WWW.DISS.SELUK.RU

БЕСПЛАТНАЯ ЭЛЕКТРОННАЯ БИБЛИОТЕКА
(Авторефераты, диссертации, методички, учебные программы, монографии)

 

Pages:     || 2 | 3 |

«ФОРМИРОВАНИЕ И РАЗВИТИЕ СТРАТЕГИИ УПРАВЛЕНИЯ ДЕВЕЛОПЕРСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬЮ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ ...»

-- [ Страница 1 ] --

1

Государственное образовательное учреждение высшего профессионального

образования

«Санкт- Петербургский государственный электротехнический университет

«ЛЭТИ»

На правах рукописи

КУЗНЕЦОВА ОЛЬГА АЛЕКСАНДРОВНА

ФОРМИРОВАНИЕ И РАЗВИТИЕ СТРАТЕГИИ УПРАВЛЕНИЯ

ДЕВЕЛОПЕРСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬЮ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ

Специальность 08.00.05 – Экономика и управление народным хозяйством (экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами:

строительство)

ДИССЕРТАЦИЯ

на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Научный руководитель:

Доктор экономических наук, профессор Семенов В.П.

Санкт-Петербург

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ…………………………………………………………………………………………....

1 СОВРЕМЕННОЕ СОСТОЯНИЕ И ОСНОВНЫЕ ТЕНДЕНЦИИ РАЗВИТИЯ

ДЕВЕЛОПЕРСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ………………… 1.1 Особенности функционирования и развития девелоперской деятельности на рынке недвижимости……………………………………………………………………………………. 1.2 Экономико-организационные проблемы развития девелоперской деятельности…………………………………………………………………… ……………..… 1.3 Предпосылки развития девелоперской деятельности на рынке недвижимости……….…... Выводы по разделу 1…………………………………………………………………………………

ИССЛЕДОВАНИЕ И РАЗРАБОТКА МЕТОДИЧЕСКИХ ОСНОВ

СТРАТЕГИЧЕСКОГО УПРАВЛЕНИЯ ДЕВЕЛОПЕРСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬЮ НА

РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ…………………………………………………………………. 2.1 Основы стратегического управления девелоперской деятельностью……………………….. 2.2 Анализ существующих методов и моделей стратегического управления и разработка модели-матрицы стратегического управления девелоперской деятельностью………………………………………………………………………….……...… 2.3 Принципы эффективного стратегического управления девелоперской деятельностью….. 2.4 Система показателей оценки эффективности стратегического управления……………………………………………………………………………………….. Выводы по разделу 2………………………………………………………………………………..

НАУЧНО ПРАКТИЧСЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ И СОЦИАЛЬНОЭКОНОМИЧЕСКАЯ ЦЕЛЕСООБРАЗНОСТЬ РАЗВИТИЯ ДЕВЕЛОПЕРСКОЙ

ДЕЯТЕЛЬНОСТИ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ………………………………………… 3.1 Концептуальный алгоритм стратегического управления девелоперской деятельностью (на примере организации г. Санкт-Петербурга)…………………………………………………... 3.2 Научно - практические рекомендации и социально- экономическая целесообразность развития девелоперской деятельности на рынке недвижимости……………………………. Выводы по разделу 3……………………………………………………………………………...… ЗАКЛЮЧЕНИЕ……………………………………………………………………………………. СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ………………………………………………...…..

ВВЕДЕНИЕ

Актуальность темы диссертационного исследования.

Развитие девелоперской деятельности тесно связано с функционированием рынка недвижимости. Интенсивность и характер совершаемых операций на рынке недвижимости задает направления развития девелоперской деятельности.

Операции на рынке недвижимости обеспечивают значительную долю ВВП и ВРП. В 2010 году операции с недвижимостью обеспечили 18,2 % от ВРП г.

Санкт-Петербурга. Постоянное повышение доли операций с недвижимостью характерно и для экономики страны в целом. Так, в 2010 году операции с недвижимостью обеспечили 9,8 % валового внутреннего продукта (ВВП) страны, занимая четвертое место после оптовой и розничной торговли (15,7%), обрабатывающих производств (14,1 %) и налогами (13,9 %).

Формирование и развитие стратегии управления девелоперской деятельностью во многом определяется цикличностью развития рынка недвижимости. Происходит постоянное изменение фаз цикла развития рынка недвижимости: от фазы подъема/роста до стабильности и спада. Основным условием развития девелоперской деятельности на рынке недвижимости является умение девелоперских организаций адаптироваться к постоянно изменяющимся фазам цикла развития рынка недвижимости посредством использования соответствующего стратегического инструментария. Данный инструментарий представлен в виде методов, моделей, принципов стратегического управления и системы показателей оценки эффективности стратегического управления.

Специфика формирования и развития стратегии управления девелоперской деятельностью заключается в эффективном сочетании корпоративной стратегии управления и направлений деятельности девелоперских организаций. На современном этапе многие девелоперские организации функционируют в виде крупных промышленно-строительных групп на основе холдингового принципа и осуществляют свою деятельность в нескольких направлениях: от оказания различного рода консультационных и управленческих услуг до осуществления инвестиционно - строительной деятельности и управления собственными активами. Приоритет в выборе направления деятельности должен находиться в определенной соподчиненности с фазой цикла развития рынка недвижимости и стратегией управления бизнеса в целом. Как показывает практика, большинство девелоперских организаций не имеют четко выстроенной стратегии управления, которая отражала бы специфику управления отдельными направлениями деятельности девелоперских организаций на рынке недвижимости. В процессе реализации стратегического управления отдельными направлениями девелоперской деятельности на рынке недвижимости наблюдается «размытость», поэтому актуальной научно-практической проблемой является разработка методических основ стратегического управления и научно-практических рекомендаций по развитию девелоперской деятельности на рынке недвижимости.



Степень разработанности научной проблемы. Вопросы теоретического исследования проблем, связанных с разработкой и совершенствованием стратегического управления деятельностью хозяйствующих субъектов, рассматриваются в работах И. Ансоффа, Д. Аакера, Г. Минцберга, А.Томсона, А.

Стрикленда, М.Мескона, Дж.Траута, Э. Райса, Р. Коха, Д. Нортана, Р. Каплана, А.Н. Петрова, Н.В. Войтоловского, В.Е. Рохчина, О.С. Виханского, В.П.Попкова, В.П.Семенова, А.Н. Хорина, В.Э. Керимова и ряда других.

фундаментальные исследования известных российских и зарубежных ученых, среди которых: А.Г. Аганбегян, А.Н. Асаул, В.В. Бузырев, И.А. Бачуринская, Н.В. Васильева, В.В. Горемыкин, С.В. Грибовский, В.Е. Есипов, С.Н. Максимов, Е.С. Озеров, Е.И. Тарасевич, И.В. Смирнова,Ч. Хьюлет, Г. Кауфман, Р. Пейзер, А. Фрей и многие другие.

экономической литературе рассматриваются, как правило, только отдельные недвижимости, без учета стратегических особенностей развития и проблем их девелоперской деятельности может быть обеспечен при условии формирования и недвижимости и приоритетного направления деятельности.

Цель исследования состоит в разработке теоретических и методических положений формирования методов и моделей стратегического управления недвижимости.

В соответствии с поставленной целью в исследовании были решены следующие задачи:

особенности функционирования и развития девелоперской -Выявлены деятельности на рынке недвижимости.

-Определены девелоперской деятельности и обоснованы предпосылки ее развития на рынке недвижимости.

-Сформулированы основы стратегического управления девелоперской деятельностью, служащие для формирования методов и моделей стратегического управления девелоперской деятельностью на рынке недвижимости.

-Проанализированы существующие методы и модели стратегического управления девелоперскими организациями и разработана модель-матрица стратегического управления девелоперской деятельностью на рынке недвижимости.

-Сформулированы принципы эффективного стратегического управления девелоперской деятельностью, на базе которых выявлена система показателей оценки эффективности стратегического управления.

-Разработан девелоперской деятельностью (на примере организации г. Санкт-Петербурга).

-Сформулированы научно - практические рекомендации и дана оценка социально- экономической целесообразности развития девелоперской деятельности на рынке недвижимости.

Объектом исследования являются девелоперские организации, функционирующие на рынке недвижимости.

Предметом исследования являются методы и модели формирования и развития девелоперской деятельности на рынке недвижимости.

Теоретической и методологической основой диссертационной работы послужили научные исследования отечественных и зарубежных авторов в области теории развития рынка недвижимости, формирования и развития девелоперской деятельности, стратегического управления.

Содержательную характеристику аспекта стратегического управления девелоперской деятельности автор дает, опираясь на понимание современной экономики, монографии и труды отечественных и зарубежных ученыхэкономистов.

Методы исследования: анализ и синтез, сравнение и обобщение, абстрактно-логический, эвристический (метод анализа иерархий Т. Саати).

Информационной базой исследования послужили материалы Федеральной службы по государственной статистике РФ, нормативные и справочные материалы органов управления и научно- исследовательских организаций, а также данные, полученные в ходе самостоятельного исследования и мониторинга процессов, происходящих в ведущих девелоперских организациях г. СанктПетербурга.

Соответствие диссертации Паспорту научной специальности.

Исследование выполнено в соответствии со следующими пунктами Паспорта специальностей ВАК:

п.1.3.52- Теоретические и методологические основы развития строительного комплекса.

п.1.3.58- Развитие теории, методологии и методов оценки эффективности деятельности строительных организаций.

Научная новизна исследования. В диссертации осуществлено решение актуальной научной проблемы по разработке теоретических и методических основ по формированию и развитию стратегии управления девелоперской деятельностью с учетом фазы цикла развития рынка недвижимости, которое позволяет эффективно функционировать данной деятельности, а также создает возможности для ее дальнейшего развития на рынке недвижимости. Для решения названной проблемы в работе было сделано следующее:

1.Выявлены особенности развития девелоперской деятельности на рынке недвижимости (зависимость от фазы цикла развития рынка недвижимости, несоответствие спроса и предложения во времени, трансформация в промышленно-строительные группы на основе холдингового принципа), что позволило сформулировать экономико-организационные проблемы развития девелоперской деятельности (несбалансированное развитие условий спроса и предложения, проблемы выкупа земельных участков под строительство, высокий уровень трансакционных издержек, нехватка квалифицированных кадров) и выявить предпосылки ее развития (привлекательность рынка недвижимости, наличие законодательной базы и государственного регулирования, частная собственность, конкуренция и частное предпринимательство, стратегический менеджмент).

2.Разработана модель-матрица стратегического управления девелоперской деятельностью на рынке недвижимости, отличительной особенностью которой является сочетание в себе фаз цикла развития рынка недвижимости, направлений деятельности девелоперских организаций и общей корпоративной стратегии.

3.Сформулированы принципы эффективного стратегического управления девелоперской деятельностью, в основе которых лежит временной критерий (краткосрочный период, среднесрочный, долгосрочный), и которые, в итоге, и определяют систему показателей эффективности стратегического управления.

Данные показатели позволяют оценить уровень эффективности реализуемой стратегии управления (неэффективная, низкоэффективная, эффективная, высокоэффективная, абсолютно эффективная) в рамках разработанной моделиматрицы стратегического управления девелоперской деятельностью на рынке недвижимости.

4.Разработан девелоперской деятельностью организации (на примере г. Санкт- Петербурга), базирующийся на модели-матрице стратегического управления девелоперской деятельностью на рынке недвижимости, и который объединил в себе классические методы и модели стратегического управления.

5.Предложены научно - практические рекомендации по развитию девелоперской деятельности на рынке недвижимости.

