды недвижимости взаимодействуют, но относительно самосто€тельны.

ƒоли рынка распредел€ютс€ между различными арендодател€ми следующим образом (таблица 2.4.).

“радиционно рынок коммерческой недвижимости включает в себ€ следующие сегменты: торговой, офисной и складской недвижимости. ѕри этом торгова€ недвижимость - это помещени€, используемые как под магазины, так и под различные виды услуг: общественного питани€, бытовых, спортивных, развлекательных и т.д. ¬ более широком смысле коммерческа€ недвижимость включает еще гостиницы, апартаменты и паркинги.



Pages:     || 2 | 3 |


ѕохожие работы:

Ђ1 ».ј. √афаров, ј.Ќ. Ўихранов √ородище »сследовани€ по истории ёго-«ападного региона –“ и села √ородище ”ƒ  94(47) ЅЅ  “3 (2 –ос. “ат.) –ецензент: ‘.Ў. ’узин Ц доктор исторических наук, профессор. √афаров ».ј., Ўихранов ј.Ќ. √ородище (»сследовани€ по истории ёго-«ападного региона –“ и села √ородище). Ц  азань: »дел-ѕресс, 2012. Ц 168 с. + ил. ISBN 978-5-85247-554-2 ћонографи€ посв€щена истории ёго-«ападного региона –еспублики “атарстан и, главным образом, села √ородище. Ќа основе...ї

Ђ‘.—. ¬оройский ќсновы проектировани€ автоматизированных библиотечно-информационных систем ћќ— ¬ј ‘»«ћј“Ћ»“ 2002 г. ЅЅ  78.30 ¬ 75 ¬оройский ‘.—. ќсновы проектировани€ автоматизированных библиотечно-информационных систем. ћ.: √ѕЌ“Ѕ –оссии, 2002. 389 с.: ил. 17; табл. 9. Ѕиблиогр.: 316 назв. ”ƒ  002.6 ј—Ќ“» + 025.1: 65.011.56 √–Ќ“» 13.31.23 + 20.15 ƒ ƒ 025.04 ISBN 5-901682-10-6 ћонографи€ содержит обобщенные, системно выверенные и опирающиес€ на многолетний опыт проектировани€ автоматизированных...ї

Ђћинистерство науки и образовани€ –оссийской ‘едерации ‘√Ѕќ” ¬ѕќ ћагнитогорский государственный университет »Ќƒ≈ — ”—“ќ…„»¬џ’ —Ћќ¬≈—Ќџ’  ќћѕЋ≈ —ќ¬ ѕјћя“Ќ» ќ¬ ¬ќ—“ќ„Ќќ—Ћј¬яЌ— ќ√ќ ѕ–ќ»—’ќ∆ƒ≈Ќ»я XЦXI вв. ћагнитогорск 2012 1 ”ƒ  811.16 ЅЅ  Ў141.6+Ў141.1 »60 »60 »ндекс устойчивых словесных комплексов пам€тников восточнослав€нского происхождени€ XЦXI вв. / Ќауч.-исследоват. словарна€ лаб. ; сост. : ќ.—.  лимова, ј.Ќ. ћихин, Ћ.Ќ. ћишина, ј.ј. ќсипова, ƒ.ј. ’одиченкова, —.√. Ўулежкова ; гл. ред. —.√....ї

Ђ√Ѕќ” ƒѕќ »ркутска€ государственна€ медицинска€ академи€ последипломного образовани€ ћинистерства здравоохранени€ –‘ ‘.».Ѕел€лов Ћечение болезней сердца в услови€х коморбидности ћонографи€ »здание дев€тое, переработанное и дополненное »ркутск, 2014 04.07.2014 ”ƒ  616Ц085 ЅЅ  54.1Ц5 Ѕ43 –ецензенты доктор медицинских наук, зав. кафедрой терапии и кардиологии √Ѕќ” ƒѕќ »√ћјѕќ —.√.  уклин доктор медицинских наук, зав. кафедрой психиатрии, наркологии и психотерапии √Ѕќ” ¬ѕќ »√ћ” ¬.—. —обенников...ї

Ђћежрегиональные исследовани€ в общественных науках ћинистерство образовани€ и науки –осийской ‘едерации јЌќ »Ќќ-центр (»нформаци€. Ќаука. ќбразование) »нститут имени  еннана ÷ентра ¬удро ¬ильсона (—Ўј)  орпораци€  арнеги в Ќью-…орке (—Ўј) ‘онд ƒжона ƒ. и  этрин “. ћак-јртуров (—Ўј) ћежрегиональный институт по общественным наукам при »ркутском государственном университете (ћ»ќЌ при »√”) јмурский государственный университет ƒанное издание осуществлено в рамках программы ћежрегиональные...ї

