WWW.DISS.SELUK.RU

БЕСПЛАТНАЯ ЭЛЕКТРОННАЯ БИБЛИОТЕКА
(Авторефераты, диссертации, методички, учебные программы, монографии)

 

Pages:     || 2 | 3 | 4 |

«ГУП АКАДЕМИЯ КОММУНАЛЬНОГО ХОЗЯЙСТВА им. К.Д. ПАМФИЛОВА БИБЛИОТЕКА ЭФФЕКТИВНОГО МЕНЕДЖМЕНТА В ЖКХ МЕТОДИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ ПО СОЗДАНИЮ ТОВАРИЩЕСТВ СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ ИЗДАНИЕ ПЕРВОЕ Под редакцией ПИВОВАРОВА В.Ф. ...»

-- [ Страница 1 ] --

База нормативной документации: www.complexdoc.ru

ГУП АКАДЕМИЯ КОММУНАЛЬНОГО ХОЗЯЙСТВА

им. К.Д. ПАМФИЛОВА

БИБЛИОТЕКА ЭФФЕКТИВНОГО МЕНЕДЖМЕНТА В ЖКХ

МЕТОДИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ

ПО СОЗДАНИЮ ТОВАРИЩЕСТВ СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ

ИЗДАНИЕ ПЕРВОЕ

Под редакцией ПИВОВАРОВА В.Ф.

ДИРЕКТОРА АКАДЕМИИ КОММУНАЛЬНОГО ХОЗЯЙСТВА, АКАДЕМИКА,

ДОКТОРА ТЕХНИЧЕСКИХ НАУК

МОСКВА

4-й филиал Воениздата 2003 Важнейшим результатом проводимой реформы ЖКХ явилось изменение структуры собственности муниципального фонда. Кардинально новая жилищная политика в условиях приватизации жилья обеспечила формирование класса собственников недвижимости, что в свою очередь определило проблему его управления и обслуживания, в связи с чем появилась возможность свободного выбора организационно-правовых форм и структур управления.

Выбор наилучших систем управления сложен и может быть определён лишь на основе сравнения и оценки эффективности различных вариантов, в том числе путем развития системы самоуправления в жилищной сфере. Важным направлением реформирования ЖКХ выступает формирование кондоминиумов, как единых имущественных комплексов, и создание товариществ собственников жилья для управления ими, привлечение жителей к самоуправлению.

Сегодня, принципиальное значение имеет повышение роли собственников жилья, выступающих в роли заказчика на предоставление жилищно-коммунальных услуг, и их участие в управлении комплексами недвижимого имущества, развитие конкуренции в системе управления и обслуживания жилищного фонда.

Предлагаемое Вашему вниманию методическое пособие написано в поиске путей и методов реформирования ЖКХ. Авторы убеждены, что данное методическое База нормативной документации: www.complexdoc.ru пособие поможет инициативным жителям в организации товариществ собственников жилья, для последующего перехода к профессиональному управлению жилищным фондом.

АВТОРЫ:

Гридасов С.Ю. - заместитель директора ФЦР ЖКХ Академии коммунального хозяйства;

Дворникова К.И. - главный специалист ФЦР ЖКХ Академии коммунального хозяйства;

Кузнецов С.В. - аспирант Академии коммунального хозяйства;

Шефель О.М. - директор федерального центра реформирования ЖКХ Академии коммунального хозяйства.

ОГЛАВЛЕНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

I. СОЗДАНИЕ ТОВАРИЩЕСТВА СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ

1.1 СОЗДАНИЕ ТОВАРИЩЕСТВ СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ

1.1.1 Кондоминиум 1.1.2 Товарищество собственников жилья 1.1.3 Возможности ТСЖ для реализации своих целей 1.1.4 Создание инициативной группы 1.1.5 Особенности проведения Общего собрания домовладельцев 1.1.6 Регистрация товарищества 1.1.7 Подготовка учредительных документов ТСЖ 1.1.8 Юридический адрес ТСЖ 1.1.9 Структура Товарищества собственников жилья База нормативной документации: www.complexdoc.ru

1.2 УЧАСТИЕ ЖИТЕЛЕЙ В ПРОЦЕССЕ УПРАВЛЕНИЯ

1.2.2 Общее собрание членов товарищества

1.3 ПРАВЛЕНИЕ И УПРАВЛЯЮЩИЙ

II. МЕТОДИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ ДЛЯ

ПРЕДСЕДАТЕЛЕЙ И ЧЛЕНОВ ПРАВЛЕНИЯ ТСЖ,

БУХГАЛТЕРОВ И УПРАВЛЯЮЩИХ, А ТАКЖЕ ЧЛЕНОВ

ИНИЦИАТИВНЫХ ГРУПП ПО СОЗДАНИЮ ТОВАРИЩЕСТВА

2.1 БЮДЖЕТ ТСЖ. ПОИСК ФИНАНСОВЫХ СРЕДСТВ

2.1.5 Мониторинг (отслеживание) бюджета 2.1.6 Бизнес-планирование коммерческой деятельности 2.2.1. Организация бухгалтерского учета в ТСЖ 2.2.2 Отражение в бухгалтерском учете операций по расчетам 2.2.3 Формирование учетной политики ТСЖ

III. ЭКСПЛУАТАЦИЯ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА В

КОНДОМИНИУМАХ

База нормативной документации: www.complexdoc.ru

ПРИЛОЖЕНИЯ

ВВЕДЕНИЕ

Для успешного осуществления реформы ЖКХ как приоритетного направления экономической и социальной политики государства на современном этапе важную роль играет возрастание активности населения в управлении жилищным фондом и преобразовании взаимоотношений в жилищно-коммунальной сфере.

Одной из эффективных форм участия населения в решении своих жилищных проблем - это участие в контроле качества оказываемых услуг, расходования ресурсов и траты средств. Для этого концепция реформы ЖКХ в развитие жилищной реформы предлагает населению объединиться в рамках одного или нескольких рядом стоящих домов на базе кондоминиума - «комплекса недвижимости в жилищной сфере» - создать товарищества собственников жилья, некоммерческие организации, объединяющие домовладельцев, как прежних форм ЖСК, так и в новых - товариществ собственников жилья - ТСЖ.

Приватизация, в жилищной сфере позволившая гражданам приватизировать свои квартиры в собственность, не сделала их одновременно собственниками мест общего пользования, таких, как лестничные клетки, коридоры, подвалы, крыши, лифты, придомовая территория. Более того, в результате такой приватизации, в База нормативной документации: www.complexdoc.ru подавляющем большинстве многоквартирных домов, которые представляют собой единый комплекс недвижимого имущества, появились не только разные собственники, но и разные формы собственности.



Наряду с неприватизированными квартирами, которые по-прежнему оставались в муниципальной собственности, появились частные собственники приватизированных квартир, а также и нежилых помещений.

Однако сегодня большинство населения не готово занять активную позицию по управлению своим жильём. Такие иждивенческие настроения воспитывались в другом строе, где все средства на строительство и содержание жилья распределялись.

Кондоминиумы сегодня если и создаются, то в основном там, где жильё служит не столько для существования, сколько основанием для эксплуатации прилегающей территории и нежилых помещений в качестве источников покрытия коммунальных расходов и накопления на капитальный ремонт и улучшения жилья.

Это нехарактерная функция для кондоминиумов, но она отражает, в первую очередь, неупорядоченность имущественных отношений между жителями отдельных домов. (Как правило, коммерческого элитного строительства, имеющие нежилые помещения, так как нежилые помещения муниципального жилищного фонда практически везде сданы городом в долгосрочную аренду, приватизированы или проданы и не могут принести дохода).

Вместе с тем появление ТСЖ ведёт к возникновению ряда вопросов, связанных с регламентацией их деятельности, вытекающей из правового статуса некоммерческих организаций. При отсутствии полноценной нормативно-правовой базы собственники - домовладельцы часто просто боятся вступить в отношения, выбранные не ими, а государством.

Развитие законодательной базы - один из основных рычагов успешного развития реформы жилищно-коммунального хозяйства. Сегодня есть все предпосылки для создания ТСЖ, изданы законы и постановления правительства РФ, дело только за инициативой граждан по активизации работ по созданию ТСЖ. Товарищества собственников жилья получат реальную возможность самостоятельно решать вопросы организации обслуживания и эксплуатации жилья, определять порядок расходования средств, направляемых на эти цели.

В данной Программе рассмотрены вопросы организации ТСЖ и управления кондоминиумом, бюджета ТСЖ, поиска финансовых средств, и вопросы, возникающие у бухгалтеров ТСЖ, а также вопросы эксплуатации и ремонта жилого дома. Даны рекомендации по созданию и регистрации ТСЖ, создающихся на базе приватизированного муниципального жилья, нового строительства, ранее База нормативной документации: www.complexdoc.ru созданных ТСЖ в других организационно-правовых формах, а также руководство по управлению в ТСЖ.

I. СОЗДАНИЕ ТОВАРИЩЕСТВА

СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ

Большую часть жизни мы проводим в нашем жилище. Жилье для нас - это наш семейный очаг, наш кров, убежище, место для отдыха. Не даром говорят англичане «Мой дом - моя крепость». Поэтому каждый человек будет более защищен и уверен в себе, если он обладает этой «крепостью», т.е. является владельцем собственного жилья. В наше время появилась такая возможность, каждый гражданин нашей страны может быть владельцем собственной «крепости», т.е.

стать собственником своего жилья. Это может быть дом, отдельная квартира в многоквартирном доме или же комната в коммунальной квартире. Эту собственность можно продать, купить, подарить, завещать и неплохое вложение капитала. Но состояние этой общей собственности - многоквартирного дома - не удовлетворяет его жителей. Запущенность мест общего пользования - подъездов, лестничных клеток, лифтов, общедоступность чердаков и подвалов, нерегулярная уборка и вывоз мусора, плохая благоустроенность дворов и придомовой территории и т.п., все это является следствием недофинансирования жилищнокоммунального хозяйства в целом и плохого управления зданием. Перейдя в новое состояние - собственника жилья, мы не задумываемся о том, как обслуживается и, соответственно, сохраняется наша собственность. Одна общая забота о сохранении нашей собственности может объединить всех жильцов многоквартирного дома.

Сегодня вследствие проведенной приватизации жилищного фонда все жильцы разделились на две почти равные группы. Первая - те, кто не приватизировал свои квартиры, живет в муниципальном или ведомственном жилье на условиях найма.

Их участие в процессе эксплуатации жилья ограничивается внесением ежемесячных платежей, на размеры которых они не могут влиять. Эта группа людей обречена пассивно взирать на то, кто и с каким качеством обслуживает их дом.

Вторая группа - владельцы приватизированных или приобретенных в собственность иным путем квартир. Они имеют реальные возможности определять, как и за какие деньги содержать их общее здание. Любая собственность на недвижимость подразумевает наличие определенных прав и обязанностей по отношению к этой недвижимости. Права включают возможность продать, завещать, заложить, сдать в аренду. Первейшая обязанность - управлять собственностью, а это. значит, определять, как будет содержаться недвижимость, и сколько это будет стоить собственнику.

База нормативной документации: www.complexdoc.ru Чувство собственности может дать хороший стимул к сохранению своей собственности - жилья. Ведь приватизированная квартира - это часть вашего капитала и, возможно, единственное богатство, которое вы сумели нажить за все годы. К тому же рыночная стоимость нашего жилья в настоящее время стабильно растет. Для объединения усилий по сохранению жилья есть множество вариантов.

Один из вариантов - это создание Товарищества собственников жилья. Для этого необходимо объединить усилия активистов из числа жителей вашего дома.

Количество таких жителей может быть любое, но не менее трех человек.

