[ «Метелв И.С., Калинина Н.М., Елкин С.Е. ЭКОНОМИКА НЕДВИЖИМОСТИ Электронное учебно-практическое пособие Печатный аналог электронного учебно-практического пособия издан при поддержке гранта ректора Российского ...»
МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РФ
Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение
высшего профессионального образования
РОССИЙСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ ТОРГОВО-ЭКОНОМИЧЕСКИЙ
УНИВЕРСИТЕТ
ОМСКИЙ ИНСТИТУТ (ФИЛИАЛ)
Метелв И.С., Калинина Н.М., Елкин С.Е.
ЭКОНОМИКА НЕДВИЖИМОСТИ
Электронное учебно-практическое пособие Печатный аналог электронного учебно-практического пособия издан при поддержке гранта ректора Российского государственного торгово-экономического университета (решение Ученого совета РГТЭУ от 31.01.2012г.) ОМСК Подписано в печать 25.04.2012. Формат 60х84 1/ Бумага писчая. Печать цифровая. Усл.печ.л.10,23.Тираж 300 экз. Заказ № Омский институт (филиал) РГТЭУ 644009, г. Омск, ул. 10 лет Октября, 195, корпус УДК 338. ББК 65.304. М Рецензенты:
Родина Л.А. - д.э.н., профессор Омского института (филиала) РГТЭУ Хаирова С.М. – д.э.н., профессор ОмГИС Метелев И. С., Калинина Н. М., Елкин С. Е.
М 54 Экономика недвижимости: электронное учебно-практическое пособие (электронный аналог печатного издания)/ И.С. Метелев, Н.М.
Калинана, С.Е. Елкин – Омск: Омский институт (филиал) РГТЭУ, 2012. – 1,91 Мб.
Выходные данные печатного аналога электронного учебнопрактического пособия:
Метелев И. С., Калинина Н. М., Елкин С. Е.
М 54 Экономика недвижимости: учебно-практическое пособие. – Омск: ИП Скорнякова Е. В., 2012. – 176 с.
ISBN 978-5-905833-08- Учебно-практическое пособие разработано с целью оказания практической помощи студентам в подготовке к лекционным, практическим занятиям, текущей и итоговой аттестации, организации самостоятельной работы. Пособие составлено в соответствии с требованиями Государственного образовательного стандарта высшего профессионального образования по направлению подготовки 080100 «Экономика».
В пособии рассмотрены нормативно-правовые и экономические основы недвижимости. Раскрыты основная цель, задачи, предмет и содержание экономики недвижимости как научно-практического направления профессиональной деятельности. Широко представлены современные подходы и методы оценки объектов недвижимости в условиях рыночной экономики.
Теоретико-методический модуль дополнен практическим блоком, способствующим приобретению прикладных навыков профессиональной деятельности на рынке недвижимости и содержащим тестовые задания по разделам дисциплины, вопросы для самоконтроля.
Предназначено для студентов экономических специальностей очной и заочной форм обучения, бакалавров, магистров, руководителей всех уровней, преподавателей и аспирантов, изучающих экономику.
ISBN 978-5-905833-08- УДК 338. ББК 65.304. © Метелев И. С., Калинина Н. М., Елкин С. Е., © Омский институт (филиал) РГТЭУ,
ОГЛАВЛЕНИЕ
Предисловие……………………………………………………... ВВЕДЕНИЕ………………………………………………………1. ОБЪЕКТЫ НЕДВИЖИМОСТИ: СУЩНОСТЬ И ОСНОВ-
НЫЕ ПРИЗНАКИ……………………………………………… Вопросы для самоконтроля…………………………………….. Тестовые задания……………………….……………………..2. ХАРАКТЕРИСТИКА И КЛАССИФИКАЦИЯ ОБЪЕКТОВ
НЕДВИЖИМОСТИ……………………………………………... Вопросы для самоконтроля…………………………………….. Тестовые задания……………………………………………….. 3. ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ НА НЕДВИЖИМОСТЬ…….. Вопросы для самоконтроля…………………………………….. Тестовые задания………………………………………………..4. ОСНОВНЫЕ ЭЛЕМЕНТЫ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ…
Вопросы для самоконтроля…………………………………….. Тестовые задания………………………………………………..5. СДЕЛКИ НА РОССИЙСКОМ РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ
Вопросы для самоконтроля…………….………………………. Тестовые задания……………………………………………….. 6. ИПОТЕКА И ЗАЛОГ НЕДВИЖИМОСТИ…………………. Вопросы для самоконтроля…………………………………….. Тестовые задания……………………………………………..… 7. УПРАВЛЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТЬЮ…………………...… Вопросы для самоконтроля…………………………………..… Тестовые задания……………………………………………….. 8. ОЦЕНКА СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ: СОВРЕМЕННЫЕ ПОДХОДЫ, ПРИНЦИПЫ И МЕТОДЫ…………... Вопросы для самоконтроля…………………………………….. Тестовые задания……………………………………………….. 9. НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ В СФЕРЕ НЕДВИЖИМОСТИ…. Вопросы для самоконтроля………………………………….…. Тестовые задания……………………………………………….. ЗАКЛЮЧЕНИЕ……………………………………………...…... Библиографический список…………………………………...... Терминологический словарь……………………………............ В России, осуществившей рыночные преобразования, в результате естественных интеграционных процессов концентрации производства и капитала, реструктуризации экономики сложился институт собственности. Проблема правового регулирования отношений собственности является дискуссионной темой современных научных исследований. Принимая во внимание тот факт, что права владения, пользования и распоряжения собственностью влекут за собой определенные экономические обязательства, рассмотрение рынка недвижимости как системы законодательно регулируемых взаимоотношений между различными субъектами рынка невозможно без исследования организационноэкономических аспектов последних.В представленной работе на основе изучения большого массива правовой и экономической литературы, обобщения нормативно-правовой базы, опыта практической деятельности субъектов рынка недвижимости делается попытка обобщения и систематизации современных научных, правовых и экономических основ недвижимости. Актуальность данного издания обусловлена также наличием прикладного пакета заданий, что подтверждает практическую ценность работы.
В основу формирования структуры пособия положены современные научные подходы к недвижимости, предполагающие рассмотрение последней как системы нормативно-правовых и экономических элементов, субъектов и объектов недвижимости, а также государственного управления рынком недвижимости, выступающего гарантом и основой института собственности в России. Содержание пособия определяется актуальностью подробного исследования теоретических, методических и практических аспектов недвижимости. Предложенный в работе материал систематизирован для комплексного исследования проблемы: в рамках каждого структурного раздела дисциплины приводится обзор теоретико-правовых аспектов, в конце приводятся вопросы для самоконтроля и тестовые задания, позволяющие оценить теоретические знания и навыки практической профессиональной деятельности на рынке недвижимости.
Структура изложения пособия направлена на облегчение восприятия читателем достаточно сложного правового материала. Главы разделены на параграфы, параграфы структурированы выделением ключевых слов и основных понятий. В каждом параграфе содержатся краткие выводы, аккумулирующие наиболее важные положения, содержащиеся в соответствующей теме. Углубиться в изучение интересующего вопроса читателю помогут перечень основных нормативных актов и специальной литературы.
Книга, которую Вы держите в руках, имеет целью удовлетворить интерес широкого круга читателей: студентов экономических и юридических специальностей очной и заочной форм обучения, бакалавров, магистров, руководителей всех уровней, преподавателей и аспирантов, изучающих экономику и недвижимость. Представленное научно-практическое пособие может применяться в процессе изучения слушателями дисциплин «Экономика недвижимости», «Оценка стоимости бизнеса», «Предпринимательское право». Следует отметить, что в силу сложности рассматриваемой проблематики, научной дискуссионности многих из рассматриваемых вопросов, недостаточности их правового регулирования представленное на суд взыскательного читателя научно-практическое пособие не претендует на абсолютную полноту исследования существующих в российской экономике и праве и исчерпывающий анализ многих важных, связанных с этой темой, проблем.
Данное пособие подготовлено авторским коллективом под руководством к.э.н., доцента И. С. Метелева (предисловие, введение, заключение, общая редакция); к.э.н., доцент Калинина Н.
М. – практический блок разделов; к.э.н., доцент Елкин С. Е. – теоретический блок разделов.
ВВЕДЕНИЕ
При любом общественном устройстве особое место в системе общественных отношений занимает недвижимое имущество, с функционированием которого так или иначе связаны жизнь и деятельность людей во всех сферах бизнеса, управления и организации. Объекты недвижимости не только важнейший товар, удовлетворяющий различные потребности людей, но одновременно и капитал в вещной форме, приносящий доход.Недвижимость – основа национального богатства страны, имеющая по числу собственников массовый характер. Поэтому знание экономики недвижимости необходимо для успешной предпринимательской деятельности в различных видах бизнеса, а также в жизни любой семьи и отдельно взятых граждан, поскольку собственность на недвижимость – первичная основа свободы, независимости и достойного существования всех людей.
«Экономика недвижимости» – общепрофессиональная экономическая дисциплина, необходимая для формирования современного специалиста экономического профиля. В соответствии с требованиями Государственного образовательного стандарта будущий выпускник должен ориентироваться на рынке недвижимости, иметь знания об экономическом содержании, основных принципах и методах оценки, процессах финансирования объектов недвижимости, технологиях оценки и принципах эффективного управления недвижимостью.
Основная задача дисциплины «Экономика недвижимости» заключается в изучении специфики экономических процессов, связанных с недвижимым имуществом физических и юридических лиц.
