WWW.DISS.SELUK.RU

БЕСПЛАТНАЯ ЭЛЕКТРОННАЯ БИБЛИОТЕКА
(Авторефераты, диссертации, методички, учебные программы, монографии)

 

Pages:     || 2 | 3 |

«СТАНОВЛЕНИЕ РЫНКА РИЭЛТЕРСКИХ УСЛУГ В СФЕРЕ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ ...»

-- [ Страница 1 ] --

Федеральное Государственное Бюджетное Образовательное

Учреждение Высшего Профессионального Образования

«Российский Экономический Университет имени Г.В. Плеханова»

На правах рукописи

Морщинина Наталья Ивановна

СТАНОВЛЕНИЕ РЫНКА РИЭЛТЕРСКИХ УСЛУГ В СФЕРЕ ЖИЛОЙ

НЕДВИЖИМОСТИ

Специальность: 08.00.05 – Экономика и управление народным хозяйством (Экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами: сфера услуг)

ДИССЕРТАЦИЯ НА СОИСКАНИЕ УЧЕНОЙ СТЕПЕНИ КАНДИДАТА

ЭКОНОМИЧЕСКИХ НАУК

Научный руководитель – доктор экономических наук

, профессор Панкратов Евгений Павлович Москва-

ОГЛАВЛЕНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

ГЛАВА 1. РЫНОК РИЭЛТЕРСКИХ УСЛУГ В СИСТЕМЕ РЫНКА ЖИЛОЙ

НЕДВИЖИМОСТИ 1.1 Теоретические основы функционирования рынка жилой недвижимости 1.2 Характеристика и виды риэлтерских услуг 1.3 Место риэлтерских услуг в структуре рынка инвестиций в сфере жилья

ГЛАВА 2. СОВРЕМЕННОЕ СОСТОЯНИЕ И ТЕНДЕНЦИИ РАЗВИТИЯ

СОВРЕМЕННОГО РЫНКА РИЭЛТЕРСКИХ УСЛУГ

2.1 Особенности становления и современное состояние рынка риэлтерских услуг в сфере жилой недвижимости 2.2 Организационно-управленческие аспекты формирования и развития рынка риэлтерских услуг 2.3 Факторы, сдерживающие развитие рынка риэлтерских услуг

ГЛАВА 3. ОРГАНИЗАЦИОННО-МЕТОДИЧЕСКИЕ МЕХАНИЗМЫ РАЗВИТИЯ

РЫНКА РИЭЛТЕРСКИХ УСЛУГ

3.1 Основные направления повышения качества деятельности агентств недвижимости 3.2 Методика оценки качества обслуживания 3.3 Концепция развития и совершенствования рынка риэлтерских услуг в сфере жилья ЗАКЛЮЧЕНИЕ

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

ПРИЛОЖЕНИЕ 1. Модель прогнозирования развития рынка риэлтерских услуг с использованием экономико-статистической методики временного ряда

ВВЕДЕНИЕ

Актуальность темы исследования. Важной составляющей экономики России выступает рынок недвижимости, роль которого в формировании современных рыночных отношений постоянно возрастает.

Современный рынок недвижимости активно развивается, что связано со значительным ростом строительства нового жилья. О масштабности, важности сферы жилья свидетельствует сформулированная [133] в послании Президента России Федеральному собранию в декабре 2013 задача кардинального решения жилищной проблемы путем централизованных действий со стороны Правительства и руководителей регионов.

В настоящее время рынок жилой недвижимости характеризуется увеличением в объеме и разнообразием видов сделок, а также усилением государственного регулирования и активным участием профессиональных агентств недвижимости. С начала 90-х гг. XX века рынок риэлтерских услуг в своем развитии прошел несколько этапов. Поскольку экономическое развитие территорий нашей страны неравномерно и субъекты РФ имеют разную структуру экономики, услуги одних агентств недвижимости, расположенных в более экономически развитых районах, отличаются от услуг компаний, находящихся в менее развитых регионах.

Научные публикации в области определения ключевых проблем развития и функционирования рынка риэлтерских услуг в сфере жилья включают все многообразие существующих на рынке проблем. Поэтому комплексное исследование организационно-экономической природы становления и путей совершенствования рынка риэлтерских услуг в сфере жилой недвижимости в настоящее время является актуальным и своевременным.

Степень разработанности проблемы. Исследованию теоретикометодологических вопросов в области недвижимости, а также практических методов анализа рынка недвижимости как сектора национальной экономики посвящены работы таких отечественных экономистов как: А.Н. Асаул, В.А.

Горемыкин, А.Н. Ларионов, И.Г Лукманова, Е.П. Панкратов, И.А. Рахман, В.И. Ресин, Г.М. Стерник и др.

Вопросы управления недвижимостью исследованы в работах П.Г.

Грабового, Е.Н. Ивановой и др.

Характеристику и виды сделок с жилой недвижимостью на рынке риэлтерских услуг рассматривают Л.П. Белых, Э.Р. Бугулов, Е. Зубова, Е.А.

Новиков, Е.Е. Сухарев, М. Сорокина и др.

Проблемы, связанным с методологией оценки недвижимости нашли отражение в трудах: С.В. Грибовского, Е.И. Тарасевича, М. А. Федотова и др., а также зарубежных экономистов, таких как: Н. Ордуэй, Д. Фридман, Г.

Харрисон и др. Марк Коулман и Джеймс Р. Уэбб характеризуют недвижимость как часть инвестиционного портфеля, анализируют инструменты инвестирования в недвижимость.

Однако современные экономисты, как правило, исследуют конкретные проблемы ценообразования, кредитования на рынке жилой недвижимости, а также управленческие основы сделок с жилой недвижимостью. При этом остаются недостаточно проработанными вопросы взаимодействия рынка риэлтерских услуг с другими типами рынков для достижения экономического эффекта - на основе учета платежеспособного спроса всех слоев населения страны.

Статистический анализ и прогнозирование параметров рынка риэлтерских услуг в сфере жилой недвижимости, выявление общих тенденций и этапов его развития в комплексе с эконометрическим моделированием отдельных составляющих рынка, выполнено в настоящей работе впервые.



Формулирование теоретических положений, определение условий и путей повышения качества риэлтерской деятельности является одной из наиболее важных научных проблем, стоящих перед экономикой России, что обусловило необходимость дальнейшего исследования и определило цель и задачи диссертационной работы.

Объект исследования – рынок риэлтерских услуг в сфере жилой недвижимости.

Предметом исследования выступают экономические механизмы и современные тенденции становления и развития рынка риэлтерских услуг в сфере жилой недвижимости.

Цель диссертационного исследования заключается в разработке и обосновании научных положений и организационно–методических рекомендаций, влияющих на становление и развитие рынка риэлтерских услуг в сфере жилой недвижимости как фактора модернизации рынка жилья страны.

Для достижения вышеуказанной цели в диссертационной работе были поставлены и решены следующие задачи:

1. Выявить основные факторы функционирования рынка жилой недвижимости, а также обозначить место инвестиционного рынка и рынка жилья в структуре финансового рынка;

2. Установить современные тенденции в развитии риэлтерских услуг, определить факторы, сдерживающие их развитие;

3. На основе анализа современного состояния рынка риэлтерских услуг в сфере жилой недвижимости обосновать организационно–управленческие аспекты его формирования и развития;

4. Рассмотреть основные направления повышения качества деятельности агентств недвижимости путем введения Централизованной Системы Сертификации риэлтерских услуг, а также практической реализации разработанной методики оценки качества риэлтерских услуг, направленных на повышение качества и эффективности коммерческих операций в риэлтерской деятельности и др.;

5. Обосновать основные направления развития и совершенствования рынка риэлтерских услуг в сфере жилой недвижимости и пути их реализации.

требованиям паспорта научных специальностей ВАК Министерства образования и науки РФ по специальности 08.00.05 – «Экономика и «Организационно-экономическое обеспечение стандартов на услуги населению»; 1.6.117. «Современные тенденции развития организационноэкономических форм хозяйствования в сфере услуг»; 1.6.118.

«Формирование и развитие отраслевых, региональных и общенациональных рынков услуг».

Теоретическую основу составили законодательные и нормативные акты, распорядительные документы, научные труды отечественных и зарубежных недвижимостью, а также разработки научно–исследовательских институтов инвестиционно–строительного и экономического профиля. Для достижения цели и решения, поставленных теоретических и прикладных задач были применены общенаучные методы исследования, включая метод системного анализа, синтеза, аналитический метод, метод экспертных оценок, экономико-статистического моделирования, методы комплексного экономического анализа.

нормативно-правовые акты, регулирующие отношения по вопросам жилищной политики на рынке риэлтерских услуг РФ; статистическая отчетность Росстата РФ и Мосгорстата; материалы министерств и ведомств России; данные хозяйственной деятельности ряда предприятий рынка риэлтерских услуг России; информация, полученная в результате личных исследований автора; статьи специализированных научных и научнопрактических изданий, научных и научно-практических конференций по рассматриваемой проблеме.

Научная новизна диссертационной работы заключается в разработке, совершенствованию рынка риэлтерских услуг в сфере жилой недвижимости и формированию комплекса организационно-экономических мероприятий по повышению качества этих услуг в современных условиях.

Наиболее существенные результаты исследования, полученные автором, обладающие научной новизной и выносимые на защиту, состоят в следующем:

1. Уточнен и дополнен понятийный аппарат рынка риэлтерских услуг в сфере жилой недвижимости, в том числе предложено авторское определение рынка жилой недвижимости. Дополнена классификация видов субрынков в структуре рынка недвижимости. Выявлена взаимосвязь и структурная взаимозависимость рынка жилой недвижимости, инвестиционного рынка и рынка риэлтерских услуг как важнейших сегментов экономики России.

2. Дана оценка современного состояния рынка риэлтерских услуг в сфере жилой недвижимости, выявлены основные тенденции и закономерности его формирования и развития. Предложена модель прогнозирования развития рынка риэлтерских услуг с использованием экономико-статистической аддитивной модели временного ряда, что позволило выявить трендовую, циклическую и случайную компоненту и рассчитать прогнозные значения количества сделок с объектами жилой недвижимости на ближайшие годы.

3. Обоснована необходимость повышения качества оказываемых услуг путем введения Централизованной Системы Сертификации риэлтерской деятельности. С этой целью разработана методика оценки качества риэлтерских услуг, основанная на пошаговом прохождении взаимосвязанных этапов с использованием ранжированных критериев, сведенных в обобщенный комплексный интегральный показатель качества.

Разработана Концепция развития и совершенствования рынка риэлтерских услуг в сфере жилой недвижимости, включающие основные направления, их классификацию и пути реализации.

Практическая значимость исследования связана с возможностью совершенствования рынка риэлтерских услуг путем повышения их качества на основе прогноза развития рынка риэлтерских услуг в сфере жилой недвижимости.

диссертационной работы обсуждались на Международных научнопрактических конференциях: «Национальные традиции в торговле, экономике, политике и культуре» (М., РГТЭУ, 2007 г.), «Экономика, государство и общество в XXI веке» (М., РГТЭУ, 2013 г.), «Леденцовские чтения. Бизнес. Наука. Образование» (Вологда, Вологодский институт бизнеса, 2013 г.). Материалы диссертационного исследования используются в учебном процессе ФГ БОУ ВПО «Российский экономический университет им. Г.В. Плеханова», также НОУ ВПО «Международная академия бизнеса и преподавании учебных курсов «Экономика недвижимости», «Рынок недвижимости. Ипотека» и др. Результаты исследования и практические рекомендации, содержащиеся в работе, используются в деятельности агентства недвижимости ООО «Кабинет», о чем имеются соответствующие справки.

Объем и структура работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, приложения и библиографического списка. Всего диссертация содержит 172 страницы основного текста, включая 22 рисунка, 12 таблиц, схемы и библиографию из 153 наименований.

