А. А. Титов

Жилищное

право

Российской

Федерации

Учебник для магистров

4-е издание, переработанное и дополненное

Рекомендовано Учебно-методическим объединением

по образованию в области юриспруденции в качестве учебника

для студентов высших учебных заведений,

обучающихся по специальностям

030501 (021100) «Юриспруденция», 030500 (521400) «Юриспруденция (магистр)»

Москва 2014 УДК 34 ББК 67.404.2я73 Т45 Автор:

Титов Анатолий Антонович — кандидат юридических наук, профессор, доцент кафедры гражданского права и гражданского процесса Московского государственного гуманитарного университета им. М. А. Шолохова. Последние 8,5 лет занимал должность заведующего кафедрой гражданско-правовых дисциплин Института гуманитарного образования и информационных технологий и одновременно преподавал в вузах в качестве доцента и профессора.

Рецензенты:

Исаков В. Б. — доктор юридических наук, профессор;

Комиссарова Е. Г. — доктор юридических наук, профессор.

Титов, А. А.

Т45 Жилищное право Российской Федерации : учебник для магистров / А. А. Титов. — 4-е изд., перераб. и доп. — М. : Издательство Юрайт ; ИД Юрайт, 2014. — 498 с. — Серия : Магистр.

ISBN 978-5-9916-1732-1 (Издательство Юрайт) ISBN 978-5-9692-1313-5 (ИД Юрайт) Учебник подготовлен на базе новейшего жилищного законодательства. Материал изложен в соответствии с требованиями государственного образовательного стандарта и программой курса «Жилищное право» и содержит объективную характеристику современного жилищного права. В данном издании анализируются вопросы развития жилищного законодательства и применения норм Жилищного кодекса РФ, существенно обновлена нормативная база, широко представлена судебная правоприменительная практика. Рассматриваются положения (выводы), высказанные учеными и специалистами в данной области, приведены необходимые статистические данные.

Для студентов вузов, обучающихся по специальностям (021100) «Юриспруденция», 030500 (521400) «Юриспруденция (магистр)», а также для аспирантов и преподавателей юридических вузов и факультетов, работников прокуратур, судов, органов государственной власти и органов местного самоуправления.

УДК ББК 67.404.2я Информационно-правовая поддержка предоставлена компанией «Гарант»

ISBN 978-5-9916-1732- (Издательство Юрайт) © Титов А. А., ISBN 978-5-9692-1313-5 © Титов А. А., 2011, с изменениями (ИД Юрайт) © ООО «ИД Юрайт», Принятые сокращения

Предисловие

Глава 1. Введение в жилищное право

1.1. Жилищное право и потребность человека в жилище

1.1.1. Жилищное право: общие положения

1.1.2. Жилище: его потребительские и правовые аспекты.......... 1.1.3. Жилищное право как наука и как учебная дисциплина..... 1.2. Конституционные и законодательные гарантии жилищных прав граждан

1.2.1. Право граждан на жилище

1.2.2. Другие конституционные права граждан, связанные с осуществлением их права на жилище

1.2.3. Реализация права граждан на жилище

1.2.4. Жилищная политика Российского государства.................. Вопросы и задания для самоконтроля

Глава 2. Жилищное право как отрасль российского права......... 2.1. Понятие, принципы, предмет и метод жилищного права............ 2.1.1. Понятие жилищного права

2.1.2. Принципы жилищного права

2.1.3. Предмет и метод жилищного права

2.1.4. Место жилищного права в системе российского права.... 2.2. Система и источники жилищного права

2.2.1. Общая характеристика системы жилищного права........... 2.2.2. Понятие источников жилищного права

2.2.3. Виды источников жилищного права

2.3. Жилищное законодательство

2.3.1. Понятие и основные начала жилищного законодательства

2.3.2. Структура (система) жилищного законодательства.......... 2.3.3. Жилищный кодекс РФ. Введение его в действие............... 2.3.4. Действие жилищного законодательства во времени, пространстве и по аналогии

Вопросы и задания для самоконтроля

Глава 3. Жилищные правоотношения

3.1. Понятие, структура и виды жилищных правоотношений......... 3.1.1. Специфика жилищных отношений

3.1.2. Жилищные правоотношения

3.2. Субъекты жилищных правоотношений

3.2.1. Понятие и виды субъектов жилищных правоотношений.... 3.2.2. Полномочия органов государственной власти и органов местного самоуправления в области жилищных отношений....... 3.3. Объекты жилищных правоотношений

3.3.1. Понятие и правовая характеристика объекта жилищных правоотношений

3.3.2. Виды жилых помещений, их назначение и пределы использования

3.3.3. Государственная регистрация прав на жилые помещения

3.3.4. Жилищный фонд: понятие и виды

3.3.5. Страхование жилых помещений

3.3.6. Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение

3.3.7. Переустройство и перепланировка жилых помещений.... Вопросы и задания для самоконтроля

Глава 4. Право собственности и другие вещные права на жилые помещения

4.1. Права и обязанности собственника жилого помещения и иных граждан, проживающих в этом помещении