Ђ√.». Ћовецкий ‘»Ћќ—ќ‘»я » ћј“≈ћј“» ј: ¬џ—Ў»≈ »ƒ≈» » „»—Ћј ¬ ƒ–≈¬Ќ≈ћ ћ»–≈ » јЌ“»„Ќќ—“» ”ƒ  51.01 ЅЅ  87:22.1 Ћ68 –ецензенты: д-р филос. наук, профессор  √ѕ” им.  .Ё. ÷иолковского ј.—. —трельцов; канд. физ.-мат. наук, доцент кафедры высшей математики  ‘ ћ√“” им. Ќ.Ё. Ѕаумана —.≈. —тепанов Ћ68 Ћовецкий √.». ‘илософи€ и математика: высшие идеи и числа в ƒревнем мире и античности. Ч ћ.: »здательство ћ√“” им. Ќ.Ё. Ѕаумана, 2009. Ч 756 с. ISBN 978-5-7038-3339-1 ¬ монографии показано, как...ї

Ђ”ƒ  617-089 ЅЅ  54.5 ¬65 ¬ойно-ясенецкий ¬. ‘. (јрхиепископ Ћука) ќчерки гнойной хирургии. Ч ћ. Ч —ѕб.: «јќ »здательство Ѕ»Ќќћ, Ќевский ƒиалект, 2000 - 704 с, ил. ѕ€тое издание фундаментального труда ¬. ‘. ¬ойно-ясенецкого ќчерки гнойной хирургии, впервые увидевшего свет в 1934 г. и бывшего настольной книгой дл€ многих поколений хирургов, и сегодн€ претендует на роль учебника дл€ начинающих врачей, справочного пособи€ дл€ профессионалов, источника идей и материала дл€ дискуссий среди...ї

Ђ .—. ћокин Ќ.ј. Ѕарышна€ Ётнополитическое исследование: концепции, методологи€, практика —аратов 2009 1 ЅЅ  60.56(2–ос) ”ƒ  [316.48+316.347](470+571) ћ74 Ѕ26 –ецензенты: ƒоктор философских наук, профессор ¬.Ќ. ярска€ ƒоктор социологических наук, профессор Ћ.—. яковлев ћокин  .—., Ѕарышна€ Ќ.ј. Ётнополитическое исследование: ћ74 Ѕ26 концепции, методологи€, практика /  .—. ћокин, Ќ.ј. Ѕарышна€ / —аратов: »здательский центр Ќаука, 2009. Ц 247с. ISBN 978-5-9999-0249-8 ћонографи€ посв€щена...ї

Ђ ”Ћ№“”–Ќџ… ЋјЌƒЎј‘“ √ќ–ќƒј —ј–јЌ— ј (√≈ќЁ ќЋќ√»„≈— »≈ ѕ–ќЅЋ≈ћџ » ЋјЌƒЎј‘“Ќќ≈ ѕЋјЌ»–ќ¬јЌ»≈) —ј–јЌ—  »«ƒј“≈Ћ№—“¬ќ ћќ–ƒќ¬— ќ√ќ ”Ќ»¬≈–—»“≈“ј 2002 ”ƒ  712(470.345) ЅЅ  ƒ82  90 –ецензенты: доктор географических наук профессор Ѕ. ».  очуров доктор географических наук доцент ≈. ё.  олбовский јвторский коллектив: “. ». Ѕурлакова, ё. Ќ. √агарин, ¬. ј. √ул€ев, Ќ. ј.  ильдишова, ». ¬.  ирюхин, ¬. ».  удашкин, ≈. “. ћакаров, ¬. Ќ. ћасл€ев, ¬. Ѕ. ћахаев, ¬. ј. ћоисеенко, ¬. ј. Ќежданов, —. ». ќсипова, ¬. Ќ....ї

Ђ”ƒ  66.047 —ќ¬–≈ћ≈ЌЌџ≈ ¬ќѕ–ќ—џ “≈ќ–»» ѕ≈–≈Ќќ—ј ѕ–» —”Ў ≈ * ¬.».  оновалов1, “.  удра2, Ќ.÷. √атапова1 √ќ” ¬ѕќ “амбовский государственный технический университет (1); Ёнерго-технологический центр  анмет, ћонреаль,  анада (2)  лючевые слова и фразы: капилл€рные модели; кластерные модели; механизм сушки; перкол€ционные системы; пористые структуры; фрактальные системы; €влени€ переноса. јннотаци€: ƒаны представлени€ о современных подходах в теории переноса при сушке: сетевые капилл€рные структуры,...ї

