Министерство образования Российской Федерации

Томский государственный

архитектурно-строительный университет

ТЕХНИЧЕСКАЯ ЭКСПЛУАТАЦИЯ

И ОЦЕНКА ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

И СОБСТВЕННОСТИ

Методические указания к выполнению

контрольных работ

Составители А.Ю. Балковой, Н.Р. Шадейко

Томск 2011 Техническая эксплуатация и оценка объектов недвижимости и собственности: методические указания к выполнению контрольных работ / Сост. А.Ю. Балковой, Н.Р. Шадейко. – Томск: Изд-во Том. гос. архит.-строит.

ун-та, 2011. – 19 с.

Рецензент к.э.н., доцент А.М. Елисеев Редактор Е.Ю. Глотова Методические указания предназначены для студентов заочного и очного факультетов, изучающих курс «Техническая эксплуатация и оценка объектов недвижимости и собственности», обучающихся по специальностям 08.05.02 «Экономика и управление на предприятии (городское хозяйство)», 080109 «Бухгалтерский учет, анализ и аудит», а также для бакалавров и магистров по направлениям 080200 «Менеджмент», 080102 «Экономика». Приведены программы курса, задания и рекомендации по выполнению контрольных работ.

Печатаются по решению методического семинара кафедры экономики и управления городским хозяйством, протокол № 6 от 28.01.2011 г.

Утверждены и введены в действие проректором по учебной работе В.В. Дзюбо с 01.01. до 01.01. Подписано в печать Формат 6084. Бумага офсет. Гарнитура Таймс.

Уч.-изд. л. 1. Тираж 50 экз. Заказ № Изд-во ТГАСУ, 634003, г. Томск, пл. Соляная, 2.

Отпечатано с оригинал-макета в ООП ТГАСУ.

634003, г. Томск, ул. Партизанская, 15.

ОГЛАВЛЕНИЕ

Введение….………….……………………………………….. 1. Программа дисциплины...……………………………...

2. Рекомендации по выполнению контрольных работ…….

3. Задачи к контрольной работе № 1...……………………...

4. Задачи к контрольной работе № 2...……………………...

Список рекомендуемой литературы………………………...

ВВЕДЕНИЕ

Целью преподавания дисциплины является приобретение знаний основ эксплуатации и оценки объектов недвижимости и собственности. Изучение этой дисциплины является одним из этапов подготовки инженера, работающего в области транспортного обслуживания.

Изучение основ оценки производится с целью формирования у студента системы знаний о факторах, влияющих на стоимость имущества, особенностей оценки объектов имущества жилищно-коммунального хозяйства (ЖКК).

Задачами изучения дисциплины являются:

Изучение студентами современных методов оценки имущества городского хозяйства в условиях рынка.

Изучение подходов и методов определения рыночной стоимости объектов имущественного комплекса городского хозяйства.

Умение производить расчет стоимости имущества городского хозяйства.

В первом разделе приведён основной перечень тем, которые студент должен изучить при выполнении контрольной работы. Во втором разделе приведены перечень контрольных вопросов, на которые студент должен ответить при выполнении данной контрольной работы, и рекомендации по ее выполнению.

1. ПРОГРАММА ДИСЦИПЛИНЫ

1.1. Организация и регулирование оценочной деятельности Организационно-правовое регулирование, организация и лицензирование оценочной деятельности.

1.2. Основы оценки предприятия (ЖКК) Основные принципы, подходы и методы оценки стоимости предприятия. Оценка отдельных элементов имущественного комплекса ЖКК.

1.3. Принципы оценки стоимости предприятия Понятия недвижимости и собственности. Стоимость и ее основные виды. Основные подходы и принципы оценки. Основные этапы процесса оценки.

1.4. Подходы и методы оценки стоимости предприятия Методология оценки. Затратный подход. Общая характеристика затратного подхода. Методы расчета восстановительной стоимости. Определение износа.

Сравнительный подход. Особенности применения сравнительного подхода. Доходный подход. Методы, используемые при доходном подходе.

1.5. Технология оценки стоимости предприятия Определение проблемы. Предварительный осмотр предприятия и заключение договора на оценку. Сбор и анализ данных.

1.6. Оценка стоимости земельного участка в составе имущественного комплекса (ИК) Земля, земельные отношения. Плата за землю и оценка земли. Традиционные подходы и методы оценки земельных участков.

1.7. Оценка зданий и сооружений в составе ИК Понятие недвижимости. Стоимость недвижимости и ее основные виды. Основные подходы и принципы оценки недвижимости. Основные этапы процесса оценки недвижимости.

1.8. Оценка стоимости машин и оборудования в составе ИК Место оценки машин и оборудования в общей системе оценки имущественного комплекса предприятия.

Особенности машин и оборудования как объектов оценки.

