На правах рукописи

Сафонов

александр владимирович

нежилое помещение

как объект гражданСких прав

Специальность 12.00.03 – Гражданское право;

предпринимательское право;

семейное право; международное частное право

Автореферат

диссертации на соискание ученой степени

кандидата юридических наук

Екатеринбург 2011

Работа выполнена на кафедре гражданского права государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Уральская государственная юридическая академия»

Научный руководитель – доктор юридических наук, профессор гонгало бронислав мичиславович

Официальные оппоненты – доктор юридических наук, профессор Челышев михаил Юрьевич, кандидат юридических наук камалов олег александрович

Ведущая организация – государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования «Пермский государственный университет»

Защита состоится 10 марта 2011 г. в 15.00 часов на заседании диссертационного совета Д 212.282.01 при Уральской государственной юридической академии по адресу: 620137, г. Екатеринбург, ул. Комсомольская, д. 21, зал заседаний Ученого совета.

С диссертацией можно ознакомиться в научной библиотеке Уральской государственной юридической академии.

Автореферат разослан «» февраля 2011 г.

И.о. ученого секретаря диссертационного совета доктор юридических наук, профессор М. Н. Семякин общаЯ характериСтика работЫ актуальность темы исследования. Сравнительно недавно – в начале 90-х годов прошлого века, с введением в действие Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик 1991 года, а затем и первой части Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) – произошло «реанимирование» правовой категории «недвижимость». Трудно переоценить значимость данного события для российской цивилистики. Однако учесть еще на стадии становления законодательства, регулирующего имущественные отношения по поводу недвижимости, все особенности отдельных видов недвижимого имущества оказалось трудновыполнимой задачей для законодателя. Ярким примером тому является нежилое помещение как одна из разновидностей недвижимых вещей, понятия которого не встречается ни в ГК РФ, ни в других действующих нормативно-правовых актах. Отсутствуют в гражданском законодательстве также специальные правила оборота нежилых помещений, что не позволяет при осуществлении прав на данные объекты учитывать их специфику.

Указанные обстоятельства негативным образом сказываются на регулировании отношений, возникающих по поводу нежилых помещений, практике разрешения споров в суде, а также служат почвой для не утихающей в науке дискуссии о существовании нежилого помещения как объекта гражданских прав и его правовой природе.

Разрешение данных вопросов возможно путем системного анализа категории «нежилое помещение», формулирования положений, составляющих правовой режим нежилого помещения, и выработки рекомендаций по изменению действующего законодательства, что обуславливает необходимость настоящего диссертационного исследования.

Актуальность выбранной темы диссертационного исследования проявляется в следующих аспектах:

1. Еще 15 лет назад подавляющее большинство нежилых помещений находилось в государственной или муниципальной собственности. Закон РФ от 3 июля 1991 г. № 1531-I «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации» позволил в массовом порядке передавать данное имущество в собственность физических и юридических лиц. С развитием рыночной экономики увеличилась потребность в использовании нежилых помещений. Наличие материальной базы является мощнейшим рычагом развития предпринимательской деятельности. Однако законодательные пробелы в сфере оборота нежилых помещений приводят к торможению экономических процессов и отрицательно влияют на благосостояние нации (экономический аспект).

2. Правовое регулирование отношений по поводу нежилых помещений осуществляется гражданским и жилищным законодательством. На момент принятия первой части ГК РФ количество нежилых помещений, находящихся в гражданско-правовом обороте, было значительно меньше, чем в настоящее время. Никаких изменений в этой части в ГК РФ не вносилось, в связи с чем внимание законодателя к рассматриваемому объекту гражданских прав явно не соответствует современным условиям. Сам термин «нежилое помещение» используется в ГК РФ лишь в связи с переводом жилого помещения в нежилое (п. 3 ст. 288 ГК РФ).

Особенность нежилого помещения выражается в тесной юридической взаимосвязи данного объекта со зданием (сооружением), в котором оно находится, а также в опосредованной связи с земельным участком, расположенным под зданием (сооружением). Отсутствие специальных норм, направленных на регулирование отношений по поводу нежилого помещения, свидетельствует о недостаточной проработке правового режима данного объекта недвижимости.

В Жилищном кодексе Российской Федерации (далее – ЖК РФ), как в более позднем акте, уже учтены в определенной мере особенности нежилых помещений, расположенных в многоквартирных домах. Определен режим долевой собственности на нежилые помещения, относящиеся к общему имуществу. Выработаны единые правила для собственников жилых и нежилых помещений, определяющие порядок управления общим имуществом в многоквартирном доме.

Однако практика применения ЖК РФ показала, что и он имеет свои недостатки, касающиеся рассматриваемых объектов. Так, в нормативном акте «размыто» определение общего имущества в многоквартирном доме, не сформулированы четкие критерии, позволяющие относить нежилые помещения к данному имуществу, не в должной мере урегулированы вопросы перевода жилых помещений в нежилые и нежилых в жилые.

Представляется, что выработка концепции правового режима нежилых помещений, расположенных в зданиях (сооружениях), а также реализация предложений по совершенствованию законодательства, содержащихся в настоящей работе, позволят упорядочить отношения, которые складываются по поводу указанных объектов недвижимости (нормотворческий аспект).