4.1.1. Общие положения о вещных правах

4.1.2. Права и обязанности собственника жилого помещения.... 4.1.3. Права и обязанности членов семьи и других граждан, проживающих совместно с собственником

4.1.4. Прекращение права собственности на жилое помещение при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд

4.1.5. Пользование жилыми помещениями, предоставленными по завещательному отказу и на основании договора пожизненного содержания с иждивенцем

4.1.6. Выселение граждан из жилых помещений

4.1.7. Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме

4.1.8. Право собственности на общее имущество собственников комнат в коммунальной квартире

4.2. Приватизация жилых помещений

4.2.1. Общие положения о приватизации жилых помещений...... 4.2.2. Принципы, условия и порядок приватизации жилых помещений

4.2.3. Ограничения в приватизации жилых помещений............ 4.2.4. Участие граждан в приватизации жилья

4.2.5. Особенности участия в приватизации жилья несовершеннолетних граждан

4.2.6. Участие в приватизации жилья иностранных граждан....... 4.2.7. Право на бесплатную приватизацию жилого помещения граждан, которые не получили свою долю при оформлении приватизации занимаемого жилого помещения

4.2.8. Условия и последствия передачи жилого помещения гражданам в общую собственность

4.2.9. Оформление приватизации жилых помещений................ 4.2.10. Деприватизация жилого помещения

Вопросы и задания для самоконтроля

Глава 5. Новые формы удовлетворения жилищной потребности граждан

5.1. Договор найма (коммерческого найма) жилого помещения......... 5.1.1. Общие положения

5.1.2. Сравнительно-правовая характеристика договора найма и договора социального найма жилого помещения....... 5.1.3. Порядок и условия заключения договора найма жилого помещения

5.1.4. Права и обязанности сторон договора найма жилого помещения

5.2. Предоставление гражданам финансовой поддержки на строительство или приобретение жилья

5.2.1. Безвозмездная жилищная субсидия и другие формы финансовой поддержки обеспечения граждан жильем.............. 5.2.2. Предоставление жилищных кредитов

5.3. Сделки с жилыми помещениями

5.3.1. Понятие и виды сделок (договоров) с жилыми помещениями

5.3.2. Условия действительности сделок с жилыми помещениями. Взимание государственной пошлины (нотариального тарифа)

5.3.3. Недействительные сделки и их виды

5.3.4. Наследование жилых помещений

5.4. Особенности обеспечения жилыми помещениями работников организаций

5.4.1. Правовое регулирование отношений, связанных с обеспечением работников жилыми помещениями

5.4.2. Основные формы обеспечения жилыми помещениями работников ОАО «РЖД»

Вопросы и задания для самоконтроля

Глава 6. Обеспечение граждан жилыми помещениями по договору социального найма

6.1. Основания и порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма

6.1.1. Общие положения о предоставлении жилого помещения по договору социального найма

6.1.2. Принятие на учет граждан в качестве нуждающихся и предоставление им жилых помещений

6.2. Социальный наем

6.2.1. Понятие, предмет и форма договора социального найма жилого помещения

6.2.2. Права, обязанности и ответственность сторон по договору социального найма жилого помещения.................. 6.2.3. Права и обязанности членов семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма.................. 6.2.4. Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма

6.2.5. Поднаем жилого помещения, предоставленного по договору социального найма. Временные жильцы................ 6.2.6. Изменение договора социального найма и его расторжение (прекращение)

Вопросы и задания для самоконтроля

Глава 7. Специализированный жилищный фонд

7.1. Жилые помещения специализированного жилищного фонда... 7.1.1. Виды жилых помещений специализированного жилищного фонда

7.1.2. Назначение специализированных жилых помещений... 7.2. Предоставление специализированных жилых помещений и пользование ими

7.2.1. Основания предоставления специализированных жилых помещений

7.2.2. Порядок предоставления отдельных видов специализированных жилых помещений

7.2.3. Предоставление и использование жилых помещений в качестве специализированных в жилищном фонде организаций (юридических лиц)

Вопросы и задания для самоконтроля

Глава 8. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы.... 8.1. Организация и деятельность жилищных и жилищностроительных кооперативов

8.1.1. Общие положения о жилищных и жилищностроительных кооперативах

8.1.2. Органы управления жилищным кооперативом................. 8.1.3. Прием в члены жилищного кооператива.

