На правах рукописи

ДИМИТРИЕВ

Максим Александрович

КОМПЛЕКСЫ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

КАК ОБЪЕКТЫ ГРАЖДАНСКИХ ПРАВ

Специальность 12.00.03 гражданское право;

предпринимательское право; семейное право;

международное частное право

Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук

Екатеринбург 2011 Диссертация выполнена на кафедре гражданского права государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Уральская государственная юридическая академия»

Научный руководитель - доктор юридических наук, профессор Гонгало Бронислав Мичиславович

Официальные оппоненты: доктор юридических наук, профессор Щенникова Лариса Владимировна кандидат юридических наук Рябова Светлана Эдуардовна

Ведущая организация: государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования «Саратовская государственная академия права»

Защита состоится «11» марта 2011 года в 15 часов на заседании диссертационного совета Д 212.282.01 при Уральской государственной юридической академии по адресу: 620137, г. Екатеринбург, ул.

Комсомольская, д. 21, зал заседаний Ученого совета.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Уральской государственной юридической академии.

Автореферат разослан «01» февраля 2011 г.

И.о. ученого секретаря диссертационного совета доктор юридических наук, профессор М.Н. Семякин

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. Развитие гражданского оборота России в условиях рыночной экономики требует построения эффективной нормативной правовой основы, адекватно отражающей потребности общества и прежде всего хозяйствующих субъектов.

Доброкачественное современное законодательство является одним из условий инвестиционной привлекательности России и повышения предпринимательского потенциала. Правовое регулирование рыночных отношений с каждым годом становится все более сложным, насыщенным, широко развернутым и детально проработанным. С развитием рыночной экономики существенно повышается роль правового регулирования гражданских отношений, представляющих собой ее организационную основу1.

Комплексы недвижимого имущества имеют большое значение для развития рыночной экономики Российской Федерации. Действующее гражданское законодательство в этой сфере является еще недостаточно совершенным.

В соответствии с Указом Президента Российской Федерации от июля 2008 года «О совершенствовании Гражданского кодекса Российской Федерации»2 в целях совершенствования законодательных основ рыночной экономики, правового обеспечения экономических и гуманитарных связей Российской Федерации была разработана и одобрена Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации (далее – Концепция)3.

Медведев Д.А. Новый Гражданский кодекс Российской Федерации: вопросы кодификации // Кодификация российского частного права / под ред. Д.А. Медведева.

М.: Статут, 2008. С. 5.

Указ Президента Российской Федерации от 18 июля 2008 г. № 1108 «О совершенствовании Гражданского кодекса Российской Федерации» // Рос. газ. 2008.

Решение Совета при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 7 октября 2009 года // Одним из предложений, сделанных в Концепции, является предложение о введении в гражданский оборот такой разновидности недвижимости, как технологический комплекс недвижимого имущества.

Кроме того, в Концепции делаются предложения об усовершенствовании ряда юридических конструкций, так или иначе, связанных с проблемами комплексных объектов недвижимости.

Таким образом, намечающиеся преобразования в российском гражданском законодательстве обусловливают необходимость проведения доктринальных разработок в рамках отечественной цивилистической науки, посвященных комплексным объектам недвижимости, с целью создания наиболее оптимальной юридической конструкции комплекса недвижимого имущества, которая при этом отвечала бы потребностям современного гражданского оборота. Более того, действующее гражданское законодательство не восприняло в полной мере модель «единого объекта недвижимости» и лишь стремится воплотить идею «единства судьбы земельного участка и расположенных на нем иных объектов недвижимости». В этих условиях разработка конструкции комплексных недвижимых объектов, которая представляет собой «своеобразную» промежуточную стадию с усиленной ролью диспозитивных начал, свойственных частному праву выглядит как никогда актуальной. Предложенная конструкция позволит заменить собой модель «единого объекта недвижимости», способствуя вовлечению в оборот не только земельных участков и зданий (сооружений) по отдельности, но и их совокупностей, степень связанности элементов которых полностью предопределяется волей субъектов гражданских правоотношений.

проследить по нескольким направлениям.

Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации/вступ.

ст. А.Л. Маковского. М.: Статут, 2009. С. 156.

В условиях мирового финансового кризиса, нестабильности в российской экономике представляется важным вовлечение в оборот как можно большего числа материальных благ, способных приносить доход в процессе обмена. Одним из наиболее ценных, в некоторой степени «вечных», непотребляемых материальных благ является недвижимое имущество. Поиски наиболее оптимального сочетания различных объектов недвижимого имущества, объединение их в совокупности с целью придания им новых качеств, которыми не обладали составляющие их элементы, имеет большое значение для экономики, поскольку предпринимательской сферы, увеличению доходности от использования имущества. Усложнение экономических отношений предопределяет необходимость развернутого правового регулирования тех участков данных отношений, которые связаны с использованием совокупных недвижимых объектов, когда лишь объединение нескольких недвижимых вещей в комплекс способно в полной мере раскрыть экономический потенциал данных материальных благ (автозаправочные станции, трубопроводы, газопроводы, линии электропередачи, многоквартирные дома, домовладения и др.) (экономический аспект).

