На правах рукописи

ЯГУДИН Руслан Викторович

УПРАВЛЕНИЕ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТЬЮ

В КРУПНОМ ГОРОДЕ В СОВРЕМЕННЫХ УСЛОВИЯХ

РАЗВИТИЯ ЖИЛИЩНОЙ СФЕРЫ

Специальность 08.00.05 - Экономика и управление

народным хозяйством: экономика, организация и управление

предприятиями, отраслями, комплексами (строительство)

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Санкт-Петербург 2008 2

Работа выполнена на кафедре экономики и менеджмента недвижимости ГОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный инженерноэкономический университет»

НАУЧНЫЙ РУКОВОДИТЕЛЬ: доктор экономических наук, профессор Васильева Наталья Владимировна ОФИЦИАЛЬНЫЕ ОППОНЕНТЫ: доктор экономических наук, профессор Чекалин Вадим Сергеевич кандидат экономических наук Беляев Александр Викторович ВЕДУЩАЯ ОРГАНИЗАЦИЯ: ГОУ ВПО «Ростовский государственный строительный университет»

Защита состоится октября 2008г. в часов на заседании диссертационного совета Д 212.219.01 при ГОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный инженерно-экономический университет» по адресу: 191002, Санкт-Петербург, ул.Марата, д.27, ауд. 324.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке ГОУ ВПО «СанктПетербургский государственный инженерно-экономический университет» по адресу: 196084, Санкт-Петербург, Московский пр., д. 103-а.

Автореферат разослан «» сентября 2008 г.

Ученый секретарь диссертационного совета, доктор экономических наук, профессор Н.В. Чепаченко

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА

РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. Управление жилой недвижимостью как вид экономической деятельности в современной России возникло относительно недавно, поэтому еще не получило должного развития.

Подтверждением тому может служить неудовлетворительное состояние значительной части жилых зданий прежней застройки в большинстве российских городов. Перед организациями, занимающимися управлением жилой недвижимостью, стоит непростая задача - привести в надлежащее состояние жилые объекты, находящиеся в их управлении, и при этом обеспечить собственное позитивное развитие.

Сфера управления жилой недвижимостью является одной из самых консервативных, поскольку, ввиду высокой социальной значимости жилья и необходимости обеспечения его доступности, в ней долгие годы присутствовало государственное регулирование цен, что не способствовало развитию рыночных отношений и привлечению бизнеса. В современных условиях развития жилищной сферы, с введением в действие нового Жилищного кодекса, обязавшего собственников жилья выбрать и реализовать способ управления своим домом, значительно возросла потребность в профессиональном управлении жилой недвижимостью. Особенно остро эта потребность выражена в крупных городах, что обусловлено следующими обстоятельствами:

- жилищный фонд крупных городов представлен многоквартирными домами, которые являются объектом пристального внимания на современном этапе реформирования жилищной сферы;

- в крупных городах существуют объективные предпосылки для развития бизнеса по управлению жилой недвижимостью: большой объем рынка, наличие заинтересованных бизнес-структур, повышенное внимание властей и общественности к жилищной сфере;

- собственникам жилья в крупных городах присущ более высокий уровень просвещенности и активности в вопросах управления многоквартирными домами;

- сфера управления жилой недвижимостью в крупных городах обладает огромным потенциалом для развития бизнеса, внедрения современных технологий менеджмента и новых видов услуг.

Этим обусловлена необходимость научно-методического обеспечения процессов управления жилой недвижимостью с учетом современных условий развития жилищной сферы крупного города, разработки практических рекомендаций для бизнес-структур, уже действующих в этой сфере или намеренных в ней работать.

Степень разработанности проблемы. Исследованию теоретических и практических проблем управления жилой недвижимостью посвящены труды многих отечественных и зарубежных ученых, в которых изложены различные вклад в становление и развитие методологии управления жилой недвижимостью внесли такие российские ученые, как О.Э. Бессонова, В.С.

Боголюбов, В.В. Бузырев, И.В. Бычковский, Н.В. Васильева, Л.А. Велихов, Т.М.

Говоренкова, Б.М. Гринчель, С.А. Ершова, А.Н. Кириллова, Н.Б. Косарева, С.Н.

Максимов, А.А. Олтяну, Ю.П. Панибратов, Л.Г.Селютина, С.Б. Сиваев, Е.Б.

Смирнов, В.С. Чекалин, Н.В.Чепаченко, Л.Н. Чернышов, М.Д. Шапиро, А.Н.