Для начала необходимо ознакомиться правовыми основами создания товарищества. После знакомства с ними группе активистов необходимо подготовить организационное собрание, на которое желательно пригласить всех жильцов дома. На этом собрании члены инициативной группы рассказывают жильцам о том, какова суть этого важного дела, какие задачи надо решить на первом этапе и что изменится в их жизни после организации товарищества. При этом надо помнить, что организация товарищества собственников жилья - дело добровольное, а само по себе товарищество - это демократическое государство в миниатюре. Это означает, что все важные решения должны приниматься после общего обсуждения, при котором каждый имеет право высказаться.

1.1 СОЗДАНИЕ ТОВАРИЩЕСТВ

СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ

1.1.1 Кондоминиум Основными причинами, которые побудили жильцов приватизировать квартиры, явились следующие:

1. Желание стать собственником своего жилья со всеми вытекающими последствиями, а именно приобретением, прежде всего, права наследования и дарения квартиры своим близким.

2. Для тех, кто имел излишки жилья или хотел поменять место жительства приобретение права продажи жилья.

В начале 90-х годов, когда процесс приватизации жилищного фонда только начинался, мало кто из жильцов задумывался, что собственник наряду с правами имеет и весьма обширный круг обязанностей. Возникла довольно странная ситуация, когда в одном и том же доме соседствуют частные собственники и наниматели квартир.

Еще более абсурдно положение, когда всеми квартирами в доме владеют жильцы, а сам дом им не принадлежит. Реально, приобретая право частной собственности на свою квартиру, жильцы приобретают права и обязанности по отношению к База нормативной документации: www.complexdoc.ru объектам общего пользования, таким, как инженерные сети, лестничные клетки и т.д., без которых, собственно, они не могут осуществлять свои права на квартиру.

Таким образом, предполагалось, что на базе жилищной приватизации неизбежно должна была появиться новая форма управления жилым фондом. В Законе РСФСР от июля 1991 года. "О приватизации Жилищного фонда в РСФСР" в ст. определено, что собственники приватизированных жилых помещений в доме государственного или муниципального жилищного фонда являются совладельцами вне квартирного инженерного оборудования и мест общего пользования, а как реализуется это декларированное право на практике, до настоящего времени многим жильцам не ясно.

Если в доме большинство квартир приватизировано, и жители чувствуют в себе силы и желание самостоятельно управлять своим домом, как объектом недвижимости, и стремятся совместно защищать свои жилищные и гражданские права, участвовать (в том числе и своими денежными средствами) в его содержании, эксплуатации и ремонте, то их цель - кондоминиум.

Существуют определенные различия между кондоминиумом и жилищным кооперативом. Эти различия основаны на форме прав собственности. В кондоминиуме его члены владеют своей квартирой как собственной недвижимостью, пользуясь всеми правами собственников. Объекты общего Пользования и оборудование находятся в общей собственности.

В кооперативе недвижимость принадлежит собственно кооперативу как юридическому лицу. Управление собственностью в кооперативах для его членов имеет гораздо большее число ограничений, чем в кондоминиумах. Среди них наиболее распространены следующие:

- кооператив имеет право утверждения кандидатуры покупателя квартиры;

- существует запрет на получение ссуды под залог квартиры. При этом следует отметить, что данные жесткие ограничения не являются обязательными для кооперативной собственности. Все зависит от того, что вы запишите в Устав своего кооператива.

В Законе "О приватизации жилищного фонда в РСФСР" и в дополнениях к нему термин "кондоминиум" прямо не употребляется. Однако в соответствии с ним индивидуальные квартиры в многоквартирных домах передаются в собственность проживающим в них лицам, а места и объекты общего пользования, такие как лестничные клетки, внутридомовые инженерные коммуникации, чердаки и крыша, технические подвалы и т.п. передаются в общую долевую собственность владельцев квартир.

База нормативной документации: www.complexdoc.ru Такое понимание формы существования всего комплекса недвижимого имущества и есть "кондоминиум" - понятие, которое использовалось в Римском праве, где оно определялось как "совместная собственность".

Любой дом, где приватизирована хотя бы одна квартира, можно считать кондоминиумом. Иными словами, кондоминиум - это обычный многоквартирный дом, в котором есть несколько домовладельцев - собственников жилых помещений (квартир). А также, возможно, нежилых помещений (магазин, аптека). Все эти собственники являются совладельцами мест общего пользования, то есть все части здания, кроме квартир, находятся в общей долевой собственности домовладельцев.

Четкое определение понятия «кондоминиум» дано в Федеральном законе от июня 1996 г. № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья».

Кондоминиум - единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание. А также иные объекты недвижимости, в которых отдельные части, предназначенные для жилых и иных целей (помещения), находятся в собственности граждан, юридических лиц, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований (домовладельцев) частной, государственной, муниципальной и иной формах собственности. А остальные части (общее имущество) находятся в их общей долевой собственности.

В многоквартирных домах отношения общей долевой собственности могут возникать как между собственниками одной квартиры, так и между собственниками разных квартир.

Когда одна квартира принадлежит двум и более лицам, то у каждого из них возникает право совместной или долевой собственности на жилье. Кроме того, такое право возникает между собственниками разных квартир, а также собственниками нежилых помещений (магазинов офисов, аптек и т.д.).

В ст. 244 Гражданского кодекса РФ предусматривается возможность объединения имущества, находящегося в собственности различных лиц. А поскольку существование квартир в многоквартирном доме невозможно без вспомогательных элементов (лестниц, лифтов, общей крыши и прочего), то одновременно с приобретением права собственности на квартиру возникает право общей собственности на коридоры, крыши, технический подвал и т.п. Владение и пользование имуществом, находящимся в общей собственности, осуществляется по соглашению всех собственников жилого дома.

При этом следует иметь в виду, что это не влияет на положение собственника квартиры, то есть он сохраняет все права владения, Пользования и распоряжения принадлежащей ему квартирой.

База нормативной документации: www.complexdoc.ru В соответствии с п. 2 ст. 252 ГК РФ участник общей долевой собственности имеет право на выдел своей доли.

Данное правило к многоквартирному дому не может быть применено, поскольку та часть многоквартирного дома, которая не относится к жилой, предназначена для обслуживания жилых помещений и в силу ст. 135 ГК РФ является принадлежностью, а потому следует судьбе главной вещи - жилья.

Это не относится к нежилым помещениям, так как они не предназначены для обслуживания дома, а используются для иных целей. Это же указано в ст. Федерального закона «О товариществах собственников жилья». Другими словами, отдельный собственник квартиры не может получить в свое распоряжение свою долю в общей собственности.

1.1.2 Товарищество собственников жилья Основная цель организации товарищества собственников жилья -обеспечение эффективного совместного управления использования общего имущества, входящего в состав кондоминиума.

Собственники жилья, объединенные в товарищество, лучше, чем кто-либо другой, позаботятся о состоянии и эксплуатации своего имущества. Они больше кого-либо заинтересованы в наиболее выгодном использовании подвалов, чердаков, других помещений, придомовых земельных участков, а также в том, чтобы все собственники выполняли правила пользования жилыми и нежилыми помещениями, местами общего пользования, придомовыми территориями. Не секрет, что споры и разногласия возникают в основном между жильцамивладельцами квартир и арендаторами или собственниками нежилых помещений (магазинов, кафе, офисов), расположенных в одном здании. Товарищество наиболее цивилизованный и устраивающий всех способ их разрешения.

Товарищество собственников жилья (ТСЖ) объединяет собственников помещений (жилых и нежилых), расположенных в доме, либо домах, если товарищество организуется на базе нескольких домов, расположенных на едином земельном участке. ТСЖ - это некоммерческая организация, которая создается по воле собственников жилья на общем собрании, созываемом, как правило, инициативной группой.

Граждане, имеющие квартиры в собственности, становятся также собственниками мест общего пользования, таких, как лестничные клетки, коридоры, подвалы, крыши, лифты, придомовая территория и т.д. и должны обеспечивать поддержание их в нормальном техническом и санитарном состоянии. Для осуществления обслуживания и ремонта мест общего пользования, а также реализации домовладельцами своих прав по владению, пользованию и распоряжению общей собственностью и организуются товарищества собственников жилья. Каждый член База нормативной документации: www.complexdoc.ru товарищества участвует в расходах по содержанию, эксплуатации и ремонту недвижимого имущества и его участие пропорционально размеру общей площади находящихся в его собственности жилых и/или нежилых помещений.

Товарищество собственников жилья может осуществлять предпринимательскую деятельность, однако поскольку товарищество является некоммерческой организацией, такая деятельность может осуществляться лишь постольку, поскольку это служит достижению целей, ради которых создано товарищество, с обязательным отражением в Уставе всех конкретных видов осуществляемой предпринимательской деятельности.

Доходы, полученные в результате предпринимательской деятельности, подлежат использованию только на цели, для реализации которых организовано товарищество, и не распределяются между домовладельцами, за исключением случаев ликвидации товарищества.

Во многих домах уже сейчас действуют инициативные люди, состоящие из старших по подъезду, старших по дому и общественных жилищных инспекторов.

Но все это действует по распоряжению властей. Инициатива граждан при этом минимальная.

Естественно, что перед жильцами встает вопрос о целесообразности создания юридического лица и о том, что это даст каждой семье. Получат ли они от этого какие-то реальные преимущества?

Прежде чем агитировать за кондоминиум, необходимо попытаться сформулировать преимущества, которые можно получить путем создания жилищного товарищества.

Создание жилищного товарищества позволит жителям:

- более точно определить свои законные права и обеспечить их юридическую защиту, так как наши права на дом четко прописаны в Законе РФ "О товариществах собственников квартир";

- в случае защиты индивидуальных прав использовать организацию. А организация всегда сильнее, чем отдельный человек. Например, более безопасными станут операции по купле-продаже квартир в доме и т.д.;

- уточнение прав и обязанностей, включая финансовые обязательства других владельцев собственности в нашем здании;

- возможность принимать эффективные и действенные меры принуждения в выполнении общих обязательств к лицам, стремящимся "проехаться за чужой счет";

База нормативной документации: www.complexdoc.ru - создать работоспособный и понятный механизм принятия своевременных решений, связанных с ремонтом и эксплуатацией дома и отдельных квартир;

- попытаться организовать правильное содержание здания, которое значительно уменьшает потребности в ремонте. Содержание дешевле, чем ремонт, то есть оно не только окупает себя, а еще и экономит деньги;

- дать каждому жильцу возможность попробовать улучшить качество своей жизни, участвуя в принятии решений об управлении жильем;

- повысить качество обслуживания дома, что может в свою очередь повысить первоначальную стоимость квартир, то есть увеличить капитал каждого.

Таким образом, можно с уверенностью назвать в качестве целей, которые преследуются домовладельцами при организации товариществ собственников жилья, следующие положения:

- эффективное совместное использование общего имущества;

- поддержание требуемого технического и санитарного состояния здания;

- поддержание первоначального рыночного уровня стоимости недвижимости и, по мере возможности, его повышение;

- предоставление домовладельцам условий для безопасного и удобного проживания;

- минимизация затрат на обслуживание и коммунальные услуги;

- получение дополнительного финансирования за счет хозяйственной деятельности;

- проведение кредитной и инвестиционной политики на цели содержания кондоминиума в интересах членов товарищества;

- оказание жильцам дополнительных услуг;

- представление интересов собственников во взаимоотношениях с третьими лицами;

- совместный контроль над соблюдением норм общежития.

База нормативной документации: www.complexdoc.ru 1.1.3 Возможности ТСЖ для реализации своих целей С точки зрения основной задачи товарищества - это возможность эффективного управления общим имуществом и улучшения качества его обслуживания. Итак, товарищество имеет право:

- самостоятельно решить, каким способом будет осуществляться управление недвижимостью: силами правления или специалистов профессионалов;

- нанять профессионального управляющего или управляющую компанию;

- заключать договоры с предприятиями любой организационно-правовой формы на предоставление услуг по обслуживанию и эксплуатации здания;

- привлекать подрядчиков на любые виды работ;

- контролировать выполнение работ служащими и подрядчиками и применять санкции за невыполнение или плохое качество работ в рамках договора.