Во введении обоснована актуальность варианта темы диссертационного исследования, степень разработанности проблемы, сформулированы цели и задачи работы, раскрыта практическая значимость исследования, дана характеристика полученных результатов и элементов научной новизны.

В первой главе «Рынок риэлтерских услуг в системе рынка жилой недвижимости» рассмотрены теоретические основы функционирования рынка жилой недвижимости, его экономическая сущность, специфика и структура, сформулировано уточненное определение рынка жилой недвижимости, дополнена классификация субрынков в структуре рынка недвижимости, определено место рынка жилья в рыночной экономике, показаны роль и значение привлечения инвестиций в сфере строительства жилья, показана взаимосвязь рынков жилой недвижимости, инвестиций в сфере жилья и риэлтерских услуг как важнейших сегментов экономики России.

Во второй главе «Современное состояние и тенденции развития современного рынка риэлтерских услуг» исследованы особенности становления и развития рынка риэлтерских услуг в сфере жилой недвижимости, проведен анализ процесса формирования рынка риэлтерских услуг, дана оценка его современного состояния, обозначены предложения по его совершенствованию, а также определены организационно– управленческие аспекты формирования и развития рынка риэлтерских услуг, выявлены и классифицированы факторы, сдерживающие его развитие, определена область проблем, свидетельствующая о специфичности риэлтерской деятельности, функционирующей на стыке экономических, юридических и информационных процессов.

В третьей главе «Организационно-методические механизмы развития рынка риэлтерских услуг» излагается методика повышения качества функционирования агентств недвижимости на основе Централизованной Системы Сертификации риэлтерских услуг (ЦССру) с использованием экономико-статистической аддитивной модели временного ряда. Предложена модель прогнозирования развития рынка риэлтерских услуг и сделан прогноз роста числа операций с жильем в 1,2 раза на ближайшие годы. Разработана и научно обоснована Концепция развития и совершенствования рынка риэлтерских услуг в сфере жилой недвижимости. Обоснована модель интеграционного взаимодействия рынка риэлтерских услуг, рынка инвестиционного жилья и рынка жилищной ипотеки в современных условиях, основанная на предложенных автором этапах реализации, которые необходимы для достижения экономической, организационной и социальной эффективности в сфере жилой недвижимости.

В заключении приведены основные выводы, научные положения, методические и практические рекомендации, являющиеся результатом проведенного исследования.

ГЛАВА 1. РЫНОК РИЭЛТЕРСКИХ УСЛУГ В СИСТЕМЕ РЫНКА

ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Важнейшей составляющей социально–экономических процессов в современной России выступает рынок недвижимости. Одним из исходных условий для широкомасштабной модернизации экономики, формирования инвестиционного и делового климата в России и является развитие рынка недвижимости. Выделение в Общероссийском классификаторе видов экономической деятельности (ОКЭВД) «Операции с недвижимым самостоятельного вида экономической деятельности подтверждает значимость рынка недвижимости как важного сектора рыночной экономики страны.

Перед тем как начать исследование рынка жилой недвижимости, следует уточнить понятие самого рынка как такового. В общем экономическом понимании рынок определяется как система, регулируемая соотношением спроса и предложения. А именно, рынок – это сфера экономических отношений между производителями и потребителями товаров. В более узком значении понятие «рынок» рассматривается как место купли–продажи товаров и услуг. Анализируя взаимосвязь рынка недвижимости и рынка услуг, стоит отметить, что рынок недвижимости по своей социально– экономической природе близок к дефиниции рынка услуг, но вероятнее всего, отношения между данными понятиями выглядят следующим образом[90, 111]: рынок недвижимости является объектом приложения деятельности.

Современный рынок риэлтерских услуг характеризуется резким ростом числа компаний, занимающихся риэлтерской деятельностью (по данным официальной статистики cbsd.gks.ru рост числа действующих предприятий, недвижимостью составил на 2013 год 193% по сравнению с 2007 годом).

При этом [139] ввод в эксплуатацию жилых домов в 2013 году составил 69, млн. кв. м – рост 5,5% (2012 год - 65,2 млн.кв.м, 2011 год – 62,3 млн. кв.

м). Было построено 912,1 тысячи новых квартир, что на 10,3% больше, чем в 2012 году.

Рынок недвижимости [104] выступает долговечным фундаментом как рынка услуг, так и рынков труда, капитала, товаров и других. Ведь недвижимость образует более половины мирового благосостояния в современной экономике. Развитие рынка жилой недвижимости зависит от сферы деятельности агентств недвижимости, которая в настоящее время постоянно расширяется: укрепляются взаимосвязи между риэлтерами и инвесторами, финансовыми структурами, застройщиками. Именно агентства недвижимости, функционирующие на рынке недвижимости, оказывают множество различных услуг, которые и будут рассмотрены далее в нашем диссертационном исследовании.

1.1 Теоретические основы функционирования рынка жилой Существенной составляющей экономики России выступает рынок недвижимости, который играет значительную роль в реализации рыночных отношений. И, прежде всего, это связано с тем, что рынок недвижимости представлен гигантской стоимостью национального богатства, материализованного в недвижимости, значительная доля которой может быть вовлечена в рыночный оборот и приносить доход от сдачи в аренду, налоги и др.

Высокая степень значимости рынка недвижимости как сектора экономики определяется показателями немалой доли рынка недвижимости в валовом национальном продукте; высоким уровнем доходов бюджета от первичной продажи, сдачи в аренду государственной и муниципальной недвижимости;

высокого уровня сборов в бюджет от налогов на недвижимость и сделок с ней; большого количества рабочих мест, созданных в ходе становления и развития рынка недвижимости.

Рынок недвижимости выступает как сектор национальной экономики России переходного периода, поэтому он - необходимый системный макроэкономический инструмент возврата теневых доходов населения в массу ВВП страны.

Как свидетельствует экономическая история, важнейшим условием эффективного функционирования рыночной системы хозяйствования является максимальный уровень развития рынка недвижимости.

Недвижимость [115] – это экономическая категория, являющаяся особым институтом рынка, который занимает ведущую роль в народном хозяйстве страны и представляет собой функциональную основу национального богатства.

Формирование экономических отношений, в том числе и отношений собственности на землю на рынке жилья во многом зависит от степени развития института недвижимости. На специфику управления рыночной экономикой, а именно, во–первых, на налогообложение, во–вторых, на страхование, и наконец, на кредитование, большое влияние оказывает состояние рынка недвижимости.

Понятие «рынок» раскрывает место купли–продажи товаров и услуг. Если говорить о рынке недвижимости, то специфика его функционирования заключается в том, что он не имеет определенного места купли–продажи.

Следовательно, понятие «рынок недвижимости» означает только деятельность по купля–продаже различной недвижимости (прав на недвижимое имущество).

В соответствии с действующим в настоящее время Общероссийским классификатором видов экономической деятельности (ОКЭВД), «Операции с недвижимым имуществом, аренда и предоставление услуг»[129] выделены в качестве самостоятельного раздела видов экономической деятельности. В ОКЭВД обозначены следующие подклассы видов деятельности в рамках подраздела 70 «операции с недвижимым имуществом»:

70.11.1 Подготовка к продаже собственного жилого недвижимого имущества.

70.12.1 Покупка и продажа собственного жилого недвижимого имущества.

70.20.1 Сдача внаем собственного жилого недвижимого имущества.

70.31.11 Предоставление посреднических услуг при покупке, продаже и аренде жилого недвижимого имущества.

70.31.21 Предоставление посреднических услуг при оценке жилого недвижимого имущества.

70.32.1 Управление эксплуатацией жилого фонда и др. [129].

В ходе исследования рынка недвижимости необходимо остановиться на наиболее часто встречающихся в российской и зарубежной литературе определениях «рынок недвижимости».

недвижимости путем выделения его составляющих. Рынок недвижимости [150] включающий в себя многообразие объектов и субъектов недвижимости, видов деятельности и механизмов, без которых развитие рынка невозможно.

Другие [101] - трактуют рынок недвижимости как определенный набор механизмов, при помощи которых осуществляются операции по передаче Недостатком данного определения является нераскрытие содержания выделении основных процессов, происходящих в ходе взаимодействия участников рынка недвижимости.

взаимодействия товарного и денежного обращения.

Также[13] авторы обозначают рынок недвижимости как участие в операциях по купле-продаже недвижимости, причем не имееющее определенного места сделки.

Известной формулировкой [20] рынка недвижимости является понимание под ним экономико-правового пространства по взаимодействию спроса и предложения покупателей и продавцов недвижимости и по осуществлению всех операций с ней. Рынок – это механизм по обмену товарами, недвижимостью, капиталом и услугами, на который оказывают влияние различные факторы.

Анализ существующих дефиниций рынка недвижимости показал, что авторов объединяет рассмотрение рынка недвижимости как разнообразия видов деятельности по операциям с недвижимостью. Нами предлагается собственное определение рынка недвижимости, причем рынка как системы, при этом выделяется многоуровневый характер хозяйственных процессов, которые связаны с производством, распределением и потреблением объектов недвижимости. Следовательно, рынок недвижимости – это не что иное, как триада объектов недвижимости, закономерно связанных друг с другом, разноуровневых субъектов хозяйственного процесса, социально– экономических и экономико–правовых отношений, возникающих в процессе производства, распределения, и потребления объектов недвижимости, в том числе и знаний об этих процессах.

Известно, что любой рынок - сфера экономических интересов между производителями и потребителями товаров, причем на определенных социально–экономических условиях реализации товаров. Поэтому, приступая к характеристике рынка жилой недвижимости, необходимо первоначально уточнить само понятие недвижимости. В экономической литературе недвижимость представляется как объект, не подлежащий перемещению без его физического разрушения. Как уже отмечалось выше, недвижимость является активом, и создается трудом человека и вложением капитала.

Существует многообразие объектов недвижимости [116], обладающих количественными и качественными характеристиками. Пример одной из классификаций представлен на рис. 1. В этой связи выделяют несколько подходов к их классификации. Отличительная особенность данного вида товара - возможность его использования и в качестве потребительского и в качестве инвестиционного товара.

НЕДВИЖИМОСТЬ

ПОТРЕБИТЕЛЬНАЯ ФАКТОР

ИСТОЧНИК ДОХОДА

СТОИМОСТЬ ПРОИЗВОДСТВА

ЖИЛАЯ НЕЖИЛАЯ

КОММЕРЧЕСКАЯ

ПРОМЫШЛЕННАЯ

ГОРОДСКАЯ

МНОГОЭТАЖНАЯ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННАЯ

ПРИГОРОДНАЯ

МАЛОЭТАЖНАЯ СПЕЦИАЛЬНОГО

ЗАГОРОДНАЯ

ПРИГОРОДНАЯ НАЗНАЧЕНИЯ

Рисунок 1 - Классификация объектов недвижимости Существуют различные классификации [5] объектов недвижимости по ряду признаков:

По функциональному назначению недвижимость подразделяется на жилую и нежилую.

Жилая недвижимость на основании территориального расположения делится на городскую, пригородную и загородную; по признаку объема – на многоэтажное, малоэтажное, индивидуальное жилье.

Нежилая недвижимость делится на коммерческую (склады, театры, офисы, отели и т.п.); промышленную (фабрики, заводы и т.п.);

сельскохозяйственную (посевные земли, пастбища и т.п.); специального назначения (дороги, аэропорты, парки и т.п.).

По цели владения недвижимость подразделяется на недвижимость, удовлетворяющую потребность в получении постоянного потока денежных средств от ее использования.

Помимо этих признаков, недвижимость можно классифицировать и по другим характеристикам:

По типу прав собственности (в собственности, аренде или под залогом).

По субъектам прав собственности (Российская Федерация и субъекты РФ, граждане, юридические лица и др.).

По инвестиционной мотивации (по степени приемлемого риска инвесторов).

(невоспроизводимые (земельные участки, участки недр и др.) и воспроизводимые (все остальные объекты)).

По качеству (с улучшениями или недвижимость устаревшая).

