«ОРГАНИЗАЦИОННО-ЭКОНОМИЧЕСКИЙ МЕХАНИЗМ ИНВЕСТИЦИОННОГО ОБЕСПЕЧЕНИЯ И ИННОВАЦИОННОЙ НАПРАВЛЕННОСТИ РЕМОНТА ЖИЛИЩНОГО ФОНДА ...»

ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ БЮДЖЕТНОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ

УЧРЕЖДЕНИЕ ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ

ИРКУТСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ ТЕХНИЧЕСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ

На правах рукописи

Литвинова Ольга Владимировна

ОРГАНИЗАЦИОННО-ЭКОНОМИЧЕСКИЙ МЕХАНИЗМ

ИНВЕСТИЦИОННОГО ОБЕСПЕЧЕНИЯ И ИННОВАЦИОННОЙ

НАПРАВЛЕННОСТИ РЕМОНТА ЖИЛИЩНОГО ФОНДА

Специальность: 08.00.05 – Экономика и управление народным хозяйством (управление инновациями) Диссертация на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Научный руководитель:

докт. экон. наук, профессор В.В. Пешков Иркутск

ОГЛАВЛЕНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

ГЛАВА I. ОСОБЕННОСТИ РЕМОНТА ЖИЛИЩНОГО ФОНДА НА

СОВРЕМЕННОМ ЭТАПЕ РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ЭКОНОМИКИ......... 1.1. Оценка современного состояния проблемы ремонта жилищного фонда в мировой практике

1.2. Эволюция подходов решения проблем воспроизводства жилищного фонда

1.3. Исследование потенциала имеющегося концептуального подхода к формированию механизма воспроизводства жилищного фонда

ГЛАВА II. МЕТОДИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ РЕМОНТА

ЖИЛИЩНОГО ФОНДА

2.1. Исследование влияния факторов затрат на ремонт жилищного фонда...... 2.2. Построение модели множественной регрессии удельных затрат на ремонт

2.3. Формирование системы критериальных показателей для принятия решений о проведении ремонта жилищного фонда с учетом его инновационной направленности

ГЛАВА III. РАЗРАБОТКА ОРГАНИЗАЦИОННО-ЭКОНОМИЧЕСКОГО

МЕХАНИЗМА ИНВЕСТИЦИОННОГО ОБЕСПЕЧЕНИЯ И

ИННОВАЦИОННОЙ НАПРАВЛЕННОСТИ РЕМОНТА

ЖИЛИЩНОГО ФОНДА

3.1. Формирование структуры участников процесса ремонта жилищного фонда

3.2. Моделирование организационно-экономического механизма инвестиционного обеспечения и инновационной направленности ремонта жилищного фонда

3.3. Оценка экономической эффективности ремонта жилищного фонда........ СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

Приложение 1 Специальные государственные программы во Франции.......... Приложение 2 Основные характеристики ФЦП «Жилище»

Приложение 3 Основные характеристики рынка жилья

Приложение 4 Данные по жилым домам г. Иркутска

Приложение 5 Анализ мультиколлинеарности факторов

Приложение 6 Результаты множественной регрессии по абсолютным значениям удельных затрат на ремонт

Приложение 7 Результаты множественной регрессии по логарифмам удельных затрат на ремонт

Приложение 8 Обоснование выбора методики анализа данных

ВВЕДЕНИЕ

Решение жилищной проблемы является приоритетом развития национальной экономики России. Капитальный ремонт жилищного фонда в современных условиях развития экономики предполагает совместное участие в этом процессе, как органов местного самоуправления, так и собственников жилья. Дальнейшее совершенствование рыночных отношений в сфере капитального ремонта обусловили необходимость развития действующих механизмов воспроизводства жилой недвижимости, осуществляемых в форме капитального ремонта жилищного фонда и обеспечивающих эффективное расходование, как средств бюджетов всех уровней, так и средств собственников жилья при обязательной инновационной направленности ремонтных мероприятий.

Решение указанной проблемы возможно лишь в условиях согласования экономических интересов участников процесса воспроизводства жилой недвижимости, обеспечения точной ориентации на запросы потребителей, использования современных, методов обоснования и оптимизации затрат на ремонт, контроля за их целевым использованием.

Воспроизводство жилой недвижимости, осуществляемое в целях обеспечения населения страны доступным и комфортным жильем, невозможно исследовать как локальную проблему. Это комплекс масштабных, взаимосвязанных и разнокачественных процессов, влияющих на уровень жизни населения, социальный климат, экономический базис и составляющих одно из основных направлений стратегии развития страны. Не отрицая актуальности нового строительства, как формы расширенного воспроизводства, значение ремонта с применением инновационных материалов и технологий в контексте возмещения физического и морального износа, а также расширения жилищного фонда возрастает. Это связано, в первую очередь, со структурными характеристиками жилищного фонда, как с точки зрения доли их износа, качества жилищных стандартов, форм собственности, так и со спецификой развития отечественной жилищной сферы, выраженной в доминировании (более 2/3 общего объема имеющегося жилья) многоквартирных домов, требующих разработки адекватных методов ремонта.

Современное понимание форм, видов и методов воспроизводства жилищного фонда не оставляет сомнения в безальтернативности его инновационной направленности, реализующей потенциал расширения государственночастного партнерства и перехода к рыночным принципам аккумуляции, распределения и расходования средств на осуществление ремонтных мероприятий с применением инновационных материалов и технологий, предполагающих реализацию преимуществ фондовых механизмов организации взаимодействия участников воспроизводства жилья.

Значительный вклад в решение ряда проблем, связанных с управлением процессами воспроизводства жилья внесли ученые-экономисты: И.В. Акуленкова, А.И. Барабанов, Т.В. Ветрова, А.М. Гончаров, К.П. Грабовый, А.И. Гурко, А.А. Дронов, Н.Ф. Костецкий, Ю.Ю. Кукушкин, В.И. Ларин, И.Г. Лукманова, А.И. Мусалитин, Р.Ю. Опарин, В.В. Пешков, Л.М. Пчелинцев, И.А. Рахман, Л.Г. Селютина, Ю.Ф. Симионов, Е.Б. Смирнов, П.П. Столбов, В.Г. Хайкин, С.Р.

Хачатрян, В.С.Чекалин, Н.Ю. Яськова и др.

Теоретическим основам моделирования процессов воспроизводства и применения различных методических подходов к расчету оптимальных вариантов развития сферы ЖКХ посвящены работы С.А. Астафьева, В.А. Володько, В.В.

Доста, Ю.В. Ивановой, С.В. Катаева, А.А. Киселевой, А.М. Стражникова, А.И.

Федоровой, С.Р. Хачатряна и др.

Учтены и использованы результаты научных разработок таких видных зарубежных ученых, как Б.Бернес, Дж.М.Кейнс, Б.Гуттинг, И.Экхофф, Е.Милс и др.

Однако, несмотря на многочисленные исследования, существующие научно-практические подходы не в полной мере отвечают условиям, характеру и современной трактовке целей рыночных отношений и механизмам взаимодействия основных участников воспроизводственных процессов в сфере недвижимости. Необходимость развития научных представлений, методов исследования и практической реализации рыночных принципов воспроизводства жилой недвижимости с учетом инновационной направленности этого процесса в контексте социально-ориентированных целей развития национальной экономики предопределили цель и задачи диссертационного исследования.

Цель диссертационного исследования состоит в разработке организационноэкономического механизма инвестиционного обеспечения и инновационной направленности ремонта жилищного фонда как формы его воспроизводства и модернизации с использованием интегрированных фондовых механизмов инвестирования.

Для достижения указанной цели в работе поставлены и последовательно решены следующие задачи:

1. Систематизированы промежуточные результаты реформирования жилищной сферы и осуществлена оценка современного состояния ремонта жилищного фонда в мировой практике.

2. Исследован потенциал имеющегося концептуального подхода к формированию механизма воспроизводства жилищного фонда.

3. Выявлены и сгруппированы факторы затрат, необходимых для ремонта жилищного фонда с учетом инновационной направленности этого процесса, смоделирован их удельный уровень.

4. Разработаны методические основы обоснования принятия и реализации решений о проведении ремонта с учетом его инновационной направленности.

5. Обоснован организационно-экономический механизм ремонта с учетом его инновационной направленности как одной из основных и перспективных форм воспроизводства жилищного фонда.

Объектом диссертационного исследования являются процессы ремонта жилищного фонда и его инновационной направленности в условиях реформирования жилищной сферы современной России.

Предметом диссертационного исследования является организационноэкономический механизм инвестиционного обеспечения и инновационной направленности ремонта жилищного фонда, как основной формы воспроизводства и модернизации.

Рабочая гипотеза диссертационного исследования заключается:

во-первых, в доказательстве необходимости и возможности формирования организационно-экономического механизма ремонта жилищного фонда с учетом его инновационной направленности, адекватного современному характеру отношений и структуре собственности на жилую недвижимость и позволяющего в полной мере реализовать потенциал эффективности воспроизводства жилищного фонда за счет использования современных инновационных материалов и технологий; согласования экономических интересов участников;

точной ориентации на запросы и участия потребителей и собственников жилья; использования современных методов обоснования, выбора, оптимизации и контроля затрат на ремонт;

во-вторых, в предположении о безальтернативности государственночастного партнерства, как основного формата реализации ремонтных мероприятий с учетом их инновационной направленности, модернизирующих, по существу, жилищный фонд на всех стадиях и при любых видах ремонта;

в-третьих, в выявлении высокого потенциала фондовых механизмов инвестирования и аккумуляции, распределения и расходования средств на воспроизводство жилищного фонда, предоставляемых участниками жилищной сферы.

Методологической, теоретической и эмпирической базой диссертационного исследования являются научные публикации зарубежных и отечественных ученых и практиков, посвященные изучению проблем управления процессами воспроизводства жилищного фонда, организации и осуществления ремонта, государственно-частного партнерства, а также положения экономической теории и менеджмента. Для решения поставленных в работе задач были использованы: методы системного, логического, экономико-статистического анализа, имитационного моделирования, экспертных оценок, комплексный анализ объектов и результатов деятельности участников воспроизводства жилой недвижимости.

