МИНОБРНАУКИ РОССИИ
Федеральное государственное бюджетное образовательное
учреждение высшего профессионального образования
«Юго-западный государственный университет»
(ЮЗГУ)
Кафедра экспертизы и управления недвижимостью
УТВЕРЖДАЮ
Первый проректор –
Проректор по учебной работе
_ Е.А. Кудряшов «_»_ 2011 г.
ЭКОНОМИКА НЕДВИЖИМОСТИ
Методические указания по выполнению курсовой работы для студентов специальности 270115.65 Курск 2011 УДК 332.7/.8(075.8) Составитель А.В. Шлеенко Рецензент Кандидат технических наук, доцент В.В. Бредихин Экономика недвижимости : методические рекомендации по выполнению курсовой работы / Юго-Зап. гос. ун-т; сост.А.В. Шлеенко. Курск, 2011. 32 с.:ил. 3 табл.1, прилож. 2.
Библиогр.: с. 29.
Содержат краткие теоретические основы, необходимые для выполнения курсовой работы. Указывается порядок выполнения курсовой работы, темы курсовых работ, их краткое содержание и правила оформления.
Предназначены для студентов всех форм обучения, обучающихся по специальности 270115 «Экспертиза и управление недвижимостью»
Текст печатается в авторской редакции Подписано в печать. Формат 60х84 1/16. Бумага офсетная.
Усл. печ. л. 1,9. Уч.-изд. л. 1,6. Тираж 100 экз. Заказ. Бесплатно.
Юго-Западный государственный университет.
305040, г. Курск,` ул. 50лет Октября, 94.
Введение Курсовая работа самостоятельно готовится студентом на основе использования соответствующих исходных данных, включая данные по конкретным инвестиционным проектам в сфере недвижимости, а также материалы учебной, научной и иной литературы Цель подготовки студентами курсовых работ является расширение и углубление знаний по важнейшим вопросам экономики недвижимости, формирование самостоятельного экономического мышления, а также умения работать над статистическими материалами, относящимися к инвестиционно-строительной сфере и сфере управления недвижимостью.
Каждый студент, изучающий дисциплину «Экономика недвижимости» по учебному плану, должен подготовить курсовую работу по определенной преподавателем теме и защитить в установленный срок.
В процессе подготовки курсовой работы студенты могут пользоваться методической помощью преподавателей кафедры экспертизы и управления недвижимостью (ЮЗГУ), консультироваться у них по вопросам темы курсовой работы, структуре изложения материала, подборе источников, на основе которых предстоит подготовить курсовые работы к защите. При этом недопустимо простое копирование содержания соответствующих источников.
1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ВЫПОЛНЕНИЯ
КУРСОВОЙ РАБОТЫ
1.1. Основная цель и задачи экономики недвижимости Экономика недвижимости – это та часть общего экономического процесса, которая связана с созданием одной из многочисленных разновидностей экономических благ, а именно, объектов недвижимости (за исключением земельных участков, которые являются продуктом природы).Главную задачу экономики недвижимости можно сформулировать следующим образом: экономическая интерпретация влияния всех существенных факторов на объект недвижимости в конкретный момент жизненного цикла.
Говоря о стоимостном эквиваленте недвижимости, нужно понимать, что существуют различные виды стоимости недвижимости. Центральное место в экономической экспертизе недвижимости занимает понятие рыночной стоимости.
Рыночная стоимость отражает наиболее вероятную цену продажи объекта на конкурентном и открытом рынке при осознанных и рациональных действиях в своих интересах покупателя и продавца, которые обладают полной информацией об объекте и не испытывают давления как со стороны друг друга, так и чрезвычайных обстоятельств при совершении сделки.
Исходя из главной задачи и цели экономического анализа недвижимости, могут быть сформулированы следующие задачи экономики недвижимости:
- обоснование и раскрытие содержательной характеристики модели экономического анализа недвижимости, - факторный анализ влияния на величину стоимостного эквивалента, - определение основных экономических показателей недвижимости, - анализ основных положений функционирования рынка недвижимости.
