WWW.DISS.SELUK.RU

БЕСПЛАТНАЯ ЭЛЕКТРОННАЯ БИБЛИОТЕКА
(Авторефераты, диссертации, методички, учебные программы, монографии)

 

Pages:     || 2 | 3 |

«В. Н. ПЕТРОВ ЭКОНОМИКА НЕДВИЖИМОСТИ УЧЕБНОЕ ПОСОБИЕ Допущено Учебно-методическим объединением по образованию в области производственного менеджмента в качестве учебного пособия для студентов, обучающихся по ...»

-- [ Страница 1 ] --

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Санкт-Петербургская государственная лесотехническая академия

В. Н. ПЕТРОВ

ЭКОНОМИКА

НЕДВИЖИМОСТИ

УЧЕБНОЕ ПОСОБИЕ

«Допущено Учебно-методическим объединением

по образованию в области производственного

менеджмента в качестве учебного пособия для студентов, обучающихся по специальности 060800 Экономика и управление на предприятии лесного хозяйства, деревообрабатывающей и целлюлозно-бумажной промышленности».

САНКТ-ПЕТЕРБУРГ

«НАУКА»

2003 УДК 33:630*91:332.2 ББК 65.32-5 П Петров В.Н.

П 29 Экономика недвижимости. Учебное пособие. — СПб.: Наука, 2003.— 176 с.

ISBN 5-02-026206-4.

Учебное пособие соответствует государственному образовательному стандарту. При рассмотрении базовых вопросов экономики недвижимости: понятие и признаки недвижимости, рынок недвижимости, управление недвижимостью, оценка недвижимости, - особое внимание уделено таким объектам недвижимости, как лес и земля, отражены отраслевые особенности экономических отношений, возникающих при операциях с недвижимостью, приведены примеры, контрольные вопросы и тесты для самоконтроля, что позволяет лучше усвоить содержание учебного материала.

Для студентов, аспирантов, преподавателей вузов, слушателей факультета повышения квалификации, специалистов, занимающихся управлением и оценкой недвижимости.

УДК 33:630*91:332. ББК 65.32- Рецензенты:

д.э.н., проф. Клейнхоф А.Э., д.э.н., проф. Максимов С.Н., д.э.н., проф. Старинский В.Н., каф. экономики и организации внешних связей предприятий лесного комплекса Московского государственного университета леса.

© В.Н. Петров © Издательство «Наука», ISBN 5-02-026206-

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ………………………………………………………………...……...

ГЛАВА 1. НЕДВИЖИМОСТЬ КАК

ОБЪЕКТ РЫНОЧНЫХ ОТНОШЕНИЙ………………………………………..…..… 1.1. Основные понятия и признаки недвижимости

1.2. Понятие «недвижимая собственность»

1.2.1. Типы, формы и виды собственности на недвижимость

1.3. Экономические особенности недвижимости

1.4. Экономические особенности рентного недвижимого имущества

КОНТРОЛЬНЫЕ ВОПРОСЫ ПО ПЕРВОЙ ГЛАВЕ

ГЛАВА 2. РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ

2.1. Особенности рынка недвижимости

2.2. Структура рынка недвижимости

2.3. Риски на рынке недвижимости

1.5. КОНТРОЛЬНЫЕ ВОПРОСЫ ПО ВТОРОЙ ГЛАВЕ

ГЛАВА 3. УПРАВЛЕНИЕ ЛЕСНЫМ

ФОНДОМ КАК НЕДВИЖИМОСТЬЮ

3.1. Содержание понятия «управление недвижимостью»

3.2. Государственное управление лесным фондом

3.3. Органы государственного управления лесным фондом

3.4. Информация о лесном фонде

3.5. Государственный лесной кадастр и мониторинг лесов…………………………...…………………. 3.6. Контроль за использованием и охраной лесного фонда

КОНТРОЛЬНЫЕ ВОПРОСЫ ПО ТРЕТЬЕЙ ГЛАВЕ…………………... ГЛАВА 4. ОЦЕНКА СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ…………………… 4.1. Методические аспекты оценки недвижимости …………………………………………………........ 4.2. Принципы оценки недвижимости………………………………......... 4.3. Факторы, влияющие на стоимость недвижимости………………………………………….......... 4.4. Основные подходы к оценке недвижимости……………………....... 4.4.1. Затратный подход к оценке недвижимости………………….…....... 4.4.2. Подход с использованием сравнительного анализа продаж…………………………………………… 4.4.3. Доходный подход к оценке недвижимости……………………………………………….…… 4.4.3.1. Доходный подход к определению стоимости залога права аренды участка лесного фонда …………………………………………….. 4.5. Требования к отчету по оценке стоимости недвижимости………………………………………. КОНТРОЛЬНЫЕ ВОПРОСЫ ПО ЧЕТВЕРТОЙ ГЛАВЕ ……………........... РЕКОМЕНДУЕМАЯ ЛИТЕРАТУРА…………………………………...….....

ПРИЛОЖЕНИЕ

Тесты для самоконтроля…………………………………………………..…. Экономика недвижимости является экономической дисциплиной, которая рассматривает особенности становле ния и функционирования рынка недвижимости, особенности инвестирования в объекты недвижимости, оценку и эф фективность управления недвижимым имуществом.

В данном учебном пособии внимание акцентировано на видах экономической деятельности, отражающих отраслевые особенности экономических отношений, возникающих при операциях с недвижимостью с целью рационально го использования его как финансового актива, поэтому особое внимание уделяется здесь таким объектам недвижимос ти, как лес и земля.

Предметом изучения дисциплины является экономический механизм операций с недвижимым имуществом как элементом рыночной экономики.

Объектом изучения дисциплины выступает недвижимое имущество как особый вид экономического актива, ко торый выступает в условиях рыночной экономики в различ ных качествах.

Цель преподавания дисциплины - научить эффективно управлять недвижимым имуществом, сформировав у обучающихся багаж теоретических знаний в области экономических отношений, возникающих при проведении операций с недвижимым имуществом, а также практических навыков по оценке недвижимости и оформлению результатов оценки недвижимого имущества.



Поставленная цель достигается через решение следующих задач:

-изучение основных экономических категорий и понятий, особенностей рынка недвижимости;

-анализ законодательных и нормативных правовых актов, регулирующих экономические отношения в области проведения операций с недвижимым имуществом;

-оценка влияния стратегических направлений развития экономики страны на рынок недвижимости;

-познание принципов и технологии оценки стоимости недвижимости по отечественным и международным стандартам;

-освоение практических методов оценки недвижимости; выработка практических навыков оформления резуль татов оценки недвижимости.

В результате изучения дисциплины обучающиеся должны:

-иметь системное представление о современной струк туре рынка недвижимости и тенденциях его развития в рам ках экономики страны и мировой экономики;

-понимать многообразие экономических процессов в современном мире, их связь с другими процессами, происходящими в обществе, их влияние на механизм операций с недвижимым имуществом;

-иметь представление о приоритетных направлениях национальной экономики и лесной политики, перспективах технического, экономического и социального развития лес ного хозяйства и лесозаготовок.

Кроме того, обучающиеся должны знать:

-теоретические основы и закономерности функционирования рынка недвижимости;

-гражданское законодательство, регулирующее отно шения в сфере недвижимости, нормативные правовые акты, регламентирующие деятельность в сфере совершения опе раций с недвижимым имуществом, земельное, лесное, экологическое законодательство;

-принципы принятия решений в области управления недвижимым имуществом;

-методы изучения экономики недвижимости; -особенности оценки различных объектов недвижимости. Обучающиеся должны уметь:

-выявлять проблемы экономического характера при анализе конкретных ситуаций на рынке недвижимости, отличать их от проблем, носящих правовой характер;

-обобщать и систематизировать информацию о различных видах недвижимого имущества, субъектах рынка недвижимости, готовить справки и обзоры по вопросам эконо мики недвижимости;

-использовать вычислительную технику для решения задач по оценке недвижимости.

Изучение дисциплины позволит обучающимся и слушателям овладеть:

-специальной терминологией и лексикой;

-навыками самостоятельного освоения новых знаний в области экономики недвижимости, посредством современных образовательных технологий;

-методами определения экономической эффективности управления объектами недвижимости, мероприятий по повышению эффективности функционирования недвижимого имущества.

Для изучения дисциплины необходимо предварительное усвоение следующих дисциплин, предусмотренных Го сударственным образовательным стандартом высшего про фессионального образования (ГОС ВПО) для специальности 060800.

Экономическая теория.

Общая экономическая теория: собственность и хозяйствование (структура прав, передача прав, экономические интересы, проблема выбора оптимального решения, эконо мическая стратегия и экономическая политика); экономические блага и их классификация (фактор времени и дисконтирование, потоки и запасы, затраты и результаты); экономические риски и неопределенность.

Микроэкономика: закон предложения, закон спроса, равновесие, рынок, рента, эффект, риски, страхование.

Макроэкономика: инвестиции, национальное богатство, налоги на недвижимое имущество.

Статистика: классификация, виды и типы показателей, используемых при статистических измерениях.

Менеджмент: потребность и необходимость управления в деятельности человека, процесс управления, принятие управленческих решений.

Экономическая оценка инвестиций: фактор времени, формула сложных процентов, методы оценки экономичес кой эффективности инвестиций, учет инфляции при оценке эффективности инвестиций.

Лесная политика и лесное право: лес и земля как объекты недвижимого имущества, оборотоспособность объектов лесны х отношений - купля, продажа, дарение, залог и совершение других сделок.

Экономика лесного хозяйства: экономическая оценка рентного имущества, система платежей за пользование не движимым имуществом (участками лесного фонда).

Структура учебного пособия соответствует плану учебной программы «Экономика недвижимости», разрабо танного автором на кафедре экономики и управления лесопользования и воспроизводства лесных ресурсов Санкт-Пе- тербургской государственной лесотехнической академии согласно требованиям ГОС ВПО.

Теоретической основой учебного пособия послужили труды зарубежных (Фридман Дж., Ордуэй Н., Харрисон Г., Сагл В. и др.) и отечественных специалистов (Балабанов И.Т., Волочков Н.Г., Горенбургов М.А., Крутик А.Б., Максимов С.Н., Найденов Л.И., Петров В.В., Тимиря- сова А.В. и др.) в области экономики недвижимости, земельного и экологического права.

Примеры, приведенные в учебном пособии, являются результатом более чем десятилетнего наблюдения за состоя нием и функционированием рынка недвижимости как у нас в стране, так и за рубежом.

Поскольку основными объектами в данном учебном пособии выступают лес и земля, то оно предназначено, прежде всего, для студентов лесных вузов, обучающихся по экономическим специальностям, а также для аспирантов, слушателей факультета повышения квалификации, специалистов, занимающихся управлением и оценкой недвижимости.

Автор выражает благодарность начальнику Главного управления природных ресурсов и охраны окружающей среды Министерства природных ресурсов России по Санкт -Петербургу и Ленинградской области Лебедю О.С., заместителю начальника — руководителю лесной службы Морозову С.М., генеральному директору ООО «Чащинский лесопункт» Сорокиной Л.Л. за содействие и оказанную финансовую поддержку при издании данного учебного пособия.