находится в постоянном развитии. Правовой режим участвующих в представляющих собой комплексы недвижимого имущества, посредством использования существующих юридических конструкций не отработан, отсутствуют правовые нормы, непосредственно направленные на регулирование отношений, связанных с владением, пользованием и распоряжением совокупными недвижимыми объектами.

Наличие в действующем законодательстве лишь одной статьи (ст. ГК РФ), нормы которой направлены, в том числе на правовое регулирование отношений, связанных с вовлечением в гражданский оборот совокупных недвижимых объектов, не может восполнить значительный пробел в гражданском праве, диспозитивные конструкции которого должны предлагать участникам гражданских отношений Представляется, что реализация предложений по совершенствованию содержащихся в диссертационном исследовании, будет способствовать нормативному закреплению правового режима комплексов недвижимого имущества и, тем самым, вовлечению их в гражданский оборот в наиболее цивилизованной форме (правотворческий аспект).

адекватному отражению в правоприменительной сфере (посредством их недвижимого имущества, что приводит в ряде случаев к вынесению незаконных и необоснованных решений судами общей юрисдикции и недвижимых объектов. Постановление Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»1 акцентировало внимание на тех проблемах, связанных с защитой вещных прав на недвижимость, в том числе с защитой прав на земельные участки, расположенные под многоквартирными домами, которые требуют своего разрешения. На это указывается и в Постановлении Конституционного Суда РФ от 28 мая 2010 г. № 12-П2.

Постановление Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» // Рос. газ. 2010. 21 мая.

Постановление Конституционного Суда РФ от 28 мая 2010 г. № 12-П «По делу о Практическая реализация положений, сформулированных в настоящей диссертационной работе, может способствовать совершенствованию правового регулирования (правоприменительный аспект).

В связи с проведением мероприятий по совершенствованию гражданского законодательства, появлением проекта Концепции развития законодательства о вещном праве (Протокол № 3 от 18 марта 2009 года)1, проекта Концепции совершенствования общих положений Гражданского кодекса РФ (Протокол № 2 от 11 марта 2009 года)2, а также одобрением Концепции развития гражданского законодательства предполагающих дальнейшее развитие, дифференциацию и введение новых юридических конструкций, в том числе касающихся комплексов недвижимого имущества, необходима детальная теоретическая разработка данной правовой категории, а также предложение возможных правовых режимов комплексных объектов недвижимости, которые Настоящая работа направлена на концептуальную проработку данных правовых категорий и, как представляется, может способствовать (доктринальный аспект).

Цель работы состоит в исследовании категории комплекса недвижимого имущества как системного образования, обладающего своим структурно-элементным построением, определении места в этой проверке конституционности частей 2, 3 и 5 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», частей 1 и статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункта 3 статьи 3 и пункта статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан Е.Ю. Дугенец, В.П. Минина и Е.А. Плеханова» // Рос. газ. 2010. 15 июня.

Концепция развития законодательства о вещном праве // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2009. № 4. С. 102-185.

Концепция совершенствования общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2009. № 4. С. 6Концепция развития гражданского законодательства РФ… С. 156.

системе элементов комплекса недвижимого имущества, а также возможных правовых режимов данных объектов.

Для реализации поставленной цели в настоящей работе решались следующие задачи:

- определение понятия комплекса недвижимого имущества, выявление его признаков, интегративных свойств и качеств;

- исследование структурно-элементного состава комплекса недвижимого имущества и влияния указанных элементов на формирование юридической конструкции данного комплекса;

- изучение основных возможных подходов к классификации комплексов недвижимого имущества с целью их дальнейшей дифференциации;

- рассмотрение основных правовых режимов комплекса недвижимого имущества, осуществление поиска оптимальной модели;

- выявление особенностей правового режима в отношении различных видов комплексов недвижимого имущества.

Методологическая и теоретическая основы исследования.

В процессе исследования использованы следующие методы:

исторический, анализа и синтеза, системный, догматический, сравнительно-правовой.

Теоретическую основу исследования составляют труды Н.Н.

Аверченко, С.С. Алексеева, Ю.Г. Басина, М.И. Брагинского, М.М.

Валеева, В.В Витрянского, Б.М. Гонгало, В.П. Грибанова, В.А.

Дозорцева, В.С. Ема, В.С. Жабреева, Д.В. Жернакова, О.С. Иоффе, Л.А.

Кассо, О.М. Козырь, О.А Красавчикова, П.В. Крашенинникова, В.А.

