Министерство сельского хозяйства Российской Федерации 

ФГБОУ ВПО ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ ПО ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВУ 

 

Факультет земельного кадастра 

Кафедра землепользования и кадастров 

 

 

 

ФИНАНСОВОИМУЩЕСТВЕННАЯ ОЦЕНКА 

    Методические указания  по выполнению  расчетнографической работы    Факультет – «Земельный кадастр»  Специальность – 120302 «Земельный кадастр»        Москва 2012  1    УДК Подготовлены и рекомендованы к печати кафедрой землепользования и земельного кадастра Государственного университета по землеустройству (протокол №9 от 19.05.2008 г.).

Утверждены к изданию методической комиссией факультета земельный кадастр ГУЗа (протокол №13 от 28.05.2008 г).

Составил: доцент к.э.н. С.И. Комаров Рецензенты:

- доцент кафедры Экономической теории и менеджмента к.э.н.

Государственного университета по землеустройству Т.В.

Кошелева - доцент кафедры Землепользования и земельного кадастра Государственного университета по землеустройству к.э.н.

Г.В. Ломакин ГУЗ,     2    Содержание Введение 

Исходные данные 

Часть 1. 

1.1 Определение ареала влияния торгового центра. Выделение конкурентов и площади  воздействия. 

.

1.2 Анализ демографической ситуации в ареале влияния и прогноз населения на период  реализации проекта. 

1.3 Расчет потребностей прогнозируемого населения в группах товаров 

.

1.4 Определение структуры торговых помещений в проектируемом ТЦ 

Часть 2. 

2.1 Анализ рынка торговых помещений и прогноз арендных ставок 

2.2 Формирование денежных потоков проекта 

Часть 3. 

3.1 Расчет основных показателей эффективности инвестиционного проекта. 

3.2 Анализ чувствительности инвестиционного проекта. 

3.3 Выявление наиболее эффективного способа финансирования инвестиционного проекта. . 28  Вопросы для самоконтроля 

Библиографический список 

Приложение 

        Во всех странах с рыночной экономикой недвижимость является одним из наиболее популярных инвестиционных активов. В развитых капиталистических странах объемы инвестирования в недвижимое имущество зачастую не уступают вложениям в фондовый рынок и государственные ценные бумаги, драгоценные металлы и прочие виды популярных видов объектов инвестирования. В последнее время в связи с бурным ростом рынка недвижимости и отечественные инвесторы все больше вкладываются в различные сегменты российской недвижимости.

Учебным планом 5-го курса факультета «Земельный кадастр» предусмотрено выполнение расчетно-графической работы по дисциплине «Финансово-экономическая оценка». В процессе выполнения работы на примере конкретного инвестиционного проекта студент должен научиться моделировать и прогнозировать потенциальные денежные потоки от проектируемого объекта недвижимости, оценивать экономическую эффективность инвестиций в данный объект, а также подбирать наилучший способ финансирования проекта.

На примере конкретного объекта в пределах г.Москвы студент в процессе расчетно-графической работы согласно своему варианту должен определить эффективность инвестиционного проекта по застройке вакантного земельного участка объектом торгово-развлекательного назначения. По итогам выполнения работы студент защищает выполненную работу перед комиссией кафедры.

Расчетно-графическая работа состоит из трех частей. В первой осуществляется описание объекта, эффективность инвестирования в который необходимо оценить, определяется потенциальный покупателепоток и формируется структура арендопригодных площадей. Вторая часть работы посвящена анализу соответствующего сегмента рынка недвижимости и расчету будущих денежных потоков, формируемых объектом. В заключительной части работы студент должен рассчитать критерии эффективности данного инвестиционного проекта, наилучший способ финансирования.

Перед началом работы студент получает исходные данные согласно своему варианту. Исходные данные представляют собой данные о земельном участке, предназначенном под застройку зданием торгово-развлекательного назначения, а также данные об общей и арендопригодной площади проектируемого объекта.

Перечень вариантов приведен в таблице 1.

Таблица 1.Исходные данные для выполнения расчетнографической работы (по вариантам) 5.3 Определение ареала влияния торгового центра. Выделение конкурентов и площади воздействия. Выполнение работ начинается с определения ареала влияния проектируемого торгового центра. Ареалом влияния торгово-развлекательного центра называют окружающую территорию, население которой будет совершать покупки товаров и услуг преимущественно в данном объекте.

Для решения этой задачи в исходных данных студенту указаны основные конкуренты проектируемого объекта из числа существующих торгово-развлекательных центров. Подробные сведения о конкурентах сведены в приложение 1.

Первым шагом на пути определения ареала влияния является вычисление расстояния (d) между проектируемым объектом и каждым из его конкурентов. Вычисление расстояние осуществляется с помощью карты Москвы (в бумажном или электронном виде), используя информацию о местонахождении оцениваемого объекта и объекта-конкурента.

