«Преображенская Елизавета Георгиевна ПОВЫШЕНИЕ ЭФФЕКТИВНОСТИ УПРАВЛЕНИЯ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТЬЮ В КРУПНОМ ГОРОДЕ Специальность: 08.00.05 – Экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление ...»

Министерство образования и наук

и РФ

Федеральное государственное бюджетное

образовательное учреждение

высшего профессионального образования

«САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ

ЭКОНОМИЧЕСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ»

На правах рукописи

Преображенская Елизавета Георгиевна

ПОВЫШЕНИЕ ЭФФЕКТИВНОСТИ УПРАВЛЕНИЯ ЖИЛОЙ

НЕДВИЖИМОСТЬЮ В КРУПНОМ ГОРОДЕ

Специальность: 08.00.05 – Экономика и управление народным хозяйством:

экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство) Диссертация на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Научный руководитель доктор экономических наук, профессор Васильева Н.В.

Санкт-Петербург Введение

Глава 1. Актуальные проблемы управления жилой недвижимостью в.......... крупном городе

1.1. Экономико-правовые особенности жилой недвижимости как объекта управления

1.2. Анализ системы управления жилой недвижимостью в крупном городе...... 1.3. Проблемы управления объектами жилой недвижимости в

крупном городе

Выводы по главе 1

Глава 2. Методические основы повышения эффективности управления жилой недвижимостью в крупном городе

2.1. Приоритетные направления повышения эффективности управления........ жилой недвижимостью в крупном городе

2.2. Методика оценки эффективности управления жилой недвижимостью в крупном городе

2.3. Инновационные подходы в управлении жилой недвижимостью.................. Выводы по главе 2

Глава 3. Рекомендации по повышению эффективности управления жилой недвижимостью в крупном городе

3.1 Рекомендации по развитию рынка управления жилой недвижимостью в крупном городе

3.2. Модели повышения конкурентоспособности управляющей компании на рынке управления жилой недвижимостью

3.3. Повышение качества управления жилой недвижимостью в крупном городе

Выводы по главе 3

Заключение

Список литературы:

Введение Актуальность исследования. Жилая недвижимость играет значительную роль в экономической и социальной жизни, выступает той пространственной средой, которая позволяет удовлетворять одну из основных базовых потребностей человека - потребность в жилье. Жилая недвижимость является важнейшей из составных частей национального богатства всех стран мира. Объекты жилой недвижимости в каждой из таких стран составляют существенную часть национального богатства. Известно, что на долю недвижимого имущества приходится более 50% мирового богатства [18].

Недвижимая собственность составляет материально-вещественную базу функционирования экономики, объединяя такие значимые ресурсы, как земля, здания, сооружения, что предопределяет необходимость ее эффективного использования [70].

Существенной проблемой в сфере управления жилой недвижимостью выступает проблема эффективного управления объектами жилого фонда. В этом случае фактор эффективного управления одновременно является и рыночным, и социальным, поскольку позволяет не только максимизировать прибыль управляющих компаний, но и снизить нагрузку на семейные бюджеты, создать комфортные и приемлемые условия для жителей. Управление является тем фактором, который позволяет успешно выдерживать и побеждать в конкурентной среде, развиваться и совершенствоваться.

Сущность управления заключается в том, что оно выступает как функция общественного труда, обусловленная разделением труда вследствие его усложнения и кооперации. Управление является неотъемлемым элементом, функцией этого общего труда, основой существования и предпосылкой развития общества [115].

В отечественных и зарубежных источниках представлено значительное число энциклопедическом словаре» управление определяется как «элемент, функция организованных систем различной природы (биологических, социальных, технических), обеспечивающая сохранение их определенной структуры, поддержание режима деятельности, реализацию их программ и целей». Это определение дополняют и развивают другие его трактовки. Г.В.Щекин утверждает, что «с научной точки зрения, управление - это направленная координация и организация объекта управления». Г.П.Зинченко считает, что «управление представляет собой рациональный способ организации объекта».

С этих же позиций дают определение управления авторы учебного пособия «Менеджмент» (под редакцией проф. В.И.Подлесных): «Управление - это вид деятельности, направленный на достижение определенной цели или целей».

самостоятельный вид деятельности, обособившийся в ходе экономических реформ при возникновении рынка недвижимости. При этом содержательно управление раскрывается посредством целей, функций, организационной структуры, процессов и методов. Управление недвижимостью предстает как система со своими подсистемами и элементами, с определенным набором принципов и целевых установок.

недвижимости, является специфическим видом деятельности по установлению целей, выработке механизмов их достижения и координация усилий всех управляющую компанию, так и население, как прямого потребителя.

В настоящее время управление в сфере жилой недвижимости, особенно в условиях крупного города, претерпевает существенные изменения, оно становится более сложным, диверсифицированным, инновационным, в управленческий процесс вовлекается большее число субъектов рынка и необходимость поиска новых подходов к обеспечению эффективности, как ключевому и результирующему его фактору. В основу настоящего исследования положена идея определения возможности использования ряда инновационных подходов, средств, форм, методов и технологий повышения эффективности управления применительно к управлению объектами жилой недвижимости в условиях крупного мегаполиса.

Необходимость разработки модели обеспечения эффективности управления жилой недвижимостью на основе инновационных подходов и технологий обусловливает актуальность темы диссертационного исследования.

Управление жилой недвижимостью в условиях крупного города отличается целым рядом противоречий, в том числе такими как:

высоким уровнем рентабельности в сопредельных отраслях и сегментах рынка и объективной невозможностью достижения аналогичного уровня рентабельности в сфере управления жилой недвижимостью;

наличием целого ряда инновационных технических и технологических инноваций и дополнительных возможностей улучшения качества в сфере управления жилой недвижимостью и невозможностью их быстрого внедрения в силу ограниченной платежеспособности населения;

высокими требованиями потребителей к стандартам обслуживания в сфере управления жилой недвижимости и отсутствием в достаточном количестве кадров для обеспечения такого уровня обслуживания;

необходимостью обеспечения прозрачности ценообразования в сфере управления жилой недвижимостью и отсутствием системы измеримых критериев и показателей, методик оценки качества предоставления соответствующих услуг.

Данные противоречия обусловили выбор темы диссертационного исследования «Повышение эффективности управления жилой недвижимостью в условиях крупного города».

Объект исследования - управление жилой недвижимостью в крупных городах как область экономической деятельности и государственного регулирования.

Предмет исследования – научно-методические основы повышения эффективности управления жилой недвижимостью в крупном городе с учетом современных условий развития данной сферы экономической деятельности.

Цель исследования: обоснование теоретических положений и разработка практических рекомендаций по повышению эффективности управления жилой недвижимостью в крупном городе в современных условиях развития данной сферы экономической деятельности.

Задачи исследования:

раскрыть экономические и правовые особенности объектов жилой недвижимости с позиций управления ими;

выявить актуальные проблемы и определить направления повышения эффективности управления жилой недвижимостью в крупных городах с учетом современных условий развития данной сферы экономической деятельности и особенностей жилой недвижимости как объекта управления;

разработать методику оценки эффективности управления жилой недвижимостью в крупном городе;

обосновать необходимость и направления применения инноваций в управлении жилой недвижимостью в крупном городе;

разработать практические рекомендации по повышению эффективности деятельности управляющих компаний и их конкурентоспособности на рынке управления жилой недвижимостью в крупном городе;

обосновать направления, связанные с совершенствованием системы обеспечения качества управления жилой недвижимостью в крупном городе.

Теоретико-методологическую основу исследования составляют труды отечественных и зарубежных ученых и специалистов в области управления жилой недвижимостью. Исследование строилось на основе системного подхода, методов логического и сравнительного анализа, экономико-статистической обработки информации, организационного проектирования и экономико-математического моделирования.

Информационную базу исследования составили официальные статистические данные, материалы научных конференций, семинаров по исследуемой проблематике, периодической печати, законодательные и нормативные акты Российской Федерации, отчетность Жилищного комитета Правительства Санкт-Петербурга, профильных комитетов администраций других крупных городов России, управляющих организаций.

Научная новизна и теоретическая значимость исследования заключаются в следующем:

- выявлены экономико-правовые особенности жилой недвижимости в крупном городе и актуализированы проблемы повышения эффективности управления ею с учетом современных тенденций в данной сфере (стр. 11-26; 56разработана методика оценки эффективности управления жилой недвижимостью в крупном городе, основанная на использовании индексной и таксономической квалиметрии, включающая систему индикаторов, всесторонне характеризующих управление жилой недвижимостью, предусматривающая агрегирование оценок и приведение их к интегральному показателю, что в целом позволит в масштабе крупного города и его административных единиц не только оценивать эффективность управления жилой недвижимостью, но и принимать обоснованные управленческие решения; (стр. 77-87);

- выявлены внутренние и внешние факторы, определяющие инновационную стратегию управляющей компании и влияющие на результаты ее инновационной деятельности (экономические, социальные, технические, ресурсные) (стр. 99);

выявлены причинно-следственные связи, проведена двухуровневая декомпозиция причин неблагоприятных тенденций на рынке управления жилой недвижимостью в крупном городе, разработаны рекомендации органам власти, управляющим компаниям, профессиональным и общественным объединениям по устойчивому развитию рынка и повышению эффективности управления жилой недвижимостью в крупном городе (стр. 107-109; 116-119);

управления жилой недвижимостью, проведен контент-анализ, на основе которого разработаны модели повышения конкурентоспособности управляющей компании, отражающие возможные сценарные варианты и стратегии развития бизнеса, построения организационных структур и организационного механизма управляющей компании, определяющие цели и алгоритм ее конкурентного поведения на рынке управления жилой недвижимостью крупного города (стр. - 132);

- обоснована концепция формирования регионального стандарта качества управления жилой недвижимостью, которая определяет общие подходы и показателей качества управления и позволяет разрабатывать аналогичные стандарты на уровне управляющей компании (с. 137-140; 143-150).