3. Пробелы российского законодательства в области правового регулирования оборота нежилых помещений являются одной из причин возникновения проблем правоприменительного характера.

Например, отсутствует единообразная судебная практика по вопросу определения правового статуса подвальных нежилых помещений в многоквартирных домах, вспомогательных нежилых помещений в зданиях. Предложение по применению аналогии закона, содержащееся в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 64 от 23 июля 2009 г. «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», носит дискуссионный характер. Некоторые разъяснения судебной инстанции явно выходят за рамки аналогии закона, что ставит под сомнение их законность и обоснованность.

Действующее гражданское законодательство регламентирует отношения только при совершении сделок со зданием и сооружением и при этом не предусматривает возможности применения соответствующих норм при регулировании отношений, возникающих по поводу совершения сделок с нежилыми помещениями. Это касается и вопросов перехода прав на прилегающий к зданию земельный участок, государственной регистрации договора аренды нежилого помещения, заключенного на срок не более одного года. Правоприменитель, сталкиваясь с данной проблематикой при разрешении конкретных споров, в целом исходит из возможности применения положений о сделках со зданиями и сооружениями к рассматриваемым отношениям, руководствуясь тем, что нежилое помещение – это часть здания или сооружения, и делает вывод о полном или частичном совпадении правовых режимов указанных объектов.

Сложившееся судебное разрешение данного вопроса идет вразрез с положениями цивилистики об объектах гражданских прав (зданий и помещений в них), их соотношении друг с другом и соотношении их правовых режимов и, как следствие, приводит к появлению новых проблем правоприменительного характера.

Думается, что рекомендации по совершенствованию законодательства и практике его применения, содержащиеся в настоящей работе, позволят достичь единообразия в разрешении указанных споров и обеспечить стабильность оборота нежилых помещений (правоприменительный аспект).

4. Нежилое помещение представляет интерес и с доктринальной точки зрения. Отсутствует единый научный подход к понятию нежилого помещения, его правовой природе и месте в системе объектов гражданского права. На дискуссионность данных вопросов обращали внимание такие видные ученые, как М. И. Брагинский, В. В. Витрянский, Б. М. Гонгало, И. Д. Кузьмина, В. А. Лапач, К. И. Скловский, С.А. Степанов, Е. А. Суханов, В. В. Чубаров и др.

Нежилое помещение подверглось пристальному вниманию ученых как одна из составляющих системы объектов недвижимого имущества1 и как предмет договора2. Однако выработка общего научного подхода к понятию нежилого помещения и концепции правового режима нежилых помещений остались за пределами данных работ, что обусловливает необходимость проводимых исследований (доктринальный аспект).

Цели и задачи исследования. Целями данного диссертационного исследования являются:

всестороннее изучение нежилого помещения как объекта гражданских прав на основе системного анализа действующего законодательства, научных работ по данной проблематике и обобщений судебной практики;

формулирование концепции правового режима нежилых помещений;

См., например: Кузьмина И. Д. Правовой режим зданий и сооружений как объектов недвижимости: дис. … д-ра юрид. наук. Томск, 2004; Писков И. П. Гражданскоправовой режим зданий и сооружений: дис.... канд. юрид. наук. М., 2003; Степанов С. А. Недвижимое имущество в гражданском праве. М.: Статут, 2004.

См., например: Азукаева Б. А. Правовое регулирование договора аренды нежилых помещений: дис. … канд. юрид. наук. М., 2007; Гришмановский Д. Ю. Договор купли-продажи нежилых помещений: дис. … канд. юрид. наук. Волгоград, 2004;

Дорошкова А. Г. Договор аренды здания, сооружения и нежилого помещения: дис.

... канд. юрид. наук. Саратов, 2002.

выявление особенностей совершения сделок с нежилыми помещениями;

выработка предложений по совершенствованию действующего гражданского законодательства и правоприменительной практики.

Цели исследования предопределили постановку конкретных задач, решение которых составляет содержание настоящей диссертации:

дать общую правовую характеристику нежилого помещения как объекта гражданских прав;

проанализировать соотношение нежилого помещения и здания, в котором оно расположено, с целью выявления юридических связей данных объектов;

рассмотреть классификацию нежилых помещений и выявить ее правовое значение;

изучить особенности правового режима нежилых помещений в зависимости от их видов;

сформулировать концепцию правового режима нежилых помещений в нежилых зданиях;

выявить законодательные пробелы, противоречия в регулировании оборота нежилых помещений и сформулировать предложения по совершенствованию гражданского законодательства.

методологической основой исследования стал прежде всего инструментарий системного подхода. В процессе исследования используются такие общенаучные и частнонаучные методы познания, как диалектический, формально-логический, исторический, формально-юридический, системный и метод сравнительного правоведения.

теоретическую основу исследования составили труды В. П. Грибанова, Д. Д. Гримма, Б. М. Гонгало, И. А. Дроздова, В. Б. Ельяшевича, В. С. Ема, И. А. Емелькиной, О. С. Иоффе, Л. А. Кассо, О. А. Красавчикова, В. И. Курдиновского, И. П. Пискова, Р. Саватье и других ученых.

Проблемы правового регулирования отношений по поводу недвижимого имущества становились предметом изучения многих ученых-юристов. В дореволюционной российской цивилистике к указанным проблемам обращались в своих работах Е. В. Васьковский, Ю. С. Гамбаров, Н. Л. Дювернуа, Д. И. Мейер, К. П. Победоносцев, В. И. Синайский, Г. Ф. Шершеневич и другие ученые.