Ђ–ќ——»…— јя ј јƒ≈ћ»я Ќј”  ¬.ќ. √ладышев Ќ≈ќЅ–ј“»ћџ≈ ЁЋ≈ “–ќћј√Ќ»“Ќџ≈ ѕ–ќ÷≈——џ ¬ «јƒј„ј’ ј—“–ќ‘»«» » ‘»«» ќ-“≈’Ќ»„≈— »≈ ѕ–ќЅЋ≈ћџ ћосква »здательство ћ√“” имени Ќ.Ё. Ѕаумана 2000 ”ƒ  530.1 ЅЅ  22.31 √52 –ецензенты: академик јкадемии транспорта –‘, профессор, доктор технических наук ≈.ё. Ѕарзилович; профессор, доктор физико-математических наук ј.Ќ. ћорозов √ладышев ¬.ќ. Ќеобратимые электромагнитные процессы в задачах √52 астрофизики: физико-технические проблемы. Ц ћ.:»зд-во ћ√“” им. Ќ.Ё. Ѕаумана,...ї

Ђ».†Ќ.†–ассоха† »сследован舆по†ностратической † проблеме ёжно≠”краинский†центр†неолитической† революции *†*†* ћетодика†вы€влен舆древнейшего†родства† €зыков†путем†сравнен舆их†базовой†лексики†с† ностратической†и†сино≠кавказской† реконструкци€ми ’арьков† ’Ќјћ√† 2010 1 –ецензенты:† ё.†¬.†ѕавленко†Ц†профессор†Ќационального† университета† иево≠ћогил€нска€†академи€,†доктор† философских†наук ј.†ј.†“ортика†Ч†доцент†’арьковской†государственной† академии†культуры,†доктор†исторических†наук...ї

ЂЁлектронное научное издание јльманах ѕространство и ¬рем€. “. 1. ¬ып. 1 Х 2012 —пециальный выпуск —»—“≈ћј ѕЋјЌ≈“ј «≈ћЋя Electronic Scientific Edition Almanac Space and Time Special issue 'The Earth Planet System' Elektronische wissenschaftliche Auflage Almabtrieb СRaum und ZeitС Sonderheft СSystem Planet Erde' „еловек на «емле Human on the Earth / Mensch auf Erden ”ƒ  930.85 ‘едоров ј.≈. ¬ли€ние геологических факторов на локальные и мировые вооруженные конфликты ƒополненный и исправленный...ї

Ђ ј“јЋќ√ »«ƒјЌ»… ќќќ √азпром ¬Ќ»»√ј« www.vniigaz.ru ѕо вопросам приобретени€ изданий обращатьс€ в –едакционно-издательский отдел ќќќ √азпром ¬Ќ»»√ј«. “ел. /факс: + 7 (498) 657- 41-73 E-mail: A_Luzhkova@vniigaz.gazprom.ru ¬озможна оплата по наличному и безналичному расчету. ƒоставка в регионы осуществл€етс€ заказными бандерол€ми по тарифам ‘√”ѕ ѕочта –оссии.  оличество экземпл€ров ограничено. ћожно заказать электронную версию издани€. Ѕашкин ¬.Ќ. –етроспектива и прогноз геоэкологической ситуации...ї

Ђ–ќ——»…— јя ј јƒ≈ћ»я ќЅ–ј«ќ¬јЌ»я »Ќ—“»“”“ ѕ≈ƒј√ќ√» » » ѕ—»’ќЋќ√»» ѕ–ќ‘≈——»ќЌјЋ№Ќќ√ќ ќЅ–ј«ќ¬јЌ»я Ћаборатори€ психологии профессионального образовани€ ÷≈ЌЌќ—“» » —ќ÷»јЋ№Ќџ≈ ”—“јЌќ¬ » —ќ¬–≈ћ≈ЌЌџ’ —“”ƒ≈Ќ“ќ¬: —“–” “”–ј » ƒ»Ќјћ» ј  ќЋЋ≈ “»¬Ќјя ћќЌќ√–ј‘»я  азань »здательство ƒанис »ѕѕ ѕќ –јќ 2010 ”ƒ  15 : 377 –екомендовано в печать ЅЅ  88.4 : 74.5 ”ченым советом »ѕѕ ѕќ –јќ ÷ 37 ÷ 37 ÷енности и социальные установки современных студентов: структура и динамика: коллективна€ монографи€ / отв. ред. Ѕ.—....ї