Практическая значимость исследования заключается в том, что автором предложен ряд направлений, комплекс средств, направленных на повышение эффективности управления жилой недвижимостью в условиях крупного города с опорой на социально - экономические технологии, использование современных знаний в области экономики, теории менеджмента, квалитологии, опыта лучших управляющих компаний; разработаны рекомендации по выбору направлений повышения эффективности управления жилой недвижимостью в крупном городе конкурентоспособности управляющей компании на рынке управления жилой недвижимостью носят универсальный характер и могут найти применение при формировании и реализации региональных и муниципальных программ, бизнеспроектов в области управления жилой недвижимостью, отбора на конкурсной основе управляющих компаний, совершенствовании нормативной правовой базы.

Основные выводы и результаты диссертационного исследования нашли достаточно полное отражение в выступлениях автора в научно-практических конференциях (на Межвузовской научно-практической конференции «Актуальные проблемы развития рынка недвижимости и роль системы профессионального образования» (г.Санкт-Петербург, 2011г.), I-ой Международной научной конференции «Наука в Центральной России» (г.Тамбов, 2012г.), XV Международной научно-практической конференции «Проблемы современной экономики» (г.Новосибирск, 2013г.), XXXIV Международной научно-практической конференции «Актуальные вопросы экономических наук»

(г.Новосибирск, 2013г.), а также в опубликованных автором научных работах.

Положения, выносимые на защиту:

Актуальные проблемы управления, позволяющие определить пути повышения эффективности управления жилой недвижимостью в крупном городе.

Комплекс мер и рекомендаций региональным и муниципальным органам власти, руководителям и специалистам управляющих компаний по развитию рынка и повышению эффективности управления жилой недвижимостью в крупном городе, который включают в себя ряд взаимосвязанных и взаимообусловленных аспектов, связанных с концептуально-стратегическим определением перспектив и приоритетов развития рынка управления жилой недвижимостью с учетом императива качества жизни населения; разработкой (переработкой, совершенствованием, обновлением, модернизацией) нормативной правовой базы, организационного механизма и организационных структур управления с учетом достигнутого уровня конкуренции, достижений современного менеджмента и имеющегося отечественного и зарубежного инновационного опыта; проектированием и применением в управлении жилой недвижимостью эффективных инструментально-технологических средств, контрольно-оценочного инструментария.

Квалиметрическая методика оценки эффективности управления жилой недвижимостью, базирующаяся на сочетании аппарата, методов и средств вероятностно-статистической, экспертной, индексной и других видов дифференцированного подхода к применению моделей агрегативного свертывания с применением весовых коэффициентов.

Концептуальный подход, связанный с раскрытием направлений инновационного развития рынка управления жилой недвижимостью в крупном городе, учитывающий управленческие, экономические, социальные, информационно-технологические и ресурсные возможности и ограничения.

Модель повышения конкурентоспособности управляющей компании характеризующаяся следующими положениями, особенностями, постулатами:

5.1. Существует не одна, а множество разнообразных моделей повышения конкурентоспособности управляющих компаний на рынке управления жилой недвижимостью; данный плюрализм обусловливается составом участников, субъектов рынка, процессами внешнего административного управления, социально-культурными особенностями территории и т.п.;

5.2. Существует целый ряд ключевых системных позиций, факторов, конкурентоспособности управляющей компании на рынке управления жилой недвижимостью;

5.3. Разработка модели повышения конкурентоспособности управляющей компании на рынке управления жилой недвижимостью является необходимым условием и составляющей стратегического планирования такой компании и должна подвергаться необходимой корректировке в значимых ситуациях (изменение законодательства, соотношение долей в том или ином сегменте рынка и т.п.);

5.4. Модель повышения конкурентоспособности управляющей компании на рынке управления жилой недвижимостью служит неким общим ориентиром в деятельности ее высшего и среднего менеджмента, является составной частью ее бизнес – планирования, миссии, политики в области качества.

6. Региональный стандарт качества управления жилой недвижимостью – документ, содержащий совокупность требований к функционированию и развитию регионального рынка управления жилой недвижимостью; деятельности управляющих компаний, их менеджмента и персонала; результатам экономической деятельности.

Структура диссертации. Диссертация состоит из введения, трех глав, общего заключения, библиографического указателя. Общий объем основного текста 185 страниц компьютерного текста. Библиографический указатель насчитывает 149 источников, в том числе 30 на иностранных языках.

Глава 1. Актуальные проблемы управления жилой недвижимостью в 1.1. Экономико-правовые особенности жилой недвижимости как объекта управления Среди составляющих качества жизни населения одной из важнейших является доступность жилья. Доступность жилья выступает показателем текущего уровня жизни граждан, отражает направленность политики в сфере обеспечения населения жильем. В Федеральной целевой программе «Жилище» на 2011-2015 гг. поставлена задача повышения доступности жилья и увеличения объемов строительства (71 млн. кв. м в 2015 г. по сравнению с 59 млн. кв. м в 2010 г.), что призвано, по мнению разработчиков программы, снизить рост цен на жилье и повысить коэффициент доступности жилья с 4,9 лет в 2010 г. до 4 лет в 2015 г. Авторы программы исходят из предполагаемой стоимости 1 кв. м жилья 33 630 руб. и среднемесячного дохода одного человека 15 930 руб.

По мнению Малюгина А.Н., жилая недвижимость играет важную роль в социально-экономической жизни общества, предстает в качестве значимого экономического ресурса и играет роль той среды, в пространстве которой осуществляется жизнедеятельность людей. Жилье имеет статус одной из базисных основ национального богатства любой страны [64].

Жилая недвижимость как объект экономического анализа характеризуется своими экономико-правовыми особенностями. Отдельные из которых наиболее отчетливо проявляются и влияют на эффективность управления ею в условиях крупного города. В этой связи существенное значение имеет анализ точек зрения, взглядов и оценок специалистов в области экономики, права и управления.

В процессе трансформации отношений собственности в России возникло множество новых социально-экономических реальностей, в числе которых особое место занимает рынок недвижимости с его особенностями, тенденциями, противоречиями и нерешенными проблемами [70].

С формированием в России института частной собственности на жилье и появлением собственников объектов жилой недвижимости эта сфера превращается в один из значимых секторов рыночной экономики, обладающих значительными отличиями от других секторов [16].

Экономика жилой недвижимости - это та область экономической системы, которая предопределяет создание одного из базовых общественных благ в виде объектов жилой недвижимости [61].

Применительно к проблематике управления жилой недвижимостью в условиях крупного города необходимо иметь четкую классификацию объектов жилой недвижимости, различать особенности такого управления и дифференцировать его в зависимости от специфики управляемого объекта. Наш анализ показал, что в данный момент в России отсутствует как таковая четкая, общепризнанная классификация жилой недвижимости. Продолжаются дискуссии о ее необходимости и о критериях классификации. В настоящее время доминируют классификации, основанные на использовании признака стоимости и потребительских свойств объектов жилой недвижимости. С учетом данного признака выделяется три ее класса: «эконом», «бизнес» (или «комфорт») и «элит»

(часто включающий в себя несколько подклассов). Развитие рынка недвижимости и периодические скачки качества и стандартов строительства приводят к тому, что классификацию приходится периодически обновлять в сторону роста «элитности». Так возникают «дома класса премиум» и «суперэлитные клубные поселки премиум-класса» [43].

Также наш анализ показал, что на рынке недвижимости при классификации объектов жилой недвижимости используется временной признак. С учетом времени существования и произведенных улучшений потребительских свойств объекты жилой недвижимости делятся на сегменты (рынки) - вторичное;

первичное жилье; жилье, подвергнувшееся реновации. На практике очень часто используется классификационный признак, связанный с пространственными и техническими характеристиками объектов жилой недвижимости. В этом случае выделяется многоэтажная и малоэтажная застройка; точечная, квартальная и, так называемая, «клубная» застройка. Отдельно могут быть выделены встраиваемые жилые объекты, которые проектируются и возводятся с учетом соседства и контактного существования совместно с уже существующими объектами. С точки зрения уникальности объектов, архитектурных особенностей, объекты жилой недвижимости могут представлять сегмент массовой, типовой, серийной застройки, представлять собой объекты, возведенные по индивидуальным проектам, объекты, охраняемые государством как исторические объекты и объекты культурного наследия.

Можно полагать, что в аспектах признака, связанного с отношениями собственности, объекты жилой недвижимости (дома, квартиры, доли) могут классифицироваться, как: приватизированные, то есть находящиеся в собственности граждан, юридических лиц и неприватизированные, находящиеся в муниципальной (государственной) собственности. В последнем случае могут собственников объектов жилой недвижимости.

В зависимости от технического состояния, соответствия различным нормам объекты жилой недвижимости могут делиться на объекты, находящиеся в нормативном состоянии, ветхое и аварийное жилье. Отдельно – маневренный фонд.

И, наконец, в зависимости от целей и условий потребления жилье может классифицироваться как жилье индивидуального и массового или коммерческого классифицировать в зависимости от правовых оснований их использования гражданами (жилая недвижимость в собственности у граждан; жилые помещения в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов; жилые помещения, специализированные жилые помещения; жилые помещения, предоставляемые гражданам по иным основаниям) [46].

Применительно к проблематике настоящей диссертации под термином «жилая недвижимость» будет рассматриваться наиболее массовый сектор жилой приватизированными и неприватизированными квартирами, входящими в единый с ними имущественный комплекс объектами коммерческого назначения, местами общего пользования, придомовыми территориями, вспомогательными и сопутствующими объектами (котельные, трансформаторные подстанции, теплопункты, подземные и встроенные гаражи, магазины и т.п.).

