«РАЗРАБОТКА СИСТЕМЫ ДИФФЕРЕНЦИРОВАНИЯ ХАРАКТЕРИСТИК И ИДЕНТИФИКАЦИИ ОБЪЕКТОВ ГОСУДАРСТВЕННОГО КАДАСТРА НЕДВИЖИМОСТИ – Землеустройство, кадастр и мониторинг земель ...»

1

Министерство образования и наук

и Российской Федерации

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение

высшего профессионального образования

«СИБИРСКАЯ ГОСУДАРСТВЕННАЯ ГЕОДЕЗИЧЕСКАЯ АКАДЕМИЯ»

(ФГБОУ ВПО «СГГА»)

На правах рукописи

Киселева Анастасия Олеговна

РАЗРАБОТКА СИСТЕМЫ ДИФФЕРЕНЦИРОВАНИЯ

ХАРАКТЕРИСТИК И ИДЕНТИФИКАЦИИ ОБЪЕКТОВ

ГОСУДАРСТВЕННОГО КАДАСТРА НЕДВИЖИМОСТИ

– «Землеустройство, кадастр и мониторинг земель»

25.00.26 Диссертация на соискание ученой степени кандидата технических наук

Научный руководитель – кандидат технических наук, доцент Клюшниченко Виктор Николаевич Новосибирск –

ОГЛАВЛЕНИЕ

ВВЕДЕНИЕ………………………………………………………………......

1 АНАЛИЗ СУЩЕСТВУЮЩЕЙ СИСТЕМЫ УЧЕТА ОБЪЕКТОВ ГКН,

СВЯЗАННОЙ С ИХ ХАРАКТЕРИСТИКАМИ, ИДЕНТИФИКАЦИЕЙ И

ВЫБОР НАПРАВЛЕНИЯ ИССЛЕДОВАНИЯ…………………………. 1.1 Классификация объектов государственного кадастра недвижимости………………………………………………………………. 1.2 Кадастровая информация и проблемы ее систематизации………… 1.3 Аналитический обзор системы характеристик объектов недвижимости, вносимых в процессе государственного кадастрового учета…………………………………………………………………………. 1.4 Сравнительный анализ методик идентификации объектов недвижимости для целей кадастра…………………………… 1.5 Обоснование необходимости разработки системы дифференцирования характеристик и идентификации объектов ГКН……………………………………………………………………….. 1.6 Выводы……………………………………………………………………

2 РАЗРАБОТКА СИСТЕМЫ ДИФФЕРЕНЦИРОВАНИЯ

ХАРАКТЕРИСТИК ОБЪЕКТОВ ГОСУДАРСТВЕННОГО КАДАСТРА

НЕДВИЖИМОСТИ И ИХ ИДЕНТИФИКАЦИИ НА ОСНОВЕ

ПРИНЦИПА ЕДИНСТВА СУДЬБЫ…………...…………… 2.1 Обоснование показателей дифференцирования характеристик в зависимости от модели (цели) кадастра………………………………… 2.2 Разработка целевого разделителя информации для дифференцирования характеристик объектов недвижимости…………… 2.3 Разработка методики идентификации объектов капитального строительства на основе принципа единства судьбы ……………………. 2.4 Оценка преимуществ предлагаемой системы дифференцирования характеристик и идентификации недвижимого имущества ГКН ………… 2.5 Выводы……………………………………………………………………

3 РАЗРАБОТКА БАЗЫ ДАННЫХ, АЛГОРИТМОВ И

ПРОГРАММНОГО ОБЕСПЕЧЕНИЯ ДЛЯ СИСТЕМЫ

ДИФФЕРЕНИЦИРОВАНИЯ ХАРАКТЕРИСТИК И

ИДЕНТИФИКАЦИИ ОБЪЕКТОВ ГКН…………………………………….. 3.1 Разработка структуры базы данных для учета характеристик объектов недвижимости (земельный участок, здание, сооружение, объект незавершенного строительства, помещение)……………………………… 3.2 Разработка алгоритмов программного обеспечения «Характеристики объектов ГКН»………………………………………………………………. 3.2.1 Разработка алгоритма по организации связей между динамической библиотекой и объектами базы данных «Характеристики объектов ГКН»…………………………………………………………………………... 3.2.2 Алгоритм обработки входящих данных в динамической библиотеке…………………………………………………………………… 3.2.3 Алгоритм обработки изменения и сохранения поля с данными…… 3.3 Разработка экспериментального программного обеспечения системы дифференцирования характеристик и идентификации объектов ГКН и порядок работы с ним……………………………………………………… 3.4 Выводы…………………………………………………………………. ЗАКЛЮЧЕНИЕ……………………………………………………………… СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ…………………………………………………… ПРИЛОЖЕНИЕ А (обязательное) ДИФФЕРЕНЦИРОВАННЫЕ

ХАРАКТЕРИСТИКИ ОБЪЕКТОВ ГКН В

ЗАВИСИМОСТИ ОТ МОДЕЛИ (ЦЕЛИ)

КАДАСТРА……………………………….………………. ПРИЛОЖЕНИЕ Б (обязательное) СТРУКТУРА ТАБЛИЦ БАЗЫ ПРИЛОЖЕНИЕ В (обязательное) АЛГОРИТМЫ ПРОГРАММНОГО

ОБЕСПЕЧЕНИЯ «ХАРАКТЕРИСТИКИ ОБЪЕКТОВ

ПРИЛОЖЕНИЕ Г (обязательное) ИСХОДНЫЙ КОД ПРОГРАММНОГО

ОБСПЕЧЕНИЯ «ХАРАКТЕРИСТИКИ ОБЪЕКТОВ

ВВЕДЕНИЕ

Актуальность темы исследования Развитие рынка недвижимости в Российской Федерации невозможно без полной и достоверной информации об этих объектах. Такая информация необходима для создания эффективной и современной системы учета недвижимого имущества для целей налогообложения и регистрации прав. Это важное направление отмечено в дорожной карте «Повышение качества государственных услуг в сфере государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав». В этом документе планируется интеграция систем государственной регистрации прав (ГРП) и государственного кадастра недвижимости (ГКН). В результате к 2018 году в Российской Федерации должна быть создана единая учетно– регистрационная система, включающая полную и достоверную кадастровую информацию обо всех объектах недвижимости, расположенных на территории Российской Федерации [79].

Актуальность темы исследования соответствует также проекту реформирования налоговой системы и введению единого имущественного налога, который должен учитывать все характеристики земельного участка и расположенных на нем объектов капитального строительства. Следовательно, наполнение ГКН, полной и достоверной кадастровой информацией для эффективного проведения государственной налоговой политики является в настоящее время первостепенной научно– технической задачей.

Современная система кадастровой информации, которая вносится в ГКН, обладает следующими существенными недостатками:

характеристики не дифференцированы с учетом модели (цели) кадастра;

характеристики не представляют каждый объект недвижимости ГКН в полном объеме в соответствии с моделью (целью) кадастра;

объекты капитального строительства, учитываемые в кадастре, идентифицируются неоднозначно с нарушением принципа «единства судьбы»

земельного участка (ЗУ) и объекта капитального строительства (ОКС), а также без учета зоны с особыми условиями использования (ЗОУИ), куда с очень большой вероятностью может попадать земельный участок, особенно на землях населенных пунктов.

Перечисленные недостатки оказывают отрицательное влияние на систему управления земельно– имущественными отношениями, поскольку приводит, в ряде случаев, к необоснованному занижению налогооблагаемой базы. Кроме того, существующая методика идентификации объектов недвижимости противоречит основному принципу земельного законодательства – единства судьбы, который закреплен в пункте 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ (Земельный кодекс Российской Федерации [Электронный ресурс] // Справочная система ГАРАНТ.

Режим доступа: http://base.garant.ru/12124624/ Загл. с экрана.). Это не позволяет однозначно идентифицировать расположение ОКСа на земельном участке и научно обоснованно формировать единый имущественный налог. В этой связи разработка системы дифференцированных характеристик объектов недвижимости и их идентификации в ГКН является важной научной задачей, требующей своего незамедлительного решения.

Степень разработанности проблемы. Проблемой идентификации и определения системы характеристик объектов недвижимости занимались зарубежные и отечественные ученые такие как: Peter F. Dale, John D. McLaughlin, Ziemann, H., Fisher, K. P. and Moyer, D. D.,Gerhard Larsson, П. Ф. Лойко, А. А.

Варламов, С. М. Подобед, М. В. Бочаров, В. В. Алакоз, С. А. Григорьев, С.

А. Атаманов, В.И. Гладкий, В. Н. Гречихин, В. Н. Клюшниченко, А. В. Пылаева, А. И. Нужный и другие. Однако, до сих пор научная проблема идентификации объектов капитального строительства и разработка системы характеристик, позволяющей дифференцировать их в соответствии с моделью кадастра и вида объекта, решена не в полном объеме.

Целью исследования является разработка системы дифференцирования характеристик, обеспечивающей полноту кадастровой информации в соответствии с заданной моделью (целью) кадастра и разработка методики идентификации объектов капитального строительства с учетом расположения ОКСа на ЗУ и наличия на земельном участке ЗОУИ.

Для достижения данной цели необходимо решить следующие задачи:

обосновать понятия и необходимость введения в систему целевого разделителя информации и информационных потоков;

разработать показатели дифференциации информации на основе целевого разделителя, обеспечивающие полноту характеристик объектов недвижимости для каждой модели (цели) кадастра;

разработать методику идентификации объектов капитального строительства с учетом единства судьбы земельного участка, объекта капитального строительства и зоны с особыми условиями использования;

сформировать базу данных дифференцированных характеристик объектов ГКН, обеспечивающую их функциональную связь между собой;

апробировать систему дифференцированных характеристик и идентификации объектов ГКН на производстве.

Объектом исследования являются объекты недвижимости, сведения о которых учитываются в ГКН.

Предметом исследования является система характеристик и идентификации объектов недвижимости с учетом его видов и модели кадастра.