НЕДВИЖИМОСТЬ КАК ОБЪЕКТ РЫНОЧНЫХ

ОТНОШЕНИЙ

1.1. Основные понятия и признаки недвижимости Деление вещей на движимые и недвижимые уходит своими истоками к римскому праву. В основе такого деления лежали природные свойства вещей. В римском праве это различие основывалось на их физических свойствах: переносимости или непереносимости. Если какая-либо вещь логически представлялась недвижимой, то на нее распространялось понятие недвижимости.

С течением времени физические свойства вещей перестают выступать в качестве определяющих признаков недвижимости, постепенно выдвигаются их социально-экономические функции.

На передний план начинает выступать натуральное хозяйство, связанное с земледелием. Земля начинает отождествляться с границами государства или его отдельными административными единицами. Так, например, в немецкой юридической терминологии до сих пор употребляется термин «земельные законы», что, по аналогии с российским законодательством, соответствует законам субъектов Российской Федерации.

Первые упоминания о недвижимости в России отно сятся к началу XVIII века. Считается, что сам термин «недви жимое имущество» законодательно был введен указом Пет ра I в 1714 г. в связи решением вопросов, связанных с регламентацией единонаследия. Этот указ свидетельствовал о том, что государство начало реализовывать свои права, прежде всего, в отношении определения форм распоряжения имуществом. Указом отрицалось право свободного распоряжения имуществом и, согласно последнему, предписывались определенные формы правопреемства.

С появлением нового указа от 22 сентября 1782 года были практически отменены все запретительные меры в отношении недвижимого имущества — леса, принятые Петром I. Ни морское ведомство, ни любое другое казенное не имели права рубить деревья в частных лесах. Все частные леса поступали в полную собственность лесовладельцев. Фактически признавалось право распоряжения, и было законодательно закреплено право собственности на недвижимое имущество, т.е. то, что фактически существовало многие годы.

Введенная Петром I в 1714 году в Указе «О порядке на следования в движимых и недвижимых имуществах» катего рия «недвижимое имущество» прочно закрепилась в российс ком гражданском законодательстве вплоть до 1917 года.

С отменой частной собственности на землю и другие средства производства был введен запрет на куплю -продажу земельных участков. Во время господства коммунистической идеологии сам термин «недвижимое имущество» был практи чески исключен из профессионального оборота. Учет земельных участков происходил, как правило, в натуральной форме. С целью оперативного контроля и учета затрат в хозяйствен ной деятельности предприятий, деление вещей на движимое и недвижимое имущество было заменено на учет основных и оборотных фондов. Земельные участки, закрепленные за предприятиями и учреждениями, учитывались отдельно и исключи тельно в натуральных единицах.

В посткоммунистическое время категория «недвижимость»

вводится Законом РСФСР «О собственности в РСФСР» в 1990 г., находит свое отражение в Основах гражданского законодательства Союза ССР и республик в 1991 г., Указах Президента.

Окончательное закрепление термина «недвижимое имущество, недвижимость» происходит с принятием Гражданского кодекса Российской Федерации в 1994 г.

На сегодняшний день не существует общепринятого определения недвижимости. Большинство определений сводится к перечню объектов недвижимости, упоминаемых в гражданском законодательстве. Определение недвижимости сопряжено с рядом трудностей. Основные из них находятся в юридической плоскости. Законодательное отнесение к недвижимости физически движимых вещей и возможность отнесения к недвижимым вещам иного имущества, без точного указания на это имущество, порождает проблемы при установлении критериев сделок с недвижимостью и их анализе.

Государству бывает выгодно законодательно признать за некоторыми вещами статус недвижимых вещей, что вступает в противоречие с их естественной подвижностью. Та кое признание автоматически влечет за собой целый ряд изменений в юридическом положении вещей.

Таким образом, современное законодательство учитывает не только естественные свойства вещей, но и их социальноэкономическую функцию, расширяя или сужая при этом состав недвижимого имущества. Отсюда образуется различие недвижимости естественной или прирожденной и недвижимости с приобретенным статусом, т.е. установленным искусственным путем, юридически. В рамках экономики недвижимости рассматриваются вопросы, связанные, прежде всего, с недвижимостью естественной.

Исходя из вышеизложенного, недвижимость представляет собой материальные объекты, обладающие стационарностью, неперемещаемостью в пространстве, долговечностью, уникальностью или не обладающие этими признаками, но признаваемые недвижимостью в силу закона.

Практическое значение деления вещей на недвижимое и движимое имущество заключается в том, что для не движимых вещей законодательством созданы особые усло вия их куплипродажи, наследования, дарения, передачи в различные виды пользования. Собственность на недвижимые вещи имеет большие ограничения. Порядок перехода права собственности на недвижимое имущество сопряжен с более сложными процедурами и т.д.

Перечень объектов, которые относятся к недвижимости, приводится в Гражданском кодексе Российской Федерации, ст.

Объекты недвижимости, по схеме, разделены на две большие группы, исходя из их экономических, правовых и социальных признаков. Надо заметить, что подобное деление является условным, поскольку на практике нельзя найти два однородных земельных участка, здания, сооружения, участка лесного фонда и т.д. По этой причине правильнее некоторые объекты недвижимости классифицировать как условно однородные группы недвижимости.

Предприятие в целом или его часть могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав.

В экономических расчетах, объектом которых выступает недвижимое имущество, знание одних лишь физичес ких свойств (площадь, местоположение, объем, ландшафт, состав насаждения, тип почвы и т.п.) недвижимой вещи недостаточно. Необходимо иметь комплексное представление об экономических, правовых и социальных функциях объекта недвижимости. При этом необходимо выделять улучшения недвижимости, произведенные человеком.

Рис. 1. Группировка объектов недвижимости Под улучшением понимают любые действия, которые повлекли или могут повлечь качественные изменения объекта недвижимости.

Улучшением может считаться выполнение лесомелио ративных работ, внесение удобрений, устройство противо пожарных разрывов, устройство минерализованных полос, подготовка почвы под лесные культуры, разработка проект носметной документации на строительство здания на конкретном участке земли и т.п. Улучшения, как правило, увеличивают ценность объекта недвижимости.

В лесном хозяйстве существует проблема определения эффекта от проведенного улучшения недвижимости. Осушение заболоченной территории и посадка лесных культур может дать положительные результаты лишь через десятки лет, что требует применения в расчетах коэффициентов дисконтирования или пролонгирования.

С точки зрения экономики недвижимости, правильнее говорить не о всех улучшениях, а только о неотделимых улучшениях. Приобретение картин для офиса или жилого помещения указывает скорее на индивидуальный вкус вла дельца, но не может служить показателем улучшения объекта недвижимости.

С экономической функцией недвижимости связаны такие категории, как полезность, доходность, затраты на со держание, стоимость, цена, товар, ликвидность, налогообло жение, инвестиции, спрос и предложение и др. Практически на все вышеперечисленные категории значительное влияние оказывают составные части недвижимости — принадлежности.

Под принадлежностью понимают движимые по природе вещи, прикрепленные к недвижимому имуществу или имеющему с ним единую органическую систему и являющиеся его неотъемлемой частью по закону, договору или технологически.

В качестве примера рассмотрим лесоземельный участок.

При самом общем рассмотрении лес представляет собой естественный продукт земли. Связь между лесом и зем лей очевидна — лес занимает определенную площадь земли. Поэтому владение лесом всегда предполагает владение и тем земельным участком, на котором лес произрастает. Чего - нельзя сказать о пользовании лесом. Из такого отношения леса к земле вытекает основное положение в отношении данного недвижимого имущества: лес должен рассматриваться в его вещном отношении к земле. С экономической и юридической точек зрения, земля и все, что неразрывно с ней связано, признается недвижимостью. Лес физически и органически неразрывно связан с землей. Отделение его от земли превращает его в новый продукт - древесное сырье. Это может служить основанием для того, чтобы лес на корню относить к имуществу недвижимому.

В гражданском законодательстве России различаются имущество главное и его принадлежность (ст. 135 ГК РФ). Там, в частности, записано, что вещь, связанная с главной вещью, следует судьбе главной вещи. Из этого положения вытекает, что лес и древесно-кустарниковая растительность могут рассматриваться как принадлежности по отношению к главной вещи — земле. Это, на первый взгляд, понятное разграничение требует пояснений. Имущество, имеющее самостоятельное значение и ценность, признается имуществом главным. Что касается имущества, имеющего для главного только служебное значение, то оно называется принадлежностью. Такое разделение в гражданском законодательстве основывается на положении о том, что принадлежность как бы дополняет пользование главной вещью. По отношению к лесному и сельскому хозяйству это вполне справедливо, так как их деятельность можно характеризовать как один из видов пользования землей. То есть, с юридической точки зрения, речь идет о пользовании главным имуществом. Поскольку принадлежность всегда разделяет судьбу главной вещи, то можно предположить: если имеется имущество, состоящее из главной вещи и ее принадлежности, например, лесоземельное угодье, то право собственности имеется у того же лица, которому принадлежит и право на главную вещь. Отсюда можно заключить, что переход права собственности от одного лица к другому на главную вещь означает переход права собственности на принадлежность. Связь леса с землей является необходимой, и поэтому пока лес стоит на корню, он самостоятельному обороту не подлежит. Растущий лес всегда разделяет судьбу главной вещи — земли.

С другой стороны, лес как принадлежность поставляет наряду с пользованием древесиной множество других полез ностей (побочное лесопользование, второстепенные лесные ресурсы, рекреация, и т.д.), существующих и возникающих только при условии его существования. По этому поводу ст. 136 Гражданского кодекса гласит: «Поступления, полученные в результате использования имущества (плоды, продукция, доходы), принадлежат лицу, использующему это имущество на законном основании». Лесной кодекс признает право собственности арендатора на различные поступления от пользования недвижимым имуществом — лесом: «Добытые в соответствии с договором аренды участка лесного фонда лесные ресурсы (продукция) являются собственностью арендатора» (ст. 31).

Земля относится к главному имуществу, лес является принадлежностью, а связанные с ним права различных пользований, иногда во многом превышающих стоимость са мого леса, относятся к категории «плоды, продукция, доходы».

Принадлежностное имущество влияет на ценность объекта недвижимости, поэтому при заключении сделок с недвижимостью необходимо точно указывать в договоре наличие всех принадлежностей.

С позиций гражданского законодательства, говоря о лесе как о имуществе принадлежностном, можно выделить следующие его признаки:

-лес как имущество принадлежностное в отличие от других подобных имуществ с течением времени изменяется как количественно, так и качественно;

-стоимость леса как имущества находится в постоянном движении;

-стоимость леса как имущества основывается не на затратах по его созданию, а на приносимом доходе или его полезных свойствах;

-лес не является однородным предметом, как, например, зерновые культуры;

-стоимость главного имущества — земли определяется стоимостью поступлений от использования имущества при надлежностного — леса, а не наоборот. В сельском хозяйстве в этом плане положение обстоит иначе, стоимость главной вещи, земли, является определяющей по отношению к урожаю.

Таким образом, недвижимое имущество в широком смысле слова включает в себя землю, улучшения и различные принадлежности.

Понятие недвижимость включает не только участок земельной поверхности, но и все, что прочно связано с землей:

насаждения, здания, сооружения и т.п., а также воздушное пространство над поверхностью земли. Кроме упомянутых объектов на поверхности земли, к недвижимости относится все то, что находится под землей, в том числе полезные ископаемые.