Научная новизна диссертационного исследования состоит в разработке научных принципов и методов моделирования организационноэкономического механизма инвестиционного обеспечения и инновационной направленности ремонта жилищного фонда, реализующих потенциал эффективности их воспроизводства на основе интегрированных фондовых механизмов согласования экономических интересов участников, использования современных методов научного обоснования, оптимизации и контроля затрат на ремонт и заключается в следующем:

1. Выявлена экономическая сущность ремонта жилищного фонда в современных условиях, состоящая в обеспечении расширенного воспроизводства жилой недвижимости и повышения комфортности среды проживания.

2. Доказано, что реализация концептуального подхода к формированию механизма воспроизводства жилищного фонда в условиях инновационной направленности этого процесса требует экономической и организационной увязки совокупности экономических интересов всех его участников.

3. Разработана экономико-математическая модель определения удельного уровня затрат на ремонт, как экономическая основа обоснования решений о проведении ремонта при его инновационной направленности.

4. Предложен алгоритм принятия решений о проведении ремонта, позволяющий осуществить отбор заявок на многокритериальной основе.

5. Предложен организационно-экономический механизм инвестиционного обеспечения ремонта жилищного фонда на основе создания резервного фонда, что позволит аккумулировать и более эффективно распределять средства на капитальный ремонт.

Обоснованность и достоверность результатов исследования. Обоснованность результатов диссертационного исследования подтверждена корректностью применения апробированного в научной практике исследовательского и аналитического аппарата, обоснованием выводов исследования произведенными расчетами и составленными уравнениями математической зависимости показателей затрат на осуществление капитального ремонта, обсуждением результатов исследования на научных конференциях, опытом практической реализации разработок и рекомендаций диссертационной работы.

Достоверность результатов диссертационного исследования обусловлена применением современных теорий эмпирического исследования, оригинальных методов и научных положений, разработанных автором и позволяющих получить достоверную и надежную информацию с возможностью проверки выдвинутых гипотез, а также с применением статистической отчетности жилищной сферы Иркутской области за период с 2009 по 2012 гг., представляющей собой обширный массив информации.

Теоретическая значимость диссертационного исследования заключается в развитии теоретических подходов к разработке организационно-экономического механизма управления процессами инвестиционного обеспечения и инновационной направленности воспроизводства жилищного фонда за счет применения новых материалов и технологий, согласования экономических интересов участников, точной ориентации на запросы потребителей, использования современных методов обоснования, оптимизации и контроля затрат на ремонт. Положения работы обобщают и уточняют структуру участников воспроизводства жилой недвижимости и механизм их взаимодействия, методы оценки экономической эффективности ремонта жилищного фонда. Научные положения, полученные в ходе диссертационного исследования, послужат базой для дальнейших научно-практических разработок по повышению эффективности инновационной направленности воспроизводственных процессов жилищного фонда за счет совершенствования организационно-экономического механизма на фондовой основе.

Практическая значимость диссертационного исследования обусловлена разработкой на основе теоретических и методических положений системы научнопрактических рекомендаций и экспериментальных расчетов в виде моделей, графиков, таблиц и т.п., позволяющих повысить экономическую эффективность инновационной направленности капитального ремонта многоквартирных жилых домов, усовершенствовать процедуры отбора заявок на ремонт и методы определения затрат в условиях жилищной сферы, сформированных в Иркутской области.

Соответствие диссертации паспорту научной специальности. В соответствии с формулой специальности 08.00.05 «Экономика и управление народным хозяйством» (управление инновациями) в диссертации разработаны теоретические и методические положения по разработке и повышению эффективности организационно-экономического механизма воспроизводства жилищного фонда. Полученные результаты соответствуют пункту 2.16. «Обеспечение сбалансированного развития инновационной и инвестиционной деятельности экономических систем» паспорта специальности.

Апробация и реализация результатов исследования. Основные теоретические и практические положения и результаты диссертации были доложены, обсуждены и одобрены на региональных и всероссийских научно-практических конференциях (Иркутск), опубликованы в журналах и материалах конференций и семинаров.

Работа выполнена в рамках гранта на выполнение научноисследовательской работы № 14.В37.21.2117 «Умный город. Экономика и управление. Новые форматы, новые подходы в строительстве, недвижимости и жилищно-коммунальном хозяйстве» в рамках реализации федеральной целевой программы «Научные и научно-педагогические кадры инновационной России на 2009-2013 гг., государственного задания Минобрнауки РФ на выполнение научно-исследовательской работы № 6.3689.2011 «Развитие инновационных механизмов внедрения энергоэффективных материалов и технологий в жилищном строительстве» государственного контракта № 63-57-55/2 на выполнение научно-исследовательской работы «Развитие механизмов системы государственных закупок строительной продукции в интересах социальноэкономического развития Иркутской области», научно-исследовательской работы «Оценка эффективности инвестиционных проектов» кафедры «Экспертиза и управление недвижимостью» ИрГТУ (№ темы – 10.360).

Результаты внедрены в учебный процесс ФГБОУ ВПО «Иркутский государственный технический университет» при проведении занятий по дисциплинам «Основы управления недвижимостью», «Экономика недвижимости и управление проектами» для студентов специальности «Экспертиза и управление недвижимостью».

Организационно-экономическая модель инвестиционного обеспечения и инновационной направленности ремонта жилищного фонда с использованием интегрированных фондовых механизмов инвестирования и аккумулирования, распределения и расходования комбинированных средств на ремонт, позволяющих повысить экономическую эффективность капитального ремонта многоквартирных жилых домов, усовершенствовать процедуры отбора заявок на ремонт одобрены и внедрены в деятельность ряда организаций г. Иркутска (ТСЖ «Новое Витимское», ООО «СтройЭксперт»).

Публикации. По теме диссертационного исследования опубликовано работ общим объемом 4,07 п.л., из них лично автором 3,95 п.л., в том числе статей в рецензируемых по списку ВАК изданиях объемом 2,89 п.л.

Структура работы и ее основные разделы. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы и приложений. Общий объем диссертации составляет 195 страниц машинописного текста, который включает 62 таблицы, 43 рисунка. Библиографический список содержит 117 наименований трудов отечественных и зарубежных авторов.

Во введении обоснована актуальность темы, сформулированы цель и задачи диссертационного исследования, определены его объект, предмет. Показана научная новизна, теоретическая и практическая значимость проведенных исследований.

В первой главе «Особенности ремонта жилищного фонда на современном этапе развития российской экономики» осуществлена оценка современного состояния проблемы ремонта жилищного фонда. Исследована эволюция методов решения проблем воспроизводства жилья с учетом отечественного и зарубежного опыта. Проанализирован действующий концептуальный подход, поставлены задачи исследования и сформулирована его научная гипотеза.

Во второй главе «Методические основы ремонта жилищного фонда»

рассмотрено влияние факторов затрат на ремонт жилищного фонда с учетом его инновационной направленности, построена модель множественной регрессии удельных затрат на ремонт и сформирована система критериальных показателей для принятия решений о проведении ремонта жилищного фонда.

В третьей главе «Разработка организационно-экономического механизма инвестиционного обеспечения и инновационной направленности ремонта жилищного фонда» сформирована структура участников процесса ремонта жилищного фонда, предложена модель организационноэкономического механизма инвестиционного обеспечения и инновационной направленности ремонта жилищного фонда, осуществлена оценка экономической эффективности воспроизводства жилой недвижимости на примере капитального ремонта многоквартирных жилых домов Иркутской области.

В заключении сформулированы основные выводы и предложения.

Основные положения, выносимые на защиту:

1. Результаты анализа и экономическая сущность проблемы ремонта жилищного фонда.

2. Модель множественной регрессии удельных затрат на ремонт жилой недвижимости.

3. Алгоритм принятия управленческих решений о проведении ремонта с учетом его инновационной направленности.

4. Организационно-экономическая модель механизма инвестиционного обеспечения и инновационной направленности ремонта.

ГЛАВА I. ОСОБЕННОСТИ РЕМОНТА ЖИЛИЩНОГО ФОНДА

НА СОВРЕМЕННОМ ЭТАПЕ РАЗВИТИЯ

РОССИЙСКОЙ ЭКОНОМИКИ

1.1. Оценка современного состояния проблемы ремонта Жилищная проблема является одной из сложнейших для любой экономики. Ее решение и формирование рынка жилья имеют главное значение в развитии экономики и успехе рыночных реформ. В России вопрос обеспеченности населения жильем в настоящее время стоит очень остро.

Для оценки проблемы ремонта жилищного фонда, в первую очередь, кратко охарактеризуем его современное состояние. По состоянию, наконец, 2013 года жилой фонд РФ составил 19,0 млн. жилых строений с общей площадью около 3170 млн. кв. метров, что представляет примерно 30% воспроизводимого недвижимого имущества страны. Доля многоквартирных домов в общей площади жилых помещений в целом по России, по данным ФСГС составляет 68%. Жилищный фонд России насчитывает 55,7 млн. квартир, из которых 29,3% - однокомнатные; 41,1% - двухкомнатные, 29,3% - трехкомнатные; 6,3% - квартиры с четырьмя и более комнатами, который делится по формам собственности: государственный – 7,0%, муниципальный – 22,5%, частный – 69,4% [28].

Таким образом, по существу в основном жилищный фонд является частным. Это совершенно очевидно должно предполагать использование механизмов ремонта, основанных на вовлечении в оборот средств собственников жилья.

В общей площади жилищного фонда доля городских поселений составляет более 72%, доля сельских поселений – менее 28%.

Жилищная сфера представляет собой сложную систему создания, функционирования, замены жилищного фонда и включает в себя часть сферы производства (проектирование, строительство, ремонт, реконструкция и модернизация, снос объектов жилищного фонда) и часть сферы услуг (текущее функционирование жилищного фонда).

Особую актуальность на сегодняшний момент приобретает задача сохранения существующего жилищного фонда посредством грамотной его эксплуатации.

Применительно к решению проблем ремонта это значит, что для его осуществления необходимы интегрированные коллективные механизмы его осуществления. Этот вывод подтверждается также тем, что структура собственности жилищного фонда характеризуется тем, что большая площадь жилищного фонда находится в частной собственности.

Одним из важнейших показателей жилищной сферы является обеспеченность жильем. По состоянию на начало 2013 г. доля жилого фонда на одного жителя Российской Федерации составляет 21,7 м2. по сравнению к 2006 г.

наблюдается рост на 12%. Уровень 2012 г. близок к целевому индикатору реализации Национального проекта (22,5 м2), который по мнению специалистов должен был быть достигнут к 2012 году.