Предметом изучения данного курса служит система экономических, организационных и правовых отношений по поводу недвижимого имущества, основанная на действующих законодательных и нормативных актах, регулирующих управление различными объектами недвижимости и совершение с ними гражданско-правовых сделок с целью получения желаемого коммерческого или социального результата.
В данном издании предпринята попытка обобщения и систематизации теоретических, методических и прикладных аспектов дисциплины, направленная на оказание помощи студентам изучении права и экономики недвижимости.
Существует несколько подходов к определению недвижимости «Недвижимое имущество – это любое имущество, состоящее из земли, а также зданий и сооружений на ней». «...имущества являются недвижимыми по их природе, или в силу их назначения, или вследствие предмета, принадлежность которого они составляют».
«Недвижимость, недвижимое имущество – реальная земельная и вся материальная собственность. Включает все материальное имущество под поверхностью земли, над ее поверхностью или прикрепленное к земле». «Недвижимыми имуществами признаются по закону земли и всякие угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а также железные дороги».
Из вышеприведенных определений становится понятно, что все они тесно перекликаются и в своей основе имеют одно и то же значение (независимо от момента истории) – земля и все то, что неотрывно с ней связано.
На сегодняшний момент Гражданским кодексом Российской Федерации (ст. 130) определяется, что к недвижимым вещам – (термины «недвижимость», «недвижимое имущество», «объекты недвижимости» используются как однопорядковые термины и применяются в зависимости от контекста), (недвижимому имущество, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба и назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.
Таким образом, к отличительной особенности недвижимости относится ее неразрывная связь с землей (при этом сами по себе земельные участки также рассматриваются в качестве недвижимости), что в свою очередь предполагает ее значительную стоимость. Вне связи с земельными участками недвижимые объекты теряют обычное назначение и соответственно понижаются в цене. Так, не рассматриваются в качестве недвижимости деревья, выращиваемые в специальных питомниках, или дома, предназначенные под снос.
Рисунок 1.1 – Отличительные признаки недвижимости.
Вместе с тем закон относит к недвижимости и объекты, которые по своей физической природе являются недвижимыми. К ним относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (искусственные спутники, космические корабли и т.д.). Юридическое признание указанного имущества в качестве недвижимого, обусловлено тем, что оно является дорогостоящим и поэтому требует особого порядка регистрации, который предусмотрен для недвижимости.
Рисунок 1.2 – Особенности недвижимости как товара. Гриненко С.В. Экономика недвижимости. Конспект лекций. Таганрог. Из-во ТРТУ, 2004, 107 с.
Объекты недвижимости различаются по своему происхождению:
созданные природой без участия труда человека;
являющиеся результатом труда человека;
созданные трудом человека, но связанные с природной основой настолько, что в отрыве от нее функционировать не могут.
ГК РФ выделяет недвижимость в самостоятельный объект права.
К недвижимости относятся и предприятия как имущественные комплексы.
В практике хозяйственной деятельности имущественный комплекс рассматривается как совокупность принадлежащих одному собственнику объектов недвижимости, включающая в себя земельный участок (или несколько участков) с совокупностью функционально связанных между собой зданий, сооружений, передаточных устройств, технологического оборудования и предназначенных для хозяйственной деятельности.
В состав имущественного комплекса входит имущество, которое необходимо для производственного функционирования.
Для признания имущественного комплекса предприятием он должен включать элементы, позволяющие субъекту предпринимательской деятельности самостоятельно осуществлять производство продукции, выполнять работы или оказывать услуги и тем самым систематически получать прибыль. При этом набор элементов зависит от профиля деятельности, финансовоэкономических, территориальных и иных условий функционирования предприятия.
Предприятие как объект недвижимости составляет единый имущественный комплекс, включающий не только все виды имущества, предназначенные для его деятельности, но и неимущественные права.
В ГК РФ предприятие – производственно-хозяйственный комплекс, имущество которого полностью обособлено от имущества организации, это базовый компонент инфраструктуры организации. Объекты недвижимости – это пространственный ресурс ее деловой активности, жизнедеятельности персонала и организации.
Итак, к объектам недвижимости относятся наиболее ценные и общезначимые объекты основных средств и такие объекты недвижимости, как земля и недра, имеющие большую экономическую и стратегическую значимость для любого государства во все времена.
К основным признакам недвижимости относятся следующие.
1. Стационарность, неподвижность. Признак характеризуется прочной физической связью объекта недвижимости с земной поверхностью и невозможностью его перемещения в пространстве без физического разрушения и нанесения ущерба, что делает его непригодным для дальнейшего использования.
2. Материальность. Недвижимость всегда функционирует в натурально-вещественной и стоимостной формах. Физические характеристики объекта недвижимости включают, например, данные о его размерах и форме, неудобствах и опасностях, об окружающей среде, о подъездных путях, коммунальных услугах, поверхности и подпочвенном слое, ландшафте и т.д. Совокупность этих характеристик определяет полезность объекта, которая и составляет основу стоимости недвижимости.
3. Долговечность недвижимости практически выше долговечности всех иных товаров, кроме отдельных видов драгоценных камней и изделий из редких металлов.
Например, согласно действующим в России строительным нормам и правилам (СНиП), жилые задания в зависимости от материала основных конструкций (фундамента, стен, перекрытий) подразделяются на 6 групп с нормативными сроками службы от 15 до 150 лет.
Кроме основных признаков недвижимости, можно выделить и частные признаки, которые определяются конкретными показателями в зависимости от вида объектов недвижимости.
Практически невозможно говорить о двух одинаковых квартирах, о двух одинаковых участках, о двух одинаковых строениях, т.к. у них будут обязательно различия в расположении по отношению к другим объектам недвижимости, к инфраструктуре и даже к сторонам света, что показывает разнородность, уникальность и неповторимость каждого объекта недвижимости.
Недвижимость обладает повышенной экономической ценностью. Это обусловлено тем, что она предназначена для длительного пользования и не потребляется в процессе использования.
Как правило, она обладает конструктивной сложностью, требующей больших затрат на поддержание в надлежащем состоянии.
С точки зрения экономики, объект недвижимости можно рассматривать как благо и как источник дохода. В качестве источника дохода земля – основа сельскохозяйственного производства, самостоятельный сложный (в экономической связи с построенными зданиями, сооружениями) объект инвестирования, часть национального богатства, объект налогообложения, источник природных ресурсов (единственный из всех объектов недвижимости).
Жилые объекты недвижимости могут рассматриваться как прямой и косвенный источники дохода. Жилье как объект куплипродажи является прямым источником дохода, а жилищное строительство – источник косвенного дохода, который стимулирует развитие проектной деятельности, промышленности строительных материалов, способствует строительству объектов инфраструктуры, дорожному строительству, развитию городского транспорта, сферы торговли и услуг.
Объекты недвижимости могут являться обеспечивающим ресурсом, что характерно для организаций, чей бизнес не базируется на операциях с недвижимостью.
Объекты недвижимости могут выступать как предмет специализации организации, предмет ее деловой активности, основной источник доходов. Это, например, крупномасштабные портфели объектов жилой и нежилой недвижимости в инвестиционных, страховых и пенсионных фондах.
Другим типом организаций, для которых объект недвижимости составляет основу их активов и профессиональной деятельности, являются фирмы-застройщики. Их бизнес по своей сути связан с приобретением земельных участков, реализацией проекта развития, например путем застройки приобретенных участков объектами жилой и коммерческой недвижимости с их последующей продажей.
«Благо» обладания объектом недвижимости и получения доходов от его использования неотъемлемо от бремени связанных с этим расходов, издержек и риска. На собственника возлагается обязанность содержания объекта недвижимости (охрана, ремонт и поддержание в должном состоянии) в случае, если законом (договором) это «бремя» либо часть его не возложено на иное лицо.
Любой объект недвижимости в действительности существует в единстве физических, экономических и правовых свойств, каждое из которых может в соответствующих случаях выступать в качестве определяющего в зависимости от складывающихся ситуаций, целей и стадий анализа.
Сущность объектов недвижимости заключается в триединстве категорий: материальной (физической), правовой и экономической.
Объект недвижимости всегда имеет свое функциональное назначение. Оно может быть производственным и непроизводственным.
При производственном назначении объект недвижимости прямо или косвенно участвует в создании продукции, выполнении работ, оказании услуг. При непроизводственном – обеспечивает условия для проживания и обслуживания людей.
Недвижимость всегда выступает как объект долгосрочного инвестирования. Чаще всего это связано с тем, что приобретение объекта недвижимости по частям не представляется возможным, т.к. для вложения капитала в объект недвижимости требуется значительная его величина.
Необходимо отметить, что некоторые виды недвижимости могут переходить в движимое имущество. Так, например, леса и многолетние насаждения по определению относятся к недвижимости, а заготовленный лес – это уже движимое имущество.
Часто при совершении сделок с недвижимостью может передаваться набор прав и интересов, не являющихся частью недвижимости. Это могут быть права аренды, преимущественного приобретения или другие интересы (сервитуты).
В частности, сервитут – это право ограниченного пользования чужим земельным участком, которое «может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд...».
Любой объект недвижимости в реальной действительности существует в единстве физических, экономических, социальных и правовых свойств, каждое из которых может в соответствующих случаях выступать в качестве основного (определяющего) в зависимости от жизненных ситуаций, целей и стадий анализа.
Географическая концепция отражает физические (технические) характеристики недвижимости: конструкция и материал строения, размеры, местоположение, климат, плодородие почв, улучшения, окружающую среду и другие параметры. Все объекты недвижимости подвергаются воздействию физических, химических, биологических, техногенных и других процессов. В результате постепенно изменяются их потребительские качества и функциональная пригодность, состояние которых учитывается при совершении сделок, владении и пользовании имуществом.
