«Э.А.МУРСАЛИМОВА КАДАСТРОВАЯ ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬ И НЕДВИЖИМОСТИ Учебное пособие Алматы, 2006 1 УДК 332.63:332.74 ББК 65.32-5 Мурсалимова Э.А.М91 Кадастровая оценка земель и недвижимости. /Учебное пособие./ Алматы: изд. ...»

КАЗАХСКИЙ НАЦИОНАЛЬНЫЙ АГРАРНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ

Э.А.МУРСАЛИМОВА

КАДАСТРОВАЯ ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬ И

НЕДВИЖИМОСТИ

Учебное пособие

Алматы, 2006

1

УДК 332.63:332.74

ББК 65.32-5

Мурсалимова Э.А.М91 Кадастровая оценка земель и недвижимости. /Учебное пособие./ Алматы: изд. «Агроуниверситет», 2006.-118 стр.

ISBN 9965-821-31-3 Рассмотрены методология оценки земли и недвижимости, основные понятия, принципы и подходы оценки недвижимости. Изложены основные положения методов оценки стоимости земли, базирующиеся на кадастровой информации. Предложены организация оценочной деятельности в области кадастровой оценки и переоценки земли.

Учебное пособие соответствует требованиям ГОСО и типового учебного плана специальностей 050903-землеустройство и кадастр, РУП дисциплины «Оценка земли и недвижимости» и предназначено для преподавателей, магистрантов, студентов вузов, специалистов Агенства по управлению земельными ресрусами РК и ГОСНПЦзем РК.

УДК 332.63:332. ББК 65.32- Учебное пособие рекомендовано к изданию и использованию в учебном процессе Ученым Советом КазНАУ по специальности землеустройства и кадастра при КазНАУ (протокол №6 от 6.09.2006 г.).

Рецензенты: М.О.Орынбеков, к.с-х.н., профессор Академии оценки и строительства, зав.сектором оценки земель и земельного кадастра ГосНПЦзем;

Сейфуллин Ж.Т., д.э.н., профессор, зав.кафедры «Кадастра»

КазНАУ.

ISBN 9965-821-31- © Мурсалимова Э.А., ©

ВВЕДЕНИЕ

В рыночной экономике земельный кадастр определяет информационную основу рационального использования и охраны земель, защиты прав и законных интересов собственников земель и их пользователей, а также выполняет базовую функцию инструмента налоговой политики государства. К основным механизмам платного землепользования относятся: нормативная цена земли или кадастровая стоимость, рыночная стоимость земли, земельный налог, арендная плата, залоговая стоимость земельных участков и другие регуляторы рыночного оборота.

В странах с функционированием развитого земельного рынка используются нормативная и рыночная цены на землю. В Республике Казахстан в качестве нормативной цены выступает кадастровая (оценочная) стоимость земельного участка. На основе кадастровой стоимости исчисляется плата за возмездное предоставление (продажу) права частной собственности и за продажу права аренды на земельный участок, размер единого земельного налога для крестьянских (фермерских) хозяйств.

Кадастровая оценка земель в Республике Казахстан производится в соответствии с Земельным кодексом Республики Казахстан и Постановлением Правительства Республики Казахстан от 2 сентября 2003 года № 890 «Об установлении базовых ставок платы за земельные участки при их предоставлении в частную собственность, при сдаче государством или государственными землепользователями в аренду, а также размера платы за продажу права аренды земельных участков».

Целью любой коммерческой организации является получение максимальной прибыли, посредством удовлетворения потребителя и завоевание определенной доли рынка. Потребность в жилье относится к основным потребностям человека и спрос на этот товар всегда достаточно велик. С переходом на рыночный механизм развития нашей республики диспропорция между спросом и предложением на качественные офисные и жилые помещения, отвечающие всем современным стандартам, оказалась ярко выраженной, что привело, в эту отрасль большое количество новых компании, а также дало толчок к возрождению старых, существующий с советских времен объединений, владеющих госсобственностью.

Это позволило вырасти огромному сопутствующему сегменту бизнеса: риэлторские и консалтинговые компании, проектные институты и девелоперские компании, ипотечные банки, поставщики строительных компаний, мелкие ремонтные бригады, дизайнеры -этот перечень еще может быть продолжен.

Необходимо целесообразное комплексное исследование рынка коммерческой недвижимости, включающих в себя анализ особенностей формирования цены на рынке арендной недвижимости и выявление важнейших факторов, влияющих на ее уровень, анализ спроса, анализ внешней маркетинговой среды и предложений.

Целью данного учебного пособия является: исследование теоретических и методологических основ кадастровой оценки земельных участков, оценки недвижимости.

Задачами учебного пособия является:

- исследование методологии оценки приносящей доход;

-изучение основных сегментов рынка земельных участков, недвижимости и особенностей казахстанского рынка;

-изучение организации оценочной деятельности в РК.

Право собственности в Республике Казахстан определяется 8ой главой гражданского кодекса «Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом, на основаниях, условиях и в пределах установленных законодательными актами.

Объект недвижимости в отличие от обычных товаров является специфическим товаром. Две особенности недвижимости определяют реакцию рынка на спрос и предложение: уникальность (неповторимость) и неподвижность объектов.

1. МЕТОДИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ВЕДЕНИЯ

ЗЕМЕЛЬНОГО КАДАСТРА

Земельный фонд Республики Казахстан в соответствии с целевым назначением подразделяется на следующие категории:

1) земли сельскохозяйственного назначения;

2) земли населенных пунктов (городов, поселков и сельских населенных пунктов);

3) земли промышленности, транспорта, связи, обороны и иного несельскохозяйственного назначения;

4) земли особо охраняемых природных территорий, земли оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения;

5) земли лесного фонда;

6) земли водного фонда;

7) земли запаса.

Отнесение земель к категориям, а также перевод земель из одной категории в другую в связи с изменением их целевого назначения производятся Правительством Республики Казахстан, местными исполнительными органами областей (города республиканского значения, столицы), районов (городов областного значения) в пределах их компетенции по изъятию и предоставлению земельных участков.

Согласно Правил ведения государственного земельного кадастра Государственный земельный кадастр в Республике Казахстан ведется с целью обеспечения государственных органов, физических и юридических лиц информацией о земле и отдельных земельных участках. Единицей учета и хранения данных Кадастра является земельный участок, выделенный в замкнутых границах, закрепляемый в установленном порядке за субъектами земельных правоотношений. В Кадастре для каждого земельного участка фиксируются физические характеристики, позволяющие однозначно выделить его в пространстве, определить размеры и местоположение, а также кадастровая оценочная стоимость участка.

Данные систематизируются по формам собственности, категориям земель, позволяющим сопоставить их между собой по районам (городам областного значения), областям, столице, городам республиканского значения и Республики Казахстан в целом. Ведение Кадастра включает: подготовительные работы;

сбор и обработку исходных данных; создание и ведение информационных систем. Картографической основой Кадастра являются земельно-кадастровые карты, которые должны обеспечивать возможность внесения изменений линейных и площадных характеристик земельных участков.

При автоматизированном ведении Кадастра картографическая основа формируется в виде электронной карты с применением геоинформационных технологий и изготовлением копии на бумажных носителях.

Кадастровому учету подлежат земельные участки, расположенные на территории Республики Казахстан, независимо от форм собственности на землю, целевого назначения и разрешенного характера использования земельных участков.

Кадастровый учет земельных участков проводится по месту их Учет количества и качества земель ведется по их фактическому состоянию и использованию. Все изменения фиксируются после того, как они произошли на местности. Данные учета земель заносятся в земельно-кадастровую книгу по каждому земельному участку. Необходимые сведения о размерах, местоположении, количестве и качестве земель фиксируются при их первичном учете, а происходящие изменения в составе земель, их качестве и виде использования выявляются в процессе ведения текущего учета земель. Учет качества и кадастровой оценки земель производится в целях определения эффективности использования земельного участка с учетом целевого назначения; определения цены земельного участка (плата за продажу права аренды на земельный участок) при продаже их в частную собственность;

налогообложения;

определения судом выкупной цены и размеров выплат при принудительном изъятии земельного участка для государственных надобностей, и в случае реквизиции.

Сведения о качестве земель и их кадастровой оценке отражаются в земельно-кадастровой книге по каждому земельному участку. Учет земельных участков и находящегося на них недвижимого имущества для целей регистрации является необходимым условием, обеспечивающим государственную регистрацию прав собственности и других прав, а также обременении на недвижимое имущество.

В зависимости от уровня ведения кадастра создаются и содержатся в контрольном состоянии земельно-кадастровые карты (схемы): земельно-кадастровая карта (схема) Республики Казахстан с отображением границ и кодов областей, городов республиканского значения и столицы; земельно-кадастровая карта (схема) области с отображением границ и кодов районов и городов областного (районного) значения; земельно-кадастровая карта города республиканского значения, столицы с отображением границ и кодов районов внутри города; земельно-кадастровая карта (схема) района, города областного (районного) значения с отображением границ и кодов учетных кварталов; земельнокадастровая карта (схема) учетного квартала с отображением границ и нумерацией земельных участков.