Недвижимость неразрывно связана с землей, что и является главным отличительным признаком недвижимости. В соответствии с этим, почти все неподвижностью. Материальность и долговечность – это не менее важные отличительные признаки объектов недвижимости. Говоря о физических характеристиках объектов недвижимости, стоит заметить, что недвижимость всегда функционирует в натурально–вещественной форме. К физическим характеристикам объектов недвижимости можно отнести, например, данные о размере и форме, об окружающей среде, подъездных путях, коммунальных услугах и др. Вышеперечисленные физические характеристики определяют полезность и стоимость объекта недвижимости.

С точки зрения экономической науки недвижимость представляет собой многогранный объект, в основе которого лежит объект собственности, при этом такие категории как земля и капитал являются наиболее близкими по своему содержанию к понятию недвижимость. Ведь, как известно, земля – это базис для любой экономической и социальной деятельности человека, причем естественный, созданный природой. Если рассматривать землю с точки зрения сферы недвижимости, то земля представляет собой земельный участок, в состав которого входят все искусственные постройки, причем как отдельные объекты недвижимости.

Объекты недвижимости [147] можно классифицировать по своему происхождению на:

естественные (природные) объекты недвижимости (полезные ископаемые);

- искусственные (здания, сооружения);

- созданные трудом человека, но неразрывно связанные с природой, поэтому функционирующие только без отрыва от природной основы (заповедники).

многоуровневой классификации, в которой каждый уровень имеет свое наименование и набор значений конкретного признака классификации.

Таким образом, классификация производится по следующим признакам:

1. По происхождению делится на:

- естественные (природные объекты);

- искусственные объекты (постройки).

2. По назначению объекты можно разделить на:

- свободные земельные участки, предназначенные под застройку и т.д.;

- природные месторождения, комплексы и т.п.

3. Объекты недвижимости, определенные как постройки можно разделить на:

4. По размерам объекты недвижимости делятся на:

- земельные угодья;

- отдельные земельные участки.

5. Объектами недвижимости, выполненных как комплексы зданий и сооружений, могут быть:

- дачные поселки;

- районы;

- гостиницы;

- санатории;

- и другие.

6. Объектом недвижимости может являться жилой многоквартирный дом.

7. Объектом недвижимости может выступать жилой одноквартирный дом, а именно:

- подъезд;

- этаж;

- квартира;

- комната;

- и прочие.

административных зданий, таких как:

- само здание;

- часть здания, например этаж.

9. Объекты недвижимости могут подразделяться по степени готовности к использованию:

- готовые объекты;

- объекты недвижимости, требующие капитального ремонта;

- объекты, требующие завершения строительства.

На Западе применяется классификация объектов недвижимости по категориям:

1. Категория А – для ведения бизнеса;

2. Категория В – с целью получения дохода от аренды (извлечение прибыли на вложенный капитал);

3. Категория С – избыточная недвижимость, то есть та, которая на сегодняшний момент является ненужной.

С помощью вышеизложенных классификаций объектов недвижимости в составе рынка недвижимости автором были выделены различные субрынки, объектом которых предстает недвижимость, удовлетворяющая одному из признаков. Субрынки в авторском видении представлены на рис. 2. Ведь [101] именно взаимосвязанная система рыночных механизмов дает развитие рынкам создания недвижимости, оборота прав на нее и управления недвижимостью.

Рисунок 2 – Классификационная схема видов рынков в структуре рынка С точки зрения цели использования недвижимости можно выделить такие сегменты российского рынка как:

- рынок объектов жилой недвижимости, - рынок нежилых объектов, - рынок земли, - рынок незавершенного строительства (особенность которого - переход из одного сегмента в другой по причине возможности изменения строительства), Среди составляющих [114] рынка недвижимости особое место занимает рынок жилья. Категорию «рынок жилья» можно охарактеризовать как совокупность экономического поведения субъектов хозяйствования в отношении создания и использования объектов жилого фонда, а также пользователями являются домохозяйства, которые выступают в роли как покупателей, так и продавцов жилья.

Объем работ, выполненных по виду экономической деятельности «Строительство» организациями различных форм собственности [146] Объем выполненных в том числе по формам собственности организаций:

смешанная российская 111852 22,2 131544 7,5 102833 2,3 114538 2,2 109490 1, По данным Федеральной службы государственной статистики (Росстат), представленных в таблице 1, в России в феврале 2013 года было построено порядка 3 млн. квадратных метров жилья, что на 4,8% больше, чем за тот же период в прошлом году.

За январь-февраль 2013 года введено около 6,5 млн. кв. м жилья, этот показатель выше прошлогоднего на 10%.

Объем работ [135], выполненных по виду деятельности «строительство», в феврале 2013 года составил 274,8 млрд. рублей, или 100,3% к уровню соответствующего периода предыдущего года, в январе-феврале 2013 г. млрд. рублей, или 100,8%.

В соответствии с федеральной целевой программой "Жилище" доля семей, которые смогут купить жилье за счет собственных средств и кредитов, к году должна увеличиться до 30 процентов от общего числа граждан. В [146] году годовой объем жилищного строительства должен превысить миллионов квадратных метров, а в 2015 году - 90 миллионов кв.м.

Рисунок 3 - Структура рынка недвижимости свидетельствует о выделении данной отрасли как важнейшей составляющей экономики России.

Для характеристики структуры рынка недвижимости (рис. 3.), необходимо институтов рынка недвижимости с позиции правовых норм, правил и стандартов, типичных способов их функционирования и регулирования

РЫНОК РИЭЛТЕРСКИХ УСЛУГ В СФЕРЕ ЖИЛОЙ

ОБЪЕКТЫ ЖИЛОЙ

НЕДВИЖИМОСТИ

РИЭЛТЕРСКИХ УСЛУГ В СФЕРЕ

ЖИЛЬЯ С ДРУГИМИ РЫНКАМИ

ПЕРВИЧНЫЙ ВТОРИЧНЫЙ

ВЗАИМОСВЯЗЬ РЫНКА

РЫНОК РЫНОК

ЖИЛЬЯ ЖИЛЬЯ

НЕДВИЖИМОСТИ

ИНФРАСТРУКТУРА РЫНКА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

ПРОЦЕССЫ ФУНКЦИОНИРОВАНИЯ

РЫНКА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

СОЗДАНИЕ УПРАВЛЕНИЕ И ОБОРОТ ПРАВ

(РАЗВИТИЕ) ЭКСПЛУАТАЦИЯ НА ОБЪЕКТЫ

ОБЪЕКТОВ ОБЪЕКТОВ ЖИЛОЙ

ЖИЛОЙ ЖИЛЬЯ НЕДВИЖИМОСТИ

НЕДВИЖИМОСТИ

Рисунок 4 - Структура рынка жилья на основе отношений, возникающих в процессе цикла воспроизводства жилой недвижимости Институтами рынка могут выступать органы власти всех уровней, которые осуществляют регулирование и развитие рынка недвижимости, кредитно–денежные и финансовые институты, использующие в своей деятельности механизм ипотечного кредитования, а также институты независимой оценки недвижимости, институт риэлтеров и т.д.

Суть объектного подхода заключается в разделении рынка недвижимости на естественные и искусственные постройки, причем с последующим их делением по назначению, масштабу и готовности к использованию.

При воспроизводственном подходе осуществляется описание структуры воспроизводства недвижимости (рис. 4.):

недвижимости.

2. Отношения в процессе эксплуатации, содержания и управления объектами недвижимости.

3. Отношения в процессе перераспределения прав на недвижимость.

Само понятие структуры рынка недвижимости очень широко. В связи с остановиться на основных его составляющих, таких как:

Объекты жилой недвижимости (были рассмотрены выше).

Субъекты рынка жилой недвижимости.

На сегодняшний момент [90] наиболее распространенными способами вовлечения объектов жилой недвижимости в гражданский оборот являются купля–продажа и аренда, именно поэтому основными категориями субъектов рынка жилой недвижимости являются:

1. Продавцы / арендодатели 2. Покупатели / арендаторы.

По цели деятельности участников рынка жилой недвижимости можно выделить:

1. Непрофессиональных участников рынка жилой недвижимости.

государственных органов и органов местного самоуправления с целью систематического получения прибыли.

Состав профессиональных участников рынка жилой недвижимости будет подробно рассмотрен далее в нашем диссертационном исследовании.

Виды деятельности на рынке жилой недвижимости.

Основные виды коммерческой деятельности профессиональных участников рынка жилой недвижимости направлены на систематизацию получения прибыли.

Механизмы, обеспечивающие функционирование и развитие рынка жилой недвижимости.

Рынок жилой недвижимости может полноценно функционировать и активно развиваться только при условии совместной работы государства и профессиональных участников рынка.

формирования и развития рынка жилой недвижимости. В перечень основных направлений формирования и развития рынка жилой недвижимости следует отнести:

1. Совершенствование законодательной базы, на основе которой регулируются организационные вопросы и вопросы функционирования рынка жилой недвижимости.

2. Систематизация контроля над соблюдением правовых норм всеми участниками рынка, а также создание системы защиты их прав и интересов.

3. Согласованная работа государственных ведомств и учреждений, направленная на развитие рынка жилой недвижимости.

4. Разработка и применение эталонных требований к недвижимому имуществу, а также к профессиональной деятельности на рынке жилой недвижимости; внедрение на рынок жилой недвижимости единых банков данных.

5. Формирование единого информационного пространства рынка жилой недвижимости и создание информационной открытости рынка.

6. Создание и развитие исследовательских подразделений общественных объединений, исследовательских организаций при участии специалистов рынка жилой недвижимости для осуществления мониторинга и прогнозирования процессов, направленных на развитие рынка жилой недвижимости.

7. Введение единых стандартов характеристики и описания объектов жилой недвижимости всех видов.

8. Применение норм и стандартов во взаимоотношениях участников рынка жилой недвижимости, направленных на снижение издержек осуществления операций на этапе поиска информации, на этапе переговоров, на этапе мотивирования клиентов, а также на этапе принятия решения и правового закрепления сделок, в том числе на этапе контроля и восстановления нарушенных прав и применения санкций к нарушителям.

Специфика жилой недвижимости [110] выражается в том, что она выступает товаром, причем спрос на жилую недвижимость варьируется в соответствии с общими законами рыночной экономики, находясь в обратной зависимости от ценового фактора. Так как жилая недвижимость является товаром высокой стоимости и отличается низкой ликвидностью, то, следовательно, общая эластичность спроса на рынке жилой недвижимости в целом низкая.

Предложение жилой недвижимости, если рассматривать в краткосрочном периоде, неэластично, так как технологический процесс отличается своей длительностью, а мгновенное производство невозможно. Что касается долгосрочного периода, то прямая предложения жилья эластична по цене с учетом инвестиционного фактора. Конечно же, разные рынки недвижимости, в том числе и рынки жилья, имеют эластичность спроса и предложения неодинаковую.

Вышеизложенное позволяет определить место риэлтерских услуг в сфере жилой недвижимости, которая представляет собой совокупность экономических, правовых и организационных отношений между субъектами рыночной экономики по поводу преобразования объектов недвижимого жилого имущества, регулируемых спросом и предложением. Рассмотрение услуг, оказываемых большинством агентств недвижимости - задача дальнейшего диссертационного исследования.

1.2 Характеристика и виды риэлтерских услуг Сфера услуг в экономической системе занимает очень важное и значимое место. Степень развития данной сферы в России на сегодняшний момент составляет 51 – 53 % валового внутреннего продукта. Например, [80] в Америке данный показатель достигает 73%, в Японии – 60%, в странах Евросоюза – 70%. Доля сферы услуг в системе общественного производства выступает своего рода показателем уровня экономического развития страны.

Чтобы перейти к анализу видов и структуры услуг, оказываемых агентствами недвижимости, необходимо сначала уточнить и обобщить имеющиеся определения понятия «услуга». Услуга [148] – это рыночная категория, идентичная товару, имеющему потребительную и денежную стоимость, но не выражаемая в вещной форме.