Уровень жизни населения в разных типа поселений влияет на обеспеченность жильем. В маленьких населенных пунктах, где живет большинство пожилых людей много пустующего жилого фонда (брошенных домов) и следовательно доля обеспеченности жильем выше чем в городах, в среднем 25-30 м2 на одного человека. Большинство жилого фонда в этих поселениях не является комфортным, так как не соответствует по благоустройству современным стандартам. Очевидно, что и ремонт такого жилищного фонда требует особого подхода и, безусловно, гораздо большего участия государственных ресурсов.

Современная трактовка жилищных проблем не исчерпывается критерием обеспеченности жильем. Вторым критерием является обеспечение качества условий проживания. Для определения качества условий проживания необходимо рассмотреть: уровень благоустройства жилья, его надежность и условия обслуживания. В Российской Федерации доля благоустроенного жилья составляет 60,7%. Уровень увеличения благоустроенного жилого фонда с 2006 г. к 2012 г. составил примерно 12% по-прежнему существенно отставая от уровня экономически развитых стран.

Степень обеспечения инженерным оборудованием городского жилищного фонда характеризуется следующими цифрами (в процентах от общей площади): центральное отопление – 86,7%; холодное водоснабжение – 86,7%; горячее водоснабжение – 76,8%; канализация – 84,5%; газовые плиты - 68%; электроплиты – 21,6%; ванны – 79,5%;. Аналогичные характеристики для сельского жилищного фонда таковы: центральное отопление – 34%; горячее водоснабжение – 16%; холодное водоснабжение – 39%; канализация – 28%; газовые плиты – 73%; электроплиты – 2%; ванны - 23% [28].

За последние 10 лет основные показатели по благоустройству и инженерному обеспечению жилья в городах выросли незначительно, а в сельской местности, несмотря на заметное относительное увеличение, общий уровень благоустройства далек от желаемого. Около 20% городского фонда (а в малых городах до 50%), то есть более 400 млн. кв. метров еще не благоустроенно. Сегодня в России проживает в неблагоустроенных квартирах около 40 млн. человек 27% населения страны.

Как показывает практика, увеличение строительства индивидуального жилья и жилья повышенной комфортности не решает проблему улучшения жилищных условий. Доля такого жилья составляет более 41% от всего построенного в 2004-2007 гг., в последующий период, достигая 43%, а в некоторых регионах и более 50%. Свыше 20% построенных к 2013 г. индивидуальных жилых домов являются полностью не благоустроенными. Только 41% индивидуальных жилых домов полностью благоустроенны, 62% имеют водопровод и канализацию, 64% - отопление [28]. В связи с вышесказанным качество условий проживания становится общенациональной проблемой, требующей решения в ближайшее время и накладывающей требования на состав и цели ремонтных работ.

Вместе с тем недостатки нового строительства – это лишь часть накопившихся проблем жилищного фонда в России. Основной проблемой является изношенность жилищного фонда. В Российской Федерации доля жилищного фонда в размере 3,2% от общего объема официально признана ветхим и аварийным, что соответствует 93 млн. м2, что по масштабу превышает современные годовые объемы нового строительства. Разумеется, системная инвентаризация могла бы существенно скорректировать этот уровень.

В условиях формирования многоукладной экономики в жилищной сфере разработка современных методов планирования финансирования и накопления средств на ремонтные работы жилищного фонда имеет всё большую значимость. Поэтому планирование стало в настоящее время экономической основой рыночных отношений. В основе планирования, в том числе финансового, лежит: определение ресурсов, необходимых для достижения этой цели и механизмов их эффективного использования.

Ремонт и модернизация жилья обеспечивает преодоление его физического и морального старения, улучшая потребительские качества, повышает сроки эффективного использования жилого фонда и уменьшает стоимость эксплуатации, что имеет исключительно большое значение в нынешних условиях.

Анализ показал, что программа «Жилище» реализуемая в регионах предусматривает переселение граждан из ветхого жилищного фонда и снос аварийных жилых домов. По сведениям Института экономики ЖКХ в большинстве регионов Российской Федерации количество многоквартирных домов, подлежащих капитальному ремонту, составляет 17-25%, а сносу - 3%, по данным официальной статистики 0,1% ежегодно сносят, что в 30 раз меньше необходимого объема.

По данным Института экономики ЖКХ 25% построенного жилого фонда необходимо использовать для замены ветхого и аварийного жилого фонда. Однако по факту лишь около 5% нового жилого фонда используют для целей переселения, а в некоторых регионах данный показатель существенно ниже. За период с 2006-2012 гг. объемы ввода жилья увеличились в 2 раза, что составляет 0,21-0,43 м2 общей площади на человека в год, но для воспроизводства необходимо не менее 4%, что более чем вдвое больше имеющегося.

В развитых странах ввод нового жилья соответствует примерно 5% в год, что является системой воспроизводства жилищного фонда. На обновление аварийного и изношенного фонда направляется не менее 15-20% [47]. Как отмечают специалисты, достижение таких объемов в России возможно лишь после 2015 г., а эффективность ремонта может быть достигнута исключительно при условии государственной поддержки.

Последние годы характеризуются также существенным ростом цен на жилье, а также увеличением среднего размера квартир во вновь построенном жилье (в 2006 г. - 81,1 м2, в 2012 г. - 84,6 м2). Это свидетельствует о росте комфортности нового жилья, из-за улучшения планировочных характеристик, что привело к удорожанию жилья и, следовательно, как результат к снижению покупательской способности граждан.

Необходимо решение такой проблемы как доступность жилья для семей с разным уровнем доходов путем развития финансовых программ на государственном уровне, востребована эффективная ремонтная политика, об этом свидетельствует и опыт зарубежных стран. Место ремонта в составе мер повышения доступности и комфортности жилья показано на рисунке 1.1.

Характерной особенностью решения проблемы воспроизводства жилищного фонда в странах с развитой рыночной экономикой является тенденция к сокращению инвестиций в строительство нового жилья при одновременном росте вложений в их ремонт и реконструкцию.

Такие страны как Дания, Канада увеличили инвестиции в новое строительство до 50%, в США более 40%. [47]. С ростом темпов строительства в развитых странах происходит улучшение качества жилищного фонда, за счет применения современных материалов и технологий. Меняются и требования населения к стандартам на жилье.

Рис. 1.1 Место ремонта в составе мер повышения доступности Рассмотрим место ремонта в лучших мировых практиках эффективного воспроизводства жилищного фонда.

Одним из приоритетных направлений воспроизводства жилья в США является реконструкция. Эти мероприятия осуществляются согласно, главного документа – генерального плана города. По плану все ремонтные работы проводятся в комплексе. Например, в Сан-Франциско было организовано агентство по реконструкции. Агентство проводит подготовку жителей для переселения и составляет перечень объектов подлежащих реконструкции с установлением сроков проведения работ, руководствуясь генеральным планом города [47]. Затраты на ремонт жилищного фонда имеют постоянные тенденции к росту. Так, только с 1990 г. по настоящее время, они выросли на порядок. В 1990 г. в США было израсходовано 13,12 млрд. долл. на ремонт, содержание и улучшение жилищного фонда (примерно 42,7 млн. жилищ), что составило 75% к объему капитальных вложений в новое жилищное строительство [данные Бюро переписи Министерства торговли США]. В эту сумму включены не только расходы владельцев домов, но и расходы самих квартиросъемщиков. При этом:

около 72% всех затрат (9,4 млрд. долл.) приходится на долю владельцев одноквартирных домов (61%), являющихся основным типом жилищ в США, и владельцев 2-4-квартирных домов (11%), проживающих в этих домах;

25% расходов - на долю владельцев 1-4-квартирных домов, не проживающих в них и сдаваемых в наем;

остальные 3% расходов - на долю квартиросъемщиков.

Интерес представляет тот факт, что указанная сумма 13,12 млрд. долларов распределялась на: ремонт и содержание жилищ - 42,3% всех расходов, замену оборудования и строительных элементов (капитальный ремонт) - 15,7%, пристройку и переустройство жилищ - 42% (рисунок 1.2). При этом наибольшая доля затрат приходилась на внутреннее переустройство домов (26%), малярные работы (19%) и наружное переустройство (10%) (рисунок 1.3).

Пристройка и переустройство 15,7% переустройство домов Рис. 1.3 Соотношение внутреннего, наружного переустройства Как выявили исследования [41, 47, 61], в большинстве европейских стран, как правило, ведется лишь краткая отчетность о расходах на ремонт и содержание жилых зданий. Это не позволяет получить достаточной информации об их структуре в разрезе отдельных зданий, их возраста, по отдельным строительным элементам. Почти во всех странах проводится функциональное различие между текущим и капитальным ремонтом, хотя границы того или другого неодинаковы во всех странах, а иногда вообще бывает трудно разграничить эти две категории.

Большой интерес по воспроизводству жилищного фонда представляет опыт Великобритании. В конце 1960 годов там началась массовая реконструкция жилых домов застройки прошлых лет, а с 1980 г. и реконструкция квартир.

С 1979 г. воспроизводство жилого фонда в Великобритании направлено на его реконструкцию при активном участии жильцов, этому способствуют принятые законодательные акты.

Активное участие жильцов в процессах воспроизводства жилищного фонда присуще многим странам. Это позволяет проводить работы по реконструкции без решения вопросов временного переселения жильцов. Участие жителей в работах по реконструкции увеличивает скорость проведения работ за счет создания дополнительных рабочих мест. При таких условиях у жителей появляется возможность самим решать, как организовать работы, например, создать строительный кооператив. Расчет за проведенные работы, произведенные жильцами, компенсируется уменьшением квартирной платы за улучшение жилищных условий.

Таким образом, основной способ воспроизводства жилищного фонда в развитых странах не менее, чем на половину определяется методом реконструкции домов. К примеру, в Великобритании [47] его конкретные характеристики зависят в первую очередь от технического состояния дома. При этом финансирование производится за счет:

1) Кредитов. Кредиты выдаются коммерческими банками с разрешения правительства после обращения местных властей. При этом местные власти несут ответственность перед банками по возвращению кредитов населением.

Кредитование является долгосрочным, со сроком гашения до 60 лет. Выплаты по кредиту производятся за счет квартирной платы;

2) Увеличения местных налогов;

3) Увеличения рыночной стоимости при продаже нового жилого фонда для возможности использования полученного дохода на капитальный ремонт или реконструкцию домов [47].