Научная новизна диссертационных исследований заключается в разработке системы дифференцированных характеристик, на основе разделения информационных потоков в соответствии с ее целями и запросами субъектов земельно– имущественных отношений. При этом впервые:

обоснована целесообразность введения в систему ГКН разработанного автором диссертации целевого разделителя информации;

разработаны показатели дифференциации информации;

создана дифференцированная по целевому признаку система характеристик объекта недвижимости;

разработана методика идентификации объектов капитального строительства на основе единства судьбы объектов;

создана и апробирована база данных дифференцированных характеристик объектов ГКН.

Теоретическая и практическая значимость работы разработанная система характеристик объектов ГКН, обеспечивающая дифференциацию характеристик в зависимости от модели кадастра, формирует основу для научно обоснованного налогообложения. Это позволит увеличить бюджет на муниципальном уровне, а также в перспективе создать научно обоснованный правовой и многоцелевой кадастры;

предложенная методика присвоения кадастровых номеров объектам капитального строительства обеспечит связь земельного участка, объекта капитального строительства и зоны с особыми условиями использования, если таковая имеется на данном земельном участке, что позволит повысить значимость идентификационного номера при управлении объектами недвижимости и на рынке недвижимости;

разработанная база данных системы дифференцированных характеристик объектов обеспечит оптимизацию налогообложения при управлении земельно– имущественным комплексом на муниципальном уровне;

дифференцированные характеристики позволят определять объективную кадастровую оценку, необходимую для исчисления имущественного налога.

Исследования выполнялись в рамках хоздоговорной научно– исследовательской работы № ДР 5.2754.2011 «Кадастровая оценка природных объектов в условиях антропогенеза».

Методология и методы исследования:

Теоретической базой являлись исследования D. D. Gerhard Larsson, А. А.

Варламова, А. В. Пылаевой, В.И. Гладкого в области кадастра, характеристик объектов недвижимости и идентификации данных объектов. В процессе исследования использовался метод алгоритмов, методы статистического анализа, сравнений и аналогий, на основании которых каждому объекту назначен набор характеристик, наиболее полно и точно описывающих его с учетом выбранной модели кадастра.

Информационной основой диссертационной работы являются данные государственного национального доклада о состоянии и использовании земель, единого реестра объектов капитального строительства, публичной кадастровой карты г. Новосибирска, материалы научных конференций, отечественные и зарубежные публикации, а также документы по кадастровому учету (кадастровые дела, кадастровые паспорта, межевые и технические планы, а также ранее действовавшие технические паспорта объектов недвижимости).

На защиту выносятся:

система дифференцированных характеристик объектов ГКН, на основе целевого разделителя информации;

методика формирования кадастрового номера объектов капитального строительства, основанная на единстве судьбы земельного участка, объекта капитального строительства и зоны с особыми условиями использования;

база данных системы дифференцированных характеристик объектов ГКН;

алгоритмы программного обеспечения «Характеристики объектов ГКН».

Соответствие диссертации паспорту научной специальности. Диссертация соответствует паспорту научной специальности 25.00.26 «Землеустройство, кадастр и мониторинг земель», разработанного экспертным советом ВАК Минобрнауки РФ по техническим наукам, по следующим областям исследований:

п. 5: «Принципы сбора, документирования, накопления, обработки и хранения сведений о земельных участках. Разработка единой методики по ведению земельного кадастра»;

п. 7 – «Информационное обеспечение государственного земельного кадастра».

Степень достоверности результатов исследования. Основные научные результаты диссертационных исследований докладывались на научных конференциях:

– VII Международный научный конгресс «ГЕО– Сибирь – 2011»: 19– 29 апр.

2011 г., Новосибирск;

– VIII Международный научный конгресс «Интерэкспо ГЕО– Сибирь – 2012», 10– 20 апр. 2012 г., Новосибирск;

– IX Международный научный конгресс «Интерэкспо ГЕО– Сибирь – 2013»

"Информационное и геодезическое обеспечение рационального природопользования и устойчивого развития территорий", 15– 26 апр. 2013 г., Новосибирск;

– X Международный научный конгресс «Интерэкспо ГЕО– Сибирь – 2014»

«Геодезическое и информационное обеспечения рационального природопользования и устойчивого развития территорий», 16– 18 апр. 2014, Новосибирск.

Отдельные результаты диссертационных исследований внедрены в производственный процесс Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» по Новосибирской области, НП СРО «Объединение кадастровых инженеров Сибири», ООО «Геосити», а также в учебный процесс ФГБОУ ВПО «Сибирской государственной геодезической академии».

Публикации. По теме диссертации автором опубликовано 9 научных статей, из которых 2 входят в перечень российских научных журналов и изданий.

1 АНАЛИЗ СУЩЕСТВУЮЩЕЙ СИСТЕМЫ УЧЕТА ОБЪЕКТОВ ГКН,

СВЯЗАННОЙ С ИХ ХАРАКТЕРИСТИКАМИ И ИДЕНТИФИКАЦИЕЙ И

ВЫБОР НАПРАВЛЕНИЯ ИССЛЕДОВАНИЯ

недвижимости Недвижимое имущество (НИ) занимает центральное место в системе общественных отношений, являясь объектом государственного (экономического и правового) регулирования различных сфер жизни общества и материального производства [24].

Базовым объектом НИ является земля, занимающая, в силу своих свойств, уникальное и ключевое значение в жизнедеятельности человека. Земля может выступать в качестве средства производства сельскохозяйственной продукции, пространственным базисом для размещения средств производства, а также объектом сделок. Кроме того, являясь природным объектом, т.е. частью экологической системы, она служит местом обитания человека и определяет условия его жизнедеятельности. Понятие «НИ» впервые было сформулировано в римском праве в связи с введением в гражданский оборот земельных участков и других природных объектов [70].

В мировой практике имеют место два подхода к определению НИ.

Сторонники одного подхода рассматривают в качестве объекта НИ земельный участок вместе с расположенными на нем зданиями, сооружениями. В рамках другого подхода земельный участок является самостоятельным объектом НИ [5, 18, 20, 58, 96].

В России понятие НИ введено Указом Петра I (от 23.03.1714) для ограничения оборота недвижимости и её наследования [89]. В советский период, после отмены частной собственности на землю, земельные участки учитывались отдельно по видам в натуральных единицах измерения (по площади). В современной России понятие «недвижимость» («НИ») вновь введено в экономический и правовой оборот Законом РСФСР «О собственности в РСФСР»

в связи с установлением статуса частной собственности на землю и Основами гражданского законодательства Союза ССР и республик, утвержденными Верховным Советом СССР [90]. Затем этот термин был подтвержден в статье Указа Президента Российской Федерации от 27.10.1993 №1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России». В настоящее время понятие движимых и недвижимых вещей закреплено в статье Гражданского кодекса Российской Федерации [19].

В соответствии с гражданским законодательством термины недвижимые вещи, НИ, недвижимость являются синонимами. К недвижимости относятся не только земельные участки, но и участки недр, а также все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых невозможно без нанесения несоразмерного ущерба их назначению, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Кроме того, к недвижимым вещам относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена возможность относить к недвижимым вещам и иное имущество. В статье 132 этого кодекса закреплено, что предприятием, как объектом прав, признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности.

Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью [19].

В настоящее время нет однозначной трактовки НИ. Например, Федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости», в отличие от гражданского законодательства, относит к объектам НИ земельные участки, здания, сооружения, объекты капитального строительства, помещения [78]. Понятие НИ изложено в разных источниках [6, 50,55, 65, 73, 82].

При отнесении «пограничного» предмета к НИ или личной собственности учитываются одновременно три фактора [59].

– характер связи с объектом НИ;

– намерение сторон, определяющих тип связи предмета с НИ;

– срок использования Таким образом, НИ можно представить как физический объект, права на него, его стоимость и доходы.

НИ как товар представляет собой три взаимосвязанные формы:

– физический объект с определенными параметрами (характеристиками);

– услуги, позволяющие использовать НИ для соответствующей цели;

– вещное право на НИ.

Любой объект НИ в реальной действительности существует в единстве физических, экономических, социальных и правовых свойств, каждое из которых может в соответствующих случаях выступать в качестве основного (определяющего) в зависимости от жизненных ситуаций, целей и стадий анализа.

Понятие НИ состоит из трёх необходимых элементов [88]:

– наименование;

– содержание;

В соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации НИ (неподвижная вещь, недвижимость) признаются [19]:

– земельные участки;

– участки недр;

– всё, что прочно связано с землёй, то есть те объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, иное (линии электропередач, коммуникации, многолетние насаждения)).

Кроме НИ по происхождению, в России существует НИ по закону [19]:

воздушные суда, морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, иное имущество.

Несмотря на то, что Гражданский процессуальный кодекс помещение не рассматривает как самостоятельный объект недвижимости, в кадастре он является таковым [19].

НИ имеет неразрывное единство с функциональным назначением, а также сущностные (родовые) признаки, позволяющие отличить их от движимых вещей, и видовые (частные), характеризующие особенность объектов по однородным группам [68,69] (представлены в таблице 1):

Таблица 1 – Признаки НИ 1 Степень подвижности Абсолютная неподвижность, не перемещаемость в 3 Форма функционирования Натурально–вещественная и стоимостная формы 4 Состояние потребительской формы в Не потребляется, сохраняется натуральная форма в процессе использования течение всего срока эксплуатации 5 Длительность кругооборота Многократное использование.

6 Способ переноса стоимости Постепенно по мере износа и накопления в производственном процессе или амортизационных отчислений потери потребительских свойств 7 Общественное значение

Защита государством интересов граждан и других 8 Видовые (частные) технические Местоположение, функциональное назначение, и технологические характеристики состояние, уникальность, разнообразие, недвижимости: земельные участки, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства и помещения.

Для облегчения процесса изучения характеристик объектов НИ необходимо выполнить их классификацию, подразделив на подмножества по сходству или различию в соответствии с избранными признакам и методами. Это позволит найти внутренние закономерности, определяющие состояние и изменения его потребительских и рыночных свойств. Объектами классификации являются элементы изучаемого множества (здания, сооружения и т.д.). Признаки классификации – это наиболее существенные и практически важные свойства и характеристики объектов.

распространенной признана классификация с позиции его налогообложения независимо от физической природы объектов. Такая классификация предусматривает выделение четырех категорий недвижимости [99].