Услуга, в отличие от вещного продукта не может быть накоплена, а процессы ее производства и потребления совпадают во времени. Эффект от потребления услуги зависит не только от условий ее производства, но и от условий ее потребления.

Потребность в оказании услуг обусловлена необходимостью обеспечения различных аспектов нормальной жизнедеятельности общества, регламентируемых нормами и правилами функционирования любой современной системы.

Услуги предпринимателей [38], действующих в сфере посредничества на рынке жилой недвижимости, необходимы и для населения и для экономики, в целом. Неравномерность распределения посреднических организаций по территории больших городов, отсутствие узколокальной специализации (как у западных фирм) свидетельствует о перспективе совершенствования развития рынка риэлтерских услуг в нашей стране.

На рынке платных услуг уже достаточно давно заявили о себе агентства недвижимости, а именно с того момента, как только представилась возможность покупать и продавать объекты жилья. Постоянный спрос на покупку или наем жилого помещения – это поле деятельности риэлтера. В каждом отдельном городе Российской Федерации существует свой рынок услуг с определенными потребностями на жилые помещения, это и обозначает количество и размах деятельности агентств недвижимости. В настоящее время можно говорить о двух видах агентств недвижимости, имеющих место в нашей стране.

Наиболее распространенным видом является агентства, оказывающие только посреднические услуги на рынке жилой недвижимости. В большинстве городов России, необязательно крупных, именно такие компании осуществляют свою деятельность по подбору подходящих вариантов для покупки или продажи объектов жилой недвижимости, их найма или обмена. Как правило, эти компании представляют собой немногочисленную организацию, в которой работает около десяти риэлтеров, а иногда даже и меньше.

Вторым видом выступают агентства, которые занимаются не только оказанием посреднических услуг по совершению различных сделок с жилой недвижимостью, но и сами принимают участие в операциях. Эти компании можно отнести к «среднему предпринимательству», потому что численность работающих в них сотрудников может достигать 10000 человек. Такие агентства имеют достаточно непростое устройство, со структурными представительствами, подразделениями, филиалами. Вид деятельности данных компаний - участие в строительстве жилых комплексов на долевых началах, инвестирование денежных средств в строительство и скупку жилья.

Как уже отмечалось, эти компании, кроме риэлтерской деятельности, занимаются и другим видом бизнеса в сфере недвижимости, поэтому эти агентства можно назвать «совмещенными».

посреднические услуги по купле–продаже, а доля других сделок с жильем относительно невелика. Для сравнения, можно привести пример деятельности риэлтеров в нашей стране и за рубежом. За рубежом риэлтеры занимаются только купля–продажей, а в нашей стране крупному агентству недвижимости, оказывающему только посреднические услуги по купле– продаже, было бы сложно функционировать. На это есть ряд причин, одна из которых состоит в том, что в России рынок имеет совсем другую структуру.

Чтобы успешно развиваться и получать крупные прибыли [3], агентства недвижимости должны и другими способами принимать участие в гражданском обороте недвижимого имущества. Поэтому такие компании занимаются инвестированием в строительство жилого фонда и по договорам строительством объекты недвижимого имущества. Также риелтеры часто практикуют покупку жилой недвижимости для последующей сдачи в наем, то есть в России агентства недвижимости выступают не только в качестве посредника по купле–продаже, но также и по найму жилого помещения.

Существующая в настоящее время президентская программа «Жилище»

[132] охватывает, в основном, вторичный рынок жилой недвижимости, потому что к первичному рынку относятся сделки с недвижимым имуществом, связанные только со строительством и приобретением права собственности на только что построенный объект недвижимого жилого имущества. В то время как во вторичный рынок входят все последующие перепродажи недвижимого имущества с момента их строительства.

Перед тем, как рассмотреть определение риэлтерских услуг, необходимо охарактеризовать риэлтерскую деятельность. В отечественной литературе исследуемая нами область услуг рассмотрена недостаточно обширно. Так [10], риэлтерская деятельность выступает как вид предпринимательской осуществляемый самостоятельными субъектами рынка недвижимости с целью получения прибыли по организации и совершению сделок с непринадлежащим им недвижимым имуществом и правами на него.

Государственная статистика не в полной мере информирует о рынке риэлтерских услуг. К тому же, в настоящее время еще не существует в реестре паспорта специальностей понятия «риэлтер».

предпринимательская деятельность по оказанию посреднических и недвижимости, это профессиональная деятельность, осуществляемая на постоянной основе по оказанию другим лицам за вознаграждение услуг при совершении операций с объектами недвижимости.

Под риэлтерскими услугами в настоящем законе понимается комплекс действий, направленных на подготовку и сопровождение перехода права собственности или пользования недвижимым имуществом, а именно [128]:

- оказание услуг потребителю по продаже или передаче в аренду (наём) недвижимого имущества, которым он имеет право распоряжаться на законном основании;

- оказание услуг потребителю по приобретению в его собственность или в пользование принадлежащего третьим лицам недвижимого имущества;

конъюнктуры рынка, иных возмездных услуг, сопутствующих гражданскому обороту недвижимого имущества;

- оказание услуг потребителю по управлению принадлежащим ему недвижимым имуществом.

На рынке жилой недвижимости функционирует достаточное количество субъектов, поэтому необходимо дать определение каждому (таблица 2).

Определение субъектов риэлтерской деятельности Риэлтер субъект предпринимательской деятельности – юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, осуществляющие риэлтерскую деятельность Потребитель физическое, юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, Договор на договор оказания услуг на возмездной основе между потребителем и риэлтером, оказание предметом которого выступает оказание риэлтерской услуги риэлтерских Национальные требования к порядку оказания риэлтерских услуг и осуществлению риэлтерской стандарты деятельности, разрабатываемые национальным объединением саморегулируемой организацией (СРО) риэлтеров, являющиеся обязательными для исполнения всеми Правила требования к порядку оказания риэлтерских услуг и осуществлению риэлтерской риэлтерской деятельности, разрабатываемые СРО риэлтеров, являющиеся обязательными для деятельности исполнения членами этого СРО. Правила риэлтерской деятельности не могут Специалист по физическое лицо - работник или индивидуальный предприниматель, обладающий недвижимости - квалификацией брокера в соответствии с требованиями национального стандарта и брокер имеющий право на основании Устава или доверенности от имени риэлтера осуществлять действия по оказанию риэлтерской услуги, в том числе, заключение Специалист по физическое лицо - работник или индивидуальный предприниматель, обладающий недвижимости - квалификацией агента в соответствии с требованиями национального стандарта, по агент поручению брокера оказывающий риэлтерские услуги в рамках заключенного с Аккредитованное зарегистрированное в Национальном реестре аккредитованных учебных заведений учебное учебное заведение, осуществляющее процесс обучения и повышения заведение квалификации специалистов по недвижимости – агентов и брокеров по учебным программам, соответствующим требованиям национального стандарта Аттестат документальное свидетельство, подтверждающее факт сдачи специалистом по недвижимости квалификационного экзамена по квалификации «Агент» или «Брокер», выданное СРО риэлтеров или уполномоченными им организациями.

Аккредитованная страховая организация, получившая в установленном национальным 10.

страховая объединением СРО риэлтеров порядке право на осуществление страхования организация профессиональной ответственности риэлтеров в соответствии с требованиями Апелляционная структурное подразделение национального объединения СРО риэлтеров, 11.

комиссия уполномоченное рассматривать апелляции на действия СРО риэлтеров и Дисциплинарная структурное подразделение СРО риэлтеров, уполномоченное рассматривать споры 12.

комиссия риэлтеров между собой, жалобы и претензии потребителей к риэлтерам, и Реестр риэлтеров базы данных, содержащие сведения о составе СРО риэлтеров и 13.

и реестр персонифицированный перечень аттестованных специалистов по недвижимости аттестованных специалистов Содержанием [8] риэлтерской услуги является:

- изучение и анализ конъюнктуры рынка жилой недвижимости, определение рекомендуемой цены недвижимого имущества;

- обеспечение сохранности документов, полученных от потребителя для подготовки сделки;

- обеспечение защиты интересов потребителей путем разъяснения прав и обязанностей, а также правовых последствий сделок;

- рекламирование недвижимого имущества как товара на условиях, предусмотренных заключенным договором на оказание риэлтерских услуг;

- подбор объектов жилой недвижимости, удовлетворяющих критериям, установленным Потребителем;

- получение от органов государственной регистрации прав на недвижимое имущество, других государственных, муниципальных и иных органов необходимой информации о недвижимом имуществе и правах на него;

экспертная оценка содержания правоустанавливающих и иных документов, необходимых для совершения сделок с недвижимым имуществом и выдача рекомендаций по доведению их до требований, предъявляемых действующим законодательством;

- доведение до Потребителя ставшей известной риэлтеру информации, которая может существенно (в пределах задания, установленного риэлтеру по договору) повлиять на решение потребителя о совершении сделки с недвижимым имуществом;

- организация и осуществление деловых контактов и переговоров с третьими лицами с учетом условий, предусмотренных заключенными договорами;

- составление договоров отчуждения недвижимого жилого имущества, необходимых соглашений, дополнений, актов и иных документов, необходимых для заключения данных договоров;

- содействие потребителю в проведении безопасных расчетов по сделке и представлении документов на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним [128].

Таким образом, можно выделить отдельные виды услуг [52], оказываемых большинством агентств недвижимости на рынке жилья (таблица 3).

Виды услуг, оказываемых большинством агентств недвижимости Услуги риэлтера как агента или поверенного Услуги риэлтера как брокера Услуги риэлтера как дилера Услуги риэлтера в качестве посредника при заключении сделок с недвижимым имуществом или правами на него между третьими лицами Услуги риэлтера по организации торговли недвижимым имуществом Услуги риэлтера по созданию отдельных объектов недвижимого имущества с целью последующей их продажи, передачи в возмездное пользование Услуги риэлтера по доверительному управлению недвижимым имуществом Деятельность риэлтера по предоставлению консультационных услуг, услуг по изучению конъюнктуры рынка, иных возмездных услуг, сопутствующих гражданскому обороту недвижимого имущества Основной функцией [88] представителей риэлтерской сети является оказание консультационных услуг при подготовке и совершении сделок с посреднических организаций постоянно расширяется: настраиваются связи с инвесторами, различными кредитными организациями и с застройщиками.

Также можно говорить о дополнительных возможностях активизации риэлтерской деятельности, которые формирует развитие ипотечного кредитования. Так как [18] операции на рынке жилья занимают огромную долю среди иных видов недвижимости, следовательно, происходит формирование определенной структуры предпринимательства на рынке риэлтерских услуг. Таким образом, участниками риэлтерской деятельности на рынке жилья могут выступать не только агенты и брокеры, но и другие субъекты рынка риэлтерских услуг (рис. 5).

При рассмотрении технологии оказания риэлтерских услуг, следует выделить следующие основные этапы [63], представленные в таблице 4.

оказываемых организацией услуг, а специалисты каждого структурного подразделения агентства недвижимости работают по внутренним правилам предоставления соответствующих услуг.

этапа Поступает заявка по На основе анализа заявленных заказчиком определенной услуге подробностей по объекту недвижимости Осуществляется предварительный Конкретизируется предмет договора и осмотр объекта недвижимости и осуществляется подготовка к его заключается договор об оказании написанию соответствующей услуги Составляется план выполнения Осуществляется сбор и анализ Для подтверждения достоверности, и информации об объекте полезности собранной информации, Осуществляется сопровождение С учетом подтверждения юриста на степень сделки со стороны юридической законности проводимой сделки, Осуществляется сделка с Осуществляется сделка с недвижимостью и недвижимостью и происходит оформляется документально оплата услуг риэлтера Оформляется акт приемки работ, которые Таким образом, в результате исследования услуг, оказываемых агентствами недвижимости, выделено, что данный вид посреднической деятельности в стране на настоящий момент становится неотъемлемой ее частью, с помощью которой решаются жилищно–финансовые проблемы населения страны.