- анализ способов финансирования в недвижимости В соответствии с Федеральным стандартом оценки [6], при определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
- объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
недвижимости Рыночная стоимость объекта недвижимости зависит от множества факторов, которые могут быть отнесены к трем основным группам:
1) натурально-вещественные характеристики объекта (объемно-планировочные, конструктивные, архитектурные решения, уровень отделки, инженерия и т.д.);
2) местоположение и пространственное окружение объекта;
3) факторы рыночной среды (соотношение спроса и предложения на рынке, предпочтений пользователей объектов и т.д.).
Анализируя факторы, влияющие на стоимостной эквивалент объекта недвижимости, нужно также учитывать, что уровень их влияние не является величиной постоянной, а меняется со временем. Для того чтобы оценить влияние временного фактора необходимо более подробно рассмотреть такие понятия, как жизненный цикл объекта недвижимости и жизненный цикл рынка недвижимости.
1.3. Жизненный цикл недвижимости В общем виде этапы жизненного цикла объекта недвижимости можно представить в виде следующей схемы (рис.2.1).
проектирование) оборудования) т.п.) Рисунок 1 – Схема этапов жизненного цикла объекта недвижимости Жизненный цикл рынка недвижимости На рисунке 2.2 представлены основные циклы развития рынка недвижимости с учетом экономических спадов и подъемов.
Уровень цен Рисунок 2 – Основные циклы развития рынка недвижимости Рассмотрим характеристику этих циклов:
1) Цикл спада: Рынок перенасыщен, т.е. число незанятых строений увеличивается (рынок покупателя, когда цены на объекты недвижимости снижаются).
строительства спрос и предложение на рынке недвижимости растут (цикл поглощения объекта). После того, как инвестиционные излишки будут поглощены, рентные ставки растут.
3) Цикл нового строительства: Повышенный спрос на объекты недвижимости (увеличивается цена недвижимости, растет инфляция и стоимость строительства возрастает, что увеличивает продажную цену объекта недвижимости).
4) Цикл насыщения рынка: Рост продаж недвижимости замедляется и сокращается (возникают излишки готовой строительной продукции).
Наилучшее время – это 2 и 3 циклы.
Эффективность жизненным циклом объекта недвижимости, что влияет на длительность цикла и динамику изменения затрат и результаты.
Жизненный цикл объекта недвижимости Жизненный цикл недвижимости как физического Выступая, как физический объект, недвижимость является товаром, объектом собственности, бизнеса и проходит различные этапы и процессы в каждой из своих ипостасей.
Жизненный цикл объекта недвижимости (физический) – период времени, в течение которого недвижимость существует как физический объект. Жизненный цикл объекта недвижимости состоит из следующих стадий (фаз):
1. Формирование замысла проекта и выбор варианта использования свободного земельного участка. В этот период осуществляется выбор варианта наилучшего и наиболее эффективного использование земельного участка – с учетом особенностей его характеристик и всех свойств окружающей среды. На основании анализа выбирается максимально продуктивный вариант использования из юридически разрешенных, физически реализуемых, экономически целесообразных и финансово осуществимых. Выбор варианта использования завершается разработкой технического задания на проектирование улучшений.
2. Проектирование улучшений. На этом этапе – на основании технического задания на проектирование – осуществляется (специализированной организацией) разработка проекта с изготовлением документации, необходимой для получения разрешений и осуществления подготовки земельного участка (с фиксацией формы и размера, с удалением ненужной естественной и искусственной растительности, с осушением водоемов), а также прокладки коммуникаций, строительства зданий (сооружений) и посадки новых насаждений. Приемку проекта от проектной организации целесообразно осуществлять при участии управляющей компании, участвовавшей в разработке технического задания на проектирование.
3. Изготовление (возведение, строительство) улучшений.
В период реализации проекта подрядными организациями практически полностью изменяются все физические характеристики объекта, с закреплением этих изменений в инвентаризационных и кадастровых документах. За время возведения улучшений и в результате закрепления нового статуса объекта, как правило, меняются и характеристики окружающей среды, имеющие отношение к созданному объекту.
4. Обращение (купля-продажа, дарение, сдача в аренду и т.п.) с передачей имущественного права или с появлением обременении на это право. На этой стадии осуществляются операции с объектом и регистрируется государством изменение юридической судьбы последнего. При купле-продаже объекта меняется субъект права собственности. При сдаче земли или (и) улучшений в аренду или в найм собственником (или – по поручению собственника – управляющей компанией) права пользования (и, возможно, владения) передаются другому субъекту с появлением обременении права собственности.