В реальности существуют причины, которые будут мешать жилищному товариществу, эффективно работать:

- в среднем по разным городам России жители сегодня оплачивают от 30 до 80%.

Остальное доплачивает государство. Кроме того, всем низкооплачиваемым жильцам положена субсидия, получение которой нужно обосновать. Значит надо добиваться получения дотаций и субсидий;

- пока еще отсутствует рынок коммунальных услуг, что резко сокращает возможности при выборе подрядчика для обслуживания дома;

- почти все жилые многоквартирные дома, за исключением разве только элитных, находятся в крайне запущенном состоянии вследствие нарушения норм эксплуатации и сроков проведения плановых текущих и капитальных ремонтов.

Естественно, что жильцы не заинтересованы брать такие дома в управление, так как им придется нести в таком здании неоправданно высокие затраты.

Перечисленные выше причины позволяют четко определить, что далеко не в каждом жилом здании есть смысл создавать товарищество собственников жилья.

При организации жилищного товарищества собственников требуется провести техническую инспекцию здания и необходимые экономические расчеты. Это может сделать группа жильцов, выступающих инициаторами создания товарищества, что позволит на общем собрании жильцов, на котором будет решаться вопрос об организации товарищества, изложить свои соображения присутствующим.

База нормативной документации: www.complexdoc.ru Для этого из числа жильцов желательно найти человека, который наиболее компетентен в этих вопросах, и провести инспектирование здания и постараться получить данные в организации, управляющей жилищным фондом и тому подобных организациях о проведенных ремонтных работах, а также о планируемых на ближайшие годы.

Весьма важным и сложным моментом в процессе определения целесообразности создания жилищного товарищества является выяснение социального состава жильцов дома, нанимателей и собственников квартир, поскольку от их доходов зависят финансовые условия деятельности товариществ.

Перед созданием жилищного товарищества необходимо выяснить социальный состав жильцов, их возможности участия в финансировании вашего будущего товарищества. Наиболее благоприятен для образования товарищества такой состав жильцов, в котором преобладают люди молодого и среднего возраста с устойчивыми сравнительно высокими доходами.

Наименее благоприятны сообщества жильцов, где преобладают семьи пенсионеров. В любом случае желательно, чтобы в доме проживали семьи, не слишком различающиеся по своим доходам.

Закон РФ "О товариществах собственников жилья" гарантирует перечисление тех же дотаций и субсидий, что и в жилые муниципальные дома. Однако опыт показывает, что добиться реального перечисления средств бывает трудно, а порой и невозможно. Законы у нас часто не исполняются. То есть без доброй воли и поддержки местных властей жилищному товариществу будет трудно выжить.

Необходимость выяснить готовность к сотрудничеству местной администрации.

Если такой готовности нет, то надо отдать себе отчет, что, создавая жилищное товарищество, жители обрекают себя на преодоление бесконечных бюрократических трудностей. А это зачастую ведет к расколу в самом товариществе и, как следствие, к его гибели.

Инициативной группе целесообразно иметь точную информацию о том, сколько квартир в доме приватизировано. Вряд ли стоит создавать товарищество в доме, где приватизировано менее 50% жилых площадей.

Создание жилищного товарищества имеет смысл только тогда, когда есть уверенность, что это приведет к улучшению содержания и эксплуатации жилья. А это во многом зависит от финансовых возможностей товарищества.

Чрезвычайно важно провести расчеты, которые позволят иметь ориентировочный прогноз будущих доходов и расходов. Для этого необходимо знать:

База нормативной документации: www.complexdoc.ru - уровень затрат на содержание и эксплуатацию жилого фонда, а также возможности и способы их снижения;

- источники поступления средств на содержание и эксплуатацию жилищного фонда (квартплата, субсидии, дотации);

- возможности вести хозяйственную деятельность после организации товарищества, доходы от которой пойдут на улучшение содержания здания (сдача помещений в аренду, размещение на стенах и крыше дома рекламы, доходы от сдачи в аренду придомовой территории, участие в инвестиционных проектах, например, пристройка к зданию дополнительных помещений, надстройка мансардных этажей и т.д.).

Во многом качество содержания здания зависит от подрядчика, поэтому заранее следует выяснить, будете ли вы пользоваться услугами эксплуатирующей организации, или другой подобной государственной организации, или вы пригласите частную компанию. А может быть, наймете обслуживающий персонал самостоятельно (дворников, лифтеров, слесарей и т.д.). При этом необходимо ответить на вопрос: почему предпочтительней тот или иной вид обслуживания здания?

Анализ деятельности уже существующих жилищных товариществ в городах России показал целесообразность их создания при наличии следующих условий:

- добрая воля местных властей, возможность сотрудничества с ними;

- хорошее техническое состояние дома;

- имеется возможность увеличить поступление средств на содержание и эксплуатацию после организации товарищества (хозяйственная деятельность, дополнительные средства из бюджета города, например, часть арендных платежей расположенных в здании коммерческих предприятий и т.д.);

- высокие доходы собственников квартир - членов товарищества;

- возможность более рационального использования имеющихся средств;

- но самое главное - желание жильцов сохранить свою собственность - квартиру и организация положительного микроклимата в соседских отношениях.

Только взвесив все "за" и "против", жители могут принимать решение на создание товарищества собственников жилья.

База нормативной документации: www.complexdoc.ru 1.1.4 Создание инициативной группы Первые товарищества, которые создавались в г. Москве в начале 90-х годах были представлены самыми авторитетными гражданами жилого дома, пользующимися уважением и доверием соседей. Но и сегодня найдется немало домов, где инициативный человек (нередко и предприниматель) готов потратить свое свободное личное время, чтобы помочь себе и своим соседям решить какие-либо небольшие конкретные вопросы своего дома, подъезда, лестничной клетки - он неформальный лидер.

Проблема заключается в том, что далеко не каждый готов сам предложить свои услуги остальным жителям, образовать вокруг себя актив, заручиться поддержкой большинства соседей, убедить их в целесообразности и необходимости объединения.

Первая задача, которая встает перед лидером - это вовлечение как можно большего числа жителей к участию в организации. Для того чтобы добиться успеха в решении этой задачи, необходимо заинтересовать людей, раскрыть перед ними все выгоды участия в товариществе собственников жилья, выявить их личные интересы, оценить их возможности и правильно распределить роли.

При этом следует учесть, что роль большинства почти всегда пассивна и ограничивается уплатой взносов и участием в собраниях. Задача инициативной группы выявить активную часть жителей и распределить роли в соответствии с возможностями, навыками и интересами активистов.

Инициативной группе необходимо определить предпосылки создания товарищества собственников жилья в многоквартирном доме. Начать лучше с проведения анализа и сделать предварительные расчеты его экономического и технического состояния, социальный состав, количество собственников квартир (физических и юридических лиц), установить возможность участия жителей в финансировании ТСЖ, в определении будущих доходов и расходов.

Но первым шагом на пути организации товарищества является проверка технического состояния здания. Для этого из числа жителей необходимо найти человека, который наиболее компетентен в этих вопросах и может провести инспектирование жилого здания. Неплохо получить у организации, управляющей жилищным фондом, данные о проведенных ремонтных работах, а также о планируемых ремонтах на ближайшие годы.

Затем инициативной группе необходимо подготовить организационное собрание, на которое желательно пригласить всех жильцов дома. На этом собрании члены инициативной группы рассказывают жильцам о том, что изменится в их жизни после организации товарищества. При этом желательно самое широкое обсуждение этого вопроса.

База нормативной документации: www.complexdoc.ru Уведомление о проведении Общего собрания домовладельцев направляется инициативной группой в письменной форме и вручается каждому домовладельцу под расписку или путем почтового отправления (заказным письмом), особенно для тех домовладельцев, которые сдают в аренду свои квартиры. Уведомления отправляются не позднее, чем за 10 дней до даты проведения Общего собрания.

В уведомлении о проведении Общего собрания указывается: по чьей инициативе созывается Общее собрание, место и время проведения собрания, повестка дня собрания. Общее собрание не вправе выносить на обсуждение вопросы, которые не были заявлены в повестке дня. К собраниям всегда нужно тщательно готовиться, особенно к первому собранию, это первый, а возможно и последний шанс заручиться поддержкой и доверием. Если первое собрание пройдет неудачно, то оно может оказаться последним.

Прежде чем собрать первое собрание, инициативная группа посещает каждую квартиру. Агитация за создание товарищества должна быть краткой. Необходимо поинтересоваться у людей, какие проблемы их волнуют, что они ждут от товарищества и каких целей хотят достичь. Бывает целесообразно предварительно раздать через почтовые ящики в опросник, куда жители могли бы записать свое видение целей товарищества.

Если готов проект Устава, инициативная группа поподъездно или поэтажно знакомит жителей в течение 10 дней до собрания с проектом Устава товарищества.

Инициативная группа подготавливает и организовывает Общее собрание, на которое целесообразно пригласить представителей районной администрации.

Процедура проведения Общего собрания осуществляется в установленном порядке в соответствии со ст. 22 закона РФ «О товариществах собственников жилья».

Примерное обращение инициативной группы дома к собственникам квартир приведено в приложении.

1.1.5 Особенности проведения Общего собрания домовладельцев Инициативная группа подготавливает организационное собрание, на которое желательно пригласить всех собственников дома. В случае если в доме нельзя всех собрать в одном месте, то собрание проводится по подъездно, или инициативная группа договаривается с районной Управой.

На этом собрании члены группы рассказывают жителям о сути ТСЖ, о кардинальных изменениях в их жизни после организации товарищества. При этом желательно самое широкое обсуждение вопроса.

Имеющийся опыт создания товариществ собственников жилья показывает, что необходимо как минимум два и более собраний, связанных с созданием ТСЖ. Все изложенные вопросы должны быть четко сформулированы в повестке дня.

База нормативной документации: www.complexdoc.ru В докладе на организационном собрании целесообразно остановиться на следующих моментах:

- четко изложить цель создания товарищества;

- описать техническое состояние здания и доказать целесообразность создания в нем ТСЖ;

- рассказать об опыте создания товариществ в г. Москве или других городах;

- четко описать функции товарищества по управлению домом;

- обосновать финансовые основы деятельности ТСЖ.

Приготовьтесь к тому, что вам придется готовить все указанные документы, а также проводить Первое организационное Общее собрание. И далее заниматься регистрацией товарищества.

К проведению организационного собрания все документы должны быть подготовлены.

Прежде всего, нужно иметь в виду, что организация товарищества -дело добровольное. Конституционный суд Российской Федерации подтвердил это своим решением, отменив ст. 32 пункты 1, 3 и 4 (членство в товариществе), ст. 49 пункты 2 и 3 (передача прав собственности на помещения во вновь создаваемом кондоминиуме приобретателем по договору) федерального закона «О товариществах собственников жилья».

Конституционный суд 3 апреля 1998 года защитил принцип добровольности вхождения в товарищество собственников жилья, вместе с тем он подтвердил, что отказ от вступления в ТСЖ не освобождает от участия внесения необходимых расходов, связанных с управлением кондоминиумом в целях его содержания и эксплуатации.

Товарищество можно рассматривать как демократическое государство в миниатюре, конституцией которого является его "Устав".

Решение о создании в кондоминиуме товарищества собственников жилья принимается на Общем собрании домовладельцев. Это собрание может быть созвано по инициативе любого жителя дома, представителей администрации города, округа или района, дирекцией единого заказчика.

Есть смысл в том, чтобы были приглашены на собрание не только все жители дома, включая домовладельцев-собственников квартир, но и наниматели, и арендаторы квартир и нежилых помещений дома. Поскольку в дальнейшем решения База нормативной документации: www.complexdoc.ru Товарищества будут касаться всех, кто живет и работает в доме, то нужно, чтобы ни у кого с самого начала не возникало сомнений и непонимания. Голосовать же на собрании могут только домовладельцы (собственники жилых и нежилых помещений).