2. РЕКОМЕНДАЦИИ ПО ВЫПОЛНЕНИЮ

КОНТРОЛЬНЫХ РАБОТ

Контрольная работа № 1 может быть выполнена в ученической тетради или на листах писчей бумаги с использованием одной стороны. Для выполнения каждой контрольной работы необходимо решить две задачи: одну из первого варианта, другую из второго варианта.

Номер задачи в вариантах определяется по последним двум цифрам шифра зачетной книжки, во втором варианте – по последней цифре шифра. Например, последние две цифры шифра студента – 75, тогда для контрольной работы № условие первой задачи набирается из варианта 1 в соответствии с предпоследней цифрой шифра, т. е. задача 7, вторая задача из второго варианта в соответствии с последней цифрой шифра, т. е. задача 5.

Прежде чем начать выполнять контрольную работу, необходимо проработать теоретический материал в соответствии с программой дисциплины по литературным источникам, где он наиболее полно изложен. Программа дисциплины приведена в первом разделе настоящего методического указания.

Условие задач пишется полностью. Необходимые для пояснения решения задачи таблицы, рисунки могут быть выполнены карандашом, пастой или тушью. Работа выполняется аккуратно, разборчивым почерком.

Ход решения задачи следует излагать последовательно, с подробными пояснениями. Не указанные в условиях задач величины ряда коэффициентов необходимо принимать в соответствии с условием задачи на основе предварительного изучения теоретического материала.

Формулы следует записывать четко и разборчиво.

В начале формула записывается в общем виде, а затем приводится расшифровка входящих в нее обозначений.

Для удобства разрешается приводить вместе с обозначением величин и их числовые значения. Затем делается подстановка числовых значений и приводится результат вычислений.

Например: полная себестоимость изготовления однородного объекта определяется по формуле:

где Цод – цена однородного объекта (включая НДС), руб.;Ндc и Нпр – ставки налогов на добавленную стоимость и прибыль соответственно; Кр – показатель рентабельности продукции, т. е. доля чистой прибыли и торговой наценки по отношению к цене.

Цена однородного объекта (медицинского шкафа) 10000 руб., Цод = 10000 руб.; величину показателя рентабельности для данной, пользующейся спросом продукции принимаем 0,35, Кр = 0,35.

3. ЗАДАЧИ К КОНТРОЛЬНОЙ РАБОТЕ № Пользуясь методом расчета по цене однородного объекта затратного подхода, определить восстановительную стоимость специального шкафа для хранения деталей в обеспыленной среде. Шкаф был изготовлен по индивидуальному заказу, и на рынке оборудования аналогов ему нет. Габаритные размеры шкафа 6006001800 мм.

В качестве однородного объекта был выбран медицинский шкаф, размеры которого 5004002000 мм.

Цена медицинского шкафа 9500 тыс. руб. Принимаем коэффициент рентабельности для данной, пользующейся спросом продукции, 0,20.

Пользуясь методом расчета по цене однородного объекта затратного подхода, определить восстановительную стоимость катка ДУ-54М массой 1,4 тонны. На рынке оборудования аналогов ему нет. В качестве однородного объекта был выбран каток ДУ-54М2, масса которого 2,2 тонны. Цена катка ДУ-54М2 300 тыс. руб.

Принимаем коэффициент рентабельности для данной, имеющей средний спрос продукции, 0,25.

Пользуясь методом расчета по цене однородного объекта затратного подхода, определить восстановительную стоимость седельного тягача МАЗ-54329-020, двухосный, двигатель ЯМЗ-238М2 мощностью 240 л. с.

На рынке оборудования аналогов ему нет. В качестве однородного объекта был выбран седельный тягач МАЗдвухосный, двигатель ЯМЗ-238Д мощностью 330 л. с. Цена седельного тягача МАЗ-54323-032 – 500 руб. Принимаем коэффициент рентабельности для данной, пользующейся спросом продукции, 0,25.

При помощи метода поэлементного расчета затратного подхода необходимо определить восстановительную стоимость установки обеспыливания, предназначенной для создания обеспыленной воздушной среды в рабочей зоне, где собирается электронная аппаратура.

Объект изготовлен по индивидуальному заказу и аналогов на рынке не имеет. Оценка производится на 1 января текущего года.

Установка представляет собой коробчатую П-образную конструкцию, внутри которой устанавливается рабочий стол сборщика. Сверху по всей длине установки расположен блок обеспыливания, состоящий из фильтра грубой очистки, вентилятора и трех фильтров тонкой очистки. Блок обеспыливания фильтрует поступающий воздух и нагнетает его в рабочую зону над столом сборщика. Задняя и передняя стенки установки имеют стеклянные панели. Внутри установки смонтирован светильник из двух люминесцентных ламп.

Основные параметры оцениваемой установки:

габаритные размеры, мм, – 18709202480;

потребляемая мощность, кВт, – 1,3.