Реорганизация и ликвидация кооператива

8.2. Правовое положение членов жилищных кооперативов............. 8.2.1. Предоставление и использование жилого помещения в домах кооператива

8.2.2. Прекращение членства в кооперативе

Вопросы и задания для самоконтроля

Глава 9. Товарищество собственников жилья

9.1. Создание и деятельность товарищества собственников жилья

9.1.1. Общие положения о товариществе собственников жилья

9.1.2. Реорганизация и ликвидация товарищества собственников жилья

9.2. Правовое положение членов товариществ собственников жилья

9.2.1. Членство в товариществе собственников жилья и органы его управления

9.2.2. Финансовая и хозяйственная деятельность товарищества собственников жилья

Вопросы и задания для самоконтроля

Глава 10. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги... 10.1. Общие положения о внесении платы за жилое помещение и коммунальные услуги

10.2. Предоставление субсидий и компенсаций на оплату жилого помещения и коммунальных услуг

Вопросы и задания для самоконтроля

Глава 11. Управление многоквартирными домами

11.1. Общие положения об управлении многоквартирными домами

11.2. Договор управления многоквартирными домами

Вопросы и задания для самоконтроля

Глава 12. Защита жилищных прав. Ответственность за нарушение жилищного законодательства

12.1. Общие положения

12.2. Разрешение жилищных споров судами

12.3. Ответственность за нарушение жилищного законодательства. Жилищная инспекция

Вопросы и задания для самоконтроля

Приложение № 1. Примерная программа курса «ЖИЛИЩНОЕ ПРАВО»

Приложение № 2. Перечень тем дипломных и курсовых работ по курсу «ЖИЛИЩНОЕ ПРАВО»............. Приложение № 3. Перечень вопросов к экзамену (зачету) по курсу «ЖИЛИЩНОЕ ПРАВО»

Литература

Конституция — Конституция Российской Федерации, принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 г.

ГК РФ — Гражданский кодекс Российской Федерации:

часть первая от 30.11.1994 № 51-ФЗ ГПК РФ — Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации от 14.11.2002 № 138-ФЗ ЖК РФ — Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ ЖК РСФСР — Жилищный кодекс РСФСР, утвержден Верховным Советом РСФСР 24.06. КоАП РФ — Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях от 30.12.2001 № 195-ФЗ Вводный закон — Федеральный закон от 29.12. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»

Закон о государственной регистрации прав — Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

Закон об ипотеке — Федеральный закон от 16.07. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

Закон о некоммерческих организациях — Федеральный закон от 12.01.1996 № 7-ФЗ «О некоммерческих организациях»

Закон о приватизации — Закон РФ от 04.07.1991 № 1541- «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»

Закон о ТСЖ — Федеральный закон от 15.06.1996 № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья». Утратил силу с 1 марта 2005 г.

Основы — Закон РФ от 24.12.1992 № 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики». Утратил силу с 1 марта 2005 г.

Постановление Пленума № 2 — постановление Пленума Верховного Суда СССР от 03.04.1987 № 2 «О практике применения судами жилищного законодательства»

Постановление Пленума № 5 — постановление Пленума Верховного Суда РФ от 26.12.1984 № 5 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации». Утратило силу в связи с изданием постановления Пленума Верховного Суда РФ от 26.04.2007 № Постановление Пленума № 8 — постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24.08.1993 № 8 «О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации “О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации”»

Правила пользования помещениями — Правила пользования жилыми помещениями, утв. постановлением Правительства РФ от 21.01.2006 № Постановление Пленума № 14 — постановление Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации»

БТИ — бюро технической инвентаризации гл. — глава (-ы) Единый государственный реестр прав — Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним ЖК (ЖСК) — жилищный (жилищно-строительный) кооператив ЗАО — акционерное общество закрытого типа коммент. — комментарий МРОТ — минимальный размер оплаты труда н/в — настоящее время ОАО — акционерное общество открытого типа п. — пункт (-ы) подп. — подпункт (-ы) разд. — раздел ред. — редакция РФ — Российская Федерация с. — страница (-ы) сб. — сборник см. — смотри ср. — сравнить ст. — статья (-и) т.д. — так далее т.е. — то есть ТСЖ — товарищество собственников жилья указ. соч. — указанный ранее источник публикации утв. — утвержденный (-ая, -ое, -ые) ФЗ — федеральный (-ые) закон (-ы) ФЗК — федеральный конституционный закон ч. — часть (-и) Термин «жилищное право» имеет несколько значений:

учебная дисциплина, отрасль права и наука. Жилищное право как дисциплина изучается студентами юридических вузов и факультетов в рамках учебного процесса. Жилищное право как отрасль права (в объективном смысле) — это совокупность правовых норм, регулирующих определенную область общественных отношений — жилищные отношения.

Жилищные отношения отличаются многообразием. Однако ясно, что их стержнем являются отношения по поводу удовлетворения потребности гражданина (человека) в жилище.

Общеизвестно, что эта потребность человека имеет важнейшее значение, в частности, во Всеобщей декларации прав человека, утвержденной и провозглашенной Генеральной Ассамблеей Организации Объединенных Наций (ООН) 10 декабря 1948 г., понятие «достойный жизненный уровень» непосредственно увязывается с наличием у человека жилища. По существу, право на жилище является естественным правом человека — «правом по природе»1.

В этом смысле право на жилище в действующей Конституции (ст. 40) названо в числе основных конституционных прав и свобод человека и гражданина. Причем в ст. 18 Конституции подчеркивается, что они (права и свободы) являются непосредственно действующими, определяют смысл, содержание и применение законов, деятельность законодательной и исполнительной власти, местного самоуправления и обеспечиваются правосудием. В этой связи задачей государства является практическая реализация права граждан на жилище в современных условиях, в том числе правовыми средствами — путем создания соответствующей правовой базы.