В рамках своих исследований ученые вели научную дискуссию по вопросу отграничения помещения от здания.

В советской период полемику по вопросу делимости здания продолжили М. М. Агарков, Д. М. Генкин, В. Ф. Маслов и др.

В современной цивилистике особенностям гражданско-правовых отношений по поводу нежилых помещений уделено пристальное внимание в работах М. И. Брагинского, В. В. Витрянского, И. А. Емелькиной, О. М. Козырь, П. В. Крашенинникова, И. Д. Кузьминой, В. А. Лапача, А. А. Маковской, Е. А. Суханова, О. Ю. Скворцова, К. И. Скловского, Л. В. Щенниковой и др.

Повышенный интерес применительно к теме настоящего исследования представляют посвященные правовому регулированию недвижимости работы С. П. Гришаева «Правовой режим недвижимого имущества», С. А. Степанова «Недвижимое имущество в гражданском праве», В. В. Чубарова «Проблемы правового регулирования недвижимости».

Нельзя не отметить Концепцию развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе1, а также Концепцию развития гражданского законодательства Российской Федерации2. Вместе указанные концепции стали определяющим вектором развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе в целом и нежилых помещений в частности.

Эмпирическую основу исследования составили нормы советского, российского и зарубежного права, постановления Конституционного Суда Российской Федерации, постановления Президиума и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, постановления федеральных арбитражных судов округов и судов общей юрисдикции.

объект и предмет исследования. Объектом исследования являются общественные отношения, возникающие по поводу нежилого помещения как объекта гражданских прав. Предмет исследования составляют совокупность правовых норм, регламентирующих правовой режим нежилых помещений, судебная практика, а также Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе / под общ. ред. В. В. Витрянского, О. М. Козырь, А. А. Маковской. М.: Статут, 2004.

Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации / вст. ст. А. Л. Маковского. М.: Статут, 2009.

выработанные правовой наукой концептуальные положения о нежилых помещениях.

научная новизна исследования. Данная работа является одним из первых комплексных научных исследований, в котором сформулирована концепция правового режима нежилых помещений, основанная на подходе к нежилому помещению как части составной недвижимой вещи (здания). На защиту выносятся следующие положения:

1. Нежилое помещение – это часть составной недвижимой вещи (здания), являющейся механическим соединением некоторой совокупности частей, самостоятельное юридическое существование которых невозможно, пока они входят в состав данной вещи. Указанные части образуют единое целое по функциональному назначению, представляют собой одну вещь в натуральном и юридическом выражении и приобретают статус объектов гражданских прав в случае их юридического выделения из состава здания.

2. Основанием возникновения права собственности на нежилое помещение является юридический раздел здания на помещения, который представляет собой правообразующий фактический состав с последовательным накоплением следующих элементов: волеизъявление собственника на раздел здания на помещения, административный акт уполномоченного органа по постановке на государственный кадастровый учет помещения и акт государственной регистрации права собственности на данный объект недвижимости.

3. В связи с утратой зданием правового режима объекта недвижимости в случае выделения из его состава одного или нескольких помещений и прекращением вещных прав на него, в целях защиты прав и законных интересов третьих лиц предлагается ввести правило о распространении существовавших ограниченных вещных прав на здание на соответствующие выделенные помещения. Аналогичным образом представляется целесообразным трансформировать права третьих лиц на здание, вытекающие из обязательств собственника здания, в обязательственные права на соответствующие выделенные помещения.

4. Обосновывается вывод, что предметом договора, не направленного на отчуждение или создающего возможность отчуждения (залог и т. д.) нежилого помещения, может быть как нежилое помещение, так и его часть.

5. Представляется целесообразным исходить из того, что условие о предмете договора, не связанного с отчуждением или возможностью отчуждения, может быть согласовано сторонами путем указания родовых признаков нежилого помещения, что позволяет совершать сделки, в результате которых возникают альтернативные или факультативные обязательства по передаче в пользование нежилых помещений.

6. С учетом того, что «прекращение» здания как объекта гражданских прав в случае юридического выделения из него помещения не означает одновременное прекращение прав на земельный участок, расположенный под этим зданием, а построение отношений между собственником нежилого помещения и собственником земельного участка должно обеспечивать обоим субъектам возможность осуществления гражданских прав на принадлежащие им объекты недвижимости, в работе обоснована необходимость введения следующего правового регулирования отношений, возникающих между собственником нежилого помещения и собственником земельного участка, не находящегося в муниципальной или государственной собственности:

если к моменту государственной регистрации права собственности на помещение в нежилом здании земельный участок, занятый этим зданием и необходимый для его использования, принадлежит на праве собственности или ином вещном праве собственнику здания, то последующее отчуждение помещения возможно только вместе с одновременной передачей соответствующей доли в праве собственности или ином вещном праве на указанный земельный участок;

в том случае если данный земельный участок не принадлежит на праве собственности или ином вещном праве собственнику здания, то собственник помещения вправе требовать от собственника земельного участка предоставления права ограниченного пользования им (сервитута).