Шеремет, И.С. Шомина и другие. Благодаря этим и многим другим ученым исследование проблем управления жилой недвижимостью поднято на высокий научный уровень. Вместе с тем, изменяющиеся правовые и экономические условия, практика развития жилищной сферы в последние годы выдвигают новые проблемы и вызывают необходимость обращения к этой тематике вновь, требуют концентрации внимания на недостаточно проработанных аспектах. В диссертации проблемы управления жилой недвижимостью в крупных городах исследуются с учетом современного этапа реформирования жилищной сферы, начавшегося с введением нового Жилищного кодекса, в контексте адаптации современных методов и технологий менеджмента к специфическим условиям функционирования управляющих жилищных организаций с целью повышения эффективности их деятельности и качества предоставляемых ими услуг.

Актуальность, теоретическая и практическая значимость проблемы, ее недостаточная разработанность обусловили выбор темы исследования, определили его цель и задачи.

Целью исследования является обоснование научно-методических положений по совершенствованию управления жилой недвижимостью в крупном городе в современных условиях развития жилищной сферы, разработка рекомендаций по внедрению современных технологий управления и новых видов услуг для обеспечения надлежащего качества проживания горожан.

Для достижения цели в работе поставлены следующие задачи:

раскрыть экономические и правовые особенности объектов жилой недвижимости с позиций управления ими;

многоквартирными домами как наиболее типичными объектами жилой недвижимости в крупных городах;

выявить актуальные проблемы управления жилой недвижимостью в крупных городах и определить пути их решения;

обосновать необходимость и принципы совершенствования управления жилой недвижимостью в крупном городе с учетом современных условий развития жилищной сферы и особенностей жилой недвижимости как объекта управления;

разработать методические положения по внедрению новых технологий управления и новых видов услуг в сферу управления жилой целесообразность с экономической точки зрения;

разработать практические рекомендации по повышению эффективности деятельности управляющих организаций на основе современных технологий менеджмента;

обосновать пути повышения качества управления объектами жилой недвижимости в крупном городе.

Объектом исследования является сфера управления жилой недвижимостью в крупных городах России.

Предметом исследования являются научно-методические основы совершенствования управления жилой недвижимостью в крупном городе с учетом современных условий развития жилищной сферы.

Теоретико-методологическую основу исследования составляют труды отечественных и зарубежных ученых и специалистов в области управления жилой недвижимостью. Исследование проводилось с использованием системного подхода, методов логического и сравнительного анализа, экономико-статистической обработки информации, организационного проектирования и экономико-математического моделирования.

Информационной базой исследования послужили официальные статистические данные, материалы научных учреждений, периодической печати, законодательные и нормативные акты Российской Федерации, отчетность Жилищного комитета Правительства Санкт-Петербурга, профильных комитетов администраций других крупных городов России, Государственных жилищных инспекций и управляющих организаций, материалы конференций и семинаров по исследуемой проблематике.

Научная новизна исследования заключается в следующем:

1. Выявлены экономические и правовые особенности объектов жилой недвижимости и актуальные проблемы управления ими, позволяющие определить пути совершенствования управления жилой недвижимостью 2. Обоснованы принципы совершенствования управления жилой недвижимостью на основе современных методов и технологий управления, учитывающие новые экономические и правовые условия развития жилищной сферы и позволяющие обеспечить стратегический и комплексный подход к управлению жилой недвижимостью в крупном 3. Разработаны методические положения по внедрению новых технологий управления жилой недвижимостью, таких как сбалансированная система показателей, бюджетирование, бенчмаркинг, аутсорсинг; обоснована экономическая целесообразность внедрения новых видов услуг, предоставляемых в процессе управления новым видом жилья - доходными домами, комплексное применение которых позволит повысить эффективность бизнеса управляющих организаций и качество предоставляемых ими услуг.

бюджетирования в управляющих организациях, включающие форму и порядок составления финансового плана, виды бюджетов, требования к организации бюджетного процесса, в целом направленные на совершенствование финансового учета и планирования в процессе управления объектами жилой недвижимости.

5. Разработаны методические основы внедрения Сбалансированной системы показателей (BSC), включающие основные этапы этого процесса, стратегические цели и задачи, карту показателей по основным компонентам деятельности управляющей компании (финансы, клиенты, бизнес-процессы, обучение и развитие) и их нормативные значения, позволяющие увязать стратегию развития самой управляющей организации со стратегией управления объектами жилой недвижимости.

