Главная >> Монографии

Pages: |

| 2 | 3 |

«А.В. Пылаева РАЗВИТИЕ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ Монография Нижний Новгород ННГАСУ 2012 УДК 336.1/55 ББК 65.9(2)32-5 П 23 Рецензенты: Кокин А.С. – д.э.н., профессор Нижегородского государственного национального ...»

-- [ Страница 1 ] --

Министерство образования и науки Российской Федерации

Государственное образовательное учреждение высшего профессионального

образования

«Нижегородский государственный архитектурно-строительный университет»

А.В. Пылаева

РАЗВИТИЕ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ

НЕДВИЖИМОСТИ

Монография

Нижний Новгород

ННГАСУ

2012 УДК 336.1/55 ББК 65.9(2)32-5 П 23 Рецензенты:

Кокин А.С. – д.э.н., профессор Нижегородского государственного национального исследовательского университета им. Н.И. Лобачевского Озина А.М. – д.э.н., профессор Нижегородского института управления – филиала Российской академии народного хозяйства и государственной службы при Президенте России Пылаева А.В.. Развитие кадастровой оценки недвижимости [Текст] : монография / А. В.

Пылаева; Нижегор. гос. архитектур.-строит. ун-т. – Н. Новгород : ННГАСУ, 2012. – 130 с.

Исследуется история развития и процесс становления кадастровой оценки недвижимости в Российской Федерации; обобщена эволюция формирования понятий и основ кадастровой оценки недвижимости; проанализированы принципы создания и виды обеспечения кадастровой оценки как способа определения налоговой базы по налогу на недвижимость; определены направления развития кадастровой оценки недвижимости.

Монография предназначена для студентов, преподавателей вузов, оценщиков, экономистов, финансистов, работников налоговой службы, специалистов финансовых служб органов местного самоуправления.

ГЛАВА 1. ИСТОРИЯ РАЗВИТИЯ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ

НЕДВИЖИМОСТИ

1.1. Массовая оценка – компонент системы налогообложения недвижимости

1.2. Международный опыт и международные проекты в области налогообложения и оценки недвижимости

1.2.1. Международный опыт массовой оценки недвижимости.............. 1.2.2. Эксперимент по введению налога на недвижимость в Великом Новгороде и Твери, 1997-2004 гг.

1.2.3. Проект «Разработка и тестирование системы кадастровой (массовой) оценки недвижимости в Российской Федерации», 2007– 2009 гг.

1.2.4. Проект «Разработка и внедрение автоматизированной системы «Мониторинг рынка недвижимости», 2007-2009 гг

1.2.5. Проект «Анализ социально-экономических последствий введения налога на недвижимость на основе результатов массовой оценки недвижимости», 2010-2011 гг.

1.3. Государственная кадастровая оценка в Российской Федерации, 1998-2012 гг

ГЛАВА 2. ЭВОЛЮЦИЯ ФОРМИРОВАНИЯ ОСНОВ И ПОНЯТИЙ

КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ

2.1. Определение понятия «кадастровая стоимость»

2.2. Формирование понятия «кадастровая оценка»

2.3. Процесс кадастровой оценки недвижимости

2.4. Система кадастровой оценки недвижимости

2.4.1. Принципы создания системы

2.4.2. Виды обеспечения системы

2.5. Стандарты оценочной деятельности

2.5.1. Международные стандарты оценки

2.5.2. Стандарты международного общества налоговых оценщиков.... 2.5.3. Европейские стандарты оценки

2.5.4. Федеральные стандарты оценки

ГЛАВА 3. СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ

НЕДВИЖИМОСТИ

3.1. Направления развития кадастровой оценки недвижимости........... 3.2. Развитие институциональных основ кадастровой оценки недвижимости

3.3. Правовое регулирование оценочной деятельности

3.4. Система менеджмента качества кадастровой оценки недвижимости

3.4.1. Стандарты налоговой оценки

3.4.2. Обеспечение качества кадастровой оценки недвижимости....... 3.4.3. Стандарт качества государственной кадастровой оценки........ ЗАКЛЮЧЕНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

Социальная справедливость – это принцип построения социального государства, которое исходит из признания за всеми гражданами права добиваться лучшей жизни, улучшения условий труда и благосостояния посредством организационных коллективных действий. Социальная справедливость – это и основной принцип налогообложения. Налог на недвижимость, как никакой иной налог, в условиях правильного его применения, отражает принцип социальной справедливости.

К введению налога на недвижимость на основе рыночной стоимости, который, являясь местным налогом, будет направлен на развитие территории, мы подходим с 1994 года. Как возникла эта идея? Она явилась следствием другой, более глобальной идеи – формирования в России социального государства и гражданского общества.

Одним из современных примеров успешной реализации идеи социального государства является Западная Германия. Людвиг Эрхард (1897– 1977), канцлер ФРГ, разработал и претворил в жизнь концепцию социального рыночного хозяйства. Он был идеологом проведения в Западной Германии широкомасштабной экономической реформы, коренным образом преобразовавшей социально-экономическую жизнь страны.

Относительно самостоятельным элементом социально ориентированного рынка в Западной Германии было создание системы эффективной занятости, включающей в себя переподготовку кадров, регулирование рабочих мест, развитие общественных работ и другие звенья этой системы.

Были приняты действенные меры по увеличению количества рабочих мест и сокращению безработицы. При этом четко разграничивалось, с одной стороны, милосердие к слабым, обеспечение им общественной защиты и поддержки, и, с другой стороны, обеспечение свободы и самостоятельности сильным, лицам, которые в силу своих способностей и мастерства могли самостоятельно добиться успехов в жизни.

Особенно подчеркивалось, что человека «нельзя низводить до уровня опекаемого, принижать до состояния только потребителя государственных услуг» [1, с.7]. При этом важна солидарность «сильных» и «слабых», забота общества о потерпевших неудачу в жизни. Тем самым главной задачей объявлялось создание не системы тотального обеспечения, а предпосылок такой жизни, за которую ответственны сами граждане.

Важнейшим аспектом социальной политики была налоговая политика: освобождение от налогообложения всех малообеспеченных слоев общества, отказ от повышения косвенных налогов, осуществление финансирования социальных программ за счет высокого налогообложения и лишения некоторых субсидий наиболее богатых граждан. Одновременно во имя улучшения условий жизни малоимущих обсуждались законопроекты о пособиях для квартиросъемщиков, социальной помощи престарелым и т.д. За время реформы пенсии и другие государственные пособия возросли в несколько раз.

Как отмечает В.А. Щуров, «при Эрхарде усилилось воздействие государства на механизм функционирования рынка посредством разносторонней и взаимосвязанной социально-экономической, валютнофинансовой, научно-технической, инвестиционной и экологической политики, обеспечивающей необходимое развитие производства и решение социальных проблем общества. Вместо административно-директивного планирования вошло в практику так называемое индикативное планирование, предусматривающее установление вместо директивных подробных показателей определенных индикативных показателей» [2].

Сравнив социально-экономические преобразования в нашем обществе с концепцией Эрхарда, мы увидим много совпадений. Многие господствующие ныне идеи дословно и понятийно совпадают с предложениями Эрхарда. Это, в частности:

– целостный подход в социальной и налоговой политике – важнейшим аспектом социальной политики Эрхарда была налоговая политика;

– социальная справедливость – предоставление налоговых льгот малообеспеченным слоям общества и лишение некоторых субсидий наиболее богатых граждан;

– переход от директив к индикаторам. Примером административнодирективного планирования в России может служить применяемая до года в налогообложении нормативная цена земли, с 2006 года налоговой базой служит индикатор «кадастровая стоимость», которая изменяется в зависимости от ситуации на рынке недвижимости.

Способом определения такого индикатора в России является массовая (в российском контексте – кадастровая) оценка недвижимости. Исследуем историю становления и развития кадастровой оценки недвижимости.

ГЛАВА 1. ИСТОРИЯ РАЗВИТИЯ КАДАСТРОВОЙ

ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ

1.1. Массовая оценка – компонент системы налогообложения Массовая оценка недвижимости является важным элементом систем налогообложения недвижимости, основанных на стоимости. Формирование, становление и развитие систем массовой оценки недвижимости было вызвано развитием систем налогообложения в тех странах, в которых введен налог на недвижимость и в качестве базы налога выбрана стоимость недвижимости. Это, с одной стороны, определяет роль и место массовой оценки недвижимости, с другой – требует рассмотрения ее эволюции через призму целей и задач налогообложения.

Р. Олми, международный эксперт в области адвалорных (Ad Valorem – соответствующий стоимости) систем налогообложения недвижимости, выделил в системе налогообложения недвижимости три компонента:

– определение субъектов, подлежащих налогообложению (налогоплательщики) и объектов, подлежащих налогообложению, и установление связей между ними;

– определение стоимости объектов, подлежащих налогообложению;

– сбор налогов [3].

Рассмотрим компонент «Определение стоимости недвижимости». В целях налогообложения необходимо определить стоимость всех объектов недвижимости, подлежащих налогообложению, другими словами, провести массовую оценку недвижимости в целях налогообложения. Массовая оценка представляет собой процесс определения стоимости группы единиц недвижимого имущества по состоянию на конкретную дату с использованием общих данных, стандартизированных методов и статистического тестирования. Согласно международным стандартам оценки, базой стоимостной оценки для массовой оценки является рыночная стоимость. Для проведения работ по массовой оценке создаются системы массовой оценке недвижимости.

Основная цель разработки и создания системы массовой оценки недвижимости – обеспечение функционирования и совершенствования системы налогообложения недвижимости, основанной на стоимости. Эта цель определена в работах зарубежных и отечественных авторов [4 – 10], в международных стандартах массовой оценки недвижимости, она не раз подчеркивалась на международных конференциях [11 – 15], в целях ее достижения реализовывались международные и национальные проекты. Массовая оценка недвижимости также способствует решению задач развития рынка недвижимости, ипотечного кредитования и страхования. Результаты массовой оценки могут являться основой в методиках расчета арендной платы.

Целеполагание налога на недвижимость в социальном аспекте – это отражение принципа социальной справедливости. Единство социальной и налоговой политик можно наглядно продемонстрировать, анализируя основные элементы налога на недвижимость.

Недвижимость как объект налогообложения. Налог на недвижимость действует в настоящее время более чем в 130 странах мира [25, с.426] и является ключевым компонентом сбалансированной и справедливой налоговой системы. Состав налога на недвижимость рассматривается с позиции совмещения в одном налоге воспроизводственной и рентной составляющих, первая из которых направлена на образование в бюджете средств для финансирования общественно необходимых затрат на восстановление используемых объектов природной среды, а вторая – на изъятие дифференциальной ренты для выравнивания конкурентных условий при взаимодействии экономических субъектов на стадии добычи и последующей реализации результатов экстенсивного либо интенсивного воздействия на объекты природы.

«Визуальная определенность, стабильность и долгосрочность существования, обязательная государственная регистрация, а также высокие стоимостные параметры, формирующиеся в условиях свободного рынка, предопределяют повышенный интерес государства к недвижимости» [26, с.4]. С другой стороны, налог на недвижимость справедлив и с точки зрения общественного мнения – объект недвижимости невозможно спрятать, поэтому собственнику/владельцу объекта недвижимости этот налог трудно избежать.