Экономическая концепция рассматривает недвижимость как эффективный объект инвестирования и надежный инструмент генерирования дохода. Основные экономические элементы недвижимого имущества - стоимость и цена - первично возникают из его полезной cпособности удовлетворять различные потребности и интересы людей.
На юридическом уровне недвижимость - совокупность публичных и частных прав, устанавливаемых государством с учетом отечественных особенностей и международных норм. Частные права могут быть неделимыми или частичными (совместное имущество) и разделенными на основе физического горизонтального и вертикального разграничения имущества на подземные ресурсы, поверхность земельных участков, строения на них и воздушное пространство.
Социальная роль недвижимости состоит в удовлетворении физиологических, психологических, интеллектуальных и других потребностей людей. Все, что нужно человеку для выживания и достойной жизни, он получает, в конечном счете, от земли. Владение недвижимостью престижно в общественном сознании и необходимо для формирования цивилизованного среднего социального слоя.
К нежилому фонду относятся здания, сооружения и другие объекты или их часть, расположенные на определенном земельном участке и зарегистрированные в установленном порядке. Нежилые помещения различаются по функциональному назначению на офисные, торговые, складские и производственные.
Базовый объект недвижимости – это земля, которая является местом проживания всех людей, основным фактором в любой сфере бизнеса, прямо или косвенно участвующем в производстве всех других товаров.
Рисунок 1.3 – Статус объектов недвижимости.
Наряду с делением на типы, недвижимость классифицируется по ряду признаков, что способствует более успешному исследованию рынка недвижимости и облегчает разработку и применение методов оценки различных категорий недвижимости, управления ими.
По характеру использования 1. Жилая недвижимость: дома, коттеджи, квартиры.
2. Коммерческая недвижимость: отели, офисные помещения, магазины, рестораны, пункты сервиса.
3. Производственная недвижимость: фабрики, заводы, склады.
4. Сельскохозяйственная недвижимость: фермы, сады.
5. Специальная недвижимость: школы, церкви, монастыри, больницы, ясли-сады, дома престарелых, здания правительственных и административных учреждений.
По целям владения 1. для ведения бизнеса;
2. для проживания владельца;
3. в качестве инвестиций;
4. в качестве товарных запасов и НЗП;
5. для освоения и развития;
6. для потребления истощимых ресурсов.
По степени специализации 1. специализированная (в силу своего специального характера редко, если вообще сдается в аренду третьим лицам или продается на открытом рынке для продолжения ее существующего использования, кроме случаев, когда она реализуется как часть ее использующего бизнеса): нефтеперерабатывающие и химические заводы, электростанции; музеи, библиотеки и подобные им помещения, принадлежащие общественному сектору;
2. неспециализированная — вся другая недвижимость, на которую существует всеобщий спрос на открытом рынке для инвестирования, использования в существующих или аналогичных целях.
По степени готовности к эксплуатации 1. введенные в эксплуатацию;
2. требующие реконструкции или капитального ремонта;
3. незавершенное строительство.
По воспроизводимости в натуральной форме 1. не воспроизводимые: земельные участки, месторождения полезных ископаемых;
2. воспроизводимые: здания, сооружения, многолетние насаждения.
Недвижимость имеет потенциальную способность приносить доход и является довольно привлекательным направлением инвестирования. Формы дохода от недвижимости:
1) будущие периодические потоки денежных средств;
2) увеличение стоимости недвижимости за счет изменения рыночных цен, приобретения новых и развития старых объектов;
3) доход от перепродажи объекта в конце периода владения.
Таким образом, недвижимость в любом общественном устройстве является объектом экономических и государственных интересов, и поэтому для этой категории имущества введена обязательность государственной регистрации прав на него, которая позволяет идентифицировать объект и субъект права, ибо связь между объектом недвижимости и субъектом прав на него невидима, а передача недвижимости путем физического перемещения невозможна.
Рисунок 1.4 – Недвижимость как физический, экономикоправовой и социальный комплекс отношений.
1. Назовите экономические, правовые и социальные особенности недвижимости.
2. Перечислите основные признаки и состав недвижимого имущества.
3. Какие стадии жизненного цикла объекта недвижимости существуют?
4. Что такое износ объекта недвижимости? Какие виды износа существуют?
5. Какие объекты недвижимости не могут быть товаром?
6. Что представляет собой срок жизни недвижимости?
7. Дайте характеристику методов начисления амортизации по объектам недвижимого имущества.
1.1. К недвижимости относятся:
а) земля;
б) здания, строения;
в) нефть в переработке;
г) дороги;
д) самолеты;
е) чугун.
1.2. Недвижимость как товар на рынке недвижимости:
а) со временем сохраняет свои потребительские качества;
б) цена на недвижимость практически стабильна;
в) с течением времени теряет свои качественные потребительские качества.
1.3. Какие объекты имущества относятся к недвижимости (недвижимому имуществу, недвижимым вещам)?
а) составные неотторжимые части недвижимого имущества, которые не могут быть отделены от него без несоразмерного ущерба как самому объекту недвижимости, так и отделяемой части. Они не могут быть предметом разных прав и обязанностей если иное не предусмотрено в законе или в договоре;
б) движимые предметы, которые связаны с недвижимым объектом общим назначением, служат ему и могут быть отделены от него по решению собственника недвижимого имущества;
в) имущество, вещи, ценности, не связанные непосредственным образом с землей и не прикрепляемые к ней. Подвижные, перемещаемые вещи либо те, которые способны передвигаться сами, деньги, ценные бумаги, перемещение которых не приводит к существенному изменению их свойств.
1.4. Какие объекты имущества относятся к существенным неотделимым частям недвижимого имущества?
а) земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения;
б) составные неотторжимые части недвижимого имущества, которые не могут быть отделены от него без несоразмерного ущерба как самому объекту недвижимости, так и отделяемой части. Они не могут быть предметом разных прав и обязанностей если иное не предусмотрено в законе или в договоре;
в) движимые предметы, которые связаны с недвижимым объектом общим назначением, служат ему и могут быть отделены от него по решению собственника недвижимого имущества;
г) имущество, вещи, ценности, не связанные непосредственным образом с землей и не прикрепляемые к ней. Подвижные, перемещаемые вещи либо те, которые способны передвигаться сами, деньги, ценные бумаги, перемещение которых не приводит к существенному изменению их свойств.
1.5. Какие объекты имущества относятся к принадлежностям недвижимого имущества?
а) земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения;
б) составные неотторжимые части недвижимого имущества, которые не могут быть отделены от него без несоразмерного ущерба как самому объекту недвижимости, так и отделяемой части. Они не могут быть предметом разных прав и обязанностей если иное не предусмотрено в законе или в договоре;
в) движимые предметы, которые связаны с недвижимым объектом общим назначением, служат ему и могут быть отделены от него по решению собственника недвижимого имущества;
г) имущество, вещи, ценности, не связанные непосредственным образом с землей и не прикрепляемые к ней. Подвижные, перемещаемые вещи либо те, которые способны передвигаться сами, деньги, ценные бумаги, перемещение которых не приводит к существенному изменению их свойств.
1.6. Какие свойства, отношения и т.п. характеризуют недвижимость как правовой объект?
а) местоположение, площадь и границы, объем, размер (высота, ширина, длина), форма, ландшафт, залежи ископаемых, тип почвы, физические характеристики, внешняя среда;
б) право собственности, вещные права: пожизненное наследуемое владение, постоянное пользование, хозяйственное ведение, оперативное управление, траст, залог, аренда, застройка, сервитуты, право на земельный участок собственника здания, расположенного на нем, специальное право «золотая акция» на участке в управлении предприятием, иные права;
в) товар, капитал в вещной форме, полезность, доходность, издержки содержания, ликвидность, финансовый актив, стоимость, цена, налогообложение, инвестирование, спрос и предложение;
г) место обитания людей всех поколений, условие жизни людей, невосполнимый природный ресурс, источник благ, пространственный базис размещения других объектов имущества, объект защиты на благо всех людей, основа свободы и независимости людей, престижность владения, основа гордости и славы, многофункциональное назначение, условие формирования социальных слоев общества.
1.7. Какие свойства, отношения и т.п. характеризуют недвижимость как физический объект?
а) местоположение, площадь и границы, объем, размер (высота, ширина, длина), форма, ландшафт, залежи ископаемых, тип почвы, физические характеристики, внешняя среда;
б) право собственности, вещные права: пожизненное наследуемое владение, постоянное пользование, хозяйственное ведение, оперативное управление, траст, залог, аренда, застройка, сервитуты, право на земельный участок собственника здания, расположенного на нем, специальное право «золотая акция» на участке в управлении предприятием, иные права;
в) товар, капитал в вещной форме, полезность, доходность, издержки содержания, ликвидность, финансовый актив, стоимость, цена, налогообложение, инвестирование, спрос и предложение;
г) место обитания людей всех поколений, условие жизни людей, невосполнимый природный ресурс, источник благ, пространственный базис размещения других объектов имущества, объект защиты на благо всех людей, основа свободы и независимости людей, престижность владения, основа гордости и славы, многофункциональное назначение, условие формирования социальных слоев общества.
1.8. Какие свойства, отношения и т.п. характеризуют недвижимость как экономический объект?