6. Разработаны рекомендации по повышению качества управления объектами жилой недвижимости, учитывающие современные требования по стандартизации и сертификации услуг и персонала, включающие алгоритм проведения бенчмаркинга, пути гармонизации профессиональных и образовательных стандартов, применение которых позволит предоставлять услуги надлежащего качества с использованием труда квалифицированных специалистов.

Практическая значимость исследования состоит в разработке методических рекомендаций, алгоритмов, показателей, предназначенных для использования органами власти крупных городов в процессе регулирования сферы управления жилой недвижимостью; управляющими организациями - в целях повышения рентабельности бизнеса и качества управления объектами жилой недвижимости.

Апробация работы. Основные положения и результаты исследования докладывались и получили одобрение на научно-практических конференциях:

«Актуальные проблемы управления инвестициями и имуществом в регионе»

(Санкт-Петербург, 2007), «Менеджмент и экономика в творчестве молодых исследователей» (Санкт-Петербург, 2008), «Актуальные вопросы гражданского права» (Санкт-Петербург, 2008). Основные результаты исследования используются в практической деятельности управляющих организаций и в учебном процессе в Санкт-Петербургском государственном инженерноэкономическом университете.

Публикации. По теме диссертации опубликовано 8 научных работ общим объемом 3,0 п.л., лично автору принадлежит 2,7 п.л.

Структура и объем работы. Работа состоит из введения, 3 глав, заключения, библиографического списка.

Во введении обоснована актуальность, цель и задачи исследования, показаны научная новизна и практическая значимость его результатов.

В первой главе «Проблемы управления жилой недвижимостью в крупном городе» уточнен и систематизирован понятийный аппарат исследования, проведена классификация объектов управления жилой недвижимостью.

управления жилой недвижимостью, выявлены экономические и правовые особенности объектов жилой недвижимости и актуальные проблемы управления ими в крупном городе.

Вторая глава «Методические основы совершенствования управления жилой недвижимостью в крупном городе» посвящена обоснованию необходимости и принципов внедрения новых технологий в сферу управления жилой недвижимостью. В главе раскрыты особенности внедрения таких современных технологий управления как сбалансированная система показателей, бюджетирование, бенчмаркинг, аутсорсинг. Проведено обоснование целесообразности предоставления потребителям новых видов услуг, генерируемых в процессе управления доходными домами.

Третья глава «Рекомендации по внедрению новых технологий управления жилой недвижимостью» посвящена вопросам практической реализации разработанных во второй главе методических положений и включает разработки по формированию системы бюджетирования в управляющих жилищных организациях, внедрению Сбалансированной системы показателей (BSC), рекомендации по повышению качества управления жилой недвижимостью в крупном городе.

В заключении изложены основные выводы и предложения, обобщены результаты работы, показаны направления дальнейших исследований.

ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ И РЕЗУЛЬТАТЫ ИССЛЕДОВАНИЯ

1. Выявлены экономические и правовые особенности объектов жилой недвижимости и актуальные проблемы управления ими в крупных городах.

Исследование экономических и правовых характеристик объектов жилой недвижимости с позиций управления показало, что их особенностями в крупных городах являются наличие множества собственников на одном объекте, существенно различающихся по социальному статусу, неоднородность жилищного фонда по техническим, экономическим и потребительским характеристикам, пассивность собственников квартир в вопросах управления домом, высокая степень вероятности конфликтных ситуаций и блокирования управленческих решений, наличие значительного количества объектов коммерческого использования частными лицами (собственниками) и ряд других. Жилую недвижимость в крупном городе можно разделить на три группы:

первая группа – объекты жилой недвижимости, которые используются собственниками в некоммерческих целях (как реальный актив) для проживания в них лично или близких лиц, вторая группа – объекты жилой недвижимости, которые используются собственниками в целях получения доходов (как финансовый актив) посредством перепродажи и сдачи их в аренду, которых одни квартиры используются собственниками для проживания в них лично или близких лиц, другие - в качестве источника доходов (финансовый и реальный активы одновременно).

В зависимости от принадлежности объекта к той или иной группе определяются цели управления. Для первой группы цель состоит в сохранении либо улучшении потребительских свойств объектов, для второй - увеличение их доходности. Третья группа предполагает необходимость обеспечения в процессе управления баланса между интересами собственников, использующих квартиры для личного потребления и собственников, использующих квартиры для извлечения доходов. При этом следует учитывать, что для достижения цели по увеличению доходности объектов необходимо улучшать их потребительские свойства. Исключением из этого правила будет ситуация, при которой управление осуществляется непосредственно собственником, так как только собственник имеет право отчуждения недвижимости и, соответственно, способен увеличивать доходность за счет перепродаж объектов жилой недвижимости, используя изменение их стоимости на рынке.