Расстояние d необходимо разбить на два отрезка l1 и l2, один из которых будет относиться к ареалу влияния проектируемого объекта, а второй – к ареалу влияния торгового центраконкурента (см. рис. 1).

Рис.1  Определение отрезков l1 и l2 осуществляется с помощью закона Рейли, согласно которому эти отрезки находятся в прямо пропорциональной зависимости от площади торговых центров. В каноническом виде закон Рейли формулируется следующим образом: расходы на розничные покупки в двух соседних городах будут осуществляться из любой точки, лежащей между ними, при этом величина расходов будет прямо пропорциональна количеству населения городов и обратно пропорциональна квадрату расстояния до городов.

Применив данный закон для наших нужд и подставив вместо площади городов площади торговых центров, получим:

где S1, S2 – площади проектируемого объекта и объектаконкурента соответственно;

l1, l2 – расстояния относящиеся к ареалу виляния проектируемого объекта и объекта-конкурента соответственно.

Проделав аналогичную процедур со всеми конкурентами проектируемого торгового центра студент получит границы ареала влияния будущего объекта.

1.2 Анализ демографической ситуации в ареале влияния и прогноз населения на период реализации проекта. Сопоставив границы ареала влияния с описанием муниципальных районов города, студент формирует список муниципальных районов города Москвы, попавших в ареал влияния проектируемого объекта. Знание ареала влияния проектируемого торгово-развлекательного объекта необходимо для того, чтобы иметь информацию о демографической ситуации в ареале. Данная информация включает в себя сведения о половозрастном составе населения, его пристрастий в покупке товаров и услуг, занятостью мужчин и женщин в различных отраслях экономики, уровне доходов населения, уровне занятости, распределении рабочих мест, перспективах развития экономики ареала и т.д.

муниципальных районов (статистические данные можно посмотреть здесь http://moscow.gks.ru/munstat/default.aspx), студент определяет количество жителей в ареале влияния на текущий момент времени.

Срок строительства торгового центра составляет 20 месяцев, следовательно, для проведения дальнейших расчетов необходимо спрогнозировать количество населения в ареале влияния на начало функционирования объекта. В рамках расчетнографической работы предлагается осуществить прогноз на указанный срок с помощью среднего темпа роста, вычисленного на основе данных о движении населения Москвы за последние лет (таблица 2).

Таблица 2. Численность населения г. Москвы в 1993-2010 гг.

Разность между число родившихся и умерших дает естественный прирост населения, а разница между числом прибывших и убывших – миграционный прирост населения.

Сумма естественного и миграционного прироста дает нам общий прирост населения.

Для прогнозирования населения в ареале влияния необходимо рассчитать темпы общего прироста населения. Темп прироста рассчитывается по стандартной статистической формуле:

где Yn, Yn-1 – текущее и предыдущее значения временного ряда, соответственно.

Средний темп роста вычисляет как среднее арифметическое из полученных темпов роста за все рассматриваемые годы. Доля, которую составляет общий прирост за последний год от общего населения г. Москвы1, позволит нам рассчитать последний общий прирост в ареале влияния. Средний темп общего прироста по городу и общий прирост за 2011 год по ареалу влияния позволит осуществить прогнозирование населения в ареале влияния по формуле:

где Нn+1 и Нn – прогнозная и текущая численность населения соответственно, человек;

Пn – фактический общий прирост населения в ареале, человек;

Тср – средний темп прироста.

                                                              На 01.01.2012 общее население г. Москвы составило 11 612 943 человек  Расчет прогнозного значения населения ареала влияния торгово-развлекательного центра производится в таблице 3.

Таблица 3. Расчет прогнозной численности населения ареала влияния проектируемого торгового центра пп муниципального численность общий темп численности численности района населения, прирост, прироста, населения населения 1.3 Расчет потребностей прогнозируемого населения в группах Используя исходные данные о том, что среднемесячный душевой доход в г. Москве составляет 42 100 рублей, 78% из которых уходит на покупку товаров. Исходя из имеющихся сведений о распределении расходов населения по группам товаров и существующему товарообороту с единицы площади предприятия торговли, необходимо рассчитать недостающие площади для удовлетворения нужд населения в магазинах каждой группы товаров.

удовлетворения всех нужд населения в товарах данного вида, определяется по формуле:

Прогнозируемые расходы получаются умножением денежных средств, приходящихся на покупки, на прогнозируемое количество населения в год начала функционирования торгового центра (через 2 года после начала строительства).

Таблица 4. Расчет площадей предприятий торговли, необходимы для удовлетворения потребностей населения в № Группа товаров Прогнозируемые Товарооборот, Необходимые Продовольственные 47, 2 Непродовольственные 52, 1.4 Определение структуры торговых помещений в Строящийся объект должен вписаться в существующую конкурентную среду. Для этого необходимо рассчитать структуру торговых площадей в проектируемом объекте с учетом распределения площадей в уже существующих. Проектируемый торгово-развлекательный центр создается не в чистом поле, а в условиях густо застроенного города со множеством уже имеющихся торговых площадей, удовлетворяющих потребности населения в различных группах товаров, в т.ч. и в ареале влияния.