Практическая значимость исследования. Разработанная модель матрица стратегического управления девелоперской деятельностью, система показателей оценки эффективности стратегического управления и концептуальный алгоритм стратегического управления девелоперской деятельности могут быть использованы при разработке стратегии управления в крупных девелоперских организациях, представленных в виде промышленностроительных групп.

Теоретические положения, касающиеся развития и функционирования девелоперской деятельности на рынке недвижимости могут быть использованы специалистами образовательных учреждений высшего профессионального образования в рамках подготовки и переподготовки кадров в области организации девелоперской деятельности на рынке недвижимости.

диссертационного исследования, изложены автором в опубликованных научных работах и обсуждались на научных конференциях:5-ая Межвузовская научно практическая конференция студентов и аспирантов «Современные проблемы менеджмента» СПбГЭТУ «ЛЭТИ» (г.Санкт-Петербург, 28 апреля 2011г); 65-ая Научно-практическая конференция профессорско-преподавательского состава СПбГЭТУ «ЛЭТИ» (г.Санкт-Петербург, 5 февраля 2012г); 6-ая Межвузовская научно - практическая конференция студентов и аспирантов «Современные проблемы менеджмента» СПбГЭТУ «ЛЭТИ» (г.Санкт-Петербург, 19 апреля 2012г); Всероссийская научно практическая конференция «Российская экология в условиях выхода из кризиса» (г.Санкт-Петербург, 24-25 декабря 2012г); 13-ая межвузовская конференция «Теория и практика финансов и банковского дела на современном этапе» СПбГУИЭУ (г.Санкт-Петербург, декабрь 2012г); 66-ая научно - практическая конференции профессорскопреподавательского состава СПбГЭТУ «ЛЭТИ» (г.Санкт-Петербург, 1 февраля 2013г); Международная научная конференция «Функционирование и развитие региональных социально- экономических систем: исследование традиционных и новых тенденций, закономерностей, факторов и условий» (г.Нижний- Новгород, проектами, политология, психология, право, педагогика, социология, философия»

(г.Санкт-Петербург, 29-30 марта 2013г); Международная научная конференция «Актуальные проблемы экономики и управления» (г.Москва,15-17 апреля 2013г);

7-ая Всероссийской научно - практическая конференция студентов, аспирантов и молодых ученых «Современные проблемы менеджмента» (г.Санкт-Петербург, апреля 2013г);Международная научная конференция «Управление финансами и развитие денежных и кредитных отношений в современных экономических системах» (г.Москва, 27-28 мая 2013г); Международная научная конференция «Развитие организации и управления хозяйственными образованиями в отраслях экономики: разработка новых и адаптация существующих методов, механизмов и инструментов»(г.Пермь,26-28 июня,2013г); Региональная заочная научнопрактическая конференция «Проблемы и перспективы развития городской среды»

( г.Чебоксары, 5 августа, 2013г).

Публикации результатов исследования. По теме диссертационного исследования в научных изданиях опубликовано 14 работ, общим объемом 4, п.л., в том числе три работы опубликованы в журналах, рекомендуемых ВАК РФ, 1,88 п.л.

Структура и состав диссертационного исследования подчиняются содержанию поставленных задач.

Работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка используемой литературы. Общий объем машинописного текста составляет 157 страницы, включая 24 таблиц и 31 рисунок. Количество используемых источников - 141.

СОВРЕМЕННОЕ СОСТОЯНИЕ И ОСНОВНЫЕ ТЕНДЕНЦИИ РАЗВИТИЯ

ДЕВЕЛОПЕРСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ

1.1 Особенности функционирования и развития девелоперской деятельности на рынке недвижимости Рынок недвижимости - это сложная категория, которая включает в себя целый комплекс элементов. Согласно статье 130 п.1 Гражданского кодекса РФ «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество» [2].

В существующей литературе принято выделять различные определения рынка недвижимости.

Рынок недвижимости, как сфера проявления общественных тенденций развития института собственности, представляет собой важнейший механизм реализации собственности [112].

Рынок недвижимости - это совокупность механизмов, посредством которых передаются права на недвижимость и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и недвижимость распределяется между различными конкурирующими вариантами ее использования в процессе создания, обращения и использования объектов недвижимости [86].

Рынок недвижимости - это совокупность отношений вокруг операций с объектами недвижимости: купля - продажа, управление, финансирование и инвестирование и т.д. [136].

Необходимо отметить, что рынок недвижимости является особым сектором рыночной экономики, отличающимся по ряду параметров от иных отраслевых рынков (Табл. 1.1).

Таблица 1.1- Отличительные параметры рынка недвижимости от других отраслевых рынков [23] 1.Более низкая ликвидность товаров на Уникальность обращающихся объектов рынке недвижимости. (высокий уровень специфичности активов) и 2.Слабость механизмов Спрос и предложение сложно предугадать.

саморегулирования рынка.

3. Редкость сделок для их участников. Высокая стоимость проводимых сделок.

4.Длительность и многоступенчатость Высокая роль трансакционных издержек, не 5.Высокая роль государственных Все сделки на рынке недвижимости подлежат учреждений и организаций при государственной регистрации.

проведении сделок в качестве не только органов регулирования, но и элементов инфраструктуры рынка.

6. Высокая зависимость локальных Специфичность рынков в зависимости от рынков от местного законодательства. географического положения.

7. Сложная внутренняя структура рынка Включает в себя сегменты, существенно 8.Слабость ценовых механизмов Присутствие неценовой конкуренции на рынке саморегулирования рынка. недвижимости.

10.Разделение рынка недвижимости на Данные рынки, с одной стороны, конкурируют 11.Закрытость информации при Многие сделки с недвижимостью носят совершении сделок на рынке эксклюзивный, конфиденциальный характер, а Данные особенности оказывают существенное влияние на особенности развития и формирования рынка недвижимости, в частности на его циклический характер развития.

На рынке недвижимости американские экономисты Чарльз Хьюлет и Гади Кауфман выделяют 3 фазы развития: фаза подъема/роста, фаза стабильности и фаза спада (Рис. 1.1).

Рисунок 1.1- Цикличность развития рынка недвижимости Каждая из фаз цикла имеет свои специфические черты (Табл. 1.2).

Таблица 1.2 – Специфические черты фаз цикла развития рынка недвижимости Фазы развития рынка недвижимости Характерные особенности По мнению автора, цикличность развития рынка недвижимости объясняется влиянием трех основных факторов:

1.Зависимость развития рынка недвижимости от цикличности развития национальной экономики. Особенность национальной (рыночной) экономики Экономическому развитию присуща цикличность, которая характеризуется исторического развития рыночной экономики характерны определенные черты, как протекания самих экономических циклов, так и экономических кризисов. Это могут быть вялые подъемы и резкие, глубокие спады и, наоборот, вяло текущие спады и интенсивные, длительные подъемы. Изучая причины цикличности экономики, ученые-экономисты пришли к выводу, что формальная возможность кризисов, следовательно, и циклов заложена уже в простом товарном обращении и связана с функцией денег как средства обращения. Несовпадение актов купли и продажи по месту и времени создает предпосылки для разрыва в единой цепи сделок по купле и продаже. Другая формальная возможность кризиса связана с функцией денег как средства платежа. Кредитные отношения, как известно, базируются на будущей платежеспособности покупателей или продавцов. Однако сбой лишь в одном звене кредитной цепи разрывает ее и вызывает цепную реакцию, которая может привести к расстройству системы общественного производства. Необходимо отметить, что циклы в развитии рынка недвижимости не совпадают во времени с циклами в других отраслях экономики. Спад на рынке недвижимости предшествует спаду экономики в целом, и соответственно, подъем/рост на рынке недвижимости наступает раньше, чем в экономике в целом.

2.Длительный срок создания нового объекта недвижимости. В самом начале фазы спада многим проектам уже дан старт, и их реализация продолжается независимо от ситуации на рынке. Таким образом, готовые объекты недвижимости предоставляются девелоперами на рынок, когда они меньше всего востребованы.

Аналогичная ситуация наблюдается на фазе подъема рынка недвижимости.

Возрастает спрос со стороны покупателей, но девелоперам требуется 2-3 годы, чтобы предоставить требуемые спросом объекты недвижимости на рынок. К моменту окончания проекта фаза цикла меняется, и проект уже сдается совершенно по иным условиям.

3.Искаженность информационной базы на рынке недвижимости. Повышение объема доступной и «прозрачной» информации, поможет предотвратить перенасыщение рынка недвижимости, и тем самым правильно спрогнозировать развитие рынка недвижимости.

Необходимо отметить, что на рынке недвижимости с распадом крупных территориальных строительных структур (главков, трестов, объединений) начинает формироваться развернутая структура различных видов деятельности.

Это расширило круг участников рынка недвижимости и привело к появлению новых видов профессиональной деятельности инвесторов, риэлторов, различные предпринимательские многопрофильные структуры. К таким многопрофильным структурам относятся современные девелоперские организации.

В отечественной экономической литературе понятия «девелопмент», «девелоперская деятельность» начинают свое распространение со второй половины 1990-х гг. Можно указать на ряд конструктивных определений, которые были предложены авторитетными учеными в области экономики недвижимости.

Под девелопментом как предпринимательской деятельностью понимается деятельность по инициированию, организации и управлению проектов развития недвижимости, осуществляемая предпринимателем - девелопером на свой риск и направленная на получение прибыли от создания недвижимости [86].

Применительно к рынку недвижимости под девелопментом понимается проведение строительных, инженерных и иных операций над недвижимым имуществом, ведущих к качественным изменениям земельных участков, зданий и сооружений [102].

Девелопер - предприниматель, инициирующий и организующий наилучший из возможных вариантов развития объектов недвижимости, включая финансирование проекта и реализацию созданного объекта недвижимости [18].

На наш взгляд, после анализа существующих определений данного понятия, девелоперскую деятельность на рынке недвижимости можно охарактеризовать как самостоятельную, осуществляемую на свой риск деятельность, направленную на систематическое извлечение прибыли от пользования объектами недвижимости (сдачи в аренду и субаренду), покупки и продажи объектов недвижимости в спекулятивных и инвестиционных целях, а также выполнения различного рода работ по развитию объектов недвижимости, оказания различного рода управленческих и консультационных услуг физическим и юридическим лицам.

Из данного определения вытекает, что большинство девелоперских организаций ведут диверсифицированную деятельность в нескольких направлениях. Данное явление связано с несколькими причинами.

Первая причина заключается в цикличности рынка недвижимости и неравномерности развития, различных его сегментов (Рис 1.2).

Основные сегменты рынка Земля: свободные земельные участки, природные комплексы.

Жилье: элитное жилье, типовое жилье, городское, загородное и т.д.

Нежилые помещения: офисные помещения, складские помещения, торговые помещения.

Промышленные объекты: заводы, имущественные комплексы, Незавершенные объекты: все объекты, находящиеся в процессе строительства, не являются предметом строительного договора.

Гостиницы: гостиничные комплексы.

Рисунок 1.2 - Основные сегменты рынка недвижимости Сегмент городского рынка жилья долгое время являлся доминирующей сферой деятельности для большинства девелоперских организаций ввиду постоянного спроса и простоты действия финансовых механизмов (институт долевого строительства). В настоящее время данный сегмент утрачивает свою привлекательность для девелоперских организаций в качестве единственного источника развития деятельности вследствие усложнения использования финансовых инструментов: долевое участие в строительстве становится более сложным процессом с точки зрения организации и законности исполнения.

Поэтому активно происходит расширение сфер деятельности и проникновение на смежные сегменты - рынок загородного строительства и коммерческой недвижимости (нежилые помещения и промышленные объекты).