НЕДВИЖИМОСТИ

НОТАРИАЛЬНЫЕ

ДЕВЕЛОПЕРЫ

СТРАХОВЫЕ

ИНВЕСТОРЫ

КРЕДИТОРЫ

АГЕНТСТВА

ОЦЕНЩИКИ

КОМПАНИИ

РИЭЛТЕРЫ

БРОКЕРЫ

КОНТОРЫ

ДИЛЕРЫ

МЕНЕДЖЕРЫ ПО ЮРИДИЧЕСКИЕ

УЧАСТНИКИ

ПРОДАЖАМ ФИРМЫ

РИЭЛТЕРСКОЙ

ЖИЛОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

НЕДВИЖИМОСТИ НА РЫНКЕ

И ДРУГИЕ

Рисунок 5 - Участники риэлтерской деятельности на рынке жилья Проведенный анализ позволяет сделать вывод о том, что в настоящее время спектр услуг, которые могут оказывать агентства недвижимости, законодательству, основными видами деятельности риэлтерских организаций на рынке жилья могут быть следующие [62]:

- сотрудничество с банковскими структурами относительно залога недвижимости;

- оценка жилой недвижимости;

- консультирование;

- посреднические услуги в сделках с жилой недвижимостью;

- аренда жилья;

- купля–продажа квартир, частных домов;

- оказание прочих услуг, связанных с недвижимым имуществом клиента (перевод жилого помещения в нежилое);

Кроме этого агентства недвижимости с целью получения большей прибыли, оказывают и другие услуги, связанные с недвижимостью, например, услуги по переустройству–перепланировке жилых помещений, причем клиент сам поручает риэлтеру совершить любое действие с его недвижимостью, но только на основании нотариальной доверенности, которая может быть выдана сроком на 3 года.

В наиболее общем виде всю работу риэлтера можно представить в виде двух групп услуг, оказываемых клиентам [22]: услуги по заключению сделок с недвижимым жилым имуществом; услуги по совершению других действий, порождающие для клиента какие-либо права и обязанности в отношении его имущества, но не связанные с гражданским оборотом данного имущества.

Таким образом, для дальнейшего глубокого изучения рынка риэлтерских услуг необходимо исследовать современное состояние и перспективы развития сферы риэлтерских услуг.

1.3 Место риэлтерских услуг в структуре рынка инвестиций в сфере Анализ характерных черт объектов жилой недвижимости показал, что главной отличительной особенностью недвижимости является ее неразрывная связь с землей. Тем более что по результатам хозяйственной практики рыночных отношений, степень развития и функционирования рынка жилой недвижимости обуславливается спецификой самого объекта жилья [17], а именно такими свойствами как:

1. Специфика оборота и кругооборота.

2. Редкость объекта.

3. Уникальная полезность.

осуществляются в зависимости от дохода и всегда связаны с финансовыми средствами).

5. Стационарность и др.

Жилую недвижимость можно рассматривать как результат деятельности человека, то есть как товарную категорию, с обязательным обособлением субъектов рынка жилой недвижимости.

Жилая недвижимость как товар имеет весьма сложную характеристику.

Так, говоря о продаже отдельных объектов жилой недвижимости, почти всегда совершается обычная сделка, то есть приобретается право собственности на определенный объект за денежные средства. Жилая недвижимость, выступающая как товар, является средством обращения денег, это подтверждается большими объемами денежных средств и интенсивностью их потоков, причем, иногда превосходящих финансовые потоки, характерные для рынка средств производства и предметов потребления.

Понятие ликвидности также тесно связано с категорией жилой недвижимости, выступающей как товар, и выражается в быстроте превращения из одной стоимости в другую, причем у жилой недвижимости степень ликвидности низкая. Именно владельцы жилой недвижимости обеспечивают сохранность своего капитала, причем даже при высоких темпах инфляции.

Основным объектом арендных отношений является жилая недвижимость, в этом случае объект жилья предоставляется во временное пользование недвижимости получает постоянную ренту.

При рассмотрении структуры рынка инвестиций необходимо подчеркнуть тесную взаимосвязь рынка жилой недвижимости и рынка капитала, так как, во–первых, жилая недвижимость является надежным и эффективным объектом инвестиций, а во–вторых, она - источник пополнения бюджета.

Ведь именно операции, совершаемые на рынке жилой недвижимости, всегда осуществляются с целью получения дохода. В связи с этим, недвижимость [117,118] следует рассматривать как составляющую инвестиционного портфеля, при этом особо выделяя анализ инструментов инвестирования в контексте рынка капитала.

ФИНАНСОВЫЙ РЫНОК

РЫНОК РЫНОК

ДРАГОЦЕННЫХ

ЦЕННЫХБУМАГ

МЕТАЛЛОВ

ИНВЕСТИЦИОННЫЙ РЫНОК

РЫНОК РЫНОК КАПИТАЛА

ДЕНЕЖНЫХ

СРЕДСТВ РЫНОК РИЭЛТЕРСКИХ УСЛУГ

РЫНОК ЖИЛЬЯ

Рисунок 6 - Роль инвестиционного рынка и рынка жилья в структуре Итак, рынок жилой недвижимости [11] – это составная часть рынка капитала, представляющего его реальный сектор, причем функционирующий параллельно с сектором финансовых инвестиций. При этом формируют инвестиционный рынок два вида рынка, представленные на рис. 6:

рынок капитала (осуществляется торговля инвестиционными активами со сроком погашения более года);

рынок денежных средств (срок обращения краткосрочных финансовых активов менее 1 года).

При оценке рынка жилой недвижимости в макроэкономическом масштабе следует выделить его основную функцию – содействие перекачивания капитала из различных отраслей экономики, которые отмечаются избытком капитала, в те отрасли, которые нуждаются в нем. При рассмотрении рынка жилой недвижимости в масштабе микроэкономики, следует выделить граждан, имеющих свободные денежные средства, которые могут быть инвестированы в объекты жилой недвижимости, приносящие доход. По инвестированного капитала вкладывается в объекты жилой недвижимости.

Сравнение жилой недвижимости с различными инвестиционными активами [14] и инструментами позволяет выделить ряд серьезных отличий:

1. Уникальность объектов жилой недвижимости (абсолютно каждый объект недвижимости уникален по своему местоположению, внешним и физическим характеристикам, инвестиционной привлекательность и др.).

оформление сделок, маркетинговые расходы, налоги, расходы на эксплуатацию и ремонт объектов жилой недвижимости.

стоимость объектов жилья, фиксированное местоположение объекта, невозможность мгновенной адаптации предложения, удовлетворяющей потребностям рынка, сложный доступ к альтернативным источникам финансирования).

4. Инвестиции в жилую недвижимость являются бессрочными по причине долговечности объектов недвижимости.

5. Достаточно широкий диапазон цен на объекты жилой недвижимости в связи с отсутствием саморегулирования рынка жилья.

невозможность баланса между спросом и предложением, именно поэтому рынок жилой недвижимости характеризуется спадами и подъемами. Сроки строительства и реконструкции достаточно длительные, именно поэтому рыночное предложение всегда отстает от спроса, соответственно, при снижении спроса избыточное предложение не может быть поглощено рынком быстро.

недвижимости, что повлияло на увеличение активности рынка.

Использование объектов жилой недвижимости в качестве залога по причине высокой стоимости и длительного срока их экономической жизни.

8. Жилая недвижимость может характеризоваться особыми рисками:

– физическими (возможность повреждения объекта в результате природных и других факторов);

- финансовыми (изменение арендной платы, пересмотр условий договора и др.);

- экономическими (физический и моральный износ здания и др.).

Явная децентрализация рынков жилой недвижимости (локализация), так как большая часть сделок совершается на отдельных локальных рынках недвижимости, причем информированность участников других рынков зачастую равна нолю, или не применима к ним.

10. Высокая чувствительность на внешние изменения (политические, экономические, социальные, экологические), поэтому происходит затруднение достоверного прогнозирования в отношении дальнейшего поведения рынка.

В зависимости от инструментов инвестирования в жилую недвижимость выделяют [13]:

Рынок прав преимущественной аренды;

Рынок смешанных долговых обязательств;

Рынок ипотеки, собственного капитала, заемного капитала и др.

Существует множество участников рынка жилой недвижимости. На данный момент особый интерес для нашего дальнейшего исследования представляет группа инвесторов, которые в свою очередь, делятся на:

Институциональный инвестор [12] – это крупное кредитно-финансовое учреждение, являющееся посредником между инвесторами и объектами инвестирования. Чаще всего – это коллективные держатели ценных бумаг – акций и облигаций. Деятельность кредитно-финансовых инвесторов заключается в том, что они аккумулируют свободные средства населения, компаний или предприятий для последующего инвестирования средств.

Причем полноправным владельцем сбережений по-прежнему остается инвестор.

и пенсионные фонды, инвестиционные компании различного вида. Самыми Страховые фонды, предоставляющие страховые услуги, образуются за счет добровольных взносов частных компаний и физических лиц. Временно свободные средства страховых фондов инвестируются в первоклассные ценные бумаги, в т. ч. в государственные обязательства. Аналогичный механизм используется и негосударственными пенсионными фондами, образуемыми за счет добровольных взносов предпринимателей и отдельных работников. В Великобритании 85% всех активов пенсионных фондов помещены в акции компаний. На долю этих фондов приходится 40% стоимости всех акций, котирующихся на Лондонской фондовой бирже [59].

физических лиц, обладающих большими финансовыми возможностями, а также определенным опытом и квалификацией, которые можно использовать для реализации небольших проектов или в случае наличия каких-либо ограничений.

Анализ субъектов инвестирования современного рынка риэлтерских услуг показал, что на нем функционирует несколько групп вкладчиков, первая из которых сформировалась еще в начале 90 гг. XX века. Эти инвесторы успешно осуществляют свою деятельность, совершая в основном прибыльные сделки, при этом осваивая зарубежные рынки. Вторую группу инвесторов образуют управленцы среднего класса, которые работают в организациях банковской сферы или других финансовых институтах. Они инвестирую в недвижимость по схеме покупки ценных бумаг. Многие из этой группы, поверив в иностранные рынки, покупали объекты жилой недвижимости в Болгарии, ОАЭ. Эти инвесторы за время кризиса пострадали наиболее значительно. Третья группа - инвесторы, профессионально работающие с документами и финансовыми инструментами, включая гарантии российских и иностранных банков. Они часто по привлекательной цене приобретают объекты со сложными документами. Над проектом трудится целая команда юристов, финансистов и налоговиков. По нашим наблюдениям [136] - это самая профессиональная группа инвесторов.

Жилая недвижимость на данный момент остается одним из нескольких главных объектов инвестирования. Инвесторы имеют диверсифицированные портфели, то есть вложения в жилую и коммерческую недвижимость, в ценные бумаги и в золото. Большинство из них сейчас вкладывают деньги не только с целью получения высокого дохода, но и для сохранения своих средств.

В настоящее время в России в жилую недвижимость инвестируют свои средства отечественные компании – застройщики и промышленные корпорации, также российские и зарубежные инвестиционные фонды, другие финансовые компании, индивидуальные инвесторы.

Инвестирование в жилую недвижимость [14] – это приобретение конкретного объекта жилой недвижимости или жилищных инвестиционных сформированным рынком – это не только стабильный актив, но и недвижимость, приносящая доход. Существует несколько теорий, согласно рассматривается как инвестиционное вложение в недвижимость, приносящую доход.

инвестирование, как самостоятельный вид вложения (финансирования), источники, финансовых инвесторов и посредников, ипотечное кредитование, эмиссионные институты. Система может включать один или несколько этапов жилищного инвестирования, объединенных одной целью – создание инвестиционного капитала в объекты жилой недвижимости.

Жилая недвижимость - один из наиболее важных объектов инвестиций.