Стоимость недвижимости как налоговая база. «Говоря о природе имущественных налогов, следует помнить, прежде всего, что это налоги на богатство, и каким образом оценивается это богатство – вопрос очень важный» [27, с. 62]. В динамично развивающейся экономике стоимость недвижимости постоянно меняется, поэтому для обеспечения справедливости и понимания системы налогообложения недвижимости необходимо, чтобы налоговой базой являлась актуальная рыночная стоимость имущества. Актуальная рыночная стоимость – индикатор состояния рынка недвижимости, поэтому очень важно проводить мониторинг рынка недвижимости и регулярную оценку (переоценку) стоимости недвижимости. Как отмечено в Стандарте по политике в области налогообложения имущества, «налоговому оценщику рекомендуется следить за установлением регулярных циклов переоценки или, по крайней мере, за пороговыми значениями уровня экспертной оценки и ее единообразием, которые являются сигналом для начала переоценки» [28].

Актуальная рыночная стоимость как база налогообложения обеспечивает стабильность взаимоотношений между величинами стоимости и налогами на имущество. Текущая рыночная стоимость определяется на основе рыночных данных, это обеспечивает ее объективность. Имея стандарт «текущей рыночной стоимости», налогоплательщикам легче оценить, справедливо ли с ними обращаются при налогообложении их имущества.

Рыночная стоимость объекта недвижимости отражает потенциальную платежеспособность налогоплательщика - собственника, ее использование в качестве налоговой базы побуждает налогоплательщика более эффективно распоряжаться своей собственностью.

Таким образом, будет справедливо установление в качестве налоговой базы по налогу на недвижимость рыночной стоимости недвижимости и последующее изъятие ее части в пользу общества.

1.2. Международный опыт и международные проекты в области налогообложения и оценки недвижимости 1.2.1. Международный опыт массовой оценки недвижимости Системы массовой оценки недвижимости существуют во многих странах мира. Обзор и анализ особенностей систем налогообложения в различных странах представлены в работах Дж. Эккерта [29], Д. Янгмен и Д. Мальме [5 ; 11], Р. Олми [3 ; 4], А. Мюллера [16 ; 17], Р. Весcели [30].

Рабочей группой по землеуправлению Европейской экономической комиссии Организации Объединенных Наций (ЕЭК ООН) в 2001 г. было проведено исследование систем массовой оценки недвижимости в целях налогообложения в странах ЕЭК ООН. В исследовании приняли участие представители более 50 государств. В результате обобщения материалов исследования были сделаны следующие выводы:

1) большинство стран-респондентов (72%) заявили, что они имеют системы массовой оценки земель в целях налогообложения;

2) 14% заявили, что они начали создание систем массовой оценки в целях налогообложения;

3) 14% не имеют систем массовой оценки земель в целях налогообложения. В этих государствах существует налог на чистую стоимость имущества, основанный на стоимости активов. В этих странах также имеются другие виды налогообложения недвижимости [30].

Исследуем международный опыт налогообложения и оценки недвижимости [11 – 30].

1.2.1.1. Опыт стран Западной Европы и США В Германии в основу налогообложения недвижимого имущества положена так называемая «типичная стоимость объекта недвижимости»

(Bodenrichtwert). Она определяется ежегодно как средняя стоимость, зависящая от месторасположения, публикуется и наглядно представляется населению.

На независимую комиссию экспертов, состоящую из профессионалов в различных областях (геодезистов, оценщиков, агентов по торговле недвижимостью и т.д.), возложена ответственность по сбору информации о ценах сделок, установлению типичной стоимости объектов недвижимости, созданию рыночных отчетов, оценке в случае принудительного отчуждения имущества, а также доклады в парламент. Данные для сбора информации о ценах сделок поступают из различных источников, в особенности из реальных договоров о продажах, которые подлежат обязательной декларации.

В соответствии с административным законодательством возможна подача апелляции в суд. Однако, учитывая профессиональную компетенцию членов комиссии и особенности процедур сбора данных, апелляции – явление нечастое.

В Соединенных Штатах Америки налогообложение недвижимого имущества является инструментом финансирования деятельности государственных учреждений, особенно школ, объектов инфраструктуры, полиции, развития парков и т.д. Поэтому сбор налогов на недвижимое имущество относится к сфере компетенции государственных органов и отличается широким разнообразием методов. Во многих штатах оценка недвижимого имущества для целей налогообложения организуется на уровне округов (районов), и ответственность за нее несет «налоговый оценщик»

(«асессор»). Для определения налоговой базы используются классические методы массовой оценки. Функции подготовки налогового уведомления и сбора налогов отделены от функций налогового оценщика.

Налоговое уведомление (налоговый счет) содержит описание базы налогообложения и информацию о ставке налога. Соответственно, в этом случае возможна подача апелляции по поводу содержания налогового счета, которая может относиться как к налоговой базе, так и к величине налога. На практике поводы для подачи апелляций довольно ограничены: это возможно в тех случаях, когда объект недвижимости был неверно охарактеризован по типу, размеру или месторасположению; также возможны случаи математических ошибок в вычислениях. Поскольку используемая для массовой оценки недвижимости методология является утвержденной, проверенной и открытой для населения, апелляции редко затрагивают саму методологию или результаты, обусловленные ее применением.

1.2.1.2. Опыт стран Восточной Европы (Литва) Государственная налоговая инспекция Литвы отвечает за управление налогом на недвижимое имущество (строения) и земельным налогом, а местные муниципальные образования отвечают за управление налогом на аренду земли. Государственная налоговая инспекция управляет налогообложением и уплатой налогов, собирает и хранит сведения о налогоплательщиках в компьютерных базах данных, получает сведения об объектах налогообложения из Центра реестров дважды в год, начисляет налог на недвижимость и направляет уведомления налогоплательщикам.

Государственный центр реестров управляет кадастром и реестром недвижимого имущества, ведёт компьютерную базу данных всего недвижимого имущества, зарегистрированного в Литве, и осуществляет массовую оценку. Основой информационной системы реестра недвижимого имущества является единая база данных реестра недвижимого имущества, объединяющая данные регистрации земельных участков и строений, и географическая информационная система общего кадастра, где хранится графическая информация о границах земельных участков и прочие сведения для составления кадастровых карт земли. Центральная база данных соединена с информацией других реестров и кадастров, например, «Население», «Юридические лица», «Адреса», «Ипотека», «Культурное наследие», а также с лесным кадастром и кадастром охраняемых территорий.

Государственный центр реестров направляет сведения из реестра недвижимого имущества и кадастра недвижимого имущества, необходимые для расчёта налога, местным налоговым администраторам. По требованию налогоплательщика Государственный центр реестров оформляет выписку из реестра недвижимого имущества с указанием стоимости недвижимого имущества, облагаемой налогом. Выписки оформляются и выдаются или направляются частным лицам бесплатно. Стоимость недвижимого имущества, облагаемую налогом, которая оценивается в массовом порядке, можно найти на веб-сайте Государственного центра реестров (www.registrucentras.lt) путем ввода уникального номера объекта недвижимости.

Налогоплательщики могут опротестовать налогооблагаемую стоимость в Центре реестров и далее до административного суда 2-го уровня.

В 2002-2003 годах была внедрена компьютеризированная массовая оценка, соединившая информацию кадастра, реестра и рыночной базы данных в единой системе. Она предоставила возможность оценки недвижимого имущества, расположенного на территории Литвы, на основании единых принципов в течение установленного срока и с использованием новейших рыночных данных. Она также позволяет периодически переоценивать имущество с учётом изменений рынка. Результаты объединены с системой ГИС, что позволяет получить свободный доступ к оценочным таблицам и полученным результатам массовой оценки в Интернете.

Созданная в Литве система массовой оценки многофункциональна.

Среднерыночная стоимость (массовая оценка) земельных участков, строений и владений используется для расчёта рыночной стоимости (строений и владений), социальной поддержки, налога на наследуемое имущество, платы за регистрацию земельных участков, продажи и аренды государственных земель, арендной платы. В целях налогообложения применяется стандартная стоимость земли [21].

Законодательной базой налогообложения недвижимости в Литве является Закон о налоге на недвижимое имущество, действующий с 01.01.2006г. и Правила оценки налогооблагаемого имущества, утвержденные Постановлением Правительства 29.09.2005г. Законом определен объект налога – земля и здания, налоговый тариф, налогоплательщики. Налог администрируется налоговой инспекций, зачисляется в бюджет самоуправлений. Базой налогообложения является рыночная стоимость, налоговый тариф составляет 1% от стоимости. Оценку выполняет Государственное предприятие – Центр регистров. Законом определены методы оценки всех классов имущества в целях налогообложения.

1.2.1.3. Опыт стран Востока (Китай) За последние 30 лет Китай достиг заметного экономического и социального прогресса. Экономические изменения повлекли за собой и организационные, поскольку централизованная экономика Китая начала активно ориентироваться на рыночные механизмы. Такое направление развития экономики особо затруднительно поддерживать в плане земли, прежде на протяжении десятилетий принадлежавшей государству или коллективным крестьянским хозяйствам. Прогресс достигнут в городских районах, где срок аренды земельных участков в настоящее время обычно составляет 70 лет, однако в сельской местности коллективное владение землёй сохраняется [22].

Несмотря на столь примечательные достижения, перед Китаем стоят нерешённые вопросы земельной политики первостепенной важности, которые в будущем определят направление его экономического развития и урбанизации. Быстрый рост городов привёл к передаче государством сельских земель в городское и промышленное пользование. Из-за недостаточности компенсации за это фермерам, чьи имущественные права были определены нечётко, растут общественные беспорядки, а городские арендаторы земли и землевладельцы стремятся укрепить приобретённые имущественные права. Большое количество земельных участков, высвобожденных из-под сельхозпроизводства объединёнными силами урбанизации, обострило вопросы сохранения сельскохозяйственных угодий, в особенности в плане продовольственной безопасности.

Введение налога на имущество. В результате последней налоговой реформы сократились доходы органов местного самоуправления, вынуждая их изыскивать средства для покрытия своих расходов в доходах от продажи земельных участков, комиссиях и внебюджетных доходах. Правительство Китая намеревается ввести налог на имущество, который послужит местным источником доходов и позволит воспользоваться быстрым ростом рынков недвижимости.

В плане Китая на 11-ю пятилетку (2006–2010 годы) вопрос о налоге на имущество был вынесен на официальную повестку дня, и в настоящее время в более чем 10 провинциях уже стартовали экспериментальные проекты по налогу на имущество. Однако сложный политический характер вопроса, длительные технические трудности, касающиеся данных и оценки, и продолжительные дебаты о конкретной форме предполагаемого налога на имущество замедлили введение налога и сделали маловероятным введение налога на недвижимость в более широком плане, а также связанных с ним реформ налоговой политики до начала выполнения плана на 12-ю пятилетку в 2011 году.

Реформа налогово-бюджетной политики является для Китая ключевым компонентом решения многочисленных социально-экономических проблем. Реструктуризация существующей системы налогообложения и пропорционализация обязательств по налогам и расходам на уровне местного самоуправления является одной из главных политических задач китайского правительства. Соответствующие мероприятия тесно связаны с будущим развитием налога на имущество необходимого и критически важного решения проблем местного бюджета [31].

Изучение международного опыта способствовало созданию концепции реформирования системы имущественного налогообложения в России. Предпосылки для создания системы массовой оценки недвижимости и введения налога на недвижимость также формировали международные проекты в сфере оценки недвижимости для налогообложения, реализованные в 1997–2010 гг.

1.2.2. Эксперимент по введению налога на недвижимость в Великом Новгороде и Твери, 1997-2004 гг.

В 1997 году в России начался эксперимент по введению нового налога на недвижимость. В качестве объекта налогообложения рассматривался единый объект недвижимости – земельный участок и улучшения (здания, строения, сооружения, расположенные на нем).