После вычисления общего количества необходимых площадей по каждой группе товаров, из полученной величины вычитаются существующие торговые площади ареале влияния.

Существующие площади рассчитываются исходя из соотношения 1000+N*1000 кв.м. торговых площадей в каждом муниципальном районе, попавшем в ареал влияния.

В результате студент получает недостающие площади по каждой группе товаров. Определяя их процентную структуру, тем самым получаем структуру торговых площадей в проектируемом торговом центре. Расчет производится в таблице Таблица 5. Расчет недостающих площадей предприятий торговли, необходимы для удовлетворения потребностей 1 Продовольственные 2 Непродовольственные 11 Строительные При расчетах в таблице 5 букву N необходимо заменить на номер подварианта, равный последней цифре номера зачетной книжки студента.

В завершении первой части работы студент должен сделать выводы о сути и результатах проведенных расчетов.

2.1 Анализ рынка торговых помещений и прогноз арендных Согласно условиям задачи срок реализации проекта составляет 10 лет. В этот срок вполне укладывается средние сроки строительства 1-2 года, и срок окупаемости подобных проектов в 6-7 лет. Очевидно, что это время рынок торговых помещений не будет оставаться неизменным, а будет претерпевать изменения, которые обязательно скажутся на ценовой ситуации на рынке и, как следствие, на доходности проектируемого объекта. Для формирования прогнозируемых денежных потоков от торгового центра, студент должен осуществить прогноз рыночной ситуации. В таблице 6 приведены исторические данные об основных показателях, описывающих рынок торговой недвижимости столицы.

Таблица 6. Основные характеристики, описывающие Общее количество предложение, кв.м.

Год Прогнозирование должно осуществляться двумя этапами.

На первом из них исследователь определяет направление изменений арендных ставок. Для этого ориентируясь на совокупную динамику приведенных показателей, необходимо определить фазу, в которой находится рынок. В экономической теории принято выделять четыре основные фазы рынка недвижимости:

1. Спад. Основные характеристики: спрос на объекты недвижимости минимален или отсутствует вовсе.

Активность арендаторов и покупателей низкая, количество заключаемых сделок небольшое. Следовательно, множество существующих помещений пустует. Данное обстоятельство обуславливает высокий уровень вакансий с тенденцией в повышению. Арендные ставки снижаются.

2. Рецессия (оживление). Основные характеристики: под влиянием некоторых причин, чаще всего внешних, спрос на объекты недвижимости увеличивается. Возрастает количество совершаемых сделок. Существующее предложение активно поглощается, но количество вакантных помещений, по-прежнему, велико, что определяет отсутствие нового строительства. Коэффициент вакансий снижается, ставки аренды начинают слегка расти.

3. Рост. Основные характеристики: спрос на недвижимость продолжает расти. Существующие площади активно поглощаются, создавая на рынке ощущение дефицита.

Высокие темпы роста спроса стимулируют бурное строительство и вывод на рынок новых площадей, большинство из которых становится предметом сделки благодаря высокой активности арендаторов и покупателей.

Уровень вакансий мал с тенденцией к дальнейшему снижению, ставки аренды растут.

4. Бум. Основные характеристики: под влиянием некоторых причин, чаще всего внешних, спрос на объекты недвижимости снижается. Количество вновь арендуемых и покупаемых помещений идет вниз. Предложение не успевает отреагировать на изменение спроса, и на рынок продолжают выводиться новые площади, которые уже не могут быть поглощены рынком. Коэффициент вакансий растет с тенденцией к увеличению, ставки аренды начинают снижаться.

После определения фазы рынка студент делает вывод, в какую сторону будут изменяться арендные ставки и уровень вакансий: в сторону увеличения или снижения.

Следующим шагом в выполнении прогноза ставок аренды является построение модели кривой роста. Модели кривых роста — это различные функции времени y = f(t), т.е. изменение исследуемого показателя (ставок аренды/уровня вакансий) ставится в зависимость от изменения времени, игнорируя влияние других факторов или предполагая, что влияние других факторов косвенно сказывается через фактор времени.

С помощью кривой роста можно получить выровненные значения уровней динамического ряда, т.е. значения уровней ряда, которые бы наблюдались в случае развития явления строго по заданной кривой. Непосредственно прогнозирование временного ряда осуществляется с помощью экстраполяции, исходя из принимает допущения, что основной тренд развития явления (процесса) сохранится и в будущем, т.е. существующая тенденция не должна претерпевать существенных изменений в течение всего периода упреждения.