Лапача, Л.А. Лунца, А.Л. Маковского, Д.И. Мейера, И.Б. Миронова, Е.Ю. Петрова, В.А. Плетнева, И.А. Покровского, А.П. Сергеева, К.И.

Скловского, С.А. Степанова, Е.А. Суханова, Ю.К. Толстого, Р.О.

Халфиной, В.В. Чубарова, Л.В. Щенниковой, В.Ф. Яковлева и др.

Объект исследования составляют регулируемые гражданским правом отношения, возникающие по поводу комплексов недвижимого имущества.

Предмет исследования: юридические конструкции комплексов недвижимого имущества в их статическом и динамическом состоянии, в их единстве и дифференциации; правовые режимы отдельных видов комплексов недвижимого имущества, их взаимовлияние и роль в формировании общей родовой категории комплексных недвижимых объектов.

Научная новизна исследования.

Научная новизна исследования состоит в том, что диссертация представляет собой всестороннее и системное исследование комплексов недвижимого имущества как объектов гражданских прав.

На защиту выносятся следующие положения, отражающие новизну проведенного исследования:

В работе обосновано, что в гражданском праве существует юридическая конструкция комплексного объекта, основным назначением которой является вовлечение в гражданский оборот совокупных объектов, посредством объединения и последующей трансформации отдельных прав на составляющие их элементы в единое абсолютное право. На протяжении развития цивилистики юридическими конструкциями, изначально содержащими идею такого объединения, были юридические конструкции сложной вещи, имущественного комплекса и сложного объекта в сфере интеллектуальной деятельности.

Предлагается в качестве родовой рассматривать юридическую конструкцию комплексного объекта, заключающуюся в том, что при объединении нескольких объектов гражданских прав по воле использования их по общему функциональному назначению, которое предполагает появление у данной совокупности нового качества, отсутствующего у каждого из объектов в отдельности, данные объекты должны рассматриваться как единый комплексный объект.

устанавливаться в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

что юридическая конструкция комплекса недвижимого 2.Установлено, имущества, испытывая на себе влияние, с одной стороны, юридической конструкции сложной вещи, а, с другой стороны, юридической конструкции имущественного комплекса, не может быть однозначно отнесена ни к одной из них. Юридическая конструкция «главная вещь принадлежность» в отношении комплексных недвижимых объектов является излишней. В диссертации обосновывается точка зрения, согласно которой комплекс недвижимого имущества является разновидностью комплексных объектов в сфере вещных прав.

Предложено определение комплекса недвижимого имущества, согласно которому под комплексом недвижимого имущества необходимо понимать совокупность двух и (или) более недвижимых вещей, взаимосвязанных общим функциональным (целевым) назначением (которое придает им новое качество, значительно увеличивающее их стоимость), и выступающих в связи с этим в гражданском обороте как единый объект, вещные права на который должны подлежать государственной регистрации. При характеристике комплекса недвижимого имущества предлагается рассматривать две основных группы признаков: материальные и правовые. В качестве материальных признаков выступают: а) наличие в составе комплекса недвижимого имущества двух и (или) более недвижимых вещей; б) приобретение предполагающего ее использование по новому функциональному (целевому) назначению; в) значительное увеличение стоимости объединенных недвижимых вещей в сравнении с их суммарной необходимость осуществления государственной регистрации вещных прав на совокупность недвижимых вещей, которая носит не только правообразующий характер, но и является для данной совокупности основанием ее обособления в качестве единого объекта.

Установлено что в состав комплекса недвижимого имущества могут включаться только те недвижимые вещи, свойства и качества которых позволяют им создавать новое функциональное назначение при объединении в комплексный объект. В работе делается вывод, что обязательным элементом комплекса недвижимого имущества должен являться земельный участок, на котором расположено хотя бы одно из зданий (сооружений) образующих данный комплекс. Движимые вещи как таковые не могут признаваться элементами комплекса недвижимого имущества, поскольку при присоединении к одной из недвижимых вещей, образующих комплекс недвижимого имущества теряют свою индивидуальность, «растворяясь» в ней.

Под структурой комплекса недвижимого имущества предлагается понимать специфические способы физической и (или) функциональной связи, с помощью которых осуществляется «сцепка» нескольких недвижимых вещей, в результате которой происходит появление нового качества у возникающего комплексного объекта. Доминантное положение в структуре комплекса недвижимого имущества занимает функциональная связь его элементов, позволяющая объединять, в том числе недвижимые вещи пространственно не связанные между собой.

Для возникновения комплекса недвижимого имущества необходим юридический состав, включающий в себя следующие юридические факты: а) проведение кадастровых работ в отношении недвижимых вещей, которые должны войти в состав комплекса недвижимого имущества; б) осуществление кадастрового учета указанных недвижимых вещей; в) соглашение собственников объединяемых недвижимых вещей, либо решение собственника об объединении, принадлежащих ему недвижимых вещей; г) государственная регистрация права собственности на комплекс недвижимого имущества как на единое целое.