Рынок коммерческой недвижимости стал формироваться в связи с приватизацией предприятий. Он меньше, чем рынок жилья в целом, количество проводимых операций невелико, но в связи с высокой стоимостью объектов является привлекательным для структур, работающих на этом рынке. На рынке коммерческой недвижимости преобладают сделки аренды, а не купли-продажи или мены, как на рынке жилья. Рынок имеет большие перспективы и резервы для своего развития, особенно в крупных городах, таких как, Санкт- Петербург и Москва.

Вторая причина заключается в стремлении девелоперских организаций за счет вертикальной интеграции минимизировать влияние факторов внешней среды (повышение цен на строительные услуги и продукцию, низкое качество работы субподрядчиков, ограниченный доступ к информации) и сэкономить на издержках.

В результате перечисленных причин, крупные девелоперские организации трансформируются в промышленно-строительные группы на основе холдингового принципа и осуществляют свою деятельность в нескольких направлениях. Диверсификация деятельности происходит в трех направлениях:

1. Оказание различного рода консультационных и управленческих услуг.

2. Осуществление инвестиционно - строительной деятельности.

3. Управление собственными активами.

1.Оказание различного рода консультационных и управленческих услуг.

Данные направления деятельности связаны только с операционными сопровождаемые невысокими затратами.

1.1 Риелторские услуги - оказание содействия при продаже и покупке земли, объектов недвижимости, а также представление интересов арендаторов и арендодателей при сдаче объектов недвижимости в аренду. Риски - низкие.

Сводятся к получению агентских комиссионных. Доходность - отдельные агенты могут получить достаточно высокие доходы, особенно на фазе подъема и стабилизации рынка недвижимости.

1.2 Управление горизонтальным девелопментом земельных участков. Оказание услуг по горизонтальному девелопменту земельных участков связано с контролем за процессами проектирования, получения разрешительной документации, управление финансами, улучшение характеристик земельного участка. Управляющие горизонтальным девелопментом земельных участков несут ответственность за все виды работ при подготовке участка к застройке.

Риски – низкие, так как все капитальные риски несет застройщик. Доходность - зависит от объема работ, который берет на себя компания по управлению горизонтальным девелопментом земельных участков.

1.3 Управление вертикальным девелопментом. Оказание услуг по вертикальному девелопменту связано с оказанием услуг по строительству за фиксированное вознаграждение. Риски - низкие. Полное отсутствие рисков капитального характера. Доходность повышается, если она зависит от результативности проекта. Владелец выплачивает помимо фиксированного вознаграждения хорошие премиальные.

1.4 Экспертные услуги: оценочные услуги и финансовые консультации, техникоэкспертные услуги.

предоставлении услуг по оценке стоимости объектов недвижимости, анализе проектов, в том числе проведение рыночных исследований, профессиональных участников рынка недвижимости.

консультационных услуг в различных сферах: в юридической области, при управлении транспортными потоками, охране окружающей среды.

Риски - низкие. Обусловлены ограниченными затратами на оборотный капитал и низкими накладными расходами. Доходность - низкая или средняя.

Эксперты обычно оценивают свою работу в виде фиксированной стоимости.

1.5Услуги конкретного объекта для профессионального участника рынка недвижимости, который инвестирует денежные средства в проект в течение определенного промежутка времени. Генподрядчик может получить работу на коммерческих условиях или выиграть контракт в ходе открытого тендера. Существует два вида контрактов:

Базирующиеся на фиксированной стоимости - все параметры объекта определены, генподрядчик обязуется выполнить работу по фиксированной стоимости при неизменности условий технического задания.

Основанный на схеме «затраты плюс»- генподрядчик получает определенный процент на покрытие накладных расходов и некоторый доход в дополнение к прямым затратам на проект.

Риски - низкие. Но последствия могут быть тяжелыми при превышении первоначального бюджета проекта. Доходность - средняя ввиду низкой получаемой маржи генподрядчика.

1.6Управление недвижимостью. Управляющие недвижимостью отвечают за ежедневную деятельность объекта недвижимости, техническую эксплуатацию, жизнеобеспечение, маркетинг, сдачу в аренду, взаимоотношения с арендаторами, контроль расходной и доходной части бюджета, ведение бухгалтерского учета, подготовки отчетности для собственника объекта. Риски - низкие. Доходность – зависит от портфеля управляемых объектов недвижимости.

1.7Услуги по привлечению инвестиций и организации финансирования.

В рамках девелоперской деятельности компания рассматривает возможность совместного инвестирования в наиболее перспективные объекты и оказывает содействие в привлечении инвестиций и организации банковского финансирования, используя свои возможности в инвестиционной среде.

2.Осуществление инвестиционно - строительной деятельности.

Направления деятельности, связанные с капитальными рисками.

Направлены на увеличение стоимости объектов недвижимости в результате оказания девелоперских услуг по развитию объектов недвижимости.

2.1Спекуляция земельными участками - покупка земельных участков с целью получения прибыли от роста стоимости земли. Риски - самые высокие ввиду необходимости высокого объема первоначальных инвестиций и нестабильности цен на рынке в результате влияния политических и экономических рисков, что затрудняет прогноз денежных потоков. Доходность - спекуляция земельными участками дают максимальную доходность, если земля приобретена в момент кризиса, то есть по очень низкой цене. Прибыль возникает на стадии подъема или зрелости рынка, максимальный риск и максимальный доход характерны концу фазы стабильности.

2.2Горизонтальный девелопмент земли (ленд - девелопмент). В классическом понимании горизонтальный девелопмент (ленд- девелопмент) земли - это разукрупнение земель и последующая подготовка земельных участков для ведения девелоперских проектов. Горизонтальный девелопмент земли прежде всего способствует повышению ликвидности земельных участков и их инвестиционной привлекательности. В широком понимании, горизонтальный девелопмент земли представляет собой трансформацию свободных земельных участков за счет использования политических связей и за счет возводимых улучшений на данном участке. Проводится обустройство территории за счет прокладки инженерных сетей и коммуникаций, проводятся работы по зонированию территории, а также улучшение примыкающей территории вследствие развития инфраструктуры (строительство подъездных дорог и инженерных сооружений). Риски - высокие, так как земельные участки, подвергающиеся горизонтальному девелопменту, являются не самыми ликвидными активами, заемное финансирование менее доступно, чем при вертикальном девелопменте. Высокая роль политических и экономических рисков, высокая вероятность отсутствия положительных денежных потоков.

Доходность - потенциальная доходность высокая. Потенциальный доход возрастает, если земельный участок расположен на рынке с высоким входным барьером, а девелоперская организация обладает достаточными компетенциями, чтобы получить правоустанавливающую документацию или разрешение на изменение статуса участка, которое позволит более эффективно использовать землю. Доходность в значительной степени зависит от фазы цикла рынка недвижимости.

2.3Вертикальный девелопмент. Предполагает строительство зданий и сооружений на подготовленном земельном участке с целью создания денежных потоков от аренды или продажи возведенных объектов. Риски - можно разделить на две группы: риски, связанные со строительством и отраслевые риски. Строительные риски - на начальных этапах строительства высокие ввиду возможности превышения запланированного бюджета и требования добавочного финансирования. Отраслевые риски - умеренные при слишком высоком уровне конкуренции на рынке, и как результат низкие арендные ставки, продажные цены и замедления темпов продаж. Отраслевые риски можно свести к минимальному значению, если на значительную часть проекта заключены предварительные договора на аренду или продажу. Доходность - потенциально очень высокая, но гораздо ниже доходности от спекуляции земельными участками и горизонтального девелопмента земли.

3.Управление собственными активами - получение доходов в результате приобретения активов в собственность, денежный поток от эксплуатации которых (сдача в аренду, перепродажа) можно спрогнозировать с высокой степенью точности.

1.1 Приобретение и перепрофилирование актива. Подразумевается покупка и перепрофилирование здания или сооружения с целью оптимизации его использования, последующей сдачей в аренду, управлением, реконструкцией использования. Риски - средние. Риски значительно ниже, чем при строительстве нового здания, но могут существенно увеличиться, если потребуется серьезная реконструкция существующего объекта. Доходность достаточно высокая, если здание или сооружение было куплено, ниже ликвидационной стоимости.

1.2 Приобретение финансово-стабильного актива. Подразумевается покупка готового здания или сооружения, денежный поток от которого можно спрогнозировать с высокой степенью точности. Риски - низкие при условии долгосрочных договоров с арендаторами. Риск может повыситься до среднего уровня, в случае изменений условий оплаты аренды. Доходность - средняя, 6годовых.

Таким образом, полученные виды деятельности могут быть сведены в таблицу (Табл. 1.3), где указана связь между рисками и доходностью (Табл. 1.4).

Таблица 1.3- Характеристика рисков и доходности в зависимости от направления девелоперской деятельности на рынке недвижимости 1.Консультационные и низкие управленческие услуги:

горизонтальным девелопментом девелопментом недвижимостью инвестиций и организации финансирования деятельность:

участками девелопмент (ленд девелопмент) Вертикальный девелопмент высокие высокая собственными активами:

перепрофилирование актива стабильного актива Для определения параметров рисков и доходности профессиональных участников рынка недвижимости использовался статистический метод. Данный метод заключается в изучении статистики потерь и прибылей, имевших место на аналогичных предприятиях, с целью установления величины риска.

Таблица 1.4- Характеристика рисков и доходности, возникающих на рынке недвижимости деятельности, относятся к предпринимательским.

Предпринимательский риск - это вероятность потери предпринимателем деятельности. На рынке недвижимости предпринимательские риски связаны по своей сути с куплей-продажей объектов недвижимости. Таким образом, предпринимательские риски можно идентифицировать с рисками, которые возникают при купле-продаже объектов недвижимости использовать метод кумулятивного построения рисков (Табл. 1.3).

Где Рсов - совокупный риск, полученный кумулятивным методом, Рбез безрисковая ставка, Рдоп - ставка на дополнительный риск, Рнл -компенсация за низкую ликвидность, Рим -компенсация за инвестиционный менеджмент.

Процентную ставку разбивают на несколько составляющих: безрисковую ставку, ставку на дополнительный риск, компенсацию на низкую ликвидность, компенсацию на инвестиционный менеджмент (Табл. 1.5).

Таблица 1.5- Компоненты процентной ставки при кумулятивном построении 2.Ставка на дополнительный риск Все инвестиции, за исключением инвестиций 3. Компенсация на низкую ликвидность Ликвидность показывает, насколько быстро 4. Компенсация на инвестиционный Чем более рискованны и сложны инвестиции, На наш взгляд, современная девелоперская деятельность на рынке недвижимости, имеет следующие особенности развития:

1) Развитие различных направлений девелоперской деятельности определяется фазой цикла развития рынка недвижимости. В зависимости от фазы цикла будет преобладать то или иное направление деятельности.

2) Девелоперская деятельность определяется особенностями формирования спроса и предложения на рынке недвижимости. При росте спроса невозможно построить сразу много новых объектов недвижимости, при этом сами здания и сооружения долговечны, а земля практически вечна (неуничтожима). Спрос на объекты недвижимости индивидуализирован вследствие специфичности индивидуальных предпочтений покупателей, что затрудняет процесс достижения рыночной сбалансированности и пропорциональности. Величина спроса и предложения на объекты недвижимости обусловлена не только потребительскими качествами самих объектов, но во многом определяется географическими (место нахождения объекта на территории города, области) и историческими (дома разного периода постройки) факторами, состоянием инфраструктуры в районе объекта недвижимости (наличие подъездных путей, дорог, метро и т. д.).

3) Общий рост количества девелопесрких организаций на рынке недвижимости, и качественное преобразование организационно - правовых форм, организационных структур, моделей управления.

4) Появление новых способов конкурентной борьбы в девелоперской деятельности - конкуренция основана в большей степени на оперативности и гибкости внедрения новых технологий, интеграции строительных организаций с другими структурами, чем на инвестициях в расширение производственных мощностей и использовании низкооплачиваемых трудовых ресурсов.