Доходность от прямых инвестиций в объекты жилой недвижимости и ценные бумаги [17], обеспеченные недвижимостью, при эффективном управлении, как правило, превышает проценты на заемный капитал и доход по ценным бумагам. Причем покупка объектов жилой недвижимости, как средства обеспечения обязательств предпочтительна для инвесторов, так как они «прозрачны» для оценки рисков и расчетов доходности.

Инвестиции в жилища [92] - расходы на строительство жилых зданий, т.е.

зданий, предназначенных для невременного проживания людей: жилые дома, входящие в жилищный фонд (общего назначения, общежития, спальные корпуса школ–интернатов, учреждений для детей–сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, приютов для престарелых и инвалидов), жилые здания (помещения), не входящие в жилищный фонд.

Классификация инвестиции в недвижимость [113] предусматривает разделение их по виду активов, в которые они вкладываются. Так различают нематериальные активы. В отечественной экономике преобладающими являются реальные инвестиции.

Переходя к раскрытию структуры инвестиционных рынков, следует выделить многообразие форм инвестиций и инвестиционных товаров, Обобщающим признаком данной классификации является выделение инвестиционный рынок может рассматриваться как совокупность рынков объектов реального и финансового инвестирования.

Все участники инвестиционной деятельности в сфере жилья встречаются на рынке инвестиций в жилье [17] – части рынка реальных инвестиций.

Структура рынка жилья представлена первичным и вторичным рынками.

Первичный рынок жилья - это квартиры в новостройках и частные дома, еще не имевшие хозяев. Соответственно вторичный рынок - это жилье, участвующее в обороте во второй и последующий разы. Именно юридическая чистота и выступает одним из неоспоримых аргументов при приобретении квартиры на первичном рынке. Кроме того, первичный рынок предлагает квартиры в зданиях, при строительстве которых были учтены все недостатки предыдущих проектов, а также использованы новые строительные материалы и технологии.

В дальнейшем исследовании будут рассматриваться оба типа рынка, недвижимости.

Переход к рыночной экономике включает в себя реформирование жилищной сферы и жилищной политики [29], создающей необходимые условия жизнедеятельности и воспроизводства населения. Социальноориентированная рыночная экономика в России нуждается в поддержке государства в отношении обновления жилья, то есть в улучшении жилищных условий населения страны.

Покупка жилья выступает как инвестиция по причине распределения своих полезных свойств во времени (невозможность получения одномоментно всей совокупности свойств объекта жилья). При обмене одного объекта жилой недвижимости на другой осуществляется адаптация места проживания к потребностям людей, являющаяся особенностью предыдущей хозяйственной системы (фактический ранний рыночный процесс, бартерная форма). Этот процесс содержал в себе множество издержек, возникающих при поиске партнера, ведении переговоров, ее заключении и контроле за ходом его выполнения. Возниконовение частной собственности и расширение меновых отношений оформило рынок и такого базового для воспроизводства человека блага, как жилье.

Инвестиции в жилищное строительство – это расходы на создание объекта жилой недвижимости, а также на его реконструкцию, поддержание и модернизацию. Эти инвестиции [83] осуществляются как со стороны государства, так и со стороны физических субъектов.

Принимая решение об инвестициях в жилье, необходимо ответить на вопрос, какие потребности оно будет удовлетворять. Дом или квартира может рассматриваться как [71]:

1) место расположения домашнего хозяйства, в том числе место как постоянного, так и временного проживания (например, квартира вблизи моря);

2) финансовое инвестирование, причем, объект жилой недвижимости может быть куплен как для последующей реверсии, так и для сдачи внаем.

Необходимо решить вопрос о соотношении абсолютного значения и темпа роста процентной ставки, цены одного квадратного метра жилья и арендной платы за проживание. Очевидно, что, если первый показатель выше двух остальных (за вычетом всех возможных расходов), то выгоднее положить деньги на депозит в банковскую структуру;

3) метод возникновения новых шансов. Инвестиции, приносящие денежный или иной вид дохода, позволяют направить их на решение других не менее важных проблем, таких как реализация карьерного роста, деторождение и т.д.;

4) отражение модальности владельца объекта жилья. Определяющими расположения дома (центральные или «спальные» районы), удаленность от социально-культурных центров, качество проекта и застройки, вид строительного материала (кирпич, панели или дерево) и др.;

5) способ поддержания общественных отношений. Большое значение при выборе объекта жилой недвижимости имеет фактор близости проживания родственников и знакомых, удаленность от места работы.

Жилищное строительство [74] - один из важнейших социальных факторов развития общества и служит индикатором социального состояния государства, так как обеспечивает реализацию потенциала человеческого фактора в хозяйственном развитии, решая проблемы быта человека, формируя условия отдыха, восстановления и воспроизводства работоспособности.

Инвестиции в жилую недвижимость [27] – одно из направлений инвестиционного расхода. Человеческий ресурс – это главная движущая сила экономики, и инвестирование в жилищное строительство является одним из важнейших факторов эффективного использования человеческого ресурса и, соответственно, развития экономики. Улучшая качество жизни населения, инвестиции в жилищный рынок порождают не только социальный, но и экономический эффект. И поэтому жилищная проблема наиболее значима из множества социально-экономических проблем.

Жилье является частью первичных жизненных потребностей человека наравне с продуктами питания и одеждой. Оно также выступает мощным стимулом развития национальной экономики. Это обуславливается особенностями инвестиций в жилье [16]. С одной стороны, жилье – товар длительного пользования, к тому же дорогостоящий, и поэтому в стабильной экономике он - основной фактор стимулирования сбережений, которые и составляют источник формирования инвестиционных ресурсов.

С другой [83], в жилищной сфере покупают и продают как активы, так и услуги, и инвестиции в жилищный рынок увеличивают не только капитал, но и рынок риэлтерских услуг. Поэтому жилье является элементом производительных сил, так как оно создает дополнительные возможности для предоставления жилищных услуг населению.

Инвестиции в жилье влияют на демографический фактор. Исследования американских ученых доказали [65], что существует зависимость между доступностью жилья и демографическими процессами: снижение стоимости жилья на 10% приводит к увеличению семей на 0,25%. Если рассматривать это с точки зрения теории жизненного цикла сбережений [33], то увеличение доли молодого населения страны должно привести к превышению сбережений над их расходами, то есть к увеличению чистых совокупных сбережений. Таким образом, увеличение инвестиций в жилье должно привести к увеличению нормы сбережений, что служит, как уже отмечалось, источником формирования инвестиционных ресурсов и ускорения роста экономики.

Специфика жилья как инвестиционного товара определяет особенности инвестиционной деятельности в жилищной сфере.

Таким образом, говоря о расширении инвестиционной деятельности в сфере жилья, следует отметить, что здесь прямо или косвенно не обойдется без деятельности агентств недвижимости.

На сегодняшний день риэлтерская деятельность является достаточно распространенным видом деятельности в России [22], где функционируют распространенный вид – агентство недвижимости, которое выступает непосредственно как посредник на рынке недвижимости. Чаще всего это небольшие компании со штатом работников не более 10 человек, которые последующей продажи, мена, найма и др. Подобных компаний по России очень много.

недвижимостью. Такие компании более крупные, с достаточно большим штатом работников и своим делением на филиалы, представительства, отделы. Они могут принимать участие в строительстве жилых домов и комплексов, вносить инвестиции в строительство, осуществлять покупку жилой недвижимости. Данный вид агентств недвижимости можно назвать смешанным.

Очевидно, что взаимосвязи, существующие на различных этапах создания, реализации и функционирования объекта жилой недвижимости достаточно многообразны, однако наиболее значимым в указанной цепочке является инвестиционный рынок. Рынок инвестиций и рынок жилой недвижимости развиваются автономно.

Рынок жилой недвижимости необходимо рассматривать как часть инвестиционного рынка [96], потому что на нем присутствуют агенты, характерные для инвестиционного рынка: инвесторы-покупатели, инвесторыпродавцы, наличие экономических отношений между продавцами и покупателями, наличие потребителей, заинтересованных в товаре, возможность получения дохода от объекта инвестировании.

Развитие рынка жилой недвижимости [45] зависит от сферы деятельности агентств недвижимости. При развитии ипотечного кредитования [32], одного из основных элементов современной государственной политики в области жилой недвижимости, появляются дополнительные возможности для активизации риэлтерской сети, что становится, по сути, реальной предпосылкой для внедрения в сферу жилой недвижимости элементов сервисного производства и использования сервисной концепции маркетинга, в наибольшей степени отвечающей целям и задачам рынка жилой недвижимости.

Исходя из вышесказанного, можно сделать следующие выводы.

Разные точки зрения ученых на понятие «рынок недвижимости» схожи в одном, что – это разнообразие видов деятельности по операциям с объектами недвижимости. Однако исследование показало, что в настоящее время еще не сложилось единого мнения в отношении сущности понятия «рынок недвижимости». Первая группа ученых рассматривает его как набор механизмов по передаче прав на собственность, вторая – как пространство по взаимодействию спроса и предложения продавцов и покупателей недвижимости, третья – трактует его как сектор национальной экономики. На основании исследования теоретических основ, многообразия классификаций и характеристик недвижимости в работе сформулировано авторское определение рынка недвижимости.

Представленный в диссертации анализ рынка риэлтерских услуг показал, что он выступает неотъемлемой частью развития и расширения рынка недвижимости. При помощи подхода, осуществляющего описание структуры рынка жилья посредством отношений, возникающих в процессе цикла воспроизводства жилой недвижимости, выявлены взаимосвязи деятельности различных субъектов рынка риэлтерских услуг.

В исследовании подчеркивается, что объекты жилой недвижимости выступают инвестиционными инструментами, с помощью которых осуществляется реализация человеческих потребностей.

Теоретическое осмысление рынка риэлтерских услуг показало, что его можно рассматривать как феномен, специфическими характеристиками которого являются предоставление посреднических услуг с целью расширения инвестиционной деятельности в сфере жилья.

ГЛАВА 2. СОВРЕМЕННОЕ СОСТОЯНИЕ И ТЕНДЕНЦИИ РАЗВИТИЯ

СОВРЕМЕННОГО РЫНКА РИЭЛТЕРСКИХ УСЛУГ

2.1 Особенности становления и современное состояние рынка риэлтерских услуг в сфере жилой недвижимости В настоящее время рынок жилой недвижимости характеризуется увеличением в объеме и разнообразием видов сделок, а также усилением государственного регулирования и активным участием профессиональных агентств недвижимости [54].

Формирование рынка риэлтерских услуг [85] осуществлялось с начала 90х гг. XX века, после чего он в своем развитии прошел несколько этапов.

Первый этап можно охарактеризовать как этап первоначального накопления и извлечения сверхприбылей. В этот период велось активное расселение коммунальных квартир, количество собственников квартир увеличивалось, поэтому и спрос на услуги частных маклеров рос пропорционально. Но деятельность большинства посредников осуществлялась нелегально, поэтому через три года после начала процесса приватизации и было введено лицензирование риэлтерской деятельности. Особенностью раннего этапа развития рынка вторичного жилья, который длился до конца 1994 г., во– первых, было отсутствие у риэлтеров, так называемых эксклюзивных договоров, то есть сразу несколько фирм могли заниматься одной и той же квартирой, что негативно влияло на качество предоставляемых услуг. Во– декларировались, а включались в стоимость имущества, при этом рынок был формировали правила функционирования участников рынка.

В 1995–1996 гг. больше половины риэлтерских фирм вынуждены были закончить свою деятельность, потому что, в это время начал снижаться курс доллара, следствием чего стало резкое снижение цен на жилье.

1997– консолидации рынка жилья, образованием стратегических альянсов, слияний и поглощений компаний. Одной из его особенностей было введение эксклюзивного договора, что позволило упорядочить рынок, повысить ответственность риэлтеров за качество услуг, а также сформировать единые базы данных.