Алгоритм прогнозирования с помощью кривых роста можно представить в виде последовательности нескольких этапов:

1. выбирается одна или несколько кривых, форма которых соответствует характеру изменения временного ряда;

2. оценка параметров выбранной кривой (кривых);

3. проверка адекватности выбранной кривой (кривых) прогнозируемому процессу;

4. расчет точечного прогноза.

Для прогнозирования в рамках настоящей работы студенту предлагается выбор из следующих кривых роста:

- линейная, вида y=a*x+b;

- экспоненциальная, вида y=a*eb*x;

- логарифмическая, вида y=a*ln(x)+b;

- полиномиальная, вида y=a0+a1*x+a2*x2+…+an*xn осуществляется либо методом наименьших квадратов, либо с использованием инструмента «Линия тренда» программного продукта Microsoft Excel. Выбор наилучшей модели происходит исходя из значения коэффициента детерминации (R2). Приоритет отдается той модели, у которой данный показатель максимален.

Проверка адекватности сводится к анализу совпадения направления прогнозируемых изменений арендной ставки по полученной модели с направлением изменений, исходя из фазы рынка.

Подставляя в выбранную модель порядковый номер лет, в течение которых будет реализовываться инвестиционный проект, студент получает прогноз изменения ставок арены и уровня вакансий.

2.2 Формирование денежных потоков проекта После получения прогноза средних ставок аренды и уровня вакансий появляется возможность рассчитать ежегодные чистые денежные потоки от инвестиционного проекта. В первые два года осуществляются исключительно затраты на создание и запуск объекта. По временным периодам затраты распределяются следующим образом.

В первый год: выкуп права аренды земельного участка, арендная плата за землю, затраты на строительство. Во второй год: затраты на строительство, арендная плата за землю, поиск арендаторов и затраты на рекламу торгового центра, стартующую за три месяца до начала эксплуатации и продолжающуюся три месяца после.

Затраты на строительство составляют 48000+1000N руб/кв.м. Затраты на поиск арендаторов 3000 руб/кв.м., рекламные затраты 7000 руб/кв.м. Буква N означает последнюю цифру в номере зачетки студента. При расчетах условно считается, что затраты на строительство объекта равномерно распределяется в течение всего срока. Затраты на земельный участок рассчитываются, исходя из кадастровой стоимости.

Ежегодная арендная плата за землю рассчитывается как 1,5% от кадастровой стоимости участка.

После строительства торгового центра наступает его 8милетняя эксплуатация. Для каждого года необходимо рассчитать чистый операционный доход от эксплуатации объекта по формуле:

где ВАП – валовая арендная плата, потери – недосбор арендной платы, вызванный неполной загруженностью арендопригодной площади в течение года.

Дополнительные доходы – доходы, несвязанные с основным видом эксплуатации, расходы – ежегодные расходы на содержание и эксплуатацию объекта.

Валовая арендная плата рассчитывается по следующей формуле:

где Sк – торговая площадь под магазинами к-того вида товаров;

АПк – арендная плата для магазинов к-того вида товаров.

Изменения арендной платы для магазинов различных групп товаров происходят пропорционально среднерыночным изменениям, спрогнозированным в предыдущем пункте. Текущие ставки аренды по магазинам различных групп товаров приведены в таблице 7.

Таблица 7. Текущие ставки аренды магазинов В данной работе в качестве дополнительных доходов выступают поступления от платной автомобильной парковки, которые рассчитываются исходя из стоимости аренды одного машиноместа 50 руб/час, 12 часов в день круглогодично. При расчете учесть, что средняя заполняемость аналогичных стоянок составляет 75%.

В ежегодную расходную часть следует включать: арендную плату за землю, затраты на страхование объекта недвижимости, затраты на замещение основных средств, затраты на выплату налогов и операционные расходы.

Операционные расходы – это расходы, связанные с эксплуатацией недвижимости, составляющие 3750+10N руб/кв.м.

в год. В течение срока реализации проекта операционные расходы меняются пропорционально инфляции.

При расчете денежных потоков кроме упомянутых выше составляющих необходимо учитывать арендный депозит и величину перепродажи. По среднегородским условиям аренды наиболее типичными являются договоры аренды на 5 лет с 3хмесячным депозитом. Арендный депозит представляет собой страховку арендодателя от различных неожиданностей со стороны арендатора. Арендный депозит взимается в момент заключения договора аренды и возвращается арендатору при окончании договора аренды. Соответственно, в года начала арендных контрактов суммарная величина арендных депозитов является статьей доходной части проекта, а в год их окончания эту же сумму необходимо учесть в статье расходов.