5) Все большее число девелопесрких организаций будут постепенно трансформироваться в промышленно-строительные группы на основе холдингового принципа с широкой географической диверсификацией. В России более 80 % строительных организаций имеют статус малых. Это свидетельствует не только о существовании свободной конкуренции в отрасли, индикатором которой они являются, но и о самостоятельности малого предпринимательства в формировании отраслевой структуры. Для региональной экономики развитая инфраструктура малого предпринимательства является существенным фактором стабильности в финансовой, социальной и других сферах. Однако как мировой, так и отечественный опыт свидетельствует, что малые предприятия менее устойчивы, чем крупные, ибо вынуждены работать в условиях повышенного риска, и более уязвимы в условиях нестабильности [19].

Пятнадцатилетний опыт работы регионального инвестиционностроительного комплекса в рыночных условиях свидетельствует, что развитие малого предпринимательства не является достаточным для стабильного экономического роста. Для рыночной экономики не менее важна концентрация капитала. Именно поэтому для достижения определенных экономических результатов в строительстве стали создаваться крупные организации корпоративного типа. По отношению к ним малое предпринимательство выступает как источник факторов производства, рынок сбыта готовой продукции и (что весьма неожиданно) источник личной предпринимательской инициативы [81].

Тенденция укрупнения строительного рынка в регионе позволяет снизить себестоимость строительства массового жилья и может привести к его концентрации в нескольких крупных компаниях. В связи с этим некоторые строительные компании начали диверсифицировать свою деятельность и стратегию на строительном рынке [19].

В заключение необходимо отметить, для эффективного функционирования и развития девелоперской деятельности на рынке, необходимо развитие информационной, финансовой, организационно и профессиональной инфраструктуры и не менее развитой и гибкой системе государственного регулирования [86].

Вышеуказанные специфические особенности девелоперской деятельности были сформированы под влиянием экономико-организационных проблем, с которыми столкнулась современная девелоперская деятельность на рынке недвижимости.

1.2 Экономико-организационные проблемы развития девелоперской деятельности на рынке недвижимости Проблемы развития девелоперской деятельности и инвестиционностроительного комплекса современной России активно обсуждаются на различных конференциях и симпозиумах, имеется огромное количество публикаций, посвященных данной тематике. Автором были изучены различные статистические, экономические, законодательные материалы, на основе которых были выведены основные экономико-организационные проблемы развития девелоперской деятельности на рынке недвижимости (Рис. 1.3).

Экономико-организационные проблемы развития девелоперской спроса и предложения Рисунок 1.3- Экономико-организационные проблемы развития девелоперской Главной экономико-организационной проблемой развития девелоперской деятельности на рынке недвижимости является несбалансированное развитие условий спроса и предложения. Данная проблема обусловлена рядом причин:

1.1Противоречивость законодательных актов. В 2004 году были приняты ряд законодательных актов - Градостроительный Кодекс РФ, Жилищный Кодекс РФ, Федеральный закон Российской Федерации от 30 декабря 2004 г № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и других объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской федерации». С одной стороны, эти законодательные акты усложнили процедуру формирования механизмов предложения на рынке недвижимости, усложнили процедуру всего строительства, что замедлило темпы роста нового строительства. С другой стороны, данные законодательные акты были приняты со стороны государства с целью гарантирования соблюдения интересов конечных потребителей. Явно недостаточный объем проектно-сметной документации на объекты, разрабатываемой для ее выставления на торги, а также, как правило, ее невысокое качество, учитывая требования Градостроительного кодекса РФ, и длительные сроки разработки (до 2 - 3 лет). Так в Санкт-Петербурге в течение 2004-2005 годов было проведено 338 конкурсов по объектам различного назначения, из которых состоялись только половина. За 2 года подготовлено всего 22 «полных» пакетов, из них только 8 - по жилищному строительству. Такое неудовлетворительное положение приведет к резкому снижению объемов жилищного строительства и, в условиях растущего спроса, к значительному росту цен, что ставит под угрозу выполнение национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России». Практически не участвуют в подготовке «полных» пакетов документов сами застройщики, которые обладают наиболее квалифицированными специалистами в этой сфере и кровно заинтересованы в развитии строительства. Недостаточна и законодательная база для организации полноценных и эффективных торгов [119].

1.2Недостаточное количество инвестиций в девелопмент.

Недостаточное количество привлечения инвестиций является одной из ключевых причин торможения развития спроса и предложения на рынке недвижимости.

Рынок недвижимости представляет собой интегрированную категорию, которая включает в себя характерные черты, присущие рынкам товаров, инвестиций и услуг [18]. В отличие от финансовых инвестиций, недвижимость имеет ряд специфических особенностей (Рис. 1.4).

1.Явно вещественная форма.

определяющую роль с функционального ценообразования, обоснованность решения при инвестировании.

9.Сохранность Рисунок 1.4- Специфические особенности рынка недвижимости как привлечения инвестиций, мы считаем необходимым выделить следующие направления реализаций этих условий:

Стимулирование дешевого строительства со стороны государства.

уплачивается строительными организациями, в зависимости от рыночной Предоставление «дешевых» ипотечных кредитов, который является одним из важнейших инструментов активации деловой активности на рынке недвижимости.

Из последнего пункта вытекает третья причина несбалансированности спроса и предложения.

1.3 Неразвитость института ипотечного кредитования. Общие направления преобразований, которые были определены в 2005 году при формировании приоритетов национального проекта «Доступное и комфортное жилье гражданам России», сохраняют свою актуальность и сегодня. Из Рис. 1.5 видно, что лишь незначительная часть семей с наиболее высоким уровнем дохода могут приобрести жилье.

Рисунок 1.5- Доля семей, имеющих возможность приобрести жилье, соответствующее стандартам обеспечения жилыми помещениями, с помощью По данным Европейской Ипотечной Федерации, Россия занимает 47 место из 60 стран по уровню доступности ипотеки. На российском рынке существует незначительное количество финансовых инструментов, чем на европейском рынке, позволяющих прибегать к использованию ипотечного кредитования.

Данная проблема может быть проанализирован с позиции участников процесса кредитования: с точки зрения кредиторов (коммерческие банки), с точки зрения заемщиков (граждане, желающие улучшить свои жилищные условия) и, наконец, с точки зрения государства (участник и одновременно регулятор системы ипотечного кредитования).

Проблема ипотечного кредитования с точки зрения заемщиков.

Основными барьерами, препятствующими оформлению ипотечных кредитов в России, по результатам опроса НАФИ, в феврале 2011 года являлись:

1. Недостаточные доходы населения (77% респондентов).

2. Неуверенность в стабильном доходе (29 % респондентов).

3. Высокие процентные ставки банков (40% респондентов).

4. Быстрые темпы роста цен на недвижимость (13% респондентов).

5. Недоверие к банку – кредитору (9% респондентов).

6. Сложности оформления ипотеки (8 % респондентов).

Проблема ипотечного кредитования с точки зрения коммерческого банка.

Из всех банковских продуктов, ипотека - это наиболее длительный, но не самый выгодный с точки зрения действующих на рынке процентных ставок. Один из вариантов организации эффективно действующей системы ипотечного жилищного кредитования и обеспечения ликвидности банков, выдающих ипотечные кредиты, основан на «оптовых» источниках, формирующихся за счет вторичного рынка ипотечных кредитов. На первичном рынке кредиторы (коммерческие банки) выдают населению ипотечные кредиты. Для обеспечения быстрой возвратности кредитных ресурсов и решения, таким образом, проблемы собственной ликвидности, кредиторы продают выданные ими ипотечные кредиты на вторичном рынке - специально для этой цели созданному Агентству ипотечного жилищного кредитования или иному оператору вторичного рынка.

Таким образом, целостная система ипотечного жилищного кредитования должна включать в себя как первичный, так и вторичный рынок таких кредитов, обеспечивающий рефинансирование банков, выдающих ипотечные кредиты.

Проблема ипотечного кредитования с точки зрения государства.

В России создан пока некий шаблон законодательной базы в сфере ипотечного кредитования, причем этот шаблон подлежит существенной доработке. Наряду с совершенствованием законодательной базы встает самый главный вопрос - вопрос готовности государства запустить и поддержать механизм рефинансирования ипотечных кредитов. В настоящее время создано и работает Федеральное агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), деятельность которого все активнее распространяется на регионы России.

Для стимулирования инвестиционной активности на рынке недвижимости необходимо предоставление государственной поддержки развития массового строительства застройщикам.

Институт долевого строительства является существенным фактором, который тормозит развитие других финансовых институтов кредитования на рынке недвижимости в виду стремления застройщиков заместить им другие источники финансирования. Системное разрешение противоречия между ценой недвижимости и доходами ее приобретателей обеспечивается лишь на основе устойчивых связей рынка недвижимости с финансовым рынком, в котором рынок недвижимости находит источник ресурсов своего развития. Механизмом, связывающим эти рынки, в частности, являются: система ипотечного кредитования, банковское кредитование строительства, развитие институтов коллективного инвестирования в недвижимость [86].

В результате процесс кредитования перестает нести основную функцию своего предназначения - предоставление заемного финансирования в нужный срок и в нужном объеме по рыночной цене. Вот, что говорит по этой проблеме Дмитрий Титов, вице-президент Ассоциации банков Северо-Запада: «Банковская система России слаба, ее нужно капитализировать. Российские банки развивают кредитование, в т.ч. связанные с такой непростой отраслью, как строительная индустрия. Однако статистика по строительству оставляет желать лучшего: в году в городе выдано кредитов на 260 млрд. рублей, из них на строительство ушло всего 16 млрд. рублей, а в области доля кредитов строителям еще ниже.

Кредитование не соответствует реальным объемам строительной индустрии.

Ситуация с получением кредитов легче разрешается крупными компаниями, с иностранным капиталом и т.д. Но большинство не имеют таких преимуществ.

При этом объемы потребительских кредитов бурно растут. У нас 49 млрд. рублей составляет общий объем кредитования физических лиц, из них 3,6 млрд.- на приобретение жилья, в т.ч. 2 млрд.- классические ипотечные договора. В то же время я не понимаю, зачем городить новые структуры - строительные сберегательные кассы и т.п., а затем их капитализировать, когда уже есть финансовые институты – банки, у которых имеется, пусть небольшой, но определенный опыт сотрудничества со строителями. Вы должны понимать, что гарантии из воздуха не появляются» [119].

1.4 Высокие барьеры вхождения на рынок новых профессиональных участников.

Развитию девелоперской деятельности препятствуют различные барьеры вхождения новых профессиональных участников на рынок недвижимости.

Ограниченность земельных ресурсов и проблемы, связанные с охраной окружающей среды, дополняют перечень барьеров, которые объективно препятствуют вхождению новых субъектов в рынок недвижимости. Барьеры экономического характера включают инвестиционную, кредитную и налоговую политику государства, а также проблемы, возникающие из-за инфляции, неплатежей, увеличения сроков окупаемости инвестиций и других факторов.

Значительную роль играют административные барьеры, которые установлены исполнительными органами власти всех уровней. Это касается таких аспектов, как регистрация предприятий, лицензирование различных видов деятельности в сфере недвижимости, порядок предоставления, купли-продажи и аренды земельных участков, жилья и нежилых помещений, объектов незавершенного строительства.