Так как новый налог в действующей редакции Налогового кодекса РФ не был предусмотрен, его основные характеристики были определены Федеральным законом №110-ФЗ от 20 июля 1997 г. «О проведении эксперимента по налогообложению недвижимости в городах Великом Новгороде и Твери» [32].

Целью проведения эксперимента являлась отработка концепции введения налога на недвижимость и механизма перехода к налогообложению на основе оценки объектов недвижимости по рыночной стоимости.

Работы по реализации эксперимента в Великом Новгороде проводились в период с 1996 г. по 2005 г. и осуществлялись по следующим направлениям:

1) разработка концепции введения налога на недвижимость и процедуры администрирования налога;

2) разработка методики оценки недвижимости;

3) формирование реестра объектов недвижимости в целях налогообложения;

4) проведение анализа последствий введения налога на недвижимость.

Решением Новгородской городской думы от 28 января 2000 г. № в соответствии с областным законом «О проведении эксперимента по налогообложению недвижимости в Великом Новгороде» была утверждена методика оценки стоимости объектов недвижимости для целей налогообложения. В методике представлены модели оценки недвижимости для различных классов объектов (квартиры, индивидуальные жилые дома, объекты недвижимости коммерческого и промышленного назначения и относящиеся к ним земельные участки) в целях налогообложения, определен порядок расчета стоимости с использованием моделей и таблиц значений коэффициентов [33].

Для формирования реестра объектов недвижимости в целях налогообложения была проведена полная инвентаризация всех объектов недвижимости на территории города. Для этого было проведено натурное обследование объектов недвижимости, в процессе которого проведено территориальное совмещение земельных участков и связанных с ними улучшений для формирования единого объекта недвижимости.

После проведения расчетов были проанализированы последствия введения нового налога, применены несколько вариантов ставок, просчитаны прогнозы поступления налога по группам плательщиков, проведено социологическое исследование отношения жителей города к эксперименту.

С 1 января 2000 года началась практическая реализация реформы имущественных налогов.

Плательщиками налога являлись организации, обладающие одновременно правом собственности на земельные участки и улучшения – здания, строения, сооружения, помещения. В 2000 году таких организаций было 10, в 2004 – 44. Поступления от налога на недвижимость возросли с 300 тыс. руб. (в 2000 году) до 7,463 млн. руб. (в 2005 году) [34]. При замене прежних налогов (на землю и на имущество предприятий) новым (на недвижимость) сумма, начисленная к уплате, оказалась меньше суммы двух налогов. Эти бюджетные потери были компенсированы за счет дополнительных поступлений от налога на прибыль, подоходного налога, а также за счет поступления средств от выкупной цены на земельные участки, приобретаемые в собственность организациями города. После введения в Великом Новгороде налога на недвижимость спрос на нее заметно вырос:

если 1 января 2000 года только 18 учреждений имели в собственности земельных участков общей площадью 696 га, то к 1 января 2006 года уже 140 организаций владели 228 земельными участками общей площадью га. Таким образом, переход к налогу на недвижимость активизировал выкуп земельных участков, инициировал спрос на землю и находящиеся на ней объекты, что привело к увеличению их стоимости и, как следствие, налоговой базы.

В результате проведения эксперимента была выявлена проблема определения объекта налогообложения, правовое формирование единого объекта недвижимости из земельной и имущественной составляющих. По этой причине не был введен единый налог для владельцев жилой (квартир) и нежилой (кафе, магазинов, парикмахерских и т.д.) недвижимости [34].

Для проведения эксперимента в г. Твери в плане подготовки к введению налога на недвижимость были выполнены следующие работы:

– создан реестр объектов недвижимости, включающий описание и оценку 229 тыс. объектов (земельных участков, зданий, строений, помещений, квартир), данные о правах на объекты недвижимости и субъектах прав (юридических и физических лицах);

– разработаны модели оценки объектов недвижимости для различных типов объектов недвижимости (земельных участков, зданий, нежилых помещений, квартир в многоквартирных жилых домах, индивидуальных жилых домов). В процессе построения моделей было выявлено, что основными факторами, оказывающими наиболее сильное влияние на величину стоимости объектов недвижимости, являются местоположение (зона градостроительной ценности) и вид использования объекта недвижимости.

В процессе формирования реестра объектов недвижимости и оценки объектов с помощью построенных моделей производился анализ возможных последствий введения налога на недвижимость. В результате анализа возможных последствий введения единого налога на недвижимость в Твери было принято решение о нецелесообразности его введения по следующим причинам:

– отсутствие в реестре данных о сооружениях, моделей их оценки и, соответственно, выпадение их из базы налогообложения недвижимости приводит к необоснованному выигрышу по налогу для ряда отраслей (связь, энергетика);

– анализ расчета налога для части квартир, находящихся в собственности граждан (без учета земельной составляющей), выявил многократное увеличение его по сравнению с действующим налогом, но налог при этом остался ниже годовой платы за аренду аналогичной квартиры;

– при одновременном переходе к налогу на недвижимость на всей территории города для всех типов объектов и для всех категорий налогоплательщиков происходит резкое изменение структуры базы налогообложения, что влечет за собой существенное перераспределение поступлений в муниципальные, региональные и федеральные бюджеты, а учесть все последствия таких изменений в рамках проведения эксперимента не представляется возможным;

– ведомственная разобщенность держателей актуальной информации для системы налогообложения недвижимости не позволяет построить эффективное взаимодействие организаций, вовлеченных в процесс учета, оценки и налогообложения недвижимости.

Указанные причины не позволили ввести налог на недвижимость, поэтому эксперимент в г. Твери фактически не состоялся [35].

Изучение результатов эксперимента с позиций сегодняшнего дня выявляет его территориальную неполноту, ограниченность, незавершенность. Однако следует отметить и положительные моменты. Эксперимент в Твери и Великом Новгороде показал, что введению налога на недвижимость должна предшествовать большая подготовительная работа, приоритетными направлениями которой являются: разработка нормативноправовой базы; создание актуальной информационной основы, формируемой на базе единого государственного реестра земель, реестра объектов капитального строительства, градостроительного и иных кадастров; разработка методологии оценки.

Следующим этапом в создании условий введения налога на недвижимость стал проект «Разработка и тестирование системы кадастровой (массовой) оценки недвижимости» (далее – Проект). Он был реализован в 2007-2009 гг. в связи с планируемым переходом к налогу на недвижимость, базой которого будет являться кадастровая стоимость объектов недвижимости [36].

В рамках тестирования системы кадастровой (массовой) оценки недвижимости были апробированы подходы и методы определения кадастровой стоимости объектов недвижимости для целей налогообложения. Методической основой выполнения работ явились «Методические рекомендации по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости жилого фонда для целей налогообложения» и «Методические рекомендации по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости нежилого фонда для целей налогообложения» [37 ; 38].

В результате реализации проекта была разработана система кадастровой (массовой) оценки недвижимости и проведено ее тестирование в четырех субъектах Российской Федерации. В каждом из них выполнялись следующие работы:

– формирование перечня объектов оценки;

– определение перечня факторов стоимости;

– формирование картографических материалов для описания объектов оценки в разрезе факторов стоимости;

– сбор информации о рынке недвижимости;

– расчет кадастровой стоимости объектов недвижимости;

– анализ полученных результатов.

Остановимся подробнее на каждом этапе.

Для формирования перечня объектов оценки использовались материалы архивов БТИ. В результате анализа перечня объектов оценки было выявлено, что подавляющее большинство объектов оценки (около 90%) составляют объекты жилого фонда, в том числе квартиры (около 65%) и индивидуальные жилые дома (около 25%). Общее количество объектов, вошедших в оценку в разрезе тестовых субъектов Российской Федерации, приведено в табл. 1.1.

Общее количество объектов оценки в разрезе субъектов В качестве основы проведения работ была использована картографическая основа кадастра, на которой отображены границы единиц кадастрового деления и границы земельных участков, адресно-цифровые планы.

Объекты оценки были нанесены на адресно-цифровые планы в целях графической идентификации и расчета значений факторов стоимости. Для расчета значений факторов стоимости были созданы картографические слои, на основании которых определялось расстояние объекта до центра населенного пункта, расстояние от объекта до административного центра населенного пункта, расстояние до ближайшей транспортной магистрали, престижность зоны нахождения объекта, наличие теплоснабжения, газоснабжения, электроснабжения и т. п.

Для получения ценовой информации были проведены работы по сбору сведений о рынке недвижимости. Анализ сведений показал, что наиболее активно вовлечены в оборот объекты жилой недвижимости (квартиры и индивидуальные жилые дома), находящиеся в крупных населенных пунктах. Количество сделок с другими объектами ограничено. Структура рыночных данных по тестовым субъектам Российской Федерации приведена в табл. 1.2. Распределение рыночной информации по классам объектов недвижимости в разрезе тестовых субъектов РФ приведено на рис. 1.1.

Структура рыночных данных по тестовым субъектам Российской ласть Тверская область Калужская область Республика Татарстан Рис. 1.1. Распределение рыночной информации по классам объектов недвижимости Расчет кадастровой стоимости согласно Методическим рекомендациям выполнялся методом построения статистических моделей. В процессе моделирования было выявлено, что основными факторами, влияющими на стоимость объектов, являются факторы местоположения (определяются на основе адресных характеристик объекта), а также характеристики объекта недвижимости – общая площадь, износ, материал стен, год постройки, этаж/этажность. В процессе расчета кадастровой стоимости учитывался фактор стоимости «Дата публикации объявления» путем внесения корректировок на дату предложения. При группировке объектов оценки также учитывался фактор «Численность населения». Факторы стоимости, используемые для оценки квартир, приведены в табл. 1.3.

Факторы стоимости, используемые для оценки квартир Населенные пункты, попадающие в группу г.Тверь Расстояние до естественного водоема г. Казань Расстояние до административного центра Расстояние до промышленного центра населенного пункта г. Кемерово Расстояние объекта до административного центра населенного г. Калуга Количество надземных этажей Населенные пункты, попадающие в группу Расстояние до ближайшей остановки общественного транспорта После расчета кадастровой стоимости был проведен анализ достоверности, согласованности и равномерности полученных результатов. В процессе анализа проверялось соответствие полученной кадастровой стоимости используемой рыночной информации, согласованность полученных результатов по различным классам объектов недвижимости (рис.

1.2).

Рис. 1.2. Сравнение средней стоимости 1 кв.м. объектов оценки и объектов-аналогов на примере объектов индивидуального жилищного строительства Анализ показал, что кадастровая стоимость объектов оценки сравнима с рыночной стоимостью аналогичных объектов, представленных на соответствующем сегменте рынка недвижимости.

Обобщением результатов проекта стали следующие предложения и рекомендации для формирования и развития обеспечения работ по кадастровой оценке недвижимости в целях налогообложения.

Формирование единого информационного пространства для обеспечения межсистемного взаимодействия. В результате исследования выявлена необходимость формирования единого информационного пространства для обеспечения межсистемного взаимодействия, функционирующего на основе единых идентификаторов и классификаторов.

Совершенствование учета объектов недвижимости. Необходимо обеспечить обязательность, полноту и непротиворечивость учетных характеристик объектов недвижимости, обеспечить целостность учета объектов, в состав которых входит несколько строений (сооружений) – индивидуальных жилых домов, имущественных комплексов [39].

Проведение мониторинга и анализа рынка недвижимости. Для получения информации о рыночной стоимости необходим сбор сведений о рынке недвижимости. Отсюда следует, что ведение мониторинга рынка недвижимости становится государственной задачей, от выполнения которой зависит определение налогооблагаемой базы объектов недвижимости.