Очень важно отметить, что городская администрация рассматривает ремонт жилья как проблему муниципального образования, а не жителей.

Для малоимущих слоев населения у правительства существует программа субсидий по уменьшению квартирной платы, для проведения работ по капитальному ремонту или реконструкции.

Для воспроизводства жилого фонда во Франции государство регулирует законами и нормативными актами степень ответственности государственных органов и гарантии населения в области прав частной собственности граждан.

После принятия закона о децентрализации, с 1982 года местные власти получили больше прав на принятие решений в области реконструкции жилого фонда.

Перечень специальных государственных программ во Франции приведен в Приложении 1.

В опыте Франции большой интерес представляет плановый порядок ремонта. По государственной программе и по единой методике осуществляется:

- реконструкция и капремонт зданий проводятся исходя из пожеланий жильцов и их платежей;

- работы, связанные с внешним утеплением стен домов, а также замена старых панелей на новые с применением современных технологий и материалов;

- модернизация зданий без отселения жителей;

- финансирование всех работ осуществляется в равных долях по 50% от стоимости выполненных работ между жильцами и местной администрацией [47].

Работы проводятся строительными компаниями на основании проведенных торгов, с наименьшей ценой. Выигравшая компания согласовывает график производства работ с жителями, как по внешним, так и по внутренним работам.

Оценка временных параметров ремонта жилищного фонда показала, что с применением инновационных материалов и современных технологий позволяет выполнить работы по реконструкции здания до 6 месяцев. На возведение аналогичного жилья потребуется срок до 9 месяцев. Также, программа реконструкции предусматривает обновление целого района компактной застройки и экологическую реконструкцию прилегающих территорий.

Особенностями воспроизводства жилищного фонда Швеции является:

1) Государственное регулирование субсидиями и льготными кредитами в зависимости от производимых работ по реконструкции, модернизации или капитальному ремонту;

2) Возврат затрат на капитальный ремонт за счет уменьшения квартплаты, как владельцам жилья так и арендаторам муниципального жилья;

3) Выплаты жилищных пособий осуществляются за счет частичного использования налоговых поступлений на недвижимость.

В основе воспроизводственных процессов в Нидерландах лежит Жилищный закон, согласно которому обеспечение жильем несостоятельных граждан является заботой государства. В Нидерландах государство реализовало программу позволившую обеспечить население страны жильем. Это было обеспечено направлением финансовых потоков (жилищных кредитов и субсидий) на увеличение нового строительства. После реализации программы правительство Нидерландов осуществляет выдачу кредитов на жилищное строительство. Через четыре года правительством проводятся социологические исследования по вопросам спроса и предложения на жилье, техническое обследование объектов.

Это позволяет сделать выводы и принять соответствующие решения по вопросам ремонта, реконструкции или модернизации жилья.

Эта разница происходит за счет изменения приоритетов с нового строительства на реконструкцию существующих зданий. Такая система наблюдается в большинстве развитых стран. На примере Нидерландов можно увидеть, что существуют реальные возможности сокращения объемов нового строительства.

Германия имеет большой опыт по реконструкции жилого фонда, который следует изучить нам применительно для Российской Федерации. Так как имеется ряд проектов домов построенных по аналогичным проектам. К началу 90-х г.

жилой фонд не отвечал возросшим современным нормативно-техническим требованиям, в связи, с чем возникла необходимость проведения работ по реконструкции. Но появились трудности, тормозящие этот процесс, такие как отсутствие финансирования из-за некомпетентного управления и несовершенного законодательства.

Решение указанных проблем основывалось на создании банков, благодаря которым предприятия, владеющие жилым фондом, преступили к работам по реконструкции жилья. Так как для проведения работ, необходимы инвестиции, то для их привлечения компания проводит техническое обследование и комплексный анализ жилого фонда, чтобы принять решение о необходимости проведения данных работ. После проведения работ по реконструкции, модернизации значительно возрастает стоимость жилого фонда.

Для аккумуляции средств необходимых на проведение работ по восстановлению жилого фонда, в расчет по оплате жилья включены амортизационные отчисления, на основе которых происходит восполнение средств на строительство дома.

По характеру преобразований ремонтного цикла, базируясь на международном опыте, целесообразно выделить несколько вариантов модернизации жилого фонда, призванных повысить внешние и внутренние характеристики квартир, домов и улучшающих стандарт эксплуатации. Это:

- надстройка дополнительного этажа;

- увеличение размеров квартир за счет лоджий и балконов;

- изменение фасадов зданий за счет применения современных материалов и технологий (вентилируемых фасадов), позволяющих не только изменить внешние характеристики, но и произвести улучшение теплотехнических показателей.

Все указанные изменения характеризуют по сути тот или иной вариант воспроизводства жилищного фонда. Анализ изученной литературы [41, 47, 59] показал, что определение термина «воспроизводство жилищного фонда» трактуется по-разному. В большинстве случаев авторы не дают исчерпывающего понятия. Обобщение и структурирование имеющейся информации, позволило предложить более точное определение.

Воспроизводство жилищного фонда – это процесс непрерывного поддержания и обновления жилищного фонда, направленных на их сохранение и улучшение технико-эксплуатационных характеристик и потребительских свойств, который состоит из строительства объектов жилищного фонда, текущего и капитального ремонта (в процессе эксплуатации), реконструкцию и/или модернизацию в течение всего жизненного цикла до полного износа или сноса зданий.

Проанализировав имеющийся отечественный и зарубежный опыт, уточним классификацию форм и видов воспроизводства, по возможности полно отражая сложившуюся на жилищном рынке ситуацию (рисунок 1.4).

физического износа Рис. 1.4 Основные формы и виды воспроизводства Ремонт, как одну из форм воспроизводства, принято подразделять, на текущий и капитальный. Соответственно текущий ремонт может быть профилактическим, непредвиденным, а капитальный ремонт – комплексным, выборочным и аварийным. Отмечая особенности всех представленных форм воспроизводства, необходимо учесть, что на практике они пересекаются и дополняют друг друга.

Исходя из вышесказанного отметим - проблему ремонта жилищного фонда в целях обеспечения населения страны доступным и комфортным жильем невозможно исследовать как локальную. Имея в виду функциональное разнообразие жилищного фонда и форм их воспроизводства, ремонт - это комплекс масштабных взаимосвязанных и разнокачественных процессов, существенно влияющих на уровень жизни населения, социальный климат и составляющих суть одного из основных направлений стратегии социально-экономического развития России, что и предопределяет необходимость исследования активно формирующегося в настоящее время концептуального подхода к формированию организационно-экономического механизма инвестиционного обеспечения и инновационной направленности ремонта, как важнейшей формы воспроизводства жилищного фонда.

1.2. Эволюция подходов решения проблем воспроизводства По сведениям Росстата [28] более 2,5 млн. семей составляют очередь на улучшение жилищных условий. Более 60% семей считают свои жилищные условия не удовлетворительными, не удовлетворены своими жилищными условиями, почти 45% населения России проживает в помещениях, не отвечающих минимальным требованиям благоустройства и комфортности. На фоне сложившейся неблагоприятной ситуации не более 15% населения страны обладают финансовыми средствами, достаточными для приобретения жилья в собственность. Плохая обеспеченность граждан благоустроенным жильем снижает демографический рост, вызывает социальное расслоение населения, что в итоге совершенно очевидно приводит к потере деловой активности и замедлению экономического развития страны.

Следствием вышесказанного является характер основы государственной политики, заключающейся в ориентации на создание условий ряда факторов, направленных на решение жилищных проблем населения страны, заключающихся в реализации программ финансовой поддержки граждан, не имеющих возможность самостоятельно улучшить жилищные условия.

Как показал проведенный анализ, развитие жилищно-коммунальной сферы в Российской Федерации является важным направлением социальноэкономического реформирования. Жилищная сфера - одно из самых социально значимых секторов российской экономики. В течение многих лет она формировалась как сложная, многоотраслевая система в условиях централизованного управления. В целом в жилищно-коммунальной сфере в настоящее время функционирует почти 60 тысяч предприятий, на них работает около 4,5 млн.

чел. Среднегодовой объем в жилищно-коммунальном хозяйстве достигает 6% от ВВП, а стоимость основных фондов в стоимостном выражении достигает трлн. руб., составляя 14% от общей стоимости основных фондов РФ.

Оценка состояния жилищного фонда показала, что их износ превышает 60%, износ инженерных сетей в ЖКХ также очень велик, превышая 50%, канализации – 30% [31]. В связи с этим непомерно велики расходы на поддержание сферы ЖКХ в рабочем состоянии. Они составляют около 8% от общей суммы консолидированного бюджета России. В большинстве российских регионов сфера ЖКХ развивается на основе бюджетных дотаций, что составляет больше 10% в год.

Исследование финансового состояния жилищно-коммунальной сферы показало, что оно не просто критическое, но и не получило адекватной характеристики из-за высокого уровня монополизированности. Положение ухудшается тем, что в жилищно-коммунальной отрасли не сделана реальная инвентаризация основных фондов и оценка их технического состояния, а также отсутствует рыночная оценка имеющегося жилья. Проведенный анализ позволил выделить основные препятствия для развития и функционирования жилищной сферы (рисунок 1.5).

В целом, следствием указанных проблем являются большая затратность эксплуатации жилищного фонда, постоянный рост тарифов, долгий срок окупаемости вложенных инвестиций, высокая стоимость капитального строительства.

Госстроем Российской Федерации, Минрегионом России предпринимаются меры по выявлению и устранению причин наведению финансового порядка и устранению причин, препятствующих модернизации жилищнокоммунального хозяйства. Но масштаб проблемы и ресурсный дефицит не позволили переломить сложившуюся ситуацию.

В результате экономическая ситуация и технологическое оснащение жилищной сферы продолжают находиться в неудовлетворительном состоянии.

Сегодняшняя ситуация требует принятия системных мер по ее финансовому оздоровлению. Стал очевидным и не требующим доказательства факт, что отдельные попытки, которые сводятся в основном к увеличению тарифов и не дают нужных результатов.

Отсутствие конкурентной среды Н Несформированность единого управлению задолженностью на всех контролируемых процессов автоматизации ключевых бизнес- эксплуатационных расходов Рис. 1.5 Основные препятствия и направления развития Реформирование жилищной сферы проходило в несколько этапов (рисунок 1.6). С 1989 года до 1992 года процесс реформирования носил фрагментарный характер.