Предлагается ввести юридическую конструкцию, с помощью которой должна решаться судьба вещных прав в отношении объектов, вошедших в состав комплекса недвижимого имущества. Наиболее оптимальной моделью будет конструкция, которую условно можно назвать конструкцией «поглощения с трансформацией». Согласно данной конструкции, объединение нескольких недвижимых вещей в комплекс недвижимого имущества в момент государственной регистрации должно вести к утрате составными частями своей самостоятельности, и, как следствие, к утрате любых вещных прав на данные составные части.

Однако утраченные вещные права на составные части не должны исчезать бесследно, они должны трансформироваться в вещные права на комплекс недвижимого имущества.

Соглашение между собственниками отдельных недвижимых вещей по порождает, с одной стороны, создание комплекса недвижимого имущества, а с другой стороны, возникновение единоличной собственности у одного из собственников объединяемых вещей на комплекс недвижимого имущества (при осуществлении выплаты компенсации собственникам других объединяемых вещей, либо установлении ограниченных вещных прав в пользу собственников других объединяемых вещей на комплекс недвижимого имущества), либо возникновение общей долевой собственности у собственников объединяемых вещей на комплекс недвижимого имущества.

9. На основе теоретических выводов, анализа российского и зарубежного законодательства, а также правоприменительной практики предложено внести ряд изменений и дополнений в действующее российское законодательство (ст. 134.1, ст. 219.1, ст. 290-291 ГК РФ; ст.

36, ст. 38, ст. 38.1-38.3 ЖК РФ и др.).

Теоретическая и практическая значимость результатов исследования.

Теоретическая и практическая значимость диссертационной работы заключается в том, что проведен системный анализ правового режима комплексных недвижимых объектов, в результате чего сделан ряд предложений по уточнению основных положений цивилистической доктрины, а также дан ряд рекомендаций по совершенствованию российского гражданского законодательства, что в перспективе может привести и к улучшению ситуации в правоприменительной практике.

Кроме того, положения диссертации могут быть использованы в учебном процессе.

Апробация результатов исследования.

Диссертация подготовлена на кафедре гражданского права Уральской государственной юридической академии, где проведены ее рецензирование и обсуждение.

опубликованных научных статьях, используются при чтении лекций и проведении семинарских занятий по курсам «Гражданское право», «Семейное право», «Международное частное право» и «Проблемы совершенствования гражданского законодательства» в Уральской государственной юридической академии.

Структура работы обусловлена целью исследования. Диссертация состоит из введения, двух глав, объединяющих пять параграфов, библиографического списка и приложения.

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Во введении обосновывается актуальность темы исследования, определяются его цель и задачи, методологическая и теоретическая основы; устанавливаются объект и предмет исследования;

формулируются положения, выносимые на защиту и отражающие научную новизну исследования; отмечается теоретическая и практическая значимость работы; приводятся сведения об апробации результатов исследования и о структуре работы.

Глава первая «Комплекс недвижимого имущества как особая гражданско-правовая категория», состоящая из трех параграфов, посвящена определению понятия комплекса недвижимого имущества, выявлению его отличительных признаков, исследованию состава и структуры данного объекта гражданских прав.

В параграфе первом «Исторические предпосылки возникновения юридической конструкции комплекса недвижимого имущества как объекта гражданских прав» рассматриваются социально-политические, экономические и юридические предпосылки создания юридической конструкции комплекса недвижимого имущества как объекта гражданских прав. Анализируется понятие недвижимой вещи как первоначальной элементной составляющей комплексных недвижимых объектов. Исследование двух основных подходов к пониманию недвижимого имущества: юридической теории недвижимого имущества (Е.А. Суханов, К.И. Скловский, О.М. Козырь, С.А. Степанов, А.В.

Лисаченко) и фактической теории недвижимого имущества (Б.М.

Гонгало, Е.Ю. Петров, В.С. Жабреев, А.П. Сергеев, Т.Л. Левшина) позволило сделать вывод о взаимодополняющем характере указанных теорий и детерминированности юридической конструкции недвижимого материального мира. Сделан вывод о невозможности расширения понятия недвижимого имущества за счет включения в его состав иных, помимо вещей, объектов гражданских прав и, как следствие, о необходимости рассмотрения понятий «недвижимая вещь» и «недвижимое имущество» как синонимичных. Посредством анализа определение недвижимой вещи, согласно которому недвижимой вещью по российскому праву является данный природой или созданный человеком предмет материального мира, способный быть в обладании, прочно связанный с землей до степени невозможности перемещения без причинения несоразмерного ущерба его назначению. Появление недвижимой вещи обусловлено моментом ее индивидуализации, посредством осуществления государственного кадастрового учета.