Анализ способов управления объектами жилой недвижимости, установленных Жилищным кодексом РФ, позволил вывить проблемы их реализации в современных условиях (таблица 1).

Проблемы реализации установленных ЖК РФ способов управления 1. Непосредственное 1. Значительное количество договоров в отношениях управление с ресурсоснабжающими организациями.

собственниками 2. Отсутствие механизмов капитализации средств.

многоквартирном доме уполномоченному лицу.

2. Управление 1. Необходимость создания юридического лица.

товариществом 2. Необходимость подбора специалиста.

собственников жилья 3. Отсутствие управленческих знаний и навыков.

(ТСЖ), жилищным или 4. Предпринимательские риски.

иным кооперативом управляющей собственников жилья влиять на условия договора, организацией предлагаемого управляющей организацией.

В современных условиях развития жилищной сферы крупного города целесообразно использовать второй и третий способы – ТСЖ и управляющие организации. При этом полагаем, что даже при наличии ТСЖ будет целесообразно привлечение профессионалов – управляющих организаций, поскольку практика показывает, что далеко не все ТСЖ способны управлять своим домом должным образом.

В числе проблем управления жилой недвижимостью в крупном городе следует отметить, прежде всего, проблему низкого качества содержания жилых домов. В Санкт-Петербурге, например, по данным на конец 2006 года более 70% жилых домов требовали капитального ремонта. В структуре жилищного фонда города 15% (более 3 тыс.) домов составляют дома постройки до года, которые капитально не ремонтировались, 4 % (800 зданий) признаны ветхими, 35% жилых зданий составляют кирпичные и блочные дома постройки 1957-1970г.г., требующие капитального ремонта. Современные панельные и кирпичные дома, которых в городе более 20%, в большей части требуют капитального ремонта отдельных инженерных систем и строительных конструкций. В 2007 году на работы капитального характера в жилых домах было направлено 14,7 млрд. руб. из городского бюджета, что в 2 раза больше, чем в 2006 году, однако проблема восстановления жилых зданий не потеряла своей остроты.

Еще одна проблема обусловлена действующей ценовой политикой – собственники по-прежнему предпочитают установленные для государственного жилищного фонда цены. В результате прибыль управляющих организаций обеспечивается за счет снижения объемов и качества услуг.

Другая проблема связана с наличием барьеров для вхождения частных компаний на рынок услуг по управлению жилыми домами. В большинстве крупных городов в этой сфере по-прежнему преобладают бывшие государственные или муниципальные предприятия, которые изначально имеют ряд конкурентных преимуществ: полученную безвозмездно технику, офисные и производственные помещения, а также не всегда заслуженное доверие граждан, чаще всего вызванное близостью этих предприятий к местным властям, которые их учредили.

В целом анализ показал, что сфера управления жилой недвижимостью является одной из самых консервативных с точки зрения развития в ней рыночных отношений и применения современных технологий менеджмента.

Для решения выявленных проблем необходимо обеспечить развитие бизнеса по управлению жилой недвижимостью, чтобы собственники имели возможность выбора управляющей организации, а сами управляющие можно достичь на основе использования современных методов и технологий менеджмента, комплексное применение которых будет способствовать повышению результативности бизнеса управляющих организаций и повышению качества предоставляемых ими услуг.

2. Обоснованы принципы совершенствования управления жилой недвижимостью в крупном городе на основе современных методов и технологий управления.

Во-первых, совершенствование управления жилой недвижимостью в крупном городе должно осуществляться на основе стратегического подхода, обеспечивающего приоритет долговременного устойчивого развития этого вида экономической деятельности над получением сиюминутных выгод за счет снижения качества и объемов предоставляемых услуг. Кроме того, стратегический подход позволяет увязать цели развития сферы управления жилой недвижимостью с целями развития крупного города, обеспечить их согласованность по временным и ресурсным параметрам.

Во-вторых, стратегический подход ориентирует на использование новейших методов и технологий, позволяющих обеспечить конкурентоспособность управляющих организаций и устойчивость бизнеса на длительную перспективу.