Под НИ в мировой практике понимается земельный участок, расположенные под ним объекты и всё, что находится на нем и над ним. Сюда относятся природные, а также созданные человеком объекты. Понятие НИ в международной практике можно представить в виде четырех элементов (таблица 2) [71]:

Таблица 2 – НИ в международной практике элемента Объекты над поверхностью земельного участка Имущество под поверхностью участка, в том числе полезные ископаемые В законодательных, нормативных, методических актах и документах применяется классификация объектов по различным основаниям: по физическому и юридическому (принадлежности на праве пользования) статусу, назначению, качеству, местоположению, размерам, видам собственности (принадлежности на праве собственности) [8, 92].

В англо–саксонской правовой системе, недвижимость делится на объекты материального мира (здания, сооружения, земельные участки и т.д.) и на имущественные права на объекты недвижимости. Американская классификация НИ представляет собой пять типов (рисунок 1) [42]:

Специального назначения (в основном реализуется как часть использующего ее конструкцию, материал строения, размеры, местоположение, климат, плодородие почв, улучшения, окружающую среду и другие параметры.

воздействию физических, химических, биологических, техногенных и других процессов. В результате этого постепенно изменяются их потребительские качества и функциональная пригодность, состояние которых должно обязательно учитываться при совершении сделок, владении и пользовании имуществом. Это должно отражаться в системе показателей, в соответствии с которыми описываются объекты. Таким образом, в течение своего жизненного цикла (ЖЦ), который представляет собой законченную последовательность процессов существования недвижимости от ввода в эксплуатацию (от создания) до прекращения его существования, меняется качественный состав характеристик, которые определяют его состояние и позволяют однозначно идентифицировать.

На продолжительность ЖЦ влияют периоды производства, физический и конъюнктурность рынка и другие факторы. В соответствии с этим изменяются характеристики объектов. Данные изменения подлежат внесению в кадастр недвижимости, что может повлечь за собой процесс переучета. Поскольку объекты НИ имеют тройственную сущность (объекту свойственны физические, экономические и правовые характеристики), то в течение всего периода своего существования они подвергаются соответственно физическим, экономическим и правовым изменениям. В результате каждая недвижимая вещь (кроме земли) проходит следующие четыре укрупненные стадии ЖЦ (рисунок 2) [25]:

Формирование (строительство, создание нового объекта, приобретение (покупка, Эксплуатация (функционирование и развитие (расширение, реконструкция, смена Смена собственника, владельца или пользователя Прекращение существования (снос, ликвидация, естественное Первая, третья и четвертая стадии ЖЦ НИ, как товара, предусматривают государственную регистрацию факта создания или ликвидации объекта, а также смену собственника. ЖЦ коммерческой недвижимости как собственности, с точки зрения одного её владельца, совершающего с объектом свой собственный субъективный путь от покупки до продажи или мены, может многократно повторяться, всякий раз с новым обладателем, вплоть до окончания срока жизни объекта. Для объектов, исторических памятников, так как они охраняются государством, большое значение имеет физический жизненный срок, а не смена правообладателя.

Использование объектов мирового и национального значения допускается без нарушения их культурных и исторических функций, а их формирование связано с воссозданием, а также исследовательскими и реставрационными работами.

Природные комплексы, такие как памятники, могут существовать вечно.

Прекращение существования таких объектов означает их включение в новые, более обширные, историко–культурные комплексы или гибель в результате стихийных бедствий.

Согласно статье 135 Гражданского кодекса Российской Федерации также считается, что вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное – принцип единства судьбы.

Классификация объектов недвижимости важна для систематизации характеристик и идентификации объектов недвижимости.

1.2 Кадастровая информация и проблемы ее систематизации Кадастровая информация – это упорядоченная совокупность сведений о правовом, природном, хозяйственном, экономическом и пространственном положении объекта кадастра [16]. Упорядоченность данной информации позволяет повысить эффективность выполнения различных операций по ее обработке, хранению, поиску, преобразованию независимо от того, кто осуществляет данные операции: человек или машина. Методы упорядочивания вызывают профессиональный интерес, который обусловлен следующим [16]:

– особенности систематизации и качества кадастровых данных об объектах ГКН не достаточно полно отражены в научной литературе. Качество и полнота кадастровой информации определяется количеством ошибок при описании объектов недвижимости [34, 35, 36];

– на основе упорядочения сведений формируется информационная структура кадастра, с помощью которой можно оценить содержание и состав кадастровой информации с точки зрения производственных проблем ее создания и использования.

Проблема упорядочения кадастровой информации – это, прежде всего, проблема теории кадастра. Поэтому при решении теоретических проблем упорядочения кадастровой информации главное внимание должно уделяться теории конечных множеств и информатике [22]. Если данное определение кадастровой информации взять за основу, то некоторые понятия, имеющие непосредственное отношение к ее упорядочиванию, такие как, «показатель», «значение показателя», «сведения» будут определены следующим образом [16].

Показатель – это определенная часть характеристики свойств объектов кадастра (длина, ширина, высота – показатели метрических свойств (размеров) объекта; субъект – показатель принадлежности объекта какому – или юридическому лицу).

Характеристика – совокупность отличительных свойств кого–либо или чего – либо [95]. Это величина, так или иначе вычисляемая по совокупности значений показателей и параметров.

Параметр – величина, характеризующая какое–либо основное свойство устройства, системы, явления или процесса [95]. Это только числовые значения.

Значение показателя – это конкретное числовое или словесное выражение показателя.

Сведения – это значения показателя, полученные в результате каких – либо действий по изучению свойств объекта кадастра.

1.3 Аналитический обзор системы характеристик объектов кадастрового учета В мировой практике все чаще рассматриваются две тенденции развития землепользования: включение земельно–ресурсного потенциала всех стран мира в состав общих мировых ресурсов (интегральное общее мировое землепользование) и укрепление национального землепользования отдельных стран мира (дифференцированное национальное землепользование). В этой связи в России землепользования с учетом мировых тенденций и интересов страны. Практика показала, что именно в сфере землепользования необходимы профессиональная компетентность и общественно–государственное партнерство. Только благодаря правильно выстроенной системе землепользования возможно разрешение проблемы рационального использования земельных ресурсов, качества жизни населения, производства экологически чистой сельскохозяйственной продукции и т. п. Таким образом, ведение материалов кадастра является одной из приоритетных задач управления процессами использования земельных ресурсов.

Учет и постановка на национальный баланс земельно–ресурсного потенциала и расположенных на земельных участках объектов являются важными факторами, которые позволяют обосновать систему налогообложения и развития экономики страны [55].

Земельная реформа, начавшаяся двадцать лет назад, еще не завершена.

Действительный государственный советник Российской Федерации, академик Россельхозакадемии П.Ф. Лойко, отмечает, что земельный оборот находится в начальной стадии становления и отстает от потребностей реальной экономики [53, 54]. Существующие механизмы распоряжения землей забюрократизированы и ограничивают доступ к земельным ресурсам. При этом отсутствует реальная инвестиционной привлекательности. Размеры и структура земельных платежей несовершенна, а их доля в бюджетах всех уровней незначительна. Имеют место политизированы, поскольку политические интересы и ведомственные амбиции превалируют над общими экономическими целями. Реализация земельной политики не является всесторонней и последовательной. Имеет место также дублирование функций по осуществлению земельной политики различными ведомствами и отсутствуют финансовые механизмы, основанные на залоге земли.

При этом нарушен баланс между хозяйственным освоением земли и защитой их от деградации.

Законодательство, регулирующее кадастровые отношения, основывается на Федеральном законе «О Государственном кадастре недвижимости». Некоторые недостатки данного закона приводит Президент ассоциации частных землемеров В. В. Алакоз [3, 4]: прямые нормы закона содержат неопределенные, трудно выполнимые и обременительные требования к кадастровым инженерам, гражданам и организациям и предоставляют необоснованные широкие возможности для должностных лиц органов кадастрового учета по установлению неопределенности оснований для принятия этих решений. Сюда можно отнести двусмысленные термины и категории. Кроме того, Федеральный закон № 221«О государственном кадастре недвижимости» содержит около пятидесяти Минэкономразвитию Российской Федерации. Это приводит к установлению общеобязательных правил поведения, регламентируемых огромным количеством разъясняющих писем [60,67,98].

Ученые Питер Дейл и Джон МакЛахлин выделили обоснованные признаки успешной системы кадастра, характерные для любой страны. К которым относится [100]:

– полнота данных кадастра, не только по объектам учета, но и по объему учитываемых сведений;

– точность и достоверность данных;

– увязка с системой координат, единой для учетного округа, или с государственной системой координат;

– простые и ясные правила учета;

– способность к восприятию новых задач и возможностью сопряжения с другими базами данных.

В итоге сущность кадастра определяет [47]:

– какой объект описывает кадастр в данный момент;

– какие цели поставлены перед кадастром;

– достаточны ли основные характеристик, содержащихся в кадастре для достижения поставленной цели.

Таким образом, определение объектов кадастра и его целей, а также сведений об объекте, для достижения поставленных целей является важными задачами, при формировании кадастровой системы. Этот подход применим и к государственному кадастру недвижимости, создаваемому в настоящее время в России, основные сведения об объекте должны быть минимальны, но в тоже время достаточны для целей налогообложения, для целей рынка недвижимости набор характеристик должен быть расширен, сведения должны быть упорядочены и представлены в виде определенной системы и соответствовать цели. К сказанному выше следует добавить, что для осуществления государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, которая является налоговой базой, также необходима полнота учета объектов и их характеристик, идентификация объектов, однозначное определение местонахождения, соответствия объектов недвижимости и земельных участков [7, 52, 84]. Руководитель Федеральной налоговой службы Российской Федерации М. В. Мишустин определяет кадастр как основной источник сведений, используемых для расчета земельного и имущественного налогов, поэтому он должен стать основой для определения кадастровой стоимости недвижимости и формированию налогооблагаемой базы [56, 66]. Однако, сведения об объектах недвижимости, учитываемых в кадастре, не достаточно полные для выполнения работ по кадастровой оценке. Это вызвано тем, что в государственном кадастре недвижимости не предусмотрен сбор и хранение характеристик объектов недвижимости, информация о которых является обязательной для целей налогообложения, сделок и оценки [57]. Например, характеристика уровня износа объектов капитального строительства, высота потолков, и другие не включены в состав сведений, определенный законодательно [76]. Поскольку такая информация ранее содержалась в техническом паспорте, который готовил БТИ на объекты капитального строительства, включал широкий круг характеристик объекта (размеры помещений, материал конструктивных элементов, наличие водопровода, канализации и т.д.). Данный паспорт подготавливался на основании имеющихся материалов, сформированных строительными организациями. На смену техническому паспорту введен кадастровый паспорт [65]. Однако кадастровый паспорт содержит только данные для государственной регистрации права. Другие характеристики, необходимые для рационального управления объектом, такие как износ, состояние конструктивных элементов объектов в кадастровом паспорте отсутствуют и должны быть включены в дополнительно разработанные документы.