Результаты расчетов денежных потоков сводятся в таблицу Таблица 8. Расчет чистых денежных потоков от 1 Выкуп права аренды земельного участка 2 Затраты на строительство 3 Затраты на рекламу 4 Затраты на брокеридж 5 Итого инвестиционных затрат 6 Валовая арендная плата 7 Потери от недозагрузки помещений 8 Доход от автомобильной стоянки 9 Арендный депозит 10 Действительный валовой доход 11 Операционные расходы 12 Арендная плата за земельный участок 13 Налог на имущество 14 Затраты на страхование 15 Резерв на замещение 16 Амортизационные отчисления 17 Арендный депозит 18 Итого расходов 19 Прибыль до налогообложения 20 Налог на прибыль 21 Налог на добавленную стоимость к возмещению 22 Налог на добавленную стоимость к выплате 23 Денежный поток, связанный с налогом на добавленную стоимость 24 Итого по налогам на операционную деятельность 25 Прибыль после налогообложения 26 Величина реверсии 27 Амортизационные отчисления 28 Итого чистый денежный поток Величина перепродажи (реверсии) – это денежная сумма, за которую проектируемый объект будет предположительно продан следующим владельцам по окончании срока реализации проекта.

Величина перепродажи рассчитывается методом прямой капитализации чистого операционного дохода за первый постпрогнозный год по формуле:

где ЧДПn+1 – чистый денежный поток за первый год после окончания реализации проекта;

R – коэффициент капитализации, рассчитываемый методом кумулятивного построения с учетом следующих сведений:

текущая доходность еврооблигаций Российской Федерации со сроком погашения в 2030г. – 3,6%, величина инфляции – 7,1%, предпринимательский риск рассчитывается экспертным путем, среднемесячный срок экспозиции торговых помещений 3 месяца.

спрогнозированный рост рынка, а сам расчет произвести с учетом возможности рефинансирования по безрисковой ставке.

Рассчитанная величина перепродажи прибавляется к прибыли после налогообложения за десятый год реализации инвестиционного проекта.

По результатам выполнения второй части студент делает выводы о проведенных исследованиях и их результатах.

3.1 Расчет основных показателей эффективности После того, как в процессе выполнения работы были рассчитаны денежные потоки за каждый год реализации проекта, необходимо провести оценку экономической эффективности проекта, сделать вывод о целесообразности инвестирования средств в данный проект, проанализировать чувствительность проекта к внешним воздействиям и предложить наиболее оптимальный вариант финансирования строительства торгового центра.

Критерии, используемые в анализе инвестиционной деятельности для оценки экономической эффективности, можно подразделить на две группы в зависимости от того, учитывается или нет теория стоимости денег во времени:

- основанные на дисконтированных оценках;

- основанные на учетных оценках.

К первой группе относятся критерии: чистая приведенная стоимость (Net Present Value, NPV), индекс рентабельности инвестиции (Profitability Index, PI), внутренняя норма прибыли (Internal Rate of Return, IRR), дисконтированный срок окупаемости инвестиции (Discounted Payback Period, DPP). Ко второй группе относятся: срок окупаемости инвестиции (Payback Period, PP); коэффициент эффективности инвестиции (Accounting Rate of Return, ARR).

Чистой приведенной стоимостью (NPV) называется разница между суммой дисконтированных потоков и начальными инвестициями, т.е. сумма приведенного в настоящее время чистого операционного дохода за годы прогнозного периода.

В основе метода расчета NPV заложено следование основной целевой установке, определяемой собственниками компании-инвестора — повышение ценности фирмы, количественной оценкой которой служит ее рыночная стоимость.

Этот метод основан на сравнении величин исходных инвестиций с общей суммой чистых денежных потоков, генерируемых ими в течение прогнозируемого периода. Поскольку потоки инвестиций и приток денежных средств распределены во времени, они приводятся в настоящее время (дисконтируется) с помощью ставки i, устанавливаемой аналитиком (инвестором) самостоятельно. Таким образом, формула для расчета чистой приведенной стоимости имеет вид:

где Иj — объем инвестиций в j-ый год, ЧДПj — чистый денежный поток j-го года, кумулятивным методом.

Очевидно, что если:

NPV > 0, то проект следует принять, он прибылен;

NPV < 0, то проект следует отвергнуть, он убыточен;

NPV = 0, то проект ни прибыльный, ни убыточный.

Ситуация, когда NPV = 0 в чисто вычислительном плане очень редка и потому, если она имеет место, то вполне вероятно, что данный проект не обладает необходимым запасом прочности.

Иными словами, если прогнозные оценки оказались чересчур смелыми, то проект окажется убыточным.

Индекс рентабельности (PI) или коэффициент выгодности — это отношение настоящей стоимости будущих денежных потоков к начальной инвестиции. Метод расчета PI является, по сути, следствием метода расчета NPV. Коэффициент выгодности рассчитывается по формуле:

Очевидно, что если:

PI > 1, то проект следует принять;

PI < 1, то проект следует отвергнуть;

PI = 1, то проект не является ни прибыльным ни убыточным.