Эти принципы совершенствования управления жилой недвижимостью в полной мере отражают современное видение перспектив развития экономики России, представленное в трудах многих известных ученых и в официальных документах органов власти, суть которого состоит в том, что основной стратегической задачей для России является инновационный путь развития.

Внедрение новых технологий управления жилой недвижимостью должно осуществляться в рамках стратегии внедрения инноваций, которая, по нашему мнению, должна включать три иерархических уровня:

1) несколько крупных проектов, которые задают направления развития и получают приоритет в финансировании;

2) совокупность перспективных идей, находящихся в разработке и финансируемых в обычном режиме;

3) множество еще не разработанных идей, предполагающих совершенствование методов и технологий управления в будущем.

Внедрение инноваций должно быть комплексным и охватывать все аспекты управления жилой недвижимостью. Нужно также создать благоприятные условия для генерации новых идей лицами, занимающимися управлением жилой недвижимостью на практике.

Для реализации перечисленных принципов необходима гибкая система планирования и бюджетирования, обеспечивающая наличие свободных средств на непредвиденные расходы, обусловленные самим характером нововведений.

Эти и другие обоснованные в диссертации принципы совершенствования управления жилой недвижимостью, такие как создание гибкой организационной структуры управляющей организации, новых схем системный эффект, т.е. совершенствование управляющей организации как бизнес-структуры и совершенствование применяемых ею технологий управления объектами жилой недвижимости.

3. Разработаны методические положения по внедрению новых технологий управления жилой недвижимостью, применение которых позволит повысить эффективность бизнеса управляющих организаций и качество предоставляемых ими услуг.

Перед управляющими организациями, занятыми в сфере жилой недвижимости, стоят две основные задачи: обеспечение надлежащего состояния находящихся в управлении объектов и получение собственной прибыли (как следствие - увеличение собственной капитализации). По нашему мнению, решение этих задач возможно на основе использования современных технологий управления (таких как бенчмаркинг, бюджетирование, сбалансированная система показателей, аутсорсинг) как в сфере непосредственного управления объектами жилой недвижимости, так и в области совершенствования деятельности внутри организации. Именно такое сочетание нововведений позволит управляющей организации динамично развиваться и реализовывать цели, поставленные перед ней собственниками жилья.

Бенчмаркинг позволяет выявить и применить на своем предприятии передовые методы ведения бизнеса. В ходе исследования разработана схема проведения бенчмаркинга в управляющих организациях, которая представлена на рис.1.

выявление ключевых показателей для Оценка результатов Разработка и реализация Анализ полученной бенчмаркинга Рис. 1. Схема проведения бенчмаркинга в управляющих организациях На схеме показано, что бенчмаркинг должен быть не разовым явлением, а постоянно используемой технологией совершенствования бизнеса по управлению жилой недвижимостью. Управляющим организациям целесообразно использовать межотраслевой бенчмаркинг, так как многие другие отрасли значительно опередили сферу управления жилой недвижимостью по развитию и применению современных экономических управления коммерческой недвижимостью). Использование межотраслевого бенчмаркинга позволит управляющим организациям генерировать новые идеи на основе сравнения своей компании с другими, владеющими лучшими методами ведения бизнеса, повысить эффективность деятельности за счет внедрения передового опыта в области оптимизации бизнес-процессов, рационального использования ресурсов, сделать бизнес более открытым и ориентировать его на внешнюю среду для поиска новых возможностей развития.

Помимо преимуществ бенчмаркинга для конкретной управляющей организации, его применение позволит разным компаниям взаимодействовать на основе единых стандартов управления жилой недвижимостью. С использованием бенчмаркинга целесообразно формировать в рамках саморегулируемых организаций в жилищной сфере Кодексы лучшей практики, в которых будут представлены передовые методы работы, рекомендуемые к применению.

Другая современная технология управления - бюджетирование - имеет особое значение для управляющей организации не только как способ планирования и контроля эффективности финансово-хозяйственной деятельности, но и как способ подготовки и представления отчетности собственникам жилья, поскольку позволяет вести пообъектный учет доходов и расходов. Бюджетирование в управляющих организациях должно включать:

- формирование бюджетов по объектам управления;

- формирование бюджетов по основным сферам бизнеса (операционная, финансовая, инвестиционная);

- контроль исполнения бюджетов, - анализ причин отклонения фактических показателей от плановых;

- принятие решений на основе результатов анализа.

При этом формируемые бюджеты должны предусматривать несколько «сценариев» развития рыночной ситуации, что позволит управляющей организации своевременно реагировать на изменения внешней среды бизнеса.