В литературе сформулированы следующие требования, которые необходимо соблюсти для того, чтобы использовать кадастр объектов недвижимости в качестве информационного обеспечения процессов налогообложения:

информация, представленная в кадастре, должна быть полной, достоверной и непротиворечивой. Кадастр является единственным источником сведений об объектах недвижимости. Состав и его структура должен обеспечивать решение конкретной задачи.

В литературе описаны следующие недостатки ФЗ «о ГКН»: в п.п. 3 дается описание местоположения не участка, а его границ. Между тем, в неизмененных границах могут содержаться разные участки. К примеру, до образования ям и вскрытия выемки, или после намыва или устройства насыпи.

Согласно п. 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Закон № 221 «О государственном кадастре недвижимости» не дает определения недвижимости, при этом относит к недвижимости «помещение», что противоречит Гражданскому кодексу Российской Федерации [19].

Участок, как проекция на горизонтальную плоскость (п. 8 статья 38 № 221), неопределен и изменчив. Во–первых, на горизонтальную плоскость можно спроецировать любое сечение в определенных границах, в том числе по поверхности участка, или по недрам на различных глубинах, или в воздушном пространстве на определенных высотах, например, на высоте расположения тоководов линий электропередач [48]. Во–вторых, даже поверхность участка, а не только недра и воздушное пространство над ним, изменчива. В–третьих, рабочая площадь участка зависит от рельефа и наклона. Вертикальная поверхность скал не дает площадь проекции. Проекция стремится к линии по мере уменьшения угла наклона (формула 1). Однако на таких вертикальных поверхностях выращивают виноград и другую сельскохозяйственную продукцию, а также располагают колумбарии и кладбища [48].

где пр площадь проекции;

площадь физической поверхности;

косинус угла наклона земной поверхности.

В отличие от участка, здания, сооружения и объекты незавершенного государственном кадастре недвижимости», имеют местоположение на участке (п.п. 4). Однако если строение, сооружение расположено не на одном, а на нескольких земельных участках, то это не регулируется законом № 221 и зависит от «человеческого фактора» (п. 10 статья 25 № 221 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости).

Статья 7 Федерального закона № 221 закрепляет в дополнительных сведениях об объекте «Адрес объекта недвижимости». Однако, что препятствием информационному взаимодействию является то, что не сам «Адрес», а код «Классификатора адресов» (КЛАДР) или код «Общероссийского классификатора характеристиками объектов недвижимости [7, 61].

В Заключении Государственной Думы и Правового управления № 322152–4 в отношении Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости»

высказаны замечания, касающиеся ущемления прав собственников и арендаторов, удорожания процедуры государственного кадастрового учета и описания объектов капитального строительства [28]. На международном форуме «Развитие рынка земли и недвижимости в России», прошедшем в 20–21 февраля 2007 года в Москве, бывший руководитель Роснедвижимости С. М. Подобед отметил необходимость упрощения процедуры постановки объектов недвижимости на кадастровый учет [94]. Характеристики должны обеспечивать идентификацию объекта, его принадлежность и местоположение. Этого достаточно для взимания налогов. Таким образом, сократиться время сбора информации, что касается сделок с недвижимостью, то набор характеристик необходимо расширить для каждого вида объектов. Таким образом, возникнет необходимость систематизации характеристик НИ с учетом цели и вида объекта. В этой связи, заместитель директора Департамента недвижимости Минэкономразвития Российской Федерации М.В. Бочаров исследует проблему отсутствия в Федеральном законе № 221 четкого обоснования разделения кадастровых сведений на «уникальные» и «неуникальные» [8]. Введение этой классификации направлено на необходимость выделения набора сведений для ускорения оборота недвижимости. Однако, поскольку оборот недвижимости осуществляется тысячелетия, для сделок важно не наличие координат земельного участка или его кадастрового номера, в данном случае важными являются свойства недвижимой вещи, которые в большинстве случаев находятся в «неуникальной части»

кадастровых сведений, например: категория или разрешенное использование земель для объекта «Земельный участок». При этом координаты углов поворота земельного участка, кадастровый номер и прочие «уникальные» характеристики служат способом уточнения этих сведений для возможного покупателя и самостоятельной ценности не имеют [8].

Профессор А. А. Варламов в своей работе «Развитие Российской системы кадастров в сфере управления земельно–имущественным комплексом» отметил, что введение нового формата технической документации (кадастровых паспортов на объекты недвижимого имущества) позволит унифицировать техническую документацию и создать единый документ, необходимый для представления его в регистрирующий орган. С другой стороны, уменьшение в этом документе числа характеристик об объекте капитального строительства обеспечит снижение временных и материальных затрат собственника или пользователя объекта недвижимости правообладателю придется дополнительно заказывать технический инвентаризационной стоимости объекта, так как кадастровый паспорт не содержит такой информации [9, 10,11].

А. А. Варламовым предлагается совершенствовать процесс постановки на учет объектов земельно–имущественного комплекса с использованием различных источников информации, таких как: решения органов государственной власти и местного самоуправления, разрешения на ввод в эксплуатацию зданий и сооружений, результаты плановой инвентаризации зданий и сооружений. При этом отмечается, что это позволит формировать не только систему сведений о недвижимости, но и сведений о территории в целом для управления НИ. Это позволит также сформировать социально справедливое и экономически обоснованное налогообложение объектов недвижимости, в первую очередь принадлежащей частным лицам, и рассматривать кадастр как единую систему государственного и муниципального управления. Кроме того, в работе отмечен недостаток перехода от объемного содержания понятия «земельный участок» к плоскостному его содержанию, что значительно обедняет это понятие и уменьшает объем информации о данном объекте недвижимости.

В работе «Особенности ведения кадастра на современном этапе» поднят вопрос о проблеме систематизации характеристик недвижимого имущества, предложены рекомендации по формированию системы, с выделением основных и вспомогательных характеристик [46]. Необходимость решения данной задачи встречается и в других источниках. При этом в некоторых из них определяется, что для реализации системного подхода к учету объектов недвижимости необходимо решить ряд научных задач, например, классифицировать объекты недвижимости, описать структуру, состав и взаимосвязи объектов недвижимости, а также определить обязательные и дополнительные сведения об объектах [8, 43, 45].

В соответствии с Федеральным законом № 221 в кадастр вносятся сведения о строительства, помещениях. Кроме того, подлежат внесению сведения о прохождении границ: государственной границы Российской Федерации, между субъектами Российской Федерации, муниципальных образований, населенных пунктов. В кадастр недвижимости вносятся сведения о территориальных зонах и зонах с особыми условиями использования, о кадастровом делении, о государственного кадастра недвижимости» детализирует указанный выше перечень [63].

В схематичном виде сведения об объектах ГКН представлены на рисунке 3:

Сведения государственного кадастра недвижимости В ГКН вносятся не только об объектах недвижимости, но в том числе и о зонах с особыми условиями использования (ЗОУИ). Зоны с особыми условиями использования территорий (англ. restricted use areas), охранные, санитарно– защитные зоны, зоны затопления, подтопления, зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, водоохранные зоны, зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно– бытового водоснабжения, зоны охраняемых объектов, иные зоны, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Под иными зонами будем понимать зоны сервитутов [97].

Законом установлены следующие сведения, подлежащие внесению в кадастр:

индивидуальные обозначения (вид, тип, номер, индекс и тому подобное) таких зон;

описание местоположения границ таких зон;

наименования органов государственной власти или органов местного самоуправления, принявших решения об установлении таких зон;

реквизиты решений органов государственной власти или органов местного самоуправления об установлении или изменении таких зон и источники официального опубликования этих решений;

содержание ограничений использования объектов недвижимости в пределах таких зон, если такими зонами являются зоны с особыми условиями использования территорий.

К признакам ЗОУИ относится:

устанавливаются в соответствии с федеральным законодательством;

зоны с особыми условиями использования территорий образуются в целях обеспечения:

безопасности населения и создания необходимых условий для эксплуатации объектов промышленности, энергетики, особо радиационно опасных и ядерно– опасных объектов, пунктов хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ, транспортных и иных объектов;

археологических объектов, устойчивого функционирования естественных экологических систем, защиты природных комплексов, природных ландшафтов и особо охраняемых природных территорий от загрязнения и другого негативного воздействия хозяйственной и иной деятельности.

правообладателей земельных участков, как правило, не изымаются, но в их границах может быть введен особый режим их использования, ограничивающий или запрещающий те виды деятельности, которые несовместимы с целями установления зон.

ЗОУИ территорий устанавливаются на землях, прилегающих к объектам, в отношении которых установлены такие зоны (объект, в отношение которого установлена зона, в состав зоны не входит).