В составе установки три основные части: 1) обеспыливающий блок; 2) металлическая опорная конструкция; 3) светильник.

Такие мелкие части, как автотрансформатор, переключатели, реле, проводка и т. п., в расчете не учитываются.

Подбираем однородные объекты для каждой основной части установки.

Обеспыливающий блок представляет собой фильтрующе-нагнетающий узел, его функцию по производительности могут выполнить четыре бытовых надплитных воздухоочистителя мод. КН204. Стоимость одного такого воздухоочистителя 315 руб.

Металлическая опорная конструкция представляет собой металлический шкаф, масса которого около кг. Принимаем расход листового металла равным 230 кг.

Цена 1 кг холоднокатаного стального листа равна 2 руб.

Светильник аналогичен светильнику ЛПО 2х40, цена которого 100 руб.

При помощи метода поэлементного расчета затратного подхода необходимо определить восстановительную стоимость дизельной компрессорной станции ПВ-10/8 М1. На рынке оборудования аналогов ей нет.

Оценка производится на 1 января текущего года.

В составе компрессорной станции ПВ-10/8 М1 четыре основных элемента: 1) двуосный прицеп; 2) дизельный двигатель; 3) два отбойных молотка; 4) компрессор.

Подбираем однородные объекты для каждого основного элемента компрессорной станции.

Двуосный прицеп грузоподъемностью 5,5 тонны, аналогичный прицеп ГКБ-817М1, стоимостью руб.

Дизельный двигатель мощностью 240 л. с., аналогичный двигатель ЯМЗ-238М2, стоимостью 181 000 руб.

Два отбойных молотка, стоимость одного руб.

Компрессор производительностью 11,5 м3/мин, его функции может выполнять компрессор ПР-12 стоимостью 190 000 руб.

Балансовая стоимость специального трубонарезного станка по состоянию на март 1993 г. составляет тыс. руб. Методом анализа и индексации затрат затратного подхода необходимо определить восстановительную стоимость станка по состоянию на июнь 2011 года при показателе рентабельности 25 %, налог на чистую прибыль – 35 %, НДС – 20 %.

Исходная структура себестоимости (в %) по экономическим элементам принята следующей:

материалы (М) – 46, энергоресурсы (Э) – 12, оплата труда с начислениями (Т) – 28, амортизация (А) – 14.

Показатель Ценовой индекс на исходный момент Ценовой индекс на момент оценки Балансовая стоимость фрезерного станка по состоянию на март 1993 г. составляет 158 тыс. руб. Методом анализа и индексации затрат затратного подхода необходимо определить восстановительную стоимость станка по состоянию на июнь 1996 года при показателе рентабельности 25 %, налог на чистую прибыль – 35 %, НДС – 20 %.

Исходная структура себестоимости (в %) по экономическим элементам принята следующей:

материалы (М) – 39, энергоресурсы (Э) – 14, оплата труда с начислениями (Т) – 30, амортизация (А) – 17.

Показатель Ценовой индекс на исходный момент Ценовой индекс на момент оценки Используя рыночный подход, определить стоимость трубоукладчика ТГ– 63 грузоподъемностью 6, тонны. На рынке имеются:

1) Трубоукладчик ТР–12-10-01 грузоподъемностью 12 тонн, стоимость 2 520 000 руб.

2) Трубоукладчик ТБ– 2 грузоподъемностью 4 тонны, стоимость 1 539 000 руб.

3) Трубоукладчик ТГ– 16 грузоподъемностью 16, тонн, стоимость 3 180 000 руб.

Используя рыночный подход, определить стоимость погрузчика В18 Т Daewoo грузоподъемностью 1,75 тонны.

На рынке имеются:

1) Погрузчик В13 Т Daewoo грузоподъемностью 1,2 тонны, стоимость 875 200 руб.

2) Погрузчик В15 Т Daewoo грузоподъемностью 1,5 тонны, стоимость 950 400 руб.

3) Погрузчик В20 Т Daewoo грузоподъемностью тонны, стоимость 1 150 000 руб.

4) Погрузчик В30 Т Daewoo грузоподъемностью тонны, стоимость 1 535 600 руб.

Используя рыночный подход, определить стоимость прицепа-тяжеловоза 2ППТН-20-9 грузоподъемностью 20 тонн. На рынке имеются:

1) Прицеп-тяжеловоз 3ППТН 37-11/1 Р грузоподъемностью 37 тонн, стоимость 1 894 300 руб.

2) Прицеп-тяжеловоз 4ППТН 50-11/2 Р грузоподъемностью 50 тонн, стоимость 2 310 400 руб.

3) Прицеп-тяжеловоз 5ППТН 60-11/2 П грузоподъемностью 60 тонн, стоимость 2 389 700 руб.