Установлено, что в континентальной правовой системе сформировалось две основных модели «привязки» расположенных на земельном участке объектов недвижимости к последнему. Во-первых, модель «единого объекта недвижимости», берущая свое начало в праве Древнего Рима и наиболее полно нашедшая отражение в гражданском праве Германии.

Этой же модели придерживаются Гражданский кодекс Квебека и Гражданский кодекс Нидерландов. Во-вторых, модель «расщепленности земельного участка и иных объектов недвижимости со стремлением к единству их судьбы», зачатки которой содержались в Проекте законодательство. Обосновано, что модель «единого объекта недвижимости», несмотря на ряд преимуществ, все-таки является достаточно жесткой, не в полной мере отвечающей принципу диспозитивности гражданско-правового регулирования. Кроме того, полный переход к данной модели в настоящее время невозможен.

недвижимого имущества, предполагающая объединение нескольких самостоятельных недвижимых вещей в комплекс по воле участников гражданского правоотношения представляет собой ту правовую форму, посредством которой возможно преодоление раздробленности земельного участка и возведенных на нем иных объектов недвижимости соответствующих отношений.

Параграф второй «Понятие комплекса недвижимого имущества исследованию понятия комплекса недвижимого имущества, его соотношения со смежными юридическими категориями (сложная вещь, имущественный комплекс), рассмотрению системы комплексных объектов и определению места в этой системе комплекса недвижимого имущества.

Гражданский кодекс Российской Федерации включает в себя ряд статей, которые содержат упоминание либо об имущественном «комплексе», либо о «комплексе» исключительных прав (ст. ст. 132, 300, 340, 559, 607, 656, 660, 664, 1013, 1027, 1029, 1032, 1033, 1037, 1038, 1039). При этом ст. ст. 134, 1233, 1240, 1263 ГК РФ содержат нормы либо о «сложных вещах», либо о «сложном объекте в сфере интеллектуальной деятельности».

По результатам анализа правового режима «сложной вещи» и «имущественного комплекса» сделан вывод, что указанные юридические конструкции, имеющие свойство комплексности, могут служить отправной точкой для построения единой системы комплексных объектов в гражданском праве.

Юридическая конструкция «главная вещь-принадлежность» не может быть использована для построения системы комплексных объектов, поскольку совокупность главной вещи и принадлежности не создает нового качества, изменяющего функциональное назначение каждой вещи в отдельности. Вещь-принадлежность, по общему правилу «встраивается» в функциональную цель использования главной вещи, «поглощается» ею.

Посредством детального анализа юридической конструкции «имущественного комплекса» (прежде всего, предприятия) установлена неработоспособность изначально заложенных законодателем механизмов регламентации отношений, объектом которых выступает данный имущественный комплекс. Причины этого кроются как в излишней императивности соответствующих правовых предписаний, так и в достаточно широком элементном составе такого имущественного комплекса.

сформировалась единая юридическая конструкция, призванная вовлечь в оборот совокупный объект. Такой объект содержит в качестве своих элементов иные объекты, которые могли бы быть подчинены отдельному правовому режиму, но в результате «вхождения» в данный совокупный объект, утратили свои правовые режимы, будучи поглощенными правовым режимом совокупного объекта.

Данный совокупный объект предлагается именовать комплексным объектом.

заключается в установлении особого правового режима в отношении нескольких самостоятельных объектов, объединенных по воле участников гражданских правоотношений в единое целое, с целью его дальнейшего использования по общему назначению и распоряжения им.

Правовой режим комплексного объекта нашел отражение в таких юридических конструкциях, как «имущественный комплекс предприятия», «сложная вещь». Кроме этого, юридическая конструкция комплексного объекта использована в праве интеллектуальной собственности.

Обобщая нормативный материал, и рассматривая ряд положений, как de lege lata, так и de lege ferenda можно выделить две основных юридических конструкции комплексного объекта: комплексный объект в сфере вещных прав и комплексный объект в сфере интеллектуальных прав.

Одним из центральных элементов системы комплексных объектов является комплекс недвижимого имущества, относящийся к группе материальных (наличие в составе комплекса недвижимого имущества совокупностью недвижимых вещей нового качества, предполагающего ее использование по новому функциональному (целевому) назначению;

значительное увеличение стоимости объединенных недвижимых вещей в сравнении с их суммарной стоимостью) и правовых признаков («правообъектность» объединяемых недвижимых вещей; необходимость осуществления государственной регистрации вещных прав на правообразующий характер, но и является для данной совокупности основанием ее обособления в качестве единого объекта), данный объект гражданских прав обладает также собственным составом и структурой.

Одним из цементирующих признаков комплекса недвижимого имущества является присущее ему свойство комплексности (способность создавать новое функциональное назначение), позволяющее объединить несколько объектов в один (единый) объект.