7. На основе анализа проблем правоприменительного характера, возникающих при регулировании соседских отношений по поводу перевода жилого/нежилого помещения в нежилое/жилое сформулирован вывод о целесообразности введения обязательного уведомления собственником помещения остальных сособственников общего имущества о планируемом переводе помещения. Данное положение, с одной стороны, позволит собственникам или иным титульным владельцам других помещений, расположенных в многоквартирном доме, оперативно реагировать на возможное нарушение своих прав, защищать свои интересы, опираясь, в том числе, на нормы соседского права, с другой стороны, обеспечит реализацию права на перевод помещения вне зависимости от субъективного усмотрения остальных сособственников общего имущества или согласования их воль.

8. Исходя из принципа равенства участников гражданских отношений и схожести правовых режимов жилых и нежилых помещений, за исключением положений, связанных с их функциональным назначением, представляется целесообразным установить правовое регулирование отношений в сфере переустройства и перепланировки нежилых помещений аналогичное положениям, содержащимся в главе 4 ЖК РФ.

На основе теоретических выводов обосновывается ряд предложений по совершенствованию действующего гражданского и жилищного законодательства. Предложены новые редакции п. ст. 247 ГК РФ, п. 3 ст. 340 ГК РФ, п. 2 ст. 607 ГК РФ, ч. 2 ст. ЖК РФ, п. 5 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ). Предлагается дополнить ГК РФ ст. 134.1, содержащей понятие составной вещи.

теоретическая и практическая значимость исследования.

Теоретическая значимость работы заключается в том, что настоящее исследование является комплексным изучением правовых проблем, связанных с нахождением нежилых помещений в гражданскоправовом обороте. Использование полученных выводов дополняет и развивает существующие в науке гражданского права представления о правовой природе нежилых помещений, их соотношении со зданиями, в которых они расположены, юридической взаимосвязи с земельными участками. Теоретические выводы, предложенные в работе, могут послужить основой для дальнейшей разработки правового режима нежилых помещений, а также доктринального исследования указанной темы.

Практическая значимость исследования выражается в предложениях по совершенствованию действующего законодательства и правоприменительной практики. Результаты исследования могут быть использованы при проведении учебных занятий по курсу гражданского права.

апробация результатов исследования. Диссертация подготовлена и обсуждена на кафедре гражданского права Уральской государственной юридической академии. Основные научные положения, выводы и рекомендации, сформулированные автором в настоящем исследовании, были опубликованы в научных статьях.

Результаты исследования использовались диссертантом при чтении лекций и проведении семинарских занятий по спецкурсу «Правовое регулирование управления собственностью» в Челябинском институте (филиале) Уральской академии государственной службы.

Структура работы обусловлена предметом, целью и задачами исследования. Работа состоит из введения, трех глав, объединяющих десять параграфов, библиографического списка использованной литературы.

Во введении обосновывается актуальность избранной темы, дается характеристика состояния ее научной разработанности, определяются объект, предмет, цели и задачи исследования, раскрывается методологическая и теоретическая основы исследования, приводятся основные положения, отражающую научную новизну проведенного исследования и выносимые на защиту, отмечается теоретическая и практическая значимость работы, приводятся сведения об апробации ее результатов.

Глава первая «общая характеристика нежилого помещения»

включает в себя два параграфа. В ней рассматривается понятие нежилого помещения как объекта гражданских прав, выявляются его признаки, дается правовая классификация нежилых помещений, отражающая особенности их гражданско-правового оборота.

Параграф первый «понятие нежилого помещения» посвящен выработке авторского понятия нежилого помещения, выявлению его юридических признаков. В науке вопрос о правовой природе нежилого помещения решается в зависимости от признания или непризнания его объектом гражданских прав. Анализ существующих в цивилистике точек зрения показал, что отсутствует единство взглядов на «помещение» как правовую категорию. В работе исследуются основные научные концепции помещения (пространства, фикции, материального объекта). Аргументируется вывод о том, что помещения необходимо относить к материальным объектам. Любое помещение имеет не только пространственное, но и материальное выражение, так как оно является таковым, только если ограничено материальным контуром (стенами, полом, потолком) и имеет вход.

Более того, данный объект гражданских прав является недвижимой вещью. Неразрывная связь помещения и земельного участка видится не только в невозможности перемещения здания, а вместе с ним и помещения, но и в том, что соответствующее помещение постоянно находится и регистрируется по адресу, который указывает на определенный участок земли.

В данном параграфе также рассматривается юридическая взаимосвязь здания и нежилого помещения, анализируется вопрос о возможности одновременного существования здания и нежилого помещения как объектов гражданских прав. Существующие в науке точки зрения можно охарактеризовать двумя теоретическими конструкциями соотношения здания и нежилого помещения, расположенного в нем: однообъектная (в определенный момент времени объектом гражданских прав является либо здание, либо помещение в случае его выделения из здания), и двухобъектная (одновременно существуют два вида объектов гражданских прав – здания и помещения в нем).

В диссертации аргументируется вывод о недопустимости одновременного существования одной недвижимой вещи в объеме другой. В этом случае либо здание, либо помещение не будет обладать признаками материальности и пространственной определенности, то есть быть вещью.