Исходя из вышесказанного, к недвижимости относится не только земная поверхность, но и все, что под ней находится. Графически это можно представить в виде объемной фигуры, проекция которой напоминает конус, вершина которого находится в центре Земли, а е боковые грани проходят по границам земельного участка и простираются вверх параллельно друг другу по воздушному пространству до бесконечности.

Гражданский кодекс Российской Федерации определяет, что собственник земельного участка вправе использовать по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью этого участка, если иное не предусмотрено законом о недрах, об использовании воздушного пространства, иными законами и не нарушает права других лиц (ст. 261).

Поскольку главной составной частью любого объекта недвижимости является земля, следует более подробно остановиться на признаках, свойственных земельным участкам. Прежде всего, необходимо указать важную отличительную особенность земли — плодородие, которым обладает ее верхний напочвенный слой. Требование к плодородию почвы у сельскохозяйственных культур выше, чем у лесных культур. Поэтому выбор вида использования земельного участка решается путем сравнения их доходности. Таким образом, в основе данного признака лежат суждения о доходности и ценности. Между этими понятиями существует причинная связь, так как одно обусловливает другое.

Постоянство местонахождения и пространственная, ограниченность являются типичными признаками земли, означающими необходимость использования земельных учас тков в конкретных местах и в тех пространственных пределах, которые определены природой. Можно создать множество иных объектов недвижимости (здания, сооружения и т.п.), но невозможно увеличить поверхность земли. В противоположность другим хозяйственным объектам земля иммобильна и не может по желанию ее владельца перемещаться в другие места.

Свойство пространственной протяженности порожда ет дополнительные транспортные расходы для отраслей, за нимающихся использованием земли (сельское и лесное хо зяйство).

Они должны учитываться при любом экономическом рассмотрении земельных участков. Пространственная протяженность играет большую роль в формировании цен на землю, особенно для участков, различающихся по местоположению, но заключенных в одну границу.

Следующим признаком земли является ее неразрушиммость. С точки зрения географии, сомнений здесь не возни кает. Но с экономической точки зрения, этот признак нуж дается в уточнении. Так, например, производительность отдельных земельных участков в результате внешнего воздействия может быть значительно снижена. То есть можно ут верждать о частичной или полной разрушимости земельных угодий для какого-либо вида пользования землей.

Невозможность увеличения, как один из признаков земли, не вызывает сомнений, необходимо лишь отметить возможность трансформации одного вида пользования землей в другой.

В настоящее время взгляд на землю как на недвижимое имущество не изменился. Более того, в силу эффекта постоянного удорожания и прочих свойств земля занимает по сравнению с другими объектами недвижимости господствующее положение. И можно предположить, что ее доминирующее положение будет сохраняться и в будущем.

С правовой функцией недвижимости связывают, как правило, вещные права и различные правомочия собствен ности.

Такая связь порождает новую категорию — недвижимая собственность, о которой пойдет речь в следующем раз деле.

Социальная функция земли как главного базиса, на котором основываются все остальные составные части недвижимости, раскрывается, прежде всего, в признании земли основным источником получения всех благ, главным условием жизни и местом обитания людей с их занятием во всех сферах деятельности.

Конституция России закрепляет подобное положение, признавая землю основой жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (ст. 9). Владение недвижимостью всегда было престижно.

Владение родовыми земельными и лесными угодьями, находящимися в частной собственности, порождает у соб ственника чувство ответственности за ее рациональное ис пользование перед прошлым и будущим поколениями.

Стремление сохранить недвижимое имущество порождает потребность в государственной власти, основанной на признании частной собственности. Это означает, что эко номическая, социальная и нравственно-идеологическая основы такой власти должны опираться на традиции и ценности, принятые в данном обществе.

Одним из основных принципов земельного законода тельства России признается принцип учета значения земли как основы жизни и деятельности человека, согласно которому регулирование отношений по использованию и охране земли осуществляется исходя из представлений о земле как о природном объекте, охраняемом в качестве важнейшей составной части природы, природном ресурсе, используе мом в качестве средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве и основы осуществления хозяйственной и иной деятельности на территории Российской Федерации, и одновременно как о недвижимом имуществе, об объекте права собственности и иных прав на землю (ст. 1).

Объекты недвижимости обладают рядом отличительных признаков по сравнению с другими объектами. В экономике недвижимости выделяют различные физические признаки, отражающие сущность недвижимого имущества. К их числу относят:|полезность, материальность, неподвижность, неперемещаемость, износ, долговечность и др. Важнейшими из перечисленных являются: иммобильность, долговечность и уникальность.

Иммобильность означает необходимость использования объекта недвижимости там, где он размещается. Признак иммобильности имеет значение при принятии решения о территориальном размещении, специализации отраслей народного хозяйства и оказывает влияние на уровень затрат многих отраслей, в частности, лесного хозяйства и лесной промышленности.

Долговечность — отличительная черта каждого объекта недвижимости. В соответствии с действующими в России строительными нормами, выделяются жилые здания со сро ком эксплуатации от 15 до 150 лет. Длительность срока служ бы одного и того же объекта недвижимости, в течение кото рого происходят и экономические подъемы, и спады, обусловливает различные способы финансирования содержания недвижимости.

Признак уникальности недвижимых объектов указывает на отсутствие абсолютных аналогов. Так, например, в природе не существует двух абсолютно одинаковых земельных или лесных участков.

Уникальность объектов влечет за собой установление индивидуальных цен на них и подразумевает уникальность каждой сделки на рынке недвижимости (14). Уникальность говорит о незаменимости многих объектов. Невозможность использовать вместо земли какие-либо иные средства производства заставляет повышать уровень интенсивности использования земельных участков путем дополнительного вложения денежных средств с целью получения большего количества продукции с единицы земельной площади.

Как объект правовых отношений недвижимость ха рактеризуется комплексом публичных и частных прав на нее. Так, можно выделить права на владение, пользование, распоряжение, право залога, право оперативного управле ния, хозяйственного ведения и другие права на недвижимое имущество.

Нельзя ставить знак равенства между понятиями «не движимость» и «недвижимая собственность». Первая кате гория определяется физическими свойствами (неперемещаемость, материальность, непотребляемость и пр.), вторая - включает еще и набор юридических прав на физические объекты недвижимости.

Обладая основными чертами, свойственными праву собственности вообще, право собственности на леса как не движимое имущество можно рассматривать в объективном и субъективном смыслах.

В объективном смысле право собственности на леса представляет собой совокупность норм права, регулирую щих отношения собственности и образующих правовые институты собственности в соответствующих природоресурсовых отраслях права. Примером может служить институт права собственности на леса, рассматриваемый подробно в дисциплине лесная политика и лесное право.

Права собственности на леса можно рассматривать не только как правовой институт собственности, но и как субъективное право в виде совокупности правомочий собственника по владению, пользованию и распоряжению ле сом. Как правило, субъективному праву собственности на леса противостоит неопределенное число лиц, обязанных воздерживаться от совершения действий, ущемляющих права собственника и препятствующих ему нормально осуществлять свое право.

Рассмотрим подробнее основные правомочия собственности на недвижимое имущество.

Право пользования — это обеспеченная законом возможность хозяйственного использования недвижимого имущества или извлечения из него полезных свойств или доходов.

Фактическое пользование как один из элементов права собственности на недвижимое имущество появилось раньше всех остальных. Хотя в данном контексте пользование надо понимать как фактическое явление, а не правовое. Примером может служить процесс развития лесопользования. В древние времена на лес смотрели не как на недвижимое имущество, а как на явление стихийное, приносящие трудности в общении между людьми, затрудняющее земледелие, скотоводство и т.д. С экономической точки зрения, лес как недвижимость тогда не имел стоимости; его рубил каждый, кто нуждался в древесине и имел соответствующие орудия труда. Недвижимое имущество — лес, не принадлежало никому. По форме и содержанию лесоэксплуатация не носи ла характера права собственности.

Современное лесное законодательство допускает сле дующие права пользования участками лесного фонда: аренда (от 1 года до 49 лет), безвозмездное пользование и концессия (до 49 лет) и краткосрочное пользование (до 1 года).

Использование участков лесного фонда может осуществляться как с изъятием лесных ресурсов (заготовка древе сины, живицы, второстепенных лесных ресурсов и т.д.), так и без их изъятия (пользование для культурно-оздоровительных, туристических и спортивных целей). Участок лесного фонда может предоставляться для осуществления одного или не скольких видов лесопользования одному или нескольким лесопользователям.

Земли сельскохозяйственного назначения раньше чем лес получили экономическую ценность.

Земельное законодательство выделяет постоянное (бессрочное) пользование земельными участками, аренду, огра ниченное пользование чужими земельными участками и без возмездное срочное пользование земельными участками.

Другой элемент права собственности — владение, всегда сопутствовал пользованию и предполагался сам собою.

Право владения — это основанное на законе положение, при котором объект владения (например, земельный участок, участок лесного фонда или лесной фонд) находится в сфере фактической власти правомочного лица. Так, например, в настоящее время Российская Федерация владеет лес ным фондом на правах собственника, арендатор участка лесного фонда владеет этим участком на праве пользования.

Для лучшего понимания категории «владение» надо отметить, что понятие владение не применимо во всей полноте к водным объектам, поскольку сосредоточенная в них вода находится в состоянии непрерывного движения и водо обмена.

Таким образом, категория владение требует относительного физического постоянства объекта недвижимости.

Лес относится к недвижимому имуществу, является динамической развивающейся системой, подчиняющейся биологическим законам развития и, тем не менее, к нему возможно применить категорию владение, поскольку про цесс лесовыращивания является длительным и занимает в среднем от 80 до 100 лет.

По отношению к недвижимому имуществу выделяют две формы владения: индивидуальную и общую. При инди видуальном владении собственником недвижимости являет ся физическое лицо или юридическое лицо, созданное одним учредителем. Общее владение предполагает наличие двух и более физических и (или) юридических лиц.

Недвижимое имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственни ков в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность). На основании сказанного можно выделить следующие виды индивидуального и общего владения:

-частное владение;

-общее долевое владение;

-общее неделимое владение;

На основании общего долевого владения создаются общества с ограниченной ответственностью, акционерные общества, товарищества на вере и другие хозяйственные об щества и товарищества. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник общего долевого владения имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерного его доле.

Общее неделимое владение исходит из представления о недвижимом имуществе, когда ни один из владельцев не имеет установленных долевых прав на это имущество. Примером может служить имущество крестьянского (фермерского) хозяйства в виде земельного участка, хозяйственных и иных построек, мелиоративных и иных сооружений и другое недвижимое имущество, приобретенное для ведения хозяйства на общие средства его членов. Земельный участок, принадлежащий крестьянскому (фермерскому) хозяйству, при выходе одного из его членов из хозяйства разделу не подлежит (16).

Владение представляет собой право фактического господства (обладания) недвижимостью и создает необходимые юридические предпосылки для осуществления другого пол номочия — распоряжения.

Право распоряжения — это юридическая возможность совершать распорядительные действия по отношению к объекту недвижимости. К таким действиям можно отнести полную или частичную продажу объекта недвижимости, предоставление в пользование, мену, дарение, залог, завещание, внесение в качестве вклада в уставной капитал какого-либо хозяйствующего субъекта и т.д. Выделяют ряд других прав, связанных с недвижимым имуществом: право на получение дохода, право наслаждения имуществом и прочие права, которые, так или иначе, являются производными от права владения, пользования и распоряжения.