а) местоположение, площадь и границы, объем, размер (высота, ширина, длина), форма, ландшафт, залежи ископаемых, тип почвы, физические характеристики, внешняя среда;
б) право собственности, вещные права: пожизненное наследуемое владение, постоянное пользование, хозяйственное ведение, оперативное управление, траст, залог, аренда, застройка, сервитуты, право на земельный участок собственника здания, расположенного на нем, специальное право «золотая акция» на участке в управлении предприятием, иные права;
в) товар, капитал в вещной форме, полезность, доходность, издержки содержания, ликвидность, финансовый актив, стоимость, цена, налогообложение, инвестирование, спрос и предложение;
г) место обитания людей всех поколений, условие жизни людей, невосполнимый природный ресурс, источник благ, пространственный базис размещения других объектов имущества, объект защиты на благо всех людей, основа свободы и независимости людей, престижность владения, основа гордости и славы, многофункциональное назначение, условие формирования социальных слоев общества.
1.9. Какие свойства, отношения и т.п. характеризуют недвижимость как социальный объект?
а) местоположение, площадь и границы, объем, размер (высота, ширина, длина), форма, ландшафт, залежи ископаемых, тип почвы, физические характеристики, внешняя среда;
б) право собственности, вещные права: пожизненное наследуемое владение, постоянное пользование, хозяйственное ведение, оперативное управление, траст, залог, аренда, застройка, сервитуты, право на земельный участок собственника здания, расположенного на нем, специальное право «золотая акция» на участке в управлении предприятием, иные права;
в) товар, капитал в вещной форме, полезность, доходность, издержки содержания, ликвидность, финансовый актив, стоимость, цена, налогообложение, инвестирование, спрос и предложение;
г) место обитания людей всех поколений, условие жизни людей, невосполнимый природный ресурс, источник благ, пространственный базис размещения других объектов имущества, объект защиты на благо всех людей, основа свободы и независимости людей, престижность владения, основа гордости и славы, многофункциональное назначение, условие формирования социальных слоев общества.
1.10. К каким признакам недвижимости относится ниже перечисленная характеристика имущества: абсолютная неподвижность, неперемещаемость в пространстве без ущерба функциональному назначению:
а) к родовым, сущностным признакам;
б) к видовым, частным признакам;
в) к системным признакам;
г) к элементным признакам.
1.11. К каким признакам недвижимости относится ниже перечисленная характеристика имущества: прочная физическая и юридическая связь с землей:
а) к родовым, сущностным признакам;
б) к видовым, частным признакам;
в) к системным признакам;
г) к элементным признакам.
1.12. К каким признакам недвижимости относится ниже перечисленная характеристика имущества: натуральновещественная и стоимостная форма функционирования:
а) к родовым, сущностным признакам;
б) к видовым, частным признакам;
в) к системным признакам;
г) к элементным признакам.
1.13. К каким признакам недвижимости относится ниже перечисленная характеристика имущества: непотребляемость, сохраняемость натуральной формы в течение всего срока эксплуатации:
а) к родовым, сущностным признакам;
б) к видовым, частным признакам;
в) к системным признакам;
г) к элементным признакам.
1.14. К каким признакам недвижимости относится ниже перечисленная характеристика имущества: долговечность, многократное использование, а земли – бесконечно, при правильном использовании:
а) к родовым, сущностным признакам;
б) к видовым, частным признакам;
в) к системным признакам;
г) к элементным признакам.
1.15. К каким признакам недвижимости относится ниже перечисленная характеристика имущества: способ потери потребительских свойств в процессе эксплуатации, переноса стоимости в производственном процессе постепенно по мере износа или постепенно по частям по мере снашивания начислением и накоплением амортизационных отчислений:
а) к родовым, сущностным признакам;
б) к видовым, частным признакам;
в) к системным признакам;
г) к элементным признакам.
1.16. К каким признакам недвижимости относится ниже перечисленная характеристика имущества: Пользование объектом часто затрагивает интересы многих граждан и других собственников, интересы которых защищаются государством:
а) к родовым, сущностным признакам;
б) к видовым, частным признакам;
в) к системным признакам;
г) к элементным признакам.
1.17. К каким признакам недвижимости относится ниже перечисленная характеристика имущества: технические, конструктивные и технологические характеристики, определяемые конкретными частными показателями, неразрывно связанными с функциональным назначением конкретного объекта недвижимости:
а) к родовым, сущностным признакам;
б) к видовым, частным признакам;
в) к системным признакам;
г) к элементным признакам.
1.18. Какие характеристики имущества относятся к родовым сущностным признакам недвижимости:
а) абсолютная неподвижность, неперемещаемость в пространстве без ущерба функциональному назначению;
б) технические, конструктивные и технологические характеристики, определяемые конкретными частными показателями, неразрывно связанными с функциональным назначением конкретного объекта недвижимости;
в) способность приносить доход;
г) способность быть объектом собственности.
1.19. О каких объектах имущества дает представление следующее понятие: «земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е.
объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения»?
а) о недвижимом имуществе;
б) о существенных частях недвижимого имущества;
в) о принадлежностях недвижимого имущества;
г) о движимом имуществе.
1.20. О каких объектах имущества дает представление следующее понятие: «составные неотторжимые части недвижимого имущества, которые не могут быть отделены от него без несоразмерного ущерба как самому объекту недвижимости, так и отделяемой части. Они не могут быть предметом разных прав и обязанностей если иное не предусмотрено в законе или в договоре»?
а) о недвижимом имуществе;
б) о существенных частях недвижимого имущества;
в) о принадлежностях недвижимого имущества;
г) о движимом имуществе.
1.21. Какие характеристики имущества относятся к родовым сущностным признакам недвижимости?
а) прочная физическая и юридическая связь с землей;
б) технические, конструктивные и технологические характеристики, определяемые конкретными частными показателями, неразрывно связанными с функциональным назначением конкретного объекта недвижимости;
в) способность приносить доход;
г) способность быть объектом собственности.
1.22. Какие характеристики имущества относятся к родовым сущностным признакам недвижимости?
а) натурально-вещественная и стоимостная форма функционирования;
б) технические, конструктивные и технологические характеристики, определяемые конкретными частными показателями, неразрывно связанными с функциональным назначением конкретного объекта недвижимости;
в) способность приносить доход;
г) способность быть объектом собственности.
1.23. Сущность какого вида износа объекта недвижимости раскрывает фраза: «постепенная утрата изначально заложенных при строительстве технико-эксплуатационных качеств объекта по воздействием природно-климатических факторов, а также жизнедеятельности человека»?
а) физического износа;
б) функционального износа;
в) внешнего (экономического) износа;
г) устранимого износа;
д) неустранимого износа.
1.24. Сущность какого вида износа объекта недвижимости раскрывает фраза: «несоответствие архитектурного и (или) объемно-планировочного и (или) конструктивнотехнологического решения объекта недвижимости требованиям современных стандартов, включая оборудование объекта, необходимое для его нормальной эксплуатации в соответствии с его текущим и предполагаемым использованием»?
а) физического износа;
б) функционального износа;
в) внешнего (экономического) износа;
г) устранимого износа;
д) неустранимого износа.
1.25. Сущность какого вида износа объекта недвижимости раскрывает фраза: «обесценивание объекта недвижимости, обусловленное негативным влиянием на него внешней среды его функционирования: законодательных решений в области эксплуатации и налогообложения объекта, рыночной ситуации, окружающей инфраструктурой или ее отсутствием, снижением потребительских и коммерческих качеств, накладываемых сервитутов»?
а) физического износа;
б) функционального износа;
в) внешнего (экономического) износа;
г) устранимого износа;
д) неустранимого износа.
1.26. Сущность какого вида износа объекта недвижимости раскрывает фраза: «износ объекта недвижимости, устранения которого физически возможно и экономически целесообразно. Повышение стоимости объекта недвижимости в результате устранения этого износа превосходит затраты на его устранение»?
а) физического износа;
б) функционального износа;
в) внешнего (экономического) износа;
г) устранимого износа;
д) неустранимого износа.
1.27. Сущность какого вида износа объекта недвижимости раскрывает фраза: «износ объекта недвижимости, устранение которого или физически невозможно или экономически нецелесообразно. Повышение стоимости объекта недвижимости в результате устранения этого износа не превосходит затраты на его устранение»?
а) физического износа;
б) функционального износа;
в) внешнего (экономического) износа;
г) устранимого износа;
д) неустранимого износа.
1.28. В чем заключается сущность физического износа?
а) постепенная утрата изначально заложенных при строительстве технико-эксплуатационных качеств объекта под воздействием природно-климатических факторов, а также жизнедеятельности человека;
б) несоответствие архитектурного и (или) объемнопланировочного и (или) конструктивно-технологического решения объекта недвижимости требованиям современных стандартов, включая оборудование объекта, необходимое для его нормальной эксплуатации в соответствии с его текущим и предполагаемым использованием;
в) обесценивание объекта недвижимости, обусловленное негативным влиянием на него внешней среды его функционирования: законодательных решений в области эксплуатации и налогообложения объекта, рыночной ситуации, окружающей инфраструктурой или ее отсутствием, снижением потребительских и коммерческих качеств, накладываемых сервитутов;
г) износ объекта недвижимости, устранения которого физически возможно и экономически целесообразно. Повышение стоимости объекта недвижимости в результате устранения этого износа превосходит затраты на его устранение;
д) износ объекта недвижимости, устранение которого или физически невозможно или экономически нецелесообразно. Повышение стоимости объекта недвижимости в результате устранения этого износа не превосходит затраты на его устранение.
1.29. В чем заключается сущность функционального износа?