Пользователями сведений Кадастра являются: органы государственного управления - по вопросам планирования развития территории, зонирования земель, разработки программ по рациональному использованию природных ресурсов, другим вопросам, связанным с управлением земельными ресурсами;

уполномоченные органы в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним; органы в сфере государственной статистики; заказчики строительных и других объектов - по вопросам выбора и предоставления (продаже) земельных участков под застройку; проектные, изыскательские, научно-исследовательские организации - по вопросам получения исходных данных для выполнения проектно-изыскательских и научно-исследовательских работ; уполномоченные органы в сфере архитектурно-градостроительной деятельности - по вопросам ведения государственного градостроительного кадастра, разработки градостроительной и иной документации;

уполномоченные органы в области охраны окружающей среды - по вопросам проведения контроля за использованием природных ресурсов и состоянием окружающей среды, разработки природоохранных мероприятий; органы налоговой службы - по вопросам исчисления земельного налога; иные физические и юридические лица. Сведения Кадастра об определенном земельном участке предоставляются на бумажных или магнитных носителях, а также в виде непосредственно санкционированного доступа к банку данных Кадастра с применением технических и телекоммуникационных средств связи по месту учета земельного участка. Сведения Кадастра о земельных участках соотносятся с земельно-кадастровыми картами (планами). Сведения Кадастра, не содержащие государственных секретов и иных ограничений, являются общедоступными и предоставляются заинтересованным физическим и юридическим лицам на платной основе.

Предоставление сведений Кадастра государственным органам осуществляется на безвозмездной основе. Нарушение режима доступа к сведениям кадастра или предоставление недостоверной предусмотренную законодательными актами ответственность.

Вопросы к разделу:

1. Цель государственного земельного кадастра в РК?

2. Что такое земельный участок?

3. Порядок и содержание работ по учету земель.

4. Какие объекты подлежат кадастровому учету и регистрации?

5. Кто является пользователем сведений Кадастра?

6. Содержание кадастровых карт.

7. Права собственников земельных участков.

8. Цели и содержание учета земель

2. МЕТОДОЛОГИЯ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ

В Республике Казахстан в соответствии с ее гражданским кодексом (статья 117, глава 3) к недвижимому имуществу (недвижимым вещам, недвижимости) относятся: земельные участки, здания, сооружения многолетние насаждения и иное имущество, прочно связанное с землей, то есть объекты, перемещение которых без соразмерного ущерба их назначению невозможно. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Так, например, в соответствии с нашим законодательством к недвижимым вещам относят подвижные объекты, как морские и воздушные суда, космические объекты.

С точки зрения оценки, следует различать термины:

недвижимость и недвижимая собственность. Под недвижимостью понимают материальный объект, созданный природой (земельный участок) или руками человека (здания, строения, сооружения), т.е.

принимают во внимание физическую суть объекта собственности.

Недвижимая собственность - это совокупность объекта и имущественных прав на него (интересы, польза и права, связанные с владением, пользованием, распоряжением недвижимостью), т.е.

говорят о экономико-правовой характеристике объекта недвижимости. Право собственности и другие права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации.

В теории оценки, характеризуя недвижимость, для обозначения земли используют термин «земельный участок» или просто «участок» - обособленная территория земли в границах, зарегистрированная в земельно-кадастровой книге под уникальным идентификационным номером (кадастровым номером). Для обозначения участка земли со зданиями, строениями или сооружениями употребляется термин «улучшенный земельный участок».

Связано это с тем, что термин «улучшения» является более полной характеристикой объекта недвижимости, так как включает в себя не только здания, строения и сооружения, но и многолетние насаждения, подземные и надземные коммуникации, т.е. все улучшения земельного участка. При этом под улучшениями земельного участка понимается, как правило, все, что неразрывно связано с землей и повышает ее рыночную стоимость.

Объектами рынка недвижимости являются права на собственность, связанные с объектами, а субъектами рынка недвижимости физические и юридические лица, включая государство, покупающие или продающие права на объекты недвижимости.

Объем прав на объекты недвижимости в разных странах различен: от абсолютного (полного) права на недвижимую собственность до права прохода по чужой территории. Под полным правом собственности понимается право владеть, пользоваться и распоряжаться собственностью в рамках, не противоречащих местному законодательству. Полное право собственности обладает наивысшей рыночной стоимостью.

Право собственности в Республике Казахстан определяется 8ой главой гражданского кодекса «Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом на основаниях, условиях и в пределах установленных законодательными актами Из вышесказанного следует, что товаром на рынке недвижимости и, следовательно, объектом оценки, является не объект недвижимости, а совокупность имущественных прав на него.

В соответствии с законом «Об оценочной деятельности в Республике Казахстан» от 30 ноября 2000 года № 109-П под рыночной стоимостью объекта оценки понимается «... наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на основании сделки в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей доступной информацией об объекте оценки, а на цене сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства», т.е. когда:

- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана приобретать;

- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

- цена сделки представляет собой эквивалент денежного вознаграждения за объект оценки, и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

Из определения рыночной стоимости следует, что необходимо различать термины «цена» и «рыночная стоимость». Цена представляет собой, с одной стороны, некоторый исторический свершившийся факт, зафиксированный в договоре о сделке, и, с другой стороны, цена является индикатором (показателем) рыночной стоимости, поскольку последняя формируется на базе реальных цен сделок. Рыночная стоимость является наиболее вероятной ценой, выраженной в денежной форме.

Следует также различать термины «затраты» и «вклад в рыночную стоимость». Затраты измеряются деньгами, потраченными на создание каких-либо улучшений объекта недвижимости, а вклад в рыночную стоимость измеряется деньгами, которые рынок заплатит за созданные улучшения.

Затраты могут быть равны, больше или меньше вклада в рыночную стоимость. Соотношение между ними определяется спросом и предложением на рынке на данные улучшения.

Объект недвижимости в отличие от обычных товаров является специфическим товаром. Две особенности недвижимости определяют реакцию рынка на спрос и предложение: уникальность (неповторимость) и неподвижность объектов. Даже в типовой застройке (по единому проекту) каждое здание занимает свой участок земли, имеющий неповторимую топографическую привязку. Рассматривая отличия рынка недвижимости от обычного рынка можно отметить следующее. На обычном рынке товары и услуги серийные и потому взаимозаменимые. Объект недвижимости как товар не может иметь абсолютно похожих аналогов, так как хотя бы с точки зрения местоположения он уникален, и, следовательно, замена одного объекта на другой, как правило, требует существенных корректировок в цене.

На рынке недвижимости предметами сделки и оценки являются имущественные права на объекты недвижимости (право собственности, право аренды, субаренды, залога и др.), представляющие собой достаточно сложную категорию с юридической и экономической точки зрения. Сравнивая обычный товарный рынок и рынок недвижимости с точки зрения цены и ее структуры необходимо отметить следующее.

Цена представляет собой денежное выражение стоимости товара в сфере производства либо стоимости услуг в сфере обслуживания. На рынке недвижимости товаром является совокупность имущественных прав на объект недвижимости:

владение, пользование, распоряжение и др. Наиболее часто предметом сделки выступает либо полное право собственности, включающее владение, пользование и распоряжение, или право пользоваться объектом недвижимости в течение какого-то времени за определенную плату, которая называется арендной платой.

Если предметом сделки является имущественное право в виде полного права собственности на объект недвижимости, то в результате сделки один участник сделки полностью теряет права на него, получая за него денежный эквивалент, а другой - становится собственником объекта недвижимости, передав за него продавцу денежные средства.

Товаром является продукт в виде объекта недвижимости. Если же предметом сделки является имущественное право в виде права пользоваться объектом недвижимости в течение какого-то времени за определенную плату, то в результате сделки продавец не теряет право владеть и распоряжаться объектом недвижимости (например, продать его), а лишь на время и за определенное вознаграждение (арендную плату) он лишается физического владения объектом недвижимости. То есть в этом случае продается услуга за пользование объектом недвижимости.

Таким образом, условно мы можем говорить о двух наиболее распространенных формах товара на рынке недвижимости: товара как продукта и товара как услуги. Оба товара имеют свою цену и структуру цены. Более того, эти цены, как правило, связаны между собой. Например, собственник объекта недвижимости, предлагая его в аренду, при определении стоимости этой услуги будет ориентироваться на окупаемость первоначальных инвестиций в объект недвижимости, т.е. на затраты по созданию или приобретению объекта недвижимости. А при его продаже определит стоимость объекта, ориентируясь на его доходность.

2.2 Принципы и подходы оценки недвижимости Стоимость товара на рынке недвижимости это наиболее вероятная цена продажи имущественных прав на него на этом рынке. То есть стоимость, которую определяет оценщик, является по существу меновой характеристикой товара или его меновой стоимостью, на формирование которой оказывают влияние различные факторы. Факторы, влияющие на стоимость или на цену как форму ее рыночного проявления, можно подразделить на две большие группы: факторы предложения и факторы спроса.

К факторам предложения можно отнести те, которые влияют на цену продавца: в основном это затраты, связанные с приобретением или созданием объекта недвижимости или прав на него, а к факторам спроса - те, которые влияют на цену покупателя.

Покупатель, как правило, при покупке объекта недвижимости или прав на него руководствуется в своих мотивациях принципом замещения, т.е. максимальная цена товара для него ограничивается наименьшей ценой товара аналогичной полезности.

Взаимодействие этих факторов и определяет цену товара на рынке недвижимости.

Основная задача оценщика правильно учесть взаимодействие этих факторов в процессе оценки рыночной стоимости имущественных прав на объект недвижимости. Однако, при определении цены этих прав, оценщик обязан ориентироваться на законы формирования цен на обычном товарном рынке с учетом вышеперечисленных особенностей недвижимости как товара.

Цена на товарных рынках формируется в диапазоне от минимально возможной, не обеспечивающей прибыли (продавца), и максимальной, препятствующей формированию спроса (превышающей возможности покупателя) (табл.1).

Таким образом, для продавца минимально возможная цена определяется себестоимостью продукции, максимальная наличием каких-либо уникальных достоинств его товара. Цены товаровконкурентов и товаров-заменителей дают средний уровень.