5. Использование (употребление) объекта по назначению с техническим и эксплуатационным обслуживанием. На этом этапе жизненного цикла управляющий (или профессиональная управляющая компания) организует рациональное расходование пользователями потребительского потенциала объекта. Со временем характеристики объекта претерпевают изменения, т.к.
улучшения физически изнашиваются и функционально устаревают, что усугубляется изменениями ситуации в экономике и во внешней физической среде, приводящими к дополнительному, так называемому внешнему устареванию.
В процессе эксплуатации эпизодически осуществляется техническое освидетельствование и текущий ремонт отдельных элементов улучшений без прекращения использования объекта в целом.
6. Модернизация: капитальный ремонт, реконструкция, реставрация улучшений с возможным перепрофилированием (изменением функционального назначения) объекта. Эта стадия начинается в тот момент, когда объект в текущем состоянии не может более удовлетворять современных потребностей пользователей или (и) если его эксплуатация становится экономически неэффективной. На этой стадии как минимум производится капитальный ремонт без изменения планировочного решения и функционального назначения, но с ликвидацией устранимого физического износа и функционального устаревания.
Если анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земли и улучшений, выполненный в этот момент, покажет целесообразность частичного изменения функционального назначения улучшений, то последние реконструируются с изменением планировки части помещений.
Естественно, при этом обеспечиваются и функции капитального ремонта элементов улучшений, сохраняющих первоначальное функциональное назначение.
Если анализ использования объекта в существующем состоянии показывает необходимость полной замены его функционального назначения, то реконструкция может сопровождаться не только радикальным изменением планировки, но также пристройкой или надстройкой существующих строений и застройкой свободной части земельного участка.
7. Утилизация, снос улучшений, захоронение или вторичное использование материалов. Жизненный цикл завершается сносом улучшений в конце срока их экономической жизни. Управляющая компания готовит предложения по назначению сроков и экономически целесообразного способа сноса строений, учитывая возможности продажи элементов конструкций и материалов ликвидируемых строений и коммуникаций (минимизируется объем ликвидационных затрат).
Очевидно, что некоторые фазы повторяются на разных этапах жизненного цикла. Так, например, замысел проекта создания нового объекта может возникнуть как на этапе, когда участок земли полностью свободен, так и на стадии возникновения необходимости реконструкции, частичного сноса или достройки строений. Фаза обращения может реализоваться в процессе жизни объекта неоднократно, причем моменты обращения определяют временные границы периодов, составляющих основу так называемых инвестиционных циклов.
Жизненный цикл недвижимости как экономического Жизненный цикл объекта недвижимости подчиняется определенным закономерностям и включает срок экономической и физической жизни Срок экономической жизни, определяющий период времени, в течение которого объект может быть использован как источник прибыли. Срок экономической жизни заканчивается, когда производимые улучшения перестают вносить вклад в стоимость объекта.
Типичный срок физической жизни — период реального существования объекта недвижимости в функционально пригодном состоянии до его сноса. Определяется нормативными документами. Физический и экономический сроки жизни объектов недвижимости имеют объективный характер, который можно регулировать, но нельзя отменить.
Время жизни — отрезок времени, когда объект существует и в нем можно жить или работать.
С точки зрения периода жизни объекта недвижимости выделяют такие сроки, как:
Эффективный возраст, отражающий возраст объекта в зависимости от внешнего вида, технического состояния.
соответствующий периоду пребывания объекта в эксплуатации с момента его ввода.
Оставшийся срок экономической жизни, используемый с целью оценки объекта экспертом-оценщиком и составляющий период от даты оценки до окончания экономической жизни объекта.
Жизненный цикл недвижимости как экономического объекта выглядит следующим образом:
1. Создание 2. Государственная регистрация недвижимости — в РФ — юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ.
3. Владение и использование; смена владельцев. Владение — в гражданском праве — правомочие собственника; фактическое обладание вещью, создающее для обладателя возможность непосредственного воздействия на вещь.
4. Развитие 5. Ухудшение потребительских свойств недвижимости 6. Окончание экономического срока жизни III) Жизненный цикл недвижимости предприятия как имущественного комплекса Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности.
Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью.
2. Предприятие в целом или его часть могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав.