В отличие от NPV индекс рентабельности является относительным показателем: он характеризует уровень доходов на единицу затрат, т. Е. эффективность вложений — чем больше значение этого показателя, тем выше отдача каждой денежной единицы, инвестированный в данный проект.

Под внутренней нормой прибыли (IRR) понимают норму дисконтирования, при которой чистая приведенная стоимость равна нулю. Другими словами, при дисконтировании денежного потока по норме IRR, настоящая стоимость возврата капитала равна начальным инвестициям:

Смысл расчета внутренней нормы прибыли при анализе эффективности планируемых инвестиций заключается в следующем: IRR показывает ожидаемую доходность проекта, и, следовательно, максимально допустимый уровень расходов, которые могут быть ассоциированы с этим проектом.

Очевидно, что если IRR > i, то проект прибылен;

IRR < i, то проект убыточен;

IRR = i, то проект не является ни прибыльным ни убыточным.

В повседневной практике бизнеса, особенно связанного с розничной торговлей, довольно часто для оценки эффективности инвестиций применяют критерий, который измеряет время, необходимое для того, чтобы сумма денежных потоков от проекта стала равной сумме начальных инвестиций. Такой критерий получил название срока окупаемости. Существуют две разновидности расчета этого показателя. Один алгоритм расчета упорядоченности денежных поступлений, тогда общая формула имеет вид:

Некоторые специалисты при расчете периода окупаемости все же рекомендуют учитывать временной аспект. В этом случае в расчет принимаются дисконтированные денежные потоки, показатель называется дисконтированный срок окупаемости (DPP), а соответствующая формула принимает вид:

Показатель срока окупаемости инвестиции очень прост в расчетах, и существует ряд ситуаций, при которых применение оценок проекта, основанных на расчете РР (DPP), является целесообразным. Например, это ситуация, очень характерная для настоящего российского периода, когда руководство организации в большей степенью озабочено решением проблемы ликвидности, а не прибыльности проекта — главное, чтобы инвестиции окупились, и как можно скорее.

В отличие от критериев NPV, IRR и PI критерий РР (DPP) позволяет получить оценки, хотя и грубые, о ликвидности и рискованности проекта. Из двух проектов более ликвиден и менее рискован тот, у которого срок окупаемости меньше.

Коэффициент эффективности инвестиции (ARR) или учетная норма прибыли — это частное от деления среднегодовой прибыли на среднюю величину инвестиции (коэффициент рассчитывается в процентах). Существуют различные алгоритмы исчисления показателя ARR, но самым распространенным является следующий:

где ЧДПср — среднегодовой чистый денежный поток;

Иср – среднегодовой объем инвестиций;

ОС — остаточная стоимость.

Результаты расчетов сводятся в таблицу 9.

Таблица 9. Критерии эффективности инвестиционного 1 Чистая приведенная стоимость, руб 3 Внутренняя норма доходности, % 4 Дисконтированный срок окупаемости, годы 5 Простой срок окупаемости, годы 6 Коэффициент эффективности 3.2 Анализ чувствительности инвестиционного проекта. Анализ чувствительности по сути своей является техникой моделирования и предназначен для выявления влияния изменения одной из переменных, подверженных влиянию риска на общий результат. Таким образом, целью анализа чувствительности инвестиционного проекта является определение слагающих денежных потоков, наиболее чувствительных к риску.

Результаты анализа чувствительности должны обеспечить ответ на вопрос «что случиться с показателями эффективности, если измениться какая-либо составляющая денежных потоков.

Анализ чувствительности проекта сводится к определению того, насколько изменится NPV и PI при изменении отдельных доходных и расходных статей.

В расчетно-графической работе студент должен определить, как изменятся указанные коэффициенты при изменении предпринимательского риска, инфляции, арендных ставок и операционных расходов на 10, 25 и 50% в сторону увеличения или уменьшения.

Подставляя новые значения указанных и ставки дисконтирования, в полученную формулу, сможем определить насколько измениться NPV при заданных изменениях арендной платы. Аналогичную процедуру необходимо провести для всех указанных выше критериев эффективности, после чего сделать вывод о том, изменения какого параметра наиболее критично для доходности проекта.

Результаты расчетов сводятся в таблицу 10.

Таблица 10. Результаты анализ чувствительности проекта Направление изменения Изменение критериев эффективности 3.3 Выявление наиболее эффективного способа финансирования В странах Северной Америки и Западной Европы большинство инвестиционных проектов финансируются с помощью денег кредиторов. В последние годы в связи с развитием банковской сферы на фоне увеличивающейся политической и экономической стабильности и в России девелоперы и инвесторы все чаще пользуются привлечением заемных средств либо с целью покрыть дефицит собственных средств, либо с целью улучшить собственные показатели доходности.

В рамках выполнения текущей части расчетно-графической работы студенту необходимо определить какой из предложенных вариантов финансирования проекта является наиболее выгодным.