а) постепенная утрата изначально заложенных при строительстве технико-эксплуатационных качеств объекта по воздействием природно-климатических факторов, а также жизнедеятельности человека;
б) несоответствие архитектурного и (или) объемнопланировочного и (или) конструктивно-технологического решения объекта недвижимости требованиям современных стандартов, включая оборудование объекта, необходимое для его нормальной эксплуатации в соответствии с его текущим и предполагаемым использованием;
в) обесценивание объекта недвижимости, обусловленное негативным влиянием на него внешней среды его функционирования: законодательных решений в области эксплуатации и налогообложения объекта, рыночной ситуации, окружающей инфраструктурой или ее отсутствием, снижением потребительских и коммерческих качеств, накладываемых сервитутов;
г) износ объекта недвижимости, устранения которого физически возможно и экономически целесообразно. Повышение стоимости объекта недвижимости в результате устранения этого износа превосходит затраты на его устранение;
д) износ объекта недвижимости, устранение которого или физически невозможно или экономически нецелесообразно. Повышение стоимости объекта недвижимости в результате устранения этого износа не превосходит затраты на его устранение.
1.30. В чем заключается сущность внешнего (экономического) износа?
а) постепенная утрата изначально заложенных при строительстве технико-эксплуатационных качеств объекта под воздействием природно-климатических факторов, а также жизнедеятельности человека;
б) несоответствие архитектурного и (или) объемнопланировочного и (или) конструктивно-технологического решения объекта недвижимости требованиям современных стандартов, включая оборудование объекта, необходимое для его нормальной эксплуатации в соответствии с его текущим и предполагаемым использованием;
в) обесценивание объекта недвижимости, обусловленное негативным влиянием на него внешней среды его функционирования: законодательных решений в области эксплуатации и налогообложения объекта, рыночной ситуации, окружающей инфраструктурой или ее отсутствием, снижением потребительских и коммерческих качеств, накладываемых сервитутов г) износ объекта недвижимости, устранения которого физически возможно и экономически целесообразно. Повышение стоимости объекта недвижимости в результате устранения этого износа превосходит затраты на его устранение;
д) износ объекта недвижимости, устранение которого или физически невозможно или экономически нецелесообразно. Повышение стоимости объекта недвижимости в результате устранения этого износа не превосходит затраты на его устранение.
1.31. В чем заключается сущность устранимого износа?
а) постепенная утрата изначально заложенных при строительстве технико-эксплуатационных качеств объекта под воздействием природно-климатических факторов, а также жизнедеятельности человека;
б) несоответствие архитектурного и (или) объемнопланировочного и (или) конструктивно-технологического решения объекта недвижимости требованиям современных стандартов, включая оборудование объекта, необходимое для его нормальной эксплуатации в соответствии с его текущим и предполагаемым использованием;
в) обесценивание объекта недвижимости, обусловленное негативным влиянием на него внешней среды его функционирования: законодательных решений в области эксплуатации и налогообложения объекта, рыночной ситуации, окружающей инфраструктурой или ее отсутствием, снижением потребительских и коммерческих качеств, накладываемых сервитутов;
г) износ объекта недвижимости, устранения которого физически возможно и экономически целесообразно. Повышение стоимости объекта недвижимости в результате устранения этого износа превосходит затраты на его устранение;
д) износ объекта недвижимости, устранение которого или физически невозможно или экономически нецелесообразно. Повышение стоимости объекта недвижимости в результате устранения этого износа не превосходит затраты на его устранение.
2. Характеристика и классификация объектов Классификация объектов недвижимости по различным признакам (критериям) способствует более успешному изучению объектов. Для этих целей можно применять разные принципы классификации в зависимости от их происхождения и назначения. Однако определение недвижимости предполагает выделение в его структуре двух составляющих.
Рисунок 2.1 – Основные типы недвижимости. 1. Естественные (природные) объекты – земельный участок, лес и многолетние насаждения, обособленные водные объекты и участки недр. Эти объекты недвижимости называют еще и «недвижимостью по природе».
2. Искусственные объекты (постройки):
а) жилая недвижимость – малоэтажный дом (до трех этажей), многоэтажный дом (от 4 до 9 этажей), дом повышенной этажности (от 10 до 20 этажей), высотный дом (свыше 20 этажей).
б) коммерческая недвижимость – офисы, рестораны, магазины, гостиницы, гаражи для аренды, склады, здания и сооружения, предприятия как имущественный комплекс;
в) общественные (специальные) здания и сооружения:
лечебно-оздоровительные (больницы, поликлиники, дома престарелых и дома ребенка, санатории, спортивные комплексы и т.д.);
Гриненко С.В. Экономика недвижимости. Конспект лекций. Таганрог. Из-во ТРТУ, 2004, 107 с.
учебно-воспитательные (детские сады и ясли, школы, училища, техникумы, институты, дома детского творчества и т.д.);
культурно-просветительские (музеи, выставочные комплексы, парки культуры и отдыха, дома культуры и театры, цирки, планетарии, зоопарки, ботанические сады и т.д.);
специальные здания и сооружения – административные (милиция, суд, прокуратура, органы власти), памятники, мемориальные сооружения, вокзалы, порты и т.д.;
г) инженерные сооружения – мелиоративные сооружения и дренаж, комплексная инженерная подготовка земельного участка под застройку и т.д.
Искусственные объекты могут быть полностью построены и готовы к эксплуатации, могут требовать реконструкции или капитального ремонта, а также относится к незаконченным объектам строительства.
В зависимости от подходов объекты недвижимости можно классифицировать по следующим основаниям.
На основании маркетингового подхода (в зависимости от предпочтений целевых групп) выделяют:
1. Жилье высокой степени комфортности (элитное).
На отечественном рынке недвижимости выделяют семь критериев элитности, отсутствие хотя бы одного из которых существенно снижает шансы дома называться элитным:
местоположение дома;
материалы, применяемые при строительстве;
клубность (проживание представителей наиболее высокодоходной группы населения);
инженерное обеспечение;
инфраструктура;
элитное позицирование дома;
управление недвижимостью.
2. Жилье повышенной комфортности. Ориентируется на запросы и доходы граждан, которых принято называть средним классом.
3. Типовое жилье (эконом-класс). Для него характерно размещение в любом районе города; соответствие архитектурнопланировочные параметров современным строительным нормам и правилам; по конструктивно-технологическим параметрам это панельные и кирпично-монолитные дома.
4. Жилье низких потребительских качеств (низший экономкласс) предназначено для населения с низкой платежеспособностью. Размещено в непрестижных районах и удалено от основных транспортных коммуникаций.
На основании градостроительных ориентиров выделяют:
дома старого фонда, построенные в дореволюционный период;
дома постройки 1917 – конца 1930-х гг., отличающиеся лаконизмом архитектурно-планировочных решений и расположенные в непосредственной близости к местам приложения труда того периода;
«сталинские дома», расположенные преимущественно в престижных, удаленных от промышленных зон районах;
дома первого поколения индустриального домостроения («хрущевки» 1960-х гг.) с заниженными архитектурнотехнологическими параметрами;
дома второго поколения индустриального домостроения, построенные в 1970-1980-х гг., когда в градостроительном проектировании использовались более высокие нормы и стандарты;
современные жилые дома, отличающиеся большим разнообразием характеристик.
3. В зависимости от материала наружных стен здания различают дома с кирпичными стенами, панельные, монолитные, деревянные и смешанного типа.
4. В зависимости от продолжительности и характера использования выделяют жилье:
первичное – место постоянного проживания;
вторичное – загородное жилье, используемое в течение ограниченного периода;
третичное – предназначенное для кратковременного проживания (гостиницы, мотели).
Коммерческие объекты недвижимости подразделяются на приносящие доход и создающие условия для его извлечения – промышленные (индустриальные).
К объектам, приносящим доход, относятся:
1. Объекты торговли.
Многофункциональный торговый комплекс (МТК) – это объект коммерческой недвижимости, собственник которого не ведет торговую коммерческую деятельность, направленную на конечного покупателя, а передает площади, подготовленные для ее осуществления, множеству розничных, причем не только торговых, операторов, среди которых могут быть организации сервиса, общественного питания и сферы досуга.
Гипермаркет – это супермаркет площадью не менее 4 тыс.
м2, расположенный, как правило, в отдельном здании, редко – в составе МТК, и ассортиментным наполнением не менее 10 тыс.
товарных наименований, в том числе, непродуктового ряда.
Супермаркет – это магазин, расположенный в отдельном здании или в составе МТК, работающий по принципу самообслуживания, в основном продуктового ряда, с автоматизированной системой товарного учета и единым расчетно-кассовым узлом, площадью не менее 1 тыс. м2 и ассортиментным наполнением не менее5 тыс. товарных наименований.
Универмаг – это торговая организация, расположенная в отдельном здании или во встроенном в жилое здание помещении, площадью не менее 1 тыс. м2, предлагающая полный ассортиментный ряд, реализуемый в отдельных секциях, каждая из которых имеет собственный расчетно-кассовый узел, объединенных единым управлением и правилами размещения ассортимента по площадям.
2. Гостиничные и развлекательные объекты недвижимости.
Классификация этих объектов недвижимости в любой стране основана на комплексе требований к материально-техническому обеспечению, номенклатуре и качеству предоставляемых услуг, уровню обслуживания.