В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.
Жизненный цикл предприятия как имущественного комплекса:
1. Создание или приватизация предприятия 2. Государственная регистрация прав собственности (государственной, собственности). Государственная регистрация прав на предприятие и сделок с ним должна проводиться в особом порядке, обусловленном правовой спецификой данного объекта. Основной особенностью предприятия является возможность включения в его состав земельных участков и других объектов недвижимости, находящихся на различных территориях, а также возможность исключения недвижимого имущества из состава предприятия.
3. Становление или выход на проектную мощность 4. Оптимальное функционирование 5. Смена собственников, частная и полная 7. Реорганизация, реформирование, реконструкция, слияние, поглощение 8. Банкротство (необязательный этап) имущественного комплекса — это торги и другие механизмы продажи имущества (в том числе и недвижимого) организациибанкрота в соответствии с нормативно-правовыми положениями конкурсного производства.
Прекращение функционирование: естественное невосстановительное прекращение, физическое разрушение, сознательный снос.
1.4. Способы использования недвижимости Для более четкого понимания подходов к оценке стоимостного эквивалента объекта недвижимости, необходимо рассмотреть способы использования объектов недвижимости Являясь экономическим благом, недвижимость может рассматриваться в трёх измерениях (три способа использования недвижимости, рис.3).
Рисунок 3 – Три способа использования недвижимости 1. Недвижимость как потребительское благо: недвижимость как любое экономическое благо может быть использовано по своему прямому назначению. В этом случае обладание благом является конечной целью потребителя. В табл. 1 указаны основные потребности, которые удовлетворяют различные виды объектов недвижимости.
Таблица 1 – Потребности, удовлетворяемые объектами недвижимости Виды Удовлетворяемые потребности недвижимости Жилая Жильё, комфорт, безопасность Офисная Обеспечение эффективного функционирования бизнеса Торговая Комфортные условия для совершения покупок, потребности в развлечениях (торгово-развлекательный Складская Безопасность, сохранность товара Производственная Недвижимость, как фактор производства Гостиничная Потребность во временном проживании 2. Недвижимость как товар: значительная часть объектов недвижимости может быть использована в качестве товара.
экономического блага тем, что обладание товаром является для него не целью, а средством, т.е. товар произведён не для собственного потребления, а для продажи по возможно более высокой цене.
3. Недвижимость как источник дохода: отличительной особенностью данного способа является то, что объект недвижимости не меняет своего собственника. При этом собственник либо сам использует недвижимость в качестве одного из средств извлечения дохода (например: строительство фабрики и запуск производства на находящемся в собственности земельном участке), либо предоставляет за плату использования блага другим лицам (например: сдача объекта в аренду).
Каждому из обозначенных видов использования недвижимости соответствует свой подход к оценке:
1) для недвижимости-потребительского блага – затратный подход;
2) для недвижимости-товара – сравнительный подход;
3) для недвижимости-источника дохода – доходный подход.
1.5. Краткое описание подходов к оценке Все методы оценки, как было сказано выше, группируются в три подхода к оценке недвижимости:
• затратный;
• доходный.
• сравнительный;
Затратный подход Подход по затратам, который иногда называется суммирующим подходом основывается на оценке текущей стоимости воспроизводства или стоимости замещения, аналогичных объекту, с учетом возможного внешнего износа, физического состояния, и функциональной пригодности.
Затратный подход основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости и исходит из того, что инвестор, проявляя должную благоразумность, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта в обозримый период без существенных задержек. Данный подход оценки может привести к объективным результатам, если возможно точно оценить величины стоимости и износа объекта при условии относительного равновесия спроса и предложения на рынке недвижимости.
Этапы применения подхода:
Изучение объекта в натуре, визуальный осмотр, сбор данных о нем.
Расчет текущей стоимости воспроизводства без учета износа, исходя из понимания его конструктивных особенностей и использованных различных методов затратного подхода оценки.
Оценка величины всех видов накопленного износа:
физического, функционального и внешнего.
Вычет из стоимости воспроизводства без учета износа накопленного износа.
Настоящий подход способен указать на стоимость особых видов недвижимости, также новых объектов. Он может использоваться в качестве основного в условиях нехватки рыночной информации для применения подхода по сравнимым продажам.
«