Учитывая, что повестка дня общего организационного собрания была роздана заранее, нет необходимости ее утверждать на собрании. Изменять повестку дня на собрании нельзя.

Секретарь собрания должен аккуратно вести протокол.

Следует ограничить количество вопросов, выносимых на собрание, 6-7 вопросами.

Желательно проводить собрание в течение 2-х часов без перерыва. Если будет объявлен перерыв, то можно не собрать кворума. Для предоставления в Регистрационную палату и другие организации потребуется сделать выписку из протокола № 1.

В выписке необходимо указать место и дату проведения общего собрания, а также указать всех присутствовавших. Причем те собственники, которые передали свои полномочия соседям или своим представителям, должны письменно оформить доверенность о представлении их интересов на собрании.

Собрание считается правомочным, если на нем присутствовало общее количество голосов собственников превышающее 50%. Количество голосов на собрании пропорционально занимаемой площади, схему распределения долей участия желательно представить на собрании первым вопросом. Это надо сделать для того, чтобы не ставить затем под сомнение результаты собрания.

Для проведения собрания нужно выбрать секретаря для ведения протокола.

Председателем первого организационного собрания (согласно закону) является инициатор собрания. На Председателе лежит основная нагрузка при ведении собрания. Четкость ведения собрания, соблюдение регламента, ответы на реплики, высказывания с мест, иногда в оскорбительной форме, все это требует от него определенных профессиональных знаний и опыта.

В докладе на собрании инициатор из инициативной группы должен рассказать жителям дома о том, что такое ТСЖ, каковы цели его создания, преимущества, получаемые его членами, с какими проблемами они, возможно, столкнутся, какую поддержку они могут получить от местных органов власти.

Регистрацию жителей дома на общем организационном собрании проводят члены инициативной группы. Собрание считается правомочным, если на нем присутствует более 50% собственников жилых и нежилых помещений.

База нормативной документации: www.complexdoc.ru Представителем собственника от органов местного самоуправления может являться Служба Заказчика (СЗ), в ведении которого в оперативном управлении или в хозяйственном ведении находится жилые (неприватизированные) квартиры и нежилые помещения. Если представитель Службы Заказчика (СЗ) по каким-либо причинам не может присутствовать на общем собрании, в этом случае члену инициативной группы необходимо заранее записаться на прием к директору СЗ и получить от СЗ доверенность представлять дирекцию СЗ на собрании собственников жилья.

Для регистрации Товарищества в Регистрационной палате предоставляется Устав Товарищества, принятый на общем собрании домовладельцев с указанием схемы определения долей участия всех домовладельцев.

Каждый домовладелец обладает на Общем собрании количеством голосов пропорционально доле участия в праве собственности на общее имущество. То есть, если доля участия составляет 6,7%, то количество голосов, приходящихся на квартиру, также равно 6,7%.

Размер процентной доли участия также составляет основу для определения количества голосов на Общем собрании, которыми обладает собственник помещения и его участия в покрытии расходов на содержание кондоминиума.

Доля участия по соглашению домовладельцев может быть установлена разной для различных групп домовладельцев, в зависимости от вида принадлежащих им помещений в кондоминиуме.

Доля собственности каждого домовладельца в праве собственности на общее имущество в кондоминиуме следует судьбе права собственности на помещение в кондоминиуме, принадлежащее этому домовладельцу.

Доля собственности нового домовладельца в праве общей собственности на общее имущество равна доле предшествующего домовладельца.

Можно рекомендовать принять на Общем собрании внутренний документ Товарищества - Соглашение участников долевой собственности.

Надо учитывать, что собственники представлены одно-, двух-, трёх - и более комнатными квартирами, а если есть нежилые помещения, то и их квадратными метрами. Собрание может принять решение, если в доме большое количество площади нежилых помещений о другом соотношении голосов. Например, один кв.

м жилого помещения равен двум кв. м. нежилого помещения. Это сделано федеральным законом для того, чтобы собственники нежилых помещений не смогли блокировать любое решение собственников жилья на общем собрании.

Общее собрание домовладельцев - высший орган управления ТСЖ.

База нормативной документации: www.complexdoc.ru Как организационно правовая форма, основанная на членстве, товарищество собственников жилья определяет легитимность (законность) общего собрания своих членов следующим образом:

1. В первую очередь каждое лицо (гражданин или юридическое лицо) обязано подтвердить свое право выступать в качестве собственника, имеющего собственность в данном кондоминиуме, для чего это лицо обязано предоставить право устанавливающие документы на представляемую собственником недвижимость:

- свидетельство о собственности на жилое или нежилое помещение, договор куплипродажи, договор мены, дарения и т.д.;

- свидетельство о регистрации юридического лица и свидетельство о собственности на недвижимость, находящуюся в собственности у данного юридического лица.

Подтвержденное право собственности на определенное число квадратных метров в данном кондоминиуме, с одной стороны, определяет число голосов, которым этот собственник владеет, с другой стороны, дает ему право принимать участие в общем собрании собственников данного кондоминиума по выбору способа управления кондоминиумом.

2. После подтверждения того факта, что именно это лицо является собственником определенной части недвижимости в данном кондоминиуме, домовладелец должен подтвердить свое участие в данном общем собрании своей подписью или это должен сделать его представитель на основании доверенности.

Подписи домовладельцев, представляющих не менее 50 процентов плюс один голос, голосов домовладельцев в кондоминиуме делают общее собрание собственников легитимным, а протокол этого общего собрания правильно оформленным.

Список домовладельцев (или их представителей), присутствовавших на общем собрании, с подписями этих домовладельцев (или их представителей) является основополагающим, главным фактическим доказательством легитимности данного общего собрания, и является неотъемлемой частью протокола.

Следующим этапом являются выборы председателя правления ТСЖ. На данном этапе каждый член правления обладает одним голосом. Независимо от количества его голосов как домовладельца в ходе общего собрания, т.к. он уже просто одно из выборных лиц.

Выборы председателя происходят простым большинством голосов (поэтому лучше иметь нечетное число членов правления).

База нормативной документации: www.complexdoc.ru После выборов председателя правления ТСЖ, каждый член правления ставит свою подпись под протоколом заседания правления ТСЖ, на котором был избран председатель.

Таким образом, для подтверждения полномочий председателя правления ТСЖ как представителя ТСЖ в период между общими собраниями (как высшим органом управления ТСЖ) и заседаний правления ТСЖ (как органа управления между общими собраниями ТСЖ), необходимо представить следующие документы:

- свидетельство о регистрации ТСЖ с приложением № 1 "Список домовладельцев в кондоминиуме и схема распределения их долей участия";

- зарегистрированный устав ТСЖ;

- протокол Общего собрания ТСЖ с подписями всех домовладельцев, принявших участие в данном собрании, сумма голосов участников общего собрания должна быть больше 50% от всей суммы голосов в кондоминиуме. Этот протокол должен содержать сведения о создании ТСЖ, о принятии устава, о выборах правления;

- протокол заседания правления ТСЖ с подписями членов правления, принявших участие в данном заседании. Число проголосовавших за данного председателя должно быть более половины от числа членов правления;

- Паспорт, подтверждающий личность гражданина, являющегося председателем правления ТСЖ.

Никаких других документов для подтверждения полномочий председателя правления ТСЖ не требуется. Но отсутствие хоть одного из вышеперечисленных документов, и в первую очередь, подписей под протоколом общего собрания и протоколом заседания правления, делает полномочия председателя не подтверждёнными. В случае наличия спорных вопросов, данный порядок подтверждения полномочий может быть, безусловно, затребован в общегражданских и арбитражных судах.

Товариществом должен управлять избранный совет директоров (или правление).

Следует создавать из жильцов комитеты по решению различных проблем.

Например, комитет по содержанию и ремонту, комитет по работе с молодежью, пенсионерами и т.д.

- Во-первых, это позволит привлечь к работе как можно больше жильцов.

- Во-вторых, все решения будут приниматься коллегиально и гласно.

База нормативной документации: www.complexdoc.ru - В-третьих, это позволит выявить по-настоящему активных, инициативных и деловых людей среди жителей дома.

Не страшно, что в начале в правление и комитеты будут записываться и люди, которые впоследствии и пальцем не пошевелят. Будет происходить естественный отсев и отбор.

Желательно, чтобы товарищество регулярно и официально информировало жителей о происходящем в доме, а главное, о том, что сделано товариществом.

Пусть это будут даже мелочи, но люди своевременно должны о них узнавать. Это может быть информационный листок, вкладываемый в почтовые ящики.

Создав в своём здании ТСЖ, есть шанс стать не просто жилищным товариществом, а соседской общиной, способной отстаивать свои различные интересы - даже и такие, как улучшение криминальной ситуации на территории вашего проживания.

1.1.6 Регистрация товарищества Регистрировать нужно не только товарищество собственников жилья, но и кондоминиум, как комплекс недвижимого имущества, в котором существует особый тип отношений собственности.

При регистрации кондоминиума в БТИ собственникам должен выдаваться паспорт домовладения, составляемый местным бюро технической инвентаризации. Этот паспорт содержит запись о том, что данное здание представляет собой кондоминиум, зарегистрированный в едином государственном реестре, а также данные, которые входят в технический паспорт дома, имеющийся в БТИ.

Затем должна осуществиться регистрация самого товарищества собственников жилья как юридического лица.

Для этого от домовладельцев потребуются документы, список которых указан в Приложении 2.

Перечисленные документы предоставляются в регистрационную палату для регистрации ТСЖ как юридического лица.

Все сказанное выше о регистрации товарищества относится к существующим домам, в которых уже какое-то время живут люди.

Но Закон о ТСЖ позволяет регистрировать товарищества собственников жилья даже на стадии строительства дома, и в этом случае процедура несколько отличается. Создать товарищество и зарегистрировать его может застройщик в том случае, если он намерен продавать или передавать в собственность другим лицам помещения в будущем доме.

База нормативной документации: www.complexdoc.ru Тогда застройщик обязан сам подготовить устав товарищества и знакомить будущих владельцев при покупке с уставом, правилами, с правами и обязанностями членов товарищества и участников общей собственности. В противном случае покупатель может не согласиться на приобретение квартиры.

1.1.7 Подготовка учредительных документов ТСЖ Весь комплект документов, необходимых для регистрации Товарищества, указан в ст. 27 закона РФ «О товариществах собственников жилья».

"Примерный устав товарищества собственников жилья" утвержден приказом Минземстроя РФ от 03.08.1998 г. № 35 (сейчас Государственный комитет Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу Госстрой России).

Устав товарищества собственников жилья - юридическая основа, на которой строятся взаимоотношения домовладельцев в кондоминиуме, при помощи, которой обеспечивается участие товарищества в гражданских, административных, земельных и других отношениях. Нормы, изложенные в Уставе, являются законом для регулирования внутренних отношений в товариществе. В случае возникновения споров по данным отношениям, судебные органы должны при принятии решений исходить из норм конкретного Устава и действующего законодательства.

Для подготовки Устава не раз придется встретиться с собственниками жилых и нежилых помещений в кондоминиуме, как гражданами, так и юридическими лицами. При подготовке Устава товарищества собственников жилья необходимо договориться и уточнить все детали Устава, которыми жители будут руководствоваться в течение десятилетий, и которые впоследствии могут иметь большое значение в деятельности товарищества.

Обязательно появятся немало вопросов, ведь как нет одинаковых домов, так и не может быть одинаковых учредительных документов. Поэтому желательно на основе множества образцов уставов подготовить свой проект Устава товарищества.

1.1.8 Юридический адрес ТСЖ Юридическим адресом для товариществ собственников жилья может быть жилой дом без номера квартиры. Так как юридический адрес ТСЖ, на который регистрируется товарищество, в дальнейшем указывается в реквизитах при заключении договоров, им приходится пользоваться при официальной переписке.

По юридическому адресу к ТСЖ будут обращаться контролирующие органы, банки и т.п. Для корреспонденции обычно указывают почтовый адрес председателя ТСЖ.