Таким образом, единство недвижимости как физического объекта и комплекса прав на него образует понятие недвижимой собственности.

Чем однозначнее, без разночтений, определены правомочия собственности на недвижимое имущество, тем ниже уровень государственного вмешательства в экономические отношения, складывающиеся по поводу объектов недвижимости.

Формулировки типа «в совместном ведении Российс кой Федерации и субъектов Российской Федерации находятся вопросы владения, пользования и распоряжения землей, недрами, водными и другими природными ресурсами» на практике приводят к неэ ффективному их управлению и использованию.

Обладание всеми правомочиями собственности, без какихлибо ограничений, говорит об абсолютной частной собственности на недвижимое имущество.

Исходя из того факта, что ни одна страна в мире не гарантирует абсолютной частной собственности, в том числе и на землю в частности, можно выделить ряд ограничений на права использования недвижимого имущества.

Все ограничения подразделяются на две категории: по стоянные (бессрочные) и временные (на определенный срок).

Ограничения прав на землю устанавливаются актами исполнительных органов государственной власти, актами органов местного самоуправления или решением суда. Огра ничения прав на землю подлежит государственной регистрации и сохраняются при переходе права собственности на земельный участок к другому лицу. Земельный кодекс устанавливает ограничения прав на землю, учитывая следующее:

-особые условия использования земельных участков и режим хозяйственной деятельности в охранных, санитарно защитных зонах;

-особые условия охраны окружающей среды, в том числе животного и растительного мира, памятников природы, истории и культуры, археологических объектов, сохранения плодородного слоя почвы, естественной среды обитания, путей миграции диких животных;

-условия начала и завершения застройки или освоения земельного участка в течение установленных сроков по со гласованному в установленном порядке проекту, строитель ства, ремонта или содержания автомобильной дороги (участ ка автомобильной дороги) при предоставлении права на земельный участок, находящийся в государственной или мун иципальной собственности;

-иное использование земельных участков в случаях, ус тановленных Земельным кодексом или федеральными зако нами.

Собственник земельного участка имеет право не на все недра, а только на общераспространенные полезные ис копаемые, такие как, например, песок, глина и т.п., находящиеся в границах поверхностного (почвенного) слоя. В состав недвижимого имущества частного собственника входит не все воздушное пространство над его территорией, право на воздушное пространство является ограниченным.

Основные полномочия государства, ограничивающие или прекращающие право собственности на недвижимое имущество следующие.

-Право на принудительное изъятие у собственника не движимости в пользу государственных и муниципальных нужд может реализоваться в случаях обращения взыскания на имущество по обязательствам; отчуждения имущества, которое в силу закона не может принадлежать данному лицу; отчуждения недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка;

реквизиции; конфискации; национализации и других случаях, предусмотренных законом. Изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков осуществляется в исключительных случаях, связанных с выполнением международных обязательств Российской Федерации, размещения объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного их размещения, иных случаях, установленных федеральными законами. Принудительное отчуждение земельного участка может быть проведено только при условии предварительного и равноценного возмещения стоимости земельного участка по выкупной цене на основании решения суда. При определении выкупной цены в нее включаются рыночная стоимость земли и находящегося на участке недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе, упущенную выгоду. Совершенно очевидно, что основная проблема в этом случае будет состоять в установлении справедливой выкупной цены земельного участка.

-Право вводить налогообложение и взимать налоги с владельцев недвижимости (земельный налог, налог на не движимость) для поддержания государственных программ и финансирования социальной сферы. Собственность обязы вает; с экономической точки зрения, это находит свое выра жение в обязательстве по уплате различных налогов и сбо ров, которые установлены законно. Так, например, минимальные ставки лесных податей содержат налог на землю, который в размере 5 % направляется в местный бюджет. Налог на недвижимость относится к региональным налогам.

-Право передавать недвижимость во временное веде ние (хозяйственное ведение, оперативное управление, арен ду и т.д.).

Государственное или муниципальное унитарное предприятие, которому недвижимое имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения, не вправе его продавать, сдавать в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставной капитал хозяйственных обществ или иным способом распоряжаться этим имуществом без согласия собственника. Оперативное управление осуществляют федеральные казенные предприятия, а также учреждения в отношении закрепленного за ними недвижимого имуще ства, находящегося в федеральной собственности. Так, например, лесхозы, являющиеся учреждениями, осуществляют управление лесным фондом, находящимся в федеральной собственности.

(полноценное право) для обеспечения обороноспособност и, безопасности, здоровья, моральных устоев и благосостояния общества. Имущественные отношения, возникающие при использовании, охране, защите и воспроизводстве лесов, как входящих, так и не входящих в лесной фонд, а также земель лесного фонда, регулируются гражданским законодательством Российской Федерации. К гражданскому законодательству относится Гражданский кодекс Российской Федерации и иные федеральные законы.

-Право государства возвращать в свою собственность недвижимость в случае смерти владельца, не оставившего завещания, и при отсутствии законных владельцев (выморочное право). Земля и другие природные ресурсы, не нахо дящиеся в собственности граждан, юридических лиц либо муниципальных образований, являются государственной собственностью.

-Право контроля со стороны специально уполномоченных государственных органов над созданием и использованием недвижимости организациями независимо от их орга низационно-правовых форм и форм собственности, их руко водителями, должностными лицами и гражданами. В области лесного хозяйства, контроль за состоянием и использованием недвижимости — лесного фонда осуществляют специально уполномоченные органы управления лесным хозяйством (федеральный орган или его территориальные органы — лесхозы). Земельный контроль на территории муниципального образования могут осуществлять также органы местного самоуправления или уполномоченные ими органы.

-Право ограниченного пользования чужим земельным участком (так называемое «право в чужой вещи») в точно определенном размере для специальных целей (сервитут).

Сервитут — лат. servitus — повинность, обязанность, обязательство для собственника недвижимого имущества являет ся обременением. Сервитут может быть срочным или посто янным, частным или публичным. Частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством. Публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, органом местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков. Установление публичного сервитута осуществляется с учетом общественных слушаний в случае проезда или прохода через земельный участок, ремонта коммунальных, инженерных, электрических линий и сетей, а также объектов транспорт ной инфраструктуры, размещения межевых и геодезических знаков, забора воды и водопоя, прогона скота через зе мельный участок, охоты, рыбной ловли в расположенном на земельном участке замкнутом водоеме и т.д. Граждане имеют право свободно пребывать в лесном фонде, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации (публичный лесной сервитут). Права пользования граждан и юридических лиц участками лесного фонда могут быть ограничены в пользу иных заинтересованных лиц на основании договоров, актов государственных органов и актов местного самоуправления, а также судебных решений (частный лесной сервитут).

Частный сервитут может быть прекращен по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством, пуб личный — в случае отсутствия общественных нужд, для которых он был установлен, путем принятия акта об отмене сервитута.

-Право на получение части прибыли от имущественных прав на недвижимое имущество, может быть реализовано в случаях, когда собственник имущества сдает его в аренду (субаренду), концессию (9).

С правовой точки зрения, земля как недвижимость представляет собой объект права собственности и иных прав. Для совершения юридических сделок с землей имеют дело, как правило, с правами собственности и иными правами на землю. При этом земельное законодательство отдает предпочтение охране земли как важнейшего компонента окружающей среды по отношению к сделкам, связанным с использованием земли в качестве недвижимого имущества (ст. 2 Земельного кодекса).

В наиболее общем виде собственность на землю и лес означает власть или правовое господство какого-либо лица над землей и лесом.

В экономике недвижимости немаловажное значение имеет деление объектов недвижимости по их принадлежности к различным типам, формам и видам собственности (рис. 2).

В основе деления недвижимости по типам, формам и видам собственности лежат различные способы присвоения и отчуждения доходов от этого недвижимого имущества, распределения бремени затрат по его содержанию между субъектами экономических отношений, а также различные способы управления недвижимостью.

Рис. 2. Основные типы, формы и виды собственности на Общий подход к делению на типы, формы и виды соб ственности на недвижимое имущество, указанный здесь, справедлив также по отношению к лесам и земле.

Различают следующие типы собственности на недвижимость: общественную (публичную) и индивидуальную.

Во времена господства плановой экономики преобла дал общественный тип собственности на объекты недвижимости.

Определяемый потребностями развития производственных отношений и соответствия последних производительным силам, в настоящее время удельный вес общественного типа собственности уменьшается, уступая место индивидуальному типу.

Общественному типу собственности соответствуют две основные формы собственности: государственная и муниципальная.

Форма собственности показывает принадлежность объекта недвижимости к субъектам отношений единой социальноэкономической природы. Социально-экономическая природа, в свою очередь, основывается на определенном способе присвоения и отчуждения благ (совместном или индивидуальнообособленном).

Формы собственности на объекты недвижимости должны быть адекватны состоянию производительных сил, сте пени зрелости общественного разделения труда и организа ционноэкономическим отношениям.

В Конституции России записано, что земля используется и охраняется в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствую щей территории, и, вместе с тем, объявляется объектом час тной, государственной, муниципальной и иных форм собственности.

Такая двойственная эколого-экономическая сущность земли как объекта недвижимости накладывает отпечаток на формирование и функционирование института права собственности. Земля и лес имели первостепенное значение в сфере общественного производства и на протяжении истории общества всегда занимали особое место среди важнейших объектов собственности. Это объясняется, прежде всего, их ограниченностью в природе.

Владение землей или лесом на правах частной собственности всегда было престижно, а учитывая эффект постоянного удорожания ле соземельных угодий, можно говорить об относительной га рантии стабильности бизнеса, сохранения и накопления ка питала, и т.д.

В отличие от собственности на материальные блага, в создании которых главную роль играет такой производ ственный фактор, как труд человека, собственность на землю и лес, составляющие общечеловеческое достояние, представляет собой категорию условную. Главная причина в том, что лес, даже находящийся в частной собственности, про должает поставлять различные невесомые полезности для окружающих, которые находятся далеко за пределами этого частного владения.

Несмотря на имеющиеся различия между землей и лесом, в вопросах собственности на них много того, что обус ловлено их положением как объектов природы, используе мых в процессе производства в качестве предмета и средства труда.

Собственность на лес и землю имеет свою специфику, определяемую особенностями соответствующей категории земель.

Земли в Российской Федерации подразделяются по целевому назначению на следующие категории:

- земли сельскохозяйственного назначения;

- земли поселений;

- земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обес печения космической деятельности, земли обороны, безопасности и иного специального назначения;

- земли особо охраняемых территорий и объектов;

- земли лесного фонда;

- земли водного фонда;

- земли запаса (8).

Хотя перечисленные категории земель по своему целе вому назначению однородны, каждая, в свою очередь, де - лится на более мелкие части. Так, например, в состав земель поселений могут входить земельные участки, отнесенные, в соответствии с градостроительным регламентом, к следую щим территориальным зонам:

- общественно-деловым;

- производственным;

- инженерных и транспортных инфраструктур;

- рекреационным;

- сельскохозяйственного использования;

- специального назначения;

- военных объектов;

- иным территориальным зонам.

Земли лесного фонда включают в себя лесные земли и не лесные земли (13). Различают лесные земли, покрытые лесной растительностью, не покрытые ею, и др.

Понятие собственность на землю и лес можно применять в экономическом и юридическом аспектах.