Таблица при этой цене продук- и цены товаров- достоинс- невозможно ценообразования:

1. Расчет цены по методу «средние издержки плюс прибыль».

Заключается в начислении определенной наценки на себестоимость товара.

2. Расчет цены на основе анализа безубыточности и обеспечения целевой прибыли. Это метод ценообразования на основе издержек. Продавец стремится установить цену, которая обеспечит ему желаемый объем прибыли. Точка безубыточности при этом формирует минимальный объем продаж. Метод требует рассмотрения разных вариантов цен и их влияния на объем сбыта.

3. Установление цены на основе ощущаемой ценности товара. Основным фактором ценообразования в этом случае являются не издержки продавца, а покупательское восприятие.

Цена призвана соответствовать ощущаемой ценностной значимости товара.

4. Установление цены на основе уровня текущих цен. Назначая цену по этому методу, продавец в основном отталкивается от цен конкурентов и меньше внимания обращает на показатели собственных издержек или спроса.

Недвижимость, как один из видов товара, подчиняется общим законам товарного рынка. Следовательно, для назначения цены на недвижимость продавец может использовать представленные выше методы ценообразования с учетом специфических особенностей недвижимости как товара. Именно эти методы и лежат в основе трех подходов к оценке недвижимости:

I. Затратный подход. Оценщик определяет стоимость полного воспроизводства или стоимость полного замещения оцениваемой собственности, затем вычитает из нее сумму оцененного износа зданий и сооружений. К сумме, полученной таким образом, прибавляется рыночная стоимость участка земли как свободного.

Поскольку полная восстановительная стоимость включает в себя как прямые, так и косвенные издержки предпринимателя, ее можно считать средними издержками строительства с учетом прибыли предпринимателя. Рыночную цену участка мы вправе считать средними издержками на приобретение земли, а прибыль предпринимателя - премией за риск инвестирования. Если условно принять физический и моральный износ равными нормативному бухгалтерскому износу, мы приходим к описанному выше методу «средние издержки плюс прибыль». При этом с точки зрения теории спроса и предложения подход по затратам отражает в ценообразовании сторону предложения.

Итак согласно данному подходу, стоимость может быть определена по затратам, которые необходимы для воспроизводства или замены собственности за вычетом обоснованной поправки на начисленный физический износ, функциональное и экономическое (внешнее) устаревание, если последние существуют и поддаются измерению. Чаще всего затратный подход применяется при оценке объектов, не имеющих активного рынка.

Затратный подход важен также при оценке бизнеса, когда ожидается, что данное предприятие (объект) принесет настолько низкий доход на вложенный капитал, что следует рассмотреть вопрос о его ликвидации. Надо помнить, что между затратами и полезностью нет прямой сеязи[5]. Применение методов оценки на основе затратного подхода особенно оправданы: для начисления налога на имущество, для целей страхования, при судебном разделе имущества между собственниками, при переоценке и т.д.

Теория данного подхода гласит, что стоимость средства не больше затрат необходимых для его восстановления или замещения, но, как правило, меньше таких затрат, из-за своего текущего фактического состояния.

II. Доходный подход в процессе оценки недвижимости.

Стоимость приносящей доход недвижимости определяется величиной, качеством и продолжительностью периода получения тех выгод, которые данный объект, как ожидается, будет приносить в будущем в процессе всей оставшейся экономической жизни.

Оценщик, внимательно изучающий соответствующую рыночную информацию, пересчитывает эти выгоды в единую сумму текущей стоимости.Исходя из определения, в этом подходе мы имеем дело с установлением цены на основе ощущаемой ценности товара.

Ценность товара определяется как текущая стоимость ожидаемых выгод. Под выгодой может пониматься не только реальный доход, генерируемый объектом при сдаче в аренду, но и неявные выгоды, связанные, например, с использованием объекта собственником для своих нужд. В последнем случае стоимость объекта определяется текущей стоимостью арендной платы, которую собственник мог бы получить от сдачи объекта в аренду.

Цена владения (пользования) объектом может определяться не только через величину арендной платы. Это может быть любое, выраженное в денежной форме, определение потребительской полезности или ценности недвижимости как товара. Например, при оценке земли под строительство жилого дома мы можем рассматривать доход не от аренды жилых помещений, а от продажи их в собственность, тем более что долевое строительство дает много преимуществ перед строительством типичного, генерирующего условно постоянный поток дохода, объекта коммерческой недвижимости.

Заметим, что рыночная стоимость зависит от текущей стоимости не любого из возможных использований, а наиболее эффективного использования объекта. При решении данной проблемы мы приходим к определению цены аренды помещений при различных вариантах функционирования недвижимости.

В данном случае мы подходим к расчету цены на основе анализа безубыточности и обеспечения целевой прибыли. Оценщик должен проанализировать весь диапазон цен аренды на аналогичные помещения при разных функциональных и технических характеристиках с учетом затрат на проведение необходимой реконструкции и текущего ремонта объекта, на оплату коммунальных услуг, на содержание аппарата управления, на рекламу и маркетинг и прочее. Необходимо учесть также денежные отчисления для покупки (постройки) в будущем нового объекта взамен изношенного.

Все денежные потоки рассматриваются с учетом их стоимости во времени и риска неполучения прогнозируемой величины дохода.

Ставка дисконта при доходном подходе играет также роль целевой прибыли на инвестиции в недвижимость. В отличие от товарных рынков цены здесь рассматриваются не в зависимости от количества единиц товара, а в зависимости от площади сдаваемых помещений (за большую площадь скидки), от их местоположения (этаж, вид из окна и пр.), от состояния помещений и т.д.

Соответственно, точка безубыточности определяет минимальную наполняемость объекта. Рассмотрев все возможные варианты, оценщик выбирает наиболее выгодный, т.е. имеющий наибольшую текущую стоимость при наименьшем сроке окупаемости инвестиций. С точки зрения теории спроса и предложения подход по доходам отражает точку зрения покупателя, формирующего спрос на товары.

III. Подход рыночных сравнений. Этот метод оценки рыночной стоимости основан на сравнении цены объекта с ценами недавних сделок с аналогичными объектами. Оценщик рассматривает сопоставимые объекты, которые были проданы на соответствующем рынке. Все сопоставимые объекты корректируются на различия с объектом оценки. В результате определяется продажная цена каждого из сопоставимых объектов, как если бы при продаже он имел те же основные характеристики, что и оцениваемая собственность.

По сути, мы здесь имеем аналог метода установления цены на основе уровня текущих цен [7]. Методы определения уровня текущих цен могут быть различными: метод корреляционнорегрессионного анализа, метод поправок (аналог на товарных рынках - метод определения цен на новые изделия на основе коэффициентов технического уровня) и пр. Метод установления цены на основе закрытых торгов также применим для определения цен объектов недвижимости, поскольку здесь мы имеем частный случай прямого сравнительного анализа продаж для объектов, имеющих особенности формирования цены, определяемые условиями аукциона (порядок назначения стартовой цены, порядок допуска участников торгов, срок подачи заявок, условия состоятельности торгов и пр.). С позиций теории спроса и предложения, данный подход может служить хорошим арбитром цен спроса и предложения на последнем этапе согласования итогового результата при выполнении оценки разными методами.

Итак, характеризуя рынок недвижимости в целом можно отметить следующие его особенности: не серийность и не взаимозаменяемость, влияние государства, сравнительно малое количество продавцов и покупателей, спрос и предложение далеки от сбалансированности, слабая информированность покупателей и продавцов, низкая ликвидность товаров. Совокупность этих особенностей определяет рынок недвижимости как несовершенный рынок. Необходимо иметь в виду, что поскольку рынок недвижимости является преимущественно рынком продавца, торги проводятся по американской схеме, т. е. победителем считается предложивший большую цену. Отсюда при формировании цены предложения каждый участник торгов ориентируется на те наибольшие цены, которые могут предложить конкуренты.

Рынок недвижимости как институт, сводящий вместе покупателей и продавцов для совершения сделок в отношении объектов недвижимости, имеет достаточно сложную структуру, которая в зависимости от критериев классификации может быть сегментирована различным образом. В качестве критериев классификации можно выбрать следующие:

- функциональное назначение объекта недвижимости (жилое, торговое, производственно-складское, офисное и т.д.);

- тип объекта (отдельно стоящее здание, встроенное помещение, свободный земельный участок и т.д.);

- права на объект недвижимости (собственность, аренда, субаренда, закладная и т.д.).

Помимо перечисленных выше сегментов рынок недвижимости с правовой точки зрения можно подразделить еще на два крупных сектора: государственный и частный. К государственному рынку условно можно отнести рынок, субъектом которого является государство, а к частному рынку - рынок, субъектами которого являются физические и юридические лица, получившие в собственность объекты недвижимости в процессе приватизации госимущества, либо посредством строительства новых помещений.

Каждый из перечисленных выше сегментов и секторов, являясь относительно самостоятельным, может испытывать с точки зрения ценообразования большее или меньшее влияние других через динамику спроса и предложения по конкурирующим сегментам и секторам.

Вопросы к разделу:

1. Что относится к недвижимому имуществу?

2. Дайте определение недвижимой собственности.

3. Что является объектами рынка недвижимости?

4. Что такое цена, товар?

5. Задачи оценщика.

6. Методы ценообразования.

7. Суть затратного, доходного подходов, подхода рыночных отношений.

3. ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬ И ПЛАТЕЖ И ЗА ЗЕМ ЛЮ

Согласно земельного законодательства РК, Земельные участки, находящиеся в собственности, постоянном землепользовании или первичном безвозмездном временном землепользовании, облагаются земельным налогом в соответствии с налоговым законодательством Республики Казахстан. За земельные участки, предоставленные государством во временное возмездное землепользование (аренду), взимается плата за пользование земельными участками. Порядок исчисления и уплаты в доход бюджета платы за пользование земельными участками определяется в соответствии с налоговым законодательством Республики Казахстан. При предоставлении на территории Республики Казахстан земельного участка в аренду другим государствам размер платы за пользование земельными участками определяется международными договорами, ратифицированными Республикой Казахстан.Предоставление земельных участков из государственной собственности в частную производится на возмездной основе путем продажи единовременно либо в рассрочку по решению местного исполнительного органа области (города республиканского значения, столицы), района (города областного значения) в пределах его компетенции по предоставлению земельных участков, за исключением случаев, когда земельный участок предоставляется в собственность на безвозмездной основе:

1) гражданам Республики Казахстан - собственникам жилых помещений как идеальная доля в объектах кондоминимумов;

2) гражданам Республики Казахстан для ведения личного домашнего (подсобного) хозяйства, садоводства, индивидуального жилищного и дачного строительства в пределах установленных норм;

3) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и законодательными актами Республики Казахстан.

Плата за возмездное предоставление (продажу) права частной собственности на земельный участок (далее - плата за земельные участки) или права временного возмездного землепользования (далее - плата за продажу права аренды) исчисляется на основе кадастровой (оценочной) стоимости, рассчитываемой по базовым ставкам платы за земельные участки с применением поправочных коэффициентов.

При продаже или сдаче в аренду собственником земельного участка, продаже негосударственным землепользователем принадлежащего ему права землепользования другим лицам, а также при сдаче им земельного участка в аренду вторичным землепользователям размер, сроки и форма платы за земельные участки определяются договорами купли-продажи или имущественного найма в соответствии с гражданским законодательством Республики Казахстан.

Базовые ставки платы за земельные участки при их предоставлении в частную собственность, сдаче государством или государственными землепользователями в аренду, а также размер платы за продажу права аренды устанавливаются Правительством Республики Казахстан. При этом ставки платы за пользование земельными участками устанавливаются не ниже размеров ставок земельного налога. Плата за продажу права аренды устанавливается дифференцированно от кадастровой (оценочной) стоимости конкретного земельного участка.

Кадастровая (оценочная) стоимость конкретного земельного участка определяется специализированными государственными предприятиями, ведущими государственный земельный кадастр, в соответствии с базовыми ставками платы за земельные участки, предоставляемые на возмездной основе в частную собственность или в аренду государством, с применением к ним поправочных (повышающих или понижающих) коэффициентов и оформляется актом определения кадастровой (оценочной) стоимости земельного участка, утверждаемым уполномоченным органом по земельным отношениям в пределах компетенции местных исполнительных органов областей (города республиканского значения, столицы), районов (городов областного значения) по предоставлению земельных участков.

Базовые ставки платы за земельные участки, предоставляемые в частную собственность в населенных пунктах (поселки и сельские населенные пункты), расположенных в пригородной зоне городов Астаны, республиканского значения, областных центров и курортной зоне, увеличиваются в два раза.

Кадастровая (оценочная) стоимость дополнительных земельных участков, предоставляемых гражданам Республики Казахстан в частную собственность для ведения личного домашнего (подсобного) хозяйства, садоводства и дачного строительства сверх установленных норм бесплатной передачи, определяется исходя из базовых ставок платы за земельные участки сельских населенных пунктов, наиболее близко расположенных к По земельным участкам, расположенным за пределами черты населенных пунктов, предоставленным (предоставляемым) гражданам и негосударственным юридическим лицам под застройку или застроенным зданиями (строениями, сооружениями) и их комплексами, включая земли, предназначенные для обслуживания зданий (строений и сооружений) в соответствии с их назначением, кадастровая (оценочная) стоимость определяется исходя из размера десяти процентов от базовых ставок платы за земельные участки, предоставленные (предоставляемые) для указанных целей в городах областного значения.

Рост экономики, инвестиций в производственное и жилищное строительство, повышение благосостояния населения и другие положительные факторы вызвали резкий спрос на земельные участки во всех городах республики, особенно в крупных промышленных центрах. Результаты мониторинга рынка земли указывают на необходимость пересмотра базовых ставок платы и по другим городам. Налогообложение земель в Казахстане в настоящее время осуществляется в соответствии с Кодексом Республики Казахстан «О налогах и других обязательных платежах в бюджет». Согласно Налоговому кодексу, базовые ставки земельного налога на земли сельскохозяйственного назначения устанавливаются в расчете на 1 гектар и дифференцируются по качеству почв. Исчисление единого земельного налога для крестьянских (фермерских) хозяйств производится в зависимости от кадастровой (оценочной) стоимости земельного участка (0,1%).

Базовые налоговые ставки на земли населенных пунктов устанавливаются в расчете на один квадратный метр площади в зависимости от категории населенных пунктов. Базовые налоговые ставки на земли промышленности, расположенные вне населенных пунктов, устанавливаются в расчете на один гектар пропорционально баллам бонитета. В республике принципы налогообложения земель складывались в условиях отсутствия рыночного оборота земельных участков, который и в настоящее время реально развит только в части небольших по площади участков граждан и организаций в городских и сельских населенных пунктах. В этих условиях уровень налогообложения, установленный законодательством страны, не всегда учитывает реальную ценность земель и, как следствие, система платного пользования земли не выполняет в должной мере свои главные функции - фискальную и регулирующую рациональное землепользование.

Установленный за единицу площади, в зависимости от балла бонитета почв, земельный налог на земли сельскохозяйственного назначения представляет собой налог на естественное плодородие земель. Баллы бонитета почв лишь частично учитывают специфику регионов по производству сельскохозяйственной продукции. Они отражают только почвенные условия и не учитывают факторы экономического плодородия – реальную производительную способность земли, а также рентные условия.

Опыт стран с рыночной экономикой показывает, что развитие экономики в определенной мере связано с налаживанием системы платежей за землю на основе информации земельного кадастра о налогоплательщиках и кадастровой оценки земель, являющейся базой для определения ставок земельного налога. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, в целях внедрения экономических методов управления земельными ресурсами и повышения на этой основе эффективности использования земель.

Кадастровая оценка земель определяется с учетом уровня рыночных цен, ставок арендной платы за земельные участки в границах поселений и иной информации об объектах недвижимости; площади земельного участка; вида территориальной зоны и вида функционального (разрешенного) использования земельного участка; факторов местоположения и окружающей среды. Для проведения необходимых расчетов используется следующая информация о сделках с объектами недвижимости:

• данные по сделкам купли-продажи объектов недвижимости (включая незастроенные земельные участки), совершаемым физическими и юридическими лицами, в том числе данные торгов (конкурсов, аукционов);

приватизированными предприятиями;

• данные о ставках арендной платы за земельные участки, передаваемые в аренду (под объекты торговли, культурно-бытового обслуживания и т.д.) • информация о стоимости продажи прав аренды;

• данные предложений по объектам недвижимости (включая незастроенные земельные участки), публикуемые в специальных Методика кадастровой оценки земель состоит из следующих расчетных блоков:

1. Проведение факторного анализа с учетом следующих ценообразующих факторов:

o доступность различных центров тяготения (объектов);

o уровень развития транспортной инфраструктуры;

o уровень развития инженерной и производственной инфраструктуры;

o уровень развития социально-бытового обслуживания населения;

o состояние окружающей среды;

o историческая и архитектурно-эстетическая ценность застройки, ландшафтная и рекреационная ценность территории;

o инженерно-геологические условия и подверженность территории разрушительным природным и техногенным воздействиям.

2. Выделение на территории административных районов, поселений, кадастровых кварталов, а также выделение на территории поселения характерных точек (перекрестков улиц, центров садовых и гаражных массивов и т.п.) и отнесение их к конкретному кластеру;

3. Выделение тестовых объектов (наиболее типичных по совокупности показателей) в каждом кластере (тестовое поселение, тестовый кадастровый квартал и т.п.) и определение по выделенным тестовым объектам аналитических зависимостей между ценами сделок на земельные участки и другие объекты недвижимости и ценообразующими факторами;

4. Расчет по тестовым объектам кластера удельных показателей кадастровой стоимости земель по видам функционального использования 5. Распределение (присвоение) на основе аналитических зависимостей удельных показателей кадастровой стоимости земель, рассчитанных по тестовым объектам кластера, на другие объекты данного кластера 6. Расчет кадастровой стоимости земельных участков на основе удельных показателей кадастровой стоимости земель объектов кластера, в котором находится земельный участок Межевание земельного участка - мероприятия по определению местоположения и границ земельного участка на местности. Цель создания и ведения государственного земельного кадастра информационное обеспечение:

• государственного и муниципального управления земельными ресурсами;

• государственного контроля за использованием и охраной земель;

• мероприятий по сохранению и повышению плодородия земель;

• государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с ней;

• экономической оценки земель и учета их стоимости;

• установления платы за землю;

• иной деятельности, связанной с владением, пользованием и распоряжением земельными участками.

Единый государственный реестр земель содержит сведения о существующих и прекративших существование земельных участках. Моментом возникновения или моментом прекращения существования земельного участка как объекта государственного кадастрового учета в соответствующих границах является дата внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр земель.

Кадастровая оценка производится с помощью системы натуральных и стоимостных показателей по трем основным категориями земель: кадастровая оценка городской земли, кадастровая оценка сельскохозяйственных земель, кадастровая оценка земель лесного фонда.

Кадастровая оценка земель определяется с учетом:

- уровня рыночных цен, ставок арендной платы за земельные участки в границах поселений (принимаются во внимание как застроенные, так и незастроенные земельные участки) и иной информации об объектах недвижимости;

- площади земельного участка;

- вида территориальной зоны и вида функционального (разрешенного) использования земельного участка;

- факторов местоположения и окружающей среды.