На основе проведенного исследования обосновывается, что юридическая взаимосвязь между зданием и помещением может быть описана с помощью конструкции составной недвижимой вещи, представляющей собой механическое соединение некоторой совокупности частей (помещений), самостоятельное юридическое существование которых невозможно, пока они входят в состав такой вещи (здания). Нежилое помещение – это часть составной недвижимой вещи (здания), приобретающая статус объекта гражданских прав в случае ее юридического выделения из состава здания.

Выявленные в ходе исследования признаки нежилого помещения (изолированность, материальность, недвижимый характер, функциональное назначение) позволили сформулировать определение нежилого помещения как объекта гражданских прав: недвижимая вещь, которая представляет собой пространственно ограниченную строительными конструкциями (стенами, полом, потолком) изолированную часть здания (сооружения), предназначенную для самостоятельного использования в целях, не связанных с постоянным проживанием граждан.

Во втором параграфе «классификация нежилых помещений»

представлены деления нежилых помещений по ряду оснований с учетом их юридических признаков, целевого назначения и различий в правовом режиме.

Нормативное регулирование отношений, которые возникают в сфере оборота нежилых помещений, расположенных в многоквартирных домах и иных жилых домах, осуществляется помимо ГК РФ также ЖК РФ и принятыми в соответствии с ним подзаконными нормативными актами. Указанная особенность существенным образом влияет на правовой режим данных объектов. В зависимости от их места расположения предлагается разделить все нежилые помещения на помещения, расположенные в жилых домах, и помещения, расположенные в нежилых зданиях (сооружениях).

В качестве второго классифицирующего критерия констатируется возможность самостоятельного использования помещения. По данному признаку все нежилые помещения делятся на основные (например, офисное помещение) и вспомогательные или служебные (например, коридор), то есть предназначенные для обслуживания основных. В работе дается критическая оценка существующему в литературе подходу к основному и вспомогательному помещениям как к главной вещи и принадлежности (В. В. Чубаров, М. П. Рубанова). Невозможность самостоятельного использования основного помещения без вспомогательного, вследствие их конструктивной связанности друг с другом, и обязательное следование вспомогательного помещения судьбе основного не позволяют распространить правовой режим главной вещи и принадлежности на данные объекты.

Нельзя признать правильной и судебную практику применения к рассматриваемым отношениям ст. 134 ГК РФ1. Сложная вещь представляет собой единство физически не связанных между собой разнородных вещей, что не исключает их раздельное отчуждение.

Однако основные и служебные помещения расположены в одном здании и физически связаны друг с другом.

Аргументируется необходимость законодательного ограничения оборотоспособности вспомогательных помещений, расположенных в нежилом здании. До внесения изменений в законодательство представляется правильным применять к ним по аналогии ст. ГК РФ.

В работе также выделяется классификация нежилых помещений по функциональному (целевому) назначению. Многообразие данных объектов не позволяет составить какой-либо закрытый перечень видов помещений, разделенных по данному признаку. Помещения моСм., например: Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 15 июля 2004 г. № А55-11869/03-14; Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 14 августа 2000 г. № Ф09-1092/2000-ГК // СПС «Гарант».

гут быть административного, производственного, образовательного, лечебного или иного назначения. Вместе с тем целевое назначение является ограничением осуществления прав на нежилое помещение и оказывает влияние на формирование его правового режима.

Глава вторая «нежилое помещение как объект вещных прав»

включает в себя пять параграфов. В ней раскрываются понятие и содержание правового режима нежилых помещений, исследуется его специфика в зависимости от видов нежилых помещений, рассматриваются вопросы, связанные с переводом жилых помещений в нежилые, их перепланировкой и переустройством.

Первый параграф второй главы «понятие и содержание правового режима нежилого помещения» посвящен выработке понятия правового режима нежилых помещений, а также выявлению элементов, составляющих содержание данного режима.

В работе категория «правовой режим» исследуется как правовая характеристика объекта прав. Основываясь на существующих в литературе определениях правового режима (О. А. Красавчиков, В. И. Сенчищев, Е. А. Суханов), под правовым режимом нежилых помещений, автор предлагает понимать установленный в нормах права порядок приобретения, пользования и распоряжения данным объектом. Выделяются общие положения, из которых состоит правовой режим нежилого помещения. Они связаны с недвижимым характером данного объекта. Указанное обстоятельство накладывает определенные обязательства и ограничения на участников гражданского оборота при приобретении, пользовании и распоряжении нежилыми помещениями. Специальные положения представляют собой правила, которые относятся только к нежилым помещениям и позволяют говорить о наличии у данных объектов своего правового режима, отличного от режима недвижимости (например, перевод нежилых/жилых помещений в жилые/нежилые, целевое использование нежилых помещений, особенности совершения сделок с нежилыми помещениями).

Одним из элементов указанного режима является юридический раздел здания на помещения, который представляет собой способ приобретения права собственности на нежилые помещения. Аргументируется, что данный способ в соответствии с общеизвестной в науке гражданского права классификацией на первоначальные и производные основания (способы) приобретения права собственности характеризуется признаками, свойственными обеим группам.

По критерию правопреемственности – это первоначальный способ возникновения права собственности. По критерию воли – это производное основание приобретения права собственности. Кроме того, указанное основание одновременно является способом прекращения права собственности, но уже на другую вещь – здание.