Современная политика государства (в части решения жилищной проблемы) нашла отражение в Бюджетном послании Президента РФ Федеральному Собранию от 25.05. См.: Алексеев С. С. Право: азбука — теория — философия. Опыт комплексного исследования. — М. : Статут, 1999. — С. 411.

«О бюджетной политике в 2010—2012 годах». «Прежде всего требуется обеспечить полноценную реализацию приоритетных национальных проектов, сконцентрировав усилия на распространении наилучшего опыта, полученного в предшествующие годы. Целесообразно продолжить последовательный переход к реализации проектов в рамках долгосрочных государственных программ.

Особого внимания требует сфера жилищного строительства. Возможность улучшения жилищных условий не должна быть привилегией лишь немногочисленной группы лиц с очень высокими доходами. Необходимо добиться повышения доступности жилья для граждан до уровня, ранее определенного в рамках соответствующего национального проекта, прежде всего на основе реализации программ ипотечного кредитования, в том числе с использованием механизмов субсидирования первоначальных взносов и процентных ставок.

Использование государственных средств, выделяемых на решение этой задачи по различным направлениям, включая развитие рынка ипотечного жилищного кредитования, обеспечение жильем военнослужащих, ветеранов Великой Отечественной войны и ряда других категорий граждан, а также деятельность фондов реформирования жилищнокоммунального хозяйства и содействия развитию жилищного строительства должны быть скоординированы.

При этом государственный спрос в этом секторе не должен становиться причиной роста цен на жилье»1.

В этих целях в 2004 г. был принят пакет из 27 федеральных законов, в том числе ЖК РФ. ЖК РСФСР (1983) был явно устаревшим, поскольку многие его нормы противоречили Конституции и федеральным законам, принятым в период формирования в стране рыночных отношений, в частности ГК РФ. Что касается других актов жилищного законодательства2, то их давность (некоторые их них были приняты еще в 1930-х гг.) является подтверждением того, что в нынешних условиях они утратили свое нормативное значение в качестве правовой базы для регулирования жиПарламентская газета. 2009. № 28.

Здесь термин «жилищное законодательство» используется в широком смысле — как совокупность всех правовых актов жилищного законодательства, включая подзаконные акты (постановления, положения, инструкции и т.п.).

лищных отношений, поэтому большинство из них впоследствии были признаны утратившими силу.

Как указывалось выше, жилищное законодательство длительное время не обновлялось, что служило сдерживающим фактором в формировании новых жилищных отношений. 29 декабря 2004 г. был принят ЖК РФ, который вступил в действие с 1 марта 2005 г., поэтому настоящий учебник построен с учетом изложенных в данном Кодексе основных начал жилищного законодательства, его конкретных правовых норм и положений, а также структурных особенностей.

В настоящем учебнике автор предпринял попытку проанализировать действующий в настоящее время ЖК РФ, дать ему объективную характеристику и тем самым помочь студентам юридических вузов и факультетов и другим читателям получить более углубленные знания, понять перспективы развития жилищного права и жилищного законодательства. Исходя из позиций принятого Кодекса и современной науки жилищного права, автор попытался поновому осмыслить и осветить вопросы относительно места и роли жилищного права в системе отраслей российского права. В частности, в учебнике исследуются вопросы взаимодействия жилищного права с другими отраслями права, в том числе с гражданским правом. В этом смысле жилищное право следует рассматривать как науку, которая содержит теоретические позиции по вопросам, касающимся предмета и метода данной отрасли права, порядка применения жилищных норм и других вопросов в области жилищных отношений.

1.1.1. Жилищное право: общие положения Всякое право (в юридической литературе называют более 20 отраслей материального права1) можно представить как совокупность (систему) правовых норм, регулирующих конкретную сферу (область) общественных отношений.

Право как система общеобязательных правил поведения (правовых норм) находит свое внешнее проявление прежде всего в законодательных актах. В связи с этим российское право делится не только на отрасли права, но и на соответствующие отрасли законодательства. Конституция (ст. 72) относит жилищное законодательство к предметам совместного ведения РФ и субъектов РФ. Это означает, что Конституцией предусматривается совместное правовое регулирование жилищных отношений, включая принятие актов жилищного законодательства на разных уровнях: федеральном и региональном. В настоящее время основные начала жилищного законодательства и другие базовые отраслевые нормы содержатся в ЖК РФ, вступившем в действие 1 марта 2005 г. Следует также отметить, что ст. 5 ЖК РФ предусмотрено принятие нормативных правовых актов и на местном уровне, т.е. органами местного самоуправления в каждом муниципальном образовании (городском и сельском поселении и др.) в пределах своих полномочий в соответствии с ЖК РФ и другими правовыми актами РФ и субъектов РФ. Полномочия органов государственной См.: Кашанина Т. В., Кашанин А. В. Основы российского права :

учебник. — М. : Норма — Инфра, 2000. — С. 69.

власти РФ и ее субъектов, а также органов местного самоуправления в области жилищных отношений определены в ст. 12—14 ЖК РФ.