Как экономическая категория собственность на землю и лес возникла задолго до появления государства и права. Главным признаком ее являлись и являются акты присвоения или отчуждения.

И в этих экономических отношениях, собственность на землю и леса выступает в определенных форме и виде, содержание которых определяется в зависимости от господствующего в данном обществе способа производства, уровня и потребностей развития производительных сил.

Форма собственности на недвижимость, например, землю и лес, означает их принадлежность к определенным субъектам единой, общей природы, наделенных правами и несущих обязанности в соответствии с земельным и лесным законодательствами и иными законами. Для российских ус ловий по этой принадлежности можно выделить государственную и муниципальную формы публичной собственности на землю и лес.

Для стран, имеющих частные леса, появляется соответственно частная форма собственности, могут иметь место и иные формы.

В рамках одной формы собственности, например, на леса могут быть различные виды собственности.

Вид собственности можно характеризовать как принадлежность лесов к различным, но однотипным группам субъектов в рамках какой-либо формы собственности. В связи с этим, можно выделить для государственной формы собственности следующие ее виды: федеральная собственность, собственность субъектов федерации, их совместная собственность. Для частной формы собственности - собственность граждан и юридических лиц, для муниципальной формы собственности - собственность городов, сельских населенных пунктов, административных районов, префектур и т.д.

Правовые основы разграничения государственной собственности на землю на собственность Российской Федерации (федеральную собственность), собственность субъектов Российской Федерации и собственность муниципальных образований (муниципальную собственность) уста навливает федеральный закон «О разграничении государ ственной собственности на землю» (№101-ФЗ от 01.01.2002).

На практике происходит взаимопроникновение различных видов собственности, переход от одной формы к другой.

Под присвоением, в экономическом смысле понимает ся получение субъектами лесных и земельных отношений ренты и прибыли от пользования недвижимостью - лесом и землей на том основании, что они являются имуществом рентным. В более ранние периоды (натуральный обмен) присвоение отождествлялось с получением различных продуктов от пользования лесом и землей.

Как юридическая категория собственность на лес и землю могла возникнуть лишь с появлением государства и права. Она представляет собой результат закрепления правовыми нормами экономических отношений по владению, пользованию и распоряжению землей и лесом.

В случае нарушения субъективного права собственности»

оно независимо от формы собственности защищается законом в принудительном порядке.

Согласно Конституции Российской Федерации, защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная формы собственности (ст.8, разд. 2).

Абсолютной собственности на землю и леса не суще ствует.

Такое утверждение справедливо практически для всех стран. В России, предоставляя собственникам земли и других природных ресурсов право самостоятельно владеть, пользоваться и распоряжаться ими в пределах, предусмотренных законом, Конституция Российской Федерации устанавливает определенные ограничения. В частности, в ней записано, что «владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляют их собственники свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц» (ст.

36, п.2). Говоря о типах, формах и видах собственности на недвижимое имущество, следует иметь в виду, что для эволюционного развития рынка недвижимости главную роль играет не их разнообразие, а правовое регулирование присвоения дохода от использования недвижимости, так как в основе собственности лежит, скорее, не право на недвижимость, а право на присвоение дохода получаемого от недвижимости, субъектами экономических отношений.

Экономические особенности недвижимости Принятие в последние время в России ряда законов в области гражданского законодательства, законодательства о земле, о градостроительстве и архитектуре, о капитальном строительстве и капитальном ремонте, о жилищно-коммунальном хозяйстве и бытовом обслуживании населения, различных нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации обеспечивает функционирование рыночных механизмов в сфере недвижимости и позволяет говорить о недвижимости как о товаре с присущими ему определенными свойствами и функциональными формами.

Следует отметить, что недвижимые вещи (недвижимое имущество, недвижимость) становятся товарами не сами по себе, а лишь тогда, когда они выступают объектом сделок между людьми.

Совершение сделок (купля-продажа, дарение, залог, сделки с правами пользования) происходит с целью удовлетворения реальных (потенциальных) потребностей либо исходя из спекулятивных соображений.

Не всякие недвижимые вещи могут являться товаром, а только те, оборот которых не запрещен законодательно. Так, например, участки лесного фонда признаются недвижимым имуществом, но законодательно исключаются из оборота. Купля продажа, залог и совершение других сделок, которые в лекут или могут повлечь за собой отчуждение участков лесного фонда, не допускаются Лесным кодексом Российской Федерации.

Согласно теории трудовой стоимости, вещи только тогда могут являться товаром, если они изготовлены трудом человека.

Согласно этой теории, земля и девственные леса не могут выступать товаром. На практике, когда земля и лес оказываются втянутыми в экономические отношения между частными лицами и государством, они становятся экономическими объектами, недвижимым имуществом особого рода, приносящим доход собственнику, часть которого изымается государством в виде налога.

По своему назначению недвижимость может входить в состав средств производства (земельные участки, здания, сооружения, складские помещения и т.п.) и служить базой для предпринимательской и иных видов деятельности орга низаций, независимо от их формы собственности и ведом ственной принадлежности, или служить в качестве непроизводственного, личного потребления.

Прежде чем переходить к детальному рассмотрению экономических особенностей недвижимости, следует указать на ее двойственный характер. Для одних субъектов рынка она выступает как финансовый актив (в случае приобретения объекта недвижимости с целью сдачи его в аренду), а для других - как реальный актив, предназначенный для личного или производственного потребления.

Одной из многих экономических особенностей недви жимости является неравномерность поступлений текущих платежей от недвижимого имущества. Примером служит покупка земельного участка с целью выращивания древесины.

Приобретение земельных участков, как правило, всегда сопряжено с высоким начальным (стартовым) уровнем инвестиций, что позволяет рассматривать это как одну из особенностей недвижимости как экономического актива. Выращивание древесины, с экономической точки зрения, можно рассматривать как многоэтапный инвестиционный цикл, денежные потоки которого во времени имеют противоположную направленность (рис. 3).

Рис. 3. Неравномерность денежных потоков при использовании недвижимого имущества (на примере лесного участка) В лесном хозяйстве, где допускается частная собственность на леса, большинство затрат приходится на начальный период организации лесохозяйственного бизнеса. На первой стадии имеют место отрицательные потоки денежных средств, связанные с покупкой земельного участка. На начальных этапах разработки земельного участка (подготовка почвы под лесные культуры и т.п. операции), закладки лесных культур собственник недвижимого имущества несет расходы. Работы, связанные с уходом за лесными культурами, их дополнением, проведением рубок осветления и прочистки, также сопряжены с отрицательными денежными потоками. Время, в течение которого собственник недвижимости будет иметь отрицательные денежные потоки, в нашем примере, в среднем, будет составлять 40 лет. Этот период зависит от многих факторов: природных и лесорастительных условий, типа древесных пород, наличия рынков сбыта древесины и др. Трансформация отрицательных денежных потоков в положительные, в данном примере, требует нескольких десятилетий. На протяжении всего периода - от приобретения земельного участка до выращивания спелого древостоя собственник имущества несет условно-постоянные расходы, связанные с расходами по управлению недвижимостью, охраной лесов от пожаров и лесонарушений, их защитой от вредителей и болезней. При перепродаже лесоземельного участка собственник, как правило, возвращает инвестированный капитал с приращением. Выставляя на продажу объект недвижимости, собственник заинтересован в сокращении времени продажи. Время между выставлением недвижимости на рынок и его продажей называется экспозицией товара на рынке. В настоящее время срок экспозиции жилой недвижимости, в среднем, в два раза меньше срока экспозиции по нежилой недвижимости.

Потенциальная возможность превратить без потерь недвижимое имущество в денежные средства образует его экономическое свойство, которое называется ликвидность. Быстрый переход недвижимого объекта из натуральной формы в денежную означает высокую ликвидность и, наоборот, длительное время продажи товара означает его низкую ликвидность. Уровень ликвидности различных объектов недвижимости существенно различается.

Так, например, степень ликвидности земельных участков в городах для индивидуального жилищного строитель ства значительно выше, чем земельных участков, предназначенных для ведения сельского хозяйства. На степень ликвидности существенное влияние оказывает местоположение объектов недвижимости, их ограниченность, а применительно к лесным и земельным участкам еще и их форма.

Для практических расчетов используют различные ко эффициенты ликвидности, показывающие связь между вре менем реализации недвижимости и приращением (или уменьшением) ее первоначальной стоимости.

Как показывает практика, ликвидность недвижимости по времени значительно ниже ликвидности других товаров.

Примером может служить продажа государством лесных участков в Германии (бывш. ГДР), длящаяся уже более десяти лет в рамках процесса реприватизации бывших государственных лесов.

Важной экономической особенностью недвижимости является наличие условно-постоянных затрат, связанных с содержанием и управлением недвижимостью. Независимо от категории, любые объекты недвижимости требуют систематических затрат, связанных с обслуживанием этих объек тов (содержание коммунальных служб, охрана, защита, текущий ремонт, сезонные и профилактические работы и т.п.) и с управленческими расходами (поиск арендаторов, взима ние арендной платы и лесных податей, контроль за поступ лением денежных средств от использования недвижимости, перевод недвижимости из одной категории в другую и т.п.).

Олигополистический характер рынка недвижимости, состоящий из небольшого количества продавцов и покупате лей, накладывает отпечаток на характер ценообразования. Практически на каждый объект недвижимости формируется индивидуальная цена, что является экономической особенностью недвижимости как товара.

В цене практически каждого объекта недвижимости значительную часть занимают затраты, которые были связа ны с осуществлением сделки с недвижимостью. Эти затраты относят к трансакционным издержкам: «Чтобы осуществить рыночную трансакцию, необходимо определить, с кем желательно заключить сделку, оповестить тех, с кем желательно осуществить сделку и на каких условиях, провести предварительные переговоры, подготовить контракт, собрать сведения, чтобы убедиться в том, что условия контракта выполняются и т.д.» (11). Недвижимость как экономический актив требует высоких трансакционных издержек. Для жилой недвижимости на российском рынке они могут достигать порядка 10% от цены объекта. В странах с развитым рынком недвижимости этот процент значительно ниже (в Германии, например, 5 - 7%.).

Высокий уровень трансакционных издержек для отечественных условий объясняется низким правовым и информационным обеспечением сделок с недвижимостью, сложностью их проведения, что нередко приводит к недостаточной юридической чистоте при проведении сделок с объектами недвижимости.

Экономической особенностью недвижимости является дифференциация ставок налогообложения и ставок платежей за пользование по различным объектам недвижимости и социальному статусу собственников.

Ставки лесных податей за пользование древесиной, например, дифференцированы по лесотаксовым районам, по группам лесных пород, деловой и дровяной древесине с делением деловой древесины по размерам, а также в зависи мости от расстояния вывозки (табл. 1).

Минимальные ставки платы за древесину основных лесных пород по Ленинградскому лесотаксовому району* ’Примечание: Минимальная ставка включает в себя налог на земли лесного фонда (Постановление Правительства Российской Федерации от 19.02. №127) От платежей за пользование лесным фондом для соб ственных нужд освобождаются представители коренных ма лочисленных народов, пенсионеры, проживающие в сельс кой местности и др. категории граждан и юридических лиц.

Существуют льготы по налогообложению для социально незащищенных слоев населения за пользование жилым фондом.