Анализ возможных социально-экономических последствий. Для формирования полной картины перехода к новому налогу, детального моделирования налоговых вычетов, ставок и льгот, обеспечения эволюционного перехода к новой системе налогообложения необходимо проводить анализ возможных социально-экономических последствий применения полученных результатов в налогообложении [40 ; 41].

Органичным продолжением проекта «Разработка и тестирование системы кадастровой (массовой) оценки недвижимости» стали проекты «Разработка и внедрение автоматизированной системы «Мониторинг рынка недвижимости» и «Анализ социально-экономических последствий введения налога на недвижимость на основе результатов массовой оценки недвижимости».

1.2.4. Проект «Разработка и внедрение автоматизированной системы «Мониторинг рынка недвижимости», 2007-2009 гг.

Создание автоматизированной информационной системы (далее – АИС) «Мониторинг рынка недвижимости» было обусловлено потребностью в достоверной, полной, актуальной информации о рынке недвижимости. Долгое время информация о рынке недвижимости собиралась по мере необходимости по отдельным сегментам и носила фрагментарный характер, отсутствовал системный подход и целостное покрытие территории РФ. Эта информация, в том числе, необходима для проведения работ по оценке кадастровой стоимости.

АИС «Мониторинг рынка недвижимости» – единый государственный источник информации о рынке недвижимости Российской Федерации, позволяющий государственным органам и структурам, а также участникам рынка недвижимости, принимать наиболее эффективные управленческие решения на основе собранных и обработанных данных. Легитимность источников сведений о рынке недвижимости обеспечивается их верификацией, определением «потенциала доверия» в соответствии с критериями надежности информации, ее информативности, адекватности и релевантности. Это гарантирует достоверность, точность и актуальность собранной информации.

Открытая публикация данных об операциях и оборотах в различных сегментах рынка недвижимости стимулирует участников к выводу сведений об операциях в область открытого доступа, к сближению декларированных и реальных цен сделок, к повышению прозрачности деятельности участников рынка недвижимости.

В результате использования АИС «Мониторинг рынка недвижимости» возможно получить следующие сведения, характеризующие рынок недвижимости в субъекте РФ (данные представлены по материалам проекта «Разработка и тестирование системы кадастровой (массовой) оценки недвижимости»):

– структура рыночных данных (табл. 1.2);

– распределение рыночной информации по классам объектов недвижимости (рис.1.1);

– средняя стоимость 1 кв.м. объектов недвижимости (рис. 1.3.);

– распределение рыночной информации по источникам информации (табл. 1.4);

– распределение рыночной информации по укрупненным источникам информации (рис. 1.4.);

– распределение рыночной информации по классам объектов недвижимости в субъектах РФ (рис. 1.5);

– распределение рыночной информации в разрезе классов объектов недвижимости и населенных пунктов в субъектах РФ (табл. 1.5);

– распределение рыночной информации в разрезе населенных пунктов (рис. 1.6);

– динамика изменения средних цен предложения в разрезе классов объектов недвижимости (рис. 1.7; 1.8);

– структура предложения и сделок на рынке недвижимости в денежном выражении;

– график разброса цен спроса и предложения в разрезе типов объектов мониторинга и т.д.

В процессе мониторинга рынка недвижимости также проводится:

– проверка собранной информации на репрезентативность;

– проверка собранной информации на географическую полноту;

– обнаружение и исключение выбросов.

3 класс – объекты для хранения индивидуального транспорта;

5 класс – объекты торговли, общественного питания, бытового обслуживания, отдыха и 7 класс – объекты административно-офисного назначения, научных организаций;

9 класс – объекты промышленного назначения.

Рис. 1.3 Средняя стоимость 1 кв.м. объектов недвижимости на примере Кемеровской Распределение рыночной информации по источникам информации Вестник недвижимости Кемерова Регистрационная ской области торская сеть ООО Недвижимость и оценка Рис. 1.5. Распределение рыночной информации по классам объектов недвижимости Рис.1.6. Распределение рыночной информации по населенным пунктам Распределение рыночной информации по населенным пунктам Кемеровской области в разрезе классов объектов недвижимости АнжероСудженск Зеленогорский Комсомольск Крапивинский Краснобродский ЛенинскКузнецкий Междуреченск Новокузнецк Рис. 1.7. Динамика изменения средних цен предложения (в рублях) 1 кв.м. объектов многоэтажной жилой застройки в 2006-2008 годах Рис. 1.8. Динамика изменения средних цен предложения (в рублях) 1 кв.м. объектов индивидуального жилищного строительства в 2006-2008 годах Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 18 декабря 2009 г. № 534 утверждена «Концепция создания Единой федеральной системы в сфере государственной регистрации прав на недвижимость и государственного кадастрового учета недвижимости (далее – ЕФИСН)». Создание ЕФИСН предусматривает объединение сведений Государственного кадастра недвижимости (ГКН) и Единого государственного реестра прав (ЕГРП). В результате в сведения, обрабатываемые АИС «Мониторинг рынка недвижимости», включаются данные о регистрируемых в ЕГРП сделках с объектами недвижимости с добавлением характеристик объектов недвижимости, учтенных в ГКН.

В соответствии с внесенными Законом №167-ФЗ от 22.07.2010 изменениями Закона №135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» [42] результаты проведения мониторинга рынка недвижимости становятся составной частью фонда данных государственной кадастровой оценки.

Разработанная технология интегрируется в единую технологическую платформу ЕФИСН. При этом доступ к компонентам АИС «Мониторинг рынка недвижимости» осуществляется через портал Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии (Росреестр). Информационное наполнение развиваемой АИС «Мониторинг рынка недвижимости» будет осуществляться в автоматическом режиме из ЕГРП и ГКН, и на основе интерфейса с иными источниками информации (саморегулируемые организации оценщиков (СРО), риэлтеры и др.). Все это создает условия для наполнения баз данных АИС «Мониторинг рынка недвижимости» по субъектам РФ.

Проект выполнялся на материалах проекта «Разработка и тестирование системы кадастровой (массовой) оценки недвижимости» в Калужской области и республике Татарстан.

Целью проекта являлось определение условий и социальноэкономических последствий введения налога на недвижимость на основе результатов массовой оценки недвижимости.

Рассмотрим на примере вариант изменения налоговой базы при переходе к налогу на недвижимость для гипотетического собственника, имущество которого расположено в г. Альметьевск Республики Татарстан (табл. 1.6, рис.1.9).

Пример изменения налоговой базы для гипотетического собственника Текущее состояние имущественного наПереход к налогу на недвижимость логообложения недвижимого имущества ИнвентариКадастровая альный *Объекты расположены в крупном городском населенном пункте – г. Альметьевск Республики Татарстан.

**Расчет выполнен с применением действующей ставки, установленной органами местного самоуправления г. Альметьевск Республики Татарстан.

Рис. 1.9. Изменение налоговой базы для статистически значимого собственника объекта недвижимости, имущество которого расположено в г. Альметьевск Республики Татарстан Очевидно, что изменения достаточно существенны. Поэтому очень важно создать условия для сбалансированного перехода к налогу на недвижимость.

В процессе выполнения Проекта были решены следующие задачи:

– разработаны проекты методических и технических документов по анализу социально-экономических последствий введения налога на недвижимость;

– осуществлен анализ социально-экономических последствий введения налога на недвижимость в Калужской области и республике Татарстан;

– разработаны сценарии комплексного изменения налогообложения граждан и юридических лиц при введении налога на недвижимость;

– сформированы предложения по сбалансированному переходу к налогу на недвижимость в рамках общего совершенствования налоговой системы.

Результаты анализа социально-экономических последствий введения налога на недвижимость позволяют определить необходимые параметры налогообложения, соответствующие оптимальному распределению налоговой нагрузки между налогоплательщиками, а также распределению налоговых поступлений для налогополучателей.

По результатам расчета для каждого сценария введения налога на недвижимость, сформированного в целях проведения анализа социальноэкономических последствий введения налога на недвижимость, определена сопоставимая ставка налога на недвижимость, обеспечивающая поступление в бюджет муниципального образования платежей по налогу на недвижимость в размере, равном поступлениям по существующим налогам. При этом полученные сопоставимые ставки налога на недвижимость широко варьируются по объектам недвижимости жилого и нежилого фонда, принадлежащим физическим и юридическим лицам.

Обобщение международного опыта и результаты реализации проектов легли в основу работ по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости, создали условия для введения налога на недвижимость.

1.3. Государственная кадастровая оценка в Российской Федерации, 1998-2012 гг.

Социальные изменения в обществе, становление рынка недвижимости, формирование института собственности создали предпосылки и сформировали потребность реформирования системы имущественного налогообложения в России. Применяемая до 2006 года в налогообложении ежегодно индексируемая нормативная цена земли не отражала связи между стоимостью земли и налогами на нее. Реформирование системы налогообложения Российской Федерации предусматривало, в частности, изменение подходов к налогообложению земли, переход к налогообложению земельных участков на основании кадастровой стоимости.

Введению нового порядка исчисления налога предшествовали работы по государственной кадастровой оценке различных категорий земель, которые выполнялись на всей территории Российской Федерации. Массовая кадастровая оценка земель в целях налогообложения в Российской Федерации началась в 1998–1999 гг. с оценки земель сельскохозяйственного назначения. Затем были оценены земли поселений, земли промышленности, земли водного и лесного фондов, земли особо охраняемых территорий и объектов (рис. 1.10).

Для введения земельного налога необходимо было провести государственную кадастровую оценку всех категорий земель. Для каждой категории земель были разработаны методика, технические указания, специальное программное обеспечение для проведения работ.

Рис.1.10. База налогообложения земельных участков в России Государственная кадастровая оценка земель проводится в Российской Федерации с 1999 года. Согласно действующему законодательству, государственная кадастровая оценка земель проводится не реже одного раза в 5 лет. Поэтому по состоянию на 2012 год в Российской Федерации кадастровая оценка всех категорий земель проведена дважды, а по двум категориям земель – земли сельскохозяйственного назначения и земли населенных пунктов – кадастровая стоимость актуализируется в настоящее время в третий раз.

В 2011–2012 годах впервые проводится государственная кадастровая оценка объектов капитального строительства – зданий, строений, сооружений, частей зданий – помещений, объектов незавершенного строительства. В 2011 году работы проведены в 12 субъектах Российской Федерации, с ноября 2011 года выполняются работы в 29 субъектах Российской Федерации, до конца 2012 года планируется завершить работы во всех субъектах Российской Федерации.

Преемственность работ по кадастровой оценке земельных участков и объектов капитального строительства заключается в использовании общих подходов, прежде всего – в классификации объектов недвижимости. Согласно международному стандарту по массовой оценке стоимости недвижимого имущества, «массовая оценка представляет собой процесс определения стоимости группы единиц недвижимого имущества по состоянию на конкретную дату с использованием общих данных, стандартизированных методов и статистического тестирования» [43]. Похожее определение содержится в Федеральном стандарте оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости» (ФСО № 4): «...под массовой оценкой недвижимости понимается процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке» [44]. Из определений следует, что важным, обязательным этапом массовой оценки является группировка, классификация объектов недвижимости. Классификацией называется разделение рассматриваемой совокупности объектов на однородные (в смысле проводимого затем статистического анализа) группы. При этом термин «классификация» используют, в зависимости от контекста для обозначения как самого процесса разделения, так и его результата [45, с. 43].

Классификация и оценка объектов недвижимости. Классификация объектов недвижимости применяется с целью перехода от индивидуального разнообразия объектов недвижимости к ограниченному количеству классов объектов оценки. Основой классификации является различное функциональное назначение (использование) объектов оценки, которое и определяет различие в стоимости.