4. ЗАДАЧИ К КОНТРОЛЬНОЙ РАБОТЕ № Нормативный срок службы термопластавтомата лет. На основании проведенной экспертизы было установлено, что остающийся срок службы его равен 5 годам. Определить физический износ термопластавтомата методом эффективного возраста.

Нормативный срок службы персонального компьютера 5 лет. Он был введен в эксплуатацию в декабре 2009 года. Вследствие неполной загрузки и соблюдения условий эксплуатации эффективный возраст компьютера на 40 % меньше хронологического. Методом эффективного возраста определить физический износ компьютера в июне текущего года.

Бывшая в эксплуатации в течение 7 лет лесопильная вертикальная двухэтажная рама с шириной просвета пильной рамки 500 мм была капитально отремонтирована. По мнению двух экспертов, состояние пилорамы хорошее, по мнению одного эксперта, – удовлетворительное. Определить физический износ методом экспертизы состояния пилорамы при условии, что весомость мнений экспертов одинаковая.

По шкале экспертных оценок для определения коэффициента износа, хорошему состоянию объекта соответствует коэффициент износа 20–35 %, удовлетворительному – 40–60 %.

Представлены данные о работе нового термопластавтомата за прошедший год.

Расчет производится с учетом неизменности цен в рассматриваемом периоде.

Определить износ методом снижения доходности за III и IV квартал.

Предприятие имело следующие чистые доходы:

Определить чистую прибыль среднеарифметическим методом доходного подхода.

Предприятие имело следующие чистые доходы:

Определить чистую прибыль среднеарифметическим методом доходного подхода.

Предприятие имело следующие чистые доходы:

Определить чистую прибыль средневзвешенным методом доходного подхода.

Предприятие имело следующие чистые доходы:

Определить чистую прибыль методом трендовой прямой доходного подхода.

Методом дисконтирования чистых доходов требуется определить стоимость автобуса «Мерседес», который будет эксплуатироваться на международных пассажирских перевозках. Ставка дисконта для данного бизнеса составляет 0,20.

Эксплуатационные показатели автобуса Средний годовой пробег, тыс. км Средний годовой объем транспортной работы, тыс. пас.·км Тариф на перевозку (без НДС) при среднем расстоянии одной перевозки 167 км, руб./пас.·км Себестоимость транспортной работы (без амортизации), руб./паскм Остаточная стоимость автобуса (утилизационная стоимость), руб.

Стоимость здания (гараж и ремонтное хозяйство) на автобус, руб.

Годовая стоимость амортизации здания, Методом равноэффективного аналога определить стоимость гибкого производственного модуля при следующих исходных данных:

1. Стоимость элементов базисного модуля (в руб.):

накопитель обрабатываемых деталей – 58000.

2. Годовые объемы продукции в натуральном выражении базисного и оцениваемого модулей равны соответственно:

QБ = 280 тыс. деталей и Q = 287 тыс. деталей.

3. Годовые эксплуатационные издержки (без их амортизации) для базисного и оцениваемого модулей:

4. Ставка дисконта r = 0,15.

5. Коэффициенты амортизации при сроке службы модулей 7 лет равны: kа.б = 0,15; kа = 0,15.

СПИСОК РЕКОМЕНДУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

1. Грязнова, А.Г. Оценка недвижимости: учебник для вузов по специальности / А.Г. Грязнова, М.А. Федотова. – М.: Финансы и статистика, 2005. – 336 с.

2. Касьяненко, Т.Г. Оценка недвижимости: учебное пособие / Т.Г. Касьяненко [и др.]. – М.: КноРус: 2010. – 172 с.

3. Наназашвили, И.Х. Оценка недвижимости: учебное пособие для вузов / И.Х. Наназашвили, В.А. Литовченко. – М.: Архитектура-С, 2005. – 320 с.

4. Валдайцев, С.В. Оценка бизнеса и управление стоимостью предприятия: учебное пособие для вузов по экономическим специальностям / С.В. Валдайцев. – М.:

ЮНИТИ, 2002. – 720 с.

5. Грязнова, А.Г. Оценка бизнеса: учебник для вузов / А.Г. Грязнова, М.А. Федотова, С.А. Ленская. – М.:

Финансы и статистика, 2005. – 733 с.

6. Есипов, В.Е. Оценка бизнеса: учебное пособие для вузов / В.Е. Есипов, Г.А. Маховикова, В.В. Терехова.

– СПб.: ПИТЕР, 2008. – 458 с.

7. Верхозина, А.В. Сравнительный анализ международного и российского законодательства в области оценочной деятельности / А.В. Верхозина, М.А. Федотова. – М.: ИНТЕРРЕКЛАМА, 2003. – 368 с.

8. Гленн, М.Д. Руководство по оценке бизнеса / М.Д. Гленн, Э.К. Ричард. – М., 2005.– 262 с.