Основное назначение сбалансированной системы показателей (далее – BSC) заключается в усилении и формализации стратегии развития управляющей организации, доведении ее до каждого сотрудника, обеспечении мониторинга и обратной связи с целью стимулирования организационных инициатив внутри структурных подразделений. BSC включает в себя финансовые показатели как одни из важнейших критериев оценки результатов деятельности, но акцентирует внимание на показателях, отражающих удовлетворенность клиентов компании (собственников жилья). Использование BSC позволит определить ключевые бизнес-процессы и источники повышения капитализации компании, соответствие уровня квалификации персонала применяемым технологиям, реальность выбранной стратегии, приоритетные направления вложений в развитие организации для достижения долгосрочных целей бизнеса.

направлено не только на рационализацию применяемых методов и технологий управления, но и на создание новых продуктов и, следовательно, новых видов жилищных услуг для потребителей.

К новым продуктам в сфере жилой недвижимости можно отнести жилые здания, принадлежащие частному владельцу, все квартиры в которых сдаются в аренду по рыночным ставкам. Это объясняется тем, что в настоящее время удовлетворить потребность в жилье, не приобретая его в собственность, можно либо путем социального найма, либо путем аренды квартиры у физического лица (чаще всего нелегальной из-за нежелания арендодателя платить налоги на доходы от аренды). Прописанный в Жилищном кодексе коммерческий наем практически отсутствует. Арендуемая у физического лица квартира может находиться в доме, где существует ТСЖ, что затрудняет управление таким домом. Создание доходных домов (а речь идет именно о них) позволит сделать рынок аренды квартир легальным и предоставить в процессе управления таким домом услугу потребителю с новым качеством, по сути, новую услугу. В диссертации раскрыты характеристики доходного дома как инновационного продукта, обоснованы возможность и экономическая целесообразность внедрения нового вида услуг в настоящее время на примере двух домов в Санкт-Петербурге – элитного и эконом-класса. Проведенные расчеты показывают, что доходный дом может окупиться в течение 6-8 лет.

Кроме того, доходы от сдачи квартир в аренду можно значительно увеличить, если осуществлять управление посредством закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости (ЗПИФН), который позволяет минимизировать расходы, связанные с налогообложением. Для расчета экономического эффекта (Е) от использования ЗПИФН в диссертации предложена следующая формула:

R 0 - совокупные единовременные затраты, связанные с организацией ЗПИФН: расходы на оплату труда специалистов по регистрации ЗПИФН как участника рынка ценных бумаг, на получение лицензии в ФКЦБ РФ и аккредитацию персонала;

Ti – сумма экономии за счет налоговых льгот в текущем году;

N – число лет деятельности управляющей компании в форме ЗПИФН;

i – ставка дисконтирования.

4. Разработаны практические рекомендации по формированию системы бюджетирования в управляющих организациях.

Управляющим организациям необходимо формировать бюджеты отдельно по каждому объекту, находящемуся в управлении, с подробной расшифровкой структурировать и систематизировать деятельность управляющей организации, сделать ее прозрачной для контроля со стороны заказчиков - собственников жилья. Кроме того, целесообразно формировать бюджеты по функциональным областям деятельности управляющей организации - операционной, инвестиционной и финансовой (рис. 2).

Рис. 2. Схема бюджетирования в управляющей организации Расчеты, осуществляемые в процессе формирования бюджетов, позволяют определить необходимую сумму денежных средств для реализации поставленных целей, а также источники поступления этих средств (платежи собственников жилья, субсидии из городского бюджета, кредиты, средства инвестора и т.д.).

Для успешного внедрения системы бюджетирования необходимо соблюдать ряд требований к организации этого процесса:

наличие единого документа, регламентирующего бюджетный процесс;

создание бюджетного комитета;

установление жесткой финансовой дисциплины;

выстраивание приоритетов в финансах;

четкое разграничение полномочий и ответственности служб.

5. Разработаны методические основы внедрения Сбалансированной системы показателей (BSC) в управляющей организации.

Анализ опыта применения BSC российскими компаниями, действующими в других сферах деятельности, позволил обосновать основные этапы разработки и внедрения BSC в управляющих организациях:

1. Формализация целей.

2. Определение ключевых компонентов деятельности.

3. Постановка задач и распределение их по ключевым компонентам деятельности (финансы, клиенты, бизнес-процессы, обучение и развитие) 4. Определение факторов, влияющих на процесс достижения целей и задач.