В основе разграничения права на отдельные отрасли лежат предмет — что регулируется, и метод — какими средствами (способами) осуществляется правовое регулирование. Вместе с тем существует разделение права на частное и публичное. К частным отраслям права относятся, например, гражданское и семейное, а к публичным — конституционное и уголовное.

Отрасли частного права регулируют отношения, обеспечивающие частные интересы отдельных лиц (граждан, юридических лиц и др.). Отрасли публичного права реализуют общий, публичный, общегосударственный интерес1. С точки зрения данной классификации жилищное право нельзя отнести к одной из указанных групп отраслей российского права, поскольку оно включает нормы как частного права (преимущественно диспозитивного характера), так и публичного права. Последние, как правило, императивны, т.е.

их содержание не может быть изменено по воле участников правоотношений. Диспозитивные нормы, наоборот, содержат общее правило (общую модель) поведения участников и допускают возможность формирования ими иной модели поведения, если это соответствует законодательству и (или) соглашению сторон.

Указанные выше обстоятельства предопределяют специфику жилищного права, в частности его предмета, метода и места в системе отраслей права.

Жилищное право в объективном смысле можно представить как совокупность правовых норм, регулирующих жилищные отношения. Данный вывод основывается на действующем жилищном законодательстве, и прежде всего на нормах ЖК РФ. В ст. 4 ЖК РФ говорится о жилищных отношениях, приводится перечень отношений, которые относятся к «жилищным» и составляют их структуру. Как и в прежнем законодательстве, преимущественно речь идет об отношениях по использованию жилья на договорных условиях, его содержанию и ремонту. Однако в настоящее время круг этих вопросов значительно расширен, в частности к предмету правового регулирования жилищного права отнесены:

См.: Лазарев В. В., Липень С. В. Теория государства и права : учебник / В. В. Лазарев, С. В. Липень. — М. : Спарк, 2000. — С. 261.

• пользование жилыми помещениями частного жилищного фонда (п. 2 ч. 1 ст. 4 ЖК РФ);

• создание и деятельность жилищных и жилищностроительных кооперативов, товариществ собственников жилья (п. 9 ч. 1 ст. 4 ЖК РФ).

В связи с этим следует отметить два обстоятельства. Само по себе расширение сферы правового регулирования жилищного права (как отрасли права) имеет объективный характер, связанный с функционированием рыночных отношений в жилищной сфере. В то же время является неоправданным, на наш взгляд, включение в структуру ЖК РФ разд. V «Жилищные и жилищно-строительные кооперативы» и VI «Товарищество собственников жилья», поскольку они, прежде всего, посвящены деятельности юридических лиц и, следовательно, регламентируют отношения, относящиеся к гражданскому праву. В указанные разделы следовало бы включить только нормы о правом положении членов ЖК и ТСЖ. Это запутывает и без того непростой вопрос о месте жилищного права в системе отраслей российского права.

Многие авторы считают жилищное право не самостоятельной отраслью, а подотраслью гражданского права или его правовым институтом. Такой подход предполагает зависимость жилищного права от других отраслей, и в первую очередь от гражданского права1. Имеется и иная точка зрения, которая заключается в том, что жилищное право уже выделилось в самостоятельную отрасль или является комплексной отраслью права2.

Касаясь данного вопроса необходимо отметить следующее.

Нормы жилищного права (жилищные нормы) содержатся не только в актах жилищного законодательства, но и в других правовых актах, например в Конституции РФ (ст. 25, 27 и 40), ГК РФ (гл. 18 и 35). Поэтому жилищное право, которое включает нормы жилищного законодательства и других актов, содержащих жилищные нормы, по своему соСм.: Грудцына Л. Ю. Жилищное право России : учебник / под ред.

Н. М. Коршунова / Л. Ю. Грудцына. — М. : Эксмо, 2005. — С. 20—24;

Корнеева И. Л. Жилищное право РФ : учеб. пособие. — М. : Юристъ, 2004. — С. 13.

См.: Никитюк П. С. Жилищное право. Кишинев, 1985. С. 37—39;

Корнеев С. М. Основные тенденции развития жилищного права в условиях становления рыночной экономики // Гражданское право России при переходе к рынку. — 1995. — С. 149—150.

ставу (набору) правовых норм преобладает над жилищным законодательством. Вместе с тем жилищное законодательство — это основной правовой массив данной отрасли права, нормами которого регулируются жилищные отношения.

К сожалению, сказанное выше не учтено в ст. 5 ЖК РФ, которая называется «Жилищное законодательство». На наш взгляд, следовало бы назвать указанную статью «Жилищное законодательство и иные акты, содержащие нормы жилищного права», как, например, это сделано в ст. ГК РФ «Гражданское законодательство и иные акты, содержащие нормы гражданского права». В ряде публикаций говорится о том, что жилищное право — это комплексная отрасль права, которая объединяет нормы и правовые институты гражданского, административного и других отраслей права1. Данная формулировка нуждается в уточнении.