1998–2000 гг. – третий этап, период выхода из кризиса. В это время на рынке функционировали только те компании, которые благополучно пережили дефолт. Данный период можно охарактеризовать как время форсированного территориального развития компаний и этап дальнейшей консолидации риэлтерского бизнеса.

2000–2005 гг. – четвертый этап. Он знаменуется бурным строительством нового жилья, что и послужило привлечением на рынок новых субъектов – строительных, инвестиционных и девелоперских компаний. Это время можно охарактеризовать, как период окончательно сформировавшегося рынка, а также время активного развития девелопмента. Существенными нововведениями, которые расширили спектр риэлтерских услуг, являются, в первую очередь, применение принципа мультилистинга (multilisting), который заключался в предложении своим клиентам всех вариантов новостроек от всех застройщиков города. Вторым принципом явилась возможность приобрести квартиру в новом доме с зачетом уже имеющегося жилья или посредством оформления ипотечных кредитов.

Если в 2003–2004 гг. ипотечная схема покупки квартиры была применима только к вторичному жилью, то с 2005 г. стало доступно и новое жилье, оформленное в ипотеку.

Статистические данные динамики роста агентств недвижимости за 1995– 2007 гг., собранные на основе данных Росстата, представленные на рис. 7, наглядно демонстрируют активизацию посреднической деятельности на рынке недвижимости.

Число действующих предприятий, занимающихся Рисунок 7 - Динамика роста предприятий, занимающихся посреднической деятельностью в операциях с недвижимостью Экономический кризис 2008 г. принес серьезные негативные последствия на рынок жилья, в связи с чем, цены на жилье снизились до 35% за кв. метр, а количество совершаемых на рынке сделок сократилось в 5 раз.

Современный рынок недвижимости характеризуется активным развитием.

Это связано с резким ростом строительства нового жилья. Если подробно анализировать данный факт, то следует отметить, что многие крупные города России строятся по–новому, строительные фирмы тоже множатся, это является следствием серьезной проблемы, которая дала о себе знать в конце 90–х годов прошлого столетия. Большая часть жилья страны устарела и нуждалась в замене. Стали разрабатываться и приниматься различные программы по улучшению жилищных условий граждан.

На современном этапе для возведения жилого дома необходимо создать юридическое лицо (или организацию) или зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя. На данный момент лицензирование строительства жилья отменено, при этом нарушения при строительстве растут в геометрической прогрессии. В связи с этим, органы государственной власти предлагают ужесточить контроль при принятии (сдачи) нового жилого дома в эксплуатацию. Планируется, как и в Европе, ввести систему товарных знаков и знаков качества.

В настоящее время строительство многоэтажного жилого дома с целью последующей перепродажи – очень выгодное вложение капитала, так как предпринимательский риск минимален, поскольку на жилье всегда есть спрос.

Активный рост рынка жилой недвижимости связан с серьезным реформированием в гражданском законодательстве страны. Если еще не так давно, в соответствии с Жилищным кодексом РСФСР, жилье невозможно было использовать для извлечения коммерческой выгоды, а только для личного проживания. То, с принятием нового Гражданского Кодекса Российской Федерации (части первая, вторая, третья) с изменениями и дополнениями от 21 июля 2005 года, появилась возможность вводить жилые помещения в гражданский оборот, то есть в отношении них совершать сделки купли–продажи и коммерческого найма. В настоящее время количество сделок на рынке жилой недвижимости постоянно растет.

В связи с тем, что экономическое развитие нашей страны является неравномерным, а именно, субъекты РФ имеют совершенно разнообразную структуру экономики, то и услуги одних агентств недвижимости, расположенных в более экономически благоприятных районах, отличаются от услуг компаний, которые расположены в менее развитых, то есть имеют совершенно иной перечень услуг. Не смотря на то, что наша страна переживает сложный процесс экономического развития, и, хотя развитие рынка риэлтерских услуг неравномерно, все-таки, в целом, сфера риэлтерских услуг растет и развивается.

Риэлтерские организации [94] вступают в новый этап развития, который характеризуется резким ростом числа агентств, занимающихся риэлтерской деятельностью. Таким образом, создается очень жесткая конкуренция, формирующая качество услуг и ситуацию на рынке данного спектра услуг.

Выживают и остаются работать только те, кто трудятся добросовестно и профессионально, при этом выигрывает потребитель услуг. Компании, пришедшие на рынок, должны предоставлять услуги высокого качества.

Именно уровень всего качества услуг и будет играть решающую роль при выборе клиентом определенного агентства. Сейчас некоторые агентства предлагают провести весь комплекс услуг, в том числе оказывают помощь при переезде. Именно направлению качества [95] и отдается приоритет в деятельности крупных агентств недвижимости.

Анализ конкурентных преимуществ агентств недвижимости показал, что в крупных компаниях первенство отдается качеству услуг, а в мелких – ценам.

Крупные агентства, занимающие лидирующие позиции работают во всех сегментах рынка, однако большинство агентств позиционируют себя в качестве универсальных. Многие компании занимаются риэлтерской деятельностью в сегментах новостроек, вторичного жилья и коммерческой недвижимости. Говорить о разделении рынков первичного и вторичного жилья не стоит, так как часто бывает, что при покупке клиентом квартиры на первичном рынке, осуществляется продажа старой жилплощади на вторичном. Причем, совершить обе сделки клиент, как правило, желает в одном и том же месте.

Агентствам недвижимости на первичном рынке приходится конкурировать с застройщиками. Строительные компании, чтобы не платить риэлтерам комиссионные, сами создают собственные отделы продаж.

В настоящее время одним из перспективных направлений агентств недвижимости является ипотечное кредитование и все связанные с ним операции на первичном и вторичном рынках. Причем, ипотека даже вытесняет с рынка аренду помещений, именно потому, что ежемесячные ипотечные платежи примерно равны ежемесячным затратам на аренду. Все больше клиентов обращаются в агентства недвижимости за помощью в оформлении ипотеки. Именно поэтому конкурентным преимуществом агентств становится спектр услуг по подбору конкретной программы кредитования, оформление документов и приобретение недвижимости в одном месте. По прогнозам [149] ожидается рост спроса и предложения на загородное жилье, в связи с этим, некоторые агентства недвижимости начали подготовку профессиональных риэлтеров в данном сегменте.

Специалисты считают, что в ближайшее время лидировать на рынке будут компании, основанные 20 лет назад, хотя сейчас, благодаря несложному вхождению на рынок (для этого достаточно иметь офис в благоприятном и людном месте), активно появляются и новые перспективные агентства.

Маловероятным [138] остается и тот факт, что когда–нибудь последние следовательно, их доходы будут невелики, что и не позволит им развиваться дальше.

Современное состояние [136] рынка риэлтерских услуг характеризуется активной экспансией московских компаний на региональные рынки, в том числе и по схеме франчайзинга. Но по сравнению с франчайзинговыми предприятиями в США и в Европе, в России по франшизе работает не такое уж большое число компаний, а именно на российские франчайзинговые предприятия приходится не более 10 % розничного оборота. Например, в 2000 гг. в список агентств недвижимости, работающих по схеме франчайзинга, вошли «Московская центральная биржа недвижимости», «Бест-недвижимость», «Миэль-недвижимость».

Анализ проблем, возникающих в агентствах недвижимости, выявил взаимосвязь между размером самой организации и кругом ее затруднений. А именно, небольшие агентства недвижимости не могут позволить себе подготовить высокопрофессиональный персонал, в том числе и содержать безупречную регистрацию сделки, а также безопасное проведение расчетов между клиентами. У крупных компаний вопрос с подготовкой кадров не управления из-за разрастающегося персонала. За рубежом существует практика построения риэлтерского бизнеса не в форме единой компании, которая осуществляет весь спектр услуг в области сделок с недвижимостью, а в виде сети фирм, которые объединены единством технологий – франшизой. Подобная практика начинает внедряться и на российском рынке недвижимости.

Современный рынок риэлтерских услуг [12] стал более цивилизованным, этому свидетельствует снижение количества конфликтов с участием риэлтеров и их клиентов, по сравнению с 90 гг. XX века ситуация изменилась существенно. Если на первых стадиях становления рынка с недовольными клиентами разбирались насильственным путем, то в настоящее время, в случае конфликта, с клиентами пытаются грамотно договориться высококвалифицированные юристы и до суда дело не доводить.

На основе проведенного анализа выделен ряд тенденций, способствующих развитию рынка риэлтерских услуг в сфере жилой недвижимости, представленных в таблице 5.

Наряду с положительными моментами развития рынка риэлтерских услуг, существуют и проблемы современного риэлтерского бизнеса. Одна из них заключается в содержании понятия и сущности деятельности риэлтера, (ранее в исследовании данный вопрос уже фигурировал). Необходимо более подробно рассмотреть и выявить специфику работы риэлтера для глубокого понимания функционирования рынка риэлтерских услуг.

Под понятием «риэлтер» [41] понимается компания или предприниматель.

То есть профессиональным участником рынка может считаться юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, которое (ый) осуществляет риэлтерскую деятельность на рынке услуг в сфере оборота объектов недвижимости и управления недвижимостью. Квалифицированным профессиональным участником рынка [57] может называться участник рынка, прошедший процедуру аккредитации в установленном порядке и получивший документ, подтверждающий профессионализм в осуществлении деятельности, высокое качество оказываемых услуг, а также соответствие его деятельности законодательству РФ.

Основные тенденции развития рынка риэлтерских услуг № Основные тенденции развития рынка риэлтерских услуг 1. Бурное строительство нового жилья, что и послужило привлечением на рынок риэлтерских услуг новых субъектов – строительных, инвестиционных и девелоперских компаний.

2. Активное развитие долевого участия на рынке строительства жилья.

3. Применение принципа мультилистинга (multilisting), который заключался в предложении своим клиентам всех вариантов новостроек от всех застройщиков.

4. Появилась возможность приобрести квартиру в новом доме с зачетом уже имеющегося жилья или посредством оформления ипотечных кредитов.

5. Разрабатываются и принимаются различные программы по улучшению жилищных условий граждан, что ведет с росту строительства жилья.

6. Принятие нового Гражданского Кодекса Российской Федерации (части первая, вторая, третья) с изменениями и дополнениями от июля 2005 года, дало возможность вводить жилые помещения в гражданский оборот, то есть в отношении них совершать сделки купли–продажи и коммерческого найма, тем самым, увеличилось количество сделок на рынке риэлтерских услуг.

7. Неравномерность развития рынка риэлтерских услуг по субъектам РФ, т.е. услуги одних агентств недвижимости, расположенных в более экономически благоприятных районах, отличаются от услуг компаний, которые расположены в менее развитых, то есть имеют совершенно иной перечень услуг.

8. Жесткая конкуренция формирует качество услуг и ситуацию на рынке. Выживают и остаются работать только те, кто трудятся добросовестно и высокопрофессионально.

9. Высокий рост ипотечных сделок. Ипотека даже вытесняет с рынка аренду, именно потому, что ежемесячные ипотечные платежи примерно равны ежемесячным затратам на аренду.

10. Конкурентным преимуществом агентств недвижимости становится спектр услуг по подбору конкретной программы кредитования, оформление документов и приобретение недвижимости в одном 11. Активная экспансия московских компаний на региональные рынки, в том числе и по схеме франчайзинга.

12. Информационная насыщенность рынка, что и свидетельствует о том, что современный рынок риэлтерских услуг становится более цивилизованным.

Работа риэлтера достаточно сложная, поэтому человек, занимающий указанную должность, должен быть коммуникабельным, выдержанным и понимающим. В обязанности риэлтера [136] входят:

- грамотная оценка квартиры;

- правильная ориентация клиента по цене, в зависимости от того, что важнее клиенту, время или деньги;

- организация показов предлагаемой квартиры;

- сбор пакета документов;

- ведение переговоров по сделке;

- контроль взаиморасчетов сторон.