5. Определение измерителей целей и задач (показателей эффективности).

6. Разработка программы по достижению целей.

7. Встраивание BSC в систему управления (распределение ресурсов, установление ответственности за выполнение задач, мотивация сотрудников).

8. Внедрение BSC.

9. Контроль и корректировка BSC (учет изменений на рынке и т.п.).

При внедрении BSC показатели эффективности определяются для каждой задачи, при этом каждый показатель имеет нормативное значение, что свидетельствует о том, что цель достижима в необходимые сроки. В ходе исследования разработана карта показателей (BSC) для управляющей организации, действующей в сфере управления жилой недвижимостью в крупном городе (таблица 2).

необходимо учитывать ряд факторов:

1. Осуществление изменений в управляющей организации должно проводиться под руководством ее первых лиц. Необходимо постоянное участие руководства, вовлеченность, инициатива и 2. Внедрение BSC требует постоянных усилий, направленных на реализацию стратегических целей и задач управляющей 3. Реализация стратегии должна стать общей для всех сотрудников задачей. Каждый сотрудник должен понимать, в чем цель его действий в рамках общей цели организации. Чтобы это произошло, персонал должен пройти обучение и быть информированным о происходящих изменениях. Кроме того, стоит поощрять распространение системы оценочных показателей, чтобы как подразделения, так и отдельные сотрудники могли оценить свой вклад в достижение целей организации.

Внедрение BSC позволит полномасштабно увязать стратегию развития самой управляющей организации с процессом управления объектами жилой деятельности Финансы Обеспечение темпов роста количества Годовой прирост количества находящихся в 20% Повышение доходности за счет Рост дохода от оказания сопутствующих услуг 100% за первый год Формирование фонда ремонта объекта Уровень отчислений в фонд ремонта объекта 5% от совокупного дохода, полученного от Клиенты Поддержание имиджа компании как Количество внедренных инноваций 4 – в первый год, далее – не менее 1 в год (Маркетинг) новатора Создание положительной деловой Количество неисполненных обязательств Не более 2 в год Бизнес- Улучшение качества предоставляемых Количество обоснованных жалоб жильцов Не более 2 в год процессы услуг Создание дополнительных услуг Количество внедренных дополнительных услуг Не менее 3 в год Заблаговременное реагирование на Количество проведенных опросов проживающих 1 опрос в квартал Обучение и Повышение профессионального Количество обучающихся сотрудников 30% в первый год; 5% - в последующие годы развитие уровня сотрудников Удержание ключевого персонала Количество увольнений ключевых сотрудников 0 - для первого года, 1 - для второго и не недвижимости, поскольку она позволяет принимать вполне обоснованные управленческие решения с учетом реакции потребителей.

6. Разработаны рекомендации по повышению качества управления объектами жилой недвижимости.

Одна из главных и до настоящего времени не решенных задач в сфере управления жилой недвижимостью – это обеспечение надлежащего качества содержания объектов жилой недвижимости и услуг по управлению ими.

Отсутствие развитого рынка и, следовательно, конкуренции как механизма оптимизации стоимости и повышения качества услуг, ставят их потребителей в зависимое положение от исполнителей. Например, даже в таком мегаполисе, как Санкт-Петербург, на рынке услуг по управлению многоквартирными домами доля альтернативных государственным (частных) управляющих организаций составляет менее 30%. При этом субъекты этого рынка работают на своих территориях, т.е. не являются в полном смысле слова конкурентами.

В этих условиях низкое качество содержания жилых зданий – закономерное явление.

Для обеспечения надлежащего качества, необходимо, прежде всего, совершенствование правовой базы – принятие технических регламентов в сфере управления жилой недвижимостью в соответствии с требованиями Федерального закона от 27.12.2002 № 184-ФЗ «О техническом регулировании».

Во-вторых, необходимо развитие системы добровольной стандартизации и сертификации услуг и персонала.

Управляющим организациям необходимо разрабатывать и внедрять стандарты управления объектами жилой недвижимости, которые устанавливают правила осуществления и характеристики процессов эксплуатации жилых зданий, выполнения работ или оказания услуг. Такие стандарты могут быть многоуровневыми. Например, первый уровень (базовый стандарт) должен включать комплекс работ, обеспечивающий безопасное проживание граждан в соответствии с установленными техническими регламентами. Второй уровень (повышенный стандарт) может включать по сравнению с базовым уровнем дополнительные работы и услуги, обеспечивающие повышенный комфорт проживания в доме. Количество уровней стандартов зависит от возможностей управляющей организации и платежеспособности клиентов. Наличие, а главное, соблюдение принятых стандартов обеспечит управляющей организации конкурентоспособность на рынке услуг по управлению жилой недвижимостью.