Эффективность процессов воспроизводства жилищных фондов Меры, которые предпринимались в то время, не затрагивали, основных проблем, как в сфере строительства, так и в сфере управления жилищным фондом. Обеспечение доступным жильем граждан в качестве отдельного направления государственной жилищной политики в этот период фактически не рассматривалось.

Официальным началом жилищных реформ в Российской Федерации можно считать декабрь 1992 года, когда был принят Закон РФ «Об основах Федеральной жилищной политики». На базе этого законодательного акта была разработана «Государственная целевая программа «Жилище», утвержденная в июне 1993 года [66]. В качестве основных целей программы были определены:

1) Переход на оплату жилищно-коммунальных услуг потребителями по стоимости, обеспечивающей полное возмещение затрат на обслуживание жилья и предоставление коммунальных услуг;

2) Создание широкого слоя собственников жилья путем приватизации существующего жилищного фонда проживающими в них семьями и отдельными гражданами;

3) Развитие конкуренции в сфере эксплуатации жилья путем демонополизации систем коммунального обслуживания;

4) Создание полноценного рынка жилья, имея в виду использование частных капиталов, средств населения, кредитов государства, предоставляемых нуждающимся в жилище гражданам на льготных условиях [66].

Важной задачей при реализации программы стояло освободить государственный бюджет от статьи расходов дотирования ЖКХ. Так как настала необходимость перевода отрасли на самоокупаемость.

Заметим, что в связи с переходом на рыночные отношения в строительной отрасли появилось много предпринимателей. Их количество достигает 95% от всех работающих на рынке строительных предприятий. Что дало большой толчок становления нового строительного рынка. В России началось развитие новой строительной отрасли. В этот период осуществлялась приватизация имеющегося жилого фонда. Уже к середине 90-х годов почти 50% жилого фонда было приватизировано. По закону о приватизации каждый гражданин имеет право бесплатно один раз осуществить приватизацию жилья.

Цели программы достигались без усилий, так как интересы государства и населения совпадали. Граждане становились собственниками, а государство стремилось освободиться от бюджетной нагрузки.

Но с развитием рыночных отношений возникли и проблемы. До принятия закона о приватизации не была проведена ни инвентаризация жилищного фонда, ни его техническая экспертиза. Готовность населения стать собственниками привело к тому, что в России появилось большое количество частного жилого фонда, который необходимо содержать, ремонтировать. Но основная масса населения к этому была не готова ни финансово, ни морально.

Возникшие экономические проблемы в стране замедлили темпы развития жилищной реформы. И лишь к концу 2001 года наметился дальнейший этап развития сферы ЖКХ. Этот этап начался с утверждения Федеральной целевой программы «Жилище». В этом документе были сформулированы дальнейшие этапы реформы сферы ЖКХ до 2010 года (Приложение 2). Прогнозные оценки показателей реформ в сфере ЖКХ приведены в Приложении 3.

С принятием ФЦП «Жилище» продолжилась государственная политика по развитию сферы ЖКХ. В процессе реализации программы были внесены изменения в законодательство РФ, позволившие создать правовые отношения рынка доступного жилья.

С принятием Жилищного кодекса РФ получили фундамент для законодательного обеспечения данного рынка, который стал главным документом в сформированном пакете законов.

Практически свыше 130 тысяч семей имеющих разные льготы получили жилье за счет бюджета РФ. Увеличились темпы нового строительства жилья, которые в 2004 г. превысили 12% по сравнению с предыдущим годом.

Увеличилась целевая поддержка малоимущих граждан для оплаты жилищно-коммунальных услуг. Было переселено около 28 тысяч семей из аварийного жилья. За счет этого удалось ликвидировать 630,5 тысяч м2 ветхих и аварийных домов.

На фоне указанных результатов основные проблемы остались. Среди них:

нехватка бюджетных средств для реализации государственной программы по обеспечению жильем отдельных категорий граждан;

- отсутствие законодательных актов объединения бюджетов различных уровней;

- малая направленность мероприятий на рост темпов нового строительства;

- стабильно высокий рост стоимости стройматериалов и выполняемых работ, а так же участков земли под застройку;

- низкая инвестиционная привлекательность внебюджетного финансирования.

Данные проблемы поставили задачу создания определенного направления по реформированию жилищной отрасли, что привело к созданию Нацпроекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России», стартовавшем в году. Но и в нем, по сути, не удалось увязать интересы собственников, организаций жилищно-коммунального хозяйства и потребителей их услуг.

В сегодняшних условиях муниципалитеты переложили функции заказчика на местные ЖКХ, в связи, с чем произошло слияние роли заказчика и подрядчика.

Исследование жилищной проблемы показало, что нестабильная ценовая политика происходит из-за недостаточного роста объемов нового строительства. Не смотря на то, что была реализована государственная программа по выдачи субсидий и снижения процентных ставок по ипотечному кредитованию.

К сожалению, практически не оказала позитивного влияния на рост предложений подпрограмма «Формирование инженерной инфраструктуры площадок под жилищную застройку» ФЦП «Жилище» из-за неэффективности предложенного механизма инвестирования и задержками в разработке градостроительной документации.

Вследствие фактического отсутствия целостного организационноэкономического механизма ремонта жилищного фонда уменьшилось бюджетное финансирование ЖКХ. А это, как хорошо известно, и подтверждено практикой, оказывает существенное влияние на степень износа жилищного фонда.

К концу 2013 года жилой фонд имеет характеристики:

- средний физический износ оценивается как 40%;

- износ более 30% имеет 11,4 млн. жилых строений, что составляет около 60% от их общего количества в России (рисунок 1.7).

Из года в год увеличивается количество строений, относящихся к ветхому жилищному фонду, т.е. таких зданий, конструкция и основание которых перестают удовлетворять заданным эксплуатационным требованиям, а оценка их технического состояния соответствует физическому износу в пределах 60-80%.

Также растет количество зданий, относящихся к аварийному жилищному фонду, т.е. таких зданий, дальнейшая эксплуатация которых должна быть прекращена из-за невозможности обеспечения безопасного проживания в нем людей.

Необходимо отметить, что на рисунке данные имеют примерные значения, приведенные из обобщенных показаний срока эксплуатации зданий. Они не могут быть точными из-за отсутствия проведения полной инвентаризации жилого фонда России. Это не позволяет своевременно осуществить ремонт, нарушая воспроизводственный цикл жилой недвижимости.

По оценкам специалистов, а также учитывая лучшие мировые практики, эволюция форматов ремонта жилищного фонда происходит в направлении выполнения функции расширенного воспроизводства жилой недвижимости. Ремонт не должен и не может осуществляться без существенного улучшения эксплуатационных характеристик. Жилой недвижимости придается новый эксплуатационный формат с условиями инновационной направленности, включающий реализацию потенциала энерго- и ресурсосберегающих мер.

Именно они обеспечивают экономическую эффективность ремонтных мероприятий с применением инновационных материалов и технологий, вместе с тем требуя координации усилий по комплексному оснащению, своевременному обновлению и профессиональной эксплуатации современного технологического оборудования жилых зданий.

Резюмируя результаты преобразований, касающихся поиска эффективных форм воспроизводства жилой недвижимости, в т.ч. на расширенной основе, укажем на то, что большинство проблем и первоочередных задач в жилищной сфере может быть решено за счет внедрения современных механизмов к проведению преобразований жилищной сферы. Центральным звеном такого механизма, по мнению ученых и практиков, должна быть организация комплексных центров. Деятельность этих центров должна быть направлена на:

- привлечение инвестиций для ремонта жилищного фонда, включая создание условий инновационной направленности ремонтных работ, техническое оснащение, монтаж энерго- и ресурсосберегающего оборудования для контроля за потреблением ресурсов, что позволит точно и быстро произвести расчеты.

Это обеспечит:

- существенное снижение и прозрачность эксплуатационных затрат;

- поможет преодолеть пассивность населения и боязнь собственников жилья нести расходы на капитальный ремонт жилищного фонда;

- позволит производить быстрые расчеты с поставщиками коммунальных услуг, управляющими компаниями;

- производить статистическую отчетность потребления коммунальных ресурсов;

- составлять планы по проведению работ по текущему и капитальному ремонту;

- вести согласование между поставщиками коммунальных услуг и управляющими компаниями на основе которого могут решаться оптимизационные задачи управления жилищной сферой;

- следить за соблюдением законов «О защите прав потребителей», «Об обеспечении единства измерений»;

- реализовать преимущества комплексного профессионального управления, особенно многоквартирными домами [49] и др.

Далее в соответствии с задачами исследования, оценив масштаб и проследив эволюцию подходов к решению проблем ремонта, как одной из основных форм воспроизводства жилой недвижимости, исследуем потенциал имеющегося концептуального подхода к целевой направленности, составу и структуре организационно-экономического механизма инвестиционного обеспечения и инновационной направленности ремонта жилищного фонда.

1.3. Исследование потенциала имеющегося концептуального подхода к формированию механизма воспроизводства жилищного фонда Концептуальные основы воспроизводства жилья определены Гражданским и Жилищным кодексами Российской Федерации. В которых, говориться, что собственники жилых и нежилых помещений обязаны нести бремя содержания своего имущества. Следовательно, за свой счет проводить текущий и капитальный ремонты, заниматься содержанием своего имущества согласно, норм и правил технической эксплуатации жилищного фонда. Жилищным кодексом закреплено понятие общедолевая собственность. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме.

Поэтому все решения по содержанию и ремонту общего имущества принимаются собственниками на общих собраниях. Но не все собственники осознают свою ответственность за общее имущество многоквартирного дома. И большинство по-прежнему считают, что проведение капитального ремонта это обязанность муниципальной и государственной власти. Однако государство и муниципалитеты осуществляют выделение средств в качестве поддержки собственников жилья, для реализации программ капремонта жилого фонда. Проводя при этом формирование перечня адресов домов, проведение конкурсов по выборам подрядчиков, осуществляя контроль и подписывая акты приемки работ по капитальному ремонту. По первому варианту собственники не оплачивали проведение капитального ремонта все работы оплачивались из местного бюджета, либо взимание платы происходило по минимальному тарифу. По второму варианту плата за капитальный ремонт поступала через ЕРКЦ в единый городской фонд.

Результатом практической реализации способа проведения ремонтных работ было:

- необоснованное формирование перечня адресов;

- малая часть отремонтированного жилого фонда;

- плохое качество выполненных работ.