Если рассматривать объекты жилой недвижимости в аспектах различия форм потребления натурально-вещественных свойств (потребление самой вещи и потребление ее свойств), то правомерно сделать вывод о том, что в случае с жилой недвижимостью ее объекты не потребляются в прямом смысле этого слова, а применяются для удовлетворения потребностей, причем в течение длительного периода времени. В данном случае более удачным, с нашей точки зрения, представляется выражение не «потребление», а «использование». С учетом временного фактора, распределенности во времени потребления, А.Н. Асаул говорит о «пролонгированном» удовлетворении потребностей в сфере недвижимости, в отличие от «разового» потребления в ряде других сфер. Автор делает вывод о том, что отличительной особенностью объектов жилой недвижимости как блага является длительный цикл использования (иногда до нескольких веков). В этой связи уместен вывод о том, что жилая недвижимость существенно отличается от любых других благ.

Жилая недвижимость является благом в силу того, что удовлетворяет одну из важнейших человеческих потребностей. В силу этого, благодаря полезности объектов жилой недвижимости имеется возможность использовать их как товар [40].

Следует отметить, что жилая недвижимость выступает не просто как благо, а экономическое благо, ее полезность определяется двумя факторами. С одной стороны, жилая недвижимость обладает рядом свойств, способствующих удовлетворению тех или иных потребностей (потребительская стоимость). С другой стороны, эти потребности могут удовлетворяться в различной степени, то есть здесь имеет место относительная полезность или конкретная полезность.

отличительными характеристиками которого являются полезность и редкость, является производной от экономической деятельности. Не случайно, что А.Н.

Асаул говорит о том, что свойство редкости присуще любому экономическому благу, во-первых, из-за ограниченности используемых факторов производства (земля, капитал, труд), а во-вторых, из-за опережающего роста потребностей, на которые направлены эти блага. Особенность жилой недвижимости как вещественно-натуральной субстанции состоит в том, что она выступает не просто в виде вещи, а в виде неразрывного единства двух из них: земельный участок как природная вещь и жилое здание как продукт труда. Данное различие определяет возможность использования различных методов оценки, анализа и экспертизы объектов жилой недвижимости [16].

Ценность объекта жилой недвижимости, по мнению Н.В.Васильевой, в том, что он характеризуется не только абсолютностью (следствие полезности), но и относительностью (зависит от степени полезности и уровня редкости). Это выражается в таком параметре, как целевое (функциональное) предназначение объекта жилой недвижимости [31].

В силу вышесказанного, можно заключить, что посредством использования объектов жилой недвижимости удовлетворяется одна из базовых потребностей человека - потребность в жилье. В данном случае жилая недвижимость в полной мере предстает как экономическое благо.

В экономической литературе по проблематике рынка жилой недвижимости ряд авторов ставят вопрос о двойственном характере удовлетворения потребности в жилье (с помощью получения в собственность объекта жилой недвижимости и на основе потребления соответствующих услуг в ситуациях найма или аренды), предполагая, что оно как товар всегда существует в двух видах: товар - объект (для получения в собственность) и товар - услуга (для пользования в результате найма или аренды) [70].

Аспект двойственности, о котором говорится выше, в полной мере может быть проиллюстрирован примером с приватизацией жилья в соответствии с Указом Президента РФ от 3 июля 1991 г. за № 1541-1 и Законом РФ за № 1541- и Законом РФ от 23.12.1992 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» с дополнениями и изменениями от 11.08.94 г. В данном случае приватизированное жилье превращается в объект коммерческого оборота, то есть в товар.

В экономической литературе говорится о трех разновидностях жилой недвижимости как товара, который может присутствовать на рынке: жилая недвижимость как объект; право на этот объект; услуга.

Многоаспектность и многофункциональность жилой недвижимости в экономическом аспекте обусловливает наличие у нее целого ряда особенностей (прежде всего как товара).

При рассмотрении первой специфической особенности товара – жилой недвижимости С.Н.Максимов отмечает преимущественное внимание к жилой недвижимости, в которой ее свойства и параметры проявляются наиболее часто и отчетливо; сложность, неоднородность жилой недвижимости как товара обусловливает необходимость определения прав и их границ.

Вторая особенность - инвестиционный потенциал данного товара, так как он предназначен для использования в течение длительного времени.

Третья особенность - уникальность всех без исключения объектов жилой недвижимости. Основной чертой этой уникальности выступает фактор местоположения.

капиталоемкость, что связано со значительным объемом финансовых, материальных и трудовых ресурсов при ее создании.

Пятая особенность обусловлена фактором жизненного цикла объекта жилой недвижимости. Объект жилой недвижимости может быть товаром в любой точке жизненного цикла своего создания и использования. В рыночный оборот может вступать не только готовое строение, но и незавершенный объект.

Шестая особенность - несовпадение качественных характеристик и свойств жилой недвижимости - объекта и жилой недвижимости - товара. В одном физическом объекте (жилом здании) может содержаться множество товаров различной модификации.

Седьмой особенностью выступает неодинаковая товарность различных видов и элементов объектов жилой недвижимости.

Восьмая особенность - более низкая ликвидность жилой недвижимости по сравнению с другими группами товара, то есть низкая степень обратимости товара в деньги (ликвидность качественная и количественная) [61].

Современная правовая база в России создает условия для многообразия видов отношений и форм управления объектами жилой недвижимости. В соответствии со статьей 161 Жилищного кодекса РФ жильцы должны выбрать один из трех способов управления многоквартирным домом: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; управление товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; управление управляющей организацией. Каждый из этих трех способов управления отличается своими достоинствами и недостатками, имеет свои особенности, которые приведены ниже в доработанной и дополненной нами схеме Малюгина А.Н., Шундулиди А.И. (2001) (таблица 1.1) [65].

Сравнение способов управления собственностью прозрачность Собственник сам отчет руководства финансовой участия в решения всех ключевым вопросам ограниченно собственников собственниками собственниками на принятие решений поставщиков возможность для имеется, но решение отсутствует.

Возможность Возможности Есть. За счет Имеется. За счет Возможность Определяется Определяется Определяется услуг квалификацией членов Правления, управляющей Первый вариант предполагает, что решение по всем вопросам принимается исключительно собственниками. Вариант создания ТСЖ также исходит от собственников, но в последующем, после создания данных структур, они самостоятельно выбирают исполнителей на оказание услуг по эксплуатации дома или делегируют все права некой управляющей организации. Третий вариант предполагает, что обслуживание осуществляется без создания собственниками юридического лица путем заключения договоров с поставщиками услуг [43].

собственниками возможен ряд вариантов отношений с организациями, предоставляющими жилищные и коммунальные услуги:

договоры на коммунальные услуги при первом варианте (холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, газоснабжение, электроснабжение, отопление и др.) заключаются отдельно каждым собственником жилого помещения в многоквартирном доме от своего имени;

второй вариант предполагает, что заключаются договоры на оказание отдельных услуг по содержанию и выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме, одной из сторон в которых являются все собственники помещений в доме или большинство собственников. При этом все или большинство собственников выступают в качестве одной стороны в договоре;

при третьем варианте в интересах всех собственников по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в отношениях с третьими лицами может действовать один из собственников по доверенности от других собственников помещений в доме [43].

Рынок жилищных и коммунальных услуг является быстрорастущим развивающимся рынком. По данным статистики объем платных услуг населению в первом квартале 2013 года составил 80 млрд. руб., что на 0,2% больше, чем в соответствующем периоде предыдущего года. Жилищные услуги при этом составили 5,7%. Данные литературных источников показывают, что удельный вес жилищных услуг в развитых странах имеет более высокие показатели [81].

При выборе такого способа управления многоквартирным домом как управление управляющей организацией, собственники помещений в многоквартирном доме заключают с ней договоры управления. В них фиксируется:

состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменений такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;

порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;

организацией ее обязательств по договору управления [65].

Договор управления с управляющей организацией имеет признаки договора оказания возмездных услуг, требования к которому устанавливаются гражданским правом.

Основу функционирования управляющей организации в сфере жилой недвижимости определяет целый спектр ее организационно-экономических отношений с органами государственной и муниципальной власти, как с субъектом рыночного регулирования; собственниками, нанимателями жилых объектов;

подрядными организациями и поставщиками коммунальных услуг.

Доходы управляющей организации формируются, в основном, за счет трех источников:

1. Платежи собственников жилья за услуги по управлению объектами жилого фонда (10-15% от стоимости ЖКУ).

2. Доходы от оказания жителям дополнительных и сопутствующих услуг, не предусмотренных стандартным перечнем услуг (уборка квартир, отдельные виды ремонта, остекление балконов и т.д.).

3. Доходы от разницы между фактическим потреблением жилищнокоммунальных услуг и тарифами, установленными на эти услуги [15].

По экспертным оценкам, максимальный уровень рентабельности, на который может рассчитывать организация, управляющая жилым домом, - 15% [25].

Немкин П.В. (2012) дает следующий примерный перечень жилищных услуг, оказываемых управляющей организацией собственникам (нанимателям) жилых помещений в многоквартирном доме:

1. Обеспечение режима предоставления коммунальных услуг.

2. Диспетчерское и аварийное обслуживание многоквартирного дома.

3. Расчет и учет платежей за жилищно-коммунальные услуги.

4. Планирование и организация технического обслуживания и эксплуатации общего имущества многоквартирного дома, в том числе: уборка лестниц, подъездов, чердачных и подвальных помещений, придомовой территории;

удаление и вывоз мусора; техническое обслуживание лифтов; техническое обслуживание и ремонт инженерных сетей зданий.

Такое обслуживание включает в себя аварийное и диспетчерское обслуживание, подготовку к сезонной эксплуатации, текущий и капитальный ремонты. Управляющая организация по обслуживанию жилищного фонда должна своевременно заключать договоры со специализированными организациями на техническое обслуживание и ремонт (в том числе замену) внутренних устройств газоснабжения, электроснабжения, теплоснабжения, водоснабжения и водоотведения.

5. Учет объемов, оценка качества работ, приемка работ, выполненных подрядчиками.

6. Учет бюджетных средств, выделенных управляющей организации.

7. Ведение технической документации по зданиям, сооружениям, коммуникациям и объектам.

8.