Классификация, как правило, соотносится с сегментацией рынка недвижимости, основные классы объектов оценки – это квартиры, индивидуальные жилые дома, гаражи, сады, объекты торгового и промышленного назначения и т.д. [41, с. 19]. Для определения кадастровой стоимости классу объектов оценки ставится в соответствие метод оценки. Эти два аспекта – метод оценки и сегмент рынка недвижимости – в конечном счете определяют стоимость объекта оценки. Поэтому стоимость объекта оценки зависит от того, к какому классу он будет отнесен.

Именно в классификации наиболее ярко проявляется отличие массовой оценки от индивидуальной оценки. В индивидуальной оценке перед оценщиком стоит задача выявить все отличительные особенности объекта оценки, влияющие на формирование стоимости. В массовой оценке оценщик обобщает объекты оценки и фактически оценивает класс объектов оценки.

Процессы кадастровой оценки и налогообложения, с одной стороны, независимы, с другой стороны – они взаимосвязаны. Эта взаимосвязь осуществляется через классификацию. Классификация служит связующим звеном между кадастровой оценкой как способа определения налоговой базы и налогообложением в части установления налоговых ставок.

Исследуем роль классификации как связующего элемента кадастровой оценки и налогообложения недвижимости. Для определения кадастровой стоимости каждому классу объектов оценки ставится в соответствие метод оценки, в налогообложении каждому классу соответствует ставка налога. Так, посредством классификации, соединяются два элемента налога – база налога и ставка налога, и реализуются принципы эффективности и справедливости налогообложения: в оценке – экономическая эффективность, в дифференцированных ставках налога – социальная справедливость.

Классификация, с одной стороны, обеспечивает дифференцированный подход к различным классам объектов недвижимости, с другой – усложняет систему налогообложения, препятствует ее прозрачности и справедливости. С ростом количества классов объектов недвижимости данный эффект еще более усугубляется, различия в ставках налога, применяемых к стоимости классов объектов недвижимости для налогообложения, и методах оценки классов возрастают. Именно поэтому всегда актуален и неоднозначен вопрос о количестве классов объектов оценки и их отличительных особенностях. В любом случае, выделение класса должно быть обосновано как с точки зрения экономики, так и с позиций социальной политики страны.

Классификация земельных участков. Рассмотрим классификацию земельных участков для целей оценки и налогообложения на примере наиболее значимой в налогообложении категории земель «Земли населенных пунктов» [27, с. 112]. Классификация земельных участков в составе указанной категории впервые была введена в 2002 году, затем была изменена в 2007 и 2011 годах [46 – 48]. Основные изменения классификации представлены на рис. 1.11.

Проанализируем последствия классификационных изменений. В 2007 г. в один класс объектов оценки были объединены объекты социальной и коммерческой инфраструктуры – земельные участки, предназначенные для размещения школ, больниц и офисов. Высокая рыночная стоимость аренды офисов повлекла за собой высокую кадастровую стоимость всех объектов, входящих в данный класс. Это вызвало непонимание и возмущение общественности в процессе согласования результатов оценки, зачастую приводило к отказу от согласования, потребовало введения налоговых льгот для социальных объектов и привело к усложнению процесса налогообложения. Именно поэтому в 2011 году объекты социальной и коммерческой инфраструктуры были вновь разделены на 2 класса.

Проведенные в 2007 г. изменения классификации и установление в отношении классов объектов однозначных методов определения кадастровой стоимости вызвали большие трудности в процессе практического применения. В отдельные малочисленные классы были выделены земельные участки, предназначенные для размещения вокзалов, объектов рекреаций, объектов для временного проживания (далее – гостиниц).

2. Дома индивидуаль- 2. Дома индивидуаль- жилой застройки, в т.ч.

ной жилой застройки ной жилой застройки индивидуальной жилой застройки 5. Торговля и общественное питание кусства, религиозные и офисные объекты искусства, религии обеспечения, физической культуры и спорта, 7. Промышленность и сооружения 9. Военные объекты Рис 1.11. Эволюция классификации земельных участков категории земель Вследствие недостаточного развития обращения указанных объектов на рынке недвижимости отсутствовала возможность определения стоимости объектов методом моделирования, поэтому оценивалась рыночная стоимость каждого отдельно взятого объекта. Это приводило к необоснованным затратам на оценку небольшого числа объектов, составляющих долю менее одной сотой процента по сравнению с общим количеством объектов оценки [49 ; 50]. Это можно было бы обосновать экономической либо социальной значимостью таких классов, их существенным вкладом в налоговый потенциал территории.

В 2011 году введено еще одно изменение классификации (рис.

1.11), выделены два класса объектов:

– земельные участки под объектами многоэтажной и среднеэтажной жилой застройки;

– земельные участки под объектами малоэтажной, в том числе индивидуальной жилой застройки.

Это нововведение, скорее всего, заимствовано из международного опыта: такая классификация часто применяется в международной практике. Практическое применение такой классификации в нашей стране в настоящее время не апробировано. Применение такой классификации требует очень четко сформулировать классификационные признаки: например, какое количество этажей считается малоэтажной застройкой? Одинаковы ли эти критерии для городских и сельских населенных пунктов?

Обобщая анализ классификационных изменений, нужно отметить следующее: любые изменения классификации влияют на кадастровую стоимость, изменяют налоговую базу. Поэтому их необходимость должна быть социально и экономически обоснована, подкреплена тестированием и анализом в масштабах страны. Изменения следует проводить, руководствуясь принципами преемственности, исторического наследования, минимизации социальной напряженности.

Классификация объектов недвижимости. Проект «Разработка и тестирование системы кадастровой (массовой) оценки недвижимости в Российской Федерации» входит в состав компонента III «Развитие системы налогообложения недвижимости», который, в свою очередь, является составной частью проекта «Развитие системы государственного кадастрового учета объектов» был реализован в связи с планируемым переходом к налогу на недвижимость. В рамках тестирования системы кадастровой (массовой) оценки недвижимости были апробированы подходы и методы определения кадастровой стоимости объектов недвижимости для целей налогообложения. Методической основой выполнения работ явились «Методические рекомендации по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости жилого фонда для целей налогообложения» [37]. Рассмотрим классификацию объектов оценки, приведенную в указанных методических рекомендациях: «Методические рекомендации по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости жилого фонда для целей налогообложения» используются при определении кадастровой стоимости следующих видов объектов недвижимости жилого фонда в субъекте Российской Федерации или муниципальном образовании:

– индивидуальных жилых домов, их частей, комнат в индивидуальном жилом доме;

– квартир, частей квартир, комнат;

– вышеуказанных объектов, строительство которых не завершено»

[37].

Методические рекомендации по определению кадастровой стоимости объектов нежилого фонда для целей налогообложения используются при определении кадастровой стоимости объектов недвижимости нежилого фонда в субъекте Российской Федерации или муниципальном образовании, классификации объектов недвижимости нежилого фонда они не содержат.

Наследование классификации. В процессе выполнения Проекта в качестве основы классификации объектов жилого и нежилого фондов был использован классификатор, применяемый в категории земель «Земли населенных пунктов». Обоснование выбора строилось на изложенных выше принципах преемственности и исторического наследования, так как основная масса объектов жилого и нежилого фондов сосредоточена в населенных пунктах. Земельные участки и расположенные на них объекты недвижимости, как правило, имеют одинаковое функциональное назначение (использование), которое является основой классификации объектов в целях оценки и налогообложения. Применение классификации было протестировано в Тверской, Кемеровской, Калужской областях, Республике Татарстан на более чем 4 миллионах объектов недвижимости.

Разработки классификатора легли в основу кадастровой оценки объектов недвижимости жилого и нежилого фондов в 12 субъектах РФ в году. В настоящее время в работах по кадастровой оценке объектов недвижимости жилого и нежилого фондов применяется следующий классификатор, в котором сохранена преемственность с классификатором земельных участков категории земель «Земли населенных пунктов» (рис.

1.12):

1. Земельные участки, предназначенные для размещения 2. Земельные участки, предназначенные для размещения дивидуальной жилой застройки гаражей и автостоянок 4. Земельные участки, предназначенные для дачного 4. Объекты садового, огородстроительства, садоводства и огородничества ного, дачного строительства 5. Земельные участки, предназначенные для размещения 5. Объекты торговли, общестобъектов торговли, общественного питания и бытового венного питания, обслуживаобслуживания ния, сервиса, отдыха и развлечений 7. Земельные участки, предназначенные для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения 7. Объекты делового и коммерческого назначения 8. Земельные участки, предназначенные для размещения объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного 9. Земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок 10. Земельные участки, предназначенные для размещения электростанций, обслуживающих их сооружений и объектов 15. Земельные участки, предназначенные для сельскохоОбъекты образования, зяйственного использования 17. Земельные участки, предназначенные для размещефизической культуры и ния административных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, 11. Земельные участки, предназначенные для размещения портов, водных, железнодорожных вокзалов, автодоПорты, вокзалы, станции рожных вокзалов, аэропортов, аэродромов, аэровокзалов 16. Земельные участки улиц, проспектов, площадей, шоссе, аллей, бульваров, застав, переулков, проездов, тупиков; земельные участки земель резерва; земельные 12. Объекты иного назначеучастки, занятые водными объектами, изъятыми из обо- ния рота или ограниченными в обороте Рис 1.12. Соответствие классификации земельных участков категории земель «Земли населенных пунктов» и классификации объектов недвижимости

ГЛАВА 2. ЭВОЛЮЦИЯ ФОРМИРОВАНИЯ ОСНОВ И

ПОНЯТИЙ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ

Важным аспектом монографии является терминология, определение и наполнение содержанием используемых понятий. Исследуем эволюцию формирования понятий «кадастровая стоимость» и «кадастровая оценка».

2.1. Определение понятия «кадастровая стоимость»

В России понятие «кадастровая стоимость» возникло относительно недавно. Правительством Российской Федерации 25 августа 1999 г. принято Постановление № 945 «О государственной кадастровой оценке земель»

[50], положившее начало проведению работ по государственной кадастровой оценке всех категорий земель на территории Российской Федерации.

Результатом государственной кадастровой оценки является кадастровая стоимость объектов недвижимости.

Кадастровая стоимость объектов недвижимости определяется в целях налогообложения. Согласно Земельному и Налоговому кодексам [51 ;

52], кадастровая стоимость земельных участков является налоговой базой для начисления земельного налога в Российской Федерации.

Понятие «кадастровая стоимость» прочно вошло в профессиональный лексикон оценщиков, финансистов, юристов, его часто применяют в нормативно-правовых документах, учебно-научной литературе, обзорах и публикациях.

Стоимость – это экономическая категория. Какой экономический смысл вкладывается в понятие «кадастровая стоимость»? Какая теория стоимости положена в основу ее определения? Что означает понятие «кадастровая стоимость»?

Экономический смысл налога на недвижимость требует применения в качестве налоговой базы рыночной стоимости недвижимости. По сути это налог на состояние, богатство, измеряемое рыночной стоимостью. Рыночная стоимость отражает потенциальную платежеспособность налогоплательщика, ее использование в качестве налоговой базы побуждает налогоплательщика более эффективно распоряжаться своей собственностью.

Именно поэтому в основу определения кадастровой стоимости недвижимости положена рыночная стоимость.

Проанализируем, почему используется понятие «кадастровая стоимость», а не понятие «стоимость в целях налогообложения»? Рассмотрим определение стоимости в целях налогообложения. «Налогооблагаемая стоимость – сумма в денежном выражении, по которой объект недвижимости заносится в налоговую ведомость» [53]. Налогооблагаемая стоимость может отличаться от кадастровой стоимости вследствие действия законодательных актов, регламентирующих частичное освобождение от налога.