В настоящее время известно более 30 систем классификации гостиниц по уровню комфорта. Наиболее распространенными среди них являются следующие:
европейская (система звезд), в основе которой лежит деление гостиниц на категории от одной до пяти звезд, применяется во Франции, Австрии, Венгрии, Египте, Китае, России и ряде других стран;
система букв (А, В, С, D), используется в Греции (А = 4*, В = 2*,C=3*,D = 1*);
система корон – в Великобритании;
система разрядов – на территории бывшего СССР: люкс, высший А, высший В, первый, второй, третий, четвертый.
3. Офисная недвижимость. В мировой практике классификация бизнес-центров имеет категории А, В и С. Для большей детализации классификации используется трехбуквенная терминология (ABC).
Объекты недвижимости, способствующие извлечению прибыли:
1. Складские и логистические комплексы являются неотъемлемой частью инфраструктуры переработки грузов.
Склады – это здания, сооружения и разнообразные устройства, предназначенные для приемки, размещения и хранения товаров, подготовки их к потреблению и отпуску потребителю.
Логистические терминалы – это перевалочные базы для переформирования крупных партий грузов, доработки грузов до товарной кондиции (сборка, фасовка, розлив в мелкую тару).
За последние десятилетия большое развитие получили технополисы – организационные формы объединения научных, инновационных, научно-технологических парков и бизнесинкубаторов на определенной территории с целью объединения усилий и предоставления мощного импульса для экономического развития региона.
Рисунок 2.2 – Классификация объектов недвижимости.
Классификация недвижимого имущества по отраслям включает:
В промышленности производственные предприятия.
В строительстве недвижимость подрядных строительных организаций, организаций по проектированию строительномонтажных работ, а также строительно-монтажных контор.
В сельском хозяйстве земли, леса, водные пространства и другая недвижимость, связанная с сельскохозяйственными и лесоводческими работами.
В заготовках, МТС, сбыте, торговле, общественном питании торговые предприятия, предприятия общественного питания, заготовительные снабженческо-сбытовые организации.
В жилищном хозяйстве недвижимость составляет все строения постоянного и временного типа, в которых вся или большая часть площади используется под жилье и для общежитий независимо от ведомственной принадлежности этих строений; гостиницы и дома для приезжих.
В коммунальном хозяйстве и бытовом обслуживании коммунально-бытовые предприятия (канализация, бани, прачечные, парикмахерские), городские дороги, сооружения внешнего благоустройства, многолетние насаждения и инвентарь скверов, бульваров, а также искусственные зеленые уличные насаждения.
В здравоохранении, физкультуре и социальном обеспечении учреждения (независимо от их ведомственной принадлежности) по лечебно-профилактической работе (стационарного и амбулаторного типа), в т.ч. лечебные учреждения НИИ и учебных заведений; по охране материнства и младенчества; санитарноэпидемиологические и другие учреждения по охране здоровья и социальному обеспечению населения, а также учреждения физкультуры и спорта.
В народном просвещении, науке, научном обслуживании и искусстве недвижимость всех организаций независимо от их ведомственной принадлежности по общему и социальному образованию детей и взрослых, дошкольному воспитанию детей, культурнопросветительной и научно-исследовательской работе и зрелищных предприятий (школы всех типов, ВУЗы, детские сады, парки культуры, театры и т.п.).
1. По каким признакам производится группировка зданий и сооружений?
2. Дайте характеристику жилых объектов недвижимости.
3. Какие группы земель существуют в РФ?
4. Раскройте содержание и сущность недр как объекта недвижимости. Каков их правовой статус?
5. Что представляют собой земельные отношения?
6. Раскройте специфику коммерческой недвижимости.
7. Каковы перспективы развития малоэтажного и индивидуального строительства в России?
8. Приведите классификацию жилых зданий.
9. Назовите основные элементы внешней среды недвижимых объектов.
2.1. Какой признак классификации лежит в основе подразделения объектов недвижимости на производственные и непроизводственные?
а) функциональное назначение;
б) происхождение, воспроизводимость в натуральной форме;
в) форма собственности;
г) отраслевая принадлежность;
д) возможность приватизации;
е) степень готовности.
2.2. Какой признак классификации лежит в основе подразделения объектов недвижимости на природные, невоспроизводимые и искусственные, воспроизводимые?
а) функциональное назначение;
б) происхождение, воспроизводимость в натуральной форме;
в) форма собственности;
г) отраслевая принадлежность;
д) возможность приватизации;
е) степень готовности.
2.3. Какой признак классификации лежит в основе подразделения объектов недвижимости на введение в эксплуатацию и незавершенные строительством?
а) функциональное назначение;
б) происхождение, воспроизводимость в натуральной форме;
в) форма собственности;
г) отраслевая принадлежность;
д) возможность приватизации;
е) степень готовности.
2.4. Какой признак классификации лежит в основе подразделения объектов недвижимости на частные, коллективные совместные, коллективные долевые, общественных организаций и государственные?
а) функциональное назначение;
б) происхождение, воспроизводимость в натуральной форме;
в) форма собственности;
г) отраслевая принадлежность;
д) возможность приватизации;
е) степень готовности.
2.5. Какой признак классификации лежит в основе подразделения объектов недвижимости на промышленные, строительные, сельскохозяйственные, связи, транспорта, жилищнокоммунальные, науки, культуры и искусства?
а) функциональное назначение;
б) происхождение, воспроизводимость в натуральной форме;
в) форма собственности;
г) отраслевая принадлежность;
д) возможность приватизации;
е) степень готовности.
2.6. Какой признак классификации лежит в основе подразделения объектов недвижимости на запрещенные к приватизации, приватизируемые по решению правительства, свободно приватизируемые?
а) функциональное назначение;
б) происхождение, воспроизводимость в натуральной форме;
в) форма собственности;
г) отраслевая принадлежность;
д) возможность приватизации;
е) степень готовности.
2.7. Согласно признаку классификации «функциональное назначение» объекты недвижимости подразделяются на:
а) производственные и непроизводственные;
б) природные, невоспроизводимые и искусственные, воспроизводимые;
в) введение в эксплуатацию и незавершенные строительством;
г) частные, коллективные совместные, коллективные долевые, общественных организаций и государственные;
д) промышленные, строительные, сельскохозяйственные, связи, транспорта, жилищно-коммунальные, науки, культуры и искусства;
е) запрещенные к приватизации, приватизируемые по решению правительства, свободно приватизируемые.
2.8. Согласно признаку классификации «происхождение, воспроизводство в натуральной форме» объекты недвижимости подразделяются на:
а) производственные и непроизводственные;
б) природные, невоспроизводимые и искусственные, воспроизводимые;
в) введение в эксплуатацию и незавершенные строительством;
г) частные, коллективные совместные, коллективные долевые, общественных организаций и государственные;
д) промышленные, строительные, сельскохозяйственные, связи, транспорта, жилищно-коммунальные, науки, культуры и искусства;
е) запрещенные к приватизации, приватизируемые по решению правительства, свободно приватизируемые.
2.9. Согласно признаку классификации «форма собственности» объекты недвижимости подразделяются на:
а) производственные и непроизводственные;
б) природные, невоспроизводимые и искусственные, воспроизводимые;
в) введение в эксплуатацию и незавершенные строительством;
г) частные, коллективные совместные, коллективные долевые, общественных организаций и государственные;
д) промышленные, строительные, сельскохозяйственные, связи, транспорта, жилищно-коммунальные, науки, культуры и искусства;
е) запрещенные к приватизации, приватизируемые по решению правительства, свободно приватизируемые.
2.10 Согласно признаку классификации «отраслевая принадлежность» объекты недвижимости подразделяются на:
а) производственные и непроизводственные;
б) природные, невоспроизводимые и искусственные, воспроизводимые;
в) введение в эксплуатацию и незавершенные строительством;
г) частные, коллективные совместные, коллективные долевые, общественных организаций и государственные;
д) промышленные, строительные, сельскохозяйственные, связи, транспорта, жилищно-коммунальные, науки, культуры и искусства;
е) запрещенные к приватизации, приватизируемые по решению правительства, свободно приватизируемые.
2.11. Изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан – это:
а) квартира;
б) жилой дом;
в) жилое помещение;
г) жилая комната.
2.12. Индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании – это:
а) квартира;
б) жилой дом;
в) жилое помещение;
г) жилая комната.
2.13. Структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении – это:
а) квартира;
б) жилой дом;
в) жилое помещение;
г) жилая комната.
2.14. Комната представляет собой:
а) часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире;
б) изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан;
в) структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении;
г) индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.
2.15. К коммерческим объектам недвижимости, приносящим доход, относятся:
а) жилой дом, квартира, комната;
б) супермаркет, гипермаркет, универмаг, торговый центр;
в) складские и логистические комплексы;
2.16. Объектами земельных отношений в РФ являются:
а) земля, земельные участки, земельные доли;
б) складские и логистические комплексы;
г) сооружения, здания.
2.17. Отдельно стоящие или сгруппированные на единой территории крытые небольшие одноэтажные строения (боксы) для хранения автомашин – это:
а) встроенно-пристроенные гаражи;
б) индивидуальные типовые гаражи;
в) паркинг;
г) автостоянка.
2.18. Под недрами понимается:
а) земной коры, расположенная ниже почвенного слоя, а при его отсутствии - ниже земной поверхности и дна водоемов и водотоков, простирающейся до глубин, доступных для геологического изучения и освоения;
б) морское дно и недра подводных районов, находящихся за пределами территориального моря России в 12-мильной зоне на всем протяжении естественного продолжения ее сухопутной территории до внешней границы подводной окраины материка;
в) земли, покрытые поверхностными водами, сосредоточенными в водных объектах; а также занятые гидротехническими и иными сооружениями, расположенными на водных объектах;
г) земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.