Работа с населением по вопросам соблюдения правил пожарной безопасности, электробезопасности, правил пользования инженерными системами, правил переустройства, перепланировки помещений, энергосбережения.

9. Рассмотрение жалоб физических и юридических лиц на недостатки в обслуживании общего имущества многоквартирного дома.

10. Взаимодействие с органами местного самоуправления. Информирование органов исполнительной власти о ходе выполнения распорядительных документов [73].

Жилищные услуги – это экономическая деятельность, направленная на обеспечение безопасных и комфортных условий проживания. В состав жилищных услуг входят: осмотр жилого здания; подготовка к сезонной эксплуатации и содержание инженерного оборудования; освещение помещений общего пользования; уборка и санитарно-гигиеническая очистка помещений общего пользования и земельного участка; сбор и вывоз бытовых отходов; содержание и уход за элементами озеленения и благоустройства [32].

В настоящее время проблемы жилой недвижимости вообще и проблемы эффективного управления ею в частности все больше становятся объектом пристального внимания высших руководителей государства, регионов, законодателей. Об этом свидетельствует целый ряд озвученных поручений, идей и намерений, призванных стимулировать качественные изменения в данной сфере, получение экономических и социальных эффектов: государственное регулирование механизма образования тарифов на услуги управляющих компаний; лицензирование деятельности управляющих компаний и разработка правового механизма государственного надзора за их деятельностью; решение вопросов повышения уровня профессиональной подготовки руководителей и специалистов управляющих компаний; упорядочивание вопросов юрисдикции управляющих компаний, регистрации их по месту осуществления экономической деятельности; разработка и применение различных регламентов, стандартов и нормативов. Все сказанное выше весьма отчетливо демонстрирует то, что в сфере централизации и унификации, повышение роли государственных структур в регулировании данной сферы экономической деятельности.

Одной из характерных особенностей в сфере управления сфере управления фондом жилой недвижимости является существенный рост управляющих организаций. Потенциально это должно иметь своим следствием усиление конкуренции, а затем и рост качества предоставляемых управляющими организациями услуг. Однако на практике зачастую наблюдается формальное отношение властей к задаче развития данного рынка, их стремление к выполнению количественных показателей по требованиям Фонда развития ЖКХ без должного улучшения качества предоставляемых потребителям жилищных услуг. Очень актуальной проблемой является создание механизма защиты потребителей от недобросовестных управляющих организаций, с одной стороны, и интересов добросовестных управляющих организаций – с другой, в том числе путем разработки единых стандартов и правил деятельности в этой сфере.

профессиональные объединения – саморегулируемые организации [32].

Однако на сегодняшний день саморегулирование в сфере управления многоквартирными домами неразвито и не выполняет своих функций по стандартизации [32].

В июле 2010 года в статью 161 Жилищного кодекса РФ была введена часть 10, согласно которой «управляющая организация обязана обеспечить свободный доступ к информации об основных показателях ее финансово-хозяйственной деятельности, о выполняемых работах и услугах по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядке и об условиях их предоставления, о стоимости данных услуг и работ, а также о ценах (тарифах) на коммунальные ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг, в соответствии со стандартом раскрытия информации, утверждаемым Правительством Российской Федерации». В сентябре 2010 года было принято Постановление Правительства Российской Федерации №731 «Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами» [принято сентября 2010 года].

управляющей организации или сайте органов власти в сети Интернет, на публиковаться в официальных печатных средствах массовой информации, в которых публикуются акты органов местного самоуправления, предоставляться по запросам, поданным в письменном или электронном виде [32].

В условиях несовершенства российского законодательства, потенциальной возможности появления на рынке недобросовестных управляющих компаний ряд специалистов ставят вопрос о введении механизмов обязательного страхования ответственности управляющих организаций, обязательной регулярной отчетности управляющих организаций перед жильцами. Предполагается, что в случае возникновения задолженности перед ресурсоснабжающими предприятиями при условии, что платежи за услуги осуществлялись своевременно и в полном объеме, собственники смогут досрочно расторгнуть договор [25]. В связи с подобными идеями предлагается разработка и внедрение критериев оценки эффективности деятельности управляющей организации. В числе их предлагаются следующие:

совершенство контроля над качеством и количеством услуг;

совершенство мер по снижению задолженности перед подрядчиками и ресурсоснабжающими организациями;

динамика сбора платежей за жилищно-коммунальные услуги;

выполнение сроков платежей;

наличие и соблюдение графиков работ по ремонту объектов жилого фонда;

своевременность реагирования на поступающие жалобы и заявления от граждан [25, 73, 45].

В соответствии с Федеральным законом РФ от 23 ноября 2009 г. № 261-ФЗ «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»

(в ред. от 18 июля 2011 г.) разработаны показатели эффективности организаций коммунального комплекса:

- показатели эффективности преобразования и передачи (КПД, потери и др.) - доля объема услуг, реализуемых в соответствии с показателями приборов учета (%) - соотношение начисленной и собранной платы за оказанные услуги (%) - показатели загрузки оборудования сетей [5].

В соответствии со ст. 780 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено договором возмездного оказания услуг, исполнитель (управляющая организация) обязан лично оказать услуги. Таким образом, управляющая организация либо сама оказывает часть жилищно-коммунальных услуг по договору управления многоквартирным домом, либо является неким посредником между собственниками помещений в обслуживаемом доме и поставщиками жилищно-коммунальных услуг.

При этом договоры с организациями – поставщиками жилищнокоммунальных услуг заключаются управляющей организацией с поставщиками от имени собственников жилых помещений на основе договоров управления [43].

Таким образом, можно констатировать, что действующее жилищное законодательство в целом достаточно полно отражает практику отношений в области управления жилой недвижимостью, предоставляет возможность выбора собственниками наиболее приемлемого способа управления недвижимостью, обеспечивая его эффективность.

Можно предположить, что по мере развития рыночных отношений в сфере управления жилой недвижимостью, ведущее место займет частное управление жилой недвижимостью. Данная тенденция уже имеет место и с ней связываются ожидания внедрения более эффективных методов эксплуатации жилых объектов, а также улучшения качества коммунально-бытовых услуг, предоставляемых жильцам [15].

Участие частных компаний в управлении объектами жилой недвижимости, предоставлении услуг для населения, безусловно, способствует реформированию данного сегмента рынка в интересах той части населения, которая способна оплачивать основные и дополнительные услуги [6].

Вместе с тем, анализ и факты многочисленных нарушений, злоупотреблений со стороны управляющих компаний, их общественный резонанс подтверждают выводы и предложения отдельных специалистов о необходимости более высокого уровня регулирования данной сферы. C сентября 2014 года в России планируется ввести лицензирование деятельности управляющих компаний в сфере жилой недвижимости. В соответствии с подготовленным законопроектом о лицензировании, который ожидается быть принятым уже летом 2014 года, управляющим компаниям будет предоставлен переходный период для приведения своей деятельности в соответствие с новыми нормами и требованиями законодательства, а с мая 2015 года все организации будут обязаны работать только по лицензии.

В законопроекте предусмотрен порядок получения, переоформления и прекращения лицензии деятельности управляющих компаний по управлению многоквартирными домами; при этом все действия должны быть внесены в специальный реестр лицензий, включая назначение проверки лицензианта и предписания по устранению выявленных нарушений. Предполагается, что лицензия будет действовать в том регионе, где она выдана, для ее получения от управляющей компании требуется наличие соответствующей материальнотехнической базой и кадрового состава, а также квалификационного аттестата у руководителя организации.

Законопроект об обязательном лицензировании деятельности управляющих компаний направлен на повышения качества обслуживания потребителей жилищных услуг, устранение недобросовестных компаний.

Наш анализ экономических и правовых аспектов жилой недвижимости как объекта управления позволил установить ряд ее экономико-правовых особенностей, которые, безусловно, накладывают свой отпечаток на условия и эффективность процесса управления и стратегического развития. Мы представляем данные особенности в виде следующих их групп:

а) особенности, связанные с составом, качественной неоднородностью, техническим состоянием и разнообразием потребительских свойств объектов жилой недвижимости (уникальность и неоднородность жилья);

б) особенности, связанные с правовым статусом недвижимости, формами собственности, правовыми отношениями и правовым регулированием отношений в сфере жилой недвижимости (многообразие правовых отношений в сфере недвижимости);

совершенствованием управления жилой недвижимостью, обеспечением, механизмами и эффективностью такого управления (многообразие форм управления объектами жилой недвижимости, сложность договорной базы предоставления услуг конечным потребителям, невозможность прямого заимствования и использования в управлении жилой недвижимостью конкретного крупного города зарубежного опыта и опыта других городов, сложность организационной структуры управления жилой недвижимостью в крупном городе, распределение функций по ее управлению между различными структурами и органами);

г) особенности, связанные с социальным и имущественным составом собственников объектов жилой недвижимости, их социальными установками и поведением, их правовым регулированием и учетом при осуществлении управления (наличие граждан, нуждающихся в социальной поддержке при приобретении жилья, оплате жилищно-коммунальных услуг).

1.2. Анализ системы управления жилой недвижимостью в крупном городе Характерной особенностью развитых и развивающихся стран, в том числе России является изменение соотношения между сельским и городским населением в пользу последнего. В силу данной тенденции наблюдается рост городской жилой недвижимости, изменение ее структуры.

Изучение вопроса отнесения в различных странах мира населенных пунктов к категории "крупный город" показывает условность применяемых критериев и отражает национальные особенности. Например, в странах Скандинавии городом считается населенный пункт с численностью населения свыше 250 человек, а в Японии - свыше 30 тысяч человек. С точки зрения выделения кластера крупных городов и, соответственно, жилой недвижимости крупных городов, интерес может представлять классификация российских городов по итогам Всероссийской переписи населения 2002 г. В частности, выделяется шесть групп городов, соответственно с числом жителей (тыс. чел.): до 50; 50-100; 100-250; 250-500; 500более 1000.