Обосновывается, что юридический раздел здания на помещения представляет собой правообразующий фактический состав с последовательным накоплением трех элементов (юридических фактов): волеизъявление собственника на раздел здания на помещения, административный акт уполномоченного органа по постановке на государственный кадастровый учет помещения и акт государственной регистрации права собственности на данный объект недвижимости.

Во втором параграфе второй главы «особенности правового режима нежилых помещений, расположенных в жилых зданиях» дается гражданско-правовая характеристика указанным нежилым помещениям. В жилых зданиях существует два вида данных объектов, правовой режим которых в зависимости от их назначения имеет свои особенности: нежилые помещения основного назначения и вспомогательные нежилые помещения.

Для разрешения большого количества существующих судебных споров, связанных с признанием права собственности на указанное недвижимое имущество, необходимо установить более четкий критерий отграничения вспомогательных помещений от нежилых помещений основного назначения. Вместе с тем в работе критически оценивается предложение объединить вспомогательные помещения по признаку их непригодности для самостоятельного использования (В. В. Чубаров). Аргументируется, что предназначенность помещения для обслуживания более одного помещения в здании должна являться достаточным условием отнесения данного помещения к общему имуществу в здании вне зависимости от того, имеет ли оно иное назначение или нет. Отнесение помещений, выполняющих вспомогательные функции и иного характера, к категории самостоятельных объектов гражданских прав может препятствовать безопасной эксплуатации здания. Например, коридор может быть необходим для эвакуации граждан в чрезвычайных ситуациях.

На основе анализа норм, содержащихся в действующем законодательстве, судебной практики и используемого в данной работе определения «нежилого помещения», можно охарактеризовать вспомогательное (служебное) помещение следующими основными признаками: это пространственно ограниченная строительными конструкциями (стенами, полом, потолком) часть здания (сооружения); данное помещение не является частью квартиры или нежилого помещения, имеющего самостоятельное назначение; оно предназначено в основном для обслуживания более одного помещения в здании (сооружении).

Помимо указанных основных признаков можно выделить два дополнительных (факультативных) признака, которые свойственны не всем вспомогательным помещениям: наличие в них инженерных коммуникаций и технического оборудования, обслуживающего более одного помещения в здании, и необходимость постоянного открытого доступа к данным помещениям.

Для упорядочения данных отношений предлагается использовать отметку в документации, прямо указывающую на назначение нежилого помещения (основное или вспомогательное). Технически это можно решить посредством внесения в кадастровый паспорт объекта недвижимости соответствующих сведений. Основанием для этого могут послужить выявленные в работе признаки вспомогательного помещения и проектная документация на здание, представляемая строительной организацией при введении объекта в эксплуатацию.

В третьем параграфе «концепция правового режима нежилых помещений, расположенных в нежилых зданиях» сформулирован свод основных правил, составляющих правовой режим нежилых помещений, расположенных в нежилых зданиях. В основе указанной концепции лежит понимание нежилого помещения как части составной недвижимой вещи (здания). С момента проведения государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на нежилое помещение здание прекращает свое существование как объект гражданских прав. Вместо одной составной недвижимой вещи образуется совокупность объектов – помещений в здании, право собственности на которые подлежит государственной регистрации.

Утрата зданием правового режима объекта недвижимости в случае выделения из состава здания одного или нескольких помещений означает и прекращение вещных прав на него. В целях защиты прав и законных интересов третьих лиц представляется возможным установить правило об автоматическом распространении существовавших ограниченных вещных прав на здание на соответствующие выделенные помещения. Кроме того, юридический раздел здания на помещения не должен являться основанием для прекращения обязательственных отношений, возникших между собственником здания и третьим лицом. В противном случае будет нарушено положение, закрепленное в п. 2 ст. 209 ГК РФ. Исходя из этого представляется возможным установить правило о трансформации обязательственных прав третьих лиц на здание и корреспондирующих им обязанностей собственника здания в обязательственные права на соответствующие выделенные помещения и корреспондирующие им обязанности собственника помещений.

Обосновывается положение о том, что вопросы об оборотоспособности вспомогательных нежилых помещений и управления общим имуществом в здании целесообразно решать способом, аналогичным используемому в жилищном законодательстве.

В отношении возводимых объектов следует закрепить обязанность регистрации права собственности застройщика на здание после введения его в эксплуатацию. Это позволит установить гражданско-правовой статус здания как составной недвижимой вещи до юридического выделения из него хотя бы одного помещения.

В четвертом параграфе «правоприменительные проблемы перевода жилых помещений в нежилые, их перепланировки и переустройства» рассматриваются вопросы перевода, переустройства и перепланировки помещений. Анализ действующего законодательства и судебной практики показал, что правоприменительные проблемы в данной сфере связаны с нарушением баланса частных и публичных интересов, возникающих как в процессе юридического оформления прав в отношении переводимого, переустроенного или переоборудованного помещения, так и в процессе проведения строительных работ.

Наблюдается противоречивое законодательное регулирование отношений, возникающих по поводу перевода жилого/нежилого помещения в нежилое/жилое. Если в ходе переоборудования квартиры в нежилое помещение фактически производится реконструкция дома или присоединение общего имущества многоквартирного дома, то в силу ч. 3 ст. 36 ЖК РФ и ч. 2 ст. 40 ЖК РФ необходимо согласие остальных собственников помещений в многоквартирном доме. Вместе с тем в соответствии с ч. 3 ст. 23 ЖК РФ орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать представления документов, подтверждающих получение такого согласия.