Сертификация услуг и персонала необходима не только для повышения качества услуг по управлению объектами жилой недвижимости, но и для защиты прав и интересов их потребителей. При сертификации услуги осуществляется обязательная сертификация персонала, которая предусматривает проверку компетентности и профессионализма сотрудников.

Большую роль в подготовке компетентных специалистов играет система высшего профессионального образования. В рамках этой системы необходимо работодателей, обеспечить сопряженность профессиональных и образовательных стандартов. Для согласования профессиональных и образовательных стандартов необходимо определить требования к компетенциям выпускников, т.е. и профессиональные, и образовательные стандарты должны быть ориентированы на использование компетентностного подхода к результатам освоения образовательных программ (рис.3).

Квалификационную характеристику профессионализма составляют ключевые компетенции, которые отражают интегрированный результат образования и включают когнитивную составляющую (теоретические знания в предметной области), операционно-технологическую составляющую (знание, как применять теорию для решения конкретных практических задач) и поведенческую (система ценностных ориентаций, ответственность). Именно компетенции являются областью согласования интересов работодателей и вузов, предметом гармонизации профессиональных и образовательных стандартов.

Рис. 3. Взаимосвязь профессиональных и образовательных стандартов Описание компетенций – непростая задача, но такойстандарты позволит работодателям переосмыслить и упорядочить требования к своим работникам, а системе ВПО готовить востребованных специалистов. Кроме того, это облегчит процесс сертификации персонала в жилищной сфере.

Система профессиональной подготовки, сертификации и стандартизации Трудовые функции, поможет в перспективе очистить рынок жилищных услуг отрезультаты недобросовестных исполнителей. Наличие сертификатов означает, что компания активно занимается вопросами качества, более ответственно следит за профессионализмом сотрудников, а это повышает доверие потребителей и позволяет интенсивно развивать бизнес.

В целом разработанные методические положения по совершенствованию управления жилой недвижимостью и рекомендации по их практическому применению направлены на обеспечение надлежащего содержания жилищного фонда крупного города и улучшение условий проживания горожан.

ПУБЛИКАЦИИ ПО ТЕМЕ ДИССЕРТАЦИИ

Статьи, опубликованные в рекомендованных ВАК изданиях:

1. Ягудин Р.В. Инновационные технологии управления жилой недвижимостью// Вестник ИНЖЭКОНа. Вып. 1 (20) – 2008 С. 489- 492. п.л.

Статьи, опубликованные в прочих научных изданиях:

управления// Социально-экономические проблемы регионального развития: сборник научных трудов. Выпуск 3.- СПб: СПбГИЭУ, 2006 -.

3. Ягудин Р.В. Способы оптимизации налогов в процессе управления доходными домами//Актуальные проблемы управления инвестициями и имуществом в регионе: сборник научных трудов. СПб.: СПбГИЭУ, 2007. п.л.

4. Ягудин Р.В. Взаимоотношения доверительного управляющего и арендатора, при условии, что договор доверительного управления заключен после договора аренды// Актуальные вопросы гражданского права: Материалы научно-практической конференции студентов и аспирантов СПбГИЭУ. СПб.: СПбГИЭУ, 2008. - 0,3 п.л.

5. Ягудин Р.В. Ответственность по договору доверительного управления // Актуальные вопросы гражданского права: Материалы научнопрактической конференции студентов и аспирантов СПбГПУ. СПб.:

СПбГПУ 2008. - 0,3 п.л.

6. Ягудин Р.В. Особенности жилой недвижимости как объекта управления// сборник аспирантов СПбГИЭУ, 2008 0,3 п.л.

7. Васильева Н.В., Ягудин Р.В. Стандартизация качества жилищных услуг:

проблемы и перспективы// Современный гуманитарный ВУЗ как открытая социально-ориентированная система: Материалы международной научно-практической конференции.- СПб: СПбИГО. г. - 0,6/0,3 п.л.

8. Ягудин Р.В. Непосредственное управление как способ управления многоквартирным домом// Менеджмент и экономика в творчестве молодых исследователей: Материалы XI Научно-практической конференции студентов и аспирантов ИНЖЭКОН-2008. СПб.: СПбГИЭУ, 2008. – 0,2п.л.