Традиционно все проблемы связанные с ремонтными мероприятиями связаны с недофинансированием. Указанный фактически сложившийся концептуальный подход по существу исключает собственников жилья от вопросов капремонта. В итоге собственники, будучи самыми заинтересованными участниками не контролируют результат капремонта. Конкретный подход не решает вопросов по ремонту и содержанию МКД, а именно отсутствием коллективного собственника. Действительно, жители нехотят относиться к общему имуществу как к своему. В настоящее время основой нового концептуального подхода и вместе с тем сложной задачей реформирования жилищной сферы является осознанное понимание населением своих законных прав и обязанностей за состояние жилищного фонда. Однако как показывает практика, не многие собственники могут вкладывать достаточное количество средств в ремонтные работы (особенно в дорогостоящий капитальный ремонт).

Объективные условия изменения сложившейся ситуации появились с принятием ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищнокоммунального хозяйства» [97], благодаря которому появилась возможность адресного использования бюджетных средств и как следствие большего количества отремонтированного жилого фонда, так как бюджетные средства стали использоваться по целевому назначению. В настоящее время основную нагрузку по финансированию капитального ремонта жилых домов в регионах несет государственная корпорация «Фонд содействия реформированию ЖКХ». Уже отремонтировано в 81 субъекте Российской Федерации 80 970 домов общей площадью 223,4 млн м, в которых проживают 10,5 миллионов россиян. Предназначение Фонда содействия реформированию ЖКХ показано на рисунке 1.8.

Принятие закона и создание указанного Фонда простимулировало органы исполнительной власти на использование принципиально нового механизма финансирования капитального ремонта. Данный механизм включает метод софинансирования программ капремонта из средств Фонда, бюджетов и средств собственников.

Законом установлено, что софинансирование капитального ремонта многоквартирных жилых домов производится из следующих источников:

1) Федерального бюджета;

2) Бюджетов субъектов Российской Федерации;

3) Бюджетов органов местного самоуправления (в размере не более 50% от общего объема стоимости работ по капремонту);

4) Средств собственников жилья (не менее 15%).

Аккумулирование части бюджетных средств (в соответствии с заявками федеральных субъектов) соответствующим Распределение средств в соответствии с заявками Рис. 1.8 Задачи Фонда содействия реформированию ЖКХ Тем самым, новый концептуальный подход (рисунок 1.9) дает возможность собственникам жилья воспользоваться проведением капремонта многоквартирного дома путем частичного вложения своих собственных средств. Для этого собственникам необходимо подать заявку на участие в программе капитального ремонта, определив перечень необходимых работ с подписанием сметы и приняв решение о долевом инвестировании за счет собственных средств в размере 15% от стоимости работ.

Более того, по Федеральному Закону финансирование капремонта осуществляется через ТСЖ или УК, так как им выделяются бюджетные средства.

Они самостоятельно контролируют работы привлеченных организаций, с которыми заключили договор.

Также согласно, закона для участия в программе необходимо включение в перечень обязательного количества работ, которые подлежат финансовой поддержке, размер которой составляет 85% от стоимости работ.

воспроизводства жилищного закрепление доли (15%) Рис. 1.9 Основы концептуального подхода к организационно-экономическому механизму ремонта Анализ практики показал, что принятый подход пока еще остается потенциально желаемым. Фактическое выделение финансирования из бюджетных средств осуществляется по решению органов самоуправления по результатам отбора заявок для проведения капремонта.

Современный концептуальный подход к созданию программы капремонта МКД основанный на выделении бюджетных средств, принуждает органы самоуправления отказаться от принятия управленческих решений по контролю за проведение капремонта. Их задача состоит в оказании помощи только тем собственникам, которые согласны участвовать в софинансировании капремонта своего МКД. При внимательном анализе указанного подхода выявляются определенные несоответствия. Методическими рекомендациями Фонда была сделана попытка исправить эти несоответствия по разработке программ капремонта МКД. [56]. По существу указанный документ является методической основой реализации принятого концептуального подхода, в основе которого:

установление минимального размера обязательного финансирования мероприятий адресной программы из средств бюджета муниципального образования как главное требование выделения помощи из средств Фонда.

Указанные обязательные условия подразделяются на регламентные, определяющие порядок взаимодействия участников в процессе подготовки и реализации мероприятий по капитальному ремонту и методические, обеспечивающие расчет и обоснование затрат и способы их покрытия.

Практическая реализация указанных регламентных и методических основ позволит, с одной стороны, муниципалитетам грамотно управлять рисками программ проведения капремонта МКД, с другой будет стимулировать собственников к принятию решений о проведении мероприятий по капремонту. В результате можно сформировать алгоритм, принятия управленческих решений по реализации программ капремонта жилого фонда (рисунок 1.10).

1. Инвентаризация и оценка состояния жилищного фонда 2. Определение объемов и структуры капитального ремонта с применением инновационных материалов и технологий 3. Подготовка и утверждение нормативных документов, регулирующих правила и сроки подачи заявок, подходы к определению объемов работ и размера субсидии, приоритетов и критериев отбора жилых домов для включения в программу капитального ремонта жилищного фонда 4. Определение объемов и структуры работ по капитальному ремонту для 5. Отбор и включение объектов в программу капитального ремонта 6. Оценка источников инвестирования программы капитального ремонта жилищного фонда в целом и в разрезе отдельных объектов 7. Разработка технико-экономического обоснования и проектно-сметной документации на проведение работ по капитальному ремонту объектов жилищного фонда, включенных в программу 8. Формирование вариантов и оптимизация программы капитального 9. Оценка ожидаемой эффективности реализации программы 10. Согласование со всеми участниками утвержденного варианта программы капитального ремонта жилищного фонда по срокам 11. Реализация программы капитального ремонта жилищного фонда с применением инновационных материалов и технологий 12. Осуществление промежуточного контроля результатов, корректировка 13. Оценка эффективности реализации программы капитального ремонта Рис. 1.10 Алгоритм концептуального подхода к осуществлению капитального ремонта жилищного фонда Анализ опыта реализации Закона показал, что лишь в немногих субъектах РФ утверждены нормативные документы и составлен регламент, устанавливающий порядок действий всех участников при создании и выполнении программ проведения капремонта МКД. В большей части субъектов РФ при создании программ использовали традиционные подходы, вовлекая в оборот имеющиеся в распоряжении ресурсы и возможности без учета интересов реальных собственников жилья.

Результаты анализа степени освоения средств по программам капитального ремонта жилищного фонда в 2012 году в масштабе Российской Федерации в разрезе федеральных округов представлены в таблице 1.1.

Освоение средств по программам капитального ремонта жилищного фонда в Исследование концептуального подхода к формированию, функционированию и оценке эффективности механизмов воспроизводства жилищного фонда показало, что в условиях имеющегося масштаба и структуры жилищного фонда, подробно рассмотренных в поразд. 1.1, а также опыта реализации различных подходов (подразд. 1.2) в целях приведения качества жилья в соответствие с современными требованиями, необходимо:

1) Рассматривать воспроизводственные процессы в двух основных аспектах – новое строительство и ремонт с применением инновационных материалов и технологий (в широком смысле). Приоритет последнего определяется соображениями экономической эффективности, многократно подтвержденной мировой практикой;

2) Учесть изменившиеся отношения собственности, придав процессам характер, строго ориентированный на реализацию экономических интересов собственников (включая их полноценное участие в определении параметров и финансировании программы ремонта);

3) Формировать механизм воспроизводства, учитывая взаимосвязь экономических и организационных аспектов, в рамках которых безусловным экономическим приоритетом является необходимость научного обоснования уровня затрат на ремонт, стимулирование инициатив собственников, формы согласования экономических интересов участников процессов воспроизводства. Организационным приоритетом является единство используемых организационных форм, правил, процедур и регламентов в зависимости от типа воспроизводства жилищного фонда.

В целом проблемный срез ремонта жилищного фонда можно показать на рисунке 1.11.

Основываясь на содержательной характеристике проблемного среза, уточним цели, задачи, предметную область и научную гипотезу диссертационного исследования.

Цель определяется необходимостью разработки организационноэкономического механизма инвестиционного обеспечения и инновационной направленности ремонта жилищного фонда, как формы его воспроизводства и модернизации с использованием интегрированных коллективных механизмов финансирования в рыночных условиях реализации социальных приоритетов жилищной политики.

Характер жилищного фонда Степень износа жилищного фонда Организационно-экономический механизм ремонта жилищного фонда Правовая форма реализации - государственно-частное партнерство Экономическая форма реализации - адресные программы Экономическая сущность - коренная модернизация, реализуемая в проектном формате с применением инновационных материалов и технологий Рис. 1.11 Проблемный срез ремонта жилищного фонда Цель реализуется в следующей последовательности задач:

- систематизация промежуточных результатов реформирования жилищной сферы и оценка современного состояния решения проблемы ремонта жилищного фонда в мировой практике;

- исследование потенциала имеющегося концептуального подхода к формированию механизма воспроизводства жилищного фонда;

- выявление и группировка факторов затрат необходимых для ремонта жилищного фонда с учетом инновационной направленности этого процесса и моделирование их удельного уровня;

- разработка методических основ обоснования принятия и реализации решений о проведении ремонта с учетом его инновационной направленности;

- моделирование организационно-экономического механизма ремонта с учетом его инновационной направленности, как одной из основных и перспективных форм воспроизводства жилищного фонда, и оценка его экономической эффективности.

Объектом исследования являются процессы ремонта жилищного фонда и его инновационной направленности в условиях реформирования жилищной сферы современной России.

Предметом исследования является организационно-экономический механизм инвестиционного обеспечения и инновационной направленности ремонта жилищного фонда, как основной формы воспроизводства и модернизации.

Научная гипотеза исследования заключается:

- во-первых, в доказательстве необходимости и возможности формирования организационно-экономического механизма ремонта жилищного фонда с учетом его инновационной направленности, адекватного современному характеру отношений и структуре собственности на жилую недвижимость и позволяющего в полной мере реализовать потенциал эффективности воспроизводства жилищного фонда за счет использования современных инновационных материалов и технологий; согласования экономических интересов участников; точной ориентации на запросы и участия потребителей и собственников жилья;

использования современных методов обоснования, выбора, оптимизации и контроля затрат на ремонт;

- во-вторых, в предположении государственно-частного партнерства, как основного формата реализации ремонтных мероприятий с учетом их инновационной направленности, модернизирующих, по существу жилищный фонд на всех стадиях и при любых видах ремонта;

- в-третьих, в выявлении высокого потенциала фондовых механизмов инвестирования и аккумуляции, распределения и расходования средств на воспроизводство жилищного фонда, предоставляемых участниками жилищной сферы.