Вторая существенная проблема, тормозящая развитие девелоперской деятельности на рынке недвижимости, связана с землей. Ценность недвижимости определяется не только затратами на создание улучшений, но в большей степени зависит от стоимости земли, где расположены объекты, и совокупности правомочий, возникающих вокруг ее присвоения. На данном этапе развития рынка существует множество проблем связанных с открытыми торгами земли под застройку, а также выкупом земельных участков в собственность предприятиями, имущественный комплекс которых расположен на данных участках. На конференции «Опыт и проблемы организации земельных торгов в СанктПетербурге и Ленинградской области», которая проходила 30 марта 2006 года, выступили с докладами ведущие специалисты, как Лев Каплан (вице-президент Санкт-Петербургского Союза строительных компаний), Николай Крутов (первый заместитель Комитета по строительству Правительства СПб), Михаил Евраев (начальник управления Федеральной антимонопольной службы РФ по контрою и надзору в области недвижимости, локальных монополий и ЖКХ), Владимир Гольман (президент Санкт-петербургского Союза строительных компаний, депутат Законодательного собрания СПб), Михаил Амосов (депутат Законодательного собрания СПб, председатель Комиссии ЗакСа по городскому хозяйству, градостроительству и земельным вопросам) и многие другие. В своих выступлениях, специалисты выделили следующие проблемы:

Процедура комплексной инженерной подготовки земель под застройку производится за счет средств инвесторов.

В пункте 2 статьи 3 ФЗ «О порядке предоставления объектов недвижимости для строительства и реконструкции» четко установлено, что все объекты недвижимости должны предоставляться на торгах. В 2005 году на практикеземельных участков под жилищное строительство предоставляется без аукционов. Только 3% участков передаются застройщикам через аукционы.

Необходимость ограничения размеров участков под застройку с целью создания конкурентной среды.

В-третьих, системной экономико-организационной проблемой развития девелопесркой деятельности является высокий уровень трансакционных издержек, возникающие при совершении различного рода сделок. Применительно к рынку недвижимости трансакционные издержки - это все издержки, связанные с созданием, обменом и защитой правомочий, которые несут покупатели и продавцы [24].

Величина трансакционных издержек зависит от следующих факторов, как:

Полнота и достоверность рыночной информации (прежде всего, информации об уровне цен на рынке).

Наличие достаточного числа контрагентов для совершения сделок.

Степень стандартизации условий сделок, возможность использования стандартных контрактов, количество возможных вариантов расчетов.

Система государственного регулирования рыночных отношений (наличие специального налогообложения, необходимость дополнительных процедур при их осуществлении, разрешений на проведение, ограничения при допуске на тот или иной рынок) [112].

Отдельным фактором, влияющим на величину трансакционных издержек, является техническая сложность объектов недвижимости, их уникальный характер.

Величина трансакционных издержек является одной из причин, которая затрудняет осуществление сделок с недвижимостью. Минимизация данных издержек - важная задача, решение которой необходимо для повышения эффективности функционирования девелоперской деятельности и рынка недвижимости.

Высокий уровень трансакционных издержек, замедляющих оборот недвижимости и делающий рынок недвижимости, существенно зависящим от состояния инфраструктуры рынка [86].

Помимо единовременной уплатой части суммы за приобретаемый объект из собственных средств, в российской практике эта величина в среднем достигает 30% от стоимости квартиры или дома, и первого ежемесячного взноса заемщик имеет расходы, связанные с оплатой услуг посредника, оформлением документов, оценкой и страхованием объекта, оплатой нотариального удостоверения договора об ипотеке, плата за регистрацию, оформление кредита, а в ряде случаев еще и приобретение полиса страхования жизни, здоровья и трудоспособности заемщика.

И наконец, со значительными проблемами столкнулась строительная отрасль. Прежде всего, эти проблемы связаны с нехваткой квалифицированных кадров. В результате провинциализмами строительной науки и обесценивания высшего строительного образования снизился интеллектуальный потенциал высококвалифицированных индустриальных рабочих, полностью разрушена система подготовки кадров для строительства.

столкнулась современная девелоперская деятельность, вызваны введением рыночных отношений в сектор, который создавался не на рыночных принципах функционирования в сфере градостроительства, землепользования, архитектуры, налогообложения земли и недвижимости. На выстроенную по командно административным принципам структуру рынка недвижимости была наложена сетка рыночных норм и правил по средствам принятия и введения множества законодательных актов, которые были направлены на формирование института частной собственности. Активное использование механизмов регулирования эффективным результатам ввиду отсутствия собственного опыта и навыков в данной области. Господствовавшая долгие годы государственно-ведомственная система представительства интересов строителей имела очевидные принципиальные недостатки. Построенная по производственной принадлежности и сформированная на базе жесткого свода правил поведения, профессиональной заинтересованность первичных производителей в высокоэффективном хозяйствовании, демонстрировала неспособность к инновациям и эволюции, примитивность и архаичность организационно - управленческих отношений [19].

Вышеуказанные проблемы указывают на необходимость нахождения предпосылок для развития девелоперской деятельности на рынке недвижимости с целью формирования дальнейших научно - практических рекомендаций для развития данного направления деятельности и определения методических основ ведения этой деятельности.

1.3 Предпосылки развития девелоперской деятельности на рынке недвижимости Для возникновения и развития девелоперской деятельности необходимы определенные предпосылки.

Под предпосылками, в широком значении слова, считаются различные основания и стимулы, побуждающие людей к осуществлению некоторых действий, а также уже имеющаяся система знаний о мире [138].

«предпосылки». В экономической теории, большее внимание уделяется юридическому и экономическому аспекту данной категории.

По мнению автора, предпосылки развития девелоперской деятельности на рынке недвижимости - это определенные экономические, правовые и организационные условия, необходимые для развития данного вида деятельности на рынке недвижимости.

Схематично предпосылки развития девелоперской деятельности на рынке недвижимости представлены на Рис. 1.7.

Рисунок 1.7- Предпосылки развития девелоперской деятельности Основной предпосылкой развития девелоперской деятельности на рынке недвижимости является высокая привлекательность рынка недвижимости для ведения бизнеса и инвестирования.

Первой причиной, способствующей привлекательности данной отрасли, является высокая сохранность инвестируемых средств. Необходимо отметить, что инвестиционно - строительная деятельность в кратчайшие сроки преодолела последствия мирового экономического кризиса 2008-2009 гг., продемонстрировав значительный рост, и фактически разорвала замкнутый круг рецессии во многих смежных отраслях экономической активности.

В развитых странах институциональные инвесторы рассматривают недвижимость как актив, который занимает весомое место в их портфеле инвестиций. Научные исследования, проводимые за рубежом, выявили, что недвижимость позволяет улучшить результаты портфельных инвестиций, состоящих из традиционных финансовых инструментов, обеспечивают их владельца стабильными денежными потоками, что снижает его риск без значительного падения доходности. Также инвестиции в недвижимость реализует приумножение капитала за счет роста стоимости такого ограниченного ресурса как земля.

Инвестиции в недвижимость - вторые по популярности после вложений в золото. В США за последние годы у золота, депозитов, акций и облигаций, сырья, искусства доходность около 5%, в то время как у недвижимости -11 %. В период кризиса 2008-2009 гг. инвестиционные сделки пропали как класс. Сейчас доля инвестиционных покупок доходит до 15-17% [132].

Второй весомой причиной в данной категории является стабильная рентабельность ведения бизнеса. Доходность варьируется от 5 % до 25 %, в зависимости от направления деятельности.

И наконец, спрос на объекты недвижимости относительно постоянен, поэтому, деятельность по развитию и обслуживанию объектов недвижимости всегда востребована.

Остальные предпосылки развития девелоперской деятельности связаны с:

законодательной базой регулирования деятельности, наличием частной собственности, конкуренцией и частным предпринимательством, стратегическим менеджментом.

Законодательная база регулирования девелоперской деятельности - это распоряжений и указов, посредством которых государственные органы власти могут устанавливать, изменять или отменять соответствующие правовые нормы, регламентирующие процесс девелоперской деятельности на рынке недвижимости.

деятельность, относят:

1. Конституция РФ.

2.Гражданский кодекс РФ.

3.Арбитражный процессуальный кодекс РФ.

4.Трудовой кодекс РФ.

5.Налоговый кодекс РФ.

6. Земельный кодекс РФ.

7.Федеральный закон от 24 июля 2007 г. N 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации».

8.Постановление Правительства Российской Федерации от 21 августа 2010 г. № предпринимательства при предоставлении федерального имущества» и другие.

9.Федеральный Федеральный закон «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

10.Федеральный «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части приведения их в соответствие с Земельным кодексом Российской Федерации».

11. Федеральный закон от 10 мая 2007 г. № 69-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части установления порядка резервирования земель для государственных или муниципальных нужд».

12. Федеральный закон от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», обеспечивающий переход к единому государственному учету земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости.

13.Федеральный закон от 17 ноября 1995 г. N 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации».

14. Федеральный закон от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений».

Наличие частной собственности и обособленного имущества. Для осуществления девелоперской деятельности предприниматель должен обладать определенным обособленным имуществом. Согласно статье 34 Конституции РФ «каждый имеет право на свободное использование своих способностей и имущества для предпринимательской и иной, не запрещенной законом экономической деятельности» [1].

Рынок недвижимости - это комплекс отношений, связанных с созданием новых и эксплуатацией уже существующих объектов недвижимости.

Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Данные права позволяют субъектам рынка владеть, распоряжаться и пользоваться объектами недвижимости: зданиями, сооружениями, земельными участками и другими объектами недвижимости, указанных в статье Гражданского Кодекса РФ. Помимо основной «триады прав»- владения, распоряжения и пользования, выделяют еще дополнительные права, связанные с объектами недвижимости: право управления, то есть право решения, кто и как будет обеспечивать использование благ; право на доход, на присвоение результатов от использования благ; право суверена (абсолютное право на определение судьбы блага, то есть его отчуждение, потребление, изменение, уничтожение; право на безопасность - на защиту от экспроприации, хищения благ и от вреда со стороны внешней среды; право на передачу благ в наследство и на дарение; право на бессрочность обладания благом; запрет на использование способом, наносящим вред внешней среде; право на ответственность в виде взыскания (возможность взыскания блага в уплату долга); право на остаточный характер, то есть право на существование процедур и институтов, обеспечивающих восстановление правомочий, например возврата переданных кому-то правомочий по истечении срока.

По подсчетам американского юриста Л. Беккера, возможно существование около 1500 вариантов прав собственности из каталога А. Оноре. При этом право собственности, из скольких бы правомочий оно ни состояло, должно быть гарантировано государством [76].

Таким образом, наличие частной собственности, обособленного имущества собственника и соблюдение всех правомочий является одной из предпосылок развития девелоперской деятельности на рынке недвижимости.

Государственное регулирование девелоперской деятельности на рынке недвижимости. Определенные сферы экономики не могут развиваться без государственного стимулирования. К данной сфере, без сомнения, относится и девелоперская деятельность на рынке недвижимости. Государственная власть проявляется в двух аспектах. С одной стороны, органы власти регулируют рыночные процессы на данном рынке, инициируя и утверждая нормативные и правовые акты. С другой - государство, являясь собственником большого количества объектов недвижимости различного назначения, должно принимать решения по поводу эффективного владения, пользования распоряжения ими.

Таким образом, государственное стимулирование девелоперской деятельности на рынке недвижимости - это воздействие государства на деятельность девелоперских организаций для обеспечения нормальных условий функционирования рыночного механизма, а также решения социальноэкономических, технологических, экологических проблем, возникающих при осуществлении данной деятельности.

девелоперской деятельности на рынке недвижимости:

1.Регулирование девелоперской деятельности происходит в соответствии с законодательством Российской Федерации как формы коммерческого функционирования на рынке недвижимости и относится к ведению федеральных органов государственной власти. Регулирование данного направления деятельности в рамках предпринимательской деятельности связывается исключительно с гражданским законодательством, состоящим из Гражданского кодекса РФ и принимаемых в соответствии с ним федеральных законов.