База нормативной документации: www.complexdoc.ru В случае, когда застройщик создает ТСЖ, юридическим адресом будет стоять строительный адрес. После приемки государственной комиссией и получения фактического почтового адреса необходимо внести юридический адрес ТСЖ во все правоустанавливающие документы товарищества.

При постановке на налоговый учет необходимо обратить внимание на дома, которые являются угловыми, т.е. стоят на пересечении улиц, улицы и переулка и т.д. Возникает проблема несоответствия правоустанавливающих документов собственников квартир с номером дома. Требуются подтверждения БТИ или районного архитектора, которые официально подтверждают, что дом, например, 29/14 соответствует дому 29.

Выписка из протокола № 1 общего собрания В выписке из протокола № 1 должны быть отражены следующие разделы:

слушали, решили, голосовали по первому и всем последующим вопросам. В разделе «голосовали» необходимо обязательно указать количество «за», «против», «воздержалось» в процентном содержании голосов (долей участия).

Выписку из протокола № 1 подписывают председатель и секретарь собрания.

Под выпиской из протокола № 1 Общего собрания должны стоять подлинные подписи всех членов товарищества, принявших участие в общем собрании домовладельцев, их паспортные данные (серия, номер, кем и когда выдан) - можно оформить схематично, например:

Учитывая, что 6 организаций требуют представления данной выписки и одну нужно оставить в деле, а одну в запасе - лучше оформить сразу 8 экземпляров.

База нормативной документации: www.complexdoc.ru Когда будет готова печать, на оставшиеся к этому времени выписки из протокола № 1 можно поставить печать ТСЖ на подпись председателя собрания или поставить резолюцию - «копия верна», председатель правления ТСЖ, подпись, дата и заверить ее печатью.

Адрес регистрации (прописки) в паспорте домовладельца должен соответствовать адресу в свидетельстве о собственности. Если кто-то из собственников отказывается предоставить паспортные данные и номера свидетельств о собственности (а по федеральному закону необходимо представить правоустанавливающие документы на всех домовладельцев), можно обратиться в ЖЭУ, Комитеты по городскому хозяйству и добиться необходимых данных всеми законными способами. У них имеются копии договоров о приватизации квартир, а там находятся все необходимые данные. Паспортные же столы и милиция выдают паспортные данные только по решению суда.

Для регистрации товарищества в Регистрационной палате предоставляется Устав товарищества, принятый на Общем собрании домовладельцев, с указанием схемы распределения долей участия всех домовладельцев.

Каждый домовладелец обладает на Общем собрании количеством голосов пропорционально доле его участия в кондоминиуме, выраженной в квадратных метрах площади.

В целях систематизации полученных сведений рекомендуется заполнить приведенные ниже формы:

База нормативной документации: www.complexdoc.ru База нормативной документации: www.complexdoc.ru

РЕЗУЛЬТАТЫ ОСМОТРА ЗДАНИЯ

База нормативной документации: www.complexdoc.ru №№ Наименование конструктивных Тех.

1. Фундамент 3. Межпанельные стыки Водоотводящее устройство 6. Перекрытие База нормативной документации: www.complexdoc.ru 10. Лестничные марши Системы инженерного оборудования:

База нормативной документации: www.complexdoc.ru Горячее водоснабжение Холодное водоснабжение Газоснабжение Электроснабжение Мусоропроводы Внутридомовые сети связи и сигнализации Внешнее благоустройство:

асфальтирование 12. Оборудование детских площадок База нормативной документации: www.complexdoc.ru Внутреннее оборудование здания 13. Смесители Газовые водонагреватели Электроплиты 14. Печи Придомовые туалеты База нормативной документации: www.complexdoc.ru

РАСПРЕДЕЛЕНИЕ КВАРТИР

ЖИЛОГО ЗДАНИЯ ПО ФОРМАМ ИХ

СОБСТВЕННОСТИ

Форма собственности Кол-во квартир Государственная Муниципальная Коммерческий найм Кооперативная Частная собственность Общая долевая собственность Эколого-санитарные характеристики жилого здания Окружающая территория (подчеркнуть):

- зона предприятия;

- оживленная магистраль;

- внутри жилого квартала;

- парковая, лесопарковая зона.

База нормативной документации: www.complexdoc.ru №№ п/ Радиационная обстановка:

1. - данные гамма съемки;

- содержание радона.

- от автомагистрали;

- от встроенных инженерных систем (лифты, насосы, холодильные установки и т.д.);

Уровень загазованности:

- от автомагистрали;

4. Уровень электромагнитных полей После получения свидетельства о регистрации товариществу необходимо:

- получить печать;

- открыть счет в банке;

База нормативной документации: www.complexdoc.ru - встать на учет в налоговой инспекции, государственных внебюджетных социальных фондах (пенсионный, социального страхования, занятости населения, обязательного медицинского страхования), других полномочных организациях, если это требуется законом.

После регистрации товарищества дом передается ему в управление. Товарищество принимает здание от ранее обслуживавшей жилищной организации по акту приема-передачи. Затем на основании данного акта и устава товарищества БТИ делает отметку о передаче дома на баланс товарищества.

Для того чтобы оформить права на земельный участок и получить Свидетельство о землепользовании для формирования кондоминиума, в Земельный комитет предоставляется копия устава, выписка из протокола общего собрания и справка из БТИ о балансовой принадлежности дома.

1.1.9 Структура Товарищества собственников жилья Членами товарищества собственников жилья являются все владельцы помещений в доме, как жилых, так и нежилых. Собственником еще не приватизированных квартир выступает муниципалитет или государство. Если кто-либо из собственников продает свою квартиру, то его членство в товариществе прекращается, а новый владелец автоматически с момента покупки становится членом товарищества собственников жилья.

Все члены товарищества в равной мере обязаны соблюдать положения устава и правила, установленные товариществом.

Общее собрание. Высшим органом товарищества является общее собрание собственников помещений. В компетенцию собрания входит принятие решений по таким вопросам, как внесение изменений в устав, использование общего имущества, аренда недвижимости, продажа, приобретение, реконструкция, строительство, а также введение ограничений на использование общего имущества, принятие бюджета, кредитная и инвестиционная политика, найм управляющего штата, выборы правления и ревизионной комиссии. Некоторые из этих вопросов решаются простым, а некоторые - квалифицированным большинством в 2/ голосов.

Правление товарищества. Члены товарищества делегируют правлению свое право разрабатывать политику управления и развития недвижимого имущества, находящегося в общей собственности. Оставляя за общим собранием право, решать ключевые вопросы деятельности товарищества, правление принимает на себя бремя текущей работы по управлению кондоминиумом. Члены правления обязаны действовать в интересах большинства собственников, и несут перед ними ответственность за свои действия и решения.

База нормативной документации: www.complexdoc.ru Председатель. Члены правления выбирают из своего состава председателя.

Заместитель председателя правления. В тех случаях, когда председатель отсутствует или не может по каким-либо причинам выполнять свои функции, возникает нужда в заместителе председателя. Им может быть избран один из членов правления.

Ревизионная комиссия. Для осуществления контроля над финансовохозяйственной деятельностью товарищества домовладельцы избирают ревизионную комиссию, которая должна докладывать на ежегодном общем собрании членов товарищества о его финансовом состоянии в текущем году. Также для получения дополнительной, более непредвзятой информации можно привлечь независимого аудитора со стороны.

Казначей. Обязанности казначея в товариществе определяются Уставом товарищества или должностной инструкцией. Предпочтительно, чтобы казначей был одним из членов Правления. Казначей может выполнять функции бухгалтера или только обязанности по финансовому контролю над работой профессионального бухгалтера и финансовому планированию.

В первом случае казначей получает право второй подписи на всех финансовых документах товарищества, несет ответственность за полное и точное ведение финансового и бухгалтерского учета и отчетности, за сохранность денежных средств, ценных бумаг и др.

В том случае, если в товариществе работает профессиональный бухгалтер, назначение казначея не обязательно, но желательно, так как необходимо вести работу по оценке будущих расходов.

Секретарь. Секретарь товарищества ведет протоколы всех собраний, заседаний правления, может вести любую рабочую документацию и архив товарищества, если это ему будет поручено правлением.

Инициативные комитеты. В помощь правлению домовладельцы имеют возможность создавать различные комитеты из числа членов товарищества.

Комитетам может быть поручено, оказывать помощь в решении спорных вопросов и конфликтов между членами товарищества, персоналом, в проведении выборов, общественных и культурных мероприятий, в учете лиц, получающих льготы от государства, в разработке бюджета и финансового плана, в вопросах содержания недвижимости, ремонта или строительства. Такие комитеты могут играть важную роль в деятельности товарищества.

Профессиональные услуги. Время от времени товарищество собственников жилья будет нуждаться в помощи специалистов в различных областях: юристов, бухгалтеров, аудиторов, архитекторов, инженеров. Товарищество может База нормативной документации: www.complexdoc.ru приглашать на работу таких специалистов на постоянной основе, или же, что часто оказывается более привлекательным для товарищества, только на время выполнения конкретных работ. Контроль над их деятельностью выполняет председатель правления или управляющий.

Квалифицированные рабочие и служащие. По мере необходимости Правление или управляющий, выступающий от лица товарищества, заключают трудовые договоры со специалистами, требующимися для технического обслуживания и ремонта, а также санитарного содержания зданий: электриками, плотниками, сантехниками, дворниками и т.д. Товарищество может заключить договор с обслуживающей компанией, которую оно выбирает на основе конкурса.

Управляющий. Правление может, руководствуясь решением общего собрания членов товарищества, на договорной основе нанять управляющего. Для этого специалиста разрабатывается должностная инструкция, в которой указывается, какие именно функции по управлению ему передаются. Управляющий будет действовать в рамках своей компетенции, нести материальную и административную ответственность за свои действия или полную материальную ответственность (договор на полную индивидуальную ответственность может быть заключен с казначеем, бухгалтером или другим работником товарищества) и во всех своих шагах отчитываться перед правлением.

Управляющая компания. Товарищество может прибегнуть к помощи управляющей компании (роль которой может выполнять и муниципальная служба заказчика, действующая на основании договора с товариществом). Преимущество такой формы управления в том, что компания имеет в своем штате всех необходимых специалистов и более гибко подходит к выполнению своих функций.

Такая компания может управлять целым жилым комплексом из нескольких многоквартирных зданий, имеющих большое количество нежилых помещений и сложные технические службы. Управляющая компания сама обеспечит содержание жилья, наняв по договору обслуживающее предприятие или соответствующий персонал.

Возможно и разделение обязанностей между правлением, управляющим и управляющей компанией. Сочетание функций, уже встречающееся в практике, выглядит следующим образом:

- управляющему поручается обеспечение технического обслуживания, ремонта и санитарного содержания домов, работа с персоналом и административное управление;

- управляющая компания осуществляет финансовое управление делами товарищества и проводит маркетинговые исследования;

База нормативной документации: www.complexdoc.ru - правление разрабатывает политику товарищества и контролирует деятельность управляющего и компании.

Управление жилищным товариществом - это комплекс мероприятий по содержанию и эксплуатации жилищного фонда и придомовой территории, поэтому требует определенных профессиональных знаний и навыков.

1.2 УЧАСТИЕ ЖИТЕЛЕЙ В ПРОЦЕССЕ

УПРАВЛЕНИЯ

Жители привыкли к тому, что их домами управляют специализированные государственные организации - ЖЭУ, и управляют плохо. Вернее сказать, содержат они дома плохо, не учитывая интересы и пожелания жителей. Бытует мнение, что это происходит из-за того, что им вечно не хватает денег. Доля правды в этом, конечно же, есть. Но главная причина в том, что ЖЭУ не заинтересовано в качественном выполнении своих функций. Деньги они получают, централизовано, из бюджета, а потребители услуг для них лишь обуза, от которой одни заботы.

Другое дело, когда жители сами управляют зданием, распоряжаются средствами или принимают в этом активное участие.