ГЛАВА II. МЕТОДИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ РЕМОНТА

ЖИЛИЩНОГО ФОНДА

2.1. Исследование влияния факторов затрат на ремонт Для принятия решения о времени и способе ремонта жилого дома необходимо иметь четкие критерии целесообразности такого решения в соответствие с экономической эффективностью. При этом положительный экономический эффект может быть достигнут за счет экономии на затратах. В связи с этим необходимо дать алгоритм расчета эксплуатационных затрат, составляющих ремонтные работы.

Для этого необходимо решить следующие задачи:

- рассмотреть составляющие статьи ремонт;

- выявить факторы величины затрат на ремонт;

- проанализировать влияние каждого фактора в отдельности, установить их значимость и силу влияния;

- исследовать межфакторные связи для устранения возможной мультиколлинеарности, в случае ее наличия объединить факторы в группы и взять один показатель, аккумулирующий влияние всей группы;

- построить множественную модель (модели) зависимости величины затрат на ремонт от рассмотренных факторов;

- проанализировать адекватность и качество полученной модели.

Методологической основой организации и экономического обоснования ремонта, как формы воспроизводства жилой недвижимости, является системнодинамический подход, выступающий в принятой работе предметной области исследования в проектном формате. Отсюда следуют методологические требования и подходы к решению задач диссертации:

1) Ремонт в динамической проекции в зависимости от задач и степени охвата элементной базы здания и сооружения на начальной фазе эксплуатации жилой недвижимости (от 3 до 8 лет) осуществляется в профилактической форме, на последней фазе (8 – 15 лет) в форме текущего ремонта, в средней фазе жизненного цикла (от 15 до 25 лет) в форме капитального ремонта, предполагающего существенное обновление жилищного фонда за счет применения инновационных материалов и технологий;

2) Любые мероприятия, осуществляемые в рамках ремонта, реализуются в проектной форме, используя все преимущества проектного управления: прозрачность, строгий учет и контроль затрат; экономическая целесообразность; преимущества профессионального управления и др;

3) Системный подход к воспроизводству жилой недвижимости, реализуемой в форме различных видов ремонта, предполагает осуществление ремонтных мероприятий с применением инновационных материалов и технологий во взаимосвязи с благоустройством прилегающих территорий в целях повышения качества жилья и комфортности проживания.

Для финансирования и ресурсного обеспечения работ по ремонту жилищного фонда необходим планомерный подход, который дает представление о пользе предполагаемого ремонта и включает детальную разработку задач в области техобслуживания, показывает рамки принятия решений и поле деятельности.

Планомерный подход к ремонтным работам важен для оптимального проведения техобслуживания и эффективного использования имеющихся финансовых средств. Планомерный подход – это план ремонтных работ, состоящий из списка мероприятий, которые подлежат выполнению в будущем, и ремонтный бюджет, т.е. смета расходов на ремонт, дающая финансовый обзор запланированных работ.

К числу основных показателей, которые могут быть положены в основу дифференциации нормативной себестоимости ремонта и технического обслуживания жилищного фонда относятся: тип многоквартирного дома (материал конструктивных элементов), этажность и процент физического износа [53].

Этажность многоквартирного дома определяет наличие видов инженерного оборудования (лифты, системы дымоудаления, мусороудаления).

Физический износ – один из главных показателей надежности и долговечности эксплуатируемых жилых зданий. Под физическим износом конструкции, элемента, системы инженерного оборудования и многоквартирного дома в целом понимается утрата ими первоначальных технико-экономических качеств (прочности, надежности, устойчивости) в результате воздействия природноклиматических факторов и жизнедеятельности человека [53].

За основу формирования стоимостного анализа затрат на ремонт предполагается использовать существующую классификацию жилищного фонда с учетом типа зданий. В результате анализа к уже существующему стандарту добавим выявленные в процессе исследования показатели, которые могут оказать существенное влияние на сроки и стоимость ремонтных работ это: качество выполнения предыдущих ремонтов, объемы недовыполненных ремонтных работ, качество используемых при ремонте материалов (рисунок 2.1).

Для решения задачи определения зависимости стоимости ремонтных работ от влияния факторов (показателей) рассмотрим ее в расчете на 1 кв. м.

площади объекта. Для более точного анализа к указанным выше показателям добавим год постройки, общую площадь жилищного фонда и др.

В процессе факторного анализа используем следующие понятия - стандарты жилища («система») – группы жилых зданий, классифицированные по совокупности различных показателей («элементы»), которые таким образом характеризуют объект недвижимости («целостное единство»). Именно такой, согласно данному подходу, предстает система, а исследование влияния показателей (факторов) при расчете алгоритма затрат, составляющих ремонтные работы, является основой экономического механизма ремонта. Отметим, что в зависимости от классификации жилищного фонда определяются размер и состав расходов на ремонт, который зависит от стандарта эксплуатации (перечня, состава и периодичности работ по содержанию и ремонту жилищного фонда) [53, 67].

Стандарт эксплуатации устанавливается с учетом действующих Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда [53]. Соответственно, использование зданий по их назначению принято называть технологической эксплуатацией.

I II III IV V VI

Стоимость ремонтных работ (в расчете на 1 кв.м) (материал конструктивных элементов) Перечень, состав и периодичность работ Качество выполнения предыдущих ремонтов Качество используемых при ремонте I, II, III, IV, V, VI – тип зданий согласно ВСН58-88(р) Рис. 2.1 Факторы, влияющие на стоимость ремонтных работ Чтобы здания можно было эффективно использовать, они должны находиться в исправном состоянии, т.е. стены, перекрытия и прочие элементы совместно с системами отопления, вентиляции должны позволять поддерживать в помещениях требуемый температурно-влажностный режим, а системы водоснабжения и канализации, освещения и кондиционирования – обеспечивать заданную комфортность.

Процессы, связанные с поддержанием зданий в исправном состоянии, называют техническим обслуживанием и ремонтом или технической эксплуатацией. Будучи формой воспроизводства жилой недвижимости, они являются предметом нашего исследования.

В целом, ремонтные работы общепринято делить на два вида:

1) Капитальный ремонт здания с целью восстановления, на практике чаще всего на расширенной основе, его ресурса с заменой при необходимости конструктивных элементов и систем инженерного оборудования, а также улучшения эксплуатационных показателей за счет применения инновационных материалов и технологий;

2) Текущий ремонт здания с целью восстановления исправности (работоспособности) его конструкций и систем инженерного оборудования, а также поддержания эксплуатационных показателей. Текущий ремонт обеспечивает предупреждение преждевременного износа конструкций, отделки и инженерного оборудования здания, а также устранение возникающих мелких повреждений и неисправностей и включает:

- текущий профилактический ремонт (ТПР), необходимость которого определяется в годовых и квартальных планах и графиках на основе результатов плановых технических осмотров;

- текущий непредвиденный ремонт (ТНР) выявляемых в процессе эксплуатации дефектов, выполняемый в срочном порядке, в том числе по заявкам жильцов.

Имея в виду, что независимо от типа ремонта, он:

- во-первых, является основным средством поддержания строительных конструкций и инженерного оборудования здания в работоспособном состоянии;

- во-вторых, ремонт – это комплекс работ, осуществляемых в соответствии с ВСН 58-88 (р), т.е. проведение ремонтно-строительных работ с целью устранения неисправностей (восстановления работоспособности) элементов здания и внешнего благоустройства, поддержания эксплуатационных показателей на уровне, предусмотренном проектом, для планирования, организации и контроля всю совокупность ремонтных работ объекта недвижимости целесообразно разделить на два основных блока [36]:

1) Планово-предупредительные ремонтные работы (ППР), производимые с определенной периодичностью для поддержания эксплуатационных параметров в течение нормативного срока службы с учетом физического и функционального износа объекта;

2) Ремонтные работы по улучшению технико-экономических характеристик объекта недвижимости для предотвращения и ликвидации морального устаревания здания, повышения его потребительской ценности, эффективности эксплуатации.

В ходе проведенных аналитических исследований по фактически проведенным работам (жилищному фонду г. Иркутска) выделены и классифицированы наиболее повторяющиеся ремонтные работы по следующим конструктивным элементам: кровля, инженерные сети, лестничные клетки, наружная отделка, лифтовое и электрооборудование. Анализ состава основных работ позволил выявить четыре группы, которые по своей значимости в большей мере определяют соответствующий уровень стандарта эксплуатации.

Первая группа – работы, обеспечивающие безопасность проживания в жилом доме.

Вторая группа – работы связанные с нормальным жизнеобеспечением жилого дома.

Третья группа (базовый стандарт эксплуатации) – работы по ремонту и техническому обслуживанию жилищного фонда, отвечающие нормативным требованиям в соответствии с действующими нормативными документами, по которым выполняется 100-процентный объем, качество и необходимая периодичность.

Четвертая группа определяет не только выполнение всех работ соответствующих третьей группе, но и дополнительные работы, необходимые для повышенного комфорта проживания.

Таким образом, стоимость ремонтных работ напрямую зависит от принятой классификацией стандартов эксплуатации. При определении размера платы за содержание и ремонт жилых помещений рекомендуется применять базовый стандарт эксплуатации, который определяется в соответствии с Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда [53, 67]. Следовательно, экономическое обоснование общей потребности в финансовых средствах производится на основе нормативной базы, представляющей собой совокупность трудовых, материальных и финансовых норм и нормативов, позволяющих оценить расход ресурсов, а их калькуляция (смета) по экономическим элементам.

В итоге проведенного исследования были выявлены два варианта, по которым составлены алгоритмы определения базовой величины потребности в финансовых средствах на ремонт жилого дома [53].

Первый вариант (алгоритм) базируется на (рисунок 2.2):

1) Перечне и составе работ по ремонту конструктивных элементов и ремонту внутридомового инженерного оборудования, которые определяются согласно:

а) Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. № 170;

б) Методического пособия по содержанию и ремонту жилищного фонда МДК 2утвержденного Госстроем РФ.