2.19. Земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и не предоставленные гражданам или юридическим лицам, за исключением земель фонда перераспределения земель – это:
а) земли лесного фонда;
б) земли водного фонда;
в) земли запаса;
г) земли сельскохозяйственного назначения.
3. ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ НА НЕДВИЖИМОСТЬ
С недвижимостью тесно связано понятие собственности.Термин «собственность» означает правовое (в отличие от физического) господство над материальным объектом физического или юридического лица.
Собственник может получать от материального объекта экономическую выгоду в форме ренты, прибыли, арендной платы или просто удовлетворять личные потребности. В юридическом плане собственность обозначает комплекс прав, которые могут быть распределены между различными лицами. Возникновение права собственности происходит по основаниям, предусмотренным законом. К их числу относятся, например: договор о приватизации, заключение договора о переходе (передаче) имущества в собственность, переход имущества между гражданами в порядке наследования.
В соответствии с ГК (часть 1, ст. 131, п.1) «Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат:
право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты».
Право собственности определяет отношение физических и юридических лиц к недвижимости – как к своей, так и к чужой.
Закон устанавливает правомочия на недвижимости путем установления традиционной для русского гражданского права "триады" прав: владения, пользования и распоряжения.
Право владения означает определенную законом возможность физического контроля над объектом, обладания недвижимостью (иметь у себя данное имущество, содержать его в своем хозяйстве, числить на балансе и т.д.). При этом следует иметь в виду, что кроме собственников законными владельцами недвижимых вещей могут быть лица владеющие имуществом по договору, например, в силу соглашения об аренде, либо по иным основаниям, к примеру, в результате предоставления права пожизненного пользования.
Право пользования представляет собой основанную на законе возможность жилищного, хозяйственного, коммерческого либо иного использования имущества путем извлечения из него полезных свойств, его потребления. Оно тесно связано с правомочиями владения, поскольку по общему правилу, пользоваться имуществом, можно только владея им. Как правило, использование недвижимости носит строго целевой характер. Например, жилые помещения могут использоваться только для проживания.
Право распоряжения означает возможность совершать действия, определяющие юридическое положение недвижимости, путем изменения его принадлежности, состояния или назначения, отчуждения, развития (реконструкции) и т.д. в пределах оговоренных законодательством или иными правовыми актами. Собственник может распоряжаться принадлежащей ему недвижимостью через такие гражданско-правовые акты как куплю-продажу, мену, дарение, обмен, завещание и залог.
Гражданские правоотношения делятся на:
имущественные, которые можно определить как экономические отношения, урегулированные нормами гражданского права, и приобретшие правовую форму, и неимущественные или личные правоотношения.
Имущественные правоотношения, в свою очередь можно разделить на вещные и обязательные.
Вещное право – это право, дающее юридическую власть над вещью. Различные виды вещных прав различаются именно объемом этой власти, т.е. набором конкретных правомочных действий лица-правообладателя. За исключением права собственности, все другие вещные права являются правами на чужие вещи. Различают следующие виды вещных прав:
1. Право собственности.
2. Вещные права лиц, не являющихся собственниками:
право полного хозяйственного ведения;
право оперативного управления имуществом;
право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком;
право пожизненного наследуемого владения земельным участком.
Обязательственные правоотношения:
1. Аренда (договор имущественного найма).
2. Залог, как форма обеспечения обязательств.
Несколько особняком стоит траст доверительное управление и имуществом собственника.
Право полного хозяйственного ведения. В соответствии со ст. 294 ГК это право распространения только на государственные или муниципальные унитарные предприятия, т.е. предприятия, 100% уставного капитала которых находится в государственной собственности, созданные для ведения определенного собственником вида коммерческой деятельности. «Имущество унитарного предприятия является неделимым и не может быть распределено по вкладам, в том числе между работниками предприятия» (ст.
113 ГК). «Предприятие не вправе продавать принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество, сдавать в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставной (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ или иным способом распоряжаться этим имуществом без согласия собственника» (ст. 295 ГК).
Правомочие владения, пользования и распоряжения здесь представлены так:
владение передается полностью;
пользование ограничивается исключительно целевым использованием;
распоряжение осуществляется с разрешения собственника либо уполномоченного им органа.
Здесь субъекту предоставлены вещные права на имущество ограниченного содержания. Эти права сохраняют абсолютный характер своего содержания и защиты, однако являются производными, зависимыми от воли собственника, более узкими по содержанию, ограниченными волей собственника и закона.
«Собственник имеет право на получение части прибыли от использования имущества, находящегося в хозяйственном ведении предприятия» (ст. 295 ГК).
При этом субъекты права полного хозяйственного ведения получают право на самостоятельное хозяйствование (предпринимательскую деятельность) или иное использование чужого имущества, принадлежащего собственнику. За собственником или уполномоченным лицом остаются следующие возможности:
1. Создавать предприятие и определять цели его деятельности;
2. Проводить его реорганизацию и ликвидацию, при этом собственнику требуется получить согласие трудового коллектива;
3. Осуществлять контроль за эффективностью использования и сохранностью вверенного предприятию имущества, означающий возможность проведения периодических ревизий и проверок финансово-хозяйственной деятельности;
4. Получать часть прибыли от использования, переданного предприятию имущества, размер которой определяется по договору собственника с предприятием;
5. Иные права, оговоренные учредительными документами предприятия.
В остальном предприятие свободно в своих действиях, если иные ограничения не установлены самим собственником в договоре с предприятием.
Обладателям таких вещных прав закон предоставляет те же возможности защиты своих интересов, что и собственнику, в том числе и от неправомерного вмешательства в дела предприятия самого собственника.
Бремя содержания имущества в данном случае собственник передает предприятию в полном объеме вместе с правами на имущество.
Право оперативного управления. В соответствии с ст.296, 297 ГК распространяется на, так называемые казенные предприятия, т.е. унитарные предприятия, основанные на базе имущества, находящегося в федеральной собственности (ст.115) и учреждения, т.е. организации, полностью финансируемые собственником и не приносящие ему доход (прибыль). Так же, как и предприятия, основанные на праве полного хозяйственного ведения, казенные предприятия создаются для решения задач, сформулированных собственником, и на базе имущества собственника, но круг их самостоятельности в вопросах распоряжения имуществом собственника еще более сужен. Собственник имущества, закрепленным за казенным предприятием, вправе изъять излишнее, не используемое, либо используемое не по назначению имущество и распорядиться им по своему усмотрению.
Собственник, наделяя подчиненную организацию определенным имуществом, возлагает на нее обязанность по использованию указанного имущества в соответствии с его назначением и установленными заданиями.
«Триада» правомочий собственника ограничена здесь не только законом и целями деятельности, что сближает право оперативного управления имуществом и право полного хозяйственного ведения, но и заданиями собственника, в том числе выраженными в статьях сметы расходов данного учреждения, и назначением имущества, которое, следовательно, распределяется по различным имущественным фондам в соответствии с законодательством и указаниями собственника, а не по усмотрению самого субъекта вещного права. Более того, собственник вправе по своему усмотрению изъять и перераспределить имущество своих учреждений, т.е. он может вмешаться в финансовохозяйственную деятельность учреждений. Никаких договоров с собственником или уполномоченным им органом учреждение не заключает (во всяком случае, в отношении имущества, переданного ему в оперативное управление), т.е. объем передаваемых имущественных прав здесь еще более ущемлен. Правомочия пользования, владения, и распоряжения имуществом организация осуществляет в пределах, установленных не только законом, но и собственником. Эти отношения выходят за рамки имущественных взаимоотношений и регулируются нормами административного права.
Право оперативного управления подлежит защите, аналогичной защите права собственности. Так, учреждения могут оспаривать действительность актов государственных органов и иных органов по изъятию находящегося у них имущества, если такие акты приняты в нарушение компетенции этих органов. Однако споры учреждения с собственником или уполномоченным им органом по этим вопросам возможны только в узких рамках права оперативного управления, что лишает эту возможность большого практического значения.
Сервитуты. Под сервитутом (от лат. servitus – подчинение, рабство) понимается признанное законом право ограниченного пользования чужим имуществом (объектом).
Сервитут устанавливает по взаимному соглашению сторон, по решению суда или в соответствии с законом, и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество.
Ст. 274-277 ГК. Собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).
Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком.
Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линии электропередач, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.
Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком».
Две следующие категории ограниченных вещных прав субъектов, не являющихся собственниками, относятся к земельным участкам.
Право собственности на землю в определенном смысле – условная категория. Земля неперемещаема, господство над ней ограничено. Правомочия владения землей реализуются путем отвода участка на местности, правомочия пользования – законом возможность хозяйственной эксплуатации земли, правомочия распоряжения – допускаемая законом возможность определения юридической судьбы земельного участка. Но если мы определили, что права собственника – такие права, которые осуществляются исключительно по его воле, то уже закрепленная законом возможность исключительно целевого использования земли является ограничением полного и абсолютного права собственности. Таким же ограничением является запрет фактического неиспользования земельного участка.
Право пожизненного наследуемого владения земельным участком. Исторически подобная законодательная конструкция известна давно. Это владение земельными угодьями на условиях майората. Возникновение майората связано с тем, что во Французском королевстве вплоть до конца XVIII века для того, чтобы иметь дворянский титул, необходимо было иметь землю, которой был бы присвоен подобный титул. Учредитель майората, чаще всего последний представитель древнего рода по мужской линии, мог установить майорат на часть земельных владений рода, т. е.
эта земля должна была всегда находиться в собственности семьи.