Это понятие однозначно определяет цель оценки и не дает возможность использовать указанную стоимость в других целях.

Помимо использования в целях налогообложения, кадастровая стоимость может найти широкое применение для расчета величины платежа при получении наследства, размера страхования имущества, платы за регистрацию недвижимости. В настоящее время кадастровую стоимость активно используют в целях определения ставок арендной платы. Таким образом, понятие «кадастровая стоимость» шире понятия «стоимость в целях налогообложения», оно дает возможность использовать кадастровую стоимость и в иных целях.

Законодательное определение понятия «кадастровая стоимость» в 2006-2007 гг. планировалось впервые ввести в законе «О государственном кадастре недвижимости». Понятия «кадастровая оценка» и «кадастровая стоимость» были введены в проект закона, так как деятельность по определению кадастровой стоимости относилась к сфере ведения государственного кадастра недвижимости. Принятый в первом чтении законопроект содержал следующее определение кадастровой стоимости: «кадастровая стоимость объекта недвижимости - специальный способ определения стоимости объекта недвижимости методами массовой оценки на установленную дату на базе рыночной стоимости» [54].Однако в окончательном варианте – Федеральном законе «О государственном кадастре недвижимости» [55] – это понятие отсутствует.

Интересно отметить, что практически одновременно с принятием Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» в был утвержден федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости», в котором определено понятие «кадастровая стоимость». Чем это было обусловлено?

В это время в России активно развивается оценочная деятельность.

Вектор осознания понятия «кадастровая стоимость» смещается в экономическое пространство и формирует понимание стоимости как экономической категории. Следовательно, понятие «кадастровая стоимость» должно определяться в документах, регламентирующих оценочную, а не кадастровую деятельность.

Федеральный стандарт оценки № 2 «Цель оценки и виды стоимости»

содержит следующее определение: «При определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки. Кадастровая стоимость определяется, в частности, для целей налогообложения» [57].

В приведенном определении отразилось стремление дать содержательное наполнение и отразить экономический смысл кадастровой стоимости, подчеркнуть ее связь с рыночной стоимостью, обратить внимание на цели ее определения. Однако вместе с тем, это определение эклектично и противоречиво. Это попытка, с одной стороны, увязать кадастровую стоимость с рыночной стоимостью, на формирование которой влияют условия и закономерности рынка недвижимости, с другой – подчинить ее иному закону: «установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки».

В приведенном определении не разъясняется, о каких методах массовой оценки рыночной стоимости идет речь. В процессе определения кадастровой стоимости не всегда применяются методы массовой оценки рыночной стоимости. Так, например, кадастровая стоимость земельных участков, предназначенных для размещения портов, водных, железнодорожных вокзалов, автодорожных вокзалов, аэропортов, аэродромов, электростанций, а также водных объектов, находящихся в обороте, определяется путем индивидуальной оценки их рыночной стоимости.

Также возникает противоречие при определении кадастровой стоимости как рыночной стоимости – такое определение не соответствует определению рыночной стоимости, приведенному в том же стандарте:

«При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

– одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

– стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

– объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

– цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

– платеж за объект оценки выражен в денежной форме» [57].

При определении стоимости в целях налогообложения отчуждение объектов не предусматривается, стороны сделки отсутствуют, открытый рынок и конкуренция свойственны далеко не всем объектам недвижимости. Более того, в целях налогообложения необходимо определять стоимость объектов недвижимости, ограниченных в обороте в силу закона (это земли сельскохозяйственного назначения, линии электропередач, объекты, предназначенные для защиты государственных интересов и т.д). О какой рыночной стоимости таких объектов может идти речь?

Следующим шагом в определении сущности, предназначения, места и роли кадастровой оценки в нормативно-правовом поле явились новые законодательные инициативы в области регулирования оценочной деятельности. Федеральный закон от 22 июля 2010 г. № 167-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» дополнил закон «Об оценочной деятельности в РФ» главой «Государственная кадастровая оценка», которая определяет состав, процедуру и требования к кадастровой оценке недвижимости. Законом определено следующее: «... под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки либо рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости».

22 октября 2010 г. выходит федеральный стандарт оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО № 4)». В нем содержится следующее определение: «под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности» [44]. Проанализируем предложенное понятие.

Действительно, кадастровая стоимость устанавливается в результате проведения государственной кадастровой оценки. Какие методы определения кадастровой стоимости применяются в процессе государственной кадастровой оценки? Для ответа на этот вопрос проанализируем методическое обеспечение работ по государственной кадастровой оценке различных категорий земель. При всем разнообразии категорий земель и видов разрешенного использования земельных участков общая последовательность действий такова: объекты оценки объединяются в группы, каждой группе соответствует метод оценки. Если в группировках прослеживается связь с сегментами рынка недвижимости, для расчета кадастровой стоимости применяются методы построения статистических моделей. Это, например, земельные участки под объектами многоэтажной жилой застройки, гаражами, садами, объектами торговли и т.д. Для уникальных единичных объектов (это, например, земельные участки, предназначенные для размещения электростанций, аэропортов, вокзалов, земельные участки, занятые водными объектами, находящимися в обороте и т.д.) кадастровая стоимость определяется путем индивидуальной оценки их рыночной стоимости. Для прочих групп объектов оценки применяются методы альтернативной оценки, когда кадастровая стоимость рассчитывается арифметически с использованием минимальных либо средних показателей кадастровой стоимости, перенос удельного показателя стоимости эталонного объекта на объекты группы, а также номинальная оценка, когда кадастровая стоимость не рассчитывается, а устанавливается равной, например, одному рублю за земельный участок [48 ; 58].

В приведенном определении ничего не сказано о возможности установлении в качестве кадастровой стоимости номинальной стоимости, в стандарте не приведен перечень методов массовой оценки, не раскрыто их содержание. Заметим, что понятие «кадастровая стоимость» не так давно определено законодательно, процесс его формирования продолжается на современном этапе развития оценочной деятельности [59].

2.2. Формирование понятия «кадастровая оценка»

25 августа 1999 г. Правительством Российской Федерации принято Постановление № 945 «О государственной кадастровой оценке земель», положившее начало проведению работ по государственной кадастровой оценке всех категорий земель на территории Российской Федерации для целей налогообложения. Отметим, что в российском контексте понятия «массовая оценка» и «кадастровая оценка» используются как синонимы, причем исторически сложилось так, что понятие «кадастровая оценка»

прочно вошло в профессиональный лексикон оценщиков, именно его применяют в нормативно-правовых документах, учебно-научной литературе, обзорах и публикациях. Определение «кадастровая оценка» указывает на информационный ресурс – государственный кадастр недвижимости: в результате проведения кадастровой оценки определяется кадастровая стоимость, которая является учетной характеристикой объектов в государственном кадастре недвижимости.

Что такое «оценка»? В общем случае, оценка – это деятельность по определению стоимости. Что нужно сделать для того, чтобы определить стоимость? Какие действия нужно выполнить для проведения кадастровой оценки недвижимости в целях налогообложения? Рассмотрим в хронологическом порядке процесс формирования понятия «кадастровая оценка»

в нормативно-правовой базе и учебно-научной литературе.

Концепция оценки недвижимости и бизнеса была представлена в России осенью 1994 года на семинаре Института экономического развития Мирового банка реконструкции и развития. Начиная с этого момента, в нашей стране развивается западная модель оценки стоимости недвижимости и формируется методология ее применения в целях налогообложения.

В 1997 году была переведена на русский язык книга международного эксперта в области массовой оценки недвижимости Джозефа Эккерта «Организация оценки и налогообложения недвижимости». В ней дано следующее определение: «массовая оценка – это систематическая оценка групп объектов недвижимости по состоянию на определенную дату с использованием стандартных процедур и статистического анализа» [29]. Рейнхольд Вессели дает похожее определение – «массовую оценку можно определить как систематическую оценку группы объектов недвижимости на заданную дату с использованием стандартных процедур с применением общих данных на основе статистической их обработки» [15]. Эволюция определения понятия «кадастровая оценка» представлена на рис. 2.1.

Постепенно формировались законодательные основы кадастровой оценки недвижимости в целях налогообложения. Начало формированию нормативно-правовой базы кадастровой оценки недвижимости положили Правила проведения государственной кадастровой оценки земель (далее – Правила), утвержденные Постановлением Правительства РФ от 8 апреля 2000 г. N 316. В пункте 2 Правил указано, что «государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения» [59]. В Правилах отмечено, что в процессе государственной кадастровой оценки земель проводится оценочное зонирование территории, по результатам которого составляется карта (схема) оценочных зон и устанавливается кадастровая стоимость единицы площади в границах зон. Правила определили кадастровую оценку как деятельность по определению кадастровой стоимости.

Учебно-научная литература на определенную дату с стровой стоимости объек- на заданную дату с исиспользованием стан- тов недвижимости в грани- пользованием стандартдартных процедур стати- цах административно- ных процедур с применестического анализа. территориального образо- нием общих данных на М.А. Федотовой, изданный в 2003 году, содержит следующее определение:

«кадастровая оценка – совокупность административных и технических действий по установлению кадастровой стоимости объектов недвижимости в границах административно-территориального образования по оценочным зонам, выполненных на определенную дату» [60, с.484]. Это определение согласовывается с определением, изложенным в Правилах, и дополняет его в части пояснения того факта, что кадастровая стоимость устанавливается по оценочным зонам. Однако приведенное определение, указывая на необходимость выполнения административных и технических действий, не содержит их перечень и не раскрывает их содержание.

Для формирования методологического обеспечения и понятийного аппарата массовой оценки недвижимости российское оценочное сообщество обратилось к международному опыту. На русский язык были переведены стандарты Международного общества налоговых оценщиков, раскрывающие содержание массовой оценки в целях налогообложения. Так, в Стандарте по массовой оценке стоимости недвижимого имущества [43] указывается, что для определения стоимости объектов недвижимости в целях налогообложения необходимо собрать данные об объектах оценки и поддерживать их в актуальном состоянии; определить принцип, по которому будет проводиться оценка; применить выбранный принцип ко всем объектам оценки и получить результат оценки; легитимизировать результат.

Международное руководство по оценке недвижимости «Массовая оценка для налогообложения имущества» (2004 г) содержит подробное описание массовой оценки как процесса, состоящего из последовательно выполняемых этапов [62]:

– определение объектов недвижимости, которые должны быть оценены;

– анализ и сегментирование рынка недвижимости;

– определение факторов стоимости, которые оказывают влияние на стоимость на определенном сегменте рынка недвижимости;

– разработку структуры модели, которая отражает взаимосвязи между факторами стоимости в данном сегменте рынка и стоимостью;

– калибровку структуры модели для определения вклада индивидуальных характеристик объектов недвижимости, оказывающих влияние на стоимость;

– применение модели к характеристикам оцениваемых объектов имущества, получение стоимости объектов оценки;

– рассмотрение и согласование результатов оценки;

– придание законной силы результатам: моделям, расчетам или другим данным.

Социальная значимость кадастровой оценки недвижимости, использования ее результатов в налогообложении сформировала потребность законодательно определить понятие государственной кадастровой оценки недвижимости.

В законе «О государственном кадастре недвижимости» планировалось впервые ввести законодательное определение государственной кадастровой оценки объектов недвижимости как одновременного, единообразного по способам процесса определения стоимости объектов недвижимости, осуществляемого на основе сбора и обработки сведений о рынке недвижимости. Законопроект содержал понятия кадастровой стоимости и кадастровой оценки, устанавливал общие правила кадастровой (массовой) оценки земельных участков и иных объектов недвижимости. Однако в окончательном варианте – Федеральном законе № 221 «О государственном кадастре недвижимости» от 24 июля 2007 г. – эти понятия отсутствуют.