Указанный объект приобретает в результате объединения такие качества, которыми по отдельности не обладали объекты, вошедшие в его состав. Функциональное назначение каждой вещи, будучи утраченным, либо частично, либо полностью при вхождении в комплекс, преобразует либо создает в соединении с другими вещами новое свойство, придает новое функциональное назначение новой вещи – комплексу недвижимого имущества.

зарегистрированы в установленном порядке именно как на комплекс.

Только с этого момента он может выступать в гражданском обороте в качестве самостоятельного объекта. В момент регистрации объекты, входящие в его состав, утрачивают самостоятельный характер, становясь частью комплекса недвижимого комплекса.

Элементы, входящие в комплекс недвижимого имущества, а это, прежде всего: земельный участок, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства имеют определенную структуру взаимосвязи.

Интегративные свойства, позволяющие названным объектам быть имплантированными в единую систему комплексов недвижимого имущества (естественная связь нескольких материальных объектов, составляющих комплекс элементов) предполагают создание единой модели правового регулирования отношений, связанных с присвоением и перемещением данных материальных благ в пространстве.

Названные интегративные свойства обусловлены еще и таким комплекса, как невозможность реализации внутреннего потенциала вне связи с другими элементами комплекса. Любой предмет материального мира содержит в себе определенные потенциальные возможности его использования на благо человека. Однако ряд таких возможностей может быть осуществлен только в совокупности с иными предметами материального мира, в сцепке с ними. Так, жилой дом вне связи с постройками, садом и т.д. не в состоянии реализовать потребность субъекта в полной мере. Только в случае «приобщения» к жилому дому земельного участка, а также надворных построек, сада и т.д., расположенных на земельном участке, можно говорить о полном раскрытии потенциала в удовлетворении потребности человека в обладании пространством.

Изложенное позволило дать определение комплекса недвижимого имущества. При этом было установлено, что комплекс недвижимого имущества это система структурно связанных между собой элементов, которые вследствие вхождения в комплекс недвижимого имущества утратили свою обособленность и индивидуальность.

Обосновано, что именно закреплением комплекса недвижимого «вмонтированием» данной конструкции в правовую материю можно обеспечить участие указанного объекта в гражданском обороте.

недвижимого имущества» - рассматривается элементный состав комплекса недвижимого имущества и его структура.

Любое правовое явление, а тем более явление такого синтетического уровня, каковым является комплекс недвижимого имущества, взаимосвязанных элементов, образующих интегративное единство сущностных свойств и качеств составляющих элементов до степени конституирования единого объекта. Данное положение определило два важных аспекта рассматриваемой проблематики. Во-первых, для определения состава комплекса недвижимого имущества необходимо выяснить свойства и качества элементов, входящих в него и обладающих системными признаками. Во-вторых, важно определить структуру комплекса недвижимого имущества, которая предполагает наличие интегративных свойств как в самих объектах, составляющих комплекс недвижимого имущества, так и в присущих последнему как явлению более высокого порядка, обладающему собственными свойствами и качествами, отличными от свойств и качеств, входящих в него элементов.

Именно особый объектный состав комплекса недвижимого имущества выделяет его из родовой категории комплексных объектов, структура же комплекса обусловливает те физические и функциональные связи, которые создают необходимую сцепку различных недвижимых вещей, в дальнейшем определяя и внутривидовую дифференциацию комплексов недвижимого имущества.

Состав комплекса недвижимого имущества определяется минимально возможным набором элементов, составляющих его субстанциональное наполнение. Такими элементами являются:

земельный участок – центральный элемент; здания, сооружения или объекты незавершенного строительства, расположенные на земельном участке – дополнительные элементы.

Каждый элемент, входящий в состав комплекса недвижимого имущества, подвергся в работе детальному анализу с целью выявления тех свойств и качеств, которые способствуют вхождению данных элементов в состав комплекса недвижимого имущества Предложено рассматривать естественным образом произрастающие на земельном участке и содержащиеся в его недрах природные субстанции как составные элементы земельного участка (de lege ferenda).

В работе предложено определение понятия земельного участка.

Под земельным участком следовало бы понимать часть земной коры, включающей естественным образом произрастающие на ней и залегающие в ее недрах природные субстанции, вертикально и горизонтально ограниченные в пространстве, посредством проведения государственного кадастрового учета.

В отличие от земельного участка, который является ядром системы недвижимых вещей, образующих комплекс недвижимого имущества, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства являются дополнительными элементами.