Пришла пора всеобщей приватизации жилья. Миллионы новоиспеченных собственников начали реализовывать свои права частных владельцев квартир:

продавать, покупать, передавать по наследству.

24 мая 1996 г. принят Закон РФ "О товариществах собственников жилья" («Закон о кондоминиумах»), где в пункте 1 статьи 20 написано: "для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и общим имуществом жилого дома домовладельцы (то есть жители) вправе самостоятельно выбрать способ управления недвижимым имуществом (то есть зданием)".

Способов этих домовладельцам предлагается на выбор всего три:

- непосредственное управление домовладельцами (допускается только в случаях, когда кондоминиум включает в себя не более четырех помещений, принадлежащих различным собственникам). Случай не типичный для наших городов эпохи индустриального домостроения;

- передача домовладельцами функций по управлению, кондоминиумом уполномоченной государством или органами местного самоуправления Службе заказчика на жилищно-коммунальные услуги;

- образование домовладельцами товарищества собственников жилья для самостоятельного управления кондоминиумом.

База нормативной документации: www.complexdoc.ru Коллективное управление зданием предполагает решение нескольких задач:

- собственно управление недвижимостью, то есть организацию всего комплекса ремонтно-строительных работ, работ по эксплуатации и содержанию здания;

- управление финансами, включая сбор квартирной и арендной платы, с одной стороны (этим может заняться нанятый по контракту управляющий-менеджер или управляющая компания), и осуществление коллективного самоуправления, с другой стороны, в интересах жителей путем принятия коллективных решений и контроля над их исполнением, а также контроля над своими членами.

Добиться стопроцентного участия жителей в деятельности товарищества - задача практически невыполнимая. Как правило, большинство жителей сторонники пассивного участия, но это тоже участие, которое следует поощрять. И потому хороший руководитель, лидер, стремится увеличить активное меньшинство жителей. Ведь сплоченный и мощный актив - залог успешной деятельности товарищества.

ПУТИ И СПОСОБЫ УЧАСТИЯ ЖИТЕЛЕЙ В ЖИЗНИ ТОВАРИЩЕСТВА

Не участие:

- вносить квартплату не своевременно;

- не принимать участия в общедомовых мероприятиях;

- не посещать собрания;

- не исполнять решения общего собрания.

Пассивное участие:

- своевременно вносить квартплату;

- поддерживать порядок в своей квартире;

- посещать общие собрания;

- принимать участие в голосовании при выборах в правление.

Активное участие:

- выставлять свою кандидатуру и работать в качестве выборного члена.

Правления или комитета:

База нормативной документации: www.complexdoc.ru - участвовать в мероприятиях, проводимых в здании;

- работать в качестве должностного лица (назначенного или нанятого).

Привлечение жителей к работе в ТСЖ - одно из наиболее трудных направлений деятельности. Но это одна из важнейших задач, без которых немыслимо будущее.

А активное участие жителей не только облегчает работу должностных лиц и членов Правления. Ведь личное участие дает возможность людям почувствовать, что они также играют определенную роль в принятии решений (тем самым они лучше проникаются идеями товарищества) и помогает наладить понимание и сотрудничество, обеспечить своевременный сбор квартплаты, поддерживать порядок и чистоту в здании.

Руководство товарищества должно постоянно обогащать себя знаниями, новой информацией и щедро делиться ими с членами ТСЖ. Они должны думать о достойной смене лидеров и руководителей. Это залог успешной работы организации.

Такой подход еще не популярен в нашем обществе, но он перспективен и справедлив.

1.2.1 Улучшение контактов и связи Работа по улучшению связи состоит из трех основных компонентов:

- эффективное распространение информации;

- простые и доступные людям способы сообщения о своих заботах и чаяниях;

- позитивная коммуникация между членами коллектива.

Для установления и поддержания хороших контактов важно наладить позитивные межличностные отношения между членами товарищества. Однако это вовсе не означает, что все должны быть близкими друзьями или же должны нравиться друг другу. Всегда следует помнить, что каждый делает одно общее дело и, следовательно, заинтересованность в успехе тоже общая. А для того, чтобы совместная работа по управлению зданием могла осуществляться эффективно, необходимо наладить и поддерживать двусторонний диалог, основанный на взаимном уважении. Это означает, что необходимо внимательно прислушиваться друг к другу, давать людям знать, что вы понимаете их точку зрения, даже если в душе и не согласны с ней. Иными словами, следует говорить о волнующих вас вопросах, и ваших потребностях открыто, при этом, не обвиняя и не критикуя других.

База нормативной документации: www.complexdoc.ru Многие проблемы появляются из-за того, что жители соседского сообщества не получают информации о жизни сообщества. Это порождает недовольство, недоверие и подозрительность.

Подобной ситуации можно избежать при помощи регулярного и своевременного распространения информации о работе жилищного партнерства среди всех членов сообщества, как:

- проведение открытых заседаний Правления, на которые следует приглашать всех жителей;

- вывешивание протоколов общих собраний товарищества и заседаний Правления на доску объявлений в подъезде дома не позже, чем через 7 дней после их проведения;

- вывешивание ежемесячные финансовые отчеты;

- вывешивание информацию обо всех вакансиях и о новых жильцах;

- распространение раз или два раза в месяц бюллетеня с информацией о вашей работе и реальных успехах.

1.2.2 Общее собрание членов товарищества Основным способом вовлечения большинства жителей в процесс управления зданием и вообще в жизнь товарищества, является участие в общих собраниях его членов. Именно общее собрание является тем демократическим механизмом, который позволяет обеспечить учет интересов и мнения большинства жителей в текущей работе исполнительного органа товарищества. Поэтому крайне важно сделать так, чтобы собрания проводились регулярно и с хорошей посещаемостью.

Не позже, чем за неделю до проведения собрания, вывешивайте объявления о его проведении в подъезде и, помимо этого, распространяйте эти объявления напрямую всем участникам через почтовые ящики или, подсовывая их под двери квартир. Сверьтесь с Уставом организации относительно требований к срокам оповещения, поскольку они могут быть разными для разных видов собраний.

Вывешивайте в подъезде и раздавайте частникам повестку дня предстоящего собрания, чтобы люди знали, чего следует ожидать от собрания.

Следует заранее раздавать участникам протокол предыдущего собрания, иначе на прочтение его на собрании впустую уйдет много ценного времени.

Для улучшения явки на собрание следует за день-два обзванивать участников и напоминать им о предстоящем собрании. Если для проведения конкретной База нормативной документации: www.complexdoc.ru дискуссии или принятия конструктивных решений необходимо, чтобы участники ознакомились с какими-либо письменными материалами, следует заблаговременно раздать их участникам.

Для того чтобы общее собрание действительно играло отведенную ему роль в управлении организацией, члены товарищества должны:

- знать цели и задачи организации, разделять ее планы на будущее, понимать свой личный интерес в успехе общего дела;

- понимать важность посещения собраний и внесения предложений;

- быть информированными о состоянии дел в организации и о повестке дня собрания;

- быть достаточно образованными и эрудированными, чтобы уметь выражать и отстаивать свои интересы, как члена товарищества;

- достаточно хорошо знать людей, избираемых в правление, с тем, чтобы не обмануться в своих ожиданиях, вверяя им полномочия.

По закону собрание должно собираться не реже 1 раза в год, в срок не позднее дней после окончания финансового года. На практике же периодичность собраний зависит от многих факторов.

Важно только помнить, что на общих собраниях, когда в одном зале присутствуют несколько десятков человек, вырабатывать серьезные решения по бесчисленному множеству текущих вопросов невозможно, да и не нужно. В основном на собрании должны приниматься решения по общим стратегическим вопросам или по тем, которые закон относит к его исключительной компетенции, например:

- внесение изменений и дополнений в устав товарищества;

- о реорганизации или ликвидации товарищества;

- об отчуждении, передаче в аренду или в залог общего имущества;

- о приобретении, строительстве, реконструкции и т.п. недвижимого имущества в кондоминиуме;

- о получении кредитов и других заемных средств;

- определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества;

База нормативной документации: www.complexdoc.ru - установление размеров обязательных платежей и взносов членов товарищества, определение размера вознаграждения членам правления, принятие правил внутреннего трудового распорядка, положения об оплате труда должностных лиц и т.п.

1.2.3 Проведение собрания Все участники собрания должны выполнять какую-либо обязанность с тем, чтобы собрание прошло успешно. Не всегда удается проконтролировать поведение других, но можно проконтролировать свою работу. Ниже приводятся некоторые рекомендации, которые следует соблюдать при участии в организации собраний.

Рекомендуется:

- Лично приветствовать участников.

- Внимательно слушать других.

- Оказывать поддержку ведущему собрание в выполнении повестки дня.

- Рекомендовать пути и способы разрешения конфликтов.

- Принимать участие в дискуссиях.

- Поощрять новых людей выступать и предлагать себя в качестве добровольцев.

- Оказывать помощь в подготовке помещения к собранию и в уборке.

- Иметь хорошее настроение и заряд бодрости в течение всего собрания.

- В трудных или напряженных ситуациях шутить или рассказывать смешную историю для того, чтобы разрядить обстановку.

Не рекомендуется:

- Доминировать в ходе дискуссии.

- Привносить в ход дискуссии посторонние вопросы.

- Слишком долго задерживаться на прошлых пунктах повестки дня.

- Настаивать, чтобы люди поддерживали только ваши идеи. (Цитируется по пособию "Мидвест Академи", "Организационная работа ради реализации социальных перемен").

База нормативной документации: www.complexdoc.ru

РАСПРЕДЕЛЕНИЕ РОЛЕЙ НА СОБРАНИИ

Председатель собрания.

Председатель играет роль ведущего - председатель не должен управлять и контролировать результат собрания. Роль его состоит в том, чтобы помочь собранию добиться поставленных целей, чтобы у людей была возможность участвовать на демократической основе в процессе принятия решений, и чтобы собрание проводилось с максимальной отдачей и эффективностью для избежания потери времени его участников. Этими навыками вполне можно овладеть, а искусство вести собрания улучшается по мере накопления практического опыта.

Председатель собрания должен:

- Понимать цели собрания и жилищной ассоциации.

- Направлять собрание на обсуждение вопросов повестки дня.

- Привлекать всех присутствующих к участию в собрании при помощи осуществления контроля над поведением людей, склонных к тому, чтобы доминировать на собрании, а также привлекая к работе собрания более застенчивых людей.

- Обеспечивать демократичность в принятии решений.

Ведение протокола. Обязательно должен вестись протокол собрания. Обычно этим занимается секретарь. Это не обязательно должна быть стенографическая запись "слово в слово", однако, в протоколе должны быть отражены основные идеи, высказанные участниками, сформулированы принятые решения и отражены результаты голосования. Протокол подписывается председателем собрания и секретарем, к нему прикладываются подписные листы участников собрания.

Ответственный за соблюдение регламента. Ответственный за соблюдение регламента следит за часами и предупреждает председателя или выступающего о том, что, заканчивается регламент по тому или иному вопросу или пункту повестки дня, сверяясь со временем, указанным в повестке дня собрания. По пунктам повестки дня, требующим долгого обсуждения, дается предупреждение за пять минут и затем за две минуты до окончания регламента, после чего дается предупреждение о том, что время истекло. Предупреждение о том, что регламент истек, означает не приказ выступающему немедленно прекратить выступление, а просьбу как можно скорее закончить свою мысль.

Повысить эффективность собраний можно в основном за счет организационных мер, повышения информированности участников, умелой пропаганды, но не существенно: заменить состав участников невозможно, именно они составляют База нормативной документации: www.complexdoc.ru Вашу организацию, а люди меняются очень редко и с трудом. Другое дело Правление и управляющий. Здесь поле для совершенствования существенно больше, в конечный успех от этих субъектов зависти в гораздо большей степени.

1.3 ПРАВЛЕНИЕ И УПРАВЛЯЮЩИЙ

Правление - орган, управляющий каким-либо учреждением, организацией.