В это же время был опубликован Административный регламент (далее - Регламент) исполнения Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости государственной функции «Организация проведения государственной кадастровой оценки земель», утвержденный Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от июня 2007 г. № 215 [63]. Регламент определяет организационное обеспечение работ по кадастровой оценки земель, в нем указано, что «..исполнение государственной функции по организации проведения государственной кадастровой оценки земель включает следующие административные процедуры:

– подготовка документов, регламентирующих проведение государственной кадастровой оценки земель в субъекте Российской Федерации;

– формирование перечня подлежащих государственной кадастровой оценке земельных участков в субъекте Российской Федерации;

– выбор исполнителя работ по определению кадастровой стоимости земельных участков в субъекте Российской Федерации;

– контроль за ходом выполнения работ по определению кадастровой стоимости земельных участков в субъекте Российской Федерации;

– проверка результатов работ по определению кадастровой стоимости земельных участков в субъекте Российской Федерации и представление результатов государственной кадастровой оценки земель органу исполнительной власти субъекта Российской Федерации на утверждение;

– утверждение результатов государственной кадастровой оценки земель органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации;

– внесение сведений об экономических характеристиках земельных участков (сведений о кадастровой стоимости земельных участков) в государственный земельный кадастр;

– определение кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков, прошедших государственный кадастровый учет, а также земельных участков, в отношении которых прошли государственный кадастровый учет текущие изменения, связанные с изменением категории земель, вида разрешенного использования или уточнением площади земельных участков;

– разъяснение результатов государственной кадастровой оценки земель».

Приведенный Регламент проясняет и детализирует административные процедуры, раскрывает содержание деятельности по определению кадастровой стоимости. В нем прослеживается процессный подход, перечисленные административные процедуры являются этапами выполнения работ по кадастровой оценке. Если добавить этап «определение кадастровой стоимости», мы получим полное описание процесса кадастровой оценки.

Следующим шагом в определении сущности, предназначения, места и роли кадастровой оценки в нормативно-правовом поле явились новые законодательные инициативы в области регулирования оценочной деятельности. Новым этапом в развитии нормативно-правового обеспечения кадастровой оценки стали изменения, введенные в 2010 году в закон «Об оценочной деятельности в РФ» [42]. В закон введена глава III «ГОСУДАРСТВЕННАЯ КАДАСТРОВАЯ ОЦЕНКА», в которой впервые законодательно определено понятие «государственная кадастровая оценка»: «... под государственной кадастровой оценкой понимается совокупность действий, включающих в себя:

– принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки;

– формирование перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке;

– отбор исполнителя работ по определению кадастровой стоимости и заключение с ним договора на проведение оценки;

– определение кадастровой стоимости и составление отчета об определении кадастровой стоимости;

– экспертизу отчета об определении кадастровой стоимости;

– утверждение результатов определения кадастровой стоимости;

– опубликование утвержденных результатов определения кадастровой стоимости;

– внесение результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости».

Сопоставление приведенных определений выявляет их схожесть и созвучность. Определение, приведенное в Регламенте, сформулировано с точки зрения организации кадастровой оценки органами исполнительной власти, поэтому оно акцентирует внимание на такие функции управления кадастровой оценкой, как принятие решений и контроль. Определение, приведенное в Федеральном законе, описывает процесс кадастровой оценки в четкой последовательности его выполнения.

2.3. Процесс кадастровой оценки недвижимости Проведенное исследование формирования понятия «кадастровая оценка» выявило использование процессного подхода к его определению.

Важной особенностью этого процесса является непрерывность его выполнения, так как при определении налоговой базы на основе кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества возникает необходимость ее периодической переоценки (рис. 2.2). Подобная необходимость вызвана следующими причинами, влияющими на стоимость объектов недвижимости: изменения конъюнктуры рынка, увеличение износа объектов налогообложения и инфляция.

Согласно законодательству, регламентирующему проведение кадастровой оценки в РФ (Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135-ФЗ от 29.07.1998 г., Правила проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденные Постановлением Правительства Российской Федерации № 316 от 08.04.2000г., в действующих редакциях), государственная кадастровая оценка земель проводится не реже одного раза в 5 лет. Указанная норма была введена в 2010г., в соответствии с прежней редакцией Правил проведения государственной кадастровой оценки земель кадастровая оценка должна была проводиться не чаще чем раз в 3 года и не реже одного раза в 5 лет.

1.Принятие решения о 3. Отбор исполнителя работ 6. Утверждение результапроведении государст- по определению кадастро- тов определения кадаственной кадастровой вой стоимости и заключе- ровой стоимости, жимости, подлежащих определении кадастрогосударственной када- вой стоимости государственный каКомиссия по расдастр недвижимости Таким образом, согласно действующему законодательству, государственную кадастровую оценку земель можно проводить и ежегодно, но не реже, чем один раз в пять лет. Следует отметить, что определение кадастровой стоимости для налогообложения – это очень затратный и длительный процесс [40, с. 195-199]. При этом велика вероятность нарушения принципа экономности налогообложения, когда затраты на расчет налоговой базы могут неоправданно возрастать. В международной практике для актуализации стоимости и приведения налоговой базы к текущим рыночным ценам применяются процедуры расчета и использования коэффициентов соотношения стоимостей на различных сегментах рынка недвижимости в различных временных периодах.

Обзор материалов международных конференций [11 – 24] позволяет сделать вывод о том, что периодическая переоценка является неотъемлемой составляющей системы использования рыночной стоимости. В большинстве регионов США и Канады переоценка осуществляется каждые года и даже чаще. То же относится и к Дании, Нидерландам и Швеции [26, с. 38–42]. Во всех этих странах оценка и переоценка осуществляются с применением современной компьютеризированной системы оценки.

В других европейских странах базой по имущественным налогам также является рыночная стоимость, однако не во всех странах переоценка осуществляется регулярно. Последняя переоценка в Германии и Франции осуществлялась 20-30 лет назад. В Великобритании коммерческая недвижимость переоценивается каждые пять лет, однако последняя переоценка жилого фонда проводилась 10 лет назад. Примеры периодов проведения переоценки налоговой базы:

– Австрия – 20 лет (или при возникновении изменений, приводящих к необходимости переоценки);

– Дания – с 1998 г переоценка проводится ежегодно (до 1998 г оценка проводилась раз в 4 года);

– Финляндия – 5 лет (при этом корректировка стоимости проводится ежегодно);

– Германия – применяется система индексации стоимости;

– Италия – 10 лет (для городских и сельских территорий);

– Испания – 8 лет (либо по инициативе местных властей);

– Швеция – 6 лет (при этом корректировка стоимости проводится в соответствии с развитием рынка недвижимости);

– Литва – 5 лет (при этом корректировка стоимости проводится ежегодно).

Государственная кадастровая оценка земель проводится в Российской Федерации с 1999 года. Согласно действующему законодательству, государственная кадастровая оценка земель проводится не реже одного раза в 5 лет. Поэтому по состоянию на 2012 год в Российской Федерации кадастровая оценка всех категорий земель проведена дважды, а по двум категориям земель – земли сельскохозяйственного назначения и земли населенных пунктов – кадастровая стоимость актуализируется в настоящее время в третий раз.

В интервалах между актуализациями на практике выполняется еще один этап процесса – сопровождение выполненных работ. Практически во все договоры на проведение работ по определению кадастровой стоимости земельных участков был включен этап гарантийного сопровождения работ.

Обусловлено это следующим. В соответствии с пунктом 13 административного регламента по исполнению государственной функции «Организация проведения государственной кадастровой оценки земель», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 28 июня 2007 г. № [63], разъяснение результатов государственной кадастровой оценки как в отношении общих результатов государственной кадастровой оценки земель определенной категории, так и в отношении результатов государственной кадастровой оценки конкретного земельного участка осуществляет территориальное Управление Росреестра по субъекту Российской Федерации.

Правообладатель земельного участка вправе провести проверку правильности определения кадастровой стоимости принадлежащего ему земельного участка на основании разъяснений результатов государственной кадастровой оценки земель, предоставляемых Управлением Росреестра по субъекту Российской Федерации. Управление Росреестра по субъекту Российской Федерации, в свою очередь, обращается к исполнителю работ в целях получения дополнительных разъяснений относительно результатов государственной кадастровой оценки земель.

Pages: |

| 2 | 3 |

Главная >> Монографии

[ СКАЧАТЬ ОРИГИНАЛ ДОКУМЕНТА .pdf ]

Похожие работы:

«ЮРИДИЧЕСКИЙ ФАКУЛЬТЕТ КАЗАНСКОГО УНИВЕРСИТЕТА: два века образования и науки УДК 34 ББК 67Г Ю70 Печатается по решению Юбилейной комиссии по издательской деятельности Казанского университета Научный редактор доктор юрид. наук, профессор И.А.Тарханов Редакционная коллегия: профессор Р.М.Валеев, профессор Ф.Р.Сундуров, профессор М.В.Талан, фотоснимки И.Ф.Сафина Ю70 Юридический факультет Казанского университета: Два века образования и науки. – Казань: Изд-во Казанск. ун-та, 2004. – 180 с. ISBN...»

«Администрация Брянской области Брянское территориальное управление по вопросам Чернобыля МЧС России Образовательный консорциум Среднерусский университет Социально-экономические проблемы и перспективы развития территорий, пострадавших в результате аварии на Чернобыльской АЭС БРЯНСК 2006 1 ББК 20.1 Ч – 49 Рекомендовано к изданию Организационным комитетом международной научнопрактической конференции Чернобыль - 20 лет спустя. Социально-экономические проблемы и перспективы развития пострадавших...»

«Ю.Г. ПЛЕСОВСКИХ Ю.В. РОЖКОВ Г.П. СТАРИНОВ ДЕЛИКТ-МЕНЕДЖМЕНТ КАК ФАКТОР ЭКОНОМИЧЕСКОЙ БЕЗОПАСНОСТИ БИЗНЕСА Монография Хабаровск 2011 УДК 349:338.2(07) ББК 67.623я7 П38 Плесовских Ю.Г., Рожков Ю.В., Старинов Г.П. Деликт-менеджмент в системе экономической безопасности П38 бизнеса: монография / под науч. ред. Ю.В. Рожкова. – Хабаровск: РИЦ ХГАЭП, 2011. – 220 с. – ISBN 978-7823-0560-4. Рецензенты: д-р экон. наук, профессор ТОГУ Третьяков М.М. д-р экон. наук, профессор ДВИМБ Шишмаков В.Т. В...»

«МИНИСТЕРСТВО СЕЛЬСКОГО ХОЗЯЙСТВА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ НЕКОММЕРЧЕСКАЯ ОРГАНИЗАЦИЯ СОЮЗ ОПТОВЫХ ПРОДОВОЛЬСВТЕННЫХ РЫНКОВ РОССИИ Методические рекомендации по организации взаимодействия участников рынка сельскохозяйственной продукции с субъектами розничной и оптовой торговли Москва – 2009 УДК 631.115.8; 631.155.2:658.7; 339.166.82. Рецензенты: заместитель директора ВНИИЭСХ, д.э.н., профессор, член-корр РАСХН А.И. Алтухов зав. кафедрой товароведения и товарной экспертизы РЭА им. Г.В. Плеханова,...»