С точки зрения нашего исследования необходимо определиться с понятием "крупный город". Критерий для выделения данного понятия содержится в актуализированной редакции СНиП 2.07.01-89 "Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений" [12].

В СНиП 2.07.01-89 в п. 4.4 в составе крупных городов выделяется следующие группы городов в зависимости от проектной численности населения на расчетный срок в тыс. чел.: малые (до 10; от 10 до 20; от 20 до 50); средние (от 50 до 100); большие (от 100 до 250); крупные (от 250 до 500; от 500 до 1000);

крупнейшие (свыше 1000).

В нашем исследовании, с тем, чтобы его результаты могли быть использованы для максимального числа городских муниципалитетов применительно к задачам управления жилой недвижимостью, под понятием "крупный город" будут пониматься населенные пункты с численностью населения свыше 250 тыс.человек. Вопрос о классификации городов по численности населения, несмотря на наличие нормативной классификации в СНиП, до сих пор остается сложным, неоднозначным. В частности, наряду с группами городов, представленных в СНиП, Малеева Т.В. (2006), выделяет отдельную группу - группу сверхкрупных городов.

В данных населенных пунктах применительно к жилой недвижимости преобладает многоэтажная застройка, компактное проживание населения. Данные города характеризуются схожестью комплекса социальных, экологических, транспортных, техногенных и иных проблем [62].

На наш взгляд для крупных городов могут быть выделены следующие особенности управления жилой недвижимостью:

1) значительная дифференциация населения по уровню доходов и, как следствие, различия в возможностях оплаты дополнительных жилищных услуг и различия в требованиях к качеству жилой недвижимости;

2) большие возможные для создания крупных управляющих компаний и развития конкуренции на рынке управления жилой недвижимостью;

3) более высокий уровень активности населения и его готовности к самоорганизации в плане управления жилой недвижимостью;

4) более быстрые темпы строительства и ввода в эксплуатацию объектов жилой недвижимости за счет большей платежеспособности населения и возможностей привлечения инвестиционных средств.

5) большее разнообразие объектов жилой недвижимости с точки зрения технического состояния, потребительских свойств и соответственно более высокий уровень сложности управления такими объектами ( в том числе более высокий уровень требования населения и органов власти к качеству такого управления).

Ниже, в параграфе 2.2 нами представлена методика оценки эффективности управления жилой недвижимостью, ориентированная на крупные города, учитывающая данные особенности. Данная методика при необходимой доработке, может быть также использована в ситуации оценки эффективности управления жилой недвижимостью в малых и средних городских населенных пунктах.

Специфика методики в данном случае будет проявляться в том, что из нее будет исключен ряд показателей, связанных с административным делением города на муниципалитеты; с количественными значениями конкурсов по отбору управляющих организация; числом крупных управляющих компаний, на обслуживании которых находится более 1000 жилых помещений. Ряд долевых показателей должны быть преобразованы в показатели абсолютных значений в силу небольшого числа субъектов управления.

Система управления жилой недвижимостью в крупном городе имеет свою специфику, особенности. По данным статистики жилой комплекс СанктПетербурга составляют 2025 тыс. квартир общей площадью 119,7 млн. кв. м.

Обеспеченность жилой площадью на душу населения составляет 23,8 кв. метра.

Эти значения намного ниже, чем в развитых европейских странах [79].

Установление сущности управления объектами жилой недвижимости в крупном городе имеет важное методологическое значение, так как только на ее качественной стороны с количественной, т.е. объемом и экономической эффективностью управления объектами жилой недвижимостью.

В литературе отмечается, что до настоящего времени нет единства во взглядах на понятие «управление объектами жилой недвижимости».

Существующие различия во взглядах на данное понятие имеют место в силу того, что в настоящее время правовое регулирование отношений, связанных с объектами жилой недвижимости, все еще не отвечает современным требованиям.

Это, по мнению С.Н.Максимова, обусловливается следующими причинами:

отсутствие целостной концепции в отношении как всего рынка жилой недвижимости, так и его отдельных сегментов;

законодательных и подзаконных актов на всех уровнях;

законодательных и подзаконных актов [61].

В Жилищном кодексе РФ дается определение понятия управления многоквартирным домом как деятельности, обеспечивающей благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным проживающим в таком доме [4].

Практически похожее определение представлено и в работе Н.В.Васильевой (2009). Управление многоквартирными домами как вид бизнеса, по ее мнению, представляет собой экономическую деятельность по обеспечению благоприятных и безопасных условий проживания, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решения вопросов пользования общим имуществом и предоставления коммунальных услуг проживающим [32].

Авторы коллективной монографии «Методология и методы управления недвижимой собственностью» управление недвижимой собственностью определяют как выбор наилучшего варианта из возможных по использованию объекта, организационной структуры, организации управления и пр. С точки зрения функционального подхода весь процесс управления состоит из ряда подпроцессов (т.е. распадается на определенные функции – прогнозирование и планирование, организация, руководство, координация, контроль) [70].

Существование различий в трактовке понятия «управление объектами жилой недвижимости» вероятно связано с тем, что рассматриваемая категория является исторической, динамичной и относительной [15].

Исторический аспект связан с тем, что под влиянием времени понятие «управление объектом жилой недвижимости» претерпевает изменения. Так, например, еще совсем недавно жилищно-коммунальное хозяйство в муниципальных образованиях относилось к области административных отношений. Динамичность указанной категории выражается в том, что не представляется возможным раз и навсегда закрепить определенный уровень управления объектом жилой недвижимости нормативно-распорядительным актом. В реальности данный процесс нуждается в постоянном изменении нормативного регулирования в соответствии с изменяющимися условиями.

Относительность понятия «управление объектом жилой недвижимости»

связана с тем, что такое управление, осуществляемое определенным субъектом (например, управляющей компанией), ключевые характеристики управления сравниваются с уровнем управления, обеспечиваемого организациями, выступающими конкурентами в предоставлении аналогичных услуг.

В силу этого, по мнению Смирнова В.В., Пучкиной Е.А., понятие «управление объектом жилой недвижимости» является широким и ёмким понятием, имеющим определенное содержание и состав на различных уровнях иерархической структуры субъектов рыночных отношений, осуществляющих деятельность на рынке жилой недвижимости, в его отдельных сегментах [12].

Деятельность по управлению объектами жилой недвижимости есть деятельность по выполнению всей совокупности работ, связанных с исполнением любых допускаемых гражданским законодательством Российской Федерации правомочий собственника жилого недвижимого имущества, разрешенного к обороту, - земельных участков и жилых помещений [4].

Анализ существующего законодательства позволяет полагать, что деятельность по управлению жилой недвижимостью является таковой при наличии таких признаков в деятельности управляющих структур, как:

комплексная эксплуатация жилого недвижимого имущества;

деятельность в качестве поверенного собственника при заключении сделок с жилым недвижимым имуществом;

определение условий и порядка сдачи объектов жилого недвижимого имущества в аренду, в том числе заключение и контроль выполнения договоров аренды и обслуживания;

руководство штатным и/или внештатным персоналом;

контроль за деятельностью подрядчиков, работающих по договорам на объектах жилого недвижимого имущества;

деятельность по созданию отдельных объектов жилого недвижимого имущества с целью последующего управления ими или их продажи;

деятельность по привлечению дополнительных средств с целью вложения их в объекты жилой недвижимости для последующего получения дохода или прибыли;

деятельность по предоставлению консалтинговых услуг собственникам жилых помещений по изучению текущей ситуации на рынке, определению стоимости объектов жилой недвижимости, размера арендной ставки того или иного объектов жилой недвижимости и других возмездных услуг.

управленческой деятельности в отношении жилой недвижимости, которая может быть принята нами как базовая при определении эффективности управления жилой недвижимостью в условиях крупного мегаполиса [12]. В частности, по фазам жизненного цикла выделяются: управление проектированием объекта;

управление строительством; управление обращением - процессом совершения всех видов сделок с объектом (купли-продажи, ипотеки, дарения); управление потреблением - процессом осуществления всего комплекса операций по предоставлению (оказанию) услуг, связанных с использованием клиентами обслуживанием и эксплуатацией; управление капитальным ремонтом, экономическим состоянием объекта жилой недвижимости: стоимость объекта, доходность, уровень затрат на обслуживание; управление движением финансовых ресурсов; управление потреблением: маркетинг, дополнительный сервис;

управление инженерно-техническим обслуживанием и эксплуатацией объекта жилой недвижимости; управление персоналом.

Отметим, что для более полной реализации целей нашего исследования целесообразно дополнительно выделить ряд других оснований и видов управления в отношении объектов жилой недвижимости:

по составу субъектов управления – управление персоналом управляющей компании; управление дополнительным с привлечением по договору сторонних организаций и специалистов; управление с участием собственников жилых помещений; управление с участием представителей организации – застройщика;

Управление жилой недвижимостью является достаточно сложным видом управления, особенно актуально этот тезис звучит в отношении крупных городов, в которых одновременно сосредоточены многоквартирные жилые дома, возведенные в разные годы, по различным проектам и технологиям, при проектировании которых реализовывались различные подходы к определению их функционального назначения и решались различные оптимизационные задачи. В силу указанных обстоятельств в крупных городах одновременно могут существовать и эксплуатироваться элитные объекты и объекты, отнесенные к категории ветхого и аварийного жилья. В структуре жилого фонда крупных городов отмечается различное соотношение объектов недвижимости по форме собственности (частная, в т.ч. в собственности граждан), государственная и муниципальная. Данные и некоторые другие закономерности и соотношения представлены ниже в таблице 1.2 [80].