имуществом до самого конца, то есть до получения клиентом всех Поэтому, возвращаясь к качествам, которыми должен обладать риэлтер, внимательность, четкость. Весь документооборот, который ведет риэлтер, можно разделить на две стадии. Первая – это составление всех возможных договоров, соглашений, заключение иных сделок, в соответствии с основной государственной регистрацией сделки в органе юстиции РФ по регистрации прав и сделок с недвижимым имуществом. Как раз, именно при регистрации сделки и может возникнуть ряд проблем.



Pages:     || 2 | 3 |


Похожие работы:

«ИЗ ФОНДОВ РОССИЙСКОЙ ГОСУДАРСТВЕННОЙ БИБЛИОТЕКИ Марченко, Сергей Валерьевич Повышение качества высшего профессионального образования в юридических вузах с использованием информационных технологий Москва Российская государственная библиотека diss.rsl.ru 2006 Марченко, Сергей Валерьевич Повышение качества высшего профессионального образования в юридических вузах с использованием информационных технологий : [Электронный ресурс] : Дис. . канд. пед. наук  : 13.00.08. ­ СПб.: РГБ, 2005 (Из...»

«МАТВЕЕВ Данила Викторович СТРУКТУРА И СВОЙСТВА МАССИВНЫХ АМОРФНЫХ И НАНОКРИСТАЛЛИЧЕСКИХ СПЛАВОВ НА ОСНОВЕ Zr И Fe 01.04.07 – физика конденсированного состояния Диссертация на соискание ученой степени кандидата физико-математических наук Научный руководитель : доктор физико-математических наук, А.С. Аронин Черноголовка ОГЛАВЛЕНИЕ ВВЕДЕНИЕ.. 1. ЛИТЕРАТУРНЫЙ ОБЗОР.. 1.1. Термодинамика и кинетика кристаллизации аморфных...»

«Черкасский Андрей Владимирович ГЕНЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ФОРМИРОВАНИЯ ПОСЛЕОПЕРАЦИОННОГО СПАЕЧНОГО ПРОЦЕССА ПРИДАТКОВ МАТКИ И ЕГО ПРОГНОЗИРОВАНИЕ. 14.01.01.- акушерство и гинекология Диссертация на соискание ученой степени кандидата медицинских наук Научный руководитель : доктор медицинских наук, профессор...»

«ТРУСОВА ВАЛЕНТИНА ВАЛЕРЬЕВНА ОЧИСТКА ОБОРОТНЫХ И СТОЧНЫХ ВОД ПРЕДПРИЯТИЙ ОТ НЕФТЕПРОДУКТОВ СОРБЕНТОМ НА ОСНОВЕ БУРЫХ УГЛЕЙ Специальность 05.23.04 – Водоснабжение, канализация, строительные системы охраны водных ресурсов ДИССЕРТАЦИЯ на соискание ученой степени кандидата технических наук Научный руководитель : доктор технических наук В.А. Домрачева ИРКУТСК ОГЛАВЛЕНИЕ...»

«Чечулин Виктор Львович МЕТОДИКА АВТОМАТИЗАЦИИ УПРАВЛЕНИЯ ДЛИТЕЛЬНОСТЬЮ ПРОЦЕССА ВАКУУМНОЙ СЕПАРАЦИИ ГУБЧАТОГО ТИТАНА И ЕЁ ОБОБЩЕНИЕ 05.13.06 – Автоматизация и управление технологическими процессами и производствами (в промышленности) Диссертация на соискание ученой степени кандидата технических наук Научный руководитель : Русаков С. В., д. ф.-м. н., профессор Пермь. | Содержание Введение Глава 1....»

«Горский Михаил Александрович Геометрия и комбинаторика комплексов подслов и двойственных им многогранников 01.01.04 – Геометрия и топология ДИССЕРТАЦИЯ на соискание ученой степени кандидата физико-математических наук Научный руководитель член-корреспондент РАН, проф. В.М. Бухштабер Москва – 2014 Оглавление 1. Введение................................ 2....»

«ЕПИФОРОВ АЛЕКСАНДР ВЛАДИМИРОВИЧ НИЗКОТЕМПЕРАТУРНОЕ АВТОКЛАВНОЕ ОКИСЛЕНИЕ УПОРНЫХ СУЛЬФИДНЫХ ЗОЛОТО-МЕДНЫХ ФЛОТОКОНЦЕНТРАТОВ 05.16.02. – Металлургия черных, цветных и редких металлов Диссертация на соискание ученой степени кандидата технических наук Научный руководитель : доктор технических наук Баликов С.В. Иркутск ОГЛАВЛЕНИЕ ВВЕДЕНИЕ 1. МИРОВАЯ...»

«ТИМОШЕНКО Наталия Олеговна ПОДГОТОВКА УЧИТЕЛЯ К ПРОСВЕТИТЕЛЬСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ В ОБЛАСТИ ОСНОВ ИНДИВИДУАЛЬНОГО ЗДОРОВЬЯ ШКОЛЬНИКОВ 13.00.08 - теория и методика профессионального образования диссертация на соискание ученой степени кандидата педагогических наук Научный руководитель : доктор педагогических наук В.И. ГОРОВАЯ Ставрополь - 2003 СОДЕРЖАНИЕ Стр. ВВЕДЕНИЕ.. 3 - ГЛАВА 1.Теоретические основы подготовки учителя к просветительской...»

«Максимишин Сергей Валентинович СТРУКТУРНО-ФУНКЦИОНАЛЬНЫЕ ИЗМЕНЕНИЯ КОРЫ БОЛЬШОГО МОЗГА ПРИ ОСТРОЙ ИШЕМИИ И ИХ КОРРЕКЦИЯ С ИСПОЛЬЗОВАНИЕМ ПЕРФТОРАНА (экспериментально-клиническое исследование) 03.00.25 – гистология, цитология, клеточная биология 14.00.37 – анестезиология и реаниматология Диссертация на соискание ученой степени кандидата медицинских наук Научные...»

«БОРИСОВА Анна Александровна ЭКОНОМИКО-МАТЕМАТИЧЕСКИЕ МОДЕЛИ ЦЕНООБРАЗОВАНИЯ В РЕГИОНАЛЬНОЙ ЭКОНОМИКЕ: АНАЛИЗ ДИНАМИКИ И ТИПОЛОГИЗАЦИЯ Специальность: 08.00.13 математические и инструментальные методы экономики Диссертация на соискание ученой степени кандидата...»

«Голембовская Наталья Георгиевна Лингвокультурные антиномии в русских и литовских паремиях 10.02.20 — Сравнительно–историческое, типологическое и сопоставительное языкознание Диссертация на соискание ученой степени кандидата филологических наук Научный руководитель – доктор филологических наук, профессор Милованова Марина Васильевна...»

«ЧЕЛНОКОВ АНДРЕЙ АЛЕКСЕЕВИЧ ЗАКОНОМЕРНОСТИ ФОРМИРОВАНИЯ СПИНАЛЬНОГО ТОРМОЖЕНИЯ У ЧЕЛОВЕКА Специальность 03.03.01 – Физиология Диссертация на соискание учёной степени доктора биологических наук Научный консультант – доктор биологических наук, профессор Р.М. Городничев Великие Луки - ОГЛАВЛЕНИЕ ВВЕДЕНИЕ ГЛАВА...»

«КОСТИНА Елена Михайловна СПЕЦИФИЧЕСКАЯ И НЕСПЕЦИФИЧЕСКАЯ ИММУНОТЕРАПИЯ НЕКОТОРЫХ КЛИНИКО-ПАТОГЕНЕТИЧЕСКИХ ВАРИАНТОВ БРОНХИАЛЬНОЙ АСТМЫ 14.03.09. – клиническая иммунология, аллергология ДИССЕРТАЦИЯ на соискание ученой степени доктора медицинских наук Научный консультант : доктор...»

«Маркелов Геннадий Яковлевич ПРИМЕНЕНИЕ МЕТОДА СЦЕНАРИЕВ ДЛЯ АНАЛИЗА И УПРАВЛЕНИЯ В ТРАНСПОРТНОЙ СИСТЕМЕ ( НА ПРИМЕРЕ ГОРОДА ХАБАРОВСКА ) 05.13.01 - системный анализ, управление и обработка информации (техника и технология) Диссертация на соискание учёной степени кандидата технических наук Научный руководитель : д.т.н. Бурков Сергей...»

«Быстров Дмитрий Олегович АОРТОКОРОНАРНОЕ ШУНТИРОВАНИЕ НА РАБОТАЮЩЕМ СЕРДЦЕ БЕЗ ИСКУССТВЕННОГО КРОВООБРАЩЕНИЯ У БОЛЬНЫХ СО СНИЖЕННОЙ ФРАКЦИЕЙ ВЫБРОСА ЛЕВОГО ЖЕЛУДОЧКА 14.01.26 - сердечно-сосудистая хирургия Диссертация на соискание ученой степени кандидата медицинских наук Научный руководитель : доктор...»

«УДК: 633.18:575:631.521+51. ГОНЧАРОВА ЮЛИЯ КОНСТАНТИНОВНА ГЕНЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ПОВЫШЕНИЯ ПРОДУКТИВНОСТИ РИСА (06.01.05 – селекция и семеноводство сельскохозяйственных растений ) Диссертация на соискание ученой степени доктора биологических наук Краснодар, 2014 г. ОГЛАВЛЕНИЕ ВВЕДЕНИЕ... 1. Повышение продуктивности культуры риса. Использование...»

«ЮСКОВЕЦ ВАЛЕРИЙ НИКОЛАЕВИЧ ВЗАИМОДЕЙСТВИЕ 5-АЦЕТИЛ-4-ГИДРОКСИ-2Н-1,3-ТИАЗИН-2,6-ДИОНА С N-НУКЛЕОФИЛАМИ, СТРОЕНИЕ И БИОЛОГИЧЕСКАЯ АКТИВНОСТЬ ПРОДУКТОВ РЕАКЦИЙ 15.00.02 – фармацевтическая химия, фармакогнозия Диссертация на соискание ученой степени кандидата химических наук Научный руководитель : академик РАЕН, доктор химических наук, профессор Ивин Борис Александрович Санкт-Петербург ОГЛАВЛЕНИЕ 1 Введение 2...»

«Карпюк Леонид Александрович АЛКОКСИСИЛИЛЬНЫЕ ПРОИЗВОДНЫЕ ГУМИНОВЫХ ВЕЩЕСТВ: СИНТЕЗ, СТРОЕНИЕ И СОРБЦИОННЫЕ СВОЙСТВА 02.00.03 –Органическая химия 03.00.16 – Экология Диссертация на соискание ученой степени кандидата химических наук Научные руководители: доктор химических наук, профессор Перминова И.В. кандидат химических наук Пономаренко С.А. Москва- Содержание Введение 1.Обзор литературы 1.1....»

«Андросова Ольга Геннадьевна ВЛИЯНИЕ ДИГИДРОКВЕРЦЕТИНА НА ПЕРЕКИСНОЕ ОКИСЛЕНИЕ ЛИПИДОВ В УСЛОВИЯХ ХОЛОДОВОГО ВОЗДЕЙСТВИЯ (экспериментальное исследование) 14.03.06 – фармакология, клиническая фармакология Диссертация на соискание ученой степени кандидата медицинских наук Научный...»

«ЧЕРНЕЦКАЯ Юлия Владимировна КАДАСТРОВАЯ ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ИНДИВИДУАЛЬНОЙ ЖИЛОЙ ЗАСТРОЙКИ ГОРОДСКИХ НАСЕЛЕННЫХ ПУНКТОВ С УЧЕТОМ ОБРЕМЕНЕНИЙ И ОГРАНИЧЕНИЙ Специальность 25.00.26 – Землеустройство, кадастр и мониторинг земель ДИССЕРТАЦИЯ на соискание ученой степени...»






 
2014 www.av.disus.ru - «Бесплатная электронная библиотека - Авторефераты, Диссертации, Монографии, Программы»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.