Государственная кадастровая оценка проводится по категориям земель. При этом отнесение земельного участка к той или иной категории осуществляется на основании данных государственного земельного кадастра в соответствии с право устанавливающими документами на земельный участок. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. В случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость земельного участка устанавливается в процентах от его рыночной стоимости. Методика кадастровой оценки земель состоит из следующих расчетных блоков:

1. Проведение факторного анализа с учетом следующих ценообразующих факторов:

o доступность различных центров тяготения (объектов);

o уровень развития транспортной инфраструктуры;

o уровень развития инженерной и производственной инфраструктуры;

уровень развития социально-бытового обслуживания населения;

o состояние окружающей среды;

o историческая и архитектурно-эстетическая ценность застройки, ландшафтная и рекреационная ценность территории;

o инженерно-геологические условия и подверженность территории разрушительным природным и техногенным воздействиям.

2. Выделение тестовых объектов (наиболее типичных по совокупности показателей) в каждом кластере (тестовое поселение, тестовый кадастровый квартал и т.п.) и определение по выделенным тестовым объектам аналитических зависимостей между ценами сделок на земельные участки и другие объекты недвижимости и ценообразующими факторами;

3. Расчет по тестовым объектам кластера удельных показателей кадастровой стоимости земель по видам функционального использования 4. Распределение (присвоение) на основе аналитических зависимостей удельных показателей кадастровой стоимости земель, рассчитанных по тестовым объектам кластера, на другие объекты данного кластера 5. Расчет кадастровой стоимости земельных участков на основе удельных показателей кадастровой стоимости земель объектов кластера, в котором находится земельный участок Вопросы к разделу:

землепользователям.

2. Порядок исчисления уплаты налогов на земельный участок.

3. Порядок купли (продажи), аренды земельных участков.

4. Кем устанавливаются базовые ставки платы на земельные участки?

5. Каким органом определяется кадастровая стоимость земельных участков?

сельскохозяйственного назначения.

7. Исчисления земельных налогов на земли населенных пунктов.

8. Исчисления земельных налогов на земли под застройку.

9. Определение базовых ставок на земельные участки;

предоставляемые в частную собственность.

10. Методика кадастровой оценки земель.

11. Работы по межеванию земельных участков.

12. Содержание ЕГРЗ.

4. КАДАСТРОВАЯ ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ

УЧАСТКОВ

4.1 Основные методические положения Земельный участок, как объект недвижимости, имеет правовой режим, существенным образом влияющий на его идентификацию и оценочную стоимость.К характеризующим правовой режим признакам земельного участка относятся:

категория земель, в границах которых расположен земельный участок, цель использования земельного участка, форма собственности, сервитуты, обременения и ограничения вещных прав на него.

Ограниченный характер предложения прав на земельные участки в связи с невозможностью воспроизводства земельного участка как объекта недвижимости, полезность (доходность) использования участков как объектов производственно хозяйственной или иной деятельности и покупательная способность участников земельного рынка постоянно репродуцируют стоимость земельных участков.

Стоимость земельного участка или прав на него измеряется текущей стоимостью будущих выгод, основанных на праве собственности или иных правах на земельный участок. Благодаря особенностям земельных участков каждый из них имеет уникальное, присущее только ему местоположение. Данное обстоятельство используется для идентификации всех иных объектов недвижимости на земле.

Уникальные свойства земли как с теоретической, так и с практической точек зрения позволяют говорить о стоимости земельного участка отдельно от стоимости осуществленных на нем улучшений и оценивать вклад, который вносят эти улучшения или земельный участок в общую стоимость объекта недвижимости.

Отдельная оценка стоимости земельного участка особенно необходима в переходный период к рыночной экономике, так как этот методический подход к оценке объектов недвижимости позволяет с относительно меньшими затратами средств и времени:

- способствовать процессу рыночного ценообразования;

- обеспечивать в более короткие сроки возврат бюджетных средств муниципалитетов на осуществленное ими благоустройство и общественные улучшения в связи с повышением (благодаря им) стоимости земли и иной недвижимости при организации налогообложения от их стоимости;

- объективно оценивать реальный ущерб, упущенную выгоду и иные компенсационные выплаты в случаях, предусмотренных законодательством;

- устанавливать заинтересованными сторонами договорные цены, включая арендную плату, размер ипотечного кредитования и т.д.

4.2 Виды стоимости земельного участка Рыночная стоимость земельного участка в условиях становления рыночных земельных отношений является оценочной категорией и фиксируется в земельном кадастре как одна из характеристик землепользования. Рыночная стоимость устанавливается при кадастровой оценке земельных участков, находящихся как в пассивном использовании (неприносящих доход), так и земельных участков, внесенных в активы предприятий (приносящих доход). Рыночная стоимость земельного участка более точно, чем другие характеристики, отвечает условиям и целям налогообложения, ипотечного кредитования, компенсационных выплат, предложения стартовых цен на конкурсах и аукционах, вложения капитала при совершении сделок купли - продажи, заключении договоров аренды, ренты, пожизненного содержания, мены, внесения прав на землю в уставные фонды.

4.3 Основные принципы оценки рыночной стоимости Теоретической основой оценки стоимости недвижимости является унифицированный набор оценочных принципов. Это принципы: принцип спроса и предложения, вклада, наилучшего и наиболее интенсивного использования, конкуренции, замещения, сбалансированности и соответствия, ожидания.

Принцип спроса и предложения: предложение - количество объектов, имеющихся в наличии на рынке для продажи по конкретной цене. Спрос - количество объектов, которые покупатели готовы купить по конкретной цене. Соотношение спроса и предложения определяют текущий уровень цен на объекты недвижимости. Существуют три пограничных состояния: равновесие, когда спрос равен предложению и цены имеют общественно - нормальный уровень (адекватны цене производства и средней норме прибыли); спрос определяет предложение, что порождает спекулятивное ожидание и сверхнормальный рост цен продажи участков и других объектов недвижимости; предложение определяет спрос, что соответствует депрессивному состоянию как земельного рынка, так чаще всего и экономики в целом и ведет к резкому снижению цен.

Все три состояния носят циклический характер и в условиях устойчивой рыночной экономики предопределены множеством факторов - покупательской способностью населения, демографическими изменениями, состоянием денежного рынка, спецификой отраслевых характеристик объектов недвижимости и т.п.

Принцип вклада: стоимость любого отдельного элемента объекта недвижимости определяется его вкладом в общую стоимость объекта или размером ее уменьшения при его отсутствии. Вклад - добавление к стоимости объекта недвижимости в целом, которое привносит увеличение доходности, но не фактические затраты на этот элемент как составную часть объекта недвижимости.

Отдельная оценка рыночной стоимости собственно земельного участка и рыночной стоимости иных объектов недвижимости, расположенных на нем, требуется во многих случаях: при налогообложении земли и улучшений по различным ставкам, для оценки рыночной стоимости дорог, водопроводных, канализационных и иных сетей, установлении арендной платы за землю и улучшения при различных субъектах прав на них, расчете компенсационных выплат и т.д.

Принцип наилучшего и наиболее интенсивного использования:

наилучшее и наиболее интенсивное использование определяется как наиболее вероятное использование земельного участка (как составной части объекта недвижимости), являющееся физически возможным, экономически эффективным и юридически законным, осуществимым с финансовой точки зрения и в результате которого стоимость оцениваемого имущества будет максимальной.

Земельные участки в случае снижения эффективности их использования меняют свое назначение. Это происходит как в результате износа зданий, сооружений и других улучшений, так и в результате изменения состояния рынка недвижимости.

В соответствии с этим текущее использование земельного участка с улучшениями будет обеспечивать максимальную стоимость объекта недвижимости до тех пор, пока стоимость собственно земельного участка при его ином использовании без стоимости улучшений не превысит общую стоимость недвижимого имущества (земли и улучшения) при текущем использовании на величину, равную стоимости утилизации улучшений.

Принцип конкуренции: нормальная прибыль как часть дохода, произведенная использованием недвижимого имущества сверх и помимо издержек, представляет собой денежный стимул и вознаграждение за предпринимательскую деятельность, порождает конкуренцию. Извлечение группой предпринимателей избыточной прибыли из недвижимости порождает спрос на эту недвижимость и рост предложения данного типа недвижимости на данном рынке.

Ограниченность предложений земельных участков, обусловленная их уникальностью (включая местоположение), обеспечивает им несколько иную, чем всякая другая недвижимость, конкурентоспособность.

Принцип замещения: стоимость объекта недвижимости определяется наименьшей ценой, по которой может быть приобретен другой объект аналогичного качества и полезности.

максимальная стоимость объекта недвижимости (земельный участок и его улучшения) достигается тогда, когда факторы производства экономически сбалансированы. Для каждого объекта недвижимости в процессе его использования существует теоретическая точка равновесия между стоимостью собственно земельного участка и объемом инвестиций в строительство зданий, сооружений и инженерное оборудование участка. Этот принцип используется при расчетах удельного веса стоимости собственно земельного участка в общей стоимости объекта недвижимости.

При этом должен быть соблюден разумный уровень однородности архитектурного стиля, уровня удобств и услуг, совместимый характер землепользования объекта недвижимости, которые отвечают потребностям и ожиданиям локального рынка.

Принцип ожидания: стоимость недвижимости, приносящей доход, определяется тем, какую чистую выручку (доход) от управления (использования) объектом, включая и выручку от последующей продажи объекта, ожидает потенциальный инвестор.