Необходимо подчеркнуть, что основу жилищного права, как указывалось выше, составляют нормы жилищного законодательства, а не нормы других отраслей права, т.е. их использование, в частности норм гражданского права, в регулировании жилищных отношений имеет вспомогательное значение. В противном случае можно говорить об отсутствии в каком-либо обособленном виде не только жилищного права как отрасли права, но и жилищного законодательства как отдельной (самостоятельной) отрасли российского законодательства. А это противоречит Конституции (ст. 72), где жилищное законодательство упоминается как отдельная отрасль российского законодательства. То есть наличие самостоятельной отрасли жилищного законодательства, в том числе базового отраслевого закона — ЖК РФ, служит одной из главных предпосылок формирования концепции (доктрины) о самостоятельности одноименной отрасли права — жилищного права.

1.1.2. Жилище: его потребительские и правовые аспекты Человек нуждался, нуждается и будет нуждаться в жилище всегда: и в первобытном, и в современном цивилизованном обществе. Конечно, представления о жилище и о его потребительских качествах (комфортности) постоянно меняются. В эпоху первобытнообщинного строя люди жили в простейших жилищах (пещерах, землянках и шаСм.: Седугин П. И. Жилищное право : учебник / П. И. Седугин. — М. :

Норма, 2000. — С. 44.

лашах). Теперь жилище (жилое помещение) должно быть изолированным, пригодным для постоянного проживания, в частности находиться в доме капитального типа, быть благоустроенным, т.е. иметь коммунальные удобства. Иначе говоря, жилье должно соответствовать установленным законодательством требованиям (ст. 15 ЖК РФ).

Термины «жилище», «жилое помещение», «жилье», а также другие («жилой дом», «квартира», «комната», «жилая площадь») в потребительском смысле являются синонимами и означают помещение, в котором проживает человек (гражданин). В частности, в Толковом словаре русского языка жилище определяется как «помещение, в котором живут, можно жить», а жилье — как «обитаемое место, где живут люди»1.

В медицинской литературе имеется более развернутое определение жилища: «Жилище — помещение, предназначенное для защиты человека от воздействия неблагоприятных метеорологических факторов (холода, жары, ветра, атмосферных осадков), а также для отдыха и осуществления трудовых и бытовых процессов. Сооружение жилищ является основным и наиболее ранним видом строительной деятельности человека. Типы жилищ определяются уровнем развития производственных сил, социальными отношениями, формами семейной жизни, культурно-бытовыми традициями и географической средой»2.

Для современного человека нормой считается отдельная квартира или индивидуальный дом. В нашей стране строительство жилья осуществляется долгие годы по типовым проектам. При этом должны соблюдаться общие гигиенические требования к жилищу с точки зрения назначения, планировки, микроклимата, звукоизоляции и др.

П. И. Седугин в своем учебнике «Жилищное право» отмечал следующее:

«В российском законодательстве понятие “жилище” раскрывается не полно, что вызывает на практике различные споры. Термин “жилище” означает обычно особое сооружение или помещение, специально предназначенное для проживания людей: жилой дом, квартира, комната вместе с соответствующей вспомогаОжегов С. И., Шведова Н. Ю. Толковый словарь русского языка / С. И. Ожегов, Н. Ю. Шведова. — М. : АЗЪ, 1995. — С. 190.

Популярная медицинская энциклопедия. — М. : Медицина, 1991. — С. 201.

тельной площадью (кухня, коридор, ванная комната, прихожая и т.п.), а также различного рода другие объекты жилого дома (лифт и лифтовое хозяйство, иное инженерное оборудование)»1.

К сожалению, и в ныне действующем жилищном законодательстве нормативно не закреплено определение понятия «жилище». Преимущественно под жилищем подразумевается жилое помещение, т.е. изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан. При этом оно должно отвечать установленным санитарным, техническим и иным требованиям и быть включенным в состав жилищного фонда (подлежит государственному учету). Право собственности и другие вещные права на него подлежат государственной регистрации в соответствии с гражданским законодательством (ст. 15—19 ЖК РФ). Таким образом, жилое помещение характеризуется следующими основными признаками:

— оно должно быть пригодным для постоянного проживания (находиться в доме капитального типа, соответствовать установленным законодательством требованиям). Следовательно, какие-либо иные помещения (нежилые, временные и приспособленные для жилья строения, помещения в гостиницах, санаториях и т.п.) к жилым действующее законодательство не относит;

— оно должно официально считаться жилым помещением на основании проводимого соответствующими органами (организациями) государственного учета жилищного фонда. Отнесение помещения к жилому также подтверждается государственной регистрацией вещных прав на данное недвижимое имущество, которая осуществляется учреждениями юстиции и является единственным доказательством существования зарегистрированного права2.

Иначе говоря, в жилищном законодательстве нет строгого различия между понятиями «жилище» и «жилое помещение». Это очевидно, в частности, из ст. 2 и 3 ЖК РФ, которые посвящены праву на жилище. Отсутствие однозначного толкования данных понятий вытекает из конституционных норм, например из ч. 2 и 3 ст. 40 Конституции, где под «жилищем» прежде всего имеется в виду жилое помещение, которым должен быть обеспечен человек (гражданин). Вместе Статья 2 Закона о государственной регистрации прав.