Исчисление и распределение доходов, поступающих от использования недвижимости, также имеют экономические особенности, которые зависят от формы собственности на это имущество, от комбинации правомочий собственнос ти и от государственного регулирования в этой области экономических отношений.

Основными правомочиями, как известно, являются владение, пользование и распоряжение имуществом, хотя в специальной литературе можно встретить намного больше комбинаций вещных прав на недвижимое имущество. На пример, участки лесного фонда могут находиться в аренде, краткосрочном пользовании, безвозмездном пользовании, концессии и различаться по видам платежей.

Земельные участки могут находиться в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальной собственности и частной собственности.

В свою очередь, земельные участки могут предостав ляться на правах постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения, аренды, ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут), безвозмездного срочного пользования и иметь различные ставки платежей.

1.4. Экономические особенности рентного С точки зрения выяснения экономических особенностей недвижимого имущества важную роль в теоретическом и практическом плане играет отделение рентного имущества от иных видов недвижимого имущества. В теоретическом плане это дает возможность познать экономическую природу недвижимых вещей, в практическом — выяснить характер платежей за их использование.

В качестве примера рассмотрим участок лесного фонда. С того времени, когда лес оказался втянутым в экономи ческие отношения между лесовладельцем и государством, его можно рассматривать как экономический объект, как собственность (недвижимое имущество особого рода), приносящую доход его владельцу, часть которого изымается государством.

Но независимо от формы собственности лесное хозяйство, связанное с известной территорией, тем самым становится в зависимость от государства, на территории которого оно расположено.

Как объект экономического исследования лес представляет определенные трудности, обусловленные прежде всего:

- длительным процессом его воспроизводства;

- мультифункциональным назначением лесных угодий, когда лес рассматривается не только как поставщик древесного сырья, но и многочисленных иных полезностей, (например, рекреационная его функция) и т.п.; эти функции носят переменный характер и зависят от исторических условий;

- тесным переплетением деятельности человека с естественным ходом роста деревьев, причем, если в первые годы жиз ни лесных культур преобладает производственный фактор - «труд», то в последующие годы, наоборот, решающую роль играет природный производственный фактор. Тем не менее, труд в лесном хозяйстве носит постоянный характер и является главной движущей силой.

Еще одна важная особенность - это идентификация средств производства и продукта труда (имеется в виду на саждение). Как известно, древесина прирастает только на древесине - на растущем дереве. Непосредственное хозяйственное пользование годичным приростом от этого недвижимого имущества технически невозможно.. Этот древесный прирост может быть изъят только в форме целого дерева как количественный эквивалент. А пользование древесиной представляется, в этом случае, как изъятие средств производства.

Насаждения до момента их рубки были продуцирую щим недвижимым имуществом, так как на них откладывался древесный прирост. В момент их рубки (или в момент принятия решения об их рубке) это продуцирующее имущество автоматически превращается в произведенный продукт. Нет никакой другой отрасли, где имеется такая идентичность между продуцирующим недвижимым имуществом и произведенным продуктом. Здесь и возникает проблема по отграничению экономических категорий:

продукт, средство производства, экономический актив, недвижимое имущество.

Если по каким-то причинам произошел переруб, то выручка от продажи срубленного леса основывается не только на выручке от продажи произведенного продукта, но и от продажи части потенциально продуцирующего недвижимого имущества. Поэтому от сокращения этого продуцирующего имущества будут ограничены производственные возможности в последующих годах.

В любой другой отрасли это изменение было бы отражено в балансе предприятия как сокращение основных фондов материального имущества и была бы показана денежная выручка от продажи этого имущества. В лесном же хозяйстве денежные доходы от продажи такого продуцирующего имущества не противопоставляются сокращению в балансе предприятия стоимости основных фондов, так как такого рода имущество не относится к основным фондам в обычном их определении.

Поэтому лес представляет собой неизнашиваемое основное недвижимое имущество.

Идентификация средств производства и продукта труда ведет к осложнению при определении потенциального дохода.

Благодаря тому, что имеется множество направле ний потребления древесины различного породно-качественного состава, лесному хозяйству предоставлена возможность, имея еще только «растущий продукт» спекулировать им не только в рамках одного года, но и в более длительном промежутке времени. В противоположность этому другой отрасли, занимающейся также пользованием землей - сельскому хозяйству необходимо спелые продукты как-то особенно складировать и хранить, если в будущем ожидаются более благоприятные продажные цены. Это требует особых складских помещений и стоит дополнительных затрат. Надо добавить, что многие сельскохозяйственные продукты при их длительном хранении теряют в стоимости. Здесь лесное хозяйство оказывается в более выгодном положении, с точки зрения извлечения конъюнктурных прибылей и использования недвижимого имущества.

С другой стороны, спелость лесного урожая определить гораздо сложнее, чем урожай в других отраслях, например, в сельском хозяйстве, где спелость продуктов может быть определена по внешним характерным признакам. В лесном хозяйстве нет жестких границ для снятия урожая. Здесь вопрос о спелости насаждения может быть решен отчасти калькуляционным путем. При этом длительный процесс производства определяет необходимость применения в расчетах лесного процента, который всегда носит субъективный характер.

В экономическом плане, пользование древесиной в течение года может и не ограничиваться необходимостью принятия во внимание ежегодного прироста. А в сельском хо зяйстве, наоборот, ежегодный прирост равен ежегодному пользованию. В этом отношении лесное предприятие совершенно эластично. Такого рода подвижность ежегодного пользования, в какой-то степени, защищает лесное предприятие и дает ему экономические преимущества. С другой стороны, длительный процесс лесовыращивания (создания имущества определенного вида) не позволяет быстро переключиться на производство другого вида насаждения.

Говоря о подвижности, здесь надо упомянуть о непод вижности самих лесных площадей как места производства лесохозяйственных продуктов и услуг по сравнению с другими отраслями, где возможен перенос и производство одноименной продукции в другие регионы.

Постоянно растущие цены на древесину и землю (эффект постоянного воздорожания) позволяют говорить о воздорожании древесного прироста, что можно рассматривать как автоматическое инвестирование капитала в уже имеющиеся лесоземельные угодья. Это наглядно подтверждают данные табл. 2, демонстрирующие развитие цен на лесоземельные площади в Германии, (в немецких марках за гектар лесных земель) (31,33).

Стоимостные данные с 1869 по 1929 гг. приведены в сопоставимый вид.

Изменение средних цен на лесоземельные площади На основе данных табл. 2 было получено среднегодовое изменение цен на лесоземельные участки. Как показали расчеты, среднегодовой процент удорожания лесоземельных участков с 1869 по 1929 гг. оказался равным + 1,5%. Такие темпы удорожания сохраняются и в наши дни.

В данном случае, земля и лес рассматриваются уже не как производственные факторы, а как объекты вложения капиталов собственника в недвижимое имущество. В то время как в сельском хозяйстве необходимо каждый год реали зовывать собранный урожай и вырученные деньги инвести ровать в новое производство.

Поэтому лесное насаждение можно рассматривать не только как источник получения потенциально увеличиваю щейся ренты (с точки зрения его экономической природы), но и как непосредственный прирост капитала (с точки зрения фактического учета его стоимости).

Прирост ренты происходит в области механического производства (заготовка леса, раскряжевка, трелевка и т.п.), и подчиняется этот процесс общим экономическим законам. Так, арендатор, при государственной собственности на леса, получая выручку от продажи древесины, часть этой выручки направляет собственнику леса в виде рентных платежей (лесная подать) или оставляет ее полностью у себя, после уп латы налогов, сборов и т.п. платежей, при частной собственности на леса. В последнем случае рентная составляющая подразделяется на абсолютную, определяемую отношением собственности, и дифференциальную, зависящую от местоположения участка лесного фонда и его плодородия.

Прирост капитала происходит в области биологического производства (естественный рост деревьев) и зависит от биологических законов развития лесонасаждений. Меж ду этими категориями существует тесная взаимозависимость. Еще одна особенность лесохозяйственного производства заключается в том, что в нем задействованы почти всегда собственные денежные средства и собственные средства производства. Учитывая фактор риска в лесном хозяйстве (пожары, вредители и болезни леса и т.п.), длительность оборота капитала и тот факт, что лесовладелец может рассчитывать на прирост его воздорожания в размере примерно 2% в год, а при нормальном развитии экономики в стране кредиты можно получить под 5% и более годовых (например, Германия, Австрия, Франция), то получение и возврат их для лесовладельца становится проблематичным.

Можно ли говорить о границах прироста такого капитала и увеличения ренты? Эти границы зависят от взаимоот ношений «лес — рынок», а точнее, от спроса и предложения на продукты и услуги лесного хозяйства или на сам лес как объект куплипродажи недвижимого имущества. Предложе ния зависят от эффективности использования основных производственных факторов в лесном хозяйстве. Но в силу ограниченности в пространстве лесных площадей (моно польный характер производства) и биологических границ производства, предложения на продукты (например, древесину) и услуги будут носить также ограниченный характер (справедливо для услуг рекреационных лесов) или даже падать с течением времени (возрастание роли экологической составляющей в лесохозяйственном производстве и уменьшение его роли как поставщика сырья).

Сюда надо еще добавить проблематичность механизации процесса воспроизводства леса, так как основным про изводственным фактором был и остается природный. А его механизировать невозможно. Можно предположить, что не смотря на оптимально стабильный или даже где-то уменьшающийся объем предложений, спрос будет иметь тенденцию к росту, что и будет, следовательно, вести к росту капитала в этой отрасли.

Таким образом прирост капитала можно рассматривать как увеличение стоимости насаждений и земли независимо от пользования лесом, а прирост ренты представляется как получение ренты от пользования лесом.

производства, тем больше прирост ренты, тем рентабельнее производство, этой связи уместно заметить, что в слове «рентабельность» корнем является слово «рента».

Особенностью является также тот факт, что прирост капитала, в основном, происходит и находится в стоимости древесного запаса. В этом отношении лесное хозяйство от личается от сельского хозяйства, так как в последнем прирост стоимости происходит только в земле, а не в стоимости получаемых продуктов, и в этом отношении древесные насаждения как объект собственности требуют особого рассмотрения.

В подтверждение сказанного можно привести данные исследований, проведенных немецкими лесоэкономистами (31), которые уже в конце тридцатых годов установили сред нее соотношение стоимости древесных насаждений и сто имости лесных земель — 74 : 26 (см. табл. 3.).

Соотношение стоимости насаждений и стоимости земли Подобное соотношение стоимостей сохраняется и в настоящее время.

В сельском хозяйстве — наоборот: стоимость земли несравненно выше стоимости сельскохозяйственных продуктов.

Это может служить веским доводом для установле ния дифференцированного налога на сельскохозяйственные и лесохозяйственные земли. Установленная зависимость со отношения стоимостей, носящая явно выраженный экономический характер, положена в основу разграничения юридических категорий «главное имущество» и «его принадлеж ность». В этом выражается тесная связь экономических и правовых дисциплин.

В общем плане, отличие рентного имущества от других видов имуществ состоит в том, что к первому относят, как правило, дары природы: землю, лес и др. природные ресур сы, которые приобретают стоимость в результате экономических отношений собственника на эти ресурсы с другими субъектами. Все остальное имущество - это то, которое создано человеком.