Для решения данной проблемы предлагается ввести уведомительный порядок собственников общего имущества в таком доме о планируемом переводе помещения. При получении такого уведомления заинтересованное лицо будет иметь возможность ознакомиться с документами, представленными в уполномоченный орган, и в административном порядке обратиться за защитой своих прав и законных интересов. Указанное нововведение позволит выявить круг лиц, на законные права и интересы которых может повлиять перевод помещения; учесть интересы данных лиц еще при решении вопроса о возможности перевода жилого/нежилого помещения в нежилое/жилое по представленному заявителем проекту; минимизировать споры в судах о сносе возводимой или возведенной входной группы и, соответственно, уменьшить возможные убытки собственника переводимого помещения.

В данном параграфе также освещаются вопросы переустройства и перепланировки нежилых помещений, расположенных как в многоквартирных домах, так и в нежилых зданиях. Действующее гражданское и жилищное законодательство не содержит норм, регулирующих отношения, связанные с перепланировкой и переустройством нежилых помещений, что приводит к проблемам правоприменительного характера. В работе предлагается установить правовое регулирование данных отношений аналогичное положениям, содержащимся в гл. 4 ЖК РФ.

В пятом параграфе «пределы осуществления и ограничения права собственности на нежилые помещения» анализируются понятия пределов и ограничений и некоторые их виды.

Отмечается, что особое значение применительно к теме исследования имеют ограничения в виде целевого использования нежилых помещений и ограничения, связанные с безопасной эксплуатацией нежилых помещений. Нормативные акты, устанавливающие ограничение права собственности на нежилые помещения, носят разрозненный характер и предусматривают наступление ответственности за нецелевое использование лишь конкретного вида нежилых помещений или при определенных обстоятельствах. Это связано с тем, что само по себе общее требование использовать нежилое помещение в соответствии с его назначением в законодательстве отсутствует. Оно выражено косвенно через требования строительных норм и правил, а также санитарно-эпидемиологических, противопожарных и иных норм. Например, хранение взрывоопасных материалов допускается только в специально оборудованных для этого помещениях.

На основе анализа научной литературы и гражданско-правовых норм сформулирован вывод о том, что ограничения права собственности на нежилые помещения в виде их использования по целевому назначению следует признать обоснованным, только если это необходимо для защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

В главе третьей «правовые особенности сделок с нежилыми помещениями» нежилое помещение рассматривается как объект обязательственных прав, анализируется динамика отношений, возникающих по поводу использования земельного участка, необходимого для эксплуатации нежилого помещения.

В параграфе первом «нежилое помещение как предмет договора» раскрываются особенности нежилого помещения как предмета договора, исследуются вопросы, связанные с заключением договоров, предметом которых является указанное недвижимое имущество.

Отмечается, что в договорах, предметом которых является нежилое помещение, должны быть указаны данные, позволяющие его идентифицировать, отделить от других объектов права, прежде всего, пространственно. Нежилому помещению присуще такое выделяемое в науке качество объектов, как дискретность, то есть их качественная, а также физическая и/или учетная определенность и обособленность от всех других объектов (В. А. Лапач). В отношении недвижимого имущества данный признак реализован в виде системы кадастрового учета недвижимости.

По общему правилу договор, направленный на установление, изменение или прекращение гражданских прав в отношении нежилого помещения, должен содержать в себе характеристики, используемые при проведении кадастрового учета указанного объекта недвижимости. Несоблюдение данного требования в судебной практике означает незаключенность договора.

Вместе с тем в работе аргументируется, что правоприменительное толкование п. 3 ст. 607 ГК РФ, предполагающее описание предмета договора аренды нежилого помещения только как индивидуально-определенной вещи, не имеет под собой каких-либо правовых и экономических оснований. Ограничение воли сторон такого договора не служит защите чьих-либо интересов. Исходя из анализа принципов гражданского права (равенство участников гражданских правоотношений, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав), сформулирован вывод о том, что условие о предмете договора, не связанного с отчуждением или возможностью отчуждения (залог и т. д.), может быть согласовано сторонами путем указания родовых признаков нежилого помещения.

Во второй части данного параграфа анализируется возможность совершения сделок с частью нежилого помещения. Обосновывается, что предметом договора, не направленного на отчуждение или создающего возможность отчуждения (залог и т. д.) нежилого помещения, может быть как нежилое помещение, так и его часть.

В целях устранения коллизии в действующем законодательстве предлагается внесение изменений в п. 2 ст. 607 ГК РФ, в соответствии с которыми законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду помещений.

Во втором параграфе «Юридическая связь нежилого помещения и земельного участка, необходимого для его использования»

рассматривается взаимодействие прав на данные объекты недвижимости, выявляются особенности юридической связи между ними на примерах сделок с нежилыми помещениями (договоры куплипродажи, аренды, залога и т. д.).

В соответствии с принципом единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов при совершении указанных сделок логично было бы одновременно решать вопрос о правовой судьбе земельного участка, опосредованно (через здание) связанного с помещением. Вместе с тем анализ главы 17 ГК РФ, положений ЗК РФ и ЖК РФ позволил сделать вывод, что законодатель регламентирует отношения между владельцами земельных участков и нежилых зданий, сооружений, расположенных на них, но не помещений, которые находятся внутри данных зданий и сооружений.