Структура жилищного фонда Москвы и Санкт-Петербурга Общая площаль жилого фонда Структура жилищного фонда по формам собственности (в процентах) :

Общая доля жилых помещений, приходящаяся на 1 жителя (на Удельный вес ветхого и аварийного жилищного фонда в общей площади всего жилищного фонда в том числе:

Удельный вес расходов домашних хозяйств на оплату жилищнокоммунальных услуг:

в процентах от общей суммы в процентах от общей суммы Число семей, состоявших на учете в качестве нуждающихся в жилых Численность граждан, пользующихся социальной поддержкой по оплате жилого помещения и коммунальных услуг, Можно отметить, что число и качество опубликованных работ по проблематике управления объектами жилой недвижимости, не соответствует актуальности и сложности данной проблемы, требующей своего решения. В литературе при освещении проблем управления объектами жилой недвижимости основной акцент делается на освещении правовых вопросов, становлении процесса управления жилой недвижимостью, потенциале управляющих недвижимостью. Анализ литературы по проблематике управления жилой недвижимостью в крупных городах, данных об опыте в данном секторе, позволяет выделить ряд принципов, особенностей, закономерностей, которые характеризуют, определяют такое управление и инновационные изменения в нем:

сокращение времени реализации принятых решений, нормативных правовых актов;

более качественное исполнение обязательств по обслуживанию жилых объектов;

исполнителей;

становление механизма общественной и гласной оценки результатов работы управляющих организаций;

привлечение к участию в управлении жилым комплексом большего количества граждан (жильцов), частных предпринимателей, представителей бизнеса;

утверждение процедур демократического и коллегиального выбора руководителя, членов правления (совета жильцов) из числа профессиональных специалистов;

уменьшение доминирования административных и директивных методов управления и переход к полной хозяйственной самостоятельности по оказанию коммунальных услуг [43].

По мнению Н.В.Васильевой, основными принципами управления жилищной сферой являются принципы целенаправленности, комплексности, адаптивности, эффективности, экологической безопасности [33].

Принцип целенаправленности предусматривает определение тактических и стратегических целей развития жилищной сферы в регионе и путей их достижения, разработку целенаправленных управленческих воздействий.

воздействующих на развитие жилищной сферы факторов – и внешних, и внутренних: экономических, социальных, технических, экологических.

Принцип адаптивности предполагает возможность адекватного реагирования на изменение целей развития жилищной сферы, вызванное существенными изменениями окружающей среды, и настройку на работу в новых условиях.

Принцип эффективности означает такую организацию управления жилищной сферой, которая гарантирует минимизацию затрат и максимизацию результатов – и экономических, и социальных.

Принцип экологической безопасности означает соблюдение в процессе управления жилищной сферой современных экологических требований [33].

Как уже мы отмечали выше, в параграфе 1.1, согласно Жилищному кодексу РФ возможны три варианта управления объектами жилой недвижимости [4]:

непосредственное управление собственниками жилья, управление ТСЖ, управление управляющей организацией.

Таким образом, в сфере управления жилой недвижимостью в крупных городах в настоящее время действует множество экономических субъектов (управляющие организации, ТСЖ, ЖСК и др.). Для сбалансированной деятельности таких субъектов необходимы следующие интеграционные средства (интеграторы): единая система информационного обмена; постоянные прямые контакты между властью, потребителями и поставщиками жилищных услуг;

строгая система правового регулирования деятельности; стратегия развития жилищной сферы, разделяемая и поддерживаемая всеми участниками жилищных отношений [33].

Данные статистики, опубликованные на официальном сайте, отражающем ход реформирования ЖКХ, показывают, что в течение последних лет (данные на базовый период - третий квартал каждого года) доля домов, управляемых частными управляющими компаниями, выросла с 30,52% до 53,73%. Этот же источник фиксирует повышение доли домов, управляемых ТСЖ с 6,03 до 13,63%.

[76]. Графически данная динамика может быть представлена в следующем виде (Рис. 1.1).

Доля жилых домов управлении, Структура рынка управления жилой недвижимостью имеет существенные отличия применительно к крупным городам. По данным вышеупомянутого сайта reformagkh.ru данная структура применительно к Санкт-Петербургу может быть представлена в виде следующих данных (Таблица 1.3 ).

Структура рынка управления многоквартирными домами Форма Дома, управляемые частными управляющими Дома, управляемые Анализ показывает, что рынок управления жилой недвижимостью в крупном городе характеризуется устойчивой динамикой роста (выше среднероссийских показателей роста) доли на данном рынке частных управляющих компаний. На III квартал 2012 года среднероссийский показатель составил 53,73%, тогда как по Санкт-Петербургу он зафиксирован на уровне 73,94%.

отдельных административных районов Санкт-Петербурга в плане соотношения субъектов управления жилой недвижимостью (Таблица 1.4).

Данные состояния рынка управления жилой недвижимостью СанктПетербурга (по районам) Адмиралтейски Василеостровск Выборгский Калининский Кировский Колпинский Красногвардейс Красносельский Крондштадский Курортный Московский Петроградский Петродворцовы В отдельных районах соотношение количества управляющих компаний и ТСЖ является практически равным (Выборгский, Калининский, Колпинский, Петроградский районы). Это, по-видимому, может быть объяснено феноменом различий в подходах, политики, реализуемых органами исполнительной власти муниципального уровня. Одновременно имеет место действие фактора более быстрого прироста жилой недвижимости за счет нового строительства и, как следствие,- создание по инициативе застройщиков собственных управляющих компаний (Красносельский, Выборгский, Приморский).

В частности в Санкт-Петербурге за январь-март 2013 года было введено в эксплуатацию 586,3 тыс.м2 жилья (9955 квартир) – в 2,3 раза больше, чем в соответствующем периоде 2012 года.

Разнообразие задач по управлению жилой недвижимостью в крупном городе, ее сложный состав и содержание работ по обслуживанию обусловливают становление системы отношений между товариществами собственников жилья, с одной стороны, и властными структурами, организациями и предприятиями, осуществляющими работы и услуги в сфере жилой недвижимости, членами ТСЖ, нанимателями, арендаторами, с другой. С позиций законодательства данные отношения должны строиться на договорной основе. Основанием возникновения гражданских прав и обязанностей в данном случае являются нормативные акты государственных органов и органов местного самоуправления [60].

В Санкт-Петербурге, ряде других субъектов Российской Федерации на уровне нормативных правовых актов определен достаточно широкий перечень вопросов экономических, земельных и иных отношений, решения по которым органами государственного и муниципального управления согласовываются с органами территориального общественного самоуправления. Это следующие вопросы, связанные со сферой действия комитетов территориального общественного самоуправления:

передача муниципальной жилой собственности в пользование на правах хозяйственного ведения муниципальному унитарному предприятию или на правах оперативного управления учреждению;

комиссионный прием выполненных работ по благоустройству и озеленению территорий, ремонту и реконструкции жилого фонда, объектов социальной инфраструктуры, ЖКХ, дорог и тротуаров;

формирование промышленных, селитебных, рекреационных и других функциональных зон и объектов, использование природных ресурсов, охрана историко-культурного наследия и окружающей среды;

приватизация объектов бытового обслуживания населения и торговых предприятий;

застройка муниципальных земельных участков, возведение на них жилых зданий, объектов социальной инфраструктуры, осуществление их перестройки или сноса, кроме случаев застройки земельного участка в соответствии с генеральным планом и проектами планировки и застройки, предоставления (передачи) земельных участков гражданам;

предоставление земельных участков и находящегося на них объектов жилой недвижимости другим юридическим лицам в постоянное и срочное пользование, в том числе и на условиях аренды;

установление порядка использования гражданами и юридическими лицами земельных участков общего пользования: территории, на которых расположены внутриквартальные и дворовые спортивные сооружения, зоны отдыха и зеленые насаждения; автостоянки; мусоросборники; хозяйственные пристройки; гаражи;

места выгула домашних животных; и др. [31, 105].

В современных условиях одним из важных факторов перехода управления объектами жилой недвижимости в крупных городах к экономической самостоятельности и рентабельности выступает формирование товариществ собственников жилья. Под товариществом собственников жилья понимается «Имущественный комплекс, состоящий из жилых зданий, прилегающего земельного участка и иных объектов недвижимости (в т.ч. нежилых помещений).

ТСЖ рассматривается как организационная, некоммерческая форма управления комплексом, допускающая получение прибыли для распределения ее между участниками» [45].

В современной научной литературе выделяется несколько вариантов при создании товариществ собственников жилья. Действующий жилищный кодекс, опираясь на научные разработки и теоретические воззрения, нормативно устанавливает следующие варианты создания ТСЖ:

многоквартирных домах, количество квартир в которых составляет в сумме не более чем тридцать, если данные дома расположены на земельных участках, которые в соответствии с содержащимися в государственном кадастре недвижимости документами имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для совместного использования собственниками помещений в данных домах [4].

многоквартирных домах, количество квартир в которых составляет в сумме не более чем тридцать, если данные дома расположены на земельных участках, которые в соответствии с содержащимися в государственном кадастре недвижимости документами имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для совместного использования собственниками помещений в данных домах [4].

Создание товариществ собственников жилья обладает рядом преимуществ, в частности таких как: возможность выйти из-под монополии муниципальных эксплуатационных организаций; возможность влиять на выбор управляющей организации; прозрачность, открытость деятельности управляющей организации в результате контроля со стороны собственников жилья; влияние на решение вопросов о первоочередности выполнения работ по ремонту, а также получение дополнительных источников доходов от использования различных составляющих единого имущественного комплекса [105].

Существует и ряд субъективных факторов, затрудняющих процесс создания ТСЖ. На наш взгляд, это следующие:

трудоемкость процедуры регистрации, регистрационные сборы;

непроработанность законодательно-нормативной базы особенно в части налогообложения, страхования;

отсутствие необходимого числа специалистов в сфере управления жильем и достаточного выбора предприятий по эксплуатации и ремонту жилого фонда;

самоуправления.

Из результатов анализа следует, что вопросы управления объектами жилой недвижимости, как правило, получили фрагментарное освещение и не позволяют в достаточной мере составить представление о данном виде экономической деятельности, сформировать концепцию оценки ее эффективности.