Она не могла быть продана, заложена или подарена, более того, историческое название этого поместья было фамилией учредителя майората и становилось фамилией последующего владельца майората с присвоением ему соответствующего дворянского титула. Т. е. всегда должен был быть Д’Артаньян из Артаньяна, даже если владение майоратом не приносило владельцу никаких доходов. В России майораты появились в законодательстве Петра I, вместе с законодательным урегулированием права собственности на недвижимое имущество.
«Право пожизненного владения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, приобретается гражданином на основании и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством» (ст. 265-267 ГК).
Здесь за владельцем земельного участка на праве пожизненного наследуемого владения сохраняются права владения и пользования земельным участком, передаваемые по наследству. Правомочие пользования также ограничено договором с собственником – уполномоченным государственным органом. Если из условий этого договора не вытекает иное, владелец участка может возводить на нем здания, сооружения или создавать иное недвижимое имущество, приобретая на него права собственности. Правомочие распоряжения передается владельцу участка на праве пожизненного наследуемого владения постольку, поскольку оно не влечет отчуждение земельного участка. Т. е. владелец участка может сдать его в аренду или иным способом использовать как доходную недвижимость до тех пор, пока такие действия не повлекут за собой отчуждения земельного участка.
Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком. Согласно ст. 266-270 ГК «Лицо, которому земельный участок предоставлен в пользование, осуществляет владение и пользование этим участком в пределах, установленных законом, иными правовыми актами и актом о предоставлении участка в пользование».
Пользователь участка вправе застраивать участок сооружениями, предназначенными для собственного пользования, если иное не предусмотрено законом или договором на предоставление права постоянного пользования земельным участком, приобретая на возведенную недвижимость права собственности. Пользователь участка на праве постоянного пользования не должен использовать участок с целью извлечения дохода, не оговоренного целями использования земельного участка и договором с собственником. Т.е. здесь ограничения правомочий владения, пользования и распоряжения аналогичны ограничениям правомочий по праву полного хозяйственного ведения на имущество. Правомочие владения передается пользователю, правомочие пользования ограничено договором с собственником и целями использования, правомочие распоряжения сохраняется за собственником.
Аренда (договор имущественного найма). Аренда – это переход имущества во временное пользование на возмездных началах. По договору аренды одна сторона – арендодатель – обязуется предоставить другой стороне – арендатору – имущество во временное пользование за плату, а другая сторона обязуется своевременно вносить плату за пользование имуществом и возвратить его по истечении срока договора.
В качестве арендодателя могут выступать как собственники имущества, так и уполномоченные ими органы или организации.
Предметом взаимоотношений выступают индивидуальноопределенные и непотребляемые вещи, подлежащие возврату по завершении отношений. В этом качестве может выступать недвижимость любого вида. Цель договора имущественного найма – самостоятельное использование имущества нанимателя для предпринимательских или потребительских нужд. Т.е. арендатор самостоятельно использует переданное ему имущество. Вместе с тем арендатор обязан использовать имущество в соответствии с условиями договора и целевым назначением вещи, не меняя ее характера и назначения. Так, взяв в аренду нежилое помещение, арендатор не вправе переоборудовать его в жилое и наоборот, если такая возможность прямо не оговорена в договоре.
При возникновении таких правоотношений имущество поступает в пользование арендатора. Однако в случае аренды недвижимости пользование имуществом невозможно без передачи его во владение арендатора. Здесь арендатор становится и субъектом правомочия владения, титулом (основанием) которого становится заключенный договор аренды. В качестве титульного владельца арендатор может потребовать устранения препятствий в пользовании имуществом. В силу этого переход прав собственности на сданную в аренду вещь от арендодателя другому лицу не влечет за собой изменения или расторжения договора аренды, он полностью сохраняет силу и для нового арендодателя. Права арендатора имеют обязательную природу.
Вместе с тем они носят срочный характер, что в любом случае отличает их от вещных правомочий. Срок договора определяется соглашением сторон. В ряде случаев аренда не прекращается по истечении срока действия договора. Если арендатор продолжает пользоваться арендованным имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается перезаключенным на неопределенный срок.
Права и обязанности сторон по договору носят взаимный характер. На арендодателе, прежде всего, лежит обязанность по своевременной передаче имущества во владение и пользование арендатором. Кроме того, арендованное имущество должно находиться в состоянии, соответствующем условиям договора, т. е.
быть пригодным для достижения определенной договором цели аренды. Так, при аренде нежилых помещений необходимо оговорить наличие в них отопления, освещения, водоснабжения, телефона и т. д. Арендодатель отвечает перед арендатором за все недостатки, препятствующие пользованию арендуемым имуществом, кроме тех, которые прямо оговорены договором. Наконец, арендодатель, как собственник, несет бремя содержания, ремонта и охраны своего имущества, если иное не оговорено договором.
Основной обязанностью арендатора является своевременное внесение арендной платы и использование имущества в строгом соответствии с условиями договора, не допуская необоснованного ухудшения его состояния. Ухудшение состояния имущества по вине арендатора является основанием для досрочного расторжения договора с арендатором. Арендодатель, будучи собственником или уполномоченным собственником лицом несет риск случайной гибели или порчи своего имущества. При возврате арендованного имущества по окончании срока действия договора в состоянии худшем, чем предусмотрено договором, арендатор обязан возместить арендодателю убытки.
Залог – это один из наиболее эффективных способов обеспечения обязательств. Он представляет собой правоотношение, в силу которого кредитор вправе при невыполнении должником обеспеченного залогом обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами.
Такое правоотношение может возникнуть как в силу особого договора о залоге, так и по иным основаниям.
Сущность залога состоит в обособлении должником конкретного имущества для обеспечения первоочередного удовлетворения требований кредитора, оговоренных договором о залоге. Наличие такого имущества и составляет основную отличительную черту залога.
Предметом залога могут служить не только движимые и недвижимые вещи, но и права пользования (например, земельными участками, зданиями и т. д.), права требования (в частности, выраженные в ценных бумагах – акциях, облигациях) и другие имущественные права.
В договоре о залоге должен быть указан предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. В нем также должно содержаться указание на то, у какой из сторон находиться заложенное имущество.
Траст (доверительное управление имуществом собственника). Ст. 209 ГК говорит о доверительном управлении и о том, что передача имущества в доверительное управление не влечет за собой перехода прав собственности к доверительному управляющему.
Гражданский кодекс, как и аналогичное законодательство большинства стран континентальной Европы, не оговаривает существование подобной законодательной конструкции. Считается, что собственник либо сохраняет свои правомочия в полном объеме, даже при передаче имущества другому лицу, например, в аренду, либо утрачивает их вместе с правом собственности, но не может разделить их между собой и другими лицами. Коммерческая практика разных стран показала значительные удобства в применении этого института права, например, в отношении трастовых операций банков с ценными бумагами своих клиентов. Но, в соответствии со ст.
209 ГК мы можем говорить только о доверительном управлении имуществом. Т.е., это право аналогично по передаче правомочий владения, пользования и распоряжения праву оперативного управления имуществом, но собственником здесь может выступать любое лицо, которое в договоре с управляющим на образование траста самостоятельно оговаривает пределы передаваемых правомочий.
В качестве сделок признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Цель любой сделки – приобретение права собственности или права пользования имуществом.
Сделки могут быть двух- или многосторонними (договоры) и односторонними.
Односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с Законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражение воли одной стороны.
Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двухсторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).
Сделки с недвижимостью подлежат нотариальному удостоверению и государственной регистрации.
К основным видам сделок с недвижимостью относятся:
– купля-продажа;
– наследование;
– доверительное управление (траст);
– взнос в уставный капитал ОАО, ЗАО, ООО;
– постоянное пользование;
– полное хозяйственное ведение и оперативное управление;
– приватизация.
По договору купли-продажи продавец обязуется передать имущество в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять имущество и уплатить за него определенную денежную сумму. Договор должен быть нотариально удостоверен, если хотя бы одной из сторон является гражданин, и зарегистрирован в государственных органах. Поскольку здания, сооружения и т.п.
объекты находятся на земле, покупателю такой недвижимости передаются права на пользование земельным участком, на котором они располагаются и без которого пользование недвижимостью невозможно.
При продаже жилого дома, его части или отдельной квартиры сохраняется право пользования соответствующей частью жилого помещения за лицами, которые имели его до продажи, не будучи собственниками. В случае нарушении прав этих лиц договор купли-продажи считается недействительным.
При продаже предприятия как имущественного комплекса продаются не только здания и оборудование, но также права и обязанности продавца. Составляется акт инвентаризации имущества, передается бухгалтерский баланс, определяется перечень всех обязательств продаваемого предприятия, и делается это на основе независимого аудиторского заключения. Требуется согласие кредиторов на продажу, а если долги были переведены на покупателя предприятия без согласия кредиторов, то покупатель и продавец в соответствии с законом несут солидарную ответственность перед кредиторами по долгам предприятия.
По договору мены между сторонами производится обмен одного имущества на другое. При этом каждый из участвующих в договоре мены считается продавцом имущества, которое он дает, и покупателем имущества, которое он получает. Право собственности в этой сделке переходит к сторонам одновременно после исполнения обеими сторонами обязательств передать объекты недвижимости.
Наниматель или арендатор жилого помещения в домах государственного, муниципального, общественного жилищных фондов имеет право с согласия проживающих с ним совершеннолетних членов семьи произвести обмен занимаемого жилого помещения с другим нанимателем или арендатором, в т.ч. с проживающим в другом населенном пункте.
«