В соответствии с действующим законодательством можно выделить следующие виды охранных зон:

электросетевого хозяйства;

объектов по производству электрической энергии;

объектов системы газоснабжения;

сетей связи и сооружений связи;

магистральных трубопроводов;

геодезических пунктов;

морских портов;

стационарных пунктов наблюдений за состоянием окружающей природной среды, ее загрязнением;

железных дорог;

на загрязненных землях;

особо охраняемых природных территорий;

водоохранные, включая прибрежные защитные полосы;

зоны затопления, подтопления;

рыбоохранные зоны и рыбохозяйственные заповедные зоны;

округа и зоны санитарной охраны водных объектов, используемых для питьевого, хозяйственно– бытового водоснабжения и в лечебных целях;

округа и зоны санитарной (горно– санитарной) охраны природных лечебных ресурсов, лечебно– оздоровительных местностей и курортов;

санитарно– защитные зоны предприятий, сооружений и иных объектов;

в т. ч. санитарно– защитные зоны и зоны наблюдений радиационных объектов;

зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации;

зоны охраняемых объектов;

Перечень зон с особыми условиями использования территорий, указанный выше в определении, не является исчерпывающим, в отдельных законах и подзаконных актах имеются специальные указания на отнесение к зонам с особыми условиями использования следующих зон:

лесопарковые зоны, зелёные зоны;

береговая полоса внутренних водных путей Российской Федерации;

приаэродромная территория;

зоны сервитутов.

Широкий круг объектов и характеристик, вносимых в государственный кадастр недвижимости, в настоящее время активно обсуждается в прессе.

Объектами кадастрового учета являются только объекты недвижимости определенные в соответствии с Федеральным законом № 221. В данной диссертационной работе они являются объектами исследования.

Сведения об остальных объектах кадастра необязательно концентрировать в ГКН, а целесообразно получать в порядке информационного взаимодействия.

Анализируя вышеуказанный перечень объектов, характеристики о которых вносятся в кадастр, можно сделать вывод о том, какой огромный объем разнообразной информации будет аккумулирован в данной системе.

Характеристики объектов выступают как их свойства, позволяющие получить знания об объекте в виде разносторонней информации. Эти свойства позволяют охарактеризовать объекты данной системы численно, выражая их в цифрах, имеющих определенную размерность, а также качественно. При этом свойства объектов, как правило, непрерывно меняются.

Имеются работы, в которых предлагается формировать характеристики объектов недвижимости, учитываемых в кадастре (земельный участок, здание, сооружение, объект незавершенного строительства, помещение) с учетом заявленных действий, среди которых выделены [46]:

– выставление на торги;

– государственный кадастровый учет;

– государственная регистрация права;

– обмен недвижимым имуществом.

Автор в целом согласен с данным предложением, однако вместо обмена недвижимого имущества, по мнению автора корректнее употреблять термин «сделки с недвижимым имуществом», поскольку, при передаче имущества по наследству или залоге обмена имущества не происходит.

М. В. Бочаровым предложено отнести к важнейшим сведениям об объектах кадастрового учета – сведения о месторасположении границ, правовом режиме, а также о правообладателях [8].

Ученые Ульяновской государственной сельскохозяйственной академии В. Н.

Гречихин и А. И. Нужный, отмечают еще одну особенность сведений ГКН [21, 22]: «…в перечень необходимых данных для осуществления кадастрового учета объектов недвижимости не включены показатели по качеству земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения. Состав сведений, содержащихся в государственном кадастре недвижимости о земельном участке сельскохозяйственного назначения недостаточен для информационного обеспечения, как его хозяйственного использования, так и для системы управления земельными ресурсами на всех уровнях». Далее они пишут [21, 22]:

«…если важнейшие данные о земельных участках, такие как природные, агрономические, экологические, экономические и другие, отсутствуют в государственном кадастре недвижимости, то такой кадастр не будет использоваться государственными и местными органами управления основной частью земельного фонда страны, какой являются земли сельскохозяйственного назначения. Этот недостаток усиливается еще и тем, что кадастр недвижимости не содержит показателей, получаемых от системы мониторинга земель и системы контроля за их использованием. Он также не отражает вопросов возможного перспективного использования земель. Такой кадастр недвижимости по своему составу сведений не может быть признан полноценной информационной базой для системы управления использованием земель сельскохозяйственного назначения».

Научный руководитель автономной некоммерческой организации «Институт развития территорий», доцент кафедры геоинформатики и кадастра Нижегородского государственного архитектурно–строительного университета А.

В. Пылаева в своей работе «Информационное обеспечение кадастровой оценки недвижимости» анализирует полноту и достаточность характеристик объектов недвижимости, подлежащих учету в ГКН, для проведения кадастровой оценки недвижимости: «Системность, полнота и достоверность учета объектов недвижимости обеспечивают соблюдение принципов однократности и справедливости налогообложения» [73, 74, 75]. В данной работе отмечено, что учет объектов недвижимости является основой информационного обеспечения системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и системы налогообложения. Сведения об объектах учета являются основой для определения размера налога.

Характеристики также важны при решении задач по кадастровой оценки недвижимости. Постановка и решение задач полноты и непротиворечивости информационного обеспечения кадастровой оценки недвижимости оказывает существенное влияние на получаемую в результате ее проведения кадастровую стоимость. Это, в конечном счете, способствует снижению социальной напряженности и улучшает социальную обстановку в вопросах налогообложения.

Одним из этапов работ по определению кадастровой стоимости является формирование перечня объектов недвижимости на основании кадастрового номера [51].

Пылаевой А.В. отмечено, что для определения кадастровой стоимости затратным подходом для жилых зданий необходимы такие характеристики как:

общая площадь и число квартир, объем, высота этажа, преобладающие материалы, использованные для вертикальных и горизонтальных конструкций [74]. Данные характеристики отсутствуют в статье 7 Федерального закона № 221.

Кадастровому учету не подлежит важная для оценки характеристика – функциональное назначение (наименование) зданий, помещений, сооружений.

Однако, именно эта характеристика существенно влияет на стоимость объекта недвижимости, так как на ее основании проводится классификация объектов оценки и применение к классу конкретного метода оценки. Также существенными для оценки являются характеристики: материал стен, год постройки.

Этаж/этажность имеют статус необязательных (дополнительных) характеристик [26,72,76,86]. Пылаева А.В. рекомендует для зданий, сооружений, помещений ввести учетную характеристику «функциональное назначение/использование (наименование)». Установить требование обязательности заполнения характеристик «материал стен», «год постройки», «этаж/этажность», имеющих статус «дополнительные характеристики». Ввести характеристику: «типы присутствующих инженерных систем» (отопление, водоснабжение, канализация, электроосвещение, газоснабжение). Обеспечить непротиворечивость учетных характеристик.

недвижимости для целей кадастра Кадастр представляет собой описание объектов недвижимости и их идентификацию. Идентификация объектов осуществляется в процессе межевания и присвоения учетного номера [41, 62]. В настоящее время учет объектов капитального строительства относится к функции Росреестра. Это довольно трудоемкое занятие, поскольку на территории Российской Федерации таких объектов огромное количество. Например, на территории Новосибирской области экономического развития Российской Федерации принят Приказ от 4 апреля г. N 144 утверждении Порядка кадастрового деления территории Российской Федерации и Порядка присвоения объектам недвижимости кадастровых номеров»

[64]. В соответствии с данным приказом кадастровый номер присваивается объекту недвижимости в порядке очередности (в кадастровом квартале), что нарушает принцип единства объекта капитального строительства и земельного участка, на котором он расположен. Решение данной проблемы описано в ряде работ, в которых приводятся рекомендации по устранению недостатков в присвоении кадастровых номеров [37, 40,102]. Однако однозначность в этом вопросе не достигнута.

Рассмотрим значение идентификационного номера главного связующего объекта государственного кадастра недвижимости – земельного участка. Здания, сооружения, помещения прочно связаны с землей и перемещение их без несоразмерного ущерба невозможно. Кроме того, зоны с особыми условиями (охранные, территориальные и зоны сервитутов), также привязаны к конкретным земельным участкам. Очень важно, чтобы каждый участок имел уникальную идентификацию. Это приобретает особое значение для информационных систем, в которых идентификатор земельного участка является общим ключом, связывающим различные базы данных, а также основой для идентификации расположенных на нем объектов.

Простейшим идентификатором является обозначение участка, которое отражает последовательность регистрации в национальной или региональной системе. Этот тип идентификатора часто использовался при ведении регистрации (например, при передаче в собственность земель в бывших колониях), он до сих пор используется во многих развивающихся странах (например, Замбия, Мозамбик) [101]. Однако, этот вид обозначения не указывает на местоположение земельного участка, и его применение становится непрактичным с возрастанием числа участков и разделов. То же самое справедливо в отношении индекса продавца/покупателя.

Данный идентификатор широко используется, особенно в США и некоторых частях Канады, однако он не обеспечивает уникального долгосрочного обозначения земельного участка. Поэтому в большинстве стран применяются другие методы.

Ученые Дейл и МакЛахлин составили список необходимых характеристик идентификации, что справедливо не только в отношении земельных участков, но и других объектов недвижимости. Признаки идентификации представлены на рисунке 4 [101]:

Постоянной, не требующей изменений при разделении и Зарубежный опыт присвоения идентификационных номеров объектам недвижимости формируется на иерархических системах, системах прямоугольных координат, смешанных иерархических/координатных идентификаторах, и геокодировании объектов недвижимости. В исследованиях Циманна и МакЛахлина описаны следующие типы идентификаторов [103]:

а) иерархические Том 45 лист 175 означает, что участок описан на 175 –ой странице 45–го регистрационном районе, где была произведена первая регистрация участка.

Данная система достаточна простая, за исключением того, что она представляет собой информацию о местоположении в регистрационном районе. При этом она сохраняет большинство недостатков системы, основанной на строгом порядке регистрации, слишком громоздкая и неудобная в использовании.

2) номер плана и номер участка. Как правило, это номер плана съемки, присвоенный по порядку в соответствии с датой съемки, и номер земельного Альтернативой является использование номенклатуры листа топографической карты и присвоение номеров участкам на каждом листе в определенном порядке (в соответствии с датой регистрации или географическим положением).

3) муниципальная единица – квартал – подквартал – номер земельного участка.

Муниципальные единицы (графство, город, поселок или муниципалитет, делятся на кварталы или подкварталы, внутри которых земельные участки формируются в последовательном порядке. Разделение часто основывается на административные и исторические деления, такие как приход или деревня.

В качестве обозначения может использоваться название прихода или деревни, но чаще оно заменяется регистрационным номером, особенно в связи с обработкой данных. Участок может, например, иметь номер 12–08–15–045, означающий, что речь идет об участке номер 45 в деревне номер 15 в приходе номер 8 в муниципалитете номер 12, хотя в обычной практике используется номер участка и имя деревни.