Управляющий - "лицо, ведущее дела какого-либо хозяйства, учреждения, организации". С.И. Ожегов. Словарь русского языка.

В соответствии с Законом товарищество самостоятельно может осуществлять управление жилым зданием. Понятие управления жилым зданием включает в себя целый комплекс действий, связанных с одной стороны с принятием решений, установлением порядков по финансовому управлению и содержанию дома и осуществлению контроля над последующим следованием за их выполнением. А с другой стороны - с исполнением принятых решений путем непосредственных мероприятий и действий по эксплуатации, содержанию и ремонту здания, а также управлению денежными средствами.

Стратегические решения принимает Общее собрание товарищества, которое для осуществления функции управления избирает из числа своих членов Правление товарищества. Правление может осуществлять функции по управлению зданием самостоятельно либо передает эти функции полностью или частично уполномоченному лицу (управляющему) или организации (управляющей компании). Распределение полномочий (функций) между Правлением и Управляющим производится в соответствии с заключаемым между ними договором.

1.3.1 Правление товарищества Правление товарищества - его основной исполнительный орган, избираемый на срок не более двух лет из членов товарищества и подотчетный общему собранию.

Действуя от имени и в интересах товарищества, Правление обеспечивает исполнение обязанностей товарищества и реализации его прав. Члены Правления работают на общественных началах, а в случае, когда Правление осуществляет функции управляющего - на платной основе (должностные лица Правления). В самоуправляемом доме очень важно четко разделить функции Правления и управляющего, так как вполне вероятно, что некоторые члены должны будут совмещать две функции деятельности в одном лице. И им надо всегда ясно помнить о том, когда они принимают решения как члены Правления, а когда они действуют как управдомы, ответственные перед Правлением. Решения Правления принимаются на заседаниях, где у каждого члена Правления равные права.

Правление и его председатель всегда действуют от имени товарищества.

База нормативной документации: www.complexdoc.ru Правление выбирает своих должностных лиц (как минимум это три должности председатель, секретарь и казначей или бухгалтер) на первом его собрании.

Необходимо учесть в уставе товарищества или принять специальное решение на Общем собрании положение о некоторых ограничениях при избрании членов Правления. Например, желательно, чтобы никто не занимал двух должностных мест одновременно, или два жильца той же квартиры не занимали должностные места одновременно, должностные лица не должны быть моложе 18 лет и не могут иметь задолженности по квартплате. Могут быть приняты и другие ограничения по усмотрению товарищества.

Очень важно, чтобы между должностными лицами, членами Правления и жильцами было постоянное общение.

Это общение является ключом к эффективной совместной работе и успешному управлению и содержанию дома. Это необходимый ингредиент эффективного демократического принятия решений. Таким образом, каждый человек имеет связь с организацией, возможности знать что происходит, чувство, что он участвует в процессе принятия решений.

С целью повысить эффективность своей работы, а также для повышения уровня вовлечения членов товарищества в дела. Правление формирует комитеты по направлениям работы.

Комитеты играют важную роль в жизни товарищества. Они осуществляют работу, которую невозможно делать на обыкновенных собраниях Правления. Комитеты позволяют максимально большому количеству людей, не членам Правления, участвовать в жизни товарищества. Это участие с одной стороны дает возможность рядовым членам организации осуществлять контроль над принимаемыми решениями, а с другой стороны - перераспределяет участки работы с тем, чтобы должностные лица и члены Правления не должны были заниматься всем.

Желательно, чтобы в Правлении был, по крайней мере, один постоянный комитет (например, комитет содержания и ремонта), а также, по необходимости, и другие специальные комитеты. Для каждого комитета разрабатываются правила или положение, в соответствии с которыми формируется состав комитета. В каждом комитете должен быть, по крайней мере, один член Правления. Также в комитете имеет право работать каждый, не имеющий задолженностей член товарищества.

Комитеты выбирают своих председателей, которые не могут быть членами Правления.

Российские товарищества пока не пользуются таким структурным механизмом, как комитеты. Нам эта форма управления отдельными направлениями деятельности не знакома.

База нормативной документации: www.complexdoc.ru

II. МЕТОДИЧЕСКИЕ

РЕКОМЕНДАЦИИ ДЛЯ

ПРЕДСЕДАТЕЛЕЙ И ЧЛЕНОВ

ПРАВЛЕНИЯ ТСЖ, БУХГАЛТЕРОВ

И УПРАВЛЯЮЩИХ, А ТАКЖЕ

ЧЛЕНОВ ИНИЦИАТИВНЫХ ГРУПП

ПО СОЗДАНИЮ ТОВАРИЩЕСТВА

2.1 БЮДЖЕТ ТСЖ. ПОИСК ФИНАНСОВЫХ

СРЕДСТВ

Организаторам Товарищества собственников жилья прежде, чем брать здание в управление, следует хорошо посчитать будущие доходы и расходы, т.е. составить бюджет на первый год вашего самоуправления.

Вопрос денег - есть основной вопрос любого дела, проекта, предприятия. Чтобы поддержать энтузиазм инициативных людей и доказать остальным жителям реальность планов по созданию Товарищества собственников жилья, следует начинать дело с поиска финансовых средств.

Основу любого финансового планирования составляет бюджет.

Почему так важно иметь заранее спланированный бюджет? Прежде всего, это позволит Товариществу, верно, оценить свои финансовые возможности, что, в свою очередь, облегчит процесс планирования действий и принятия решений. И если вы создали Товарищество собственников жилья и рискнули таки взять здание в управление, то ваш бюджет будет представлять собой финансовый план или бизнес-план, который предусматривает стоимость эксплуатации здания в наступающем году.

Ваши расходы должны равняться вашим доходам. Если расходов больше, чем доходов, у вас получится бюджет с дефицитом. То есть, вам попросту не хватит денег на жизнедеятельность и придется их где-то брать взаймы, или сократить расходы. Но учтите, что взаймы просто так не дают. Только под проценты.

Поэтому проценты также надо считать вашими расходами. Если вы потратили занятые деньги на эксплуатацию и содержание здания, то налоговая служба отнесет и кредит, и проценты на ваши расходы.

База нормативной документации: www.complexdoc.ru Безусловно, при составлении бюджета вы вынуждены использовать элементы прогнозирования, или предсказания, так как вы со стопроцентной уверенностью не сможете сказать: удастся ли вам собрать все запланированные вами финансовые средства. Так же вы не сможете точно сказать - сколько удастся вам сэкономить средств, или вам придется израсходовать больше, чем планировалось. Из-за непредвиденного роста цен, например. То есть, на непредвиденные расходы вам необходимо заложить в бюджет некоторый элемент гибкости.

Имея грамотно составленный бюджет, ваше ТСЖ может составить реальный план проведения ремонта, установить очередность выделения средств на эксплуатацию здания и определить размер взносов в резервный фонд. Короче говоря, конечным результатом правильного составления бюджета будет хорошо организованная, стабильная в финансовом отношении жилищная организация, работники и руководители которой пользуются доверием жителей.

Но особенно важно еще до принятия решения о взятии здания в управление иметь представление о том, из каких доходов и расходов будет складываться бюджет вашей жилищной организации для того, чтобы ясно представлять себе, что вас ожидает, и принимать вполне обдуманное решение.

Вы можете начинать составлять бюджет с любого периода. Но проще и практичнее делать бюджет на календарный год (с 1 января по 31 декабря). При этом вам следует начать процесс подготовки бюджета за один или два месяца до наступления нового года, собирая и обобщая информацию о доходах и расходах, имевших место в предыдущие 12 месяцев. Опираясь на эти данные, вы можете попытаться спрогнозировать ваши доходы и расходы в наступающем году. Если же вы составляете бюджет впервые, например, для того, чтобы принять грамотное обоснованное решение: стоит ли вам брать здание в управление - то вам необходимо запомнить следующее:

Не помешает обратиться к специалистам за консультациями по вопросу составления бюджета. Полезные советы могут быть получены от других жилищных товариществ, уже имеющих в этом некоторый положительный опыт.

НЕКОТОРЫЕ РЕКОМЕНДАЦИИ ПО СОСТАВЛЕНИЮ БЮДЖЕТА

Прогнозирование доходов и расходов - сущность процесса составления бюджета.

Прогнозы - это, по существу, ваши предположения относительно будущего.

Несмотря на то, что бюджетные прогнозы вашей организации будут приблизительные, они позволят все-таки грамотно спланировать ваши доходы и расходы на будущий год.

При создании Товарищества собственников жилья ТСЖ будет вправе собирать с жильцов квартплату, если, конечно, ваше товарищество возьмет дом в управление.

База нормативной документации: www.complexdoc.ru И, кроме того, государством по Закону «О товариществах собственников жилья»

(смотри книгу первую этой серии) вам обещана социальная зашита путем передачи субсидий и компенсаций за предоставленные льготы отдельным жильцам вашего дома, причем в таких же размерах, что и для жителей, проживающих в муниципальном жилье. Но рассчитывать на эти средства, на все сто процентов, на самом деле вы не сможете. Это проблема в настоящее время для всех бюджетов. Но вы можете все-таки попытаться спрогнозировать их получение. А удастся ли вам получить в реальности эти средства, зависит от очень многих факторов, в том числе и субъективных. Владельцы и арендаторы нежилых помещений, если таковые имеются в вашем здании, в соответствии с тем же Законом «О товариществах собственников жилья», обязаны вносить свою долю пропорциональную их доле в общем имуществе (например, они пользуются внутридомовыми инженерными сетями и т.д.) на содержание здания, но «обязаны»

не значит, что они будут вносить. Пока не сложилась еще такая практика делового оборота. Но надо эту практику изменить. Прежде чем переходить к рассмотрению некоторых важных аспектов процесса составления бюджета, необходимо понять разницу между двумя основными типами расходов.

Постоянные расходы:

- Это расходы, которые вам предстоят ежемесячно, и которые идут на оплату основных (жизненно важных) для вашего здания услуг сторонних организаций или отдельных работников. Строго говоря, без этих расходов невозможно обойтись, иначе будет нанесен ущерб или вашему зданию - или его жильцам. Некоторые расходы, как, например, коммунальные платежи, фонд зарплаты или страхование, имеют свойство быть постоянными. Конечно, можно и не платить зарплату.

Можно, в конце концов, обойтись и без страховки. До первого пожара, например.

Но если вы создали Товарищество собственников жилья и взяли на себя ответственность за здание, то надо будет подумать и о страховании вашего здания и имущества.

Итак, исходя из нормальных экономических соображений и для того, чтобы ваша организация была достаточно устойчивой - вам необходимо в первую очередь спланировать ваши будущие постоянные расходы. Тем более что у вас есть возможность спланировать их достаточно точно.

Переменные расходы:

- Это расходы, которые будут меняться в зависимости от того, сбудется ли ваш прогноз по доходной части бюджета, а также от приоритетов вашей организации и от прочих непредвиденных обстоятельств. Примерами переменных расходов могут служить расходы на текущий ремонт, обустройство здания. Вы можете менять сроки проведения такого ремонта, объемы работ и т.д. В связи с отсутствием гарантий того, что вам удастся найти достаточно средств на реализацию тех или иных мероприятий вам будет гораздо труднее спланировать такие расходы.

База нормативной документации: www.complexdoc.ru В первую очередь вам следует предусмотреть и спланировать постоянные расходы.

И при этом не забывать, что вам будут необходимы и постоянные (гарантированные) источники доходов. От ваших возможностей нести такие расходы полностью зависит и жизнеспособность вашей организации, так как это позволит вам создать минимально необходимый уровень гарантированных услуг в вашем здании. Что в свою очередь позволит завоевать авторитет у жителей и получить их поддержку.