Гражданский кодекс РФ устанавливает общие основы договорных отношений при оказании субъектами предпринимательства разнообразных возмездных услуг.

Оказание услуг по профессиональному управлению объектами недвижимого имущества, включая работу по привлечению инвестиций и проведению техникоэкономических, юридических, статистических и иных экспертиз регламентируется Гражданским кодексом в рамках договоров аренды, агентирования, совместной деятельности и некоторых других форм.

2.Государственный учет недвижимости и регистрация прав на нее с целью законодательного подтверждения права собственности для соблюдения интересов собственника.

3.Лицензирование девелоперской деятельности на рынке и создание системы саморегулирующихся организаций (СРО), обеспечивающих соблюдение квалификационных и иных требований профессиональными участниками рынка недвижимости.

4. Внедрение механизмов частно - государственного партнерства (ГЧП).

За годы рыночных реформ в России сформировался частный сектор экономики. Если говорить о системе собственности, то в настоящее время доля государства еще слишком велика - за государством остается более половины собственности. Государство не обладает эффективным набором инструментов менеджмента в отношении своего имущества, а стратегии и программы, базирующиеся только на использовании бюджетных средств, не позволяют органам власти осуществлять масштабные стратегические проекты по управлению и развитию недвижимости. По этим причинам очень важно для государства выстроить стратегическое партнерство с девелоперскими организациями, так называемое государственно - частное партнерство (ГЧП).

Государственно-частное партнерство (ГЧП) - система долгосрочных отношений между государством и представителями частного сектора (девелоперскими организациями) по реализации определенного проекта на определенных условиях распределения доходов или неимущественных выгод, расходов и рисков.

По мнению экспертов, более 80 % финансовых ресурсов в сфере недвижимости находится в руках отечественного частного капитала. В сотрудничестве с государством бизнес может не только выгодно инвестировать свои финансовые ресурсы, но и реализовать накопленный опыт, гибкость и оперативность в принятии решений, а государство имеет возможность стимулировать бизнес путем предоставления льгот и гарантий для наибольшей эффективности совместных проектов.

отношений, которые бы обеспечивали дальнейшее развитие девелоперской деятельности.

Существуют различные механизмы создания и функционирования ГЧП в сфере недвижимости, которые могут быть классифицированы по следующим признакам:

по направлению партнерской деятельности;

по инструментам финансирования и иного стимулирования, которые могут использоваться государством в ГЧП;

по инструментам финансирования, используемым бизнесом;

по механизмам распределения расходов и рисков в рамках ГЧП;

по выгодам, получаемым участниками.

недвижимости. Конкуренция - это экономическая категория, характеризующая особого рода экономические отношения (состязательность, борьбу) между участниками рынка, возникающие в связи с производством и обменом материальных благ (товаров, работ, услуг). Конкуренция является необходимым предпринимательской деятельности [82].

Рынок недвижимости нельзя отнести к рынку совершенной конкуренции ввиду специфических особенностей функционирования, и как следствие, невозможность достижения состояния равновесия между спросом и предложением.

особенностями:

Небольшое число покупателей и продавцов.

Уникальность каждого объекта недвижимости.

Контроль над ценами ограничен.

недвижимости.

Перечисленные формальнее признаки конкуренции позволяют сделать вывод, что основная форма конкурентной борьбы на рынке недвижимости - это олигополия.

Стратегический менеджмент. Перечисленные предпосылки являются внешними условиями для развития девелоперской деятельности на рынке недвижимости. Но если мы говорим о развитии, то нельзя пренебрегать внутренними условиями, которые организация сама формирует. К таким внутренним условиям, по нашему мнению, относится наличие стратегического менеджмента в организации.

Стратегический менеджмент - функция управления (менеджмента), распространяется на долгосрочные цели и действия компании [138].

Стратегическое управление воздействует на внутрифирменные процессы, которые ускоряют развитие организаций в нужном направлении.

По нашему мнению, на данный момент времени представлен недостаточный набор практических разработанных стратегических инструментов в области управления девелоперскими организациями.

Стратегические методы, модели, принципы и различные экономические и неэкономические показатели составляют основу эффективного стратегического инструментария.

Перечисленные предпосылки показали необходимость разработки методических основ стратегического управления девелоперской деятельностью с учетом фазы цикла рынка недвижимости для развития данной деятельности.

1. Рынок недвижимости - это особый сектор рыночной активности, для которого характерна цикличность развития. Американские экономисты Чарльз Хьюлет и Гади Кауфман выделяют 3 фазы цикла развития рынка недвижимости: фаза подъема/роста, фаза стабильности и фаза спада.

охарактеризовать как самостоятельную, осуществляемую на свой риск деятельность, направленную на систематическое извлечение прибыли от пользования объектами недвижимости (сдачи в аренду и субаренду), покупки и продажи объектов недвижимости в спекулятивных и инвестиционных целях, а также выполнения различного рода работ по развитию объектов консультационных услуг физическим и юридическим лицам.

3. Крупные девелоперские организации трансформируются в промышленностроительные группы на основе холдингового принципа и диверсифицируют свою деятельность в нескольких направлениях: оказание различного рода консультационных и управленческих услуг, осуществление инвестиционностроительной деятельности и управление собственными активами.

4. Современная девелоперская деятельность на рынке недвижимости, имеет специфические особенности развития: определяется фазой цикла развития рынка недвижимости; зависит от особенностей формирования спроса и предложения на рынке недвижимости; трансформация в промышленностроительные группы на основе холдингового принципа с широкой географической диверсификацией.

5. Главные экономики - организационные проблемы развития девелоперской деятельности на рынке недвижимости лежат в следующих плоскостях:

(противоречивость законодательных актов, недостаточное количество инвестиций, неразвитость института ипотечного кредитования, высокие барьеры вхождения на рынок новых профессиональных участников), проблемы выкупа земли под строительство, высокий уровень трансакционных издержек, нехватка квалифицированных кадров.

6. Для возникновения и развития девелоперской деятельности необходимы определенные предпосылки. Предпосылки развития девелоперской деятельности на рынке недвижимости - это определенные экономические, правовые и организационные условия, необходимые для развития данного вида деятельности на рынке недвижимости. Это привлекательность отрасли;

наличие законодательной базы, регулирующей девелоперскую деятельность;

частная собственность и обособленное имущество; государственное регулирование; конкуренция и частное предпринимательство; стратегический менеджмент.

7. Развитие девелоперской деятельности зависит от внутренних условий, которые создаются внутри самой организации. К таким внутренним условиям относится наличие стратегического менеджмента (управления).

Стратегическое управление воздействует на внутрифирменные процессы, которые ускоряют развитие организаций в нужном направлении. На данный момент времени представлен недостаточный набор практических разработанных стратегических инструментов в области управления девелоперскими организациями. Стратегические методы, модели, принципы и различные экономические и неэкономические показатели составляют основу эффективного стратегического инструментария.

8. Перечисленные предпосылки показали необходимость разработки методических основ стратегического управления девелоперской деятельностью с учетом фазы цикла рынка недвижимости для развития данной деятельности.

2 ИССЛЕДОВАНИЕ И РАЗРАБОТКА МЕТОДИЧЕСКИХ ОСНОВ

СТРАТЕГИЧЕСКОГО УПРАВЛЕНИЯ ДЕВЕЛОПЕРСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬЮ НА

РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ

2.1 Основы стратегического управления девелоперской деятельностью Исследованию проблем, посвященных анализу существующих методов и моделей стратегического управления предпринимательской деятельностью, уделяют внимание в своих работах зарубежные ученые - экономисты Ансофф И., Минцберг Г., Мескон М., Чэндлер А, Кэмпбел Э., Портер М., Котлер Ф., Томпсон, А. Дж. Ш. Стрикленд, Д. Траут, Э.Райса и многие другие. В отечественной литературе проблемы стратегического развития предпринимательской деятельности освещены в трудах А.Г. Аганбегяна, О.С. Виханского, B.C.

Ефремова, Э.М. Короткова, В.Д. Марковой, А.Н. Петрова, А.Н. Хорина, В.Э.

Керимова и других. (Табл. 2.1).

Явно недостаточно работ связанных с исследованием особенностей предпринимательской деятельности на рынке недвижимости. Отдельным аспектам данной проблематики посвящены работы Максимова С.Н., Асаула А.Н., Шишлова Г.И., Смирновой И.В., Бачуринской И. А., Бузырева В.В., Ч. Хьюлета, Г. Кауфмана и др.

Вместе с тем актуальными становится вопросы определения понятия «стратегия развития девелоперской деятельности на рынке недвижимости», ее компонентов, а также анализе и систематизации существующих методов и моделей стратегического управления девелоперской деятельностью на рынке недвижимости с целью определения их достоинств и недостатков.

Таблица 2.1- Определения понятия «стратегия»

1.И.Ансофф/ Стратегия есть набор правил для принятия решений, которыми «Стратегическое организация руководствуется в своей деятельности [17].

управление»

«Стратегическое сафари: Стратегия как план.

3.М.Мескон/ «Основы менеджмента» комплексный план, предназначенный для того, чтобы обеспечить 4.Э. Кэмпбел/ Стратегический управленческий анализ - это инструмент «Управление проектом на стратегического анализа, с помощью которого руководство одной странице» организации оценивает эффективность хозяйственной 5.М. Портер/ Каждая компания имеет четыре основных стратегических «Конкурентная стратегия: варианта выбора. Для определения будущей генерической методика анализа отраслей стратегии необходимо решить две следующие проблемы: 1) конкурентов» выбрать пространство для ведения конкурентной борьбы, то есть 6.А.Томпсон, А. Стратегия - это управленческий план, направленный на Стрикленд/ укрепление позиций организации, удовлетворение потребностей «Стратегический ее клиентов и достижение определенных результатов менеджмент. Концепции и деятельности. Стратегия - это обязательство осуществлять одну ситуации для анализа» совокупность действий, а не другую [121].

Э. Райс/ Достижение тактических результатов - конечная и единственная 7.Траут, «Маркетинговые войны» цель стратегии…Стратегия должна разрабатываться снизу вверх, 8.О.С. Виханский/ Стратегия - это долгосрочное качественно определенное «Стратегическое направление развития организации, касающееся сферы, средств и управление» формы ее деятельности, системы взаимоотношений внутри 9.Ч. Хьюлет, Стратегия – это инструмент, при помощи которого компания Г. Кауфман/ достигает своих целей. Стратегия создает основу, контекст для «Стратегия компаний в принятия ежедневных оперативных решений. Стратегия сфере недвижимости» описывает, что компания делает сегодня, что будет делать в 10.Р. Кох/ «Принцип 80/20» Стратегию бизнеса нельзя рассматривать в общих чертах. Ее На основании изложенного материала в Табл. 2.1, мы предлагаем следующую формулировку стратегии управления девелоперской деятельностью на рынке недвижимости:

недвижимости - это стратегический план действий, который основан на принципах эффективного стратегического управления девелоперской деятельностью и задан системой показателей оценки эффективности стратегического управления. Данный план ориентирован на ресурсный подход, базируется на ключевых компетенциях и определяется динамическими способностями организации адаптироваться к изменяющимся фазам цикла развития рынка недвижимости посредством диверсификации направлений деятельности с целью получения конкурентных преимуществ.

Схематично процесс формирования стратегии управления девелоперской деятельностью на рынке недвижимости представлен на Рис. 2.1.

Внутренние компетенции Динамические способности Внешние компетенции Рис.2.1- Стратегия управления девелоперской деятельностью на рынке Стратегический план действий - это одна из функций управления, которая представляет собой процесс выбора стратегических целей организации и путей их достижения. Стратегическое планирование обеспечивает основу для всех ориентированы на выработку стратегических планов.