4) муниципалитет и улица. Порядковый номер может быть заменен названием улицы. Это, вероятно, наиболее понятный из всех идентификаторов, но не все земельные участки расположены вдоль дороги или имеют какую–либо привязку к ней. Улицы и дороги не остаются постоянными, тем не менее, этот идентификатор часто используется параллельно с другими обозначениями земельных участков.

Циманн предлагает другую систему идентификации, связанную с прямоугольными координатами [103].

б) Системы прямоугольных координат.

Координатная сетка – это набор перпендикулярных линий, образующих на карте квадраты, используемых для определения местонахождения точек и областей. Прямоугольные координаты представляют собой пару чисел, определяющих положение точки по отношению к двум данным осям.

Прямоугольные координаты могут быть связаны с широтой и долготой.

Однако обычно используется система координат, основанная на определенном виде картографического проецирования – национальной системе картографических координат. Координаты поворотных точек границ участка определяют его местоположение. Если координаты будут использоваться как идентификаторы земельного участка, то необходимо выбрать одну точку. Точка имеет название геокода. Геокод (в данном случае) – это приблизительная центральная точка земельного участка, что справедливо и для другого объекта недвижимости. Геокодом могут быть координаты основного здания. В других случаях, например, при расчете транспортных потоков или расстояний, интерес может представлять расстояние до точки на определенном участке дороги.

Прямоугольные координаты или геокоды очень полезны для определения местоположения земельных участков в автоматизированной системе, и они все чаще включаются в записи о земельных участках. Однако, использовать их в качестве идентификатора очень неудобно, так как состоят они из большого числа цифр. Улучшить ситуацию можно, используя блочные координаты, например координаты 1234/5678 можно представить как 15/26/37/48, образовав пары чисел из последовательных цифр двух позиций. Первые две цифры представляют более высокий географический блок, следующие две более низкий и т.д. В большинстве случаев 15/26 можно опустить и ссылаться только на 37/48.

Кроме перечисленного, существует смешанная система идентификации:

иерархические / координатные идентификаторы.

в) Смешанные иерархические/координатные идентификаторы. Например, провинция и графство могут быть идентифицированы по имени и номеру, а для дальнейшей идентификации земельного участка могут использоваться прямоугольные координаты.

Прямоугольная кадастровая система, используемая на Среднем Западе и Западе США и Канады, является иерархической системой, состоящей из координатной сетки в каждой из нескольких кадастровых областей, обычно охватывающих один или более штатов. Области делятся на районы, каждый площадью в 6 квадратных миль (9.6 км), а далее на 36 секций, каждая площадью в одну квадратную милю (640 акров – 2589440 кв. м.) Кривизна земли, изменения в уклоне земной поверхности, влияют на размер секций. Районы (36 квадратных миль каждый) нумеруются к востоку и западу от нулевого меридиана (в Канаде только к западу). Внутри района нумеруются секций. В США нумерация начинается в верхнем правом углу на (северо– востоке). Внутри каждой секции обозначаются четыре четверть секции на северо– восток, северо–запад, юго–восток, юго–запад, и так далее четверть–четверть – секции.

Северо–восточная четверть юго–западной четверти секции 1 северного 8–ого района третьей полосы к востоку от четвертого главного меридиана – это идентификатор и локатор участка площадью в 40 акров в графстве Дейн, Висконсин. Данная система идентификации обеспечивает точную информацию о географическом положении, но она может быть не достаточно эффективной в случаях последовательных разделений земли, например в городах.

Прямоугольная система идентификации изображена на рисунках 5, 6:

Рисунок 5 – Прямоугольная система идентификации На рисунке 6 изображена общая прямоугольная система идентификации:

Рисунок 6 – Общая система прямоугольной идентификации Циманн, принимая во внимание достоинства и недостатки систем, предлагает использовать иерархический идентификатор, состоящий из элементов:

(государство) – графство – полоса – группа – исходный участок – аффикс. Под исходным участком понимается первичный земельный участок, а аффикс – это номер, присвоенный при разделе земельного участка. В работе Ziemann H. Land Unit Identification предложено в рамках системы нумерации исходного участка применять различные типы аффиксов: цифровые и алфавитные, одиночные или множественные. Рекомендуются числовые аффиксы, поскольку они более удобны, чем буквенные. При использовании многозначных аффиксов при каждом изменении границ создаются дополнительные цифры, и вскоре могут стать слишком длинными. Поэтому рекомендуются однозначные аффиксы [101].

При использовании этого метода номер исходного земельного участка может сохраняться даже после раздела или других изменений. Графство – полоса – группа – могут обозначаться номерами или именами.

В Швеции и в Украине используется иерархическая система [31]. В Российской Федерации идентификационным номером объекта недвижимости, сведения о котором внесены в ГКН, является кадастровый номер. Кадастровый номер земельному участку присваивается на основании материалов межевания границ, как очередной в границах кадастрового квартала. Это уникальный номер, который не повторяется (во времени и в пространстве) и может быть присвоен только одному земельному участку. Кадастровый номер уникален еще и тем, что он сохраняется в течение всего срока, пока земельный участок существует. При этом изменение в субъектном составе юридической судьбы земельного участка не влечет за собой изменение кадастрового номера.

В соответствии с действующим законодательством кадастровый номер присваивается не только земельному участку, но и объектам капитального строительства, учет которых также осуществляется в ГКН. Присвоенный кадастровый номер объекта недвижимости должен однозначно идентифицировать его в различных системах, и являться ключом при поиске информации, характеризующей данный объект, в различных системах и базах данных. По мнению автора, главным связующим элементом является идентификационный номер земельного участка, с номером которого должны быть взаимосвязаны номера объектов недвижимости, находящихся над и под ним и номера зон с особыми условиями использования.

требования, представленные на рисунке 7:

кадастрового деления должны покрывать соответствующую территорию без наложений и Части границ единиц кадастрового деления, являющиеся общими для кадастровых района или кадастрового квартала округов, кадастровых районов и кадастровых присвоенный соответствующей кварталов, имеют одинаковое описание единице кадастрового деления местоположения границ (координаты характерных точек границ) Кадастровый номер присваивается объекту недвижимости в кадастровом квартале, в границах которого такой объект располагается полностью.

Кадастровый номер объекта недвижимости состоит из учетного номера кадастрового квартала, разделителя в виде двоеточия и порядкового номера записи об объекте недвижимости в реестре объектов недвижимости.

В России на настоящий момент схема присвоения кадастровых номеров земельным участкам отработана. Однако, для ведения ГКН необходима также надежная система идентификации всех учитываемых объектов капитального строительства.

Управлением Федерального агентства кадастра объектов недвижимости г.

Санкт – Петербурга была предложена методика присвоения кадастровых номеров первичным объектам недвижимости (ПОН) и вторичным объектам недвижимости (ВОН) (рисунок 8) [17,45]:

Здесь: 78 – номер г. Санкт– Петербурга, как города федерального значения;

КР – номер кадастрового района;

КК – номер кадастрового квартала;

ЗУ– кадастровый номер земельного участка;

ПОН – номер первичного объекта недвижимости (здания, сооружения, объекта незавершенного строительства);

ВОН – номер вторичного объекта недвижимости (помещения, квартиры).

Рисунок 8 – Идентификация объекта капитального строительства в идентификационных номеров можно отнести связь с земельным участком. Что соответствует принципу, закрепленному в Земельном кодексе о единстве судьбы земельного участка и находящихся на нем объектов недвижимости [30]. Однако, в ней не совсем четко определен порядок присвоения кадастровых номеров элементам объектов капитального строительства. При этом они могут повторяться, следовательно, присваивать эти номера должен один орган.

Например, в одном квартале теоретически могут иметь место два здания с одинаковым номером, которые расположены по улицам, составляющим этот квартал. Кроме того, по кадастровому номеру объекта капитального строительства, определенному по данной методике, сложно определить его местоположение. Однако, кадастровый номер должен присваиваться по такой методике, чтобы наименьшее количество раз осуществлялись его изменения.

Например, при разделе земельного участка изменится не только его номер, но и номер объекта капитального строительства, несмотря на его прежнее (не измененное) местоположение, что приведет к изменению документации на объект капитального строительства, и нарушит принцип присвоения идентификационных номеров, которые не должны быть подвержены частым изменениям.

Сложно определить местоположение объекта капитального строительства по его кадастровому номеру, что важно, например, для определения кадастровой стоимости, которая влияет на налогообложение (удаленность от того или иного социально – бытового объекта и т.д.) а также может быть важно в будущем при создании и реализации многоцелевого кадастра (для работ служб ЖКХ, теплотрасс и другое).

Кроме того, существует методика присвоения кадастровых номеров с идентификационного (кадастрового) номера осуществляется через связующий элемент – код улиц в границах всего населенного пункта. В данном случае кадастровый номер объекта капитального строительства имеет следующий вид (рисунок 9) [45]:

где КО – номер кадастрового округа;

КР – номер кадастрового района;

КУ – код улицы в границах всего населенного пункта;

КОКС – код объекта капитального строительства, совпадающий с номером здания или сооружения по данной улице;

КП – код помещения или квартиры в данном здании или сооружении;

КЭП – код элемента помещения (например, встроенные шкафы, антресоли) Рисунок 9 – Идентификация с использованием адресной системы Методика присвоения кадастровых номеров с помощью адресной системы.

Автор, проводя научное исследование, пришел к выводу о необходимости совершенствования и дополнения ранее разработанной методики следующими положениями. При использовании такой методики в идентификационном номере не прослеживается связь земельного участка и объекта недвижимости, законодательно закрепленная в Земельном кодексе Российской Федерации в виде принципа «единство судьбы земельного участка и недвижимости расположенной на нем». Достоинством данной методики является определение более точного местоположения объекта капитального строительства, поскольку постоянство расположения границ улиц значительно выше, чем границ земельных участков, которые подвержены более частым изменениям, что необходимо для оценщиков, при определении кадастровой стоимости и дальнейшего налогообложения.