Pages:     || 2 | 3 | 4 |


Похожие работы:

«114 ВЕСТНИК УДМУРТСКОГО УНИВЕРСИТЕТА 2014. Вып. 2 ЭКОНОМИКА И ПРАВО Правоведение УДК 34.347.61.64 И.Р. Антропова НОТАРИАЛЬНОЕ УДОСТОВЕРЕНИЕ БРАЧНОГО ДОГОВОРА Рассматривается юридический механизм нотариального удостоверения брачного договора как гражданскоправовой сделки, выявляются и анализирутся проблемы, связанные с нотариальным удостоверением брачного договора. Объектом исследования является нотариальное удостоверение брачного контракта в Российской Федерации, предметом исследования –...»

«РЕСПУБЛИКАНСКИЙ ГИДРОМЕТЕОРОЛОГИЧЕСКИЙ ЦЕНТР Отдел государственного фонда данных и НТИ ИНФОРМАЦИОННО-БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЕ УКАЗАТЕЛИ (ИБУ) новых поступлений документов в ОГФД и НТИ за 2010 г. ИБУ №1 январь (Поступления в СИФ) ИБУ № 2 февраль (Поступления в СИФ) ИБУ №3 март (поступления в ОГФД и НТИ РЕСПУБЛИКАНСКИЙ ГИДРОМЕТЕОРОЛОГИЧЕСКИЙ ЦЕНТР Отдел государственного фонда данных и НТИ ИНФОРМАЦИОННО-БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ УКАЗАТЕЛЬ новых поступлений документов январь 2010 г. № МИНСК 1. ДОКУМЕНТЫ,...»

«Министерство образования и науки Российской Федерации Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования РОССИЙСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ ТУРИЗМА И СЕРВИСА Факультет туризма и гостеприимства Кафедра бизнес-технологий в туризме и гостеприимстве ДИПЛОМНАЯ РАБОТА на тему: Развитие молодежного предпринимательства в Российской Федерации (на примере коворкинг-центров) по специальности: 080502.65 Экономика и управление на предприятии (в сфере...»

«МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования МОСКОВСКИЙ АВТОМОБИЛЬНО-ДОРОЖНЫЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ ТЕХНИЧЕСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ (МАДИ) Волжский филиал ВЫПУСКНАЯ КВАЛИФИКАЦИОННАЯ РАБОТА Методические указания по подготовке и защите дипломного проекта для студентов очной формы обучения по специальности 230102 Автоматизированные системы обработки информации и управления Чебоксары 2013 УДК 681.3 ББК...»

«МИНИСТЕРСТВО СЕЛЬСКОГО ХОЗЯЙСТВА РФ Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования Пермская государственная сельскохозяйственная академия имени академика Д. Н. Прянишникова Факультет почвоведения, агрохимии, экологии и товароведения Дьяков В.П. ВЫПОЛНЕНИЕ КУРСОВОЙ РАБОТЫ ПО ДИСЦИПЛИНЕ ОСНОВЫ ПОЧВОВЕДЕНИЯ Методические указания Пермь ФГБОУ ВПО Пермская ГСХА 2013 Методические указания для выполнения курсовой работы по дисциплине Основы...»

«ДОНЕЦЬКИЙ НАВЧАЛЬНИЙ КОМПЛЕКС ЕКОНОМІКИ ТА МЕНЕДЖМЕНТУ ПРИ ДОНЕЦЬКОМУ НАЦІОНАЛЬНОМУ ТЕХНІЧНОМУ УНІВЕРСИТЕТІ ДОНЕЦЬКИЙ ІНЖЕНЕРНО-ЕКОНОМІЧНИЙ КОЛЕДЖ МЕТОДИЧЕСКОЕ ПОСОБИЕ по курсу “Этика и эстетика” (для студентов всех специальностей очной и заочной форм обучения) Донецк — 2011 Методическое пособие по курсу Этика и эстетика: для студентов всех специальностей очной и заочной форм обучения/ Сост.: док. филос. наук, профессор Д.Е. Муза. – Донецк: ДонИЭК, 2011 – 55 с. Настоящее методическое пособие...»

«Байханов И. Б. Избирательный процесс в условиях глобализации Грозный – 2012 2 УДК 327 Рекомендовано к изданию кафедрой истории, геополитики и политологии Чеченского государственного университета Рецензенты: Арсалиев Шавади Мадов-Хажиевич, доктор педагогических наук, профессор Ахтаев Абдула Мовлдиевич, кандидат социологических наук, доцент Байханов Исмаил Баутдинович. Избирательный процесс в условиях глобализации: Учебное пособие. - Грозный: Издательство Чеченского государственного университета,...»

«Некоммерческая организация Ассоциация московских вузов Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования Московский государственный индустриальный университет (ФГБОУ ВПО МГИУ) Научно-образовательный материал УЧЕБНО-МЕТОДИЧЕСКИЙ КОМПЛЕКС ДИСЦИПЛИНЫ Машинная графика Состав научно-образовательного коллектива: Доцент А.П. Пакулин Доцент В.Н. Тимофеев Москва 2011 г. 1. Цели и задачи дисциплины 1.1. Цели дисциплины Целью дисциплины является...»

«Федеральное агентство по образованию Дальневосточный государственный технический университет (ДВПИ им. В.В. Куйбышева) Инженерно-экономический институт Н.Е. Марфенко БУХГАЛТЕРСКИЙ УЧЕТ, АНАЛИЗ И АУДИТ: ВВЕДЕНИЕ В СПЕЦИАЛЬНОСТЬ Учебное пособие Рекомендовано Дальневосточным региональным учебнометодическим центром в качестве учебного пособия для студентов специальности 080109 Бухгалтерский учет, анализ и аудит вузов региона Владивосток • 2008 УДК 657 ББК 65.052 М 30 Рецензенты: В.А. Останин, д-р....»

«МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ГОУ СПО ПЕРЕСЛАВСКИЙ КИНОФОТОХИМИЧЕСКИЙ КОЛЛЕДЖ Заочное отделение Методические рекомендации по выполнению и защите дипломных работ Для студентов специальности 030503 – Правоведение 2010 2 Одобрена на заседании Составлена в соответствии Кафедры Экономики и права с государственными требованиями Протокол №_ к минимуму содержания и уровню От 2010г. подготовки выпускников по Заведующий кафедрой специальности 030503 Правоведение _ Г.А. Порошин...»

«УТВЕРЖДАЮ директор МБОУ ДОД ДДТ Рассвет Гаджиева А.М _ _ 2013 г. Муниципальное бюджетное образовательное учреждение дополнительного образования детей дом детского творчества Рассвет муниципального образования Акушинский район ДОЛЖНОСТНАЯ ИНСТРУКЦИЯ координатора по работе с детскими общественными объединениями I. Общие положения 1. Координатор относится к категории специалистов; 2. На должность координатора назначается лицо, имеющее высшее профессиональное образование и стаж работы по...»

«ФИНАНСЫ УЧЕБНО-МЕТОДИЧЕСКИЙ КОМПЛЕКС Для студентов, обучающихся по специальности 080109 Бухгалтерский учет, анализ и аудит МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЮ Государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования ГОРНО-АЛТАЙСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ Экономический факультет Кафедра Бухгалтерского учета, анализа и аудита Финансы УЧЕБНО-МЕТОДИЧЕСКИЙ КОМПЛЕКС Для студентов, обучающихся по специальности 080109...»

«А. С. ГЕРАСИМОВ КУРС МАТЕМАТИЧЕСКОЙ ЛОГИКИ И ТЕОРИИ ВЫЧИСЛИМОСТИ УЧЕБНОЕ ПОСОБИЕ Издание третье, исправленное и дополненное Электронный вариант этой книги (в виде PDF-файла) распространяется с сайта Московского центра непрерывного математического образования http://www.mccme.ru/free-books и с сайта её автора http://gas-teach.narod.ru. Издательство ЛЕМА Санкт-Петербург 2011 УДК 510.6+510.2+510.5+512.54.05+004.05 ББК 22.12 Г37 Герасимов А. С. Курс математической логики и теории вычислимости:...»

«ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЮ НОВОСИБИРСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ Механико-математический факультет Н. Т. Когабаев ЛЕКЦИИ ПО ТЕОРИИ АЛГОРИТМОВ Учебное пособие Новосибирск 2009 УДК 510.5(075) ББК В12я73-1 К 570 Когабаев Н. Т. Лекции по теории алгоритмов: Учеб. пособие / Новосиб. гос. ун-т. Новосибирск, 2009. 107 с. ISBN 978-5-94356-799-5 В настоящем учебном пособии изложены математические основы теории алгоритмов. Пособие отражает содержание лекций основного курса Теория алгоритмов...»

«Е. В. ДЗЮИНА ПОУРОЧНЫЕ РАЗРАБОТКИ ПО АНГЛИЙСКОМУ ЯЗЫКУ к УМК М.З. Биболетовой и др. “Enjoy English” ИЗДАНИЕ ВТОРОЕ, ПЕРЕРАБОТАННОЕ 4 класс МОСКВА • ВАКО • 2013 УДК 372.881.111.1 ББК 74.268.1Англ Д43 Дзюина Е.В. Поурочные разработки по английскому языку. Д43 4 класс. – 2-е изд., перераб. – М.: ВАКО, 2013. – 192 с. – (В помощь школьному учителю). ISBN 978-5-408-01132-2 В пособии представлены подробные сценарии уроков английского языка в 4 классе для учителей, работающих по учебно-методическому...»

«Колесник Г.В. Теория игр. Учебное пособие. Тверь: ТвГУ, 2009. 133 c. ISBN 978-5-7609-0513-0 1. Некооперативные игры 1.1. Нормальная форма игры Теория игр – это раздел прикладной математики, исследующий построение моделей принятия решений в условиях конфликта. В обыденном смысле под словом конфликт понимается противостояние нескольких сторон (или их коалиций), при котором каждый из участников желает нанести наибольший урон сторонам, не входящим в коалицию с ним. Примером такого взаимодействия...»

«РЕЦЕНЗИЯ на учебно-методический комплекс Латинский язык с ветеринарной терминологией, разработанный профессором Мироном Н.И. Специальность - 111201 - Ветеринария Представленный учебно-методический комплекс составлен в соответствии с Государственным образовательным стандартом высшего профессионального образования Российской Федерации. Он представляет собой сборник учебно-тематических, методических и контрольно-измерительных материалов к коллоквиумам, зачёту и итоговой государственной аттестации...»

«ВНИМАНИЕ учащимсязаочникам! Данный экземпляр методических рекомендаций является предварительным, черновым вариантом и будет дорабатываться. Изменениям подвергнутся методические рекомендации по изучению учебной дисциплины и рекомендации по выполнению домашних контрольных работ. Задания для домашних контрольных работ и распределение их по вариантам изменены НЕ БУДУТ!!!!!! Приносим извинения за временные неудобства. Администрация 1 МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ РЕСПУБЛИКИ БЕЛАРУСЬ Учреждение...»

«Фетальный алкогольный синдром: методические рекомендации по направлению к специалистам и диагностике Национальный центр врожденных дефектов инвалидностей, связанных с развитием (The National Center on Birth Defects and Developmental Disabilities at CDC – NCBDDD) Центры по контролю и профилактике заболеваний (Centers for Disease Control and Prevention – CDC) Министерство здравоохранения и сферы услуг (Department of Health and Human Services) совместно с Специальной национальной комиссией по...»

«Учебное пособие для 10 класса учреждений, обеспечивающих получение общего среднего образования, с русским языком обучения с 12-летним сроком обучения Допущено Министерством образования Республики Беларусь Минск Издательский центр БГУ 2006 УДК 94(476)1945/2005(075.3=161.1) ББК 63.3(4Беи)6я721 Ф76 Р е ц е н з е н т ы: зав. каф. истории Беларуси Гродненского государственного университета им. Я. Купалы, канд. ист. наук, проф. И. П. Крень; проф. каф. истории и культуры Беларуси Могилевского...»








 
2014 www.av.disus.ru - «Бесплатная электронная библиотека - Авторефераты, Диссертации, Монографии, Программы»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.