«Министерство образования и науки Российской Федерации Федеральное бюджетное государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования Тихоокеанский государственный университет И.О. Загорский, П.П. Володькин Подписано в печать Ректор университета проф. С.Н. Иванченко ЭФФЕКТИВНОСТЬ ОРГАНИЗАЦИИ РЕГУЛЯРНЫХ ПЕРЕВОЗОК ПАССАЖИРСКИМ АВТОМОБИЛЬНЫМ ТРАНСПОРТОМ монография Хабаровск Издательство ТОГУ 2012 УДК 656. ББК О З- Научный редактор: Доктор экономических наук, профессор,...»

«РОССИЙСКАЯ АКАДЕМИЯ НАУК СИБИРСКОЕ ОТДЕЛЕНИЕ АННОТИРОВАННЫЙ ТЕМАТИЧЕСКИЙ ПЛАН ВЫПУСКА НАУЧНОЙ ЛИТЕРАТУРЫ СО РАН на 2012-й год НОВОСИБИРСК ИЗДАТЕЛЬСТВО СИБИРСКОГ О ОТ Д Е Л Е Н И Я РОССИЙСКОЙ АКАД ЕМ ИИ Н А У К 2012 УДК 017.42 ББК 91 А 68 Аннотированный тематический план выпуска научной литературы СО РАН на 2012-й год. – Новосибирск: Издательство А 68 СО РАН, 2012. – 75 с. Темплан предназначен для академических и отраслевых научных учреждений, учебных заведений, библиотек, бибколлекторов,...»

«УДК ББК Э91 Издание осуществлено при финансовой поддержке Российского гуманитарного научного фонда (РГНФ) проект № 12-01-16086 Исследование проведено в рамках Программы фундаментальных исследований секции истории ОИФН РАН Исторический опыт социальных трансформаций и конфликтов. Раздел программы фундаментальных исследований Президиума РАН Социальные трансформации и конфликты Нового и новейшего времени в сравнительно-исторической перспективе Ответственные редакторы:...»

«Министерство образования и науки Российской Федерации Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования Тамбовский государственный технический университет П.В. Балабанов МЕТОДЫ И СРЕДСТВА ИССЛЕДОВАНИЯ ХАРАКТЕРИСТИК ТЕПЛО- И МАССОПЕРЕНОСА РЕГЕНЕРАТИВНЫХ ПРОДУКТОВ И ПОГЛОТИТЕЛЕЙ ДЛЯ СИСТЕМ ЖИЗНЕОБЕСПЕЧЕНИЯ Ч а с т ь 1. МЕТОДЫ И СРЕДСТВА ОПРЕДЕЛЕНИЯ ТЕПЛОФИЗИЧЕСКИХ ХАРАКТЕРИСТИК Рекомендована научно-техническим советом университета в качестве...»

«В.В.МАКАРОВ АФРИКАНСКАЯ ЧУМА СВИНЕЙ Российский университет дружбы народов В.В.МАКАРОВ АФРИКАНСКАЯ ЧУМА СВИНЕЙ МОСКВА 2011 УДК 619: 619.9 Макаров В.В. Африканская чума свиней. М.: Российский университет дружбы народов. 2011, 268 с., илл., библ. Монография представляет собой сборник из 22 публикаций по результатам исследований коллектива лаборатории биохимии ВНИИ ветеринарной вирусологии и микробиологии и сотрудников кафедры ветеринарной патологии Российского университета дружбы народов с...»

«УДК 371.31 ББК 74.202 Институт ЮНЕСКО по информационным технологиям в образовании И 74 Информационные и коммуникационные технологии в образовании : монография / Под.редакцией: Бадарча Дендева – М. : ИИТО ЮНЕСКО, 2013. – 320 стр. Бадарч Дендев, профессор, кандидат технических наук Рецензент: Тихонов Александр Николаевич, академик Российской академии образования, профессор, доктор технических наук В книге представлен системный обзор материалов международных экспертов, полученных в рамках...»

«7 УДК 621.79 В.Е. Гайдачук, д-р техн. наук, В.А. Коваленко, канд. техн. наук, Н.М. Московская, канд. техн. наук ОБЗОР И АНАЛИЗ СОСТОЯНИЯ ПРОБЛЕМЫ НАЗНАЧЕНИЯ ПОКРЫТИЙ КОНСТРУКЦИЙ АВИАЦИОННОЙ И РАКЕТНО-КОСМИЧЕСКОЙ ТЕХНИКИ Известно, что конструкции авиационной и ракетно-космической техники (АРКТ) являются наиболее затратными по применяемым материалам и комплектующим, энергоемкости, трудоемкости и времени создания, а следовательно, и самыми дорогостоящими техническими объектами. Поэтому стоимость 1...»

«ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЮ ГОУ ВПО КРАСНОЯРСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ ПЕДАГОГИЧЕСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ им. В.П. АСТАФЬЕВА О. В. БАРКАНОВА НАЦИОНАЛЬНОЕ САМОСОЗНАНИЕ ЛИЧНОСТИ Красноярск 2006 2 ББК 88 Б 25 Рецензенты: Доктор психологических наук, профессор С.Н. Орлова, Директор Центра психолого-медико-социального сопровождения №5 Сознание Л.П.Фальковская Барканова, О.В. Б 25 Национальное самосознание личности: монография / О.В. Барканова; Краснояр. гос. пед. ун-т. – Красноярск, 2006. – 171с. ISBN...»

«РОССИЙСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ ДРУЖБЫ НАРОДОВ В. Д. Бордунов МЕЖДУНАРОДНОЕ ВОЗДУШНОЕ ПРАВО Москва НОУ ВКШ Авиабизнес 2007 УДК [341.226+347.82](075) ББК 67.404.2я7+67ю412я7 Б 82 Рецензенты: Брылов А. Н., академик РАЕН, Заслуженный юрист РФ, кандидат юридических наук, заместитель Генерального директора ОАО Аэрофлот – Российские авиалинии; Елисеев Б. П., доктор юридических наук, профессор, Заслуженный юрист РФ, заместитель Генерального директора ОАО Аэрофлот — Российские авиалинии, директор правового...»

«ГБОУ ДПО Иркутская государственная медицинская академия последипломного образования Министерства здравоохранения РФ Ф.И.Белялов Лечение болезней сердца в условиях коморбидности Монография Издание девятое, переработанное и дополненное Иркутск, 2014 13.09.2014 УДК 616–085 ББК 54.1–5 Б43 Рецензенты доктор медицинских наук, зав. кафедрой терапии и кардиологии ГБОУ ДПО ИГМАПО С.Г. Куклин доктор медицинских наук, зав. кафедрой психиатрии, наркологии и психотерапии ГБОУ ВПО ИГМУ В.С. Собенников...»

«Северный (Арктический) федеральный университет Northern (Arctic) FederalUniversity Ю.Ф.Лукин Великий передел Арктики Архангельск 2010 УДК – [323.174+332.1+913](985)20 ББК –66.3(235.1)+66.033.12+65.049(235.1)+26.829(00) Л 841 Рецензенты: В.И.Голдин, доктор исторических наук, профессор Ю.В.Кудряшов, доктор исторических наук, профессор А.В.Сметанин, доктор экономических наук, профессор Лукин Ю.Ф. Л 841Великий передел Арктики/Ю.Ф.Лукин. - Архангельск: Северный(Арктический) федеральный университет,...»

«ИНФОРМАЦИЯ ОБ ОСНОВНЫХ РЕЗУЛЬТАТАХ РЕАЛИЗАЦИИ МОЛОДЕЖНОЙ ПОЛИТИКИ В САРАТОВСКОЙ ОБЛАСТИ Саратов 2014 1 УДК 32.01 - 053.81 (470+571) ББК 66.0 (2Рос) Рецензенты: Бриленок Н.Б. (Министр молодежной политики, спорта и туризма Саратовской области) Шахматова Н.В. (доктор социологических наук, профессор, директор Центра Региональных социологических исследований СГУ) Рекомендует к печати кафедра социологии молодежи социологического факультета Саратовского государственного университета имени Н.Г....»

«ЦОРИЕВА Е.С. ПРЕСТУПНОСТЬ ВЫНУЖДЕННЫХ МИГРАНТОВ (по материалам Республики Северная Осетия-Алания) П о д р е д а к ц и е й д о к т о р а ю р и д и ч е с к и х наук, п р о ф е с с о р а, З а с л у ж е н н о г о ю р и с т а Р р с с и и ЗлААова В.Е. Владикавказ - 2004 ББК Под редакцией заведующего кафедрой криминологии, психологии и уголовно-исполнительного права МГЮА, Заслуженного юриста России, доктора юридических наук, профессора Эминова В.Е. Рецензенты: Цалиев A.M., доктор юридических наук,...»

«И. Н. Андреева ЭМОЦИОНАЛЬНЫЙ ИНТЕЛЛЕКТ КАК ФЕНОМЕН СОВРЕМЕННОЙ ПСИХОЛОГИИ Новополоцк ПГУ 2011 УДК 159.95(035.3) ББК 88.352.1я03 А65 Рекомендовано к изданию советом учреждения образования Полоцкий государственный университет в качестве монографии (протокол от 30 сентября 2011 года) Рецензенты: доктор психологических наук, профессор заведующий кафедрой психологии факультета философии и социальных наук Белорусского государственного университета И.А. ФУРМАНОВ; доктор психологических наук, профессор...»

«Ф.С. Воройский Основы проектирования автоматизированных библиотечно-информационных систем МОСКВА ФИЗМАТЛИТ 2002 г. ББК 78.30 В 75 Воройский Ф.С. Основы проектирования автоматизированных библиотечно-информационных систем. М.: ГПНТБ России, 2002. 389 с.: ил. 17; табл. 9. Библиогр.: 316 назв. УДК 002.6 АСНТИ + 025.1: 65.011.56 ГРНТИ 13.31.23 + 20.15 ДКД 025.04 ISBN 5-901682-10-6 Монография содержит обобщенные, системно выверенные и опирающиеся на многолетний опыт проектирования автоматизированных...»

«Министерство образования и науки Российской Федерации ГОУ ВПО Сочинский государственный университет туризма и курортного дела Филиал ГОУ ВПО Сочинский государственный университет туризма и курортного дела в г. Нижний Новгород Кафедра Реабилитологии РЕАБИЛИТАЦИЯ И СОЦИАЛЬНАЯ ИНТЕГРАЦИЯ ЛИЦ С ОТКЛОНЕНИЯМИ В СОСТОЯНИИ ЗДОРОВЬЯ Коллективная монография Нижний Новгород 2010 2 ББК К Реабилитация и социальная интеграция лиц с отклонениями в состоянии здоровья: коллективая монография / под ред. Е.М....»

наверх

<< ГЛАВНАЯ | КОНТАКТЫ

БЕСПЛАТНАЯ ЭЛЕКТРОННАЯ БИБЛИОТЕКА (Авторефераты, диссертации, методички, учебные программы, монографии)

РАЗВИТИЕ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ

НЕДВИЖИМОСТИ

ННГАСУ

ГЛАВА 1. ИСТОРИЯ РАЗВИТИЯ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ

ГЛАВА 2. ЭВОЛЮЦИЯ ФОРМИРОВАНИЯ ОСНОВ И ПОНЯТИЙ

ГЛАВА 3. СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ

ВВЕДЕНИЕ

ГЛАВА 1. ИСТОРИЯ РАЗВИТИЯ КАДАСТРОВОЙ

ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ

ГЛАВА 2. ЭВОЛЮЦИЯ ФОРМИРОВАНИЯ ОСНОВ И

ПОНЯТИЙ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ

БЕСПЛАТНАЯ ЭЛЕКТРОННАЯ БИБЛИОТЕКА
(Авторефераты, диссертации, методички, учебные программы, монографии)