Цель стратегического планирования состоит в определении направлений развития бизнеса, исходя из возможностей организации, внутренних и внешних условий, опыта, наличия человеческих ресурсов, финансового положения компании, состояния фазы цикла рынка и т.д.

критериями эффективности деятельности. Более подробно данные категории будут рассмотрены в следующих разделах диссертационной работы.

Ресурсный подход - организация рассматривается как совокупность ресурсов и способностей, определяющих ее стратегию и эффективность деятельности. Чем чаще происходит изменение условий внешней среды (смена фаз цикла развития рынка недвижимости), тем выше вероятность того, что именно внутренние ресурсы и способности организации станут фундаментом для долгосрочной стратегии развития девелоперской деятельности.

Ключевые (стержневые) компетенции по Э. Кэмпбеллу - это отличительная особенность, свойство или ряд свойств, специфичных именно для конкретной организации, наличие которых позволяет производить товары качеством выше среднего и использовать свои ресурсы и компетенции более эффективно [75].

Ключевой компетенцией реально обладают только те организации, чьи производственные и финансовые результаты достигают уровня выше среднего.

Ключевые компетенции принято разделять на две группы: внешние и внутренние.

К внешним компетенциям девелоперских организаций рынка недвижимости относятся:

Устойчивые связи с поставщиками, посредниками и конечными клиентами.

Возможность лоббирования интересов (связи с органами государственного управления для получения государственных заказов и разрешительной документации для ведения строительной деятельности).

Способность обеспечивать заемное финансирование в нужном объеме, в кратчайшие сроки и по приемлемой стоимости (связи с финансовыми институтами и инвесторами).

К внутренним компетенциям можно отнести следующие:

Хорошо отработанные и эффективные бизнес-процессы (при управлении и реализации проектов).

Наличие квалифицированного персонала, который сложно найти на рынке труда и на подготовку которого требуется значительное время.

Наличие сильного бренда.

Накопленный опыт реализации проектов.

Наличие эффективной организационной структуры, отвечающей требованиям ведения предпринимательской деятельности.

Способности и ресурсы компании становятся наиболее надежной основой, как для ведения бизнеса, так и для определения стратегии управления.

Особенности ключевых компетенций:

добавление значительной потребительной стоимости (полезности) конечному продукту;

потенциальный доступ к разным рынкам;

большие затраты для копирования конкурентами;

высокая сложность;

трудная идентифицируемость;

возможность использования только в рамках определенной бизнес-системы (организации);

не может быть заменена другой компетенцией (незаменимость).

В основе любой стратегии управления лежат конкурентные преимущества.

рентабельность выше средней для данной отрасли или данного рыночного сегмента (что обеспечивается более высокой эффективностью использования ресурсов) и завоевывать прочные позиции на рынке.

Источниками конкурентного преимущества являются:

ресурсы компании;

внешние и внутренние компетенции;

динамические способности компании.

Показатели конкурентных преимуществ девелоперской деятельности на рынке недвижимости представлены на Рис. 2.2:

Финансовые:

1.Рентабельность продаж выше диверсификации предоставляемых Человеческие ресурсы:

1.Образование, квалификация, квалификации.

2.Высокая производительность труда.

3.Дисциплина, низкая текучесть кадров.

4.Инициатива и энтузиазм.

Рисунок 2.2- Показатели конкурентных преимуществ девелоперской недвижимости столкнулись с проблемой неспособности адаптироваться к изменяющимся фазам цикла развития недвижимости. Это вызвано слабыми динамическими способностями данной организации.

Динамические способности организации - это умение организации быстро адаптироваться к изменяющимся условиям внешней среды (смена фаз цикла развития недвижимости) за счет использования своих внешних и внутренних компетенций с целью поддержания конкурентоспособности данной организации.

При разработке стратегического плана решающим должен быть не только анализ и мониторинг текущей фазы экономического цикла, но и следующей фазы, которая определит поведение на рынке недвижимости на несколько лет вперед.

Стратегия управления девелоперской деятельностью будет эффективной в том случае, если анализ рынка будет реальным, а не фиктивным.

При разработке стратегии управления девелоперской деятельностью, менеджменту организации, в первую очередь, необходимо определиться относительно своей миссии, долгосрочного видения, поставленных целей и ключевых ценностей.

Миссия - отправная точка в разработке стратегии компании. Миссия указывает путь, по которому пройдет компания, является одним из важнейших инструментов которому коммуникации между компанией и покупателем, ориентирует всех сотрудников в одном направлении, как в долгосрочной, так и в краткосрочной перспективе. Опираясь на миссию, компания формулирует свои будущие направления развития бизнеса и целевых потребителей.

Долгосрочное видение - это практическое приложение миссии компании.

Поясняет, что и каким образом компания собирается предпринять для реализации своей миссии. Видение расшифровывает, что представляет собой компания, чем занимается с учетом сформулированной миссии. Долгосрочное видение - это внутренний документ, необходимый руководству компании, чтобы снять все сомнения относительно долгосрочных перспектив развития компании. Если миссия ориентируется на потребителя, то видение компании акцентирует внимание на принципах деятельности, которые позволяют реализовать эту миссию.

Цели - стратегически значимые приоритеты, которые разрабатываются на основе видения и миссии, и выражают стратегические ориентиры.

Постановка целей переводит миссию и долгосрочное видение в конкретные действия компании, снижая неопределенность и очерчивая границы деятельности для формирования будущего состояния и жизнедеятельности всей организации.

Разрабатываемые цели должны укладываться в рамках «SMARTER-модели», то есть поставленные цели должны быть:

S(specific/simple)- ясные и простые.

M(measurable)-измеряемые и оцениваемые.

A (аgressive but аchievable)-амбициозные, но достижимые.

R(relevant and realistic)-релевантные и реалистичные с точки зрения прикладываемых усилий и требуемых ресурсов.

Т(time-bound)- с определенными временными границами.

E(evaluated)-оцениваемые и взвешенные по важности.

R(reviewed)-периодически пересматриваемые и корректируемые.

Ключевые ценности - это важнейшие установки, не поддающиеся требованиям экономической целесообразности или краткосрочной выгоды.

Ключевые ценности определяют, какими принципами живет организация, своеобразный стержень.

необходимыми составляющими для формирования методов и моделей стратегического управления современной девелоперской деятельностью на рынке недвижимости.

2.2 Анализ существующих методов и моделей стратегического управления и разработка модели-матрицы стратегического управления девелоперской деятельностью на рынке недвижимости Девелоперские (строительные) организации до 1991г. функционировали в сравнительно стабильном экономическом, социальном, политическом и технологическом окружении, и имели возможность развиваться по предсказуемой траектории. Цели, роли участников, характер производства, текущая деятельность - все эти компоненты были объединены в стабильную модель поведения. Цепочки совершаемых трансакций были относительно простые и короткие, все внешние факторы влияния определены, степень риска можно было оценить с высокой степенью точности. В таких условиях задачи менеджмента были направлены на организационный потенциал и опыт обеспечит реализацию долгосрочных целей и изменения в стратегии управления.

С развитием рыночной экономики ситуация в строительстве изменилась:

появилась необходимость приспосабливаться к новым условиям, внешняя среда перестала быть предсказуемой. Внутренние организационные процессы также изменились: появились новые организационно - правовые формы, усложнилась организационная структура. Возникла необходимость обратиться к зарубежному опыту стратегического управления.

В стратегическом управлении деятельностью девелоперских организаций, как показывает зарубежный опыт, используются самые разнообразные методы (Рис 2.3) и модели (Рис 2.4). В настоящее время при управлении деятельностью девелоперских организаций, как правило, используют классические методы и модели, которые были разработаны зарубежными и отечественными учеными экономистами.

нормативный Рисунок 2.3- Методы стратегического управления девелоперской 1) Расчетно - аналитические методы.

взаимного влияния, а также подсчета резервов повышения эффективности производства. При применении балансового метода анализа связь между отдельными показателями выражается в форме равенства итогов, полученных в результате различных сопоставлений [111].

использованием норм и нормативов. Последние применяются для расчета потребности в ресурсах и показателей их использования. С помощью норм и нормативов обосновываются важнейшие пропорции, развитие материального производства и непроизводственной сферы [111].

2) Графо - аналитические.

Экстраполяционный метод - сущность экстраполяции заключается в изучении сложившихся в прошлом и настоящем устойчивых тенденций развития объекта прогноза и в переносе их на будущее [44].

двумя (парная или частная) или несколькими (многомерная или множественная) факторами [44].

Метод сетевых графов - это метод планирования работ проектного характера. Методы сетевого анализа позволяют осуществить анализ проекта, которых включает в себя большое число взаимосвязанных операций. С помощью данного метода можно определить вероятную продолжительность выполнения работ, их стоимость, возможные размеры экономии времени или денежных средств, а также то, выполнение каких операций нельзя отсрочить, не задержав при этом срок выполнения проекта в целом. Методы сетевого анализа могут быть использованы при составлении календарного плана выполнения операций, удовлетворяющего существующим ограничениям на обеспечение ресурсами [111].

3) Экономико-аналитические.

Линейное программирование - методы линейного программирования разработаны для проблем оптимизации, затрагивающих линейные функции пригодности или расходов с линейными ограничениями параметров или входных переменных. Линейное программирование обычно используется для решения задач по распределению активов. Одно из возможных применений линейного программирования состоит в поиске оптимального размещения денежных средств в различные финансовые инструменты для получения максимальной прибыли [79].

зависимости от вида целевой функции и системы ограничений разработаны специальные методы решения, к которым относятся методы множителей Лагранжа, квадратичное и выпуклое программирование, градиентные методы, приближенные методы решения, графический метод. Из нелинейного программирования наиболее разработаны задачи, в которых система ограничений линейная, а целевая функция нелинейная [80].

Теория игр - математический метод изучения оптимальных стратегий в играх. Под игрой понимается процесс, в котором участвуют две и более стороны, ведущих борьбу за реализацию своих интересов. Каждая из сторон имеет свою цель и использует некоторую стратегию, которая может вести к выигрышу или проигрышу - в зависимости от поведения других игроков. Теория игр помогает выбрать лучшие стратегии с учётом представлений о других участниках, их ресурсах и их возможных поступках [111].

4) Эвристические методы Метод экспертных оценок - количественные и качественные (обычно в баллах или порядковых номерах, рейтингах) оценки процессов и явлений, экономических величин, показателей, выполняемые экспертами на основе суждений. Чаще всего к таким оценкам приходится прибегать, когда анализируемая величина не поддается непосредственному измерению, учету.

Метод анализа иерархий Т. Саати - поддержка принятия решений посредством иерархической композиции задачи и ранжирование альтернативных предпочтительного решения, но и позволяет количественно выразить степень предпочтительности посредством ранжирования. Это способствует полному и адекватному выявлению предпочтений лица, принимающего решение. Кроме того, оценка меры противоречивости использованных данных позволяет установить степень доверия к полученному результату. Позволяет понятным и рациональным образом структурировать сложную проблему принятия решений в виде иерархии, сравнить и выполнить количественную оценку альтернативных вариантов решения [134].



Pages:     || 2 | 3 |


Похожие работы:

«Сысолятин Виктор Юрьевич УДК 621.791, 66.028 ЦИФРОВЫЕ ЭЛЕКТРОТЕХНИЧЕСКИЕ КОМПЛЕКСЫ КОНТРОЛЯ КОЛИЧЕСТВА ЭЛЕКТРИЧЕСТВА ПРИ ПРОТЕКАНИИ ТОКА В ЭЛЕКТРОХИМИЧЕСКИХ УСТРОЙСТВАХ Специальность 05.09.03 – Электротехнические комплексы и системы Диссертация на соискание ученой степени кандидата технических наук Научный руководитель –...»