с тем следует отметить, что Конституция (ст. 25, 27 и 40) и российское законодательство предполагают более широкое правовое значение рассматриваемого понятия.

В частности, гражданин вправе выбирать место пребывания и жительства (т.е. он не всегда может находиться в жилом помещении, которое является его местом постоянного жительства), и закон гарантирует неприкосновенность любого жилища (жилого помещения). Так, например, в примечании к ст. 139 Уголовного кодекса Российской Федерации от 13.06.1996 № 64-ФЗ разъясняется следующее: под жилищем в настоящей статье, а также в других статьях настоящего Кодекса понимается индивидуальный жилой дом с входящими в него жилыми и нежилыми помещениями, жилое помещение независимо от формы собственности, входящее в жилищный фонд и пригодное для постоянного или временного проживания, а равное иное помещение или строение не входящее в жилищный фонд, но предназначенное для временного проживания. Таким образом, можно говорить о многозначности понятий «жилое помещение» и «жилище», а также о том, что они могут использоваться как в узком, так и широком смысле. В первом случае речь идет только о жилом помещении, признаваемом таковым жилищным законодательством, а во втором — о любом помещении, используемом гражданами для проживания (постоянного или временного).

1.1.3. Жилищное право как наука и как учебная Жилищное право как отрасль права объединяет конкретные правовые нормы (жилищные нормы) и входит наряду с другими отраслями в единую систему российского права.

Оно регулирует определенную область общественных отношений, которые именуются в законодательстве жилищными отношениями.

Жилищное право как наука рассматривает теоретические (доктринальные) аспекты данного вопроса. Эта наука изучает закономерности правового регулирования соответствующих общественных отношений и представляет собой систему взаимосвязанных понятий, взглядов, идей, концепций и теорий. Прежде всего она призвана глубоко и всесторонне исследовать нормативную базу — жилищные нормы, их содержание и практику применения. К числу ее наиболее значимых и актуальных задач следует отнести выработку и обоснование в теоретическом плане основных понятий и категорий жилищного права и жилищного законодательства, таких, как предмет и метод жилищного права; понятие «жилище» и его содержание; место жилищного права в системе отраслей российского права и его взаимосвязь и взаимодействие с другими отраслями права; тенденции и направления формирования и развития жилищного законодательства.

Жилищное право является относительно «молодой» наукой, поскольку существует всего несколько десятилетий.

На первом этапе (1940—1970-е гг.)1 она была в составе гражданского права и не рассматривалась как самостоятельная наука. Однако жилищные вопросы имели место во все времена, и в этой области проводились научные исследования.

Среди них следует отметить труды С. И. Аскания «Советское жилищное право» (1940); С. И. Аскания, И. Л. Брауде и А. И. Пергамент «Жилищное право» (1956); Ю. Г. Басина «Вопросы советского жилищного права» (1963); Ю. К. Толстого «Советское жилищное право» (1967) и др. В этот период не было кодифицированного жилищного законодательства. Преимущественно правовой массив, именуемый жилищным законодательством, состоял из подзаконных актов, в том числе постановлений ЦК КПСС и Совета Министров СССР, посвященных улучшению содержания и эксплуатации государственного жилищного фонда. В частности, в Собрание действующего законодательства СССР, издаваемого Министерством юстиции СССР в виде свода правовых актов, в том 38 был включен раздел «Законодательство о жилищно-коммунальном хозяйстве и бытовом обслуживании населения».

Многие нормы, которые теперь содержатся в ЖК РФ, входили в состав Гражданского кодекса РСФСР (1964). Например, договор найма жилого помещения (в современной терминологии — договор социального найма жилого помещения) был включен в него в виде отдельной главы. Соответственно не было разделения договора жилищного найма (как сейчас) на два вида: в ГК РФ — гл. 35 «Наем жилого помещения», в ЖК РФ — разд. III «Жилые помещения, предоставляемые по договорам социального найма». Конечно, до 1980-х гг. жилищное право не могло претендовать на саПриведенная периодизация в определенной степени является условной.

мостоятельность по объективным причинам (для этого не было ни теоретической, ни законодательной базы), и соответственно жилищное право как наука на данном этапе возникло и развивалось на основе трудов так называемых цивилистов, т.е. специалистов в области гражданского права.

Второй этап развития жилищного права связан с формированием его собственной законодательной базы. В 1981 г.

были приняты Основы жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик — союзный законодательный акт, а в 1983 г. ЖК РСФСР — первый отраслевой кодекс.

Здесь можно сослаться на авторитетное мнение П. И. Седугина, который считал: «…в течение 1983—1995 гг. жилищное законодательство развивалось отдельно от гражданского законодательства»1. Вместе с тем это не означает, что в действующем ГК РФ (в частях первой и второй) нет норм, касающихся жилищных отношений.

В указанный период были изданы многие труды, в том числе В. П. Грибанова «Основы советского жилищного законодательства» (1983), «Жилищное законодательство:

Комментарий» под ред. В. Ф. Яковлева и П. И. Седугина (1991), «Советское жилищное право» под ред. П. И. Седугина (1986), И. И. Андрианова «Жилищное законодательство: Практические вопросы» (1988), В. Н. Литовкина «Жилищное законодательство» (1988) и др.