4.4 Основные методы определения рыночной стоимости Рыночная стоимость определяется при помощи методов и процедур оценки недвижимости, отражающих основные характеристики объектов (участков) и наиболее вероятные условия, при которых они продавались бы на открытом рынке.

Наибольшее распространение имеют следующие методы оценки:

- метод прямого сравнительного анализа продаж (метод сравнения продаж);

- метод капитализации доходов (доходный метод);

- затратный метод.

Оценочные стоимости земельных участков, полученные различными методами, равнозначны. Однако при сравнении результатов, полученных различными методами, предпочтение следует отдать тем, которые исчислены с использованием более достоверной информации.

Методы прямого сравнительного анализа продаж и капитализации доходов применимы как к земельным участкам с улучшениями (зданиями и сооружениями), так и без них.

Затратный метод применим к земельным участкам с улучшениями и наилучшие результаты в определении рыночной стоимости земельного участка данный метод дает в случаях, когда улучшения имеют низкий процент износа или когда вклад улучшений в общую цену объекта недвижимости является относительно небольшим.

Каждый из применяемых методов приводит к получению различных стоимостных характеристик. В связи с этим проводится сравнительный анализ, позволяющий взвесить достоинства и недостатки информационных баз и каждого из использованных методов и установить окончательную оценку объекта на основании одного или нескольких методов.

Метод сравнения продаж: метод прямого сравнительного анализа продаж основывается на информации о ценах продажи аналогичных объектов и, следовательно, на принципе замещения.

Метод предполагает, покупатель за выставленный на продажу объект недвижимости заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект. Поэтому цены, уплаченные за схожие или сопоставимые объекты, отражают рыночную стоимость оцениваемого объекта или их группы.

Метод прямого сравнительного анализа продаж дает неудовлетворительные результаты в условиях высоких темпов инфляции, при недостатке данных о рыночных продажах аналогичных объектов или их низкой достоверности, а также при резких изменениях экономических условий.

Метод включает сбор данных о реальных продажах, а также спросе и предложениях по объектам недвижимости, сходным с оцениваемым. Цены на объекты - аналоги затем корректируются с учетом параметров, по которым объекты отличаются друг от друга.

После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемого объекта или их группы.

Основные этапы процедуры оценки при методе прямого сравнительного анализа продаж следующие:

- исследование рынка с целью сбора информации о совершенных сделках, котировках, спросе и предложениях по продаже объектов недвижимости, аналогичных объекту оценки;

- отбор информации с целью повышения ее достоверности и получения подтверждения того, что совершенные сделки произошли в свободных рыночных условиях;

- подбор подходящих единиц сравнения (гектар, кв. метр, базовый или типичный участок) и проведение сравнительного анализа для каждой выбранной единицы сравнения;

- сравнение оцениваемого объекта и отобранных для сравнения проданных и продающихся объектов, на рынке по отдельным элементам, корректировка рыночных цен объектов, выбранных для сравнения;

- установление рыночной стоимости оцениваемого объекта путем анализа сравнительных характеристик и сведение их к одному стоимостному показателю или группе показателей.

Доходный метод: метод капитализации доходов основывается на принципе ожидания. Данный принцип утверждает, что типичный инвестор или предприниматель приобретает недвижимость в ожидании получения будущих доходов или выгод. При этом рыночная стоимость объекта может быть определена исходя из его способности приносить доход в будущем на протяжении всего срока эксплуатации объекта. Иными словами, стоимость представляет собой сумму приведенных к текущему моменту ожидаемых будущих рентных доходов и выручки от перепродажи объекта.

Применение доходного метода затруднено при высоком уровне инфляции и нестабильном финансовом рынке.

Основные этапы процедуры оценки при использовании метода капитализации доходов следующие:

- определение валового потенциального дохода на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды для сравнимых объектов;

- оценки вероятных потерь и убытков от неполной загрузки объекта недвижимости или невзысканных арендных платежей производится на основе анализа рынка, характера его динамики (периодов) применительно к оцениваемой недвижимости.

Исчисленная таким образом величина вычитается из валового дохода, а итоговый показатель является действительным валовым доходом;

недвижимости основывается на анализе фактических издержек по ее содержанию и (или) типичных издержек на данном рынке. В статьи издержек включаются только отчисления, относящиеся непосредственно к эксплуатации собственности, амортизационные отчисления (если участок имеет улучшения).

Расчетная величина издержек вычитается из действительного валового дохода. Полученный таким образом чистый доход затем пересчитывается в текущую стоимость объекта рядом способов.

Выбор способа пересчета зависит от качества исходной информации.

Применение метода капитализации доходов требует тщательного анализа финансового и физического состояния объекта, его окружения, экономических условий и тенденций, а также использования таких расчетных инструментов, как коэффициент капитализации, сложный процент, дисконтирование и аннуитеты и др.

Доходный метод может быть реализован и при оценке земель сельскохозяйственного назначения, когда рента исчисляется исходя из рыночных цен продажи возделываемых сельскохозяйственных наиболее эффективных с точки зрения рынка культур и затрат на их возделывание, технологически нормализованных и оцениваемых по рыночным ценам, применяемых материалов и используемых услуг.

Затратный метод: затратный метод оценки рыночной стоимости земельного участка исходит из того, что инвестор, проявляя должную благоразумность, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется приобретение соответствующего участка под застройку и возведение на нем аналогичного по назначению и качеству здания в нормальный для строительства период. Данный метод приводит к объективным результатам, если возможно точно оценить величины восстановительной стоимости улучшений (зданий и сооружений) и их износа при условии относительного равновесия спроса и предложения на рынке недвижимости.

Ограниченность затратного метода заключается в том, что он зачастую дает необъективную оценку стоимости объектов недвижимости, возраст которых превышает 10 лет. Вместе с тем затратный метод является единственным методом определения рыночной стоимости собственно земельного участка в случаях, когда на рынке отсутствуют достоверные данные о совершенных сделках с аналогичными участками без улучшений.

Затратный метод показывает рыночную стоимость собственно земельного участка как разницу рыночной стоимости земельного участка с улучшениями и восстановительной стоимости улучшений за вычетом их износа. Приведенная модель определения стоимости земельного участка основывается на принципе остатка.

Основные этапы процедуры оценки при использовании данного метода:

- расчет рыночной стоимости земельного участка с его улучшениями;

- расчет восстановительной стоимости возведения новых, аналогичных расположенным на земельном участке зданий и сооружений;

- определение величины физического, функционального и внешнего износа оцениваемых зданий и сооружений;

- уменьшение восстановительной стоимости зданий и сооружений на сумму износа для получения их реальной стоимости;

- получение рыночной стоимости приобретения собственно земельного участка вычитанием реальной стоимости зданий и сооружений из рыночной стоимости земельного участка с улучшениями (зданиями, сооружениями).

Модификацией затратного метода является метод соотнесения (переноса), в соответствии с которым существует взаимосвязь между факторами производства и рыночной стоимостью участка. В связи с этим стоимость земельного участка можно оценить посредством дифференциации (в процентах) общей цены продажи сопоставимой недвижимости между двумя ее составными частями - земельным участком и застройкой.

В отдельных случаях при отсутствии информации по продажам освоенных участков, в качестве исходных величин для определения рыночной стоимости земельных участков могут использоваться экспертные оценки стоимости объектов недвижимости, выполненные квалифицированными оценщиками.

4.5 Кадастровая оценка рыночной стоимости земли Определение кадастровой стоимости: результатом кадастровой оценки является кадастровая стоимость земли, определяемая как рыночная стоимость земельных участков, по которым сформировался достаточно интенсивный рынок и наиболее вероятная цена продажи на открытом и конкурентном рынке собственно земельных участков, по которым рынок еще находится в стадии становления.

Кадастровая оценка стоимости земли проводится одновременно по всем землям административно территориального образования на начало года.

Кадастровая стоимость земельного участка - это рыночная стоимость (наиболее вероятная цена продажи) свободного от улучшений земельного участка (прав на него) или вклад земли в рыночную стоимость (наиболее вероятную цену продажи) земельного участка с его улучшениями (прав на них).

Выполнение земельно-оценочных работ одновременно по всей территории административно - территориального образования позволяет с минимальными затратами использовать массовые данные о сделках (купли -продажи, мены, аренды) со свободными и застроенными земельными участками, посредством которых проводится оценка всех земель.

Основное требование к организации работ по определению кадастровой стоимости земли заключается в том, что затраты на ее проведение могут составлять до трех процентов от ее величины.

территории РК дифференцируются на отдельные группы земель:

земли городов, поселков, сельских населенных пунктов, садоводческих товариществ, земли сельскохозяйственного назначения, земли промышленных предприятий вне населенных пунктов, земли лесного и водного фондов. При выполнении земельно- оценочных работ объекты недвижимости условно подразделяются на две основные группы: первая группа объектов (группа А), по которым сформировался достаточно интенсивный рынок, имеются цены предложений и совершенных сделок и имеется соответствующая статистика по ним. Эта группа объектов подразделяется на подгруппы: земельные участки с жилыми домами, дачами, садовыми домами, офисными помещениями, торговыми заведениями, складскими сооружениями и другими подсобными сооружениями непроизводственного назначения, незастроенные земельные участки для жилищного, дачного, коттеджного, гаражного строительства, садоводства, личного подсобного хозяйства и т.д.

Вторая группа объектов (группа Б), по которым рынок только формируется, включает: застроенные и незастроенные земельные участки объектов производственного назначения, участки сельскохозяйственного использования в границах населенных пунктов, земли сельскохозяйственного назначения и незастроенные земельные участки для промышленного строительства вне границ населенных пунктов.