В современной экономической литературе отмечается, что существенным условием экономического развития в той или иной сфере является рациональное использование ресурсов (капитала, материальных активов, труда). Решению этой задачи во многом может помочь уточнение видов, форм и содержания таких организационно-экономических отношений и связей между экономическими субъектами, которые отвечали бы требованиям устойчивого функционирования предприятий всех форм собственности в рыночных условиях, обеспечивали их гибкость и жизнеспособность, способствовали развитию национальной и региональной экономики [104, 43].

В научной экономической литературе представлены следующие виды организационно-экономических отношений:

(предоставлением) как одинаковых, так и различных изделий (услуг), зачастую непосредственно не конкурирующих на рынке;

конгломерация – слияние двух и более компаний, относящихся к не связанным между собой сферам бизнеса (отраслям);

предприятии производство различных технологических стадий одного продукта;

изготовлении той или иной продукции [43].

Используя системный и структурный подходы к анализу классических трактовок сущности организационно-экономических отношений, Гунько С.А.

выявил содержательную характеристику процесса взаимодействия субъектов управления жилой недвижимостью и выделил кооперацию как наиболее приоритетную форму такого взаимодействия [43].

В теории описаны и реально на практике используются следующие формы кооперации:

потребительская, кредитная, торгово-закупочная, сельскохозяйственная, кооперация внешнеэкономической деятельности [43].

2. По направлению хозяйственных связей: горизонтальная и вертикальная.

3. По отраслевому признаку: межотраслевая и внутриотраслевая [43,59].

Что касается вопросов возможности внедрения и усовершенствования форм организационной кооперации товариществ собственников жилья различных размеров то, по мнению С.А.Гунько, это является скрытым ресурсом повышения эффективности управления объектами жилой недвижимости.

На наш взгляд, в настоящее время кооперация становится той эталонной моделью, используя которую в сфере управления жилой недвижимостью, можно существенно повысить его эффективность.

Использование кооперации при осуществлении управления жилой недвижимостью, на наш взгляд, обеспечивает следующие преимущества:

оптимизацию использования ресурсов предприятий жилищнокоммунального хозяйства;

концентрацию ресурсов товариществ собственников жилья;

устойчивость товариществ собственников жилья в рыночной среде.

Эффективность использования той или иной формы кооперации, по мнению Мазницы Е.М., может быть определена по таким критериям, как: социальная значимость товариществ; производственно-хозяйственный потенциал;

финансовый потенциал; управленческий потенциал; деловая репутация;

дисциплина собственников; региональные и местные особенности [59].

Пристального интереса и детального анализа заслуживает новая структура управления и договорных отношений в системе управления жилищным фондом Санкт-Петербурга.

Изучение и анализ нормативных правовых документов, научной и методической литературы позволило сформировать общее видение сложившейся и реализуемой системы управления жилой недвижимостью в Санкт-Петербурге как крупном городе (Рис. 1.2) Территориальные органы Отраслевые органы исполнительной власти Администрации Муниципаль строительству; Комитет по тарифам, Комитет (экономические;административные, (Конкурсы; аукционы; тендеры; (мониторинг, техническая социально-психологические) Рис1.2 Схема управления жилищным фондом Санкт-Петербурга Из рисунка следует, что в реализации комплекса функций и управления жилой недвижимостью участвуют наряду с органами исполнительной власти также органы законодательной власти, субъекты бизнеса, структуры создаваемые гражданами - собственниками жилья. В таком управлении используются многообразные формы, методы и технологии, включая те из них, которые носят специфический для управления жилой недвижимостью характер.

Можно предположить, что существующая на данный момент модель управления жилой недвижимостью в крупном городе носит динамический характер и продолжает эволюционировать сообразно развитию рынка жилой недвижимости.

1.3. Проблемы управления объектами жилой недвижимости в Проблема управления объектами жилой недвижимости в условиях городов России в последние годы стала предметом многочисленных исследований. В частности, вопросы функционирования территориально-локализованных рынков жилья явились предметом исследований И.Ф.Гареева, И.А.Гусаровой, Т.В.Ушаковой и др.; проблемам воспроизводства жилищного фонда СанктПетербурга посвятили свои исследования B. Бузырева, В.М.Васильева, Ю.Н.

Казанский, Ю.П. Панибратова, Е.Б. Смирнова, И.С. Степанова, Л.М. Чистова;

исследования H.A. Асаула, Н.В. Васильевой, А.И. Вахмистрова, Т. Веблена, Р.

Коуза, С.И. Круглика, А.О.Салливана, М. Уорнера, Д. Хисси, Н.Я. Янковского и др. связаны с региональными проблемами жилищной сферы; концептуальные основы управления жилищным строительством освещены в работах В.Б.Гутина, М.К.Данилушкина, Е.М.Дарьина, Г.М.Загидуллиной, И.А.Рахман, А.С.Роботова, А.И.Романовой, В.М.Серова, Г.И.Шимлова и др.

С точки зрения проблем управления объектами жилой недвижимости в крупном городе интерес может представлять диссертационное исследование Казакова В.А.. Среди основных противоречий в организационно-экономическом механизме воспроизводства жилой недвижимости в муниципальных образованиях, которые вызывают конфликтное поведение агентов контрактных отношений (собственников жилья и подрядных организаций), Казаков В.А.

называет следующие: отсутствие у домохозяйств воли к проведению энергоэффективности; некачественный отбор подрядных организаций для осуществления капитального ремонта; необоснованный отбор многоквартирных жилых домов в муниципальную адресную программу капитального ремонта;

нецелевое использование средств; низкое качество ремонтных работ [52].

В ряде работ отмечается несовершенство правовых основ управления объектами жилой недвижимости в крупном городе. В частности, В.В.Смирнов, Лукин З.П., характеризуя правовое поле, в рамках которого существует и развивается рынок жилой недвижимости, отмечают, что оно носит не только фрагментарный характер, но и не отличается глубиной и проработанностью действующих правовых норм [95].

Авторы указывают на следующие недостатки управления и их воздействие на состояние рынка недвижимости:

сосредоточено в руках муниципальных и региональных органов власти;

2) Монополизм жилищных организаций в обслуживании и содержании жилья, отсутствие реальной конкуренции в этой сфере;

3) В отношении объектов жилой недвижимости в предшествующие годы сформировалось и устойчиво держится мнение как «всеобщего достояния» и «дарового блага»;

4) Органы власти и управления не видят по-настоящему в жилой недвижимости устойчивого потенциального источника средств для пополнения соответствующих бюджетов и обеспечения задач развития той или иной территории. Часть проблем управления объектами жилой недвижимости в крупном городе связана с многообразием объектов управления, их спецификой, невозможностью оперативной обработки актуальной информации о состоянии каждого из таких объектов, необходимой для принятия своевременных и адекватных управленческих решений. Еще одна часть проблем связана с многообразием видов работ и решаемых задач на каждом из уровней управления жилой недвижимостью.

Обобщив материалы и информацию нормативных правовых документов, включая документы муниципального уровня, часть из таких направлений работы на мезоуровне можно представить следующим образом:

разработка документов концептуально-стратегического планирования в отношении повышения эффективности использования объектов жилой недвижимости;

подготовка и принятие решений по передаче объектов муниципальной жилой недвижимости эффективным собственникам;

принятие мер по повышению эффективности функционирования отдельных объектов муниципальной жилой недвижимости, в том числе через разработку и применение специальных методик оценки эффективности управления жилой недвижимостью;

принятие мер по переориентации части объектов муниципальной жилой недвижимости на выполнение других социально значимых функций; и др.

Отметим, что эффективность управления жилой недвижимостью в условиях крупного города в значительной мере зависит от сбалансированности работы, полномочий субъектов управления всех уровней. В частности, муниципальная администрация, в этой многоуровневой системе управления должна решать следующие основные проблемы: комплексное развитие территории; поиск механизмов и источников пополнения местного бюджета за счет средств от использования жилой недвижимости; привлечение инвестиций для строительства и реконструкции объектов муниципальной жилой недвижимости.

Васильева Н.В. оценку эффективности управления жилищной сферой в регионе считает важнейшей задачей. При этом автор указывает, что ее научная база проработана недостаточно. Применительно к оценке эффективности управления жилищной сферой в регионе целесообразно использовать целевой многопараметрический подход, при котором степень достижения целей отражает степень эффективности управления. Сложность оценки эффективности управления жилищной сферой проявляется в том, что ее результат может иметь не только экономические, но и социальные характеристики и последствия, поэтому оценке подлежит и экономическая, и социальная составляющие эффективности. По социальному критерию эффективность должна оцениваться с точки зрения общественных интересов, которые выражаются в благоприятных условиях проживания в регионе: комфортных и безопасных. Комфортность жилищных условий должна быть отражена в соответствующем данному уровню развития социальном жилищном стандарте. Мерилом безопасности проживания может служить социальная стабильность местного сообщества, которая обусловлена наличием у как можно большего числа граждан жилищных условий, соответствующих данному стандарту. По рыночному критерию оценка эффективности осуществляется в аспектах личного блага, то есть с позиций интересов отдельного человека, которые проявляются в возможности у него выбора необходимого жилья и доступности для него кредитных средств [33].

Рассматривая вопросы повышения эффективности управления жилой недвижимостью в условиях крупного города, необходимо определить степень разработанности данной проблемы в экономической науке. Изучением и поиском решения проблем в данной сфере занимается целый ряд российских и зарубежных ученых. В частности, вопросы, связанные с реформированием ЖКХ и управлением жилищным фондом, представлены в трудах Забродина П., Зотова В., Ларионова А., Минц И., Пинегиной М., Румянцева 3., Уколова В., Чернышева Л.

и др. Проблемам установления различных аспектов эффективности управления жилой недвижимостью посвящены диссертационные исследования последних трех лет (Алиева Ж.М., 2011; Борисова Е.И., 2011; Трушковская Е.Д., 2011;

Уваров А.А., 2011; и др.).