Структура комплекса недвижимого имущества может быть различной в зависимости от степени связанности элементов комплекса (усиленной или ослабленной), от вариативности способов «сцепки»

элементов (доминирования физической или функциональной связи), от количества связей, которое прямо пропорционально количеству элементов комплекса. При этом структура комплекса недвижимого имущества проходит определенные стадии своего генезиса. В его основе лежит принцип усложнения любых материальных и идеальных структур, движение от простого к сложному. На первоначальном этапе своего развития в структуре комплекса недвижимого имущества доминирует физическая связь его элементов, степень их связанности достаточно ослаблена, количество связей ограничено. В дальнейшем в ходе своего поступательного развития структура комплекса недвижимого имущества видоизменяется, степень связанности элементов усиливается, основным способом связи элементов становится функциональная связь, количество связей увеличивается вплоть до выстраивания собственной системы.

Глава вторая диссертации носит название «Правовой режим комплексов недвижимого имущества» и состоит из двух параграфов.

В параграфе первом – «Основные модели правовых режимов комплексов недвижимого имущества» - подвергается анализу категория «правового режима», рассматривается ее соотношение с категорией «юридической конструкции». Используя метод рассмотрения правовых явлений в динамике, в движении от общего к частного, переходя от абстрактного к конкретному, проводится дифференциация гражданско-правового режима комплекса недвижимого имущества на вещно-правовой и обязательственно правовой режимы (субрежимы).

В ходе исследования установлено, что комплекс недвижимого имущества проходит две стадии (дорежимную и режимную) своего возникновения и существования. На «дорежимной» стадии происходит возникновение предпосылок и накопление юридических фактов, которые впоследствии и приводят к возникновению комплекса недвижимого последовательность накопления данных юридических фактов.

Во-первых, необходимо наличие как минимум двух недвижимых вещей, одной из которых должен выступать земельный участок. При государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

возникают не с момента их государственной регистрации1.

гражданского законодательства РФ2.

Во-вторых, необходимо решение собственника об объединении принадлежащих ему недвижимых вещей, либо в том случае, если данные См., напр.: пункт 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» // Рос. газ. - 2010. - 21 мая.

В п. 3.4.3. разд. 4. Концепции отмечается: «Право собственности на технологический имущественный комплекс недвижимости может быть зарегистрировано без предварительной государственной регистрации права собственности на входящие в него объекты недвижимости» (С. 80).

недвижимые вещи принадлежат различным собственникам, соглашение между собственниками объединяемых вещей об образовании комплекса недвижимого имущества.

Решение собственника, либо соглашение собственников нескольких недвижимых вещей о создании комплекса недвижимого имущества имеет значение юридического факта, обусловливающего наряду с иными юридическими фактами возникновение комплекса недвижимого имущества как объекта гражданских прав.

В-третьих, необходим акт государственной регистрации комплекса недвижимого имущества, осуществляемый на основании заявления собственника или собственников, который одновременно является актом регистрации прекращения отдельных прав на объединяемые вещи и актом регистрации права собственности (единоличной или долевой) на комплекс недвижимого имущества.

«Дорежимная» стадия возникновения и существования комплекса недвижимого имущества предполагает также решение проблемы определения судьбы вещных прав, установленных на объекты, которые объединяются в комплекс недвижимого имущества.

По результатам проведенного исследования существующих и предлагаемых юридических конструкций обоснована необходимость закрепления конструкции «поглощения с трансформацией», которая заключается в следующем.

недвижимого имущества должно вести к утрате составными частями своей самостоятельности, и как следствие к утрате любых вещных прав на данные составные части. Однако утраченные вещные права на составные части не должны исчезать бесследно, они должны трансформироваться в вещные права на новый объект - комплекс недвижимого имущества.

Право собственности на составные части, принадлежащие трансформироваться в право собственности на новый объект с множественностью лиц на стороне собственника (режим общей долевой собственности).

трансформироваться в ограниченные вещные права на новый объект, состоящий из данных частей.

Указанная трансформация, по существу касается как изменения объекта соответствующих вещных прав, так и объема последних.

Вопросы трансформации должны решаться как на основании императивных и диспозитивных моделей, содержащихся в законе, так и на основании волеизъявления собственника (собственников) недвижимых вещей, объединяемых в комплекс.

Гражданско-правовой режим комплекса недвижимого имущества (режимная стадия) подлежит дифференциации на вещно-правовой и обязательственно-правовой режимы (субрежимы).

недвижимого имущества предлагается понимать совокупность правовых предписаний, определяющих особенности владения, пользования и распоряжения комплексом недвижимого имущества как объектом присвоения через установление соответствующих вещных прав и наделения их обладателей вещно-правовыми способами защиты.

Под обязательственно-правовым режимом (субрежимом) комплекса недвижимого имущества предлагается понимать совокупность правил, направленных на регулирование обязательственных отношений, материальным объектом которых выступает комплекс недвижимого имущества.