Искусственно созданные лесные насаждения также можно отнести к природным ресурсам, так как они зависят от природных факторов и продолжают свое развитие без участия человека. Такое, на первый взгляд, грубое деление требует более детального пояснения. Для этого рассмотрим табл. 4.

Отличительные признаки рентного имущества от других Содержание признаков Рентное имущество Другое имущество 3. Производство (развитие) развитие подчиняется законам 4. Экологическая природной средой Несмотря на то, что лес и земля относятся к рентному имуществу, с точки зрения арендных отношений, между ними также существует различие. Так, например, применительно к лесам не может быть в полной мере применим институт аренды лесов, поскольку нельзя арендовать то, что полностью потребляется и не подлежит возврату.

Иными словами, потребляемые вещи или имущество не арендуются - это аксиома. Имущество, взятое в аренду, должно быть возвращено арендодателю в неизменном виде. В нашем случае, земля является имуществом главным, а лес принадлежностным имуществом, который, в случае включе ния его в арендные отношения с целью лесопользования, по требляется полностью.

По вышеперечисленным основным признакам лесоземельное угодье относится к рентному имуществу. Обе составные части - земля и лес, с экономико-теоретической точки зрения, должны быть объединены вместе, на том основании, что практически невозможно корректно разложить общий прирост стоимости на прирост стоимости от земли и от насаждений.

Прирост стоимости ложится, в первую очередь, на древесный запас, переносится с него на землю, имеющую уже какую-то ценность. Повышение или падение прироста стоимости в древесном запасе приводит одновременно к повышению или падению стоимости земли.

Определить экономическую природу леса как недвижимости, значит, установить ту границу, в которой биологичес кие процессы, протекаемые в лесе как явлении природном, можно выразить экономическими категориями. Речь идет о нахождении точек соприкосновения лесоводственной науки и экономики недвижимости, которые, имея одну и ту же материальную форму или одно и то же явление, определяются этими науками в своем специальном содержании.

В этом состоит отличие рассмотрения леса лишь как яв ления экономического, когда он становится включенным в процессы общественного производства и распределения, от экономической природы леса как недвижимого имущества.

Контрольные вопросы по первой главе 1. Дайте определение недвижимости.

2. Перечислите условно-однородные объекты недвижимости.

3. Перечислите неоднородные объекты недвижимости.

4. Что понимают под улучшением недвижимости? Приведи те примеры.

5. Что понимают под понятием «принадлежность» по отно шению к главному имуществу? Приведите примеры.

6. Какие составляющие входят в понятие «недвижимое имущество»?

7. Перечислите признаки, свойственные земельным участкам.

8. Перечислите признаки, свойственные объектам недвижи мости.

9. Какая разница между понятиями «недвижимость» и «недвижимая собственность»?

10. Что такое право пользования недвижимостью?

11. Что такое право владения недвижимостью?

12. Что такое право распоряжения недвижимостью?

13. Какие ограничения прав на землю установлены Земель ным кодексом?

14. Перечислите основные полномочия государства, ограничивающие или прекращающие право собственности на недвижимое имущество.

15. Перечислите типы, виды и формы собственности на недвижимость.

16. Какие экономические особенности недвижимости вам известны?

17. Перечислите экономические особенности рентного не движимого имущества.

РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ

2.1. Особенности рынка недвижимости В общем виде рынок представляет собой экономический механизм отношений, складывающихся между покупателями (потребителями) и продавцами или поставщиками товаров или услуг. Рынок недвижимости является базой для существования остальных видов рынков.

Российский рынок недвижимости является неполным, с точки зрения вовлечения в оборот отдельных объектов недвижимости, и относительно молодым. Из оборота исключе ны такие объекты недвижимости, как земли лесного фонда, занимающие более 60% территории страны.

Риэлтерская профессиональная среда, неотъемлемой частью которой являются специальные термины в области экономики недвижимости, существует немногим более десяти лет и находится в стадии формирования.

Рынок недвижимости имеет сложную структуру и охватывает своим влиянием многие сферы экономики.

Экономическая структура рынка недвижимости и его функционирование определяются, прежде всего, следующими факторами:

- формами собственности на недвижимое имущество (государственная, частная, муниципальная и др.);

- уровнем развития законодательства, регулирующим отношения в сфере экономики недвижимости;

- наличием институциональных структур в сфере недвижимости;

- уровнем приватизации и разгосударствления предприятий и организаций в стране;

- общей экономической ситуацией в стране;

- плотностью населения и густотой дорожной сети;

Недвижимое имущество, находящееся даже в частной собственности, в отличие от предметов личного потребления, неизбежно оказывается вовлеченным в экономические отношения, в которых одной из сторон выступает государ ство в лице уполномоченных органов. Государство контролирует использование и установленный законодательством порядок реализации объектов недвижимости.

В силу физических свойств объектов недвижимости и их социально-экономического назначения, при совершении сделок на рынке недвижимости центральное место занима ют имущественные права на недвижимые вещи.

В связи с этим, рынок недвижимости можно характеризовать как единство правовых и экономических отношений, возникающих между субъектами рынка по поводу права собственности и других вещных прав на недвижимое имущество, ограничения этих прав, их возникновения, пе рехода и прекращения, с целью получения экономических выгод.

Подобного подхода придерживаются Д. Фридман и Н.

Ордуэй: «Рынок недвижимости — это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливают ся цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования» (26).

Таким образом, рынок недвижимости представляет со бой область вложения капитала и систему экономических отношений между субъектами рынка, возникающих при операциях с недвижимостью.

Экономические выгоды от сделок с недвижимостью — это периодические поступления в виде платежей за исполь зование имущества или возможное воздорожание объектов недвижимости в течение времени.

В качестве примера рассмотрим участок лесного фонда.

Периодические поступления от его хозяйственного использования находят свое выражение в виде поступлений собствен нику лесных податей или арендной платы. По своему экономическому содержанию эти платежи имеют рентный характер. Изменение стоимости самого участка имеет тенденцию постоянного роста.

При разрешении оборота леса это находит свое прямое подтверждение в статистических данных о купле-продаже участков леса. При запрещении купли-продажи косвенным подтверждением является систематическое увеличение ставок лесных податей и арендной платы за пользование участками лесного фонда, поскольку стоимость лесоземельного угодья определяется не затратами на его воспроизводство, а стоимостью периодических поступлений от его использования.

Наряду с положительными экономическими выгодами, сделки на рынке недвижимости имеют сопряженные эффекты в экологической и социальной сферах. Причем, результаты в социальной и экологических сферах на практике могут давать как положительный, так и отрицательный эффект. Ярким примером может служить процесс реприватизации недвижимого имущества в Германии, началом которому послужило в 1990 году объединение западных и восточных земель. Это уникальный пример в экономике недвижимости, появление которого надо связывать не с действием экономических законов, а с политической волей руководства стран:

России и Германии. В результате реприватизации бывшие владельцы недвижимого имущества получили в собствен ность объекты, принадлежавшие им на праве частной собственности до мая 1945 г.

Большие площади лесов, находившиеся в государственной собственности перешли к новым лесовладельцам, что привело к дроблению участков, с индивидуальными целями их хозяйственного использования. Подобные меры по отношению к природным ресурсам не способствуют росту экологической эффективности. Приобретение в собственность нелесных земель с целью создания на них лесов, напротив, повышает экологическую эффективность использования недвижимого имущества.

Аналогичные примеры можно привести по отношению к зданиям, в которых находились детские сады, а после реприватизации изменилось их целевое назначение, и они пе решли в категорию индивидуального жилого фонда. Налицо отрицательный социальный эффект.

Несмотря на то, что рынок недвижимости является ча стью рынка факторов производства, провести четкую границу между ним и другими видами рынков довольно сложно Наиболее тесные связи прослеживаются с финансовым рынком (рынки капиталов, т.е. инвестиционные рынки, кре дитные рынки, валютно -денежные рынки), рынком товаров и услуг (рынки жилья и зданий непроизводственного назна чения). Купля-продажа объектов недвижимости неэквивалентна, по своему экономическому содержанию, купле-продаже товаров личного потребления. Это процесс движения капитала, т.е. стоимости, приносящей доход.

Многие сделки на рынке недвижимости имеют инвестиционное содержание. Инвестиции в недвижимость, как правило, надежнее защищены от инфляции и имеют более высокую доход ность.

Поэтому в странах с развитой экономикой приобретение жилья происходит, в основном, за счет кредитных средст в.

Рынок недвижимости — это рынок индивидуальных, ограниченных товаров и услуг. Индивидуальность объясня ется уникальностью каждого объекта недвижимости. Жилые дома одинаковой серии имеют различное местоположение; участки лесного фонда, одинаковые по породному составу, различаются по степени их транспортного освоения, и т.д. Посреднические услуги при купле-продаже и сдаче внаем (в аренду) недвижимого имущества, оказываемые различными биржами недвижимости, брокерскими конторами и агентствами недвижимости, имеют также различное содержание.

Связь недвижимого имущества с рынком товаров, фи нансовым рынком, рынком факторов производства очевид на. Но это не означает, что недвижимость занимает подчиненную роль и является частью этих рынков.

Недвижимое имущество (недвижимость) постепенно формирует самостоятельный рынок — рынок недвижимости. По классификатору отраслей народного хозяйства Российской Федерации операции с недвижимым имуществом выделялись в обособленную сферу экономической деятельности (код 83000), что говорит о самостоятельном значении сферы недвижимости среди прочих отраслей народного хозяйства. С января 2003 г. введен в практику статистической отчетности Общероссийский классификатор видов экономической деятельности (ОКВЭД), тем самым было отменено действие Общероссийского классификатора отраслей народного хозяйства (ОКОНХ), который применялся в статистической отчетности с 1976 г. По новому классификатору «операции с недвижимым имуществом, аренда и предостав ление услуг» также выделены в самостоятельный вид экономической деятельности (раздел К). ОКВЭД введен с целью гармонизации со Статистической классификацией видов экономической деятельности в Европейском сообществе (Statistical classification of economic activities in the European Community).

Земельное и лесное законодательство признают в сельском и лесном хозяйстве землю и лес соответственно основными средствами производства в этих отраслях, а зна чит и основными объектами недвижимости.

Существенным основанием для выделения рынка недвижимости в самостоятельный вид рынка является наличие ряда особенностей, которые позволяют отличать его от иных рынков.

Можно выделить следующие особенности рынка недвижимости:

- преобладание императивных методов регулирования сделок с объектами недвижимости со стороны государственных органов:

так, например, процедура предоставления участка лесного фонда в аренду не может быть изменена по желанию арендодателя или потенциального арендатора;

- низкая эластичность предложения объектов недвижимости:

лесные и земельные участки, например, имеют ограниченную площадь, земля практически вечна, здания и сооружения служат длительное время, а построить их за относительно короткое время практически невозможно;

- спрос на объекты недвижимости практически невзаимозаменяем, поскольку каждый объект уникален в силу своих свойств или местоположения;

- рынок недвижимости имеет локальный характер, и величина спроса на объекты недвижимости, в свою очередь, во многом зависит от географического положения объекта;

- конфиденциальный характер сделок с недвижимостью: в силу их небольшого количества открытая информация о сделках часто бывает неполной и искаженной;



Pages:     || 2 | 3 |


Похожие работы:

«План издания учебно-методической литературы на 2003 г. № Кафедра Авторы Наименование работы Специаль- Объем, Тираж, Срок Срок Источник п/п ность стр. экз. предостав выпуска финансирова ления в тиража ния РИО Металлур- Зальцман Э.С. Тепловые процессы в слитках и февраль Июнь ЦФ - 50% 1 1101, 80 100 гии изложницах. К - 50% Учебное пособие БЖД и Э Кудинова А.В., Безопасность в чрезвычайных Июнь Сентябрь ЦФ - 50% 2 3301 80 Вольшонок И.З. ситуациях. Раздел: Пожаробезопасность. К - 50% Курс лекций...»