Значительное число публикаций посвящено вопросам оценки эффективности некоммерческих организаций. Данное направление представлено целым спектром работ (Baruch, Ramalho, 2006; Forbes, 1998; Rojas, 2000; Flynn, Hodgkinson, 2001).

В работах по эффективности некоммерческих организаций чаще всего анализируется эффективность организаций социальной сферы (Baiser, McClusky, 2005; Glisson, Martin, 1980; Farsi, Filippini, 2004; Herman, Heimovics, 1994), здравоохранения (Frohloff, 2007; Grosskopf et al., 1995; Hofler, Folland, 1995) и образования (Adams, Griliches, 1998; Beasley, 1995; Cameron, 1981; Johnes, 2006).

Ряд из таких исследований были направлены на выработку агрегированной оценки состояния и эффективности сектора некоммерческих организаций в отдельных странах мира (работы Института Джонса Хопкинса (Salamon et al., 2000); международный проект C1VICUS с участием российских специалистов (Yakobson et al., 2011; Belyaeva, Proskuryakova, 2008).

Вместе с тем, можно заключить, что проблема повышения эффективности управления жилой недвижимостью в экономической теории решена не в полной мере, в том числе применительно к специфике крупных городов.

Васильева Н.В. применительно к проблеме эффективного управления заключается в обеспечении гармонизации интересов участников жилищных отношений, интеграции их потенциалов на основе социального партнерства. В основу интеграционного подхода положена гипотеза о необходимости сочетания в процессе управления позитивных характеристик рационально-искусственных и естественных моделей развития сложных социально-экономических систем, к Позитивными характеристиками рационально-искусственных моделей управления является то, что они нацелены на экстремизацию результативности (эффективность, продуктивность) [33].

Метельским И.М. сформирована комплексная имитационная экономикоматематическая модель учета факторов, определяющих ставки арендной платы для объектов имущественного комплекса. Данным автором разработаны алгоритмы расчета двух групп факторов, которые могут также использоваться при расчете эффективности управления жилой недвижимостью: 1) риски сдачи объектов имущественного комплекса в аренду инновационным компаниям; 2) инновационности их бизнеса. Модель позволяет ориентироваться на предоставление объектов имущественного комплекса в аренду компаниям, обладающим наибольшим инновационным потенциалом [69].

Функция принятия решений есть постоянно выполняемая задача в процессе управления системой сервейинга. Задача принятия решения в условиях риска применительно к системе сервейинга может быть представлена в виде последовательности этапов, процедур. В конечном итоге она направлена на определение наиболее эффективных подходов, форм, средств, методов и технологий управления объектов жилой недвижимости.

В процессе принятия решений могут формироваться альтернативные варианты применяемых в управления объектами жилой недвижимости подходов, форм, средств, методов и технологий и оцениваться их предпочтительность.

Оценка альтернатив по критерию эффективности предполагает:

оценку прогнозируемого воздействия альтернатив на достижение количественных и качественных целей управления с учетом комплекса внешних условий;

моделирование последствий реализации альтернатив, основанное на объективном анализе и субъективном понимании их ценности.

Финальным результатом задачи принятия решения является выбор альтернативы, требующей реализации и определения его эффективности на основе интегральной оценки качества решений.

Обобщенной характеристикой принятия решения является эффективность такого решения (например, уровень рентабельности и др.). Эта характеристика включает результат решения, определяющий степень достижения целей, отнесенный к затратам на их достижение. Решения тем эффективнее, чем больше степень достижения целей и меньше соответствующие затраты.

При разработке и внедрении в практику тех или иных нововведений эффективного управления объектами жилой недвижимости в крупном городе нельзя не учитывать вопрос о расчетах экономической эффективности инновационных проектов. Многие авторы отождествляют инновации с инвестициями и соответственно анализ инноваций совмещают с анализом инвестиций и инвестиционных проектов [25, 33, 70, 86]. Тем не менее, ряд нововведений, прежде всего управленческих, может не всегда сопровождаться явными капиталовложениями. Они могут даже проводится без существенных финансовых затрат в основном в рамках текущей деятельности.

Можно полагать, что при проведении экономического анализа и контроля инноваций в сфере управления жилой недвижимостью целесообразно придерживаться той точки зрения, что инвестиции и инновации - различные, хотя и пересекающиеся социально-экономические категории. Кроме того, обращение к сущности этих экономических категорий позволяет определить их различие:

инвестиции являются затратами на создание внеоборотных активов, в то время как инновации с тех же позиций - внедрением новых продуктов и процессов, создающих или существенно модифицирующих объем и структуру предложения услуг в сфере управления жилой недвижимостью.

Наш анализ имеющихся данных показывает, что при осуществлении расчета экономической эффективности инновационного проекта повышения эффективности управления объектами жилой недвижимости в крупном городе можно столкнуться с двумя существенно различными ситуациями. В ситуации № 1 инновационный проект реализуется в рамках рыночных отношений, когда нет принципиальных трудностей ни в расчете показателей экономического результата, ни в определении объема требуемых затрат. В ситуации № инновационный проект осуществляется в общемуниципальном масштабе, где невозможно точно определить экономические результаты.

Основной методологической проблемой при расчетах экономической эффективности инновационных проектов повышения эффективности управления объектами жилой недвижимости в крупном городе выступает необходимость построения совокупности безразмерных оценок для результатов инновационной деятельности и сведения совокупности этих безразмерных оценок к единому интегральному показателю в той или иной группе управляющих компаний. В любом случае речь идет об интегральной оценке результатов инновационного развития процесса управления объектами жилой недвижимости [25].

Имеются многочисленные методики, в которых применяются различные способы взвешивания и ранжирования факторов в ходе решения задач, связанных с управлением жилой недвижимостью. В частности, для задач выбора вариантов повышения эффективности управления объектами жилой недвижимости со стороны управляющей компании может быть принят способ ранжирования, разработанный В.Б.Тихомировым [147]. В данной методике выделяется несколько подсистем (законодательная, физическая осуществимость, финансовая, максимальная продуктивность). Каждая из подсистем имеет свой набор критериев с их весомостью по шкале в долях от единицы. В отношении каждой подсистемы предусматривается определение общего веса всех включенных в нее критериев.

При анализе и выработке вероятных решений учитываются общие веса по всем четырем подсистемам. Коэффициенты весомости для критериев каждой из подсистем определены экспертным путем с применением усредненных оценок.

Нами, в главе 2, при разработке методики оценки эффективности управления жилой недвижимостью ряд из вышеперечисленных идей нашли свое применение.

Важной проблемой, связанной с повышением эффективности управления жилой недвижимостью, является проблема сбалансированности основных результатов деятельности управляющих структур (экономических, социальных и т.п.). В этой связи правомерна постановка вопроса об использовании в управлении объектами жилой недвижимости в условиях крупного города такого инновационного решения, как методология сбалансированных систем показателей (ССП). Сбалансированная система показателей - это инструмент управления организацией на основе оценки ее эффективности по набору показателей, подобранному таким образом, чтобы учесть все стратегически существенные аспекты ее деятельности [41].

В первых разработках сбалансированной системы показателей Р.Каплан и Д.Нортон выделили четыре направления (в их терминологии – проекции), в совокупности формирующих сбалансированную систему показателей и отвечающих на ключевые вопросы [74]:

1) как оценивают компанию клиенты (проекция маркетинга)?

2) какие бизнес-процессы компания должна улучшить, а от каких отказаться, чтобы обеспечить текущее конкурентное преимущество (проекция внутренних бизнес-процессов)?

3) каким образом можно достичь дальнейшего улучшения состояния фирмы (проекция инноваций и обучения)?

4) как оценивают предприятие акционеры и потенциальные инвесторы (финансовая проекция)?

Система названа сбалансированной, так как:

четыре названных аспекта взаимосвязаны и изменения в одном из них отражаются на других;

она основана на комплексном подходе к мониторингу как материальных, так и интеллектуальных активов;

в рамках системы соблюдается баланс между стратегическим и оперативным уровнями управления, прошлыми и будущими результатами, внутренними и внешними аспектами деятельности предприятия.

За последние годы в России внедрены инновационные разработки ССП для ряда городов. Общий вывод по результатам их анализа таков, что сбалансированная система показателей для крупного города должна основываться на использовании пяти проекций (направлений):

1. Проекция «клиенты» (8 показателей) предназначена для оценки отношений с потребителями: услуги, предоставляемые потребителям, должны быть востребованы, а их качество должно быть на приемлемом уровне.

2. Проекция «издержки» (2 показателя) включает в себя показатели финансовых и социальных издержек: услуги должны быть предоставлены при минимальных финансовых и социальных издержках.

3. Проекция «обучение и рост» (4 показателя) оценивает эффективность политики в области обучения и роста сотрудников, так как их знания и навыки это основа для всех инноваций и улучшений.

4. Проекция «внутренние процессы» (5 показателей): в это понятие включается результативность, качество работы бюджетных организаций.

5. Проекция «финансовые доноры» (1 показатель) характеризует политику и цели по отношению к инвесторам, которые также должны быть удовлетворены работой бюджетной системы.

Что касается управления объектами жилой недвижимости, то в отраслевой сбалансированной системе показателей предлагается выделять четыре проекции:

1. Финансово-экономический блок.

2. Показатели производственных процессов.

3. Показатели инноваций и развития.

4. Характеристики потребителей жилищно-коммунальных услуг [25].

Для сферы управления жилой недвижимостью в условиях крупного города, оценки эффективности деятельности данной сферы и ее дальнейшего развития наличие нефинансовых показателей, наряду с финансовыми, представляет особый интерес. Связано это, на наш взгляд, с тем, что цель управляющих компаний заключается в предоставлении различных услуг и сервисов населению.

Их оценка определяется не тем, насколько точно они «уложились» в бюджет, а насколько успешно справились с задачей предоставления качественных услуг по управлению объектами жилой недвижимости. В данном случае сбалансированная система показателей может включать, наряду с финансово-экономическими показателями, показатели: производственных процессов; отношений с потребителями; инноваций и развития.