Началом современного этапа развития жилищного права можно считать 1991—1996 гг., когда были приняты Конституция, новое гражданское законодательство (ГК РФ, части первая и вторая), Закон РФ от 24.12.1992 № 4218- «Об основах федеральной жилищной политики», а также приступили к подготовке проекта ЖК РФ. В этот период были изданы многие работы. Из учебной литературы следует выделить учебное пособие Ю. К. Толстого «Жилищное право» (1996), учебник П. И. Седугина «Жилищное право»

(1997) и книгу П. В. Крашенинникова «Жилищное право»

(2005). Были опубликованы комментарии к жилищному законодательству, в том числе «Комментарий к жилищному законодательству Российской Федерации» (1998—2004) (автор А. А. Титов; отв. ред. В. Б. Исаков); «Комментарий к Жилищному кодексу РСФСР» (1999—2004) (автор А. А. Титов; отв. ред. В. Б. Исаков); «Комментарий к жилищному законодательству Российской Федерации» (2002) Седугин П. И. Указ. соч. С. 59.

с участием Г. В. Васильевой, Е. С. Гетман, Б. А. Горохова и др. (отв. ред. Г. А. Жилин, ред. коллегия: П. И. Седугин, А. А. Титов, Е. В. Трушин).

Теоретические аспекты жилищного права за последние годы подробно рассмотрены в работе Е. С. Гетман, Б. М. Гонгало, Л. О. Красавчиковой, П. В. Крашенинникова и др. «Актуальные проблемы жилищного права» (Сборник памяти П. И. Седугина, 2003) и в статье Б. М. Гонгало и П. В. Крашенинникова «Развитие кодификации жилищного права» (Кодификация российского частного права / под ред. Д. А. Медведева. — М. : Статут, 2008).

В связи с принятием в 2005 г. нового ЖК РФ был издан ряд комментариев по применению его норм, в том числе:

— Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (авторы А. Д. Куликов, С. В. Соловьева, Ю. В. Тимонина, Л. В. Тихомирова, М. Ю. Тихомиров);

— Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (автор В. Н. Литовкин);

— Жилищный кодекс Российской Федерации. Постатейный комментарий (авторы А. М. Эрделевский, С. П. Гришаев и Е. В. Трушин);

— Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (автор А. А. Титов).

В настоящее время импульсом для развития и обогащения теории жилищного права служат ЖК РФ и другие федеральные законы, принятые в 2004 г. в рамках Программы «Доступное жилье».

В соответствии с требованиями Государственного стандарта высшего профессионального образования в юридических институтах и на юридических факультетах в настоящее время в качестве спецкурса изучается дисциплина «Жилищное право».

Целью изучения данной дисциплины является правовое регулирование жилищных отношений — общественных отношений, прежде всего, связанных с удовлетворением жилищной потребности граждан (учет граждан, нуждающихся в жилых помещениях; предоставление жилых помещений; владение и пользование жилыми помещениями;

использование жилищного фонда, его содержание и ремонт; и др.).

К задачам изучения указанной дисциплины относятся:

— усвоение предмета и источников жилищного права, его места в системе отраслей права;

— изучение жилищного законодательства, особенностей применения его правовых актов в современных социальноэкономических условиях;

— выявление и анализ средств реализации права граждан на жилище, форм и способов их обеспечения жилыми помещениями;

— усвоение новых принципов осуществления права собственности и других вещных прав в жилищной сфере в связи с переходом страны к рыночным отношениям;

— изучение способов защиты жилищных прав граждан в современных условиях.

Сферой профессионального использования знаний, получаемых в результате изучения данной дисциплины, является регулируемая жилищным правом область человеческой деятельности, которая непосредственно касается всех: граждан и юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления — и не ограничивается жилым домом (квартирой), где гражданин проживает и имеет определенные права и обязанности. При этом в период перехода страны к рыночной экономике значительно расширились жилищные права граждан, поскольку сняты ограничения в осуществлении прав на жилые помещения, в том числе на приобретение (строительство) жилья. (Следует также обратить внимание, что отношения собственности на жилые помещения урегулированы не только нормами жилищного, но прежде всего нормами гражданского законодательства.) В связи с этим сфера профессионального использования полученных знаний имеет широкое применение и перспективу для ее расширения в условиях рыночной экономики и формирования рынка жилья.

Знания, приобретаемые в рамках данной дисциплины, могут быть использованы в правоприменительной практике, т.е. для работы в качестве юрисконсультов, адвокатов, судей, прокурорских работников, а также в органах государственной власти и органах местного самоуправления.

В результате изучения данной дисциплины студент должен:

— знать общую теорию права, конституционное и гражданское право для того, чтобы уяснить место жилищного права в системе отраслей права, хорошо разбираться в полномочиях органов власти и органов местного самоуправления по данному вопросу, уметь применять нормы жилищного права в конкретных жилищных отношениях;