В параграфе втором – «Общие подходы к классификации комплексов недвижимого имущества и дифференциация правового режима комплекса недвижимого имущества в зависимости от видовой принадлежности» рассматриваются классификации комплексов недвижимого имущества по различным основаниям, а также анализируются особенности правового режима комплекса недвижимого имущества в зависимости от видовой принадлежности.

Комплексы недвижимого имущества могут быть классифицированы по нескольким основаниям. Основной критерий, который должен быть положен в основание классификации, это критерий функционального назначения комплекса недвижимого имущества. Поскольку, любой объект гражданских прав призван удовлетворять потребности человека, то и от характера этих потребностей, назначение того или иного имущества будет разниться.

В зависимости от своего функционального назначения все комплексы недвижимого имущества могут быть подразделены на комплексы недвижимого имущества, основное назначение которых удовлетворять потребности человека посредством выполнении ими производственной (технологической) функции, и комплексы недвижимого имущества, основное назначение которых удовлетворять непроизводственной потребительской функции в обеспечении быта. К числу первых относятся: комплекс недвижимого имущества, обеспечивающий процесс недропользования; комплекс недвижимого имущества крестьянского (фермерского) хозяйства; комплексы сооружений, обеспечивающие функционирование дорожного движения.

К числу вторых, может быть отнесен комплекс недвижимого имущества многоквартирного дома.

недвижимого имущества могут быть подразделены на комплексы пространственно удаленных друг от друга и комплексы недвижимого имущества, состоящие из недвижимых вещей пространственно связанных.

разновидности комплексов недвижимого имущества как комплекс недвижимого имущества многоквартирного дома и домовладения, а также технологический комплекс недвижимого имущества.

представляет собой комплекс недвижимого имущества потребительского назначения, состоящий из земельного участка, расположенного под исключением тех помещений (жилых и нежилых), которые являются отдельными объектами гражданских прав и принадлежат на праве собственности определенным лицам.

В работе обосновывается, что кроме комплекса недвижимого имущества многоквартирного дома к группе комплексов недвижимого имущества потребительского назначения относятся домовладения.

Установлено, что домовладение - это комплекс недвижимого имущества потребительского назначения, представляющий собой предназначенных для использования в качестве места проживания, отдыха, выращивания сельскохозяйственных культур не в целях извлечения прибыли.

производственного (технологического) назначения является технологический комплекс недвижимого имущества, отличительной особенностью которого является способность выполнения определенной функционального назначения каждой отдельной вещи, образующей данную совокупность.

Анализ действующего законодательства позволил сделать вывод, что названный комплексный объект получил лишь фрагментарное отображение в правовых предписаниях, отсутствует юридическая конструкция, которая бы наиболее адекватно отражала особенности данного объекта.

Законодательство о газоснабжении, электроснабжении, а также транспортное законодательство, включая ряд исходных положений, своего рода «чертежей» тех конструкций, которые могут способствовать построению полноценной юридической конструкции технологического комплекса, тем не менее, не может восполнить существенных пробелов в правовом регулировании данного участка общественных отношений.

Правовой режим технологического комплекса недвижимого имущества должен представлять собой совокупность правил, принадлежностью технологического комплекса недвижимого имущества определенным лицам, а также его перемещением от одних лиц к другим.

соответствующих этим отношениям потребностей их участников не позволяют закрепить в законе какой-либо исчерпывающий перечень технологических комплексов недвижимого имущества.

технологические комплексы в сфере газоснабжения, технологические комплексы в сфере электроснабжения, технологические комплексы в сфере транспорта и др.

изменения в действующее гражданское законодательство.

В приложении приводятся предлагаемые изменения и дополнения соответствующих норм.

По теме диссертации опубликованы следующие работы:

Статьи, опубликованные в ведущих рецензируемых научных журналах и изданиях, указанных в перечне Высшей аттестационной комиссии Министерства образования и науки Российской 1. Димитриев М.А. Правовой режим комплекса недвижимого имущества многоквартирного дома (альтернативная модель) // Семейное и жилищное право. - 2010. - № 2. - С. 41-46 (0,7 п.л.).

Статьи, опубликованные в иных научных изданиях 2. Димитриев М.А. К вопросу о делении вещей на движимые и недвижимые (комментарий к статье 130 ГК РФ) // Цивилистическая практика. - 2007. - № 1. - С. 25-30 (0,4 п.л.).

3. Димитриев М.А. Участки недр как объекты гражданских прав (отдельные вопросы правовой квалификации) // Цивилистическая практика. - 2007. - № 4. - С.48-54 (0,5 п.л.).

4. Димитриев М.А. Комплексы недвижимого имущества как объекты гражданских прав (теоретические и практические аспекты) // Цивилистические записки. - 2009. - № 2. - С. 33-47 (1,2 п.л.).

5. Димитриев М.А. К вопросу об ограниченных вещных правах // Налоги. - 2010. - № 36. - С. 21-28 (0,7 п.л.).