Способы финансирования проекта приведены в таблице 11.

Таблица 11. Возможности финансирования финансирования проекта необходимо рассчитать величину ипотечной постоянной, уровень дефолта и величину финансового левереджа.

Ипотечная постоянная – это отношение обязательных выплат по кредиту за год к первоначальной основной сумме кредита. Годовая кредитная постоянная обычно больше кредитной ставки, т.к. периодические выплаты включают в себя не только выплату процентов за пользование кредитом, но и погашение основной суммы. Ежегодные выплаты по кредиту можно рассчитать по формуле взноса на амортизацию единицы, входящей в число шести функций сложного процента:

где PV – сумма кредита;

i – процентная ставка по кредиту;

n – срок кредита.

После нахождения величины ежегодных выплат может быть рассчитана ипотечная постоянная:

Любой заемщик стремиться минимизировать свои траты по обслуживанию кредита, поэтому сравнивая различные способы финансирования предпочтение стоит отдать тому, который обеспечивает минимальную кредитную постоянную.

Финансовым левереджем или рычагом называют эффект изменения доходности за счет использования заемных средств.

Привлечение заемных средств при финансировании инвестиций в недвижимость позволяет диверсифицировать вложения и способна обеспечить увеличение доходности на собственные средства инвестора. Величина левереджа рассчитывается как разность между общей доходности проекта и собственной доходностью инвестора:

где PIобщ – индекс общей прибыльности проекта, рассчитываемый в пункте 3.1;

PIсобст – индекс собственной доходности основного инвестора проекта.

Последний показатель рассчитывается по стандартной формуле индекса прибыльности, но при этом при расчете денежных потоков проекта необходимо учитывать выплаты по кредиту. Кроме того, ставка дисконтирования для всего проекта в этом случае рассчитывается не кумулятивным методом, а методом средневзвешенной величины:

где соб и заем – доля собственных и заемных средств соответственно, iсоб и iзаем – ставка дисконтирования для собственных и заемных средств соответственно.

Для эффективного применения заемных средств величина левереджа должна быть положительной, а при сравнении различных способов финансирования приоритет отдается тому, который обеспечивает максимизацию левереджа.

Уровень дефолта дает сведения о способности действительного валового дохода покрывать текущие затраты на операционные расходы и обслуживание кредита. Численно этот показатель равен отношению суммы всех текущих затрат к действительному валовому доходу:

где Орср – среднегодовые операционные расходы;

ДВДср – среднегодовой действительный валовый доход.

При выборе способа финансирования приоритет следует отдавать варианту с наименьшей долей затрат в ДВД. Результаты расчета указанных выше показателей сводятся в таблицу 12.

Таблица 12. Сравнительная характеристика различных способов финансирования инвестиционного проекта

NPV PI IRR DPP PP ARR

1 Собственные средства После анализа данных таблицы 12 студент делает вывод о предпочтительности того или иного способа финансирования. По результатам выполнения третьей части студент делает выводы о сути проведенных расчетов и их результатах.

По окончании выполнения работы студент оформляет РГР в надлежащем виде и защищает ее перед комиссией кафедры. Для защиты необходимо иметь выполненную и оформленную расчетно-графическую работу, а также файл с проведенными расчетами.

1. Понятие инвестиций, виды и типы инвестиций, роль инвестиций в экономике страны.

2. Особенности инвестиций в недвижимость по сравнению с другими активами.

3. Основные отличия недвижимого имущества, как объекта 4. Отличия определения инвестиционной стоимости от 5. Анализ рынка недвижимости. Сущность, необходимость, 6. Циклы и фазы рынка недвижимости.

7. Взаимосвязь рынка недвижимости с социальноэкономической ситуацией.

8. Основные показатели, описывающие состояние рынка недвижимости.

9. Основные способы прогнозирования показателей рынка.

10. Принципы формирования денежных потоков от объекта недвижимости.

11. Виды эффективности инвестиционных проектов.

дисконтированных оценках.

инвестиционных проектов, основанные на учетных оценках.

14. Выбор инвестиционных проектов на основе анализа показателей эффективности.

15. Способы финансирования инвестиционных проектов в недвижимости.

16. Виды ипотечных кредитов. Основные их отличия.

17. Основные показатели, описывающие эффективность способа финансирования.

1. Российская Федерация. Законы. Гражданский кодекс Российской Федерации [Электронный ресурс]: федеральный закон от 30.11.1994, №15 [с изм. И доп. На 30.12.2006г.] // Правовая система «Гарант», 2007.

2. Российская Федерация. Законы. Земельный кодекс Российской Федерации [Текст]: федеральный закон от 25.10.2001, №136. — М.: Издательство НОРМА (Издательская группа НОРМА — ИНФРА-М), 2002. — 96 с.