К еще одному значительному недостатку можно отнести отсутствие адресной системы во многих населенных пунктах. Например, было выявлено отсутствие адресной системы в населенных пунктах Тогучинском районе НСО, что является существенным недостатком, поскольку нарушается принцип единства методики для всех населенных пунктов. Использование адресной системы в процессе идентификации объектов недвижимости, к сожалению, не обеспечивает связь земельного участка и объекта недвижимости. Кроме того, в процессе применения «адресной системы» могут возникнуть трудности, связанные с образованием новой улицы.

дифференцирования характеристик и идентификации объектов необходимостью создания ГКН, функции, структура и методы ведения которого удовлетворяли бы требованиям рыночной экономики, формируемой в настоящее время. В соответствии с мероприятиями, обозначенными в дорожной карте «Повышения качества государственных услуг в сфере государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав», планируется интеграция систем государственной регистрации прав (ГРП) и государственного кадастра недвижимости (ГКН) [91]. В результате к 2018 году в Российской Федерации должна быть создана единая учетно– регистрационная система, наполненная полной и достоверной кадастровой информацией обо всех объектах недвижимости, расположенных на территории Российской Федерации. Целью интеграции данных систем является формирование государственной информационной системы, которая бы обеспечивала справедливое налогообложение, эффективное и рациональное использование земли и других объектов недвижимости, способствовала развитию рынка земли и недвижимости, а также стимулировала инвестиционную деятельность на рынке недвижимости.

Из вышеизложенного в предыдущих разделах следует, что вопрос определения основных характеристик объектов и дополнительных сведений, а также совершенствование системы показателей, содержащих такие характеристики, является важной научной задачей, решению которой и посвящена данная работа. Ее реализация важна также для проведения государственной кадастровой оценки, которая является основной в процессе формирования эффективного и справедливого налогообложения. Однако, несмотря на то, что этот вопрос неоднократно поднимается различными учеными, на данный момент эта проблема до сих пор не решена. В связи с этим необходимо совершенствовать систему характеристик объектов ГКН, в которой определить основные и дополнительные характеристики объектов. Обосновать отнесение характеристик к основным и дополнительным, с учетом того, что основные должны подлежать обязательному внесению в документы кадастра, а дополнительные характеристики вносить по декларации, не форсируя их внесение.

Кроме того, первым признаком эффективной кадастровой системы является полнота данных кадастра не только по объектам, но и по объему учитываемых сведений. Определение таких сведений является важной задачей, так как определяет наполнение (содержание) кадастровой системы. Поскольку современные кадастровые системы учитывают в себе несколько объектов, каждый из которых обладает физическими, юридическими и экономическими характеристиками, а объем сведений большой, то целесообразно такие сведения представлять в виде определенной системы, в соответствии с показателями и с отнесением к конкретным объектам, а также в зависимости модели (цели) кадастра.

Система характеристик объектов, учитываемых в государственном кадастре недвижимости, закреплена в статье 7 Федерального закона № 221, с подразделением их на уникальные характеристики и дополнительные сведения об объекте учета. Вместе с этим, на наш взгляд, в настоящее время система кадастровой информации, которая вносится в ГКН, обладает следующими существенными недостатками:

– характеристики не «привязаны» к объектам учета (земельный участок, здание, сооружение, объект незавершенного строительства, помещение);

характеристики не дифференцированы с учетом модели (цели) кадастра;

характеристики не представляют объект недвижимости ГКН в полном объеме в соответствии с моделью (целью) кадастра;

– отсутствует связь характеристик с видом показателя;

– перечень характеристик является «открытым», что может сказаться на дополнительных финансовых затратах заявителей;

– система носит суженный характер пользования.

объекты капитального строительства, учитываемые в кадастре, идентифицируются неоднозначно с нарушением принципа «единства судьбы»

объекта и земельного участка, а также без учета зоны с особыми условиями использования, куда с очень большой вероятностью может попадать земельный участок, особенно на землях населенных пунктов.

Перечисленные недостатки оказывают отрицательное влияние на систему управления земельно– имущественными отношениями, поскольку приводит, в ряде случаев, к необоснованному занижению налогооблагаемой базы. Кроме этого существующая методика идентификации объектов недвижимости нарушает основной принцип земельного законодательства, закрепленный в пункте 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ об единстве судьбы земельного участка (ЗУ) и объекта капитального строительства (ОКС), что не позволяет однозначно идентифицировать расположение ОКСа на земельном участке и научно обосновано подойти к формированию единого имущественного налога.

В этой связи разработка системы дифференцированных характеристик объектов недвижимости и их идентификации в ГКН является важной научной задачей, требующей своего незамедлительного решения.

В соответствии с вышеизложенным целью исследования является разработка системы дифференцирования характеристик, обеспечивающей полноту кадастровой информации в соответствии с заданной моделью (целью) кадастра и разработка методики идентификации объектов капитального строительства с учетом расположения ОКСа на ЗУ и наличии на земельном участке охранных зон.

Для достижения данной цели необходимо решить следующие задачи:

обосновать понятие целевого разделителя информации и информационных потоков;

разработать показатели дифференциации информации на основе целевого разделителя, обеспечивающих полноту характеристик объектов недвижимости для каждой модели (цели) кадастра;

строительства с учетом единства судьбы земельного участка, объекта капитального строительства и зоны с особыми условиями использования;

сформировать базу данных дифференцированных характеристик объектов ГКН, обеспечивающую их функциональную связь между собой;

идентификации объектов ГКН на производстве.

1.6 Выводы Выполнен сравнительный анализ существующей системы кадастра в России и зарубежных кадастровых систем. Рассмотрена классификация объектов недвижимости, изучены виды кадастровой информации и проблемы ее систематизации, выполнен аналитический обзор системы характеристик объектов недвижимости, вносимых в процессе государственного кадастрового учета и методик идентификации объектов недвижимости для целей кадастра. Выделены основные типы зарубежных идентификаторов. Выполнен сравнительный анализ способов присвоения объектам недвижимости идентификационных номеров в России и за рубежом, показаны их достоинства и недостатки. Определены недостатки существующей системы и обоснована необходимость дифференцирования характеристик и идентификации объектов ГКН.

2 РАЗРАБОТКА СИСТЕМЫ ДИФФЕРЕНЦИРОВАНИЯ ХАРАКТЕРИСТИК

ОБЪЕКТОВ ГОСУДАРСТВЕННОГО КАДАСТРА НЕДВИЖИМОСТИ И ИХ

ИДЕНТИФИКАЦИИ НА ОСНОВЕ ПРИНЦИПА ЕДИНСТВА СУДЬБЫ

2.1 Обоснование показателей дифференцирования характеристик в зависимости от модели (цели) кадастра соответствовать цели кадастра. Анализируя современные тенденции формирования кадастра в развитых зарубежных странах можно сделать вывод, что существующие модели кадастра соответствуют трем основным целям:

налоговой (фискальной), правовой и многоцелевой), на каждом этапе развития кадастр имеет свою цель. Данные цели можно подразделить на три уровня:

фискальная, правовая, многоцелевая, в соответствии с этим существуют три модели кадастра.

Кроме того, одной из целей создания кадастра за рубежом является цель обеспечения рационального использования земельных ресурсов и других объектов недвижимости. Данная функция в Российской Федерации была закреплена за институтом землеустройства, однако с введением в действие землеустройстве», в настоящее время отсутствует [93]. В основном законе № цели создания кадастра отсутствуют.

Исходя из вышеизложенного, при разработки системы дифференцирования характеристик, описывающих объекты недвижимости, будем придерживаться целей кадастра, обозначенных в литературных источниках [96]. Среди основных целей можно выделить следующие:

– создание налоговой базы (обеспечение сбора земельного и имущественного налогов – единый налог);

– обеспечение правообладателей государственными гарантиями на недвижимое имущество;

– обеспечение субъектов Российской Федерации и муниципальных образований необходимой информацией для повышения эффективности управления территорией и территориального планирования.

Кадастр формируется по принципу от простого к сложному – от налогового до многоцелевого. Поэтапное создание кадастра приводит к его завершению, поскольку главное для кадастра, чтобы он был окончен, т.е. все объекты должны быть учтены. В данной диссертационной работе приоритетной для исследования выбрана модель налогового (фискального) кадастра. Это обусловлено следующим: в настоящее время в России около 70 млн земельных участков и млн объектов капитального строительства. Это огромное число объектов необходимо учесть в сокращенные сроки с целью налогообложения. Единый имущественный налог, который планируется ввести, будет исчисляться исходя из кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость оценивается по техническим, юридическим, экономическим характеристикам, поэтому их систематизация и идентификация объектов недвижимости ГКН является важной научной задачей.

Сравнительный анализ моделей кадастра по выбранным показателям, вы полненный автором, представлен в таблице 3:

Таблица 3 – Анализ моделей кадастра

МОДЕЛЬ

НАЛОГОВЫЙ

/ПОКАЗАТЕЛЬ ПРАВОВОЙ МНОГОЦЕЛЕВОЙ

МОДЕЛИ

Продолжение таблицы Объекты недвижимости в территориальном образовании

ОБЪЕКТЫ

кадастровая оценка муниципальной власти, инвентаризация ОКСов,

ИСТОЧНИКИ

ИНФОРМАЦИИ/ инвентаризация ОКСов территориального муниципальной власти,

СУБЪЕКТЫ

В результате выполненного анализа можно сделать заключение о том, что многоцелевой кадастр обеспечивает все задачи, обусловленные развитием земельно– имущественных отношений в РФ, однако, в ряде случаев, целесообразно воспользоваться упрощенными моделями (налоговая и правовая), позволяющими оперативно решать соответствующие вопросы.

Налог на имущество является одним из основных доходов местных бюджетов многих развитых стран. Например, в странах с высоким уровнем дохода, как США, Канада и Франция, налог на имущество составляет более половины всех налоговых поступлений в местные бюджеты. Это позволяет органам местного самоуправления направлять их на социально– экономическое развитие территории, на которой этот налог собирается.

В странах с высоким доходом, налог на имущество составляет 2,5 % от ВВП или 17% от всех налоговых поступлений. Налог на имущество (местный налог), устанавливается в этих странах органами местного самоуправления, и составляет главную часть долю доходов местных бюджетов, которые в дальнейшем направляются на содержание школ, ремонт дорог и т.д. [83]. Кроме того, данный налог может быть направлен на обеспечение рационального использования земли, что несомненно является необходимым условием для сохранения жизнедеятельности народов страны.