2) Нормативной численности рабочих по ремонту конструктивных элементов и ремонту внутридомового инженерного оборудования, которые определяются условиями:

а) Рекомендаций по нормированию труда работников, занятых содержанием и ремонтом жилищного фонда, утвержденных приказом Госстроя России от 09 декабря 1999 г. № 139.

3) Расходах на оплату труда рабочих и отчисления на социальные нужды.

4) Расходах на материалы, машины и механизмы, которые определяются согласно:

а) Рекомендаций по нормированию материальных ресурсов на содержание и ремонт жилищного фонда, утвержденные приказом Госстроя РФ от 22 августа г. № 191.

5) Общеэксплуатационных расходах, являющихся одной из основных составляющих себестоимости содержания и ремонта жилищного фонда, которые определяются с применением:

а) Рекомендаций по нормированию труда работников, занятых содержанием и ремонтом жилищного фонда, утвержденные приказом Госстроя России от 09.12.99 № 139.

Второй вариант (алгоритм) состоит (рисунок 2.3):

1) Перечня и состава работ по ремонту конструктивных элементов и ремонту внутридомового инженерного оборудования, которые определяются из фактического состава работ на объект, утвержденных собственниками многоквартирного дома (Жилищный кодекс РФ от 01 марта 2005 г.) согласно:

а) Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. № 170;

б) ГЭСН, ГЭСНр.

2) Сметную стоимость ремонта определяют в соответствии с МДС 81 - 6. «Методическое пособие по определению сметной стоимости капитального ремонта жилых домов, объектов коммунального и социально-культурного назначения».

А)Для составления локальных смет ресурсным методом рекомендуется использовать:

1) Государственные элементные сметные нормы на ремонтно-строительные работы – ГЭСНр;

2) ГЭСН на строительные работы № 46 «Работы при реконструкции зданий и сооружений»;

3) Письмо Федерального агентства по строительству и ЖКХ № АП-3230/06 от 23.06.2004 г.;

4) Письмо № АП-5536/06 от 16.11.2004 – определение норматива сметной прибыли.

Б) Для составления локальных смет базисно-индексным методом рекомендуется использовать Территориальные единичные расценки на ремонтные работы (ТЕРр), Территориальные единичные расценки на общестроительные работы (ТЕР), а также ФЕР и ФЕРр.

В) При расчете объектной сметы для определения полной стоимости текущего ремонта рекомендуется использовать:

1) Норматив затрат на временные здания и сооружения при производстве ремонтно-строительных работ – ГСНр-81-05-01-2001;

2) Для определения удорожания работ, выполняемых в зимнее время – ГСНрСборник сметных норм дополнительных затрат при производстве ремонтно-строительных работ в зимнее время»

Рис. 2.2 Вариант 1. Алгоритм определения базовой величины потребности в В целях анализа статистической величины затрат на ремонт в работе была осуществлена выборка за четыре года (2009 – 2012 гг.) по основным типам жилых зданий разной этажности и ветхости. Данные приведены в Приложении 4.

Объем выборки составил 181 дом. Среди статей ремонта учитывались: ремонт кровли; ремонт подъездов; ремонт межпанельных швов; сантехнические работы; ремонт лестничной клетки; ремонт козырьков; ремонт покрытий над лоджиями; замена электрощитовой и прочие, т.к. ремонт по факту связан именно с разными частями здания, а также зависит от изношенности стен перекрытий, отдельных конструкций и материалов.

Как показал проведенный анализ, величина ремонта сильно варьирует в изучаемой совокупности. Так, за 2009 год коэффициент вариации величины затрат на ремонт составил 136,1%, за 2010 год – 148,2%, за 2011 год – 141,6%, за 2012 год – 113,8%. Логично предположить, что такая существенная вариация в абсолютной величине ремонта объясняется высокой вариацией в площади жилых домов: она составляет 70,7%.

Действительно, самые высокие затраты на ремонт наблюдаются как правило у домов с большой жилой площадью. Так, наибольшие затраты на ремонт по выборочной совокупности зарегистрированы в доме по адресу Алмазная, (9-тиэтажное панельное здание) и составляют 1449,9 тыс. руб., площадь этого здания составляет 9761 кв. метров при средней площади по всем изучаемым зданиям 3358,2 кв. м. наименьшие затраты на ремонт выявлены в 2010 году по дому Университетский, 21, площадь дома составляет 1160,6 кв. м., что значительно ниже средней площади. Корреляцию между площадью и величиной затрат на ремонт можно проследить на представленных ниже диаграммах (рисунок 2.4, 2.5).

Рис. 2.4 Корреляция между площадью и величиной абсолютных затрат Величина показателя силы связи R2 будет выше, если сгладить временные колебания величины затрат на ремонт посредством усреднения.

Рис. 2.5 Корреляция между площадью и величиной среднегодовых Таким образом, при использовании показателя затрат на ремонт в качестве результирующего показателя и эндогенной переменной возникает необходимость его корректировки на величину площади и расчета относительной величины - величины удельных затрат на 1 кв. м.

Величина удельных затрат по отдельным домам оказывается весьма волатильной во времени, вариация может достигать 160% в среднем квадратическом (например, по дому Университетский, 21), в связи с тем, что некоторые виды ремонта не требуется производить ежегодно величина ремонта существенно колеблется. Для выравнивания и сглаживания для анализа будем использовать среднегодовое значение величины удельных затрат на ремонт.

Статистический ряд удельных затрат на ремонт приведем к интервальному ряду. Количество интервалов для группировки k = 1+3,32*LG(n) = 8, здесь n = 181 (объем выборки). Длина интервала = (максимальное значение – минимальное значение) / количество интервалов = 74,658 = h. Интервальный ряд будет выглядеть так (таблица 2.1), распределение относительных частот удельных затрат на ремонт (рисунок 2.6).

Интервальный ряд удельных затрат на ремонт, руб./м 1,534 - 76,193 - 150,851 - 225,509 - 300,168 - 374,826 - 449,484 - 524,143 Сi - Ci+1 76,193 150,851 225,509 300,168 374,826 449,484 524,143 598, Рис. 2.6 Распределение относительных частот удельных затрат на ремонт, Наибольшее количество изучаемых домов (138 из 181) имеют относительно небольшую стоимость удельных затрат на ремонт (до 76,2 руб./м 2), у 28-и домов удельные затраты колеблются в диапазоне от 76,2 до 150,9 руб./м 2.

Кривая относительных частот распределения позволяет предположить, что величина распределена по экспоненциальному или возможно по логнормальному закону. Случайная величина имеет показательное (экспоненциальное) распределение, если ее плотность вероятности определяется по формуле 2.1.

Для этой случайной величины математическое ожидание МХ = 1/ (формула 2.2).

Проверка гипотезы об экспоненциальном распределении величины Фактическое значение критерия Пирсона (формула 2.3):

Критическое значение критерия Пирсона (формула 2.4) Критическая область правосторонняя и поскольку фактическое значение хи-квадрат больше критического, то есть фактическое значение не принадлежит области принятия нулевой гипотезы, то гипотезу об экспоненциальном распределении величины X отвергаем.

Проверим близость к логнормальному закону распределения. В этом случае статистический ряд, образованный путем логарифмирования исходного ряда должен быть распределен по нормальному закону.

Интервальный ряд распределения х’ = ln(x) и его графическая интерпретация свидетельствуют о близости распределения к нормальному закону (таблица 2.3). Распределение относительных частот логарифмов удельных затрат на ремонт (рисунок 2.7).

Интервальный ряд логарифмов удельных затрат на ремонт Рис. 2.7 Распределение относительных частот логарифмов Для проверки принадлежности закона распределения к нормальному закону применим критерий Пирсона (таблица 2.4).

Проверка гипотезы о нормальном распределении величины логарифма Фактическое значение критерия Пирсона (формула 2.5) Критическое значение критерия Пирсона (формула 2.6) Критическая область правосторонняя и поскольку фактическое значение хиквадрат меньше критического, то есть фактическое значение принадлежит области принятия гипотезы, то гипотезу о нормальном законе распределении величины X принимаем на уровне доверительной вероятности 0,99.

Нормальность подтверждают и другие критерии: критерий Шапито-Уилка (на уровне значимости 0,0777), критерий Д'Агостино Асимметрия (на уровне значимости 0,1556), критерий Д'Агостино Эксцесс (на уровне значимости 0,854), критерий Д'Агостино общее (на уровне значимости 0,3588)1.

Итак, величина удельных затрат на ремонт распределена логнормально. В связи с этим для корреляционно-регрессионного анализа целесообразнее брать логарифмы удельных затрат на ремонт. Нормальное распределение является эмпирически проверенной истиной относительно общей природы действительности и его положение может рассматриваться как один из фундаментальных законов природы.

Кроме того, 68% наблюдений нормально распределенной случайной величины лежат в диапазоне +/-1 стандартных отклонений от среднего, а диапазон +/-2 стандартных отклонений содержит 95% значений. Это позволяет анализировать величину и прогнозировать ее с достаточно большой точностью.

Анализ выборки затрат на ремонт подтвердил вывод Госстроя РФ, указанный в Приказе Госстроя от 28 декабря 2000 г. № 303 «Об утверждении Методических рекомендаций по финансовому обоснованию тарифов на содержание и ремонт жилищного фонда» в п. 3.1.1.: «На основе статистического анализа техникоэкономических показателей жилых зданий и стоимости работ по их эксплуатации на протяжении многих лет определены факторы, оказывающие наибольшее влияние на себестоимость работ по содержанию и ремонту жилищного фонда». Среди них:

- тип жилого дома (материал конструктивных элементов);

- физический износ зданий;

- этажность.

Расчеты выполнены на основе AnalystSoft, StatPlus – программы статистического анализа. Версия 2007.

Рассмотрим влияние каждого фактора в отдельности на величину затрат на ремонт.

1. Тип жилого дома. В упоминавшемся выше Приказе Госстроя от 28 декабря 2000 г. № 303 городской жилищный фонд с учетом типа здания (материала конструктивных элементов) рекомендуется подразделять на 4 группы: каменные особо капитальные, каменные обыкновенные, каменные облегченные и деревянные (брусчатые). В нашем случае будем классифицировать по признаку материал стен соответственно на три группы: панельные, кирпичные и прочие (куда попадают деревянные, брусовые и каркасно-засыпные здания, которые по классификации Госстроя попадают в четвертую группу) (таблица 2.5).