3. Российская Федерация. Законы. Об оценочной деятельности федеральный закон от 29.07.1998, № 135 [с изм. И доп. На 27.06.2006г.] // Правовая система «Гарант»,2007.

4. Гольцблат, А. Сделки с землей в России: купля–продажа, аренда, приватизация, ипотека. [Текст] / А. Гольцблат. — М.: Альпина Бизнес Букс, 2005. — 100 с. – [на рус и англ.

5. Грязнова, А. Г. Оценка недвижимости [Текст]: учебник / А.

Г. Грязнова, М. А. Федотова, И. Л. Артеменков [и др.]; под ред. А. Г. Грязновой и М. А. Федотовой. — М.: Финансы и статистика, 2002 — 496 с.: ил.

6. Ковалев, В. В. Инвестиции [Текст]: учебник / Валдайцев С.

В., Ковалев В. В., Иванов В. В. [и др.]; под ред. В. В.

Ковалева, В. В. Иванова и В. А. Лялина. — М.: ООО «ТК 7. Куликов, А.С. Оценка стоимости недвижимости как инвестиционного ресурса [Текст]: автореф… дис. Канд.

Экон. наук: 08.00.05 / А.С. Куликов; ГУУ. — М., 2001. — 8. Ломакин, Г.В. Оценка земли и иной недвижимости [Текст]:

Учебно-практическое пособие / Г.В. Ломакин. – М.: ГУЗ, 9. Мак-Лин, Эн. Дж. Инвестирование в недвижимость [Текст]:

пер. с англ. / Э. Дж. Мак-Лин, Г.В. Элдред. — 5-е издание.

— М.: ООО «И.Д. Вильямс», 2007. — 416 с.: ил.

инвестиционных проектов [Текст] / В.В. Косов, В.Н.

Лившиц, А.Г. Шахназаров и [др.] – М.: ОАО «НПО», Экономика, 2000. – 421 с.

11. Сото, де Э. Загадка капитала. Почему капитализм торжествует на Западе и терпит поражение во всем остальном мире [Текст]: пер. с англ. / Э. де Сото — М.: ЗАО «Олимп-Бизнес», 2001. — 272 с.: ил.

12. Стерник, Г.М. Технология Анализа рынка купли продажи и аренды жилой и коммерческой недвижимости [Текст]: монография / Г.М. Стерник — М.: Аксвелл, 2005.

13. Тарасевич, Е. И. Анализ инвестиций в недвижимость [Текст] / Е. И. Тарасевич. — СПб: МКС, 2000. — 428 с.

14. Тарасевич, Е.И. К вопросу оценки инвестиций в недвижимость с использованием модели ценообразования финансовых активов. [Текст] / Е.И. Тарасевич // Вопросы оценки. — 1999. — № 3. – С. 27-35.

15. Тарасевич, Е.И. Ставка дисконтирования в концепции оценки недвижимости [Электронный ресурс] — Режим доступа: http://www.valmaster.ru, свободный. — Загл.

16. Тарасевич, Е.И. Методологическое и информационное обеспечение оценки стоимости недвижимости и анализа ценности инвестиций в недвижимость [Текст]:: автореф… дис. докт. экон. наук: 08.00.05 / Е.И. Тарасевич. - СПбГПУ.

недвижимость: обоснованный прогноз или вечное движение? [Электронный ресурс] — Режим доступа:

http://www.valmaster.ru, свободный. — Загл. с экрана.

18. Управление портфелем недвижимости [Текст]: учебное пособие для вузов; пер. с англ. / под ред. проф. С.Г.

Беляева. — М.: Закон и право, ЮНИТИ, 1998. — 391 с.

19. Фридман, Дж. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости [Текст]: пер. с англ. / Дж. Фридман, Н.

Ордуэй — М.: Дело, 1997 — 480 с.

20. Ханк, Д.Э. Бизнес-прогнозирование [Текст]: пер. с англ. / Д.Э. Ханк, Д.У. Уичерн, А.Дж. Райтс. — 7-е издание.

— М.: Издательский дом «Вильямс», 2003. — 656 с.: ил.

21. Цогоев, А. Как инвестировать в недвижимость [Текст] / А. Цогоев. — М.: Альпина Бизнес Букс, 2005. — 170 с. — (Советы практика).

Основные характеристики торгово-развлекательных центров 29 Семеновский Семеновская пл.‚ д.1 41,0 23, Финансовоимущественная оценка недвижимости  Методические  указания  по  выполнению  Расчетно графической работы  Станислав Игоревич Комаров  Редакционноиздательский отдел ГУЗа  Лицензия ЛР №020484 от 20.20.98 г.  Сдано в производство..........Подписано к печати  Объём      печ. л.     уч.изд.л. Тираж 300 экз.  Формат бумаги 6084/16. Бумага офсетная  Печать офсетная или    Участок оперативной печати ГУЗ  105064, Москва, ул. Казакова, 15.