«Спирина Людмила Викторовна РОЛЬ ПРОТЕОЛИТИЧЕСКИХ СИСТЕМ В ФОРМИРОВАНИИ СОСУДИСТЫХ ОСЛОЖНЕНИЙ САХАРНОГО ДИАБЕТА 1 ТИПА У ДЕТЕЙ 14.00.16 - патологическая физиология 14.00.09 - педиатрия Диссертация на соискание ученой степени кандидата медицинских наук Научный руководитель : доктор биологических наук, профессор Суханова Г.А. Научный консультант : доктор медицинских наук...»

«Дмитрий Геннадьевич ТРУНОВ ФЕНОМЕНОЛОГИЯ САМОПОЗНАНИЯ: КОНЦЕПЦИЯ МНОЖЕСТВЕННОГО Я Специальность 09.00.01 — Онтология и теория познания Диссертация на соискание степени доктора философских наук Научный консультант — доктор философских наук, профессор Железняк Владимир Николаевич Пермь Работа выполнена на...»

«Саутин Максим Евгеньевич ПАТОГЕНЕТИЧЕСКИ НАПРАВЛЕННАЯ ФАРМАКОТЕРАПИЯ ПСОРИАЗА И АТЕРОСКЛЕРОЗА АТОРВАСТАТИНОМ С УЧЕТОМ ОБЩИХ МОЛЕКУЛЯРНЫХ ФАКТОРОВ 14.03.06 - клиническая фармакология Диссертация на соискание ученой степени кандидата медицинских наук НАУЧНЫЙ РУКОВОДИТЕЛЬ: доктор медицинских наук, профессор А.Л. Пирузян КОНСУЛЬТАНТ: кандидат...»

«Воробьёв Анатолий Евгеньевич РАЗРАБОТКА И ИССЛЕДОВАНИЕ СИСТЕМ МОНИТОРИНГА РАСПРЕДЕЛЕННЫХ ОБЪЕКТОВ ТЕЛЕКОММУНИКАЦИЙ Специальность 05.12.13 - Системы, сети и устройства телекоммуникаций Диссертация на соискание ученой степени кандидата технических наук Научный руководитель :...»

«ПАНЧЕНКО Алексей Викторович МАРКШЕЙДЕРСКАЯ ОЦЕНКА УСТОЙЧИВОСТИ КРИВОЛИНЕЙНОГО В ПЛАНЕ БОРТА КАРЬЕРА Специальность 25.00.16 – Горнопромышленная и нефтегазопромысловая геология, геофизика, маркшейдерское дело и геометрия недр Научный руководитель : доктор технических наук...»

«БЕРЕЖНАЯ ЕЛИЗАВЕТА СЕРГЕЕВНА КОНЦЕПЦИЯ СТРАТЕГИЧЕСКОГО ИННОВАЦИОННОГО УПРАВЛЕНИЯ НА РЕГИОНАЛЬНОМ ФАРМАЦЕВТИЧЕСКОМ РЫНКЕ Диссертация на соискание ученой степени доктора фармацевтических наук 14.04.03 – организация фармацевтического дела 2 Пятигорск – 2014 3 СОДЕРЖАНИЕ ВВЕДЕНИЕ 4 ХАРАКТЕРИСТИКА ИННОВАЦИОННОГО УПРАВЛЕНИЯ В 17 ГЛАВА 1 СТРАТЕГИЧЕСКОМ РАЗВИТИИ ФАРМАЦЕВТИЧЕСКОГО РЫНКА.. Диалектика инноваций как инструмент стратегии развития системы 1.1 лекарственного обращения.....»

«ПЕТРЕНКО АНАТОЛИЙ АНАТОЛЬЕВИЧ АНАЛИЗ МЕТИЛИРОВАНИЯ ДНК ПРИ РАКЕ ШЕЙКИ МАТКИ (Онкология - 14.00.14) ДИССЕРТАЦИЯ на соискание ученой степени кандидата биологических наук Научный руководитель : профессор, д.б.н. Ф.Л. Киселев Москва 2003 -2ОГЛАВЛЕНИЕ Стр. СПИСОК СОКРАЩЕНИЙ ВВЕДЕНИЕ МЕТИЛИРОВАНИЕ ДНК Распространение метилирования ДНК Функция метилирования ДНК Метилирование во время...»

«НОВОХАЧЁВА НАТАЛЬЯ ЮРЬЕВНА СТИЛИСТИЧЕСКИЙ ПРИЁМ ЛИТЕРАТУРНОЙ АЛЛЮЗИИ В ГАЗЕТНО-ПУБЛИЦИСТИЧЕСКОМ ДИСКУРСЕ КОНЦА XX – НАЧАЛА XXI ВЕКОВ специальность 10.02.01 – русский язык ДИССЕРТАЦИЯ на соискание учёной степени кандидата филологических наук Научный руководитель – доктор филологических наук, профессор В.М. Грязнова Ставрополь – -2ОГЛАВЛЕНИЕ Введение..3- Глава 1. Литературная аллюзия в...»

«из ФОНДОВ РОССИЙСКОЙ ГОСУДАРСТВЕННОЙ БИБЛИОТЕКИ Байчоров, Эльдар Пазлиевич 1. Стратегия социально-экономического развития депрессивного региона 1.1. Российская государственная Библиотека diss.rsl.ru 2005 Байчоров, Эльдар Пазлиевич Стратег и я социально-экономическог о развития депрессивного региона [Электронный ресурс]: На материалак Карачаево-Черкесской Республики : Дис.. канд. экон. наук : 08.00.05.-М.: РГБ, 2005 (Из фондов Российской Государственной Библиотеки) Экономика U управление...»

«БАСКИН Игорь Иосифович МОДЕЛИРОВАНИЕ СВОЙСТВ ХИМИЧЕСКИХ СОЕДИНЕНИЙ С ИСПОЛЬЗОВАНИЕМ ИСКУССТВЕННЫХ НЕЙРОННЫХ СЕТЕЙ И ФРАГМЕНТНЫХ ДЕСКРИПТОРОВ 02.00.17 – математическая и квантовая химия ДИССЕРТАЦИЯ на соискание ученой степени доктора физико-математических наук Москва – 2009 СОДЕРЖАНИЕ Содержание Введение Глава 1. Искусственные нейронные сети 1.1. Введение 1.2. Основные принципы нейросетевого моделирования 1.2.1. Общая терминология 1.2.2. Нейрон МакКаллока-Питтса 1.2.3....»

«                  УДК 524.3, 524.4, 524.6 Глушкова Елена Вячеславовна КОМПЛЕКСНОЕ ИССЛЕДОВАНИЕ РАССЕЯННЫХ ЗВЁЗДНЫХ  СКОПЛЕНИЙ ГАЛАКТИКИ Специальность 01.03.02 – астрофизика и звёздная астрономия Диссертация на соискание ученой степени доктора физико­математических наук Москва – 2014 Оглавление...»

«МАЛЬЦЕВ ДМИТРИЙ ВАСИЛЬЕВИЧ 5-НТ2А-АНТАГОНИСТЫ В РЯДУ НОВЫХ ПРОИЗВОДНЫХ БЕНЗИМИДАЗОЛА И ИЗУЧЕНИЕ ИХ ФАРМАКОЛОГИЧЕСКОГО ДЕЙСТВИЯ 14.03.06 – фармакология, клиническая фармакология ДИССЕРТАЦИЯ на соискание ученой...»

«Еременко Сергей Леонидович ЭКОНОМИЧЕСКОЕ ПОВЕДЕНИЕ РОССИЯН В ГЛОБАЛЬНОЙ КОМПЬЮТЕРНОЙ СЕТИ ИНТЕРНЕТ: СОЦИОЛОГИЧЕСКИЙ АНАЛИЗ 22.00.04 – социальная структура, социальные институты и процессы ДИССЕРТАЦИЯ на соискание ученой степени кандидата социологических наук Научный руководитель – доктор социологических наук Е.О. Кубякин Краснодар – Содержание Введение.. 1. Экономическое поведение россиян...»

«Гамаюнов Денис Юрьевич ОБНАРУЖЕНИЕ КОМПЬЮТЕРНЫХ АТАК НА ОСНОВЕ АНАЛИЗА ПОВЕДЕНИЯ СЕТЕВЫХ ОБЪЕКТОВ Специальность 05.13.11 – математическое и программное обеспечение вычислительных машин, комплексов и компьютерных сетей ДИССЕРТАЦИЯ на соискание ученой степени кандидата физико-математических наук Научный руководитель : д.ф-м.н. Р.Л.Смелянский МОСКВА ВВЕДЕНИЕ 1.1. ЗАДАЧА...»

«САМАРКИН СЕРГЕЙ ВЛАДИМИРОВИЧ Социально-демографические процессы в Северном Казахстане в конце XIX – первой четверти ХХ века 07.00.02 – Отечественная история (История Республики Казахстан) Диссертация на соискание ученой степени кандидата исторических наук Научный руководитель доктор исторических наук Козина В.В. Республика Казахстан Караганда, 2010 СОДЕРЖАНИЕ ОПРЕДЕЛЕНИЯ ОБОЗНАЧЕНИЯ И...»

«Кикин Павел Михайлович РАЗРАБОТКА МЕТОДИКИ СОЗДАНИЯ ТЕМАТИЧЕСКИХ КАРТ СРЕДСТВАМИ ВЕБ-ТЕХНОЛОГИЙ 25.00.33 – Картография Диссертация на соискание ученой степени кандидата технических наук Научный руководитель : кандидат технических наук, доцент Касьянова...»

«Мохаммед Авад Али Абдо МОБИЛЬНАЯ МНОГОАГЕНТНАЯ СИСТЕМА АНАЛИЗА ВОЛЬТАМПЕРНЫХ ХАРАКТЕРИСТИК БИОАКТИВНЫХ ТОЧЕК ДЛЯ ДИАГНОСТИКИ ПИЕЛОНЕФРИТА У БЕРЕМЕННЫХ ЖЕНЩИН Специальность 05.11.17 – Приборы, системы и изделия медицинского назначения Диссертация на соискание ученой степени кандидата технических наук Научный руководитель доктор...»

«ИЗ ФОНДОВ РОССИЙСКОЙ ГОСУДАРСТВЕННОЙ БИБЛИОТЕКИ Кодзоев, Магомет Умалатович Стратегия повышения конкурентоспособности региона Москва Российская государственная библиотека diss.rsl.ru 2006 Кодзоев, Магомет Умалатович Стратегия повышения конкурентоспособности региона : [Электронный ресурс] : На примере Республики Ингушетия : Дис. . канд. экон. наук  : 08.00.05. ­ Нальчик: РГБ, 2006 (Из фондов Российской Государственной Библиотеки) Экономика и управление народным хозяйством (по...»

«ЧЖОУ ХАНЬ ЖУЙ ФРАЗЕОЛОГИЗМ КАК ЭТНОКУЛЬТУРНЫЙ ФЕНОМЕН: ЛИНГВОСТРАНОВЕДЧЕСКИЙ АСПЕКТ (на материале китайского и русского языков) 10.02.19. – Теория языка Диссертация на соискание учёной степени кандидата филологических наук Научный руководитель – доктор филологических наук, профессор Л.Ю. Буянова Краснодар 2014 Содержание ВВЕДЕНИЕ.. ГЛАВА 1. Фразеологизм как единица языка и речи: общетеоретические аспекты интерпретации.. 1.1....»






 
2014 www.av.disus.ru - «Бесплатная электронная библиотека - Авторефераты, Диссертации, Монографии, Программы»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.