Ђ–оссийский √уманитарный научный фонд Ќоосферна€ общественна€ академи€ наук ≈вропейска€ академи€ естественных наук √осударственна€ ѕол€рна€ академи€ —мольный институт –оссийской академии образовани€  ресть€нский государственный институт им.  ирилла и ћефоди€  остромской государственный университет им. Ќ.ј. Ќекрасова ј.».†—убетто Ќоо—ферЌый†прорыв† ро——»»†в†будущее† в†XXI†веке ћонографи€ ѕод научной редакцией д.ф.н. ¬.√. ≈горкина —анкт-ѕетербург 2010 ”ƒ  113+141.2 ЅЅ  ё6+—550.01 —убетто†ј.». —89...ї

Ђѕќ„¬џ » “≈’Ќќ√≈ЌЌџ≈ ѕќ¬≈–’Ќќ—“Ќџ≈ ќЅ–ј«ќ¬јЌ»я ¬ √ќ–ќƒ— »’ ЋјЌƒЎј‘“ј’ ћонографи€ ¬ладивосток 2012 ћинистерство образовани€ и науки –оссийской ‘едерации ƒальневосточный федеральный университет Ѕиолого-почвенный институт ƒ¬ќ –јЌ “ихоокеанский государственный университет ќбщество почвоведов им. ¬.¬. ƒокучаева  овалева √.¬., —тарожилов ¬.“., ƒербенцева ј.ћ., Ќазаркина ј.¬., ћайорова Ћ.ѕ., ћатвеенко “.»., —емаль ¬.ј., ћорозова √.ё. ѕќ„¬џ » “≈’Ќќ√≈ЌЌџ≈ ѕќ¬≈–’Ќќ—“Ќџ≈ ќЅ–ј«ќ¬јЌ»я ¬ √ќ–ќƒ— »’ ЋјЌƒЎј‘“ј’...ї

Ђ–ќ——»…— јя ј јƒ≈ћ»я Ќј”  »нститут проблем безопасного развити€ атомной энергетики ¬. ¬. ƒемь€нов, ≈. ј. —авельева √≈ќ—“ј“»—“» ј теори€ и практика ѕод редакцией профессора, доктора физико-математических наук –. ¬. јрутюн€на ћосква Ќаука 2010 ”ƒ  91:519.8 ЅЅ  26.8в6 √35 –ецензенты: доктор технических наук Ѕ. ». яцало, доктор физико-математических наук ¬. ћ. √оловизнин √еостатистика: теори€ и практика / ¬. ¬. ƒемь€нов, ≈. ј. —авельева ; под ред. –. ¬. јрутюн€на; »н-т проблем безопасного развити€...ї

Ђћежрегиональные исследовани€ в общественных науках ћинистерство образовани€ и науки –оссийской ‘едерации »Ќќ-центр (»нформаци€. Ќаука. ќбразование) »нститут имени  еннана ÷ентра ¬удро ¬ильсона (—Ўј)  орпораци€  арнеги в Ќью-…орке (—Ўј) ‘онд ƒжона ƒ. и  этрин “. ћак-јртуров (—Ўј) ƒанное издание осуществлено в рамках программы ћежрегиональные исследовани€ в общественных науках, реализуемой совместно ћинистерством образовани€ и науки –‘, »Ќќ-центром (»нформаци€. Ќаука. ќбразование) и »нститутом...ї

Ђћ.ј. ƒь€конова1. ќн отметил р€д замечаний по частным вопросам (например, рецензент подискутировал по вопросу о живущей четверти). ƒьконов также выразил сомнение касательно демографических выкладок √отье, отметив их неубедительность и методическое несовершенство2. Ќесмотр€ на это, общий вывод был вполне положительным:.я должен признать, что нар€ду с некоторыми отрицательными сторонами исследовани€, в числе которых главными € считаю необоснованность в иных случа€х методологических приемов и...ї






 
2014 www.av.disus.ru - ЂЅесплатна€ электронна€ библиотека - јвторефераты, ƒиссертации, ћонографии, ѕрограммыї

ћатериалы этого сайта размещены дл€ ознакомлени€, все права принадлежат их авторам.
≈сли ¬ы не согласны с тем, что ¬аш материал размещЄн на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.