Кадастровая оценка стоимости земли поселений, садоводческих товариществ и промышленных предприятий вне населенных пунктов: основные этапы кадастровой оценки земель поселений и иных земель, относящихся к первой группе объектов (группа А) административно - территориального образования:

- дифференциация земель поселений, садоводческих товариществ и промышленных предприятий вне населенных пунктов по их правовому режиму, функциональному использованию, градостроительной и иной ценности, типам объектов недвижимости и основным видам текущего использования с выделением оценочных зон;

- оценка текущего использования и прогноз наиболее эффективного использования земель отдельных оценочных зон с уточнением их границ и количества;

- установление типичных земельных участков, входящих в состав оценочных зон;

- сбор, группировка и оценка достоверности данных рынка земельных участков по оценочным зонам;

- установление кадастровой стоимости земли типичных земельных участков;

- графический, статистический и причинно - следственный анализ полученных результатов и установление итоговых значений стоимости земли оценочных зон;

- объединение оценочных зон, имеющих близкие значения кадастровой стоимости земли, в ценовые зоны;

- рассмотрение органами местного самоуправления результатов кадастровой оценки;

- утверждение результатов кадастровой стоимости земель по ценовым зонам и публикация их в открытой печати с рекомендациями (решениями) органов местного самоуправления по использованию опубликованных данных.

Территории городов (включая и города, не входящие в состав административных районов), поселков, сельских населенных пунктов дифференцируются на подгруппы земель различного функционального использования: земли общего пользования, включая земли, занятые общедоступными лесами и водными объектами, земли жилой застройки, независимо от ее типа;

земли, занятые предприятиями промышленности, транспорта, энергетики, связи и земли других землепользователей сферы производства; земли сельскохозяйственного использования.

Территории выделенных подгрупп земель различного подразделяются на отдельные оценочные микрозоны по расположенным на них типам, видам, а в необходимых случаях и подвидам объектов недвижимости.

В одну оценочную зону включаются земли, максимальные близкие по величине значения рыночной стоимости земельных участков для одного (основного для зоны) из возможных с юридической и хозяйственной точек зрения направлений использования земель.

учитываются отдельные земельные участки, расположенные на ее территории и имеющие иное, отличное от основного, направление использования земли. На землях жилой застройки, занимающих, как правило, значительную часть территории поселения, выделяются в отдельные оценочные зоны земли, застроенные однотипными жилыми домами: малоэтажной усадебной жилой застройки, малоэтажной жилой застройки без приусадебных участков, многоэтажной секционной (3 - 5 этажей), многоэтажной секционной (6-9 этажей), многоэтажной секционной (10 - 12 этажей) застройкой и т.д.

кооперативов и товариществ, промышленных предприятий в границах поселения объединяются в отдельные оценочные зоны по условиям транспортной доступности к жилым массивам и центру поселения.

Территории дачных поселков, сельских населенных пунктов, садоводческих товариществ и кооперативов вне населенных пунктов, имеющие однотипную жилую застройку, дифференцируются на оценочные зоны по условиям транспортной доступности. Производственные (промышленные) территории вне населенных пунктов дифференцируются на оценочные зоны по удаленности от основных транспортных магистралей и жилых массивов поселений.

Земельные участки с малоэтажными благоустроенными или не полностью благоустроенными жилыми домами можно подразделить на виды объектов недвижимости, то есть земельные участки с жилыми кирпичными, рублеными, щитовыми, панельными и другими домами.

Земельные участки с многоэтажными секционными жилыми домами можно подразделять на оценочные зоны по видам объектов недвижимости, то есть земельные участки с многоквартирными пятиэтажными домами, панельными, улучшенного качества, элитными домами -новостройками и т.д.

Земельные участки с офисными зданиями или помещениями, торговыми заведениями классифицируются на оценочные зоны с выделением и описанием особенностей зданий и сооружений, влияющих на их рыночную стоимость.

При установлении оценочных зон земельные участки с расположенными на них зданиями, используемыми в качестве детских садов, школ, поликлиник, больниц, научных и учебных институтов, магазинов, рынков и т.д. в зонах жилой или промышленной застройки, как правило, не выделяются в отдельные оценочные зоны. В отдельные оценочные зоны следует выделять научные, учебные, специальные комплексы зданий и сооружений, сравнимые по площади занимаемых земель с жилым кварталом усадебной или многоэтажной застройки.

Границами оценочных зон принимаются: естественные рубежи (ярко выраженные элементы рельефа - реки, ручьи, овраги, балки, обрывы или их бровки и подошвы и т.д.); границы земель, занятых крупными инженерными сооружениями (железные дороги, магистральные автодороги, магистральные улицы); улицы, проезды, границы (заборы) предприятий (производственного и непроизводственного назначения);

границы лесных сельскохозяйственных и иных угодий.

В границах оценочных зон устанавливаются параметры типичных земельных участков по общей площади, площади застройки, форме, уровню инженерного обустройства и местоположению относительно границ кварталов, автомагистралей, улиц. Типичные земельные участки на территории оценочной зоны должны представлять определенный сегмент рынка классифицированных объектов недвижимости и соответствовать типичным условиям характера застройки оборудованию и размещению объектов внешнего благоустройства.

Повсеместно наибольшую рыночную информацию по стоимости земли поселений представляет в настоящее время рынок квартир.

Для использования данных о рынке квартир рекомендуется в каждой оценочной зоне малоэтажной без приусадебных земельных участков и многоэтажной жилой застройки установить несколько (3 - 5) типичных придомовых При оценке земли поселений для целей кадастровой оценки эффективного использования земель оценочных зон:

- жилая застройка;

- застройка под офисные (конторские) цели;

- застройка под торговые помещения или коммерческие цели;

- промышленная застройка;

- сельскохозяйственное использовании земель;

- лесохозяйственное использование земель.

Наиболее эффективное использование земли устанавливается с учетом имеющейся градостроительной документации. По каждой оценочной зоне устанавливается одно или несколько вариантов использования земли, каждое из которых должно удовлетворять четырем критериям, т.е. быть:

- юридически (законодательно) разрешенным;

- физически возможным;

- экономически целесообразным;

- наиболее доходным.

застроенных земель поселений, как правило, являются жилая застройка, застройка коммерческими и административными зданиями и сооружениями, промышленная застройка.

Конкурирующими направлениями использования земли вне населенных пунктов являются несельскохозяйственное использование, (включая промышленное), сельскохозяйственное и лесохозяйственное использование.

Наиболее вероятным в кадастровой оценке стоимости земли может быть изменение использования земли при расчете кадастровой стоимости земельных участков промышленных предприятий, расположенных в центре городов и иных поселений, застройка земель общего пользования и сельскохозяйственного использования жилыми, коммерческими, лесохозяйственное использование малопродуктивных земель сельскохозяйственного назначения вне границ населенных пунктов.

недвижимости группируется по основным сегментам рынка. При этом выделяются следующие сегменты рынка недвижимости:

- незастроенные земельные участки;

- земельные участки с индивидуальными жилыми домами, дачами, садовыми домиками;

- земельные участки с административной и коммерческой недвижимостью;

- придомовые земельные участки многоквартирных жилых домов (для использования данных наиболее представительного рынка купли - продажи и аренды квартир).

Перечень характеристик объектов недвижимости по сегменту рынка "Земельные участки с индивидуальными жилыми, дачными, коттеджными, садовыми домиками":

- вид прав, переходящих по договору (собственность, аренда);

- дата сделки;

- цена сделки в рублях или долларах (по договору, реальная);

- местоположение (данные, позволяющие нанести земельный участок на план населенного пункта масштаба 1:10000 и обеспечить обезличенность информации);

- площадь земельного участка;

- общая площадь дома;

- жилая площадь дома;

- материал стен;

- этажность;

- наличие и тип водоснабжения;

- тип отопления;

- наличие и тип горячего водоснабжения;

- наличие электричества;

- наличие и тип канализации;

- наличие и тип газоснабжения;

- наличие телефона;

- год постройки;

- состояние (отличное, хорошее, удовлетворительное, неудовлетворительное);

- наличие и тип (встроенный, отдельностоящий) гаража и других вспомогательных построек.

Перечень характеристик объектов недвижимости по сегментурынка "Земельные участки с административной и коммерческой недвижимостью":

- вид прав, переходящих по договору (собственности, аренды);

- дата сделки;

- цена сделки (по договору, реальная) в рублях или долларах;

- местоположение (аналогично иным объектам);

- площадь земельного участка; - количество телефонных линий;

- год постройки;

- состояние (отличное, хорошее, удовлетворительное, неудовлетворительное);

- тип объекта (отдельно стоящее здание, часть здания профильного характера, здание временного характера);

- этаж (подвал, полуподвал, цоколь, 1-й, 2-й, иные этажи);

- общая площадь помещения;

- материал стен;

- коммерческая привлекательность, включая доступность объекта для потенциальных клиентов (отлично, хорошо, удовлетворительно, неудовлетворительно);

- наличие места для парковки автотранспорта.

Перечень характеристик "объектов недвижимости" по сегменту рынка "Квартиры в многоквартирных домах":

- вид прав, переходящих по договору (собственность, аренда);

- дата сделки;

- цена сделки (по договору, реальная) в рублях или долларах;

- местоположение (улица, почтовый или условный номер дома);

- общая площадь квартиры;

- жилая площадь;

- площадь кухни;

- материал стен (кирпич, панель, блоки, монолит, дерево);

- этаж квартиры;

- этажность дома;

- местные особенности уровня благоустройства (горячее водоснабжение, отопление, газоснабжение, телефонизация);

удовлетворительное, неудовлетворительное);

- год постройки;

-состояние дома (отличное, хорошее, удовлетворительное, неудовлетворительное).