«Министерство образования Российской Федерации Томский политехнический университет С.А. Наумова ЭКОНОМИКА И ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСТВО В СОЦИАЛЬНО-КУЛЬТУРНОМ СЕРВИСЕ И ТУРИЗМЕ Учебное пособие Томск 2003 УДК 657.1: 338. 48 Н 34 Наумова С. А. Экономика и предпринимательство в социально - культурном сервисе и туризме: Учеб. пособие – Томск: Изд. ТПУ, 2003. – 127 с. В пособии в краткой форме изложены основы экономики и предпринимательства в социально-культурном сервисе. По каждой теме представлены...»

«СИБИРСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ АЭРОКОСМИЧЕСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ ИМЕНИ АКАДЕМИКА М.Ф. РЕШЕТНЕВА ИНСТИТУТ МЕНЕДЖМЕНТА И СОЦИАЛЬНЫХ ТЕХНОЛОГИЙ ОРГАНИЗАЦИЯ И ПРОВЕДЕНИЕ КАМПАНИЙ В СФЕРЕ СВЯЗЕЙ С ОБЩЕСТВЕННОСТЬЮ Учебное пособие для студентов специальностей 350400 Связи с общественностью и 350700 Реклама очной и заочной форм обучения Красноярск 2004 Министерство образования и науки Российской Федерации Сибирский государственный аэрокосмический университет имени академика М.Ф. Решетнва Институт менеджмента и...»

«РАБОЧАЯ ПРОГРАММА ПО ОКРУЖАЮЩЕМУ МИРУ ДЛЯ 1 КЛАССА ПОЯСНИТЕЛЬНАЯ ЗАПИСКА Настоящая рабочая программа разработана в соответствии с основными положениями Федерального государственного образовательного стандарта начального общего образования, на основе Концепции духовно-нравственного развития и воспитания личности гражданина России, планируемых результатов начального общего образования, требований Примерной основной образовательной программы ОУ и ориентирована на работу по учебно-методическому...»

«Российское трудовое право: учебник для вузов, 1997, А. Д. Зайкин, 5891231271, 9785891231276, ИНФРА-М, 1997 Опубликовано: 16th January 2010 Российское трудовое право: учебник для вузов СКАЧАТЬ http://bit.ly/1i4LnCX Профсоюзы и трудовое право, Ирина Олеговна Снигирева, 1983, Labor laws and legislation, 174 страниц.. Совет Европы основные направления деятельности и результаты, Н. Б. Топорнин, 1996, European federation, 76 страниц.. Регулирование рабочего времени в СССР, Леонид Яковлевич...»

«Российский государственный педагогический университет им. А. И. Герцена М.C.ПАК, В.Н. ДАВЫДОВ, М.К. ТОЛЕТОВА, А.Л.ЗЕЛЕЗИНСКИЙ ВНЕУРОЧНАЯ РАБОТА ПО ХИМИИ В СОВРЕМЕННОЙ ШКОЛЕ УЧЕБНО-МЕТОДИЧЕСКОЕ ПОСОБИЕ Допущено Учебно-методическим объединением по направлениям педагогического образования Министерства образования и науки Российской Федерации в качестве учебно-методического пособия по направлению 540100 – Естественнонаучное образование и 510500 – Химия для студентов педагогических вузов...»

«Национальный исследовательский университет – Высшая школа экономики Факультет Права Кафедра теории права и сравнительного правоведения В.Б.Исаков, доктор юридических наук, профессор ИГРОПРАКТИКУМ Опыт преподавания Основ права в школе и университете Москва - 2012 В.Б.Исаков. Игропрактикум: Опыт преподавания Основ права в школе и университете. М.: НИУ ВШЭ. – 2012. – 132 с. Аннотация В учебно-методическом пособии содержится обзор игровых методов преподавания, используемых автором в курсе Основ...»

«О. А. Ерёмина УРОКИ ЛИТЕРАТУРЫ В 6 КЛАССЕ Книга для учителя Предисловие Тематическое планирование уроков литературы в 6 классе. 102 часа Введение Художественное произведение и автор. 1 час Мифы Древней Греции *. 4 часа Гомер *. 2 часа Устное народное творчество Обрядовый фольклор. 2 часа Пословицы и поговорки. 2 часа Древнерусская литература. 1 час Произведения русских писателей XVIII века Иван Иванович Дмитриев. 1 час Произведения русских писателей XIX века Иван Андреевич Крылов. 1 час...»

«Учебные ресурсы 3. Розин В. М. Традиционные и современные идеи (стратегии) построения учебных и образовательных предметов // XIV чтения памяти Г. П. Щедровицкого, 2008 [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://www.fondgp.ru/lib/chteniya/xiv/abstracts/3 4. Розин В. М. Философия образования как предмет общего дела // Вопросы философии, 1995. № 11. 5. Марача В. Г. Современное образование, практическое знание и предмет педагогических исследований // XIV чтения памяти Г. П. Щедровицкого, 2008...»

«Государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования Курский государственный медицинский университет Федерального агентства по здравоохранению и социальному развитию Повышение качества образовательного процесса в университете Сборник материалов научно-методической конференции (5-6 февраля 2008 года) Том II Курск – 2008 УДК 37(063) Печатается по решению ББК 74 редакционно-издательского совета ГОУ ВПО КГМУ Росздрава Повышение качества образовательного процесса в...»

«Рабочая программа по предмету “Окружающий мир Раздел 1. Пояснительная записка Программа составлена в соответствии с требованиями Федерального государственного образовательного стандарта начального общего образования и обеспечена УМК: учебниками Окружающий мир для 1 кл., рабочими тетрадями и методическими рекомендациями для учителя. Логика изложения и содержание авторской программы полностью соответствуют требованиям федерального компонента государственного стандарта начального образования,...»

«Учебное пособие Версия 11.2, SR2 для Microsoft Windows® Лунд, Швеция, 2013 г. Подготовлено QlikTech International AB © QlikTech International AB, Sweden, 1994–2013. Согласно международному закону об авторском праве не допускается полное или частичное копирование, фотокопирование, воспроизведение, перевод или сокращение документации и ПО на любом электронном носителе или в машинно-читаемой форме без предварительного письменного разрешения QlikTech International AB за исключением случаев,...»

«МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ МОСКОВСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ ГЕОДЕЗИИ И КАРТОГРАФИИ Факультет дистанционных форм обучения Заочное отделение Авакян В.В., Куприянов А.О., Максимова М.В. МЕТОДИЧЕСКИЕ УКАЗАНИЯ К КУРСОВОМУ ПРОЕКТУ ПО ПРИКЛАДНОЙ ГЕОДЕЗИИ Для студентов заочного отделения факультета дистанционных форм обучения. Москва 2014 1 УДК 528.48 Автор: Авакян Вячеслав Вениаминович, Куприянов Андрей Олегович, Максимова Майя Владимировна Методические указания к...»

«Негосударственное образовательное учреждение высшего профессионального образования 1 ЛИСТ СОГЛАСОВАНИЯ 2 Содержание Программа вступительных испытаний по Информатике и ИКТ в форме тестирования Порядок и условия прохождения тестирования Методические рекомендации для подготовки к тестированию Ключевые проблемы и темы, которые необходимо изучить при подготовке к тестированию Список рекомендуемой литературы для подготовки к вступительному испытанию: Примерный тест по дисциплине Информатика и ИКТ 3...»

« Предлагаемый вашему вниманию сборник содер жит программы по всем курсам школьной геогра фии, изучаемым в основной и средней (полной) шко ле. По своему содержанию, структуре и методическо му аппарату предлагаемые программы соответствуют учебно методическим комплектам так называемой классической линии, выпускаемым издательством Дрофа. Авторы программ являются одновременно и авто рами соответствующих учебников. Такой подход представляется наиболее правильным. Наличие еди ного авторского...»

«Учебно-методические пособия (размножено в количестве 50-250 экз.) Экономика и бухгалтерский учет Банковское дело Операционная деятельность в логистике Статистика: Методические указания и контрольные задания для студентов заочного отделения по специальности 0601 Экономика и бухгалтерский учет и контроль/ Сост.: С.А.Ефимова. - Уфа: УГКТиДО, 2001.-25 с. 1 Анализ финансово-хозяйственной деятельности. Программа, методические указания и контрольные задания для студентов заочной формы обучения по...»

«МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЮ Технологический институт Федерального государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования Южный федеральный университет СОГЛАСОВАНО УТВЕРЖДАЮ Зав. кафедорой РТС Декан радиотехнического факультета _ В. Т. Лобач _ С. Г. Грищенко 200/ учеб.год _200/_ учеб.год УЧЕБНО-МЕТОДИЧЕСКИЙ КОМПЛЕКС (УМК) учебной дисциплины МЕТОДЫ ОПТИМАЛЬНОГО ПРОЕКТИРОВАНИЯ РЭС Таганрог 2008 г. 1....»

«ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЮ Уральский государственный лесотехнический университет Кафедра прикладной физики и биофизики В.И. Крюк С.В. Нескоромный Ю.В. Шалаумова И.О. Заплатина А.С. Попов Концепции современного естествознания Методические указания и контрольные задания для студентов заочного факультета специальностей 080000 – Экономика и управление, 100103 – Социально-культурный сервис и туризм, 220501 – Управление качеством по дисциплине – КОНЦЕПЦИИ СОВРЕМЕННОГО ЕСТЕСТВОЗНАНИЯ...»

«Государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования НИЖЕГОРОДСКАЯ ГОСУДАРСТВЕННАЯ МЕДИЦИНСКАЯ АКАДЕМИЯ Федерального агентства по здравоохранению и социальному развитию Фармацевтический факультет Кафедра фармацевтической химии и фармакогнозии ФАРМАКОГНОЗИЯ Рабочая программа и методические указания для студентов заочного отделения фармацевтического факультета Нижний Новгород 2007 УДК 615.1 Фармакогнозия: Рабочая программа и методические указания для студентов заочного...»

«БИОЛОГИЯ · Естествознание БИОЛОГИЯ ЛИНИЯ УЧЕБНО МЕТОДИЧЕСКИХ КОМПЛЕКТОВ СФЕРЫ ПОД РЕДАКЦИЕЙ Т.В. ИВАНОВОЙ Программы 6–11 Учебник Электронное приложение к учебнику (CD/DVD ROM) 6 класс Тетрадь тренажер Тетрадь практикум КЛАССЫ Тетрадь экзаменатор Методические рекомендации Сухорукова Л.Н. и др. Биология: Живой организм: Учебник для общеобразовательных учреждений: Научные руководители проекта: Особенностями нового комплек 6 класс. 4 член корр. РАО, доктор пед. наук та являются: — 128 с.: ил. —...»








 
2014 www.av.disus.ru - «Бесплатная электронная библиотека - Авторефераты, Диссертации, Монографии, Программы»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.