Единственная норма (ст. 36 ЗК РФ), в которой прямо указывается на собственников помещений как субъектов гражданских правоотношений и в которой закреплено их право на приватизацию данных земельных участков, носит, скорее, декларативный характер.

Требование законодателя с учетом сложившейся судебной практики согласования воли всех собственников помещений (а их количество может составлять десятки и более) и их совместного обращения в уполномоченный орган для приобретения прав на неделимый земельный участок вряд ли практически достижимо. Для решения данной проблемы предлагается внести изменения в действующее законодательство путем исключения из текста п. 5 ст. 36 ЗК РФ слова «совместно».

Исследование отношений, возникающих в связи с заключением договоров купли-продажи, аренды, залога (ипотеки) нежилых помещений, позволило выявить общую закономерность – отсутствие нормативно установленных прав приобретателя нежилого помещения на земельный участок, необходимый для использования данного объекта недвижимости. В работе аргументируется необходимость введения правового регулирования указанных отношений.

В частности, предлагается ввести норму, исключающую возможность залога нежилых помещений в здании без одновременного залога земельного участка. Подчеркивается, что установление права долевой собственности на общее имущество в здании представляется наиболее перспективным решением будущего нормативного регулирования отношений, возникающих по поводу нежилых помещений, вне зависимости от теоретических концепций, существующих в цивилистике. Формулируются предложения о введении правового регулирования отношений, которые возникают между собственником нежилого помещения и собственником земельного участка, не находящегося в муниципальной или государственной собственности.

В третьем параграфе «форма и государственная регистрация сделок с нежилыми помещениями» освещаются вопросы заключения договоров, предметом которых являются нежилые помещения, с позиции их формы.

В работе констатируется, что в соответствии с действующим законодательством большинство сделок с нежилыми помещениями совершается в простой письменной форме и не подлежит государственной регистрации. Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи возникают с момента их государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП). Указанные положения позволяют разделить во времени момент заключения договора и момент государственной регистрации вещного права, что дает возможность недобросовестному собственнику нежилого помещения многократно совершать сделки по отчуждению данного имущества.

Несмотря на то, что на данную проблему неоднократно обращали свое внимание высшие судебные инстанции (п. 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г. № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»), в работе отмечается недостаточность судебных разъяснений для формирования стабильного оборота недвижимости. В частности, остается нерешенным вопрос коллизии прав покупателей одного и того же нежилого помещения, если никто из покупателей не успел зарегистрировать свое право собственности на данное имущество в ЕГРП.

Очевидно, что ситуацию, когда должник по обязательству вправе выбирать, кому из кредиторов он исполнит обязательство надлежащим образом, нельзя считать приемлемой.

Аргументируется вывод о том, что не представляется возможным решить данную проблему простым совмещением во времени момента заключения договора купли-продажи нежилого помещения и момента государственной регистрации перехода прав на помещение путем введения нормы, устанавливающей обязательную государственную регистрацию данной сделки. Необходимо установление правил, которые исключают одновременное существование двух действительных сделок, направленных на приобретение одного и того же недвижимого имущества. Вместе с тем введение нормы права, предусматривающей недействительность второй и последующих сделок, совершенных с одним и тем же имуществом, имеет существенный недостаток. В этом случае нарушается принцип публичной достоверности сведений, содержащихся в ЕГРП. Возможность отмены государственной регистрации прав на недвижимое имущество, несмотря на добросовестность второго и последующих приобретателей данного объекта, «обесценивает»

реестр. Более того, лицо, которое намерено приобрести нежилое помещение, лишено возможности получить сведения о наличии или отсутствии обязательств продавца в отношении данного объекта перед третьими лицами.

В работе обосновывается вывод о возможности введения в отечественное законодательство норм о предварительной записи, основанных на рецепции германского опыта применения норм о предварительной отметке (§ 883–888 Германского гражданского уложения).

Распоряжение нежилым помещением, в отношении которого будет внесена предварительная запись, будет запрещено, за исключением исполнения обеспеченного данной записью обязательства.

По теме диссертации опубликованы следующие работы опубликованные в ведущих рецензируемых журналах и изданиях, указанных в перечне вак 1. Сафонов А. В. Классификация нежилых помещений и ее правовое значение // Северо-Кавказский Юридический Вестник. – 2009. – № 3.– С. 53–59 (0,7 п. л.).

2. Сафонов А. В. К вопросу об ипотеке нежилого помещения // Проблемы права. – 2010. – № 1. – С. 138–141 (0,4 п. л.).

Статьи, опубликованные в иных научных изданиях 3. Сафонов А. В. Правовая природа нежилого помещения как объекта гражданских прав // Проблемы права. – 2008. – № 1. С. 67– 71 (0,4 п. л.).

4. Сафонов А. В. Многократная продажа нежилого помещения.

Правоприменительный аспект // Южно-Уральский Юридический Вестник. – 2010. – № 3. – С. 75–80 (0,5 п. л.).

Подписано в печать 01.02.11.

Бумага писчая. Печать офсетная.

Усл. печ. л. 1,39. Уч.-изд. л. 1,50.

«Уральская государственная юридическая академия».

620137, Екатеринбург, ул. Комсомольская,