Объектами налогообложения должны являться все объекты недвижимости учитываемые в кадастре, не зависимо от формы собственности, местоположения, характеристик и статуса (ранее учтенные, учтенные, временные). Самой заинтересованной стороной при модели кадастра «налогообложение» является орган местного самоуправления и органы исполнительной власти.

В России в связи с трудоёмкостью работ по кадастровому учёту и заявительным принципом его проведения, на кадастровый учёт поставлены лишь земельных участков. Целесообразно предоставить муниципальным 50% образованиям право внесения в кадастр сведений об используемых земельных участках на основе инвентаризации земель с использованием имеющейся картографической основы с характеристикой «временные границы». Это можно применить для начисления земельного налога, как это было сделано во Франции, Испании, Австрии, Австралии и Англии. Это позволит без увеличения ставок земельного налога увеличить поступления земельных платежей в бюджеты муниципальных образований.

В настоящее время кадастр ведется по заявительному принципу. Однако для модели кадастра «налогообложения» необходимо проведение сплошной инвентаризации за счет органов местного самоуправления (как например делается в Италии. Регистрация прав осуществляется по желанию владельца, если он хочет закрепить право на участок, и для дальнейшего совершения сделок с ним. В Испании используется система добровольной регистрации прав на недвижимое имущество, осуществляемой Службой регистратур Министерства юстиции Испании.

Для осуществления своей прямой функции фискальный кадастр должен внешних факторах, влияющих на стоимость недвижимости. Данные о собственно участке включают топографические условия, тип или вид почв или грунтов, состояние и название возведенных на земельном участке построек и множество других сведений. К внешним факторам относят месторасположение участка, транспортную доступность, наличие и качество сети услуг и т.п. Содержащаяся в фискальном кадастре информация имеет также большое значение при определении суммы компенсации при отчуждении недвижимого имущества для государственных и муниципальных нужд. Объектами налогообложения должны являться все объекты недвижимости, учитываемые в кадастре, независимо от формы собственности, местоположения, характеристик и статуса (ранее учтенные, учтенные, временные).

Для двух других моделей (правовой и многоцелевой кадастр) также необходимо дифференцировать характеристики.

Анализ современных тенденций позволил определить основные модели кадастра, которые необходимо принять за основу при разработке системы дифференцированных характеристик объектов ГКН.

В зависимости от цели системы ГКН определяется необходимая информация.

Если изменять информацию, то можно повлиять на цели. Цели (А) и информация где А – существующие цели системы ГКН;

Y – требуемые характеристики для достижения поставленной цели ГКН;

Yд характеристик объектов ГКН;

Ан – новое качество цели измененной системы ГКН.

Или представить следующими формулами (2,3):

Цели системы ГКН, определяющие требуемую информацию, представлены на рисунке 10:

Рисунок 10 – Зависимость информации от целей в системе ГКН Изменяя информацию можно изменить качество цели или ввести новую цель (рисунок 11):

Рисунок 11 – Зависимость целей от информации в системе ГКН Первым объектом исследования является земельный участок. Как отмечает профессор А. А. Варламов «..первичный и основной объект всех кадастровых действий и процедур – земельный участок. Все остальное – почвенный плодородный слой, растительность, полезные ископаемые, водоемы, здания, сооружения, элементы инженерного обустройства и т.д. – недвижимое имущество…земельный участок как первичное понятие недвижимого имущества характеризуется набором показателей: местоположение, границы, площадь, стоимость, принадлежность и т.д. Когда же земельный участок рассматривают совместно с прочно связанным с ним иным недвижимым имуществом, число показателей резко возрастает за счет технических и стоимостных характеристик недвижимого имущества, истории и экономики его использования, степени обустройства, пространственной и экологической устойчивости и т.д.» [10].

Проанализируем состав сведений о данном объекте, приведенный законодательно.

К уникальным характеристикам земельного участка отнесены: кадастровый номер, дата внесения его в государственный кадастр недвижимости, описание местоположения границ, площадь.

К дополнительным сведениям о данном объекте отнесены характеристики, связанные с кадастровыми, условными, инвентаризационными и другими номерами, например:

– о ранее присвоенном номере, дате его присвоения, сведения об организации, которая присвоила этот номер в установленном законодательством порядке;

– кадастровый номер участка, из которого был образован данный объект или кадастровый номер участка, присваиваемый данному объекту;

– кадастровые номера расположенных в пределах земельного участка зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства;

К характеристикам, связанным с местоположением объекта, относятся адрес или описание местоположения объекта.

К правовым характеристикам относятся сведения:

– о вещных правах, правообладателях, в объеме сведений в соответствии с Единым государственным реестром прав;

– об ограничениях (обременениях) вещных прав, о лицах, в пользу которых они установлены, объем сведений в соответствии с Единым государственным реестром прав;

– сведения о части объекта, на которую распространяется ограничение;

– сведения о прекращении существования объекта.

К экономическим характеристикам относятся сведения о кадастровой стоимости и дате ее утверждения.

К характеристикам улучшений можно отнести сведения о природных объектах, расположенных в пределах участка, лесных массивах, водных и других объектах.

Правовой режим определяют следующие характеристики:

– категория земель;

– разрешенное использование.

Справочные характеристики отражают:

правообладателем;

– сведения о кадастровом инженере, выполнявшем работы в отношении данного объекта;

Из перечисленного выше следует, что характеристики, которые описывают экономические и правовые свойства объекта (в данном случае, земельного участка), находятся в необязательной части, то есть в «дополнительных сведениях». Однако, они, несомненно, являются важными, если речь идет о фискальной или правовой задачах. Кроме того, в «дополнительные сведения»

отнесены характеристики, определяющие правовой режим земельного участка, такие как категория земель и разрешенное использование земельного участка.

Правовой режим является основным для земельного участка, поскольку именно он определяет регламент его использования и охраны.

Автором работы «Особенности ведения кадастра на современном этапе» в качестве основных характеристик объекта «Земельный участок» выделены следующие: назначение, категория земель, вид разрешенного использования, местоположение, границы, площадь, принадлежность, наличие обременений и кадастровая стоимость [46]. Считаем, что выделение таких характеристик в «основные» целесообразно.

По мнению автора, целесообразно ввести в «основные экономические характеристики» объекта «ЗУ» размер земельного налога или арендной платы, поскольку данная информация является важной при формировании бюджета на муниципальном уровне, а также для собственников, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков.

информацию о конструктивных элементах: фундаментах; стенах и перегородках;

перекрытиях; кровле (крыше). К дополнительной информации необходимо отнести сведения о полах; проемах; отделке; внутреннем сантехническом и электротехническом оборудовании; прочих элементах.

Учет объектов капитального строительства тесно связан с учетом жилищного фонда. Информация о конструктивных элементах позволяет определять степень физического и морального износа. Физический износ – постепенная утрата изначально заложенных при строительстве технико–эксплуатационных качеств объекта под воздействием природно–климатических факторов, а также жизнедеятельности человека. Физический износ отражает изменения физических свойств объекта недвижимости со временем (например, дефекты конструктивных элементов). Моральный износ – потеря зданиями, сооружениями своей стоимости вследствие научно–технического прогресса.

Поскольку объекты капитального строительства теперь учитываются в кадастре недвижимости, то такая информация должна быть обязательно включена в ГКН. Однако в техническом плане присутствует только одна характеристика, отражающая материал наружных стен.

Следующий объект исследования «Сооружение». Проанализируем состав сведений о данном объекте, приведенный законодательно.

К уникальным характеристикам сооружения отнесены: кадастровый номер, дата внесения его в государственный кадастр недвижимости, описание местоположения объекта недвижимости на земельном участке.

идентификационные характеристики, связанные с кадастровыми, условными, инвентаризационными и другими номерами (рисунок 12):

присвоения, сведения об организации, недвижимости, из которого был образован которая присвоила этот номер в данный объект или кадастровый номер установленном законодательством объекта недвижимости, образуемого из Кадастровый номер земельного участка, в пределах которого расположено Рисунок 12–Дополнительные сведения объекта «Сооружение»

К еще одной дополнительной характеристике относится адрес сооружения или описание местоположения сооружения. Кроме того, сведения о кадастровом инженере, выполнявшем кадастровые работы в отношении сооружения, а также почтовый адрес или адрес электронной почты для осуществления связи с правообладателем.

К экономическим характеристикам относятся сведения о кадастровой стоимости и дата утверждения ее результатов.

К физическим характеристикам сооружения относится количество этажей (этажность), в том числе подземных (при наличии этажности).

Правовые характеристики «Сооружения» представлены на рисунке 13:

Сведения о вещных правах ограничение (обременение) Сведения о прекращении существовании Сведения о границах охранной объекта «Сооружение»

Рисунок 13 – Сооружение. Правовые характеристики К дополнительной характеристике отнесено назначение сооружения, однако, по мнению автора, данная характеристика должна быть основной, поскольку именно тип/назначение сооружения определяют такие физические характеристики как длину /объем/ площадь/ высоту/ толщину/ глубину/ протяженность. Кроме того, отсутствует вид сооружения, основной материал сооружения, что несомненно являются важными характеристиками объекта «Сооружение» и должны быть отнесены к основным.

Проанализируем сведения, установленные законодательно для «Объекта незавершенного строительства»

Перечень уникальных характеристик для объекта незавершенного строительства меньше, чем для других объектов недвижимости. К ним отнесены кадастровый номер и дата его внесения в ГКН, а также описание местоположения объекта незавершенного строительства на земельном участке.

К дополнительным характеристикам относятся справочные характеристики, связанные с кадастровыми, условными, инвентаризационными и другими номерами, например:

– о ранее присвоенном номере, дате его присвоения, сведения об организации, которая присвоила этот номер в установленном законодательством порядке;

– кадастровый номер объекта недвижимости, из которого был образован данный объект или кадастровый номер объекта недвижимости, образуемого из данного объекта недвижимости;

– кадастровый номер земельного участка, в пределах которого расположен объект незавершенного строительства.

незавершенного строительства.