Сбор информации о рынке недвижимости включает в себя:

- данные о количестве риэлторских фирм, работающих на рынке недвижимости, и их обороте по количеству сделок и специализации на отдельных сегментах рынка;

- данные о динамике количества сделок по сегментам рынка в единицу времени;

недвижимости в расчете на единицу измерения;

объектами недвижимости;

- данные по предложениям или спросе на объекты недвижимости.

Сбор информации следует начинать с анализа местных периодических изданий. Важнейшим источником информации являются риэлторские фирмы, из которых следует выделить две три фирмы по каждому сегменту рынка по критерию наибольшего объема рекламы и срока работы на рынке недвижимости.

Бюро технической инвентаризации является держателем информации по всем существующим в поселении строениям, включая балансовую стоимость зданий и сооружений, которая является нижней границей их рыночной стоимости. В ряде городов бюро технической инвентаризации является органом регистрации сделок с объектами недвижимости.

Главной сложностью при сборе информации для оценки является выявление реальной цены, по которой совершена конкретная сделка купли - продажи, так как реальная цена сделки нигде не фиксируется. В документах в основной массе случаев фигурирует заниженная цена продажи, обычно совпадающая с оценочной стоимостью, установленной в БТИ.

Риэлторские фирмы, собственники (покупатели и продавцы), участвовавшие в сделке, должны быть уверены в абсолютной конфиденциальности их отношений с исполнителями оценочных работ. Они должны быть убеждены, что представленная ими информация попадет в базу данных только в обезличенном виде и полученные данные не будут переданы третьим лицам ни при каких условиях.

Помимо соблюдения конфиденциальности хорошие результаты дает личная заинтересованность источника эффективных вариантов является взаимный обмен информацией.

При сборе информации о рынке недвижимости могут быть использованы следующие методы работы:

- личная беседа;

-коллективная беседа в присутствии представителей администрации или с предъявлением официальных писем от имени администрации о целях выполняемой работы и с просьбой оказания содействия;

- организация совместных с риэлторскими фирмами научных, учебных семинаров для риэлторских фирм и оценщиков недвижимости;

- оформление договоров о взаимном сотрудничестве и обмене информацией.

Инструментом сбора информации является специально подготовленная анкета - карточка учета данных сделки. Эта карточка разрабатывается для каждого сегмента рынка и предлагается для заполнения риэлторским фирмам, продавцам, покупателям недвижимости.

Земли оценочных зон оцениваются с использованием всех трех методов для каждого вида из установленных наиболее эффективных использований.

Рыночные цены единицы площади земли типичных земельных участков устанавливаются:

- по незастроенным земельным участкам по рыночным ценам на аналогичные участки, приведенным по фактору времени;

- по земельным участкам, застроенным индивидуальными жилыми домами, дачами, коттеджами, садовыми домиками с применением затратного метода, предусматривающего вычитание восстановительной стоимости за минусом износа (физического, функционального, внешнего влияния) из общей рыночной цены объекта недвижимости;

- по земельным участкам, застроенным многоэтажными жилыми домами с применением затратного метода, предусматривающего вычитание восстановительной стоимости за минусом износа из текущей рыночной цены всех квартир жилого дома.

недвижимости применяются и иные методы.

Расчет восстановительной стоимости или стоимости замещения здания или сооружения осуществляется с применением трех основных методов:

- метод квадратных метров, при котором затраты на квадратный метр недавно построенного аналогичного здания умножают на аналогичный показатель оцениваемого объекта;

- поэлементный метод, при котором строительные издержки на квадратный метр каждой составной части оцениваемого объекта недвижимости умножают на количество квадратных метров в каждой составной части оцениваемого объекта;

- количественный метод, при котором складываются все издержки на возведение или установку составных частей нового здания, включая косвенные издержки и прямые расходы.

Износ определяется как снижение стоимости зданий и сооружений из-за изнашивания в процессе использования, воздействия окружающей среды, изменений технологии и действия других внешних факторов. Формально износ определяется как потеря пригодности и уменьшение стоимости объекта по любым причинам.

Физический износ отражает изменение физических свойств объекта недвижимости во времени. Функциональный износ возникает из-за устаревшей планировки здания, несоответствия современным требованиям к материалам или конструкции кровли, стен, фундамента и т.д. Внешний износ возникает при изменении внешних по отношению к объекту недвижимости факторов (строительство промышленного предприятия и иных объектов - источников шума, загрязнения и т.д.).

При получении различных по величине оценок стоимости земли оценочной зоны по результатам применения нескольких методов оценок для типичных земельных участков производится согласование полученных показателей стоимости и определение итоговой величины показателя стоимости земли оценочной зоны.

Согласование заключается в оценке доверительности единого из методов и принятия полученного результата с его применением в качестве итогового. Степень достоверности полученных результатов устанавливается с точки зрения графического, статистического и причинно - следственного анализа. После принятия более достоверных результатов, полученных по одному из примененных методов, итоговая величина кадастровой стоимости земли оценочной зоны принимается как среднее значение из полученных результатов по данному методу.

На основе графических и статистических методов анализа данных, полученных различными методами оценки каждой оценочной зоны, устанавливаются кадастровая стоимость земли как усредненная величина по виду использования или максимальная среди различных видов использования.В случаях получения существенно различающихся оценочных стоимостей земли в пределах одной оценочной зоны для различных использований выделяются дополнительные оценочные зоны.

Оценочные зоны, близкие по значению кадастровой стоимости земли, объединяются в оценочные зоны. Одна оценочная зона может быть представлена несколькими локальными участками на территории поселения. Количество оценочных зон зависит от диапазона оценочных стоимостей зон.

Полученные данные о рыночной стоимости или наиболее вероятной цены продажи земли относительно общей единицы сравнения наносятся на кадастровую карту стоимости земли населенного пункта или иного административно территориального образования.

4.6 Кадастровая оценка стоимости земель сельскохозяйственного назначения При кадастровой оценке земель сельскохозяйственных угодий, учитывая, что они практически не являются объектом купли продажи и на них отсутствуют иные объекты недвижимости (здания и сооружения) практически исключается применение затратного метода и метода сравнения продаж. Повсеместная оценка этих земель в настоящее время может осуществляться методом капитализации ренты, исчисление которой базируется на расчете экономии нормализованных затрат при использовании земель и возделывании сельскохозяйственных культур на лучших и относительно лучших земельных участках.

Величина ренты измеряется превышением рыночной цены продажи производимых сельхозкультур над уровнем общественно - необходимых затрат, присущих данной оценочной группе почв, сформированной из почвенных разновидностей и земель. Срок капитализации рассчитывается, как величина обратная дисконту в точке наименьшей эффективности (около 2,5% годовых).

Рекомендуются следующие основные этапы кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения:

- анализ и уточнение (корректировка) ранее выполненных работ по природно - сельскохозяйственному зонированию территории РК и корректировки границ земельно - оценочных районов;

- разработка (уточнение) региональных шкал нормальной урожайности (продуктивности) основных сельскохозяйственных культур (групп культур) по оценочным группам почв в границах земельно - оценочных районов;

- классификация оценочных групп почв по их пригодности для использования в качестве сельскохозяйственных угодий по признаку их продуктивности;

- расчет нормальных затрат при использовании земельных угодий и возделывании основных сельскохозяйственных культур с включением в них нормативных внутрипроизводственных и внешних транспортных издержек в соответствии с технологией использования земельных угодий и возделывания культур в текущих ценах;

- расчет дифференциального дохода от использования оценочных групп почв под различными культурами и видами угодий, исходя из рыночных цен всех каналов реализации сельскохозяйственной продукции, нормальных затрат и отраслевой нормы прибыли;

- расчет нормативов для корректировки доходности рабочих земельных участков на влияние негативных свойств, лимитирующих урожайность, технологических признаков, отклонений внутрипроизводственных и внешних транспортных издержек от учтенных по нормативному расстоянию и качеству дорог;

- исчисление (установление) почвенных, технологических и используемых сельскохозяйственными товаропроизводителями в качестве сельскохозяйственных угодий, для их кадастровой оценки;

- расчет доходности и кадастровой стоимости рабочих земельных участков и участков землепользований сельскохозяйственных товаропроизводителей;

- классификация земель сельскохозяйственного назначения административно - территориальных образований по их доходности и кадастровой стоимости;

- ценовое зонирование земель сельскохозяйственного назначения;

- составление карт кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения;

- рассмотрение органами местного самоуправления результатов кадастровой оценки и классификации земель сельскохозяйственного назначения;

- утверждение результатов оценки кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий по ценовым зонам, классов земель сельскохозяйственного назначения, публикация материалов в открытой печати с рекомендациями или решениями по использованию опубликованных данных.

Разработка (уточнение) региональных шкал нормальной урожайности основных сельскохозяйственных культур (основной культуры) по оценочным группам почв в границах земельно оценочных районов связана с уточнением шкал бонитета оценочных групп почв и учета уровня урожайности сельскохозяйственных культур за последние годы и его динамики.

Уточнение шкал бонитета по признакам и свойствам оценочных групп почв осуществляется с уточнением перечня бонитировочных признаков и свойств отдельных групп почв и учетом обновленных материалов почвенных обследований последних лет.

Классификация оценочных групп почв по их пригодности для использования в качестве сельскохозяйственных угодий заключается в объединении геоморфологически однородных оценочных групп почв по величине показателя нормальной урожайности с дифференциацией классов на разряды по влиянию основных негативных признаков, лимитирующих урожайность (продуктивность) сельскохозяйственных культур и угодий.

В расчетах нормативных затрат:

- заработная плата на единицу продукции принимается в соответствии с действующей на момент оценки величиной минимальной заработной платы;